In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplanTrefkoel van de gemeente Groningen.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0014.BP501Trefkoel-oh01 met de bijbehorende regels.

de plankaart van het bestemmingsplanTrefkoel, bestaande uit één kaartblad.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een op de kaart aangegeven lijn, die de grens aanduidt van een maatvoeringsvlak.

een op de kaart geheel of gedeeltelijk door maatvoeringsgrenzen omsloten vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waarop bebouwingsregelingen van eenzelfde aard van toepassing zijn.

voorzieningen, die een onderdeel vormen van en ondergeschikt zijn aan een bestemming of functie.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kapverdieping en dakopbouw ten behoeve van technische voorzieningen.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg.

woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder en elk ander gebouw waar gedurende een langere periode van de dag mensen verblijven.

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige obejcten, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

een bedrijf of instelling, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

horecabedrijven gericht op het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet-alcoholische dranken zoals cafetaria's, snackbars, lunchrooms, grillrooms, shoarmazaken, broodjeszaken en daarmee vergelijkbare horecabedrijven.

horecabedrijven gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken, zoals restaurants, bistro's en daarmee vergelijkbare horecabedrijven.

horecabedrijven gericht op het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel daaraan ondergeschikt het verstrekken van etenswaren of maaltijden voor gebruik ter plaatse, zoals (eet)café's, met uitzondering van discotheken en nachtclubs.

bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woning met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.

het verstrekken van gelegenheid tot overnachting met ontbijt als toeristisch-recreatieve voorziening in een woning en ondergeschikt aan de woonfunctie.

het geheel van diensten die de overheden aan hun burgers leveren, alsmede het verlenen van maatschappelijke diensten, medische dienstverlening, psychosociale zorg, onderwijs, kinderdagopvang, sociaal-culturele voorzieningen, voorzieningen van levensbeschouwelijke aard, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie en speelterreinen, evenwel met uitzondering van een seksinrichting.

voor een bouwwerk op een bouwperceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

voor een bouwwerk op een bouwperceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

voor schepen: de waterspiegel.

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw, of indien een perceel met meerdere zijden aan de weg grenst, de gevel aan de zijde van de weg, waarop de hoofdtoegang van het gebouw is ontsloten.

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

het verlenen van diensten, al dan niet in een kantoorgebouw, op administratief, financieel en juridisch gebied, alsmede op het gebied van de informatie- en communicatietechnologie, de verhuur en handel in onroerend goed, architecten-, onderzoeks-, marketing-, uitzend- en beveiligingsbureaus en daarmee naar de aard vergelijkbare vormen van dienstverlening.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevelvlakken en / of de buitenkant dakoverstek en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

de hoogte tussen de bovenkanten van boven elkaar gelegen vloeren, of tussen bovenkant vloer en vlakke afdekking, welke hoogte niet meer mag bedragen dan in de bouwregels is bepaald.

op de vloer van de bouwlaag, tussen de binnenzijde van de gevelmuren.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

Voorzover op de kaart niet anders is aangegeven, wordt de vaststelling van afmetingen bepaald door middel van meting op de kaart, met dien verstande dat:

1. a. de maatbepaling tot op 1 meter nauwkeurig geschiedt, en
2. b. de maat van de openbare ruimte wordt berekend naar de ter plaatse geldende werkelijke situatie, behoudens indien de grenslijn van de bebouwing niet in de bestaande voorgevellijn is geprojecteerd.

De voor 'gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. zakelijke dienstverlening, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
2. b. maatschappelijke dienstverlening, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
3. c. bedrijven als bedoeld in de bij dit plan behorende 'Staat van bedrijfsactiviteiten wonen-werken', met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
4. d. wonen, met dien verstande dat deze functie niet is toegestaan op de begane grond aan de Zonnelaanzijde;
5. e. bijzondere vormen van huisvesting, zoals begeleid wonen en kamerverhuur, met dien verstande dat deze functie niet is toegestaan op de begane grond aan de Zonnelaanzijde;
6. f. logies met ontbijt, met dien verstande dat deze functie uitsluitend mag worden uitgeoefend in een woning en ten dienste van deze functie maximaal twee (slaap)kamers voor toeristisch-recreatief nachtverblijf mogen worden gebruikt;
7. g. horeca - 1, horeca - 2 en horeca - 3, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
8. h. gebouwde parkeervoorzieningen, zowel boven- als ondergronds;
9. i. additionele voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de woonsituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy.

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie.

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is.

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking.

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Tot een gebruik in strijd met een bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten, voor zover dit niet uitdrukkelijk op grond van lid 4.1 is toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.5 onder a voor het gebruik ten behoeve van bedrijven die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten. Het gestelde in lid 4.4.2 onder b, c, e en f is hierbij van overeenkomstige toepassing.

De voor 'verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, fiets- en voetpaden;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. bermen, taluds, groenvoorzieningen en waterlopen;
5. e. additionele voorzieningen.

De voor 'wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. bijzondere vormen van huisvesting, zoals begeleid wonen en kamerverhuur;
3. c. logies met ontbijt, met dien verstande dat deze functie uitsluitend mag worden uitgeoefend in het hoofdgebouw en ten dienste van deze functie maximaal twee (slaap)kamers voor toeristisch-recreatief nachtverblijf mogen worden gebruikt;
4. d. gebouwde parkeervoorzieningen, zowel boven- als ondergronds;
5. e. additionele voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de woonsituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy.

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie.

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is;

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking.

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de situering en de vorm van de op de kaart aangegeven bouwvlakken worden gewijzigd dan wel op de kaart nieuwe bouwvlakken worden aangegeven, mits:

1. a. de geluidbelasting vanwege het wegverkeer van geluidgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde;
2. b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het gestelde in lid 6.3 is hierbij van overeenkomstige toepassing.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, naast het bepaalde in de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, bestemd voor het behoud van archeologische waarden.

Voor het bouwen van bouwwerken met een grotere oppervlakte dan 500m² en een grotere diepte dan 0,60 meter beneden maaiveld, waarvoor een omgevingsvergunning is vereist, geldt dat deze uitsluitend mogen worden gebouwd nadat de aanvrager een archeologisch rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Indien archeologische waarden worden aangetroffen, dient een advies te worden ingewonnen ten aanzien van de voorgenomen werken bij een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie - 2' van de kaart te verwijderen indien op basis van archeologisch onderzoek door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behalve ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
3. c. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. de parkeergelegenheid en de laad- en losmogelijkheden;
5. e. de ruimte tussen bouwwerken.

Tot een gebruik in strijd met een bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de uitoefening van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de opslag van aan hun gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen, werktuigen of machines of onderdelen daarvan, verpakkingsmaterialen, schroot- en afbraak- en bouwmaterialen, bagger en grondspecie, afval, puin, grind of brandstoffen, anders dan in verband met het normale onderhoud of ter verwezenlijking van de bestemming;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de uitoefening van een automaten/amusementshal;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor standplaatsen voor woonwagens.

Voor zover zulks niet op grond van een andere bepaling van de regels kan worden toegestaan, kunnen burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan:

1. a. van de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages en/of van de bij recht in de regels en/of op de plankaart gegeven maten en afmetingen tot maximaal 1 meter;
2. b. voor aanpassing in geringe mate van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. voor overschrijding van de bouw- en/of maatvoeringsgrenzen:
   1. indien een meetverschil of de situatie ter plekke daartoe aanleiding geeft;
   2. ten behoeve van stoepen, toegangen, portieken, hellingbanen, buitentrappen, terrassen, erkers, balkons, luifels, hijsinrichtingen, lift- en trappenhuizen alsmede naar de aard vergelijkbare delen van bouwwerken;
4. d. voor overschrijding van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en buitentrappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting maximaal 25 m² bedraagt;
   2. deze bouwhoogte met maximaal 25% wordt overschreden;
5. e. voor het oprichten van kleine, niet voor bewoning bestemde, gebouwtjes voor zakelijke doeleinden, zoals kiosken en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen gebouwtjes, met een maximale inhoud van 50 m³;
6. f. voor het oprichten van bouwwerken van openbaar nut, zoals abri's, telefooncellen, transformatorhuisjes, gasreduceerstations en daarmee gelijk te stellen bouwwerken met een maximale inhoud van 200 m³;
7. g. voor het oprichten van containers voor het inzamelen van huishoudelijke afvalstoffen, als bedoeld in artikel 1.1., eerste lid, Wet milieubeheer, met een maximale inhoud van 200m³, met dien verstande dat voor ondergrondse containers geen maatvoeringsbeperkingen gelden;
8. h. voor het realiseren van voorzieningen ten behoeve van de verkeers- en waterinfrastructuur;
9. i. voor het oprichten van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals vlaggenmasten, reclame-uitingen tot een maximale hoogte van 6 meter, gedenktekens, beeldhouwwerken en andere kunstuitingen;
10. j. voor het innemen van een standplaats zoals bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening;
11. k. voor het oprichten van geluidwerende voorzieningen met een bouwhoogte van maximaal 4 meter;
12. l. voor overschrijding van de toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 meter vanaf peil, met dien verstande dat voor reclame-uitingen een maximale hoogte van 6 meter geldt;
13. m. voor overschrijding van de toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, tot maximaal 40 meter vanaf peil.

Afwijken van de regels met toepassing van lid 11.1 is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepende overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanTrefkoel.

In de directe omgeving van de belangrijkste wegen in Paddepoel, een in 1965 gebouwde woonwijk, ligt het winkelcentrum, bedoeld als subcentrum van de binnenstad. In de directe nabijheid van een winkelcentrum werd destijds vaak een gebouw voor sociaal-cultureel werk gebouwd. In Paddepoel is dit de Trefkoel geweest. De Trefkoel is een typisch, introvert, jaren zestig gebouw. Dit type gebouwen is tegenwoordig niet meer bruikbaar. Daarom is gekozen voor volledige sloop en nieuwbouw. De sociaal-culturele functie van de Trefkoel is al jaren geleden overgegaan naar de Vensterschool Selwerd, Paddepoel, Tuinwijk. Er is onderzoek gedaan naar een nieuwe invulling voor de locatie.

Op de Trefkoellocatie, is, naast wonen, ook ruimte voor nieuwe functies in de sociaal-maatschappelijke en commerciële dienstverlening, als onderdeel van het totale centrum. Het geheel moet een stedelijke uitstraling krijgen.

Omdat de gewenste ontwikkeling niet mogelijk is binnen het bestaande bestemmingsplan is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld.

Het plangebied wordt in het westen begrensd door de Antaresstraat, in het noorden door Huize Bernlef, in het oosten door de Zonnelaan en in het zuiden door de noordgevel van de panden Zonnelaan 26 t/m 28. De plangrens is te zien op onderstaand kaartje.

Ligging in de stad

Paddepoel is dé centrale wijk van de noordwestelijke stadsdelen in Groningen. Het Reitdiep en de daaraan parallel lopende Friesestraatweg (N370) scheiden de wijk van het vlak daarna gebouwde Vinkhuizen, meer westelijk. Paddepoel wordt door de spoorlijn naar Roodeschool / Delfzijl 'afgesneden' van de oudere, vooroorlogse buurten Kostverloren en de Oranjebuurt. Aan de noordzijde wordt Paddepoel begrensd door de noordelijke ringweg (N370), die de woonwijken (visueel) afsnijdt van begraafplaats Selwerderhof en het universiteitscomplex Zernike. De oostgrens wordt gevormd door het Selwerderpark.

Trefkoel

De Trefkoellocatie ligt in de directe nabijheid van de drie belangrijkste wegen van Paddepoel, nl. Zonnelaan, Eikenlaan en Pleiadenlaan. De Zonnelaan legt de relatie met de binnenstad, de Eikenlaan en Pleiadenlaan met de omringende wijken op stadsdeelniveau.

De Trefkoel is, passend bij Paddepoel als wijk, een in zich zelf gekeerde eenheid. De entrees voor de verschillende functies van de Trefkoel liggen aan een intern pleintje met als gevolg dat deze functies met de tamelijk gesloten gevels weinig uitstraling hebben en daarmee niet of nauwelijks bijdragen aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Het laden en lossen en het parkeren gebeuren aan de buitenzijde van het complex. Daarnaast laat de ruimtelijke relatie tussen het winkelcentrum als totaal en de achter de Trefkoel gelegen buurt te wensen over. Weliswaar is er een indirecte (kruip-door-sluip-door) verbinding via het eerder genoemde pleintje maar gezien de leegstand van de afgelopen jaren is dit een sociaal onveilige route geworden. Bovendien ligt deze verbinding asymmetrisch ten opzichte van de Siriusstraat. Een tweede verbinding ligt tussen de achterkanten van de Trefkoellocatie en Huize Bernlef en voert over een parkeerterrein annex laad- en losplek.

Hoogbouw

Hoogbouw komt op een aantal verschillende manieren in Paddepoel voor:

• Als markering van de randen van de wijk op een hoog schaalniveau. Met name langs de noord- en de westkant van de wijk doet dit zich voor.
• Als markering van het centrum van de wijk. b.v. de flats aan de Castor- en Polluxstraat.
• Op de kruising van twee hoofdstructuren b.v. de kruising Ringweg / Zonnelaan, kruising Reitdiep / Pleiadenlaan, kruising Pleiadenlaan / Zonnelaan, kruising Eikenlaan / Zonnelaan, en op de kruising Zonnelaan / Grote Beerstraat.

hoogbouw in de directe omgeving van de Trefkoellocatie

De nota Hoogbouw maakt onderscheid in ontwikkelingszones op het niveau van de stad en spreekt zich uit over de mogelijkheden voor het toevoegen van hoogte-accenten op het niveau van de stad en stadsdeel. Hoogte-accenten op het niveau van de wijk zijn binnen deze nota altijd mogelijk mits geplaatst op de stedenbouwkundig betekenisvolle plaatsen (knooppunten) van de wijk. Het plan maakt onderdeel uit van een ruimtelijk-functionele totaalvisie waarbij de hele zone langs de Zonnelaan tegenover het winkelcentrum Paddepoel uiteindelijk kan worden herontwikkeld. Daarbij is in de toekomst ook een hoogteaccent voorzien op de kruising van de twee stedenbouwkundige hoofdstructuren Pleiadenlaan en Zonnelaan. De eventueel toe te voegen hoogte-accenten in dit plan zijn van belang op het niveau van de wijk zelf en passen daarmee in de nota Hoogbouw.

De plannen moeten zo zijn opgezet dat een fasegewijze uitvoering mogelijk is. Alle tussenfasen tezamen zijn onderdeel van een uiteindelijk doorlopende stedelijke wand langs de Zonnelaan en een gekamde strook langs de Antaresstraat.

Ontwikkelingen in de directe omgeving

In het centrumgebied van Paddepoel lopen verschillende ontwikkelingen. Deze borduren voort op het oorspronkelijke uitgangspunt dat het winkelcentrum Paddepoel als een subcentrum van de binnenstad moet functioneren. In de directe omgeving van de Trefkoel wordt de aanleg van een trambaan voorbereid. De bereikbaarheid wordt hierdoor nog verder verbeterd. De vereniging van eigenaren van het winkelcentrum Paddepoel heeft plannen tot verbetering en uitbreiding van het winkelcentrum. De verdere uitwerking van deze plannen komt in een later stadium aan de orde.

Het plan voor de Trefkoellocatie moet in lijn zijn met al deze ontwikkelingen, om in de toekomst niet de samenhang met het centrum van Paddepoel te verliezen. Uiteindelijk kan de vernieuwing van de wijk het beste zichtbaar gemaakt worden in het centrum van de wijk zelf. De ontwikkeling moet passen in vastgestelde visies, analyses en plannen zoals Masterplan Paddepoel Zuid, Stadsdeelvisie Noord West en de Structuurvisie.

De herontwikkeling moet voldoen aan de volgende uitgangspunten:

• Op de Trefkoellocatie, als onderdeel van het totale centrum, is ruimte voor functies in de maatschappelijke en zakelijke dienstverlening, alsmede in de horeca.
• De ruimtelijke relatie van winkelcentrum Paddepoel met de achterliggende gebieden (Paddepoel-Noord) moet worden verbeterd. Ruimte tussen Bernlef en Trefkoellocatie wordt hoogwaardige openbare ruimte met voorkanten. Doorbreking van het blok in het verlengde van de Siriusstraat.
• Aan de Zonnelaan moeten openbare functies in de plint van het gebouw komen.
• Aan de ene zijde loopt de Zonnelaan en aan de andere de Antaresstraat. Vanwege deze wegen mag geen achterkant naar één van beide zijden ontstaan. Oriëntatie van de verschillende blokken en de daarin aanwezige woningen is nadrukkelijk gericht op de omringende openbare ruimte (en dus ook op de omringende straten). Nadere uitwerking van het bestaande parkeerterrein aan de noordzijde van het complex is noodzakelijk. Deze moet bij het plan worden betrokken wat betreft inrichting van de openbare ruimte en parkeerboxen.
• De gevels aan de tussenstraat moeten met zorg worden vormgegeven in relatie tot ontsluitingen en functies.
• de bebouwing moet rondom op zijn omgeving zijn gericht, mede om sociaal onveilige plekken, zoals die zich in de huidige situatie voordoen, te voorkomen.
• De overgangen openbaar / privé moeten met zorg worden vormgegeven.
• De hoofdentrees moeten met allure worden vormgegeven.

ruimtelijk-functioneel toekomstbeeld

Ruimtelijke concept

De ruimtelijke en functionele versterking heeft een intensivering en concentratie van functies en voorzieningen tot gevolg. Daarnaast draagt de ontwikkeling van de Trefkoellocatie bij aan de versterking van de fysieke en sociale structuur van het centrumgebied. De Trefkoelontwikkeling moet bijdragen aan de ingezette wijkvernieuwing van Paddepoel. Het gebied van het winkelcentrum en de Trefkoel is het belangrijkste, meest stedelijke gebied in het noord-westen van de stad. Verdere verdichting op deze plek en in de wijk is mogelijk, zelfs wenselijk. De Trefkoelontwikkeling moet de belangrijkheid van de plek onderstrepen. De ontwikkelingen moeten een versterking betekenen van de ontwikkelingszone Eikenlaan-Zonnelaan-Pleiadenlaan en de HOV-as CS-Zernike.

eindbeeld stedebouwkundige situatie

Hoogbouw

Op de kruising van Zonnelaan en Eikenlaan is een hoogteaccent van ca 70 meter voorzien om de stedenbouwkundige betekenis van dit subcentrum van de stad ook op stadsdeelniveau zichtbaar te maken. Langs de Zonnelaan wordt een gebouw van maximaal 8 etages voorgesteld. Om het nieuwe gebouw niet te zwaar over te laten komen is gekozen om de drie hoger gelegen appartementen naar achteren te laten verspringen. Aan de Antaresstraatzijde is gekozen voor diepe inspringingen. Op deze manier komt het gebouw veel minder 'zwaar' over en is het mogelijk de appartementen 'opener' te maken.

architectonisch ontwerp met vlnr blokken A, B en C

De ontwikkelingen beogen een verrijking en verbetering van de stedenbouwkundige en architectonische opzet van de wijk en de plek in het bijzonder en staan hier en daar haaks op de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet van de bestaande bebouwing.

Al met al is dit reden om niet de welstandscriteria zoals aangegeven in de welstandsnota onder Gebied 4 “Stempel- en Strokenbouw van de jaren '50-'70” van toepassing te verklaren maar de Algemene Groninger Criteria ( pag. 26 van de Welstandsnota).

Hoofduitgangspunten voor de nieuwe ontwikkeling zijn:

• het beter zichtbaar maken van de betekenis van de plek in de stad (stadsdeelcentrum)
• het voortborduren op de stedenbouwkundige hoofdopzet van de wijk, maar de opbouw van de wijk beter afleesbaar maken
• een meer stedelijke ontwikkeling die past bij de betekenis van de plek
• een ruimtelijk-functionele intensivering op deze plek
• de Trefkoellocatie zien als onderdeel van een samenhangend stadsdeelcentrum
• van introvert, kenmerkend voor de stedenbouwkundige opzet van de wijk alsook het winkelcentrum en de Trefkoellocatie, naar extravert met overal voorkanten naar de openbare ruimte
• van monofunctioneel (kenmerkend voor 60-er jarenwijken) naar multifunctioneel
• van een tamelijk schrale stedenbouw en architectuur, kenmerkend voor 60-er jarenwijken naar een rijkere en meer gelaagde stedenbouwkundige en architectonische opzet
• het op deze plek aan de wijk meegeven van een ontwikkelingsgeschiedenis, naast een ontstaansgeschiedenis.

Door de wijkvernieuwing is het woningaanbod in Paddepoel gevarieerder geworden. De aantrekkelijkheid van de wijk voor uiteenlopende doelgroepen is daardoor sterk toegenomen. Dit is een belangrijke voorwaarde voor een wijk om zijn positie op de woningmarkt te versterken.

De wijkvernieuwing in Paddepoel Zuid is nog niet voltooid en de vernieuwing van het wijk- en winkelcentrum zal daarin een stimulerende rol spelen. Mede door de goede voorzieningen en de gunstige ligging ten opzichte van de binnenstad bezit Paddepoel een aantal troeven om uit te groeien tot een dynamische en aantrekkelijke wijk voor een brede doelgroep.

Het is voor de leefbaarheid in en het imago van de wijk gewenst om meer jongere huishoudens en economisch actieven aan te trekken. Een te zwaar accent op ouderenhuisvesting is ook, gelet op het kwantitatieve evenwicht in de wijk, niet gewenst. Voor de laatste doelgroep draait het om de invulling van de kwalitatieve vraag en de verdere uitbouw van zorgvoorzieningen. De toekomstige ouderen zijn de middelbare singles en middelbare stellen van nu. Zij wonen veel meer dan de ouderen in een woning die minder goed bereikbaar of bruikbaar is. Deze groepen kunnen er qua woongemak het meest op vooruit gaan met een nieuw appartement. Het aanbod van appartementen bevordert dan de doorstroming van ouderen en biedt mogelijkheden voor de instroom van gezinnen. Het is in dit verband gewenst voor de woningen in de marktsector in dit project de bevordering van de doorstroming gericht (bijvoorbeeld Paddepoel Noord) en actief op te pakken.

De wijk Paddepoel is in de nota Zorgen voor Morgen 2 aangewezen als servicewijk voor wonen, welzijn en zorg. In een dergelijk servicewijk wonen rond het steunpunt van zorg verhoudingsgewijs meer ouderen en mensen met een beperking. In de huidige situatie is Bernlef het zorgcentrum. Door woningen geschikt te maken voor extramurale zorg kunnen mensen langer zelfstandig blijven wonen. Van belang is om ruimte te creëren voor ontwikkelingen op dit gebied. Bij wonen gaat het dan om segmenten waar verwacht wordt dat tekorten zullen optreden of nieuwe kwaliteit noodzakelijk is. Het gaat hierbij concreet om enkele tientallen woningen in de categorie “verzorgd wonen” die kunnen profiteren van de aanwezige zorgvoorzieningen.

Het bouwprogramma van de Trefkoel bestaat naast commerciële ruimten uit ca. 50 eenheden begeleid / beschermd wonen en circa 230 appartementen. Van deze appartementen zijn circa 10 % sociale huurwoningen en de overige worden in de marktsector aangeboden.

Het GWK (Groninger Woonkwaliteit) basispakket is voor alle woningen van toepassing, voor de woningen in de categorie “verzorgd wonen” wordt dit aangevuld met het zorgpakket. Met het basispakket wordt beoogd dat de woningen van een hoge kwaliteit zullen zijn: veilig, toegankelijk, comfortabel, met een gezond binnenmilieu, energiezuinig en duurzaam in bouw en in gebruik. In de komende tien jaar zal Groningen, in overeenstemming met het landelijke beleid, streven naar een omslag naar energieneutrale nieuwbouw. Het is daarom van belang dat de te ontwikkelen woningen een hoge mate van energie-efficiency bezitten.

In de nieuwe ontwikkeling zijn kansen om een dienstencentrum (1e lijnscentrum nieuwe stijl) te realiseren met huisartsen, fysiotherapeuten, apotheek, psychologische hulp, thuiszorg e.d. Ook kan worden gedacht aan ruimten voor buurtactiviteiten. Daarnaast is zakelijke dienstverlening toegestaan. Zowel de zakelijke als de maatschappelijke dienstverlening worden gepositioneerd op de begane grond aan de Zonnelaan. De ontwikkeling van detailhandel wordt nadrukkelijk geconcentreerd op de winkelcentrumlocatie en mogelijk ook op een deel van de UWV-locatie aan de Pleiadenlaan. Concurrerende detailhandel op de Trefkoellocatie is dan ook niet toegestaan. Wel is er plaats voor horeca aan de Zonnelaan.

In blok B (middendeel) zou een organisatie gericht op de combinatie 'wonen en zorg' een belangrijke plek kunnen vinden. In de plint aan de Zonnelaan kan dan kantoorruimte komen en een 'wonen en zorg'-gerelateerd restaurant.

Samengevat: op deze locatie is medische en maatschappelijke dienstverlening, commerciële en niet commerciële dienstverlening en horeca mogelijk.

Kenmerk van de jaren 60-wijken is dat de strook- en stempelbebouwing veelal vrij staat in een groene, openbaar toegankelijke omgeving en is georiënteerd op zon- en lichttoetreding. De relatie die de bebouwing aangaat met de openbare ruimte is als totaal ontworpen en daarmee onlosmakelijk verbonden. Tengevolge van de eenzijdige oriëntatie op de zon ontstaan confrontaties tussen voor en achterkanten in de wijk en op het niveau van de stempels.

Randvoorwaarde bij de bouwplanontwikkeling van dit plan is dat de bebouwing rondom op zijn omgeving is gericht. Mede om sociaal onveilige plekken zoals die zich in de huidige situatie voordoen te voorkomen.

Het huidige parkeerterrein tussen de Trefkoellocatie en Huize Bernlef wordt omgetoverd tot een echt openbaar ingerichte ruimte waarmee de relatie tussen het winkelcentrum Paddepoel als geheel met de er achterliggende buurt wordt verbeterd. De huidige parkeerplaatsen kunnen een plek krijgen achter de bestaande flat aan de Antaresstraat.

Huidige groenstructuur

In het door de raad vastgestelde bomenstructuurplan (2002) is per straat aangegeven welke bomenstructuren in stand te houden en te ontwikkelen. In dit bomenstructuurplan is aangegeven dat de gemeente langs de Zonnelaan en Pleiadenlaan een bomenhoofdstructuur van de eerste grootte (grootste bomen > 12 meter) wil nastreven en ontwikkelen. Wat betreft de Zonnelaan geldt dat niet voor het plangebied.

Voor de Antaresstraat wordt, omdat deze belangrijk is voor de woonfunctie van de wijk, een bomennevenstructuur nagestreefd.

Toekomstige groenstructuur

In de Boom Effect Analyse¹ zijn de gevolgen aangegeven van het voorgestelde ontwerp van Köther/Salman/Koedijk Architecten d.d. 21-10-2010. Om het project te kunnen bouwen moeten 11 bomen, dunner dan 20 cm stamdoorsnede (niet omgevingsvergunningsplichtig) en 13 bomen met een stam dikker dan 20 cm (wel omgevingsvergunninsplichtig) worden gekapt. Eén van de te kappen bomen is een waardevolle, grote kastanjeboom met een doorsnede van 55 cm (nr. 30). Er dient een compensatieregeling getroffen te worden voor alle te kappen bomen. Voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning dient een herplant- (beplantings-)plan overlegd te worden waarin soorten en plantmaten zijn opgenomen.

De Boom Effect Analyse is als losse bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Ecologie

Het plangebied is geen onderdeel van de door de raad vastgestelde ecologische structuur (SES kaart 2008) of groenstructuur. Er geldt echter wel algemeen ecologisch beleid dat vastgesteld is in de nota doelsoortenbeleid: Stenige biotopen stedelijk gebied.

Zie verder paragraaf 3.4.

1. 1. Trefkoel Paddepoel, Boom Effect Analyse. Gemeente Groningen, 03-01-2011

Gegeven de plannen voor de ontwikkeling van een tramlijn richting Zernike moet rekening worden gehouden met een extra rijstrook op de Zonnelaan. De ontsluiting voor de Trefkoellocatie kan daarom niet plaatsvinden op de Zonnelaan maar moet plaatsvinden aan de Antaresstraat.

De oversteekbaarheid van met name de Zonnelaan moet op daarvoor aangegeven plaatsen goed zijn.

Openbaar vervoer/tram

De komst van de tram (lijn 1 Groningen CS-Zernike) heeft gevolgen voor de inrichting van de openbare ruimte. Op dit moment kan deze nog niet concreet worden aangegeven.

Autoparkeren

Voor nieuwbouwprojecten moeten de door de raad vastgestelde parkeernormen worden gehanteerd. Deze normen zijn vastgelegd in de pakeernormennota 2008. Uit een gehouden parkeeronderzoek (5 en 6 april 2006) blijkt dat in de openbare ruimte rond de Trefkoel weinig of geen restruimte aanwezig is om de parkeervraag van de Trefkoel op te vangen. Het parkeren moet op eigen terrein worden opgelost. De ontsluiting voor verkeer ligt aan de Antaresstraat.

Fietsparkeren

Het fietsparkeren moet in de woning dan wel in de bij de woning behorende berging worden opgelost. Voor de te ontwikkelen voorzieningen moet worden gerekend met 3 tot 4 stallingplekken per 100m²bvo.

De stalling bij de voorzieningen moet direct gesitueerd worden bij een hoofdingang. De hoofdingang moet eenvoudig toegankelijk zijn.

Dit hoofdstuk gaat in op de wijze waarop bij het maken van het bestemmingsplan / het planvormingstraject rekening is gehouden met de omgeving. Aan de hand van de verschillende omgevingsaspecten is aangegeven hoe de in het plangebied voorkomende functies op elkaar zijn afgestemd om overlast en ongewenste effecten op de omgeving te voorkomen.

De duurzaamheidsvisie van de gemeente Groningen is uitgewerkt in het 'Beleidskader duurzaamstestad.groningen.nl' en de 'Routekaart Groningen Energieneutraal⁺ 2025'. Vastgelegd is hoe de leefomgevingskwaliteit duurzaam ontwikkeld kan worden en hoe de gemeente Groningen zich klaar wil maken voor de effecten van klimaatverandering. Duurzaamheid bestaat uit de twee volgende onderdelen: leefomgevingskwaliteit en energie.

Leefomgevingskwaliteit

De leefomgevingskwaliteit vormt een belangrijk onderdeel van de totale afweging over ruimtelijke plannen binnen de gemeente. In deze milieuparagraaf wordt aangegeven hoe dit in het afwegingsproces is meegewogen voor de milieu-items. Groen, water en ecologie maken ook deel uit van de leefomgevingskwaliteit. Hieraan wordt in de betreffende paragrafen aandacht besteed. Daar waar nodig zijn onderzoeken verricht en is aangegeven wat gedaan kan worden om de directe negatieve gevolgen voor de omgeving te beperken.

Energie

In het bestemmingsplan is geen ruimtelijk relevant onderdeel opgenomen wat betreft energie. Dit betekent niet dat er geen mogelijkheden zijn in het plangebied voor eventuele toekomstige ontwikkelingen, zoals kansen om bijvoorbeeld een warmtenet of een groengasleiding aan te leggen. Een warmtenet kan restwarmtebronnen met warmteafnemers verbinden en warmte-koudeopslagsystemen optimaliseren, maar deze vallen buiten het kader van dit bestemmingsplan.

In het bestemmingsplan kunnen alleen ruimtelijk relevante aspecten van het onderdeel energie van duurzaamheid worden geregeld. Een bestemmingsplan regelt namelijk het gebruik van de (boven- en onder)grond, (oppervlakte)water en de opstallen en bepaalt de bouwmogelijkheden. Het bestemmingsplan fungeert als toetsingsnorm voor aanvragen om een bouw-, aanleg- of sloopvergunning. Andere aspecten van duurzaamheid, die niet ruimtelijk relevant zijn, worden geregeld in publiekprivate samenwerking, convenanten, het programma van eisen, het exploitatieplan en de anterieure (privaatrechtelijke) overeenkomst.

Inleiding

In 1992 is door de Nederland het 'verdrag van Valetta' ondertekend, in de volksmond ook wel 'verdrag van Malta' genoemd. Het verdrag van Malta is wettelijk vertaald met een ingrijpende wijziging in de Monumentenwet 1988 en enkele andere wetten, zoals de Ontgrondingenwet en de Woningwet. Hierin wordt de verantwoordelijkheid voor een goede omgang met eventueel aanwezige archeologische waarden bij de gemeenten gelegd. De bescherming van die waarden dient te worden meegenomen in de ruimtelijke ordening, d.w.z. de bestemmingsplannen.

Elk bestemmingsplan dient vanaf 1 september 2007 daarom een paragraaf archeologie te bevatten, waarin wordt aangegeven welke archeologische waarden in het plan aanwezig, dan wel te verwachten zijn. Daarnaast dient het bestemmingsplan voorschriften te bevatten om eventueel aanwezige archeologische waarden te beschermen. Die regels kunnen in enkele, op archeologische gronden geselecteerde, gebieden aan een 'omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden' worden verbonden. Daarmee wordt de aanvrager van een dergelijke vergunning verantwoordelijk voor behoud van archeologisch erfgoed. De Monumentenwet 1988 en de erfgoedverordening van de gemeente en dit bestemmingsplan beschrijven vervolgens de procedure.

De overslibde wierden van Paddepoel

Bij het ontwerpen van de wijk Paddepoel is gewerkt volgens het model 'Tabula Rasa': er is gestart met een schone lei. Van oorspronkelijke terreinen met cultuurhistorische waarde is aan het huidige oppervlak daarom niets bewaard gebleven. In het gebied kunnen zich wel overslibde wierden bevinden. Deze kleine nederzettingen die verhoogd waren aangelegd om overstromingen het hoofd te bieden zijn te beschouwen als separate huiserfjes, en overleefden niet elke grote overstroming. Een aantal ervan zijn weer afgedekt door kleilagen die latere overstromingen achterlieten en zijn dus niet meer aan de oppervlakte zichtbaar. Bij de aanleg van de wijk Paddepoel zijn opgravingen verricht op een gedeelte van deze wierden uit het begin van de jaartelling, nu bekend als de overslibde wierden van Paddepoel. De aangetroffen en opgegraven wierden lijken zich te concentreren rond de oeverwallen van (oudere) lopen van de Drentse A die gereconstrueerd werden door Clingenborg.

Bescherming

Een van die oeverwallen die de A heeft achtergelaten ligt onder de Trefkoel. Zowel in de rivierloop als op de oeverwallen, beide in de jaren '60 opgehoogd, is daarom sprake van een hoge trefkans op archeologische resten. Er zouden zich op deze oeverwallen meer overslibde wierden kunnen bevinden. Het gebied is daarom mede bestemd als 'archeologische waarde 2'. Dit betekent dat er bij ingrepen boven de 500 vierkante meter vooronderzoek moet plaatsvinden. Dit onderzoek dient door middel van proefsleuven te worden uitgevoerd. Mochten er archeologische resten worden aangetroffen, dan dienen die te worden gedocumenteerd middels een opgraving.

Wet- en regelgeving

In oktober 2008 heeft een ecologische quickscan in het kader van de Flora- en faunawet plaatsgevonden. Er komen in de groenstructuren binnen het plangebied geen vaste verblijfplaatsen van beschermde planten of dieren voor. Wel dient een vleermuisonderzoek nog ruim voor de sloop plaats te vinden (mei/juni en september) om verblijfplaatsen van vleermuizen in gebouwen uit te sluiten.

De afstand tot de Ecologische Hoofdstructuur bedraagt ruim 2,5 kilometer. De afstand tot het dichtsbijgelegen Natura 2000 gebied Leekstermeer bedraagt ruim 6,5 kilometer.

Gewenste ontwikkeling

In het kader van duurzaamheid en leefbaarheid dient gestreefd te worden naar voldoende kwantiteit en kwaliteit groen. Dit kan mede bereikt worden door het toepassen van dakvegetaties en gevelbegroeiing. Het is wenselijk in de nieuwbouw tevens voorzieningen voor gierzwaluwen, roodstaarten, mussen en vleermuizen op te nemen, conform het doelsoortenbeleid stedelijk gebied.

Algemeen

De natuurlijke relatie van water met zijn omgeving ligt in steeds sterkere mate (mede) ten grondslag aan de ruimtelijke ontwikkeling. Het water als mede-ordenend principe. Water legt verbindingen tussen bodem, natuurlijke ontwikkeling en de gesteldheid en beleving van de woon- en werkomgeving.
Bij de planvorming wordt in een vroegtijdig stadium overleg met waterbeheerders gezocht, dit is de zogenaamde Watertoets. Doel is hierbij tot een zo natuurlijk mogelijk watersysteem te komen, dat is afgestemd op duurzame ontwikkeling, natuurlijke ontwikkeling en geohydrologie van het gebied.

Riolering

Rondom de locatie ligt een uitgebreid gemengd rioolstelsel waardoor zowel het huishoudelijk afvalwater als het regenwater wordt afgevoerd (zie onderstaand kaartje). In de Antaresstraat ligt een fors riool (diameter 500/750mm) die het afvalwater van de noordwestelijk gelegen woongebieden afvoert. In de Zonnelaan (in de groenstrook) ligt een zogenaamd 'moerriool'. Dit is een hoofdtransportriool met een diameter van 900/1350mm en zorgt voor de afvoer van een groot deel van het afvalwater vanuit Paddepoel.

Bij de realisatie van het plan moet een gescheiden rioolsysteem aangelegd worden. Het huishoudelijk afvalwater moet naar het bestaande gemengde stelsel. Het dakwater plus het overige regenwater moet met een verzamelleiding richting de Antaresstraat worden afgevoerd. Ook eventuele drainagesystemen moeten afwateren richting de Antaresstraat. Hiervoor moeten twee huisaansluitsleidingen ter plaatse van de kavelgrens aangeboden worden, nl. één voor het vuile water en één voor het schone hemelwater. Afkoppeling bij aanpassing aan de gemengde gemeentelijke riolering is dan eenvoudig te realiseren.

Waterhuishouding

In de huidige situatie zijn woningen en voorzieningen aanwezig. Aan de zijde van de Zonnelaan liggen groenstroken en zijn bomen aanwezig. Aan de Antaresstraat is nagenoeg alles verhard.

In de huidige situatie is in het gebied geen oppervlaktewater aanwezig. Het grondgebied is voor het grootste deel bebouwd en verhard. Oppervlaktewater ligt zowel ten noorden als ten zuiden van het plan (zie kaartje huidige situatie). Het streefpeil van deze vijvers is -0.72m t.o.v. NAP. De gemiddelde maaiveldhoogte is ongeveer +1.20m (bron stedelijke wateropgave).

Bij de nieuwbouw en inbreiding van het plangebied moet rekening worden gehouden met de gevolgen van een toename van verhard en bebouwd oppervlak. Door deze verdere verstedelijking komt regenwater sneller tot afstroming. Voor het bestaande watersysteem betekent deze toename een extra belasting en moet meer water geborgen worden. Vandaar dat een compensatie in de vorm van oppervlaktewater vereist is. Als vuistregel wordt een compensatie van 10% van de toename van het verhard en / of bebouwd oppervlak in de vorm van oppervlaktewater geëist.

Het verhard en bebouwd oppervlak neemt volgens het ontwerp toe. Volgens de bovenstaande vuistregel komt dit neer op de realisatie van een bepaalde hoeveelheid oppervlaktewater. Hiervoor moet door de ontwikkelaar, in overleg met het betreffende waterschap, een oplossing worden gezocht. Een ander nadeel van de verdere verstedelijking is dat geen regenwater in de bodem verdwijnt. Door de hiermee gepaard gaande grondwaterstanddaling kan een verdroging van de ondergrond optreden. Dit is voor met name de bomen en het overige groen nadelig.

Bij het onderdeel duurzaamheid wordt nader ingegaan op de voordelen voor de waterhuishouding van een sedumdak.

Watertoets

In het kader van de watertoets moet in overleg met de waterbeheerder een nadere uitwerking van de principes van afwatering en ontwatering in relatie tot de waterkwaliteit en de waterkwantiteit plaatsvinden. De locatie valt binnen het beheersgebied van waterschap Noorderzijlvest. Het waterschap vervult een adviserende en toetsende rol.

Grondbalans

De grond wordt in de huidige staat overgedragen. Eventuele aan- of afvoer van grond is voor rekening van de ontwikkelaar. Uitgangspunt hierbij is dat de toekomstige maaiveldhoogte overeen komt met de huidige ligging.

Voor dit bestemmingsplan is alleen geluid als gevolg van wegverkeerslawaai van belang.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied ligt binnen de geluidzones van de Zonnelaan, Eikenlaan, Prinsesseweg en Pleiadenlaan. Direct naast dit plangebied is het traject van de regiotram voorzien. Dit betekent dat volgens de Wet geluidhinder akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden. De initiatiefnemer heeft een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai laten uitvoeren². Daarbij is onderzoek gedaan naar de geluidbelasting door autoverkeer en door het toekomstige tramverkeer. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde als gevolg van wegverkeerslawaai overschreden wordt. De maximale grenswaarde vanwege wegverkeerslawaai wordt echter niet overschreden. Dit betekent dat er voor dit plan, als gevolg van wegverkeerslawaai, een hogere waardebesluit moet worden genomen.

Voor een aanvaardbaar leefklimaat is het van belang dat de binnenwaarde als gevolg van het wegverkeerslawaai acceptabel is. Bij de gevelwering dient hier rekening mee gehouden te worden.

Hogere waardebesluit

Voor het overschrijden van de voorkeursgrenswaarde wegverkeerslawaai kan een hogere waardebesluit genomen worden. Dit hogere waardebesluit wordt genomen voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Belanghebbenden kunnen zienswijzen indienen met betrekking tot het ontwerp-hogere waardebesluit en later beroep aantekenen bij de Raad van State tegen het hogere waardebesluit.

1. 2. Akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai. De Trefkoel te Groningen. Adviesbureau VanderWeele, 25 januari 2011

De parkeergarage, en vooral de in- en uitgang hiervan aan de Antaresstraat, is een bron van omgevingslawaai en lichthinder. Woningen in de nabijheid van de in- en uitgang kunnen hier overlast van ondervinden. De initiatiefnemer heeft een akoestisch onderzoek³ en een onderzoek naar lichthinder laten uitvoeren⁴. Uit de resultaten van beide onderzoeken blijkt dat er maatregelen genomen moeten worden om overlast te beperken. Deze maatregelen zullen tijdens de bouwplanfase nader uitgewerkt worden.

1. 3. Akoestisch onderzoek parkeergarages De Trefkoel te Groningen. Adviesbureau VanderWeele, 24 januari 2011.
2. 4. De Trefkoel te Groningen, Onderzoek naar lichthinder. Concept rapport. Royal Haskoning, 24 januari 2011

De Wet luchtkwaliteit geeft het kwaliteitsniveau aan waaraan de buitenlucht moet voldoen om ongewenste effecten van luchtverontreiniging op de gezondheid van mensen te voorkomen. In deze wet zijn luchtkwaliteitsnormen vastgelegd voor onder meer stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀).

De voornaamste bron van luchtverontreiniging in Groningen is het wegverkeer. De bijdrage van het lokale verkeer aan de luchtverontreiniging wordt berekend met behulp van een wettelijk voorgeschreven model. Voor het bestemmingsplan Trefkoel is nagegaan wat de concentraties zijn van de luchtverontreinigende stoffen en of er luchtkwaliteitsnormen worden overschreden. Hierbij is gekeken naar de jaren 2010 en 2020. De concentraties zijn berekend voor de drie meest drukke wegen in het plangebied te weten: Pleiadenlaan, Eikenlaan en de Zonnelaan. Als input voor de berekeningen zijn verkeerscijfers gebruikt uit het verkeersmodel Regio Groningen - Assen (RGA), versie 1.2.

De onderzochte situaties voldoen aan de luchtkwaliteitsnormen. Op grond van de wettelijke normen voor luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

De notitie luchtkwaliteit voor deze ontwikkeling is als losse bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Externe veiligheid gaat over overlijdensrisico's die mensen lopen vanwege productie, gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor, vaarwegen en door buisleidingen. Gevaarlijke stoffen zijn bij voorbeeld vuurwerk, lpg, chloor, ammoniak en munitie. De term 'externe' veiligheid wordt gehanteerd omdat het overlijdensrisico van derden centraal staat. Het gaat om mensen die zelf niet deelnemen aan de activiteit die het overlijdensrisico met zich meebrengt.

De minister van VROM is verantwoordelijk voor de coördinatie van het externe veiligheidsbeleid voor gevaarlijke stoffen. Het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen bevat veiligheidsnormen voor bedrijven. Het beleid voor gevaarlijk transport staat in de nota 'Vervoer gevaarlijke stoffen', opgesteld door het ministerie van Verkeer en Waterstaat (2005) in nauwe samenwerking met VROM. Voor aardgastransportleidingen geldt het Besluit Externe Veiligheid Buisleidingen(BEVB), naar analogie van het BEVI. Voor buisleidingen wordt gekeken naar het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. De genoemde kaders verplichten gemeenten om bij het opstellen van ruimtelijke plannen veiligheidsafstanden toe te passen en het externe veiligheidsrisico zo laag mogelijk te houden. Veiligheidsrisico's worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico en in het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico vormt het basisbeschermingsniveau voor individuele burgers, het groepsrisico is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een ramp. Bij negatieve veranderingen van het groepsrisico moet de gemeente een verantwoording van het groepsrisico afleggen.

Voor dit plangebied is zijn twee bronnen van externe veiligheidsrisico's van belang. Dat zijn de Ringweg en het spoor Groningen-Sauwerd.

Over de Ringweg vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Het plangebied bevindt zich buiten de aandachtszone van 200 meter van de Ringweg. Omdat het plangebied zich buiten de aandachtszone van de Ringweg bevindt hoeft het Groepsrisico niet bepaald te worden.

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de spoorlijn Groningen-Sauwerd.

Uit nader onderzoek is gebleken dat aan veiligheidsnormen wordt voldaan. Dat wil zeggen dat voor deze risicobron wordt voldaan aan de grens- en richtwaarde van het plaatsgebonden risico, alsmede voor het plasbrandaandachtsgebied (PAG). Aangezien het plangebied op ongeveer 600 meter van het spoor ligt is het PAG niet relevant in deze. Voor het groepsrisico blijkt dat voor de meeste ongevallenscenario's geldt dat het effectgebied veel kleiner is dan 200 meter. Er zijn echter enkele scenario's met een groter effectafstand. Het plangebied ligt daarom voor een deel binnen het invloedsgebied van het spoor. De geplande geplande ontwikkeling heeft echter geen significante toename van het GR tot gevolg. De beperkte verantwoording groepsrisico is uiteengezet in de aanvullende studie die als losse bijlage is toegevoegd.

De regionale brandweer heeft daarnaast geconstateerd dat, bij een ongeval met gevaarlijke stoffen op het spoor Groningen-Sauwerd in het plangebied toxische effecten mogelijk zijn.

Uit de beoordeling van het aspect bestrijdbaarheid blijkt, dat de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen over het algemeen voldoende zijn. Ten aanzien van de desbetreffende gebouwen adviseert de regionale brandweer om bij de uitwerking van het plan de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen nader uit te werken (de handleiding B&B geldt daarbij als uitgangspunt).

Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheidssituatie geen belemmering vormt voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Het plangebied betreft een ontwikkellocatie waarbij de functie maatschappelijke doeleinden wordt omgezet naar de functie wonen en maatschappelijke en zakelijke dienstverlening.

Bij deze locatie is specifiek gekeken⁵ of de bodemkwaliteit geschikt is voor de nieuwe functie en welke acties en inspanningen eventueel noodzakelijk zijn om de bodem geschikt te maken. Op een deel van de locatie is een tweetal bodemonderzoeken uitgevoerd. Een deel van de locatie is verontreinigd met PAK (10 VROM). Voor de niet onderzochte terreindelen is bij een omgevingsvergunning voor ontwikkeling van de locatie (bijvoorbeeld bouw), een bodemonderzoek noodzakelijk.

Voor het onderzochte terreindeel waar bodemverontreiniging is aangetoond, zijn eveneens aanvullende maatregelen nodig bij ontwikkelingen (bijvoorbeeld bouw).

Als gevolg van jarenlange activiteiten kan de bodem belast zijn met een diffuse, niet tot een bron te herleiden, bodemverontreiniging. Uit de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Groningen blijkt dat in dit plangebied geen diffuse (lichte) bodemverontreiniging voorkomt. Bij het toepassen en hergebruik van grond dient de “Nota Bodembeheer: Beleidsregels voor de toepassing van grond en baggerspecie op landbodem” in acht genomen te worden.

1. 5. Inventarisatie bodemkwaliteitsgegevens plangebied Trefkoel. Mileudienst Gemeente Groningen, december 2010

In Nederland bestaat geen wetgeving ter voorkoming van windhinder of windgevaar. Dit betekent niet dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen windhinder of windgevaar niet hoeft te worden meegenomen in de afwegingen. De beoordeling van het aspect wind vindt zijn grondslag in de zorg voor een goede ruimtelijke ordening. Daarvoor is het in kaart brengen van mogelijke windhinder of windgevaar noodzakelijk en moet dit in de beoordeling betrokken worden.

Hoge gebouwen kunnen windhinder (en mogelijke windgevaar) veroorzaken op de begane grond. De mate van windhinder wordt voor een groot deel bepaald door de gebouwhoogte en en door het hoogteverschil met de omliggende bebouwing. Volgens NEN 8100 is 'er zeer waarschijnlijk sprake van overmatige windhinder bij gebouwhoogten hoger dan 30 meter of bij gebouwen hoger dan 20 meter die meer dan 50% boven hun omgeving uitsteken. Voor die situaties is een windhinderonderzoek noodzakelijk, waarbij ook het aspect windgevaar moet worden bezien. Om deze reden is in opdracht van de projectontwikkelaar een oriënterend windklimaatonderzoek uitgevoerd in een atmosferische grenslaagwindtunnel⁶. Basis voor het onderzoek was het architectonisch ontwerp. De huidige en de toekomstige situatie zijn beide onderzocht.

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen windhinder en windgevaar. Van windhinder is sprake als de uurgemiddelde windsnelheid 5 meter per seconde of meer is. Windgevaar treedt op als de uurgemiddelde windsnelheid 15 meter per seconde of meer is (windkracht 9; storm).

In de toekomstige geprojecteerde situatie zonder aanvullende maatregelen heerst een slecht gemiddeld windklimaat direct voor de hoofdentree van blok C (de woontoren), het daarvoor liggende plein, en ter hoogte van de galerijen, de binnentuin en de terrassen van de maisonnettes op de zuidhoek van blok B. Er is hier sprake van windhinder, maar de grenswaarde voor windgevaar wordt nergens overschreden.

In de huidige situatie is het windklimaat voor die situaties waar het windklimaat nog met de toekomstige situatie vergeleken kan worden, over het algemeen iets beter. Ter hoogte van de hoofdentree van blok C is het gemiddelde windklimaat in de huidige situatie vergelijkbaar met het gemiddelde windklimaat in de geprojecteerde situatie, mits aanvullende maatregelen worden getroffen. Bezien moet nog worden in hoeverre aanvullende maatregelen kunnen worden getroffen om met name voor de hoofdentree van Blok C de windhinder te beperken. Maatregelen kunnen worden getroffen aan het gebouw maar ook in de openbare ruimte (bv. het plaatsen van bomen).

1. 6. TNO Bouw en Ondergrond, Windtunnelonderzoek naar het windklimaat bij het project Trefkoel te Groningen, november 2010

In bestemmingsplannen worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben en/of van belang zijn in het kader van beheer, externe veiligheid of gezondheidsrisico's. Het gaat dan altijd om de hoofdtransportstructuur. In elk bestemmingsplangebied bevinden zich uiteraard ook kabels en leidingen voor distributie en huisaansluitingen, maar die worden niet in het plan opgenomen.
In het plangebied bevinden zich geen kabels en leidingen die in het bestemmingsplan moeten worden opgenomen.

Het bestemmingsplan Trefkoel voorziet in een actueel en adequaat juridisch kader voor beheer en ontwikkeling van het plangebied. Het is een plan op basis van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Daarmee kunnen met direct recht omgevingsvergunningen worden verleend. De gekozen bestemmingen en de daarbij behorende regels geven helder aan welke functies op welke plaats zijn toegestaan.

Om de nodige flexibiliteit te waarborgen zijn tevens afwijkingsbevoegdheden opgenomen alsmede enkele wijzigingsbevoegdheden (bestemmingen Wonen en Waarde - Archeologie 2).

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform SVBP 2008 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008) en het standaard-bestemmingsplan van de gemeente Groningen. Daarin zijn de regels gestandaardiseerd. De bestemmingsregels zijn opgemaakt in een vaste indeling en bevatten in principe voor elke bestemming achtereenvolgens: een bestemmingsomschrijving, bouwregels, nadere eisen, afwijken van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijken van de gebruiksregels, en waar nodig een stelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is digitaal gemaakt. De digitale kaart (verbeelding) is variabel in schaal doordat kan worden in- en uitgezoomd, en bezit een meetfunctie. Het digitale plan is raadpleegbaar via het internet (bestemmingsplannen.groningen.nl alsook www.ruimtelijke plannen.nl). Daar zijn de digitale bestanden ook te downloaden.

De papieren plankaart bestaat uit één kaartblad met schaal 1:1000. De plankaart geeft in samenhang met de regels de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied aan.

In het plangebied vigeren momenteel de onderstaande bestemmingsplannen. Deze worden geheel of gedeeltelijk door het voorliggend bestemmingsplan vervangen.

Het plan De Paddepoel II is de planologische basis geweest voor de bouw van het huidige gebouw van de Trefkoel. De bestemming is Bijzondere bebouwing. Onder Bijzondere bebouwing zijn gebouwen toegestaan ten behoeve van onderwijs-, culturele, sociale, culturele en medische instellingen. Deze bestemming laat de beoogde functies wonen, zorgwonen en commerciële dienstverlening niet toe.

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Bestemmingsregels

Artikel 4 Gemengd

Deze bestemming maakt aan de zijde van de Zonnelaan publieksgerichte functies mogelijk. Het gaat hier om maatschappelijke en zakelijke dienstverlening, alsmede horeca, alle uitsluitend op de begane grond. Op de verdiepingen is de woonfunctie gedacht. Binnen deze bestemming zijn ook gebouwde parkeervoorzieningen toegestaan. Deze mogen zowel onder als boven het maaiveld worden gebouwd.

Artikel 5 Verkeer

Het gebied direct rondom de bebouwing, inclusief de tussenstraat, heeft een publieke verkeersfunctie. Er zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouw zijnde toegestaan tot een hoogte van 6 meter.

Artikel 6 Wonen

Het grootste deel van het plangebied krijgt de bestemming Wonen. Wonen in zijn diverse gedaantes is mogelijk: ook begeleid wonen en kamerverhuur worden toegestaan. Daarnaast kunnen 2 kamers per woning worden gebruikt voor logies met ontbijt.

Omdat het hier om een appartementencomplex gaat met stedelijke allure, worden kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten niet toegestaan. De kans dat deze overlast veroorzaken is te groot. Wel zijn zoals te doen gebruikelijk aan huis verbonden beroepen mogelijk. In paragraaf 4.3.2 wordt dit nader toegelicht. Een regeling voor bijbehorende bouwwerken is niet onder deze bestemming opgenomen. Het hele wooncomplex bevat nl. uitsluitend hoofdgebouwen.

In deze bestemming kunnen eveneens gebouwde parkeervoorzieningen worden ondegebracht. In het bouwplan bevinden deze zich zowel (deels) onder de grond als daarboven.

De daktuin of wintertuin die in het bouwplan is opgenomen, is mogelijk als een additionele voorziening binnen deze bestemming.

Artikel 7 Waarde - Archeologie 2

Door de mogelijke aanwezigheid van archeologisch waardevolle resten wordt een onderzoeksplicht opgelegd aan bouw- en aanleginitiatieven boven de 500m².

Algemene regels

Artikel 8

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelbepaling. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 9

In dit artikel wordt geregeld dat de aanvullende stedenbouwkundige bepalingen uit de Groninger Bouwverordening niet van toepassing zijn. Hetgeen het bestemmingsplan regelt gaat vóór datgene wat op dit gebied door de Bouwverordening wordt geregeld. Daarop is echter op een vijftal punten, die in dit artikel zijn genoemd, een uitzondering gemaakt. Het belangrijkste hierbij is onderdeel d., waarmee de Nota Parkeernormen van de gemeente Groningen voor dit bestemmingsplan van toepassing wordt verklaard.

Artikel 10

De algemene gebruiksregels hebben tot doel ongewenst gebruik van gronden en bouwwerken tegen te gaan.

Artikel 11

Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 12

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 13

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

Interpretatieve gebruiksbepalingen

Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden.

De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning.

In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.

Een aan huis verbonden beroep wordt gedefnieerd als het beroepsmatig uitoefenen van activiteiten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/of de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken kan worden uitgeoefend, mits:
1. het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, en
2. de woonfunctie in overwegende mate intact blijft, en
3. waarbij het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is.

Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:

a. de aard van het gebruik

b. de omvang van het gebruik

c. de intensiteit van het gebruik

Ad a. Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.

Ad b. Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.

Ad c. Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik. Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163). Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar,logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.

De ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan is in de verschillende stadia doorgesproken met de wijkraad. In 2008 al is uitgebreid informatie gegeven op de ledenvergadering van de wijkraad. Tijdens de tervisieleggingsperiode van het ontwerp-bestemmingsplan (6 weken) zal er een informatieavond worden georganiseerd.

Het voorontwerp-bestemmingsplan is in het kader van het in artikel 3.1.1 Bro voorgeschreven overleg toegezonden aan:

1. 1. provincie Groningen
2. 2. inspectie VROM
3. 3. ministerie van Verkeer en Waterstaat, directie Noord-Nederland
4. 4. ministerie van Economische Zaken
5. 5. ministerie van Landbouw, Natuurbehoud en Visserij, Directie Noord
6. 6. ministerie van Defensie, Dienst Vastgoed Defensie, Directie Noord
7. 7. rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM)
8. 8. waterschap Noorderzijlvest
9. 9. hulpverleningsdienst Groningen, afd. Brandpreventie
10. 10. regionale brandweer
11. 11. MKB Noord
12. 12. NV Waterbedrijf Groningen
13. 13. KPN Telecom
14. 14. Enexis (voorheen Essent Netwerk BV)
15. 15. Ziggo (voorheen @home)
16. 16. VNO-NCW Noord.

De volgende reacties zijn ontvangen, waarbij zonodig het gemeentelijk commentaar wordt weergegeven.

1. provincie Groningen

De provincie Groningen heeft geen opmerkingen.

2. de inspectie VROM namens alle betrokken rijksdiensten

De inspectie heeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

3. het waterschap Noorderzijlvest:

Het waterschap is accoord met het plan, onder de voorwaarde dat in de nabijheid van het plangebied extra waterberging wordt gerealiseerd. Hierover is overleg gaande met de ontwikkelaar (Trebbe bouw).

4. Hulpverleningsdienst Groningen, gezamenlijke reactie van afdelingen Brandpreventie en Regionale Brandweer

• Over de spoorweg Groningen-Sauwerd vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats en is sprake van externe veiligheidsrisico's. Omdat het plangebied in het invloedsgebied van de spoorlijn ligt, is beoordeling van het groepsrisico noodzakelijk. Geadviseerd wordt om voor het spoor een veiligheidsstudie op te stellen, het groepsrisico te verantwoorden en dit toe te voegen aan het bestemmingsplan.
• tevens wordt geadviseerd om bij de uitwerking van het plan de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen nader uit te werken.

Commentaar:

• De veiligheidsstudie voor het spoor is verricht en opgenomen in de toelichting.
• bij de uitwerking zullen de bereikbaarheid en bluswatervoorziening volgens de normen worden geregeld.

Met de ontwikkelaar, woningcorporatie Nijestee, is een grondexploitatieovereenkomst gesloten. Daarmee is het kostenverhaal verzekerd en bestaat geen noodzaak voor een grondexploitatieplan.