In deze regels wordt verstaan onder:

de beheersverordening Fortenveld - Vestingveld met identificatienummer NL.IMRO.0050.BHFortenVestingvld-VS01 van de gemeente Zeewolde;

het gebied waarop deze verordening van toepassing is, vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0050.BHFortenVestingvld-VS01 met bijbehorende bestanden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van gronden en bouwwerken zoals aanwezig op het moment van de inwerkingtreding van de beheersverordening;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

de grens van een besluitvlak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;
3. c. indien in, op of over het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil);

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander persoon tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub al dan niet in combinatie met elkaar.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De binnen het besluitvlak 'Gebruiksregels' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaand gebruik.

1. a. In aanvulling op het bepaalde in lid 3.1 is het toegestaan om de gronden te gebruiken voor paden, groen, taluds en oevers, nutsvoorzieningen, water(berging) ten behoeve van de waterhuishouding, geluidwerende voorzieningen, kruisingen met water en kunstwerken.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a mag de openbare ruimte niet zodanig worden gewijzigd dat er sprake is van een reconstructie van wegen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

De binnen het besluitvlak 'Bouwregels' aanwezige bestaande bouwwerken mogen op dezelfde locatie worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen.

In aanvulling op het bepaalde in lid 4.1 gelden voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de volgende regels:

1. a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag ten hoogste 1,00 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter (het denkbeeldige verlengde van) de voorgevel van een gebouw ten hoogste 2,00 m mag bedragen;
2. b. de bouwhoogte van palen en masten mag ten hoogste 9,00 m bedragen;
3. c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 2,00 m bedragen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder een gebruik in strijd met deze beheersverordening wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en/of bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de beheersverordening toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
2. b. het storten van puin en/of afvalstoffen;
3. c. de stalling en/of opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- en/of vliegtuigen;
4. d. het gebruik of laten gebruiken van de gebouwen voor een seksinrichting;
5. e. prostitutie;
6. f. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in deze regels:

1. a. voor afwijkingen ten aanzien van de voorschreven bouwhoogte, met dien verstande dat de afwijkingen niet dan 10% bedragen van de in de regels aangegeven afmetingen;
2. b. voor de bouw van bouwwerken voor openbare en semi-openbare diensten, zoals nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van (de bediening van) kunstwerken, toiletgebouwtjes, jeugdopvangplekken, en de naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes, met dien verstande dat:
   1. 1. de inhoud ten hoogste 100 m³ bedraagt;
   2. 2. de hoogte ten hoogste 4,00 m bedraagt;
3. c. voor het bouwen van sculpturen en andere kunstzinnige bouwwerken tot een bouwhoogte van 15,00 m.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met de beheersverordening strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met de beheersverordening strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan of de voorheen geldende beheersverordening, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan of de verordening.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan of de daarvoor geldende beheersverordening, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan of de verordening.

Deze verordening wordt aangehaald als:

Regels van de beheersverordening Fortenveld - Vestingveld van de gemeente Zeewolde.

Op 26 mei 2011 is het bestemmingsplan Vestingveld door de gemeenteraad van Zeewolde vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet in een regeling voor een kleinschalig bedrijventerrein tussen de woonwijken in Zeewolde en de bedrijventerreinen Horsterparc en Trekkersveld.

Het oorspronkelijke plan voor dit bedrijventerrein was om dit bedrijventerrein in 4 kwadranten op te delen: Fortenveld (westzijde) en Vestingveld (oostzijde). In het kader van de vaststellingsprocedure heeft de raad echter besloten om alleen het zuidelijke kwadrant van Vestingveld te ontwikkelen. Wel is de infrastructuur voor het hele gebied vastgelegd.

In figuur 1 is het plangebied van het bestemmingsplan Vestingveld weergegeven.

Figuur 1: Plangebied bestemmingsplan Vestingveld (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De (gewijzigde) vaststelling van het bestemmingsplan Vestingveld heeft ertoe geleid dat het noordelijk deel van het beoogde bedrijventerrein niet is meegenomen in het plangebied en in 2011 vooralsnog niet als bedrijventerrein zou worden ontwikkeld. Ook gold voor dit gebied destijds geen bestemmingsplan, hetgeen inhoudt dat er tot op dit moment geen (actuele) planologische regeling van toepassing is en sprake is van een 'witte vlek'. Door het ontbreken van een planologische regeling is in theorie elke ontwikkeling mogelijk.

Omdat op dit moment ontwikkeling van het gebied nog steeds niet aan de orde is, wordt om ongewenste ontwikkelen te voorkomen alsnog voorzien in een planologische regeling in de vorm van een beheersverordening.

Bij het opstellen van een juridische ruimtelijke regeling kan gekozen worden uit een bestemmingsplan of een beheersverordening. In dit geval is er gekozen voor een beheersverordening, omdat de voorgenomen ontwikkelingen op dit moment nog niet aan de orde zijn en de bestaande situatie vooralsnog gehandhaafd blijft. De gronden zijn in eigendom van de staat (Rijksvastgoedbedrijf).

Er zijn overigens wel plannen voor ontwikkeling van dit gebied, maar deze zijn nog niet concreet. In de geldende Structuurvisie 2013 is het zuidelijke kwadrant Fortenveld aangegeven voor de realisering van 'waterwonen'. In de Ontwerp Omgevingsvisie Zeewolde die in 2021 van 2 juni tot en met 12 juli ter inzage heeft gelegen is het hele gebied (3 kwadranten) aangewezen voor woningbouw.

Met het vaststellen van een beheersverordening vóór de inwerktreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is er - in tegenstelling tot de huidige situatie ('witte vlek') - sprake van een planologische regeling die onderdeel wordt van het gemeentelijk omgevingsplan. In dat geval is het mogelijk om in het gebied (versneld) de beoogde ontwikkelingen te realiseren met een buitenplanse afwijkingsprocedure (Bopa) in plaats van met een wijziging van een omgevingsplan.

De toepassing van de beheersverordening is voor dit gebied mogelijk, omdat daarin sprake is van een feitelijk bestaande situatie. De bestaande situatie wordt in dit geval bepaald door grasland en akkerbouwgrond, alsmede een tijdelijk slibdepot in het noordoostelijk kwadrant (zie figuur 2).

Figuur 1: Ligging plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Kort gezegd bestaat een beheersverordening uit een verbeelding van het verordeningsgebied en regels. Meer concreet gaat het om:

• een object dat bestaat uit het gebied waarop de verordening betrekking heeft (het verordeningsgebied);
• een of meer objecten binnen het gebied (besluitvlakken);
• regels die gekoppeld zijn aan het besluitgebied en/of de objecten binnen het besluitgebied en die gericht zijn op het beheer van het gebied;
• regels die gaan over gebruiken, bouwen, afwijken met een omgevingsvergunning en overgangsrecht.

De beheersverordening gaat vergezeld van een toelichting. Deze motiveert in ieder geval de keuze voor het instrument (zie hierboven), waarom er geen ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien, welke onderzoeken hebben plaatsgevonden en dergelijke De toelichting bevat ook een uitleg van de regeling.

De beheersverordening moet digitaal worden gemaakt volgens de Praktijkrichtlijn Gebiedsgerichte Besluiten. De verordening wordt door de gebruiker daarom via een digitaal platform (meestal de website RO-online, www.ruimtelijkeplannen.nl) benaderd. Digitaal gezien zijn er verschillende vlakken zichtbaar, namelijk het besluitgebied, de besluitvlakken en (eventueel) de besluitsubvlakken. Hierna volgt een korte omschrijving van wat deze vlakken regelen:

• Besluitgebied: Het besluitgebied is het gebied waarvoor de beheersverordening van toepassing is. De regelingen die niet specifiek gekoppeld zijn aan een besluitvlak of een besluitsubvlak zijn altijd van toepassing op het hele besluitgebied. De regels zijn gericht op het behouden van de bestaande situatie.
• Besluitvlak: Op het hele besluitgebied, of een bepaald deel daarvan, kan een besluitvlak zijn gelegd. In deze beheersverordening heeft het hele besluitgebied de besluitvlakken 'Gebruiksregels' en 'Bouwregels'. De regels die bij deze besluitvlakken horen zijn in beginsel gericht zijn op het behoud van de bestaande situatie, met een geringe aanvulling daarop (zie ook hoofdstuk 3). Deze regels zijn (digitaal) direct gekoppeld aan het besluitvlak.
• Overige: Naast de regelingen zoals hiervoor omschreven is ook sprake van algemene afwijkingsregels voor bouwen die aansluiten op de afwijkingsregels die ook op andere gebieden van toepassing zijn (regeling voor nutsgebouwtjes e.d.). Hetzelfde geldt voor een aantal algemene gebruiksverboden.

De beheersverordening is als volgt opgebouwd. In het volgende hoofdstuk wordt allereerst de beleidskeuze gemotiveerd voor de beheersverordening. Hoofdstuk 3 geeft een juridische toelichting op de beheersverordening en tot slot wordt in hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Zoals in de inleiding al naar voren is gekomen, is er sprake van een gebied waar aanvankelijk een bedrijventerrein zou worden ontwikkeld. Op dit moment hiervan nog geen sprake en is er hoofdzakelijk sprake van grasland en akkerbouwgrond. In het noordoostelijk kwadrant is een tijdelijk slibdepot aanwezig. De gronden zijn in eigendom van de staat (Rijksvastgoedbedrijf).

Er vinden vooralsnog geen ontwikkelingen plaats. Mogelijk wordt het gebied in de toekomst verder ontwikkeld. Dit zal dan plaatsvinden met een planologische procedure in het kader van de Omgevingswet die naar op 1 januari 2024 in werking treedt.

Omdat het een statisch gebied betreft is gekozen voor een beheersverordening. Voor het gebied geldt geen relevant beleid. Ook hoeven er om deze reden geen milieu- en omgevingsaspecten te worden onderzocht.

In dit hoofdstuk is een toelichting op de juridische regeling en de procedure van deze beheersverordening opgenomen.

In de beheersverordening is de bestaande situatie vastgelegd door middel van een besluitgebied. Onder de feitelijke bestaande situatie wordt het bestaande gebruik en de bestaande bouwwerken verstaan:

bestaand gebruik

het gebruik van gronden en bouwwerken zoals aanwezig op het moment van de inwerkingtreding van de beheersverordening. Van illegaal gebruik kan geen sprake zijn, omdat het gebied geen planologische regeling kent en daardoor in beginsel alle gebruik is toegestaan.

Om nog enige ontwikkeling in het plangebied mogelijk te maken die bijvoorbeeld noodzakelijk zijn vanuit de waterhuishouding of de infrastructuur, is een regeling opgenomen die het mogelijk maakt om de gronden (aanvullend op het bestaande gebruik) te gebruiken voor bepaalde voorzieningen, zoals paden, groen, taluds en oevers, nutsvoorzieningen, water(berging).

bestaande bouwwerken

bouwwerken die op het tijdstip van de inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen. Bouwwerken die zonder vergunning zijn gebouwd vallen hier niet onder.

In deze beheersverordening zijn de bestaande functies en bebouwing geregeld, door middel van gebruik- en bouwregels. Deze regelen de functies die beschreven zijn in hoofdstuk 2.

De bouwregels van deze beheersverordening geven in eerste instantie aan dat bestaande bouwwerken zijn toegestaan. De feitelijk bestaande situatie is daarbij het uitgangspunt. Voor toelaatbare bouwwerken, zoals erf- en terreinafscheidingen en palen en masten is een aanvullende regeling opgenomen.

Voor wat betreft gebruik worden een aantal functies toegestaan die aanvullende aan het bestaande gebruik mogelijk moeten zijn. Denk hierbij aan paden, groen, nutsvoorzieningen, water(berging) ten behoeve van de waterhuishouding en dergelijke. Verder is in het gebied een gebruiksverbod opgenomen voor een aantal functies die in de andere planologische regelingen van de gemeente Zeewolde in vergelijkbare gebieden zijn uitgesloten (kampeermiddelen, prostitutie e.d.).

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent geen voorbereidingsprocedure voor de beheersverordening en kan in principe direct door de gemeenteraad vastgesteld. De gemeente heeft er echter voor gekozen om de verordening in het kader van de inspraak vier weken ter inzage te leggen en pas daarna door de gemeenteraad te laten vaststellen. Tegen het vaststellingsbesluit van een beheersverordening kan geen bezwaar of beroep worden aangetekend. De beheersverordening moet conform artikel 139 Gemeentewet bekend worden gemaakt.

De beheersverordening maakt geen ontwikkelingen mogelijk en voorziet niet in ingrijpende veranderingen waarbij particuliere belangen geschaad kunnen worden. De bestaande situatie is vastgelegd.

Teneinde een ieder hierover te informeren, is de verordening in het kader van de inspraak vanaf 20 september 2023 vier weken ter inzage gelegd. Tijdens deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld een inspraakreactie naar voren te brengen. Hiervan is geen gebruik gemaakt.

De beheersverordening is vervolgens vastgesteld op 21 december 2023 en is conform artikel 139 Gemeentewet bekend gemaakt.

Het is niet mogelijk een exploitatieplan te koppelen aan een beheersverordening. Een en ander heeft zijn oorsprong in het feit dat met een beheersverordening geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt die niet reeds via een ander ruimtelijk plan (bestemmingsplan, projectafwijkingsbesluit, afwijking) zijn vastgelegd.