In deze regels wordt verstaan onder:

het uitwerkingsplan Zeewolde - Eilandenrijk B met identificatienummer NL.IMRO.0050.UPPNEILANDB-VS01 van de gemeente Zeewolde;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het gebied zoals bepaald in de Algemene Maatregel van Bestuur voor vergunningvrij bouwen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een ter plaatse of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

verwezen wordt naar het begrip brutovloeroppervlakte;

de totale vloeroppervlakte van gebouwen ten dienste van de bedrijfsactiviteiten, met inbegrip van de daartoe behorende opslag en overige dienstruimten.

de grens van een bestemmingsvlak;

het bestemmingsplan 'Polderwijk - Noord' als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0050.BPPolderwijkNoord-VG01 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of (af)leveren van goederen aan diegenen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

onderste horizontale lijn van een dakvlak dat geen goot heeft;

het deel van het bouwperceel dat buiten het bouwvlak ligt van een op de verbeelding voor de woonbestemming aangegeven grond;

het deel van het perceel met de bestemming 'Wonen' dat buiten het bouwvlak ligt, dat niet tot het achtererfgebied behoort en dat op 1 meter achter de voorkant van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan ligt;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste gebouw valt aan te merken;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

de in bijlage 1 genoemde aan huis verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsactiviteiten aan huis die door de beperkte omvang in of bij een woning met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend door uitsluitend de bewoner;

beneden peil;

een bouwwerk met een dak met maximaal 2 wanden, al dan niet behorende bij de constructie;

een tuin die door een openbare weg of door een water van de woning wordt gescheiden;

1. a. indien op het land wordt gebouwd
   1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de door of namens Burgemeester en Wethouders vastgestelde hoogte;
   2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
2. b. indien op of over het water wordt gebouwd: het door of namens Burgemeester en Wethouders vastgestelde peil;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een woning welke is ingebouwd en door middel van de zijgevels aaneengebouwd tussen de twee naastgelegen woningen;

de naar de openbare ruimte (weg, voet-/fietspad) gekeerde gevel(s) van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan de openbare ruimte grenst: de als zodanig door Burgemeester en Wethouders aan te wijzen gevel(s);

een gebouw of gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt of bestemd voor de huisvesting van één huishouden;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan het diepste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. ontsluitingswegen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. dagrecreatieve voorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. openbare nutsvoorzieningen;
8. h. waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. bermen en beplanting;
10. j. overtuinen, ter plaatse van de aanduiding 'tuin';
11. k. een vacuümstation, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - vacuümstation';

met de daarbijbehorende:

12. l. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder steigers behorende bij overtuinen ter plaatse van de aanduiding 'tuin'.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;

met de daarbij behorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen en geen bijbehorende bouwwerken zijnde;
3. c. paden;
4. d. opritten en andere verhardingen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen.
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen;'
7. g. bijbehorende bouwwerken bij woonhuizen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1';
8. h. bijbehorende bouwwerken bij woonarken ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2';
9. i. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder loopbruggen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - loopbrug'.

De voor 'Tuin - Overtuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. overtuinen;

met de daarbij behorende:

2. b. openbare nutsvoorzieningen.
3. c. waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, waaronder steigers.

De voor 'Verkeer - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en pleinen;
2. b. voet- en rijwielpaden;

waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer;

3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde.

De voor 'Verkeer - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en pleinen;
2. b. voet- en rijwielpaden;

waarbij gestreefd wordt naar een inrichting gericht op hoofdzakelijk een verblijfsfunctie;

c. een vacuümstation, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - vacuümstation';

3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

7. g. bouwwerken.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen en waterpartijen;
2. b. oevers en kades;
3. c. bermen en beplanting;
4. d. woonarken / drijvende woningen en loopbruggen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - woonark';

met daaraan ondergeschikt:

5. e. voet- en rijwielpaden;
6. f. ontsluitingswegen;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. nutsvoorzieningen;

met de daar bijbehorende:

10. j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder:
    1. 1. loopbruggen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - loopbrug';
    2. 2. steigers, bruggen, duikers en/of dammen.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor zelfstandige bewoning of kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis, indien:
   1. 1. het beroep of bedrijf niet wordt uitgeoefend door (één van) de bewoners van de woning;
   2. 2. het beroep of bedrijf een onevenredige parkeerdruk met zich meebrengt;
   3. 3. het beroep of bedrijf afbreuk doet aan het woon- en leefklimaat van de buurt;
   4. 4. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte in de woning en de bijbehorende bouwwerken meer bedraagt dan 30%;
   5. 5. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte in de woning en de bijbehorende bouwwerken meer bedraagt dan 50 m²;
   6. 6. reclame- en/of naamborden aan de gevel of op het (bouw)perceel, met een totale oppervlakte groter dan 0,5 m² per bedrijfsuitoefening;
   7. 7. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel en/of kappersbedrijven.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. grondgebonden woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis;

met daarbij behorende:

2. b. bijbehorende bouwwerken;
3. c. tuinen en erven;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen in woongebouwen, al dan niet in combinatie met ruimte voor kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis;

met daarbij behorende:

2. b. bijbehorende bouwwerken;
3. c. tuinen en erven;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, naast het bepaalde in de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemmingen), mede bestemd voor:

1. a. de inrichting, het beheer en onderhoud van de primaire waterkering en bijbehorende waterstaatkundige werken;

met de daarbijbehorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de waterkerende functie;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Er kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bepaalde in lid 11.2.1in die zin dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:

1. a. vooraf schriftelijk positief advies is verkregen van de beheerder van de waterkering dan wel voor de activiteit een watervergunning is verleend;
2. b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bescherming, ophoging, verbreding en verbetering van het doelmatig en veilig functioneren van de waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De grenzen van het bouwvlak en/of de bestemmingsgrens mogen naar de buitenzijde tot 0,50 meter worden overschreden door ondergeschikte bouwdelen zoals, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, overstekende daken.

Een bestaand bouwwerk, waarvan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan de feitelijk aanwezige hoogte, oppervlakte of afstand tot een ander gebouw of een grenslijn in strijd is met een in dit plan voorgeschreven maximum dan wel minimum hoogte, oppervlakte of afstand, mag worden gehandhaafd, veranderd en/of vernieuwd, maar niet worden vergroot of anders gesitueerd.

Het is verboden enig terrein of bouwperceel zodanig te bebouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, bouwvlak of bouwperceel een toestand zou ontstaan die aldaar niet meer met de regels van dit plan zou overeenstemmen, of voorzover er reeds aldaar een afwijking van de regels bestaat, zodanig te bebouwen, dat deze afwijking zou worden vergroot.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. opslagdoeleinden, anders dan in verband met het toegelaten gebruik, waarbij in ieder geval als strijdig gebruik wordt aangemerkt: brand- en explosie gevaarlijke opslag, waaronder opslagruimte voor vuurwerk;
2. b. het gebruik van een bijgebouw voor zelfstandige bewoning;
3. c. het gebruik van een vrijstaand bijgebouw voor een aan huis verbonden beroep en bedrijfsuitoefening aan huis;
4. d. het gebruik of laten gebruiken van de gebouwen voor een seksinrichting;
5. e. prostitutie;
6. f. andere doeleinden dan waarvoor het bevoegd gezag een omgevingsvergunning heeft verleend.

Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - dijk 2' zijn de gronden mede bestemd voor de buitenbeschermingszone rondom een primaire waterkering.

Er kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. de voorgeschreven goot- en bouwhoogten, met dien verstande dat de afwijkingen niet meer dan 10% bedragen van de in deze regels genoemde afmetingen;
2. b. van de bestemmingsregels in die zin dat de bestemmingsgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. van de bestemmingsregels ten behoeve van de bouw van bouwwerken voor openbare en semi-openbare diensten, zoals nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van (de bediening van) kunstwerken, toiletgebouwtjes, en de naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes, met dien verstande dat:
   1. 1. de inhoud ten hoogste 100 m³ bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte ten hoogste 4,00 m bedraagt;
4. d. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouw- c.q. bestemmingsvlak in die zin dat de grenzen van het bouw- c.q. bestemmingsvlak naar de buitenzijde met niet meer dan 1,50 m worden overschreden door:
   1. 1. ondergeschikte bouwdelen zoals: plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken met meer dan 0,5 m;
   2. 2. (hoek-)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;
5. e. van de bestemmingsregels ten behoeve van de bouw van sculpturen en andere kunstzinnige bouwwerken tot een bouwhoogte van 15,00 m.

Ten aanzien van het parkeren zijn de regels van het "Paraplubestemmingsplan Parkeren 2020” (NL.IMRO.0050.BPParkeren2020-VS01), zoals dat is vastgesteld op 25 juni 2020 onverminderd van toepassing op dit uitwerkingsplan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10 %.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald onder de titel:

Regels van het

Uitwerkingsplan Zeewolde - Eilandenrijk B,

van de gemeente Zeewolde.

Aldus vastgesteld in de vergadering van

Burgemeester en Wethouders van 23 februari 2021.

Aan de noordzijde van Zeewolde wordt de wijk Polderwijk gerealiseerd. In de Polderwijk is ruimte voor ongeveer 2.950 woningen. De woonwijk wordt gefaseerd gerealiseerd. Ten behoeve hiervan is het bestemmingsplan “Polderwijk” (2004) opgesteld waarin de woonwijk via een uitwerkingsregeling kan worden ontwikkeld. Inmiddels is het eerste deel, het Parkkwartier, nagenoeg ontwikkeld.

Voor de nog te ontwikkelen delen (delen van het Bergkwartier, Waterkwartier en Havenkwartier / Eilandenrijk) zijn de uitgangspunten door nieuwe stedenbouwkundige inzichten gewijzigd. Deze passen niet meer binnen de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan Polderwijk. Om die reden is op 26 april 2012 het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" vastgesteld. Ook dit bestemmingsplan kent een uit te werken bestemming (Gemengd) waarbinnen met inachtneming van de uitwerkingsregels (gefaseerde) woningbouw mag plaatsvinden.

Eilandenrijk is onderdeel van Waterkwartier en ligt in het noordelijkste deel van Polderwijk. Dit plan heeft betrekking op het noordelijke deel van het Eilandenrijk, het zogenoemde deel B. Dit deel wordt begrensd door de Blauwe Diamant, het agrarisch gebied ten noorden van Polderwijk, Havenkwartier en de vaarverbinding tussen de Blauwe Diamant en het Wolderwijd.

Met dit uitwerkingsplan wordt de realisatie van 158 grondgebonden woningen, 12 tot 17 drijvende woningen en 60 appartementenwoningen mogelijk gemaakt in het wijkdeel Eilandenrijk B.

Deze ontwikkeling past binnen de uitwerkingsregels, zoals die in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" zijn opgenomen. Het voorliggende uitwerkingsplan voorziet in een concrete planologische regeling voor de beoogde woningbouw.

De juridisch-planologische regeling van dit uitwerkingsplan wordt in de navolgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de behoefte verantwoord. In hoofdstuk wordt 3 een korte toelichting gegeven op het plangebied. In hoofdstuk 4 komt het plan aan de orde. Vervolgens worden in hoofdstuk 5 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische aspecten van het uitwerkingsplan en in hoofdstuk 7 tot slot wordt een weergave gegeven van de economische uitvoerbaarheid.

Het onderhavige uitwerkingsplan maakt de ontwikkeling van 158 grondgebonden woningen, 12 tot 17 drijvende woningen en 60 appartementenwoningen mogelijk. Dit deelgebied is nu nog onbebouwd, maar wel al grotendeels bouwrijp gemaakt.

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Dit is de reden dat in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de “ladder voor duurzame verstedelijking” is opgenomen. De bouw van nieuwe woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom is in dit rapport de behoefte, locatiekeuze en ontsluiting onderbouwd aan de hand van de ladder. In dit hoofdstuk wordt hier kort op ingegaan. In bijlage 1 is de nadere volledige onderbouwing opgenomen

Overigens is op de merken dat in de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 24 februari 2016 (zaaknummer 201506618/1.R6) is bepaald dat een dergelijk onderzoek in uitwerkingsplannen feitelijk niet meer hoeft te worden gedaan.

De ladder bestaat uit de volgende drie treden:

1. a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
3. c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Beschrijving behoefte

De bouw van woningen in Zeewolde voorziet in een actuele regionale behoefte. De relevante woonregio bestaat uit de gemeenten Almere, Lelystad, Harderwijk en Ermelo.

De behoefte is nader onderbouwd in bijlage 1. Hieruit blijkt dat:

• de bevolking en het aantal huishoudens en Flevoland en Zeewolde en Noordwest Veluwe de komende jaren groeit;
• er in Zeewolde een kwantitatieve behoefte is aan gemiddeld 100-150 woningen per jaar;
• het programma aansluit op de kwalitatieve vraag en de door de gemeente beoogde differentiatie.

De bouw van maximaal 235 woningen geeft invulling aan een actuele regionale behoefte.

Motivering locatiekeuze

Het is niet mogelijk om jaarlijks gemiddeld 100-150 woningen binnen bestaand bebouwd gebied te realiseren. Daarom is gekozen voor uitbreiding van Zeewolde aan de noordzijde. De locaties zijn deelplannen in de grote uitbreidingslocatie Polderwijk, die al in 2004 is vastgelegd in een bestemmingsplan.

Ook de provincie heeft in het omgevingsplan Flevoland (2006) geconcludeerd dat Polderwijk noodzakelijk is voor opvang van de woningbehoefte:

• “Gezien de goede omgevingskwaliteiten, de grote woningbehoefte in de aangrenzende delen van Gelderland en Utrecht en de gunstige ligging van Zeewolde kan verwacht worden dat de druk op vestiging in Zeewolde vanuit het 'oude land' zal aanhouden. Zeewolde heeft met de Polderwijk voor de komende planperiode voldoende ontwikkelruimte. Voor de verdere ontwikkeling tot circa 35.000 inwoners in 2030 zijn echter nog één of meerdere locaties nodig.”

De locatie is in het provinciale omgevingsplan aangemerkt als bestaand stedelijk gebied.

Figuur 2.1 Uitsnede Omgevingsplan Flevoland kaart 11 Stedelijk gebied

Eindconclusie

Uit de bovenstaande toetsing en de nadere onderbouwing die in bijlage 1 is toegevoegd blijkt dat met de ontwikkeling sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

In het Waterkwartier staat de beleving van het water voorop. Door het vergraven van een deel van de gronden is waterberging voor omliggende gebieden gerealiseerd en wordt een waterstructuur gecreëerd waaraan watergebonden woningen kunnen worden gerealiseerd. De buurten worden gefaseerd in ontwikkeling gebracht, waarbij de verkaveling en de woningtypes in een later stadium nader zullen worden uitgewerkt. In het voorliggende plan vindt de concrete uitwerking van Eilandenrijk gebied B plaats. Figuur 3.1 geeft de ligging van het plangebied weer.

Figuur 3.1 Globale ligging plangebied

Figuur 3.2 Luchtfoto van het plangebied

Figuur 3.3 Plangrens met vigerend plan Polderwijk-Noord

Met dit uitwerkingsplan wordt de realisatie van 158 grondgebonden woningen, 12 tot 17 drijvende woningen en 60 appartementenwoningen mogelijk gemaakt. Het programma hiervoor is opgenomen in bijlage 2. In het volgende hoofdstuk wordt een beschrijving van de stedenbouwkundige uitgangspunten gegeven.

De uitgangspunten van het noordelijk deel van Polderwijk zijn juridisch-planologische vastgelegd in het bestemmingsplan “Polderwijk-Noord”. Een belangrijk uitgangspunt binnen de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' is dat de stedenbouwkundige en programmatische onderdelen van de verschillende uitwerkingen passen binnen de kaders van dit bestemmingsplan.

Het wonen in Eilandenrijk-noord betekent wonen aan of vlak bij het water en de natuur. Eilandenrijk-noord ligt ten noorden van de hoofdvaarroute die de Blauwe Diamant verbindt met Havenkwartier en het Wolderwijd. In het noordelijke deel van de woonbuurt loopt de Kreek en tussen de hoofdvaarroute en de Kreek ligt een verbindende watergang. Deze waterstructuur resulteert in twee eilanden en een deel van de woonbuurt op het vasteland, ten noordoosten van de Kreek. De oevers van de watergangen maken ongeveer voor de helft deel uit van privétuinen en voor de helft zijn zij openbaar. Zo is voor iedereen het water toegankelijk en beleefbaar. Wonen aan of vlak bij het water maakt het mogelijk om met een eigen boot vanuit de tuin, de buurthaven of vanaf een gemeenschappelijke steiger via de sluizen in Havenkwartier het Wolderwijd op te varen.

Eilandenrijk is ontworpen vanaf het land en vanaf het water. De belangrijkste ontsluitingswegen worden door bebouwing begeleid en op belangrijke plekken langs deze routes staan bijzondere gebouwen. Zo staat er, komend vanaf de dijk, bij de eerste brug een grote vrijstaande woning die fungeert als brugwoning. Bij het oprijden van het eerste eiland begeleidt het appartementengebouw van drie lagen de hoofdontsluiting. Bij het oprijden van het tweede eiland opent het blikveld naar links en wordt de open ruimte omsloten door een appartementengebouw op de

hoek van de hoofdvaarroute en de Blauwe Diamant.

Ook op het water krijgen de vaarroutes begeleidende bebouwing en maken bebouwingsaccenten duidelijk wat de belangrijkste vaarroute is. Deze bebouwingsaccenten bestaan uit appartementengebouwen en deels langs de hoofdvaarroute vaar-in-woningen. Deze woningen hebben drie bouwlagen die iets verhoogd liggen om onder de woning plek te creëren voor een botenhuis. De woningen vormen een bijzonder accent en geven het waterplein een herkenbare begrenzing.

Op het tweede eiland staat op de hoek van de Blauwe Diamant en de hoofdvaarroute een appartementengebouw van twee en drie lagen. Het hogere deel staat parallel aan de hoofdvaarroute en accentueert de route vanaf de Blauwe Diamant naar het Wolderwijd. Precies op de hoek komt een bijzondere openbare verblijfsplek.

Figuur 4.1. Indicatieve inrichtingsschets Eilandenrijk B

Ten noorden van het Eilandenrijk vindt de afronding van de ontwikkeling van woningbouw in en over het water aan de Ossenkampweg plaats met de realisering van 12 tot 17 woonarken c.q. drijvende woningen.

Figuur 4.2. Indicatieve inrichtingsschets drijvende woningen

Ontsluitingsstructuur

De ontsluitingsstructuur in Eilandenrijk-noord is eenvoudig en informeel. Dit maakt de hiërarchie en daarmee de structuur van de wegen goed afleesbaar. De meest structurerende route loopt vanaf de dijk via twee bochten naar het eerste eiland en na twee lichte knikken door naar het tweede eiland.

Op het vasteland sluiten twee woonstraten aan op de hoofdontsluiting. Eén straat ligt aan de voet van de dijk en sluit met een scherpe bocht aan op de hoofdontsluiting. Langs deze straat liggen langsparkeerplekken voor bezoekers. Een tweede woonstraat kronkelt tussen vrijstaande woningen door en maakt bij de Kreek een haakse bocht naar rechts. Deze weg loop dood op een keerplek. Deze keerplek is zodanig vormgegeven dat er ook ruimte is voor een vacuümput voor het vacuümriool. Bij de knik in de woonstraat bij de Kreek ligt een kleine keerplek. Deze keerplek wordt gecombineerd met een boteninlaat en een verblijfsplek aan het water. Het parkeren voor bezoekers vindt plaats door langsparkeren op straat. Door de grootte van het eerste eiland zijn hier geen doodlopende woonstraten. Mede hierdoor zijn er relatief veel openbare oevers.

Het parkeren vindt voornamelijk plaats in parkeerkoffers. Op de westelijke punt van het eiland ligt een boteninlaat. Op het tweede eiland ligt een doodlopende woonstraat met aan het einde een keerplek aan het water.

Langs alle straten en openbare oevers zijn trottoirs en wandelpaden opgenomen. Al deze wandelpaden maken vele doorgaande wandelroutes op en tussen de eilanden mogelijk. Om de doorvaarbaarheid van de watergangen te garanderen zijn extra bruggen of informele wandelroutes over het water niet mogelijk. De bruggen naar de eilanden worden uitgevoerd als duikerbruggen. Hier kan doorgaans niet onderdoor worden gevaren.

Figuur 4.3. Ontsluitingsstructuur

Parkeren

Het parkeren vindt plaats in langsparkeerplekken. Bij de appartementen op het tweede eiland ligt een

gemeenschappelijk parkeerterrein.

Speelvoorzieningen

Bijna de helft van de oevers in Eilandenrijk-noord is openbaar. Langs of in de taluds liggen wandelpaden die informele looproutes langs het water mogelijk maken. Bij het opgaan van het eerste eiland ligt direct aan de rechterzijde een open groene ruimte. Deze groene plek heeft een sterk ruimtelijk effect en versterkt het eilandgevoel. Deze plek bevat een grote speelplek die een sterke relatie heeft met het water. Een tweede bijzonder plek in de openbare ruimte ligt op het tweede eiland. Aan de zuidwestzijde van de verbindende watergang ligt de buurthaven.

Naast de grote speelplek op het eerste eiland zijn er op diverse plekken in het plan kleine speelplekken opgenomen voor de jongste kinderen.

Ook de woonstraten en parkeerkoffers lenen zich uitstekend om te worden gebruikt als de zogenoemde leefstraten en leefhofjes.

De stedenbouwkundige opzet voorziet in een optimalisering van de verkaveling met als aandachtspunten de nagestreefde verdeling in woningcategorieën, de verdeling tussen gestapeld en grondgebonden woningen, de duurzaamheid en de ruimtelijke kwaliteit. De doelstelling voor

de verdeling tussen de woningcategorieën goedkoop, middenduur en duur is respectievelijk 30, 35 en 35 procent. In het stedenbouwkundig plan is de verdeling respectievelijk 31, 36 en 33 procent. Deze verdeling sluit goed aan op het uitgangspunt.

In het stedenbouwkundig plan is 23 procent van de woningen gestapeld en 77 procent grondgebonden.

Binnen de verkavelingsopzet is binnen elke categorie volop ruimte om te variëren in woningtypen.

In het plan zijn kortere en wat langere rijen woningen opgenomen, maar ook drielaagse

waterwoningen met een privésteiger. De twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen vallen

in de dure categorie. De vaar-in-woningen met een botenhuis onder de woning horen ook bij de dure

categorie.

Figuur 4.4. Deelgebieden Eilandenrijk B

Om voldoende ruimtelijke kwaliteit en samenhang te krijgen binnen Bergkwartier

Hoog fase 2 is het stedenbouwkundig plan Eilandenrijk - Noord Zeewolde opgesteld. In dit plan wordt

voorzien in een concrete uitwerking in een verkaveling en de gewenste beeldkwaliteit.

De stedenbouwkundige uitwerking bevat concrete informatie over de gewenste beleving in de wijk en de daarbij horende stedenbouwkundig accenten. Zo zijn er standaardprofielen opgenomen en is er volop

aandacht besteed aan de beeldkwaliteit van de woonbebouwing en de openbare ruimte. Belangrijke aspecten als het wonen aan het water en de zichtbare afvoer van hemelwater zijn ruim verbeeld. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in bijlage 3 bij deze toelichting.

Het uitwerkingsplan en het beeldkwaliteitplan dienen te worden gezien als een samenhangend geheel. In het uitwerkingsplan zijn het grondgebruik en de bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied geregeld. De in het beeldkwaliteitplan vastgestelde richtlijnen vormen zowel het kader voor de ontwikkeling van het gebied, als het kader voor de welstandsbeoordeling van de bouwplannen. De omgevingsvergunningsaanvragen voor het bouwen dienen hieraan getoetst te worden.

Het beeldkwaliteitplan wordt gelijktijdig met het ontwerpuitwerkingsplan in procedure gebracht en zal daarna als onderdeel van de gemeentelijke welstandsnota door de gemeenteraad worden vastgesteld. Het beeldkwaliteitplan vormt hiermee het welstandsbeleid voor het plangebied en op deze wijze wordt een goede ruimtelijke kwaliteit voor het gebied geboden.

Bijbehorende bouwwerken is de verzamelterm voor bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. De term “bijbehorende bouwwerken” wordt gebruikt in het Besluit omgevingsrecht (Bor) en wordt nu ook in dit uitwerkingsplan overgenomen. De mogelijkheden voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken zijn met de inwerkingtreding van het Bor op 1 november 2014 verruimd. Op het achtererf zijn tot een bepaalde omvang bijbehorende bouwwerken vergunningvrij mogelijk. Wel is in het Bor een bepaald bebouwingspercentage gehanteerd om te voorkomen dat achtererven te dicht worden bebouwd.

Op deze landelijke regeling wordt met dit uitwerkingsplan aangesloten in die zin dat het uitwerkingsplan alleen ruimte biedt voor vergunningvrije bouwwerken en in principe geen eigen regeling meer kent. Alleen voor zover dit leidt tot een onevenredige beperking van bouwmogelijkheden, zoals ter plaatse van zijtuinen en op percelen waar in de voortuin gebouwd mag worden, is van dit algemene principe afgeweken. Hoe dit precies is vertaald in het uitwerkingsplan wordt in paragraaf 6.2 toegelicht.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke manier rekening is gehouden met de milieu- en omgevingsaspecten die in het uitwerkingsplan een rol spelen. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd.

Verkeersstructuur

Het plan voorziet in enkel 30 km/uur wegen. De hoofdontsluiting van het woongebied vindt plaats vanaf de Omloop. Alle woonstraten takken aan op deze weg. Deze weg is berekend op een verkeersgeneratie die door Polderwijk-Noord wordt gegenereerd. Er ontstaan geen verkeersonveilige situaties.

De woonarken worden rechtstreeks ontsloten vanaf de Ossenkampweg. Deze weg heeft in het kader van de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk uitsluitend nog een functie als 30 km-zone.

Qua ontsluitingsstructuur stuit het uitwerkingsplan dan ook niet op belemmeringen.

Parkeren

Bij het parkeren wordt uitgegaan van een norm van 2 parkeerplaatsen bij de vrijstaande kavels en twee-onder-één-kapwoningen in de randzone en op het eiland 2 parkeerplaatsen op het eigen erf. In het Eilandenrijk B worden in totaal 372 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Voor 235 woningen voldoet het aantal parkeerplaatsen daarmee aan de parkeernormen.

Voor de drijvende woningen wordt eveneens rekening gehouden met het parkeren op eigen terrein voor minimaal 2 auto's.

Toetsingskader en beleid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. De voorkeursgrenswaarde voor weg verkeerslawaai bedraagt 48 dB.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Toetsing en conclusie

Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting vanwege weg verkeerslawaai op het plan Molenbuurt/Havenkwartier, met als doel om na te gaan in

hoeverre nieuw te realiseren woningen kunnen worden gerealiseerd binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 4.

Uit dat onderzoek blijkt dat de nieuw te realiseren/te verleggen weg de Omloop na realisatie van de Polderwijk de voorkeursgrenswaarde (48 dB) in het plangebied wordt overschreden. De woningen liggen echter allemaal binnen de toegestane grenswaarde van 53 dB. Voor het toestaan van woningen binnen laatstgenoemde grenswaarde is met toepassing van een hogere waarde procedure een algemene ontheffing verleend van de voorkeursgrenswaarde. Het realiseren van de woningen in het plan is derhalve mogelijk binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder.

Overige wegen nabij en binnen het plangebied zullen deel uit maken van een 30 km/h-zone en zullen vanwege de relatief lage verkeersintensiteiten slechts een beperkte geluidsbelasting veroorzaken. Daarnaast zijn deze wegen niet-gezoneerd en is akoestisch onderzoek dan ook niet noodzakelijk. Voor wat betreft het aspect weg verkeerslawaai is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Algemeen

Het is wettelijk geregeld dat nieuwbouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om deze reden dient bij iedere nieuwbouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek (conform NEN5740) in beeld te worden gebracht. Als blijkt uit het onderzoek dat de bodem niet geschikt is dan zal voor aanvang van de werkzaamheden een sanering moeten worden uitgevoerd, om de bodem wel geschikt te maken.

Bodemkwaliteit in relatie tot het plangebied

Uit bodem- en geohydrologisch onderzoek, dat is uitgevoerd ten behoeve van het planMER dat is uitgevoerd voor Polderwijk-Noord, blijkt dat ter plaatse van het plangebied slechts lichte verontreinigingen voorkomen. Het betreft marginale verhogingen ten opzichte van de achtergrondwaarde(n). Er is daarom geconcludeerd dat de realisatie van de Polderwijk dan ook niet in de weg wordt gestaan door dit aspect.

Conclusie

Gezien de bevindingen uit het reeds uitgevoerde onderzoek en het feit dat de gronden sinds het gereedkomen van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" niet voor andere doeleinden zijn gebruikt, mag worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit ter plaatse een ongewijzigde kwaliteit heeft en daardoor nog steeds geschikt is voor het beoogde gebruik als woongebied.

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan het aspect bedrijvigheid en milieuzonering in beeld gebracht aan de hand van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek en conclusies

In de omgeving van het plangebied zijn geen bedrijfslocaties of anderszins milieubelastende functies aanwezig dan wel geprojecteerd. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het plan voor wat betreft bedrijvigheid en milieuzonering geen belemmeringen ondervindt.

Toetsingskader en beleid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over "externe veiligheid" om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR)5) en het groepsrisico (GR) 6). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Ten aanzien van (beperkt) kwetsbare objecten binnen de GR-contour moet een bestuurlijke verantwoording plaatsvinden.

Onderzoek en conclusie

Risicovolle inrichtingen

Er liggen geen risicovolle inrichtingen in de invloedssfeer van het woongebied.

Vervoer gevaarlijke stoffen

In de nabijheid van het plangebied liggen geen wegen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De dichtstbijzijnde wegen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd zijn de N305, N301 en de A28. Deze liggen alle drie op ruime afstand van het plangebied. Uit gegevens van de risicokaart blijkt dat zowel de PR 10-6-contour als de PR 10-8-contour ruimschoots buiten de plangrens zijn gelegen. Beide contouren reiken niet tot het plangebied. In de directe omgeving van het plangebied worden verder geen gevaarlijke stoffen vervoerd over de weg, het spoor, het water of door leidingen.

Risicovolle buisleidingen

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen leidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Toetsingskader en beleid

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd.

Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m²;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Onderzoek en conclusie

Dit uitwerkingsplan is een uitwerking van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" (moederplan). In het kader van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is een planMER opgesteld. In het kader van dit planMER is zijn de concentraties luchtverontreinigende stoffen voor de gehele ontwikkeling Polderwijk-Noord in beeld gebracht. Uit berekeningen die zijn uitgevoerd met behulp van het programma CAR II blijkt dat langs de maatgevende weg (Zeewolderweg) de jaargemiddelde stikstofdioxideconcentratie 14,5 µg/m3 bedraagt. Voor fijnstof gaat het om een jaargemiddelde van 16,9 µg/m3. Daarmee liggen de concentraties ruimschoots onder de (toekomstige) grenswaarden voor deze stoffen (40 µg/m3). Het gehele plan Polderwijk-Noord voldoet daarmee aan de luchtkwaliteitseisen. Aangezien dit uitwerkingsplan een (deel) uitwerking van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" betreft voldoet ook dit uitwerkingsplan daaraan. Het aspect luchtkwaliteit belemmert de planvorming niet.

Daarnaast dient inzichtelijk te worden gemaakt dat de plaatselijke luchtkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik als woongebied. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2018 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de N705. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer waren gelegen. Omdat langs deze weg ruimschoots wordt voldaan aan de grenswaarden voor de concentraties luchtverontreinigende stoffen zal dit ook in het plangebied het geval zijn. Hierdoor is in de omgeving van de beoogde ontwikkeling sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Watertoets en waterparagraaf

Sinds 1 november 2003 is de toepassing van de watertoets wettelijk verplicht door de verankering in het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985. De watertoets heeft betrekking op alle grond- en oppervlaktewateren en behandelt alle van belang zijn de waterhuishoudkundige aspecten (naast veiligheid en wateroverlast ook bijvoorbeeld waterkwaliteit en verdroging). De watertoets is een belangrijk procesinstrument om het belang van water een evenwichtige plaats te geven in de ruimtelijke ordening. Uit de waterparagraaf blijkt de betrokkenheid van de waterbeheerder in het planproces en de wijze waarop het wateradvies van de waterbeheerder wordt meegenomen in de uitwerking van het plan.

Voor de ontwikkeling is de normale procedure van toepassing in het kader van de watertoets. Deze procedure is gericht op ruimtelijke plannen met relatief vergaande consequenties voor de waterhuishouding.

Dit plan is een nadere uitwerking van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord". In waterhuishoudkundig opzicht zijn er geen wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord". Er is dan ook geen uitgebreid onderzoek gedaan. In deze paragraaf zijn alleen de voor dit uitwerkingsplan relevante en specifieke "water"-zaken beschreven.

Waterveiligheid/ waterkering

Het plangebied ligt in de nabijheid van de primaire waterkering langs het Wolderwijd (Zeewolderdijk) en de nieuwe waterkering om het Havenkwartier. Rond deze dijken geldt een binnenbeschermingszone en een buitenbeschermingszone.

De nieuwe waterkering zelf is de kernzone. In de kernzone en de binnenbeschermingszone mag in principe niet worden gebouwd.

In de buitenbeschermingszone zijn meerdere handelingen verboden zonder een watervergunning. Voor welke handelingen een watervergunning noodzakelijk is, is vastgelegd in de keur van waterschap Zuiderzeeland. De beschermingszones zijn in het bestemmingsplan vastgelegd (zie paragraaf 6.9).

Een deel van het plangebied ligt in de kern-, binnen- en de buitenbeschermingszone van de (nieuwe) primaire waterkering, waarbij een deel van de woningen/woongebouwen in de binnen- en de buitenbeschermingszone zijn gepland (zie figuur 5.2). In de kernzone wordt niet gebouwd.

De binnenbeschermingzone van de Zeewolderdijk ligt buiten het plangebied (zie figuur 5.2).

De ligging van de bebouwing en die van de primaire kering zijn in overleg met het Waterschap op elkaar afgestemd waardoor de waterkerende functie duurzaam is geborgd. Voor het Havenkwartier is middels een projectplan Waterwet vastgelegd dat - in afwijking van het beleid van het waterschap - bebouwing in de binnenbeschermingszone is toegestaan. Het uitvoeren van werken en werkzaamheden in de kern-, binnen- en/of buitenbeschermingszone van de primaire kering zijn alleen onder voorwaarden toegestaan. Deze voorwaarden worden door het waterschap gesteld in de watervergunning op grond van de Waterwet en de Keur.

Figuur 5.2: Beschermingszones dijken Havenkwartier

Waterkwantiteit

Met dit uitwerkingsplan worden maximaal 235 woningen mogelijk gemaakt, met daarbij erven, openbare wegen, paden en parkeervoorzieningen. Het plan heeft daarmee een toename aan verharde oppervlakken als gevolg. Voor de toename aan verharding is watercompensatie vereist conform de overeengekomen uitgangspunten die zijn vastgelegd in het waterhuishoudkundig inrichtingsplan van 2003.

In het plangebied is waterberging gerealiseerd door de aanleg van het oppervlaktewater. Op dit moment is (een schatting van) de netto toename in verharding en de grootte van de toename in waterberging niet beschikbaar. Deze informatie wordt aangeleverd in het kader van de aanvraag voor de benodigde watervergunning. Uit de waterbalans over de gehele ontwikkeling van de Polderwijk blijkt dat er ruimschoots voldoende waterberging is gepland (bijlage 10). Deze is inmiddels voor het grootste gedeelte gerealiseerd.

Het uitwerkingsplan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

Waterkwaliteit

Met het oog op de waterkwaliteit zijn met de planvorming geen bezwaren te verwachten. Ten behoeve van de bebouwing zullen geen uitlogende bouwmaterialen worden gebruikt. Verder worden er geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die een potentieel risico vormen voor de waterkwaliteit.

Hemelwaterafvoer en riolering

Het rioolstelsel is van het type geïntegreerd stelsel. Dit is een gescheiden stelsel met in het regenwaterriool, daar waar nuttig en noodzakelijk, filters (een zuiveringsstap).

Het afvalwater uit de sanitairvoorzieningen wordt afgevoerd naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie op het Trekkersveld. Ten behoeve van de afvoer van het afvalwater wordt het droogweerafvoer (d.w.a.)

vrijvervalriool gekoppeld aan een vacuümsysteem. Het vacuümstation in het vacuümsysteem zuigt het afvalwater uit de wijk af en verpompt het naar het dichtstbijzijnde hoofdrioolgemaal.

Van de verharde oppervlakken wordt, gezien de verkeersintensiteit evenals bij zuid-, midden- en noordcluster verwacht dat het afstromende regenwater schoon is. Hierdoor is filtratie overbodig en wordt het regenwater via wadi's en het regenwaterriool rechtstreeks op het dichtstbijzijnde grote oppervlaktewater geloosd. Een uitzondering daarop zijn de hoofdwegen. Deze zijn niet op de riolering aangesloten maar lozen hun water op de brede bermen die langs deze wegen liggen waar het infiltreert naar het grondwater.

Het regenwater wordt daar waar mogelijk oppervlakkig afgevoerd naar een verzamelput of wadi. Vervolgens wordt het afgevoerd naar het dichtstbijzijnde grote oppervlaktewater. Door de oppervlakkige afvoer worden foutieve aansluitingen voorkomen, wordt de waterbeleving vergroot en neemt de toekomstbestendigheid (klimaatbestendigheid) toe. Op deze wijze wordt 100% van het regenwater afgekoppeld/niet aangekoppeld.

Toetsingskader en beleid

Het wettelijk kader voor archeologie is opgenomen in de Monumentenwet 1988. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Onderzoek en conclusie

In het kader van de totstandkoming van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is archeologisch veldonderzoek verricht. Uit dit archeologisch veldonderzoek is gebleken dat ter plaatse van het plangebied geen beschermenswaardige archeologische vindplaatsen worden aangetroffen. Het gebied is daardoor vrijgegeven voor andere ruimtelijke functies en dus ook de beoogde functie van woongebied.

In het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle landschappen, lijnen, structuren of bebouwing gelegen. De dijk (waterkering) als cultuurhistorisch element ligt op enige afstand ten oosten van het plangebied. De planontwikkeling heeft gezien de afstand tot de dijk geen nadelige gevolgen voor de cultuurhistorische waarde/uitstraling van deze dijk.

Met de Wet natuurbescherming zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Gebiedsbescherming

Ten behoeve van het planMER voor het bestemmingsplan Polderwijk Noord, is een passende beoordeling opgesteld. Ten aanzien van de destijds gehanteerde instandhoudingsdoelen voor het Natura 2000-gebied Veluwerandmeren zijn de doelstellingen niet aangescherpt. Alleen voor de rivierdonderpad, tafel- en kuifeend is de doelstelling voor het oppervlak van het leefgebied aangepast. Voor deze soorten is achteruitgang ten gunste van andere soort toegestaan. Dit heeft geen consequenties voor de destijds uitgevoerde effectbeoordeling.

Uit de verslechteringstoets blijkt dat verstoringseffecten kunnen optreden in de aanlegfase. De effecten op vogelsoorten vinden voornamelijk plaats in de aanlegfase. In de aanlegfase van de woonwijk kan verstoring van het Wolderwijd door licht en geluid voorkomen worden door de hei- of trilwerkzaamheden te plannen tussen 1 mei en 1 oktober en door bij de verlichting van het bouwterrein rekening te houden met de natuurwaarden op het Wolderwijd, onder meer door het gebruik van speciale afgeschermde armaturen. In de gebruiksfase is verstoring door licht en geluid vanuit de woonwijk naar het Wolderwijd uitgesloten. Een tijdelijke verstoring door de hei- of trilwerkzaamheden tijdens de bouwwerkzaamheden in de periode mei t/m september zal met zekerheid niet leiden tot significante effecten voor kwalificerende vogelsoorten. Bij aanleg in de periode oktober t/m april zijn geluidsreducerende technieken noodzakelijk om significante verstoring van overwinterende watervogels en de rustgebieden voor deze vogels te voorkomen.

Stikstofdepositie

Het Natura 2000-gebied Veluwerandmeren is niet gevoelig voor stikstofdepositie. In december 2017 is een stikstofdepositie berekening uitgevoerd waaruit blijkt dat de totale woningbouw opgave binnen het bestemmingsplan Polderwijk- Noord geen effect heeft op de omliggende Natura 2000-gebieden. Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 31 mei 2019 met betrekking tot het Programma Aanpak Stikstof is dit voor de 235 woningen opnieuw berekend.

De woningen en appartementen worden gasloos gebouwd. De stikstofemissie als gevolg van het vaststellen van het uitwerkingsplan is in de exploitatiefase dan ook uitsluitend afkomstig van verkeersbewegingen. Met behulp van het rekenprogramma Aerius Calculator (release 15 oktober 2020) is gekeken naar de depositie op de meest nabijgelegen Natura 2000 gebieden (automatische berekening).

Uit de resultaten blijkt dat er voor de bouw- en aanlegfase wel effecten zijn groter dan 0,00 mol/ha/jaar, namelijk een effect van 0,01 mol/ha/jaar op Natura 2000-gebied de Veluwe. De hoogste berekende waarde vanwege de aanlegfase bedraagt 0,01 mol/ha/jaar.

Op de website van Bij12 (ondersteunende uitvoeringsorganisatie voor de twaalf provincies met betrekking tot aspecten aangaande de fysieke leefomgeving) staat hierover het volgende:

“In de aanlegfase van een project wordt materieel ingezet dat slechts tijdelijk stikstofemissie veroorzaakt. In een voortoets kan onderbouwd worden dat kleine, tijdelijke deposities van tijdelijke bronnen binnen het project op zichzelf en in cumulatie, op voorhand niet kunnen leiden tot significant negatieve effecten. Hierbij kan als uitgangspunt worden gehanteerd dat een project met alléén kleine tijdelijke deposities in de aanlegfase kleiner dan of gelijk aan 0,05 mol N/ha/jaar gedurende maximaal 2 jaar (of een equivalent hiervan) in beginsel niet vergunningplichtig is voor het aspect stikstofdepositie. In beginsel geldt deze lijn voor alle vormen van tijdelijke emissies in de aanlegfase, in de praktijk zal dit met name mobiele werktuigen en de aan-/afvoer van materiaal en materieel betreffen. Indien de stikstofdepositie in de aanlegfase groter is dan 0,05 mol N/ha/jaar gedurende maximaal 2 jaar of er is sprake van een depositiebijdrage in de gebruiksfase op een door stikstof overbelaste locatie in een Natura 2000-gebied, dan kan wel sprake zijn van een vergunningplicht op het gebied van stikstof.”

Omdat in de aanlegfase voor de worst-case situatie met aanlegfase in één jaar de depositie niet hoger is dan 0,05 mol/ha/jaar, wordt bij deze beoordelingsrichtlijn worden aangesloten en is er dus geen relevant effect op de instandhoudingsdoelstellingen voor de Natura 2000-gebieden. Dat betekent dat voor dit project geen vergunning hoeft te worden aangevraagd. De berekeningen zijn opgenomen in bijlage 7 van deze toelichting.

Soortenbescherming

Voor de aanwezigheid van beschermde soorten heeft de gemeente Zeewolde in 2013 een ontheffing Flora- en faunawet ontvangen. Ondertussen is het betreffende plangebied van Havenkwartier fase 1 bouwrijp gemaakt en deels ontwikkeld.

Vanwege de eerder geconstateerde aanwezigheid van de rugstreeppad en het feit dat deze soort wordt aangetrokken door grondwerkzaamheden, is de afgelopen jaren, 2013 t/m 2016, extra onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van de rugstreeppad. Deze soort is niet waargenomen (zie bijlage 6).

Andere soorten worden gezien de huidige kenmerken van het gebied niet verwacht. Bij de werkzaamheden dient wel de algemene zorgplicht in acht te worden genomen.

Het uitwerkingsplan wordt voor wat betreft het aspect soortenbescherming uitvoerbaar geacht.

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbesluit hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 235 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Er wordt bij de ontwerpprocedure van het wijzigingsplan door het college besloten dat geen MER nodig is. Dit blijkt ook uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling die in bijlage 8 is opgenomen. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Dit uitwerkingsplan bestaat uit een nadere uitwerking van de regels en de bestemmingen van het vigerende bestemmingsplan "Polderwijk-Noord". In dat plan is een uitwerkingsplicht ex artikel 3.6, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen om de bestemming “Gemengd - Uit te werken" (artikel 7) binnen de in het betreffende artikel genoemde uitwerkingsregels uit te werken. De gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden die in dit uitwerkingsplan zijn opgenomen, passen binnen de kaders die in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" zijn bepaald.

Toelichting regeling vergunningvrij bouwen

Op 1 november 2014 is een aanpassing van het Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking getreden waardoor verschillende activiteiten vergunningsvrij zijn geworden. Zo ook het bouwen van een bijbehorend bouwwerk. Om te voorkomen dat het erf volgebouwd wordt met vergunningvrije bouwwerken is het maximale bebouwingspercentage geïntroduceerd. Dit betreft dan een maximum percentage van het bebouwingsgebied.

Bebouwingsgebied:

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw.

Achtererfgebied:

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loop met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Door toevoeging van het begrip bebouwingsgebied wordt duidelijk dat de omvang van het deel van het achtererfgebied dat mag worden bebouwd wordt bepaald aan de hand van de actuele omvang van het hoofdgebouw.

In de oude regeling was het mogelijk om vergunningsvrij de woning aan de achterzijde uit te bouwen met een diepte van 2,5 meter. Met de inwerkingtreding van de aanpassingen in het omgevingsrecht is deze diepte verruimd naar 4 meter. Bij een woning betekent dat bijvoorbeeld dat binnen die afstand een aan- of uitbouw gebruikt mag worden voor het vergroten van een woonkamer, (bij)keuken of serre. Buiten de genoemde afstand geldt als eis dat het gebruik functioneel ondergeschikt dient te zijn. Bij een woning kan het dan bijvoorbeeld slechts gaan om een garage, berging of plantenkas.

Figuur 6.1. Achtererfgebied

Met de wijziging van het Bor wordt het ook mogelijk om een bijbehorend bouwwerk te bouwen dat hoger is dan 3 meter. Voorwaarde is wel dat zo'n bijbehorend bouwwerk een schuin dak heeft. Aan de maatvoeringen van zo'n schuin dak zijn, mede in verband met architectuur en belangen van omwonenden, randvoorwaarden gesteld. De regeling is zo opgezet dat bij hogere daken dan 3 m, in de regel alleen standaard zadeldaken of schilddaken mogelijk zijn. De daknok mag in ieder geval niet hoger zijn dan 5 meter en wordt verder in hoogte begrensd door een formule. In deze formule is de afstand van de nok tot de perceelsgrens bepalend voor de toegestane hoogte. Hoe dichter bij de perceelsgrens hoe minder hoog een dak mag zijn.

Uitgangspunten regeling uitwerkingsplan

Het vergunningsvrij bouwen wordt voor de erfbouwingsregeling in het plangebied als uitgangspunt genomen.

Het Bor kent evenwel de beperking dat vergunningvrij bouwen in zijtuinen veelal niet is toegestaan, waardoor in een aantal gevallen een onevenredige beperking van (bestaande) bouwmogelijkheden kan ontstaan.

In veel gevallen kan het aanvaardbaar zijn dat ook in zijtuinen wordt gebouwd. In die situaties kent het bestemmingsplan een aanvullende regeling ten opzichte van het in het Bor toegestane bouwen in het achtererfgebied. Daar waar in het bestemmingsplan in zijtuinen mag worden gebouwd is voorzien in een woonbestemming. Op grond van het begrip 'erfbebouwingsgebied' dat in het bestemmingsplan is geïntroduceerd, mag aanvullend op het bouwen in het achtererfgebied, ook in de zijtuinen worden gebouwd waarop een woonbestemming rust.

Het wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt echter ongewenst geacht dat het erfbebouwingsgebied tussen vrijstaande woningen of blokken van rijtjes- of twee-onder-één-kapwoningen wordt bebouwd met bijbehorende bouwwerken met opbouwen. Hierdoor wordt het stedenbouwkundig beeld dat een open karakter (tussen de woningen) beoogd teniet gedaan. Omdat het bouwvlak in theorie volledig mag worden bebouwd met hoofdgebouwen, is een regeling opgenomen die ervoor zorgt dat het oorspronkelijke hoofdgebouw ten minste 3 meter vanaf de zijdelingse perceelgrens wordt gebouwd. Tussen de woningen kunnen op die manier uitsluitend bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, waaronder ook de uitbreiding van het hoofdgebouw wordt verstaan. De regeling voor bijbehorende bouwwerken staat tot 4 meter vanaf het hoofdgebouw maar één bouwlaag toe (zie figuur 6.2).

Figuur 6.2. Maatvoering bijbehorende bouwwerken naast/tussen hoofdgebouwen

Voor het bepalen van het erfbebouwingsgebied is het noodzakelijk dat de voorkant van de woning wordt bepaald. De voorkant van de woning is die zijde die grenst aan de tuinbestemming. Dit betekent dat als er bij hoekpercelen een woonbestemming naast het bouwvlak ligt, dat de gevel aan deze zijde niet als voorkant wordt gezien.

Voor de woningen die geen duidelijk voorkant hebben is de voorgevelrooilijn vastgelegd, waarmee impliciet is bepaald wat het erfbebouwingsgebied is.

De bestemming 'Groen' is gelegd op de groene zones die de woonclusters van elkaar scheiden. Binnen deze bestemming zijn voet- en fietspaden mogelijk.

De bestemming 'Tuin' is gelegd waar sprake is van een tuin bij een woning of een woonark. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd, tenzij anders is aangegeven. Concreet is dat ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - 1' en 'specifieke bouwaanduiding - 2'. Bij deze tuinen wordt in beperkte mate de mogelijkheid geboden voor de bouw van bijbehorende bouwwwerken bij respectievelijk woonhuizen en woonarken.

Gelet op de voorwaarden in het beeldkwaliteitskader is de bouwhoogte van bijvoorbeeld erf- en terreinafscheidingen beperkt tot hetgeen vergunningvrij mogelijk is (maximaal 1 meter hoog).

De infrastructuur is in de bestemmingen 'Verkeer - 1' en 'Verkeer - 2' ondergebracht.

Verkeer - 1 heeft betrekking op wegen in het plangebied die hoofdzakelijk een verkeersfunctie heeft. In dit geval betreft dat de Ossenkampweg die voornamelijk een ontsluitingsfunctie heeft voor het buitengebied. Tevens is dit de ontsluitingsroute voor de noordwestelijke woonbuurten in het Waterkwartier.

Ten behoeve van de aanleg van het nieuwe rioolstelsel wordt er een ondergrond vacuümstation gerealiseerd noodzakelijk. Omdat deze functie in principe niet is toegestaan binnen de verkeersbestemming is deze ter plaatse aangeduid.

De infrastructuur voor het woongebied is als 'Verkeer 1' bestemd en bestaat voornamelijk uit woonstraten en parkeerplaatsen, begeleid met groen en speelplaatsen.

Voor de infrastructuur wordt dezelfde regeling aangehouden, zoals deze ook al in de overige uitwerkingsplannen van Polderwijk gehanteerd zijn. Bouwwerken rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer zijn overigens vergunningvrij.

De bestemming 'Wonen' heeft betrekking op de grondgebonden woningen die in het plangebied voorkomen. Het gaat om de woningen inclusief de daarbijbehorende achter- en zijtuinen.

De bouwregels van de woningen (hoofdgebouwen) zijn afgestemd op de in paragraaf 4.2 beschreven woningtypen. De situering van de hoofdgebouwen is vastgelegd in het bouwvlak. Buiten het bouwvlak is ruimte voor (vergunningvrije) erfbebouwing (zie paragraaf 6.2).

Daar waar het vanuit stedenbouwkundige overwegingen noodzakelijk is, is het aantal woningen per bestemmingsvlak vastgelegd. In dit geval is dit gedaan op de plekken waar sprake is van ruime bouwvlakken om flexibiliteit te bieden aan de inrichting van de vrije kavels, maar waar het dus niet de bedoeling is om deze bouwvlakken te benutten voor het dicht bouwen met bijvoorbeeld rijenwoningen.

Het wonen mag in combinatie plaatsvinden met kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Eén en ander is gehouden aan een aantal randvoorwaarden en beperkingen die in de begrippen en de gebruiksregels van de bestemming zijn opgenomen.

De gestapelde woningbouw in de vorm van de appartementencomplexen zijn in de bestemming 'Wonen- Woongebouw' geregeld. De oppervlakte en bouwhoogte van de woongebouwen is afgestemd op de gewenste situatie door middel van het opnemen van een bouwvlak en een (maximum) bouwhoogte.

Eventuele bijbehorende bouwwerken zijn alleen toegestaan voor zover deze vergunningvrij kunnen worden gerealiseerd (zie paragraaf 6.2).

Ter plaatse van de primaire waterkering geldt dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterkering’. Ter plaatse wordt voorkomen dat op korte afstand van de waterkering bouw- of aanlegwerkzaamheden plaatsvinden die de waterkerende functie kunnen ondermijnen.

De beschermingszones van de waterkeringen zijn aangeduid met de gebiedsaanduidingen 'vrijwaringszone - dijk 1' en 'vrijwaringszone - dijk 2'. De aanduiding 'vrijwaringszone - dijk 1' heeft betrekking op de binnenbeschermingszone en de aanduiding 'vrijwaringszone - dijk 2' betreft de buitenbeschermingszone.

Het concept-uitwerkingsplan is in het kader van het overleg op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd aan de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.

De provincie heeft per e-mail van 1 oktober 2020 te kennen gegeven vanuit provinciaal belang geen opmerkingen te hebben.

Het waterschap heeft bij brief van 9 oktober 2020 (bijlage 9) te kennen gegeven een positief wateradvies af te geven als de in hun brief aangegeven informatie wordt verwerkt in de waterparagraaf en de initiatiefnemers de vervolgwerkzaamheden in acht nemen, zoals die zijn opgenomen in de bijlage bij de brief. De opmerkingen van het waterschap zijn verwerkt in paragraaf 5.7 en afgestemd met het waterschap.

Het uitwerkingsplan heeft van 16 december 2020 tot en met 26 januari 2021 (zes weken) als ontwerp ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Het college heeft het uitwerkingsplan naar aanleiding van een aantal kleine wijzigingen in de verkaveling en het gewijzigd aantal woningen op 23 februari 2021 gewijzigd vastgesteld.

Polderwijk heeft sinds 2004 een vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt minimaal eens in de 2 jaar geactualiseerd. De laatste actualisatie heeft plaatsgevonden in 2015. Het resultaat is positief en in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is de verwachting uitgesproken dat het resultaat positief zal blijven.

De gemeente bezit alle grond van de nog uit te werken delen van het plangebied. Alle te maken kosten in het plangebied worden verhaald door de verkoop van de bouwkavels. Met de grondexploitatie is de economische uitvoerbaarheid van de nog uit te werken en realiseren bestemmingen aangetoond.

Gelet op het feit dat de grond voor de te ontwikkelen locaties in eigendom is van de gemeente, is het niet verplicht een exploitatieplan te koppelen aan de vaststelling van dit uitwerkingsplan, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.