In deze regels wordt verstaan onder:

het wijzigingsplan Zeewolde - De Sternhof als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0050.WPDeSternhof-VS01 van de gemeente Zeewolde;

de geometrisch bepaalde plan objecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

het bestemmingsplan Buitengebied 2016;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bedrijf waarbinnen arbeid wordt verricht ter productie of levering van goederen of diensten ten behoeve van agrarische bedrijven;

een bouwwerk, geen gebouw, overkapping of bijbehorend bouwwerk zijnde;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar is georiënteerd;

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein, bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

het door middel van een bedrijf beheren en/of exploiteren van recreatieverblijven, waarbij geldt dat daar permanente wisselende recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden worden geboden

de totale vloeroppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de winkelvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke;

een gebouw op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

het bieden van de, ten opzichte van het wonen ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico dan wel een risicoafstand is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden;

1. a. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan aanwezig zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen, daaronder vallen niet bouwwerken die bestaan op het tijdstip van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan;
2. b. bestaand gebruik: het gebruik van gronden en bouwwerken zoals aanwezig op het moment van inwerkingtreding van het plan, daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een gebruik van gronden en bouwwerken gericht op het overbrengen van kennis dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit educatieve gebruik is toegestaan;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een woonhuis of een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

opgaande beplanting, zijnde bomen en struiken, die een scherm vormt op of binnen de grens van een bouwperceel waarop bebouwing voorkomt of die verspreid over een dergelijk bouwperceel voorkomt, en welke beplanting mede bepalend is voor de inpassing van de betreffende bebouwing in het landschap;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaats vinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

elke voor publiek buiten de daartoe ingerichte inrichtingen toegankelijke festiviteit, grootschalige sportwedstrijd, auto- of motorcrosswedstrijd, optocht, georganiseerd vuurwerk en alle overige tot vermaak en recreatie bedoelde activiteiten, met uitzondering van markten als bedoeld in de Gemeentewet, kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen en betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties;

een extensief dagrecreatief medegebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, kanoën, vissen, picknicken, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen medegebruik, niet zijnde een gebruik met paramotoren;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen voor groepen of verenigingen;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op de bestemming het belangrijkst is;

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse, al dan niet in samenhang met het bedrijfsmatig verschaffen van logies en/of het exploiteren van zaalaccommodatie, zoals genoemd in de bij deze regels behorende bijlage 3 Staat vanHoreca-activiteiten;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan, een trekkershut of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen dan wel geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief nachtverblijf;

gebruik van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief nachtverblijf;

een bouwwerk, niet zijnde een tunnelkas of een naar de aard daarmee vergelijkbaar bouwwerk, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander licht doorlatend materiaal, dienend tot het kweken van groente, vruchten, bloemen of planten;

de in bijlage 2 genoemde beroepen en bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend door de bewoner en de aan de beroepen en bedrijvigheid bij woningen gebonden medewerkers;

winning op bouwpercelen van energie uit kleinschalige perceelsgebonden bronnen, waarbij weinig tot geen schadelijke milieueffecten optreden bij winning en omzetting en waarvan de bronnen in onuitputtelijke hoeveelheden beschikbaar zijn, zoals zon, wind, water, biomassa, aard- en omgevingswarmte;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico dan wel een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden;

waarden in verband met de verschijningsvorm van een gebied en de aanwezigheid van waarneembare structuren en/of elementen in dat gebied;

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en opvang, alsook productiegebonden detailhandel en ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen;

bedrijfsactiviteiten met een publieksgericht karakter, die zijn gericht op het bieden van gelegenheid tot het berijden en verzorgen van paarden en pony's (waaronder het lesgeven, de verhuur of het organiseren van wedstrijden en/of andere hippische evenementen);

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

de situatie, waarbij milieuaspecten dienen te worden beoordeeld, zoals hinder voor omwonenden, externe veiligheid en een verkeersaantrekkende werking. In het bijzonder dient er bij de situering en omvang van milieubelastende functies (o.a. bedrijven) op te worden gelet dat de uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies (o.a. woningen) zo weinig mogelijk wordt beperkt. Omgekeerd dient er bij uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies op te worden gelet dat bestaande milieubelastende functies zo weinig mogelijk in hun functioneren worden beperkt;

een kampeermiddel in de vorm van een tent, kampeerauto of toercaravan;

terrein ten behoeve van mobiele kampeermiddelen (exclusief stacaravans) en voorzieningen voor onderhoud en beheer;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomende in dat gebied. Onderdeel van de natuurlijke waarden vormt steeds een beoordeling van de soortbescherming op basis van de Flora- en faunawet;

voorzieningen voor algemeen nut, zoals afvalinzameling, elektriciteit, gas, (tele)communicatie en dataverkeer, openbaar vervoer en water. Het gaat hierbij om andere bouwwerken zoals antennes, bakken, borden, containers, hekken, kastjes, palen, zuilen en wat met deze bouwwerken te vergelijken is. Onder nutsvoorziening wordt ook verstaan een schakelstation, een rioolwaterzuiveringsinstallatie, een telecommunicatiestation en een transformatorstation;

horeca die ondergeschikt en gerelateerd is aan de bestemming en tot doel heeft het verstrekken van kleine etenswaren en dranken, vergelijkbaar met de horeca genoemd in 3 onder categorie 1a. Tot ondergeschikte horeca worden mede gerekend mobiele horecastands, drankautomaten, en dergelijke;

een bouwwerk met een dak met maximaal 2 wanden, al dan niet tot de constructie zelf behorend;

1. a. indien op land wordt gebouwd:
   1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de door of namens het bevoegd gezag vastgestelde hoogte;
   2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
2. b. indien op of over het water wordt gebouwd:
   1. 1. het door of namens het bevoegd gezag vastgestelde peil;

het gebruik van een recreatieverblijf als hoofdverblijf, daaronder mede begrepen tijdelijke bewoning;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, geteeld, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

een gebouw, geen stacaravan zijnde, al dan niet met vaste fundering, dat dient als recreatief verblijf, waarvan de gebruikers hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben;

een bouwwerk c.q. object als bedoeld in het Besluit kwaliteitseisen externe veiligheid inrichtingen milieubeheer, dat kan worden aangemerkt in de zin van dat besluit als een kwetsbaar of beperkt kwetsbaar object;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch / pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotisch-massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een kampeermiddel, voorzien van een as/wielstelsel, dat niet zonder uitgebreide demontage werkzaamheden op een oplegger vervoerbaar is over de weg en mede gelet op de afmetingen kennelijk niet bestemd is om regelmatig en op normale wijze op de verkeerswegen ook over grotere afstanden als een aanhangsel van een auto te worden voortbewogen;

opslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven, zonder dat deze ter plaatse bewerkt, verwerkt, gerepareerd of verhandeld worden. Hieronder wordt onder andere verstaan de opslag van (antieke) auto's, boten en caravans, maar ook opslag van agrarische producten en/of stalling van agrarische machines;

het terreingedeelte dat bestemd is voor het plaatsen van een kampeermiddel, niet zijnde een bouwwerk, dat slechts gedurende een beperkte periode van ten hoogste enige weken (maximaal drie maanden) op het kampeerterrein aanwezig is;

de veiligheid voor het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

de naar de openbare ruimte (weg, voet-/fietspad) gekeerde gevel(s) van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan de openbare ruimte grenst, geldt de als zodanig door het bevoegd gezag aan de te wijzen gevel(s);

een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op de vervaardiging of assemblage of de handel in vuurwerk, niet bedoeld periodieke verkoop in consumentenvuurwerk, c.q. de opslag van vuurwerk en/of de daarvoor benodigde stoffen;

een complex van ruimten, dat krachtens aard en indeling geschikt en/of bestemd is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, dat één woning omvat;

een situatie waarbij, mede door de situering van om de woonfunctie liggende functies en bebouwing, in ieder geval sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bestaande uit een redelijke daglichttoetreding, een redelijke mate van uitzicht en voldoende privacy, alsmede van afwezigheid van hinder.

een zorgfunctie als neventak waarbij de sociaal-medische opvang van personen, al dan niet in de vorm van het ter plaatse woonachtig zijn, gecombineerd wordt met agrarische activiteiten, in die zin dat de personen behulpzaam zijn bij de agrarische of natuurbeherende activiteiten;

een geheel van ruimten voor onzelfstandig wonen, al dan niet met partner/eerstelijns familielid, waar gebruik wordt gemaakt van permanent toezicht of 24 uur per dag zorg in de nabijheid als bedoeld in de Wet langdurige zorg.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, ondergeschikte bouwdelen als goten van dakkapellen niet meegerekend;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenwerkse constructiedelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de kortste afstand vanaf enig punt van een (hoofd)gebouw tot de zijdelingse perceelgrens;

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijfsgebouwen en overkappingen, ten behoeve van bedrijven, welke zijn genoemd in bijlage 1, alsmede voor:
   1. 1. recreatieve voorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'recreatie', in de vorm van:
      • een educatief centrum, kinderboerderij en kleinschalige recreatie;
      • plattelandscamping met maximaal 20 kampeerplaatsen;
      • zorgactiviteit voor dagbesteding, met bijbehorende lichte ondersteunende horeca;
      • hotelaccommodatie met maximaal 20 kamers met inbegrip van een restaurant, trainingsfaciliteit, kantoorruimte en theetuin;
      • maximaal 4 zorgeenheden.

met daaraan ondergeschikt:

2. b. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke waarden van het beeld van bebouwing binnen de randbeplanting;
3. c. kleinschalige duurzame energieopwekking;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. wegen en paden;
6. f. water;

met de daarbij behorende:

7. g. bedrijfswoningen met bijbehorende bouwwerken bij bedrijfswoningen , al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep dan wel een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, welke zijn genoemd in bijlage 2, en/of mantelzorg;
8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. andere bouwwerken.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor geluidzoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen en vuurwerkbedrijven;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor andere bedrijvigheid dan bedoeld in lid 3.1;
3. c. het gebruik van de gronden en gebouwen als standplaats voor meer dan 20 mobiele kampeermiddelen, met dien verstande dat de gronden uitsluitend binnen de periode van 15 maart tot 1 november van ieder kalenderjaar voor het kamperen gebruikt mogen worden;
4. d. het gebruik van een bedrijfswoning voor de huisvesting van meer dan één huishouden;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor meer dan 4 zorgeenheden;
6. f. het verblijven in een zorgeenheid ten behoeve van (on)zelfstandige bewoning voor een periode van meer dan 4 maanden;
7. g. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor meer dan 20 hotelkamers;
8. h. het gebruik van de gronden voor een theetuin met meer dan 70 zitplaatsen;
9. i. het gebruik van gedeelten van een bedrijfswoning, inclusief bijbehorende bouwwerken bij de bedrijfswoning, voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, indien:
   1. 1. het beroep of bedrijf niet wordt uitgeoefend door één van de bewoners van de bedrijfswoning, waarbij één andere arbeidskracht ter plekke werkzaam mag zijn;
   2. 2. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte in de bedrijfswoning meer bedraagt dan 30% van het vloeroppervlak van de bedrijfswoning;
   3. 3. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte meer dan 50 m² bedraagt;
   4. 4. parkeren niet op eigen erf plaatsvindt;
   5. 5. detailhandel plaatsvindt anders dan productiegebonden detailhandel;
10. j. het gebruik van vrijstaande bijbehorend bouwwerken voor bewoning anders dan ten behoeve van mantelzorg overeenkomstig de regels voor mantelzorg zoals opgenomen in het Besluit omgevingsrecht;
11. k. het gebruik van gronden ten behoeve van de aanleg van een paardrijbak met de daarbij behorende bouwwerken.
12. l. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, anders dan productiegebonden detailhandel;
13. m. opslag binnen het bestemmingsvlak voor zover het gronden betreft die gelegen zijn voor (het verlengde van) de voorgevel van een bedrijfswoning.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.4 onder k in die zin dat gronden, voorzover gelegen binnen het bestemmingsvlak, worden gebruikt voor de aanleg van een paardrijbak ten behoeve van het eigen hobbymatige gebruik met de daarbij behorende bouwwerken, mits:

1. a. er vanwege de paardrijbak geen onevenredige hinder (geur, geluid, licht en stof) wordt veroorzaakt voor nabijgelegen woningen van derden. De afstand tot de woonbestemmingsgrens zal minimaal 50 m bedragen;
2. b. de oppervlakte van een paardrijbak ten hoogste 1.200 m² bedraagt;
3. c. tevens de in lid 3.3.2 bedoelde vergunning is verleend dan wel de daar genoemde criteria van overeenkomstige toepassing zijn toegepast.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Deze bestemming heeft voorrang op de andere daar voorkomende dubbelbestemming(en).

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan op de volgende wijze te wijzigen:

1. a. de bestemming 'Waarde - Archeologie 4' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen sprake is van behoudenswaardige archeologische waarden;
2. b. de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' of 'Waarde - Archeologie 2' toe te voegen wanneer uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse sprake is van grond die op grond van de Monumentenwet moeten worden beschermd.

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Deze bestemming heeft voorrang op de andere daar voorkomende dubbelbestemming(en).

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan op de volgende wijze te wijzigen:

1. a. de bestemming 'Waarde - Archeologie 5' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen sprake is van behoudenswaardige archeologische waarden;
2. b. de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' of 'Waarde - Archeologie 2' toe te voegen wanneer uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse sprake is van grond die op grond van de Monumentenwet moeten worden beschermd.

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een eenmaal als bedrijfswoning gerealiseerd bouwwerk blijft bij de toepassing van deze regels aangemerkt als bedrijfswoning.

De grenzen van het bouwvlak en/of de bestemmingsgrens mogen naar de buitenzijde tot 0,50 meter worden overschreden door ondergeschikte bouwonderdelen zoals, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, overstekende daken.

Een bestaand bouwwerk, waarvan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan de feitelijk aanwezige hoogte, oppervlakte of afstand tot een ander gebouw of een grenslijn in strijd is met een in dit plan voorgeschreven maximum dan wel minimum hoogte, oppervlakte of afstand, mag worden gehandhaafd, veranderd en/of vernieuwd, maar niet worden vergroot of anders gesitueerd.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met enige bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor het plaatsen van kampeermiddelen anders dan:
   1. 1. binnen de bestemmingsregels specifiek is toegelaten;
   2. 2. het tijdelijk plaatsen van kleine tenten uitsluitend ten dienste van het nachtvissen;
3. c. het gebruik van de gronden voor de opslag van aan het oorspronkelijk verkeer onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering;
4. d. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering dan wel de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
5. e. het gebruik van de gronden voor het plaatsen en/of aanbrengen van niet-perceelsgebonden handelsreclame en/of reclame voor ideële doeleinden of overtuigingen, tenzij hiervoor anderszins vergunning is verleend;
6. f. het gebruik van gronden en bouwwerken voor de plaatsing van zonnecollectoren anders dan op daken van bouwwerken;
7. g. het gebruik van gronden en bouwwerken voor het plaatsen van apparatuur ten behoeve van het produceren van laserstralen;
8. h. het wijzigen van het bestaande aantal dierplaatsen, bestaande diersoorten en/of bestaande stalsystemen, indien dit leidt tot een toename van de bestaande ammoniakemissie vanaf het betreffende agrarische bedrijf;
9. i. het gebruik van gronden en bouwwerken strijdig met de parkeernormen overeenkomstig bijlage 4 (Notitie toepassing parkeernormen).

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de voorgeschreven goot- en bouwhoogten, met dien verstande dat de afwijkingen niet meer dan 10% bedragen van de in deze regels genoemde afmetingen;
2. b. van de bestemmingsregels in die zin dat de bestemmingsgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. van de bestemmingsregels ten behoeve van de bouw van bouwwerken voor openbare en semi-openbare diensten, zoals nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van (de bediening van) kunstwerken, toiletgebouwtjes, en de naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes, met dien verstande dat:
   1. 1. de inhoud ten hoogste 100 m³ bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte ten hoogste 4,00 m bedraagt;
4. d. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouw- c.q. bestemmingsvlak in die zin dat de grenzen van het bouw- c.q. bestemmingsvlak naar de buitenzijde met niet meer dan 1,50 m worden overschreden door:
   1. 1. ondergeschikte bouwdelen zoals: plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken met meer dan 0,5 m;
   2. 2. (hoek-)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;
5. e. van de bestemmingsregels ten behoeve van de bouw van sculpturen en andere kunstzinnige bouwwerken tot een bouwhoogte van 15,00 m.

Burgemeester en Wethouders kunnen ten behoeve van de milieusituatie, de landschappelijke waarden, de natuurlijke waarden, de geomorfologische waarden, de cultuurhistorische waarden, de archeologische waarden, het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, het voorkomen van lichthinder en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodanig dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de genoemde criteria.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Sublid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijn 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplanZeewolde - De Sternhof

van de gemeente Zeewolde.

Behorend bij het besluit van 24 oktober 2017.

Recreatie- en zorgbedrijf De Sternhof aan de Sternweg 14 te Zeewolde wenst zich door te ontwikkelen tot een recreatiebedrijf in combinatie met zorgvoorzieningen. Op dit moment bestaan de faciliteiten uit een kleinschalige camping (20 kampeerplaatsen), een bed & breakfastaccommodatie (4 familiekamers), een caravanstalling, een 'blotevoetenpad' en dagbesteding voor ouderen met lichte dementie en mensen die sociale activering nodig hebben.

Het is de bedoeling de zorg- en recreatieve faciliteiten uit te breiden met een hotel-restaurant met theetuin, een viertal zorgeenheden, een kleinschalig openluchttheater en de vergroting van het blotevoetenpad. Het nieuwe hotel vervangt hiermee de bed & breakfastaccommodatie en wordt gebouwd op de plek van de caravanstalling.

Met deze ontwikkeling is rekening gehouden in het geldende bestemmingsplan in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid. De voorgenomen ontwikkelingen passen in de criteria die voor deze wijzigingsbevoegdheid gelden. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet in een concrete planologische regeling voor de beoogde voorzieningen.

Het plangebied beslaat het perceel Sternweg 14 dat een omvang van circa 2 hectare heeft en ongeveer 7 kilometer ten noordoosten van de kern Zeewolde ligt. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1: De ligging van het plangebied (bron: Bing Maps)

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied 2016, zoals vastgesteld op 29 september 2016 en heeft daarin de bestemming 'Bedrijf' met voor een deel de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 4' en 'Waarde - Archeologie 5'. De huidige functies zijn binnen de bedrijfsbestemming geregeld via specifieke aanduidingen.

Het realiseren van een groot deel van de nieuwe functies is niet rechtstreeks mogelijk.

Figuur 2: Fragment verbeelding bestemmingsplan Buitengebied 2016 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Dit gebied is evenwel voorzien van een zogenaamde gebiedsgebonden wijzigingsbevoegdheid. Op grond van artikel 5 lid 5.7.3 van het bestemmingsplan kunnen burgemeester en wethouders de binnen de bestemming 'Bedrijf' op het betreffende adres functies ten behoeve van zorg- en recreatie mogelijk maken. Dit onder de beperkingen en voorwaarden die in de wijzigingsbevoegdheid zijn opgenomen.

De gewenste situatie kan juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt via deze wijzigingsbevoegdheid. Hiervoor dient een wijzigingsprocedure te worden doorlopen. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de wijzigingscriteria.

De juridisch-planologische regeling van dit wijzigingsplan wordt in de navolgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk wordt 2 een korte toelichting gegeven op de beoogde plannen. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 4 beschrijft de juridische aspecten van het wijzigingsplan en in hoofdstuk 5 tot slot wordt een weergave gegeven van de economische uitvoerbaarheid.

Op dit moment worden er op De Sternhof aan de Sternhof 14 vijf functionaliteiten en activiteiten aangeboden:

1. 1. Camping

De camping betreft een natuurlijke plattelandscamping met kampvuurplaats, waarin ruimte is voor 20 seizoenplaatsen. De camping is geopend van 15 maart tot 1 november.

2. 2. Bed & Breakfast

De bed & breakfastaccommodatie bestaat uit 4 familiekamers die elk plaats bieden aan één tot vijf gasten met een gemeenschappelijke keuken en een tweetal gemeenschappelijke verblijfsruimten.

3. 3. Caravanstalling

Caravanstalling vindt plaats in een voormalige bedrijfsloods en biedt ruimte voor 80 campers, caravans, vouwwagens, auto's en dergelijke.

4. 4. Het blotevoetenpad

Op het terrein ligt een 800 meter lange verbinding van gras, houtsnippers, grind, modder, steen en andere materialen dat als recreatief 'blote voetenpad' wordt gebruikt.

5. 5. Dagbesteding

De dagbesteding richt zich op ouderen met lichte dementie en mensen die sociale activering nodig hebben mogelijk. Deze activiteiten zijn ondergebracht in de stichting SternZorg. Op dit moment biedt SternZorg 3 dagen per week dagbesteding, groeiend naar 5 dagen.

Het voornemen is om de voorzieningen uit te breiden en verder door te ontwikkelen, waarbij uitgangspunt is dat de geboden voorzieningen een rol van betekenis in de gemeenschap zal spelen, een gewaardeerde marktpositie vervult en voorziet in de behoefte in de regio en daarbuiten (zie paragraaf 2.3 voor de behoefte).

De volgende ontwikkelingen worden voorgestaan:

• een hotel met twintig luxe kamers (het hotel wordt gerealiseerd op de plek waar nu nog de caravanstalling staat), alsmede een zorghotel met 4 luxe zorgkamers voor kortdurend verblijf (ter plaatse van het gebouw dat nu nog onderdak biedt aan bed & breakfast). In de 4 zorgeenheden wordt 24-uurs particuliere zorg aangeboden tot een verblijfsduur van maximaal 4 maanden;
• een restaurant met tachtig zitplaatsen;
• uitbreiding van het blotevoetenpad tot 1500 meter;
• een theetuin met zestig zitplaatsen;
• een kleinschalige openluchttheater;
• een moestuin voor de dagbesteding; en
• een camping met werkplaats als praktijkcentrum voor sociale activering.

De gewenste inrichting van het gebied is weergegeven in figuur 3.

Figuur 3: Inrichtingsschets

Voor de gewenste planologische situatie kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 5 lid 5.7.3 van het bestemmingsplan. Hiermee kan onder

onder voorwaarden de bestemming 'Bedrijf' worden gewijzigd ten behoeve van:

• het aanbieden van 24 uurs particuliere zorg in maximaal 4 zorgeenheden tot een verblijfsduur van maximaal 4 maanden;
• hotelaccommodatie met maximaal 20 kamers met inbegrip van een restaurant, trainingsfaciliteiten, kantoorruimte en theetuin met 50 tot 70 zitplaatsen;
• dagbesteding;
• plattelandscamping met maximaal 20 kampeerplaatsen;
• educatief centrum, kinderboerderij en kleinschalige dagrecreatie.

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde functies, zoals die zijn geformuleerd in paragraaf 2.2 binnen de planologische mogelijkheden van de wijzigingsbevoegdheid passen. Deze voorzieningen dienen evenwel binnen de voorwaarden te passen die voor de betreffende wijzigingsprocedure gelden:

1. 1. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid moeten de regels van artikel 5 van toepassing blijven;
2. 2. er moet worden aangetoond wordt dat voor zover deze activiteiten zijn aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling deze activiteiten ook uitvoerbaar zijn;
3. 3. er dient voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig te zijn;
4. 4. er mag geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de archeologische waarden, de woonsituatie, het bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Ad 1. Bestemming 'Bedrijf' blijft van toepassing

De bestemming 'Bedrijf' wordt zodanig geredigeerd dat deze van toepassing blijft op het perceel. De van een reguliere bedrijfsbestemming afwijkende functies worden specifiek inbestemd via een aanduiding, zoals overigens in het geldende bestemmingsplan ook al het geval is.

Ad 2. Uitvoerbaarheid

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

Stedelijke ontwikkeling

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: InfoMil) en jurisprudentie (Uitspraak 201602966/1/R1) blijkt dat accommodaties voor recreatie over het algemeen worden gezien als stedelijke ontwikkeling en dat in ieder geval de behoefte moet worden beschreven. Het hotel kan worden gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Bestaand stedelijk gebied

In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur".

De locatie ligt gelet op deze definitie niet in bestaand stedelijk gebied.

Toetsing

Er is in dit geval sprake van een bestaand recreatie- en zorgbedrijf dat zich verder wil doorontwikkelen. De nieuwe planologische regeling borduurt grotendeels voort op de huidige planologische mogelijkheden, waarbij een deel van het gebied wordt heringericht. Extra bouwmogelijkheden of uitbreidingsmogelijkheden buiten het bestaande perceel worden niet geboden.

De uitbreiding van de recreatieve voorzieningen, alsmede de horeca- en logiesvoorzieningen spelen in op de vraag naar extra capaciteit in verband met de toekomstige uitbreiding van vliegveld Lelystad.

De uitbreiding van de zorg- en dagbesteding is noodzakelijk om in te kunnen spelen op de toenemende vergrijzing en de behoefte aan kwalitatief goede zorg.

Voornoemde functies dragen bij aan het duurzaam functioneren van het bedrijf. Hiermee wordt het perceel beter benut en dit geeft invulling aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

De beschreven behoefte blijkt uit onderstaande trends en ontwikkelingen in de horeca en recreatie (bron: Rabobank cijfers en trends). Ook is het aanbod in Zeewolde geanalyseerd (bron: HorecaDNA en Booking.com).

Horeca en Recreatie

De horeca en recreatie profiteren momenteel maximaal van de gunstige economische ontwikkelingen. Toenemende particuliere consumptie heeft een positieve impact op de vraag in de markt en de verwachting is dan ook dat de groei in 2017 verder doorzet met 2,4%. Naast een toename van de binnenlandse bestedingen speelt ook de structurele groei van buitenlandse toeristen in Nederland een belangrijke rol. Deze groei zal naar verwachting wel afvlakken door de impact van Brexit en de toegenomen terroristische dreiging in Noordwest-Europa. De horeca heeft echter het tij mee. De verwachting is dat toerisme alleen maar verder zal groeien en ook de Nederlandse consument gaat meer buiten de deur werken, eten en recreëren.

Voor de langere termijn ontwikkelt Nederland zich in toenemende mate tot een waar ‘leisureland’. We gaan meer buitenshuis eten, op meerdere momenten van de dag, gaan meer dagen of weekendjes weg en het nieuwe (flex)werken zorgt voor toenemende zakelijke vraag. Locatie wordt wel steeds belangrijker om tot een succesvolle exploitatie te komen. Ondernemingen die niet op een A-locatie of in een sterke regio gevestigd zijn, zullen moeten investeren in een uniek en onderscheidend concept.

Hotels en bed&breakfast

Na een goed 2016 zal de vraag in 2017 met 2 tot 3% verder groeien. Deze groei komt door de aantrekkende economie en de structurele groei van het aantal buitenlandse toeristen. Van dit laatste profiteren echter vooral de regio Amsterdam en de kustgebieden, hoewel voor Amsterdam een afvlakking van de groei verwacht wordt door toedoen van de Brexit en de terreurdreiging in Noordwest-Europa. Ondanks de jaar-op-jaar groei blijft de hotelbranche een uitdagende markt met intense concurrentie.

Het aanbod van hotels neemt structureel toe. Bestaande hotels en ketens breiden uit en nieuwe hotels worden steeds groter met meer kamers en meer zalen. Daarnaast ervaren hotels de groeiende concurrentie van branchevreemde aanbieders zoals vakantieparken met unieke accommodaties of de vele bed & breakfast-concepten.

Voor de lange termijn is de prognose gematigd positief. Het internationaal toerisme groeit jaar-op-jaar en Nederland zal hier, met Amsterdam als toeristische hotspot, de vruchten van plukken. Toeristen vanuit de hele wereld willen Amsterdam hebben beleefd en de rest van Nederland kan hier van profiteren. Ook de zakelijke markt trekt verder aan; Nederland is een knooppunt voor logistiek en internet en dus een interessante meetingpoint voor veel bedrijven. Keerzijde is dat, gezien de vele nieuwbouw- en uitbreidingsplannen, het aanbod zal blijven toenemen.

Aanbod restaurantsector

Uit gegevens van HorecaDNA blijkt dat de gemeente Zeewolde met 11 bedrijven over een gemiddeld aantal bedrijven in de restaurantsector beschikt, in vergelijking met gemeenten tot 25.000 inwoners.

Aanbod hotels

Uit gegevens van HorecaDNA en Booking.com blijkt dat er vrijwel geen hotelaanbod in de gemeente Zeewolde is. Op Booking.com wordt 1 driesterrenhotel en een zorghotel aangeboden. In gemeenten tot 25.000 inwoners zijn gemiddeld 3,6 hotels.

Conclusie behoefte en locatiekeuze

Het restaurantaanbod is gemiddeld. Gelet op de ontwikkeling van Nederland tot leisureland, waarbij er meer buitenshuis wordt gegeten, is er groeiende behoefte aan restaurants. Het hotelaanbod in de gemeente Zeewolde is ondergemiddeld. De locatie kan meeliften op de Amsterdamse vraag en ligt - zeker na de uitbreiding van Lelystad Airport - gunstig: dichtbij recreatieve hotspots als Amsterdam, de Veluwe, Volendam en Giethoorn. In dit geval worden zowel hotelkamers als een bed&breakfastconcept aangeboden. De overige functies zijn onderdeel van het totaalconcept (waaronder de theetuin, blotevoetenpad, dagbesteding, openluchttheater, etc.)

Het aanbieden van een onderscheidend concept is gelet op de vraag van consumenten noodzakelijk voor een duurzame bedrijfsvoering van recreatie- en zorgondernemingen.

Een alternatieve locatie binnen bestaand stedelijk gebied is niet realistisch. Het gaat om de verbreding van activiteiten van een bestaand bedrijf, binnen de bestaande bouwvlakken. Bovendien is het bestaand stedelijk gebied minder geschikt voor de beoogde vorm van verblijfsrecreatie en zorg dan locaties in het buitengebied.

Ad 3. Voldoende parkeergelegenheid

Het parkeren vindt plaats op het eigen erf in verschillende clusters (zie figuur 2). Hierbij zal worden voldaan aan de minimale parkeernormen die voor de verschillende functies gelden. Dit wordt geborgd via artikel 8 lid 8.1 sub i.

Ook mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de archeologische waarden, de woonsituatie, het bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. In het kader van de toetsing aan de omgevingsaspecten (zie paragraaf 3.2) wordt hierop nader ingegaan.

Voor wat betreft het bebouwingsbeeld kan worden opgemerkt dat alle functies zoveel mogelijk in de bestaande bebouwing op het perceel zal plaatsvinden, dat op een goede wijze landschappelijk is ingepast.

De intensivering van de zorg- en recreatieve functies op een individueel bedrijfsperceel raakt geen rijks- en provinciale belangen. Voor wat betreft het gemeentelijk beleid vormt het geldende bestemmingsplan het uitvoeringskader. In het bestemmingsplan is via het instrument van een wijzigingsprocedure ruimte geboden voor het onderhavige initiatief Aan de voorwaarden die hiervoor gelden is in paragrafen 2.3 en 3.2 getoetst. Hieruit blijkt dat het plan past binnen de gemeentelijke beleidsuitgangspunten.

In deze paragrafen wordt beschreven op welke manier rekening is gehouden met de milieu- en omgevingsaspecten die in het uitwerkingsplan een rol spelen. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusies

Het plan voorziet in een relatief kleinschalige recreatieve ontwikkeling. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling blijft het plan ruimschoots onder de drempelwaarden zoals deze zijn genoemd in onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Bovendien maakt het plan gebruik van een wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Buitengebied.

Daarnaast heeft het plan gezien de aard en omvang geen significante negatieve effecten op de Natura-2000. Een passende beoordeling is niet aan de orde.

Om deze reden kan worden gesteld dat er voor dit plan geen m.e.r. plicht geldt. Daarnaast is in de navolgende subparagrafen dat het plan geen noemenswaardige milieueffecten met zich meebrengt.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Voor de planontwikkeling is een verkeersgeneratie berekend. Deze verkeersgeneratie is gevoegd als bijlage bij deze toelichting. De toename van de verkeersgeneratie is bepaald (afgerond) op 146 motorvoertuigbewegingen per etmaal (mvt/ etmaal).

Aanname is dat 90% van de verkeersgeneratie van de Sternhof zich afwikkelt in de richting van de Ganzenweg. Dus dat betekent dat van de huidige verkeersgeneratie (74,35 x 0,9 = ) ± 67 mvt /etmaal zich afwikkelen richting de Ganzenweg. Van de toekomstige generatie betekent dit ± 199 mvt / etmaal richting de Ganzenweg. Dit betekent een toename van (afgerond) 132 mvt/ etmaal langs via de Sternweg in de richting van de Ganzenweg. Het overige deel van de verkeersgeneratie van 14 mvt/etmaal via de Sternweg in de richting van de Karekietweg.

Parkeren

Het bestaande en beoogde terrein rondom de Sternhof is zeer ruim van opzet met voldoende aandacht voor parkeren. Uit de situatieschets (figuur 3) is voldoende ruimte gereserveerd voor parkeren. Om deze reden kan met zekerheid worden gesteld dat de toekomstige parkeervraag volledig op eigen terrein zal en kan worden ingevuld. Er kan worden voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen zoals opgenomen in bijlage 4 bij de planregels.

Toetsingskader en beleid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. De voorkeursgrenswaarde voor weg verkeerslawaai bedraagt 48 dB.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Toetsing en conclusie

Conform de Wet geluidhinder is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Uit dit onderzoek blijkt dat als gevolg van het wegverkeer op de Sternweg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden voor de bebouwing waar het zorghotel in gerealiseerd wordt. Omdat de geluidcontouren aantonen dat in vrijwel het gehele perceel voldaan kan worden aan de 48 dB, is voor de Sternhof sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Algemeen

Het is wettelijk geregeld dat nieuwbouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om deze reden dient bij iedere nieuwbouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek (conform NEN5740) in beeld te worden gebracht. Als blijkt uit het onderzoek dat de bodem niet geschikt is dan zal voor aanvang van de werkzaamheden een sanering moeten worden uitgevoerd, om de bodem wel geschikt te maken.

Onderzoek en Conclusie

Op het perceel aan de Sternhof 14 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Verkennend bodemonderzoek, Sternweg 14 te Zeewolde, Rouwmaat Groep, Groenlo, 14 april 2017). Uit dit onderzoek blijkt dat:

• In geen van de geanalyseerde parameters in zowel grond als grondwater de waarde voor nader onderzoek (tussenwaarde) en/of de interventiewaarde is overschreden;
• De aangetroffen licht verhoogde gehalten in de grond en in het grondwater geen belemmering vormen voor het toekomstige gebruik.
• De hypothese “De gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd” grotendeels wordt aangenomen.

De bodem is derhalve geen belemmering voor de nieuwe ontwikkeling. Wel wordt aangegeven dat eventueel vrijkomende grond niet zonder meer in het grondverkeer kan worden opgenomen. Mocht de grond naar elders worden getransporteerd, dient te worden nagegaan in hoeverre de kwaliteit van de af te voeren grond overeenstemt met de verwerkingsmogelijkheden die voor de betreffende stort- c.q. hergebruikslocatie gelden. Deze zijn geformuleerd in het Besluit bodemkwaliteit. Aanbevolen wordt dan ook de eindverwerkingslocatie in overleg met het bevoegd gezag vast te stellen. Mocht grondwater onttrokken worden t.b.v. bemaling, dient bekeken te worden in hoeverre de grondwaterkwaliteit de lozingsnormen overschrijdt.

Het verkennend bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 2.

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan het aspect bedrijvigheid en milieuzonering in beeld gebracht aan de hand van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek en conclusies

De ontwikkeling voorziet in het toevoegen en of uitbreiden van een overwegend recreatieve functie ook wordt een zorghotel toegevoegd. Een recreatieve functie is geen milieuhindergevoelige functie, een zorgfunctie (zorghotel) is dit redelijkerwijs wel.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet derhalve worden aangetoond dat ter plaatse sprake is van een goede milieusituatie. In de omgeving van de planlocatie is sprake van uitsluitend agrarische grondgebonden bedrijvigheid.

Meest relevante hiervan is de tegenover Sternhof 14 gelegen grondgebonden veehouderij. Voor het aspect geur geldt een aan te houden richtafstand ten opzichte van gevoelige functies van 50 meter. Aan deze richtafstand wordt zowel in de huidige als in de nieuwe situatie voldaan. Voor de aspecten geluid, gevaar en stof zijn de aan te houden richtafstanden van deze agrarische bedrijvigheid kleiner dan deze 50 meter. Hier wordt dus ook aan voldaan. De ligging van dit agrarisch bedrijf vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit plan.

Overige (agrarische) bedrijvigheid ligt op grotere afstand en vormt eveneens geen belemmering voor de vaststelling van dit plan.

Toetsingskader en beleid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over "externe veiligheid" om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR)en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Ten aanzien van (beperkt) kwetsbare objecten binnen de GR-contour moet een bestuurlijke verantwoording plaatsvinden.

Onderzoek en conclusie

Er zijn in de nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig.

Ter plaatse van de Gooiseweg is echter wel sprake van vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg. De afstand tot de Gooiseweg tot de planlocatie is ruim 750 meter. De PR contouren en het invloedsgebied voor het groepsrisico reiken echter niet tot aan het plangebied.

Ook zijn in de nabijheid van de planlocatie geen risicovolle buisleidingen (zoals hogedruk aardgasleidingen) aanwezig.

Gezien de ligging van het plangebied ten opzichte van risicovolle inrichtingen, vervoer van gevaarlijke stoffen en risicovolle buisleidingen vormt externe veiligheid geen belemmering voor de planologische wijziging. De planologische wijziging kan op dit punt dus onbelemmerd doorgang vinden.

Toetsingskader en beleid

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd.

Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Onderzoek en conclusie

Het plan voorziet in een berekende verkeersgeneratie van 146 motorvoertuigen per etmaal. Met behulp van NIBM-rekentool is vervolgens berekend of een dergelijke verkeersgeneratie effecten heeft op de luchtkwaliteit.

Figuur 4: Uitkomsten NIBM-rekentool

Uit de NIBM-rekentool komt naar voren dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit en dat nader onderzoek niet nodig is. Het aspect luchtkwaliteit vormt op dit punt geen belemmering voor het wijzigingsplan.

Watertoets en waterparagraaf

Sinds 1 november 2003 is de toepassing van de watertoets wettelijk verplicht door de verankering in het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985. De watertoets heeft betrekking op alle grond- en oppervlaktewateren en behandelt alle van belang zijn de waterhuishoudkundige aspecten (naast veiligheid en wateroverlast ook bijvoorbeeld waterkwaliteit en verdroging). De watertoets is een belangrijk procesinstrument om het belang van water een evenwichtige plaats te geven in de ruimtelijke ordening. Uit de waterparagraaf blijkt de betrokkenheid van de waterbeheerder in het planproces en de wijze waarop het wateradvies van de waterbeheerder wordt meegenomen in de uitwerking van het plan. Het plan is via de digitale watertoets ingediend bij het waterschap.

De watertoetsprocedure kan op drie manieren gevolgd worden: de procedure geen waterbelang, de korte procedure en de normale procedure. Welke procedure gevolgd moet worden hangt af van de implicaties van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding. De procedure geen waterbelang en de korte procedure zijn bedoeld voor ruimtelijke plannen met beperkte gevolgen voor de waterhuishouding. Bij deze twee procedures kan de watertoets volledig digitaal doorlopen worden. De normale procedure is gericht op ruimtelijke plannen met relatief vergaande consequenties voor de waterhuishouding.

Voor dit plan is de (digitale) watertoets doorlopen, waaruit blijkt dat de normale procedure van toepassing is. Uit het overleg dat als gevolg van deze procedure heeft plaatsgehad met het waterschap is gebleken dat het project niet voldoet aan de uitgangspunten van het waterschap. Het waterschap is echter wel bereid maatwerkoplossing toe te passen voor deze ontwikkeling.

Waterveiligheid/ waterkering

Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een primaire, secundaire of regionale waterkeringen. Het thema waterveiligheid/ waterkeringen vormt daarom geen belemmering voor de vaststelling van dit plan.

Waterkwantiteit

Rondom de planlocatie liggen greppels en/ of watergangen, waarvan een deel op basis van de Legger van waterschap Zuiderzeeland een waterhuishoudkundige functie hebben. Waterhuishoudkundig levert dit echter geen belemmeringen op, omdat het plan niet voorziet in activiteiten nabij watergangen. Ook vindt er geen demping of verplaatsing van bestaande watergangen plaats. Het watersysteem blijft dus gelijk aan de uitgangssituatie.

Het plan voorziet niet in een toename aan bebouwd oppervlak. Ten opzichte van de referentiesituatie blijft het dakoppervlak namelijk gelijk. Wel vindt een herschikking van verhardingen op het terrein plaats. Hooguit heeft dit een marginale toename aan verhardingen tot gevolg. Om die reden ontstaat geen compensatieopgave.

Centraal op het terrein wordt daarnaast een vijver aangelegd. De aanleg van deze vijver heeft een licht positief effect op de hoeveelheid te bufferen hemelwater op het terrein.

Opbarstrisico en/of aansnijden van Pleistoceen zandpakket

Het plangebied is gelegen in een gebied met een groot risico op opbarsten van de grond tot 100 cm ontgraving.

Indien initiatiefnemer overgaat tot het ontgraven van de grond ten behoeve van de nieuwe vijver tot een diepte van circa 100 cm of dieper, wordt geadviseerd te overwegen om gericht onderzoek te doen naar het opbarstrisico ter plaatse. Opbarsten of (bijna) aansnijden van het pleistocene zandpakket dient voorkomen te worden vanwege de kans op instabiliteit van de bodem en ongewenste kwel van onvoldoende kwaliteit.

Waterkwaliteit

Met het oog op de waterkwaliteit zijn met de planvorming geen bezwaren te verwachten. Ten behoeve van de bebouwing zullen geen uitlogende bouwmaterialen worden gebruikt. Daarnaast geldt dat parkeervoorzieningen voldoende ver van het belendende oppervlaktewater komt te liggen. Afstroming van verontreinigingen van voertuigen (olie e.d.) naar oppervlaktewater is daarmee uit te sluiten. Verder worden er geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die een potentieel risico vormen voor de waterkwaliteit.

Om die redenen vormt het project geen (potentieel) gevaar voor de waterkwaliteit.

Hemelwaterafvoer en riolering

De huidige gebouwen zijn reeds voorzien in sanitaire voorzieningen. Als gevolg van deze ontwikkeling zal de hoeveelheid sanitaire voorzieningen redelijkerwijs toenemen. De droogweerafvoer (DWA) zal daardoor ook toenemen. Een hotel en een restaurant hebben namelijk een toename van het aantal vervuilingseenheden tot gevolg. De initiatiefnemer treedt in overleg met het waterschap om te bekijken op welke wijze het afvalwater moet worden afgevoerd. In het definitieve ontwerpwijzingsplan zullen de uitkomsten hiervan worden opgenomen.

In de beoogde situatie zal hemelwater niet worden afgevoerd via de riolering, maar ter plaatse infiltreren of afstromen naar belendende watergangen. Hieraan verandert niets ten opzichte van de referentiesituatie.

Watervergunningsplicht

Voor het plan geldt dat geen werken/werkzaamheden worden verricht in de zonering van waterkeringen of oppervlaktewateren. Ook vindt geen substantiële toename van de verhardingen plaats.

Of de met voorliggend plan te graven vijver sprake is van een waterlichaamsoppervlak en derhalve vergunningplichtig in het kader van de Waterwet en de Keur hangt af van de functie en vormgeving van de vijver.

Vervolg

Indien bij de uitvoering van de plannen aan vorenstaande maatregelen wordt voldaan, is er een positief wateradvies.

Toetsingskader en beleid

De gemeente wil met het archeologiebeleid bereiken, dat

• Bij ruimtelijke ontwikkelingen zorgvuldig wordt omgegaan met archeologische waarden, zodat deze waar mogelijk behouden blijven voor toekomstige generaties.
• Archeologische waarden meer worden ingezet ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit, identiteit en cultuurbeleving.

Ter bescherming van de archeologische waarden kunnen burgemeesters en wethouders, op basis van het gemeentelijk archeologiebeleid, voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen. Daarnaast is een omgevingsvergunning vereist voor werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd. In het gemeentelijk archeologiebeleid zijn voorbeeldregels opgenomen om te komen tot een goede archeologische bescherming van de onderscheiden gebieden.

Bij ontwikkelingen in een archeologisch waardevol (verwachtings)gebied moet van te voren een quickscan worden uitgevoerd. De ruimtelijke ontwikkelingen worden dan afgezet tegen de aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De op de archeologische beleidskaart aangegeven vlakken zijn gebaseerd op bureauonderzoek en kaartanalyse. Op deze wijze wordt onnodig onderzoek voorkomen. Op basis van de Quickscan wordt bepaald of nader archeologisch onderzoek in het kader van de Archeologische Monumentenzorg noodzakelijk is. Dit archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd door een archeologisch bedrijf met een opgravingsvergunning.

Er worden archeologische monumenten en vijf categorieën met archeologische verwachtingswaarden onderscheiden. Deze categorieën zijn weergegeven op een beleidskaart. Deze beleidskaart is opgesteld op basis van de kennis die de afgelopen jaren is verkregen bij diverse archeologische onderzoeken en op basis van de kennis over de ontstaansgeschiedenis van het gebied.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied wordt volgens de hiervoor weergegeven archeologische beleidskaart deels aangemerkt als archeologisch waardevol gebied 5.

Archeologisch waardevol gebied 5

Voor deze gebieden geldt een archeologische onderzoeksplicht voor bodemingrepen met een omvang groter of gelijk aan 500 m² en – tegelijkertijd - een diepte groter dan 150 cm onder het huidige maaiveld. Het archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd conform de standaard Programma's van Eisen, die als bijlage in deze beleidsnota zijn opgenomen.

De ontwikkelingen vinden echter plaats op een locatie die redelijkerwijs als 'geroerd' mag worden bestempeld. De kans op het aantreffen van een gaaf en ongeschonden archeologisch bodemarchief is daarmee nihil. De vaststelling van dit plan heeft daarom geen negatieve invloed op de archeologische waarden. Het aspect archeologie vormt dus geen belemmering voor de vaststelling van dit plan.

Beleid en normstellling

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek en conclusie

Gebiedsbescherming

Het plangebied is op ruim 2,5 km afstand gelegen van het Natura 2000-gebied Veluwerandmeren. Vanwege deze afstand en het feit dat dit Natura 2000-gebied niet stikstofgevoelig is, kunnen negatieve effecten op dit natuurgebied op voorhand worden uitgesloten.

Omdat het plangebied is gelegen op circa 500 meter van het Harderbos (onderdeel Natuurnetwerk Nederland) heeft de verkeersproductie vanuit het plangebied mogelijk negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van het Harderbos, waaronder verschillende soorten bosvogels.

De toekomstige verkeersintensiteit op de Sternweg langs het Harderbos is in het kader van de uitbreiding van het noordelijker gelegen restaurant Hans en Grietje geraamd op 302 mvt/etm. De toekomstige extra verkeersproductie op ditzelfde traject als gevolg van de ontwikkeling van de Sternhof wordt geraamd (zie bijlage 4) op 22 mvt/etm, een toename van 7%. Een dergelijke toename heeft een verwaarloosbaar effect op de geluidsproductie van het wegverkeer. Bij onderzoek in het kader van de Wet geluidshinder wordt als vuistregel gehanteerd dat bij wegen waar sprake is van een intensiteitstoename van < 20%, sprake is van een geluidstoename van minder dan 1 dB, wat niet hoorbaar is voor het menselijk gehoor. Aangezien het gehoor van vogels slechter is dan dat van mensen (bron: Alterra-rapport 1482) mag een dergelijke geringe toename ook voor vogels als verwaarloosbaar worden beschouwd.

Extra verstoring van het Natuurnetwerk als gevolg van wegverkeerslawaai wordt daarom uitgesloten.

Figuur 5 Totale toekomstige verkeersproductie vanuit het plangebied (rood)

Soortenbescherming

Om de ecologische waarden in het plangebied inzichtelijk te maken is een quickscan flora en fauna uitgevoerd (Quick scan beschermde planten- en diersoorten Sternweg 14 te Zeewolde, adviesbureau Mertens, Wageningen, april 2014).

Uit deze quickscan die is opgenomen in bijlage 3 blijkt dat effecten op beschermde planten- en diersoorten worden uitgesloten en de ontwikkelingen op het perceel niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Het Wijzigingsplan Zeewolde - De Sternhof gaat vergezeld van een verbeelding en van regels.

Op deze verbeelding is het plangebied, zijnde het de intensiveren gebied, met de toekomstige juridische situatie weergegeven in die zin dat de bestemming 'Bedrijf' gehandhaafd blijft, evenwel met een specifieke regeling voor het zorg- en recreatiebedrijf. Voor dit gebied vervangt het wijzigingsplan de bestemming van de gronden in het bestemmingsplan Buitengebied 2016.

Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maken de regels en de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.

Verder zijn de archeologische bestemmingen die op voor het gebied van toepassing waren, opnieuw aan het perceel toegekend.

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

wordt het plan toegezonden aan de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland. De reacties zullen worden verwerkt in het concept-ontwerpwijzigingsplan.

Verder heeft het wijzigingsplan de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen procedure doorlopen en heeft op grond van de algemene voorbereidingsprocedure (artikel 3.4 Algemene wet bestuursrecht) zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Hiervan is geen gebruik gemaakt.

Het wijzigingsplan is met inachtneming van een aantal opmerkingen van het waterschap die alsnog zijn verwerkt in de toelichting, ongewijzigd vastgesteld op 24 oktober 2017.

Financiële haalbaarheid

De kosten voor de ontwikkeling komen voor rekening van de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over de financiële middelen beschikt om het plan uit te kunnen voeren. Hiermee wordt het plan financieel haalbaar geacht.

Grondexploitatie

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouwrijp maken en kosten voor het wijzigingsplan. Deze kosten zijn er niet, waardoor het opstellen van een exploitatieplan niet aan de orde is.

De kosten voor het voorliggende wijzigingsplan worden gedekt uit de gemeentelijke leges die voor rekening komen van de eigenaar van het perceel.

Planschade

Voor eventuele planschade wordt een planschadeovereenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeente afgesloten.

1. 1. Agrarische hulpbedrijven zoals fouragehandel, handel in agrarische producten, veehandel, landbouwmechanisatie, agrarisch loonbedrijf, hoveniersbedrijf, tot 500 m² en maximaal milieucategorie 2, na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.
2. 2. Bos-, natuur- en landschapsbeheer, machinerie en verwerking, inclusief het leveren van diensten ten behoeve van deze bedrijven, tot 500 m² en maximaal milieucategorie 2, na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.
3. 3. Dierenpension, tot 1.000 m², na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.
4. 4. Dierenartsenpraktijk, tot 1.000 m², na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.
5. 5. Hondendressuur, tot 1.000 m², na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.
6. 6. Paardenhouderij, maximaal 30% van het bouwperceel, na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.
7. 7. Kinderboerderij, tot 1.000 m², na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.
8. 8. Houtconservering, kurkwaren, riet- en vlechtwerk, tot 1.000 m², na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.
9. 9. Educatief centrum, tot 1.000 m², na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 11 Maatschappelijk van het bestemmingsplan Buitengebied 2016, waarbij voor de eventueel aanwezige bedrijfswoning de regels voor bedrijfswoningen en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken uit Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016 van overeenkomstige toepassing zijn.
10. 10. (Kunst)atelier, tot 1.000 m², na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 11 Maatschappelijk van het bestemmingsplan Buitengebied 2016, waarbij voor de eventueel aanwezige bedrijfswoning de regels voor bedrijfswoningen en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken uit Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016 van overeenkomstige toepassing zijn.
11. 11. (Statische) opslag van goederen en niet-agrarische producten (caravans, boten), maximaal 30% van het bouwperceel, na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.
12. 12. Horeca tot en met categorie 1a (bijvoorbeeld theeschenkerij), tot 500 m², na bedrijfsbeëindiging bestemming Horeca van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.
13. 13. Bed & Breakfast met maximaal 5 logieseenheden van 30 m², na bedrijfsbeëindiging bestemming Horeca van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.
14. 14. Kampeerboerderij (groepskamperen, vakantiecentra voor maatschappelijke doeleinden), tot 1.000 m², na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 11 Maatschappelijk van het bestemmingsplan Buitengebied 2016, waarbij voor de eventueel aanwezige bedrijfswoning de regels voor bedrijfswoningen en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken uit Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016 van overeenkomstige toepassing zijn.
15. 15. Kleinschalige recreatie (zoals verhuur van fietsen en kano's, boerengolf, huifkarren, poldersporten, visvijver), tot 1.000 m², na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.
16. 16. Manege/harddraverij, maximaal 30% van het bouwperceel, na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 21 Sport - Manege van het bestemmingsplan Buitengebied 2016.
17. 17. (woon)zorgboerderijen , tot 2.500 m², na bedrijfsbeëindiging bestemming Artikel 11 Maatschappelijk van het bestemmingsplan Buitengebied 2016, waarbij voor de eventueel aanwezige bedrijfswoning de regels voor bedrijfswoningen en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken uit Artikel 5 Bedrijf van het bestemmingsplan Buitengebied 2016 van overeenkomstige toepassing zijn.

Alsmede activiteiten die naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn aan bovenstaande activiteiten.

LIJST VAN TOEGESTANE BEROEPEN EN BEDRIJVEN BIJ WONINGEN

Uitoefening van (para-)medische beroepen, waaronder:

individuele praktijk voor huisarts, psychiater, psycholoog, fysiotherapie of bewegingsleer, voedingsleer, mondhygiëne, tandheelkunde, logopedie, enz.

individuele praktijk dierenarts

schoonheidsspecialist

Kledingmakerij

(maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf

woningstoffeerderij

Kantoorfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals:

schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook ten behoeve van bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf

Reparatiebedrijfjes, waaronder:

schoen-/lederwarenreparatiebedrijf

uurwerkreparatiebedrijf

goud- en zilverwerkreparatiebedrijf

reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen

reparatie van muziekinstrumenten

In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven uitgezonderd

Advies- en ontwerpbureaus, waaronder individuele praktijk voor:

reclame ontwerp

grafisch ontwerp

architect

(Zakelijke) dienstverlening, waaronder individuele praktijk voor:

notaris

advocaat

accountant

assurantie-/verzekeringsbemiddeling

exploitatie en handel in onroerende zaken

Overige dienstverlening

gastouderschap

dan wel met voorgenoemde bedrijvigheid naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen bedrijvigheid.

Staat van horeca-activiteiten

Categorie 1: lichte horeca

Bedrijven die beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. Deze bedrijven zijn

in beginsel alleen overdag en 's avonds geopend (vooral verstrekking van

etenswaren en maaltijden). Onder lichte horeca wordt geen detailhandel en/of

ondersteunende horeca verstaan. Binnen deze categorie worden de volgende

subcategorieën onderscheiden:

1a. Lichte horeca

• automatiek;

• broodjeszaak;

• cafetaria;

• croissanterie;

• koffiebar;

• lunchroom;

• ijssalon;

• snackbar;

• tearoom;

• traiteur;

• bistro.

1b. Overige lichte horeca

• restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice);

• hotel of pension.

Categorie 2: middelzware horeca

Bedrijven die aanzienlijke hinder kunnen veroorzaken voor omwonenden. Deze

hinder kan onder andere bestaan uit openingstijden 's nachts en/of

verkeersaantrekkende werking. Binnen deze categorie worden de volgende

subcategorieën onderscheiden:

2a. Middelzware horeca

• bar;

• bierhuis;

• biljartcentrum;

• café;

• proeflokaal;

• shoarma/grillroom;

• zalenverhuur (zonder regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-

/dansevenementen).

2b. Bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking

• bedrijven genoemd onder categorie 1a, 1b en 2a met een bedrijfsoppervlak

van meer dan 250 m²;

• restaurant met bezorg- en/of afhaalservice (o.a. pizzeria, chinees, McDrive).

Categorie 3: zware horeca

Bedrijven die grote hinder veroorzaken voor omwonenden. Deze hinder bestaat

onder andere uit een combinatie van openingstijden 's nachts èn

verkeersaantrekkende werking:

• dancing;

• discotheek;

• nachtclub;

• partycentrum (regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-

/dansevenementen).

Toelichting op Staat van Horeca-activiteiten

Milieuzonering van horeca-activiteiten

De problematiek van hinder door horecabedrijven onderscheidt zich als zodanig

nauwelijks van de problematiek van hinder veroorzaakt door "gewone" (niet

agrarische) bedrijven. Bij het opstellen van de in de regels opgenomen Staat van

Horeca-activiteiten en het daarmee samenhangende toelatingsbeleid is daarom

nauw aangesloten bij de Staat van Bedrijfsactiviteiten die al veel langer in

bestemmingsplannen wordt toegepast. Het vestigen van horecabedrijven middels

een bestemmingsplan is ruimtelijk relevant om vormen van hinder te voorkomen.

Verdere regulering van individuele bedrijven vindt plaats middels de Wet

milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) welke mogelijkheden

biedt om vormen van hinder te voorkomen. De milieuzonering van horecabedrijven

in het bestemmingsplan richt zich in aanvulling op de beide genoemde

instrumenten met name op de volgende vormen van hinder:

• geluid;

• geur;

• verkeer.

Analoog aan de regeling voor "gewone" bedrijven worden bij de uitwerking van een

ruimtelijk beleid voor hinderlijke horeca-activiteiten drie stappen onderscheiden:

• a. indelen van activiteiten in ruimtelijk relevante hindercategorieën;

• b. onderscheiden van gebiedstypen met een verschillende hindergevoeligheid;

• c. uitwerken van een beleid in hoofdlijnen: in welke gebieden zijn welke categorieën in het algemeen toelaatbaar. De onderstaande toelichting gaat nader in op de gehanteerde hindercategorieën en het algemene toelatingsbeleid voor deze categorieën. In het Bestemmingsplan vindt de verdere ruimtelijke afweging per locatie plaats.

Gehanteerde criteria

Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horeca-activiteiten

biedt de basiszoneringslijst uit de VNG-publicatie "bedrijven en milieuzonering" een

goed vertrekpunt. De daar gehanteerde, nogal grove benadering behoeft echter

voor een in de praktijk bruikbare Staat van horeca-activiteiten aanvulling en

nadere motivering. In aanvulling op de gegevens uit de VNG-publicatie is

gebruikgemaakt van de volgende ruimtelijk relevante criteria:

• a. de voor verschillende soorten horeca-inrichtingen over het algemeen

gebruikelijke openingstijden. Het Besluit horecabedrijven en de circulaire

industrielawaai hanteren voor de dag-, avond- en nachtperiode verschillende

milieunormen;

• b. de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het

bijzonder bezoekers per auto en/of brommers (scooters) aantrekt.

Categorieën van horeca-activiteiten

Mede op grond van bovengenoemde criteria worden in de Staat van Horeca-activiteiten

de volgende drie categorieën onderscheiden (onderverdeeld in

subcategorieën):

Categorie 1: lichte horeca

Bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds geopend zijn (in hoofdzaak

verstrekking van etenswaren en maaltijden) en slechts beperkte hinder voor

omwonenden veroorzaken: restaurants, cafetaria's, ijssalons en dergelijke. Het

gaat om bedrijven die uit het oogpunt van hinder vooral in woongebieden niet

wenselijk zijn. In gemengde gebieden en weinig gevoelige gebieden dient mede in

relatie tot de verkeersontsluiting een nadere afweging plaats te vinden. In deze

categorie zijn de volgende subcategorieën onderscheiden:

• a. horeca die qua ruimtelijke uitstraling vergelijkbaar is met detailhandel,

zoals: ijssalons, cafetaria's, snackbars en dergelijke. Met name in

centrumgebieden kan het in verband met ruimtelijk-functionele aspecten

gewenst zijn deze groep als afzonderlijke categorie te beschouwen;

• b. overige lichte horeca, zoals restaurants (zonder bezorg en/of

afhaalservice).

Categorie 2: middelzware horeca

Bedrijven die aanzienlijke hinder kunnen veroorzaken voor omwonenden door

enerzijds de openingstijden (ook 's nachts) en/of de grote verkeersaantrekkende

werking:

• a. cafés, bars, biljartcentra, zalenverhuur e.d. Deze bedrijven zijn over het

algemeen alleen toelaatbaar in weinig gevoelige gebieden, zoals

centrumgebieden met primair een functie voor detailhandel en

voorzieningen;

• b. bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking: grotere

restaurants, grotere hotels, McDrives e.d. (bedrijfsoppervlak van meer dan

250 m²). Deze bedrijven zijn vooral toelaatbaar langs grotere

verkeerswegen.

Categorie 3: zware horeca

Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts zijn geopend en tevens een

groot aantal bezoekers aantrekken en hetgeen grote hinder voor de omgeving met

zich mee kan brengen, zoals: dancings, discotheken en partycentra. Deze bedrijven

zijn alleen toelaatbaar in specifiek voor dergelijke bedrijven aangewezen

gebieden.