In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Leeuwarden - Lidl Elzenstraat, Cambuurplein en Willem Alexanderplein met identificatienummer NL.IMRO.0080.04013BP03-VG01 van de gemeente Leeuwarden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een beroeps*)- of bedrijfsactiviteit waarvan de activiteiten niet onevenredig publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

_{*) betreft de (voormalige) vrije beroepen;}

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of graven en/of begeleiden) verricht door een daartoe bevoegde instantie conform de kwaliteitsnorm Nederlandse archeologie;

de waarde die van belang is voor de archeologie en voor de kennis van de beschavingsgeschiedenis;

een gebied waarin zich voorwerpen of bewoningssporen van vroegere samenlevingen bevinden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede bouwhoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

het tegen betaling aanbieden van tijdelijke logies en ontbijt in een woning;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, niet zijnde detailhandel;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroeps, een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, horecabedrijf en detailhandelsvestiging, inclusief opslag- en administratieruimten, en dergelijke;

1. a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet en/of Wabo aanwezige bouwwerken en werkzaamheden: bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp;
2. b. ten aanzien van het overige gebruik: bestaand ten tijde van het van kracht worden van het plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

de sporen van (vooral) menselijke bewoning en bewerking die in de bodem zijn achtergebleven;

werken en werkzaamheden waarvan mag worden aangenomen dat zij het bodemarchief kunnen aantasten;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een onderneming waarbij het accent ligt op het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, niet zijnde zelfstandige kantoren;

de bouwlaag op de begane grond;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de etmaalwaarde van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door de gezamenlijke inrichtingen en toestellen, aanwezig op het industrieterrein, het geluid van niet tot de inrichtingen behorende motorvoertuigen op het terrein daaronder niet begrepen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een gebouw of terrein als geluidsgevoelig object wordt aangemerkt;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige gebouwen of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een horecabedrijf dat is gericht op het verstrekken van dranken en etenswaren aan bezoekers, zoals ijssalons, croissanterieën, lunch- en tearooms en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen horecabedrijven;

een horecabedrijf dat voornamelijk is gericht op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants;

een horecabedrijf dat zowel is gericht op het verstrekken van etenswaren als dranken of een combinatie van beiden, zoals cafetaria's, snackbars, automatieken en shoarmazaken;

een horecabedrijf dat voornamelijk is gericht op het verstrekken van dranken, zoals cafés, bars en discotheken;

het verhuren van maximaal 2 wooneenheden aan maximaal 2 personen in een woning, waarbij de eigenaar de hoofdbewoner van de woning is en minimaal 50% van de woonoppervlakte van de woning zelf bewoont onder exclusief gebruiksrecht;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);

de verhuur of verkoop van een wooneenheid ten behoeve van bewoning aan personen voor welke bewoning inschrijving in de Basis Registratie Personen noodzakelijk is;

gebouw of een deel van een gebouw met drie of meer wooneenheden, niet vallende onder het begrip logiesgebouw en/of logiesverblijf als bedoeld in het Bouwbesluit en niet vallende onder de hospitaregeling, die als hoofdverblijf apart zijn of kunnen worden bewoond door niet in een gezinsverband levende personen;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een dak met een zekere helling;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald die in acht genomen moet worden;

educatieve, (sociaal-)medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van overheidsdienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen;

de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin die wordt bepaald door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkomen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, licht en/of trilling;

het onderhoud dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en bouwwerken, die tot de betreffende bestemming of aanduiding behoren;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden gekweekt, vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie bedrijfsmatig en qua omvang ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een bouwwerk c.q. object als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, dat kan worden aangemerkt in de zin van dat besluit als een kwetsbaar of beperkt kwetsbaar object;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

een voor het publiek toegankelijke ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de waarde van een gebied die wordt bepaald door de mate van sociale controleerbaarheid, overzichtelijkheid en herkenbaarheid van een ruimtelijke situatie;

een detailhandelsbedrijf dat zich in hoofdzaak richt op het verkopen van voedings- en genotmiddelen en dagelijkse levensbenodigdheden in een algemeen assortiment, in de vorm van een zelfbedieningszaak die vanwege de grootschaligheid van het aanbod een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling;

de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer die wordt bepaald door de mate van gelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een bedrijf dat is gericht op de vervaardiging of assemblage van vuurwerk of de (detail)handel in vuurwerk, niet bedoeld periodieke verkoop in consumentenvuurwerk, c.q. de opslag van vuurwerk en/of de daarvoor benodigde stoffen;

de waarde van een gebied in waterhuishoudkundige zin die wordt bepaald door de waterkwaliteit en waterkwantiteit in een gebied;

een installatie c.q. bouwwerk voor het opwekken van elektronisch of thermisch vermogen uit wind, niet zijnde een kleine windturbine;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

het omzetten van een (woon)functie naar één of meer woningen of drie of meer wooneenheden (voor kamergewijze verhuur) hieronder wordt tevens verstaan het omzetten van één of meer wooneenheden naar één of meer woningen;

het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer woningen;

de waarde van een gebied voor de woonfunctie die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkomen en beperken van hinder.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van:
   1. 1. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen voorzover het de eerste bouwlaag betreft;
   2. 2. detailhandel met uitzondering van supermarkten voorzover het de eerste bouwlaag betreft;
   3. 3. supermarkten voorzover het de eerste bouwlaag betreft, ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt';
   4. 4. maatschappelijke voorzieningen voorzover het de eerste bouwlaag betreft, ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk';
   5. 5. bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2 voorzover het de eerste bouwlaag betreft , ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf';
   6. 6. gebouwen ten behoeve van een autogarage c.q. autoreparatiebedrijf al dan niet in combinatie met detailhandel in automaterialen, ter plaatse van de aanduiding 'garage';
   7. 7. horecabedrijven tot en met categorie 3 voorzover het de eerste bouwlaag betreft, ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3';
   8. 8. horecabedrijven tot en met categorie 4 voorzover het de eerste bouwlaag betreft, ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 4';
   9. 9. woningen, voorzover het de tweede en/of hogere bouwlagen betreft, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden-beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast, ter plaatse van de aanduiding 'wonen';
   10. 10. kamerverhuur en/of kamerverkoop, ter plaatse van de aanduiding 'kamerverhuur';

met de daarbij behorende:

2. b. tuinen, erven en terreinen;
3. c. wegen, straten en paden;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. sloten, bermen, beplanting;
6. f. waterlopen en waterpartijen;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. speelvoorzieningen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijven, anders dan de onder in lid 3.1 sub a genoemde doeleinden, met dien verstande dat:
   1. 1. per aanduidingsvlak 'supermarkt' ten hoogste 1 supermarkt is toegestaan;
   2. 2. de bedrijfsvloeroppervlakte per supermarkt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum vloeroppervlakte; bvo (m2)' aangegeven oppervlakte mag bedragen;
   3. 3. de bedrijfsvloeroppervlakte per winkel, niet zijnde een supermarkt, ten hoogste 700 m² bedraagt;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor geluidzoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichting en/of vuurwerkbedrijven;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bed and breakfast;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor meer horecabedrijven dan ten plaatse van de aanduiding 'maximum aantal horecabedrijven' is aangegeven;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis- verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, zodanig dat:
   1. 1. de bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan 50% van de totale vloeroppervlakte van de aanwezige woning, met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per woning ten hoogste 75 m² mag bedragen;
   2. 2. de activiteit niet (mede) wordt uitgeoefend door de eigenaar of één van de bewoners van de betreffende woning;
   3. 3. het totale aantal werkenden bij een beroepsuitoefening meer dan vier bedraagt en bij een bedrijfsuitoefening meer dan drie;
   4. 4. de activiteiten meldingsplichtig of vergunningplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer respectievelijk de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
   5. 5. er detailhandel plaatsvindt, tenzij er sprake is van de verkoop van ter plaatse vervaardigde non-food goederen of de verkoop van direct aan de activiteit verwante artikelen, met dien verstande dat de verkoopvloeroppervlakte ten hoogste 10% van de bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen;
   6. 6. de activiteit leidt tot parkeer- en verkeersoverlast;
   7. 7. de activiteit leidt tot overlast door een publiekaantrekkende werking;
   8. 8. het uiterlijk aanzien van de woning wordt aangetast, waarbij uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0,5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan;
   9. 9. de activiteit hinder voor het woonmilieu oplevert;
6. f. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor parkeervoorzieningen ten behoeve van de woonfunctie in de openbare ruimte, met uitzondering van parkeervoorzieningen voor minder validen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 3.3 sub a in die zin dat ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf' tevens bedrijven worden gevestigd die naar de aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2, mits:
   1. 1. het gaat om bedrijven die niet zijn genoemd in bijlage 1 onder categorie 1 of 2, maar die qua milieubelasting gelijkwaardig zijn aan de bedrijven die wel zijn genoemd in bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2;
   2. 2. het gaat om bedrijven onder een hogere categorie dan 2, maar die in een individueel geval een lagere milieubelasting hebben;
2. b. het bepaalde in lid 3.3 sub e in die zin dat de gronden en bouwwerken, in combinatie met het wonen worden gebruikt ten behoeve van bed and breakfast, mits:
   1. 1. de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel, met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per woning in het (woon)gebouw ten hoogste 50 m² mag bedragen;
   2. 2. er ten hoogste vier slaapplaatsen in ten hoogste twee van elkaar afgescheiden ruimten voor nachtverblijf aanwezig zijn;
   3. 3. de exploitant hoofdbewoner is en er daadwerkelijk woont;
   4. 4. de kamers deel uitmaken van het hoofdgebouw of van een daarvan onderdeel uitmakende aan- of uitbouw en/of een vrijstaand bijgebouw, waarbij voor een vrijstaand bijgebouw geldt dat:
      • een vrijstaand bijgebouw voldoet aan de in het Bouwbesluit gestelde eisen;
      • de oppervlakte van het bouwperceel ten minste 500 m² te bedraagt;
      • de ruimte in het vrijstaande bijgebouw in gebruik voor bed and breakfast tenminste 25 m² per ruimte bedraagt;
      • het vrijstaande bijgebouw ten minste 1 meter uit de zijdelingse- en achterperceelgrens gesitueerd is;
   5. 5. het uiterlijk aanzien van de woning niet wordt aangetast, waarbij uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0,5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan;
   6. 6. de activiteit niet leidt tot parkeer- en verkeeroverlast;
   7. 7. de activiteit geen hinder of overlast voor het woonmilieu oplevert; waarbij bij de beoordeling van de mate van overlast tevens het woningtype en het karakter van de buurt of wijk betrokken dient te worden;
   8. 8. het ruimtebeslag van de functie niet leidt tot te weinig bergruimte in of bij de woning.

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. een strook ten behoeve van een hoofdwaterleiding, alsmede het onderhoud en beheer daarvan;

met de daarbijbehorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 23.2 in die zin dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:

1. a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig en veilig functioneren van de betreffende hoofdwatertransportleiding;
2. b. vooraf advies wordt ingewonnen van de betreffende leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Er mag niet worden gebouwd, indien dit leidt tot (zorg)woningsplitsing of (zorg)woningomzetting;

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. het bebouwingsbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. de cultuurhistorische waarden;
4. d. de natuurlijke waarden;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de sociale veiligheid;
7. g. de verkeersveiligheid;
8. h. de watersituatie;
9. i. de woonsituatie.

Wanneer een bestaand of bouwwerk, geen gebouw zijnde:

1. a. een grotere goothoogte;
2. b. een grotere bouwhoogte;
3. c. een grotere oppervlakte;
4. d. een grotere dakhelling;
5. e. een kleinere dakhelling;

heeft dan in de bouwregels in de van toepassing zijnde bestemming is toegestaan, dan zal:

6. f. de goothoogte ten hoogste de bestaande goothoogte;
7. g. de bouwhoogte ten hoogste de bestaande bouwhoogte;
8. h. de oppervlakte ten hoogste de bestaande oppervlakte;
9. i. de dakhelling ten hoogste de bestaande dakhelling;
10. j. de dakhelling ten minste de bestaande dakhelling,

bedragen.

De in het bestemmingsplan geboden ruimte ten aanzien van de situering kan nader worden ingevuld door de in artikel 12a van de Woningwet bedoelde welstandscriteria.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, aantallen, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, aantallen, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 12 m;
3. c. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zendontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot ten hoogste 30 m;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie op of aan een bouwwerk, wordt vergroot tot ten hoogste 5 m gemeten vanaf de voet van de antenne-installatie;
5. e. de bestemmingsregels in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden, indien:
   1. 1. dit wenselijk of noodzakelijk is in verband met een doelmatige verkaveling van de gronden dan wel een rationale uitvoering van het plan betreft en de afwijking niet meer bedraagt dan 3 m, voor zover het nieuwbouwplannen betreft;
   2. 2. een meetverschil daartoe aanleiding geeft in andere gevallen;
6. f. de bestemmingsregels in die zin dat gebouwen als toiletgebouwtjes, gebouwen ten behoeve van het openbaar vervoer of het trein- water- of wegverkeer, alsmede kleinschalige openbare voorzieningen ten behoeve van detailhandel, sport, recreatie of cultuur, zoals kleedgebouwtjes, dug-outs, paviljoens, kiosken, dierenverblijven en kunstobjecten worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte van een gebouw ten hoogste 50 m² bedraagt;
   2. 2. een gebouw uit ten hoogste één bouwlaag bestaat;
   3. 3. de bouwhoogte van een gebouw ten hoogste 5 m bedraagt;
7. g. de bestemmingsregels in die zin dat gebouwen ten behoeve van de openbare nutsvoorziening en/of de telecommunicatie worden gebouwd, mits;
   1. 1. de oppervlakte van een gebouw ten hoogste 100 m² bedraagt;
   2. 2. een gebouw uit ten hoogste één bouwlaag bestaat;
   3. 3. de bouwhoogte van een gebouw ten hoogste 5 m bedraagt;
8. h. de bestemmingsregels in die zin dat mag worden afgeweken van de regels ten aanzien van de minimale of van de maximale dakhelling;
9. i. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen in die zin dat de (bouw)hoogte van het gebouw ten behoeve van de plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers en lichtkappen, wordt vergroot, mits:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting ten hoogste 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen;
   2. 2. de hoogte leidt tot een hoogte welke ten hoogste 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw zal bedragen;
10. j. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouwvlak, bestemmingsvlak c.q. maatvoeringsvlak in die zin dat de grenzen van het bouwvlak, bestemmingsvlak c.q. maatvoeringsvlak naar de buitenzijde met ten hoogste 1,50 m worden overschreden door:
    1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
    2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
    3. 3. erkers over maximaal 80% van de breedte van de gevel van het woonhuis waaraan wordt gebouwd;
    4. 4. ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen.

De in lid 11.1 genoemde omgevingsvergunningen kunnen uitsluitend worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeerssituatie;
5. e. de parkeercapaciteit;
6. f. het waterbeheer;
7. g. de sociale veiligheid;
8. h. de verkeerssituatie;
9. i. archeologie;
10. j. cultuurhistorie;
11. k. de externe veiligheid en brandveiligheid;
12. l. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
13. m. de hoogtebeperkingen die voortvloeien uit de geldende luchtvaartwet- en regelgeving in verband met de vliegbasis Leeuwarden, of andere in het gebied aanwezige hoogtebeperkingen.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat het tracé van de bestemming 'Leiding - Water' wordt gewijzigd dan wel de bestemming 'Leiding - Water' wordt verwijderd.

De in lid 12.1 genoemde wijzigingsbevoegdheid kan uitsluitend worden toegepast, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. de milieusituatie;
2. b. de verkeerssituatie;
3. c. het waterbeheer;
4. d. de verkeerssituatie;
5. e. archeologie;
6. f. cultuurhistorie;
7. g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan:
   1. 1. het bebouwingsbeeld;
   2. 2. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
   3. 3. de cultuurhistorische waarden;
   4. 4. de landschappelijke waarden;
   5. 5. de milieusituatie;
   6. 6. de natuurlijk waarden;
   7. 7. de sociale veiligheid;
   8. 8. de verkeersveiligheid;
   9. 9. de watersituatie;
   10. 10. de woonsituatie.

De regels en bijbehorende bijlagen van:

• het bestemmingsplan "Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon” (NL.IMRO.0080.00002BP00-VG02), zoals dat is vastgesteld op 7 november 2018;

zijn onverminderd van toepassing op dit plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%;
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en afwijking wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Leeuwarden - Lidl Elzenstraat, Cambuurplein en Willem Alexanderplein van de gemeente Leeuwarden.

Op de locatie Elzenstraat 1 en 3 te Leeuwarden waren voorheen een Formido-bouwmarkt en een autobedrijf gevestigd. Op huisnummer 1c is een ambulancepost aanwezig. De supermarktketen Lidl heeft plannen om op deze locatie de bestaande bebouwing te slopen en een supermarkt te realiseren met een oppervlakte van 1.540 m² wvo. In het Beleidskader Retail 2022 van de gemeente Leeuwarden is de toegestane oppervlakte aan supermarkten in de stad ingeperkt. Om de gewenste ontwikkeling aan de Elzenstraat mogelijk te maken, moet er op een andere locatie supermarktoppervlakte worden ingeleverd. Lidl heeft in Leeuwarden meerdere vestigingen. Door op twee andere locaties het aantal vierkante meter wvo met een supermarkt-bestemming te beperken kunnen de vrijgekomen vierkante meters worden ingezet op de nieuwe locatie aan de Elzenstraat. Daardoor zal de oppervlakte aan supermarkt in Leeuwarden niet toenemen, maar worden herverdeeld.

Om de supermarkt aan de Elzenstraat mogelijk te maken, zal de bestaande Lidl-supermarkt aan het Cambuurplein 32-34 definitief worden gesloten en planologisch wegbestemd. Bij de vestiging aan het Willem Alexanderplein, waar voorheen naast de Lidl ook een Aldi was gevestigd, zal het planologisch toegestane aantal vierkante meters supermarkt worden verminderd. Het bvo wijzigt op deze locatie van 4.196 m² naar 2.300 m².

Per saldo verdwijnt er aan het Cambuurplein 1.141 m2 bvo en aan het Willem Alexanderplein 1.896 m2 bvo. Er verdwijnt daarmee 3.037 m2 bvo supermarkt. Aan de Elzenstraat wordt 2.541 m2 bvo toegevoegd. Daarmee neemt het totale oppervlak supermarkt in de gemeente Leeuwarden als gevolg van deze ontwikkeling af met 496 m2.

Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de geldende planologische regeling uit het bestemmingsplan ''Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet''. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hier in. Vanwege de onderlinge samenhang tussen de locaties, omvat het plangebied alle drie locaties.

Het plangebied bestaat uit drie locaties in de stad Leeuwarden. In figuur 1.1 is de ligging van deze locaties weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebieden van de 3 locaties Willem Alexanderplein 1, Cambuurplein en Elzenstraat

Locatie Elzenstraat

Deze locatie ligt aan de Elzenstraat 1, 1c en 3. Het plangebied is gelegen ten noordoosten van het centrumgebied van Leeuwarden in de buurt Vrijheidswijk-Oost. Het plangebied staat bekend als kadastrale gemeente Leeuwarden, Sectie nummer H met perceelnummers 2205, 2204, 22084 en 2191 en ligt tussen de Elzenstraat in het zuiden en de Groningerstraatweg in het noorden. In figuur 2.1 is deze locatie weergegeven met een luchtfoto.

Locatie Cambuurplein

De locatie Cambuurplein is gelegen ten oosten van het centrum van Leeuwarden, nabij het stadion van voetbalvereniging Cambuur. De Lidl is centraal gelegen in het kleine winkelcentrum 'Cambuurplein'. Het plangebied is deels gelegen op het perceel dat kadastraal bekend staat als gemeente Leeuwarden, Sectie G en 12809. In figuur 2.2 is deze locatie weergegeven met een luchtfoto.

Locatie Willem Alexanderplein

Deze locatie is gelegen ten zuiden van het centrum van Leeuwarden en is gesitueerd aan de randen van de stad. Het plangebied bevindt zich in het wijkwinkelcentrum Nijlan, tussen de Nijlansdyk en de Prinsessenweg. Het perceel staat bekend als kadastrale gemeente Huizum, Sectie E met perceelnummers 2306, 2231 en is deels gelegen in 2985. In figuur 2.3 is deze locatie weergegeven met een luchtfoto.

Vanwege de onderlinge samenhang bestaat dit bestemmingsplan uit drie locaties. Hieronder is per locatie de geldende planologische regeling weergegeven.

Locatie Elzenstraat

Deze locatie is momenteel geregeld in het bestemmingsplan 'Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet', vastgesteld op 11 mei 2015 door de gemeenteraad van Leeuwarden. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Ligging plangebied Locatie Elzenstraat met vigerend bestemmingplan

De gronden in het plangebied hebben de bestemming 'Bedrijf', waarbij bedrijven vallen onder de categorieën 1 en 2, evenals dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen zoals vermeld in bijlage 1. Het plangebied is voorzien van de functieaanduidingen 'Specifieke vorm van bedrijf - autobedrijf' en 'Specifieke vorm van bedrijf - perifere detailhandel'. Er zijn twee bouwvlakken in het plangebied, waarbinnen de maximale bouwhoogte respectievelijk 11 en 6 meter bedraagt. Het is alleen toegestaan om gebouwen te realiseren binnen deze bouwvlakken.

Binnen het plangebied zijn verschillende partiële herzieningen van kracht, namelijk de 'Partiële herziening Archeologie' en de 'Partiële herziening onbenutte plancapaciteit, detailhandel, horeca en kantoren te Leeuwarden'.

Het bestemmingsplan 'Partiële herziening Archeologie' is op 29 maart 2022 door de gemeenteraad van Leeuwarden vastgesteld. Dit plan heeft tot doel de archeologische waarden in het plangebied te waarborgen. Het grootste deel van de gronden in het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Voor bouwwerken waarbij bodemingrepen nodig zijn met een oppervlakte groter dan 2.500 m² en die de bodem dieper dan 0,50 meter beneden maaiveld verstoren, moet voorafgaand aan het verlenen van een vergunning worden aangetoond dat er geen archeologische waarden worden geschaad.

De gronden in het oosten van het plangebied hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Voor bouwwerken waarbij bodemingrepen nodig zijn met een oppervlakte groter dan 100 m² en die de bodem dieper dan 0,3 meter beneden maaiveld verstoren, moet voorafgaand aan het verlenen van een vergunning worden aangetoond dat er geen archeologische waarden worden geschaad.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Partiële herziening onbenutte plancapaciteit, detailhandel, horeca en kantoren te Leeuwarden' heeft als doel onbenutte plancapaciteit weg te bestemmen. Dit gebeurt wanneer locaties met vestigingsmogelijkheden voor detailhandel, horeca of kantoren niet als zodanig worden gebruikt (bijvoorbeeld vanwege leegstand of ander gebruik). Door het (deels) wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit ontstaat ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en kan er sturing worden gegeven aan de ontwikkelingsrichting van de gemeente.

Locatie Cambuurplein

Deze locatie is momenteel geregeld in het bestemmingsplan 'Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet', vastgesteld op 11 mei 2015 door de gemeenteraad van Leeuwarden. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.4.

Figuur 1.4 Ligging plangebied Locatie Cambuurplein met vigerend bestemmingplan

De gronden in het plangebied hebben de bestemming 'Gemengd'. Deze gronden zijn vooral bestemd voor gebouwen ten behoeve van detailhandel. Een supermarkt is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt', welke voor het plangebied geldt.

Verder geldt voor een deel van het plangebied de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' vanwege het bedrijventerrein Leeuwarden-Oost. Bij de realisatie van geluidsgevoelige objecten moet rekening worden gehouden met de geluidsbelasting op de gevels van gevoelige objecten.

Het plangebied heeft ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Voor deze gronden gelden dezelfde uitgangspunten zoals beschreven bij de locatie Elzenstraat.

Locatie Willem Alexanderplein

Deze locatie is momenteel geregeld in het bestemmingsplan 'Leeuwarden - Nijlân' vastgesteld op 12 juni 2018 door de gemeenteraad van Leeuwarden. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.3.

Figuur 1.3 Ligging plangebied Locatie Willem Alexanderplein 1 met vigerend bestemmingplan

De gronden in het plangebied hebben de bestemming 'Gemengd'. Deze gronden zijn met name bestemd voor de bouw van gebouwen ten behoeve van dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen, evenals gebouwen voor maatschappelijke voorzieningen. Binnen het plangebied zijn meerdere functieaanduidingen van toepassing, namelijk:

• Detailhandel
• Horeca tot en met categorie 3
• Specifieke vorm van gemengd - wonen eerste bouwlaag uitgesloten
• Supermarkt

Daarnaast is er in het plangebied een bouwvlak aanwezig met een toegestane maximale bouwhoogte van 6 meter, waarbinnen maximaal 3 horecabedrijven zijn toegestaan.

Het bestemmingsplan 'Partiële herziening Archeologie' voorziet in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' voor de gronden in het plangebied. Voor bouwwerken waarvoor bodemingrepen nodig zijn met een oppervlakte groter dan 10.000 m² en die de bodem dieper dan 0,50 meter beneden maaiveld verstoren, moet voordat een vergunning wordt verleend, worden aangetoond dat er geen archeologische waarden worden geschaad.

Strijdigheid

Voor de locatie Cambuurplein en aan het Willem Alexanderplein geldt dat de ontwikkeling passend is binnen het geldende bestemmingsplan. De ontwikkeling is niet mogelijk op de locatie Elzenstraat in verband met de toegestane oppervlakte supermarkt. Daarnaast is een supermarkt niet toegestaan binnen de geldende bestemming 'bedrijf' en binnen de geldende bouwregels ter plaatse.

Het gebruik

Door het realiseren van een nieuwe supermarkt aan de Elzenstraat wordt het toegestane aantal m2 supermarkt in Leeuwarden overschreden. Daarom is het noodzakelijk om op de twee andere locaties het winkeloppervlak planologisch te beperken. Ook geldt dat het realiseren van een supermarkt niet is toegestaan binnen de bestemming bedrijf. Het is daarom noodzakelijk een nieuwe bestemming toe te kennen aan het plangebied.

De bouwregels

Het is niet toegestaan bebouwing te realiseren buiten het bouwvlak. Een deel van de nieuwe supermarkt is echter buiten het huidige bouwvlak gesitueerd. In de twee aanwezige bouwvlakken geldt een bouwhoogte van 6 en 11 meter. Het nieuwe gebouw heeft een bouwhoogte van 9 meter en overschrijdt hierdoor de bouwhoogte van 6 meter.

De ontwikkeling van de nieuwe supermarkt aan de Elzenstraat is niet passend binnen de huidige bestemming. Om de ontwikkeling hiervan toch mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het plangebied bestaat uit drie verschillende locaties. Per locatie wordt de huidige situatie nader toegelicht.

Lidl Locatie Elzenstraat.

Gelegen aan de Elzenstraat 3 bevindt zich een bedrijfsgebouw met een oppervlakte van 2.697 m² en bijbehorend parkeerterrein. Het gebouw werd in het verleden gebruikt door de Formido. Tijdens de coronapandemie was het gebouw in gebruik als GGD-teststraat. Sinds het sluiten van de teststraat staat dit gebouw leeg.

Aan de Elzenstraat 1 was voorheen een autogaragebedrijf gevestigd die enige tijd geleden is gesloten. Sindsdien is er sprake van leegstand. Het gebouw heeft een totaal oppervlakte van circa 1.200 m².

De ambulancepost aan de Elzenstraat 1c heeft een oppervlakte van ongeveer 70 m². Deze ambulancepost verdwijnt van deze locatie.

In figuur 2.1 is een luchtfoto opgenomen van het plangebied van de locatie Elzenstraat.

Figuur 2.1 Ligging plangebied Locatie Elzenstraat met luchtfoto bestaande situatie

Lidl locatie Cambuurplein

Op de locatie Cambuurplein 32-34 is momenteel een Lidl-supermarkt gevestigd met een totale oppervlakte van 1.141 m², waarvan ruim 860 m² winkelvloeroppervlakte (wvo). Op deze locatie zijn 324 parkeerplaatsen beschikbaar voor het gehele winkelcentrum. Binnen het winkelcentrum zijn diverse andere winkels gevestigd, zoals een drogisterij en een bakkerij.

Op de eerste en tweede verdieping bevinden zich appartementen. Tegenover de Lidl is het Cambuurstadion en een andere supermarktketen gesitueerd. Het winkelcentrum is bereikbaar via de Insulidestraat en het Cambuurplein.

In figuur 2.2 is het plangebied van de locatie Cambuurplein te zien met een luchtfoto van de bestaande situatie.

Figuur 2.2 Ligging plangebied Locatie Cambuurplein met luchtfoto bestaande situatie

Lidl locatie Willen Alexanderplein

Op de locatie Willem Alexanderplein is momenteel een Lidl gevestigd met een oppervlakte van 1.218 m² bvo. De supermarkt is gelegen in een klein winkelcentrum met meerdere detailhandelszaken en enkele horecazaken. Voorheen was er een andere supermarktketen gevestigd in het winkelcentrum, maar deze is al enige tijd gesloten.

Boven de winkels, met uitzondering van het gebouw van de Lidl, zijn woningen gesitueerd. Aangrenzend aan de bebouwing zijn parkeerplaatsen beschikbaar.

In figuur 2.3 is een luchtfoto opgenomen van het plangebied van de locatie Willem Alexanderplein.

Figuur 2.3 Ligging plangebied Locatie Willem Alexanderplein met luchtfoto bestaande situatie

In deze paragraaf wordt per locatie beschreven wat het planvoornemen is.

Lidl Locatie Elzenstraat

Op Elzenstraat 1, 1c en 3 is het plan om de bestaande bebouwing te slopen en een nieuw gebouw te realiseren waarin de Lidl zich gaat vestigen. Het doel is om hier een oppervlakte van 1.680 m² winkelvloeroppervlakte (wvo) te creëren, inclusief de benodigde parkeervoorzieningen. In figuur 2.4 wordt de inrichting van de toekomstige situatie van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.4. Toekomstige situatie plangebied (bron: BA32).

Het nieuwe gebouw heeft een totale oppervlakte van 2.541 m² bvo en bestaat uit één bouwlaag met een schuin plat dak. De maximale hoogte van het gebouw bedraagt 9 meter.

De ingang van de supermarkt wordt aan de zuidzijde van het gebouw gerealiseerd, en het laden en lossen wordt geregeld aan de westzijde.

De bestaande drie inritten aan de Elzenstraat blijven gehandhaafd. Het plan voorziet daarnaast in de aanleg van extra parkeerplaatsen waar ook de nabijgelegen kerk gebruik van kan maken. In figuur 2.5 wordt een impressie weergegeven van het nieuwe gebouw.

Figuur 2.5. Sfeerimpressie toekomstige inrichting plangebied (bron: BA32)

Lidl locatie Cambuurplein

Op Cambuurplein 32-34 bevindt zich op dit moment een Lidl-supermarkt met een totale oppervlakte van 1.141 m², waarvan ongeveer 860 m² winkelvloeroppervlakte (wvo). Vanwege het Beleidskader Retail 2022 van de gemeente Leeuwarden met betrekking tot de toegestane oppervlakte wvo van supermarkten in de stad, is het noodzakelijk om de planologische mogelijkheid van de supermarkt aan het Cambuurplein te verwijderen. Op deze locatie blijft de huidige 'gemengde' bestemming van kracht, en verdwijnt de functieaanduiding 'supermarkt'.

Lidl locatie Willem Alexanderplein

Aan het Willem Alexanderplein waren in het verleden twee supermarkten gevestigd. Planologisch is hier 4.196 m2 bvo aan supermarkt mogelijk. Momenteel exploiteert en beheert Lidl een supermarkt van 1.218 m² bvo, waarvan 888,5 m² winkelvloeroppervlakte (wvo) op deze locatie. Daarnaast staat een deel van het gebouw leeg waarin het verleden een supermarkt met een wvo van 806,5 m² was gevestigd. Volgens de planologische voorschriften is een totaal bvo van 4.196 m² toegestaan voor supermarkten op deze locatie. Een deel van deze oppervlakte wordt niet benut vanwege leegstand en daarom wordt het toegestane bvo met 1.896 m² ingeperkt tot 2.300m2. Hiermee behoudt Lidl op deze locatie meer m2 supermarkt dan momenteel in gebruik is; dit biedt mogelijkheid om de vestiging in de toekomst te moderniseren. Het aantal vierkante meters supermarkt dat hier wordt wegbestemd, wordt benut voor de realisatie voor de ontwikkeling aan de Elzenstraat. Op deze locatie zal komende jaren diverse planvorming gaan plaatsvinden.

Op de locatie Elzenstraat is in het bouwplan rekening gehouden met natuurinclusief bouwen. Daarbij is als leidraad de lijst natuurinclusief bouwen van de Koninklijke Nederlandse Natuurhistorische Vereniging gehanteerd. In het ontwerp worden de volgende maatregelen toegepast:

• Er zijn habitats en overwinteringsplaatsen voor amfibieën
• Het hele jaar is er voedsel voor vogels beschikbaar
• Er zijn voorzieningen voor insecten b.v. steenstapel, insectenhotel
• De ontwikkelaars werkt samen met ecologische experts
• De vegetatie op het terrein heeft in elk seizoen bloeiende planten
• De vegetatie op het terrein is rijk aan nectar en stuifmeel
• Er is een rijke variatie aan voedsel (waardplanten) voor rupsen
• Er is variatie in de beplanting, maar niet meer dan vijf per soort
• Alle bomen en struiken op het terrein dragen vruchten
• Het terrein is groen, maar er zijn geen gazons
• Afscheidingen worden als haag uitgevoerd met minimaal drie verschillende heesters
• Het snoeihout blijft op het terrein bewaard.

Door het uitvoeren van bovenstaande punten wordt in de ontwikkeling aandacht besteed aan natuurinclusief bouwen.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling.

Verkeer

Met behulp van de kencijfers uit CROW publicatie 381 is per locatie de verkeersgeneratie bepaald. Voor het bepalen van de te hanteren kencijfers is voor de gemeente Leeuwarden op basis van CBS data een stedelijkheidsgraad van 'sterk stedelijk' aangehouden. Per locatie wordt het geldende gebiedstype benoemd.

Parkeren

De gemeente Leeuwarden hanteert parkeernormen zoals vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014'. Deze nota is als uitgangspunt gehanteerd voor het berekenen van de parkeerbehoefte.

Voor de beoogde ontwikkeling is een mobiliteitstoets opgesteld en dit rapport is opgenomen in bijlage 1.

Locatie Elzenstraat

Verkeersgeneratie

Als onderdeel van de beoogde ontwikkeling wordt de bestaande bebouwing binnen het plangebied gesloopt. Daardoor is het mogelijk om de verkeersgeneratie van de bestaande bebouwing in mindering te brengen op de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling. In tabel 1 is de verkeersgeneratie van planlocatie 1 weergegeven in de bestaande en toekomstige situatie.

Tabel 1. Verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling aan de Elzenstraat

Ten opzichte voor de bestaande situatie zorgt de beoogde ontwikkeling voor een verkeerstoename van 1.896 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde werkdag.

Verkeersafwikkeling

Voor de beoogde ontwikkeling is het maatgevende kruispunt het Vrijheidsplein. Op dit kruispunt zorgt de beoogde ontwikkeling voor een verkeerstoename van 1.896 mvt/etmaal. Uit de berekening opgenomen in de mobiliteitstoets blijkt dat de intensiteit op het kruispunt in het realisatiejaar exclusief planbijdrage circa 19.000 mvt/etmaal bedraagt. In het toekomstjaar stijgt het totaal van de toeleidende stromen exclusief planbijdrage naar circa 20.000 mvt/etmaal. Na planbijdrage stijgt de verkeersintensiteit in het realisatiejaar naar circa 21.000 mvt/etmaal en in het toekomstjaar naar circa 22.000 mvt/etmaal.

Met een totale toeleidende verkeerstroom van circa 22.000 mvt/etmaal op het Vrijheidsplein na planbijdrage, wordt het minimum van de bandbreedte overschreden. Echter is dit ook het geval in de autonome situatie zonder planontwikkeling. Er kan dus gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling de verkeersafwikkeling verder verslechtert maar niet de aanleiding is van de knelpunten.

Omdat bovenstaande beoordeling van de verkeersafwikkeling slechts een indicatie geeft dat er knelpunten te verwachten zijn, wordt aanbevolen aanvullend onderzoek te doen middels een uit te voeren kruispuntberekening om te bepalen welke maatregelen noodzakelijk zijn om de knelpunten op te lossen.

Parkeren

De gemeente Leeuwarden hanteert parkeernormen zoals vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014'. Hierbij is het plangebied aan de Elzenstraat gelegen in het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. In tabel 2 is de parkeerbehoefte van het plangebied weergegeven in de bestaande en beoogde situatie.

Tabel 2. Parkeerbehoefte Elzenstraat

In de beoogde situatie bedraagt de parkeerbehoefte van het plangebied 162,6 parkeerplaatsen. Dit komt neer op een toename van 66 parkeerplaatsen ten opzichte van de bestaande situatie. In de toekomstige situatie zijn 187 parkeerplaatsen voorzien. Hiermee kan ruimschoots in de parkeerbehoefte (162,6) worden voorzien.

Locatie Cambuurplein

Verkeersgeneratie

Als onderdeel van de beoogde ontwikkeling verdwijnt de bestaande supermarktfunctie binnen het plangebied. Daarom kan de verkeersgeneratie van de bestaande functie in mindering worden gebracht op de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling. In tabel 3 is de verkeersgeneratie van planlocatie 2 berekend in de bestaande en toekomstige situatie.

Tabel 3. De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling voor het Cambuurplein

Als gevolg van de beoogde ontwikkeling neemt de verkeersgeneratie in het plangebied af met 436 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Omdat als gevolg van het plan de verkeerintensiteit op de omliggende wegen afneemt kan gesteld worden dat het plan geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid van het omliggende wegennet.

Parkeren

De parkeerbehoefte van planlocatie 2 is bepaald aan de hand van het gemeentelijke parkeernormenbeleid. Hierbinnen is het plangebied gelegen in het gebiedstype 'Schil centrum'. In tabel 4 is de parkeerbehoefte van planlocatie 2 berekend in de bestaande en toekomstige situatie.

Tabel 4. Parkeerbehoefte bestaande en toekomstige situatie Cambuurplein

In de beoogde situatie bedraagt de parkeerbehoefte op het Cambuurplein 69 parkeerplaatsen. Dit komt neer op een toename van 3 parkeerplaatsen ten opzichte van de bestaande invulling van het plangebied. Naar verwachting zal in de praktijk van een toename van de parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen geen sprake zijn. In de directe omgeving van het plan zijn namelijk meerdere winkels aanwezig, waardoor het te verwachten is dat er combinatiebezoeken zullen plaatsvinden met deze winkels. Daardoor zijn de praktijk minder parkeerplaatsen nodig en kan gesteld worden dat het plan niet zorgt voor een toename van de parkeervraag.

Locatie Willem Alexanderplein

Verkeersgeneratie

Als onderdeel van de beoogde ontwikkeling komt een deel van de bestaande invulling van het plangebied te vervallen. Daarom kan de verkeersgeneratie van de bestaande functies gesaldeerd worden op de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling. In tabel 5 is de verkeersgeneratie van planlocatie 3 berekend in de bestaande en toekomstige situatie.

Tabel 5. Verkeersgeneratie beoogde ontwikkeling Willen Alexanderplein

Als gevolg van de beoogde ontwikkeling neemt de verkeersgeneratie van het plangebied af met 1.070 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde werkdag. Hieruit volgt dat de beoogde ontwikkeling voor planlocatie 3 geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid van het omliggende wegennet.

Parkeren

het plangebied gelegen in het gebiedstype 'Rest bebouwde kom'. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan neemt het brutovloeroppervlakte van Lidl af met (4.196 – 2.290) 1.906 m². Voor een 'fullservice supermarkt (laag en middelmatig prijsniveau)' hanteert de gemeente een parkeernorm van 6,4 per 100 m². Hieruit volgt dat de parkeerbehoefte van Lidl op het Willem Alexanderplein planologisch gezien afneemt met (1.906 x 6,4 / 100 =) 122 parkeerplaatsen. Daartegenover wordt binnen de planontwikkeling ruimte geboden voor 1.184 m² aan detailhandel. Voor het bepalen van de daarbij behorende parkeerbehoefte wordt gebruik gemaakt van de normen voor een 'wijkcentrum (groot)'. Hiervoor hanteert de gemeente een parkeernorm van 6,7 per 100 m², wat leidt tot een parkeerbehoefte van (1.184 x 6,7 /100 =) 128 parkeerplaatsen. Ten opzichte van bestaande situatie leidt de beoogde ontwikkeling tot een toename in de parkeerbehoefte van (128 – 122 =) 6 parkeerplaatsen. De beoogde ontwikkeling voorziet in de aanleg van voldoende aanvullende parkeerplaatsen ten opzichte van de bestaande situatie voor het opvangen van de bijkomende parkeerbehoefte.

Algehele conclusie

De beoogde ontwikkeling zorgt enkel op de locatie Elzenstraat voor een verkeerstoename van 1.896 mvt/etmaal ten opzichte van de bestaande situatie. De beoordeling van de verkeersafwikkeling indiceert dat er in de toekomstige situatie knelpunten kunnen ontstaan op het Vrijheidsplein, maar deze knelpunten worden ook verwacht in de autonome situatie zonder planontwikkeling. Door aanvullend onderzoek kan nauwkeuriger worden bepaald of knelpunten te verwachten zijn en welke maatregelen genomen kunnen worden om de verkeersafwikkeling te waarborgen. Op de locaties Cambuurplein en Willem Alexanderplein zorgt de beoogde ontwikkeling voor een verkeersafname, waaruit volgt dat de beoogde ontwikkeling dan ook niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling op de omliggende wegen.

Voor alle drie de locaties geldt dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot knelpunten in de verkeersveiligheid op het omliggende wegennet.

Tenslotte geldt voor alle drie de locaties dat er sprake is van voldoende parkeergelegenheid in de beoogde situatie om parkeeroverlast in het omliggende gebied te voorkomen.

De Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft de uitdagingen van de toekomst weer en geeft daarbij aan wat de nationale belangen zijn, welke keuzes op nationaal niveau gemaakt worden en welke richting daarbij wordt gegeven aan decentrale keuzes. Met de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie om grote opgaven aan te pakken. Bij het maken van alle plannen moet aandacht worden besteed aan de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid.

De belangrijkste opgaven van de NOVI zijn:

1. 1. klimaatbestendige inrichting van Nederland met oog voor energietransitie;
2. 2. duurzaam economisch groeipotentieel;
3. 3. sterke en gezonde steden en regio's;
4. 4. toekomstbestendige ontwikkeling van landelijk gebied.

Daarbij gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• afwentelen wordt voorkomen.

Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven op welke wijze medeoverheden en de samenleving uitvoering geven aan de NOVI. Nederland is daarbij verdeeld in vijf landsdelen. Voor Friesland is een uitvoeringsagenda voor landsdeel Noord in de maak (contour).

Het plan betreft een zeer geringe ingreep die geen Rijksbelangen die zijn gesteld in de NOVI.

In de SVIR is de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de Ladder, is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

• Bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.
• Stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

De Ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing wanneer een bestemmingsplan voorziet in toevoeging van elf woningen of meer, deze ontwikkeling dient dan in beginsel als een stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. In voorliggend initiatief is de beoogde grootte voor supermarkten minder dan nu planologisch mogelijk is. Per saldo neemt het aantal vierkante meters die gebruikt kunnen worden voor een supermarkt af. Hierdoor wordt het initiatief niet gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling beschreven in een Laddertoets (bijlage 2). Hieruit blijkt dat de ontwikkeling zorgt voor een verbeterde verspreiding van supermarkten in het noordelijke deel van Leeuwarden. De beoogde ontwikkeling:

1. 1. vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Het voldoet hiermee aan de vereisten van de prioriteitsvolgorde van de ladder voor duurzame verstedelijking;
2. 2. is niet mogelijk op de huidige locatie. Met de realisatie van de Lidl aan de Elzenstraat wordt (deels) bestaande leegstand een nieuwe, toekomstbestendige invulling gegeven. De locatie aan het Cambuurplein krijgt een alternatieve invulling met detailhandel (geen supermarkt);
3. 3. is beleidsmatig gewenst op de nieuwe locatie via een uitzonderingspositie. Doordat op twee andere locaties supermarktmeters worden gesaneerd is er geen sprake van uitbreiding van supermarktmeters, en;
4. 4. Zorgt niet voor een ontwrichting van de verzorgingsstructuur en voorziet in een kwalitatieve behoefte.

Met de verplaatsing van de bestaande Lidl-supermarkt naar de Elzenstraat en de sanering van overbodige supermarktmeters is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Er is dan ook sprake van duurzame verstedelijking.

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Structuurvisie Grutsk op 'e Romte. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waarmee in bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden.

Structuurvisie Grutsk op 'e Romte

Op 1 april 2014 is de Structuurvisie Grutsk op 'e Romte vastgesteld. In Grutsk op 'e Romte worden landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd, gewaardeerd en van een richtinggevend advies voorzien. Het doel hiervan is behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, adviseren en inspireren. Op deze wijze verwacht de provincie de doorwerking van de provinciale belangen in ruimtelijke plannen van gemeenten te borgen.

Omgevingsvisie De romte diele (23 september 2020)

De omgevingsvisie is geen eindbeeld, het biedt een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van de Friese leefomgeving op de lange termijn (2030-2040). Een Fryslân dat bij alle veranderingen haar eigenheid weet te bewaren. Alle kennis, vaardigheden en creativiteit in de Friese samenleving zijn nodig om grote en kleine vraagstukken goed aan te pakken. Dat vraagt om een vergezicht, een gezamenlijke blik op het Fryslân dat we tussen nu en 2050 willen worden.

In dialoog met de samenleving zijn er vier opgaven benoemd die de provincie actief wil aanpakken. Het zijn urgente vraagstukken waarvoor we nu al alles op alles moeten zetten om met de samenleving oplossingen te vinden.

• Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar
• Fryslân zet de energietransitie met kracht voort
• Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht
• Fryslân versterkt de biodiversiteit

Voor de beoogde ontwikkeling is het eerste vraagstuk 'Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar' van belang. Hierin wordt benoemd dat het aanbod woningen en voorzieningen moet worden afgestemd op de bevolking.

Toetsing en conclusie

Met de verplaatsing van de winkel krijgt Lidl een kwalitatief hoogwaardig en ruime winkel met een completer assortiment. Dit in tegenstelling tot de huidige winkel, die sterk verouderd is en waar bevoorrading zorgt voor overlast in de wijk. De nieuwe locatie is goed ontsloten nabij de Groningerstraatweg en heeft voldoende parkeergelegenheid. De nieuwe locatie van de winkel sluit daarmee beter aan op de behoeften van de moderne consument. De beoogde ontwikkeling past hiermee binnen de Omgevingsvisie De romte diele.

Verordening Romte Fryslân

De Verordening Romte Fryslân 2014 (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt regels aan ruimtelijke plannen en projecten. Het belangrijkste uitgangspunt van de verordening is zorgvuldig ruimtegebruik.

In het provinciaal ruimtebeleid wordt uitgegaan van het zorgvuldig ruimtegebruik. De beoogde ontwikkeling voorziet in een zorgvuldig ruimtegebruik door een verschuiving van het aantal m² wvo van de locaties Willem Alexanderplein en Cambuurplein naar de Elzenstraat. Dit aantal wvo wordt ingezet om twee leegstaande gebouwen te slopen en één nieuw gebouw voor de supermarktketen te realiseren. Het plan houdt rekening met zorgvuldig ruimtegebruik en verhoogd de ruimtelijke kwaliteiten van Leeuwarden door leegstaande gebouwen te slopen en door aan deze locatie een nieuwe invulling te geven.

Omgevingsverordening Fryslân (21 september 2022)

Afdeling 2.5

In deze afdeling staan regels voor detailhandel. In de omgevingsvisie “De Romte Diele” wordt benadrukt dat centrumgebieden met publieksfuncties het kloppende hart van steden en dorpen vormen. En zo'n kloppend hart heeft vitale MKB-bedrijven nodig in de vorm van gevarieerde detailhandel, horeca en andere publieksgerichte functies die de levendigheid en aantrekkelijkheid ervan dragen. Leegstand van winkels doet hier afbreuk aan, en kan zonder extra inzet toenemen en structureel worden. Concentratie van winkels in de centra levert een wezenlijke bijdrage aan de levendigheid ervan, tenzij winkelformules hier niet passen en vestiging daarbuiten geen afbreuk doet aan de winkelfunctie van centra. Basisregel in de verordening is daarom om detailhandel in beginsel alleen toe te staan in bestaande kernwinkelgebieden en het gebied direct daarop aansluitend. Perifere detailhandel, solitaire kleinschalige winkelvestigingen en buurtwinkelcentra zijn onder voorwaarden wel toegestaan. Met afwijking kan mee worden gewerkt aan detailhandel bij een grootschalige voorziening in een kern. Leeuwarden heeft daarnaast nog de mogelijkheid voor het toestaan van verruimde perifere detailhandel.

Artikel 2.11 Detailhandel

1. Onverminderd de mogelijkheden voor detailhandel op grond van de artikelen 2.22, 2.24 en 2.25, kan in een omgevingsplan detailhandel buiten het bestaande kernwinkelgebied en het gebied direct daarop aansluitend alleen worden toegestaan wanneer sprake is van:

a. een solitaire kleinschalige winkelvestiging in een woonbuurt of gemengde buurt;

b. een buurtwinkelcentrum;

c. perifere detailhandel.

2. In een omgevingsplan waarin een buurtwinkelcentrum of perifere detailhandel wordt toegestaan als bedoeld in het eerste lid, wordt onderbouwd dat:

1. a. de detailhandel geen afbreuk doet aan de winkelfunctie van het kernwinkelgebied, en
2. b. de detailhandel aansluit bij aard en schaal van de kern, en
3. c. vestiging in het kernwinkelgebied of het gebied direct daarop aansluitend redelijkerwijs niet mogelijk is.

Toetsing en conclusie

De huidige vestiging aan het Cambuurplein is niet toekomstbestendig. De nieuwe locatie van de Lidl aan de Elzenstraat zorgt voor een evenwichtigere spreiding van het supermarktaanbod in Leeuwarden. Het komt op korte afstand te liggen van Jumbo aan de Johannes Kolfplein. Hiermee ontstaat een cluster van twee complementaire supermarkten in het noorden van Leeuwarden. Aan het Cambuurplein blijft een complementair supermarktaanbod behouden (Aldi en Jumbo). De verplaatsing van de Lidl doet geen afbreuk aan winkelfunctie in het kernwinkelgebied. De beoogde ontwikkeling past hiermee binnen de omgevingsverordening.

De omgevingsvisie definieert de belangrijke opgaven en formuleert doelstellingen. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan deze doelstellingen. Detailhandel komt als volgt aan bod in de omgevingsvisie:

De gemeente streeft naar een aantrekkelijke en vitale binnenstad met goede voorzieningen en een functiemix. Voor de retailstructuur binnen de gemeente Leeuwarden worden enkele leidende principes gehanteerd die in de 'Retailvisie' uitgewerkt worden. Enkele daarvan zijn: 'de binnenstad als vlaggenschip', 'een duurzame structuur en duurzaam ruimtegebruik', 'clustering van detailhandel en (overige) publieksvoorzieningen' en 'bevordering van samenwerking'.

Toetsing en conclusie

De verplaatsing van de Lidl zorgt voor een verbeterde boodschappenstructuur in Leeuwarden. Daarnaast zorgt de ontwikkeling voor een toekomstbestendige winkel voor een reeds gevestigde ondernemer, die voldoet aan de behoefte van de moderne consument (bijv. ruim assortiment, goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid). Hiermee sluit de beoogde ontwikkeling aan op de Omgevingsvisie Leeuwarden.

Beleidskader Retail Leeuwarden 2022

De gemeenteraad heeft het Beleidskader Retail Leeuwarden 2022 (hierna: Retailvisie) op 6 juli 2022 vastgesteld, voordat de voorliggende partiële herziening is vastgesteld. Vandaar dat met de nieuwe Retailvisie rekening wordt gehouden.

In de Retailvisie zijn de volgende doelstellingen geformuleerd ten aanzien van Retail (detailhandel, leisure, horeca en diensten; hoofdstuk 1).

1. 1. Duurzame structuur en ruimtegebruik. De retailclusters moeten in omvang en samenstelling passen bij het verzorgingsgebied en de functie van het cluster. Indien het (winkel)gebied te groot of te klein is voor deze functie, is optimalisering passend. Dit kan zijn in de vorm van concentratie en transformatie van een cluster (minder meters), of door een beperkte toevoeging van meters. Een retailgebied functioneert het beste met aaneengesloten voorzieningen en maximaal een frictieleegstand.
2. 2. Zo veel mogelijk clusteren van detailhandel (en andere publieksvoorzieningen). Nieuwe ontwikkelingen worden alleen toegestaan in de perspectiefrijke centra en niet op solitaire locaties.
3. 3. Kwalitatieve versterking van de bestaande, perspectiefrijke (centrum)gebieden binnen de structuur en het intensiveren van een gemengd aanbod aan publieksfuncties binnen deze gebieden staat boven het mogelijk maken van ontwikkelingen op nieuwe locaties.
4. 4. Binnenstad als vlaggenschip. Binnen de huidige structuur vervullen de meeste clusters primair een functie voor de eigen inwoners van de wijk of het dorp. De uitzonderingen hierop zijn de binnenstad van Leeuwarden en De Centrale. Deze hebben ook een verzorgingsfunctie voor bewoners van buiten de gemeente. Voor de historische binnenstad geldt zelfs dat deze een toeristische trekpleister is en een functie vervult voor alle inwoners van Friesland en daarmee geldt als het vlaggenschip van de gemeente. Een aantrekkelijke mix aan functies is hierbij cruciaal waarbij het de ambitie is om de reuring die nu voornamelijk gedurende de weekenden aanwezig is ook doordeweeks te creëren.
5. 5. Vitaliteit en leefbaarheid: Optimale (dagelijkse) verzorging voor alle inwoners in de gemeente, waarbij naast het dagelijks aanbod in de wijken met name de dagelijkse voorzieningen voor de dorpen Stiens en Grou in de toekomst geborgd worden. De (toekomstige) vergrijzing maakt bewoners minder mobiel, waardoor er behoefte is aan dagelijkse voorzieningen nabij. Naast een plek voor boodschappen vormt het ook een ontmoetingsplek. De opgave is om vitale en leefbare dorpskernen in stand te houden en waar nodig een kwalitatieve impuls te geven. Zeker ook in de dorpen waar momenteel nog een beperkt aanbod is, worden initiatieven toegejuicht.
6. 6. Nieuwe gewenste ontwikkelingen moeten dan ook gestimuleerd en naar de juiste plaats geleid worden. Binnen de grenzen van de verblijfsgebieden zijn nieuwe ontwikkelingen gewenst, ondanks dat er geen directe kwantitatieve uitbreidingsruimte aanwezig is. Juist om de centra dynamisch, van de tijd en aantrekkelijk te houden zijn kwalitatieve impulsen wel wenselijk. Hier is ruimte voor innovatieve ontwikkelingen als pop-up stores, blurring concepts, een meer multifunctionele invulling en andere deels niet te voorziene ontwikkelingen Gewenste ontwikkelingen worden daarom omarmd en geleid naar het daarvoor best passende verblijfsgebied. Buiten de aangewezen verblijfsgebieden wordt een restrictief beleid gehandhaafd, zodat de hoofdstructuur kan floreren.
7. 7. Detailhandel PDV/GDV en volumineuze leisure en horeca zoveel mogelijk clusteren, zodat het elkaar versterkt. Door ook bij het volumineuze aanbod zoveel mogelijk in te zetten op clustering ontstaat er synergie tussen de verschillende retailers. De ene woonwinkel profiteert van de andere, en het wereldrestaurant profiteert van de overdekte speelhal en de kartbaan. Niet enkel clustering is essentieel, maar ook een gezamenlijke marketing, delen van parkeerterreinen en een uitnodigende openbare ruimte dragen bij aan aantrekkelijk en goed functionerende clusters.
8. 8. Koester en bevorder de reeds aanwezige samenwerking tussen de direct betrokkenen. Structurele samenwerking tussen met name ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente bepaalt in steeds grotere mate het succes en de ontwikkeling van centrumgebieden.

Het naleven van deze ambities in beleidsvorming, omgang met plannen en samenwerking zorgt voor gezonde vraag-aanbod verhoudingen, een goede ruimtelijke ordening, wordt (onnodige) leegstand voorkomen en worden met structurele samenwerking succesvolle retailclusters gecreëerd.

Om deze beleidsdoelstellingen te behalen is reductie van detailhandelsmeters buiten hoofdstructuur noodzakelijk (zie hoofdstuk 3.2 Retailvisie). In de gemeente Leeuwarden geldt voor alle detailhandelsbranches dat er in 2025 een (ruim) overschot aan winkelmeters is. In de verdere toekomst zal die situatie niet verbeteren, ondanks de bevolkingsgroei.

Doordat het detailhandelsaanbod in Leeuwarden te groot is voor een toekomstbestendige exploitatie, is het noodzakelijk om in ieder geval (verborgen) plancapaciteit op plekken waar geen detailhandel gewenst is terug te dringen. Dit kan door een keuze voor een uitsterfconstructie, het wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit of restcapaciteit en verplaatsing van solitaire winkels naar de structuur. Het bestemmingsplan voorziet hierin door de detailhandelsbestemmingen, op percelen met (verborgen) onbenutte plancapaciteit buiten de daarvoor aangewezen clusters, te schrappen.

De locatie Elzenstraat is specifiek opgenomen in het beleidsstuk. In het beleid wordt benoemd dat de voorziene ontwikkeling van Lidl Elzenstraat niet past binnen deze uitzonderingen. Er is hier geen sprake van een dusdanige toevoeging van inwoners dat er behoefte is aan een buurtcluster zoals in Middelsee. Daarbij gaat het om een solitaire supermarkt zonder ander detailhandelsaanbod. De supermarkt Elzenstraat is al toegezegd ten tijde van het opstellen van dit visie en beleidsdocument. Deze was nog niet vigerend. Bij vaststelling van voorliggende document worden deze regels vigerend en zijn dergelijke solitaire ontwikkelingen binnen de kern Leeuwarden niet meer gewenst.

Het uitgangspunt van dit beleidskader is om een goed evenwicht te vinden in het aantal wvo om te zorgen voor een goed evenwicht. Dit met het oog om leegstaande supermarktketens te voorkomen. Het verschuiven van het wvo draagt bij aan de ambitie om te voorkomen dat te veel vierkante meter wvo wordt gerealiseerd in Leeuwarden. Daarnaast is aan de locatie Elzenstraat, en in de buurt waar deze toekomstige supermarkt zich bevindt, behoefte aan een nieuwe supermarkt zoals is beschreven in paragraaf 3.1.2. Tevens is de locatie benoemd als toekomstige supermarktlocatie voor de vestiging van de Lidl.

Per saldo verdwijnt er aan het Cambuurplein 1.141 m2 bvo en aan het Willem Alexanderplein 1.896 m2 bvo. Er verdwijnt daarmee 3.037 m2 bvo supermarkt. Aan de Elzenstraat wordt 2.541 m2 bvo toegevoegd. Daarmee neemt het totale oppervlak supermarkt in de gemeente Leeuwarden als gevolg van deze ontwikkeling af met 496 m2.

Ter aanvulling op bovenstaande onderbouwing is er een Dienstenrichtlijnscan uitgevoerd waarin is onderbouwd dat het toestaan van een supermarkt aan de Elzenstraat voldoet aan de vereisten van de Dienstenrichtlijn (noodzakelijkheid en evenredigheid). De scan is toegevoegd als bijlage 3.

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan, uitwerkingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt.

Toetsing

Bij de beoogde ontwikkeling geldt voor geen van de locaties dat rekening moet worden gehouden met railverkeerslawaai. Wat betreft industrielawaai geldt voor de locatie Cambuurplein dat deze ligt een geluidcontour van het nabijgelegen bedrijventerrein Leeuwarden-Oost. Er worden op deze locatie echter geen gevoelige functies mogelijk gemaakt. Ten aanzien van wegverkeerslawaai worden de locaties afzonderlijk besproken.

Locatie Elzenstraat

Op deze locatie wordt een nieuwe supermarktketen mogelijk gemaakt. Een supermarktketen is geen geluidsgevoelig object. Wel kan de omgeving geluidshinder ondervinden van deze functie door de verkeersgeneratie die ontstaat door de verkeersaantrekkende werking van de supermarkt. Tegenover deze locatie zijn woningen aanwezig die mogelijk hinder kunnen ondervinden van de toekomstige supermarkt. Op de Elzenstraat en het Vrijheidsplein geldt een verdubbeling van de verkeersgeneratie zoals nader is toegelicht in paragraaf 2.3. Vanaf de Elzenstraat verspreidt het verkeer zich in diverse richtingen waardoor de uitstraling van het geluid op afzonderlijke wegen zeer gering is.

Voor de appartementen aan de Eikenstraat kan de extra verkeersgeneratie (verkeersgeluid) en de bedrijfsvoering (bedrijfsgeluid), afkomstig van de Lidl, geluidhinder opleveren. Daarom is er een akoestisch onderzoek verricht naar de mate waarin de omgeving geluidhinder kan ondervinden van de supermarkt. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 4. Het onderzoek heeft aangetoond dat het plan inpasbaar is in de omgeving indien rekening wordt gehouden met de genoemde geluidmaatregelen bij de installaties en de bevoorrading overdag plaatsvindt.

Er is op de Elzenstraat een toename van het verkeer ten opzichte van de huidige situatie

met bouwmarkt. De toename van het verkeer en het geluid past binnen de beoordelingskaders van de Circulaire indirecte hinder en de streef- en grenswaarden van

de Wet geluidhinder.

Locatie Cambuurplein

De planologische mogelijkheid om een supermarkt te realiseren komt op deze locatie te vervallen. Het blijft mogelijk om functies mogelijk te maken die passend zijn binnen de vigerende bestemming 'Gemengd'. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk om geluidsgevoelige functies te realiseren of functies die meer geluid produceren dan een supermarktketen.

Locatie Willem Alexanderplein

In de voorliggende situatie wordt het aantal vierkante meters wvo ingeperkt op deze locatie. Op deze locatie worden geen geluidsgevoelige functies toegestaan, noch uitbreidingen en/of nieuwe functies die geluid produceren.

Conclusie

Gelet op het vorenstaande levert het aspect geluid geen belemmeringen op voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen worden in onderstaande in tabel weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit 'niet in betekenende mate'

In het Besluit 'niet in betekenende mate' is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Toetsing aan het plangebied

Het betreft in deze situatie het verschuiven van het aantal m² wvo en het realiseren van een nieuwe supermarkt. Wijzigingen in de luchtkwaliteit ten gevolge van het planvoornemen liggen daardoor niet in de lijn der verwachtingen. Voor het plan geldt het besluit 'niet in betekenende mate'.

Conclusie

Gelet op het vorenstaande levert het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen op voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij een functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien op basis van het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Toetsing aan het plangebied

Voor de locaties Cambuurplein en Willem Alexanderplein geldt dat er geen sprake is van een bouwplan waardoor de gronden niet worden geroerd. Op deze locaties blijft de moederbestemming 'Gemengd' intact en wordt de mogelijkheid van een supermarkt helemaal of deels planologisch ingeperkt. Deze ontwikkeling maakt daarom geen nieuwe functies mogelijk en het verrichten van een bodemonderzoek voor deze locaties is derhalve niet noodzakelijk.

Op de locatie Elzestraat wordt een nieuw gebouw gerealiseerd en daarom zijn voor deze locatie twee bodemonderzoeken verricht. Eén onderzoek is verricht ter hoogte van Elzenstraat 1 en 1c (zie bijlage 5) en het andere onderzoekt ter hoogte van Elzenstraat 3 (zie bijlage 6).

Beide onderzoeken hebben aangetoond dat de bodem van voldoende kwaliteit is voor de beoogde ontwikkeling. Wel geldt de volgende aanbeveling: als grond van de locatie vrijkomt, moet er rekening mee worden gehouden dat deze niet zonder meer elders toepasbaar is.

Conclusie

Gelet op het vorenstaande levert het aspect bodem geen belemmeringen op voor de ontwikkeling.

In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen over de wijze waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. In de zogenaamde waterparagraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets.

Toetsingskader

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap aan bod komt.

Europees niveau:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal niveau:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal niveau:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Het beleid van Wetterskip Fryslân is verwoord in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. In het Waterbeheerplan 2022-2027 beschrijft Wetterskip Fryslân de doelen ten aanzien van waterveiligheid, voldoende water, schoon water en water in de samenleving voor de komende jaren. Het Wetterskip beschikt over een leidraad watertoets. Het doel van de leidraad is dat alle aspecten meegenomen worden, hiermee wordt voldaan aan de thema's voldoende veilig en schoon water. Hiernaast zorgt de leidraad voor een betere samenwerking doordat het duidelijkheid geeft over de juridische status van het wateradvies. De leidraad bevat een overzicht van onderwerpen die vanuit het oogpunt van water belangrijk zijn bij ruimtelijke plannen.

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Wetterskip Fryslân, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

Toetsing aan het plangebied

Het plan is kenbaar gemaakt via de digitale watertoets en de uitkomsten hiervan zijn opgenomen in bijlage 7. Uit de beantwoording van de vragen blijkt dat de invloed van dit project op de waterhuishouding beperkt is. Op het plan is de korte watertoetsprocedure van toepassing. Dit betekent dat Wetterskip Fryslân voor de korte procedure standaard een wateradvies verstrekt. In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Voldoende

Klimaatadaptie: In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Met dit aspect is rekening gehouden door het plangebied een zoveel mogelijk groene inrichting te geven.

Toename verharding: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat bij een toename van meer dan 200 m² aan verhard oppervlak 10% van deze toename wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Voorliggende ontwikkeling voorziet niet in een toename van verharding. Het verhard oppervlakte afkomstig van de gebouwen neemt af met ongeveer met 1.650 m². In het plangebied neemt het aantal parkeerplaatsen wel toe met ongeveer 30. De gemiddelde parkeerplaats heeft een oppervlakte van ongeveer 12 m². De aanleg van 30 parkeerplaatsen voorziet in een verharding van 360 m². Ten opzichte van de huidige situatie heeft het project geen versnelde afvoer van hemelwater tot gevolg. Het is daarom niet nodig om compenserende maatregelen te nemen.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt afvalwater afgevoerd op de bestaande rioleringsaansluiting. Hemelwater wordt aangesloten op de bestaande voorzieningen.

Waterkwaliteit: De aanlegwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. Er dient aangelegd te worden met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met de uitgangspunten van wateradvies.

Conclusie

Gelet op het vorenstaande levert het aspect water geen belemmeringen op voor de ontwikkeling.

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura 2000-gebieden.
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura 2000-gebieden

Een ruimtelijke ontwikkeling die afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project, de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan alsnog worden vastgesteld indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden;

• het plan is nodig omwille van dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en deze moeten worden getoetst aan het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Het plangebied ligt niet binnen een Natura 2000-gebied. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de 'Groote Wielen' en dit ligt op circa 2,6 km. Voor de voorgenomen ontwikkeling is een stikstofberekening uitgevoerd met de meest recente versie van Aeriuscalculator (release 6 november 2023). Deze berekening is opgenomen in bijlage 8. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Negatieve effecten in de vorm van vermesting en verzuring zijn derhalve niet aan de orde. Voor dit plan geldt geen vergunningplicht op basis van de Wet natuurbescherming (Wnb).

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij'-principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Het plangebied ligt niet binnen het concreet begrensde NNN. De dichtstbijzijnde gronden van het NNN liggen op circa 2,6 km van het plangebied. De invloedsfeer van de voorgenomen activiteit is lokaal en de activiteit heeft geen negatief effect op beschermd (natuur)gebied. Het plangebied ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland. Omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking heeft, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van enige aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

Wat betreft de soortenbescherming is de Wet natuurbescherming van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd. Er is een quickscan flora en fauna voor de locatie uitgevoerd en dit onderzoek is opgenomen in bijlage 9. Ten aanzien van (mogelijk) beschermde soorten geeft het rapport de volgende conclusies:

• Voor algemene broedvogels is het advies om te werken buiten het broedseizoen of onder begeleiding van een ecoloog;
• In het plangebied komen mogelijk vleermuizen voor en is nader onderzoek noodzakelijk;
• voor overige soorten moet de zorgplicht worden nageleefd.

Vanwege de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen wordt een vleermuisonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek wordt uitgevoerd conform het vleermuisprotocol waarbij voor het vaststellen van vleermuisverblijfplaatsen in het plangebied zes veldbezoeken noodzakelijk. Deze moeten verspreid over het seizoen worden uitgevoerd (15 mei tot en met 15 juli (kraamperiode) en 15 augustus tot 1 oktober (paarperiode)). Deze onderzoeken kunnen pas in de loop van 2024 worden uitgevoerd.

De onderzoeksperiode van de vleermuizen loopt tot 1 oktober 2024. Op basis van deze onderzoeksresultaten kan worden bepaald of in het kader van de Wet natuurbescherming een ontheffing noodzakelijk is. De adviezen uit het ecologisch vervolgonderzoek zullen worden nageleefd door de initiatiefnemer. Dit houdt in dat eventueel maatregelen en/of ontheffingen worden aangevraagd voor de aanwezige beschermde diersoorten. Het treffen van eventuele mitigerende maatregelen wordt gedaan in afstemming met het ecologisch onderzoeksbureau, zodat wordt voldaan aan de regels van de Wnb.

De resultaten van het vervolgonderzoek worden in de volgende fase aan de toelichting van dit bestemmingsplan toegevoegd.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. De aanwezigheid van vleermuizen is niet uitgesloten; hiervoor wordt nader onderzoek uitgevoerd. Ten allen tijde moet de zorgplicht worden nageleefd.

Toetsingskader

Het Rijk en de provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden meegewogen.

De gemeente Leeuwarden heeft met de Nota Archeologische Monumentenzorg Leeuwarden (AMzL) 2014 de archeologische koers vastgesteld. Met een eigen archeologisch beleidsplan kiest de gemeente ervoor haar keuzes voor alle betrokkenen helder te maken. Duidelijk gemaakt wordt hoe en waarom er zorg gedragen wordt voor het kwetsbare bodemarchief en welke consequenties dat heeft. Dit beleid is afgestemd met de provincie, maar geeft wel een eigen invulling aan de manier waarop Leeuwarden omgaat met archeologie. In het archeologiebeleid zijn de volgende elementen van belang:

• archeologie wordt meegenomen in nieuwe bestemmingsplannen;
• ten behoeve van het verlenen van een Omgevingsvergunning wordt getoetst op archeologische waarde.
• De gemeentelijke beleidskeuzes zijn weergegeven op de Archeologische Waardenkaart (betreft het gemeentelijk grondgebied van vóór 2014) en de FAMKE (betreft het grondgebied van de voormalige gemeente Boarnsterhim wat per 2014 bij Leeuwarden hoort), waardoor voor iedereen duidelijk wordt waar en op welke manier rekening moet worden gehouden met archeologie.

In de Partiële Herziening Archeologie zijn dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie opgenomen waarmee op perceelsniveau is aangegeven welke eisen er worden gesteld aan nader archeologisch onderzoek.

Toetsing aan het plangebied

Voor de locatie Cambuurplein en Willem Alexanderplein geldt dat er geen fysieke ingrepen plaatsvinden en dat de bodem niet wordt geroerd. Voor de locatie aan de Elzenstraat is dit vanwege de nieuwbouw, die deels buiten het bouwvlak wordt gesitueerd, wel aan de orde.

Locatie Elzenstraat

Voor de locatie Elzenstraat geldt op grond van de Partiële herziening Archeologie dat het plangebied twee dubbelbestemmingen kent: Waarde - Archeologie 5 en Waarde - Archeologie - 3 (zie figuur 4.1)

Figuur 4.1 Uitsnede Partiële herziening Archeologie (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het grootste deel van het plangebied is bestemd met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Voor bouwwerken waarvoor bodemingrepen nodig zijn met een oppervlakte groter dan 2.500 m² en die de bodem dieper dan 0,50 m beneden maaiveld verstoren, moet voorafgaand aan de ontwikkeling een archeologisch onderzoek worden verricht. De ontwikkeling voorziet in het roeren van gronden met een oppervlakte van minder dan 2.500 m².

Het westelijk deel van het plangebied is bestemd met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Voor bouwwerken waarvoor bodemingrepen nodig zijn met een oppervlakte groter dan 100 m2 en die de bodem dieper dan 0,30 m beneden maaiveld beroeren, moet voorafgaand aan de ontwikkeling een archeologisch onderzoek worden verricht. Op deze gronden is momenteel al een pand met fundering aanwezig, waardoor de mogelijk aanwezige waarden waarschijnlijk al verstoord zijn. Binnen deze dubbelbestemming is een deel van het bouwvlak opgenomen waarmee de drempelwaarde wordt overschreden. Om aan te tonen of er nog archeologische waarden aanwezig zijn, wordt voorafgaand aan de werkzaamheden een archeologisch onderzoek gedaan.

Conclusie

Voorafgaand aan de werkzaamheden wordt archeologisch onderzoek uitgevoerd. Eventuele vondsten zullen worden gemeld bij de gemeentelijk archeoloog.

Toetsingskader

De regering heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Burgers krijgen hiermee het recht om bij de planning van bouwwerkzaamheden aan te geven of cultureel erfgoed wordt geraakt.

Voor alle locaties is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân.

Elzenstraat

In het plangebied ligt een rode lijn die duidt op 'Oude paden Nieuwe Wegen', zoals te zien is in figuur 4.4. Deze lijn loopt echter over de bestaande parkeerplaats heen. In de toekomstige situatie blijft ter hoogte van de rode lijn de parkeerplaats bestaan. De ontwikkeling voorziet niet in ingrijpende ingrepen ter hoogte van de aanduiding 'Oude paden Nieuwe Wegen'.

Ten noordwesten van het plangebied ligt een oude boerderijplaats ter hoogte van het Vrijheidsplein. Deze ligt geheel buiten het plangebied en de ontwikkeling heeft hierop geen invloed.

Aangrenzend aan de locatie bevindt zich een kerk. Deze kerk maakt geen onderdeel uit van de ontwikkeling en er worden geen ingrepen verricht die invloed hebben op de cultuurhistorische waarde van deze kerk.

Figuur 4.4. Cultuurhistorische waarden ter hoogte van de Elzenstraat (bron: Cultuurhistorische Kaart Fryslân)

Cambuurplein & Willem Alexanderplein

Op deze locaties wordt de planologische mogelijkheid om een supermarkt te realiseren beperkt. Het planvoornemen voorziet niet in fysieke ingrepen die invloed hebben op eventuele cultuurhistorische waarden.

Conclusie

Gelet op het vorenstaande levert het aspect cultuurhistorie geen belemmeringen op voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Leeuwarden de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009. In deze uitgaven worden een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies.

De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de dichtst daarbij gelegen situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het uitwerkingsplan mogelijk is.

Gebiedstypen

Volgens de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving sprake is van een 'rustige woonwijk' of een 'gemengd gebied'.

Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. In de VNG-uitgave wordt het buitengebied veelal gerekend tot een met het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

Toetsing aan het plangebied

Locatie Elzenstraat

Deze locatie ligt in een gebied met meerdere functies en daarom is er sprake van een 'gemengd gebied'. Ter hoogte van de Elzenstraat 1, 1c en 3 is een bouwmarkt, ambulancepost en autobedrijf gevestigd. Het huidige bestemmingsplan staat bedrijven toe die vallen in milieucategorie 1 en 2. Een bouwmarkt en een handel in auto's vallen in milieucategorie 2. Een supermarkt valt onder milieucategorie 1 met een richtafstand van 10 meter voor het aspect gevaar. De supermarkt zorgt voor minder hinder in de omgeving dan het voorgaande type bedrijvigheid gezien de lagere milieucategorie.

Het laden- en lossen van goederen zorgt voor extra geluidshinder afkomstig van de supermarkt. Zowel bij de huidige toegestane functies (bouwmarkt en autogarage) als een supermarkt is sprake van het laden en lossen van goederen. De afstand tussen de toekomstige laad- en losruimte tot aan het dichtstbijzijnde gevoelig object (in dit geval woningen) is zeer ruim en bedraagt circa 75 meter.

Cambuurplein & Willem Alexanderplein

Op deze locaties wordt het aantal m2 wvo ingeperkt en is er geen sprake van uitbreidingen van de bestaande activiteiten. Hierdoor ondervindt de omgeving geen hinder van deze wijziging.

Conclusie

Gelet op het vorenstaande levert het aspect bedrijf- en milieuzonering geen belemmeringen op voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als het vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR drukt de kans per jaar uit dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval indien hij zich onafgebroken (24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Toetsing aan het plangebied

Locatie Elzenstraat

Aan de hand van de risicokaart is een inventarisatie gemaakt van alle risicobronnen in en rond het plangebied, deze risicobronnen zijn weergegeven in figuur 4.5. Op de risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals: ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. Op navolgende kaart is met de rode ster de projectlocatie aangegeven.

Figuur 4.5. Risicokaart van het plangebied (bron: Atlasleefomgeving.nl)

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen dan wel bij inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarvoor een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Het eerste risico-object betreft buisleiding voor het transport van gas en deze leiding ligt op 195 meter van het plangebied. Het plangebied ligt buiten de invloedszone van deze buisleiding.

Conclusie

Gelet op het vorenstaande levert het aspect externe veiligheid geen belemmeringen op voor de ontwikkeling.

Toetsingskader

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

Toetsing aan het plangebied

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen of straalpaden aanwezig.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor het initiatief.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden

In het Besluit m.e.r. is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). Er is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject, waardoor er geen sprake is van een m.e.r. (beoordelings-)plicht. Bovendien blijkt uit de beoordeling in de voorgaande paragrafen dat er geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden.

Toetsing aan het plangebied

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). Daarvan is met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die de genoemde drempelwaarden niet overschrijden toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Hierbij wordt aandacht geschonken aan de kenmerken en plaats van het project en de kenmerken van het potentiëleeffect.

Kenmerken van het plan

Het plan voorziet in een de sloop van de bestaande bebouwing en de realisatie van een nieuwe supermarkt. In paragraaf 2.2 is nader ingegaan op de vooringenomen situatie. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen. Het plan voorziet aan de locaties Willem Alexanderplein en de Cambuurplein niet in een wijziging van de bebouwing, alleen in een beperking van de planologische gebruiksmogelijkheden. Voor deze locaties zijn negatieve milieueffecten uitgesloten. Voor de locatie Elzenstraat geldt dat bij de uitvoering van het plan wel mogelijk milieueffecten optreden.

Plaats van het plan

Het plangebied is gesitueerd op de percelen die bekend als kadastrale gemeente Leeuwarden, Sectienummer H met perceelnummers 2205, 2204, 22084 en 2191. Het plangebied bestaat nu uit drie gebouwen met een aangrenzend parkeerterrein. In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen beschermde natuurgebieden aanwezig.

Kenmerken van het potentiële effect

Op basis van de uitgevoerde onderzoeken kan gesteld worden, dat de nieuwe ontwikkelingen geen nadelige invloed hebben op bestaande natuur- en/of landschapswaarden. Ook worden geen cultuurhistorische en/of archeologische waarden aangetast. Door de nieuwe ontwikkeling worden bestaande bedrijven in de omgeving niet in hun mogelijkheden beperkt. De bodem en het grondwater geschikt zijn voor de beoogde functie. Het voornemen leidt niet tot een onevenredige toename van verkeer voor de omliggende woningen/winkels en zorgt ook niet voor luchtvervuiling of geluidsoverlast. Uit de quickscan flora en fauna is gebleken dat mogelijk vleermuizen aanwezig zijn in het plangebied. Mocht het blijken dat ontheffingen en/of het treffen van maatregelen noodzakelijk is, dan worden deze getroffen.

Conclusie

Het project valt niet binnen één van de activiteiten zoals opgenomen in onderdeel C of D van het besluit m.e.r. Er is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject, daarom is er geen sprake van een m.e.r. (beoordelings-)plicht. Overigens blijkt uit de beoordeling in de voorgaande paragrafen dat er geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en die op eenzelfde manier zijn verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en in bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

In deze paragraaf worden voor zover nodig de afzonderlijke bestemmingen zoals deze in de regels zijn opgenomen en op de verbeelding zijn weergegeven, van een toelichting voorzien.

In deze paragraaf worden voor de afzonderlijke bestemmingen zoals deze in de regels zijn opgenomen en op de verbeelding zijn weergegeven, van een toelichting voorzien.

Gemengd

Voor alle drie locaties geldt de bestemming Gemengd. Daarbij wordt aangesloten op de bestaande bestemming voor de locaties Cambuurplein en Willem Alexanderplein. De regeling is zodanig afgestemd dat de huidige planologische mogelijkheden voor deze locaties in stand zijn gehouden. In afwijking van de geldende planologische regeling zijn daarvoor aanduiding opgenomen. Hieronder wordt per locatie omschreven hoe de regeling vorm heeft gekregen.

Voor de locatie Elzenstraat is door middel van de aanduiding 'maximum vloeroppervlakte; bvo (m2)' aangeduid dat hier 2.600m² supermarkt is toegestaan. De oppervlakte van bouwvlak zelf is hier circa 3030 m². Het plangebied voor de Elzenstraat is afgestemd op het inrichtingsplan dat door Lidl is opgesteld. Het bouwvlak is redelijk strak om het gebouw gelegd met rondom 1 meter extra ruimte aan de noord- en zuidkant, en 2 meter voor de oost- en westkant. Daarbij zijn de percelen ten oosten van het plangebied, waar onder andere een fysiotherapiepraktijk is gevestigd, buiten het plangebied gelaten.

Voor de locatie Cambuurplein is het plangebied afgestemd op het bouwvlak uit het bestemmingsplan Tussen Ee en Vliet. Voor deze locatie is de aanduiding van de geluidzone van het bedrijventerrein Leeuwarden-Oost overgenomen. Verder is de maximale bouwhoogte aangeduid en bepaald op 9 meter. In overeenstemming met de huidige planologische regeling zijn de functies 'wonen' en 'bedrijf' middels een aanduiding opgenomen.

Voor de locatie Willem Alexanderplein is het plangebied afgestemd op de bestemming uit het bestemmingsplan Nijlân en is het bestaande bouwvlak overgenomen. Er is aansluiting gezocht met de geldende regeling door middel van de aanduidingen 'maatschappelijk' en 'wonen'. De aanduiding 'supermarkt' is aangepast ten opzichte van het geldende bestemmingsplan; deze ligt nu enkel op het westelijke deel waar de bestaande Lidl supermarkt is gevestigd. De aanduiding 'horeca tot en met categorie 4' geldt voor het noordwestelijke puntje. Hier zijn een horecabedrijven toegestaan die voornamelijk zijn gericht op het verstrekken van dranken, zoals cafés, bars en discotheken. Voor het overige deel geldt de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3'. Hier zijn horecabedrijven toegestaan die zowel zijn gericht op het verstrekken van etenswaren als dranken of een combinatie van beiden, zoals cafetaria's, snackbars, automatieken en shoarmazaken.

Voor het oostelijke deel geldt in aansluiting op de huidige planologische regeling de aanduiding 'kamerverhuur'. In het zuidoostelijke puntje ligt de aanduiding 'garage'. Dit wijkt af van het geldende plan (specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf') en is afgestemd op de SVBP. Voor het gehele bouwvlak is een maximum bouwhoogte van 6 meter opgenomen. Binnen de aanduiding 'supermarkt' is de maximale oppervlakte van de supermarkt begrensd op 2.300m2. Hiervoor is de aanduiding 'maximum vloeroppervlakte; bvo (m2)' opgenomen. De oppervlakte van het bouwvlak zelf is circa 4200 m². Voor het gehele bouwvlak het aantal horecabedrijven beperkt tot 3 stuks middels de aanduiding 'maximum aantal horecabedrijven'.

Leiding - Water

Ter plaatse van de waterleiding geldt de dubbelbestemming Leiding - Water.

Het betreft de waterleiding aan de noordzijde van de Elzenstraat en de waterleiding ten oosten van het pand aan de Cambuurlaan.

Waarde-Archeologie 3

Voor het westelijk deel van het plangebied Elzenstraat geldt een middelhoge verwachtingswaarde. Daarom geldt hier de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Voor bouwwerken en daaraan gerelateerde werkzaamheden groter dan 500 m² dient vooraf een omgevingsvergunning te worden verkregen. Ter bescherming van de archeologische waarden is tevens een omgevingsvergunning vereist voor diverse werkzaamheden op en in de bodem.

Waarde - Archeologie 5

Voor het merendeel van het plangebied Elzenstraat geldt een lage verwachtingswaarde. Daarom geldt hier de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Voor bouwwerken en daaraan gerelateerde werkzaamheden groter dan 2.500 m² dient vooraf een omgevingsvergunning te worden verkregen. Ter bescherming van de archeologische waarden is tevens een omgevingsvergunning vereist voor diverse werkzaamheden op en in de bodem.

geluidzone - industrie

Op het oostelijk deel van het plangebied Cambuurplein ligt de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'. In deze zone gelden aanvullende eisen ten aanzien van het bouwen van geluidsgevoelige objecten. Deze mogen alleen worden gebouwd indien de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein Leeuwarden - Oost op de gevels van gebouwen niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een ontwikkeling. In dat verband wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

In verband met de nieuwbouw aan de Elzenstraat zijn alle omwonenden, leden van de gemeenteraad en het wijkpanel Heechterp-Schieringen uitgenodigd voor een inloopbijeenkomst. Daarbij is de mogelijkheid geboden om binnen twee weken na afloop van deze bijeenkomst een schriftelijke reacties in te dienen. Er zijn geen reacties ingediend.

Het voorontwerpbestemmingsplan is, conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. Er zijn reacties binnengekomen van het Wetterskip, de Brandweer en de provincie (bijlage 10). De brandweer kan zich goed vinden in het plan. Het Wetterskip is positief dat de oppervlakte aan verharding afneemt en dat het gebied groener wordt ingericht. Het Wetterskip vraagt om te kijken of verdere vergroening en waterberging in de vorm van een groen dak of het toepassen van halfverharding mogelijk is. Een groen dak is niet mogelijk omdat hier zonnepanelen worden geplaatst. Lidl gaat de haalbaarheid van het toepassen van halverharding bij de nadere uitwerking onderzoeken. De provincie heeft een kanttekening gemaakt ten aanzien van de archeologische paragraaf. Het bestemmingsplan is conform het verzoek van de provincie aangepast. Ook is op verzoek van de provincie een aeriusberekening aan het bestemmingsplan toegevoegd.

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een zienswijze binnengekomen. Een samenvatting van de zienswijze en de gemeentelijke reactie daarop is in bijlage 11 opgenomen. Naar aanleiding van deze zienswijze is er een dienstenrichtlijnscan uitgevoerd waaruit blijkt dat de gewenste ontwikkeling niet in strijd is met de Dienstenrichtlijn (zie bijlage 3).

Het bestemmingsplan wordt vervolgens door de gemeenteraad vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te stellen tegen het besluit en het plan.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Dit plan betreft een initiatief van een Lidl Nederland GmbH. De voor dit plan en de ruimtelijke procedure te maken kosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Het project richt zich op het realiseren van een supermarkt in de buurt Vredeswijk Oost waar momenteel vraag naar is. De initiatiefnemer heeft aangetoond dat het plan financieel haalbaar is.

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De initiatiefnemer zal een (anterieure) overeenkomst afsluiten met de gemeente Leeuwarden zodat het kostenverhaal is verzekerd.