In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Leeuwarden - Nijlân met identificatienummer NL.IMRO.0080.05013BP00-VG01 van de gemeente Leeuwarden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een beroeps*)- of bedrijfsactiviteit waarvan de activiteiten niet onevenredig publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

_{*) betreft de (voormalige) vrije beroepen;}

een gebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting c.q. uitbreiding van het hoofdgebouw vormt die in directe verbinding staat met dat hoofdgebouw en ten dienste staat van dat hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede bouwhoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

de oppervlakte van bouwwerken uitgedrukt in procenten van de nader aangegeven gronden;

het tegen betaling aanbieden van tijdelijke logies en ontbijt in een woning;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, niet zijnde detailhandel;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroeps c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten, en dergelijke;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand is bepaald, waarmee rekening gehouden moet worden;

1. a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet en/of Wabo aanwezige bouwwerken en werkzaamheden: bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp;
2. b. ten aanzien van het overige gebruik: bestaand ten tijde van het van kracht worden van het plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw zonder directe verbinding met het hoofdgebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de totale beschikbare vloeroppervlakte inclusief magazijn- of opslagruimte, loopruimte, sanitaire voorzieningen, kantoorruimte en verblijfsruimte voor personeel, buitenwerks gemeten;

musea, (muziek)theaters, expositieruimten/galerieën en naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen;

waarden van een gebied en/of de daarin voorkomende bebouwing, elementen en structuren, die uitdrukking geven aan de beschavingsgeschiedenis en/of het gebruik door de mens in de loop van die geschiedenis;

een dagrecreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit dagrecreatieve gebruik is toegestaan;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een onderneming waarbij het accent ligt op het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

elektriciteit, opgewekt in productie-installaties die uitsluitend gebruik maken van hernieuwbare energiebronnen, alsmede elektriciteit die is opgewekt met hernieuwbare energiebronnen in hybride productie-installaties die ook met conventionele energiebronnen werken, met inbegrip van elektriciteit die is opgewekt met hernieuwbare energiebronnen en die wordt gebruikt voor accumulatiesystemen, en met uitzondering van elektriciteit die afkomstig is van accumulatiesystemen;

de bouwlaag op de begane grond;

de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover gelegen achter de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw en verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein, een luchtvaarterrein en/of een spoorweg;

de etmaalwaarde van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;

de etmaalwaarde van het equivalente geluidsniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door de gezamenlijke inrichtingen en toestellen, aanwezig op het industrieterrein, het geluid van niet tot de inrichtingen behorende motorvoertuigen op het terrein daaronder niet begrepen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een gebouw of terrein als geluidsgevoelig object wordt aangemerkt;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige gebouwen of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, zowel ruimtelijk als functioneel als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een horecabedrijf dat is gericht op het verstrekken van dranken en etenswaren aan bezoekers, zoals ijssalons, croissanterieën, lunch- en tearooms en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen horecabedrijven;

een horecabedrijf dat voornamelijk is gericht op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants;

een horecabedrijf dat zowel is gericht op het verstrekken van etenswaren als dranken of een combinatie van beiden, zoals cafetaria's, snackbars, automatieken en shoarmazaken;

een horecabedrijf dat voornamelijk is gericht op het verstrekken van dranken, zoals cafés, bars en discotheken;

het verhuren van maximaal 2 wooneenheden aan maximaal 2 personen in een woning, waarbij de eigenaar de hoofdbewoner van de woning is en minimaal 50% van de woonoppervlakte van de woning zelf bewoont onder exclusief gebruiksrecht;

de verhuur of verkoop van een wooneenheid ten behoeve van bewoning aan personen voor welke bewoning inschrijving in de Basis Registratie Personen noodzakelijk is;

gebouw of een deel van een gebouw met drie of meer wooneenheden, niet vallende onder het begrip logiesgebouw en/of logiesverblijf als bedoeld in het Bouwbesluit en niet vallende onder de hospitaregeling, die als hoofdverblijf apart zijn of kunnen worden bewoond door niet in een gezinsverband levende personen;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen, het bankwezen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen;

een dak met een zekere helling;

de hoofdvorm van een gebouw, zoals die wordt gevormd door de goothoogte, bouwhoogte, dakhelling en kapvorm;

een installatie c.q. bouwwerk voor het opwekken van elektrisch of thermisch vermogen uit wind:

• met een horizontale as en waarvan de rotor een oppervlakte beschrijft van maximaal 40 m² (een maximale wiek van ongeveer 3,5 m)
• met een horizontale as in andere vormen dan twee of drie wieken, waaronder de zogenaamde niet-wiekturbines;
• met een verticale as;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald die in acht genomen moet worden;

een ruimte voor het afmeren en doen laten liggen van een drijvend object of vaartuig;

educatieve, (sociaal-)medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van overheidsdienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen;

de grens van een maatvoeringsvlak;

een aangegeven vlak, voorzien van een maatvoeringsaanduiding;

de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin die wordt bepaald door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkomen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, licht en/of trilling;

het onderhoud dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en bouwwerken, die tot de betreffende bestemming of aanduiding behoren;

een niet zelfstandige detailhandelsfunctie, welke ondergeschikt is aan en ten dienste staat van de hoofdfunctie, welke binnen de bestemming is toegestaan;

een niet zelfstandige onderneming, die gericht is op het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, en ondergeschikt is aan en ten dienste staat van de hoofdfunctie, die binnen de bestemming is toegestaan;

een niet zelfstandige horecafunctie, welke ondergeschikt is aan en ten dienste staat van de hoofdfunctie, welke binnen de bestemming is toegestaan;

beneden peil;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor het bouwen van een bouwwerk in, op of over het water: het NAP -0,52 m (het Fries Zomerpeil);

detailhandel in goederen die ter plaatse worden gekweekt, vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie bedrijfsmatig en qua omvang ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

aan detailhandel verwante dienstverlening, zoals reis- en uitzendbureaus, videotheken, kap- en schoonheidssalons, zonnestudio's, hypotheekwinkels, baliefuncties van banken en van andere kantoren, en andere vormen van dienstverlening met overwegend een baliefunctie;

een bouwwerk c.q. object als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, dat kan worden aangemerkt in de zin van dat besluit als een kwetsbaar of beperkt kwetsbaar object;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

een voor het publiek toegankelijke ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de waarde van een gebied die wordt bepaald door de mate van sociale controleerbaarheid, overzichtelijkheid en herkenbaarheid van een ruimtelijke situatie;

een detailhandelsbedrijf dat zich in hoofdzaak richt op het verkopen van voedings- en genotmiddelen en dagelijkse levensbenodigdheden in een algemeen assortiment, in de vorm van een zelfbedieningszaak die vanwege de grootschaligheid van het aanbod een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling;

de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer die wordt bepaald door de mate van gelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een bedrijf dat is gericht op de vervaardiging of assemblage van vuurwerk of de (detail)handel in vuurwerk, niet bedoeld periodieke verkoop in consumentenvuurwerk, c.q. de opslag van vuurwerk en/of de daarvoor benodigde stoffen;

een werk, al dan niet overdekt, dienend om in het openbaar belang water te ontvangen, te bergen, af te voeren en toe te voeren, de boven water gelegen taluds, bermen en onderhoudspaden daaronder mede verstaan;

de waarde van een gebied in waterhuishoudkundige zin die wordt bepaald door de waterkwaliteit en waterkwantiteit in een gebied;

een installatie c.q. bouwwerk voor het opwekken van elektronisch of thermisch vermogen uit wind, niet zijnde een kleine windturbine;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een tot bewoning bestemd gebouw of onderdeel van een gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt gezien, blijvend is bestemd voor permanente bewoning, voldoet aan alle criteria die van toepassing zijn op woningen, behalve aan het hebben van een keuken en/of een toilet en/of een douche, waarbij de aan de wooneenheid ontbrekende voorzieningen wel als gemeenschappelijke voorzieningen ter compensatie moeten zijn gelegen in hetzelfde gebouw;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een gebouw, dat één woning omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een zich in het water bevindend, hoofdzakelijk niet voor varen maar voor wonen bedoeld object;

de waarde van een gebied voor de woonfunctie die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkomen en beperken van hinder.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van bedrijven die zijn genoemd in Bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2;
2. b. gebouwen ten behoeve van dienstverlenend bedrijven en/of dienstverlenende instellingen;
3. c. gebouwen ten behoeve van een autogarage c.q. autoreparatiebedrijf al dan niet in combinatie met detailhandel in automaterialen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf';
4. d. gebouwen ten behoeve van een verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg, ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg';

met de daarbij behorende:

5. e. tuinen, erven en terreinen;
6. f. wegen, straten en paden;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. sloten, bermen, beplanting;
9. i. waterlopen en waterpartijen;
10. j. parkeervoorzieningen;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijven anders dan genoemd in Bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van:
   1. 1. de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf', in welk geval detailhandel in automaterialen is toegestaan;
   2. 2. de aanduiding 'verkoopppunt motorbrandstoffen zonder lpg', in welk geval detailhandel in motorbrandstoffen zonder lpg is toegestaan;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor geluidzoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichting en/of vuurwerkbedrijven;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor bewoning.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf' wordt verwijderd, mits deze functie ter plaatse is beëindigd;
2. b. de aanduiding 'verkooppunt van motorbrandstoffen zonder lpg' wordt verwijderd, mits deze functie ter plaatse is beëindigd.

De voor ‘Bedrijf - Nutsvoorziening’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van het openbare nut, zoals elektricteitsvoorzieningen, gasvoorzieningen en naar de aard daarmee gelijk te stellen functies;

met de daarbij behorende:

2. b. terreinen;
3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen;
2. b. gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen;
3. c. gebouwen ten behoeve van een autogarage c.q. autoreparatiebedrijf al dan niet in combinatie met detailhandel in automaterialen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf';
4. d. gebouwen ten behoeve van detailhandel met uitzondering van supermarkten, ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel';
5. e. gebouwen ten supermarkten, ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt';
6. f. gebouwen ten behoeve van horecabedrijven tot en met categorie 3, ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3';
7. g. gebouwen ten behoeve van horecabedrijven tot en met categorie 4, ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 4';
8. h. gebouwen ten behoeve van woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden-beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast;
9. i. kamerverhuur en/of kamerverkoop, ter plaatse van de aanduiding 'kamerverhuur';

waarbij, ter plaatse van de aanduiding ‘karakteristiek’, het behoud van de bestaande karakteristieke hoofdvorm van de bouwwerken wordt nagestreefd;

met de daarbij behorende:

10. j. tuinen, erven en terreinen;
11. k. wegen, straten en paden;
12. l. groenvoorzieningen;
13. m. sloten, bermen, beplanting;
14. n. waterlopen en waterpartijen;
15. o. parkeervoorzieningen;
16. p. speelvoorzieningen;
17. q. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijven, anders dan:
   1. 1. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen;
   2. 2. een autogarage c.q. autoreparatiebedrijf, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf';
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen, voorzover het de tweede en/of hogere bouwlagen betreft, met uitzondering van een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor geluidzoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichting en/of vuurwerkbedrijven;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'detailhandel', in welk geval detailhandel met uitzondering van supermarkten is toegestaan;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van supermarkten, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'supermarkt';
6. f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van horecabedrijven, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal horecabedrijven' is aangegeven, in welk geval per bouwvlak ten hoogste het ter plaatse van die aanduiding aangegeven aantal horecabedrijven is toegestaan volgens de op grond van lid 5.1 sub e en f toegestane horecacategorieën;
7. g. het gebruik van de eerste bouwlaag van de gebouwen voor woningen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - wonen eerste bouwlaag uitgesloten';
8. h. het gebruik van woningen als kamerverhuurpand of kamerverkooppand, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'kamerverhuur', waarbij kamerverhuur en/of kamerverkoop uitsluitend is toegestaan op het adres Willem Alexanderplein 16;
9. i. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bed and breakfast;
10. j. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis- verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, zodanig dat:
    1. 1. de bedrijfsvloeroppervlakte, voorzover het de tweede en/of hogere bouwlagen betreft, meer bedraagt dan 30% van de totale vloeroppervlakte van de aanwezige woning, met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per woning ten hoogste 50 m² mag bedragen;
    2. 2. de activiteit niet (mede) wordt uitgeoefend door de eigenaar of één van de bewoners van de betreffende woning;
    3. 3. het totale aantal werkenden bij een beroepsuitoefening meer dan drie bedraagt en bij een bedrijfsuitoefening meer dan twee;
    4. 4. de activiteiten meldingsplichtig of vergunningplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer respectievelijk de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
    5. 5. er detailhandel plaatsvindt, tenzij er sprake is van de verkoop van ter plaatse vervaardigde non-food goederen of de verkoop van direct aan de activiteit verwante artikelen, met dien verstande dat de verkoopvloeroppervlakte ten hoogste 10% van de bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen;
    6. 6. de activiteit leidt tot parkeer- en verkeersoverlast;
    7. 7. de activiteit leidt tot overlast door een publiekaantrekkende werking;
    8. 8. het uiterlijk aanzien van de woning wordt aangetast. Uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0,5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan;
    9. 9. de activiteit hinder voor het woonmilieu oplevert.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 5.3 sub i in die zin dat de gronden en bouwwerken, in combinatie met het wonen worden gebruikt ten behoeve van bed and breakfast, mits:

1. a. de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke vloeroppervlakte van de aanwezige woning in het (woon)gebouw met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per woning in het (woon)gebouw ten hoogste 50 m² mag bedragen;
2. b. er ten hoogste vier slaapplaatsen in ten hoogste twee van elkaar afgescheiden ruimten voor nachtverblijf aanwezig zijn;
3. c. de exploitant hoofdbewoner is en er daadwerkelijk woont;
4. d. de kamers deel uitmaken van de woning in het (woon)gebouw;
5. e. de activiteit niet leidt tot parkeer- en verkeeroverlast;
6. f. de activiteit geen hinder of overlast voor het woonmilieu oplevert; waarbij bij de beoordeling van de mate van overlast tevens het woningtype en het karakter van de buurt of wijk betrokken dient te worden;
7. g. het ruimtebeslag van de functie niet leidt tot te weinig bergruimte in of bij de woning;
8. h. het uiterlijk aanzien van de woning niet wordt aangetast. Uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0,5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. de aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf' wordt verwijderd, mits de betreffende functie ter plaatse is beëindigd;
2. b. de aanduiding 'kamerverhuur' wordt verwijderd, mits deze functie ter plaatse is beëindigd.

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

2. b. ontsluitingswegen ten behoeve van de aangrenzende bestemming(en);
3. c. in- en uitritten;
4. d. verhardingen;
5. e. wegen, straten en paden;
6. f. sloten, bermen, beplanting;
7. g. waterlopen en waterpartijen;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor ‘Maatschappelijk’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen;

met de daarbij behorende:

2. b. tuinen, erven en terreinen;
3. c. wegen, straten en paden;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. sloten, bermen, beplanting;
6. f. waterlopen en waterpartijen;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. speelvoorzieningen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, met uitzondering van aan de maatschappelijke voorziening ondergeschikte detailhandel;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de uitoefening van een horecabedrijf, met uitzondering van aan de maatschappelijke voorziening ondergeschikte horeca.

De voor ‘Sport’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sport- en trainingsterreinen;
2. b. gebouwen ten behoeve van binnensporten;
3. c. gebouwen ten behoeve van sport- en trainingsterreinen, waaronder kleedruimtes, kantines, tribunes en onderhoud en beheer;

met de daarbij behorende:

4. d. wegen, straten en paden;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. sloten, bermen en beplanting;
7. g. waterlopen en waterpartijen;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. in- en uitritten;
10. j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder lichtmasten, antennes, ballenvangers en vlaggenmasten.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de uitoefening van een horecabedrijf, met uitzondering van aan de sportvoorziening ondergeschikte horeca in de vorm van een kantine.

De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voortuinen en zijtuinen, geen erven zijnde, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen woonhuizen;
2. b. toegangswegen tot (achter)erven;

met de daarbij behorende:

3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten;
2. b. voet- en rijwielpaden;

waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het verkeer;

met de daarbij behorende:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. waterlopen en waterpartijen;
5. e. sloten, bermen en beplanting;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken;
8. h. kades;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder voorzieningen ten behoeve van watertechnologie en duurzame energieopwekking, niet zijnde kleine windturbines.

De voor ‘Verkeer - Parkeerterrein’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. parkeervoorzieningen;

met de daarbij behorende;

2. b. (ontsluitings)wegen, straten en paden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (woon)straten, paden en pleinen;
2. b. een verkooppunt van motorbrandstoffen zonder lpg, ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg';

met de daarbij behorende:

3. c. tuinen, erven en terreinen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. sloten, bermen, beplanting;
6. f. waterlopen en waterpartijen;
7. g. aanleggelegenheid;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. kaden en oevers;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder een luifel ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - luifel'.

De voor ‘Water’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen en waterpartijen;
2. b. sloten, bermen en beplanting;
3. c. oevers en paden;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. dagrecreatief medegebruik;

met de daarbij behorende:

6. f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder dammen en/of duikers, oeverbeschoeiingen, bruggen, kaden, overige kunstwerken en voorzieningen ten behoeve van watertechnologie en duurzame energieopwekking, niet zijnde kleine windturbines.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden als ligplaats voor woonschepen.

De voor ‘Water - Vaarweg’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. vaarwegen;
2. b. oevers;
3. c. dagrecreatief medegebruik;

met de daarbij behorende:

4. d. gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken;
5. e. bruggen, ter plaatse van de aanduiding 'brug'.
6. f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder remmingswerken, oeverbeschoeiingen, kaden, overige kunstwerken en voorzieningen ten behoeve van watertechnologie en duurzame energieopwekking, niet zijnde kleine windturbines.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden als permanente ligplaats voor vaartuigen en/of woonschepen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast;
2. b. kamerverhuur en/of kamerverkoop, ter plaatse van de aanduiding 'kamerverhuur';
3. c. bed and breakfast, ter plaatse van de aanduiding 'bed & breakfast';
4. d. gebouwen ten behoeve van een muziekschool, detailhandel, dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen, c.q. bedrijven die zijn genoemd in Bijlage 1 onder categorie 1, ter plaatse van de aanduiding 'gemengd';
5. e. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
6. f. gebouwen ten behoeve (complexen) garageboxen, ter plaatse van de aanduiding 'garage';

waarbij, ter plaatse van de aanduiding ‘karakteristiek’, de bestaande karakteristieke hoofdvorm van de bouwwerken wordt nagestreefd;

met de daarbij behorende:

7. g. tuinen, erven en terreinen;
8. h. wegen, straten en paden;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. sloten, bermen en beplanting;
11. k. waterlopen en waterpartijen;
12. l. parkeervoorzieningen;
13. m. speelvoorzieningen;
14. n. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van woonhuizen als kamerverhuurpand of kamerverkooppand, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'kamerverhuur';
2. b. het gebruik van bijgebouwen voor bewoning;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'gemengd';
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van horeca;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bed and breakfast, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'bed & breakfast';
6. f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijfsdoeleinden anders dan in de vorm van:
   1. 1. een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlende instellingen, voorzover de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'gemengd';
   3. 3. een muziekschool, voorzover de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'gemengd';
   4. 4. bedrijven die zijn genoemd in Bijlage 1 onder categorie 1, voorzover de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'gemengd';
7. g. het gebruik van de gronden en bouwwerk ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, zodanig dat:
   1. 1. de bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel, met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per bouwperceel ten hoogste 50 m² mag bedragen;
   2. 2. de activiteit niet (mede) wordt uitgeoefend door de eigenaar of één van de bewoners van de betreffende woning;
   3. 3. het totale aantal werkenden bij een beroepsuitoefening meer dan drie bedraagt en bij een bedrijfsuitoefening meer dan twee;
   4. 4. de activiteiten meldingsplichtig of vergunningplichtig zijn ingevolg de Wet milieubeheer respectievelijk de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
   5. 5. er detailhandel plaatsvindt, tenzij er sprake is van de verkoop van ter plaatse vervaardigde non-food goederen of de verkoop van direct aan de activiteit verwante artikelen, met dien verstande dat de verkoopvloeroppervlakte ten hoogste 10% van de bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen;
   6. 6. de activiteit leidt tot parkeer- en verkeersoverlast;
   7. 7. de activiteit leidt tot overlast door een publiekaantrekkende werking;
   8. 8. het uiterlijk aanzien van de woning wordt aangetast. Uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0.5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan;
   9. 9. de activiteit hinder voor het woonmilieu oplevert.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. de aanduiding 'kamerverhuur' wordt verwijderd, mits deze functie ter plaatse is beëindigd;
2. b. de aanduiding 'bed & breakfast' wordt verwijderd, mits deze functie ter plaatse is beëindigd;
3. c. de aanduiding 'gemengd' wordt verwijderd, mits deze functie ter plaatse is beëindigd.

De voor ‘Wonen – Wooncentrum’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van woningen, in combinatie met ruimte voor daarbij behorende maatschappelijke voorzieningen;
2. b. gebouwen ten behoeve van (complexen) garageboxen, ter plaatse van de aanduiding 'garage';

waarbij, ter plaatse van de aanduiding ‘karakteristiek’, de bestaande karakteristieke hoofdvorm van de bouwwerken wordt nagestreefd;

met de daarbij behorende:

3. c. tuinen, erven en terreinen;
4. d. wegen, straten en paden;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. sloten, bermen, beplanting;
7. g. waterlopen en waterpartijen;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van detailhandel, tenzij het ondergeschikte detailhandel betreft;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen, tenzij het ondergeschikte dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen betreft;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van horeca, tenzij het ondergeschikte horeca betreft;
4. d. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijfsdoeleinden.

De voor ‘Wonen - Woongebouw’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woongebouwen, al dan niet in combinatie met:
   1. 1. ruimte voor een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast;
   2. 2. detailhandel, dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen in de eerste bouwlaag, ter plaatse van de aanduiding 'gemengd';
   3. 3. een autoreparatiebedrijf in de eerste bouwlaag, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf';
2. b. kamerverhuur en/of kamerverkoop, ter plaatse van de aanduiding 'kamerverhuur';
3. c. gebouwen ten behoeve van (complexen) garageboxen, ter plaatse van de aanduiding 'garage';

waarbij, ter plaatse van de aanduiding ‘karakteristiek’, de bestaande karakteristieke hoofdvorm van de bouwwerken wordt nagestreefd;

met de daarbij behorende:

4. d. tuinen, erven en terreinen;
5. e. wegen, straten en paden;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. sloten, bermen, beplanting;
8. h. waterlopen en waterpartijen;
9. i. parkeervoorzieningen;
10. j. speelvoorzieningen;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van woningen als kamerverhuurpand of kamerverkooppand, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'kamerverhuur', waarbij kamerverhuur en/of kamerverkoop uitsluitend is toegestaan op de volgende adressen:

1. 1. Bordineweg 3c, Julianalaan 87 C, Nijlânsdyk 141b, Nijlânsdyk 157c, Uiterdijksterweg 24c, Uiterdijksterweg 30c, Zeesterstraat 11;

2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van detailhandel, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'gemengd';
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van horeca;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bed and breakfast;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijfsdoeleinden anders dan:
   1. 1. in de vorm van een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. een autoreparatiebedrijf, voorzover ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf';
   3. 3. dienstverlende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen, voorzover de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'gemengd';
6. f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, zodanig dat:
   1. 1. de bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel, met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per bouwperceel ten hoogste 50 m² mag bedragen;
   2. 2. de activiteit niet (mede) wordt uitgeoefend door de eigenaar of één van de bewoners van de betreffende woning;
   3. 3. het totale aantal werkenden bij een beroepsuitoefening meer dan drie bedraagt en bij een bedrijfsuitoefening meer dan twee;
   4. 4. de activiteiten meldingsplichtig of vergunningplichtig zijn ingevolg de Wet milieubeheer respectievelijk de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
   5. 5. er detailhandel plaatsvindt, tenzij er sprake is van de verkoop van ter plaatse vervaardigde non-food goederen of de verkoop van direct aan de activiteit verwante artikelen, met dien verstande dat de verkoopvloeroppervlakte ten hoogste 10% van de bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen;
   6. 6. de activiteit leidt tot parkeer- en verkeersoverlast;
   7. 7. de activiteit leidt tot overlast door een publiekaantrekkende werking;
   8. 8. het uiterlijk aanzien van de woning wordt aangetast. Uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0,5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan;
   9. 9. de activiteit hinder voor het woonmilieu oplevert;
7. g. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor geluidszoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen en vuurwerkbedrijven.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. de aanduiding 'kamerverhuur' wordt verwijderd, mits deze functie ter plaatse is beëindigd.

De voor ‘Leiding - Water’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. een strook ten behoeve van hoofdwaterleidingen, alsmede het onderhoud en beheer daarvan;

met de daarbij behorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. In afwijking van het bepaalde in de aangegeven andere bestemmingen mag op of in deze gronden niet worden gebouwd, anders dan voor deze bestemming;
2. b. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd;
3. c. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 2 m zal bedragen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in lid 18.2 sub a en b in die zin dat op grond van de basisbestemming toelaatbare gebouwen worden gebouwd, mits het belang dat met de leiding wordt gediend niet onevenredig wordt geschaad en mits vooraf advies wordt ingewonnen van de desbetreffende leidingbeheerder;
2. b. het bepaalde in lid 18.2 sub a en c in die zin dat op grond van de basisbestemming toelaatbare bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits het belang dat met de leiding wordt gediend niet onevenredig wordt geschaad en mits vooraf advies wordt ingewonnen van de desbetreffende leidingbeheerder.

De voor ‘Waarde - Cultuurhistorie 2’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische waarden van de gronden.

In afwijking van het bepaalde bij de andere voor deze gronden aangewezen bestemmingen, mag op of in deze gronden niet worden gebouwd, met uitzondering van walbeschoeiingen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 19.2 in die zin dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:

1. a. door de aanvrager door middel van een advies van een deskundige op het gebied van cultuurhistorie is aangetoond dat de cultuurhistorische waarden door het bouwen niet onevenredig worden verstoord, dan wel;
2. b. door de aanvrager maatregelen worden getroffen, waardoor de cultuurhistorische waarden kunnen worden behouden, tenzij;
3. c. er zwaarwegende belangen zijn die rechtvaardigen dat de cultuurhistorische waarden onevenredig worden verstoord.

De voor ‘Waarde - Monumentale bomen’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van monumentale bomen.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in lid 20.2.1 in die zin dat een op grond van de basisbestemming toelaatbaar nieuw gebouw of de uitbreiding van een bestaand gebouw wordt gebouwd, mits hierdoor de conditie, levensverwachting, groeiplaats en ruimtelijke kwaliteit van de betreffende monumentale boom niet wordt aangetast;
2. b. het bepaalde in lid 20.2.2 in die zin dat een op grond van de basisbestemming toelaatbaar nieuw bouwwerk, geen gebouw zijnde, of de uitbreiding van een bestaand bouwwerk, geen gebouw zijnde, wordt gebouwd, mits hierdoor de conditie, levensverwachting, groeiplaats en ruimtelijke kwaliteit van de betreffende monumentale boom niet wordt aangetast.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het bevestigen van voorwerpen aan of in de betreffende monumentale boom;
2. b. het plaatsen van schaftketen, toiletten, betonmolens of andere voertuigen, machines of bouwsels in de directe nabijheid van de betreffende monumentale boom.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 20.4, mits deze werken geen ernstige gevolgen hebben voor de conditie, levensverwachting, groeiplaats en ruimtelijke kwaliteit van de betreffende monumentale boom.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de dubbelbestemming ‘Waarde - Monumentale bomen’ wordt verwijderd, indien:

1. a. de bescherming van de betreffende monumentale boom niet langer noodzakelijk is, omdat de boom is verplaatst dan wel niet meer aanwezig is; of
2. b. de levensverwachting van de betreffende monumentale boom door ziekte of door ouderdom minder dan 10 jaar bedraagt; of
3. c. zwaarwegende maatschappelijke belangen dit vergen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing , ten behoeve van:

1. a. het bebouwingsbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. de cultuurhistorische waarden;
4. d. de natuurlijke waarden;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de sociale veiligheid;
7. g. de verkeersveiligheid;
8. h. de watersituatie;
9. i. de woonsituatie.

Wanneer een bestaand of bouwwerk, geen gebouw zijnde:

1. a. een grotere goothoogte;
2. b. een grotere bouwhoogte;
3. c. een grotere oppervlakte;
4. d. een grotere dakhelling;
5. e. een kleinere dakhelling;

heeft dan in de bouwregels in de van toepassing zijnde bestemming is toegestaan, dan zal:

6. f. de goothoogte ten hoogste de bestaande goothoogte;
7. g. de bouwhoogte ten hoogste de bestaande bouwhoogte;
8. h. de oppervlakte ten hoogste de bestaande oppervlakte;
9. i. de dakhelling ten hoogste de bestaande dakhelling;
10. j. de dakhelling ten minste de bestaande dakhelling,

bedragen.

De in het bestemmingsplan geboden ruimte ten aanzien van de situering kan nader worden ingevuld door de in artikel 12a van de Woningwet bedoelde welstandscriteria.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 12 m;
3. c. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zendontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot ten hoogste 30 m;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie op of aan een bouwwerk, wordt vergroot tot ten hoogste 5 m gemeten vanaf de voet van de antenne-installatie;
5. e. de bestemmingsregels in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden, indien:
   1. 1. dit wenselijk of noodzakelijk is in verband met een doelmatige verkaveling van de gronden dan wel een rationale uitvoering van het plan betreft en de afwijking niet meer bedraagt dan 3 m, voor zover het nieuwbouwplannen betreft;
   2. 2. een meetverschil daartoe aanleiding geeft in andere gevallen;
6. f. de bestemmingsregels in die zin dat gebouwen als toiletgebouwtjes, gebouwen ten behoeve van het openbaar vervoer of het trein- water- of wegverkeer, alsmede kleinschalige openbare voorzieningen ten behoeve van detailhandel, sport, recreatie of cultuur, zoals kleedgebouwtjes, dug-outs, paviljoens, kiosken, dierenverblijven en kunstobjecten worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte van een gebouw ten hoogste 50 m² bedraagt;
   2. 2. een gebouw uit ten hoogste één bouwlaag bestaat;
   3. 3. de bouwhoogte van een gebouw ten hoogste 5 m bedraagt;
7. g. de bestemmingsregels in die zin dat gebouwen ten behoeve van de openbare nutsvoorziening en/of de telecommunicatie worden gebouwd, mits;
   1. 1. de oppervlakte van een gebouw ten hoogste 100 m² bedraagt;
   2. 2. een gebouw uit ten hoogste één bouwlaag bestaat;
   3. 3. de bouwhoogte van een gebouw ten hoogste 5 m bedraagt;
8. h. de bestemmingsregels in die zin dat mag worden afgeweken van de regels ten aanzien van de minimale of van de maximale dakhelling;
9. i. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen in die zin dat de (bouw)hoogte van de gebouw ten behoeve van de plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers en lichtkappen, wordt vergroot, mits:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting ten hoogste 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen;
   2. 2. de hoogte leidt tot een hoogte welke ten hoogste 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw zal bedragen;
10. j. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouwvlak, bestemmingsvlak c.q. maatvoeringsvlak in die zin dat de grenzen van het bouwvlak, bestemmingsvlak c.q. maatvoeringsvlak naar de buitenzijde met ten hoogste 1,50 m worden overschreden door:
    1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
    2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
    3. 3. erkers over maximaal 80% van de breedte van de gevel van het woonhuis waaraan wordt gebouwd;
    4. 4. ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen.

De in lid 25.1 genoemde omgevingsvergunningen kunnen uitsluitend worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeerssituatie;
5. e. de parkeercapaciteit;
6. f. het waterbeheer;
7. g. de sociale veiligheid;
8. h. de verkeerssituatie;
9. i. archeologie;
10. j. cultuurhistorie;
11. k. de externe veiligheid en brandveiligheid;
12. l. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
13. m. de hoogtebeperkingen die voortvloeien uit de geldende luchtvaartwet- en regelgeving in verband met de vliegbasis Leeuwarden, of andere in het gebied aanwezige hoogtebeperkingen.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan:
   1. 1. het bebouwingsbeeld;
   2. 2. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
   3. 3. de cultuurhistorische waarden;
   4. 4. de landschappelijke waarden;
   5. 5. de milieusituatie;
   6. 6. de natuurlijk waarden;
   7. 7. de sociale veiligheid;
   8. 8. de verkeersveiligheid;
   9. 9. de watersituatie;
   10. 10. de woonsituatie.

De regels en bijbehorende bijlagen van het bestemmingsplan "Leeuwarden – Partiëleherziening Plan voor de zon” (NL.IMRO.0080.00002BP00-VG01) , zoals dat is vastgesteld op 13 februari 2017 zijn, met uitzondering van het in dit plan bepaalde, onverminderd van toepassing op dit plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en afwijking wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanLeeuwarden - Nijlân van de gemeente Leeuwarden.

Het opstellen van dit bestemmingsplan voor de wijk Nijlân in Leeuwarden maakt deel uit van de actualiseringsslag die de gemeente Leeuwarden op dit moment uitvoert, en waarbij voor verschillende wijken en/of gebieden in Leeuwarden een actueel bestemmingsplan wordt opgesteld. Het vigerende plan voor de wijk Nijlân in Leeuwarden betreft het bestemmingsplan Leeuwarden - Nijlân. Dit plan is vastgesteld op 17 juli 2006. In dit nieuwe bestemmingsplan wordt een actuele juridisch-planologische regeling voor de wijk Nijlân geboden.

Het betreft hier een zogenaamd conserverend bestemmingsplan. De regelingen uit het geldende bestemmingsplan zijn als basis genomen voor het nieuwe bestemmingsplan. De tijdens de afgelopen planperiode gevoerde vrijstellings-, ontheffings- en afwijkingsprocedures zijn in deze actualisatie verwerkt. Voor wat betreft de systematiek en de opzet van het plan is aangesloten bij het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente Leeuwarden.

Het bestemmingsplan heeft betrekking op de gehele wijk Nijlân in het zuidwesten van de stad Leeuwarden. De wijk wordt begrensd door het Van Harinxmakanaal aan de zuidzijde, de Julianalaan aan de noordzijde, de Verlengde Schrans / Overijsselselaan aan de oostzijde en tenslotte de spoorlijn van Leeuwarden naar Zwolle aan de westzijde.

De hoofdfunctie van het plangebied wordt gevormd door het wonen, zowel in grondgebonden als in gestapelde woningen. Naast “reguliere” zelfstandige woningen is in de zuidoosthoek van het plangebied nog een wooncentrum voor ouderen aanwezig. Daarnaast zijn nog enkele andere functies aanwezig. Zo zijn er twee wijkwinkelcentra aanwezig met diverse bedrijfjes, winkel- en horecavoorzieningen. Verder zijn enkele verspreide bedrijven en enkele, vrij grootschalige, clusters met onderwijsinstellingen aanwezig. Op het kaartje in figuur 1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1. Ligging plangebied

Overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vormt de toelichting de onderbouwing voor het feitelijke bestemmingsplan, bestaande uit een verbeelding (plankaart) en regels. De opbouw van deze toelichting is als volgt:

• Na deze inleiding behandelt hoofdstuk 2 het relevante beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau;
• De rapportage van omgevingsaspecten uit oogpunt van milieu en planologie is in hoofdstuk 3 opgenomen. Omdat het hier gaat om een in hoofdzaak conserverend bestemmingsplan, is de onderzoeksverplichting beperkt. Vanzelfsprekend is hier aandacht aan besteed, alsook aan de meer algemene thema's zoals ecologie, archeologie, cultuurhistorie en water;
• In hoofdstuk 4 zijn de uitgangspunten vanuit de ruimtelijke en functionele structuur opgenomen;
• In hoofdstuk 5 is de beschrijving van het juridische systeem, de verschillende bestemmingen en de procedure van het bestemmingsplan opgenomen;
• De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt in hoofdstuk 6 aangetoond;
• Tot slot zijn in hoofdstuk 7 de resultaten van het overleg en inspraak opgenomen.

In Bijlage 1 zijn de belangrijkste wijzigingen in het voorliggende bestemmingsplan Leeuwarden - Nijlân ten opzichte van het tot nu toe geldende bestemmingsplan voor de wijk weergegeven.

Het beleid van het rijk, de provincie én de gemeente geeft uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk zijn deze uitgangspunten weergegeven.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De SVIR geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke- en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 14 nationale belangen aan de orde die in het SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio’s.

Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen. Het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Vanwege de ligging van de vliegbasis nabij het plangebied is nationaal belang 12 “Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten” relevant. De locaties voor militaire activiteiten vormen een nationale verantwoordelijkheid en hebben daarbij soms beperkende gevolgen voor andere ruimtelijke functies. Op onderstaand kaartfragment zijn de militaire terreinen en activiteiten weergegeven voor Noord-Nederland.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro voorziet in de juridische doorwerking van het nationale ruimtelijke beleid. Het besluit bevat regels over nationale belangen die juridische borging vragen in gemeentelijk beleid. Defensie is één van de relevante nationale belangen voor de gemeente Leeuwarden. In het Barro is onder andere vastgelegd dat in een bestemmingsplan rekening dient te worden gehouden met de ruimtelijke beperkingen die voortkomen uit militaire activiteiten.

Conclusie: Dit bestemmingsplan voorziet in een conserverende regeling voor de bestaande situatie. Uit het Barro vloeien geen ruimtelijke beperkingen voort.

Streekplan Fryslân 2007 “Om de kwaliteit fan de romte”

In het Streekplan (vastgesteld door Provinciale Staten op 13 december 2006) wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de provincie aangegeven. Het streekplan is de schakel tussen het abstracte rijksbeleid en het concrete gemeentelijke beleid. Het bovenlokaal belang wordt benadrukt bij het in stand houden en verder ontwikkelen van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van de ruimte. Stad en platteland hebben elkaar nodig en ondersteunen elkaar. Het doel is een economisch sterk en tegelijkertijd mooi Friesland. De provincie Fryslân zet meer dan voorheen in op de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit bij veranderingen in het gebruik en de inrichting van de ruimte. Ruimtelijke kwaliteit dient zowel voor economische, sociale als culturele belangen en is daarmee voor alle functies in Fryslân essentieel.

Wonen
De provincie zet in op concentratie van de woningbouw in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra, waaronder Leeuwarden. Hiermee beoogt de provincie onder meer een gevarieerde bevolkings- en huishoudenssamenstelling voor de leefbaarheid in de stedelijke centra, waarbij ook hogere inkomensgroepen aan de stad worden gebonden.

Het streekplan spreekt zich niet specifiek uit over het plangebied van dit bestemmingsplan en staat actualisatie dan ook niet in de weg.

Verordening Romte Fryslân

De verordening stelt regels die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. De verordening voorziet niet in nieuw beleid. Uitsluitend geldend provinciaal ruimtelijk beleid is omgezet in algemeen geldende regels. Het gaat met name om beleid in het Streekplan Fryslân 2007, het Derde provinciale Waterhuishoudingsplan 2010-2015 en het Provinciaal Verkeer- en Vervoerplan. Uitgangspunt is dat de verordening niet meer regelt dan noodzakelijk is. Wat elders al goed geregeld is (in het Barro of in andere wet- en regelgeving) hoeft niet over te worden gedaan. Verder is rekening gehouden met de verantwoordelijkheid van gemeenten. Binnen randvoorwaarden is ruimte voor lokaal maatwerk.

Dit bestemmingsplan is vanwege het conserverende karakter in overeenstemming met de verordening.

Het beleid ten aanzien van de ruimtelijke inrichting voor de gemeente Leeuwarden is vastgelegd in verschillende beleidskaders. Hieronder is een overzicht geplaatst met de verschillende op het plan van toepassing zijnde beleidskaders.

Collegeprogramma 2014 - 2018 “Iedereen is Leeuwarden. Ljouwert is eltsenien.”

Uitgangspunt van het collegeprogramma is “iedereen de ruimte”. Met elkaar bouwen aan een levendige en bereikbare gemeente met dorpen en wijken waar mensen nu en later duurzaam kunnen leven. Het college wil samen met woningcorporaties en huiseigenaren de bestaande woningvoorraad in de gemeente verduurzamen en verbeteren om de betaalbaarheid en woonkwaliteit te waarborgen. Leeuwarden is een aantrekkelijke gemeente om te wonen. Variatie in woningen is en blijft een speerpunt, net als een evenwichtige woningmarkt. Er komt een visie voor de ontwikkeling van oudere nieuwbouwwijken.

Onderwijs en een verdere uitbouw van de samenwerking van de kennisinstituten krijgt veel aandacht in het collegeprogramma. Daarnaast wordt ingezet op aandacht voor technische opleidingen. Duurzame studentenhuisvesting wordt geconcentreerd in de binnenstad en rond de kennis- en watercampus. Deze ambities ondersteunen de verdere ontwikkeling en uitbouw van de kenniscampus.

Stadsvisie ‘Leeuwarden fier verder! Op weg naar een duurzame stad' (2008)

Leeuwarden is eerst en vooral hoofdstad van Fryslân. Hoofdstad van een provincie met een groen, waterrijk en wijds landschap, een eigen taal en een eigen cultuur. Leeuwarden heeft ook belangrijke voorzieningen op het gebied van wonen, werken, cultuur, recreatie, onderwijs en gezondheidszorg. Daarmee is Leeuwarden dé woonstad en dé banenmotor van Fryslân.

Bij de ontwikkeling van de stad wordt vooral aandacht besteed aan vijf onderwerpen, de vijf pijlers van de stadsvisie:

1. 1. tijd voor schoonheid
   1. a. historie van de stad bewaren.
   2. b. nieuwe ontwikkelingen stimuleren op het gebied van kunst, cultuur, ontspanning en experimentele architectuur.
2. 2. cure & care
   1. a. voorbereiden op een toenemende behoefte aan zorg, hulp en dienstverlening.
   2. b. belangrijke rol voor Medisch Centrum Leeuwarden behouden.
   3. c. woonservicezones met multifunctioneel centrum in de wijken bouwen.
3. 3. kennisstad
   1. a. in opleidingen en kennisontwikkeling investeren.
   2. b. belangrijke rol voor de Kenniscampus en de watertechnologie-instituten behouden.
   3. c. netwerken tussen onderwijs, zorginstellingen en bedrijfsleven versterken.
4. 4. werken en ondernemen
   1. a. banenmotor van Fryslân blijven.
   2. b. ondernemers de ruimte bieden.
5. 5. water
   1. a. kansen van water benutten op het gebied van wonen, recreatie en toerisme, watertechnologie en duurzaamheid.

Voor een gezonde ontwikkeling van Leeuwarden is het nodig dat de stad goed bereikbaar is en dat er voldoende woningen zijn voor iedereen.

Woonbeleid

De grote lijnen van het woonbeleid van de gemeente Leeuwarden staan in het woonplan 2008 ‘Eltsenien syn hûs’. In aanvulling op het woonplan heeft de gemeenteraad in het najaar van 2012 de nota wonen 2012 vastgesteld. Hierin wordt een nadere focus en prioritering van het woonbeleid gegeven. In het Leeuwarder Bestek 2012 – 2016 (prestatieafspraken) is samen met de corporaties een visie op vooral de sociale markt ontwikkeld.

De Leeuwarder woningmarkt ontwikkelt zich positief. Het aanbod van woningen is omvangrijker en meer divers geworden. Het stedelijk profiel van de stad is structureel versterkt. De groei van de bevolking en de toename van het aantal midden- en hogere inkomens bewijzen het succes van het ingezette woonbeleid. Toch blijven er nog opgaven waaraan gewerkt moet worden.

Het woningaanbod moet verder groeien, ook in diversiteit en kwaliteit. In de bestaande stad ligt een grote opgave. Elke wijk heeft potentie, maar die wordt niet altijd benut. Delen van de woningvoorraad zijn kwetsbaar.

De doelstelling van het beleid is: het behouden en versterken van een evenwichtige, concurrerende woningmarkt met een duurzaam en gedifferentieerd aanbod van woningen en woonmilieus. Voldoende nieuwbouw en zorg voor de bestaande woningvoorraad zijn hierbij de belangrijkste pijlers. Ten aanzien van de sociale woningvoorraad staan betaalbaarheid en kwaliteit voorop.

Kamerverhuur

In de gemeente Leeuwarden was kamerverhuur en -verkoop geregeld door middel van de Huisvestingsverordening. De wettelijke grondslag hiervoor is komen te vervallen, terwijl vanuit de gemeente de wens bestond de kamerverhuur en -verkoop wel te blijven reguleren. Op basis van veel geldende bestemmingsplannen in de gemeente is deze vorm van bewoning onbeperkt toegestaan. Daarom is in 2015 een voorbereidingsbesluit genomen door de gemeenteraad waarmee het verboden is geworden reguliere woningen om te zetten naar kamerverhuurpand of kamerverkooppand. Dit voorbereidingsbesluit is in werking getreden op 2 juli 2015 en is ook van toepassing op de wijk Nijlân. Uitgangspunt is dat dit zijn vertaling krijgt in de betreffende bestemmingsplannen. In het voorliggende bestemmingsplan is dat ook gebeurd. De panden waarvoor reeds een omzettingsvergunning op grond van de Huisverstingsverordening was verleend, worden voorzien van een passende aanduiding. Voor nieuwe omzettingen naar kamerverhuur en/of -verkoop wordt, overeenkomstig het voorbereidingsbesluit, een afwijkingsmogelijkheid onder voorwaarden opgenomen.

Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad

De gemeente Leeuwarden bevordert op haar grondgebied actief het verduurzamen van de gemeente. Deze verduurzaming richt zich op een aantal aspecten, waaronder energieverbruik, verantwoordelijk watergebruik en waterkwaliteit, ecologie en het beperken van afval. De focus ligt op de thema's energie en water.

Kader

Op 29 november 2010 is hiervoor de visie “Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad”, voor de periode 2011 tot en met 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Aan dit programma is een uitvoeringsprogramma “Groen werkt!” (2015 - 2018) gekoppeld.

Energiebesparing (bij (nieuw)bouw)

Het doel van deze ambitieuze visie is dat de gemeente in haar energieverbruik kan voorzien zonder gebruik van fossiele brandstoffen. Dit betekent dat in de bestaande woningbouw en bedrijfsgebouwen fors energie bespaard moet worden of dat er duurzaam opgewekte energie gebruikt wordt. Voor nieuwbouw betekent het dat de gemeente verdergaande doelen dan de eisen van het Bouwbesluit nastreeft en dat de gemeente de lijst Duurzaam Bouwen hanteert. Het uitgangspunt hierbij is een scherpere energienorm dan de nationale uitgangspunten. Hierover zijn in het kader van het “Leeuwarder Bestek” met de Leeuwarder woningbouwcorporaties afspraken gemaakt. Via het Leeuwarden Energieloket (www.slimwoneninleeuwarden.nl) is veel informatie en hulp beschikbaar.

Openbare Verlichting

Als energiebespaaroptie richt Leeuwarden zich ook op de openbare verlichting. Binnen het plangebied zal de gemeente daar waar het qua veiligheid vertrouwd is, streven naar energiezuinige openbare verlichting: waar niet nodig komt geen verlichting, of de verlichting wordt gedimd of gedoofd óf er zal energiebesparende verlichting worden geplaatst.

Inrichting openbare ruimte

Voor de inrichting van de openbare ruimte is het “Kwaliteitsdocument Openbare Ruimte” van de gemeente Leeuwarden leidend.

Ecologie en water

Daar waar in het plangebied geen grootschalige functiewijzigingen zijn, is behoud en het versterken van de eventuele bestaande ecologische waarden voornamelijk aan de orde. Hierop wordt onder het kopje "Beleidsplan Groen 2016", in paragraaf 4.2 en in de paragraaf "Water" verder ingegaan. Daar waar wel functiewijzigingen of grootschalige ingrepen plaatsvinden, wordt gestreefd naar het verbeteren van waterfuncties en het schoner maken van oppervlaktewater.

Ook de (bestaande) bebouwing zou aan het versterken van de ecologische waarde een bijdrage kunnen leveren. Voor de bebouwing is het aan te bevelen om groene (platte) daken aan te leggen. Bij de gemeente kan worden geïnformeerd naar de mogelijkheden. Groene daken dragen, zo is aangegeven in het gemeentelijke rioleringsbeleid, bij aan het vasthouden van water, om bij piekbelasting het riool te ontzien. Daarnaast zijn er positieve effecten zoals het verbeteren van het microklimaat rondom de gebouwen en geeft het een positief visueel effect. Ook wordt oververhitting van onderliggende ruimtes door groene daken voorkomen.

Beleidsplan Groen 2016

De gemeente heeft op 18 april 2016 het "Beleidsplan Groen Gemeente Leeuwarden" vastgesteld. Met het groenbeleidsplan wordt op hoofdlijnen aangegeven hoe de gemeente met het groen wil omgaan. De ambitie is om dit te doen met de inzet van de huidige middelen. Afhankelijk van de financiële mogelijkheden worden daarbij geen vaste termijnen gesteld waarin ideeën en wensen realiteit moeten worden.

De speerpunten van het groenbeleid zijn op drie pijlers gericht, te weten:

1. 1. 'Bied ruimte aan de Mienskip'; Rijker groen door bewonersinitiatieven.
2. 2. Versterk het natuurlijke en recreatieve netwerk'; Stepping Stones brengen de natuur dichterbij.
3. 3. 'Beheer het groen slim'; Hoogwaardig waar het moet, sober waar het kan.

Monumentale en waardevolle bomen

De ongeveer 1400 monumentale en waardevolle bomen in de stad zijn beschermd en er geldt een aparte "kapvergunningsprocedure" voor. Voor het overige bomenbestand geldt het reguliere kapbeleid.

Er is gekozen voor het opnemen van monumentale bomen in bestemmingsplannen. Voordeel is dat bij alle ruimtelijke ordeningsprocessen de monumentale bomen met groeiplaats in beeld gebracht zijn door de ingetekende kroonprojectie. Op de lijst komen bomen voor, die in eerste instantie zijn uitgekozen vanwege hun leeftijd. Bomen, die ouder zijn dan 80 jaar zijn als ‘monumentaal’ benoemd. Bomen, die ouder dan 40 jaar zijn, zijn als ‘waardevol’ benoemd. In tweede instantie is gekeken naar de standplaats. Het is de bedoeling dat de waardevolle bomen kunnen uitgroeien tot monumentale status. De waardevolle bomen (ouder dan 40 jaar) worden niet via het bestemmingsplan beschermd.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP)

In het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan 2016 zijn het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan van de voormalige gemeente Leeuwarden en de beleidsvisie verkeer en vervoer van de voormalige gemeente Boarnsterhim ongewijzigd overgenomen. Deze vaststelling moet gezien worden als een noodzakelijke handeling ten gevolge van de herindeling per 1 januari 2014.

In het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan 2016 zijn de volgende eerder vastgestelde documenten ongewijzigd samengevoegd:

1. a. Het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan 2011 -2025, Leeuwarden goed op weg;
2. b. Het fietsplan Richtingwijzer Fiets 2013-2025;
3. c. De beleidsvisie verkeer en vervoer Boarnsterhim (2001).

Voor het plangebied is met name het beleid genoemd onder a. van belang. Leeuwarden streeft naar een helder en duurzaam verkeers- en vervoerssysteem dat voldoet aan de (toekomstige) verplaatsingsbehoefte in en rond de stad. Een duidelijke, begrijpbare en veilige verkeersstructuur voor het autoverkeer met als basis een hiërarchische indeling in wegcategorieën. De gemeente maakt onderscheid in stroomwegen, gebiedsontsluitingswegen (type A en B) en erftoegangswegen.

Stroomwegen zoals de Haak om Leeuwarden verbinden economische centra en vormen tezamen een grofmazig netwerk.

Gebiedsontsluitingswegen (type A) hebben een ontsluitende- en verbindende functie. Deze wegen hebben een belangrijke functie voor de ontsluiting van de wijk én de stad. Hier ligt de maximumsnelheid dan ook op 50 of 70 km/uur.

Gebiedsontsluitingswegen (type B) hebben een ontsluitende functie voor de wijk.

De overige wegen binnen het plangebied zijn zogenaamde erftoegangswegen met een maximum snelheid van 30 km/uur. Hier is de verblijfsfunctie belangrijker dan de verkeersfunctie. De wegen zijn ingericht op lage rijsnelheden.

In paragraaf 4.3.2 wordt hier ten aanzien van het plangebied concreter op ingegaan.

Nota beroeps- en bedrijfsuitoefening in woningen tegen het licht

De gemeente Leeuwarden ontvangt verzoeken om een deel van de woning voor een andere functie dan wonen te mogen gebruiken. Ten behoeve hiervan is de nota “De beroeps- en bedrijfsuitoefening in woningen tegen het licht” opgesteld. Ten aanzien van dergelijke verzoeken waren al diverse criteria opgesteld. Na evaluatie van dit beleid zijn de criteria iets aangepast. De aangepaste criteria, zoals in de nota verwoord, zijn in dit bestemmingsplan opgenomen.

Bêd en Brochje in Leeuwarden

Het college heeft beleidsregels vastgesteld voor Bêd & Brochje in woningen in Leeuwarden. Deze beleidsregels zijn eveneens in dit bestemmingsplan opgenomen in de vorm van een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid.

Welstandsnota Leeuwarden

Een welstandsnota wordt gebruikt voor het toetsen van nieuwe (ver)bouwplannen aan redelijke eisen van welstand. De welstandstoets draagt bij aan het in stand houden en verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de stad.

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de omgevingsaspecten beschreven.

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft als belangrijkste doel het bestrijden en voorkomen van geluidhinder. Op grond van de wet zijn verschillende vormen van geluidhinder te onderscheiden die directe raakvlakken hebben met de ruimtelijke ordening. Voor dit bestemmingsplan is de regelgeving ten aanzien van wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai van belang.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door de spoorbaan Heerenveen-Leeuwarden, aan de noordzijde door de Julianalaan, aan de oostzijde door de Overijsselselaan en aan de zuidzijde door het Van Harinxmakanaal. Overige bepalende wegen zijn de Middelzeelaan, de Uiterdijksterweg en de Nijlânsdyk. Indien binnen de zone van deze 50 km wegen geluidsgevoelige functies worden gesitueerd dient er nader akoestisch onderzoek worden uitgevoerd.

Binnen Nijlân ligt ook nog een aantal drukkere 30 km wegen zoals de Beatrixstraat en de Surinamestraat.

Huidige stand van zaken

In dit gebied zijn diverse ‘hogere waarden’ vastgesteld voor woningen aan de Julianalaan. Verder staan er diverse woningen in het plangebied op de zogenaamde B-lijst (aan de Irenestraat, de Julianalaan en het Van Miereveldplantsoen). Dit zijn woningen met een te hoge geluidsbelasting op de gevel die door het Rijk zullen worden geïsoleerd. Het is nog niet duidelijk wanneer dit wordt uitgevoerd.

In vergelijking met de geprognosticeerde verkeersintensiteiten uit het vigerende bestemmingsplan en de huidige prognose voor 2026 neemt voor de meeste wegen de verkeersintensiteit en de geluidsbelasting af. Op de Middelzeelaan (wegvak Julianalaan-Uiterdijksterweg) en de Beatrixstraat (wegvak Nijlânsdyk-brug Overijsselselaan) is sprake van een stijging van de verkeersintensiteit.

Spoorweglawaai

Op 1 juli 2012 zijn langs de spoorwegen in Nederland GPP’s (geluidproductieplafonds) vastgesteld. Deze vastgestelde waarden mogen in principe niet overschreden worden. Slechts onder zeer strikte voorwaarden kan het Rijk een hogere plafondwaarde vaststellen. De GPP’s die binnen het bestemmingsplan liggen hebben een maximale geluidwaarde van 63,7 dB. Dit betekent dat er bij nieuwbouw van geluidgevoelige bebouwing binnen een zone van 300 meter vanaf de dichtst bijliggende spoorstaaf akoestisch onderzoek moet uitwijzen of er voldaan wordt aan de voorkeurswaarde. Bij overschrijding van de voorkeurswaarde kunnen burgemeester en wethouders onder voorwaarden een hoger waarde vaststellen.

Industrielawaai

Op het bedrijventerrein Leeuwarden-West, dat buiten het plangebied ligt, zijn bedrijven gevestigd die veel lawaai maken. Rondom dit terrein is in 1989 een zone vastgesteld waar de gezamenlijke bedrijven op het industrieterrein niet meer geluid mogen maken dan 50 dB(A). Deze zone loopt voor een deel over het plangebied. Door het stellen van geluidsvoorschriften in milieuvergunningen wordt het beheer van de zone gewaarborgd.

Figuur 2. Grens- en zonecontour Leeuwarden - West

Het hier te beschouwen bestemmingsplan wordt geactualiseerd en is te beschouwen als een conserverend plan. Dit betekent dat de bestaande functies opnieuw worden vastgelegd. Omdat ook de verkeersontwikkeling niet leidt tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit is de conclusie dat het aspect luchtkwaliteit geen negatieve gevolgen voor de vaststelling van dit plan heeft.

In het kader van een ontwikkeling of een herziening van een bestemmingsplan moet onderzocht worden welke gevolgen eventuele bodemverontreinigingen hebben voor de uitvoerbaarheid van het plan. De bodemkwaliteit kan namelijk een beperkende factor zijn voor de beoogde functie of de financiële haalbaarheid van het bestemmingsplan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming.

Er is een inventarisatie gemaakt van de bekende bodemkwaliteitsgegevens. Hiervoor is gebruik gemaakt van de gegevens uit het gemeentelijke bodeminformatiesysteem (gegevens onderzoeken en historische activiteiten). Daarnaast is gebruik gemaakt van de bodemkwaliteitskaart met bodembeheernota.

Locaties met bodemverontreiniging

Op enkele locaties binnen het plangebied is sprake van bodemverontreiniging. De betreffende verontreinigingen vormen geen belemmering voor de functies die de terreinen hebben. Wanneer op deze verontreinigde locaties ontwikkelingen plaatsvinden, moet de bodem daar mogelijk wel gesaneerd worden.

Verder zijn er binnen het plangebied locaties aanwezig waarvan bekend is dat er activiteiten plaatsvinden of hebben plaatsgevonden die tot bodemverontreiniging geleid kunnen hebben. Dit betreft bijvoorbeeld bedrijfslocaties en/of locaties met brandstoftanks. Niet op al deze locaties is bodemonderzoek uitgevoerd.

Diffuse verontreinigingen

Als gevolg van jarenlange activiteiten is de bodem van het plangebied niet of nauwelijks belast met een diffuse, niet tot een duidelijke bron te herleiden, bodemverontreiniging. Uit de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Leeuwarden blijkt dat in dit plangebied gemiddeld sprake is van de bodemkwaliteitsklasse ‘Landbouw/natuur’ (schoon).

Deze bodemkwaliteitsklasse is van invloed op de voorwaarden voor het hergebruiken van eventueel vrijkomende grond in het gebied. Voor het toepassen van grond geldt dat binnen het plangebied grond tot de kwaliteitsklasse ‘Wonen’ mag worden toegepast. Dit geldt alleen als de toe te passen grond afkomstig is van een locatie in de gemeente Leeuwarden. Grond van buiten de gemeente moet voldoen aan de klasse ‘Landbouw/natuur’.

Algemeen

In algemene zin kan gesteld worden dat de bodemkwaliteit binnen het plangebied geschikt is voor de functies binnen het gebied. Op enkele plaatsen is sprake van bodemverontreiniging. Daarnaast zijn er binnen het plangebied locaties die mogelijk ook verontreinigd zijn. Bij de bouw van verblijfsruimten en eventuele functiewijzigingen vindt altijd een bodemtoets plaats. Daaruit blijkt of er daadwerkelijk verontreiniging verwacht moet worden, waarnaar vervolgens onderzoek moet worden verricht.

Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door:

• het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);
• het transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, wegen, waterwegen en spoorwegen);
• het gebruik van luchthavens.

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Het externe veiligheidsbeleid is verankerd in diverse wet- en regelgeving. De volgende besluiten zijn relevant:

1. 1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
2. 2. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb);
3. 3. Wet basisnet (basisnet);
4. 4. Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
5. 5. Activiteitenbesluit milieubeheer (Activiteitenbesluit).

Risicobronnen kunnen worden opgesplitst in:

• inrichtingen waar risicovolle activiteiten kunnen plaatsvinden;
• transportroutes van gevaarlijke stoffen;
• buisleidingen.

Figuur 3. Uitsnede professionele risicokaart plangebied

Uit de professionele risicokaart (zie bovenstaande figuur) blijkt dat binnen en in de directe nabijheid van het plan risicobronnen gelegen zijn waarvan de risicocontouren of het invloedsgebied zijn gelegen binnen het plangebied.

De mogelijke relevante risicobronnen voor het plangebied zijn:

1. 1. transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
2. 2. transport van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor.

In het 'Advies Externe Veiligheid inzake bestemmingsplan ‘Nijlân’ dat is opgenomen als Bijlage 2 bij de toelichting, wordt hier verder op ingegaan.

Brandweer Fryslân heeft in de brief van 16 juli 2016 advies uitgebracht. Hieruit komen de volgende punten naar voren:

• er loopt geen invloedsgebied van risicovolle inrichtingen over het plangebied;
• de in de omgeving van het plangebied aanwezige hogedruk aardgasleidingen veroorzaken geen zichtbaar risico. Aangegeven wordt dat een verantwoording van het groesprisicio voor deze leidingen niet aan de orde is;
• over de Julianalaan vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats, maar gezien de risicobronnen in de omgeving en de mogelijke alternatieve aanrijroutes is het de verwachting dat het aantal transporten laag is;
• uit de onderbouwing van bureau EV volgt dat de aantallen transporten in combinatie met de omliggende bebouwing niet tot problemen zal leiden in het kader van externe veiligheid;
• ten aanzien van de zelfredzaamheid worden geen directe knelpunten geconstateerd;
• ten aanzien van de opkomsttijden van de brandweer zijn geen aandachtspunten geconstateerd;
• in het plangebied zijn voldoende brandkranen aanwezig als primaire bluswatervoorziening;
• in en in de nabijheid van het plangebied is voldoende open water aanwezig;
• er zijn geen knelpunten ten aanzien van de bereikbaarheid.

Op grond van voornoemde punten heeft de brandweer geadviseerd om af te zien van een verdere verantwoording van het groepsrisico. Deze is derhalve achterwege gelaten in bijlage 2.

Ondanks maatregelen ter verhoging van de veiligheid kunnen risico's nooit voor 100% worden weggenomen. Met behulp van het uitvoeren van de verantwoordingsplicht voor het GR en het advies van Brandweer Fryslân, dient het bevoegd gezag zich uit te spreken over de aanvaardbaarheid van het restrisico. Voor wat betreft de acceptatie van het restrisico dient ook het belang van het plan meegewogen te worden. Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de haalbaarheid van voorliggend plan.

Een belangrijke verplichting voor alle ruimtelijke plannen en projecten is de watertoets. Het doel hiervan is te waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De “winst”, die wordt behaald bij de watertoets, ligt bij de vroegtijdige betrokkenheid van de waterbeheerder en de informatievoorziening. Om het proces van de watertoets te bevorderen is door de provincie en het waterschap een handreiking watertoets opgesteld, beschikbaar via de website van provincie en waterschap.

In het provinciale waterhuishoudingsplan (WHP3) en het waterbeheerplan (WBP3) van het waterschap is het regionale waterbeleid voor de provincie Fryslân opgenomen. De hoofddoelstelling van beide waterplannen is "het hebben en houden van een veilige en bewoonbare provincie en het in stand houden en versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, zodat een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd". Het beleid wordt in beide plannen verder uitgewerkt in de thema's waterveiligheid, schoon water en voldoende water.

Gemeentelijk beleid

Als maatregel om het waterbeheer in Leeuwarden te verbeteren, hebben de gemeente Leeuwarden, de provincie Fryslân en Wetterskip Fryslân (en de toenmalige waterschappen Marne-Middelsee, Lauwerswâlden en De Waadkant), de nota "De Blauwe Diamant" (februari 2000) opgesteld. De doelen van het plan zijn:

• dat water als verbindend element bij ruimtelijke, stedelijke en economische ontwikkelingen beter wordt benut;
• dat door de verdere ontwikkeling van duurzaam en integraal waterbeheer bijgedragen wordt aan een goede waterkwaliteit en de diverse functies van het water worden geoptimaliseerd;
• dat door samenwerking tot een samenhangende en vernieuwende wateraanpak voor het gemeentelijk gebied kan worden gekomen, waarmee het thema water ook onder de aandacht van externe partijen kan worden gebracht.

Wateraspecten

Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met de volgende waterhuishoudkundige aspecten:

• waterkwantiteit: compensatie toename verhard oppervlak;
• waterkwaliteit:
  1. 1. voorkomen van vervuiling van het oppervlaktewater door het beperken van de toepassing van koperen, loden of zinken dakbedekking;
  2. 2. voorkomen van directe afstroming van potentieel vervuild regenwater op het oppervlaktewater (gescheiden rioolstelsel).

Uitkomst watertoets

Naar aanleiding van het uitgebrachte wateradvies heeft het Wetterskip een tweetal punten aan de orde gesteld:

1. 1. Het bestemmingsplan is overwegend conserverend van aard. Het nieuwe bestemmingsplan maakt incidenteel uitbreiding van bebouwing en verharding mogelijk. Bij concrete ontwikkelingen en bij het gebruik maken van eventuele ontheffingsregels, afwijkingsregels of wijzigingsbevoegdheden wordt verzocht de plannen in te dienen via de digitale watertoets, www.dewatertoets.nl.
2. 2. Om bij toekomstige ontwikkelingen te kunnen adviseren over de waterhuishouding, wordt verzocht om in de regels van het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting op te nemen. Deze voorwaardelijke verplichting moet er in voorzien dat bij ontwikkelingen waarbij het verhard oppervlak toeneemt met meer dan 200 m² in stedelijk gebied de initiatiefnemer contact opneemt met Cluster Plannen van Wetterskip Fryslân.

Als reactie op de hiervoor genoemde punten wordt door de gemeente het volgende aangegeven:

1. 1. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt hiermee al rekening gehouden.
2. 2. Het betreft hier een conserverend bestemmingsplan waarmee geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Om deze reden wordt er dan ook geen voorwaardelijke verplichting opgenomen. Bij nieuwe ontwikkelingen, niet passend binnen het bestemmingsplan, wordt altijd de watertoets doorlopen om na te gaan of compensatie nodig is.

Het wateradvies van Wetterskip Fryslân treft u aan in Bijlage 4. Hieruit volgt dat het aspect water geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en Faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Voor een nieuw bestemmingsplan is een ecologische beoordeling nodig, waarbij de activiteiten binnen de regels van dat bestemmingsplan zijn beoordeeld volgens de daarvoor geldende richtlijnen ten aanzien van natuur. Dit zijn de Natuurbeschermingswet, het Natuurnetwerk Nederland, de Flora- en faunawet en eventuele andere vormen van regelgeving ten aanzien van natuurbescherming. De ecologische beoordeling is als Bijlage 5 bij deze toelichting opgenomen.

Deze ecologische beoordeling van het nieuwe bestemmingsplan ‘Leeuwarden - Nijlân' leidt tot de volgende conclusies:

Gebiedsbescherming: Voortoets

Er wordt van uitgegaan dat in het bestemmingsplan wordt geborgd dat bij activiteiten binnen de regels van het bestemmingsplan geen (significant) negatieve effecten op Meervleermuizen zullen optreden. De conclusies van de Voortoets zijn als volgt:

• Bij verstorende werkzaamheden aan gebouwen dient te worden onderzocht of daardoor verblijfplaatsen van Meervleermuizen worden aangetast en of daardoor vervolgstappen nodig zijn, zoals een vergunningsaanvraag volgens de Natuurbeschermingswet.
• Bij werkzaamheden en/of het realiseren van extra lichtbronnen nabij het Van Harinxmakanaal of andere waterlichamen dient te worden voorkomen dat eventueel aanwezige vliegroutes of foerageergebied van Meervleermuis worden aangetast. In paragraaf 3.1 (van de ecologische beoordeling) is beschreven welke maatregelen daarbij van belang zijn. Wanneer daar niet aan wordt voldaan, is veldonderzoek noodzakelijk naar de aanwezigheid van vliegroutes of foerageergebied van deze soort. Daarna moet worden bepaald of vervolgstappen nodig zijn, zoals een vergunningsaanvraag volgens de Natuurbeschermingswet.
• Het nieuwe bestemmingsplan veroorzaakt geen conflict met de Natuurbeschermingswet ten aanzien van de overige aangewezen natuurwaarden van de Natura 2000-gebieden ‘Groote Wielen’ en de 'Alde Feanen'.

Overige vormen van gebiedsbescherming

Het nieuwe bestemmingsplan veroorzaakt geen conflict met de wet- en regelgeving ten aanzien van overige vormen van gebiedsbescherming (Natuurnetwerk Nederland, aangewezen ganzenfoerageergebied en weidevogelgebied).

Soortbescherming

Het nieuwe bestemmingsplan veroorzaakt geen conflict met de Flora- en faunawet, mits voorkomen wordt dat verstoring en aantasting van leefgebied optreden van de volgende soorten:

• Kleine modderkruiper
• Bittervoorn
• Broedvogels
• Jaarrond beschermde nestplaatsen van vogels
• Vleermuizen (verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebied)
• Steenmarter

In de ecologische beoordeling (hoofdstukken 3 en 4) is beschreven hoe gehandeld dient te worden wanneer bovengenoemde (potentieel aanwezige) soorten door een initiatief kunnen worden verstoord en/of aantasting optreedt van het leefgebied.

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden. Deze wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. De kern van de WAMZ is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De WAMZ verplicht gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden. Naast het inventariseren van de te verwachten archeologische waarde, zal het bestemmingsplan uiteindelijk, indien nodig (en mogelijk), een bescherming moeten bieden voor waardevolle gebieden. Dit kan bijvoorbeeld door middel van het stellen van specifieke voorwaarden middels een omgevingsvergunning voor aanleg- en bouwactiviteiten.

De gemeente heeft met de Nota Archeologische Monumentenzorg Leeuwarden (AMzL) 2014 de archeologische koers voor de komende jaren vastgesteld. Met een eigen archeologisch beleidsplan kiest de gemeente ervoor haar keuzes voor alle betrokkenen helder te maken. Duidelijk gemaakt wordt hoe en waarom er zorg gedragen wordt voor het kwetsbare bodemarchief en welke consequenties dat heeft. Dit beleid is afgestemd met de provincie, maar geeft wel een eigen invulling aan de manier waarop Leeuwarden omgaat met archeologie. In het archeologiebeleid zijn de volgende elementen van belang:

• archeologie wordt meegenomen in nieuwe bestemmingsplannen;
• ten behoeve van het verlenen van een Omgevingsvergunning wordt getoetst op archeologische waarde.

De gemeentelijke beleidskeuzes zijn weergegeven op de Archeologische Waardekaart (betreft het gemeentelijk grondgebied van vóór 2014) en de FAMKE (betreft het grondgebied van de voormalige gemeente Boarnsterhim wat per 2014 bij Leeuwarden hoort), waardoor voor iedereen duidelijk wordt waar en op welke manier rekening moet worden gehouden met archeologie.

In onderstaande figuur is een uitsnede van de voor dit plangebied relevante Archeologische Waardekaart weergegeven, waarop aangegeven is welke waarden in het bestemmingsplangebied aanwezig zijn.

Figuur 4. Uitsnede en legenda van de Archeologische Waardekaart gemeente Leeuwarden

Het plangebied ligt landschappelijk gezien grotendeels in voormalig Middelzeegebied. Het oostelijk uiteinde ligt op de kwelderwal direct ten oosten daarvan. Het plangebied heeft een lage archeologische verwachtingswaarde. Dit heeft twee redenen. Ten eerste het voormalige en tot in de 13e eeuw onbewoonbare Middelzeegebied en ten tweede de recente bebouwing die het plangebied grotendeels bedekt, waardoor eventuele archeologische resten verstoord of verdwenen zullen zijn. Vanwege die lage archeologische verwachting geldt er geen onderzoeksplicht voor bodemingrepen. Bij (niet mer-plichtige)ontwikkelingen is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

In de wijk Nijlân komen meerdere gebouwen voor die als karakteristiek zijn aangemerkt. De aanwezige karakteristieke bebouwing is op de verbeelding voorzien van de aanduiding ‘karakteristiek’. Karakteristieke panden zijn karakteristiek voor het gebied waarin ze staan. Ze vormen een afspiegeling van een voor het bewuste gebied bepalende ruimtelijke ontwikkeling en ze weerspiegelen een ontwikkelingsfase in de historische bouwkunst; ze zijn representatief voor een tijdsbeeld. Ze kenmerken zich door bijzondere culturele, historische of bouwkundige elementen (karakteristieken). In de omgeving hebben de panden daarom een bijzondere betekenis. De karakteristieke panden, zoals opgenomen op de verbeelding, komen voort uit een inventarisatie uit 2006 (met een actualisatie in 2016, zie Bijlage 6). De uitkomsten van deze inventarisatie worden nu vastgelegd in dit nieuwe bestemmingsplan.

In april 2011 is de m.e.r.-regelgeving gewijzigd. Dit om de m.e.r.-regelgeving beter aan te laten sluiten op de Europese regelgeving en daarnaast in een poging een en ander te vereenvoudigen. De wijziging heeft twee belangrijke consequenties:

• een aantal activiteiten is van de zogenaamde C- naar de D-lijst verhuisd of zelfs uit het besluit m.e.r. geschrapt. Dit gaat leiden tot minder m.e.r.-procedures;
• de drempelwaarde op de D-lijst is indicatief geworden. Dit leidt er toe dat voor alle activiteiten die in het besluit m.e.r. worden genoemd moet worden nagegaan of er verplichtingen ten aanzien van m.e.r. gelden, ook als de activiteit kleiner is dan de drempelwaarde aangegeven in de D-lijst.

Voor activiteiten op de D-lijst onder de drempelwaarde geldt dat een zogenaamde "vormvrije m.e.r.-beoordeling" moet worden doorlopen. Op grond van artikel 5 van het Besluit Milieueffectrapportage moet worden onderzocht of de activiteit (naar verwachting) leidt tot belangrijke negatieve milieueffecten, die tot het doorlopen van een (formele) m.e.r.-beoordeling dan wel m.e.r.-procedure noodzaken. De "vormvrije m.e.r.-beoordeling" is procedureel vormvrij. Inhoudelijk moet worden getoetst aan de zogenaamde bijlage III van de Europese richtlijn milieubeoordeling.

Voorliggend bestemmingsplan is een conserverend bestemmingsplan en kent in die zin geen uitbreidingsmogelijkheden. Ook het bestaande gebruik is vastgelegd, er worden geen functiewijzigingen mogelijk gemaakt met dit nieuwe bestemmingsplan. Eén en ander leidt dan ook niet tot een m.e.r. op grond van de onderdelen C en D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

In dit hoofdstuk wordt in eerste instantie de bestaande situatie in het plangebied beschreven. Aan de hand hiervan én aan de hand van het beleid en de omgevingsaspecten, zoals die in de voorgaande hoofdstukken aan de orde kwamen, wordt het uitgangspunt voor de toekomst (en daarmee de kaders voor het bestemmingsplan) bepaald.

Doelstelling van dit bestemmingsplan is het treffen van een conserverende regeling voor het plangebied, waarbij het handhaven en versterken van de bestaande ruimtelijke en functionele structuur voorop staat. Op deze wijze worden de kwaliteiten van het gebied voor de toekomst beschermd en ontwikkelingen die de hoofdstructuur van het plangebied wijzigen, beperkt of zelfs tegengegaan.

Meer specifiek wordt er een onderscheid gemaakt naar de ruimtelijke structuur en de functionele structuur (wonen, verkeer, voorzieningen en bedrijvigheid).

Historie
De wijk Nijlân ligt aan de zuidwestkant van de stad Leeuwarden. Tot 1300 maakte dit gebied onderdeel uit van de Middelsee. Na het dichtslibben van de Middelsee en de inpoldering daarvan, ontstond hier het Huysumer Nieuland. Op een deel van deze gronden is vanaf eind jaren ’40, maar vooral in de eerste helft jaren ’60 van de vorige eeuw, de wijk Nijlân gerealiseerd _[1] .

_{[1] Hoek, van der J.; Lord,W.; Mink, H.; Rutkens, M.; 2010, 50 jaar Nijlân.}

Van de historische structuren en verkaveling is weinig meer over; de wijk is helemaal nieuw ontworpen, zij het wel in verschillende fases. De Overijsselselaan ligt op de locatie van de voormalige Middelseedijk. Deze dijk was tegelijk ook onderdeel van een belangrijke landroute naar het zuiden. Het profiel van de dijk/weg is in de loop der jaren helemaal veranderd, alleen de locatie van de dijk/weg is nog historisch. Daarom krijgt deze weg op de verbeelding de dubbelbestemming ‘Waarde - Cultuurhistorie 2’. De Nyelandweg, een hooiweg die al in 1542 aanwezig was, liep in een diagonaal naar het dorp Huizum._[2] Bij de aanleg van de Julianalaan en het graven van het Van Harinxmakanaal in 1952 werd de Nyelandweg doorbroken. Rond 1959 was elk spoor van deze hooiweg uitgewist._[3]

_{[2] Hoek, van der J.; Lord,W.; Mink, H.; Rutkens, M.; 2010, 50 jaar Nijlân.}

_{[3] Hoek, van der J.; Lord,W.; Mink, H.; Rutkens, M.; 2010, 50 jaar Nijlân.}

Daarnaast doorsneed een zeepolderdijk het gebied van Nijlân. Deze liep van Nij Barrahûs tot aan het centrum van Leeuwarden. Ook van deze zeepolderdijk zijn geen restanten meer over, noch zichtbaar in het plangebied.

Op de plek van Nijlânstate was aanvankelijk een boerderij. Ook hiervan zijn geen restanten meer overgebleven, noch zichtbaar.

Ontwikkeling Nijlân

Houten woningen

De eerste bebouwing in het plangebied dateert van 1949, toen 25 houten noodwoningen aan de Julianalaan, het Van Miereveltplantsoen en een deel aan de Prins Bernhardstraat werden gebouwd. In deze straat waren net voor de oorlog al 12 andere woningen gebouwd.

West-Indische buurt

In 1952 werd aan de zuidkant van de Julianalaan vervolgens de West-Indische buurt door de gemeente ontwikkeld. Het plan bestond uit rechte evenwijdige straten die haaks op de Julianalaan werden aangelegd en deels aansloten op de bebouwing aan de overzijde daarvan. De bebouwing werd in traditionalistische stijl gerealiseerd._[4]

_{[4] Beschrijving van de wijk Nijlân Leeuwarden, Gemeentelijke Sociale dienst, Leeuwarden, 1968}.

Uitbreidingsplan Nijlân
In 1956 gaf het gemeentebestuur opdracht aan de architect/stedenbouwkundige D. Zuiderhoek om een nieuwe wijk in het Zuidwesten van Leeuwarden te maken.

Het uitbreidingsplan Nijlân beslaat het gebied tussen de ringweg en het Van Harinxmakanaal. Het plan van Zuiderhoek voor dit gebied werd tijdens de vorming en de uitvoering aangeduid met de titel “Plan Zuid-West II”.

Nijlân was bedoeld als een wijk met de primaire functie van wonen. Daarnaast moest de wijk ruimte bieden aan scholen, wijkcentra, en winkelcentra. Deze werden alle in navolging van de door het CIAM_[5] gepredikte functiescheiding gegroepeerd, gescheiden van de woningen op verschillende centraal gelegen plekken in de wijk. Zo zijn er in de wijk twee winkelcentra, en drie gebieden met scholen en wijkgebouwen.

_{[5] Het Congrès International d'Architecture Moderne (CIAM) was de naam van een serie internationale conferenties over moderne architectuur en stedenbouw, op diverse locaties gehouden tussen 1928 en 1959. Het congres fungeerde voornamelijk als overlegorgaan voor modernistische architecten en als instrument ter promotie van de 'nieuwe architectuur'.}

De wijk werd vooral tussen 1960 en 1965 gerealiseerd. Om tegemoet te komen aan de woningnood na de oorlog werd voor een snelle realisatie gekozen door massaproductie. Dit is duidelijk terug te zien in de stedenbouwkundige opzet van de wijk. De verschillende woningcomplexen zijn gebouwd in een zich herhalende structuur. Er is geen sprake van een woonéénheid, waarbij verschillende gebouwen en woningtypen in één buurt zijn samengevoegd met als doel een gedifferentieerde bevolkingsopbouw te creëren. De gebouwen zijn in Nijlân per type samengevoegd, in een zich herhalende eenheid.

Hoewel de wijk een voorbeeld is van geïndustrialiseerde bouw, is er toch niet echt sprake van een stempelstructuur zoals deze in veel naoorlogse woonwijken is te zien.

Infrastructuur

Bij de infrastructuur is nagedacht over de positionering. In het westelijke gedeelte bevinden zich vier hoofdwegen: Bordineweg, Kwelderstraat, Uiterdijksterweg en Antillenweg. Zuiderhoek heeft van de breedte in dit gebied gebruik gemaakt door de vier hoofdwegen van noord naar zuid te laten lopen. In het oostelijke gedeelte zijn drie hoofdwegen aangelegd: Curaçaostraat, Prinsessenweg en de Nijlânsdyk. Hier heeft Zuiderhoek de wegen juist van oost naar west laten lopen, om zo de lengte te benadrukken. De wegen kruisen elkaar echter nergens haaks. Hierdoor ontstaat een gevarieerdheid in het stratenpatroon dat de duidelijkheid niet aantast._[6]

_{[6] Karstkarel, 2005; Uit de Ban van de Ring}

Bebouwing

Ook in de bebouwing is deze verlevendiging en gevarieerdheid terug te vinden. In het plan van Zuiderhoek waren de bouwelementen, zoals de rijen eengezinswoningen, portieketageblokken, scholen, etc. zelden parallel aan de straten en wegen geprojecteerd, maar meestal scheef of haaks erop. Dit tast de overzichtelijkheid echter niet aan. Er ontstaat ruimtelijk gezien juist een prettige wijk._[7]

_{[7] Karstkarel, 2005; Uit de Ban van de ring}

Een ander belangrijk kenmerk van de wijk is de centrale groen- en vijverpartij In het midden van de wijk. Hieromheen is door Witteveen ontworpen hoogbouw gerealiseerd in de vorm van portiekflats met een hoogte van vier bouwlagen; aan de zuidzijde grenzend aan een gebied met rijenwoningen tussen Prinsessenweg en Nijlânsdyk en aan de noordzijde de oudere West-Indische buurt (waar inmiddels ook de nodige nieuwbouw is gerealiseerd). De ontsluiting van deze flats vindt plaats vanaf de wegen, waarop de flats aan de noordkant in een winkelhaakopstelling staan en aan de zuidkant scheef op de weg; de vijverpartij is als het ware de achtertuin van de appartementen.

Aan de zuidrand van de Nijlânsdyk werd hetzelfde type hoogbouw gerealiseerd, en in winkelhaak opstelling scheef op de weg geplaatst. Hierdoor werd een afsluiting van de wijk gerealiseerd waarbij vanuit het zuiden bekeken van verre een stedelijk silhouet was ontstaan. Het was voor het eerst in Leeuwarden dat de stadsrand werd afgesloten met een min of meer open blokstructuur.

Tussen de hoogbouw aan de zuidkant van de Nijlânsdyk en de Prinsessenweg, werden door Zuiderhoek ontworpen grondgebondenwoningen gerealiseerd. Deze zijn ook in een vast patroon steeds scheef op de weg gepositioneerd.

Daarnaast ontwierp Zuiderhoek in 1958 grondgebonden woningen, zij het van een ander type, tussen de Antillenweg en Uiterdijksterweg.

Aan de westkant van Nijlân werd een strook, tussen Uiterdijksterweg en Bordineweg, over vrijwel de gehele breedte van de wijk ingericht met portieketageflatjes. De 38 flats vallen vooral op door hun stedenbouwkundige opzet. Ze zijn per twee of vier geschakeerd in een zigzagpatroon, waarbij de flats steeds iets meer dan de halve breedte terugspringen. In samenwerking met de groene omgeving, de flatjes zijn op grote kavels geplaatst omgeven door gazons en bomen, bieden ze een prettige en ruimtelijke aanblik. Ze hebben drie bouwlagen en een souterrain, waarbij elke bouwlaag twee woningen telt. De strook tussen Uiterdijksterweg en Bordineweg wordt aan de bovenzijde beëindigd met een flatcomplex aan de Bordineweg. Het complex bestaat uit drie flats van drie bouwlagen met souterrain, die samen zorgen voor een goede afsluiting van de wijk.

Langs de oostkant van de Uiterdijksterweg en aan een klein stukje van de Curaçaostraat werden in 1961 een drietal rijen drive-inwoningen gerealiseerd. Deze woningen tellen drie bouwlagen en hebben een inpandige garage. Ze zijn bijzonder omdat het een nieuw type woning was dat in de tijd werd ontwikkeld.

Aan oostzijde van de Bordineweg vormt een rij ééngezinswoningen, die zijn ontworpen door A. Bonnema, een soort afsluiting aan de westkant van de wijk. Tussen de Bordineweg en Middelseelaan, in de meest westelijke hoek van de wijk, zijn tussen 1960 en 1970 nog bungalows gekomen, die gebouwd zijn door particuliere opdrachtgevers. Een bijzonder fraaie bungalow is die van architect A. Bonnema, op de hoek van de Bordineweg en de Zeesterstraat, gebouwd in 1963. Deze bungalow springt meteen in het oog door een fascinerende compositie van horizontale en verticale lijnen en vlakken.

Door de ruime opzet en groen-annex vijverpartij achter de bungalows heeft dit gebied en plantsoenachtige uitstraling en vormt hiermee een goede overgang van de wijk Nijlân naar de sportvelden.

Voorzieningen

Aan de (zuid)oostkant van Nijlân werden de meeste voorzieningen gerealiseerd. De allereerste bebouwing in Nijlân van Zuiderhoek was de serviceflat voor zelfstandig wonende ouderen, Nijlânstate in 1960. Aan de Prinsessenweg verrees een aantal scholen. Ook het winkelcentrum “Willem Alexanderplein” verrees hier tegenover Nijlânstate, zij het dat dit centrum pas in 1968 gereed kwam.

Later ontwikkelde zich een gebied met scholen en kantoren aan de noordwestzijde langs de Julianalaan. In 1969 werd in dit deel van het plangebied aan de Uiterdijksterweg het winkelcentrum “Stephenson” geopend.

Ook in en rond de Surinamestraat/Antillenweg werden voorzieningen in de vorm van (lagere) scholen geprojecteerd. Een deel hiervan is inmiddels herbestemd en verbouwd.

Latere toevoegingen

In 1966 werd aan de noodwestzijde van de wijk de tien bouwlagen hoge Antillenflat toegevoegd. Met de bouw van een tenminste acht bouwlagen hoge flat was in het originele plan op deze plaats rekening gehouden. De Antillenflat past volledig in de structuur van het oorspronkelijke ontwerp en zorgt voor een mooie accentuering van de entree tot de wijk en de kruising Julianalaan /Middelzeelaan /Van Loonstraat.

Een andere significante toevoeging was de realisatie van drie grote flats van tien bouwlagen in de zuidoosthoek bij de Van Harinxmabrug in 1970. Deze behoren niet tot het oorspronkelijke plan, maar doen er ook geen afbreuk aan. Zuiderhoek had hier wel hoogbouw gepland, maar dan in een andere opstelling; namelijk een winkelhaakopstelling van een grote flat met vijf bouwlagen en haaks daarop een kleinere flat van vier bouwlagen.

Daarnaast werd in deze hoek in 1970 ook de Soestdijkflat gebouwd, naar ontwerp van architect A. Bonnema. Een voor die tijd modern flatgebouw.

Ten slotte werden er in 1970 ook nog 3 bungalows op de hoek Surinamestraat / Antillenweg gerealiseerd. Anders dan de hiervoor genoemde bouwprojecten, zijn deze bungalows minder passend bij het ontwerp van Zuiderhoek. Ze sluiten niet aan bij de rest van de omgeving, zowel qua woningtype als situering ten opzichte van de wegen. Bovendien zijn ze ondanks dat er op deze hoek veel ruimte is, toch compact op elkaar gezet.

Van latere datum zijn de wijzigingen aan en sloop van een deel van de kantoren en scholen in de noordwesthoek van Nijlân. De aanblik van de Julianalaan is vanaf het begin van de 20e eeuw, aanzienlijk veranderd.

Ook is er in de afgelopen jaren de nodige oude bebouwing afgebroken. Hiervoor zijn 81 grondgebonden woningen teruggebouwd. Eén en ander maakt onderdeel uit van de stedelijke vernieuwing van de West-Indische buurt.

Cultuurhistorische waardering Nijlân

De wijk Nijlân en dan met name het plan van Zuiderhoek, is in het geheel nieuw ontworpen zonder rekening te houden met bestaande historische structuren. In het plangebied zijn dan ook geen cultuurhistorische landschappelijke waarden aanwezig (met uitzondering van de eerder genoemde voormalige Middelseedijk welke is voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie 2’).

Wat heel bijzonder is aan Nijlân, is de opmerkelijke gaafheid van de stedenbouwkundige structuur, zeker ten opzichte van de andere Leeuwarder wijken uit de wederopbouwperiode. Het is dan ook een fraai voorbeeld van een wijk uit de wederopbouwtijd van begin jaren ’60 van de vorige eeuw. De structuren zijn erg bepalend en geven de wijk naast licht, lucht en ruimte, ook een overzichtelijkheid en toch ook speelsheid. De inrichting van de openbare ruimte is aangenaam; ruim en groen, maar toch met oog voor de menselijke maat.

Daarnaast is een behoorlijk aantal woonblokken karakteristiek en architectonisch van een hoogwaardige kwaliteit. Qua uiterlijke vorm en detaillering ontstijgen veel woningen de middelmaat, zonder dat de éénheid van de wijk is aangetast.

Groenstructuur

Door de gestapelde bouw bleef volgens de opvattingen van het Nieuwe Bouwen meer ruimte beschikbaar voor een parkachtige en recreatieve aanleg. Door deze samenhang tussen bebouwing en groene ruimte, is ervoor gekozen om alle groenvoorzieningen tussen de flats te beschouwen als structureel groen. De bomen hebben een belangrijke functie: zij kunnen met hun kronenmassa concurreren met de hoge gebouwen en geven cachet aan de wijk. De hoofdgroenstructuur in de wijk wordt gevormd door:

1. 1. de randen;
2. 2. de ‘groene long’;
3. 3. de grasvelden met boomgroepen;
4. 4. de groenzone langs de Middelzeelaan;
5. 5. het Van Miereveltplantsoen;
6. 6. sportpark Nijlân.

Ad 1. De randen

De westrand:

Langs het spoor ligt een dichte strook bosplantsoen, een windsingel voor de sportvelden maar ook van waarde voor de biodiversiteit.

De zuidrand:

Het Van Harinxmakanaal heeft steile en harde oevers. In tegenstelling tot de kanaaloever van Aldlân, staan er in Nijlân nauwelijks bomen. Op vooral de kopgevels van de flats staan wel bomen.

De oostrand:

Langs de drukke Overijsselselaan is als buffer bosplantsoen aangelegd. Ruimtelijk gezien wordt deze beplanting opgenomen door het parkje bij de flats.

De noordrand:

Tussen de parallelweg en de stadsring is een stevige boomstructuur neergezet in combinatie met hagen en gras.

Ad 2. De ‘groene long’

Hier liggen de vijverpartijen en wandelpaden. De vijverranden zijn natuurlijk ingericht en zijn voor de biodiversiteit van waarde.

Ad 3. De grasvelden met boomgroepen

Tussen de flatgebouwen ligt gras met bomen, de groenkarakteristiek van de wijk. Dit biedt de wijk verrassende doorzichten en ‘lucht’ tussen de bouwmassa’s.

Ad 4. De groenzone langs de Middelzeelaan

De groenzone en vijverpartij hebben een eigen inrichting met een noord-zuid gerichte zichtas.

Ad 5. Het Van Miereveltplantsoen

In de wijk ligt het Van Miereveltplantsoen als bijzonder object. Dit groenelement symboliseert de sterke verbondenheid tussen de stedenbouwkundige plannen van Huizum West en Nijlân. Daar waar de wegenstructuur de onderlinge connectie heeft verloren, levert dit plantsoen- ondanks de doorsnijding met de rondweg een belangrijke bijdrage aan de samenhang, door beplantingskeuze en beleving.

Door zijn assortiment, aankleding en belangrijkheid voor de stedenbouwkundige opzet van de wijk, wordt het plantsoen beschouwt als een groenaccent.

Ad 6. Sportpark Nijlân

Tussen het spoor en de Middelseelaan ligt het sportcomplex Nijlân. De sportvelden worden in het centrum doorsneden door parkachtige ruimten met bosschages en vijvers. Langs de randen van het complex en tussen de sportvelden onderling, liggen windsingels bestaande uit bosplantsoen met daarboven de kruinen van bomen. Het complex is een locatie met potenties voor waardevolle en monumentale bomen.

Bomenstructuur

In de wijk is nog veel van het oorspronkelijke bomenbestand aanwezig. De meeste exemplaren zijn geplant bij de aanleg van de wijk (tussen 1960-1973). Het meest recente deel stamt uit 1990. De boomstructuur in Nijlân vormt een bijzonder onderdeel van de stedenbouwkundige opzet van de wijk. Grote grasvelden met solitaire bomen of bomen in clusters vormen het tegenwicht in de massa’s van de flatgebouwen. Voor de kopse, blinde gevels van de flatgebouwen staan meestal bomen om de harde gevelwand te verzachten. Belangrijk is het groene samenspel van grasvelden in combinatie met de bomen.

Groencompensatie bij planontwikkeling

De groene openbare ruimte is een volwaardige functie, die een gelijkwaardig belang heeft naast andere stedelijke belangen. Bij functieverandering en planontwikkelingen wordt inzichtelijk gemaakt welke rol het groen speelt en op welke wijze het groen in de plannen een plaats heeft gekregen.

Deze handelswijze bestaat uit de volgende -maximaal- 5 stappen:

1. 1. Wanneer bij planvorming openbaar groen - dat in beheer is bij de gemeente - moet worden ‘ingeleverd’, wordt dit uitgedrukt in een bedrag. Dit bedrag bestaat uit de aanlegkosten, vermeerderd met de beheerskosten over een periode van 15 jaar.
2. 2. Bij voorkeur wordt binnen het plangebied eenzelfde oppervlakte en kwaliteit aan groen gecompenseerd.
3. 3. Wanneer dit niet mogelijk is, wordt de vastgestelde waarde besteed aan nieuwe groeninrichting binnen het plangebied zelf met minder oppervlak en meer kwaliteit.
4. 4. Wanneer dit niet mogelijk is, wordt het geld bestemd voor een investering in het groen in de naaste omgeving.
5. 5. Tot slot kan de gemeente gemotiveerd het bedrag inzetten voor groen elders in de stad, wanneer daarmee meer effect is te behalen dan met lokale compensatie.

Wonen

De provincie zet in op concentratie van de woningbouw in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra, waaronder Leeuwarden. Hiermee beoogt de provincie onder meer een gevarieerde bevolkings- en huishoudensamenstelling voor de leefbaarheid in de stedelijke centra, waarbij ook hogere inkomensgroepen aan de stad worden gebonden.

Inwoners

Er is sprake van een zeer langzame afname van de bevolking van de wijk Nijlân. Tussen 2000 en 2015 is de bevolking gedaald van 3.781 naar 3.648.

Figuur 5. Bevolkingsontwikkeling Nijlân (bron: gemeente Leeuwarden)

De afname heeft in belangrijke mate te maken met de bevolkingsopbouw van de wijk.

Figuur 6. Bevolkingsopbouw van Nijlân (bron: gemeente Leeuwarden)

Zoals uit figuur 6 is te halen kent de wijk een verhoudingsgewijs zeer hoog aantal jongvolwassenen (18 tot 34 jaar). Het aantal kinderen is relatief laag en het aantal ouderen is juist verhoudingsgewijs hoog. Dit is ook terug te zien in de verdeling van het type huishoudens in de wijk.

Figuur 7. Verdeling huishoudens in Nijlân

Uit figuur 7 blijkt dat kleine huishoudens (1 en 2 persoons) samen bijna 90% van het aantal huishoudens uitmaken en daarmee de wijk behoorlijk domineren.

Woningvoorraad

In Nijlân staan per 1 januari 2015 2.369 woningen. Het aantal is over de jaren redelijk stabiel gebleven. Uitbreiding van de woningvoorraad vindt vooral plaats door functieverandering, voor andere nieuwbouw is weinig ruimte.

Van de voorraad bestaat bijna 40% uit huurwoningen van de corporatie. Daarnaast zijn er meerdere institutionele en particuliere beleggers met huurwoningen in de wijk.

Nijlân is een nieuwbouwwijk van na de Tweede Wereldoorlog. Het merendeel van de woningen dateert uit de periode 1945 tot 1975 (vooral de jaren vijftig en zestig). De wijk is in de jaren tachtig en negentig in het westen afgerond met een aanvullend woonprogramma.

Figuur 8. Verdeling woningtypen Nijlân (bron: gemeente Leeuwarden)

De woningvoorraad in Nijlân wordt gedomineerd door flatwoningen. Het aantal grondgebonden woningen is beperkt en is geconcentreerd in het westelijk deel van de wijk en rond een paar andere straten te vinden.

Figuur 9. Verdeling woningvoorraad naar economische waarde voor Nijlân en de gemeente Leeuwarden (bron: gemeente Leeuwarden 2014)

Uit de verdeling van de economische (WOZ) waarde van de woningvoorraad, blijkt dat de woningen in Nijlân gemiddeld genomen behoorlijk goedkoper zijn dan in de rest van de gemeente Leeuwarden.

De zuidzijde van het plangebied wordt begrensd door het Van Harinxmakanaal. Aan de oostzijde loopt de grens via de Overijsselselaan. De Overijsselselaan is een belangrijke invalsweg vanuit zuidelijke richting met een maximum snelheid van 50 km/uur op de hoofdrijbanen. De noordzijde van het plangebied wordt begrensd door de Julianalaan en een deel van het Stephensonviaduct. De Julianalaan en het Stephensonviaduct maken onderdeel uit van de stadsring. Langs de hoofdrijbaan van de Julianalaan liggen paralelwegen waarop (deels) fietsverkeer in twee richtingen is toegestaan. De parallelwegen zijn onderdeel van het hoofdfietsroutenetwerk. De stadsring verbindt alle wijken en bedrijventerreinen. Daarom heeft doorstroming van het autoverkeer er prioriteit.

Door het plangebied lopen daarnaast zogenaamde gebiedsontsluitingswegen (deel van de Middelzeelaan, Uiterdijksterweg en de Nijlânsdyk) met een maximum snelheid van 50 km/uur. Deze wegen verzamelen en verdelen het verkeer tussen de stadsring en de 30 km/uur wegen binnen het gebied. De overige wegen in het plangebied zijn aangemerkt als verblijfsgebied (30 km/uur gebied). Reden hiervoor is dat in woonwijken de kwaliteit van het woon- en leefmilieu centraal staat. Dit betekent dat er veel aandacht is voor verkeersveiligheid en de beperking van verkeershinder, onder meer via de realisatie van verblijfsgebieden in de vorm van 30-km zones.

Detailhandel en horeca komen in Nijlân beperkt voor. De in het plangebied aanwezige winkels en horecavoorzieningen zijn voornamelijk in de twee wijkwinkelcentra gevestigd. Vooral het winkelcentrum aan het Willem Alexanderplein vervult de functie van wijkwinkelcentrum. Hier zijn winkels voor de dagelijkse benodigdheden aanwezig, evenals een snackbar en een café. Boven het winkelcentrum wordt gewoond.

Het winkelcentrum aan de Uiterdijksterweg heeft een wat kleinschaliger karakter. Verder zijn, op de begane grond van het woongebouw op de hoek van de Julianalaan en de Verlengde Schrans/Overijsselselaan, nog enkele winkels aanwezig.

In het plangebied zijn, buiten de detailhandel- en horecavoorzieningen, nog diverse voorzieningen aanwezig. Het betreft voorzieningen als het verzorgingshuis Nijlân State, het wijkcentrum Nijlân, diverse onderwijsvoorzieningen en het sport- en recreatiegebied Nijlân. Vooral de onderwijsvoorzieningen voor het voorgezet onderwijs en het beroepsonderwijs zijn ruimtelijk gezien grootschalige en opvallende elementen in het plangebied. Ook bevindt zich een kinderdagverblijf in de wijk, alsmede een verzamelgebouw voor zorgorganisaties (gezondheidscentrum Nijlân aan de Nijlânsdyk).

Er zijn in het plangebied enkele bedrijven aanwezig. Zowel aan de Nijlânsdyk als aan de Middelzeelaan/Uiterdijksterweg is een autoreparatiebedrijf met, in beide gevallen, daarbij een tankstation gevestigd. Bij het bedrijf aan de Middelzeelaan/Uiterdijksterweg is tevens een autohandel aanwezig. Verder is geheel in de noordoostelijke punt van het plangebied een autoreparatiebedrijf gevestigd (in combinatie met een detailhandelsfunctie).

Op basis van het beleid (Hoofdstuk 2 Beleidskader) en de omgevingsaspecten (Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten) zijn de uitgangspunten geformuleerd in Hoofdstuk 4 (Uitgangspunten ruimtelijke en functionele structuur). In dit hoofdstuk wordt de inhoud van de bestemmingen (de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden) toegelicht en wordt aangegeven hoe de uitgangspunten hun juridische vertaling in het eigenlijke plan hebben gekregen. De bepalingen die betrekking hebben op de te onderscheiden bestemmingen, zijn vastgelegd in de regels en op de verbeelding. Het bestemmingsplan geeft aan voor welke doeleinden de gronden zijn bestemd.

Het bestemmingplan valt onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan is opgezet volgens de wettelijke regelgeving en qua systematiek volgens de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

1. 1. Inleidende regels.
2. 2. Bestemmingsregels.
3. 3. Algemene regels.
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

In dit hoofdstuk zijn algemene artikelen opgenomen die voor het gehele plan van belang zijn. In de Begrippen zijn omschrijvingen opgenomen van de in het plan voorkomende relevante begrippen. In de Wijze van meten is vastgelegd op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. Door deze vaste omschrijving van de begrippen en van de wijze van meten wordt eenduidigheid in de bedoelingen van het plan gegeven en wordt de rechtszekerheid vergroot.

Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bevat de bestemmingsregels. De meeste bestemmingen bestaan uit:

1. a. een bestemmingsomschrijving; en
2. b. bouwregels.

Daarnaast is bij verscheidene bestemmingen opgenomen:

3. c. een afwijkingsmogelijkheid; en/of
4. d. gebruiksregels.

Ad a. Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is vooral van belang om vast te stellen waartoe de gronden mogen worden gebruikt. In het kader van de handhaving is de bestemmingsomschrijving dan ook van groot belang.

Ad b. Bouwregels

De bouwregels geven de bouwmogelijkheden aan. Omdat steeds is opgenomen dat alleen mag worden gebouwd ten dienste van de bestemming zijn de bouwmogelijkheden niet los te zien van de bestemmingsomschrijving.

Ad c. Afwijkingsmogelijkheid

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bepaalde regels. In beginsel betreft het afwijkingen van geringe aard, waarbij de aan de grond toegekende bestemming niet mag worden gewijzigd.

Ad d. Gebruiksregels

In sommige bestemmingen wordt uitdrukkelijk aangegeven wat onder strijdig gebruik wordt verstaan. Desgewenst kunnen specifieke vormen van gebruik worden uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan.

Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat regels die in hun algemeenheid voor het hele bestemmingsplan gelden. Vaak zijn ze van toepassing op meerdere bestemmingen. Het betreffen onder andere de voor alle bestemmingen geldende gebruiksregels en de algemene afwijkingsregels. De afwijkingsmogelijkheden in de verschillende bestemmingen en de algemene afwijkingsregels zorgen voor enige flexibiliteit van het plan. De algemene afwijkingen zijn niet specifiek op één bestemming gericht, zij kunnen gebruikt worden ten aanzien van alle bestemmingen.

Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 geeft regels over hoe om te gaan met bouwwerken en het gebruik vallend onder het overgangsrecht en de benaming van het plan.

In deze paragraaf worden voor zover nodig de afzonderlijke bestemmingen zoals deze in de regels zijn opgenomen en op de verbeelding zijn weergegeven, van een toelichting voorzien. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd en de van toepassing zijnde maatvoeringen zijn op de verbeelding weergegeven.

Aanduidingen

Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bouwmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor.

Onder andere zijn de karakteristieke gebouwen aangeduid zodat de hoofdvorm behouden blijft. Er is een omgevingsvergunning nodig om de hoofdvorm te kunnen slopen als deze niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het bouwwerk kan worden hersteld, de hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is, of delen van een bouwwerk betreft die niet karakteristiek zijn.

Verder wordt per bestemming een toelichting gegeven op de daarbinnen voorkomende relevante aanduidingen.

De bestemming "Bedrijf" betreft de bedrijven in het plangebied. Het uitgangspunt is dat bedrijvigheid geen overlast naar de woonomgeving mag veroorzaken. Dit houdt in dat over het algemeen bedrijven van milieucategorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (Bijlage 1 van de regels) zijn toegestaan. De specifieke bedrijven die in een hogere categorie vallen dan 2, zijn specifiek aangeduid. Dit geldt ook voor aanwezige functies die niet onder de bedrijvenlijst vallen.

Daarnaast zijn ook dienstverlenende bedrijven en/of -instellingen binnen deze bestemming toegestaan.

In de specifieke gebruiksregels is geregeld dat er geen detailhandel is toegestaan, behalve daar waar de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf' en/of 'verkooppunt van motorbrandstoffen zonder lpg' op de verbeelding is weergegeven. Bedrijven die niet in de genoemde categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten vallen, maar naar aard en omvang van de bedrijvigheid wel gelijk te stellen zijn aan bedrijven uit deze categorieën, kunnen bij afwijking worden toegestaan. In de looptijd van het bestemmingsplan kunnen zich immers nieuwe bedrijfssoorten ontwikkelen of andere productieprocessen aandienen, die niet in de lijst zijn opgenomen, maar toch aanvaardbaar kunnen zijn. Ook bedrijven die volgens de lijst in een te hoge categorie vallen maar qua aard en invloed op de omgeving feitelijk een lagere milieubelasting hebben, kunnen op deze manier worden toegestaan. Geluidszoneringsplichtige en risicovolle bedrijven worden niet toegestaan.

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de specifieke aanduiding van een (bedrijfs)functie te kunnen verwijden, zodat als deze stopt er zich niet opnieuw een dergelijke functie kan vestigen.

De nutsvoorzieningen zijn specifiek bestemd als "Bedrijf - Nutsvoorziening". Het gaat onder andere om elektriciteitsvoorzieningen en gasvoorzieningen.

De twee winkelcentra (Willem Alexanderplein en Marowijnestraat) zijn onder de bestemming 'Gemengd' gebracht. Binnen de bestemming is detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en (onder voorwaarden) horeca toegestaan. Door middel van aanduidingen zijn de verschillen tussen de twee winkelcentra verduidelijkt. Zo mag er bij het winkelcentrum aan het Willem Alexanderplein niet op de begane grond worden gewoond. Verder is aan het Willem Alexanderplein op de verdieping sprake van een woning die in gebruik is als kamerverhuurpand.

Net als bij de andere woningen binnen het plangebied is bij het wonen zondermeer de vestiging van een aan-huis-verbonden beroep en bedrijfsactiviteit mogelijk. Deze functie is alleen in combinatie met de woonfunctie toegestaan en niet zelfstandig. Bed and breakfast is mogelijk via een afwijking met een omgevingsvergunning. Hier zijn voorwaarden aan verbonden om de functie beperkt te houden ten opzichte van de woonfunctie.

Per winkelcentrum is verder het maximaal aantal horecabedrijven geregeld. Aan het Willem Alexanderplein is daarnaast een verkooppunt van motorbrandstoffen aanwezig dat als zodanig is aangeduid.

Belangrijke, voor de wijk structuurbepalende groenvoorzieningen zijn bestemd als "Groen". Voor deze benadering is onder andere gekozen omdat het van belang wordt geacht, de groenstructuur te behouden.

Binnen deze bestemming zijn de in het plangebied aanwezige scholen en het gezondheidscentrum aan de Nijlânsdyk ondergebracht. Binnen deze bestemming wordt een uitwisselbaarheid voorgestaan met andere maatschappelijke doeleinden op educatief, (sociaal-)medisch, sociaal-cultureel, levensbeschouwelijk en overheidsgebied. Detailhandel en horeca is niet toegestaan, met uitzondering van ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van de maatschappelijke voorziening.

Het Sportpark Nylân is bestemd als "Sport". Binnen deze bestemming zijn diverse gebouwen toegestaan. In de bouwregels is de gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen opgenomen (waarbij ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gebouwen uitgesloten' geen gebouwen mogen worden gebouwd als buffer richting de aangrenzende woningen). De maximale bouwhoogte van de gebouwen is vastgelegd op de verbeelding.

Door de aanwezigheid van gebouwen direct grenzend aan de openbare ruimte, ontstaat een rommelig en te volgebouwd straat- en bebouwingsbeeld. Dit is voornamelijk een gevolg van de bouw van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en erf- en terreinafscheidingen aan de voor- of zijkant van een woning. Om dit te voorkomen is de bestemming 'Tuin' opgenomen. Binnen deze bestemming is de bouw van gebouwen niet toegestaan.

Om toch nog enige flexibiliteit te bieden, is het wel toegestaan om met toepassing van een afwijkingsprocedure, binnen de bestemming 'Tuin', een hoofdgebouw te voorzien van een erker met een maximale diepte van 1,50 meter, waarbij overigens ook een relatie met de diepte van de tuin wordt gelegd. Ook wordt hierbij een relatie met de breedte en hoogte van de gevel van de woning gelegd.

Wegen die een belangrijke verkeersontsluitende functie hebben vallen onder de bestemming "Verkeer". De inrichting van deze wegen is hier ook op afgestemd. Vanwege dit duidelijke verschil met de overige woonstraten in het plangebied, hebben deze wegen deze bestemming gekregen. Naast wegen, straten, voet- en rijwielpaden, is deze bestemming ook in beperkte mate bedoeld voor groen- en parkeervoorzieningen, waterlopen, waterpartijen, sloten, bermen en beplanting, kades en gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken. Voor het overige zijn binnen deze bestemming geen gebouwen toegestaan.

Verspeid over de wijk ligt een aantal parkeerterreinen dat als "Verkeer - Parkeerterrein" is bestemd. Deze terreinen maken geen deel uit van de openbare weg en zijn daarom afzonderlijk bestemd. Zij voorzien deels in de parkeerbehoefte van omwonenden en deels in de parkeerbehoefte van bijvoorbeeld de aanwezige voorzieningen in de wijk.

De overige wegen/woonstraten en de daarbij behorende parkeerterreinen in het plangebied hebben meer het karakter van een verblijfsgebied. Deze gebieden zijn daarom als “Verkeer - Verblijfsgebied” bestemd. Behalve woonstraten en parkeergelegenheid omvat deze bestemming ook pleinen, voet- en fietspaden, groen- en speelvoorzieningen, sloten, bermen, beplanting, waterlopen en waterpartijen met de daarbijbehorende kaden en oevers en aanleggelegenheid. Grenzend aan de openbare ruimte zijn in beperkte mate ook tuinen, erven en terreinen toegestaan.

De in het plangebied aanwezige waterlopen en -partijen, met daarbij behorende oevers en bouwwerken vallen onder de bestemming "Water". Binnen deze bestemming is het verboden om gebouwen te realiseren en bouwwerken die niet ten dienste staan van de waterhuishouding.

De vaarweg in het plangebied, te weten het Van Harinxmakanaal, is onder de bestemming ‘Water - Vaarweg’ gebracht. Ook de oevers en recreatief medegebruik vallen onder de bestemmingsomschrijving. De bruggen zijn op de verbeelding aangeduid.

Een groot deel van het plangebied heeft de bestemming "Wonen". De bouwvlakken geven aan waar de woningen, oftewel de hoofdgebouwen gesitueerd mogen worden. Dit is grotendeels conform de huidige situatie gebeurd. Naast hoofdgebouwen, is ook de bouw van aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan. In verband met het voorkomen van een rommelig straat- en bebouwingsbeeld moet bij het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen een afstand ten opzichte van de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw in acht worden genomen. Dit wordt bepaald door de ligging van de bestemming ”Tuin”. Deze bestemming bepaalt dat er in principe geen bijgebouwen aan de voorzijde van woningen en in een aantal gevallen ook niet aan de zijkant van een woning mogen worden gebouwd. Met de hiervoor beschreven regeling, blijft in feite het achtererf (en een deel van het zijerf) over voor de bouw van bijgebouwen en aan- en uitbouwen. (Complexen) garageboxen zijn als zodanig aangeduid.

Andere functies in woningen

Bij het wonen is zondermeer de vestiging van een aan-huis-verbonden beroep en bedrijfsactiviteit mogelijk. Deze functie is alleen in combinatie met de woonfunctie toegestaan en niet zelfstandig. Bed & breakfast is mogelijk via een afwijking met een omgevingsvergunning. Hier zijn voorwaarden aan verbonden om de functie beperkt te houden ten opzichte van de woonfunctie.

In het woongebied zijn in de bestaande situatie nog een aantal andere functies aanwezig in combinatie met het wonen. Het gaat hier om een muziekschool, detailhandel, dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen, c.q. bedrijven die zijn genoemd in Bijlage 1 onder categorie 1, en een bed and breakfast op een aantal locaties. Deze niet woon-functies zijn specifiek aangeduid (‘gemengd’ dan wel 'bed & breakfast').

Kamerverhuur

Een aantal woningen binnen het plangebied is in gebruik als kamerverhuurpand. Deze zijn op grond van het gemeentelijke beleid op dit punt, als zodanig aangeduid. Andere woningen kunnen met toepassing van een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid in aanmerking komen voor kamerverhuur/-verkoop, mits aan de daarvoor geldende voorwaarden vanuit het beleid wordt voldaan.

De woongebouwen in het plangebied zijn uitsluitend bedoeld voor de woonfunctie. In het plangebied is echter ook een wooncentrum aanwezig, Nijlân State, dat bedoeld is voor de huisvesting van senioren met de daarbij aanwezige (zorg)voorzieningen. Naast een woonfunctie, vervult dit centrum dus ook een sociaal-medische/sociaal-maatschappelijke functie. De bestemmingsregeling is op deze combinatie van functies afgestemd.

De maximale bouwhoogte van de gebouwen is op de verbeelding aangegeven. Ter plaatse van de aanduiding 'garage' zijn (complexen) garageboxen toegestaan.

In de wijk komen veel woongebouwen in de vorm van appartementencomplexen en flatgebouwen voor. De bestemming 'Wonen - Woongebouw' is gelegd op alle gestapelde woningen in het plangebied. De maximale hoogtes van de woongebouwen zijn vastgelegd op de verbeelding.

Net als bij de andere woningen binnen het plangebied is bij het wonen zondermeer de vestiging van een aan-huis-verbonden beroep en bedrijfsactiviteit mogelijk. Deze functie is alleen in combinatie met de woonfunctie toegestaan en niet zelfstandig. Bed and breakfast is mogelijk via een afwijking met een omgevingsvergunning. Hier zijn voorwaarden aan verbonden om de functie beperkt te houden ten opzichte van de woonfunctie.

Specifieke niet-woonfuncties in de eerste bouwlaag zijn op de verbeelding aangeduid. Ter plaatse van de aanduiding 'garage' zijn (complexen) garageboxen toegestaan.

Kamerverhuur

Een aantal woningen in woongebouwen binnen het plangebied is in gebruik als kamerverhuurpand. De betreffende woongebouwen zijn op grond van het gemeentelijke beleid op dit punt, als zodanig aangeduid, waarbij de van toepassing zijnde adressen zijn genoemd in de specifieke gebruiksregels. Andere woningen kunnen met toepassing van een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid in aanmerking komen voor kamerverhuur/-verkoop, mits aan de daarvoor geldende voorwaarden vanuit het beleid wordt voldaan.

De hoofdwaterleidingen in het plangebied zijn onder deze bestemming gebracht. Binnen deze dubbelbestemming mogen geen bouwwerken worden gebouwd. Door middel van een binnenplanse afwijking kunnen bouwwerken wel worden toegestaan. Hiervoor moet echter wel advies worden ingewonnen bij de leidingbeheerder. Ter bescherming van de waterleiding is voor diverse werkzaamheden een omgevingsvergunning benodigd.

Landschapselementen waar de locatie nog oorspronkelijk is, maar die qua vorm (profiel, type verharding en dergelijke) niet meer gaaf zijn, krijgen met de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 2' een lichtere bestemming (dan in geval van de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 1'). In dergelijke gevallen is alleen een vergunning nodig voor bouwwerkzaamheden dan wel voor het dempen of vergroten van waterlopen, sloten en greppels.

In het plangebied is nog een aantal elementen van de oudste geschiedenis van dit gebied te vinden. De Overijsselselaan ligt op de locatie van de voormalige Middelseedijk. Deze dijk was tegelijk ook onderdeel van een belangrijke landroute naar het zuiden. Het profiel van de dijk/weg is in de loop der jaren helemaal veranderd, alleen de locatie van de dijk/weg is nog historisch. Daarom krijgt deze weg op de verbeelding de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 2'.

De monumentale bomen staan door middel van de dubbelbestemming 'Waarde - Monumentale bomen' vermeld op de verbeelding en in de planregels van het bestemmingsplan. In het plangebied betreft het slechts één boom, nl. in het Van Miereveltplantsoen.

Met deze bestemming wordt voorkomen dat er bouwwerken worden gesitueerd en/of werken/werkzaamheden plaatsvinden in de directe nabijheid van monumentale bomen, waardoor de levensvatbaarheid van deze bomen in gevaar kan komen. In principe zijn de bedoelde activiteiten niet toegestaan, tenzij daarvoor een omgevingsvergunning is verkregen. Het behoud van deze boom in het plangebied is op deze wijze geregeld.

Ten westen van het plangebied ligt het Industrieterrein Leeuwarden - West, waarvoor (conform de Wet geluidhinder) een geluidzone is vastgesteld. Een deel van het plangebied valt binnen deze geluidzone. Op de verbeelding is de zonecontour industrielawaai, behorende bij het bedrijventerrein Leeuwarden - West (zie paragraaf 3.2), middels een gebiedsaanduiding weergegeven. Binnen de zone is nieuwbouw van geluidsgevoelige bestemmingen alleen onder strikte voorwaarden toegestaan. Hiervoor dient een procedure te worden gevolgd om een ‘hogere waarde’ te verkrijgen.

In het kader van een bestemmingsplan is het van belang om de uitvoerbaarheid na te gaan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Er is mogelijkheid tot inspraak geboden op het voorontwerp bestemmingsplan. Het voorontwerp heeft van 9 juni 2016 tot en met 20 juli 2016 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is op 21 juni 2016 een inloopavond georganiseerd in het Wijkcentrum Nijlân.

Daarnaast is het plan in het kader van overleg als bedoel in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegestuurd aan een aantal (mogelijke) belanghebbende overheidsinstanties. In hoofdstuk 7 wordt hier nader op ingegaan.

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter visie gelegd. Een ieder kan hierbij zijn of haar zienswijzen kenbaar maken.

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten voor bijvoorbeeld bouw- en woonrijp maken en hebben zij sturingsmogelijkheden, zodat in het geval van grondexploitatie van derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor een exploitatieplan op te stellen, tenzij voornoemde kosten “anderszins verzekerd” zijn. Het bestemmingsplan voorziet niet in de realisatie van nieuwe bouwplannen zoals opgenomen in het Bro. Daarom kan van het opstellen van een exploitatieplan worden afgezien. De gemeenteraad zal bij de vaststelling van het bestemmingsplan besluiten dat er geen exploitatieplan zal worden vastgesteld.

Het voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op een bestaande situatie en omvat dan ook een regeling die hoofdzakelijk conserverend van karakter is. Het weergeven van de economische uitvoerbaarheid ten behoeve van de inzet van gemeentelijke middelen door middel van een cijfermatige opzet, is daarom voor dit plangebied niet relevant. Het onderhavige bestemmingsplan is in feite een herziening en actualisering van bestaande regelgeving. De toegestane functies en de bouwregels zijn op zowel de vigerende regelingen als op de bestaande situatie afgestemd.

Het voorontwerpbestemmingsplan Leeuwarden – Nijlân is van 9 juni 2016 tot en met 20 juli 2016 onderwerp van overleg geweest zoals bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het plan is hierbij voorgelegd aan de officiële overlegpartners zijnde de provincie Fryslân en Wetterskip Fryslân. Daarnaast is het plan ook voorgelegd aan brandweer Fryslân, brandweer Leeuwarden, de betrokken rijksdiensten en andere belangenorganisaties waaronder de nutsbedrijven met het verzoek hier op te reageren.

Van drie overlegpartners is een reactie ontvangen. De volledige reacties zijn opgenomen in bijlage 7 van de toelichting.

Provincie Fryslân

De provincie Fryslân heeft op 28 juni 2016 (verzonden 29 juni 2016) schriftelijk gereageerd. Ze geeft aan dat de provinciale belangen goed in het plan zijn verwerkt en dat het plan geen aanleiding geeft tot opmerkingen.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Gasunie

Per brief van 10 juni 2016 heeft Gasunie aangegeven het voorontwerp te hebben beoordeeld en dat dit aanleiding geeft tot het maken van een aantal opmerkingen.

1. a. De regionale aardgastransportleiding N-503-78 is niet opgenomen op de verbeelding. Betreffende leiding ligt parallel aan de N-503-70. Verzocht wordt de belemmeringenstrook aan de oostzijde van de N-503-78 te verbreden.
2. b. In het bestemmingsplan valt de dubbelbestemming “Leiding – Gas” samen met enkele andere bestemmingen zoals “Verkeer – Verblijfsgebied”, “Groen” en “Water – Vaarweg”. Op basis van jurisprudentie van de Raad van State dient een onderlinge rangorde te worden aangegeven. Dit is nu niet het geval. Gezien de veiligheidsaspecten die gelden om een veilige ligging van de aardgastransportleiding te waarborgen wordt verzocht een bepaling op te nemen, zodat de dubbelbestemming “Leiding – Gas” bij samenvallen met andere bestemmingen voorrang krijgt.
3. c. In het artikel “Leiding – Gas” zijn geen specifieke gebruiksregels opgenomen. Verzocht wordt de volgende passage op te nemen:

"Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

- het opslaan van goederen, met uitzondering van het opslaan van goederen ten behoeve van inspectie en onderhoud van de gastransportleiding.”

4. d. In artikel 18.4.3 staat vermeld dat een omgevingsvergunning wordt verleend als het belang van de leiding niet 'onevenredig' wordt geschaad. Deze term in de regels impliceert nog een bepaalde mate van beoordelingsvrijheid. Verzocht wordt om deze term te schrappen.

Reactie:

Ten tijde van de voorbereiding voor het ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan, is de overlegreactie van de Gasunie achterhaald. In het kader van de renovatie van het regionaal gastransport (GNIP: Gasunie Network Improvement Programme) gaat de Gasunie in diverse gemeenten op het tracé Zwolle - Heerenveen - Leeuwarden meerdere modificaties uitvoeren. Het gaat hierbij om onder meer het verleggen, vervangen en verwijderen van leidingen. De leiding die in het plangebied ligt maakt ook onderdeel uit van dit programma en is buiten het bestemmingsplangebied komen te liggen. De dubbelbestemming 'Leiding - Gas' is daarmee komen te vervallen.

Brandweer Fryslân

Brandweer Fryslân heeft in de brief van 16 juli 2016 als advies aangegeven dat kan worden afgezien van een verdere verantwoording van het groepsrisico. In de toelichting van het bestemmingsplan dient te worden aangegeven waarom dit gebeurt.

Reactie:

Het advies van de brandweer is verwerkt in de toelichting van het bestemmingsplan, in de paragraaf externe veiligheid (paragraaf 3.5.1).

Gelijktijdig met het overleg heeft er ook inspraak plaatsgevonden, derhalve van 9 juni 2016 tot en met 20 juli 2016. In het kader van de inspraak is er op 21 juni tevens een inloopavond gehouden in het Wijkcentrum Nijlân, Surinamestraat 31. Hier kon het voorontwerpbestemmingsplan worden ingezien en konden vragen worden gesteld. Gedurende voornoemde periode zijn geen inspraakreacties ontvangen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft overeenkomstig artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met ingang van 14 december 2017 gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Binnen de hiervoor bedoelde termijn is één zienswijze ontvangen, van Liander (bijlage 8). Deze zienswijze is van een reactie voorzien in de Reactie- en antwoordnota zienswijzen (bijlage 9). De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

Er is één ambtshalve wijziging voorgesteld (bijlage 10). Het bestemmingsplan is dan ook op 18 juli 2018 gewijzigd vastgesteld. De raadsbrief en het raadsbesluit zijn opgenomen in bijlage 11 bij deze toelichting.