In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Leeuwarden - De Zwemmer 3 en 5 met identificatienummer NL.IMRO.0080.06018BP01-VG01 van de gemeente Leeuwarden;

de geometrische bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een beroeps*)- of bedrijfsactiviteit waarvan de activiteiten niet onevenredig publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

*) betreft de (voormalige) vrije beroepen;

een gebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting c.q. uitbreiding van het hoofdgebouw vormt die in directe verbinding staat met dat hoofdgebouw en ten dienste staat van dat hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of graven en/of begeleiden) verricht door een daartoe bevoegde instantie conform de kwaliteitsnorm Nederlandse archeologie;

de waarde die van belang is voor de archeologie en voor de kennis van de beschavingsgeschiedenis;

een gebied waarin zich voorwerpen of bewoningssporen van vroegere samenlevingen bevinden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede bouwhoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

de oppervlakte van bouwwerken uitgedrukt in procenten van de nader aangegeven gronden;

het tegen betaling aanbieden van tijdelijke logies en ontbijt in een woning;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren,

inzamelen en verhandelen van goederen, niet zijnde detailhandel;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroeps c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten, en dergelijke;

1. a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet en/of Wabo aanwezige bouwwerken en werkzaamheden: bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp;
2. b. ten aanzien van het overige gebruik: bestaand ten tijde van het van kracht worden van het plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw zonder directe verbinding met het hoofdgebouw, dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

de sporen van (vooral) menselijke bewoning en bewerking die in de bodem zijn achtergebleven;

werken en werkzaamheden waarvan mag worden aangenomen dat zij het bodemarchief kunnen aantasten;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van de zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

grasland, akkerbouw- en tuinbouwgronden;

waarden van een gebied en/of de daarin voorkomende bebouwing, elementen en structuren, die uitdrukking geven aan de beschavingsgeschiedenis en/of het gebruik door de mens in de loop van die geschiedenis;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een onderneming waarbij het accent ligt op het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

de bouwlaag op de begane grond;

de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover gelegen achter de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw en verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de in een bouwvlak als zodanig aangegeven bouwgrens;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, zowel ruimtelijk als functioneel als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een horecabedrijf dat is gericht op het verstrekken van dranken en etenswaren aan bezoekers van centrumvoorzieningen, zoals ijssalons, croissanterieën, lunch- en tearooms en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen horecabedrijven;

een horecabedrijf dat voornamelijk is gericht op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants;

een horecabedrijf dat zowel is gericht op het verstrekken van etenswaren als dranken of een combinatie van beiden, zoals cafetaria's, snackbars, automatieken en shoarmazaken;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor horeca, inclusief keuken en dergelijke, exclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

het verhuren van maximaal 2 wooneenheden aan maximaal 1 persoon per wooneenheid, waarbij de eigenaar de hoofdbewoner van de woning is en minimaal 50% van de woonoppervlakte van de woning zelf bewoont onder exclusief gebruiksrecht;

een haven waar men pleziervaartuigen tegen betaling aan steigers of kaden kan aanleggen;

de verhuur of verkoop van een wooneenheid ten behoeve van bewoning aan personen voor welke bewoning inschrijving in de Basis Registratie Personen noodzakelijk is;

gebouw of een deel van een gebouw met drie of meer wooneenheden, niet vallende onder het begrip logiesgebouw en/of logiesverblijf als bedoeld in het Bouwbesluit en niet vallende onder de hospitaregeling, die als hoofdverblijf apart zijn of kunnen worden bewoond door niet in een gezinsverband levende personen;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een terrein dat naar de aard en inrichting bedoeld is voor de plaatsing van kampeermiddelen;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden of werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen, het bankwezen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen;

een dak met een zekere helling;

een installatie c.q. bouwwerk voor het opwekken van elektrisch of thermisch vermogen uit wind:

• met een horizontale as en waarvan de rotor een oppervlakte beschrijft van maximaal 40 m2 (een maximale wiek van ongeveer 3,5 m);
• met een horizontale as in andere vormen dan twee of drie wieken, waaronder de zogenaamde

niet-wiekturbines;

• met een verticale as;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald die in acht genomen moet worden;

de cultuurhistorische en visuele waarden van het landschap;

een ruimte voor het afmeren en doen laten liggen van een drijvend object of vaartuig;

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen;

de grens van een maatvoeringsvlak;

een aangegeven vlak, voorzien van een maatvoeringsaanduiding;

de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin die wordt bepaald door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkomen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, licht en/of trilling;

de abiotische en biotische waarden van een gebied;

het onderhoud dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en bouwwerken, die tot de betreffende bestemming of aanduiding behoren;

een niet zelfstandige detailhandelsfunctie, welke ondergeschikt is aan en ten dienste staat van de hoofdfunctie, welke binnen de bestemming is toegestaan;

een niet zelfstandige horecafunctie, welke ondergeschikt is aan en ten dienste staat van de hoofdfunctie, welke binnen de bestemming is toegestaan;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:

1. 1. de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   1. 1. de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor het bouwen van een bouwwerk in, op of over het water:
   1. 1. het NAP -0,52 m (het Fries Zomerpeil);

bewoning als hoofdverblijf binnen de vaste woonplaats;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden gekweekt, vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie bedrijfsmatig en qua omvang ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

bewoning die plaats vindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie;

een gebouw dat naar de aard en inrichting bedoeld is voor recreatieve bewoning;

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

een voor het publiek toegankelijke ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een gebouw ten behoeve van kortdurend recreatief nachtverblijf, niet zijnde een recreatiewoning;

de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor detailhandel;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een werk, al dan niet overdekt, dienend om in het openbaar belang water te ontvangen, te bergen, af te voeren en toe te voeren, de boven water gelegen taluds, bermen en onderhoudspaden daaronder mede verstaan;

een woning gefundeerd in de grond en al dan niet gedeeltelijk gebouwd in, op en/of boven water, niet zijnde een woonschip of woonschip recreatief;

een installatie c.q. bouwwerk voor het opwekken van elektronisch of thermisch vermogen uit wind, niet zijnde een kleine windturbine;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor

1. a. de huisvesting van één afzonderlijk huishouden of
2. b. de verhuur van ten hoogste 2 wooneenheden of
3. c. bewoning conform de hospitaregeling;

een tot bewoning bestemd gebouw of onderdeel van een gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt gezien, blijvend is bestemd voor permanente bewoning, voldoet aan alle criteria die van toepassing zijn op woningen, behalve aan het hebben van een keuken en/of een toilet en/of een douche, waarbij de aan de wooneenheid ontbrekende voorzieningen wel als gemeenschappelijke voorzieningen ter compensatie moeten zijn gelegen in hetzelfde gebouw.

een gebouw, dat één woning omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een zich in het water bevindend, hoofdzakelijk niet voor varen maar voor wonen bedoeld object;

de waarde van een gebied voor de woonfunctie die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkomen en beperken van hinder;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine;

over de grootste breedte van het woonschip; stootranden, loopranden, gangboorden, dakranden, goten etc. worden mee gemeten;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf de waterlijn tot aan het hoogste punt van de romp of opbouw; ondergeschikte boven de romp of de opbouw uitstekende delen en (redelijk) makkelijk verwijderbare onderdelen als antennes, masten en schoorstenen worden niet meegerekend; een gemetselde schoorsteen wordt wel mee gemeten;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

in een rechte lijn over de langste lengte van het woonschip; stootranden, loopranden, dakranden, goten etc worden mee gemeten;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

als product van de lengte en de breedte van het woonschip.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van de wiek van de windturbine.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met:
   1. 1. een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast;
   2. 2. inpandige beheers- en sanitaire voorzieningen voor recreatie met ondergeschikte horeca, ter plaatse van de aanduiding 'recreatie';
2. b. jachthavens annex botenstalling en -verhuurbedrijven en camperplaatsten, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - jachthaven en camperplekken';
3. c. groenblijvende beplanting, ter plaatse van de aanduiding 'groen';
4. d. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;

met de daarbij behorende:

5. e. tuinen, erven en terreinen;
6. f. wegen, straten en paden;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. sloten, bermen en beplanting;
9. i. waterlopen, waterkering en waterpartijen;
10. j. parkeervoorzieningen;
11. k. speelvoorzieningen;
12. l. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor ‘Waarde - Archeologie 3’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

De voor ‘Waarde - Archeologie 5’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met enige bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van het huisvesten van arbeidsmigranten;
3. c. het gebruik van gronden voor de opslag van aan het oorspronkelijk verkeer onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen en andere onbruikbare of aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen, anders dan in het kader van de ter plaatse toegestane bedrijfsvoering;
4. d. het gebruik van gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil, anders dan in het kader van de ter plaatse toegestane bedrijfsvoering.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, met uitzondering van de oppervlaktematen en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - waardevolle hoofdvorm', tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages.

Burgemeester en Wethouders kunnen ten behoeve van de milieusituatie, de landschappelijke waarden, de natuurlijke waarden, de geomorfologische waarden, de cultuurhistorische waarden, de archeologische waarden, het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, het voorkomen van lichthinder en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodanig dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de genoemde criteria.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de verbeelding en de bestemmingsregels uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m.

De maximale bouwhoogte van gebouwen mag in afwijking van de verbeelding en de bestemmingsregels uitsluitend worden overschreden voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen wordt vergroot, mits:

1. a. de maximale oppervlakte van de plaatselijke verhoging ten hoogste 10% van het betreffende bouwvlak mag bedragen;
2. b. de vergroting ten hoogste 1,25 maal de maximale (bouw)bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden;
2. b. bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid;
3. c. bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan:
   1. 1. het bebouwingsbeeld;
   2. 2. de gebruiksmogelijkheden;
   3. 3. de cultuurhistorische waarden;
   4. 4. de landschappelijke waarden;
   5. 5. de milieusituatie;
   6. 6. de natuurlijke waarden;
   7. 7. de sociale veiligheid;
   8. 8. de verkeersveiligheid;
   9. 9. de watersituatie;
   10. 10. de woonsituatie;
   11. 11. de parkeersituatie.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in lid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijn 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanLeeuwarden - De Zwemmer 3 en 5

van de gemeente Leeuwarden.

Aan de zuidoostkant van Leeuwarden ligt de wijk Teerns. In de wijk, aan De Zwemmer 3 en 5, bevinden zich een tweetal percelen die op basis van het geldende bestemmingsplan bestemd zijn ten behoeve van recreatieve functies.

Het plan is om het perceel Zwemmer 3 te wijzigen naar een reguliere woonbestemming, inclusief het toestaan van de nu toegelaten recreatieve activiteiten (camperstandplaats en recreatie-jachthaven) én in ondergeschikte mate de handel in boten campers. Op het perceel is de eigenaar voornemens een woonhuis te bouwen ter hoogte van het huidige bouwvlak. Het perceel wordt daarom gesplitst in een deel dat uitsluitend gebruikt gaat worden ten behoeve van wonen en in een deel waar de recreatie activiteiten worden voortgezet.

De recreatieve activiteiten op het perceel De Zwemmer 5 zijn gestaakt. Op het perceel de Zwemmer 5 is een omgevingsvergunning (uitgebreide wabo procedure) verleend voor de bouw van een reguliere woning. Met dit bestemmingsplan wordt het ter plaatse liggende bouwvlak voor een bedrijfswoning verwijderd en wordt de bestemming gewijzigd naar een woonbestemming. Het bouwvlak wordt verplaatst naar de locatie waar de nieuwe woning wordt gebouwd.

De beoogde situatie past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Leeuwarden - Tussen Van Harinxmakanaal, Wâldwei en Drachtsterweg'. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor beide percelen noodzakelijk.

Het plangebied wordt begrensd door de kadastrale percelen 2838, 2843, 791, 2841, 2842, 2839, 2840, 2417, 2953, 2570,2950 en 2952 (sectie K, kadastrale gemeente Huizum). De ligging van het plangebied is opgenomen in de figuren 1.1 en 1.2.

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied

Figuur 1.2 Ligging plangebied met kadastrale nummering percelen

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Leeuwarden - Tussen Van Harinxmakanaal, Wâldwei en Drachtsterweg', dat is vastgesteld op 9 oktober 2018. Hierna wordt de huidige planologische situatie van beide percelen beschreven.

De Zwemmer 3

In het bestemmingsplan heeft het perceel De Zwemmer 3 de bestemming 'Recreatie - Jachthaven' met daarbij de aanduidingen:

• 'specifieke vorm van recreatie - jachthaven - camperplekken',
• 'specifieke vorm van recreatie - jachthaven - groenblijvende beplanting' en
• 'bedrijfswoning'.

Voor de gebouwen geldt dat deze binnen het aangegeven 'bouwvlak' gebouwd moeten worden met daarbij een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 9 meter. Dit is als zodanig met de maatvoering 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' op de verbeelding aangegeven.

De eigenaar van het perceel is voornemens om het perceel te gaan opsplitsen in een deel ten behoeve van reguliere bewoning en een deel ten behoeve van de bestaande exploitatie van een jachthaven met daarbij camperplekken. De bouw van een reguliere woning is op basis van deze bestemming niet toegestaan.

In figuur 1.3 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

De Zwemmer 5

In het bestemmingsplan heeft het perceel De Zwemmer 5 de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' met daarbij de aanduiding 'bedrijfswoning'. Voor de gebouwen geldt dat deze binnen het aangegeven 'bouwvlak' gebouwd moeten worden met daarbij een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 5 en 12 meter. Dit is als zodanig met de maatvoering 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' op de verbeelding aangegeven. De eigenaar van het perceel is voornemens om op het perceel een (reguliere) woning te realiseren. De vergunning hiervoor is inmiddels verleend (zie 'Omgevingsvergunning Leeuwarden – Realisatie van een woning met Schuur De Zwemmer 5' op ruimtelijkeplannen.nl). Deze woning wordt geplaatst buiten het bestaande bouwvlak, aan de noordzijde van het perceel. De bouw van een reguliere woning is op basis van deze bestemming niet toegestaan.

In figuur 1.4 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.4 Uitsnede geldende verbeelding

Partiële herziening Archeologie ontwerp 13-11-2017

De gemeente is bezig met de voorbereiding van een bestemmingsplan ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de gemeente. Dit parapluplan is van toepassing op het grondgebied van de gemeente Leeuwarden voor zover er sprake is van archeologische (verwachtings-)waarden. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan. Onderhavig plangebied is opgenomen in dit bestemmingsplan en heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' en gedeeltelijk de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Archeologisch onderzoek is nodig bij ingrepen groter dan 2500 m² en die de bodem dieper dan 0,50 m beneden maaiveld verstoren. Voor 'Waarde - Archeologie 3' geldt een onderzoeksplicht bij ingrepen groter dan 100 m² en die de bodem dieper dan 0,30 m beneden maaiveld verstoren. Paragraaf 4.8 gaat hier nader op in.

In figuur 1.5 is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.5 Uitsnede verbeelding Partiële herziening Archeologie

Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren

Tot juli 2018 was het op grond van de gemeentelijke bouwverordening mogelijk om regels te stellen ten aanzien van parkeernormen. Vanaf die datum zijn alle stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening vervallen en is het bestemmingsplan het enige instrument waarmee parkeernormen kunnen worden afgedwongen. Derhalve heeft de gemeente een partiële herziening vastgesteld.

Deze partiële herziening stelt normen voor het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn bij verschillende functies. De regeling geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Leeuwarden, inclusief het grondgebied van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en het deel van Littenseradeel dat nu bij Leeuwarden hoort. Dit bestemmingsplan is primair gericht op het borgen van de bestaande parkeernormen zoals ze zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014. De regeling hiervoor is in het bestemmingsplan verwerkt. De regels van dit bestemmingsplan zijn in onderhavig bestemmingsplan verwerkt.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur

Tot slot is het bestemmingsplan Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur van toepassing. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om de verhuur en verkoop van kamers in de gemeente Leeuwarden te reguleren. De regels van dit bestemmingsplan zijn in onderhavig bestemmingsplan verwerkt.

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op het plangebied en komt het plan aan de orde. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 6 wordt tot slot een weergave gegeven van de uitvoerbaarheid.

Het plangebied ligt aan de zuidoostkant van Leeuwarden in de woonwijk Zuiderburen. De wijk is gelegen tussen het Van Harinxmakanaal, de provinciale weg Wâldwei en de provinciale weg Drachtsterweg. De daarbinnen gelegen wijk Teerns betreft een waterrijke woonwijk waar naast de woonfunctie ook enige recreatieve functies voorkomen.

De woningen in de directe omgeving van het plangebied kennen een regelmatige, vrij strakke verkaveling en zijn steeds aan lange, rechte, oost-westgerichte woonstraten gesitueerd, soms enigszins gestaffeld maar ook vaak evenwijdig aan de straat. De aanwezige woningen, gelegen op ruime kavels, zijn voornamelijk vrijstaand, bestaande uit één of twee bouwlagen met kap. De vorm van de kap varieert enigszins. Alle woningen grenzen aan het vaarwater

De percelen/gronden in het plangebied maken deel uit van een reeds bestaande verkaveling die bij de ontwikkeling van de woonwijk Zuiderburen is meegenomen. Deze wijken dan ook af van de oost-west gerichte verkaveling. De percelen grenzen aan de watergang Nauwe Greuns, die van noord naar zuid loopt, en worden ontsloten door de ontsluitingsweg De Zwemmer. Aan de De Zwemmer bevinden zich de percelen van het plangebied van dit bestemmingsplan.

De Zwemmer 3

Op het perceel De Zwemmer 3 is een jachthaven met daarbij een camperplaats gevestigd. De gronden bestaan uit verharding ten behoeve van de camperplaatsen en water ten behoeve van de jachthaven. Verder is in ondergeschikte mate sprake van kleinschalige handel in boten en caravans. Het zijn aantallen die duidelijk ondergeschikt zijn aan het aantal recreatief in te nemen ligplaatsen en camperplekken. Aan de oostkant van het perceel bevindt zich een groene strook met opgaande beplanting. Dit om het zicht vanaf de openbare weg op de camperplaatsen te onttrekken.

In het plangebied is geen bebouwing aanwezig. Wel is het op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk om o.a. een bedrijfswoning te realiseren.

De Zwemmer 5

Op het perceel de Zwemmer 5 is recent een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een woning. De woning wordt op dit moment gebouwd en het met 's begroeide gaashekwerk is, conform artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst, reeds geplaatst. Op dit perceel stond voorheen een boerderij. Voor een impressie hiervan wordt verwezen naar de ruimtelijke onderbouwing die voor de procedure ten behoeve van de nieuwe woning is geschreven. De ruimtelijke onderbouwing is voor de volledigheid als bijlage 1 opgenomen.

Een luchtfoto van het plangebied is weergeven in figuur 2.1. Enkele aanzichten op het plangebied zijn weergeven in figuur 2.2 en 2.3.

Figuur 2.1. Overzicht huidige situatie met plangebied

Figuur 2.2 Aanzicht op het perceel De Zwemmer 3 (zuidoostkant plangebied) (bron: Google streetview)

Figuur 2.3 Aanzicht op het perceel De Zwemmer 5 (noordkant plangebied) (bron: Google streetview)

Het doel van het plan is om een herstructurering mogelijk te maken door de bestaande recreatieve functie deels te vervangen door een nieuwe woonfunctie met behoud van de huidige jachthaven en camperplaatsen op het perceel De Zwemmer 3. Kort gezegd bestaat het plan uit de bouw van 2 woningen, inclusief het behouden van de recreatieve functie op het perceel De Zwemmer 3. Ter plaatse langs de inrit en de noordzijde van de beoogde woning wordt op eigen perceel van De Zwemmer een met Hedera begroeid hekwerk geplaatst met een hoogte van minimaal 1,8 meter en maximaal 2 meter

De Zwemmer 3

Het plan is om het perceel Zwemmer 3 te wijzigen naar een reguliere woonbestemming inclusief het toestaan van de nu bestemde recreatie activiteiten (camperstandplaats en recreatie-jachthaven). Ondergeschikte horeca en detailhandel in boten en campers wordt binnen randvoorwaarden toegestaan. Op het perceel is de eigenaar voornemens een woning te bouwen ter hoogte van het huidige bouwvlak. Het perceel wordt daarom gesplitst in een deel dat uitsluitend gebruikt gaat worden ten behoeve van wonen en in een deel waar de recreatie activiteiten worden voortgezet.

De 'groenblijvende beplanting' ter plaatse van het perceel De Zwemmer 3 blijft behouden. Dit met uitzondering ter plaatse van de beoogde locatie voor de nieuwe inrit van de woning. Deze bevindt zich aan de noorzijde van het perceel. De inrit van de camperplaatsen bevindt zich aan de zuidzijde van het perceel.

In figuur 2.4 is een situatietekening van beoogde situatie weergeven. Hierin is te zien dat de woning in het noordelijk deel van het perceel staat gepositioneerd. Het geel gearceerde deel betreft de toekomstige gronden die gebruikt gaan worden als woongedeelte. De recreatieve activiteiten vinden plaats ten zuiden van de gronden die geel zijn gearceerd. Dit betreft het recreatieve gedeelte. Omdat het ontwerp van de woning nog niet gereed is, is een bouwvlak voorzien van 10 meter bij 20 meter, waarbinnen maximaal een woning is toegestaan met een grondoppervlak van 150 m², evenals in het geldende bestemmingsplan. Binnen bestemming Wonen is tevens kleinschalige handel in boten en campers toegestaan.

Figuur 2.4 Toekomstige situatie De Zwemmer 3

De Zwemmer 5

De recreatie activiteiten op het perceel De Zwemmer 5 zijn gestaakt. De eigenaar van dit perceel heeft het plan om hier een reguliere woning te bouwen. Voor dit perceel heeft de gemeente Leeuwarden een nieuw plan vergund (op een andere plaats op het perceel) met een uitgebreide procedure op grond van de Wabo. In figuur 2.5 is een situatietekening van beoogde situatie weergeven. Hierin is te zien dat de woning in het noordelijk deel van het perceel staat gepositioneerd. De woning komt op voldoende afstand van de jachthaven en de camperplaatsen te staan. Paragraaf 4.10 en de ruimtelijke onderbouwing uit bijlage 1 gaat nader in op het woon - en leefklimaat. Op het perceel De Zwemmer 5 wordt met dit bestemmingsplan het huidige bouwvlak verplaats naar de locatie waar de nieuwe woning komt te staan. Het perceel krijgt daarnaast een woonbestemming.

Figuur 2.5 Toekomstige situatie De Zwemmer 5

Ontsluiting

De ontwikkeling is gelegen aan de De Zwemmer. Dit betreft een doodlopende weg en is uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van de aan De Zwemmer gelegen functies. Deze weg met een maximale snelheid van 30 km/u ontsluit dit gedeelte van de wijk in zuidelijke richting op de wijkontsluitingsweg de Foudering. De Foudering wordt in westelijke richting ontsloten op de provinciale Drachtsterweg, welke behoort tot de ring van Leeuwarden. De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling kan zich goed afwikkelen op De Zwemmer en vervolgens op de Foudering. Ten opzichte van de huidige situatie neemt deze ook niet toe. De verkeersgeneratie leidt niet negatieve gevolgen op de omliggende ontsluitingswegen en ook niet tot een verminderde doorstroming op de wegvakken en de relevante kruispunten.

Openbaar vervoer

Het plangebied is met het openbaar vervoer ontsloten door middel van enkele bushaltes langs de Foudering ten zuiden van het plangebied. Deze bushaltes worden aangedaan door het reguliere stads- en streekvervoer en voorzien in een verbinding met het Hoofdbusstation.

Parkeren

Bij nieuwbouwprojecten moeten de parkeernormen worden gehanteerd, zoals vastgelegd in het parapluplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren. De parkeerbehoefte moet op eigen terrein worden opgelost. Met eigen terrein wordt bedoeld het gehele grondgebied of plangebied van het bouw initiatief. In sommige gevallen is 'eigen erf' en 'eigen terrein' hetzelfde. Meestal gaat het dan om een bouwinitiatief op een perceel. Maar bij bijvoorbeeld nieuwbouwwijken wordt het hele plangebied als het 'eigen terrein' beschouwd. Dat betekent dat er ook in de nieuwe openbare ruimte geparkeerd mag worden. Dit mag echter geen effect hebben op de bestaande openbare ruimte buiten het plangebied.

Het plangebied ligt in het gebiedstype 'rest bebouwde kom', waar de gemeente, volgens de beleidsregels parkeernormen 2014, voor woningen met een oppervlakte groter dan 120 m² een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning hanteert. Voor de woningen zijn derhalve vier parkeerplaatsen nodig. Aan deze norm kan worden voldaan. De aanleg van voldoende parkeerplaatsen is gewaarborgd door het opnemen van een parkeerbepaling in de regels. Het plan veroorzaakt zodoende geen parkeeroverlast in de omgeving omdat het plangebied voorziet in zijn eigen parkeerbehoefte.

Conclusie

Door de ontwikkeling op het plangebied neemt de verkeersintensiteit op de ontsluitingswegen niet toe. Er ontstaan dan ook geen problemen op het gebied van de verkeersafwikkeling. De toekomstige parkeerbehoefte worden opgevangen in het plangebied zelf. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Het beleid van het rijk, de provincie én de gemeente geeft uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk zijn deze uitgangspunten weergegeven.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels over de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking.

Dit bestemmingsplan stelt een herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied voor, zoals bedoeld in de begripsbepaling van het Bro en waarbij de recreatieve functie (gedeeltelijk) wordt vervangen door een woonfunctie. Hier is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet nodig.

Streekplan Fryslân 2007 “Om de kwaliteit fan de romte”

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006.

Het Streekplan zet in op de versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. Woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra. Inzet van het beleid is te zorgen voor sterke steden met voldoende draagvlak voor stedelijke voorzieningen en werkgelegenheid.

Leeuwarden is één van de bundelingsgebieden die door de provincie onderscheiden is. Het herinvullen van een binnenstedelijke locatie met een nieuw woonprogramma sluit goed aan op het beleid van de provincie.

In de Verordening Romte Fryslân 2014 zijn de beleidsuitgangspunten vertaald naar regels voor ruimtelijke projecten.

Verordening Romte Fryslân

De verordening stelt regels die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. De verordening voorziet niet in nieuw beleid. Uitsluitend geldend provinciaal ruimtelijk beleid is omgezet in algemeen geldende regels. Het gaat met name om beleid in het Streekplan Fryslân 2007, het Derde provinciale Waterhuishoudingsplan 2010-2015 en het Provinciaal Verkeer- en Vervoerplan. Het uitgangspunt is dat de verordening niet meer regelt dan noodzakelijk is. Wat elders al goed geregeld is (in het Barro of in andere wet- en regelgeving) hoeft niet over te worden gedaan. Verder is rekening gehouden met de verantwoordelijkheid van gemeenten. Binnen randvoorwaarden is ruimte voor lokaal maatwerk.

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 1)

Binnen bestaand stedelijk gebied wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies, voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern. De provincie is terughoudend met het toestaan van stedelijke functies in het landelijk gebied. Uitbreidingen aansluitend op bestaand bebouwd gebied zijn wel (onder voorwaarden) toegestaan. Het plangebied van dit bestemmingsplan is gelegen in bestaand stedelijk gebied.

Wonen (artikel 3)

Artikel 3.1.1. van de provinciale verordening stelt dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

Regionale woningbouwafspraken

Zowel de provincie als het Rijk gaan uit van een regionale afstemming van de woningbouw- programmering. De provincie bepaalt op basis van bevolkingsprognoses en in overleg met gemeenten en regio's hoeveel woningbouwruimte er is in een bepaalde periode. Afspraken hierover in de stadsregio Leeuwarden lopen tot 2020. In de Verordening Romte gaat de provincie in op regionale afstemming en heeft de provincie tevens aangegeven dat gemeenten een actueel woonplan moeten hebben.

De gemeente Leeuwarden heeft met de partners van de stadsregio Leeuwarden woningbouwafspraken gemaakt. Deze zijn vastgelegd in de regionale woonstrategie, met behulp van een zogenoemd beleidskader. In paragraaf 4.4 onder het kopje Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden wordt hier nader op ingegaan.

Geconcludeerd kan worden dat het provinciaal beleid de ontwikkeling van het plangebied niet in de weg staat. Bovendien maakt het geldende bestemmingsplan hier al twee woningen mogelijk, dus is er geen sprake van toename.

Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden

Het gemeentelijk woonbeleid is in 2015 geactualiseerd en is vervat in het document Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden. De gemeente ziet de komende decennia een bevolkingsgroei voor de gemeente. Deze groei is voornamelijk te verwachten in het stedelijk gebied. Gekozen wordt voor een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Dit biedt marktpartijen ruimte om nieuwe initiatieven te ontwikkelen.

De gemeente wil de komende 5 jaar in het stedelijk gebied circa 2.750 woningen bouwen. Voor dorpen is een behoefte aan 250 woningen. De woningbouw wordt voor circa 70% geconcentreerd in een gebied dat op de kaart van de bijlage die bij het document 'Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden' is weergegeven. Het plangebied is niet op de kaart aangewezen. In gebieden buiten deze kaart wordt alleen meegewerkt als dit de leefbaarheid in het gebied vergroot, er sprake is van herstructureringsopgave of gewenste herbestemming van overige bebouwing. Tevens wordt niet meegewerkt aan woningen kleiner dan 65 m². In de dorpen wil de gemeente consolideren en de kwaliteit behouden. Uitbreidingslocaties zijn hier dan ook niet gewenst.

Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van twee grondgebonden koopwoningen op een herstructureringslocatie waar bedrijfswoning al mogelijk waren. De woningen worden aangeboden in het luxe segment passend bij de aard en schaal van de omgeving. De voorgestelde ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met het gemeentelijk woonbeleid (afwegingskader woningbouw).

Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad

De gemeente Leeuwarden bevordert op haar grondgebied actief het verduurzamen van de gemeente. Deze verduurzaming richt zich op een aantal aspecten, waaronder energieverbruik, verantwoordelijk watergebruik en waterkwaliteit, ecologie en het beperken van afval. De focus ligt op de thema's energie en water. Om dit beleid te verwezenlijken heeft de gemeenteraad op 29 november 2010 de visie Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad vastgesteld. Deze visie geldt voor de periode van 2011 tot en met 2020.

De ambitie van de gemeente is dat zij voor 2020 in haar eigen energieverbruik kan voorzien, zonder gebruik van fossiele brandstoffen. Dit betekent dat in de bestaande woningbouw en bedrijfsgebouwen fors energie bespaard moet worden of dat er duurzaam opgewekte energie gebruikt wordt. Voor nieuwbouw betekent het dat de gemeente verdergaande doelen dan de eisen van het Bouwbesluit nastreeft en dat de gemeente de lijst Duurzaam Bouwen hanteert. Het uitgangspunt hierbij is een scherpere energienorm dan de nationale uitgangspunten.

Bi de uitwerking van het bouwplan wordt rekening gehouden met de door de gemeente gehanteerde energienorm.

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de omgevingsaspecten beschreven.

De Wet geluidhinder (Wgh) bepaalt dat de geluidbelasting op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen bij voorkeur niet hoger is dan de in de Wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Voor wegverkeerslawaai bedraagt de voorkeursgrenswaarde L_den = 48 dB. Bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde kan ontheffing worden verleend tot de maximale grenswaarde (hogere waarde).

In artikel 74 Wgh is aangegeven wanneer een weg zoneplichtig is. Elke weg heeft in principe een zone, behalve wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg binnen of buiten stedelijk gebied.

Het projectgebied ligt in binnenstedelijk gebied en binnen de wettelijke zone van de Foudering (zonebreedte is 200 m). De voorkeursgrenswaarde op basis van de Wet geluidhinder bedraagt L_den = 48 dB. De maximale ontheffingswaarde bedraagt L_den = 63 dB.

De afstand tot de meest zuidelijk gelegen nieuwe woning bedraagt ca. 143 meter. De zoneringsafstanden van de Wgh zijn erop gebaseerd dat buiten de zone de voorkeursgrenswaarde normaliter niet wordt overschreden. Bij een afstand van 143 meter is er een toename van ca. 1,5 dB (lijnbron, 3 dB per afstandsverdubbeling) te verwachten t.o.v. een afstand van 200 meter (zonebreedte). Omdat de er tussen de nieuwe woningen en de Foudering afschermende bebouwing aanwezig is, kan zonder nadere berekening worden gesteld dat aan de voorkeursgrenswaarde van L_den = 48 dB vanwege de Foudering wordt voldaan.

De nieuwe woningen dienen voor wat betreft geluidwering te voldoen aan de minimale eisen van het Bouwbesluit 2012, dat wil zeggen ten minste een karakteristieke geluidwering van 20 dB(A). De verwachting is ook dat de geluidbelasting vanwege de omliggende 30 km-wegen niet hoger is dan 53 dB, zodat daaruit geen hogere eisen t.a.v. de geluidwering uit voortkomen.

Daarnaast zal vanwege gasloos en energiezuinig bouwen (balansventilatie en WTW) de geluidwering zonder specifieke voorzieningen ten minste 25 dB(A) gaan bedragen.

Samenvattend: aan de voorkeursgrenswaarde van L_den = 48 dB vanwege de Foudering wordt voldaan. Het geluid vanwege 30 km-wegen zal niet leiden tot aanvullende eisen en niet leiden tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken. Maatgevende stoffen in Nederland zijn hiervoor stikstofdioxide en fijn stof.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit in Nederland zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden 2 woningen voorgesteld. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied.

Voor een beschrijving van de bodemkwaliteit op het perceel De Zwemmer 5 wordt verwezen naar paragraaf 3.1.2 van bijlage 1. Geconcludeerd wordt dat het aspect bodem geen belemmering is voor het bouwplan op het perceel De Zwemmer 5.

De woning op het perceel De Zwemmer 3 vindt plaats op gronden die tot voor kort uit water bestonden, maar onlangs zijn gedempt op grond van een door het Wetterskip Fryslân op 15 januari 2019 verleende watervergunning met kenmerk WFN1900110. Een nader onderzoek voor de locatie wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Het aspect bodem vormt, vanwege het huidige milieu gevoelige gebruik, geen belemmering voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving, bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Voor dit plan is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit volgt het volgende:

Inrichtingen waar risicovolle activiteiten plaatsvinden

Het plangebied vindt zich niet binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen.

Buisleidingen

Ten oosten van het plangebied loopt een hogedruk aardgasleiding van de Gasunie. De leiding heeft een

diameter van 12 inch en heeft een werkdruk van 40 bar en valt onder de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Uitgaande van deze specificaties stelt Brandweer Fryslân dat er rond deze leiding een invloedsgebied van 170 meter geldt. De buisleiding ligt op meter dan 500 meter en ligt dus niet in het invloedsgebied van 170 meter.

Vervoer van gevaarliike stoffen over de weg

Aan de zuidzijde van het plangebied is de N31 gelegen. De Waldwei (N31) is een basisnetroute in de zin van het Basisnet. De Drachtsterweg (N358) is geen basisnetroute in de zin van de Wet basisnet. Over de Waldwei (N31) worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Hierdoor valt deze weg onder de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Rond de weg geldt een invloedsgebied van 350 meter. Het plangebied ligt op 1.700 meter en ligt dus niet in het invloedsgebied van 350 meter.

Transport van gevaarlijke stoffen over het water

Aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich het Van Harixmakanaal. Het Van Harinxmakanaal is in het Bevt aangewezen als een groene vaarweg. Groene vaarwegen zijn voor het transport van gevaarlijke stoffen minder belangrijke vaarwegen. Voor groene vaarwegen geldt dat geen sprake is van een PR 10-6 contour. Ook niet op het water zelf. Bij ruimtelijke ontwikkelingen rond groene routes is een verantwoording van het GR niet nodig. Voor groene vaarwegen geldt geen (toekomstig) PAG. Er gelden dan ook geen beperkingen voor bebouwing. Een verantwoording van het GR kan achterwege blijven.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor het plan.

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het project op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het project is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20200722-2-23894). Op dit plan is de normale watertoetsprocedure van toepassing.

Regionale waterkering

Een deel van plangebied ligt binnen de beschermingszone van de regionale waterkering. De regionale waterkering beschermt het achterliggende gebied tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. De regionale kering heeft met een bepaalde hoogte een kerende werking. De kerende werking moet men ten alle tijde handhaven. Langs de regionale kering ligt een beschermingszone van 5 meter. Het is niet toegestaan om werken uit te voeren aan de kade of in de beschermingszone. Een uitsnede van de leggerkaart is weergeven in figuur 4.1.

Voor het gedeeltelijk dempen van een sloot, het aanleggen van een nieuwe oever met steiger/vlonder, en de aanleg van een insteekhaven op het perceel Zwemmer 5 is een watervergunning verleend. Ook voor het dempen van water en het aanbrengen van oeververdediging op het adres De Zwemmer 3 te Leeuwarden is een watervergunning verleend.

Figuur 4.1 Uitsnede leggerkaart

Hoofdwateren

Het water ten oosten van het plangebied betreft water dat in beheer is/en wordt onderhouden bij het waterschap. Aan weerszijden van een hoofdwatergang ligt een beschermingszone 5 meter. De beschermingszone is nodig voor de bereikbaarheid voor beheer en onderhoud aan de hoofdwatergang. Het is niet toegestaan om in de beschermingszone bebouwingen en dergelijke te realiseren of opgaande beplanting aan te brengen tenzij e.e.a. is geregeld in een Watervergunning. Bij ingrepen binnen deze zone is een watervergunning vereist. De initiatiefnemer zal hier ter zijner tijd een vergunning voor aanvragen en in overleg gaan met het Wetterskip.

Vrij voor de boezem

Omdat het gebied vrij voor de boezem ligt wordt het niet door een waterkering beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. Er moet daarom rekening gehouden worden met het maatgevende boezempeil. Dit peil, behorend bij een situatie met een kans van voorkomen van 1/100 per jaar, mag tot 1 meter voor de gevel voorkomen. Bij de verdere ontwikkeling van de bouwplannen wordt bij het bepalen van de aanleghoogte rekening gehouden met de droogleggingsnorm. Indien noodzakelijk wordt het Wetterskip gevraagd voor aanvullend advies.

Toename verharding

Met het project is per saldo geen sprake van een toename aan verharding groter dan 200 m². Watercompensatie is dan ook niet nodig. In de nieuwe situatie wordt de afvoer van het hemelwater rechtstreeks afgevoerd op het oppervlaktewater.

Demping van oppervlaktewater

Voor het dempen van oppervlaktewater is het beleid van Wetterskip Fryslân dat dit voor 100% gecompenseerd moet worden in hetzelfde peilgebied. Voor de demping ten behoeve van de bouw van de woning is een watervergunning nodig. Het water dient één op één gecompenseerd te worden. Voor De Zwemmer 3 voorziet de verleende watervergunning met kenmerk WFN1900110 hierin. Inzake De Zwemmer 5 is één en ander ook reeds afgestemd met en vergund door het Wetterskip.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

Bij de inrichting van het plangebied kan hierop geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen. Met voorgenoemd advies wordt bij de uitvoering van de plannen rekening gehouden.

Waterkwaliteit

Om een goede waterkwaliteit te realiseren is het nodig dat wordt voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn. Ook is het nodig dat gebouwd wordt met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Afkoppelen en waterkwaliteit

Om het aantal overstortingen van rioolwater en de belasting van rioolwaterzuiveringen te beperken, is het uitgangspunt om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In het geval van dit bouwplan kan het hemelwater afkomstig van verhard oppervlak worden geloosd op het oppervlaktewater.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europese regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Soortenbescherming

Voor de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden voor het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

De aanwezigheid van beschermde planten- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect, omdat met de plannen effecten kunnen ontstaan op soorten die beschermd zijn via de Wet natuurbescherming. Het plangebied zelf maakt geen deel uit van natuurlijk beschermde gebieden. De sloop van de boerderij heeft enkele jaren geleden reeds plaatsgevonden. De bouwlocatie beschikt niet over watergangen of begroeiing e.d. met waardevolle (beschermde) flora of fauna. Voor zover dat nodig is, zal bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden rekening gehouden worden met het broedseizoen.

De bestaande bomen blijven gehandhaafd en er wordt gedeeltelijk een natuurvriendelijke oever gecreëerd. De kans is daarnaast klein dat de ontwikkeling problemen veroorzaakt ten aanzien van vleermuizen. Wel dient met de uitvoering van de plannen met het volgende rekening te houden:

• Er mag na zonsondergang geen licht op het water schijnen;
• Er moet buiten het broedseizoen gestart worden met de werkzaamheden. Het broedseizoen loopt globaal van 1 maart – 15 juli;
• De gemeente acht de kans op de aanwezigheid van de waterspitsmuis of grote modderkruiper nihil, gezien het intensieve gebruik als jachthaven, waardoor een ecologisch onderzoek naar deze soorten niet noodzakelijk wordt geacht.
• Men dient rekening te houden met de zorgplicht (art. 1.11 Wnb) ten aanzien van vissen en amfibieën. Dit houdt in dat men dieren de kans moet geven om te kunnen ontsnappen of te verplaatsen naar een geschikt biotoop.
• De zorgplicht van de Wet natuurbescherming zal in acht moeten worden genomen, vanwege o.a. werkzaamheden aan oevers en sloot. Daarnaast zal rekening moeten worden gehouden met broedende vogels, dat kan door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wnb. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland.

Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van de aangewezen Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) van belang. Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden.

De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Partiële herziening Archeologie ontwerp 13-11-2017

De gemeente is bezig met de voorbereiding van een bestemmingsplan ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de gemeente. Dit parapluplan is van toepassing op het grondgebied van de gemeente Leeuwarden voor zover er sprake is van archeologische (verwachtings-)waarden. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan.

Toetsing

Onderhavig plangebied is in dit bestemmingsplan opgenomen en omvat de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' ter hoogte van huidige bouwvlak op het perceel De Zwemmer 5. Hiervoor geldt een onderzoeksplicht bij ingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 30 centimeter. Met de uitvoering van dit bestemmingsplan vinden geen ingrepen plaats ter hoogte van de gronden die zijn aangewezen als 'Waarde - Archeologie 3'. Voor de rest van het gebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Onderzoek is nodig bij ingrepen groter dan 2.500 m². Daar is met dit bestemmingsplan geen sprake van. Archeologisch onderzoek is daarom niet nodig.

Indien bij toekomstig graafwerk toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dient hiervan direct melding te worden gemaakt conform de Erfgoedwet.

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Binnen het plangebied is geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden. Het aspect cultuurhistorie heeft dan ook geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

Om een belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat in de omgeving en bedrijvigheid te kunnen maken, wordt in het algemeen gebruik gemaakt van de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden en milieunormen die gehanteerd worden voor gevoelige functies.

De VNG-publicatie is bedoeld voor nieuwe situaties en niet voor de toetsing van bestaande situaties. In bestaande situaties kan de VNG-brochure evenwel een indicatie geven van de mate van hinder bij bestaande conflictsituaties. Verder moet ook bij de vaststelling van een bestemmingsplan waarin mogelijk een (deels) feitelijk bestaande situatie wordt bestemd, worden onderzocht of het laten voortbestaan van een dergelijke situatie in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Ook om die reden wordt aansluiting gezocht bij de VNG-publicatie.

De VNG-brochure hanteert twee soorten omgevingstypen. Een rustige woonwijk/rustig buitengebied en gemengd gebied, voor beide omgevingstypen gelden andere richtafstanden en/of normen.

De definitie van een rustige woonwijk/rustig buitengebied is:

“Een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven kantoren) voor. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Een vergelijkbaar omgevingstype qua aanvaardbare milieubelasting is een rustig buitengebied (eventueel inclusief verblijfsrecreatie), een stiltegebied of een natuurgebied.“

De definitie van een gemengd gebied is:

“Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden en hogere milieunormen rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten meestal bepalend.“

In tabel 4.1 is een overzicht gegeven van de richtafstanden voor de verschillende milieucategoriën.

Tabel 4.1: richtafstanden per milieucategorie

De achterliggende geluidnormen die in de VNG-publicatie worden gehanteerd om de richtafstanden te bepalen, zijn weergegeven in tabel 4.2.

Tabel 4.2: geluidnormen (richtwaarden) voor een rustige woonwijk/rustige buitengebied en gemengd gebied

Deze richtwaarden hebben geen wettelijke status, maar zijn algemeen aanvaarde waarden. Het is mogelijk om op basis van een bestuurlijke afweging af te wijken van deze richtwaarden. De VNG-brochure biedt hiervoor een stappenplan, opgenomen in bijlage B5.3 van de VNG-publicatie. Het stappenplan omvat de volgende methodiek:

• stap 1: indien de richtafstand voor het aspect geluid niet wordt overschreden, kan verdere toetsing voor het aspect geluid in beginsel achterwege blijven: inpassing is dan mogelijk;
• stap 2: indien stap 1 niet toereikend is, dan is inpassing mogelijk bij een geluidbelasting op woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen van maximaal 45 dB(A) in een rustige woonwijk/rustig buitengebied en 50 dB(A) in gemengd gebied voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (etmaalwaarde), 65/60/65 dB(A) voor maximale geluidniveaus en 50 dB(A) etmaalwaarde t.g.v. de verkeersaantrekkende werking (indirecte hinder);
• stap 3: indien stap 2 niet toereikend is, dan is inpassing mogelijk bij een geluidbelasting op woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen van maximaal 50 dB(A) in een rustige woonwijk/rustig buitengebied en 55 dB(A) in gemengd gebied voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau, 70/65/60 dB(A) voor maximale geluidniveaus en 65 dB(A) etmaalwaarde t.g.v. de verkeersaantrekkende werking (indirecte hinder). Met betrekking tot de maximale geluidsniveaus geldt dat de beoordeling plaatsvindt exclusief de maximale geluidniveaus vanwege aan- en afrijdend verkeer.

In het kader van stap 3 dient het bevoegd gezag te motiveren waarom het deze geluidbelasting in de concrete situatie acceptabel acht, waarbij tevens de cumulatie met eventueel reeds aanwezige geluidbelasting moet worden betrokken.

Beoordeling van de situatie

De directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich als een gemengd gebied. Dit vanwege de aanwezigheid van de camperplaats en de jachtenhaven op het perceel De Zwemmer 3, de verdere aanwezigheid van jachthavenrecreatie op het perceel De Zwemmer 7/9 en nog een watersportbedrijf (jachtwerf en jachthaven annex botenstalling) op het perceel nummer 1 ten zuiden van het plangebied. Er mag derhalve gewerkt worden met de richtafstanden die gelden voor gemengd gebied. Gelet op de beperkte omvang van de jachthavens op de percelen De Zwemmer 3, 7 en 9 kan ter plaatse theoretisch gezien worden uitgegaan van een milieucategorie 2-bedrijf met een bijbehorende richtafstand van 10 meter in gemengd gebied.

Nieuwe woning De Zwemmer 3

De richtafstand voor jachthavens bedraagt 10 meter in gemengd gebied, uitgaande van een bedrijf uit milieucategorie 2. Met dit bestemmingsplan wordt ten aanzien van het bouwvlak rekening gehouden met een afstand van 10 meter tot de aanduiding 'sr-jc' en voldoet hiermee aan de richtafstand. Verder wordt met dit bestemmingsplan detailhandel in campers en boten toegestaan ter plaatse van het perceel De Zwemmer 3. Dit betreft een milieucategorie 2 activiteit, waardoor rekening gehouden moet worden met minimaal 10 meter afstand tot de woning. Met een aanduidingsvlak wordt deze richtafstand geborgd.

De jachthaven op het perceel 1 wordt niet in zijn bedrijfsvoering belemmert omdat op basis van het geldende bestemmingsplan reeds een woning van derden is toegestaan op het perceel De Zwemmer 3 en 5. Een reguliere woning levert geen milieu-hygiënische beperking op voor de jachthaven omdat de nieuwe woning wordt gesitueerd binnen een bouwvlak waar planologisch gezien een bedrijfswoning is toegestaan.

Nieuwe woning De Zwemmer 5

De locatie van de nieuwe woning aan De Zwemmer 5 is zodanig gekozen dat wordt voldaan aan de richtafstand van 10 meter ten opzichte van de jachthaven/camperstandplaatsen aan De Zwemmer 3. Daarnaast is de ligging van de hoofdwoning (niet de schuur/garage) zodanig dat wordt voldaan aan de richtafstand van 10 meter ten opzichte van De Zwemmer 7 en 9. Voor de nadere beschrijving van de milieukundige inpassing van dit perceel wordt verwezen naar bijlage 1 van de toelichting.

Conclusie

Het realiseren van nieuwe woningen aan De Zwemmer 3 en 5 te Leeuwarden hoeft voor de omliggende bedrijven geen belemmeringen op te leveren onder de volgende voorwaarden:

- voor de de jachthaven aan De Zwemmer 3 wordt de benodigde geluidruimte vastgelegd in een maatwerkvoorschrift geluid Activiteitenbesluit (nader te bepalen) en/of een dove gevel aan de zuidzijde van de woning;

- de nieuwe woning aan De Zwemmer 5 dient op 10 m afstand van de omliggende jachthavens te worden gerealiseerd;

Een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ontstaat met name door niet akoestische factoren.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het gebied.

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts twee woningen mogelijk en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Daarnaast wordt de ontwikkeling, gelet op de aard en de omvang, ook niet aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject. Weliswaar verandert het feitelijk gebruik van het perceel door de realisatie van twee vrijstaande woningen, maar dat betekent niet dat hetgeen waarin het plan voorziet moet worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1, categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage. Met dit bestemmingsplan is sprake van een ruimte beslag dat vrijwel gelijk is als de huidige planologische mogelijkheden. Verder vinden geen wijzigingen aan de wijze van ontsluiting plaats en wordt de parkeerbehoefte, net als in de huidige situatie, binnen het plangebied opgelost. Daarnaast leidt de ontwikkeling niet tot een hogere verkeersaantrekkende werking dan in de huidige situatie mogelijk is. Op basis van voorgaande wordt de beoogde ontwikkeling niet gekwalificeerd als stedelijk ontwikkelingsproject. Er behoeft dan ook geen besluit te worden genomen of een MER nodig, dan wel niet nodig is.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestaande bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Wonen

De woningen in het plangebied krijgen de bestemming 'Wonen'. Voor de woningen is een bouwvlak opgenomen waarbinnen de woningen gerealiseerd mogen worden. De goothoogte en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' aangegeven goothoogte en bouwhoogte.

De jachthaven en camperplaatsen op het perceel De Zwemmer 3 blijven met dit bestemmingsplan ook toegestaan. Daarnaast is de aanduiding 'groen' opgenomen ten behoeve van een realisering- en instandhoudingsverplichting van met Hedera begroeide gaas hekwerken met een hoogte tussen de 1,8 meter en 2 meter.

Waarde - Archeologie 3

Het gebied van archeologische waarde waar archeologische resten voorkomen die als behoudenswaardig gekarakteriseerd kunnen worden is bestemd als 'Waarde - Archeologie 3'. Het gaat hierbij om terreinen waarvan is vastgesteld dat hier essentiële informatie over het verleden van de gemeente in de bodem aanwezig is. Voor deze categorie geldt een oppervlakte criterium van 100 m² en een diepte criterium van 30 cm.

Waarde - Archeologie 5

Het gebied met een middelhoge archeologische verwachting is bestemd als 'Waarde - Archeologie 5'.

In deze gebieden geldt op basis van de geologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen

archeologische vondsten en relicten een middelhoge archeologische verwachting. Deze zones en

gebieden waren net als de gebieden met een hogeverwachting in principe geschikt voor bewoning,

echter bood het landschap regelmatig minder gunstige woonomstandigheden. In deze gebieden is

de dichtheid aan vindplaatsen beduidend lager dan in de gebieden met een hoge verwachting. Voor

deze categorie geldt een oppervlakte criterium van 2500 m² en een diepte criterium van 50 cm.

In het kader van een bestemmingsplan is het van belang om de uitvoerbaarheid na te gaan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Inspraak en overleg

Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan vindt overleg plaats met de overlegpartners. Het voorontwerp wordt niet voor inspraak ter inzage gelegd.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan heeft in het kader van de planologische procedure van 8 juli 2021 tot en met 19 augustus 2021 voor een periode van zes weken ter visie gelegen. Binnen de ter visie termijn zijn er drie zienswijzen ingediend. Eén zienswijze is namens vier omwonenden ingediend. De zienswijzennota is als bijlage 3 toegevoegd.

De zienswijze is in de zienswijzennota samengevat weergegeven en voorzien van een reactie door het college. De zienswijzen hebben het college geen aanleiding gegeven om het bestemmingsplan gewijzigd ter besluitvorming voor te leggen aan de raad. De indieners van de zienswijzen en andere betrokkenen hebben de kans gekregen om hun zienswijzen en belangen aan de raad toe te lichten in een informatieve bijeenkomst op 17 februari 2021. De indieners van de zienswijzen hebben geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens op 1 december 2021 ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en ligt samen met het bestemmingsplan 6 weken ter visie. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid tot beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

Voor de uitvoerbaarheid van het project is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarin de gemeente geen directe financiële rol of belangen heeft. De particulier kan het project volledig financieren. Er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar. Daarmee is de financiële haalbaarheid voldoende gewaarborgd.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan middels een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

Door het sluiten van een overeenkomst ambtelijke kosten is voorzien in het kostenverhaal. De overige kosten worden gedekt uit de leges. De eventuele planschade wordt betaald door de initiatiefnemer. Voorts wordt het project volledig gefinancierd door de initiatiefnemer en er is geen aanleiding om te veronderstellen dat deze niet over voldoende financiële middelen beschikt om dit project te realiseren.