In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Rottevalle - Bildwei 48 met identificatienummer NL.IMRO.0090.BP2022DPO016-0401 van de gemeente Smallingerland;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.@ met de bijbehorende regels en de daarbijbehorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een toevoeging dan wel een vergroting van een ruimte aan een hoofdgebouw, die in directe verbinding staat met het hoofdgebouw en qua afmetingen ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw;

de gevel aan de achterzijde van een (hoofd)gebouw;

een bouwwerk, geen gebouw of overkapping zijnde;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

het bieden door de bewoner van recreatief nachtverblijf in de vorm van logies en ontbijt in of bij een woning, waarbij de ruimte die gebruikt wordt voor bêd en brochje een onzelfstandige woonruimte is en waarbij de bewoning afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor werk aan huis c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1. a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht legale aanwezige bouwwerken en werkzaamheden: bestaand ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan;
2. b. ten aanzien van het overige gebruik: bestaand ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand, gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw die qua afmetingen ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

waarden van een gebied en/of de daarin voorkomende bebouwing, elementen en structuren, die uitdrukking geven aan de beschavingsgeschiedenis en/of het gebruik door de mens in de loop van die geschiedenis;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaande uit een 'lichte' constructie met een overwegend transparante uitstraling;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de mogelijkheden om gronden en bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, de functie en de bouwmassa als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een winkel voor de verkoop van goederen via internet, waarbij:

1. 1. er geen fysiek klantencontact plaatsvindt,
2. 2. er geen afhaal van goederen plaatsvindt;
3. 3. er ter plaatse geen uitstalling van de koopwaar plaatsvindt;
4. 4. er geen reclame-uitingen bij de woning zijn toegestaan;
5. 5. het noodzakelijk transport van goederen gebeurt in de dagperiode (07:00 -19:00 uur).

een mobiel en/of demontabel kampeermiddel en/of vast kampeermiddel dan wel enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een dakafdekking van een gebouw met een geheel of gedeeltelijk hellend dakvlak;

een kampeerterrein waar maximaal 25 kampeerplaatsen voor mobiele kampeermiddelen worden verhuurd als toeristische standplaatsen;

het bieden van de mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf al dan niet in combinatie met ontbijt, in of bij een woning, aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

de regels met betrekking tot de toegestane goothoogte en/of bouwhoogte en/of dakhelling en/of het bebouwingspercentage;

een door de feitelijke terreininrichting aanwezig verschil tussen het beloop van lijnen in het veld en een op de verbeelding aangegeven bestemmings- of bouwgrens;

een eetgelegenheid voor leerlingen of studenten;

de grootste voor een bepaald bedrijfstype in acht te nemen (richtlijn)afstand ten opzichte van een milieugevoelige functie in verband met door dat bedrijfstype veroorzaakte hinder door geur, stof, geluid, gevaar, licht en/of trilling;

de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin die wordt bepaald door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkómen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, licht en/of trilling;

activiteiten die uitsluitend uitgeoefend kunnen worden naast een feitelijk aanwezige hoofdfunctie en binnen bestaande bebouwing, waarvan parkeren op eigen erf plaatsvindt, en wat betreft vloeroppervlak en inkomingsvorming ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie, waaronder wordt verstaan:

1. a. een paardenhouderij;
2. b. productiegebonden detailhandel;
3. c. overdekte stalling van vaartuigen of kampeermiddelen;
4. d. ondergeschikte horecabedrijf categorie - 1 activiteiten;
5. e. verblijfsrecreatie (inpandig), met dien verstande dat er maximaal 15 recreatieappartementen per (agrarisch)bedrijf of woonboerderij zijn toegestaan;
6. f. groepsaccommodatie;
7. g. maatschappelijke en zorgactiviteiten;
8. h. therapeutische dagbesteding;
9. i. ambachtelijke bedrijven;
10. j. internetwinkel;

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

niet-overdekte rijbaan voorzien van natuurlijk bodemmateriaal ten behoeve van (hobbymatig) paardrijden;

het peil overeenkomstig het bouwbesluit, dan wel indien geen peil overeenkomstig het bouwbesluit is vast te stellen, de bouwhoogte van het afgewerkte bouwterrein;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan personen, zoals kapper, pedicure, manicure, of schoonheidsspecialist;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de waarde van een gebied in stedebouwkundige zin die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede bouwhoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

de naar de weg of naar de openbare ruimte gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg of naar de openbare ruimte gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

de naar de weg of naar de openbare ruimte gekeerde bouwgrens, met dien verstande dat indien een bouwvlak gericht is op meerdere wegen of is gericht op meerdere openbare ruimtes, de bouwgrens die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

het verkopen van goederen via internet, waarbij de goederen elders worden bezorgd en er geen sprake is van voor publiek toegankelijke winkelruimte of showroom;

beroeps- of bedrijfsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch, waaronder begrepen persoonlijke dienstverlening en webwinkels, of hiermee naar de aard gelijk te stellen beroep dat door zijn aard en omvang in een woning en bijbehorende bebouwing zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, zijnde een voormalig agrarisch bedrijf, met één woning, dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een zelfstandige woning;

een gebouw van ten hoogste drie bouwlagen met in beginsel één woning (of meerdere woningen met een eigen toegang op de verdiepingsvloer(en)), dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

de waarde van een gebied voor de woonfunctie die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkómen of beperken van hinder;

het gedeelte van een bouwperceel binnen een (woon)bestemming dat ligt achter (het verlengde van) de voorgevel, met uitzondering van de oppervlakte van het hoofdgebouw.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de optelsom van de oppervlakte van alle bouwwerken op een bouwperceel, bouwvlak of ander terrein;

wordt gemeten binnenwerks, met dien verstande dat de totale vloeroppervlakte van de bouwlagen ten dienste van kantoren en overige bedrijfsruimten met inbegrip van de daarbij behorende magazijnen en overige dienstruimten wordt opgeteld;

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Meetverschillen:

Bij de toepassing van het bepaalde in het plan ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden afwijkingen ten gevolge van meetverschillen buiten beschouwing gelaten, mits dat meetverschil, mede gelet op de aard en omvang van hierdoor toegelaten of toe te laten (bouw)werken of werkzaamheden, als van zeer beperkte betekenis moet worden aangemerkt.

Uitzonderingsregel:

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de oppervlakte en de inhoud van een bouwwerk worden ten aanzien van de plaatsing ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits deze bouwdelen niet meer dan 1 meter buiten het gevel- of dakvlak uitsteken.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, eventueel in combinatie met werk aan huis en/of bêd en brochje en/of een internetwinkel;
2. b. tuinen en erven,

alsmede voor:

maar ook voor de daarbij behorende:

3. c. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en waterkering;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. ontsluitingen en paden;
8. h. tuinen en erven.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor werk aan huis en/of bêd en brochje en/of een internetwinkel, waarvan:
   1. 1. de totale bedrijfsvloeroppervlakte meer is dan 30% van de totale gezamenlijke begane grondvloeroppervlakte van de bebouwing op het perceel, met een maximum van 50 m²;
   2. 2. de activiteiten op grond van de Wet milieubeheer vergunnings- of meldingsplichtig zijn;
   3. 3. omwonenden onevenredig veel hinder kunnen ondervinden;
   4. 4. detailhandel onderdeel vormt, waarbij goederen worden verhandeld die ergens anders worden gemaakt of verwerkt;
   5. 5. verkeers- of parkeeroverlast kan worden ondervonden;
   6. 6. het aantal eenheden voor bêd en brochje per adres meer dan 2 is en de eenheden niet in een hoofdgebouw worden gerealiseerd;
3. c. het gebruik van gronden als kampeerplaats voor kampeermiddelen.

De voor 'Wonen - Woonboerderij' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, eventueel in combinatie met:
   1. 1. nevenactiviteiten;
   2. 2. werk aan huis en/of bêd en brochje en/of een internetwinkel;
2. b. tuinen en erven,

alsmede voor:

3. c. bestaande kleinschalige kampeerterreinen;

maar ook voor de daarbij behorende:

4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en waterkering;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. ontsluitingen en paden;
9. i. tuinen en erven.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor nevenactiviteiten, indien:
   1. 1. de oppervlakte die voor de uitoefening van de nevenactiviteit wordt gebruikt meer is dan 1/3 deel van de voormalige bedrijfsgebouwen met een maximum van 400 m²;
   2. 2. de oppervlakte die wordt gebruikt voor productiegebonden detailhandel en therapeutische dagbesteding meer is dan 50 m²;
   3. 3. de afstand van een groepsaccommodatie tot een agrarisch bedrijf minder bedraagt dan 100 meter of de afstand van een groepsaccommodatie tot de erfgrens van de dichtstbijzijnde woning van derden minder bedraagt dan 50 meter;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor werk aan huis en/of bêd en brochje en/of een internetwinkel, waarvan:
   1. 1. de bedrijfsvloeroppervlakte meer is dan 30% van de totale gezamenlijke begane grondvloeroppervlakte van de bebouwing op het perceel, met een maximum van 50 m²;
   2. 2. de activiteiten op grond van de Wet milieubeheer vergunnings- of meldingsplichtig zijn;
   3. 3. omwonenden onevenredig veel hinder kunnen ondervinden;
   4. 4. detailhandel onderdeel vormt, waarbij goederen worden verhandeld die ergens anders worden gemaakt of verwerkt;
   5. 5. verkeers- of parkeeroverlast kan worden ondervonden;
   6. 6. het aantal eenheden voor bêd en brochje per adres meer dan 2 is en de eenheden niet in een hoofdgebouw worden gerealiseerd;
3. c. het gebruik van andere gebouwen dan woonboerderijen voor bewoning;
4. d. het gebruik c.q. in gebruik geven van gebouwen voor het uitoefen van bedrijfsactiviteiten, die zijn genoemd in bijlage 1 onder categorie 1 en 2;
5. e. het gebruik en/of inrichten ten behoeve van reclame-uitingen, anders dan omschreven in de gemeentelijke Nota Reclamebeleid, vastgesteld op 1 maart 2011;
6. f. de stalling en/of opslag van machines, voer-, vaar- en vliegtuigen, dan wel onderdelen daarvan op onbebouwde terreinen;
7. g. het plaatsen van en/of het gebruik van (sta)caravans en (zee)containers of naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen goederen op onbebouwde terreinen;
8. h. het gebruik als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van voorwerpen, stoffen en materialen op onbebouwde terreinen;
9. i. het gebruik van gronden als kampeerplaats voor kampeermiddelen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het gebruik van gronden en bouwwerken in het plangebied is alleen toegestaan indien deze landschappelijk worden ingepast, met dien verstande dat:

1. a. de landschappelijke inpassing wordt uitgevoerd overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in paragraaf 2.2 en de bijbehorende figuur 2.2 , en duurzaam in stand wordt gehouden;
2. b. de landschappelijke inpassing is gerealiseerd uiterlijk binnen 1 jaar na gereedmelding van de bouw van het hoofdgebouw dat is toegestaan op grond van de bestemming 'Wonen'.

Tot een gebruik, strijdig met dit bestemmingsplan, wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden voor een paardenbak, met uitzondering van paardenbakken binnen de bestemmingsvlakken van de bestemmingen 'Wonen' en 'Wonen - Woonboerderij'.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages, maar alleen als dit om bouwtechnische redenen of om redenen van doelmatigheid van de bouw noodzakelijk is;
2. b. het bepaalde ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde voor het plaatsen van zend-, ontvang- en/of sirenemasten tot een bouwhoogte van maximaal 40 meter;
3. c. de regels en toestaan dat bij agrarische bedrijven, voormalige agrarische bedrijven en woningen 1 recreatieappartement per adres wordt gerealiseerd in het hoofdgebouw dan wel in een bijgebouw dat een duidelijke ruimtelijke samenhang met het hoofdgebouw vertoont, mits de woonfunctie van het hoofdgebouw behouden blijft en het recreatieappartement op minimaal 10 meter uit de erfgrens wordt gerealiseerd.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7.1 kan slechts worden verleend als hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de woonsituatie, de landschappelijke waarden, de archeologische waarden, de natuurwaarden, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. de bestemming van gronden worden gewijzigd in de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorzieningen' voor het oprichten van transformatorhuisjes en andere nutsgebouwtjes met een inhoud van maximaal 100 m³ en een bouwhoogte van maximaal 4 meter, die in het kader van de nutsvoorzieningen nodig zijn;
2. b. de oppervlakte van een aangegeven bouwvlak wordt vergroot, dan wel de ligging van een aangegeven bouwvlak wordt gewijzigd. Hierbij geldt de volgende voorwaarde:
   1. 1. de vergroting mag maximaal 25% van de oppervlakte van het bouwvlak zijn;
3. c. de in het plan vermelde maatvoeringen worden gewijzigd.

Wijzigingen als bedoeld in lid 8.1 kunnen alleen worden verleend als hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de woonsituatie, de landschappelijke waarden, de archeologische waarden, de natuurwaarden, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, mag niet worden gebouwd of verbouwd wanneer op het bijbehorende bouwperceel of in de directe omgeving niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien.
2. b. Voorafgaand aan de verlening van een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de parkeercijfers zoals opgenomen in de meest recente Parkeernormennota van de gemeente Smallingerland op het moment van aanvraag van de omgevingsvergunning bepaald of is voorzien in voldoende parkeergelegenheid ten behoeve van hetgeen is beschreven in de aangevraagde omgevingsvergunning.
3. c. Krachtens een voorschrift verbonden aan de omgevingsvergunning dient:
   1. 1. voldoende mate verzekerd te zijn dat voldoende parkeergelegenheid zoals bedoeld in sub b wordt gerealiseerd;
   2. 2. voldoende mate verzekerd te zijn dat voldoende parkeergelegenheid zoals bedoel in sub b in stand wordt gehouden.
4. d. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en b en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien en in stand wordt gehouden, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie ter plaatse.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 10.1, sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 10.1, sub a met maximaal 10%.
3. c. Lid 10.1, sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 10.2, sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 10.2, sub a na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Lid 10.2, sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het het bestemmingsplan Rottevalle - Bildwei 48 van de gemeente Smallingerland.

De initiatiefnemer heeft het voornemen om, aan de Bildwei 48 te Rottevalle, de bestaande woning te verkopen en tevens een nieuwe woning op dit perceel te realiseren. Hierbij worden twee bestaande schuren gesloopt. De voorgenomen ontwikkeling is echter niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan, omdat slechts één woonhuis binnen het bestemmingsvlak is toegestaan.

Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft het perceel Bildwei 48 te Rottevalle en de gronden ten noorden en westen hiervan. De begrenzing is afgestemd op het bestemmingsvlak 'Wonen - Woonboerderij' uit het geldende bestemmingsplan. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied, dat is vastgesteld op 11 juni 2013. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Wonen - Woonboerderij'. Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor wonen, eventueel in combinatie met nevenactiviteiten, werk aan huis en/of bêd en brochje en/of een internetwinkel. Verder zijn tuinen en erven toegestaan en de bijbehorende voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en waterkering, parkeervoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, ontsluitingen en paden. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonboerderijen worden gebouwd. Per bestemmingsvlak is maximaal één hoofdgebouw toegestaan. De goot- en bouwhoogte kunnen maximaal 3 en 6 meter bedragen. In figuur 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.2 Uitsnede van het geldende bestemmingsplan

Strijdigheid

Binnen de geldende bestemming is slechts één woonboerderij toegestaan en is de realisatie van de nieuwe voorgenomen woning niet mogelijk. Daarom is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld.

Naast het geldende bestemmingsplan is sprake van meerdere paraplubestemmingsplannen:

• Partiële herziening Wonen-werken en Werk aan huis. Dit bestemmingsplan heeft de regeling voor werk aan huis geactualiseerd.
• Parapluplan parkeernormen. In dit plan is een parkeerregeling, afgestemd op de gemeentelijke parkeernota, opgenomen.
• Parapluplan Wonen in Smallingerland. In dit bestemmingsplan is een regeling opgenomen die kamerverhuur en woningsplitsing reguleert.

Deze regelingen zijn overgenomen in dit nieuwe bestemmingsplan.

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgezet: In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het plan uiteengezet. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders. Vervolgens bevat hoofdstuk 4 de toetsing aan de voor dit bestemmingsplan relevante wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt juridische regeling van het plan toegelicht. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

De voorgenomen ontwikkeling is aanleiding voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling moet op een goede manier worden ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen.

Het plangebied ligt in het noordwesten van de kern van Rottevalle. Het gebied is ingericht als een woonperceel, dat ter plaatse van een voormalige boerderij is gerealiseerd. De boerderijwoning staat voor op het perceel, met daaraan vast de boerderijschuur. Op het perceel zijn nog drie andere (vrijstaande) bijgebouwen aanwezig. De gronden ten noordwesten van de boerderij zijn dicht beplant met bomen. Aan de achterzijde van het perceel vindt nog opslag plaats. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie weergegeven.

Figuur 2.1 Huidige situatie plangebied

Het plangebied is gevestigd aan de Bildwei, op de grens van de bebouwde kom en vormt daarmee het uiteinde van het woonlint aan deze zijde van de Bildwei. Aan deze straat is voornamelijk sprake van vrijstaande woningen, bestaande uit één bouwlaag met kap. Aan de overzijde van de straat is een kleinschalige jachthaven gevestigd met daarnaast een kleinschalige camping. Voor het overige zijn voornamelijk woonpercelen aanwezig. Aan de noord(west)zijde van het plangebied liggen agrarische gronden.

Het voornemen is om het bestaande perceel op te splitsen in twee woonpercelen. De bestaande boerderijwoning en de aanpandige schuur blijven behouden en worden afgesplitst van de overige gronden. Naast de boerderijwoning wordt in dezelfde rooilijn een nieuwe woning gerealiseerd. Deze woning zal aansluiten bij de woningen in de omgeving en bestaan uit één bouwlaag met een kap.

Om plaats te maken voor de nieuwe woning en overtollige bebouwing te verwijderen, worden twee van de drie vrijstaande bijgebouwen gesloopt. Het bijgebouw dat achter de nieuwe woning staat blijft als enige behouden. Verder wordt aan de achterzijde een groensingel gerealiseerd om het woonperceel landschappelijk in te passen. Dit sluit aan bij de landschappelijke inpassing van de naastgelegen woonkavels. In figuur 2.2 is een impressie gegeven van de toekomstige inrichting van het plangebied.

Figuur 2.2 Impressie van de voorgenomen inrichting

Ruimtelijke inpassing

De voorgenomen woning wordt ingepast in het bestaande woonlint aan de Bildwei, het plangebied ligt in het verlengde hiervan. Daarmee zijn de woningen goed functioneel passend in de omgeving. Doordat dezelfde juridische regeling van toepassing is in het plangebied als op de omliggende woonpercelen, wordt ook qua type en vorm van de woning aangesloten bij de omgeving. Er wordt een vrijstaande woning gerealiseerd, bestaande uit één bouwlaag met kap. Hier is ook in de omgeving vrijwel uitsluitend sprake van. Het plangebied wordt aan de achterzijde van de percelen landschappelijk ingepast door hier een groensingel te realiseren. Daarmee is sprake van een goede overgang naar het buitengebied.

Verkeer en parkeren

Het plangebied wordt ontsloten via de Bildwei. Elk perceel krijgt een eigen oprit. Via de Bildwei kan in zuidoostelijke richting het centrum van Rottevalle bereikt worden. Via het centrum is vervolgens, via de Litswei, Drachten te bereiken.

Het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied neemt in de toekomstige situatie toe, omdat er een extra woning wordt gerealiseerd in het plangebied. De toegenomen verkeersgeneratie bedraagt 10 motorvoertuigen per etmaal, op basis van publicatie 381. Hierbij is uitgegaan van een vrijstaande koopwoning met een ligging in het gebiedstype 'rest bebouwde kom' en een stedelijkheidsgraad van 'matig stedelijk'. Dit geringe aandeel extra verkeer wikkelt zich af over de Bildwei en zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling.

De parkeerbehoefte bedraagt voor twee woningen maximaal 3 parkeerplaatsen. Hier is op het perceel voldoende ruimte voor. Daarmee wordt geheel op eigen terrein voorzien in deze parkeerbehoefte.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed. De nieuwe ontwikkeling zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en in het parkeren.

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het ruimtelijk beleid dat het kader vormt voor dit wijzigingsplan. Hierbij komt het rijks- provinciaal en het gemeentelijk beleid aan bod.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

1. 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
2. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden..
3. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. IN de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI en draagt bij aan de opgave om de regio sterker en leefbaarder te maken.

Duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied. Omdat slechts één woning worden gerealiseerd, is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Toetsing is dan ook niet noodzakelijk.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het Rijksbeleid.

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn in de regelgeving vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. De nieuwe omgevingsverordening is nog niet vastgesteld.

Omgevingsvisie Provincie Fryslân 'De romte diele'

De hoofdambitie van de provincie voor de Friese leefomgeving is brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân. In de Omgevingsvisie werkt de provincie de provinciale ambities, opgaven, doelen en werkwijze voor de komende jaren uit. De werkwijze is gestoeld op negen principes:

Inhoudelijke principes

1. 1. zuinig ruimtegebruik;
2. 2. omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;
3. 3. koppelen van ambities;
4. 4. gezondheid en veilig;

Samenwerkingsprincipes

5. 5. rolbewust;
6. 6. decentraal wat kan;
7. 7. ja, mits;
8. 8. aansluiting zoeken;
9. 9. sturen op proces, ruimer op inhoud.

Dit is vertaald naar vier urgente opgaven die de provincie wil aanpakken:

1. 1. Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
2. 2. Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
3. 3. Fryslân wordt klimaatadaptief ingericht;
4. 4. Fryslân versterkt de biodiversiteit.

Toetsing

De opgave Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar bestaat onder meer uit het grootschalig opknappen van bestaande bebouwing en het aanbod aan woningen afstemmen op de bevolking. De provincie stimuleert dit. Daarnaast zet de provincie in op zorgvuldig ruimtegebruik n gat inbreiding boven uitbreiding. Benutting van bestaande locaties en bestaande capaciteit staat voorop. Wanneer in het bestaand gebied niet aan de behoefte kan worden voldaan, wordt pas naar uitbreiding gekeken. De provincie voert periodiek prognoses uit naar de behoefte aan woningbouw en ondersteund gemeenten met het toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

In onderhavig plan wordt woningbouw voorzien op een inbreidingslocatie in Rottevalle. Hiermee is sprake van opknappen van een bestaand perceel (mede ook door verwijdering van overtollig bebouwing) en zorgvuldig ruimtegebruik. in paragraaf 3.3 is gemotiveerd dat de woningaantallen passen binnen de behoefte. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met de provinciale omgevingsvisie.

Verordening Romte Fryslân

In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018 partieel herzien. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

Het plangebied maakt wat betreft de woonpercelen deel uit van bestaand stedelijk gebied als gedefinieerd in de Verordening Romte. De beoogde ontwikkeling van het realiseren van woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In de Verordening Romte is een aantal regels van toepassing op het plangebied.

Met betrekking tot het thema wonen, gelden vanuit de verordening de volgende regels:

• Een ruimtelijk plan kan mogelijkheden voor woningbouw bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.
• In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan een woningbouwproject bevatten dat niet is opgenomen in een woonplan, indien:
  1. 1. het woningbouwproject niet meer dan 3 woningen bevat dan wel, voor zover gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied, niet meer dan 11 woningen bevat, en
  2. 2. in de plantoelichting is gemotiveerd dat en hoe overschrijding van het woningbouwprogramma kan worden voorkomen door uitwisseling of fasering van projecten.

In paragraaf 3.3 is uiteengezet dat dit past in het gemeentelijk woningbouwprogramma, dat in regionaal verband door de provincie is geaccordeerd. Daarmee is het plan in overeenstemming met het gestelde in de Verordening Romte Fryslân.

Structuurvisie gemeente Smallingerland

De gemeenteraad heeft in 2013 de Structuurvisie gemeente Smallingerland opgesteld als ruimtelijke vertaling van de Integrale Visie Smallingerland. Deze visie geeft een verkenning van de ontwikkeling van de gemeente Smallingerland voor een langere periode.

Voor de structuurvisie wordt de lijn van de integrale visie gevolgd. Het beleid van de gemeente richt zich op een aantal pijlers; werken, wonen, sport en recreatie, cultuur, onderwijs en wijken. Binnen deze pijlers wordt een aantal doelen geformuleerd. Voor dit plan is de pijler 'wonen' van belang.

Wonen

De pijler 'Wonen' is evenals de andere pijlers een belangrijk onderdeel van de structuurvisie van de gemeente Smallingerland. Binnen deze pijler worden de volgende doelstellingen geformuleerd:

• eigen identiteit van buurten, wijken en dorpen behouden en waar mogelijk versterken;
• geslaagde initiatieven als milieuvriendelijk of energie neutraal wonen mogen niet ten onder gaan aan de wet van de remmende voorsprong;
• als gekozen wordt voor nieuwe woningbouw ontwikkelingen, dan kunnen deze alleen worden gerechtvaardigd vanuit een kwalitatieve aanvulling op het bestaande;
• meer dan gemiddelde aandacht voor het wonen in het centrum van Drachten.

De nieuwe woning in het plangebied zal qua vorm en uitstraling in overeenstemming met de omgeving worden gerealiseerd, door te voldoen aan de geldende welstandsnormen en maatvoeringseisen. Daarmee blijft de identiteit van het gebied behouden. De woning zal een kwalitatieve toevoeging op de bestaande woonvoorraad in het gebied vormen. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met de structuurvisie van de gemeente Smallingerland.

Regionale afspraken Wonen 2016 - 2026, Woonregio Zuidoost Fryslân

Op regionaal niveau zijn afspraken ten aanzien van woningbouw vastgelegd door gemeenten en provincie. De gemeenten Heerenveen, Ooststellingwerf, Opsterland, Smallingerland en Weststellingwerf vormen samen de regio Zuidoost. Op 5 februari 2019 heeft de provincie een brief gestuurd aan de regio Zuidoost met woningbouwafspraken voor de periode 2016 tot 2026. Hierin zijn per gemeente afspraken gemaakt over de maximale binnenstedelijke en buitenstedelijke woningbouwruimte.

Voor de gemeente Smallingerland is er een maximale woningbouwruimte van 1.251 woningen voor 2016 tot 2026, met een aandeel van 40% binnenstedelijk en 60% buitenstedelijk. Daarnaast geldt er binnenstedelijk een extra planologische ruimte van 250 woningen ten behoeve van uitval of vertraging van binnenstedelijke projecten. De woningen van dit plan, passen binnen de beschikbare binnenstedelijke woningbouwruimte. Daarmee is de behoefte aan de woningen aangetoond en past het voornemen binnen de woningbouwafspraken van regio Zuidoost Fryslân.

Omgevingsgerichte woonvisie met woningbouwprogramma 2020 - 2025

In oktober 2020 heeft de gemeente Smallingerland haar omgevingsgerichte woonvisie met woningbouwprogramma vastgesteld. Op basis van de provinciale prognose (2016) en de geactualiseerde woningbouwafspraken (2019) is de reguliere woningbouwruimte voor de gemeente Smallingerland vastgesteld op 820 woningen voor de periode 2020/2025. Dit betekent dat van de maximale woningbouwruimte van 1.251 woningen nog ruimte is voor 820 woningen. Daarbij is afgesproken om maximaal 250 woningen over te programmeren voor het binnenstedelijk gebied. Dit biedt de mogelijkheid om planologisch 1.070 woningen te plannen. In de 'harde' woningbouwplannen voor de periode 2020-2025 zitten op dit moment 642 woningen. Er is dus nog voldoende ruimte voor nieuwe projecten. De beoogde woning in het plangebied past binnen het woningbouwprogramma.

De ontwikkeling is tevens in grote lijnen in overeenstemming met de omgevingsgerichte woonvisie. Het gaat hier om een inbreidingslocatie waar twee woningen worden mogelijk gemaakt.

Welstands- en reclamenota 2018

Het welstandsbeleid van Smallingerland is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke bebouwde omgeving dient te behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen met de openbare ruimte de dagelijkse leefomgeving van de mensen in Smallingerland. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet. Het doel van het welstandstoezicht is om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de belevingswaarde van de gemeente Smallingerland. Door het opstellen van welstandsbeleid wil de gemeente een helder, controleerbaar en klantgericht welstandstoezicht inrichten.

Een belangrijke pijler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van Smallingerland. Deze criteria zijn gebaseerd op de identiteit van Smallingerland en het architectonische vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bestaande situatie worden aangetroffen. Op grond van de ruimtelijke ontwikkeling van Smallingerland en op basis van veldwaarnemingen is een indeling gemaakt naar ruimtelijk en functioneel samenhangende gebiedsdelen. In Smallingerland zijn verschillende typen welstandsgebieden onderscheiden.

Het voorgenomen woningbouwplan zal worden getoetst door de welstandscommissie. Door te voldoen aan de geldende criteria zal een bouwplan worden gerealiseerd dat passend is in de omgeving. In dit geval wordt getoetst aan het geldende welstandsregime G4, Lintbebouwing. Op voorhand wordt verwacht dat een positief welstandsadvies wordt afgegeven.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. In de volgende paragrafen worden de relevante omgevingsaspecten en eventueel daaraan verbonden planologische randvoorwaarden behandeld.

Toetsingskader

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidzones van toepassing. Als geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen. Bij het plangebied is geen sprake van geluidgezoneerde spoorwegen en industrielawaai, dus alleen het aspecten 'wegverkeerslawaai' zou aan de orde kunnen zijn.

Toetsing

Het plangebied ligt op de grens van de bebouwde kom van Rottevalle. De Bildwei verandert op de grens van het perceel van een 30km/uur-weg (binnen de bebouwde kom) in een 60 km/uur-weg (buiten de bebouwde kom). De woningen liggen daarmee in de geluidzone van deze weg. De Bildwei betreft een weg die het buitengebied in loopt en niet direct aansluit op een andere kern. De weg kent mede daardoor een zeer laag aantal verkeersbewegingen. Gezien de aard van de weg en het lage aantal verkeersbewegingen wordt op voorhand verwacht dat de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh niet wordt overschreden ter plaatse van de nieuwe woning in het plangebied.

Door de gemeente Smallingerland zijn verkeerstellingen uitgevoerd op de Bildwei in februari 2023. Op basis van deze tellingen bedraagt de intensiteit 990 mvt/etmaal in 2023. In 2033 (10 jaar na plandatum) is dit 1.110 mvt/etmaal op basis van 1% autonome groei.

Op basis van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 en het softwarepakket Geomilieu is een beknopt rekenmodel opgesteld met daarin opgenomen de Bildwei (bron) en de nieuw te realiseren woning. Het rekenmodel is gegeven in onderstaande figuur, samen met de berekende geluidbelasting inclusief 5 dB aftrek op basis van art. 110g Wgh. Het 60 km-deel van de Bildwei (standaard asfalt) en het 30 km-deel van de Bildwei (klinkerverharding) is worst-case samen genomen in de berekeningen. Verder is uitgegaan van standaard etmaalverdelingen en voertuigverdelingen op basis van de tellingen.

Uit onderstaande figuur blijkt dat er plaatse van de nieuwe woning wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van L_den = 48 dB. Een hogere waarde is niet aan de orde. Er zijn geen nadere maatregelen noodzakelijk.

Figuur 4.1 Geluidsbelasting op de gevels van de nieuw te bouwen woning (bron: Rho Adviseurs)

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) gehanteerd.

Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO₂ en PM₁₀ bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor woningbouwprojecten geldt als grenswaarde bij één ontsluitingsweg 1.500 woningen. Projecten onder dit aantal vallen onder de NIBM-regeling.

Toetsing

In Fryslân zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat in Rottevalle en omgeving sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit.

Met dit plan wordt per saldo slechts één extra woning gerealiseerd. Daarmee geldt voor dit plan de NIBM-regeling. Het plan is van dermate kleine omvang dat niet in betekenende mate wordt bijgedragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Toetsingskader

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Toetsing

In de huidige situatie is het deel van het plangebied waar een woonbestemming op is gelegd ook bestemd met een woonbestemming (' Wonen - Boerderij'). Het is op basis van het geldende plan dus al toegestaan om de gronden ten behoeve van een woonfunctie in gebruik te nemen. Er kan dus op basis van de huidige planologische regeling geconcludeerd worden dat de bodem geschikt is voor het voorgenomen gebruik. In de vergunningsfase zal voor de bouw van de nieuwe woning nog een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN), voorheen de Ecologische Hoofdstructuur). De bescherming van gebieden en soorten is geregeld in de Wet natuurbescherming.

Het plangebied ligt niet in de directe nabijheid van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft Alde Feanen op circa 8 kilometer afstand ten zuiden van het plangebied. Op basis van het planvoornemen en de habitateigenschappen van het plangebied kunnen negatieve effecten op habitatsoorten en habitattypen waarvoor Alde Feanen is aangewezen, op voorhand worden uitgesloten. Een toetsing in het kader van het onderdeel gebiedsbescherming van de Wet natuurbescherming is om die reden niet noodzakelijk. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Effecten op NNN-gebieden ten gevolge van het planvoornemen kunnen op voorhand worden uitgesloten. Er wordt geconcludeerd dat vanuit de NNN er geen belemmeringen zijn die de uitvoering van de planontwikkeling in de weg staan.

Stikstofdepositie

Om te onderzoeken of het voornemen kan leiden tot een verhoogde emissie van stikstof wordt is het kader van dit bestemmingsplan een stikstofdepositieberekening uitgevoerd aan de hand van de huidige Aerius-calculator. Deze is opgenomen als bijlage 1. Hieruit is naar voren gekomen dat zowel als gevolg van de aanleg- als de gebruiksfase er 0,00 mol/ha/jaar stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelige gebieden plaatsvindt. In het kader van de vaststelling zal deze berekening worden geactualiseerd aan de hand van de nieuwe Aerius-calculator die naar verwachting op 26 januari 2023 wordt gereleaset.

Het plangebied is ingericht als woonperceel, op een voormalige boerderij. Ten behoeve van het plan worden twee bestaande schuren gesloopt en worden bomen gekapt om de nieuwe woning mogelijk te maken. Daarom is een quickscan flora en fauna uitgevoerd, die is opgenomen als bijlage 2. Uit het onderzoek is geconcludeerd dat:

• ten aanzien van broedvogels buiten de broedperiode gewerkt moet worden;
• er geen rekening hoeft te worden gehouden met beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën;
• op basis van de aanwezige habitat de meeste algemene soorten vleermuizen het terrein kunnen gebruiken als mogelijke foerageerplaats en eventueel als vliegroute. Omdat de ruimtelijke ingreep van relatief kleine aard en duur is, evert dit geen schade op aan de habitateis van de eventueel foeragerende vleermuis en/of vleermuis die dit object in de vliegroute heeft zitten;
• er geen beschermde soorten reptielen, vissen, insecten of planten worden verwacht waarvoor ontheffing van de Wnb nodig is.

Voor het overige is te allen tijde de zorgplicht van kracht.

Er is dus geen noodzaak tot het uitvoeren van nader onderzoek of het nemen van maatregelen ten aanzien van beschermde soorten.

Toetsingskader

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Wetterskip Fryslân, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is de digitale watertoets doorlopen om Wetterskip Fryslân in te lichten over het voornemen.

Toetsing

Ten behoeve van het bestemmingsplan is de digitale watertoets doorlopen. Hieruit is naar voren gekomen dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 3. In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende aspecten die uit de watertoets naar voren zijn gekomen.

Waterkwantiteit

In de huidige situatie is het plangebied ingericht ten behoeve van een (voormalig) agrarisch bedrijf. Er is een boerderijwoning aanwezig, met daarbij meerdere schuren en rondom veel verharding. In de toekomstige situatie worden twee grote schuren afgebroken en wordt één vrijstaande woning gerealiseerd. Per saldo neemt hiermee het verhard oppervlak binnen het plangebied af. Daarom is watercompensatie niet noodzakelijk.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In dit geval wordt aangesloten op de bestaande riolering. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd. Overtollig water wordt eventueel afgevoerd naar naastgelegen oppervlaktewater.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. Het plangebied valt niet onder een beschermingszone.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

Bij de inrichting van het plangebied kan hierop geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen. Met voorgenoemd advies wordt bij de uitvoering van de plannen rekening gehouden.

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van archeologische (verwachtings)waarden in het plangebied is de Friese Archeologische Monumenten Kaart Extra (FAMKE) geraadpleegd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, voor de steentijd-bronstijd en de ijzertijd-middeleeuwen. Op basis van de advieskaart steentijd-bronstijd geldt dat bij ruimtelijke ingrepen van 2,5 hectare een archeologisch onderzoek nodig is. Op basis van de advieskaart ijzertijd-middeleeuwen geldt geen onderzoeksplicht bij ruimtelijke ingrepen. In dit geval worden deze grenswaarden niet overschreden en is het dus niet noodzakelijk om archeologisch onderzoek uit te voeren.

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan beschreven moet worden hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Toetsing

Volgens de gemeentelijke erfgoedvisie en -nota wordt uitgegaan van de Cultuur Historische kaart van de provincie Fryslân (CHK), waar ook de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) deel van uit maakt. Op deze kaarten is informatie opgenomen over archeologische en cultuurhistorische waarden.

Volgens de Cultuur Historische kaart is er geen sprake van cultuurhistorische waarden binnen het plangebied. Aangrenzend ligt aan de westzijde wel een 'boerderijplaats'. Dergelijke plaatsen verschaffen kennis over de bewoningsgeschiedenis en over de ontwikkeling van het cultuurlandschap op lokaal, regionaal en provinciaal niveau. Ze zijn kenmerkend voor het landschapsbeeld van de provincie. Omdat deze gronden niet bewerkt worden, wordt geen afbreuk gedaan aan de cultuurhistorische waarde hiervan. Daarom is geen nader onderzoek noodzakelijk naar het aspect cultuurhistorie.

Toetsingskader

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Toetsing

Het plangebied is onderdeel van de dorpskern van Rottevalle, waar verschillende functies aanwezig zijn. Aan de oostzijde van het plangebied is vrijwel uitsluitend sprake van woningen. Aan de zuid/zuidwestzijde liggen een kleinschalige jachthaven en een kleinschalig kampeerterrein. Verder liggen ten zuiden van het plangebied, aan de Havenwei, nog enkele bedrijfspercelen en gemengde percelen.

Jachthaven

De kleinschalige jachthaven van Rottevalle ligt aan de overzijde van de Bildwei. Voor een jachthaven geldt op basis van de VNG-brochure een milieucategorie 3.1, met een richtafstand van 50 meter gebaseerd op het aspect geluid. De nieuwe woning komt op echter op circa 25 meter van de jachthaven te staan en voldoet daarmee niet aan de richtafstand. Echter is de jachthaven dusdanig kleinschalig dat de geluiduitstoot van deze haven relatief zeer laag is. Een kleinere afstand tot deze functie is daarom verantwoord. Ook heeft het perceel in de huidige situatie al een woonbestemming waardoor er in planologisch opzicht geen beperkingen voor de jachthaven zijn te verwachten.

Kampeerterrein

Naast de jachthaven ligt een kleinschalig kampeerterrein. Ook voor deze functie geldt categorie 3.1, met een richtafstand van 50 meter. Het kampeerterrein ligt ook hier op een kortere afstand (26 meter). Ook hier geldt echter dat het kampeerterrein dusdanig kleinschalig is, dat de geluiduitstoot minimaal is en is te vergelijken met die van een normaal woongebied en dat in de huidige situatie ook al sprake is van een woonbestemming. Er wordt daarom geen overlast verwacht ter plaatse van de nieuwe woning en de afstand wordt verantwoord geacht.

Diverse functies aan de Havenwei

Aan de Havenwei zijn verschillende functies gevestigd. Het gaat om bedrijfsfuncties tot en met milieucategorie 2 (richtafstand 30 meter), gemengde functies waaronder detailhandel (milieucategorie 1, richtafstand 10 meter) en horeca uit categorie 1 (richtafstand 10 meter). Voor al deze functies wordt aan de richtafstanden voldaan, omdat het plangebied op minimaal 150 meter afstand ligt.

Op basis van bovenstaande motivering is het niet noodzakelijk om een nader onderzoek uit te voeren naar milieuzonering en vormt dit aspect geen belemmering voor het plan.

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In voornoemde Besluiten is een verantwoordingsplicht bij een toename van het groepsrisico opgenomen.

Het aspect externe veiligheid wordt beoordeeld met het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het GR is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Voor het GR is een oriënterende waarde bepaald. Dit betreft geen harde norm, maar vormt een onderdeel bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van het risico. In algemene zin geldt dat wanneer het GR onder de oriënterende waarde blijft, er sprake is van een acceptabel risiconiveau.

Toetsing

In het kader van de externe veiligheid is de provinciale risicokaart geraadpleegd. Hieruit is naar voren gekomen dat in de (directe) omgeving van het plangebied geen sprake is van risicovolle inrichtingen, en transportroutes waar rekening mee gehouden moet worden bij de uitvoering van dit plan. Wel ligt ten westen en noorden van het plangebied een buisleiding: een Aardgasleiding NEN 360-leiding. Het gaat om een buisleiding met een diameter van 4 inch en een maximale werkdruk van 40 bar. Hiervoor geldt een invloedszone van 50 meter. De buisleiding ligt echter op minimaal 63 meter afstand tot het plangebied. Daarom is nader onderzoek en/of een verantwoording van het groepsrisico niet noodzakelijk. Ten aanzien van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen te verwachten.

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Toetsing

In het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen waar rekening mee gehouden moet worden.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 7 juli 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van één woning en betreft een perceelsgebonden ontwikkeling. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Besluit m.e.r., waardoor ook geen vormvrije m.e.r.-notitie nodig is.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden, met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

Het plangebied is bestemd als 'Wonen' en 'Wonen - Voormalige boerderij'.

Wonen

Het perceel waarop de nieuwe woning wordt gerealiseerd wordt bestemd als 'Wonen'. De bestemmingsregeling is zoveel mogelijk in overeenstemming met de reguliere woonbestemming in het dorp en aan de Bildwei. Binnen het bestemmingsvlak is één woonhuis toegestaan, met een maximale goot- en bouwhoogte van 3,5 en 9 meter. Daarmee is de maatvoering afgestemd op de omgeving. Het nieuwe woonhuis moet worden gebouwd binnen het bouwvlak waarbij de voorgevel in de aangeduide gevellijn moet staan.

Wonen - Voormalige boerderij

De voormalige boerderij die als woonhuis wordt gebruikt heeft de passende bestemming 'Wonen - Voormalige boerderij' toegedeeld gekregen. Qua maatvoering is de bestaande maatvoering (goot- en bouwhoogte en oppervlakte) van het boerderijpand aangehouden, zodat specifiek dit pand is toegestaan op dit perceel. Er is tevens maximaal één woonhuis toegestaan, om te voorkomen dat woonsplitsing optreedt.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoeringsaspecten van een ontwikkeling. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat de beoogde ontwikkeling maatschappelijk draagvlak heeft en dat de procedures op een goede manier worden doorlopen.

Participatie

Tijdens het opstellen van de woningbouwplannen zijn de buren betrokken bij de planvorming. De initiatiefnemers hebben hen actief benaderd en de plannen kenbaar gemaakt. De buren hebben aangegeven positief tegenover de ontwikkeling te staan om een levensloopbestendige woning te kunnen bewonen en langer op deze plek. Bovendien ontstaat er doorstroming binnen het dorp doordat de zoon van de initiatiefnemers de huidige woning gaat overnemen en er een starterswoning vrij komt. Bovendien wordt het als positief ervaren dat het aanzicht van het dorp verbeterd wordt door het verwijderen van de kapschuur.

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan wordt eerst als voorontwerp aan overlegpartners en belanghebbenden ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kunnen overlegpartners een overlegreactie indienen en andere belanghebbenden een inspraakreactie.

Zienswijze

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Wel is ambtshalve besloten dat er toch een noodzaak was voor het uitvoeren van een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, naar lawaai afkomstig van het verkeer op de Bildwei. Dit onderzoek is verwerkt in paragraaf 4.1.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het initiatief betreft de bouw van één woning in Rottevalle. De initiatiefnemer heeft aangetoond over voldoende financiële middelen te beschikken voor de uitvoering van dit plan.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De gemeente en initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt met betrekking tot de plankosten en eventuele planschade. Hiermee is het kostenverhaal voldoende verzekerd.