het bestemmingsplan Nieuw-Dordrecht, Klazienaveensestraat 2 van de gemeente Emmen;

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML- bestand NL.IMRO.0114.2010024-0701 met de bijbehorende regels en bijlagen behorende bij het plan;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;

bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waarop ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

de lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;

een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;

de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;

de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bijbehorende verhardingen en watergangen;
3. c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeersvoorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gestapelde woningen;
2. b. tuinen en erven;

met de daarbij behorende:

3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. toegangswegen, in- en uitritten en parkeervoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten behoeve van de bouw van grondgebonden woningen, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. c. de belangen met betrekking tot de sociale veiligheid, brandveiligheid/externe veiligheid en rampenbestrijding mogen niet onevenredig worden geschaad.
4. d. de bouwregels zoals genoemd in dit artikel zijn van overeenkomstige toepassing.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel de maximale bouwhoogte niet meer dan maximaal 1 meter wordt overschreden;
2. b. Vlaggenmasten en antennemasten, voorzover deze direct ten dienste staan van -en onderdeel uitmaken van een gebouw, mogen de toegestane maximale bouwhoogte met maximaal 1,5 meter overschrijden;
3. c. Dakopbouwen, noodtrappen, luchtbehandeling- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 1,5 meter ten opzichte van de bouwhoogte van een gebouw, en mogen geen groter oppervlakte beslaan dan 15% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst.

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
3. c. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
5. e. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
6. f. de ruimte tussen bouwwerken.

Tot een strijdig gebruik zoals bedoeld in artikel 2.1 en 2.2 Wabo wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een prostitutiebedrijf, seksinrichting en of tippelzone;
2. b. het plaatsen van of geplaatst houden van onderkomens;
3. c. het opslaan van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan;
4. d. het opslaan van gebruiksklare voer- en vaartuigen of onderdelen hiervan;
5. e. het storten, opslaan, opgeslagen houden of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
6. f. geluidszoneringplichtige inrichtingen, zoals bedoeld in het Inrichting- en vergunningenbesluit milieubeheer;
7. g. het gebruik van bouwwerken welke zijn opgericht na een door burgemeester en wethouders te verlenen omgevingsvergunning voor andere doeleinden dan waarvoor de omgevingsvergunning is verleend.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in dit plan ten behoeve van:

1. a. het afwijken van de voorgeschreven maten, oppervlaktes, afmetingen, afstanden en percentages met maximaal 10%;
2. b. het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van het openbaar net aangesloten nutsvoorzieningen, telecommunicatieverkeer openbaar vervoer of het wegverkeer, kunstwerken van artistieke aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, met dien verstande dat:
   1. 1. de goothoogte van een gebouw maximaal 3 m mag bedragen;
   2. 2. de oppervlakte van een gebouw maximaal 50 m² mag bedragen;
   3. 3. de bouwhoogte van een ander bouwwerk maximaal 10 m mag bedragen;
3. c. geringe afwijkingen, welke in het belang van zijn een ruimtelijke of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein, mits de afwijking in de situering maximaal 3 bedraagt;
4. d. het in geringe mate, doch maximaal 5 m afwijken van een bestemmingsgrens, van het profiel van een straat of de vorm van een plein, alsmede van de vorm van bebouwde oppervlakken (bouwpercelen), voor zover zulks noodzakelijk en/of wenselijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen;
5. e. het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
6. f. het bouwen buiten het bouwvlak tot een afstand van maximaal 2 m uit de bouwgrens;
7. g. het vergroten van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m;
8. h. het oprichten van andere bouwwerken met uitzondering van windturbines/-molens, met een bouwhoogte van maximaal 25 m met dien verstande dat:
   1. 1. als het gaat om antennes naar het oordeel van burgemeester en wethouders de noodzaak daartoe voldoende dient te zijn aangetoond.
9. i. het overschrijden van de gevellijn door:
   1. 1. erkers, balkons, luifels en bordessen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken tot maximaal 1 meter, over de gehele breedte van de voorgevel;
   2. 2. ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 m² en de bouwhoogte maximaal 3 meter zal bedragen.

De toepassing van de in het eerste lid genoemde afwijkingsmogelijkheden zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om omgevingsvergunning te verlenen worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Eenmalig kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van lid 9.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met ten hoogste 10 %.

Lid 9.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 9.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 9.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 9.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Nieuw-Dordrecht, Klazienaveensestraat 2.

Adelaarswoud B.V. is voornemens om op het braakliggende perceel Klazienaveensestraat 2 te Nieuw Dordrecht een appartementencomplex te realiseren bestaande uit 5 appartementen.

De gewenste ontwikkeling is gelegen op gronden met de bestemming 'horeca'. Het oprichten van een appartementencomplex is niet toegestaan binnen deze bestemming, waardoor het voorgenomen bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan. Om deze reden is een nieuw bestemmingsplan voor het appartementencomplex opgesteld.

Het plangebied wordt aan de zuidwestzijde begrensd door de Klazienaveensestraat en aan de zuidoostzijde door de Herenstreek. Aan de noordoostzijde grenst het aan het perceel Herenstreek 2 en de noordwestzijde grenst aan het perceel Klazienaveensestraat 6.

Ligging plangebied

Binnen de grenzen van het plangebied is het volgende bestemmingsplan vigerend:

• Bestemmingsplan Nieuw Dordrecht, goedgekeurd d.d. 10 maart 1942 en vastgesteld d.d. 31 maart 1943;
• Wijziging ingevolge artikel 19, d.d. 13 december 1990.

Het bestemmingsplan bestaat uit de toelichting, de regels en de verbeelding.

De toelichting heeft geen bindende werking. Dit onderdeel heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan. Daarnaast geeft de toelichting uitleg van de bestemming, planregels en uitgangspunten.

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, gebouwen en bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol bij de toepassing van de regels evenals een visualiserende functie van de bestemmingen. Op de verbeelding worden de bestemmingen en randvoorwaarden weergegeven. De verbeelding vormt samen met de regels het bindende deel van het bestemmingsplan.

Voor de totstandkoming van het plan Nieuw-Dordrecht, Klazienaveensestraat 2 zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd, waarvan de resultaten op hoofdlijnen in dit bestemmingsplan zijn verwoord. De volgende rapportages, behorende bij dit plan, zijn als separate bijlagen opgenomen:

• Archeologisch onderzoek, Grontmij, 15 maart 2010;
• Flora- en faunaonderzoek, Buro Bakker, 11 maart 2010;
• Verkennend bodemonderzoek, Grontmij, 19 maart 2010;
• Akoestisch onderzoek, WNP, 2 september 2010.

In deze toelichting wordt in hoofdstuk 2 het beleidskader geschetst en vindt er een toetsing plaats aan het ruimtelijk beleid. In hoofdstuk 3 vindt er een toets plaats aan de relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 4 geeft een beschrijving van het project. Een toelichting op de regels wordt gegeven in hoofdstuk 5. Het verslag van het gevoerde overleg is in hoofdstuk 6 opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid.