het bestemmingsplan Nieuw-Weerdinge, woning Weerdingerkanaal NZ 206 met identificatienummer NL.IMRO.0114.2017024-B701 van de gemeente Emmen;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een werk, geen bouwwerk zijnde;

één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;

het gebruik van een ruimte met als doel het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, een tot enkele nachten, ter plaatse verblijft; onder bed and breakfast wordt niet begrepen overnachtingen, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid. De ruimte die gebruikt wordt voor bed and breakfast mag niet worden gebruikt als zelfstandige woning;

bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

een grondgebonden woning waarbij het hoofdgebouw vrij staat van naast gelegen hoofdgebouwen;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;

de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;

De voor Wonen-Vrijstaand aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. vrijstaande woningen;
2. b. bijbehorende bouwwerken;
3. c. tuin en erven;

met bijbehorende:

4. d. andere bouwwerken;
5. e. sport- en speelgelegenheden;
6. f. toegangswegen in- en uitritten;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het bewonen van bijbehorende bouwwerken;
2. b. het aanleggen van paardenbakken.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen, gevelversieringen, meeontworpen sierende elementen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel de maximale bouwhoogte niet meer dan maximaal 1 meter wordt overschreden;
2. b. Vlaggenmasten en antennemasten, voorzover deze direct ten dienste staan van -en onderdeel uitmaken van een gebouw, mogen de toegestane maximale bouwhoogte met maximaal 1,5 meter overschrijden;
3. c. Dakopbouwen, noodtrappen, luchtbehandeling- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 1,5 meter ten opzichte van de bouwhoogte van een gebouw, en mogen geen groter oppervlakte beslaan dan 15% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst;

Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders op grond van artikel 6 afwijken van de regels door:

1. a. het afwijken van de voorgeschreven maten, oppervlaktes, afmetingen, afstanden en percentages met maximaal 10%;
2. b. het toestaan van het oprichten van maximaal 30 meter² extra gebouwen voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) uitsluitend op grond van - en vertoon van een medische indicatie;
3. c. het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van het op openbaar net aangesloten nutsvoorzieningen, telecommunicatieverkeer, openbaar vervoer of het wegverkeer, kunstwerken van artistieke aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, met dien verstande dat:
   1. 1. de goothoogte van een gebouw maximaal 3.00 meter mag bedragen;
   2. 2. de oppervlakte van een gebouw maximaal 50 meter² mag bedragen;
   3. 3. de bouwhoogte van een ander bouwwerk maximaal 10.00 meter mag bedragen;
4. d. de hoogte van andere bouwwerken zijnde, te vergroten en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt verhoogd tot niet meer dan 10 m;
5. e. het oprichten van andere bouwwerken met uitzondering van windturbines/-molens, met een bouwhoogte van maximaal 25.00 meter met dien verstande dat als het gaat om antennes naar het oordeel van burgemeester en wethouders de noodzaak daartoe voldoende is aangetoond;
6. f. het overschrijden van de gevellijn door:
   1. 1. erkers, balkons, luifels en bordessen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken tot maximaal 1 meter, over de gehele breedte van de voorgevel;
   2. 2. ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 meter² en de bouwhoogte maximaal 3 meter zal bedragen;
7. g. het toestaan van erf- en terreinafscheiding langs de openbare weg met een maximaal bouwhoogte tot 1,5 meter;
8. h. de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten toe te staan in een deel van de woning, waarbij de volgende bepalingen gelden:
   1. 1. de verblijfsruimten moeten blijven voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening;
   2. 2. de woonfunctie moet in overwegende mate gehandhaafd blijven en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden mogen niet onevenredig worden aangetast;
   3. 3. de woonfunctie moet in ruimtelijke zin en visuele zin primair blijven;
   4. 4. de beroeps- of bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning;
   5. 5. maximaal 50m2 mag gebruikt worden voor het aan huisgebonden activiteiten;
   6. 6. detailhandel mag niet plaatsvinden behoudens een beperkte verkoop in het klein in direct verband met het aan huis verbonden beroep/en bedrijf;
   7. 7. er mogen geen reclameborden groter dan 0,5 meter² bij of aan de woning worden geplaatst;
   8. 8. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein op het moment dat dit noodzakelijk is vanwege de bestaande parkeerdruk in de omgeving
9. i. het laten gebruiken van een deel van de woning voor Bed en Breakfast, waarbij de volgende bepalingen gelden:
   1. 1. de activiteit is uitvoerbaar binnen de bestaande bebouwing;
   2. 2. de activiteit is ruimtelijk ondergeschikt ten opzichte van de woonfunctie;
   3. 3. parkeren ten behoeve van de Bed en Breakfast moet op eigen terrein

De toepassing van de in artikel 6.1 eerste lid genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonnen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Indien toepassing van het overeenkomstig artikel 7.2 in het plan opgenomen overgangsrecht gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kan de gemeenteraad met het oog op beëindiging op termijn van die met het bestemmingsplan strijdige situatie, in het plan persoonsgebonden overgangsrecht opnemen.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Nieuw-Weerdinge, woning Weerdingerkanaal NZ 206 .

Bij de gemeente Emmen is door de betreffende perceelseigenaar een verzoek ingediend om een bouwkavel in het bebouwingslint van het Weerdingerkanaal NZ opnieuw mogelijk te maken. Bij het vaststellen van het bestemmingsplan "Buitengebied Emmen" is deze mogelijkheid per abuis komen te vervallen. Deze omissie wordt met het voorliggende bestemmingsplan hersteld.

Het betreft het perceel aan Weerdingerkanaal NZ 206. De woning op dit bouwkavel is in 2003 is gesloopt. Vervolgens is het perceel ingezaaid met gras. Aangezien er dus geen bebouwing aanwezig was, is het perceel in 2014 bij de actualisatie van het bestemmingsplan “Buitengebied” per abuis bestemd voor "Agrarisch met waarden" in plaats van “Wonen – Vrijstaand”. Hierdoor is de bouwmogelijkheid op het perceel onbedoeld komen te vervallen. De bestemmingswijziging is destijds niet opgemerkt. Verzoeker had er op mogen vertrouwen dat de bouwmogelijkheid planologisch zou blijven bestaan.

In het voorliggende bestemmingsplan Nieuw-Weerdinge, woning Weerdingerkanaal NZ 206 is eveneens de woning aan Weerdingerkanaal NZ 205 meegenomen. Het bestemmingsplan Buitengebied Emmen wordt zodanig aangepast dat zowel het bouwvlak voor woning met huisnummer 205 als 206 voldoende groot worden voor een goede inpassing van de woningen met bijbehorende bouwwerken. Ook gronden gelegen direct achter de woning met huisnummer 205 krijgen een woonbestemming. Deze gronden maken thans deel uit van de huiskavel en zijn in gebruik als tuin.

Het plangebied van het bestemmingsplan Nieuw-Weerdinge, woning Weerdingerkanaal NZ 206 ligt in het dorp Nieuw-Weerdinge, ten westen van de kern van het dorp. Ten zuiden van het plangebied, aan de voorzijde, ligt het kanaal Weerdingerkanaal. Ten noorden van het plangebied, aan de achterzijde, is het open agrarische gebied te vinden. Het plangebied wordt aan de westzijde en oostzijde ingesloten door woningen.

_{Figuur 1-1: De ligging van het plangebied Nieuw-Weerdinge, woning Weerdingerkanaal NZ 206in de gemeente Emmen.}

_{Figuur 1-2: Indicatie begrenzing plangebied (rode cirkel)}

Het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan betreft de percelen kadastraal bekend als Gemeente Emmen, sectie AA, nummers 1127 (gedeeltelijk), 1128, 1129, 79 en 80. Voor het perceel Gemeente Emmen, sectie AA, nummer 1127 geldt dat de strook ten westen van de woning aan Weerdingerkanaal 205 niet wordt meegenomen en daarmee de agrarische bestemming behoudt.

Het perceel nr 1127 maakt inmiddels deel uit van het bouwperceel woning nr. 205. De gronden hebben nog een agrarische bestemming zijn een in gebruik als tuin en vormen dan ook planologisch gezien een geheel met de woning.

Het voorliggende bestemmingsplan Nieuw-Weerdinge, woning Weerdingerkanaal NZ 206 vervangt deels het bestemmingsplan Buitengebied vastgesteld, op 25 september 2014, gedeeltelijk.

^{Figuur 1-3: Uitsnede verbeelding vigerende plan met de toe te voegen bouwlocatie in rood rechthoek.}

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.

Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het bestemmingsplan Nieuw-Weerdinge, woning Weerdingerkanaal NZ 206 is vooral het thema wonen van belang. In de structuurvisie wordt voor de hoofdkoers wonen gesproken over meer levensloopbestendige woningen en meer ruimte voor bouwkavels. Er moet rekening worden gehouden met de woonwensen van de huidige en toekomstige bewoners. Het realiseren van een woonbestemming op het perceel Weerdingerkanaal NZ 206 is in lijn met deze hoofdkoers wonen.

De Woonvisie 2018-2023 "Thuis in Emmen: snoeien doet bloeien" is op 28 september 2017 vastgesteld door de raad. Het beleidskader richt zich op goed wonen en leven; er is sprake van een kwalitatieve insteek. In de woonvisie wordt rekening gehouden met vergrijzing en mogelijke bevolkingskrimp. De prioriteiten in het beleid zijn: zorg voor voldoende en goede woningen voor de doelgroepen van beleid; herstructurering in relatie tot bevolkingskrimp en vergrijzing; zorg voor voldoende geschikte woningen voor senioren; duurzaamheidsmaatregelen (in het bijzonder energiebesparende maatregelen). Het accent ligt met deze prioriteiten op behoud en versterking van de bestaande woonkwaliteit. Dit komt ook tot uiting in de algemene woningbouwstrategie, waarin bij het beoordelen van nieuwe initiatieven herstructureringsprojecten prioriteit hebben. Ook van belang is dat nieuwe initiatieven en nieuw te ontwikkelen locaties/gebieden in samenhang worden bekeken. De verwachting voor de toekomst van Nieuw-Weerdinge is dat er bevolkingskrimp zal optreden.

Op basis van de visie mogen er tussen 2018 en 2028 maximaal 50 woningen aan het buitengebied worden toegevoegd, met het oogpunt om middels maatwerk verbetering van ruimtelijke kwaliteit tot stand te kunnen brengen. Het toetsingskader voor deze 50 woningen wordt onder andere gevormd door de (herziene) beleidsnotitie “Bouwen in de linten”.

Bij de gemeente komen regelmatig verzoeken binnen voor de bouw van nieuwe woningen (toevoegingen) in lintbebouwingen. Daarom is in 2004 de beleidsnotitie “Bouwen in de linten” vastgesteld. De notitie bevat het toetsingskader voor de beoordeling van dergelijke aanvragen. De notitie kent drie typen linten:

1. 1. Linten binnen de kern (ruime mogelijkheden voor toevoeging van woningen)
2. 2. Dorpsgerelateerde linten (beperkte mogelijkheden voor toevoeging van woningen)
3. 3. Landschapsgerelateerde linten (geen mogelijkheden voor toevoeging van woningen)

Ten tijde van het opstellen van deze notitie stond op het perceel Weerdingerkanaal NZ 206 een woning. De locatie ligt binnen een landschapsgerelateerd lint. Deze linten kenmerken zich door een lagere bebouwingsdichtheid, een afwisseling tussen bebouwing en open ruimten en een aanzienlijke de fysieke afstand tot de geconcentreerde kern. De open ruimten tussen de bebouwing geven doorkijk op het achterliggende, vaak nog open gebied. De aanwezigheid en de breedte van open ruimten varieert. Open ruimten kunnen zodanig beplant zijn dat ze geen doorzicht op het achtergelegen gebied meer geven. Ze vormen dan wel een groene onderbreking in een aaneengesloten bebouwing. In welke mate het landelijke gebied doordringt in het lint is afhankelijk van het aantal- en de breedte van de open ruimten, de dichtheid van de bebouwing en/of beplanting, de bebouwingssamenstelling.

In december 2017 heeft de gemeenteraad de geactualiseerde notitie 'Bouwen in de linten' vastgesteld. Inhoudelijk zijn de uitgangspunten niet ingrijpend gewijzigd. De locatie Weerdingerkanaal NZ 206 blijft gelegen binnen een landschapsgerelateerd lint. Aan landschapsgerelateerde linten kunnen in zijn algemeenheid geen woningen worden toegevoegd, om zo het landelijke beeld te behouden.

De beleidsnotitie “Bouwen in de linten” bevat een uitzonderingsregel voor het vervangen van verouderde woningen, met als doel algehele ruimtelijke kwaliteitsverbetering- en het behoud van leefbaarheid in het buitengebied. Deze regeling geldt nadrukkelijk ook binnen landschapsgerelateerde linten, waar krimp en leegstand zich meer en meer manifesteren. De regeling wordt toegepast onder strikte landschappelijke en stedenbouwkundige voorwaarden en betreft altijd maatwerk. Naar onze mening een geslaagd beroep worden gedaan op de genoemde vervangingsregeling voor bijzondere omstandigheden uit de herziene beleidsnotitie.

Bij invulling van het perceel is sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering ten opzichte van de situatie in 2003. De invulling van het perceel is ruimtelijk en stedenbouwkundig inpasbaar.

De herbouw van de woning is niet strijdig met de uitgangspunten van de herziene beleidsnotitie.

De welstandsnota 2016, gemeente Emmen is opgesteld uitgaande van het motto: “Loslaten wat kan, regelen wat ertoe doet”.

De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit, en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Niet ieder gebied vraagt om dezelfde benadering. De welstandsnota 2016 kent drie welstandsniveaus: welstandsvrij, welstandsluw en welstandsniveau hoog. Voor een aantal gebieden is de ambitie naar beneden bijgesteld, waardoor welstandsvrije gebieden zijn toegenomen. Het niveau welstandsluw is geïntroduceerd. In de luwe gebieden wordt op een aantal basale aspecten van welstand gestuurd en wordt afstand genomen van gedetailleerde beoordelingen. Daarnaast moeten gebieden die van meer waarde zijn - niveau hoog – goed beschermd blijven. Deze gebieden leveren een belangrijke bijdrage aan de identiteit van Emmen. Voornamelijk zijn dit de centra van dorpen, wijken en de beschermde dorpsgezichten. Voor deze gebieden geldt een hoog ambitieniveau. Het gemeentebestuur beoogt met deze nota een dynamische welstand in Emmen, waarbinnen ruimte is voor dialoog en “kwalitatief herstel” met de samenleving.

Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving. Het plangebied is gelegen in een gebied met welstandsluwe waarde. Het welstandsbeleid richt zich met name op de voorkanten van bouwwerken en bouwblokken en het aanzicht op deze bebouwing vanuit de openbare ruimte. Ingrepen worden beoordeeld in relatie tot de naastgelegen bebouwing en het straatbeeld. Het beleid is alleen op hoofdzaken gericht en niet op details.

Provinciale Staten hebben op 2 juli 2014 ingestemd met de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2014. De visie is inwerking getreden op 20 augustus 2014. De Omgevingsvisie Drenthe is voor Drenthe een centraal visiedocument. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein.

De Omgevingsvisie is hét kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020. De missie van de provincie is het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van de kernkwaliteiten.

Voor het plangebied zijn de volgende kernkwaliteiten van belang: Landschap, Aardkundige waarden en Archeologische waarden. Voor het Landschap geldt dat het plangebied ligt in het landschap van de veenkoloniën. Kenmerkend voor deze hoogveengebieden is de strakke verkaveling, de bebouwingslinten langs kanalen en monden en de grote, weidse ruimtes met wijken. Voor de Aardkundige waarden en de Archeologische waarden geldt een generiek beleid. Voor de archeologie betekent dit dat behoudingswaardige vindplaatsen niet ongezien kunnen verdwijnen. Voor het generieke beleid geldt dat de aardkundige waarden bewaard moeten blijven voor de toekomst.

De provincie wil met haar beleid voorwaarden creëren voor het ontwikkelen van een robuuste sociaaleconomische structuur van Drenthe. Daarbij wordt rekening houden met de economische en demografische ontwikkeling. De provincie streeft naar aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag.

Vanuit de doelstelling om zorgvuldig en doelmatig om te gaan met de ruimte in Drenthe, hanteert de provincie het uitgangspunt ‘inbreiding gaat voor uitbreiding’. Dit houdt in dat de provincie Drenthe prioriteit geeft aan herstructurering (inclusief verduurzaming) van de woningvoorraad en aan het herontwikkelen en herbestemmen van gronden en panden.

In de Provinciale Omgevingsverordening, vastgesteld op 12 januari 2016, is het perceel niet aangemerkt als 'Bestaand stedelijk gebied'. De verordening geeft geen specifieke bepalingen voor percelen met deze aanduiding. Aanvragen van woningbouw in een bebouwingslint worden door de provincie mede afgewogen aan de hand van gemeentelijke beleidsnotitie 'Bouwen in de linten'.

Het ruimtelijke rijksbeleid heeft geen directe invloed op het plangebied.

Het rijksbeleid werkt niet rechtstreeks door in het plangebied. Voor het voorliggende bestemmingsplan kan geconcludeerd worden dat het plan niet in strijd is met het geldende gemeentelijke- en provinciale beleid, wanneer rekening wordt gehouden met bepaalde aspecten zoals de ruimtelijke en milieutechnische inpassing. Hierop wordt nader ingegaan in de volgende hoofdstukken.

De gemeente Emmen heeft archeologie beleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologie- beleid en waar de beleidskeuzes zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan. Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan.

Uit de archeologische beleidsadvieskaart komt naar voren dat in het plangebied voor archeologie een lage archeologische verwachting heeft. Dit zijn gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologische sporen klein wordt geacht. Dit kan zijn vanwege de bodemkundige opbouw, een lage dichtheid van archeologische resten/sporen of vanwege bodemverstorende activiteiten naderhand zoals ontginningen. Het betreft met name de ontgonnen veengebieden die in het verleden laag waren gelegen en een hoge grondwaterstand kenden. Er is hier geen sprake van concreet aanwijsbare vindplaatsen en de kans op het aantreffen van sporen en vondsten is klein. Deze gebieden zijn vrijgesteld voor archeologisch onderzoek.

Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. Deze vervangt drie wetten; de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. Slechts één wet en minder regels maakt de wet overzichtelijker. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.

Door het bebouwen van dit perceel worden de natuurwaarden in de omgeving niet aangetast. Het perceel maakt geen deel uit van een als Habitat- en/of Vogelrichtlijn aangewezen gebied. De locatie ligt niet in of nabij een gebied waarop gebiedsbeschermingsregels van toepassing zijn. Het perceel is sinds 2003, na de sloop van de oorspronkelijke woning, ingericht als gazon en is ook zodanig onderhouden.

Rijksoverheid stelt risiconormen op het gebied van veiligheid aan inrichtingen, ter bescherming van de omgeving. Naast de wet- en regelgeving mogen gemeenten invulling geven aan een eigen veiligheidsvisie. In de Beleidsnota externe veiligheid gemeente Emmen (april 2013) geeft de gemeente Emmen invulling aan deze beleidsruimte. In de gemeentelijke beleidsnota Externe Veiligheid zijn de ruimtelijke uitgangspunten van de structuurvisie verder uitgewerkt.

In de Beleidsnota externe veiligheid heeft de gemeente Emmen gekozen voor een gebiedsgerichte benadering voor de vestiging van risicovolle activiteiten. Tevens is in het beleid een afwegingskader bij concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet van bestuurlijke uitvoeringsinstrumenten om de kwetsbaarheid van een object of activiteit die niet rechtstreeks onder de begripsbepaling van het Bevi valt bepaald te beoordelen. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met deze nota externe veiligheid.

Vanuit de Veiligheidsregio Drenthe en RUD Drenthe is richting gegeven aan het beoogde veiligheidsniveau van de gebouwen in en rondom het plangebied van het bestemmingsplan Nieuw-Weerdinge, woning Weerdingerkanaal NZ 206. Hierbij is getoetst aan bestaande regelgeving en normen voor (externe) veiligheid, bereikbaarheid, bluswatervoorziening, repressieve dekking en alarmsystemen welke onderdeel zijn van de veiligheidsketen.

In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid gelden voor dit bestemmingsplan geen belemmeringen.

In het Besluit m.e.r. zijn drempelwaarden opgenomen voor wanneer er een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Sinds de wijziging van het Besluit op 1 april 2011 is een beoordeling van een activiteit die op de D-lijst van het Besluit m.e.r. voorkomt noodzakelijk, ook al ligt de omvang van de activiteit (ver) onder de drempelwaarde. Het betreft hier slecht de herbouw van één woning binnen een bestaand bebouwingslint zodat op voorhand kan worden geconcludeerd dat er geen nadelige gevolgen zijn voor het milieu zijn.

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt de bedrijvigheid in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is in het plangebied een inventarisatie geweest van de aanwezige bedrijven en nagedacht over de bedrijfsactiviteiten die toelaatbaar zijn in het plangebied. Op dit moment bestaan de bedrijfsactiviteiten voornamelijk uit agrarische bedrijven. Echter, deze zijn op een zodanige afstand gelegen, dat zij geen invloed hebben op het woon- en leefklimaat op het perceel Weerdingerkanaal NZ 206. In de buurt van het plangebied zijn geen andere bedrijven gelegen.

Op de percelen Weerdingerkanaal NZ 208 en Weerdingerkanaal NZ 209 ligt een bedrijfsbestemming. Op deze twee locaties zijn bedrijven uit de milieucategorie 1 en 2 toegestaan. De grootste afstand tussen een bedrijf en woonbebouwing moet dan minimaal 30 meter zijn. Tussen de percelen Weerdingerkanaal NZ 206 en Weerdingerkanaal NZ 208 zit circa 50 meter. Hierdoor zijn de bedrijven op de percelen Weerdingerkanaal NZ 208 en Weerdingerkanaal NZ 209 niet van invloed op het plangebied.

Het plangebied bevat geen locaties die voor wat betreft bodemverontreiniging verdacht zijn (historisch verdacht als gevolg van in het verleden uitgevoerde bodembedreigende activiteiten). Het plangebied bevat geen locaties waar de milieukundige bodemkwaliteit is onderzocht. Er zijn geen verdachte locaties geconstateerd. Het plangebied is op dit moment in gebruik als tuin. Hiervoor stond een woning in het plangebied en met dit bestemmingsplan wordt dit weer mogelijk gemaakt. Op basis hiervan hoeft er geen bodemonderzoek uitgevoerd te worden.

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

De Wet luchtkwaliteit is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIMB) bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.

In de waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem van het plangebied is ingericht, welke fysieke omstandigheden voor het gebied gelden (bodemopbouw, grondgebruik, maaiveldhoogte, grondwatersituatie, rioolstelsel etc.) en of speciale regelingen voor het plangebied gelden. De waterparagraaf is een verplicht onderdeel van een ruimtelijk plan en beschrijft de uitwerking hiervan op het watersysteem en geeft aan welke eisen het watersysteem aan het plan oplegt. De waterparagraaf is de plek waar, naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan of besluit, het wateradvies en de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar een plaats krijgen.

Het plangebied valt binnen het beheersgebied van het waterschap Hunze en Aa's. Uitgangspunt is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat er grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.

De gemeente Emmen heeft het waterschap op 21 december 2016 ingelicht over de planvorming. Aangegeven is dat er een compensatie voor de toename aan verharding gevonden moet worden. Aan de achterzijde van het perceel is er voldoende ruimte om een hemelwaterberging te realiseren.

Het gebied bij Nieuw-Weerdinge is het enige gebied dat is ontgonnen door middel van het enkel kanaal systeem met kruisdiepen binnen de Gemeente Emmen. Overigens was al voordat het veen bij Nieuw-Weerdinge is afgegraven en de dalgronden tot ontwikkeling zijn gebracht, sprake van menselijke activiteiten in het gebied.

Burgerbebouwing staat aan beide zijden van het hoofdkanaal (lintdorp). Daarnaast is na de vervening bebouwing langs de Siepelveenwijk en in veel mindere mate Vledders blijven staan c.q. gebouwd. Vermelding verdient ook de bebouwing aan de noordzijde van het Verbindingskanaal. Hier lag in het verleden een strook bij de voormalige grens met het Roswinkelerveen. Er stonden al behuizingen voordat zowel het Roswinkeler- als Weerdingerveen is ontgonnen. De voorkant van deze bebouwing is gericht op het voormalige Roswinkelerveen en niet zoals bij Siepelveenwijk op het Weerdingerveen. Bijzonder detail is dat veel huizen langs het Verbindingskanaal nog op veenrestanten liggen en dus op een 'heuveltje' boven het overige maaiveld staan.

Het Weerdingerkanaal, Tramwijk ZZ en het Eerste Kruisdiep zijn gedeeltelijk gedempt. Hier zijn brede groenstroken met bomen in gras (o.a. linde, eik) aangelegd. Daarentegen is het wijkenpatroon nog gaaf aanwezig. Vooral ten zuiden van het Weerdingerkanaal, dus tussen het eerste, tweede en derde kruisdiep is het oude wijkenpatroon nog gaaf.

Subkernen hebben zich ontwikkeld bij de aansluiting 3e Kruisdiep– Tramwijk – Weerdingerkanaal en Kruising N379 – Weerdingerkanaal. Hoewel de meeste bebouwing van het lint min of meer in één rooilijn staat, is sprake van een grote variatie door de verschillen in hoogte, vorm en kleur van de nok. De richting van de nok is, conform de historie, veelal loodrecht op het kanaal. Langs het Weerdingerkanaal is aan beide bebouwingszijden een bomenrij aangeplant. Langs de drie kruisdiepen staan, gedeeltelijk recent herplantte, bomenrijen. De bomenrijen langs het Weerdingerkanaal, zowel langs het gedempte als niet-gedempte gedeelte, zorgen voor een monumentaal karakter.

Bij de gemeente Emmen is door de perceelseigenaar een verzoek ingediend om een de bouw van een woning in het bebouwingslint van het Weerdingerkanaal NZ opnieuw mogelijk te maken. Bij het vaststellen van het bestemmingsplan Buitengebied gemeente Emmen is deze mogelijkheid per abuis komen te vervallen. Deze omissie wordt met het voorliggende bestemmingsplan hersteld. Tot 2003 heeft op deze locatie een woning gestaan (zie afbeelding 4-1).

De verzoeker is ook eigenaar van de in 2002 gerealiseerde woning Weerdingerkanaal NZ 205. Omdat de naastgelegen woning 206 in 2003 al enige jaren leegstond, en er sprake was van ernstig verval, is de woning destijds door hem aangekocht en grotendeels gesloopt. De fundamenten van de woning zijn op dit moment nog aanwezig. Het erf behorende bij deze gesloopte woning is als tuin (gazon) in gebruik genomen.

Daarnaast is verzocht om de bestemming “Agrarisch”, direct achter woning Weerdingerkanaal NZ 205 (perceel nr. 1127 op afbeelding 4-3) om te zetten in de bestemming "Wonen - Vrijstaand", zodat de gronden planologisch één geheel vormen met de woning. De gronden maken inmiddels deel uit van het bouwperceel en zijn in gebruik als tuin.

Afbeelding 4-1: Luchtfoto 2000 met woning Weerdingerkanaal NZ 206

De woning Weerdingerkanaal NZ 206 is in 2003 is gesloopt. Vervolgens is het perceel ingezaaid met gras. Aangezien er geen bebouwing aanwezig was, is het perceel in 2014 bij de actualisatie van het bestemmingsplan “Buitengebied” onbewust bestemd van “Wonen – Vrijstaand” naar "Agrarisch met waarden" (zie afbeeldingen 4-2 en 4-3). Hiermee is de bouwmogelijkheid op het perceel onbedoeld komen te vervallen. De bestemmingswijziging is in 2014 niet opgemerkt. De eigenaar had er op mogen vertrouwen dat de bouwmogelijkheid planologisch zou blijven bestaan.

Afbeelding 4-2: Bestemmingsplan “Nieuw-Weerdinge, Linten" (1995) bestemming “Wonen-Vrijstaand” op nr. 206

Afbeelding 4-3: Bestemmingsplan “Buitengebied” (2014) bestemming “Agrarisch met waarden” op nr. 206

Gezien de voorgeschiedenis ten aanzien van het onbedoeld verdwijnen van de woonbestemming Weerdingerkanaal NZ 206, is van gemeentewege het voorliggende postzegelbestemmingsplan opgesteld om de situatie te herstellen.

In dit bestemmingsplan zijn de agrarische gronden die zijn toegevoegd aan het perceel Weerdingerkanaal NZ 205 eveneens bestemd voor woondoeleinden (perceel 1127 op afbeelding 4-3) . Deze gronden zijn recent aangekocht en vormen qua gebruik een samenhangend geheel met de bestaande tuin van de woning Weerdingerkanaal NZ 205.

In het centrum van Nieuw-Weerdinge is in 2004 een complex van 45 seniorenappartementen gerealiseerd. De toenmalige woningbouwcoöperatie Wooncom is enkele jaren bezig geweest om de benodigde panden en gronden in het centrum te verwerven. De centrumontwikkeling is in nauwe samenwerking tussen gemeente en Wooncom tot stand gekomen. Doel van dat centrumplan was tweeledig: Versterking en verbetering (o.a. het terugbrengen van de lintbebouwing) van het centrum van Nieuw-Weerdinge en het bieden van seniorenhuisvesting. Door de provincie is destijds via een artikel 19, lid 1 WRO procedure medewerking verleend aan de centrumontwikkeling.

Om het centrumplan tot uitvoering te kunnen brengen was het noodzakelijk om het pand van de toenmalige huisartsenpraktijk te verwerven. Deze was in eigendom van de aanvrager van voorliggend bestemmingsplan. Uitkomst van de onderhandeling was dat er, in ruil voor verwerving van de huisartsenpraktijk, een woning aan het bebouwingslint van het Weerdingerkanaal NZ kon worden toegevoegd. Hier is door zowel gemeente als provincie goedkeuring verleend. Vervolgens werd woning Weerdingerkanaal NZ 205 gerealiseerd, en werd de huisartsenpraktijk in het centrum met andere huisartsenpraktijken in het dorp samengevoegd tot één gezamenlijke huisartsenpraktijk aan het Eerste Kruisdiep. Kortom een win-winsituatie voor het dorp.

De vrijstaande woning aan Weerdingerkanaal NZ 205 is in 2002 gereed gekomen. In 2003 kwam de direct naastgelegen woning Weerdingerkanaal NZ 206 te koop. Mede gezien de negatieve uitstraling van de bouwvallige woning op de omgeving, is de woning daarop aangekocht en gesaneerd. Na de sloop is het terrein met groen (gazon) ingericht (Zie afbeelding 4-4). Vanwege de bomen, de erfafscheiding/erfbeplanting en de naast gelegen bijgebouwen is het zicht op het buitengebied beperkt.

Afbeelding 4-4: Inrichting perceel Weerdingerkanaal NZ 206 na sloop van de woning. De woning aan de linkerzijde is nr. 205.

Voordat tot sloop van de woning werd overgegaan, is door de eigenaar bij de gemeente navraag gedaan wat dit zou betekenen voor eventuele herbouw mogelijkheden. Aangegeven is dat de bouwmogelijkheid op het perceel behouden zou blijven.

Aan het perceel Weerdingerkanaal NZ 206 worden geen bijzondere landschappelijke kwaliteiten toegekend. Afbeeldingen 4-5 en 4-6 laten zien dat de bouw van een woning op het perceel Weerdingerkanaal NZ 206 niet leidt tot aantasting van een waardevol landschappelijk doorzicht vanuit het lint. Het perceel is hiervoor te smal (23 meter) en bovendien beplant met bomen en onder beplanting. Het zicht op- en de beleving van het open landschap wordt dan ook niet wezenlijk aangetast bij bebouwing van het perceel.

Afbeelding 4-5: Bebouwingslint Weerdingerkanaal met landschappelijke doorzichten

Afbeelding 4-6: Huidige inrichting perceel Weerdingerkanaal NZ 206

Er is geen sprake van belemmering van (agrarische) bedrijven bij herbouw van de woning. De naastgelegen locatie Weerdingerkanaal NZ 207 is inmiddels beëindigd en heeft in het bestemmingsplan Buitengebied een woonbestemming gekregen.

Het perceel ligt tussen twee bestaande woningen. Stedenbouwkundig gezien is er met 23 meter voldoende breedte voor een nieuwe vrijstaande woning. De woning zal worden terug gerooid ten opzichte van de voormalige woning, die zeer dicht op de weg was gelegen. Bij invulling wordt aangesloten bij de ter plaatse aanwezige stedenbouwkundige kenmerken ten aanzien van bebouwde oppervlakte, kapvorm en goot- en nokhoogte namelijk één bouwlaag met kap.

_{Afbeelding 4-7: Luchtfoto van plangebied inclusief kadastrale percelen}

Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.

De Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT) is dé gedetailleerde grootschalige basiskaart (digitale kaart) van heel Nederland. Op éénduidige wijze wordt de ligging van alle fysieke objecten zoals gebouwen, wegen, water, spoorlijnen en (landbouw)terreinen geregistreerd. Deze digitale ondergrond moet gebruikt worden als ondergrond bij het vaststellen van een bestemmingsplan.

Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en / of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.

De regels zijn een juridische vertaling van het planologische -en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.

Gebruiksregels

Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld en of waarvoor en op welke wijze de gronden wel gebruikt kunnen worden.

Bouwregels

In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen. Met deze bouwregels worden de bouwmogelijkheden gereguleerd. Uitgangspunt bij het bouwen van hoofdgebouwen is dat hoofdgebouwen altijd binnen een bouwvlak worden gebouwd en voorgevels van deze hoofdgebouwen in de gevellijn. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Verder worden in de bouwregels onder anderen regels ten aanzien maximale bebouwing, bouwhoogtes en dakhelling opgenomen.

Flexibiliteit

Soms is het gewenst om af te wijken van de gestelde regels. Hiervoor zijn in het bestemmingsplan flexibiliteitbepalingen opgenomen om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Het toepassen van deze regelingen is geen automatisme. Voordat wordt besloten dat van de geldende regels in het bestemmingsplan kan worden afgeweken zal eerst bekeken worden wat de consequenties zijn van de afwijking op de leefomgeving.
In het bestemmingsplan zijn diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:

• Afwijken van de bouwregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Nadere eisen;
• Algemene afwijkingsregels;
• Wijzigingsbevoegdheden artikel 3.6 Wro;

De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de omgevingsvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning
Met de nadere eisenkunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.

Opzet regels
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1. Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3. Algemene regels;
• Hoofdstuk 4. Overgangs - en slotregels.

De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 Begrippen

De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen.

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

Artikel 5 Algemene bouwregels

In artikel 5 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.

Artikel 6 Algemene afwijkingsregels

Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw, het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling. Daarnaast kan afgeweken worden van het bestemmingsplan om op medische indicatie te bouwen op- of achter de gevellijn en specifiek voor het oprichten van 30m² bebouwing voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten voor alle woningen of het uitoefenen van bed en breakfast.
De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bestaat uit 2 artikelen, de eerste is het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de tweede de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.

Artikel 7 Overgangsrecht regelt het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
Artikel 8 Slotregel is de Slotregel van het bestemmingsplan. In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Nieuw-Weerdinge, woning Weerdingerkanaal NZ 206".

In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan voor gemeente als publiek beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving.
Het college van de gemeente Emmen heeft het beleidsplan Vergunningverlening Toezicht en Handhaving (VTH) vastgesteld. Dit beleidsplan VTH beschrijft de visie en ambitie op het terrein van de gemeentelijke VTH-taken, waaronder ook valt het toepassen en naleven van de regels in het bestemmingsplan. Daarnaast geeft het beleidsplan VTH invulling aan de wettelijke plicht om vastgesteld VTH-beleid te hebben.
Voor wat betreft handhaving kan de gemeente onmogelijk continu alles controleren. De gemeente vertrouwt erop dat inwoners en bedrijven de regels naleven en zij er alles aan doen om risico's en nadelige effecten voor de maatschappij te voorkomen. Risico's bepalen de inzet van de beschikbare capaciteit. Op basis van kennis en ervaring is vastgesteld welke bedrijfscategorieën en activiteiten het grootste risico vormen voor fysieke veiligheid, leefbaarheid, volksgezondheid, milieu en imago.

Deze uitgangspunten zijn gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan en worden ook toegepast bij de naleving van de regels van het bestemmingsplan.

Het college heeft het bestemmingsplan Nieuw-Weerdinge, woning Weerdingerkanaal NZ 206 vrijgegeven voor overleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), Het concept- ontwerpbestemmingsplan is voor overleg verzonden naar verschillende overlegpartners.

In dit geval is het voorontwerp voorgelegd aan provincie Drenthe, waterschap Hunze en Aa's en de EOP Dorpsbelangen Nieuw-Weerdinge. Omdat het vorige bestemmingsplan ook aan deze instanties in vooroverleg is gezonden, zijn de toen gemaakte overlegreacties inmiddels in het voorliggende voorontwerp. Dit heeft tot gevolg gehad dat alleen de provincie heeft gereageerd (zie bijlage 1 Vooroverlegreactie provincie). Aangegeven is dat zij zich in dit geval vanwege de specifieke omstandigheden kunnen vinden in het voorliggende bestemmingsplan.

Vanaf 8 december 2017 heeft het bestemmingsplan Nieuw-Weerdinge, woning Weerdingerkanaal NZ 206 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn tegen het bestemmingsplan Nieuw-Weerdinge, woning Weerdingerkanaal NZ 206 geen zienswijzen ingediend. Dit, en andere zaken, heeft geen aanleiding gegeven tot het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd.
De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan onder andere wordt verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1000 m2 of meer.

De kosten van het maken van het voorliggend bestemmingsplan worden in dit geval gedekt op grond van de Verordening op de heffing en invordering van leges 2014, als vastgesteld door de raad op 19 december 2013. Voor dit plan zijn (vooralsnog) door de gemeente geen aanvullende kosten voor onderzoek begroot en gemaakt.

De vaststelling van een exploitatieplan is zodoende niet nodig, aangezien het kostenverhaal nu anderszins verzekerd is.