De reden voor het opstellen van het bestemmingsplan ‘Klazienaveen, Langestraat-Dordsedijk (supermarkt met appartementen)’ is de herontwikkeling van de voormalige Lanting locatie. Veel gebouwen zoals de busremise, het tankstation en het reisbureau zijn al gesloopt. Ook de laatste bebouwing wordt binnen afzienbare termijn gesloopt.

In het plangebied ontstaat daardoor ruimte voor eigentijdse nieuwbouw van een woongebouw met 23 appartementen en bijhorende bebouwing. In het gebouw is op de begane grond ruimte voor een Aldi-supermarkt. De bestaande Aldi zal dan verhuizen van de locatie Langestraat 152 naar deze nieuwe locatie. De nieuwbouwplannen passen niet in het geldende bestemmingsplan voor deze locatie, met name ten aanzien van de bouwvlakken, het type en aantal woningen en de supermarkt.

Middels dit bestemmingsplan ‘Klazienaveen, Langestraat-Dordsedijk (supermarkt met appartementen)’ wordt in de eerste plaats de gewenste nieuwe planologische situatie vastgelegd voor een woongebouw en een supermarkt. De supermarkt betreft een verplaatsing van de huidige Aldi in Klazienaveen, niet de toevoeging van een extra supermarkt. De huidige Aldi-locatie (Langestraat 151 te Klazienaveen) wordt planologisch ‘wegbestemd’ in die zin dat daar wel een bestemming Centrum aanwezig blijft maar door middel van een aanduiding ‘supermarkt uitgesloten’ op die locatie geen nieuwe supermarkt meer kan komen. Ten tweede voorziet het bestemmingsplan daarmee in een adequaat en actueel ruimtelijk- en juridisch kader. De laatste doelstelling van het bestemmingsplan is dat het een helder en duidelijk plan is, waarin het stedenbouwkundig plan goed vertaald is en duidelijkheid bestaat richting de omwonenden en eigenaar.

Het plangebied van het bestemmingsplan ‘Klazienaveen, Langestraat-Dordsedijk (supermarkt met appartementen)’ ligt op de hoek van de woonstraten Langestraat, Dordsedijk en Derksweg. Het wordt globaal begrensd door de doorgaande Dordsedijk met aan de noordzijde de Ovonde, de bestaande bebouwing (Langestaat) en de brandweerkazerne aan de Derksweg. Op de hiernavolgende weergave is het plangebied bij benadering weergegeven als het ‘roodgekleurde’ gebied.

Het voorliggende bestemmingsplan ‘Klazienaveen, Langestraat-Dordsedijk (supermarkt met appartementen)’ vervangt voor een deel het bestemmingsplan voor de kern Klazienaveen (vastgesteld 19-12-2013). Het plangebied heeft een enkelbestemming ‘Gemengd -2’ en ‘Wonen – uit te werken’. Voor een klein gedeelte geldt ook de bestemming 'Verkeer’. Het plangebied heeft verder nog een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'.

Verder zijn de volgende facet- en paraplubestemmingsplannen van kracht:

• ‘Facetbestemmingsplan, Emmen Archeologie (vastgesteld 28 april 2022);
• 'Parapluplan Standplaatsen' (vastgesteld op 31 mei 2018);
• 'Parapluplan Parkeernormen gemeente Emmen' (vastgesteld op 26 april 2018).

Het gewenste bouwplan en de herinrichting van het (openbaar) gebied is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Medewerking is mogelijk via een bestemmingsplanprocedure ex artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening.

Bij het van kracht worden van voorliggend bestemmingsplan verliezen de genoemde bestemmingsplannen, voor zover zij vallen binnen het plangebied, rechtskracht. Voorliggend bestemmingsplan vervangt deze plannen.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met een bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.

Ten behoeve van het opstellen van voorliggend bestemmingsplan zijn diverse onderzoeken verricht en adviezen gegeven. Daarnaast is er informatie gebruikt uit onderzoeken en adviezen die in een ander kader zijn uitgevoerd. De conclusies uit de verschillende onderzoeken en adviezen zijn verwerkt in de toelichting. De conclusies uit de onderzoeken en adviezen zijn verwerkt in hoofdstuk 4.

Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het bestemmingsplan ‘Klazienaveen, Langestraat-Dordsedijk (supermarkt met appartementen)’ is vooral het thema Wonen van belang.

De Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid troef richt zich op een accentverschuiving van kwantiteit naar kwaliteit en differentiatie van woonmilieus: De opgave ligt er om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Naast een kwaliteitsimpuls van de bestaande woningen wordt ingezet op wervende woonmilieus. Om ervoor te zorgen dat de woningmarkt op orde blijft, is een continue aanpassing aan de veranderende vraag geboden. Dit geldt niet alleen voor de kern van Emmen, maar ook voor de dorpen. Zo ontstaat op termijn een cyclische vernieuwing van de bestaande woongebieden.

De Woonvisie "BuitengeWoon Thuis in Emmen" maakt een koerswijziging ten opzichte van de vorige woonvisie. De gemeente Emmen is geen krimpregio meer en sluit de woningmarkt aan bij de actuele woonwensen. De ambitie is om te bouwen aan een divers woningaanbod, herstructurering op te starten in meerdere gebieden, te focussen op het toevoegen van senior- en starterswoningen en om 4.000 woningen te bouwen in de periode van 2022-2030. Daarbij wordt gefocust op leefbaarheid, beschikbaarheid, betaalbaarheid, wonen & zorg, en duurzaamheid van de woningvoorraad en woonomgeving.

De visie luidt als volgt: "de gemeente Emmen biedt een gevarieerde woonomgeving en beschikt over een breed, duurzaam aanbod van woningen in diverse prijsklassen, in alle kernen. Het aanbod sluit aan bij de behoeften en financiële mogelijkheden van de huidige en toekomstige bewoners."

Daarbij heeft de gemeente Emmen de volgende ambities:

• Emmen draagt zorg voor een aantrekkelijke, leefbare woonomgeving waar iedereen zich thuis voelt en zichzelf naar vermogen kan redden;
• Emmen geeft ruimte aan vernieuwende woonconcepten;
• Emmen versterkt haar groene omgeving, zet in op een duurzaam woon- en leefklimaat en een toekomstbestendige woningvoorraad.

Op basis van dit afwegingskader beoordeeld de gemeente Emmen alle nieuwe woningbouwplannen. Kwalitatieve meerwaarde van een plan moet leidend zijn in het besluit om er medewerking aan te verlenen. Met dit afwegingskader worden ontwikkelaars in de gewenste richting gestuurd en worden de komende acht jaar woningen gerealiseerd die leiden tot een meer gevarieerde, toekomstbestendige woningvoorraad passend bij de behoefte.

In de woonvisie 2018-2023 is een strategie opgenomen voor woningbouw. In die nieuwe woonvisie is de strategie aangescherpt:

• Woningbouwinitiatieven niet individueel maar in samenhang beoordelen;
• Prioriteit geven aan plannen voor herstructurering, transformatie en inbreiding
• Prioriteit geven aan woningbouwplannen voor aandachtsgroepen
• Woningbouwplannen dragen bij aan een variërend en aantrekkelijker woonmilieu
• Woningbouwplannen dragen bij aan ruimtelijke kwaliteit

Het Gemeentelijk Verkeer en Vervoer Plan (GVVP) (december 2013) gaat uit van de inrichting van wegen volgens de Duurzaam veilig-principes. De wegen in de gemeente Emmen zijn gecategoriseerd conform Duurzaam Veilig met als doel een optimale afstemming te bereiken tussen de functie van de weg, de vormgeving en het gebruik ervan door de weggebruiker. Hiermee wordt beoogd onbedoeld gebruik van de weg, conflicten met hoge snelheids- en richtingsverschillen, alsmede onzeker gedrag te voorkomen. De wegen zijn verdeeld in drie categorieën, stroomwegen, gebiedsontsluitingsweg en erftoegangswegen. Verder zet het GVVP in op een multimodale benadering van verkeer. Dit houdt in dat niet enkel naar de bereikbaarheid per auto wordt gekeken maar nadrukkelijk ook naar andere vervoersmodaliteiten, zoals het openbaar vervoer of de fiets.

In oktober 2017 heeft de gemeenteraad van Emmen de "Integrale parkeervisie gemeente Emmen" vastgesteld.

De visie is het kader voor het bepalen van de parkeeropgave bij fysieke ontwikkelingen op alle niveaus. Het is een leidraad voor het beoordelen van de parkeeropgave van stedenbouwkundige visies & plannen voor (her-)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en is ook het kader dat invulling geeft aan het begrip “voldoende parkeer- of stallingsruimte dan wel voldoende laad- of losruimte in bestaande en op ontwikkeling gerichte nieuwe bestemmingsplannen. De visie bevat ten aanzien van de hoeveelheid parkeervoorzieningen en het aantal los- en laadplaatsen het beoordelingskader voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en- of wijzigen gebruik.

Voor toekomstige (nieuwbouw)ontwikkelingen is in de parkeervisie de landelijke richtlijn van het CROW-leidraad. Uitgangspunt blijft in beginsel voldoende parkeerruimte op eigen terrein. Als dit niet kan, kan eventueel teruggevallen worden op parkeren in de openbare ruimte, waarvoor aan de gemeente een afkoopsom wordt betaald. In paragraaf 3.3 wordt nader ingegaan op het parkeren in het plan.

Bouwwerken moeten voldoen aan 'redelijke eisen van welstand'. Een welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandscriteria opgenomen in de Welstandsnota. Op 30 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de

redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling wel past bij de omgeving.

Ten behoeve van het bestemmingsplan ‘Langestraat – Dordsedijk (supermarkt met appartementen)’ is een beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1) opgesteld.

Relatie beeldkwaliteitsplan, bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan

Het bestemmingsplan vormt een juridische verankering van het stedenbouwkundig plan inclusief een toelichting op de planvorming. Het stedenbouwkundig plan is het gewenste eindbeeld voor de ontwikkeling. Naast het bestemmingsplan, waarin het stedenbouwkundig plan is opgenomen, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat als Bijlage 1 van het bestemmingsplan ‘Klazienaveen, Langestraat – Dordsedijk (supermarkt met appartementen)’ is opgenomen.

Het beeldkwaliteitsplan dient als richtinggevend document met betrekking tot het gewenste eindbeeld. Het beeldkwaliteitsplan geeft richtlijnen voor de vormgeving van de bebouwing en de inrichting van het plangebied. Verder wordt het beeldkwaliteitsplan gebruikt om te bepalen of een bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand.

De Omgevingsvisie is hét strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein.

De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. Als in de tekst wordt gesproken over ‘lange termijn’, betreft het de periode na 2030.

De Omgevingsvisie heeft voor de provincie vooral een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is.

Missie

De missie van de provincie is het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten. Deze missie is ingegeven door wat inwoners, medeoverheden en maatschappelijke partners belangrijk vinden voor de toekomst van Drenthe. De kernkwaliteiten zijn samen met partners en de inwoners van Drenthe benoemd, te weten landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur.

Kernkwaliteiten

De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Samen met vertegenwoordigers van overheden, belangengroepen, marktpartijen en inwoners heeft de provincie de volgende kernkwaliteiten van Drenthe benoemd. De kernkwaliteiten zijn:

• Rust, ruimte, natuur en landschap;
• Oorspronkelijkheid;
• Naoberschap;
• Menselijke maat;
• Veiligheid;
• Kleinschaligheid (Drentse schaal).

Ruimtelijke ontwikkelingen

De provincie wil ontwikkelingen stimuleren die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. Deze kwaliteit zit voor de provincie in het zorgvuldig gebruikmaken van de ruimte, het behouden en waar mogelijk versterken van de kernkwaliteiten en het waarborgen van de kwaliteit van het milieu en de leefomgeving.

Hieronder volgen de delen uit de Omgevingsvisie die relevant zijn voor het voorliggende ruimtelijk initiatief.

Zorgvuldig ruimtegebruik

In Drenthe kunnen mensen nog ruimte beleven. Dat wil de provincie bewaken, ook wanneer er nieuwe ontwikkelingen zijn. Zorgvuldig ruimtegebruik is van provinciaal belang. In voorliggend bestemmingsplan wordt hier door middel inbreiding invulling aan gegeven.

Milieu- en leefomgevingskwaliteit

De provincie streeft naar een gezonde en veilige leefomgeving voor mens, plant en dier. Het beschermen van de kwaliteit van milieu en leefomgeving is veelal op Europees en nationaal niveau geregeld. Daarbij zijn diverse taken en verantwoordelijkheden bij de provincies neergelegd. Deze taken, gericht op het beschermen van de kwaliteit van lucht, water en bodem en het verbeteren van de verkeersveiligheid, waterveiligheid en externe veiligheid, zijn daarmee van provinciaal belang.

Op kaarten behorende bij de Omgevingsvisie Drenthe zijn de kernkwaliteiten nader weergegeven. Op relevante kaarten is het plangebied als volgt aangeduid:

Landschap

Het plangebied is gelegen binnen het landschap ‘Veenkoloniën’. Van provinciaal belang is de orthogonale samenhang tussen het systematische ontginningspatroon van grootschalige openheid met kenmerkende wijkenstructuur en de bebouwingslinten met daaruit opgaande percelen. Het bouwplan wordt binnen het bestaande bebouwingslint wordt geen afbreuk gedaan aan de kenmerkende structuur. De kernkwaliteit is niet in het geding.

Cultuurhistorie

Het beleid van de provincie Drenthe ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in de beleidsnota Cultuurhistorisch Kompas Drenthe. Het plangebied is gelegen binnen het gebied ‘Emmen en haar venen’.

Bepalend in dit gebied is de positie van Emmen als naoorlogse stad, in een veengebied dat vrij laat is ontgonnen en nog de concrete sporen toont van de machinale veenontginningen. Emmen, oorspronkelijk een esdorp op een uitloper van de Hondsrug, bezit rondom de oude kern een krans van woonwijken en industriegebieden, die representatief zijn voor de opeenvolgende fasen in het naoorlogse planningsdenken. Daarbuiten zijn in het gebied van het Amsterdamscheveld de verschillende facetten en fasen van de machinale veenontginning in één gebied zichtbaar. De zuidelijke strook langs de grens met Duitsland heeft een eigen karakter, gevormd door de randveenontginningen en hun wegdorpen en de esgehuchten.

Samengevat is dit karakteristiek voor het geheel: de veelzijdigheid van ruimtelijke inrichting in fasen en in tijd, met structuren van esdorpen, veenontginningen, wegdorpen en naoorlogse planning; de verschillende zones die zich door hun autonome ontwikkeling sterk van elkaar onderscheiden.

Het generieke beleid 'respecteren' is verder van toepassing. Het is bedoeld om de bestaande cultuurhistorische samenhang, zoals die is vastgelegd in de hoofdstructuur, te borgen.

Middels voorliggend plan wordt met een kwinkslag naar het tijdperk van de grootschalige veenafgraving verwezen door het gebouw qua architectuur te laten verwijzen naar een ‘turfbult’.

Archeologie

De inhoudelijke kaart Archeologie geeft een overzicht van de archeologische waarden en verwachtingen die de provincie van provinciaal belang achten. In gebieden of terreinen met een archeologische verwachting op de archeologiekaarten, wordt gestuurd op een goede uitvoering van archeologisch onderzoek. Niet voor alle bodemingrepen is archeologisch onderzoek vereist. Dit hangt af van de omvang en aard van de ingreep, de waarde/verwachting van de locatie en het vrijstellingenbeleid zoals dat is uitgewerkt in de gemeentelijke archeologiekaarten. Het plangebied heeft een archeologische waarde. Dit wordt nader beschreven in hoofdstuk 4.

Aardkundige waarden

Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en, waar mogelijk, herstellen. Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteit aardkundige waarden. De provincie wil inhoud geven aan ruimtelijke kwaliteit, om de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe te behouden en te versterken. Het doel is de archiefwaarde van de bodem te behouden en de landvormen, die karakteristiek zijn voor het Drentse landschap, te behouden en te versterken, als onderdeel van de kernkwaliteit oorspronkelijkheid.

Het plangebied is gelegen binnen een gebied met een generiek beschermingsniveau voor aardkundige waarden. In deze gebieden wil de provincie de lokale, aardkundige kenmerken voor de toekomst bewaren.

Provinciale Staten van Drenthe hebben de Provinciale omgevingsverordening Drenthe (POV) vastgesteld. In de omgevingsverordening is het perceel gelegen binnen een gebied aangeduid als 'Bestaand Stedelijk Gebied'. Binnen het Bestaand Stedelijk Gebied ligt de verantwoordelijkheid ten aanzien van woningbouw en voorzieningen primair bij de gemeente. De verordening geeft verder geen specifieke bepalingen voor percelen met deze aanduiding.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang.

Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad in Nederland met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de toevoeging van netto gezien 20 nieuwe woningen in Klazienaveen. In de regio Emmen is een grote vraag naar nieuwe woningen. Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. De nieuwe woningen voorzien in een actuele behoefte, ook vanuit de Ladderonderbouwing en de Woonvisie blijkt dat er behoefte is. Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening.

Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister ervoor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Ad 1.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is.

Het nieuwe woongebouw heeft 23 appartementen. In het plangebied zijn reeds 3 bestaande woningen gelegen, wat een netto toevoeging van 20 woningen betreft. Het plan voorziet tevens in het nieuw vestigen van een supermarkt met een gebruiksoppervlakte van circa 1500 m2. Gelet op de omvang is het plan aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Ad 2.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan 'Klazienaveen' (vastgesteld 19-12-2013). Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan wordt met onderhavig plan niet significant meer bebouwing mogelijk gemaakt, echter neemt het aantal woningen wel toe met 20. Het nieuwe woongebouw biedt op de begane grond tevens de ruimte voor een nieuwe supermarkt. Er is aldus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Ad 3.

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in onderhavig plan beperkt tot de gemeente Emmen. De (koop)appartementen zullen voornamelijk worden bewoond door senioren uit de gemeente.

Bij de beschrijving van de behoefte aan de supermarkt is het noodzakelijk om de afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied te bepalen.

Voor wat betreft de supermarkt worden de uitkomsten van het jaarlijks

consumentenonderzoek van Deloitte gevolgd. Uit hun meest recente onderzoek (september 2021) blijkt dat consumenten bereid zijn om gemiddeld een afstand van zo’n twee kilometer af te leggen voor een supermarkt. In het geval van Klazienvaan zou dat een groot deel van de eigen kern betreffen. Er zijn echter redenen om aan te nemen dat ook bewoners van de kernen Barger-Compascuum, Erica, Nieuw-Dordrecht, Weiteveen en Zwartemeer en bewoners van tussenliggend landelijk gebied voor hun boodschappen naar de Aldi en de andere supermarkten in Klazienaveen gaan. Deze kernen hebben zelf een kleine supermarkt of een reguliere supermarkt (Coop) in het duurdere segment. Voor een budgetsupermarkt is de Aldi (en Lidl) in Klazienaveen de dichtstbijzijnde optie. Een supermarktbezoek in Klazienaveen heeft in het bijzonder meerwaarde omdat de supermarkten sterk geclusterd zijn (Aldi, Lidl, Boni, Jumbo en Plus) en diverse segmenten worden aangeboden (full service, service en discount).

Er zijn combinatiebezoeken op één locatie mogelijk (wekelijkse boodschap). De

aantrekkingskracht is kortom groot.

Ad 4.

Zoals hiervoor al staat vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied ligt. Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als dit aanbod feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

Klazienaveen is een aantrekkelijk dorp om te wonen. Het heeft alle voorzieningen, 5 grote supermarkten en een ruim assortiment winkels van het lage tot het hoge segment. Men kan er, in tegenstelling tot het centrum van Emmen, gratis parkeren, waardoor er in Klazienaveen ook door mensen uit de omgeving veel wordt gewinkeld. Veel jongeren en startende gezinnen trekken uit de (kleine) dorpen naar Klazienaveen. Zij voelen zich minder thuis in het 'stadse' Emmen, terwijl in Klazienaveen nog het 'dorpse gevoel' overheerst en alles 'bij de hand' is. De vele voorzieningen zorgen ervoor dat Klazienaveen een regiofunctie vervult. Daarnaast is er relatief veel werkgelegenheid. Uit de leefbarometer van de overheid komt dan ook naar voren dat de leefbaarheid sinds 2008 goed scoort en sinds 2016 zelfs zeer goed.

Dat behoefte is aan appartementen in het (midden/hoge) koopsegment, volgt uit het gegeven dat Klazienaveen aantrekkelijk is. Dat is terug te zien in de woningmarkt. In alle sectoren is er een toenemende vraag. Voor en door particulieren worden er nog steeds nieuwe huizen gebouwd. Verder is een trend te zien dat steeds meer (oudere) huishoudens vanuit omliggende dorpen verhuizen naar het grotere dorp Klazienaveen, waar voorzieningen dichtbij zijn.

Ontwikkeling bevolking

In Klazienaveen wonen op dit moment veel gezinnen, dit is terug te zien in de leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling. Er is echter een trend van vergrijzing gaande en er komen steeds meer 1-en 2 persoonshuishoudens.

Als men kijkt naar migratie dan valt op dat de meeste verhuisbewegingen zich binnen het dorp afspelen. Blijkbaar willen inwoners graag in het dorp blijven wonen en is het nu nog mogelijk om hun wooncarrière te maken. Op dit moment zijn er alleen signalen van tekort aan mogelijkheden om zelf woningen te bouwen (kavelverkoop). Inwoners die zich de afgelopen jaren gevestigd hebben in Klazienaveen komen voornamelijk uit de omliggende dorpen (Zwartemeer, Erica, Barger-Compascuum en Nieuw-Dordrecht). Inwoners die Klazienaveen de afgelopen jaren hebben verlaten, deden dit hoofdzakelijk om dichterbij werk of opleiding te wonen en zijn vooral vertrokken naar de kern Emmen en naar buiten de gemeente en provincie Drenthe. Vestigers zijn vooral jongeren/ starters (leeftijd 20-30 jaar) en deels ook 65-plussers. Vertrekkers zijn vooral de jongeren; 20-24 jaar.

Kwaliteit van de woningvoorraad

Het woningaanbod is gevarieerd in Klazienaveen; er is voor elk wat wils. Een goede mix aan woningtypen, zowel gestapeld als grondgebonden, verschillende prijsklassen en een goede balans tussen huur en koop. De kwaliteit van de voorraad laat hier en daar echter te wensen over.

In paragraaf 2.1.2 is nader ingegaan op de Woonvisie 2022-2023 “BuitengeWoon Thuis in Emmen". Richting 2030 wil de gemeente Emmen ten minste 4000 woningen, verspreid over de hele gemeente, aan de woningvoorraad toevoegen. In onderstaand afwegingskader, dat is gebaseerd op de nieuwe woonvisie, en woningmarktonderzoek (2020), is de verdeling van de woningen over de vier gebieden. De beoogde huishoudensgroei komt voort uit het woningmarktonderzoek. Verdere uitwerkingen per gebied zijn in onderstaande tabel weergegeven. Het dorp Klazienaveen is gelegen in het gebied De Blokken.

Netto toevoeging aan de woningvoorraad op gebiedsniveau van 2021-2030.

In de Blokken ligt een aantal kernen: Klazienaveen, Klazienaveen-Noord, Barger-Compascuum, Nieuw-Dordrecht, Nieuw-Schoonebeek, Weiteveen en Zwartemeer. Het aantal huishoudens in De Blokken groeit nog tot 2030. De gemeente heeft als ambitie een groei van vijf procent van de woningvoorraad te realiseren. Daarom is tot 2030 de mogelijkheid voor het toevoegen van 770 woningen opgenomen. Klazienaveen heeft een aanzuigende werking op de omliggende dorpen, omdat hier veel voorzieningen zijn. Dit betekent dat we wat betreft het toevoegen van extra woningen vooral naar de mogelijkheden in Klazienaveen kijken.

Er wonen relatief veel (jonge) gezinnen in de Blokken, vergeleken met de andere gebieden. De vraag van deze huishoudens naar (zelfbouw) kavels is groter dan in de andere gebieden.

Met het toevoegen van seniorenwoningen wordt de gewenste doorstroming gestimuleerd, waardoor met name vrijstaande woningen op grote kavels beschikbaar komen op de woningmarkt. Onderstaand tabel geeft de woningmogelijkheden in De Blokken weer, met tevens de aantal woningen voor Klazienaveen.

In Klazienaveen is de komende jaren veel aandacht voor de herstructurering van de bestaande voorraad. In Klazienaveen is het actualiseren van het bestaande dorpsprogramma nodig, evenals een herziening van het Masterplan Klazienaveen dat specifiek voor het centrum van Klazienaveen is opgesteld. De komende jaren ligt de focus op het stimuleren van ontwikkelingen in het centrum van Klazienaveen om zo vernieuwingen en verbetering van panden te realiseren en de uitstraling van het centrum te verbeteren. Daardoor ontstaat ruimte om extra appartementen in het centrum toe te voegen voor senioren, kleine huishoudens en starters.

Nieuwe supermarkt mogelijk bij ‘weg bestemmen’ supermarktfunctie op huidige locatie

Hoewel kwantitatief geen marktruimte is voor uitbreiding van supermarktmeters, kan gelet op trends in de markt (schaalvergroting, meer service, ruimere winkelpaden, meer vers) kwalitatief onderbouwd worden dat de beoogde Aldi beperkt in oppervlak toeneemt ten opzichte van het huidige oppervlak. Om de verplaatsing van de Aldi-supermarkt mogelijk te maken is het nodig dat de functie ‘supermarkt’ op de huidige locatie (Langestraat 151 te Klazienaveen) planologisch wordt ‘wegbestemd’. Anders bestaat immers het risico dat een andere supermarktketen zich hier vestigt. De supermarkt betreft namelijk een verplaatsing van de huidige Aldi in Klazienaveen, niet de toevoeging van een extra supermarkt. De nieuwe locatie zorgt dan niet voor leegstandseffecten, waarbij wordt voldaan aan een aantal randvoorwaarden. Denk daarbij aan: (a) de locatie ligt in een of tegen het centrumgebied, (b) de locatie draagt bij aan combinatiebezoeken met andere voorzieningen, (c) heeft een trekfunctie voor het centrum en (d) leidt op de achterblijvende locatie niet tot substantiële leegstandseffecten in de directe omgeving.

Conclusie

Met het nieuwproject BruinGoud aan de Dordsedijk – Langestraat wordt een kwaliteitsslag in het centrum van Klazienaveen gemaakt. Een ‘rotte kies’ aan de invalsweg van het centrumgebied wordt aangepakt. Het nieuwe woongebouw met een Aldi-supermarkt op de begane grond zal de uitstraling van het centrum van Klazienaveen vergroten. Met het woongebouw wordt aangesloten op de vraag van appartementen in het centrum. De appartementen zijn (ook) geschikt voor senioren waarbij de verwachting is dat ze door de nabijheid van voorzieningen aantrekkelijk zijn voor deze doelgroep. In het woongebouw is een lift aanwezig, daarmee is er sprake van zogenaamde ‘nultredenwoningen’. Het parkeren voor de bewoners is direct naast het woongebouw gelegen, waardoor de loopafstand vanaf de parkeerplaatsen tot aan de toegang van het woongebouw relatief kort is.

Met een verplaatsing van de huidige Aldi in Klazienaveen blijft het voorzieningenniveau voor supermarkten in het dorp onverminderd hoog. Ter voorkoming van het toevoegen van een extra supermarkt zal op de achterblijvende locatie (Langestraat 151 te Klazienaveen) de functie supermarkt worden uitgesloten via de regels van dit bestemmingsplan.

Ad 5.

In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied ligt in een woonwijk te Klazienaveen en is omringd door andere woningen en centrumgebied. Geconcludeerd kan worden dat het plangebied onderdeel is van het bestaand stedelijk gebied.

Conclusie Laddertoets

Geconcludeerd kan worden dat het project voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het project voorziet in een behoefte. Deze behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied. Om de verplaatsing van Aldi-supermarkt mogelijk te maken is het nodig dat de functie ‘supermarkt’ op de huidige locatie (Langestraat 151 te Klazienaveen) planologisch wordt ‘wegbestemd’. Het perceel krijgt met dit bestemmingsplan een enkelbestemming Centrum – 2 met een functieaanduiding ‘supermarkt uitgesloten’.

De conclusie van de in dit bestemmingsplan ‘Klazienaveen, Langestraat – Dordsedijk’ beschreven beleidsuitgangspunten is dat het rijksbeleid niet direct doorwerkt in het plangebied. Hierdoor is het bestemmingsplan niet in strijd met het rijksbeleid. Het rijksbeleid werkt indirect door via het provinciaal beleid. Het provinciaal beleid vormt op zijn beurt weer de input voor het gemeentelijk beleid. Voor het voorliggende bestemmingsplan kan eveneens geconcludeerd worden dat het plan passend is in het provinciale beleid. Wat betreft het gemeentelijk beleid kan gesteld worden dat op basis van de woonvisie herstructurering op deze locatie passend is.

Klazienaveen is een jong veendorp. Haar naam dankt ze aan Klaziena, de vrouw van W.A. Scholten. De familie Scholten was eigenaar van de venen ten oosten van Emmen.

Toen rond 1900 de Verlengde Hoogeveense Vaart – nu het Van Echtenskanaal- werd doorgetrokken tot aan de Duitse grens kwam de vervening in dit gebied op volle toeren. En kreeg Klazienaveen de karakteristieke veenkoloniale ruimtelijke hoofdstructuur met de hoofdkanalen en de dwarsloten, ook wel wijken genoemd. Een deel van de arbeidersbevolking volgde de vervening door de regio, anderen vestigden zich langs de gegraven kanalen en wijken en probeerden een bestaan op te bouwen in de turfwinning, turftransport, turf verwerkende industrie of in de landbouw. Ter plekke van de dwarsverbindingen op het Van Echtenskanaal, tussen de Dordsebrug en de Trambrug/ Scholtenskanaal verdichtte de lintbebouwing en concentreerde zich de detailhandel en zo ontstond het centrum van Klazienaveen.

Tot begin jaren '60 van de vorige eeuw kon binnen de veenkoloniale ruimtelijk opzet met de lange lintbebouwing de uitbreiding van het dorp gerealiseerd worden. Door de groei van de bevolking en de bedrijvigheid in de jaren daarna was de behoefte aan nieuwe woningen groot en werden er planmatige woonbuurten achter de historische veenkoloniale linten aangelegd. Grofweg is het huidige Klazienaveen op te delen in vier kwadranten; Sterrenbuurt, Molenbuurt, Noordwest (Kruidenveld) en Zuidwest. De veenkoloniale ontwikkelingsassen het Van Echtenskanaal en de Dordsedijk/ Brugstraat maken de verdeling.

Het centrumgebied, dat is ruwweg het historisch lint tussen de Brugstraat/Dordsedijk en het Scholtenskanaal, is de laatste 40 jaar ingrijpend veranderd. In jaren 80 van de vorige eeuw werden delen van het kanaal overkluisd, zodat er een betere relatie tussen het noordelijke en het zuidelijk winkellint kwam en meer openbare- en parkeerkeer ruimte. Aan het begin van de vorige eeuw is op twee plekken 'een schip' afgemeerd in het kanaal. Er zijn nieuwe, grote winkelgebouwen gebouwd in of op het kanaal.

De centrumfuncties (detailhandel, dienstverlening en horeca) van Klazienaveen zijn geconcentreerd langs het Van Echtenskanaal. Vooral de zuidzijde is een ononderbroken wand met centrumfuncties die zich uitstrekt van de Dordsebrug tot aan de Roedestraat. De noordzijde heeft ook centrumfuncties maar deze zijn vooral geconcentreerd aan de westkant van het centrum. Hier staan appartementenblokken met detailhandel en diensten op de begane grond. Deze blokken verschillen wat massa en hoogte betreft met de zuidelijke wand waar een bouwhoogte van twee tot drie lagen de standaard is. Ook hier liggen de centrumfuncties op de begane grond met daarboven woningen. Het zwaartepunt van het centrum ligt in het westen.

Achter de bebouwing ten zuiden van het kanaal bevinden zich twee grote ruimten waaraan meerdere voorzieningen liggen. De eerste ruimte is het Marktplein waaraan zich onder andere een middelbare school, een kerk, een bioscoop, een kinderdagverblijf en cafetaria's bevinden. De verbinding tussen dit plein en het centrum is de Van Echtensstraat. Dit is een druk winkelstraatje waar ook wekelijks de markt plaatsvindt. Het andere plein is het Pastoor Middelkoopplein. Hieraan zijn een kerk, een supermarkt en een basisschool gesitueerd. Aan de Brugstraat, Dordsedijk en Mr. Ovingstraat staan vooral woningen met soms afwijkende functies zoals een autogarage en kerk aan de Brugstraat.

Het bestemmingsplan Klazienaveen, Langestraat – Dordsedijk (supermarkt met appartementen) kent twee plangebieden. Deze locaties hebben in juridisch-planologisch opzicht een directe samenhang met elkaar.

Woongebouw met supermarkt

Het plangebied is gesitueerd in het kwadrant Zuidwest en gelegen op de hoek aan de straten Langestraat, Dordsedijk en Derksweg. Het wordt globaal begrensd door de doorgaande Dordsedijk met aan de noordzijde de Ovonde, de bestaande bebouwing (Langestaat en achter de Brandweer) en de brandweerkazerne aan de Derksweg. Op onderstaande verbeelding is dit plangebied weergegeven.

Huidige Aldi-locatie

Het plangebied is gesitueerd in het kwadrant Molenbuurt. Om de verplaatsing van de supermarkt mogelijk te maken is het nodig dat de functie ‘supermarkt’ op de huidige locatie (Langestraat 151 te Klazienaveen) planologisch wordt ‘weg bestemd’, zodat op deze locatie geen supermarkt meer is toegestaan.

Door de voormalige Lanting locatie (busbedrijf) te herontwikkelen wordt de ruimtelijke situatie op deze markante plek, centraal in het dorp, sterk verbeterd. Door deze ontwikkeling ontstaat meer samenhang met de overige bebouwing aan de Langestraat.

Veel gebouwen zoals de busremise, het tankstation en het reisbureau zijn door de jaren heen al (grotendeels) gesloopt, waardoor de huidige situatie geen ruimtelijke kwaliteit meer heeft. Ten behoeve van de ontwikkeling zijn de gronden ten westen (Achter de Brandweer) van de voormalige Lanting locatie ook bij de ontwikkeling gevoegd.

Ook de laatste bebouwing wordt binnen afzienbare termijn gesloopt. In het plangebied ontstaat daardoor ruimte voor eigentijdse nieuwbouw van een woongebouw met 23 appartementen en bijhorende bebouwing als een bergingencomplex en overkappingen. In het gebouw is op de begane grond ruimte voor de Aldi-supermarkt.

Het belangrijkste uitgangspunt voor het plan is een goede inpassing van de nieuwbouw in de bestaande omgeving, waarbij de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt. Dit betekent dat landschappelijke maatregelen dienen te worden genomen, dan wel geconsolideerd

om de ruimtelijke kwaliteit op het perceel en in de directe omgeving te versterken of te behouden. Er is gekeken naar het omliggende landschap, de groenkwaliteit van de directe omgeving en de gewenste ontwikkeling ten aanzien van de functionaliteit. Door aan te sluiten op de ruimtelijke opzet en de oude lintbebouwing aan de Langestraat ontstaat er een samenhangend geheel.

Aan de oostzijde bevindt zich de Evert ten Napelflat, die vanuit het zuiden naar het noorden een trapsgewijze gevelopbouw van twee naar vier bouwlagen kent. Ten zuiden van het plan ligt de brandweerkazerne, een groenstrook en vervolgens een woonwijk

het kwadrant Zuidwest`. Het woon- en winkelgebouw is direct aan de Dordsedijk en Ovonde gepositioneerd. De Ovonde ligt aan het einde (westzijde) van het winkelcentrum en heeft `accenten` op alle hoeken.

Aan de Langestraat komt het gebouw in de voorgevelrooilijn van de oude lintbebouwing. Het parkeerterrein ten behoeve van de winkel wordt ontsloten vanaf de Ovonde en komt tussen de bestaande lintbebouwing en de nieuwbouw te liggen.

Aan de Dordsedijk (oostzijde) is gekozen voor een lange trapsgewijze gevelopbouw, vanaf het zuiden oplopend van 1 bouwlaag boven de Aldi tot 4 bouwlagen boven de supermarkt (totaal 5 bouwlagen) bij de Ovonde. Aan de Ovonde (noordzijde) komt het hoogte-accent aan de kop van het gebouw. Het geheel wordt plat afgedekt en kent een alzijdige oriëntatie, blinde gevels worden voorkomen. De daken worden aan de

zuidzijde voorzien van dakterrassen en op het dak van de winkel wordt een daktuin gerealiseerd, die een bijdrage zal leveren aan de biodiversiteit en kan fungeren als ontmoetingsplek voor de bewoners.

De twee entrees liggen gescheiden van elkaar, de appartementen worden ontsloten vanaf de Dordsedijk en hebben een verbinding met het eigen overdekte parkeerterrein. De overdekte entree van de winkel ligt aan de noordzijde van het gebouw, is zichtbaar

vanaf de Ovonde en is toegankelijk van het eigen parkeerterrein. De winkelkarretjes worden onder en fietsen voor de luifel gesitueerd. Het laden- en lossen van de winkel wordt georganiseerd vanaf het parkeerterrein en is niet zichtbaar vanaf de omliggende wegen. Op het zuidelijk gelegen gedeelte van het terrein wordt een parkeerterrein voor de bewoners van de appartementen gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen hebben een overkapping (op pootjes), die wordt voorzien van zonnepanelen. In het plan worden bergingen gerealiseerd, deze worden aan de zuidzijde ontsloten. De bewoners kunnen vanuit hier de galerij of de hoofdentree bereiken. De bergingen zijn onderdeel van het gebouw, ze zijn geïntegreerd in de architectuur.

Het plan presenteert zich als fraaie verwijzing naar de cultuurhistorische ontstaansgeschiedenis van het gebied en Klazienaveen. Als referentie naar de turfwinning herken je in het gebouw de gestapelde turfblokken welke te drogen stonden nadat ze uit het veen waren gestoken.

Het plan is nader geconcretiseerd in het beeldkwaliteitsplan, dat als Bijlage 1 is opgenomen.

De verkeerskundige structuur met het rechthoekige stratenpatroon blijft ongewijzigd. De straten, de Langestraat, de Dordsedijk en de Derksweg, blijven zoals ze nu zijn.

De parkeerplaatsen van de appartementen worden ontsloten via een nieuwe ontsluiting vanaf de Derksweg. Achter het gebouw zijn parkeerplaatsen voor de bezoekers en het vrachtverkeer ten behoeve van het laden en lossen voor de supermarkt voorzien. Dit parkeerterrein zal via de Ovonde (Langestraat) worden ontsloten.

Het totaal aantal woningen op de locatie bedraagt 23 (appartementen, koopsegment). De plint van het woongebouw wordt een supermarkt die 1500 m2 bedraagt. De bestaande straten hebben voldoende capaciteit om de extra verkeersgeneratie van het bouwplan aan te kunnen.

Voor het aantal parkeerplaatsen ligt de volgende parkeerberekening ten grondslag.

• Het plangebied heeft een stedelijkheidsgraad: niet stedelijk, schil centrum.
• Supermarkt is 5,2 parkeerplaats/100m2 BVO = 5,2 x 15 = 78 parkeerplaatsen
• Appartementen is 1,7 parkeerplaats/appartement = 1,7 x 23 = 40 parkeerplaatsen, waarvan 24 op het parkeerterrein (onder de carports) aan de Derksweg met de overige 16 parkeerplaatsen als overloop op het parkeerterrein van de supermarkt.
• Bezettingsgraad tabel laat zien dat zaterdagmiddag maatgevend is: 100% supermarkt aanwezig en 60% bewoners parkeren. Dit geeft een parkeervraag op de Aldi parkeerplaats van 78 + (0,6 x 16) = afgerond 88 parkeerplaatsen.

Het parkeerterrein is functioneel. Met 96 parkeerplaatsen inclusief 4 mindervalide plaatsen wordt voldaan aan de CROW-normen. Het laad- en losgebied (bereikbaarheid voor vrachtwagens) is veel verharding voorzien. Het straatwerk is geschikt voor bevoorradingswagens van de supermarkt. Onderstaande verbeeldingen geven een beeld van de inrichting van het parkeerterrein in het plangebied.

Voorkomen geluidsoverlast

Om overschrijding van de pieknorm in de avondperiode, dat wordt veroorzaakt door dichtslaande kofferbakken van auto’s van klanten op de parkeerplaats, worden in de onderstaande in het rood gearceerde 2 parkeerplaatsen, in de avonduren afgesloten.

Door middel van een voorwaardelijke verplichting binnen de bestemming ‘Verkeer – Verblijf’ is geborgd dat deze twee parkeerplaatsen in de avondperiode worden afgesloten voor gebruik.

Inrichting

Alle rijbanen en parkeerplaatsen worden voorzien van betonstraatstenen (H-klinkers), kleur grijs zonder vellingkant. Indeling parkeervakken 2,5 x 5 meter, uitvoering in betonstraatstenen (H-klinkers) kleur antraciet zonder vellingkant. Ter plaatse van de winkelentree en voetpaden gebakken materiaal in aardetinten, roodbruin, donkerbruin.

Het plan is nader geconcretiseerd in het beeldkwaliteitsplan, dat als Bijlage 1 is opgenomen.

Zowel de verbindingswegen als het merendeel van de hoofdontsluitingswegen volgen het veenkoloniale kavel-, water- en wegenpatroon. De belangrijkste structuurlijnen, Van Echtenskanaal NZ en Langestraat langs het kanaal, worden in het dorp begeleid door een bomenrij langs de kanaalzijde van beide wegen en op het talud van het lager gelegen kanaal. Het betreft hier vooral eik. In het centrumgebied is het kanaal gedeeltelijk gedempt. De tweede belangrijke structuurlijn, de Dordsedijk (N862), wordt

begeleid door een rij eiken aan de westzijde van de weg. De oostzijde kent voor het merendeel een grasberm dan wel sierheesters. Ten noorden van de kruising met het kanaal wordt de Dordsedijk een parallelweg.

Nevengroenstructuur

Afhankelijk van het verschil in bouwperiode en de op dat moment geldende stedenbouwkundige- en groenmode variëren de groenstructuren.

De boomstructuur Dordsedijk heeft de meeste relevantie voor het plangebied. Zowel ten noorden als ten zuiden van de Dordsebrug wordt deze structuur voortijdig afgebroken. Versterking (deels doorzetten) lijkt kansrijk. Aan de voorzijde (nabij kruising Dordsebrug) wordt het kanaal onderbroken (centrum) en is de beëindiging als boomweide benoemd. Onderstaand een weergave van de groenstructuurkaart.

Het plangebied, gelegen op de kruising Dordsedijk en Langestraat kent een gemiddelde groene beeldkwaliteit. Langs de Dordsedijk liggen bermen met zware eiken en gras, en plantvakken met bottelrozen. Het groene beeld wordt hierdoor in belangrijke mate bepaald, samen met het groene recreatiegebiedje Derksweg. Langs de weg staan laanbomen welke zich zouden kunnen doorzetten richting het centrum en op deze wijze op fraaie wijze de route richting het centrum begeleiden. Langs de waterkant zijn zomereiken als laan en eindigend in een boomweide beeldbepalend.

Een belangrijk doel van het inrichtingsplan is de ruimtelijke, functionele relatie met de omgeving te versterken of te behouden. Het terrein zou op een diffuse wijze over moeten gaan in haar omgeving.

Met de inrichting is het hoofddoel de groene kwaliteit te behouden en te versterken. De inrichting van de noord- en westrand kennen een boomrijke laanbeplanting. Structuurgroen wordt behouden, de bosschages vervallen langs de Dordsedijk en worden omgevormd naar (bloemrijk) gras, mede om de zonnepanelen voldoende licht te geven. Langs de Dordsedijk is een trottoir met fietspad voorzien. Om het groen (de plint of berm langs het gebouw) zo breed mogelijk te houden wordt dit trottoir samengevoegd met het fietspad. Op de kop van het gebouw (de entree) is ruimte voor groen waarmee de entree wordt verbijzonderd. Ter versterking van de laanstructuur Dordsedijk wordt deze grotendeels langs de ontwikkeling doorgezet.

Het plan is nader geconcretiseerd in het beeldkwaliteitsplan, dat als Bijlage 1 is opgenomen. Onderstaand enkele voorbeelden van de nieuwe groenelementen in het plan.

Kopgevel en entreegebied

De entree van de Aldi (kopgevel) wordt verbijzonderd met een plantenborder met

uitbundig bloeiende vaste planten en een boom en struiken om een bijdrage te leveren aan de biodiversiteit. Er zijn 11 cortenstalen fietsbeugels (Carre) gesitueerd voor 22 fietsen.

Aan het entreegebied van het parkeerterrein staan 2 zware eiken, welke blijven behouden. Het juridisch-planologisch borgen wordt via de verbeelding geregeld door een groenbestemming op te nemen.

Bij de inrichting van het plangebied wordt rekening gehouden met de kroonprojectie. Eventueel wordt verharding +1,5 meter buiten deze kroonprojectie voorzien. Een haag (aan het zicht onttrekken auto’s) van beuk en een plantvak (klimop, rododendron) beschermd de bomen en zorgen voor gewenste aankleding. Het fietspad vanuit Langestraat wordt doorgezet.

Geluidscherm

Ten behoeve van het beperken van geluidsoverlast van aanwonenden is voorzien op basis van berekeningen (zie paragraaf 4.5.2.6) een 2,5 meter hoog geluidsscherm. Het geluidscherm (E) zal niet voorbij de voorgevel van de naastgelegen woning zijn gelegen. Het scherm zal met klimop begroeien waardoor het groene karakter wordt vergroot.

Geadviseerd wordt een ontwerp te maken voor het geluidsscherm (vormgeving, materiaal, kleur, begroeiing). Het juridisch-planologisch borgen wordt via de verbeelding een specifieke aanduiding ‘akoestisch scherm’ opgenomen en via de regels nader voorgeschreven.

Afvalcontainers

Aan de noordzijde van het plangebied, ter hoogte van de entree van de parkeerplaats, is in een groenzone ruimte om (ondergrondse) afvalcontainers (K) te realiseren. Deze afvalcontainers voor huishoudelijk afval kunnen op basis van de huidige regelgeving vergunningvrij worden gerealiseerd (artikel 2 lid 18 bijlage II Besluit omgevingsrecht). De oppervlakte bedraagt maximaal 4 m2 en de (bovengrondse) hoogte bedraagt maximaal 2 meter.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting vastgelegd om bij ruimtelijke plannen rekening te houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Onder de term cultuurhistorie wordt verstaan:

• Archeologie: alle sporen en vondsten uit het verleden. Dit is in paragraaf 4.2 uitgewerkt.
• Historische stedenbouw en bouwkunst: gebouwen met een historische of architectonische betekenis, bezien in de context van dorp- en wijkstructuren.
• Historische geografie: het landschap dat door de eeuwen heen door de mens in cultuur is gebracht en naar zijn hand is gezet.
• Historische archieven en museale collecties als bron voor het doen van onderzoek naar de geschiedenis van Emmen en haar bewoners.

Dit is het materiele erfgoed. Daarnaast vertegenwoordigen "Tradities en plekken met verhalen" het immateriële erfgoed.

De Cultuurhistorische Waardenkaart Emmen betreft een inventarisatie en waardering van de cultuurhistorische waarden en bestaat uit een beleidskaart, bronnenkaart en een toelichtende rapportage. Aansluitend is een beleidsnota geschreven: Erfgoednota Emmen 2017-2022. De Cultuurhistorische Waardenkaart en Erfgoednota 2017-2022 zijn op 28 september 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. De Cultuurhistorische Waardenkaart en Erfgoednota hebben de volgende systematiek gebaseerd op beleidskeuzes. Er is op basis van analyse gekozen voor een drietal beleidskeuzen met bijbehorend maatregelenpakket, welke afloopt naar zwaarte:

• Beschermen;
• Herkenbaar houden;
• Respecteren en rekening mee houden.

De maatregel 'Beschermen' heeft betrekking op erfgoed met een zeer hoge cultuurhistorische waarde, zoals monumenten (Rijk, provincie, gemeente), monumentale en waardevolle bomen en beschermde dorpsgezichten (Rijk).

'Herkenbaar houden' heeft betrekking op gebieden en structuren van hoge cultuurhistorische waarde, te weten:

• Landschappelijke gebieden en structuren van hoge cultuurhistorische waarde;
• Stedenbouwkundige gebieden en structuren van hoge cultuurhistorische waarde;
• Groenstructuren van hoge cultuurhistorische waarde;
• Infrastructuur en waterwegen van hoge cultuurhistorische waarde.

Ten slotte is de maatregel 'Respecteren en rekening mee houden' geformuleerd. Deze maatregel heeft betrekking op beeldbepalende bouwwerken, Canon van Emmen, inventarisatie Erfgoed Netwerk, tradities en de top vijf bewonersavonden.

De beleidskeuze voor onderhavig wordt hieronder nader toegelicht.

Hunebedden, die de nationale Canon van de Nederlandse Geschiedenis aanvoeren, grafheuvels, celtic fields, veenwegen en veenlijken behoren tot de oudste getuigen van menselijke aanwezigheid in Emmen. Gehuld in raadselen en vaak omgeven door mythische verhalen, behoort deze vroegste historie van Emmen tot de meest tot de verbeelding sprekende tijdvakken. Maar er zijn meer, veel meer zeer aansprekende getuigen(issen) van de bijzondere geschiedenis waaraan Emmen zijn identiteit, trots en waardigheid ontleent. Het plangebied is gelegen in de plaats Klazienaveen. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart is het plangebied aangeduid als gelegen binnen het 'Veenkoloniaallandschap - hoogveen' in de Marke van Noord- en Zuidbarge van het deelgebied het Barger-Oosterveen.

Planmatige ontwikkeling van de veenkoloniën (1851-1940)

De grootschalige ontginningen in Zuidoost-Drenthe zijn rond het midden van de 19e eeuw de laatste van hun soort in Nederland. Net als bij het esdorpenlandschap staan bij het veenkoloniale landschap ook afgebakende gebieden aan de basis. Dertien verschillende deelgebieden zijn te onderscheiden, waaronder het Weerdingerveen in de Marke van Weerdinge, het Emmer-Compascuum in de Marke van Emmen en het Amsterdamseveld en het Barger-Oosterveen in de Marke van Noord- en Zuidbarge. Met de ontginningen komen er nieuwe dorpen, waaronder Nieuw-Amsterdam, Nieuw-Dordrecht, Erica, Barger-Compascuum, Zwartemeer, Nieuw-Weerdinge, Emmer-Compascuum en Klazienaveen.

Deze koloniën zijn, afhankelijk van de tijdsperiode en de aardkundige ondergrond, volgens verschillende systemen ontgonnen. De volgende ontginningssystemen zijn te onderscheiden: dubbel kanaalsysteem, enkel kanaalsysteem, enkele kanaal met kruisdiepen, bloksysteem met wijken en deels c.q. anders ontgonnen.

Ieder ontginningssysteem heeft zijn eigen karakteristieken. De volgende gebieden zijn door middel van het bloksysteem met wijken ontgonnen; Barger-Compascuum, Klazienaveen, Nieuw-Amsterdam, Oranjedorp, Weerdinge en Zwartemeer. Er bestaan twee hoofdtypen van het bloksysteem met wijken. Het eerste type is te vinden bij de Verlengde Hoogeveensche Vaart van Veenoord tot Klazienaveen, het voormalige Barger-Westerveen, met uitzondering van die gebieden die door hun hogere ligging zonder wijken zijn verveend (bij Erica en Barger-Oosterveen). Het tweede type is te vinden bij Klazienaveen, Oranjedorp, Zwartemeer en in het Amsterdamscheveld. Het gebied tussen Oranjedorp en Erica neemt een bijzondere positie in. Door de hoogteverschillen in de ondergrond liggen hier de hoofdwijken niet loodrecht op het kanaal.

De verveningen die vanaf circa 1850 hun intrede in het gebied doen, worden gekenmerkt door een systematische, industriële aanpak, gericht op een hoge productie. Om de afwatering te bevorderen en de gewonnen turf af te voeren, wordt een stelsel van kanalen gegraven. De planmatige, grootschalige hoogveenontginningen kwamen na 1850, maar vooral na 1870 op gang.

Naast de aanleg van kanalen en verharde wegen, leidde de vervening ook tot de aanleg van een netwerk van andere infrastructuur. Rond 1900 werden spoorverbindingen van Emmen naar Groningen en Zwolle aangelegd. In dezelfde tijd werden tramverbindingen tussen de verschillende dorpen opgericht.

Behalve personenvervoer hadden deze vervoersmiddelen tot taak om producten en grondstoffen uit het veen te vervoeren. Met de opkomst van het vrachtvervoer over de weg nam het trein- en tramverkeer af.

Gebiedswaardering Veenkoloniën

De veenkoloniale ontginningen hadden kanalen, wijken en grote ontginningsblokken met een rationele verkaveling. De nog bestaande kanalen en wijken zijn de hoofdstructuur geweest van de veenkoloniale ontginning. Door hun 'zeer hoge' ensemblewaarde, kenmerkendheid en gaafheid hebben ze ook een 'zeer hoge' eindwaardering.

Dat geldt in mindere mate voor het slotenpatroon dat tussen de wijken ligt, omdat deze minder kenmerkend zijn en meestal niet meer zo gaaf als de hoofdstructuur. Deze hebben daarom een 'gemiddelde' historisch-geografische waarde.

De wegen die vanaf 1850 in het hoogveengebied werden aangelegd hebben door hun rechtlijnigheid een 'zeer hoge' kenmerkendheid. Daarnaast is vaak de ensemblewaarde met het kanaal en de dorpslinten nog goed aanwezig. Ze hebben een 'hoge' historisch-geografische waardering.

Klazienaveen

Langgerekt kanaaldorp, gesticht in 1889 toen het Van Echtenskanaal werd gegraven, door een zandopduiking naar het Barger-Oosterveen. Langs het kanaal ontstonden bij de zandopduiking twee dorpen (Dordsche Brug en Kanaallinie) die aanvankelijk samen Nieuw-Echten genoemd werden.

Historisch-geografisch zijn er op een heel logische wijze deelgebieden te onderscheiden, die allemaal een eigen historische begrenzing en gebiedsnaam meekregen. Elk van de 35 deelgebieden had daarbij zijn eigen karakteristieken.

In de verstedelijkte driehoek 'Emmen-Klazienaveen-Nieuw-Amsterdam' zijn de meeste lage tot gemiddelde waarderingen terug te vinden. Reden hiervoor is dat de meeste deelgebieden door de verstedelijking een gemiddelde gaafheid en ensemblewaarde hebben. In de driehoek 'Emmen-Klazienaveen-Nieuw-Amsterdam' zijn door de verstedelijking geen nieuwe naoorlogse historisch-geografische deelgebieden terug te vinden.

Op grond van de Erfgoednota Emmen 2017-2022 valt het plangebied binnen de beleidskeuze 'herkenbaar houden'. Als maatregel is in de Erfgoednota genoemd: herkenbaar houden van de historische en ruimtelijke structuur en samenhang. De gemeentelijke opgave in deze categorie luidt ontwikkelingen zodanig vroegtijdig te begeleiden dat deze aansluiten of inspelen op de cultuurhistorische kwaliteiten.

In het plan wordt met de situering van het bouwplan aangesloten op de rationele verkaveling van het gebied. De voorliggende ontwikkeling benadrukt de rechtlijnige ontginningsstructuur. De situering van het bouwplan, georiënteerd aan de Langestraat en Dordsedijk sluit aan bij de bestaande bebouwing. In paragraaf 3.2.1. is nader ingegaan op de inpassing van het plan. Verder is in het plangebied geen sprake van hoge architectuurhistorische of stedenbouwkundige waarden.

De gemeente Emmen heeft archeologiebeleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologiebeleid en waar de beleidskeuzes zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan.

Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan. Onderstaande tabel geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.

Tabel 1: Onderverdeling van archeologische waarden.

Deze beleidskeuzes zijn vertaald in dubbelbestemmingen. Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een

omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.

Het plangebied is gelegen in het vigerend (facet)bestemmingsplan ‘Emmen, Archeologie’ waar het plangebied een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’ heeft.

De voor Waarde - Archeologie 4 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor terreinen van middelhoge of hoge archeologische verwachtingen en bescherming en veiligstelling van de vastgestelde archeologische waarden.

Voor gebieden aangeduid met ‘Waarde - Archeologie 4’ is algemeen aanvaard dat een minimumoppervlak voor bodemverstoringen geldt van 1000 m2 en een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm +10 cm principe).

De dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 4’ is apart opgenomen omdat dit terreinen zijn waar naast bovenstaande bepalingen geen drainageverbod geldt.

Beschermde monumenten worden gekenmerkt door een samenhangend en gaaf geheel van architectonische stijlkenmerken. Een monument kan representatief zijn voor een bepaalde bouwstijl, maar kan ook een rijke bouwgeschiedenis hebben met verwijzingen naar verschillende bouwstijlen. Voor zover de bouwgeschiedenis niet duidelijk afleesbaar is, kan zij door bouwhistorisch onderzoek aan het licht komen. Monumenten worden in hoge mate gewaardeerd om hun architectuurhistorische kwaliteit, waardoor zij belangrijk bijdragen aan de kwaliteit en de identiteit van hun omgeving. Een bouwplan voor een monument wordt getoetst aan het monumentenbeleid.

Richtinggevend is hiervoor de redengevende omschrijving van het monument. Naast de toetsing aan het monumentenbeleid dat gericht is op het behouden van de historische kenmerken van het monument wordt het bouwplan voor wat betreft de welstandsaspecten getoetst aan de onderstaande criteria:

• Toevoegingen aan, op of bij monumenten worden op herkenbare wijze vormgegeven. Hierbij vormen de historische stijlkenmerken van het monument de inspiratiebron;
• Er is aandacht voor zorgvuldige detaillering en materiaalkeuze.

Het plangebied kent geen monumenten.

Het plangebied kent geen monumenten of archeologische monumenten. Vanuit archeologie en cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het gewenste woningbouwplan.

Op basis van de resultaten van het archeologisch onderzoek blijkt dat in het plangebied geen archeologische resten bedreigd worden door de voorgenomen bodemingrepen. Daarom is geadviseerd het plangebied vrij te geven. Op basis daarvan is de voorheen aanwezige archeologische dubbelbestemming 'Waarde – 4’ van het plangebied verwijderd.

De wettelijke meldingsplicht conform de Erfgoedwet 2016 blijft van kracht. Dit houdt in dat mochten er tijdens de graafwerkzaamheden toch archeologische resten worden gevonden, de initiatiefnemer dit onmiddellijk dient te melden bij de gemeentelijke archeoloog.

De Wet natuurbescherming (Wnb) is in werking getreden op 1 januari 2017. De provincie is bij de Wnb het bevoegd gezag voor de toetsing van werkzaamheden en handelingen bij Natura 2000-gebieden en dier- en plantensoorten. Het Rijk blijft bevoegd gezag bij ruimtelijke ingrepen met grote nationale belangen. Voor

gemeenten geldt dat zij het bevoegd gezag zijn voor omgevingsvergunningen.

In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig.

Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen voor soorten en vegetatietypen opgesteld.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor de provincie Drenthe uitgewerkt in de Provinciale Omgevingsvisie en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening.

Het uitgangspunt van de Wnb is dat er geen (opzettelijke) schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. De soortenbescherming binnen de Wnb is daarbij opgedeeld in drie beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Bij beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen dier- en plantensoorten.

Er dient een ontheffing op grond van artikel 3.3, 3.8 en/of 3.10 Wnb te worden aangevraagd voor een (bouw)werkzaamheid of activiteit indien het volgende van toepassing is:

• Uit gegevens of onderzoek blijkt dat er sprake is van verstoring of doden van (een) beschermde soort(en);
• Het bouwwerk en/of de activiteit veroorzaakt beschadiging of vernieling van voortplanting- of rustplaatsen van dieren, danwel ontworteling of vernieling van plantensoorten;
• Er kan geen gebruik gemaakt worden van een vrijstelling op grond van de Wet natuurbescherming;
• Er kan niet gewerkt worden volgens een goedgekeurde gedragscode.

In de Wnb is de bescherming van houtopstanden buiten de, door de gemeenteraad vastgestelde, bebouwde kom geregeld. Doel is de instandhouding van het bosareaal. In de Provinciale Omgevingsverordening van de provincie Drenthe is geregeld hoe een kapmelding moet worden ingediend, waaraan herbeplanting moet voldoen en wanneer ontheffing van de herbeplantingsplicht kan worden verleend.

Voor houtopstanden binnen de bebouwde kom geldt de Bomenverordening gemeente Emmen 2011. In het bijbehorende bomenregister zijn de monumentale en waardevolle bomen en waardevolle houtopstanden vastgelegd. Zonder ontheffing is het verboden deze te kappen.

Het plangebied ligt op ca. 3,1 kilomater van het Natura 2000-gebied Bargerveen. In het kader van de QuickScan is hier nader naar gekeken, zo ook is een Aerius-berekening uitgevoerd.

Stikstofdepositie

Het plan voorziet in een herontwikkeling van het deels braakliggend plangebied. De locatie van het project bevindt zich aan de kruising van de Langestraat en de Dordsedijk. In de huidige situatie is er op de locatie sprake van een installatietechniek bedrijf en daar omheen liggend een aantal woningen. Het plangebied is al ruim 12 jaar (deels) braakliggend als gevolg van sloopwerkzaamheden van een voormalig reisbureau, busremise en tankstation. Het project betreft het bouwen en in gebruik nemen van een woongebouw met 23 appartementen en een supermarkt inclusief het bijhorende parkeren.

Door Rensen Milieu Advies is een rapport ‘Onderzoek stikstofdepositie d.d. 5 maart 2024’ opgesteld (Bijlage 3). De berekening van het planeffect en het projecteffect van zowel de aanleg- als de gebruiksfase met peiljaar 2024/2025 is verricht met behulp van het programma Aerius Calculator. De Aerius-berekeningen (aanleg en gebruik) zijn als Bijlage 4 en Bijlage 5 bijgevoegd.

Conclusie:

Het planeffect op de Natura 2000-gebieden is lager of gelijk aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijke planeffect zal het beoogde plan voor geen significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Op basis van het onderzoek blijkt dat er geen vergunning benodigd is voor het aspect stikstof.

Het plan heeft zeker kans van slagen en op dit moment hoeft de wet Natuurbescherming geen belemmering te vormen.

De Rijksoverheid stelt risiconormen op het gebied van veiligheid aan inrichtingen, ter bescherming van de omgeving. Naast de wet- en regelgeving mogen gemeenten invulling geven aan een eigen veiligheidsvisie. In de Beleidsnota externe veiligheid gemeente Emmen (april 2013) geeft de gemeente Emmen invulling aan deze beleidsruimte. In de gemeentelijke beleidsnota Externe Veiligheid zijn de ruimtelijke uitgangspunten van de structuurvisie verder uitgewerkt.

In de Beleidsnota externe veiligheid heeft de gemeente Emmen gekozen voor een gebiedsgerichte benadering voor de vestiging van risicovolle activiteiten. Tevens is in het beleid een afwegingskader bij concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet van bestuurlijke uitvoeringsinstrumenten om de kwetsbaarheid van een object of activiteit die niet rechtstreeks onder de begripsbepaling van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) valt bepaald te beoordelen. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met deze nota externe veiligheid.

In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid gelden voor dit bestemmingsplan geen belemmeringen. Binnen het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig en buiten het plangebied liggen eventuele risicobronnen op zodanige afstand dat externe veiligheid geen beperkingen oplevert voor het plan.

Risicobronnen buiten het plangebied

n het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig zijn en buiten het plangebied eventuele risicobronnen op zodanige afstand liggen dat externe veiligheid geen beperkingen oplevert voor het plan. Omdat externe veiligheid voor dit plan niet relevant is, hoeft het groepsrisico niet worden verantwoord en ook de aanvaarding ervan is dan niet aan de orde.

Externe veiligheid levert voor dit bestemmingsplan geen belemmeringen op.

Bluswatervoorzieningen

Er is in de nabijheid voorzien in voldoende bluswatervoorzieningen.

Waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS)

Het plangebied valt binnen de dekking van het WAS.

Bereikbaarheid en opstelplaatsen

Het plangebied is van meerdere kanten bereikbaar en voldoet hiermee aan de bereikbaarheidseisen. Het openbaar gebied en plangebied voorziet in adequate opstelplaatsen voor brandweervoertuigen.

Brandveiligheidsmaatregelen

Bij het realiseren van de woningen is het advies om bepaalde brandveiligheidsmaatregelen in acht te nemen. Denk hierbij aan de BIObiz factoren:

• Bouwkundige voorzieningen, bijv. conform bouwregelgeving
• Installatietechnische voorzieningen, bijv. woningrookmelders
• Organisatorische voorzieningen, bijv. vluchtplan voor de bewoners
• Brandweeropkomsttijd, vrijhouden van wegen/ zo min mogelijk verkeer belemmerende maatregelen
• Inventaris, toepassen van moeilijk brandbaar materiaal
• Zelfredzaamheid van de aanwezigen bevorderen en toepassen veilige vluchtroutes

Toepassing groen-/sedumdak

De toepassing van een groen-/sedumdak mag er niet toe leiden dat dit gevaar (brand) oplevert.

In deze paragraaf worden de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven. Aangegeven wordt wat de beperkingen en mogelijkheden in het plangebied zijn, bezien vanuit verschillende milieudisciplines.

In het voorliggend bestemmingsplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. In het Besluit m.e.r., bijlage D, onder artikel 11 (Woningbouw, Stedelijke ontwikkeling, Industrieterreinen) staat onder artikel 11.2 genoemd dat een m.e.r-beoordeling moet plaatsvinden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op de aanleg, wijziging of uitbreiding van woningbouw, stedelijke ontwikkeling of industrieterrein indien het oppervlakte groter is dan 100 hectare of meer dan 2000 woningen omvat.

De voorgenomen ontwikkeling van een supermarkt met 23 appartementen blijft onder deze drempelwaarden. Voor gevallen die onder de drempelwaarden blijven, geldt dat middels een vormvrije m.e.r. beoordeling beoordeeld dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkelingen is een aanmeldnotitie Besluit m.e.r. opgesteld. Deze is als Bijlage 7 bij het bestemmingsplan gevoegd. In de aanmeldnotitie zijn de belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu beschreven, waarbij is ingegaan

op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten. Op basis hiervan is in de aanmeldnotitie geconcludeerd dat er geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Om die reden wordt volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Het M.e.r-beoordelingsbesluit is opgenomen in Bijlage 8 bij het bestemmingsplan.

Vanuit milieu hygiënisch oogpunt vergt de bedrijvigheid in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies.

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is in het plangebied een inventarisatie geweest van de aanwezige bedrijven en nagedacht over de bedrijfsactiviteiten die toelaatbaar zijn in/nabij het plangebied. Voor het bepalen welke categorieën bedrijfsactiviteiten toelaatbaar zijn is in het kader van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering". Ten behoeve van de milieuhygiënische afweging wordt aangesloten bij het stappenplan uit de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ versie 2009. De VNG-publicatie is een algemeen geaccepteerd instrument om na te gaan of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening indien inrichtingen dicht bij woningen worden voorzien. De publicatie geeft richtafstanden per bedrijfscategorie. De afstanden worden gegeven voor de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De richtafstanden worden gemeten vanaf de perceelgrens van de inrichting tot aan de gevels van woningen. Indien de afstanden worden gerespecteerd is er sprake van een milieuhygiënisch te verantwoorden situatie en een goede ruimtelijke ordening. Indien een van de afstanden niet wordt gerespecteerd, is nadere onderzoek noodzakelijk om na te gaan of de situatie alsnog milieuhygiënisch inpasbaar is.

Gemengd gebied

Het begrip ‘gemengd gebied’ wordt in de VNG-brochure gebruikt om richtafstanden tussen een bedrijventerrein of bedrijfslocatie en een gebied met een variatie aan functies weer te geven. De VNG-brochure geeft de volgende definitie aan: “Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid. Daarnaast gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen.”

Rondom het plangebied zijn naast bestaande woningen, verkeersdoeleinden, een brandweerkazerne en een school. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een ‘gemengd gebied’. Onderstaande tabel geeft de richtafstanden voor de verschillende omgevingstypes weer.

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 maart 2013 de Beleidsregel Bodemkwaliteit vastgesteld. Om de kwaliteit te waarborgen, moet grondverzet worden gemeld bij het landelijk meldpunt. Om het verplaatsen van grond te vereenvoudigen, heeft de gemeente Emmen een aantal kaarten ontwikkeld.

Deze bodemkwaliteitskaarten zijn als bijlage in de Nota Bodembeheer opgenomen. Aan de hand van deze kaarten is het mogelijk om zonder voorgaand onderzoek grond te ontgraven en toe te passen. Partijen grond en baggerspecie die niet voldoen aan de bodemkwaliteitskaart en de Nota Bodembeheer van de gemeente Emmen mogen alleen worden toegepast als er sprake is van een nuttige toepassing. Is het werk niet ‘nuttig’, dan is er sprake van het zich ontdoen van ‘nuttig’ gebruik. Tijdelijke uitname zijn werkzaamheden waarbij de grond na korte tijd weer teruggebracht wordt.

Een voorbeeld is het graven van een sleuf voor kabels en leidingen. In dat geval hoeft de kwaliteit van de te ontgraven bodem niet onderzocht te worden, tenzij er sprake is van (een verdenking van) bodemverontreiniging.

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

In verband met het plaatsen van lichtmasten op de parkeerplaats, reclame-uitingen en licht uitstralende gevels moet rekening worden gehouden met lichtuitstraling en het voorkomen van lichthinder op basis van de zorgplicht van het Activiteitenbesluit.

In deze fase van de planontwikkeling is niet bekend of, waar en hoe lichtmasten op de parkeerplaats, reclame-uitingen en licht uitstralende gevels worden gerealiseerd.

Het aantal lichtmasten en/of de uitvoering van de reclame-uitingen worden op een later moment, bij aanvraag omgevingsvergunning nader uitgewerkt en ter beoordeling bij de gemeente voorgelegd. De maximale bouwhoogte van lichtmasten is via de bouwregels van dit bestemmingsplan bepaald, evenals het beeldkwaliteitsplan. De gemeentelijke reclameverordening en de reclamecriteria gelden voor de gehele gemeente en blijven ongeacht het beeldkwaliteitsplan onverkort van toepassing op reclame-uitingen.

Om lichthinder te voorkomen zal met de inrichting van het plangebied zorgvuldig omgegaan worden met het toepassen van buitenverlichting. Uiteraard wordt verlichting zo opgesteld dat deze naar de grond uitstraalt en zo min mogelijk naar boven toe. Door de type armatuur en positionering van de lichtmasten zal de lichthinder voor de omgeving zeer beperkt zijn. Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning zal rekening worden gehouden met vorenstaande stedenbouwkundig en ruimtelijke kaders. Bij de uitwerking wordt tevens rekening gehouden met de 'Richtlijn lichthinder' van de Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde (NSVV).

Ter borging is in de bouwregels maakt een lichtplan onderdeel uit van een aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van de lichtmasten en uitvoering van reclame-uitingen.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• Een project leidt, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• Een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIMB) bij aan de luchtverontreiniging;
• Een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. In het kader van de ontwikkelingen van dit plan is overleg gevoerd te worden met waterschap Vechtstromen. In de waterparagraaf zijn keuzes gemaakt ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten en deze in deze paragraaf gemotiveerd beschreven. Het wateradvies van het waterschap en de overlegreacties zijn hierin opgenomen. Door Ortageo is een waterparagraaf opgesteld voor het project en als Bijlage 19 bij het bestemmingsplan opgenomen.

De gemeente Emmen hanteert het beleid dat er voor de toename van het verhard oppervlak gecompenseerd dient te worden in bergingscapaciteit.

Er wordt in komende planperiode gekeken naar de mogelijkheden om hemelwaterberging voor meerdere percelen centraal aan te leggen. Verschillende initiatiefnemers hebben dan de mogelijkheid om op de gemeentelijke bergingsvoorziening aan te sluiten. Hierdoor hoeft een individuele initiatiefnemer minder bergingsvoorzieningen binnen het eigen plangebied te realiseren. De kosten voor de centrale bergingsvoorzieningen komen voor rekening van de aangesloten initiatiefnemers.

Vanuit het Waterschap wordt een hemelwaterbergingscapaciteit op het perceel van 91 mm per vierkante meter verhard oppervlak geadviseerd aan gemeentes. Als dit advies wordt aangehouden komt dit neer op een totale hoeveelheid regenwater tijdens de T100 +10% bui van 509 m3 dat verwerkt moet worden.

De gemeente Emmen hanteert de beleidsregel dat een initiatiefnemer moet compenseren voor de toename van het verhard oppervlak. Op basis van de toename van het verhard oppervlak is een compensatie van 64 m3 benodigd. Hiervan mag worden afgeweken als het niet haalbaar is om op het eigen perceel het regenwater te laten infiltreren.

Verharding

Bij de herontwikkeling van de locatie mag er geen afname van het bergend vermogen van het plangebied optreden. Dit wordt in de praktijk vertaald naar een verbod op afname van het onverhard oppervlak zonder bergings- of infiltratievoorzieningen. In de huidige situatie is uitgegaan van een totaal verhard oppervlak van 4.900 m2. In de voorgenomen situatie voor het plangebied is een totaal verhard oppervlak van 5.600 m2 voorzien, hierbij is (nog) geen rekening gehouden met de daktuin.

Binnen het plangebied is de verharding in vier verschillende categorieën verdeeld, namelijk bebouwing, parkeerplaatsen, weg en stoep. Voor al het verharde oppervlak is uitgegaan van volledige verharding zonder infiltratiecapaciteit.

Hemelwaterberging

In onderstaande tabel is de terreinindeling een globale vergelijking van de huidige en toekomstige situatie weergegeven.

Op basis van de waargenomen bodemopbouw in de verkennende bodemonderzoeken door Ortageo wordt een matige tot slechte doorlatendheid verwacht. Binnen het plangebied is een veenlaag oppervlakkig aanwezig welke varieert in diepte en dikte verspreidt over het perceel. Veen kenmerkt zich door een slechte doorlatendheid, dit maakt deze locatie niet geschikt voor het aanleggen van een infiltratievoorziening met als doel verwerken van hemelwater.

Hiernaast heeft veen als nadeel dat het erg gevoelig is voor droogte en bij oxidatie van het veen klink kan gaan optreden. Gezien de problematiek omtrent inklinking van veen, wordt geadviseerd om het veen vochtig te houden door ervoor zorg te dragen dat de onderliggende bodem onder de verharding en het gebouw van vocht blijft voorzien. Deze infiltratie heeft dan als doel de oxidatie van het veen te verminderen.

Geadviseerd wordt om dit niet mee te nemen in de verwerkingscapaciteit voor het afvoeren van hemelwater aangezien de te verwachtte infiltratiemogelijkheden zeer beperkt is.

Het water dat niet heeft kunnen infiltreren via het infiltratieriool kan alsnog worden afgevoerd via het gemeentelijk riool. Op dit moment is er alleen een gemengd rioolstelsel aanwezig, echter worden er medio 2023 renovatiewerkzaamheden aan het riool verwacht inclusief het aanleggen van een gemengd stelsel.

De planning is dat er vanuit het hemelwaterriool een overstort op de Verlengde Hoogeveensche Vaart gemaakt gaat worden. Gezien de al geplande overstort op het oppervlaktewater is het niet rendabel om een eigen aansluiting op het oppervlaktewater aan te leggen.

Voor het bestemmingsplan Klazienaveen is een minimale drooglegging van 1,4 meter vastgesteld. Het zomer streefpeil van het waterschap binnen het plangebied is 18,20 m NAP. Dit resulteert in een minimaal bouwpeil van 19,6 m NAP. Het bouwpeil moet 30 centimeter hoger liggen dan het straatpeil, er zit echter een verloop in het huidige straatpeil waardoor een normhoogte op dit moment niet bepaald kan worden. Het belang van een hoger gelegen bouwpeil wordt ook bevestigd door de kaarten in bijlage 1 (van de bijgevoegde waterparagraaf van Ortageo), waterdieptes bij een hevige bui. Hieruit blijkt dat er een waterdiepte van 15 tot 20 centimeter kan staan bij een bui van 140 mm in 2 uur. Geadviseerd wordt om het definitieve straatpeil en bouwpeil vast te stellen in overleg met de Gemeente en het Waterschap en hierbij ook in het voortraject een infra-aannemer te betrekken. Aangezien de laad- en loskuil lager komt te liggen is de verwachting dat hier permanent een pomp aanwezig moet zijn om deze droog te kunnen houden. Deze oplossing wordt bij het ontwerp van de hemelwaterafvoer in het plangebied nader uitgewerkt.

Door Ortageo is een ‘waterparagraaf plan Bruin Goud Hoek Langestraat - Dordsedijk in Klazienaveen, d.d. 30 augustus 2022’ uitgewerkt. Deze waterparagraaf is als bijlag 18 opgenomen bij het bestemmingsplan.

Bij de herontwikkeling van de planlocatie neemt het totaal verhard oppervlak toe met circa 700 m2 waarbij de braakliggende percelen als onverhard terrein zijn meegenomen. Binnen het plangebied neemt hierdoor het waterbergend vermogen af met 64 m3. Voor deze afname in bergingscapaciteit dient een vorm van compensatie gerealiseerd te worden. Binnen het plangebied is een oppervlakkige veenlaag aanwezig, hierdoor is de locatie niet geschikt voor infiltratievoorzieningen.

Gezien de aanwezige veenlagen en daarmee het risico op klink, door oxidatie van het veen, wordt geadviseerd het veen nat te houden. Dit kan doormiddel van een infiltratieriool. Bijkomend voordeel is het drainerende vermogen van een infiltratieriool bij hoge grondwaterstanden. Hiermee wordt het risico op wateroverlast door een te hoge grondwaterstand verkleind. Door de beperkte infiltratiecapaciteit wordt geadviseerd geen rekening te houden met infiltratie vanuit het riool voor de dimensionering van het rioolstelsel.

Eventueel wateroverlast binnen het plangebied zal vooral kunnen optreden als gevolg van de slechte infiltratiecapaciteit van de bodem. Hiervoor wordt geadviseerd om de bebouwing hoger dan het omliggende terrein te plaatsen en lagergelegen delen binnen het plangebied te gebruiken om water tijdelijk bovengronds te bergen. Indien nodig en mogelijk kan gekeken worden of er nog wat “extra” regenwater op de daken geborgen en vertraagd afgevoerd kan worden.

Er zijn op dit moment plannen om in de omgeving van de projectlocatie het gemeentelijk riool te gaan vervangen en een gescheiden stelsel aan te gaan leggen. Het nog aan te leggen gescheiden rioolstelsel heeft uiteindelijk een lozing op de Verlengde Hoogeveensche Vaart. Het is derhalve niet zinvol om een eigen aansluiting op de Verlengde Hoogeveensche Vaart aan te leggen. De meest ideale locatie voor het aansluiten van de projectlocatie op het gemeentelijk riool is op dit moment nog niet te bepalen, hiervoor dient afstemming gezocht te worden met de gemeente gezien de geplande renovatiewerkzaamheden aan het riool.

Overleg met gemeente en waterschap

In overleg met de gemeente Emmen kan worden aangesloten op de straat Achter de brandweer. Hier komt een gescheiden stelsel van de gemeente te liggen in de toekomst (2023). Voor parkeerplaats van de bewoners (inclusief het hemelwater van de carports) is voor een aansluiting op de Derksweg gekozen, zodat het riool niet onder de bebouwing komt. Gekozen wordt voor een 630mm DT-buis om het water te kunnen bergen op het terrein. Door Hemmen BV is een rioleringstekening uitgewerkt en akkoord gekregen van de gemeente en het waterschap.

Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.

Het bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Klazienaveen, Langestraat – Dordsedijk (supermarkt met appartementen)’ dient rechtszeker, eenvoudig te begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor de gebruiker. Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw van de regels en de weergave op de verbeelding wordt aangesloten op de "Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012" van het ministerie van VROM.

Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart BGT gehanteerd. Deze ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd.

Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en/of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.

De regels zijn een juridische vertaling van het planologische en ruimtelijk beleid van de gemeente, de provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen over de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.

Gebruiksregels

Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld en of waarvoor en op welke wijze de gronden wel gebruikt kunnen worden.

Bouwregels

In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen, waarmee de bouwmogelijkheden worden gereguleerd. Hoofdgebouwen moeten altijd worden gebouwd binnen een daarvoor aangeduid bouwvlak. Uitgangspunt voor de bebouwing is de bestaande voorgevel.

Dit betekent dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Waar het wenselijk is om het huidige bebouwingsbeeld in stand te houden zijn tevens aanduidingen opgenomen ten aanzien van bijbehorende bouwwerken of de kapvorm van daken.

Flexibiliteit

Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Deze flexibiliteitsbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitsregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In het bestemmingsplan zijn diverse flexibiliteitsregelingen opgenomen, deze zijn:

• Afwijken van de bouwregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Nadere eisen;
• Algemene afwijkingsregels;
• Wijzigingsbevoegdheden artikel 3.6 Wro.

De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het in werking treden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning.

Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.

Bij toepassing van een afwijking en/of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.

Bij toepassing van een ontheffing en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria:

De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.

De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1. Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3. Algemene regels;
• Hoofdstuk 4. Overgangs- en slotregels.

De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 : Begrippen

De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

Artikel 2 : Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen.

Artikel 3 : Centrum - 1

De bestemming "Centrum" is gelegd op het geconcentreerde winkelgebied van Klazienaveen. Aan deze bestemming liggen verschillende functies ten grondslag. Met voorliggend bestemmingsplan is in het plangebied binnen deze bestemming slechts een supermarkt toegestaan. Overige centrumfuncties zijn voor dit plangebied planologisch niet mogelijk gemaakt. Binnen de bestemming dienen de gebouwen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. In het woongebouw zijn 23 appartementen (wonen) vanaf de eerste verdieping toegestaan.

Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. De voorgevel van het hoofdgebouw dient in de gevellijn te worden opgericht. Het gebouw wordt voorzien van een plat dak. Vanwege de getrapte vorm van het gebouw zijn op de verbeelding specifieke bouwaanduidingen gegeven die maximale bouwhoogte weergeeft. De bijbehorende bouwwerken in de vorm van bergingen worden uitsluitend opgericht ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding ‘berging’. Ter hoogte van het bergingencomplex is een specifieke bouwaanduiding opgenomen die het mogelijk maakt om ter plaatse hoger te kunnen bouwen ten behoeve een trappenhuis. Op het dak van de bergingencomplex worden aan de westzijde gebouw gebonden installaties gerealiseerd. Ter voorkoming van geluidsoverlast zijn akoestische schermen rondom de installaties op het dak vereist. Deze akoestische schermen worden maximaal 2 meter hoog. Voor het bouwen van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn voorwaarden opgenomen.

Artikel 4 : Centrum - 2

De bestemming "Centrum 2" is gelegd op het geconcentreerde winkelgebied van Klazienaveen. Aan deze bestemming liggen verschillende centrumfuncties ten grondslag. Zo is het binnen deze bestemming toegestaan om de gronden onder andere te gebruiken voor detailhandel, horeca categorie 1 tot en met 3, kantoren, dienstverlening en wonen vanaf de eerste verdieping.

Omdat het bestemmingsplan voorziet in een verhuizing van de supermarkt is op de huidige supermarktlocatie de aanduiding ‘supermarkt uitgesloten’ opgenomen binnen de bestemming Centrum 2, zodat ter plaatse geen supermarkt meer is toegestaan.

Binnen de bestemming dienen de gebouwen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. De voorgevel van het hoofdgebouw dient in de gevellijn te worden opgericht.

Artikel 5 : Gemengd -2

De bestemming Gemengd - 2 is toegekend aan respectievelijk het gebied direct ten zuidwesten van de Vondel in het centrum van Klazienaveen. Hier zijn functies op het gebied van wonen en bedrijven (milieucategorie 2) toegestaan. Verder is de brandweerkazerne met een aanduiding specifiek geregeld.

Artikel 6 : Groen

De op de verbeelding voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen. Daarnaast zijn fiets- en voetpaden en nutsvoorzieningen toegestaan. Binnen de bestemming is geen bouwmogelijkheid opgenomen voor gebouwen, met uitzondering van uitkragende gebouwdelen van het woongebouw. Voor het bouwen van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn voor de bouwmogelijkheden voorwaarden opgenomen. Het gebruik van gronden voor buitenopslag is verboden.

Artikel 7 : Verkeer - Verblijfsgebied

De voor "Verkeer - Verblijfsgebied" aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten en wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen. Binnen deze bestemming is het aanleggen van voet- en fietspaden, erven en pleinen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, sport en speelgelegenheden, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen eveneens mogelijk. Binnen de bestemming is geen bouwmogelijkheid opgenomen voor gebouwen, met uitzondering van uitkragende gebouwdelen van het woongebouw.

De bijbehorende bouwwerken in de vorm van overkappingen worden uitsluitend opgericht ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding ‘overkapping toegestaan’. Ter plaatse van de bouwaanduiding ‘akoestisch scherm’ is een geluidsscherm van maximaal 2,5 meter hoog te realiseren. Voor het bouwen van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn voorwaarden opgenomen. Er worden in deze bestemming 96 parkeerplaatsen aangelegd ten behoeve van de supermarkt en de appartementen.

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

Artikel 8 : Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerder bouwplan. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

Artikel 9 : Algemene bouwregels

In artikel 9 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.

Artikel 10 : Algemene aanduidingsregels

Met de aanduiding Geluidzone - industrie zijn de geluidzones weergegeven afkomstig van de bedrijven Cabot Norit. De aanduiding is bedoeld om te voorkomen dat binnen de geluidszone van het terrein nieuwe geluidgevoelige bebouwing wordt gerealiseerd of dat bestaande geluidgevoelige bebouwing wordt uitgebreid en daardoor een te hoge geluidbelasting optreedt. Voor eventuele realisatie van nieuwe geluidgevoelige bebouwing en of uitbreidingen van bestaande geluidgevoelige bebouwing zal vooraf eerst bekeken moeten worden of realisatie of uitbreiding mogelijk is binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere grenswaarde geluid vast te stellen. Indien om een of andere reden het industrieterrein niet meer zoneplichtig is, kan deze aanduiding van de verbeelding worden verwijderd middels een hiertoe opgenomen wijzigingsbevoegdheid.

Artikel 11 : Algemene gebruiksregels

In dit artikel wordt aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval in strijd met dit bestemmingsplan zijn.

Artikel 12 : Algemene afwijkingsregels

Afwijkingregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10 %.

Daarnaast kan afgeweken worden van het bestemmingsplan om op medische indicatie te bouwen op- of achter de gevellijn en specifiek voor het oprichten van 30m² bebouwing voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepaling of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.

Artikel 13 : Algemene wijzigingsregels

Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is geregeld in de Wro.

Artikel 14 : Overige regels

In dit artikel is de koppeling gelegd met het gemeentelijke parkeerbeleid.

In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.

Artikel 15 : Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.

Artikel 16 : Slotregel

In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Klazienaveen, Langestraat – Dordsedijk (supermarkt met appartementen)”.

In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan voor zowel gemeente als publiek beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming

van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving.

Het college van de gemeente Emmen heeft het beleidsplan Vergunningverlening Toezicht en Handhaving (VTH) vastgesteld. Dit beleidsplan VTH beschrijft de visie en ambitie op het terrein van de gemeentelijke VTH-taken, waaronder ook valt het toepassen en naleven van de regels in het bestemmingsplan. Daarnaast geeft het beleidsplan VTH-invulling aan de wettelijke plicht om vastgesteld VTH-beleid te hebben.

Voor wat betreft handhaving kan de gemeente onmogelijk continu alles controleren. De gemeente vertrouwt erop dat inwoners en bedrijven de regels naleven en zij er alles aan doen om risico’s en nadelige effecten voor de maatschappij te voorkomen. Risico's bepalen de inzet van de beschikbare capaciteit. Op basis van kennis en ervaring is vastgesteld welke bedrijfscategorieën en activiteiten het grootste risico vormen voor fysieke veiligheid, leefbaarheid, volksgezondheid, milieu en imago.

Deze uitgangspunten zijn gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan en worden ook toegepast bij de naleving van de regels van het bestemmingsplan.

Er is een inloopbijeenkomst in bioscoop Astra in Klazienaveen gehouden. Tijdens deze bijeenkomst konden geïnteresseerden kennisnemen van het plan en eventueel reageren.

De omgeving vroeg bij een project betrekken, vergroot het draagvlak en voorkomt vaak bezwaren in een later stadium. Daarom is het vaak verstandig voor een initiatiefnemer om aan participatie te doen. Participatie is het inwinnen van meningen over het voorgenomen project. In de geest van de Omgevingswet wordt aangeven of initiatiefnemer aan participatie heeft gedaan en wat de resultaten zijn.

De bedoeling (van de Omgevingswet) is namelijk alleen om de initiatiefnemer te stimuleren om na te denken over participatie. Als hij aan participatie doet, moet het bevoegd gezag weten wat de resultaten zijn. Meer dan dat houdt de plicht niet in.

Initiatiefnemer heeft de plannen aan de buurtbewoners in bioscoop Astra op 31 maart 2022 gepresenteerd.

Alle betrokken buurtbewoners en overige geïnteresseerden waren hiervoor uitgenodigd. De participatiebijeenkomst mocht dan ook rekenen op een goede opkomst. De Astra bioscoop bood een geschikte locatie, waar de aanwezigen in een informele sfeer de film en de presentaties konden bekijken.

Het projectteam gaf een gedetailleerde presentatie over het ontwerp van Project Bruingoud door middel van een filmpje en presentatiepanelen. Het filmpje is te zien op Bruin Goud - Bruin Goud. In dit filmpje kwam de inpassing in de omgeving en de architectonische keuzes voor het gebruik van hoogwaardige materialen goed naar voren. Ook kregen de aanwezigen de gelegenheid om de plattegronden en visualisaties van de appartementen te bekijken, wat bijdroeg aan een helder begrip van het project.

Uiteraard was er ook gelegenheid voor het stellen van vragen.

De reacties waren overwegend positief, mede ingegeven dat de locatie al jaren verpauperd is en buurtbewoners graag zien dat deze locatie, wat gezien wordt als de entree van Klazienaveen wordt opgeknapt. Zie ook het artikel https://www.rtvdrenthe.nl/nieuws/14548721/woonwinkelcomplex-is-bioscoophit-in-klazienaveen.

De enkele kritische noten kwamen met name van bewoners van de naast gelegen Ten Napel flat waarin ze hun zorgen uitten over schaduwwerking. Om de gevolgen hiervan in kaart te brengen heeft de initiatiefnemer een zonnestudio laten maken waarin naar voren komt dat er nagenoeg geen schaduwwerking is.

Daarnaast heeft initiatiefnemer regelmatig persoonlijk contact met de aangrenzende gebruikers en bewoners over de voortgang van het plan. Deze staan positief tegenover het plan en werken volledig mee. Zodra de volgende stap in het proces genomen gaat worden zullen de buurtbewoners hiervan op de hoogte gesteld worden.

Het college heeft het bestemmingsplan Klazienaveen, Langestraat – Dordsedijk (supermarkt met appartementen) vrijgegeven voor overleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), Het concept-ontwerpbestemmingsplan voor overleg verzonden naar verschillende overlegpartners.

De opmerkingen van de Provincie (Bijlage 20) en het waterschap (Bijlage 21) zijn verwerkt.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een ieder ter inzage gelegen van 28 december 2023 tot en met 7 februari 2024. De publicatie is als Bijlage 22 opgenomen. Tegen het ontwerpbestemmingsplan Klazienaveen, Langestraat – Dordsedijk (supermarkt met appartementen) zijn drie zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben geen aanleiding gegeven tot het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.
De reacties op de ingediende zienswijzen staan in de Nota van Beantwoording Zienswijzen. De nota is als Bijlage 24 bijgevoegd. Kortheidshalve verwijzen wij u naar deze nota.

De Provincie heeft aangegeven in te kunnen stemmen met het ontwerp bestemmingsplan (Bijlage 23).

Het bestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 30 mei 2024. Het besluit is als Bijlage 25 bijgevoegd.

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1000 m2 of meer.

De kosten van het maken van het voorliggend bestemmingsplan worden in dit geval gedekt op grond van de Verordening op de heffing en invordering van leges 2023. Initiatiefnemer heeft met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten waarin eveneens het verhalen van planschade is opgenomen. De vaststelling van een exploitatieplan is zodoende niet nodig, aangezien het kostenverhaal nu anderszins verzekerd is.

het bestemmingsplan Klazienaveen, Langestraat-Dordsedijk (supermarkt met appartementen) met identificatienummer NL.IMRO.0114.2022031-B501 van de gemeente Emmen;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een beroep,of het beroepsmatig verlenen van diensten of bedrijfvoering dat op administratief, lichaamsverzorgend , juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de

woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;

een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een werk, geen bouwwerk zijnde;

verwachting van middelhoge of hoge archeologische waarden, welke nader onderzocht dienen te worden;

vastgestelde archeologische waarde zoals weergegeven op de Archeologisch Monumenten Kaart (AMK);

een door het rijk aangewezen gebied en of element (AMK) waarvan geconstateerd is dat zich in en of op de bodem, met het oog op de bewoningsgeschiedenis, beschermingswaardige en door mensen gemaakte voorwerpen en of sporen van de vroegere samenlevingen bevinden;

één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;

een onderneming of gedeelte van een onderneming, die een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en is gericht op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten, hieronder begrepen ondernemingen of gedeelten van ondernemingen, die door of vanwege de overheid worden geleid;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

de bouwlaag of verdiepingsvloer van een gebouw ter hoogte van het peil;

bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel

bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

werken of werkzaamheden die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige (archeologische) bodemarchief;

een gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het op het zelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, zoals een bijbehorend bouwwerk, aan- of uitbouw en aangebouwd en/of vrijstaand bijgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren en of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van de onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;

verdieping hoger dan gelijkvloers;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen,

verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder belwinkel en internetcafe;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, waaronder ook een entreeportaal, bouwkundig bestaand uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling, waarbij het entreeportaal een meer besloten karakter mag hebben;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

geluidsreducerende constructie/ bouwwerk in de vorm van voorzieningen zoals geluidsschermen, geluidswallen of aan deze constructies gelijk te stellen bouwwerk/ constructie;

locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem;

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan openbaar toegankelijk gebied, niet mag worden overschreden;

een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst;

een bedrijf, inrichting waar bedrijfsmatig dranken en/ of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en /of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt;

een horecabedrijf gericht op het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet alcoholische dranken zoals cafetaria's, snackbars, lunchrooms, broodjeszaken en daarmee vergelijkbare horecabedrijven zoals een sportkantine;

een horecabedrijf gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken zoals restaurants, bistro's, grillrooms, en daarmee vergelijkbare horecabedrijven;

een horecabedrijf gericht op het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel daaraan ondergeschikt het verstrekken van etenswaren of maaltijden voor gebruik ter plaatse, zoals (eet)cafés, met uitzondering van discotheken en nachtclubs;

een horecabedrijf gericht op het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse, waarbij het doen beluisteren van overwegend elektronisch versterkte muziek en het gelegenheid geven tot dansen een wezenlijk onderdeel vormen, zoals discotheken, alsmede horecabedrijven gericht op het verstrekken van dranken en kleine etenswaren voor gebruik ter plaatse;

een horecabedrijf gericht op het verstrekken van logies met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden of dranken voor gebruik ter plaatse, zoals hotels en pensions;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder congressen vergaderaccommodatie

voorzieningen ten dienste van openbare en semi-openbare nut, zoals transformatorgebouwen, telefooncentrales, telecommunicatie, alarmeringsystemen, riolering, rioolgemalen, waterzuivering, de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, voorzieningen voor de waterhuishouding en naar aard van nutsvoorzieningen of daarmee gelijk te stellen overige voorzieningen;

voor verblijf geschikte al dan niet aan de bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, caravans en tenten;

een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt, zonder wanden (dak op pootjes);

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

bouwdeel dat vooruitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel;

de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;

een zelfbedieningswinkel waar hoofdzakelijk voedingsmiddelen, waaronder verse groente, brood en vlees (zijnde dagelijkse goederen) en soms enige niet dagelijkse goederen (zoals huishoudelijke artikelen) worden verkocht.

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

een met de gevel van een gebouw verbonden, boven de ondergrond uitstekende constructie welke hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij indirect steun vindt in of op de grond;

gevel aan de voorzijde van een (hoofd)gebouw;

voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;

een sloot, goot of greppel t.b.v. opvang en afvoer van gebiedseigen water en mede bedoeld als verbinding tussen de voor water bestemde gronden;

wonen in een woongebouw, met meerdere zelfstandige wooneenheden/ woningen;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

zelfstandige bewoonbaar gedeelte ( woning) van een voor wonen bestemd gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen wooneenheden/ woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het (hoofd)gebouw gelegen is;

een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfscheiding dient te worden aangehouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;

de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, gebouwgebonden installaties, dakranden, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;

De voor Centrum aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. detailhandel, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van detailhandel - supermarkt op de begane grond’
2. wonen vanaf de eerste verdieping;
3. berging(complex), ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - berging’
4. een trappenhuis, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – trappenhuis’;

met bijbehorende:

5. sport- en speelgelegenheden;
6. fiets- en voetpaden;
7. toegangswegen in- en uitritten;
8. parkeervoorzieningen;
9. groenvoorzieningen;
10. kunstwerken en waterwerken;
11. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de in lid 3.1 opgenomen bestemmingsomschrijving zonder de aanleg en instandhouding van geluidswerende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - akoestisch scherm’ binnen de bestemming Verkeer-Verblijf, zoals opgenomen onder lid 7.1.
   

De voor Centrum aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. detailhandel, waarbij ter plaatse van de aanduiding ‘supermarkt uitgesloten’ geen supermarkt is toegestaan;
2. (overdekt) winkelcentrum;
3. wonen vanaf de eerste verdieping;
4. horecavoorzieningen categorie 1 tot en met 3;
5. kantoren;
6. dienstverlening;

met bijbehorende:

1. andere bouwwerken;
2. sport- en speelgelegenheden;
3. fiets- en voetpaden;
4. toegangswegen in- en uitritten;
5. parkeervoorzieningen;
6. groenvoorzieningen;
7. kunstwerken en waterwerken;
8. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. het bewonen van vrijstaande bijbehorende bouwwerken.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. Wonen;
2. Bedrijven tot en met milieucategorie 2, zoals bedoeld in de bijgevoegde Staat van inrichtingen "woonkern Klazienaveen", Bijlage 2, met uitzondering van bedrijven met een plaatsgebonden risicocontour van 10-6 / jaar en vuurwerkbedrijven;
3. een brandweerkazerne ter plaatse van de functieaanduiding brandweerkazerne";

met bijbehorende:

1. andere bouwwerken;
2. sport- en speelgelegenheden;
3. fiets- en voetpaden;
4. toegangswegen in- en uitritten;
5. parkeervoorzieningen;
6. groenvoorzieningen;
7. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als zelfstandige woning;

Burgemeester en Wethouders kunnen overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bestemming Gemengd - 2 wijzigen in de bestemming Wonen - Twee aaneen, Wonen - Vrijstaand kern of Wonen - Vrijstaand lintbebouwing.

De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen te worden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de functiewijziging niet plaatsvinden.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen(voorziening);

met bijbehorende:

1. andere bouwwerken;
2. fiets- en voetpaden;
3. nutsvoorzieningen;
4. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

• het gebruik van gronden voor buitenopslag.

De voor Verkeer- Verblijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woonstraten en wegen voor de ontsluiting van de aanliggende percelen;
2. erven en pleinen;
3. overkapping, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - overkapping toegestaan’
4. geluidswerende voorzieningen, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - akoestisch scherm’

met bijbehorende:

1. andere bouwwerken;
2. kunstwerken en waterwerken;
3. sport- en speelgelegenheden;
4. fiets- en voetpaden;
5. parkeervoorzieningen;
6. groenvoorzieningen;
7. nutsvoorzieningen;
8. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen, gevelversieringen, mee ontworpen sierende elementen, ventilatiekanalen, liftopbouw, dakranden, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel de maximale bouwhoogte niet meer dan maximaal 1 meter wordt overschreden;
2. Vlaggenmasten en antennemasten, voorzover deze direct ten dienste staan van -en onderdeel uitmaken van een gebouw, mogen de toegestane maximale bouwhoogte met maximaal 1,5 meter overschrijden;
3. Dakopbouwen, noodtrappen, luchtbehandeling- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 1,5 meter ten opzichte van de bouwhoogte van een gebouw, en mogen geen groter oppervlakte beslaan dan 15% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst.

Ter plaatse van de aanduiding "Geluidzone - industrie" zijn de gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege het industrieterrein op geluidsgevoelige bestemmingen.

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:

1. als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voor zover het betreft parkeren en overigens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
3. als opslagplaats van materialen en voertuigen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond, of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
4. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een prostitutiebedrijf, seksinrichting en of tippelzone; voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie en of tippelzone.

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:

1. van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen als detailhandel, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van:
   1. goederen, waarvan de verkoop ondergeschikt deel uitmaakt van de normale dienstverlening behorende bij het op hetzelfde perceel uitgeoefende bedrijf;
   2. agrarische producten afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
2. van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
3. het plaatsen van of geplaatst houden van onderkomens;
4. van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, een escortbedrijf of (het laten uitoefenen van) (raam)prostitutie.

Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 3m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
3. de regels en het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven, mits de afwijking in de situering maximaal 3.00 meter bedraagt;
4. de regels voor het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van het openbaar net aangesloten nutsvoorzieningen, telecommunicatieverkeer, openbaar vervoer of het wegverkeer, kunstwerken van artistieke aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, met dien verstande dat:
   1. de bouwhoogte van een gebouw maximaal 3.00 meter mag bedragen;
   2. de oppervlakte van een gebouw maximaal 50 meter² mag bedragen;
   3. de bouwhoogte van een ander bouwwerk maximaal 10.00 meter mag bedragen;
5. het toestaan van erf- en terreinafscheiding langs de openbare weg met een maximaal bouwhoogte tot 1,5 meter.

De toepassing van de in artikel 12.1 eerste lid genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de

gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonnen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden

geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
2. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, milieusituatie, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, verkeer(sveiligheid), agrarische belangen, ruimtelijke en landschappelijke inpassing, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de wijziging niet plaatsvinden.

1. Het Parapluplan Parkeernormen met planIdn: NL.IMRO.0114.2017025-P701 gemeente Emmen, blijft van toepassing op het plangebied;
2. indien het 'Integrale parkeervisie gemeente Emmen' als bedoeld onder sub a gedurende de planperiode van dit bestemmingsplan wordt gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met die wijziging.

1. het Parapluplan Emmen Standplaatsen met planIdn: NL.IMRO.0114.2017011.017- P701 gemeente Emmen, blijft van toepassing op het plangebied;
2. indien het 'standplaatsen beleid' als bedoeld onder sub c gedurende de planperiode van dit bestemmingsplan wordt gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met die wijziging.

1. het Facetbestemmingsplan Emmen, Archeologie met planIdn: NL.IMRO.0114.2020032-B701 gemeente Emmen, blijft van toepassing op het plangebied;

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Klazienaveen, Langestraat-Dordsedijk (supermarkt met appartementen).