het bestemmingsplan 'Wierdensestraat 226' met identificatienummer NL.IMRO.0141.00022-BP31 van de gemeente Almelo;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, ten behoeve van ontvangen en/of zenden van telecommunicatiesignalen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slecht bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning;

het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de totale vloeroppervlakte van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken, zowel op de begane grond als op de verdieping;

de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een als Bijlage 1 bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen;

gedeelte van het erf dat voor de voorgevel van het gebouw is gelegen;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het deel van het bouwblok uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van houtopstanden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden- houtopstanden';
2. b. wegen en paden;
3. c. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;
4. d. extensieve dagrecreatie;
5. e. het hobbymatig houden van vee.

met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ontsluitingsvoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen en erven en bestaande nutsvoorzieningen.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven zoals genoemd in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten (Bijlage 1) in de categorieën 1 tot en met 3.2;
2. b. een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';
3. c. verkeersvoorzieningen ten behoeve van het bestemmingsverkeer;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;

met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, bouwwerken ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut, verhardingen en parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 4.2.1 onder a. tot de oprichting van bebouwing buiten het op de verbeelding aangegeven bouwvlak;
2. b. lid 4.2.1 onder d. ten behoeve van een vermindering van de voorgeschreven afstand tot de perceelsgrenzen, mits hier uit oogpunt van brandbeheersing en brandbestrijding geen bezwaar bestaat;
3. c. de vergunning als bedoeld in lid a. en b. kan slechts verleend worden, indien:
   1. 1. de afwijking noodzakelijk is uit oogpunt van doelmatige bedrijfsvoering en een efficiënt gebruik van het bouwperceel of de bouwpercelen;
   2. 2. op het bouwperceel parkeer-, laad- en losruimte van voldoende omvang aanwezig is;
   3. 3. de verkeersveiligheid, brandveiligheid en een adequate brand- en rampenbestrijding gewaarborgd is;
   4. 4. het verlenen van een omgevingsvergunning uit milieuhygiënisch oogpunt aanvaardbaar is;
   5. 5. er geen onevenredige aantasting plaats vindt van:
      • de functionele en ruimtelijke structuur;
      • het straat- en bebouwingsbeeld;
      • de verkeersveiligheid;
      • de sociale veiligheid;
      • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. fiets en / of voetpaden;
3. c. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen;
4. d. sportvoorzieningen, speelvoorzieningen en hierbij passende, openbare verblijfsvoorzieningen;
5. e. abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen en dergelijke;
6. f. bijbehorende verhardingen en watergangen;
7. g. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeersvoorzieningen.

Binnen de bestemming mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van deze bestemming met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 meter bedragen;
2. b. kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer mogen maximaal 10 meter hoog zijn.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bouwwerken, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. groen- en speelvoorzieningen;
4. d. voorzieningen ter wering van het verkeerslawaai;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. straatmeubilair zoals lichtmasten en verkeerslichtinstallaties, alsmede abri's, reclame- en
8. h. informatieobjecten, kunstwerken, vlaggenmasten en dergelijke;
9. i. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;

met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, verhardingen en overige bijbehorende voorzieningen.

De voor 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. de aanleg, instandhouding en bescherming van een bovengrondse hoogspanningsverbinding (380 kV) ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - hoogspanningsverbinding';
2. b. het beheer en onderhoud van de verbinding;
3. c. de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding;

met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (basisbestemmingen) mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze bestemming.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 7.2 voor het bouwen overeenkomstig de andere bestemmingen, mits advies is verkregen van de leidingbeheerder en de lokale brandweer.

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, instandhouding en bescherming van (ondergrondse) hoofdrioleringen met de daar bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (basisbestemmingen) mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze bestemming.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 8.2 ten aanzien van het bouwen van bouwwerken en toestaan dat op of in deze gronden een bij de andere bestemming toelaatbaar bouwwerk wordt gebouwd, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig functioneren van de leidingen en de veiligheid daarvan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan verlenen van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
4. d. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
5. e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 40 meter;
6. f. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting ondergeschikt is;
   2. 2. de hoogte niet meer dan 1,5 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Bij het stellen van nadere eisen die onderdeel uitmaken van de regels van dit bestemmingsplan worden de navolgende procedureregels in acht genomen:

1. a. het ontwerpbesluit ligt gedurende twee weken ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders geven tevoren kennis van de terinzagelegging in een of meer dag of nieuwsbladen die in de gemeente worden verspreid en voorts op de gebruikelijke wijze;
3. c. de kennisgeving houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het schriftelijk kenbaar maken van zienswijzen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerpbesluit, gedurende de hiervoor onder a. genoemde termijn;
4. d. indien tegen het ontwerpbesluit zienswijzen kenbaar zijn gemaakt, wordt het besluit met redenen omkleed;
5. e. burgemeester en wethouders delen aan hen die hun zienswijze kenbaar hebben gemaakt de beslissing daaromtrent mede.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Wierdensestraat 226.

Mafo Holding BV bestaat uit Mafo Naval Closures BV en Mafo Cleaning Equipment BV. Mafo Holding BV heeft zich gespecialiseerd in het ontwerpen en produceren van:

• Deuren, luiken en hangaardeuren bestemd voor Marineschepen
• Industriële reinigingssystemen vooral voor de voedsel- en de metaalbewerkende industrie

Om de groei van het bedrijf op te vangen bestaat het voornemen een nieuwe loods met bijbehorende parkeervoorzieningen te realiseren. Het nieuwe bedrijfsgebouw zal in het verlengde van- en in open verbinding met de reeds bestaande loods worden gerealiseerd.

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan “Westelijke Groene Long”, waar de beoogde uitbreiding buiten het bestemmingsvlak valt dat voor het bedrijf Mafo Holding bv is gegeven. Om de voorgenomen uitbreiding mogelijk te maken dient het vigerend bestemmingsplan, voor de bedrijfslocatie van Mafo te worden herzien.

Het plangebied ligt ten westen van het stedelijke gebied van de gemeente Almelo tussen de stad Wierden en Almelo in. Het plangebied is gelegen aan twee belangrijke verbindingswegen; de Wierdensestraat dat de verbindingsweg tussen Almelo en Wierden betreft en de N36 dat aansluit op de A35. Het plangebied kenmerkt zich door de aanwezigheid van het bedrijf Mafo Holding BV. Ten oosten van het plangebied bevindt zich de Almelose zijtak van het Twentekanaal met aan de overzijde een bedrijventerrein.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied

De locatie is gelegen binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Westelijke Groene Long”, van de gemeente Almelo. Dit plan is door de gemeenteraad (gewijzigd) vastgesteld op 20 juni 2013.

Afbeelding 1.2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan "Westelijke Groene Long"

Het bedrijf Mafo Holding BV heeft de bestemming 'Bedrijf - 3.2'. Binnen deze bestemming kunnen bedrijven worden opgericht die voorkomen op de lijst van Staat van Bedrijfsactiviteiten in de categorie 1 tot en met 3.2.

Op de plaats van de nieuwe bedrijfsloods is de bestemming “Agrarisch” en de functieaanduiding “specifieke vorm van agrarisch met waarden-houtopstand” van toepassing. Op deze gronden is een industrieel bedrijfsmatig gebruik niet toegestaan, waardoor het realiseren van een nieuw bedrijfspand en parkeervoorzieningen niet binnen het voor het plangebied vigerende bestemmingsplan mogelijk is. Om de bedrijfsuitbreiding mogelijk te maken dient het bestemmingsplan “Westelijke Groene Long” voor wat betreft het plangebied te worden herzien.

In dit hoofdstuk wordt het plangebied beschreven. Dit hoofdstuk gaat zowel in op de huidige landschappelijke aspecten van het plangebied en de ruimtelijke en functionele aspecten van de omgeving als op de huidige situatie van het plangebied.

De bebouwing op het bedrijfsterrein van Mafo Holding BV bestaat uit twee bedrijfsloodsen langs de N36, een aantal kantoor panden aan de Wierdensestraat en een bedrijfswoning in het midden van het perceel. De twee bedrijfsloodsen hebben met 3000 m2 en 1500 m2 de grootste omvang. Doordat rond het plangebied dichte bomenrijen aanwezig zijn, bevat het plangebied een soort binnenterrein. In dit binnenterrein is het karakter als groene long waarneembaar.

De grond waar de nieuwe uitbreiding plaats zal vinden is op dit moment onbebouwd en bestaat uit agrarische cultuurgrond. De ontsluiting van het bedrijf vindt plaats via de Wierdensestraat bij het kantoor gedeelte (zie nr 2 van de overzichtskaart). Dit gedeelte is ingericht als entree gebied, wat het meer representatieve deel is van het bedrijf.

Afbeelding 2.1: (nr 1 van overzichtskaart) huidige situatie plaats nieuwbouw

Afbeelding 2.2: (nr 1 van overzichtskaart) bedrijventerrein overkant Twentekanaal

Afbeelding 2.3: Overzichtskaart

Afbeelding 2.4: (nr. 2 van overzichtskaart) entree gebied aan de Wierdensestraat

Afbeelding 2.5: (nr 3 van overzichtskaart) bedrijfspanden langs de N36

In de meest recente beleidsplan voor landschapsontwikkeling; de cultuurhistorische waardenkaart van het Oversticht, valt het plangebied aan de Wierdensestraat onder het landschapstype 'Jonge Heide en Broekontginningen'. Het jonge heide- en broekontginningslandschap is rond het jaar 1900 ontstaan toen grote heidevelden en broeken (moerassige gebieden) werden ontgonnen en in gebruik genomen als bouwland. De heidegebieden werden oorspronkelijk gebruikt om vee te weiden en plaggen te winnen om akkers te bevruchten, maar door de komst van de kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gebieden in cultuur gebracht.

Het landschap wordt gekarakteriseerd door een rechtlijnige, rationele verkaveling. De grond wordt veelal gebruikt als gras- en akkerland. Ook de situering van de bebouwing op het erf kent een rationele opzet waarbij de bebouwing meestal haaks op de ontsluitingsstructuur staat. Karakteristiek zijn laanbeplanting (eik, populier, els), houtwallen en singels en beplante voorerven. Het landschap bestaat uit grotere landschapselementen en bospercelen die ecologisch interessant zijn.

Afbeelding 2.6: plangebied (omkaderd) en landschapstype (paars: Jonge heide en broekontginningen).

Het plangebied is gelegen tussen Wierden en Almelo. Het tussengebied, van deze steden wordt de Westelijke groene long genoemd dat een van de vier groene longen in Almelo betreft. In zijn totaliteit heeft de westelijke groene long een landelijk en groen karakter waar de landschappelijke waarde hoog is. Het noordelijk gedeelte, waar het plangebied deel van is, is aangewezen als "Buitenhaven West" waar een keuze is gemaakt voor de ontwikkeling van bedrijvigheid. De ontwikkeling van de Buitenhaven West is vooralsnog op de lange baan geschoven (na 2025).

In hoofdstuk 2 is al ingegaan op de ruimtelijke structuur van de directe omgeving van het plangebied en het plangebied zelf. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke ontwikkeling zelf.

De gevraagde ontwikkeling betreft het verlengen van een van de twee bedrijfsloodsen op het Mafo terrein. Mafo Holding B.V. breidt de bestaande bedrijfsloods in het verlengde uit om zo binnen het gebouw een rails spoor te kunnen doortrekken zodat grote elementen heen en weer kunnen worden verplaatst van de bestaande naar de nieuwe loods en vice versa. Voor de bedrijfsvoering is het dus cruciaal dat de loodsen in het verlengde van elkaar staan met een interne open verbinding. Naast het oprichten van het nieuwe bedrijfsgebouw zal een nieuwe ontsluitingsweg worden aangelegd voor de afwikkeling van de bedrijfsmatige vervoersbewegingen (waaronder het vrachtverkeer). Er zal hierbij sprake zijn van éénrichtingsverkeer, waar het (werk)verkeer bij het kantoor binnenkomt en het uitgaand verkeer via de nieuwe ontsluitingsweg het plangebied weer verlaat. Tegenover de nieuwe loods zal ruimte worden gecreëerd om de voertuigen op eigen terrein te kunnen parkeren.

De nieuwe bedrijfsloods zal een omvang hebben van 2380 m2. Na herontwikkeling kan de bouwopgave als volgt worden samengevat.

Belangrijk uitgangspunt voor de in de vorige paragraaf omschreven ontwikkeling is een goede balans tussen het mogelijk maken van de nieuw te realiseren bebouwing en het waarborgen van de landschappelijke kwaliteiten van de omgeving. Hierdoor is er voor het plan een totaal plan opgesteld waarbij het mogelijk maken van de bedrijfsuitbreiding gepaard met een kwaliteitsimpuls voor de groene omgeving waar het bedrijf deel van is. Dit is vertaald in een ruimtelijk kwaliteitsplan waarin de nieuwe inrichting van de bedrijfsuitbreiding en de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit zijn weergegeven.

Het ruimtelijk kwaliteitsplan volgt enerzijds de wensen van de initiatiefnemer en gemeentelijke beleidsstukken, maar ook vanuit het landschap de lagenbenadering zoals verwoord in de Omgevingsvisie Overijssel en de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. In de inpassing van het erf is onderscheid gemaakt tussen de basisinspanning en de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. De basisinspanning is de minimale tegenprestatie die geleverd wordt om de landschapskwaliteit te handhaven. De kwaliteitsimpuls zijn de landschappelijke ingrepen die het functionele landschap extra verfraaien.

Het ruimtelijk kwaliteitsplan met de nieuwe kwaliteitsimpuls ter compensatie van het realiseren van bedrijfsbebouwing in het buitengebied is in Bijlage 1 opgenomen. Hieronder volgt een korte toelichting op de kwaliteitsimpuls van het landschapsinpassingsplan.

Vanuit de cultuurhistorie is de bestaande verkavelingsstructuur als basis genomen voor de uitbreiding. Het geheel past binnen de structuren en laat een investering zien in de ruimtelijke kwaliteit. Door het nieuwe bedrijfsgebouw dient een gedeelte van de bestaande singel gekapt te worden. Dit heeft, samen met het verdwijnen van het doorzicht vanaf de Wierdensestraat naar het achterliggende gebied een negatief effect op het bestaande landschap. Om dit te compenseren is deze landschappelijke inpassing met erfinrichting gemaakt. Het zicht op de bestaande en uitgebreide loods is zoveel mogelijk beperkt door kleurgebruik van de loods en landschappelijke inpassing.

De landschappelijke waarden zijn in ogenschouw genomen. Er wordt in de ruimtelijke kwaliteit geïnvesteerd door het toevoegen van een nieuwe singel in één van de hoofdrichtingen van het landschap. Deze nieuwe singel, in combinatie met greppel, draagt bij aan de beleving van het plangebied, maar heeft ook ecologische waarde.

De noord-zuid georiënteerde singel is in de huidige situatie aan de noordzijde grotendeels verdwenen. Deze wordt met nieuwe streekeigen bomen aangeplant en hersteld. Ook de oost-west georiënteerde singel aan de zuidzijde wordt uitgebreid richting de bosschage. Verder wordt het gebied ecologisch interessanter door het toevoegen van een nieuwe poel. Juist in combinatie met de bestaande poel biedt dit een ecologische meerwaarde voor het plangebied. De toegenomen hoeveelheid verharding (ca. 5039 m2 verhard en ca. 446 m2 halfverhard) wordt gecompenseerd door de nieuwe poel en greppels.

Afbeelding 3.1: nieuwe inrichting

Het planvoornemen gaat gepaard met een verbetering van de interne verkeersontsluiting van het bedrijf. In plaats van de enkele ontsluitingsweg waar vanuit twee richtingen de verkeersafwikkeling plaatsvindt, krijgt het bedrijf een tweede ontsluitingsweg, De verkeersafwikkeling zal plaatsvinden door eenrichtingsverkeer, waar de bestaande ontsluitingsweg wordt gebruikt als ingang en de nieuwe ontsluitingsweg als uitgang.

Bij de civieltechnische uitwerking van de nieuwe ontsluitingsweg is rekening gehouden met de vereiste bochtstralen voor vrachtverkeer en hulpdiensten (Brandweer).

Voor verkeersafwikkeling op het regionale en landelijke hoofdwegennet loopt de aangewezen route via de Buitenhaven Westzijde, de Wierdensestraat en de N36. In de communicatie naar klanten en bezoekers wordt deze route ook nadrukkelijk aanbevolen, aangezien de alternatieve route noordwaarts (via de Badweg) slechts bedoeld is voor de afwikkeling van lokaal verkeer.

Bij het berekenen van het aantal parkeerplaatsen is uitgegaan van de CROW parkeerkencijfers (CROW, publicatie 317, oktober 2012). Op basis van de parkeerkencijfers behoort Mafo holding BV tot de "arbeidsinensieve/bezoekersextensieve bedrijven".

Voor het plangebied kan uitgegaan worden van het omgevingstype "matig stedelijk - schil overloopgebied". Hiervoor geldt een minimale parkeernorm van 1,7 en maximaal 2,2 parkeerplaatsen per 100 m² BVO.

Zoals beschreven in voorgaande paragrafen is er sprake van een uitbreiding van 2380 m² BVO. Dit betekent dat er in totaal minimaal 41 parkeerplaatsen (2380/100*1,7= 40,46 parkeerplaatsen) en maximaal 53 parkeerplaatsen (2380/100*2,2= 52,36 parkeerplaatsen) gerealiseerd moeten worden. In het nieuwe inrichtingsplan is ruimte geboden voor 56 parkeerplaatsen waarmee ruim voldaan wordt aan de maximale normen van de CROW publicatie.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten.

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluit mogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.
In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is het bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling borgen van een zorgvuldige ruimtelijke afweging en een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder kent de in afbeelding 4.1 genoemde treden die achter elkaar moeten worden doorlopen.

Afbeelding 4.1: De Ladder voor duurzame verstedelijking

In dit geval is sprake van een lokale ontwikkeling waar geen nationale belangen zoals verwoord in de SVIR en verankerd in het Barro mee zijn gemoeid.

De beoogde uitbreiding van het bedrijf wordt in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling waardoor de diverse treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen moeten worden.

Trede 1: Is er een regionale behoefte?

Mafo Holding B.V. is een bestaand bedrijf dat al geruime tijd gevestigd is op de huidige locatie aan de Wierdensestraat 226. De bedrijfsfilosofie van het bedrijf vormt de basis voor de voortdurende groei. In haar lange bestaan heeft het bedrijf producten ontwikkeld die uniek zijn en die kwalitatief behoren tot het hoogste segment in hun markten. De bedrijfsgroei heeft men in het verleden op kunnen vangen binnen de (destijds) geldende juridisch-planologische kaders. De gewenste uitbreiding als beschreven in hoofdstuk 3, is echter niet in overeenstemming met het geldend bestemmingsplan waardoor voorliggend plan is opgesteld. Middels dit bestemmingsplan wordt de gewenste uitbreiding gefaciliteerd. Deze uitbreiding, waartoe bijvoorbeeld de verlenging van de bestaande bedrijfsloods wordt gerekend, is noodzakelijk om ook naar de toekomst toe te kunnen blijven voldoen aan de wensen en eisen van de klanten van Mafo Holding B.V. en een duurzame bedrijfsvoering te kunnen blijven garanderen. Daarnaast kan er met de uitbreiding een efficiëntieslag gemaakt doordat, middels de interne rails, grote elementen eenvoudiger heen en weer verplaatst kunnen worden en er een betere interne verkeersontsluiting voor het bedrijf wordt gerealiseerd.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er voor wat betreft Mafo Holding B.V. sprake is van een concrete behoefte aan uitbreiding van het bedrijf.

Trede 2: Is de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?

De behoefte aan uitbreiding van het bedrijf is wellicht op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit zou echter betekenen dat het bedrijf haar bedrijfsactiviteiten in de regio op verschillende bedrijfslocatie zou moeten uitoefenen. Vanuit het oogpunt van een duurzame en een (kosten)efficiënte bedrijfsvoering is dit absoluut onwenselijk. Daarnaast heeft het bedrijf juist de behoefte aan de mogelijkheid om grotere elementen eenvoudig te kunnen verplaatsen tussen bedrijfsloodsen onderling, hier is de interen rails voor bedoeld. Indien sprake is van verschillende bedrijfslocatie zal de verplaatsing van de grotere elementen vele malen omslachtiger zijn en aanzienlijk meer kosten met zich meebrengen. Het in haar totaliteit verplaatsen van het bedrijf is daarnaast geen optie. Dit zal leiden tot onevenredige kapitaalvernietiging en heeft tevens onevenredige bedrijfseconomische gevolgen voor het bedrijf.

Redelijkerwijs kan de concrete uitbreidingsbehoefte van het bedrijf derhalve niet worden opgevangen binnen het bestaand stedelijk gebied.

Trede 3: Zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden

Multimodaal ontsloten wil zeggen dat een locatie op de schaal waarop deze functioneert door meerdere vervoerwijzen is ontsloten of in de nabije toekomst wordt ontsloten. Indien hierbij het plangebied in acht wordt genomen kan enkel worden geconcludeerd dat er sprake is van een locatie die op regionaal niveau uitstekend ontsloten wordt. De aan- en afvoer van goederen/producten van en naar het bedrijf vind hoofdzakelijk plaats middels vrachtverkeer. Dit type verkeer, en ook het regulier autoverkeer (personeel, klanten), kan via de Buitenhaven Westzijde en de Wierdensestraat eenvoudig en snel de N36 bereiken vanwaar men in binnen enkele minuten de rijksweg A35 oprijdt. Via de A35 komt men uit op de A1, één van de belangrijkste snelwegen van Nederland, via deze weg is eveneens Duitsland te bereiken.

Het werkend personeel, klanten en andere kunnen het bedrijf middels autoverkeer ook uitstekend via de voornoemde routes bereiken.

Vanuit het oogpunt van bereikbaarheid en gezien de schaal waarop het bedrijf functioneert is derhalve sprake van een multimodaal ontsloten locatie.

Gezien het vorenstaande is een gedegen en zorgvuldige afweging gemaakt omtrent de gewenste uitbreiding van Mafo Holding B.V. en wordt geconcludeerd dat dit project voldoet aan de Ladder van duurzame verstedelijking

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en Omgevingsverordening Overijssel.

De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In 2009 is de Omgevingsvisie en -verordening 2009 vastgesteld. Naar aanleiding van monitoring en evaluaties is de Omgevingsvisie en -verordening op onderdelen geactualiseerd. De Actualisatie Omgevingsvisie en -verordening is op 3 juli 2013 vastgesteld door Provinciale Staten en is op 1 september 2013 in werking getreden.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

De provincie wil ontwikkelingen in de groene omgeving samen laten gaan met een impuls in kwaliteit. Daarom is de "Kwaliteitsimpuls Groene omgeving" ontwikkeld als een eenduidige bundeling van diverse bestaande regelingen als rood voor rood, rood voor groen, vab's, landgoederen etc. Deze regelingen blijven daarin overigens wel herkenbaar. Er is een eenvoudige werkwijze ontwikkeld om principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaal-economische ontwikkelingen in de groene omgeving. De basis ligt in de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en de "Catalogus Gebiedskenmerken". Ontwikkelingen in de groene omgeving worden als volgt benaderd: Er wordt ruimte voor sociaal-economische ontwikkeling geboden als deze ontwikkeling vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is en in het ontwikkelingsperspectief ter plekke past en volgens de “Catalogus Gebiedskenmerken” wordt uitgevoerd.

Het borgen en versterken van de ruimtelijke kwaliteit bij ontwikkelingen in de groene omgeving is verankerd in artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening Overijssel is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie Overijssel juridisch geborgd is.

Aan de geboden ontwikkelruimte worden dus voorwaarden verbonden om ruimtelijke kwaliteit te handhaven danwel in voorkomende gevallen de gewenste ruimtelijke kwaliteit te kunnen realiseren. Het gaat hierbij in alle gevallen om een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling. Op deze manier wordt aantasting van de omgevingskwaliteit en een verlies aan ecologisch en landschappelijk kapitaal als gevolg van de nieuwe ontwikkeling voorkomen danwel in voldoende mate gecompenseerd. Een en ander moet nader worden onderbouwd in een bij het ruimtelijk plan behorende toelichting.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

1. 1. generieke beleidskeuzes;
2. 2. ontwikkelingsperspectieven;
3. 3. gebiedskenmerken.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Onderstaande afbeelding geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 4.2: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat het volgende beeld.

Geconcludeerd wordt dat de in voorliggend bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciale beleid.

Het beleid van gemeente Almelo is vastgelegd in diverse beleidsstukken. Met betrekking tot het voorliggende bestemmingsplan worden hieronder de meest relevante beleidskaders behandeld.

Het "Structuurplan Almelo, symbiose tussen stad en land" is op 6 maart 2003 vastgesteld en in 2006 en tweemaal in 2008 op onderdelen gewijzigd. Het Structuurplan is te beschouwen als de ontwikkelingsvisie voor geheel Almelo. De in het Structuurplan beschreven randvoorwaarden en ontwikkelingen zijn vastgelegd in een bij het Structuurplan behorende verbeelding.

Het gebied waarin de projectlocatie is gelegen, is op de structuurplankaart aangeduid als "Werken, ontworpen".

Afbeelding 4.6: Uitsnede structuurplankaart

In het structuurplan is het volgende over het plangebied vermeld:

"Buitenhaven West

Voor dit gebied van 14 ha aan het Twentekanaal, een C locatie recht tegenover de bedrijvenlocatie Buitenhaven Oost, geldt hetzelfde als voor het gebied Wendelgoor. De drie gebieden vormen een in feite aaneengesloten industriële zone die zich bij uitstek leent voor natte industrie. Zowel voor het gebied Wendelgoor als voor Buitenhaven-West geldt dat de ontwikkeling ervan in tijd gezien afhankelijk is van de groei van bedrijvigheid en de behoefte aan nat industrieterrein."

Het structuurplan bevat verder geen vermeldenswaardige bijzonderheden voor het plangebied. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het structuurplan.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de uitbreiding van het bedrijf passend is binnen de gemeentelijke beleidsuitgangspunten zoals vastgelegd in de in deze paragraaf behandelde beleidsdocumenten.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

Een bedrijfsgebouw is geen geluidsgevoelig object, waardoor er geen akoestisch onderzoek uitgevoerd hoeft te worden. Er zijn verder geen indicaties voor een akoestisch ongunstig klimaat. Geluidsgevoelige functies zoals woningen zijn op voldoende afstand van het plangebied gesitueerd om, voor wat betreft het lawaai afkomstig van het bedrijfsgebouw, een belemmering te vormen (zie ook paragraaf bedrijven en milieuzonering). Hiermee voldoet de beoogde ontwikkeling, vanuit akoestiek, aan een goede ruimtelijke ordening.

Op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009) dient te worden beoordeeld of de in het plangebied te realiseren functies en activiteiten een belemmering betekenen of van invloed zijn op wonen in of in de omgeving van het plangebied.

In de VNG-brochure worden richtafstanden aanbevolen tussen activiteiten en wonen, deze richtafstanden worden gerelateerd aan het omgevingstype waarbinnen het plan valt. Er wordt onderscheid gemaakt in het omgevingstypen 'gemengd gebied', 'rustige woonwijk en 'rustig buitengebied'. De VNG-brochure geeft de grootste aan te houden afstand tot aan een rustige woonwijk, een correctie naar een kortere afstand is acceptabel wanneer er een gebied geldt met een groter referentieniveau geldt zoals een gemengd gebied.

De richtafstanden van zowel een 'rustige woonwijk en rustig buitengebied' als van 'gemengd gebied' is in tabel 1 weergegeven.

Tabel 1: Richtafstanden en omgevingstype

Met onderhavig voornemen vindt uitbreiding van de bestaande bedrijfsbestemming plaats. Met de uitbreiding blijft het bedrijf binnen dezelfde 3.2 milieucategorie. Uit de VNG brochure blijkt voor een categorie 3.2 bedrijf binnen gemengde gebieden een afstand 50 meter en voor rustige gebieden een afstand van 100 meter tot milieugevoelige functies te bestaan, om een goede ruimtelijke ordening te kunnen waarborgen.

Op basis van het vigerend bestemmingsplan kan worden geconstateerd dat de dichtstbijzijnde gevoelige functie de woning aan de Badweg 8 te zijn. Omdat deze woning op circa 170 meter van de nieuwe bestemmingsuitbreiding aanwezig is wordt ruimschoots voldaan aan de gestelde richtafstanden in de VNG brochure.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient een bodemonderzoek te worden verricht.

Door Lycens Milieu & Ruimte is een Verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd. Dit verkennend bodemonderzoek is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat er inde boven en ondergrond geen verhoogde gehalten zijn aangetoond. In het grondwater is een verhoogd gehalte aan Barium aangetoond. De tussenwaarde wordt echter niet benaderd.

Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat er, milieuhygiënisch gezien geen belemmeringen zijn voor de herontwikkeling en het gebruik van het terrein.

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing worden vastgesteld indien:

1. a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 (van de Wet Milieubeheer, hoofdstuk. 5, titel 5.2 luchtkwaliteitseisen) opgenomen grenswaarde, of
2. b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
3. c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing biedt, niet in betekende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in eerder genoemde bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen, of
4. d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit "in betekende mate" als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of 3000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: 10.000 m² brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, 20.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Met onderhavige herontwikkeling wordt een bestaand bedrijfsgebouw verlengd. Omdat deze ontwikkeling niet is benoemd als een van de Nibm categorieën, dient op een andere manier aannemelijk worden gemaakt dat het project niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Dit wordt gedaan door de invulling van de Nibm tool die door het ministerie van Infrastructuur en Milieu is ontwikkeld. Om deze tool te kunnen hanteren dient als input de verkeersgeneratie te worden berekend. Gezien de ruime afstand (meer dan 3 kilometer) van het planvoornemen tot het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied is zijn effecten van eventuele stikstof emissie verwaarloosbaar en wordt voor deze paragraaf enkel de effecten van het vereer op de luchtkwaliteit in beeld gebracht.

Mafo holding BV behoort tot de "arbeidsinensieve/bezoekersextensieve bedrijven" en is gelegen in een omgevingstype "matig stedelijk - schil overloopgebied" . In de CROW publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' zijn voor de verkeersgeneratie de volgende kengetallen opgenomen.

Uitgaand van deze kengetallen komt de verkeersgeneratie bij een uitbreiding van 2380 m² bvo op minimaal 183, 26 verkeersbewegingen en maximaal 223,72 voertuigbewegingen per etmaal op een weekdag gemiddelde. Uit de berekening van de Nibm tool komt het volgende naar voren.

Uit de berekening van de NIBM-tool blijkt dat de planbijdrage aanzienlijk kleiner is dan de NIBM- grens van 1,2 µg/m3. Hierdoor zal het plan ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De wetgeving op het gebied van luchtkwaliteit staat de uitvoerbaarheid van het initiatief dan ook niet in de weg.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• de Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van het wetgeving op het gebied van externe veiligheid is om de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In de volgende afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied en omgeving weergegeven.

Afbeelding 5.1: Uitsnede Risicokaart

Uit de inventarisatie blijkt dan ook dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Opgemerkt wordt dat de inrichting zelf geen Bevi- of Brzo-inrichting betreft. Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet.

Natuurbank Overijssel heeft op 1 april 2014 een quickscan Natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. De conclusie uit dit onderzoek wordt hierna weergegeven. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de onderzoeksrapportage welke is opgenomen in Quickscan Natuurwaardenonderzoek.

Het waterbeleid van het waterschap Vechtstromen is met name gericht op een duurzame aanpak van het waterbeheer: geen afwenteling, herstel van de veerkracht van het watersysteem, streven naar een meer natuurlijker waterbeheer, zoeken naar meer ruimte voor water, water toepassen als ordenend principe middels het gebruik van waterkansenkaarten en water langer vasthouden mede door flexibeler peilbeheer. Ook het streven naar een betere waterkwaliteit als onderdeel van duurzaamheid is een belangrijk speerpunt (tegengaan van lozingen, minder belasting van het water en het zoveel mogelijk tegengaan van diffuse verontreinigingen).

De twee belangrijkste onderdelen van het waterbeleid worden gevormd door:

• het tekort aan waterberging in het landelijk gebied;
• de inpassing van inrichtingsmaatregelen binnen de maatregelen voor de Kaderrichtlijn Water.

Volgens de afspraken in het Nationaal Bestuursakkoord Water heeft het waterschap Vechtstromen beleid geformuleerd met betrekking tot water op maaiveld. Dit beleid beperkt zich voor de planperiode van het Waterbeheerplan 2010 – 2015 tot het huidige klimaat. Als gevolg van klimaatverandering worden vaker extremere situaties verwacht. In welke mate de klimaatverandering zich voordoet cq. zal voordoen is (vanzelfsprekend) op dit moment niet ‘keihard’ weer te geven. Door het kabinet is op advies van de Deltacommissie en het KNMI vooralsnog uit verschillende scenario’s gekozen voor het zogenoemde middenscenario. Het waterschap heeft deze keuze opgevolgd.

Om de vereiste ruimte voor water in extreme omstandigheden te borgen is door het waterschap een ‘retentiecompensatiekaart’ opgesteld. Als (bouw)activiteiten leiden tot vermindering van de benodigde berging zoals aangegeven op deze kaart, dan moet deze verminderde berging (m3) gecompenseerd worden. Deze ruimtelijke toetsing zal als onderdeel van de Watertoets plaatsvinden. Voor dit plangebied hoeft geen retentie gecompenseerd te worden. Zoals beschreven in het Ruimtelijke kwaliteitsplan (opgenomen in Bijlage 1 bij deze toelichting) is voor het plangebied voldoende ruimte aanwezig om een extreme bui op te vangen.

Afbeelding 5.2: retentie compensatie kaart

Vanaf 2015 zullen actief zogenaamde klimaatopvanggebieden worden ingericht. Hiermee wordt voorkomen dat de klimaatverandering laaggelegen gebieden belast. Het plangebied valt niet binnen een zogenaamd klimaatopvanggebied en door de aanleg van het plan zal er geen toekomstige waterberging verloren gaan. In het plan is geen extra berging voor de klimaatverandering noodzakelijk.

Afbeelding 5.3: informatiekaart klimaatopgave

In de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd dat voorafgaande aan het ruimtelijke plan dat voorziet in een grootschalig project met belangrijke nadelige milieugevolgen een milieueffectrapport (MER) opgesteld dient te worden. De activiteiten waarvoor een MER-rapportage opgesteld moet worden zijn opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r. Een bestemmingsplan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn op de volgende manieren:

• Een plan kan m.e.r.-plichtig zijn indien een passende beoordeling op basis van artikel 19j, lid 2 van de Natuurbeschermingswet 1998 noodzakelijk is;
• Een plan kan m.e.r.-plichtig zijn indien sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit de onderdelen C en D overschrijden en waarbij het plan wordt genoemd in kolom 3 (plannen);
• Een plan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn indien het plan wordt genoemd in kolom 4 (besluiten) en er sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit onderdeel C en D overschrijden. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel C is in dit geval sprake van een m.e.r.-plicht. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel D is het plan m.e.r.-beoordelingsplichtig.

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging die daarin is aangebracht is het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de in onderdeel D genoemde drempelwaarden ligt, moet het bevoegd gezag zich er nog steeds van vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'. Op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling dient te worden vastgesteld of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordenings regelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig en landschappelijk toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Voor alle plannen die vanaf 1 juli 2013 in procedure gaan, is de RO Standaarden 2012 verplicht. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels;
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels;
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1):

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2):

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan binnen deze bestemming. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;
• Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd;
• Nadere eisen: in deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de regels waaraan burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen. Alleen daar waar het wenselijk is om bij de vergunningverlening sturend te kunnen optreden, heeft de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen toegevoegde waarde;
• Afwijken van de bouwregels (indien van toepassing): op basis van deze regel hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid om bij omgevingsvergunning op ondergeschikte punten af te wijken van de bouwregels binnen een bestemming;
• Specifieke gebruiksregels (indien van toepassing): in dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is;
• Afwijken van de gebruiksregels (indien van toepassing): in dit lid is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid toegekend om met omgevingsvergunning af te wijken van functies die in eerste aanleg strijdig zijn met de bestemmingsomschrijving of de specifieke gebruiksregels.
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien van toepassing): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat door werken of werkzaamheden (bijvoorbeeld werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd) gronden minder geschikt kunnen worden voor het beoogde gebruik en/of hierdoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige waarden.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 9)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 10)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Algemene procedureregels (Artikel 11)

De procedureregels voor het stellen van nadere eisen worden omschreven in dit artikel

In Hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels (Artikel 12) is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel (Artikel 13) wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordenings regelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig en landschappelijk toegestaan kan worden.

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd.

Agrarisch (Artikel 3)

Functie

Gronden met de bestemming “Agrarisch” zijn onder andere bedoeld voor groenvoorzieningen, water en voorzieningen in de waterhuishouding, extensieve dagrecreatie, ontsluitings- en parkeervoorzieningen, wegen en paden, de bestaande nutsvoorzieningen en het hobbymatig houden van vee. Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – houtopstanden’ wordt het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van houtopstanden nagestreefd.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Ter bescherming van hier voorkomende landschapswaarden van het agrarische cultuurlandschap mogen bepaalde aanlegwerkzaamheden niet worden uitgevoerd zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning.

Bedrijf (Artikel 4)

Functie

Gronden met de bestemming “Bedrijf” zijn bestemd voor respectievelijk bedrijven in de categorieën 1 tot en met 3.2. Daarnaast is de bestemming mede bedoeld voor de bestaande bedrijfswoning, verkeersvoorzieningen ten behoeve van het bestemmingsverkeer en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

Bebouwingsmogelijkheden

Gebouwen mogen enkel worden opgericht binnen het op de verbeelding weergegeven bouwvlak. Bedrijfsgebouwen mogen een maximale bouwhoogte hebben van 10 meter. De afstand van hoofdgebouwen tot aan de perceelsgrenzen dient minimaal 3 meter te bedragen tenzij door de bebouwingsgrenzen anders is aangegeven. Bedrijfswoningen mogen enkel opgericht worden ter plekke van de aanduiding “bedrijfswoning”. Een bedrijfswoning mag een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 5 en 9 meter. De maximale inhoud van een bedrijfswoning bedraagt 750 m³.

De gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij een bedrijfswoning bedraagt maximaal 75 m² waarbij als eis wordt gesteld dat het onbebouwde en onoverdekte gedeelten van het bestemmingsvlak 50% dient te bedragen.

Afwijkingsmogelijkheden

Binnen de bestemming “Bedrijf” is het mogelijk om van de bouwregels af te wijken en zodoende de afstand tot aan de perceelsgrenzen te verminderen of bebouwing op te richten buiten het bouwvlak. Tevens is het binnen deze bestemming mogelijk om af te wijken van de gebruiksregels ten behoeve van het toelaten van bedrijven die naar aard en omvang gelijk te stellen zijn met bedrijven zoals opgenomen in de bij de regels behorende Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit verbonden aan een aantal voorwaarden.

Specifieke gebruiksregels

Voor de uitvoering van de bedrijfsfunctie zijn een aantal specifieke gebruiksregels opgenomen.

Ter borging van de landschappelijke investeringen is in deze regel tevens een zogenoemde voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke inpassing opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting voorziet in een borging opdat verzekerd is dat de maatregelen om te komen tot een ruimtelijke kwaliteitsimpuls in de groene omgeving verzekerd zijn.

Groen (Artikel 5)

De bestemming 'Groen' is o.a. bedoeld voor groenvoorzieningen, ondergeschikte verkeersvoorzieningen en voorzieningen van openbaar nut. Binnen de bestemming 'Groen' mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de bestemming. Hierbij moet gedacht worden aan bouwwerken en kunstobjecten ten behoeve van verlichting en verkeer.

Verkeer (Artikel 6)

De bestemming 'Verkeer' is bedoeld voor verkeersvoorzieningen en verblijfsgebieden (parkeren). Er mogen binnen deze bestemming uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de bestemming

'Leiding - Hoogspanningsverbinding' (Artikel 7 en 'Leiding - Riool' (Artikel 8)

De genoemde dubbelbestemming zijn in dit bestemmingsplan onverkort overgenomen uit het bestemmingsplan 'Westelijke Groene Long'. Deze bestemmingen zijn opgenomen voor de aanleg, instandhouding en bescherming van respectievelijk een bovengrondse hoogspanningsverbinding en een (ondergrondse) hoofdriolering.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten die zijn gemoeid met het plan worden verhaald middels een exploitatieovereenkomst die is gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Almelo. Ook is in een overeenkomst het risico van planschade opgenomen, zodat het kosten verhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Hiermee is het kosten verhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12 Wro geen exploitatieplan nodig.

Het plan wordt in het kader van vooroverleg (artikel 3.1.1 Bro) voorgelegd aan de provincie, het waterschap en het ministerie. De opmerkingen uit het vooroverleg worden verwerkt in het bestemmingsplan.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke plannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Voorliggend bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de provincie Overijssel. Op 22 juni 2015 heeft de provincie aangegeven dat het bestemmingsplan past in het provinciaal ruimtelijk beleid. Indien het plan in de huidige vorm in procedure wordt gebracht, ziet de provincie vanuit het provinciaal belang geen beletselen voor het verdere vervolg van deze procedure. Hiermee is voldaan aan het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

De watertoets heeft plaats gevonden. Daarmee zijn de waterhuishoudkundige aspecten voldoende belicht. Nader overleg met het waterschap hoeft niet te worden gevoerd.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Bij dit plan is afgezien van het ter inzage leggen van een voorontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan "Wierdensestraat 226" heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen binnengekomen.