Het bestemmingsplan 25e herziening Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen 2016, Koesteeg 2A en 4 met identificatienummer NL.IMRO.0148.DKernen2016hz25-vs01 van de gemeente Dalfsen.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Het bestemmingsplan 'Chw bestemmingsplan KStikstofernen gemeente Dalfsen 2016 ' met identificatienummer 'NL.IMRO.0148.Kernen2016-vs01' van de gemeente Dalfsen;

Het bestemmingsplan 'Chw bestemmingsplan 1e Verzamelplan Kernen gemeente Dalfsen 2016' met identificatienummer 'NL.IMRO.0148.1eVerzamelplanKN-vs01' van de gemeente Dalfsen;

Een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Functionele ondergeschiktheid is niet vereist.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het plan aangegeven regels zoals bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder c van de Wet ruimtelijke ordening.

Een kleinschalige brouwerij die een zeer beperkte hoeveelheid bier (maximaal 1000 hl bier) produceert ten behoeve van verkoop en eigen gebruik ter plaatse.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, zonder dak.

Een werk, geen bouwwerk zijnde.

In een schriftelijke rapportage vastgelegd bureau- en/of veldonderzoek naar de materiële neerslag van menselijke aanwezigheid en menselijk handelen in het verleden.

Door burgemeester en wethouders aangewezen terrein waarvan op grond van historische gegevens of door archeologische vondsten en onderzoek vast staat dat het van algemeen belang is wegens zijn betekenis voor de archeologische monumentenzorg.

Door burgemeester en wethouders aangewezen terrein waarvan op grond van historische gegevens of door archeologische vondsten en onderzoek vast staat dat het van algemeen belang is wegens zijn betekenis voor de archeologische monumentenzorg.

De aan een gebied toegekende waarden in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit in het verleden, tenminste ouder dan 50 jaar.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw;

De bebouwde oppervlakte van de gebouwen uitgedrukt in procenten van de totale oppervlakte van nader aangegeven gronden.

Een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de woning. Onder een bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur.

Een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel alleen plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

Een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk alleen bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is. Bed & breakfast is toegestaan.

Bijna Energieneutraal Gebouw; vanaf 1 januari 2021 is dit de wettelijke eis voor energieneutraal bouwen;

1. a. Met betrekking tot bebouwing:
   legale bebouwing die op tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning.
2. b. Met betrekking tot gebruik:
   het legale gebruik van grond en bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel toegestaan krachtens een omgevingsvergunning.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw of ander bouwwerk met een dak.

Een opgaand gewas zowel levend als afgestorven, met en dwarsdoorsnede van de stam van minimaal 30 cm op 1,3 m hoogte boven het maaiveld. In geval van meerstammigheid geldt de dwarsdoorsnede van de dikste stam.

De monetaire waarde van een boom, zoals getaxeerd volgens de meest recente richtlijnen van Nederlandse Vereniging van Taxateurs van Bomen.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect en duurzaam met de aarde is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de aarde.

Een bijbehorend bouwwerk, dat plat is afgedekt en voorzien van maximaal 2 wanden, maximaal 30 m2 aan bebouwde oppervlakte, met een maximale hoogte van 4 m, tenzij dit anders in de bestemmingsregels is vastgelegd.

De aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

voorziening ten behoeve van ontspanning in de vorm van sport, spel en verblijf, zonder dat daarbij sprake is van overnachting, alsook horeca ten dienste van deze voorziening.

Een verticaal raamkozijn in een schuin dak, voorzien van eigen dak en zijwanden, welke constructie uitsluitend als dakkapel wordt aangemerkt indien de oppervlakte van de dakkapel geringer is dan de oppervlakte van het dakvlak.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, in hoofdzaak aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Het bedrijfsmatig verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden.

De bouwlaag op de begane grond.

De tweede bouwlaag van een hoofdgebouw, een souterrain of kelder niet daaronder begrepen;

Een plat afgedekte uitbouw met overwegend glas aan de gevel van een woning over maximaal 2/3 van de gevelbreedte, waarbij de bouwvlakgrens met maximaal 1,5 m wordt overschreden en met een bouwhoogte van maximaal 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw;

Elke voor publiek toegankelijke verrichting van vermaak.

Recreatief gebruik dat in hoofdzaak is gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals spelen, wandelen, struinen en fietsen, en dat slechts beperkt beslag op de ruimte legt, met ondergeschikte voorzieningen als picknickbanken en bewegwijzeringsborden. Onder extensief recreatief gebruik wordt in elk geval niet verstaan gebruik zoals paintball, boerengolf, een maisdoolhof en gemotoriseerde sporten.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Eén of meer bomen of boomvormers of andere houtachtige gewassen, mogelijk onderdeel uitmakend van hakhout, een houtwal, een grotere (lint)begroeiing van heesters en struiken, een beplanting van bosplantsoen, een struweel of een heg met een minimale dwarsdoornsnede van 30 cm op 1,3 m hoogte boven het maaiveld.

Een bedrijf, in hoofdzaak gericht op:

1. a. het verstrekken van ter plaatse te nuttigen spijzen en/of dranken;
2. b. het verstrekken van nachtverblijf;
3. c. het verhuren en ter plaatse beschikbaar stellen van zaalruimten.

Tot een horecabedrijf worden ook afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten gerekend.

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);

het bewonen van een ruimte, die deel uitmaakt van een woning die door een ander huishouden in gebruik is genomen met dien verstande dat dit slechts is toegestaan binnen de bestaande woning en past binnen de maatvoering van de woning zoals die is opgenomen in de bouwregels van het bestemmingsplan;

Een tent, tentwagen, een kampeerauto of een caravan, niet zijnde een stacaravan of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde waarvoor volgens artikel 40 van de Woningwet een bouwvergunning is vereist, één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf.

Een kampeerterrein voor maximaal 15 kampeermiddelen gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.

Een object dat qua functie vooral een esthetische waarde heeft.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

De aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied.

Een constructie bestaande uit een dak met maximaal 1 zijwand.

De gemiddelde hoogte van het bestaande terrein grenzende aan de gevels.

Educatieve, sociaalmedische, sociaalculturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen voor sport en sportieve recreatie - met uitzondering van voorzieningen voor gemotoriseerde en gemechaniseerde sporten en sporten met dieren - en voorzieningen voor openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca voor deze voorzieningen.

Een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6, lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening.

De aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en/of biologische elementen, voorkomend in dat gebied.

Werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming.

Een voorziening voor de telecommunicatie en de gas-, water-, en elektriciteitsdistributie en voor soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten worden begrepen. Onder nutsvoorzieningen worden ook begrepen bouwwerken voor koude- en warmteopslag, het opladen van accu's van voertuigen met een elektromotor en containers voor het inzamelen van huishoudelijke afvalstoffen.

Vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een (kleinschalige) horecavoorziening binnen een bestemming waarvan de functie een andere dan horeca is maar waar men voor de hoofdfunctie een ruimte specifiek heeft ingericht voor het bereiden en de consumptie van drank en etenswaren in de ochtend, middag en avond ten dienste van de bestemming. Verhuur aan derden tijdens en buiten openingstijden, voor al dan niet besloten feesten en partijen, is niet toegestaan.

Voor verblijf geschikte al dan niet aan de bestemming onttrokken voer- en vaartuigen en kampeermiddelen.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Een bouwwerk, al dan niet aangebouwd aan een gebouw of een ander-bouwwerk, bestaande uit alleen van boven afgesloten of afgedekte ruimte van lichte constructie zonder eigen wanden.

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1. 1. De kruin van de dichtstbij gelegen weg, als de (voor)gevel van het gebouw of het bouwwerk, geen gebouw zijnde, geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 10 m of minder van die weg;
2. 2. De gemiddelde hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende maaiveld vóór het bouwrijp maken, als de (voor)gevel van het gebouw of het bouwwerk, geen gebouw zijnde, is gelegen op een afstand van meer dan 10 m van de dichtstbij gelegen weg;
3. 3. Indien het bepaalde onder 1 of 2 niet voldoende concreet is te bepalen, het door of namens burgemeester en wethouders aan te geven peil.

Bewoning van een ruimte als hoofdverblijf.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander persoon of meerdere personen tegen vergoeding.

Een gebouw, waarvoor een vergunning volgens artikel 40 van de Woningwet is vereist en dat dient als periodiek verblijf voor recreanten, die hun hoofdverblijf elders hebben.

De voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een kampeermiddel in de vorm van een caravan of soortgelijk onderkomen op wielen, dat mede gelet op de afmetingen, kennelijk niet bestemd is om regelmatig en op normale wijze op de verkeerswegen ook over grote afstanden als een aanhangsel van een auto te worden voortbewogen.

Het te koop aanbieden van goederen, dan wel het aanbieden van diensten, vanaf een zelfde plaats, al dan niet gebruikmakend van fysieke hulpmiddelen als een kraam of een aanhangwagen, in de openbare ruimte.

Rooien, kappen, verplanten, snoeien van meer dan 20% van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van kandelaberen, het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die de dood, ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand ten gevolge kunnen hebben. Regulier onderhoud zoals het periodiek vellen van hakhout en noodzakelijk beheer aan knotbomen, gekandelaberde bomen of leibomen valt hier niet onder.

De naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, als een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel.

De voorgevelrooilijn als in de Bouwverordening, tenzij dit anders is aangegeven in het bestemmingsplan;

Een op zichzelf staande woning.

Een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Bed & breakfast is toegestaan.

Een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd, dat alleen één woning omvat.

Een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschaften, airco kasten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, dakkapellen en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van buitenwerkse maten, bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%);
5. e. voor hoeken/hellingen in graden (º).

Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de aangegeven lijn.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;

1. a. het bedrijfsmatig exploiteren van recreatief nachtverblijf;
2. b. een atelier-/expositieruimte;
3. c. het houden van workshops en lezingen;
4. d. dagrecreatie;
5. e. een binnenerf met een theetuin, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'erf';
6. f. een parkeerterrein voor ten minste 12 motorvoertuigen, ter plaatste van de aanduiding 'parkeerterrein';
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - beeldentuin', is met uitzondering op het bepaalde onder sub e uitsluitend extensieve recreatie en een beeldentuin toegestaan die openbaar toegankelijk is;
8. h. de instandhouding van het bestaande reliëf;
9. i. waterhuishoudkundige voorzieningen;

met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, tuinen en verhardingen;

met dien verstande dat uitsluitend binnen het bouwvlak 1 bedrijfswoning is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'. In aanvulling op het bepaalde in artikel 1.22 bedrijfswoning/dienstwoning is de bedrijfswoning ook bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, die een functionele binding heeft met het bedrijf vanwege het beheer en/of toezicht van/op het bedrijf.

Op de voor 'Gemengd' bestemde gronden mogen alleen bouwwerken ten dienste van bestemming worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing voor:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede milieusituatie;
3. c. de verkeersveiligheid
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de externe veiligheid.

1. a. Tot een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik van de gronden voor recreatief nachtverblijf (tenten, campers en andere vergelijkbare kampeermiddelen), met uitzondering van recreatief nachtverblijf binnen de daarvoor bestemde gebouwen;
   2. 2. het gebruik van de gebouwen ten behoeve van permanente bewoning, met uitzondering van de bedrijfswoning;
   3. 3. het gebruik van gronden en gebouwen ten behoeve van horeca, met uitzondering van de theetuin en horeca die ondersteunend is aan de bestemming;
   4. 4. het gebruik van gronden en gebouwen voor de bestemming als het plangebied niet is ingericht en in stand wordt gehouden in overeenstemming met Bijlage 1Welstandsparagraaf met beeldkwaliteit De Dalfsenaar en Bijlage 2 Landschappelijkeinpassing De Dalfsenaar, waarbij - in geval van tegenstrijdigheid - de bijlage Welstandscriteria leidend is. Verder dient in ieder geval te worden gerealiseerd of in acht te worden genomen:
      • toepassing van minimale verharding, natuurlijke uitstraling van het erf en de beeldentuin, de beeldentaal van het agrarische erf als inspiratie voor de erfstructuur en -inrichting, bescheiden erfscheiding, verlichting dat niet naar boven uitstraalt, behoud van zicht op de bosrand en de beleving van diepte op het perceel;
      • het realiseren en in stand houden van een openbaar toegankelijke beeldentuin;
      • het gebruiken van duurzame materialen voor de bebouwing en het gebruik van traditioneel materiaal zoals hout;
      • een fruitboomgaard op het voorerf. Deze fruitboomgaard wordt in afwijking van het Bijlage 3 Advies Oversticht De Dalfsenaar d.d. 22 augustus 2013 niet in de breedte, maar in de lengte van het perceel gerealiseerd;
      • voor de bepaling van de exacte locatie en de uitvoering van de oprit is toestemming van de gemeente nodig.
      • het inrichtingsplan in Bijlage 4.
   5. 5. het egaliseren en afschuiven van gronden waardoor de hoofdlijnen van het bestaande reliëf (geleidende helling) worden aangetast;
   6. 6. het verwijderen of aantasten van landschapselementen. Normaal onderhoud wordt hiertoe niet gerekend;
   7. 7. het gebruiken van de beheerders-/bedrijfswoning en de bedrijfsgebouwen met een gezamenlijk oppervlak van maximaal 650 m² niet binnen 3 jaar na afgifte van een daarvoor verleende omgevingsvergunning zijn opgericht en niet bedrijfsmatig voor dag- of verblijfsrecreatie worden geëxploiteerd. Er dient één omgevingsvergunning te worden aangevraagd die betrekking heeft op alle vergunningplichtige bebouwing. Daarnaast dient één van de bedrijfsgebouwen bedoeld voor recreatief nachtverblijf gelijktijdig (in ieder geval niet later) met de bedrijfswoning te worden opgeleverd en bedrijfsmatig te worden geëxploiteerd.
   8. 8. met uitzondering op lid 7 is het toegestaan om een omgevingsvergunning aan te vragen voor uitsluitend de bedrijfsbebouwing. Een omgevingsvergunning voor de bedrijfswoning kan dan echter slechts worden afgegeven als de bedrijfsbebouwing (maximaal 650 m²) is opgericht en bedrijfsmatig in gebruik is genomen
   9. 9. het gebruik van een verlichtingspaal of - zuil die naar boven uitstraalt.
2. b. Het is niet in strijd met het bestemmingsplan, als de recreatieve routing naar belendende percelen niet wordt gerealiseerd. De in het Bijlage 3 Advies Oversticht De Dalfsenaar aangegeven routing naar de kinderboerderij is geen voorwaardelijke verplichting, maar is inspirerend en optioneel bedoeld.

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. een ambachtelijke brouwerij, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - ambachtelijke brouwerij';

met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, tuinen, erven, terreinen, kunstobjecten, parkeer-, waterhuishoudkundige- en groenvoorzieningen;

Op de voor Maatschappelijk aangewezen gronden mogen alleen bouwwerken voor de bestemming worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing voor:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede milieusituatie;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de brandveiligheid;
6. f. de sociale veiligheid.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en vaststelling van archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen voor de in lid 5.1 genoemde bestemming alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 3 m;
2. b. voor de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - alleen worden gebouwd, als:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden met:
      • de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem worden behouden; of
      • de verplichting tot het doen van opgravingen; of
      • de verplichting om de activiteit die tot bodemverstoring leidt te laten begeleiden door een gekwalificeerd deskundige.
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, als het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van maximaal 50 m²;
   3. 3. een bouwwerk waarvoor bij de plaatsing geen graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en geen heiwerkzaamheden nodig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en vaststelling van archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen voor de in lid 6.1 genoemde bestemming alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 3 m;
2. b. voor de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - alleen worden gebouwd, als:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden met:
      • de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem worden behouden; of
      • de verplichting tot het doen van opgravingen; of
      • de verplichting om de activiteit die tot bodemverstoring leidt te laten begeleiden door een gekwalificeerd deskundige.
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, als het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van maximaal 2.500 m²;
   3. 3. een bouwwerk waarvoor bij de plaatsing geen graafwerkzaamheden dieper dan 40 cm en geen heiwerkzaamheden nodig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en vaststelling van archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 7.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 3 m;
2. b. voor de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - alleen worden gebouwd, als:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden met:
      • de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem worden behouden; of
      • de verplichting tot het doen van opgravingen; of
      • de verplichting om de activiteit die tot bodemverstoring leidt te laten begeleiden door een gekwalificeerd deskundige.
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van maximaal 2500 m²;
   3. 3. een bouwwerk waarvoor bij de plaatsing geen graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en geen heiwerkzaamheden nodig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 6' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en vaststelling van archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen voor de in lid 8.1 genoemde bestemming alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 3 m;
2. b. voor de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - alleen worden gebouwd, als:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden met:
      • de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem worden behouden; of
      • de verplichting tot het doen van opgravingen; of
      • de verplichting om de activiteit die tot bodemverstoring leidt te laten begeleiden door een gekwalificeerd deskundige.
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, als het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van maximaal 5.000 m²;
   3. 3. een bouwwerk waarvoor bij de plaatsing geen graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en geen heiwerkzaamheden nodig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand tot enige grens van bouwwerken, in de bestaande situatie, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in Hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan, uitsluitend conform de bestaande situatie.

De in de bouwregels van de bestemmingen opgenomen maximale maten, afmetingen, percentages mogen tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages worden vergroot ten behoeve van isolatiemaatregelen van gebouwen die uitgaan boven de in wettelijke normering (BENG)

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen ten aanzien van de plaats en vormgeving van de isolatiemaatregelen ten behoeve van het behoud van de karakteristiek van gebouwen.

1. a. In de bestemmingen zijn de bouw en gebruik van installaties voor de opwekking en levering van duurzame energie zoals zonnepanelen, windturbines en Warmte-Koude opslag (WKO) en overige nutsvoorzieningen als ondergeschikte functie begrepen onder de volgende voorwaarden:
   • de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 1,5 m boven het dak van een gebouw;
   • de kleurstelling van zonnepanelen op een hellend dakvlak dient zwart, donkergrijs of antraciet te worden te worden uitgevoerd waar ook de randen van de voorziening donker uitgevoerd moeten worden;
   • de plaatsing van zonnepanelen en WKO-installaties mogen ook op de grond geplaatst te worden met dien verstande dat deze op het achtererf worden geplaatst of zo geplaatst worden dat ze niet of beperkt zichtbaar zijn vanaf de openbare weg;
   • de plaatsing van windturbines dient uitsluitend op gebouwen plaats te vinden;
   • een windturbine dient dezelfde kleurstelling te hebben als het gebouw/dak waarop het geplaatst is. De kleur wit en andere felle of reflecterende kleuren zijn uitgesloten. Uitgangspunt is dat windturbines zo onopvallend mogelijk dient te worden geplaatst. Het individuele dak en andere architectonische elementen op het dak blijven herkenbaar;
   • een windturbine en de bijbehorende drager, techniek en bekabeling zijn zo veel mogelijk geïntegreerd;
   • windturbines zijn, anders dan op grond van het gestelde in Artikel 12, niet toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - windturbine uitgesloten';
2. b. burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van plaatsing kleurstelling en vormgeving van deze voorzieningen en voor windturbines maatwerkvoorschriften stellen ten aanzien van milieueisen zoals de maximale geluidnorm of lichthinder;
3. c. In afwijking van artikel 12 lid 1 onderdeel b Woningwet en artikel 2.10 eerste lid onderdeel d Wabo gelden voor de bouwwerken genoemd in sub a geen andere welstandseisen dan opgenomen in deze bepaling.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, in strijd met de bestemming(en).

Gebruik in strijd met de bestemming is in ieder geval:

1. a. het gebruiken of het laten gebruiken van gebouwen voor een seksinrichting;
2. b. het aankoppelen van hemelwaterafvoerleidingen op het openbaar vuilwaterriool;
3. c. het gebruik van een plat dak op een hoofdgebouw ten behoeve van een dakterras.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot maximaal 15% van die maten, afmetingen en percentages en maximaal 15% vergroten van een bouwvlak voor het bouwen met een primair fossiel energiegebruik (BENG 2 in kWh/m2 per jaar) kleiner of gelijk aan 0 kWh/m2.jr en waarbij verder wordt voldaan aan de minimale eisen voor de maximale energiebehoefte (BENG 1 in kWh/m2 per jaar) en het minimale aandeel hernieuwbare energie (BENG 3 in %). Deze regel geldt uitsluitend zo lang de wettelijke eis van het primair fossiel energiegebruik (BENG 2 in kWh/m2 per jaar) nog niet is aangescherpt. Deze regel is niet van toepassing als de wettelijke eis van het primair fossiel energiegebruik (BENG 2 in kWh/m2 per jaar) een lagere waarde vereist dan in dit artikel is genoemd.
3. c. de regels ten behoeve van het bouwen van duurzame voorzieningen voor eigen gebruik of ten behoeve van de omliggende functies onder de volgende voorwaarden en afwegingscriteria:
   1. 1. de bouwhoogte van een windturbine bedraagt dan 1,8 meter boven de bestaande bouwhoogte van die bouwwerken. Op bedrijfsterreinen kan een hogere bouwhoogte ten behoeve van grotere windturbines worden opgenomen tot maximaal 5 m;
   2. 2. de voorzieningen mogen binnen de aanduiding 'overige zone - windturbine uitgesloten' uitsluitend worden gebouwd indien deze niet of slechts in zeer beperkte mate zichtbaar zijn vanaf de openbare weg of openbaar groen;
   3. 3. voorzieningen op een terrein dienen aan te sluiten bij de bestaande bebouwing en landschappelijk te worden ingepast;
4. d. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in beperkte mate wordt aangepast, als de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
5. e. de bestemmingsregels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, als de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de omgevingsvergunning gewenst en noodzakelijk is voor de juiste realisering van het plan;
6. f. de bestemmingsregels en toestaan dat een carport bij een (bedrijfs)woning wordt gebouwd;
7. g. de bestemmingsregels voor de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot maximaal 10 m;
8. h. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
9. i. de bestemmingsregels en toestaan dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken;
   3. 3. (hoek)erkers over maximaal 2/3 van de gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;
      waarbij de bouwvlakgrens met maximaal 1,5 m wordt overschreden;
10. j. de bestemmingsregels over de afstand van uitbouwen tot aan de voorgevel en het verlengde daarvan voor het bouwen van (hoek)erkers, waarbij de diepte van de (hoek-)erker, gemeten uit de zijgevel, niet groter is dan 1,5 m;
11. k. de bestemmingsregels over de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt vergroot voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen;
12. l. de bestemmingsregels om binnen de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Wonen' voor de huisvesting van twee huishoudens in één woning, inwoning mogelijk te maken met dien verstande dat:
    1. 1. er sprake moet zijn van bijzondere omstandigheden, zoals de noodzakelijkheid voor de continuïteit van de bedrijfsvoering of van een sociale indicatie;
    2. 2. er sprake dient te blijven van één woning annex bouwmassa en;
    3. 3. de woning één hoofdingang heeft die als gemeenschappelijke verkeersruimte fungeert en de verblijfsruimten vanaf de hoofdingang bereikbaar zijn;
    4. 4. de parkeervoorzieningen op eigen erf worden gerealiseerd.
13. m. Het college van burgemeester en wethouders kunnen ten aanzien van het bepaalde in artikel 12.1 sub l nadere eisen voor inwoning in de gemeente Dalfsen stellen;
14. n. Voor een besluit tot nadere eis geldt de in artikel 14.1 vermelde voorbereidingsprocedure.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat enige bestemming wordt gewijzigd in de bestemming Verkeer, Tuin of Groen, zoals aangeduid in de bestemmingsplannen bestemmingsplan: Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen2016 en bestemmingsplan: Chw bestemmingsplan 1e Verzamelplan Kernen gemeente Dalfsen2016 mits:

1. a. deze wijziging naar de bestemming Verkeer uitsluitend wordt toegepast voor incidentele verbredingen, bochtafsnijdingen en dergelijke van wegen en paden;
2. b. na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid de regels behorende bij de betreffende bestemming van overeenkomstige toepassing zijn;
3. c. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
4. d. aansluiting wordt gezocht bij de bestaande bebouwingsstructuur;
5. e. de waterhuishouding niet wordt verstoord.

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door het opnemen van een aanduiding op de verbeelding waarvoor de volgende gebruiksregels kunnen gaan gelden:
   1. a. het is verboden een hemelwaterafvoerleiding aangesloten te houden op het openbaar vuilwaterriool;
   2. b. het is verboden om vrijkomende grondwater bij drainage op te pompen of op andere wijze te onttrekkingen;

met dien verstande dat burgemeester en wethouders nadere instructies kunnen geven ten aanzien van de wijze van afkoppeling;

2. 2. De onder 1 genoemde regels hebben geen betrekking op inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer en op de openbare weg;
3. 3. Bij toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid wordt rekening gehouden met het gemeentelijk rioleringsplan;
4. 4. Bij toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid of met een omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag percelen uitsluiten van de onder 1 genoemde verplichtingen tot afkoppelen indien van de eigenaar van het bouwwerk, open erf of terrein redelijkerwijs geen andere wijze van afvoer van het hemelwater kan worden gevergd.
5. 5. Bij toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid worden in ieder geval in de toelichting meegenomen:
   1. a. het leveren van bijstand bij afkoppeling door of vanwege de gemeente;
   2. b. de noodzaak van gedeeltelijke of gehele compensatie voor te verwachten gevolgen;
   3. c. een termijnstelling voor de afkoppeling;
6. 6. Deze regels zijn gebaseerd op artikel 10.32a Wet milieubeheer. Met het oog op de verbrede reikwijdte van dit bestemmingsplan en de mogelijkheid om ook andere regels op te nemen met betrekking tot een goede fysieke leefomgeving is het overgangsrecht zoals opgenomen in Artikel 16 niet van toepassing op de verboden genoemd in lid 1.
7. 7. Deze wijzigingsbevoegdheid treedt in de plaats van de Verordening afvoer hemelwater en grondwater.

Voor het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

1. a. een ontwerpbesluit ligt, met bijhorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
2. b. de onder a genoemde termijn wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
3. c. de bekendmaking vermeld de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen binnen de onder a genoemde termijn;
4. d. burgemeester en wethouders brengen de indieners van een zienswijze op de hoogte van de beslissing over de zienswijze.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 25e herziening Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen 2016, Koesteeg 2A en 4

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het de percelen aan de Koesteeg 2A en 4 te Dalfsen (hierna: plangebied). Op dit moment bestaat het perceel 2A uit een onbebouwd landschappelijke kavel. Ter plaatse van de Koesteeg 4 is momenteel de Natuurboerderij Lindehoeve gevestigd met een hoofdgebouw en diverse schuren, dierenverblijven en een moestuin.

De initiatiefnemers willen een bestaande gebouw op het perceel aan de Koesteeg 4 gaan uitbreiden zodat zich hierin de Vechtdal Brouwerij kan vestigen, die momenteel elders in Dalfsen is gevestigd. Tevens zullen de bestaande dierenverblijven op dit perceel worden uitgebreid. Alle functies die momenteel in de Lindehoeve zijn gevestigd worden daarbij behouden en versterkt door een sociaal programma dat voortvloeit uit de vestiging van de Brouwerij op dit perceel. Daarnaast willen de initiatiefnemers het perceel Koesteeg 2A transformeren naar een perceel met één bedrijfswoning en enkele zorg-vakantiewoningen (Bed & Breakfast (B&B)) (hierna: zorgpark). Dit alles wordt gerealiseerd onder de noemer 'Poort van Noord'.

Het plangebied ligt niet in het buitengebied, maar ligt op een bijzondere locatie aan de rand van Dalfsen en vraagt om inzet van ruimtelijke kwaliteit. De ontwikkelingen worden in samenhang ontwikkeld. Om de ontwikkelingen op juiste wijze op elkaar te kunnen laten aansluiten, is er behoefte om de ontwikkelingen gezamenlijk op te pakken.

De voorgenomen ontwikkelingen zijn in strijd met het geldende bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan 1e Verzamelplan Kernen gemeente Dalfsen 2016". Met een herziening van het bestemmingsplan kan het voornemen mogelijk gemaakt worden.

Dit bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders voor het initiatief en deze toelichting toont aan dat het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

Het plangebied betreft het gebied aan de Koesteeg 2A-4 en ligt aan de noordzijde van de noord-zuid georiënteerde hoofdroute door Dalfsen. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Dalfsen, sectie Q, nummers 1527, 1528 en 1830. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van Dalfsen en de directe omgeving weergegeven. De Koesteeg 4 betreft het noordelijke deel van het plangebied en 2A het zuidelijke onbebouwde deel en zijn gezamenlijk rood omlijnd in onderstaande afbeelding.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)

Het bestemmingsplan "25e herziening Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen 2016, Koesteeg 2A en 4" bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting en bijbehorende bijlagen;
• verbeelding met identificatienummer NL.IMRO.0148.DKernen2016hz25-vs01;
• regels en bijbehorende bijlage.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden en bouwwerken aangegeven. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten, de uitkomsten van de onderzoeken en de beschrijving van de planopzet zijn vermeld.

Het plangebied bevindt zich binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan 1e Verzamelplan Kernen gemeente Dalfsen 2016" en is vastgesteld op 17 december 2018.

In afbeelding 1.2 en afbeelding 1.3 zijn uitsneden van de verbeeldingen van deze bestemmingsplannen opgenomen, het plangebied is hierin indicatief aangegeven met de rode omlijning. Het verzamelplan (afbeelding 1.3) gaat over een deel van het plangebied.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding "Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen 2016" (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Afbeelding 1.3: Uitsnede verbeelding "Chw bestemmingsplan 1e Verzamelplan Kernen gemeente Dalfsen 2016" (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het “Chw bestemmingsplan 1e Verzamelplan Kernen gemeente Dalfsen 2016” is een herziening van de regels en deels de verbeelding van het bestemmingsplan “Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen 2016” zoals is vastgesteld door de gemeenteraad van Dalfsen op 26 juni 2017 en voor zover sindsdien is herzien.

Wel moet de verbeelding van beide plannen in samenhang geraadpleegd worden. Op basis van de verbeelding behorend bij het bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen 2016" zijn de gronden binnen het plangebied voorzien van de bestemming 'Maatschappelijk' en 'Recreatie'. Tevens gelden de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' en de Gebiedsaanduiding 'overige zone - windturbine uitgesloten'. Binnen de bestemming 'Recreatie' liggen enkele bouwvlakken en gelden de functieaanduidingen: 'specifieke vorm van recreatie - beeldentuin', 'erf', 'parkeerterrein' en 'bedrijfswoning'. Voor de bedrijfswoning is een gevellijn aanwezig. In afbeelding 1.2 zijn de locaties van de functieaanduidingen met nummers aangegeven.

Op basis van het bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan 1e Verzamelplan Kernen gemeente Dalfsen 2016" zijn een deel van de maatschappelijke gronden binnen het plangebied voorzien een aangepast bouwvlak en de maatvoeringen: 'maximum bouwhoogte: 8m, maximum goothoogte: 4m', 'maximum bouwhoogte: 6m, maximum goothoogte: 3m' en 'maximum bebouwd oppervlak: 800 m²'.

Hierna wordt nader in gegaan de op de geldende (dubbel)bestemmingen en de verschillende aanduidingen.

Bestemming 'Maatschappelijk'

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, tuinen, erven, terreinen, kunstobjecten, parkeer-, waterhuishoudkundige- en groenvoorzieningen. Er mogen alleen bouwwerken voor de bestemming worden gebouwd. Een gebouw mag alleen binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingsoppervlak (m²)' de oppervlakte van de totale bebouwing niet meer dan de aangegeven maximum oppervlakte (800 m²) bedraagt. Ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m)' bedraagt de goothoogte van een gebouw maximaal de aangegeven goothoogte (3m en 4m). Ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' bedraagt de bouwhoogte van een gebouw maximaal de aangegeven bouwhoogte (8m en 6m);

Bestemming 'Recreatie'

De voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor het bedrijfsmatig exploiteren van recreatief nachtverblijf, een atelier-/expositieruimte, het houden van workshops en lezingen, dagrecreatie, een binnenerf met een theetuin ter plaatse van de aanduiding 'erf', een parkeerterrein voor ten minste 12 motorvoertuigen ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - beeldentuin', is uitsluitend extensieve recreatie en een beeldentuin toegestaan die openbaar toegankelijk is. Tevens zijn de gronden bestemd voor de instandhouding van het bestaande reliëf en waterhuishoudkundige voorzieningen met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, tuinen en verhardingen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' één bedrijfswoning is toegestaan. De voorgevel van de beheerders-/bedrijfswoning moet hoofdzakelijk in en evenwijdig aan de gevellijn ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' worden gebouwd.

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en vaststelling van archeologische waarden. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk bij ontwikkelingen met een oppervlakte van meer dan 2.500 m² waarbij sprake is van graafwerkzaamheden dieper dan 50 centimeter.

Gebiedsaanduiding 'overige zone - windturbine uitgesloten'

Windturbines zijn niet toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - windturbine uitgesloten'.

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling gaat uit van het herinrichten van een maatschappelijk gebied zodat het vestigen van de brouwerij mogelijk wordt gemaakt en tevens de dierenverblijven kunnen worden vernieuwd en uitgebreid. Het recreatiegebied wordt heringericht ten behoeve van zorg-vakantiewoningen en een bedrijfswoning en zal maatschappelijke mogelijkheden krijgen naast de bestaande recreatiebestemming. De huidige bouw- en gebruiksregels van de bestemmingen bieden niet het juiste juridisch-planologische kaders om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken.

Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. In deze plantoelichting wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Het beleidskader in algemene zin is opgenomen in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op alle onderzoekaspecten. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting op de regels gegeven. Een beschouwing over de economische uitvoerbaarheid is beschreven in hoofdstuk 6. De maatschappelijke uitvoerbaarheid komt aan de orde in hoofdstuk 7.

De Nationale Omgevingsvisie laat zich niet specifiek uit over lokale ontwikkelingen zoals opgenomen in voorliggend bestemmingsplan. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de visie.

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna 'Ladder') is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo.

Op voorliggende ontwikkeling is onder andere de overzichtsuitspraak ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724 van toepassing. Uit deze uitspraak blijkt dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² of in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m² er in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling en er getoetst moet worden aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking.

In voorliggend geval is sprake van de bestaande functie maatschappelijke natuurboerderij uit te breiden met een brouwerij. Daarnaast is het voornemen om het naastgelegen recreatieperceel te herinrichten tot een zorgpark en het totale gebied op elkaar en op de omgeving aan te laten sluiten. Voor het zorgpark geldt dat er momenteel ook al bebouwing is toegestaan en dat het perceel op een andere wijze wordt ingericht en daarmee de bebouwde oppervlakte niet toeneemt. De uitbreiding van de opstallen om de brouwerij mogelijk te maken bij de natuurboerderij is een uitbreiding van circa 525 m², waarmee de Ladder van toepassing is op het voornemen. Daarnaast zullen de dierenverblijven vernieuwd worden.

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?

Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat accommodaties voor maatschappelijke functies en recreatie worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Voorliggend geval is een maatschappelijke functie (natuurboerderij) die wordt uitgebreid met een maatschappelijke ambachtelijke brouwerij. Daarnaast krijg de recreatiebestemming ook maatschappelijke mogelijkheden. Zie ook Hoofdstuk 4 voor een nadere toelichting van het voornemen. Hiermee wordt de ontwikkeling beschouwd als een stedelijke ontwikkeling.

Is de stedelijke ontwikkeling 'nieuw'?

Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In het voorliggend geval is er sprake van de uitbreiding van de natuurboerderij voor het vestigen van een brouwerij. Dit zal plaatsvinden binnen het bouwvlak dat in het huidige bestemmingsplan aanwezig is. Voor een deel van dit bouwvlak geldt een maximum oppervlakte van 800 m². Het overige deel van het bouwvlak bestaat uit circa 1.700 m², waarmee de totale bebouwingsmogelijkheden circa 2.500 m² zijn. De toevoeging van de ambachtelijke brouwerij (circa 525 m²) blijft binnen deze 2.500 m², waarmee er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Een verdere toetsing aan de Ladder is daarmee niet noodzakelijk.

De Kaderrichtlijn Water (KRW), is een Europese richtlijn. Deze richtlijn is bedoeld om de kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater in Europa op goed niveau te houden en te krijgen. Het doel is om in 2015 een goede ecologische en chemische toestand voor alle oppervlaktewateren te hebben en een goede chemische en kwantitatieve toestand voor alle grondwateren. Voor grondwater betekent dit onder meer dat er geen directe lozingen mogen plaatsvinden en de toename van chemische verontreiniging moet worden voorkomen.

Het grondgebied van de gemeente Dalfsen behoort tot het stroomgebied van de Rijn, deelgebied Rijn-Oost. Voor dit deelgebied is in 2009 het stroomgebiedsbeheerplan vastgesteld.

Het Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het plan is een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van het watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit, een duurzaam beheer en goede milieutoestand van de Noordzee en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart. Uitgangspunt is het streven naar een integrale benadering, door economie (inclusief verdienvermogen), natuur, scheepvaart, landbouw, energie, wonen, recreatie en cultureel erfgoed zo veel mogelijk in samenhang met de wateropgaven te ontwikkelen.

Met het Waterbeleid 21e eeuw wordt ingespeeld op toekomstige ontwikkelingen
die hogere eisen stellen aan het waterbeheer. Het gaat hierbij om onder andere de klimaatverandering, bodemdaling en zeespiegelrijzing. Het Waterbeleid 21e eeuw heeft twee principes voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd, te weten de tritsen:

- vasthouden, bergen en afvoeren;
- schoonhouden, scheiden en zuiveren.

De trits vasthouden, bergen en afvoeren houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren, wordt het water afgevoerd. Bij de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren gaat het erom dat het water zoveel mogelijk wordt schoongehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste wanneer schoonhouden en scheiden niet mogelijk is, komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

In de waterparagraaf (zie paragraaf 3.2.11) wordt ingegaan op de wateraspecten.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Het waterschap heeft een Keurverordening waarin haar waterstaatkundige belangen worden beschermd. Het waterschap adviseert de gemeente Dalfsen binnen de Watertoets procedure over de invloed van ruimtelijke inrichtingsplannen op het watersysteem en omgekeerd. De uitgangspunten van het Waterschap Drents Overijsselse Delta zijn in de waterparagraaf (zie paragraaf 3.2.11) meegenomen.

Natura 2000 is een netwerk van beschermde natuurgebieden, dat door de lidstaten van de Europese Unie wordt opgezet. Het Natura 2000-netwerk dient ter bescherming van zowel de gebieden (natuurlijke habitatten) als wilde flora en fauna op het Europese grondgebied van de lidstaten. Natura 2000 wordt op zijn beurt weer gevormd door de Vogelrichtlijn (1979) en de Habitatrichtlijn (1992). Deze richtlijnen richten zich op de (directe) bescherming van soorten en op de instandhouding van hun leefgebieden en andere natuurlijke habitatten. Sinds 1 oktober 2005 vallen de Natura 2000-gebieden samen met de beschermde natuurmonumenten (voorheen (staats)natuurmonumenten) onder de Natuurbeschermingswet 1998. Daarnaast was het soortenbeleid uit de Vogel- en Habitatrichtlijn vertaald in de Flora- en faunawet. Per 1 januari 2017 is deze wetgeving opgenomen in de Wet Natuurbescherming.

Vanaf 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

Het Natuurnetwerk Nederland is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied.

Welke natuurgebieden vallen onder het Natuurnetwerk Nederland?

In het Natuurnetwerk Nederland liggen:

• bestaande natuurgebieden, waaronder de 20 Nationale Parken;
• gebieden waar nieuwe natuur wordt aangelegd;
• landbouwgebieden, beheerd volgens agrarisch natuurbeheer;
• ruim 6 miljoen hectare grote wateren: meren, rivieren, de kustzone van de Noordzee en de Waddenzee;
• alle Natura 2000-gebieden.

Binnen de provincie Overijssel heeft de begrenzing van deze gebieden op perceelsniveau vastgelegd in de provinciale Omgevingsvisie. De bescherming is geregeld in de provinciale Omgevingsverordening Overijssel.

Paragraaf 3.2.4 gaat in op de voor het plangebied relevante natuuraspecten.

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie- en de daarbij behorende verordening Overijssel.

De Omgevingsvisieis het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuze waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
• versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit.
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur door multifunctioneel en complementair ruimtegebruik (zowel boven- als ondergronds), hergebruik en herbestemming van vrijkomend vastgoed (in stedelijk en landelijk gebied) en het concentreren van ontwikkelingen rond bestaande infrastructuurknooppunten;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

Afbeelding 2.1 geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 2.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Hierna worden de lagen nader toegelicht.

Of - generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in ons handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen.

In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd.

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

Waar - ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voordat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging t.a.v. functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

Hoe - gebiedskenmerken

Tenslotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken, mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

Wanneer het concrete initiatief wordt getoetst aan de Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor de onderwerpen waarvoor de provincie hecht aan de juridische borging van de doorwerking van het Omgevingsvisiebeleid.

In dit geval zijn bij de afweging onder andere de artikelen 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6 en 2.12.2 van belang. Op de betreffende artikelen wordt hierna nader ingegaan.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

1. 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
2. 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

Toetsing van het initiatief aan Artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik)

Het plangebied ligt aan de rand van Dalfsen naast het landgoed rondom huize Gerner. De locatie is zeer geschikt, omdat dit momenteel al in gebruik is als natuurboerderij. De brouwerij is daar een aanvulling op. Gezamenlijk met het naastgelegen zorgpark zal dit landschappelijk worden ingepast. Daarnaast versterkt het de open groenstructuur vanaf bedrijventerrein ‘Ooster Dalfsen’ naar het buitengebied en draagt bij aan het versterken van het kleinschaliger karakter wat is ingezet. Zie ook Bijlage 1 en Hoofdstuk 4. Het plangebied heeft momenteel al een maatschappelijke bestemming met bijbehorende bebouwing en een recreatieve bestemming. Deze blijven ook behouden. Het voornemen resulteert niet in een nieuw ruimtebeslag op de Groene omgeving.

Geconcludeerd wordt dat artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel zich niet tegen de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling verzet.

Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit (leden 1, 2, 3 en 5)

1. 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.
2. 2. In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd.
3. 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.
4. 4. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Artikel 2.1.6 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3 en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Toetsing van het initiatief aan Artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) en 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving)

De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is bij deze ontwikkeling van belang op de niveaus van landschap, erf en de gebouwen. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Knooperven waarop verschillende functies samenkomen kunnen in dit landschap nieuwe kwaliteiten toevoegen. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes). Op deze plaats wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met artikel 2.1.5 en 2.1.6 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.12.2 Nieuwe recreatiewoningen

1. 1. Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in de bouw van nieuwe recreatiewoningen als:
   1. a. er sprake is van een innovatief concept;
   2. b. verzekerd is dat recreatiewoningen bedrijfsmatig geëxploiteerd en verhuurd worden en
   3. c. de recreatiewoningen in de vorm van een complex van recreatiewoningen worden gerealiseerd.
2. 2. In afwijking van het eerste lid geldt de eis van complexgewijs realiseren van recreatiewoningen niet als:

• de recreatiewoningen worden gerealiseerd in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, en
• de nieuwe recreatiewoningen voldoen aan de eisen van bedrijfsmatige exploitatie en verhuur.

Toetsing van het initiatief aan Artikel 2.12.2 (Nieuwe recreatiewoningen)

Het zuidelijke deel van het plangebied is aan te merken als recreatiegebied. Met het voorliggend bestemmingsplan zullen de bebouwingsmogelijkheden qua oppervlakte niet veranderen. De recreatiewoningen zullen voor maatschappelijke doeleinden worden gebruikt. Hiermee is sprake van een innovatief concept. De woningen zullen bedrijfsmatig geëxploiteerd worden en in de vorm van een 'zorgpark' gerealiseerd worden. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met 2.12.2 van de Omgevingsverordening.

De ruimtelijke ontwikkeling in dit bestemmingsplan, is in overeenstemming met het beleid van de provincie Overijssel.

Het plangebied ligt aan de noordzijde van de noord-zuid georiënteerde hoofdroute door Dalfsen, de Koesteeg. In de omgeving van het plangebied liggen voornamelijk woningen (westzijde) en het landgoed rondom huize Gerner is aan de oostzijde gelegen.

Het noordelijke deel van het plangebied is voor een deel begrensd met houtwallen en aan de oostzijde een bosrand die de verbinding vormt met het landgoed wat hoort bij huize Gerner. De westzijde - Koesteeg-zijde - is begrensd met een fietspad en een beek. Het zuidelijke deel van het plangebied wordt begrensd met houtwallen.

De huidige kavels bevatten de Natuurboerderij Lindehoeve met een hoofdgebouw en diverse schuren, dierenverblijven en een moestuin. Het zuidelijk deel is een onbebouwde landschappelijke kamer.

In afbeelding 3.1 is een luchtfoto opgenomen, hierin is de huidige situatie van het plangebied weergegeven. Het plangebied is indicatief aangegeven met de rode omlijning.

Afbeelding 3.1 Huidige situatie plangebied (Bron: PDOK)

Voor de beoordeling van het plan moet worden gekeken naar de mate waarin de omgeving, als gevolg van de uitwerking van dit plan, wordt belemmerd. Hierbij wordt gekeken naar de aspecten archeologie & cultuurhistorie, bodemkwaliteit, duurzaamheid, ecologie, externe veiligheid, geluid, luchtkwaliteit, milieuzonering, geur, verkeerssituatie en water.

Vanaf 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

In de Wet natuurbescherming wordt gesteld dat een ieder voldoende zorg in acht neemt voor de in het wilde levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving. Dit betekent dat onderzocht moet worden of door de plannen bedreigende situaties ontstaan in de leefomgeving van, in of direct rond het gebied voorkomende flora en fauna. Het gaat hierbij om het effect van de beoogde ingreep op het natuurlijke milieu. De aard van de ingreep speelt daarbij een belangrijke rol.

In deze paragraaf wordt onderscheid gemaakt tussen de gebiedsbescherming en de soortenbescherming.

In deze paragraaf wordt het waterbeleid voor verschillende schaalniveaus beschreven. Tot slot wordt ingegaan op de invloed van het project op de waterhuishouding.

Zoals in de paragraaf 1.1 is beschreven, bestaat het voornemen uit twee delen, die gezamenlijk in de omgeving zullen worden ingepast onder de noemer 'Poort van Noord'.

Op het perceel aan de Koesteeg 4 is Natuurboerderij Lindehoeve gevestigd met een hoofdgebouw en diverse schuren, dierenverblijven en een moestuin. Het voornemen is om de opstallen van de Natuurboerderij uit te breiden zodat de ambachtelijke Vechtdal Brouwerij zich hier kan vestigen en de bestaande dierenverblijven uit te breiden. Alle functies die momenteel in de Lindehoeve zijn gevestigd worden daarbij behouden en versterkt door een sociaal programma wat voortvloeit uit de vestiging van de ambachtelijke brouwerij.

Het perceel aan de Koesteeg 2A bestaat momenteel uit een onbebouwde landschappelijke kavel. Het voornemen is om dit perceel te transformeren naar een perceel met een bedrijfswoning en enkele zorg-vakantiewoningen (B&B), ook wel zorgpark genoemd.

Beide percelen liggen niet in het buitengebied van de gemeente Dalfsen, maar op een bijzondere locatie aan de rand van Dalfsen. De locaties grenzen aan het perceel van Huize Gerner (landgoed) en zullen gezamenlijk worden ingepast, waarbij ze aansluiten op het naastgelegen landgoed. Dit levert een programmatisch en ruimtelijke interessante meerwaarde op voor Dalfsen. Door de nieuwe bebouwing van zowel de Lindehoeve als het zorgpark aan te laten sluiten bij de omgeving in bebouwingstypologie, materialisering en uitstraling zal er een éénheid ontstaan in het gehele plangebied. Daarnaast wordt er door de aansluiting van paden en routes een fijnmazig netwerk gecreëerd wat de toegankelijkheid van het gebied verruimd en aantrekkelijker maakt voor recreatief gebruik. Daarbij ontstaat er een veilige langzaamverkeerroute van de wijk Gerner Es naar de Lindehoeve. De samenwerking van verschillende plaatselijke ondernemingen versterken daarnaast de sociale cohesie van het hele dorp en dragen bij aan multifunctioneel gebruik en bijzondere maatschappelijke evenementen.

De Koesteeg 4 is nader uitgewerkt in onderstaand plan. Een bestaande schuur wordt uitgebreid zodat de ambachtelijke brouwerij zich daarin kan vestigen. Daarnaast zullen de dierenverblijven worden vernieuwd. Verder wordt het geheel landschappelijk ingepast. Een en ander is weergegeven in afbeelding 4.1. In afbeelding 4.2 en 4.3 zijn impressies weergegeven van de brouwerij en dierenverblijven.

Afbeelding 4.1: Beoogde situatie noordelijke deel plangebied (Bron: van der Vegt ontwerp & bouwadvies)

Afbeelding 4.2: Impressie beoogde dierenverblijven (Bron: van der Vegt ontwerp & bouwadvies)

Afbeelding 4.3: Impressie beoogde ambachtelijke brouwerij (Bron: van der Vegt ontwerp & bouwadvies)

De Koesteeg 2A is hieronder nader uitgewerkt. Op deze kavel wordt een bedrijfswoning gerealiseerd op een erf. Op dit erf worden eveneens een bijgebouw gebouwd, dat als schuur, carport en atelier gaat dienen. Daarnaast zal er een gebouw worden gerealiseerd waar de vier vakantiezorgwoningen (B&B) in komen. Verder wordt het geheel landschappelijk ingepast. Een en ander is weergegeven in afbeelding 4.4. In afbeelding 4.5, 4.6 en 4.7 zijn impressies weergegeven van de bedrijfswoning, zorg B&B en het bijgebouw/caport/atelier.

Afbeelding 4.4: Beoogde situatie zuidelijke deel plangebied (Bron: van der Vegt ontwerp & bouwadvies)

Afbeelding 4.5: Impressie beoogde bedrijfswoning (Bron: van der Vegt ontwerp & bouwadvies)

Afbeelding 4.6: Impressie beoogde B&B (Bron: van der Vegt ontwerp & bouwadvies)

Afbeelding 4.7: Impressie beoogd bijgebouw met carport en atelier (Bron: van der Vegt ontwerp & bouwadvies)

In dit hoofdstuk worden de, van het bestemmingsplan deel uitmakende, regels voor zover nodig van een nadere toelichting voorzien.

De regels geven inhoud aan de op de verbeelding aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, wat werkelijk noodzakelijk is.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

In dit hoofdstuk worden de in regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn;
• Afwijken van de bouw- en gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels en bestemming;

In paragraaf 5.2 wordt de bestemming nader toegelicht.

In hoofdstuk 3 staan de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

Anti-dubbeltelregel (Artikel 9)
Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

Algemene bouwregels (Artikel 10)
In dit artikel worden de algemene bouwregels beschreven. Deze regels gaan in op de isolatie van gebouwen en het bouwen met een lagere BENG-norm. In het kader van isolatiemaatregelen van gebouwen en het bouwen met een lagere BENG-norm kan in ondergeschikte mate afgeweken worden van de geldende bouwregels.

Algemene gebruiksregels (Artikel 11)
In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de betreffende bestemming helder en duidelijk moet zijn.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 12)
In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

Algemene procedureregels (Artikel 14)
In dit artikel worden procedureregels voor het stellen van een nadere eis beschreven.

Overige regels (Artikel 15)
In dit artikel wordt aangegeven dat de wettelijke bepalingen waar in de regels naar verwezen wordt van toepassing zijn op het moment van vaststelling van dit plan. Ook worden in dit artikel een aantal regels uit de bouwverordening van toepassing verklaard.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk gemaakt worden en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Gemengd (Artikel 3)

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor, de reacreatieve doeleinden en maatschappelijke voorzieningen. In de bouwregels is onderscheid gemaakt in bouwregels voor gebouw en bouwregels voor bouwwerken, geen gebouw zijnde. Voor gebouwen geldt dat deze uitsluitend binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd. De gezamenlijke maximale oppervlakte van de gebouwen is in de regels vastgelegd. Verder is door middel van aanduidingen op de verbeelding aangegeven wat de maximum bouw- en goothoogte mag bedragen. Binnen het bouwvlak is één bedrijfswoning toegestaan. Tot slot is met een aanduiding het erf en beeldentuin aangegeven.

Maatschappelijk (Artikel 4)

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor, maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat een ambachtelijke brouwerij alleen ter plaatse van de aanduiding mogelijk is. In de bouwregels is onderscheid gemaakt in bouwregels voor gebouw en bouwregels voor bouwwerken, geen gebouw zijnde. Voor gebouwen geldt dat deze uitsluitend binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd. Verder is door middel van aanduidingen op de verbeelding aangegeven wat de maximum bouw- en goothoogte en maximale bebouwingsoppervlakte mag bedragen.

Waarde - Archeologie 3 (Artikel 5)

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en vaststelling van archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Het is verboden om zonder een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren, zulks ongeacht het bepaalde in de regels bij andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen.

Het voorgenoemde verbod is onder andere niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden:

• een oppervlakte beslaan van ten hoogste 250 m²;
• een diepte hebben van ten hoogste 30 cm onder maaiveld;
• reeds in uitvoering zijn op tijdstip van de inwerkingtreding van het plan;

• ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

Waarde - Archeologie 4 (Artikel 6)

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en vaststelling van archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Het is verboden om zonder een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren, zulks ongeacht het bepaalde in de regels bij andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen.

Het voorgenoemde verbod is onder andere niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden:

• een oppervlakte beslaan van ten hoogste 2500 m²;
• een diepte hebben van ten hoogste 40 cm onder maaiveld;
• reeds in uitvoering zijn op tijdstip van de inwerkingtreding van het plan;

• ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

Waarde - Archeologie 5 (Artikel 7)

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en vaststelling van archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Het is verboden om zonder een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren, zulks ongeacht het bepaalde in de regels bij andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen.

Het voorgenoemde verbod is onder andere niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden:

• een oppervlakte beslaan van ten hoogste 2500 m²;
• een diepte hebben van ten hoogste 30 cm onder maaiveld;
• reeds in uitvoering zijn op tijdstip van de inwerkingtreding van het plan;

• ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

Waarde - Archeologie 6 (Artikel 8)

De voor 'Waarde - Archeologie 6' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en vaststelling van archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Het is verboden om zonder een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren, zulks ongeacht het bepaalde in de regels bij andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen.

Het voorgenoemde verbod is onder andere niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden:

• een oppervlakte beslaan van ten hoogste 5000 m²;
• een diepte hebben van ten hoogste 30 cm onder maaiveld;
• reeds in uitvoering zijn op tijdstip van de inwerkingtreding van het plan;

• ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval is een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. Hierin is tevens het risico van planschade opgenomen, zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Deze zogenaamde maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft. In deze fase heeft het Overleg ex artikel 3.1.1. Bro met diensten van rijk en provincie en met betrokken maatschappelijke organisaties plaatsgevonden.

Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit bestemmingsplan schaadt geen nationale belangen. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

De provincie

In het kader van vooroverleg wordt het bestemmingsplan naar de provincie Overijssel toegezonden.

Het waterschap

In het kader van vooroverleg is de watertoets uitgevoerd. Hieruit volgde de 'normale procedure'. Aan de hand van de ontvangen uitgangspuntennotitie is voorliggend bestemmingsplan aangevuld. Daarna is het bestemmingsplan naar het waterschap Drents Overijsselse Delta toegezonden.

PM

Deze paragraaf wordt ingevuld als het ontwerp-bestemmingsplan zes weken voor een ieder ter inzage heeft gelegen.