Gebouwde dan wel ongebouwde voorzieningen ten behoeve van algemene nutsdoeleinden zoals de watervoorziening, afval, energievoorziening of het (tele)communicatie-verkeer.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw.

Voor wegen die bestaan uit twee rijstroken: het midden van de weg. Voor wegen die bestaan uit drie of meer rijstroken, de lijn die in dit plan als as van de weg in het wegprofiel is opgenomen.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een kleinschalige overnachtingsaccommodatie, gericht op een (zakelijk) toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is gevestigd in een woning of een daarbij behorend gebouw en wordt gerund door de bewoners van de betreffende woning.

een gebouw ten behoeve van opslag van materieel en materiaal, met ondermeer een werkplaats, voor het onderhoud van een landgoed, alsmede kantoor- en archiefruimte ten behoeve van landgoedbeheer.

Een beroep of bedrijf, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate (minimaal 50%) de woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit plan volgens het geldende recht aanwezig of in uitvoering zijn dan wel na dat tijdstip zijn of mogen worden opgericht krachtens een omgevingsvergunning die vóór dat tijdstip is aangevraagd.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aan gebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Het doorlopende gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Het gedeelte van een gebouw of bijbehorend bouwwerk dat, voorzover van wanden voorzien, van buitenaf zichtbaar is. Voor gebouwen en bijbehorende bouwwerken die niet of niet aan alle zijden door wanden omsloten worden, wordt de loodrechte projectie van de dakrand op het maaiveld als buitenzijde van de gevel aangemerkt.

Vrijetijdsbesteding buitenshuis zonder overnachting.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van afhaalzaken.

Diensten verricht door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kapsalons, pedicures, schoonheidsinstituten, reis- en uitzendbureau's, belwinkels en internetcafe's, met uitzonderingen van seksinrichtingen.

Al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

Georganiseerde gebeurtenis, (openlucht-)manifestatie, (thema-)dag of week, die niet rechtstreeks terug te voeren is op de aan de grond toegekende bestemming.

Ondergeschikt medegebruik van grond, gericht op ontspanning, waarvoor weinig voorzieningen nodig zijn en waaraan weinig mensen tegelijkertijd en op dezelfde plek deelnemen, zoals fietsen en wandelen.

Een specifieke functie die is aangegeven met een aanduidingsvlak op de verbeelding.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

De totale vloeroppervlakte van die delen van een gebouw met eenzelfde gebruiksbestemming.

Woningen, onderwijsgebouwen, met uitzondering van gymnastieklokalen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken en medische kleuterdagverblijven, en geluidsgevoelige terreinen.

Terreinen, die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan algemene, categorale en academische ziekenhuizen alsmede verpleeghuizen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg, of woonwagenstandplaatsen.

een bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen inrichting die in belangrijke mate geluidhinder kan veroorzaken, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidzone moet worden vastgesteld.

Een agrarische bedrijfsvoering die hoofdzakelijk niet in gebouwen plaatsvindt, waarbij het gebruik van agrarische gronden noodzakelijk is voor het functioneren van het bedrijf, zoals een melkrundveehouderijbedrijf, een akkerbouwbedrijf, waaronder het telen van kleinfruit (zoals aardbei, bosbes, rode bes, witte bes, zwarte bes, kruisbes, braam, framboos), een productiegerichte paardenhouderij, biologische bedrijven, waarbij dieren worden gehouden overeenkomstig de regels die krachtens artikel 2 van de bestaande Landbouwkwaliteitswet zijn gesteld ten aanzien van de biologische productiemethoden, en naar de aard daarmee gelijk te stellen agrarische bedrijven.

Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Een gebouw of een gedeelte daarvan, dat door zijn indeling en inrichting bedoeld is om uitsluitend of in hoofdzaak te worden gebruikt voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden, die verband houden met het doen functioneren van (semi-) overheidsinstellingen, het bank- en verzekeringswezen en naar de aard daarmee gelijk te stellen overige zakelijke dienstverlening.

Een kelder is het onder het maaiveld gelegen gedeelte van een gebouw.

Een onroerende zaak als bedoeld in artikel 1, onder a, van de Natuurschoonwet 1928 jo artikel 2 van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928.

Vorm van inwoning die gecombineerd wordt met met het bieden van zorg aan iemand die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

Vergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zoals deze luidde ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

Weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

Bewoning door een persoon of groepen van personen van een ruimte/gebouw als hoofdverblijf, c.q. vaste woon- of verblijfplaats.

Het bestemmingsplan Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235 van de gemeente Enschede.

Een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde of richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten.

Het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.

Geheel of gedeeltelijk afbreken.

Een vorm van recreatie waarbij de recreant voor een bepaalde tijd, maar tenminste een nacht in het recreatiegebied of de toeristische plaats verblijft. Het gebied is daartoe ingericht met faciliteiten, zoals bed and breakfast-gelegenheden en kampeerterreinen.

Erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

vuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit

inrichting of bedrijf voor de vervaardiging, verwerking en/of opslag van vuurwerk en/of groothandel in vuurwerk.

Het opslaan van warmte en/of koude in de bodem waarbij gebruik wordt gemaakt van de temperatuur van het grondwater om gebouwen te verwarmen in de winter en/of af te koelen in de zomer.

Een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Een gebouw, dat één of meer woningen bevat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

een antenne-installatie, bestaande uit een mast met toebehoren, ten behoeve van mobiele telecommunicatie, met de daarbij behorende technische ruimten (gebouwen). Hieronder wordt niet begrepen een installatie ten behoeve van zendamateurs.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer dan wel de vloer van het souterain, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Het gedeelte van het bouwwerk dat, voorzover van wanden voorzien, van buitenaf zichtbaar is. Voor bouwwerken die niet of niet aan alle zijden door wanden omsloten worden, wordt de loodrechte projectie van de dakrand op het maaiveld als buitenwerks gevelvlak aangemerkt.

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de perceelsscheiding van het bouwperceel.

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen .

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw.

de totale en buitenwerks gemeten vloeroppervlakte van de ruimten van een gebouw met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige ruimten.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing met betrekking tot de situering, de oppervlakte, de (goot)hoogte van bebouwing;
2. b. De in dit lid genoemde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld indien dit voortvloeit uit bijlage 3.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het buiten het bouwvlak opslaan van zand, stenen en naar aard daarmee gelijk te stellen materialen langer dan zes maanden per jaar;
2. b. het gebruik van grond als volkstuin;
3. c. het winnen van zand;
4. d. het houden van een evenement, zonder te hebben voldaan aan het bepaalde in de Algemene Plaatselijke Verordening.

1. a. Het is verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het rooien en verwijderen/afgraven van houtwallen, c.q. het rooien van singels;
   2. 2. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven, ophogen en egaliseren van gronden
   3. 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, buiten een bouwvlak en met een oppervlakte van meer dan 50 m2;
2. b. Voor gronden die zijn gelegen op een afstand van minder dan 50 meter vanaf gronden met de bestemming "Agrarisch met waarden- Agrarische functie met ecologische waarden" , "Bos" of "Natuur" geldt dat het verboden is om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het verrichten van onderzoeks- en exploitatieboringen ten behoeve van de winning van delfstoffen, water en andere bodemschatten;
   2. 2. het graven en/of dempen van sloten en het door afwateren, ontwateren of afdammen wijzigen van de grondwaterstand;
   3. 3. het leggen van drainagebuizen.
3. c. De onder a en b van dit lid bedoelde verboden zijn niet van toepassing op werken of werkzaamheden, die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen of die reeds in uitvoering waren op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan. De onder a en b van dit lid bedoelde verboden zijn ook niet van toepassing op werken of werkzaamheden ter realisering van de ontwikkeling overeenkomstig het Inrichtingsplan Ontwikkeling Landgoed Wiggerhoeve dat als bijlage 1 bij deze planregels is opgenomen.
4. d. De omgevingsvergunning als bedoeld onder a van dit lid wordt geweigerd, indien door de uitvoering van de aldaar genoemde werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de aanwezige landschappelijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarden in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.
5. e. De omgevingsvergunning als bedoeld onder b van dit lid wordt geweigerd, indien door de uitvoering van de aldaar genoemde werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de natuurlijke waarden van de in de bestemmingsomschrijvingen van de onder b genoemde bestemmingen in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. de opslag van mest, hooibalen, zand, stenen of andere goederen op onbebouwde gronden;
2. b. het houden van een evenement, zonder te hebben voldaan aan het bepaalde in de Algemene Plaatselijke Verordening.

1. a. Het is verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het rooien en verwijderen/afgraven van bosbodem en houtwallen, c.q. het rooien van singels;
   2. 2. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven, ophogen en egaliseren van gronden
   3. 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, met een oppervlakte van meer dan 50 m2;
   5. 5. het verrichten van onderzoeks- en exploitatieboringen ten behoeve van de winning van delfstoffen, water en andere bodemschatten;
   6. 6. het graven en/of dempen van sloten en het door afwateren, ontwateren of afdammen wijzigen van de grondwaterstand;
   7. 7. het leggen van drainagebuizen.
2. b. De onder a bedoelde verboden zijn niet van toepassing op werken of werkzaamheden, die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen of die reeds in uitvoering waren op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan. De onder a bedoelde verboden zijn ook niet van toepassing op werken of werkzaamheden ter realisering van de ontwikkeling overeenkomstig het Inrichtingsplan Ontwikkeling Landgoed Wiggerhoeve dat als bijlage 1 bij deze planregels is opgenomen.
3. c. De omgevingsvergunning wordt geweigerd, indien door de uitvoering van de aldaar genoemde werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de aanwezige landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en natuurlijke waarden in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het opslaan van mest, hooibalen en/of andere agrarische producten;
2. b. het opslaan van zand, stenen en naar aard daarmee gelijk te stellen materialen.

1. a. Het is verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het rooien en verwijderen/afgraven van bosbodem en houtwallen, c.q. het rooien van singels;
   2. 2. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven, ophogen en egaliseren van gronden;
   3. 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen met een oppervlakte van meer dan 50 m2;
   5. 5. het verrichten van onderzoeks- en exploitatieboringen ten behoeve van de winning van delfstoffen, water en andere bodemschatten;
   6. 6. het graven en/of dempen van sloten en het door afwateren, ontwateren of afdammen wijzigen van de grondwaterstand;
   7. 7. het leggen van drainagebuizen.
2. b. De onder a bedoelde verboden zijn niet van toepassing op werken en werkzaamheden, die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen of die reeds in uitvoering waren op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan. De onder a bedoelde verboden zijn ook niet van toepassing op werken of werkzaamheden ter realisering van de ontwikkeling overeenkomstig het Inrichtingsplan Ontwikkeling Landgoed Wiggerhoeve dat als bijlage 1 bij deze planregels is opgenomen.
3. c. De onder a bedoelde omgevingsvergunning wordt geweigerd, indien door de uitvoering van de aldaar genoemde werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.
4. d. Aan de omgevingsvergunning kan de voorwaarde worden verbonden, dat er wordt herplant.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen, met daaraan ondergeschikt:

1. a. de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis dat is genoemd in de hoofdgroep Bedrijven of Dienstverlening van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 4) in categorie 1 met een maximum oppervlakte van 150 m2,
2. b. bed and breakfast met een maximum oppervlakte van 150 m2.
3. c. mantelzorg,

met de daarbij behorende:

4. d. bouwwerken,
5. e. erven,
6. f. terreinen en
7. g. voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.4.1, onder a en b, ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis, dat niet is genoemd in de hoofdgroep Bedrijven of Dienstverlening van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 4) danwel is genoemd in categorie 2 uit de hoofdgroep Bedrijven van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 4), mits dat bedrijf, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met een bedrijf dat is genoemd in categorie 1.

De voor Waarde - Cultuurhistorie aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de karakteristieke openheid, de bodemgesteldheid, archeologische waarden en het reliëf van essen.

In afwijking van het bepaalde elders in deze planregels mag op gronden met de dubbelbestemming Waarde -Cultuurhistorie niet worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2 en toestaan dat in de andere daar voorkomende bestemming(en) genoemde bebouwing wordt gebouwd, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de archeologische waarden en aan de karakteristiek van de es (openheid) geen onevenredige afbreuk wordt gedaan.

1. a. Het is verboden op of in de gronden met de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het ophogen van de bodem;
   2. 2. het verlagen van de bodem of het afgraven van gronden waarvoor geen ontgrondingvergunning is vereist;
   3. 3. het uitvoeren van grondwerkzaamheden dieper dan 40 cm, waartoe ook gerekend wordt woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage en ontginnen;
   4. 4. het verlagen van het waterpeil;
   5. 5. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
   6. 6. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatie- of andere leidingen en daarmee verhand houdende constructies;
   7. 7. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   8. 8. het graven, verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren;
   9. 9. alle overige werkzaamheden die de cultuurhistorische waarden in het terrein kunnen aantasten;
   10. 10. het planten van bomen of struiken.
2. b. Het onder a bedoelde verbod geldt niet voor werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik en beheer van de gronden betreffen, of die reeds is uitvoering zijn op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt. De onder a bedoelde verboden zijn ook niet van toepassing op werken of werkzaamheden ter realisering van de ontwikkeling overeenkomstig het Inrichtingsplan Ontwikkeling Landgoed Wiggerhoeve dat als bijlage 1 bij deze planregels is opgenomen.
3. c. De vergunning mag slechts worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden en de karakteristieken van de es (openheid).

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Daar waar ingevolge het bepaalde in deze planregels het bouwen of verbouwen van gebouwen is toegestaan, is het tevens mogelijk deze gebouwen en het daarbij behorende erf geheel of gedeeltelijk te onderkelderen of van een onderbouw te voorzien, met dien verstande dat:

1. 1. de bovenkant van de vloer van de kelder of onderbouw maximaal 3 meter onder het peil mag zijn gelegen;
2. 2. onderkelderen slechts is toegestaan tussen de boven het peil gelegen buitenwerkse gevelvlakken van het gebouw.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.1:
   1. 1. voor het onderkelderen van gebouwen met kelders of onderbouwen waarvan de bovenkant van de vloer tot maximaal 5 meter onder het peil is gelegen;
   2. 2. voor het onderkelderen van gebouwen met kelders of onderbouwen in het achtererfgebied tot maximaal 3 meter vanuit de boven het peil gelegen buitenwerkse gevelvlakken van het gebouw.
2. b. De onder a genoemde omgevingsvergunning wordt uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat:
   1. 1. geen sprake is van een permanente verlaging of verhoging van de grondwaterstand;
   2. 2. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat, het straat- en bebouwingsbeeld, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, te laten gebruiken of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel, strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemmingen, tenzij voor dit afwijkende gebruik op grond van de regels in dit plan een omgevingsvergunning is verleend.

Overtreding van dit verbod is een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a onder 2° van de Wet op de economische delicten.

Het is verboden om de in dit plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken voor opslag, groothandel, verwerking en/of vervaardiging van vuurwerk.

Indien niet op grond van een andere bepaling van deze regels afgeweken kan worden, kunnen burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van dit plan:

1. a. voor het afwijken van de in het plan voorgeschreven maten, afmetingen en percentages met ten hoogste 10%, met dien verstande dat geen afwijkingen zijn toegestaan ten aanzien van in het plan opgenomen:

1. maximum inhoudsmaten van bedrijfswoningen, wooneenheden en recreatiewoningen; 2. maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij wooneenheden en bedrijfswoningen.

2. b. voor wat betreft geringe afwijkingen ten opzichte van bouwgrenzen, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken dat in verband met ingekomen bouwplannen het wenselijk of noodzakelijk is de bouwgrenzen te overschrijden, mits die afwijking niet meer bedraagt dan 3 meter;
3. c. voor het bouwen van overige antennes, zend- en sirenemasten tot een bouwhoogte van maximaal 15 meter.

Bij de beoordeling van een verzoek om bij een omgevingsvergunning een afwijking als bedoeld in lid 12.1 toe te staan wordt verwezen naar bijlage 3.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen:

1. a. voor het aanpassen van de lijst van bedrijfstypen (bijlage 4) van deze regels ten behoeve van het verschuiven van soorten bedrijven en/of voorzieningen naar een lagere of hogere categorie, indien dit uit een oogpunt van milieuhygiëne dan wel als gevolg van technische ontwikkelingen wenselijk of noodzakelijk is;
2. b. voor het wijzigen van de lijst van bedrijfstypen (bijlage 4) van deze regels door het aanvullen met nieuwe bedrijven of voorzieningen en/of het verwijderen van bestaande bedrijven of voorzieningen. Indien bedrijven of voorzieningen in de lijst worden opgenomen, worden zij gerangschikt onder die categorie, waarmee zij, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving het meest vergelijkbaar zijn;
3. c. voor een wijziging in de situering van bestemmingsgrenzen en bouwvlakken, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken, dat verschuivingen in verband met ingekomen bouwplannen wenselijk of noodzakelijk zijn, mits de bestemmingsgrenzen of bouwgrenzen niet meer dan 5 meter worden verschoven;
4. d. voor het bouwen van vrijstaande antenne-installaties met een maximale bouwhoogte van 50 meter;
5. e. voor het bouwen van zend- en sirenemasten met een maximale bouwhoogte van 50 meter.

Bij de beoordeling van een verzoek om bij een omgevingsvergunning een afwijking als bedoeld in lid 13.1 toe te staan wordt verwezen naar bijlage 3.

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, zoals bedoeld in deze regels, gelden de procedureregels zoals voorgeschreven in artikel 3.9a, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening, met dien verstande dat:

1. a. indien het een besluit op aanvraag betreft, burgemeester en wethouders de aanvrager zo nodig in de gelegenheid stellen te reageren op de naar voren gebrachte zienswijzen;
2. b. indien tegen het ontwerp-besluit zienswijzen naar voren zijn gebracht, het besluit tot het al dan niet vaststellen van de wijziging met redenen wordt omkleed;
3. c. burgemeester en wethouders het besluit tot het al dan niet vaststellen van de wijziging bekend maken aan de aanvrager en eventuele indieners van zienswijzen.

1. a. Indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, dient, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's overeenkomstig de parkeerkencijfers van het CROW in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a en b:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.
4. d. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder c wordt niet verleend indien dat tot gevolg zou hebben dat het woon- en leefklimaat in de directe omgeving onevenredig wordt aangetast.

1. a. Hemelwater afkomstig van bebouwing en overig verhard oppervlak op een bouwperceel dient op het bij die bebouwing en overig verhard oppervlak behorende onbebouwde en onverharde terrein te worden geborgen of geïnfiltreerd in de bodem.
2. b. Het bepaalde onder a is niet van toepassing voor bouwpercelen met bestaande bebouwing en terreinverharding, waar op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan reeds op een andere wijze uitvoering wordt gegeven aan het bergen of infiltreren van hemelwater dat van die bestaande bebouwing en terreinverharding afkomstig is.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder b en alsnog het bepaalde onder a geheel of gedeeltelijk van toepassing verklaren indien door gebruikmaking van de daartoe in dit plan opgenomen mogelijkheden het bebouwde en verharde oppervlak wordt vergroot.

De vestiging van geluidzoneringsplichtige inrichtingen op gronden die niet zijn gelegen op een gezoneerd industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder en voor zover dit in de regels van de betreffende bestemmingen en aanduidingen niet reeds expliciet is uitgesloten, is niet toegestaan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235".

Het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” heeft als doel de bestemming van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvan vast te leggen.

De initiatiefnemer heeft het voornemen ter plaatse een landgoed te stichten, waarbij de voormalige agrarische gronden worden omgevormd naar nieuwe natuur en recreatieve paden. Naast de realisatie van de nieuwe natuur / landschappelijke ingrepen zullen twee nieuwe woningen (een landhuis en een 'jachtwoning') worden gerealiseerd en wordt de mogelijkheid gegeven voor de bouw van een beheergebouw.

De plannen passen niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om medewerking te kunnen verlenen is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Het gebied waarop het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” betrekking heeft is gelegen in het noordelijk deel van de gemeente Enschede, tussen Losser en Lonneker. Het plangebied is circa 10 hectare groot en wordt globaal begrensd door akkergronden in het noorden, bosperceel in het oosten, de Lossersestraat in het zuiden en de Lonneker Molenweg in het westen. Het bestaande erf Lossersestraat 235 is in het plangebied betrokken. De locatie maakt deel uit van de buurtschap Achterhoek.

Locatie van het plangebied

Het plangebied valt onder het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest”, dat op 10 maart 2014 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede. Het bestemmingsplan is onherroepelijk in werking.

Het bestaande erf heeft de bestemming 'Wonen'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor wonen met daaraan ondergeschikt de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis, een bed &breakfast en mantelzorg, met de daarbij horende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen. Bestaande bebouwing die afwijkt van het bestemmingsplan mag worden gehandhaafd en/of vernieuwd, mits de afwijkingen naar aard en omvang niet worden vergroot.

Daarnaast heeft een groot deel van het gebied de bestemming 'Agrarisch met waarden' en is de bestemming 'Bos' aanwezig. Tenslotte kent het plangebied de gebiedsaanduiding archeologisch onderzoeksgebied a en b.

Een uitsnede van het bestemmingsplan 'Buitengebied Noordwest' is in onderstaande afbeelding weergegeven.

Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Noordwest'

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” is het erkende wijkorgaan 'dorpsraad Lonneker' actief.

Wij hebben het plan aan de dorpsraad Lonneker voorgelegd. De dorpsraad heeft per e-mail van 12 december 2016 laten weten akkoord te gaan met de inhoud van het plan.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” in voorbereiding te nemen op 11 februari 2015 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is gepubliceerd in de "Huis aan Huis", in de Staatscourant, op de website van de gemeente Enschede en op de website www.officielebekendmakingen.nl.

Zienswijzen

Het ontwerp-bestemmingsplan Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235 heeft van 1 juni 2017 tot en met 12 juli 2017 ter visie gelegen. Binnen deze periode zijn geen zienswijzes kenbaar gemaakt aan de gemeenteraad.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De structuurvisie is sinds maart 2012 van kracht en vormt de kapstok voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR beschrijft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland in de richting van het jaar 2040. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen. Provincies en gemeenten krijgen letterlijk de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Het kabinet heeft dertien nationale (gelijkwaardige) belangen opgesteld. Dit zijn concrete belangen waarvoor het Rijk verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

Een van de nationale belangen is ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten (nationaal belang 11). Binnen de door het Rijk gestelde kaders begrenzen, beschermen en onderhouden de provincies een natuurnetwerk met de juiste ruimtelijke, water- en milieucondities voor kenmerkende ecosystemen van (inter)nationaal belang. Dit provincie- en landsgrensoverschrijdende netwerk is het herijkte Natuurnetwerk Nederland (NNN), voorheen de nationale Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De natuur in het NNN blijft goed beschermd met een ‘nee, tenzij’-regime. Binnen het NNN zijn nieuwe projecten, plannen en handelingen met een significant negatief effect op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN niet toegestaan, tenzij er sprake is van een groot openbaar belang en reële alternatieven ontbreken. De flexibiliteit in begrenzing en de mogelijkheden om ontwikkelingen toe te staan, die in het beleidskader Spelregels EHS zijn uitgewerkt, blijven overeind.

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

De regels van het Barro ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland zijn met name gericht op doorwerking in provinciale verordeningen.

De ontwikkelingen in het plangebied dragen bij aan instandhouding / realisatie van het NNN. De ontwikkeling is in overeenstemming met het beleid en regels van het Rijk. Voor het overige zijn er geen nationale belangen.

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening die Provinciale Staten van Overijssel op 1 juli 2009 hebben vastgesteld en geactualiseerd bij besluit van 3 juli 2013. De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. In het beleid van de provincie staan daarom de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door vooral in te zetten op het beschermen van bestaande kwaliteiten en deze te verbinden met nieuwe ontwikkelingen. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving staat voorop, in combinatie met een goed vestigingsklimaat, een goede woonomgeving en een fraai buitengebied. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij het uitgangspunt.

Om deze ambities waar te kunnen maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. De filosofie van dit model is dat de provincie samen met partners een gezamenlijke visie of doel deelt en dat vervolgens elke partij in de eigen verantwoordelijkheidssfeer in actie komt. Het uitvoeringsmodel heeft drie niveaus: generieke beleidskeuzes, ontwikkelperspectieven en gebiedskenmerken. Aan de hand van deze niveaus wordt duidelijk of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

In onderstaande afbeelding staat de “vishaak” van het uitvoeringsmodel en de niveaus daarin toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Een voorbeeld van een generieke beleidskeuze is dat gemeenten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen moeten afstemmen met hun buurgemeenten, om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat. Een ander voorbeeld is de 'SER-ladder', die inhoudt dat eerst bestaande bebouwing en herstructureringsmogelijkheden worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Ontwikkelingsperspectieven

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag). Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

In het resterende deel van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken.

In de verzamelherziening 2014 van de Omgevingsvisie 2014, waarin ook een herbegrenzing van het NNN en zones voor ondernemen met natuur en water zijn opgenomen, is het grootste deel van het plangebied aangemerkt als 'zone ondernemen met natuur en water buiten het NNN. Delen van het gebied zijn onderdeel van het NNN en aangemerkt als 'natuur'.

Ontwikkelingen in het NNN zijn primair gericht op behoud, bescherming en versterking van de biodiversiteit, op versterking van de gebiedseigen landschapskenmerken en op kwaliteitsverbetering van het watersysteem. Deze ontwikkelingen moeten bijdragen aan een vitaal en samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en landschapskwaliteit en aan de realisatie van de internationale verplichtingen voor Natura 2000-gebieden.

Voor de delen van de zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het NNN geldt het “ja, mits”- beleid. Er is ruimte voor ontwikkelingen als deze bijdragen aan een kwaliteitsimpuls gericht op het landschap, de natuur en het water. Initiatieven in de 'zone ondernemen met natuur en water buiten het NNN' kunnen bijdragen aan het vitaal en samenhangend stelsel van natuurgebieden, verbetering van de waterkwaliteit en versterking van het landschap. Economie en kwaliteit kunnen in samenhang versterkt worden, door ruimtelijke ontwikkelingen te koppelen aan een kwaliteitsimpuls voor natuur, water en landschap. Voor de landbouw, maar ook voor andere functies, is er even veel ontwikkelingsruimte als elders in het landelijk gebied. Private partijen (onder meer burgers, waterschappen, ondernemers en agrariërs) worden uitgenodigd om hier nieuwe ontwikkelingen te initiëren die zorg dragen voor kwaliteitsversterking en beheer van natuur, water en landschap in combinatie met economische bedrijvigheid of realisatie van functies die profiteren van de groene omgeving.

Een groot deel van het plangebied is op de archeologische gebiedenkaart aangemerkt als archeologisch gebied (es). In de verordening is in dit verband opgenomen dat archeologische en cultuurhistorische waarden dienen te worden betrokken bij planvorming.

Ontwikkelingsperspectieven Omgevingsvisie

Gebiedskenmerken

Op de gebiedkenmerkenkaart 'natuurlijke laag' is het gebied aangemerkt als 'stuwwallen, dekzandvlakte en ruggen'. In de afbeelding hieronder is deze laag weergegeven. Stuwwallen en ruggen, gedurende de ijstijden ontstaan, zijn opgestuwde aardlagen die nu nog zichtbaar zijn in het landschap. Tegelijkertijd met de stuwwallen bleven er ook zandvlakten achter. Deze worden gekenmerkt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. De dekzandgebieden zijn in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap of jong ontginningslandschap. Het kenmerkende relief is op veel plaatsen vervlakt door de jaren heen, bijvoorbeeld door egalisatie ten behoeve van de landbouw.

In de occupatiegeschiedenis zijn sommige stuwwallen betrekkelijk ongemoeid gelaten. Op andere kwamen grote en kleinere escomplexen tot ontwikkeling. De hoge delen werden vaak als extensieve heidevelden in gebruik genomen, later zijn grote delen ervan bebost.

De ambitie is het eigen karaker van de afzonderlijke stuwwallen en dekzandvlakten te behouden en te versterken en de hoofdlijnen van het relief in stand te houden. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn, door bijvoorbeeld de overgangen naar andere landschappen te accenturen en door de zichten erop én er vanaf te versterken. Ontwikkelingen dragen bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en dienen bij te dragen aan de versterking van potentiële natuurlijke kwaliteiten van de 'natte voet' van de stuwwal (kwelzone, brongebied) en het beter zichtbaar maken ervan. De (strekkings)richting van het landschap kan benut worden in gebiedsontwerpen.

In de 'laag van het agrarisch cultuurlandschap' is het plangebied aangemerkt als 'essenlandschap'.

Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden, voormalige heidevelden en kenmerkende bebouwing rond de es (verspreide erven en dorpen). Het landschap is geordend vanuit de erven en de essen, de akkercomplexen die op de hoger gelegen dekzandruggen en flanken van de stuwwallen werden aangelegd. Eeuwenlange bemesting met plaggen en mest heeft gezorgd voor het karakteristieke relief. Archeologisch gezien zijn de essen ook interessant. De zandpaden volgen steeds de lange ‘luie’ lijnen van het landschap. Vanuit de dorpen ontstond zo een organische spinragstructuur naar de omliggende gronden en de dorpen in de omgeving. De ambitie is het behouden van de es als ruimtelijke eenheid en het versterken van de contrasten tussen de verschillende landschapsonderdelen: grote open maat van de essen, het mozaïek van de flank van de es, de open beekdalen en vroegere heidevelden. De samenhang hiertussen krijgt opnieuw vorm en inhoud door accentuering van de verschillende onderdelen en overgangen.

Als ontwikkelingen plaats vinden in het essenlandschap, dan vinden deze plaats in de flanken, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren (lint, erf) en versterking van het landschappelijk raamwerk. De karakteristieke openheid, de huidige bodemkwaliteit en het huidige reliëf dienen in stand te worden gehouden. Ook het kleinschalige patroon op de flanken (houtwallen, bosjes, zandpaden, karakterstieke erven en de beeldbepalende open ruimte daartussen) dient te worden beschermd.

In de 'Stedelijke laag' heeft het plangebied geen bijzondere kenmerken. Dit geldt ook voor de 'Lust- en leisurelaag'. Wel is van belang dat het plangebied grenst aan de stadsrand en wordt gebruikt als uitloopgebied voor inwoners van Lonneker en Enschede.

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

In de verordening is bepaald dat het beschermingsregime van het NNN dient te worden vastgelegd in een bestemmingsplan. Bestaande natuur dient een bestemming te krijgen die is gericht op het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van deze gebieden. Bestemmingsplannen mogen geen regels bevatten die zorgen voor significante aantasting van de waarden of een significante vermindering van de oppervlakte van gebieden in het NNN.

Het plan voor de ontwikkeling van een landgoed past binnen het beleid en de regels van de provincie Overijssel. Er zijn geen generieke beleidskeuzen die van invloed zijn op het plangebied.

Het inrichtingsplan voor het landgoed is gebaseerd op bestaande en historische landschapskwaliteiten en de versterking daarvan. Deze komen overeen met de gebiedskenmerken en de ambities die in het provinciale beleid zijn aangegeven.

In de zone 'ondernemen met natuur en water buiten het NNN' is de doelstelling om particulieren ontwikkelingen te laten initiëren die bijdragen aan het versterken van natuur, landschap en water. De ontwikkeling van het landgoed waarbij het wonen in een groene omgeving en het investeren in natuur en landschap door een particulier wordt uitgevoerd past bij uitstek binnen deze doelen.

De ontwikkeling van een landgoed, waarbij agrarische gronden worden omgezet naar natuur, past binnen de NNN-doelen. Er is middels ecologisch onderzoek aangetoond dat de ontwikkeling geen significant negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN heeft.

De delen van het plangebied die als 'bestaande natuur' binnen het NNN zijn aangemerkt krijgen een passende en beschermende bestemmingsregeling (overeenkomstig het geldende bestemmingsplan). De bestemmingsregelingen zijn gericht op het behoud en herstel van landschapswaarden.

Al met al laat het inrichtingsplan zien dat er een zodanige verbetering van de ruimtelijke kwaliteit plaats vindt dat het gerechtvaardigd is dat er extra ontwikkelruimte geboden wordt in de vorm van bebouwing. Dit conform de uitgangspunten van de KGO regeling van de provincie.

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie is ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken. Volgens de Toekomstvisie dient er voor worden gezorgd, dat Enschede in 2020:

• een zeer sterke centrumpositie in de Euregio heeft met grootstedelijke allure en top culturele uitstraling
• een belangrijke werkgelegenheidsfunctie in de Euregio heeft en een goed opgeleide beroepsbevolking

De toekomstvisie is een visie op hoofdlijnen. In deze visie wordt niet ingegaan op ontwikkelingsrichtingen. De visie vormt een uitnodiging om de kwaliteit van de stad in alle denkbare opzichten een impuls te geven. Een hoofdlijn die op het project van toepassing is 'een buitengebied dat zich laat ontdekken en beleven'. Er is ruimte voor nieuwe sociale en economische impulsen, waardoor vitaliteit en belevingswaarde toenemen. De ‘Gids Buitenkans’ geeft een beeld van de beoogde ruimtelijke en ecologische kwaliteit.

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012.

In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer woningen met een tuin. De Stedelijke Koers heeft onder meer geleid tot het terugbrengen van de Enschedese planvoorraad met 2.300 woningen. Door het stopzetten en uitfaseren van plannen voor woningbouw is er meer ruimte ontstaan voor het toevoegen van woningen waaraan behoefte bestaat. Woningen die echt van toegevoegde waarde zijn. Dat wil zeggen op de juiste plekken en voor de juiste doelgroepen. Maar ook kavels voor particulier opdrachtgeverschap, waar veel ruimte is voor invulling van individuele woonvoorkeuren. Dit betekent onder meer dat minder wordt ingezet op omvangrijke projecten en meer op kleinere projecten. Met dit plan is ruimte voor individuele woonvoorkeuren van particulieren. Het project past daarmee binnen de kaders van de Stedelijke Koers. In paragraaf 2.3.3 wordt nader ingegaan op de Woonvisie.

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Het plan 'ontwikkeling landgoed Wiggerhoeve' past bij de uitgangspunten zoals deze in het gemeentelijk beleid zijn verwoord.

Het plangebied is gelegen in een groene omgeving, in het landelijk gebied tussen Lonneker en Losser, in de nabijheid van de stadsrand. Het erf ligt op de overgang van een grootschalig open landschap (hoog) en een kleinschalig gebied met veel landschapselementen (laag).

De locatie van het nieuwe landgoed is gelegen aan de flank van een essencomplex, de Linderes. Er zijn op de historische kaart twee ‘ringen’ te onderscheiden; de centraal gelegen es en de flanken. De verschillende essen werden aan de rand omzoomd door zandpaden en houtopstanden, bestaande uit houtwallen, bomenrijen en bosjes. Deze beschermden het gewas tegen vraat van vee en de wind. De houtwallen rondom de Linderes hebben een karakteristiek kronkelig patroon. De elementen verdelen het landschap in diverse grote en kleine ruimtes. Hierdoor is het kleinschalige landschapsbeeld op de flank ontstaan.

Rond de flank van de Linderes, lag een bochtig pad waaraan boerenerven zich voegden (buitenste ring). De zandpaden volgden, net als de landschapselementen, de hoogtelijnen in het landschap. Zo ontstond de typische spinragstructuur. De boerderijen lagen als een krans rondom het escomplex, precies tussen de akkers en de lager gelegen natte hooi- en weilanden. De erven (zoals de Wiggerhoeve) lagen op een droge plek met zowel de natte hooilanden als de droge akkers op korte afstand. Op de flank liggen veelal typische Twentse erven, met een willekeurige structuur en zware erfbeplantingen.

Na verloop van tijd is het hiervoor beschreven landschapstype minder herkenbaar geworden, hoewel grote delen van het gebied nog steeds een hoge cultuurhistorische en landschappelijke waarde hebben. Onder andere het karakteristieke contrast tussen de open esakkers en de flanken is in de loop der jaren vervaagd. Toch zijn de verschillen tussen es en flank nog wel degelijk zichtbaar. Een aantal paden en groenelementen zijn verdwenen. Daarnaast zijn landschapselementen uitgegroeid tot monumentale beplantingen. Het karakteristieke reliëf van het gebied is vrijwel onveranderd gebleven, op enkele stijlranden na.

De gronden in het plangebied en in de omgeving zijn voornamelijk agrarisch in gebruik of zijn voormalige agrarische gronden. In de omgeving zijn daarnaast burgerwoningen en landgoederen aanwezig. (De directe omgeving van) het plangebied is een uitloopgebied van Lonneker en Enschede en is een belangrijk gebied voor recreatie, zoals wandelen en fietsen. Er zijn meerdere recreatieve routes aanwezig. Aan de westkant van het plangebied ligt een aantal fietsroutes (fietsroutenetwerk Twente, de Saksenroute). Het landgoed is op dit moment in zijn geheel niet toegankelijk. Met de realisatie van het landgoed zal dit veranderen en wordt deze wel toegankelijk.

Verkeer De Lossersestraat (N732), net buiten het plangebied gelegen, is een drukke, doorgaande verkeersroute richting Losser en Enschede. De Lonneker Molenweg, gelegen aan de westzijde van het plangebied, is een belangrijke doorgaande route richting en vanaf het dorp Lonneker.

Water en waterhuishouding In het plangebied liggen diverse afwateringsmiddelen zoals greppels en sloten. Deze zijn aangesloten op grotere watergangen en beken in beheer bij het waterschap Vechtstromen. De aanwezige bebouwing loost het hemelwater van dak en erf op de omgeving. Het vuilwater is aangesloten op het persriool.

Het grondwater wordt beïnvloed door de aanwezigheid van een ondiepe leemlaag, waardoor het gebied erg nat kan zijn.

Het plangebied zelf bestaat voornamelijk uit agrarische grond. Het erf Wiggerhoeve bestaat uit een woning en verschillende bijgebouwen. Voorheen was dit een agrarisch erf.

Plangebied in vogelvlucht

De gronden in de directe omgeving van het plangebied zijn voornamelijk agrarisch in gebruik. Daarnaast zijn er bospercelen, burgerwoningen en landgoederen in de omgeving aanwezig. De directe omgeving van het plangebied heeft een belangrijke functie voor recreatie. Het is een uitloopgebied van stad en dorp en kent meerdere recreatieve wandel- en fietsroutes.

Bestaande boerderij

Bestaande boerderij

Historie en ontstaansgeschiedenis plangebied Op de natuurlijke laag van stuwwallen en dekzandruggen zijn waarschijnlijk al vanuit de middeleeuwen kleine akkers aangelegd, die ook wel essen worden genoemd. Deze dekzandruggen zijn van nature schraal. Door bemesting met plaggen uit o.a. het beekdal is de grond verrijkt en zo ontstonden bruine eerdgronden. Daarnaast kregen de akkers door de ophoging een typische bolle vorm. Zo vormde zich langzamerhand het agrarisch cultuurlandschap.

De afbeelding hieronder geeft een impressie van het historisch landschap rondom het projectgebied. Op deze kaart uit ongeveer 1900 is het kleinschalige landschappelijk patroon duidelijk te herkennen.

Historische kaart plangebied en omgeving rond 1900

Op de landschapstypen kaart van de gemeente Enschede zoals opgenomen in de Gids Buitenkans is het gebied aangegeven als 'oude hoevenlandschap met een aanduiding 'essen'. Het oude hoevenlandschap is onder te verdelen in verschillende structuren. Door de landschappelijke ondergrond heeft elke streek zijn eigen karakteristieken. In het plangebied is sprake van een essencomplex dat bestaat uit meerdere (eenmans) essen. Er zijn op de historische kaart twee ‘ringen’ te onderscheiden; de centraal gelegen es en de flanken. Op de afbeelding hieronder is dit weergegeven.

Escomplex: twee 'ringen'

De verschillende essen werden aan de rand omzoomd door zandpaden en houtopstanden, bestaande uit houtwallen, bomenrijen en bosjes. Deze beschermden het gewas tegen vraat van vee en de wind. De houtwallen rondom de Linderes hebben een karakteristiek kronkelig patroon. De elementen verdelen het landschap in diverse grote en kleine ruimtes. Hierdoor is het kleinschalig landschapsbeeld op de flank ontstaan. Rond de flank van de Linderes, lag een bochtig pad waaraan boerenerven zich voegden (buitenste ring). De zandpaden volgden, net als de landschapselementen, de hoogtelijnen in het landschap. Zo ontstond de typische spinragstructuur. De boerderijen lagen als een krans rondom het escomplex, precies tussen de akkers en de lager gelegen natte hooi- en weilanden. De erven (zoals de Wiggerhoeve) lagen op een droge plek met zowel de natte hooilanden als de droge akkers op korte afstand. Op de flank liggen veelal typische Twentse erven, met een willekeurige structuur en zware erfbeplantingen.

Archeologisch erfgoed in het plangebied Een groot deel van het plangebied heeft op grond van de archeologische verwachtingskaart een hoge waarde (rode kleur). Het overige gedeelte heeft een middelhoge verwachting. Het bestaande erf Wiggerhoeve is op de archeologische verwachtingskaart aangegeven als cultuurhistorisch element (hoeve).

Archeologische verwachtingskaart

Het advies met betrekking tot de gebieden met een middelhoge en hoge archeologische verwachting (grote trefkans op het aantreffen van archeologische resten) is om de archeologische resten te behouden in de huidige staat en context.

Bodemingrepen of ingrepen die de kwaliteit van het bodemarchief kunnen aantasten dienen te worden vermeden. Bij voorkeur moet het huidige (extensieve) grondgebruik doorgang blijven vinden, verstoringen dienen te worden vermeden en bodemingrepen dieper dan de bouwvoor (meestal 25-35 cm) dienen achterwege te blijven. Zijn verstoringen en/of bodemingrepen onvermijdelijk, dan wordt aanbevolen in een zo vroeg mogelijk stadium van de planvorming of ontwikkeling een (karterend) archeologisch vooronderzoek te laten uitvoeren.

Voor de reeds bekende historische locaties opgenomen op de verwachtingskaart geldt dat deze relatief lang in gebruik zijn geweest. Dit betekent dat er op en rondom deze locaties archeologische resten in de bodem aanwezig kunnen zijn. De archeologische verwachtingskaart is doorvertaald in het bestemmingsplan "buitengebied Noordwest" middels de gebiedsaanduidingen "archeologisch onderzoeksgebied a" en "archeologisch onderzoeksgebied b".

Monumenten in het plangebied De boerderij Lossersestraat 235 is een rijksmonument. Het is een boerderij van algemeen cultuur-, architectuurhistorisch en stedebouwkundig belang, vanwege de bijzondere typologie, vanwege de gaafheid van in- en exterieur en de bijzondere afwerking - vanwege de functioneel ruimtelijke samenhang met de andere gebouwen op het erf en vanwege de beeldbepalende situering langs de Lossersestraat . Ook één van de schuren maakt onderdeel uit van het monument. De schuur is weergegeven op onderstaande afbeelding.

Monumentale schuur

In het bestemmingsplan ''Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235" is de volgende omschrijving ten aanzien van de monumentale waarde van de schuur opgenomen:

De stal voor kleinvee is opgetrokken in roodbruine baksteen vanaf een rechthoekige plattegrond onder een zadeldak gedekt met muldenpannen. De stal staat op een hoge gepleisterde plint. In de symmetrische kopgevels verschillende opgeklampte staldeuren en getoogde ijzeren stalvensters.

De zijgevels bevatten elk vier betonnen stalvensters onder segmentboog. Stalgebouw van algemeen cultuurhistorisch belang. Staldeuren onder segmentboog. Van alle strekken zijn aanzet- en sluitstenen geaccentueerd. In de oostgevel een oudere getoogde baander onder een korfboog, aan weerszijden ijzeren rondboog stalvensters, alledrie metgepleisterde aanzet- en sluitstenen. Erboven een rechtgesloten hooideur en een halfrond ijzeren venster met radiale roedenverdeling. Links een rechtgesloten staldeur in een gepleisterde lijst.

In de zijgevels betonnen stalvensters met segmentboog. Schuur van algemeen cultuurhistorisch belang vanwege de eenvoudige vormgeving, als functioneel-ruimtelijk onderdeel van het complex.

Beschermwaardige bomen in het plangebied De gemeente Enschede heeft een lijst opgesteld met beschermwaardige bomen, met als doel om deze beter te kunnen behouden en beschermen. Er zijn geen bomen in het plangebied aangemerkt als beschermwaardig.

Overige cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren in het plangebied In het plangebied is een escomplex gelegen. In het bestemmingsplan 'Buitengebied Noordwest' zijn middels de bestemming 'Waarde-cultuurhistorie' regels opgenomen met als doel de waarden van de essen (karakteristieke openheid, bodemgesteldheid, archeologische waarden en relief) te beschermen. Deze regels worden eveneens opgenomen in onderliggend plan.

De toetsing aan het gemeentelijk beleid is beschreven in paragraaf 2.3. Hiernaar wordt kortheidshalve verwezen. In het plan is rekening gehouden met de voorwaarden uit het gemeentelijk beleid en draagt bij aan de uitvoering van het beleid. In paragraaf 4.2 is het plan concreet beschreven.

Ten aanzien van het beleid zoals verwoord in de Stedelijke Koers kan worden gezegd dat deze uitgaat van voldoende gedifferentieerde woningen, zowel qua type als gebied. De ontwikkeling van het landgoed en daarbijhorende woningen kan niet ontwikkeld worden in bestaand stedelijk gebied en draagt bij aan een gedifferentieerd aanbod. Het betreft een nichemarkt binnen de woningmarkt. De woningen passen binnen de Stedelijke Koers.

De visie voor het nieuwe landgoed is geïnspireerd op de bestaande en historische landschapskwaliteiten in het plangebied. Het doel is om het landschap te herstellen, te versterken en beter zichtbaar te maken. Eelerwoude heeft een inrichtingsplan opgesteld, waarin de onderbouwing voor het nieuwe landgoed wordt gegeven en de te nemen maatregelen worden uiteengezet.

Ecologie en natuurontwikkeling zijn belangrijke thema's bij het ontwikkelen van het nieuwe landgoed. Door het realiseren van natuur ontstaat een grote diversiteit aan soorten. Het uiteindelijk doel is een landgoed met een goed watersysteem en een soortenrijke flora en fauna van het kleinschalige cultuurlandschap.

Dit plan levert een bijdrage aan uitvoering van landschappelijk beleid zoals verwoord in de Gids Buitenkans. Het Oude Hoevenlandschap/ ’t Kant met de essen en het brongebied van het beken en matenlandschap wordt hersteld. De visiekaart geeft, tezamen met de onderstaande beschrijvingen, aan hoe de visie is doorvertaald naar dit plangebied. De detaillering en inrichtingsmaatregelen zijn te vinden in de navolgende paragrafen.

Visiekaart nieuwe landgoed

Het plangebied is gelegen aan de flank van een essencomplex. Het is te onderscheiden in verschillende delen. De onderste ring is van het essencomplex is lager gelegen. Hier liggen van oudsher de erven en deze zone is kleinschaliger van opzet door landschapselementen zoals houtwallen, bosjes, hooilanden en zandpaden. Het onderscheid in de verschillende delen/de historische structuur is als basis genomen voor de totstandkoming van het inrichtingsplan.

Schets beplanting rond 1900 (groen) op huidige situatie (zwart-wit); oude restanten nog aanwezig

In onderstaande afbeelding zijn de inrichtingsschets van het plangebied en de verschillende landschapsmaatregelen daarin weergegeven.

Het landgoed zal duurzaam in stand worden gehouden vanuit rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928. In het plan 'ontwikkeling landgoed Wiggerhoeve' zijn de beheersmaatregelen en streefbeelden per landschapselement beschreven. In de regels van dit bestemmingsplan is de aanleg van de landschapselementen geborgd middels een voorwaardelijke verplichting.

Inrichtingsschets nieuw landgoed

De ligging van het landgoed biedt door o.a. bodem en geomorfologie veel potentie om bijzondere natuurwaarden te ontwikkelen (veel gradienten, hoog-laag, droog-nat) . De graslanden binnen het plangebied bestaan uit vrij soortenarme vegetaties van matig voedselrijke bodems waarin grasachtigen en algemene kruidachtigen als smalle weegbree, kruipende boterbloem en veldzuring overheersen. Op de plaatsen waar het natter is groeien soorten als moerasrolklaver, echte koekoeksbloem, kale jonker en veldrus. Centraal in het gebied ligt een akker op voedselrijke bodem.

Er wordt verschralingsbeheer toegepast ten aanzien van de graslanden, zodat deze zich kunnen ontwikkelen tot waardevolle dotterbloemgraslanden. Kenmerkende soorten zijn op dit moment al aanwezig. Het terugdringen van de toevoer van voedselrijk (landbouw)water wordt terug gedrongen door het afdammen van sloten. Hierdoor zullen de percelen vernatten.

De bestaande akker zal op een natuurlijke, extensieve wijze worden beheerd. Verbouw van zomer- en wintergraan, rogge of haver zal hier gaan plaatsvinden. Rondom de akker wordt randenbeheer toegepast, waardoor bloemrijke zomen kunnen ontstaan.

De boselementen bestaan vooral uit oud eikenbos, op wat voedselrijkere (leem)bodems gemengd met soorten als beuk en hulst. In de houtwallen groeien inheemse soorten als hazelaar, lijsterbes en sleedoorn met verruigde zomen van soorten als brede stekelvaren, hop, grote brandnetel en gewone hennepnetel. Veel van de aanwezige beplanting is ouder dan 100 jaar en maakt onderdeel uit van het oorspronkelijke, kleinschalige agrarische landschap. Aan de westzijde van het nieuwe landgoed zijn vrij recent nieuwe singels aangeplant met inheemse soorten als Gelderse roos, hazelaar, meidoorn en lijsterbes.De bestaande boselementen worden ontwikkeld met mantel-zoomvegetaties. Gronden die aan de boselementen grenzen worden geleidelijk omgevormd naar een strook ruigte/struweel (ca. 5 meter breedte). Het betreft bosranden die met de zuid- en westzijde blootgesteld worden aan de zon. Inheemse struiksoorten, zoals hazelaar, sleedoorn en in de nattere gedeelten struikvormende wilgensoorten zoals boswilg worden aangeplant.

De fauna in het gebied is kenmerkend voor het kleinschalige zandlandschap rond Enschede. In de boselementen en graslanden leven soorten als ree, egel, vos, haas en eekhoorn. De vogelbevolking bestaat uit bossoorten als roodborst, winterkoning, grote bonte specht en buizerd. In de bosranden broedt onder meer de boompieper. De graslanden zijn geschikt voor een minder algemene en vrij kritische soort als de gele kwikstaart. Gehakkelde aurelia, bont zandoogje en landkaartje zijn kenmerkende dagvlinders van de bosranden hier. De graslanden vormen het biotoop van soorten als bruine zandoog en zwartsprietdikkopje en in het vroege voorjaar het oranjetipje. In de natte laagte nabij het erf van de Wiggerhoeve wordt een poel aangelegd. Het plangebied maakt onderdeel uit van het leefgebied van de kamsalamander. Deze poel wordt ingericht om als biotoop te kunnen dienen voor de kamsalamander, waardoor het leefgebied wordt versterkt.

De ecologische meerwaarde van de landgoedontwikkeling zal zichtbaar zijn op groot en klein schaalniveau. Op een groot schaalniveau draagt de totale ontwikkeling bij aan de realisatie van het NNN en versterking van de natuur- en landschapswaarden. Op een kleiner schaalniveau zal de biodiversiteit verbeteren door het omzetten van intensief gebruikte landbouwgronden naar nieuwe natuur. Ook het herstel van diverse landschapselementen draagt bij aan het verbeteren van de biodiversiteit.

Natuur en landschap rondom nieuwe bebouwing In het lager gelegen gedeelte van het plangebied wordt een nieuw erf toegevoegd, dat qua karakteristieken aansluit op het bestaande erf Wiggerhoeve. Het nieuwe erf is ondergeschikt aan de Wiggerhoeve. Ter plaatse van het nieuwe erf wordt het kleinschalige landschap versterkt. Er worden onder andere bosjes, een boomgaard en hagen aangelegd.

Aan de rand van de hoger gelegen es wordt verscholen in het landschap een 'jachtwoning' gebouwd. De bebouwing wordt verscholen in het landschap gebouwd, waarbij de es open blijft. Deels wordt deze verdiept gebouwd, zodat deze zo min mogelijk opvalt. Er zal een vegetatiedak worden toegepast. Hiermee gaat de westelijke zijde van het gebouw op in het landschap. Er wordt gebruik gemaakt van het bestaande hoogteverschil en de helling van het vegetatiedak, waardoor een binnenruimte ontstaat. Het gebouw wordt georienteerd op het beekdalletje in het oosten. Er worden inheemse struiken en bomen aangeplant. Functies zoals parkeren en terras worden in en aan het gebouw gesitueerd. Er worden natuurlijke materialen gebruikt (hout, steen met aardtint). De woning wordt gebouwd in een moderne residentiele architectuur. Doordat er sprake zal zijn van één bouwvolume (waarin zowel woning als bijbehorende bouwwerken zijn opgenomen) wordt er geen 'erf' gecreerd zoals bij de nieuw te bouwen boerderijwoning. De jachtwoning valt grotendeels weg in het landschap.

Op en nabij het nieuwe erf en de 'jachtwoning' worden hoogstamfruitbomen, natuurlijke hagen en takkenrillen aangeplant. Er worden hekwerken en rasters geplaatst van inheems en onbehandeld houtwerk, waarin insecten een leefgebied kunnen vinden. Er is aandacht voor vogelsoorten zoals de steenuil en de kerkuil en vleermuizen (plaatsen van nestkasten, vleermuiskasten, creëren van mogelijkheden voor huisvesting van vleermuizen).

Om te voorkomen dat dieren verstoord worden door verlichting, zal er op de erven en in de omgeving zo min mogelijk verlichting worden gebruikt. Waar wel verlicht wordt zal dit op de minst belastende manier worden gedaan (bijvoorbeeld tijdschakelaars, aanschijning vanaf bovenaf).

Bestaand erf Het bestaande erf is betrokken in dit bestemmingsplan. Ook hier vinden ontwikkelingen plaats. Op grond van het bestemmingsplan Buitengebied Noordwest is voor dit perceel maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. Op basis van het bestemmingsplan mag afwijkende, bestaande bebouwing worden gehandhaafd en/of vernieuwd. Er zijn in de huidige situatie meer bijbehorende bouwwerken/schuren aanwezig dan 100 m2.

In de afbeeldingen hieronder is -indicatief- een schets van de 'oude situatie', de 'tussentijdse situatie' en 'nieuwe situatie' weergegeven. Gebouw 2 is inmiddels gesloopt, evenals gebouw 3 en 4. Schuur 3 wordt gesloopt, waarna op dezelfde locatie een nieuwe schuur wordt gerealiseerd. Voor de nieuwbouw is een omgevingsvergunning verleend. In de nieuwe situatie zullen minder bijgebouwen/schuren aanwezig zijn dan voorheen (zie oude situatie). Per saldo gaat het om een vermindering van ca. 180 m2 aan bijgebouwen. De twee overige schuren (schuur 5 en 6) zullen worden gerestaureerd.

Beheergebouw Een gedeelte van de gesloopte oppervlakte dat niet wordt terug gebouwd op het bestaande erf wordt 'verplaatst'. Er wordt de mogelijkheid gegeven voor de bouw van een beheergebouw ten behoeve van het landgoed, op het nieuwe erf ten westen van de Wiggerhoeve (oppervlakte beheergebouw maximaal 100 m2).

Het bouwvlak van het bestaande erf zal zodanig worden aangepast dat er geen bebouwing meer gerealiseerd kan worden op de locatie van schuur 2 en schuur 4.

Er wordt op verschillende locaties bebouwing toegevoegd. De keuze voor verspreid liggende bebouwing is gebaseerd op de structuur van het landschap/ de historische opbouw van het escomplex; er kan onderscheid worden gemaakt in de structuur van het escomplex. In de onderste, lager gelegen ring van het escomplex, liggen van oudsher de erven. Op dit deel is ook sprake van een kleinschalig landschap. In dat gedeelte wordt een nieuw erf toegevoegd. Het kleinschalige landschap wordt ter plaatse versterkt.

De bovenste ring van de es is hoger gelegen en bestaat uit open esakkers die omzoomd worden door een groene rand. Deze karakteristieke openheid blijft ongewijzigd. In de groene rand wordt een enkel bouwvolume gerealiseerd (jachtwoning). Deze woning komt verscholen in het landschap te liggen.

Nieuw erf

Bij de nieuwe landgoedontwikkeling Wiggerhoeve is er sprake van het landschapstype "boerengoed". Er is gekozen om het nieuw te ontwikkelen erf ondergeschikt te laten zijn aan het karakteristieke bestaande erf "Wiggerhoeve". Door het bouwvolume/de woning (jachtwoning) elders te situeren zal het nieuwe erf kleinschaliger en daarmee ondergeschikt zijn aan het erf Wiggerhoeve. In de beeldkwaliteit wordt een relatie gezocht met het huidige erf de Wiggerhoeve. Door het juiste detailniveau, kleurstelling, materiaalgebruik wordt het erf “familie” van de bestaande Wiggerhoeve.

Er wordt een landhuis van maximaal 1500 m3 gerealiseerd met een daarbijbehorend bijgebouw van maximaal 100 m2. Ook wordt een beheersgebouw van maximaal 100 m2 ten behoeve van het landgoed op dit erf gerealiseerd. Het erf wordt aangekleed met elementen die passen bij een agrarisch erf. Uitgangspunt is dat het nieuwe bouwvolume 'familie' van het bestaande erf is. Het hoofdvolume bestaat uit een voorhuis met schuren, waarbij de plaatsing van de gebouwen zo is dat een erf ontstaat. Het erf is ondergeschikt aan de Wiggerhoeve en is sober qua opbouw. De gebouwen zijn voorzien van kap en de topgevels worden gedeeltelijk afgewerkt met houten delen. De gebouwen bestaan uit één bouwlaag met zadeldak. De nokhoogte bedraagt maximaal 10 meter, de goothoogte minimaal 3 meter. Conform de Wiggerhoeve zal er worden gewerkt met donderrode baksteen, donkere pannen, luiken etc.

Referentiebeelden bebouwig nieuw erf

Het omliggende erf wordt aangekleed met streekeigen landschapselementen. Buxus, een kleine (geometrische) siertuin, een walnootboom, liguster- of meidoornhaag, een fruitboomgaard en een erfboom zoals eik zijn hier voorbeelden van.

Jachtwoning

De tweede wooneenheid is een woning met een inhoud van ten hoogste 750 m3 (een zogenaamde jachtwoning), in één bouwlaag. Hierbij worden geen bijgebouwen gerealiseerd. De nokhoogte zal maximaal 6 meter bedragen, de goothoogte minimaal 3 meter. De woning zal verscholen in de bosrand komen te liggen, deels verdiept en worden gebouwd in een residentiele architectuur. Het volume bevindt samen met het aangrenzende terras op circa 1 meter boven het glooiende maaiveld. Uitgangspunt is om de woning zo veel mogelijk op te laten gaan in het landschap. In de afbeelding is een referentiebeeld van de toekomstige woning weergegeven.

Referentiebeeld jachtwoning

In paragraaf 4.2.1 is reeds beschreven hoe de landschappelijke inpassing wordt vormgegeven.

Het relief en de bijbehorende historisch spinragstructuur vormen de basis voor het nieuwe landgoed. Het landgoed wordt openbaar toegankelijk en er worden wandelpaden gerealiseerd, ondersteunend aan de spinragstructuur. De paden sluiten waar mogelijk aan op bestaande paden in de directe omgeving van het plangebied. Hiermee wordt tevens een verbinding gerealiseerd conform het inrichtingsplan Enschede Noord en wordt aangesloten op het 'rondje Enschede'. In onderstaande afbeelding is de ligging van de wandelpaden weergegeven.

Ligging wandelpaden (roze kleur)

Parkeren zal op het nieuwe erf zelf en nabij de nieuwe jachtwoning plangebied plaatsvinden. Het nieuwe erf met daarop het landhuis en beheergebouw wordt bereikbaar via de bestaande laan (die aansluit op de Lonneker Molenweg) richting de Wiggerhoeve. Toegang naar de jachtwoning vindt plaats via een 'karrespoor' (onverharde weg). Het karrespoor/onverharde pad loopt vanaf de bestaande laan naar de jachtwoning.

Archeologisch onderzoek Archeologisch adviesbureau RAAP heeft een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd (RAAP-notitie 4534, 27 juni 2013) in het plangebied. Er is een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd in verband met de realisatie van de woningen en de aanleg van een poel.

Het plangebied is opgedeeld in deelgebieden. Samengevat zijn de uitkomsten van het archeologisch onderzoek dat bij de realisering van de plannen vermoedelijk geen archeologische resten worden verstoord. De bodem is grotendeels verstoord tot in de C-horizont (met uitzondering van een deel van deelgebied 4). Het aangetroffen sediment (verspoeld dekzand en in een deel van deelgebied 4 een sterk ontwikkeld podzolprofiel) doet natte omstandigheden vermoeden, die ongunstig waren voor bewoning. Ter plaatse van het huidige erf (deelgebied 4) zijn geen directe aanwijzingen voor vroegere bebouwing aangetroffen. Bovendien zal de toekomstige bodemverstoring ter plaatse zeer beperkt zijn. Geconcludeerd wordt dat, op basis van de resultaten van het onderzoek, geen archeologisch vervolgonderzoek vereist is. Het onderzoek is opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan.

Escomplex De visie voor de inrichting van het landgoed is gebaseerd op bestaande en historische landschapskwaliteiten. Doel is om het landschap te herstellen, versterken en meer zichtbaar te maken. In paragraaf 3.3 is beschreven op welke wijze het landgoed wordt ingericht. Bij het ontwerp/inrichting is rekening gehouden met de waarden van het escomplex. De ontwikkelingen sluiten aan bij de verschillende lagen die het escomplex heeft, waarbij verschillende manieren van inrichting vereist zijn. Ter bescherming van de waarden van het escomplex wordt een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Landschappelijke ingrepen zijn toegestaan indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden en karakteristieke waarden van de es (openheid).

Monumentale bebouwing Het bestaande erf Wiggerhoeve met haar monumentale boerderij en schuur blijft, net zoals in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest', bestemd voor wonen. Het bouwvlak wordt aangepast ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. De aanpassing zorgt ervoor dat er geen bebouwing meer kan worden gerealiseerd op de locatie van de gesloopte schuur aan de westzijde van de boerderij en op de locatie van schuur 4. De bestemmingsregels die worden opgenomen zijn zodanig dat de toegestane hoeveelheid bebouwing niet toeneemt.

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Het plangebied heeft op dit moment respectievelijk de welstandsidentiteit 'Vrije landelijke bebouwing, oude landschap' en 'Boerenerven, oude eserven'.

Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235" is een welstandsparagraaf opgesteld en wordt de welstandsidentiteit gewijzigd in 'Buitenplaatsen en landgoederen'.

Dit houdt in dat de criteria uit de welstandsnota, categorie 7 “Buitenplaatsen en landgoederen” zijn overgenomen en daarnaast in een welstandsparagraaf specifieke criteria ten behoeve van de beeldkwaliteit voor de nieuwe bebouwing zijn opgenomen.

Dit vormt een passend toetsingskader voor de ontwikkeling van het landgoed en de bebouwing die zal worden toegevoegd. In bijlage 6 is de welstandsparagraaf beschreven.

Procedure wijziging Welstandsnota De procedure tot wijziging van de Welstandsnota vindt tegelijk plaats met de besluitvorming omtrent dit bestemmingsplan.

Duurzaamheid is een centraal thema in het gemeentelijk beleid van Enschede. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. Tot voor kort werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem, geen aandacht was maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was geen sprake. Om daar verandering in te kunnen brengen is het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren.

In het Actieplan duurzaamheid, dat op 8 juni 2015 door de gemeenteraad van Enschede is vastgesteld, heeft de gemeenteraad er voor gekozen om het duurzaamheidsbeleid toe te spitsen op de volgende punten:

Aanpak van het duurzaamheidsbeleid

Binnen de voorgestane aanpak van het Actieplan Duurzaamheid staan de begrippen 'duurzame daden', 'duurzame deals' en 'duurzaam doen' centraal.

Duurzame daden

De gedachte hierbij is dat het zichtbaar maken van bestaand duurzaam gedrag de beste manier is om anderen te inspireren en aan te zetten tot duurzaam handelen. We richten ons daarbij op de groep die in beginsel bereid is tot duurzaam gedrag.

Duurzame deals

Duurzame deals, oftewel afspraken over duurzaam handelen, zijn een middel om nieuw duurzaam gedrag uit te lokken. Bij de uitvoering van duurzame initiatieven lopen bedrijven, instellingen en groepen inwoners soms tegen barrières aan. De gemeente wil die belemmeringen wegnemen. Soms kunnen we daar zelf voor zorgen. In andere gevallen doen we daarvoor een beroep op anderen. De deals maken duidelijk dat verduurzaming van de samenleving een opgave is die we samen moeten oppakken.

Duurzaam Doen

Zelf het goede voorbeeld geven is binnen de gekozen aanpak een belangrijk uitgangspunt. Verduurzaming van de eigen organisatie is in dit Actieplan duurzaamheid verder uitgewerkt onder de noemer Duurzaam Doen.

Voor deze benadering is gekozen, omdat het een positieve benadering is, die anderen inspireert en stimuleert tot duurzame handelingen (gedrag, het doen van investeringen etc.). Het voordeel van deze aanpak is bovendien dat het gedrag voor de doelgroep herkenbaar en dichtbij is, de communicatieboodschap hierdoor aansluit bij de belevingswereld van mensen en de huidige doeners de afzender/ambassadeur zijn (in plaats van de gemeente). Hierdoor is het een aanpak van de stad, in plaats van de gemeente.

In deze paragraaf wordt aan de hand van het Actieplan Duurzaamheid bekeken in hoeverre het bestemmingsplan kan bijdragen aan de realisatie van de gemeentelijke duurzaamheidsambities.

Algemeen

Bij elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Dit kan er toe leiden dat in het ene geval ingezet wordt op een zongerichte verkaveling, terwijl in het andere geval gekoerst wordt op het gebruik van bodem- en/of windenergie, c.q. aansluiting op het warmtenet. Ook de aanpassing aan de klimaatverandering is in hoge mate een ruimtelijk vraagstuk. Meer warme zomers en een toenemende kans op extreme weersituaties vragen bij een verdere ontwikkeling van de stad om het vergroten van afvoer- en absorptievermogen in stedelijke watersystemen en het voorkomen van 'hitte-eilanden' en hittestress.

Energie:

Voor het realiseren van veel energie besparende maatregelen of voorzieningen in, aan of op gebouwen, zoals isolatie van vloer, muren of dak, het plaatsen van zonnepanelen of een zonnecollector op het dak, is geen omgevingsvergunning vereist. Voor warmte-koude opslag en bodemenergiesystemen is de provincie Overijssel het bevoegd gezag. Voor nieuwbouw geldt dat moet worden voldaan aan de energieprestatienormen uit het Bouwbesluit. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van windturbines of zonnepanelen op maaiveldniveau en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Klimaatadaptatie:

Voor het realiseren van relatief eenvoudige klimaatadaptieve maatregelen en voorzieningen als groene dakbedekking op gebouwen en het in de bodem infiltreren van hemelwater is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater, het vrij houden van bebouwing van overloopgebieden, het vrij houden van bebouwing langs beken of van lage plekken die natuurlijke waterbergingen vormen, het ophogen van gronden of het realiseren van bouwwerken ter voorkoming van overstromingen en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

De jachtwoning zal een sedumdakbedekking gaan krijgen. Daarnaast heeft de uitvoering van de ingrepen in natuur en landschap een positieve invloed op het vasthouden van water in het gebied.

Circulaire economie:

Voor het realiseren van afvalcontainers voor het gescheiden inzamelen van afval en herbruikbare materialen is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen en inrichtingen voor de verwerking van afval.

Biodiversiteit:

Natuurgebieden, bossen, parken en andere structurele, veelal openbaar toegankelijke, groenvoorzieningen worden in een bestemmingsplan als zodanig bestemd en voorzien van een passende beschermende gebruiks- en bouwregeling. Daarnaast maakt een bestemmingsplan het in nagenoeg elke bestemming mogelijk om groenvoorzieningen van ondergeschikte aard te realiseren.

Door uitvoering van het bestemmingsplan worden natuur- en landschapswaarden verbeterd en wordt de biodiversiteit vergroot.

Overige actiepunten:

Voor de overige actiepunten uit het Actieplan Duurzaamheid kan kortheidshalve worden volstaan met de conclusie dat deze geen ruimtelijke relevantie hebben en als zodanig dus ook niet van invloed zijn op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Naast de hier boven genoemde duurzaamheidsmaatregen kunnen in de concrete uitwerking van de bouwplannen verdere specifieke duurzaamheidsmaatregelen worden benoemd.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235" getoetst aan de belangen van milieu, natuur en waterhuishouding.

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast wordt in deze paragraaf verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en milieu-inventarisatie en de toepassing van milieuzonering.

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten daadwerkelijk een m.e.r.-procedure doorlopen moet worden.

Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er drie mogelijkheden:

1. 1. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht;
2. 2. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of het uitvoeren van een m.e.r. verplicht is;
3. 3. vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar deze activiteit ligt (ruim) beneden de in daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet dan een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitvoeren om na te gaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben. Als uit die vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat aanzienlijke milieugevolgen op voorhand niet kunnen worden uitgesloten, moet er alsnog een verplichte m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd.

Voor activiteiten die niet in het Besluit m.e.r. zijn genoemd, geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.

Het Besluit m.e.r. en het plangebied “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235”

Het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest-Lossersestraat 235" heeft betrekking op de realisatie van een landgoed, waarbij landschappelijke maatregelen en natuurmaatregelen worden getroffen en twee woningen worden gebouwd.

Een m.e.r.-beoordeling is verplicht in de gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een functiewijziging met een oppervlakte van 125 hectare of meer van water, natuur, recreatie of landbouw. Het landgoed heeft een oppervlakte van 10 hectare. Het plan valt ruim onder bovengenoemde indicatieve drempelwaarden van gevallen waarvoor een m.e.r.-beoordeling verplicht is gesteld.

Ten behoeve van het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest-Lossersestraat 235" is het uitvoeren van een m.e.r.- beoordeling dan ook niet aan de orde.

Bodemkwaliteit algemeen

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het bodembeleid in Nederland zit in een hervormingsfase. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodems naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van risico's, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk, mits er geen risico's zijn voor de gezondheid. Functiegericht saneren is dan voldoende.

Bodemkwaliteit en het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235"

Het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” beoogt het planologisch mogelijk te maken dat een landgoed wordt ontwikkeld, waarbij twee woningen worden gebouwd. Kruse Milieu BV heeft een verkennend bodemonderzoek (Lonnekermolenweg ongenummerd, juni 2013) uitgevoerd op de geplande locaties van de woningen.

Er zijn twee terreindelen onderzocht (nieuw erf en woning). Er zijn enkele (zeer) lichte verontreinigingen aangetoond (barium, cadmium, zink en xylenen). Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden is er geen reden om nader onderzoek uit te voeren. De vastgestelde verontreinigingen vormen geen risico voor de volksgezondheid.

De conclusie van het onderzoek is dat er vanuit milieukundig oogpunt geen bezwaar is tegen de ruimtelijke ontwikkelingen en de bodem geschikt wordt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik. Het rapport is weergegeven als bijlage in deze toelichting.

Conclusie bodemkwaliteit

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

Ten behoeve van de onderbouwing van het aspect geluid in verband met de bouw van twee woningen is door Alcedo een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in het briefrapport “Wiggerhoeve aan de Lonnekermolenweg te Losser, akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai” met kenmerk 20134275.PC8621 van 24 juni 2013. Per abuis is in het rapport aangegeven dat de Wiggerhoeve in Losser is gelegen in plaats van in Enschede.

Het akoestisch onderzoeksrapport is als bijlage 2 bij deze toelichting opgenomen.

Wegverkeerslawaai Binnen het plangebied van het bestemmingsplan Wiggerhoeve zijn geen op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde wegen aanwezig. Het plangebied is wel gelegen binnen de onderzoekszone van de gezoneerde wegen Lonnekermolenweg en de Lossersestraat (N732). Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van geluidgevoelige gebouwen (twee woningen) binnen de onderzoekszone van deze wegen.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat vanwege het wegverkeer op de Lonnekermolenweg en de N732 de geluidsbelasting ten hoogste respectievelijk 43 en 44 dB bedraagt. Daarmee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder. Het wegverkeer vormt daarmee geen belemmering voor de realisatie van het bestemmingsplan.

Railverkeerslawaai Het plangebied is niet gelegen aan of in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde spoorlijn.

Industrielawaai Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein. Bovendien voorziet het bestemmingsplan niet in bestemmingen waarop geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht ('grote lawaaimakers') gevestigd kunnen worden.

Luchtvaartlawaai Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van het (voormalige) vliegveld Twente en ook niet binnen de geluidszone van het vliegveld.

Conclusie geluid Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of de realisatie van beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit. Op grond van het bepaalde in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen vormen de luchtkwaliteitseisen in ieder geval geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

1. a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
2. b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
4. d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL);
5. e. een project niet voorziet in de realisatie van gevoelige bestemmingen binnen de zone van een op grond van het Besluit gevoelige bestemmingen gezoneerde rijksweg of provinciale weg.

Luchtkwaliteit en het plangebied “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” Uit de 'Regeling niet in betekenende mate' blijkt dat het onderhavige project, waaronder de realisatie van twee nieuwe woningen, kan worden aangewezen als zijnde een ontwikkeling die niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Conclusie luchtkwaliteit Het plan valt binnen de in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' genoemde kaders waardoor er uit het oogpunt van luchtkwaliteit geen belemmering ligt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen, buisleidingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10^-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen en in de nabijheid van het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest-Lossersestraat 235” zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest-Lossersestraat 235” zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

Circa 500 meter ten westen van het plangebied is een buisleiding (N-528-80) van de Gasunie gelegen die onder Bevb valt. Het betreft een 4” hogedruk aardgasleiding met een werkdruk van 40 bar. De leiding kent geen 10^-6 contour voor wat betreft het plaatsgebonden risico en het plangebied ligt ruim buiten de inventarisatieafstand van 45 meter.

Geconcludeerd kan worden dat de ligging van deze aardgasleiding op grond van het BevB geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water zijn de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de Circulaire Vervoer Gevaarlijke Stoffen het wettelijk kader. Momenteel is nieuwe wet- en regelgeving in voorbereiding voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De basis van die nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

Basisnet Weg Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen wegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg.

Basisnet Water Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen waterwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over water.

Basisnet Spoor Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” of in de directe nabijheid daarvan is geen spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor.

Gebruik van luchthavens De aanwezigheid van vliegvelden en grote luchthavens in de omgeving is van belang in het kader van de externe veiligheid omdat de kans op het neerstorten van vliegtuigen in de buurt van een vliegveld of luchthaven groter is dan elders. Een luchtvaartongeval is daar dus te voorzien en het is denkbaar dat daarbij (woon)bebouwing wordt getroffen. Een vliegtuig of helikopter kan overal neerstorten, de gevolgen kunnen dus in beginsel op elke plek optreden. Het risico is echter het grootst nabij een vliegveld of luchthaven, met name bij het opstijgen en landen.

Het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest-Lossersestraat 235” is hemelsbreed op ca. 4 kilometer van het (voormalige) vliegveld Twente gelegen. Dit betekent dat de kans op een luchtvaartongeluk in het plangebied (zeer) klein is.

Conclusie externe veiligheid Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Bedrijven- en milieuinventarisatie en milieuzonering In het kader van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” is onderzocht of er sprake is van bestaande en toekomstige bedrijvigheid in en rondom het plangebied, die van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied.

Onderzoeksresultaten De algemene conclusie van de bedrijven- en milieu-inventarisatie is dat er geen bedrijven en voorzieningen in het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” of in de ruime omgeving van het plangebied aanwezig zijn die van invloed is op de wijze van bestemmen van functies in het plangebied.

Conclusie milieuhinder bedrijven en inrichtingen Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuhinder van bedrijven en voorzieningen geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Hemelwater Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Dit kan in beginsel door hergebruik, het toepassen van groene daken en/of halfverharding. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het bestaand stedelijk gebied 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak. In het buitengebied bedraagt de tijdelijke bergingsopgave 40 millimeter. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Afvalwater Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. Afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. In het buitengebied is niet overal in de openbare ruimte een systeem aanwezig voor de afvoer van hemelwater. In dat geval moet op eigen terrein een individuele behandeling van afvalwater (IBA) of helofytenfilter worden ingericht. Dit dient te gebeuren in overleg met het waterschap Vechtstromen. Uit een doelmatigheidsstudie is gebleken dat drukriolering niet doelmatig is en voor de particulier veel duurder is dan een IBA. Daarom zal er doorgaans geen drukriolering meer worden aangelegd. Er is geen provinciale ontheffing van de zorgplicht meer nodig wanneer de gemeente besluit om in het buitengebied uit doelmatigheidsoverwegingen geen afvalwater in te zamelen.

Oppervlaktewater Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijven. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken. Het aftoppen van grondwaterstandspieken middels drainage is wel toegestaan.

Grondwater en ontwatering Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Ontwatering is het verschil tussen het peil van de weg of de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG).

• Wegen: ontwateringsdiepte van 0,70 meter, waarbij een zandbed met minimale dikte van 0,50 m aanwezig moet zijn. Een te hoge grondwaterstand kan opvriezen en opdooi van de fundering van de weg veroorzaken.
• Bebouwing: de ontwateringsdiepte van bebouwing hangt af van het type gebouw. Voor woningen of gebouwen met een niet-waterdichte kruipruimte die goed toegankelijk moet zijn, dient de ontwatering zodanig te zijn dat zich geen grondwater in de kruipruimte bevindt. Als norm wordt vaak gehanteerd dat het grondwater tenminste 0,20 m beneden de vloer van de kruipruimte moet staan. Uitgaande van een 0,50 m hoge kruipruimte en een vloerdikte (woonvloer) van 0,20 m betekent dit een afstand van 0,90 m tussen de GHG en de bovenzijde van de vloer. Door kruipruimteloos te bouwen kan de ontwateringsnorm onder bepaalde voorwaarden met 0,30 m verminderd worden.
• Groen / onbebouwd en onverhard terrein: voor deze bestemming wordt meestal een ontwateringdiepte van 0,50 m –mv geadviseerd. Langdurige te hoge grondwaterstanden beïnvloeden de beworteling nadelig.

Om veilig te bouwen en vochtoverlast te voorkomen is voldoende afstand tussen het bouwpeil en het grondwater noodzakelijk. De gemeente hanteert voor de woningen en bijbehorende bebouwing een ontwateringseis van 90 cm tussen vloerpeil en de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG).

De grondwaterstanden wijzigen zich niet door het voorgenomen plan. Er zijn dan ook geen maatregelen noodzakelijk om verdroging of vernatting te compenseren.

Afwatering Om op perceelsniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende adviesnormen:

• Het vloerpeil van de bebouwing minimaal 0,20 m boven het dichtstbijzijnde wegpeil leggen.
• Perceel vlak of richting de weg af laten lopen.
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.

Waterhuishouding en het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” Het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” beoogt het planologisch mogelijk te maken dat een landgoed word gerealiseerd, waarbij ook de bouw van twee woningen mogelijk wordt gemaakt. Het plan voorziet in het verontdiepen of weghalen van de kleine afwateringsmiddelen om een vochtig weiland te creëren voor natuur.

Door de realisatie van twee woningen zal het verharde oppervlak naar verwachting worden vergroot. Het regenwater dient niet direct op de sloten/ beken te worden afgevoerd, maar zal vertraagd moeten worden afgevoerd door bijvoorbeeld: -Groendak (is in het plan als maatregel aangegeven) -Afwateren in een zaksloot (een niet aangesloten greppel) -Infiltreren in de bodem door grindstrook of een rietenkap.

Ten aanzien van de nieuwe ontwikkeling geldt een aantal randvoorwaarden. Zo dient het vuile water aangeboden te worden aan de bestaande drukriolering. Het hemelwater dient verwerkt te worden op eigen perceel. Het bouwpeil is conform de ontwateringeis van 90 cm tov de GHG. Het bouwpeil dient hoger te liggen dan de omgeving.

Conclusie Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat, indien wordt voldaan aan de randvoorwaarden, de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden en de bijzondere nationale natuurgebieden (toekomstige Natura 2000 gebieden) geregeld. De Wet natuurbescherming bepaalt dat voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan moeten worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en de aanwezige habitats van soorten in een Natura 2000 gebied.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de aangewezen natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied. Indien dat op voorhand niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld. Wanneer ook op basis van een uitgevoerde passende beoordeling significant negatieve gevolgen niet met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten kunnen de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen alleen mogelijk worden gemaakt indien er redelijkerwijs geen alternatieven aanwezig zijn, er sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang en de negatieve gevolgen in voldoende mate worden gecompenseerd.

Beschermde natuurgebieden en het plangebied “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” Het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” is niet gelegen binnen de grenzen dan wel in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen als Natura 2000 gebied of bijzonder nationaal natuurgebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden “Landgoederen Oldenzaal”, "Lonnekermeer" en “Dinkelland” zijn op circa 5 kilometer van het plangebied gelegen.

Gelet op het feit dat het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” slechts beperkte ontwikkelingen mogelijk maakt kunnen significante negatieve gevolgen voor Natura-2000 gebieden worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan de Wet natuurbescherming kan daarom achterwege blijven.

Conclusie Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende stelligheid worden geconcludeerd dat de Wet natuurbescherming voor wat betreft beschermde natuurgebieden op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In hoofdstuk 3 van de Wet naruurbescherming is de aanwijzing en bescherming van planten- en diersoorten geregeld. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om waarborgen om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren niet in gevaar komt en dat vaste rust- of verblijfplaatsen en groeiplaatsen niet opzettelijk worden vernield of verstoord. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het opzettelijk doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan en daarbij zorgvuldig wordt gehandeld.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen van en/of de functionele leefomgeving van beschermde soorten. Indien noodzakelijk dienen tijdig passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen dan wel dient het plan te worden aangepast om overtreding van verbodsbepalingen te kunnen voorkomen en de functionaliteit van het gebied voor de aanwezige beschermde soorten te kunnen waarborgen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor eventueel aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kunnen worden voorkomen is een ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen noodzakelijk en dient aannemelijk te worden gemaakt dat deze redelijkerwijs ook verleend zal kunnen worden.

Beschermde soorten en het plangebied “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om een landgoed te realiseren. Er zal nieuwe natuur worden aangelegd en er wordt op twee nieuwe locaties bebouwing toegevoegd, waaronder de bouw van twee woningen en een beheergebouw.

Indien op voorhand redelijkerwijs kan worden uitgesloten dat verbodsbepalingen zullen worden overtreden kan een verdere toetsing aan de Wet natuurbescherming achterwege blijven.

Om te bepalen of de realisatie van deze ontwikkeling(en) mogelijk negatieve gevolgen heeft voor de functionele leefomgeving en/of de gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten is door Eelerwoude een verkennend ecologisch onderzoek (quickscan) uitgevoerd. Uit de onderzoeksrapportage (met kenmerk project nr. 0459.2, d.d. 28 mei 2015) blijkt dat het plangebied en de omgeving een geschikt leefgebied vormt voor een aantal beschermde diersoorten in het kader van de Wet natuurbescherming. Het gaat vooral om algemene en licht beschermde soorten zoals zoogdieren en amfibieën, maar ook om (strikter) beschermde soorten zoals vogels en vleermuizen.

In het plangebied en in de (directe) omgeving ervan kunnen vleermuizen, steenmarters, eekhoorns, waterspitsmuizen, veldspitsmuizen, dassen, boommarters, huismussen, steenuilen, ransuilen, kerkuilen en buizerds voorkomen. Met de voorgenomen ontwikkeling blijven voor deze soorten hun mogelijk aanwezige vaste rust- en verblijfplaatsen als ook hun functionele leefomgeving behouden. De omvorming van landbouwgrond naar nieuwe natuur, waarbij een extensiever beheer wordt gevoerd, heeft op deze soorten naar verwachting een overwegend positief effect. Nader onderzoek of het aanvragen van een ontheffing wordt voor deze soorten niet noodzakelijk geacht. Aandachtspunt is de mogelijke aanwezigheid van verblijfplaatsen van de steenmarter in ruigten, overhoekjes, schuren en dergelijke. Kort voor het opruimen van overhoekjes, oude schuurtjes etc. zal nog een check moeten worden uitgevoerd of er verblijfplaatsen van de steenmarter aanwezig zijn. Als deze worden aangetroffen zijn maatregelen noodzakelijk, waarbij werkzaamheden in ieder geval buiten de meest kwetsbare voortplantingsperiode (jongen van maart tot en met mei) van de steenmarter worden uitgevoerd.

Conclusie Wet natuurbescherming, bescherming van planten- en diersoorten Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende stelligheid worden geconcludeerd dat de Wet natuurbescherming, voor zover het betreft de bescherming van planten- en diersoorten, op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. Het NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit) en beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden.

De aanwijzing van gebieden als onderdeel van het NNN vindt plaats bij provinciale verordening en dient te worden vertaald in gemeentelijke ruimtelijke plannen zoals structuurvisies en bestemmingsplannen. Het NNN kent geen externe werking, tenzij dit bij provinciale verordening als zodanig is bepaald.

Het NNN en het plangebied “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235”

Het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat” is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat onderdeel uitmaakt van het NNN.

Conclusie NNN

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat het NNN geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Type bestemmingsplan De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

1. a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
2. b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
3. c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
4. d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235" is grotendeels een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De regels zijn er op gericht om nieuwe bebouwing toe te staan en om een passende bestemmingsregeling te geven voor de te realiseren van nieuwe natuur. Wat betreft het bestaande erf is het plan aan te merken als beheergericht.

Wijze van bestemmen Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

In paragraaf 6.3 van deze plantoelichting wordt nader inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen waarvoor in het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235" is gekozen.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
2. b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
3. c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
4. d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235”. In Artikel 1, begrippen, zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2, wijze van meten, geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

1. a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
2. b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
3. c. nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
4. d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
5. e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
6. f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
7. g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
8. h. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is);
9. i. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels. Daarnaast zijn regels ten aanzien van archeologie, de bescherming van monumentale en bijzonder waardevolle bomen opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

De gronden begrepen in het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 235” zijn bestemd voor "Natuur, “Agrarisch met waarden-agrarische functie met landschapswaarden”, "Bos" en "Wonen". Daarnaast is een dubbelbestemming ''Waarde-cultuurhistorie" opgenomen.

Agrarisch met waarden-agrarische functie met landschapswaarden (artikel 3) Aan gronden die een, extensieve, agrarische functie behouden is de bestemming "Agrarisch met waarden-agrarische functie met landschapswaarden" toegekend.

De gronden zijn bestemd voor het weiden van vee en de exploitatie van een grondgebonden agrarisch bedrijf, alsmede voor het behoud, herstel en verbetering van de aanwezige landschappelijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarde. Daaraan ondergeschikt zijn de volgende functies toegestaan:

-agrarisch natuurbeheer, de winning van zout voor zover daarvoor een concessie is gegeven, - ondergrondse infrastructurele voorzieningen (hoogspanningsverbindingen en hoge druk aardgastransportleidingen uitgezonderd), - extensieve recreatie, sloten, beken en daarmee gelijk te stellen waterlopen, alsmede andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden en bergen van water en - bijbehorende bouwwerken, erven, terreinen, voorzieningen, bouwwerken, zoals parkeervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van warmte-koude-opslag, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Een uitzondering geldt voor de bouw van nutsvoorzieningen. Wat betreft de bouw van overige bouwwerken zijn alleen terreinafscheidingen toegestaan.

Bos (artikel 4) De voor "Bos" aangewezen gronden zijn bestemd voor de houtproductie en voor de bescherming, instandhouding en verbetering van de landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en natuurlijke waarden. Daaraan ondergeschikt zijn de gronden tevens bestemd voor extensieve recreatie, (openbare) nutsvoorzieningen, infrastructurele voorzieningen zoals faunapassages (hoogspanningsverbindingen en hoge druk aardgastransportleidingen uitgezonderd), de winning van zout, voor zover daarvoor een concessie is gegeven en sloten, beken en daarmee gelijk te stellen waterlopen en andere waterhuishoudkundige voorzieningen.

De gronden met de bestemming "Bos" betreffen gronden waarop houtopstanden aanwezig zijn. De bestemmingsregeling geeft een beschermende regeling voor de bospercelen. Er mogen geen gebouwen of bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Alleen de bouw van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde is toegestaan. De hoogte ervan mag maximaal 1 meter bedragen.

Natuur (artikel 5) Een groot gedeelte van het plangebied krijgt de bestemming "Natuur". De gronden met de bestemming "Natuur" zijn bestemd voor de bescherming, instandhouding en verbetering van de landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en natuurlijke waarden. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor sloten, beken, poelen en daarmee gelijk te stellen waterlopen en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden en bergen van water. Extensieve recreatie is toegestaan, mits de beschreven waarden niet worden aangetast.

Deze bestemming kent slechts zeer beperkte bouwmogelijkheden. Er zijn geen gebouwen en bijbehorende bouwwerken, geen gebouw zijnde toegestaan. Wat betreft bouwwerken geen gebouw zijnde, is uitsluitend de bouw van terreinafscheidingen met een maximale hoogte van 1 meter mogelijk.

Er kan, onder voorwaarden, worden afgeweken van de bouwregels ten behoeve van de bouw van een brandtoren indien dit vanuit brandpreventie/brandbestrijding noodzakelijk is. Daarnaast kan worden afgeweken voor de bouw van een hoogzit in het kader van de jacht en een eenvoudige berging ten behoeve van het voederen van wild, mits deze noodzakelijk zijn voor de instandhouding van het wild. Ook voor de bouw van terreinafscheidingen tot maximaal 2 meter is het afwijken van de regels mogelijk. Bij de afweging of een omgevingsvergunning kan worden verleend is de landschapstypen- en koesteransichtenkaart richtinggevend.

Wonen (artikel 6) De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen, met daaraan ondergeschikt de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis met een maximum oppervlakte van 150 m2, bed and breakfast met een maximum oppervlakte van 150 m2 en mantelzorg, met de daarbij horende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van warmte-koude-opslag, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

De bestemming "Wonen" is toegekend aan het bestaande erf Wiggerhoeve en het nieuw te realiseren erf ten westen daarvan. Binnen de bestemming "Wonen" is de bouw van één wooneenheid met bijbehorende bouwwerken mogelijk. De toegestane inhoud van een wooneenheid is maximaal 750 m3. Bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan, met een gezamenlijke toegestane oppervlakte van 100 m2.

Er is een specifieke bouwaanduiding "specifieke bouwaanduiding- met lettercode a" opgenomen in verband met het nieuw te realiseren erf. Voor de nieuw te realiseren woning is een afwijkende inhoudsmaat -ten opzichte van andere woningen in het buitengebied- toegestaan. De inhoud van de wooneenheid mag maximaal 1500 m3 bedragen. De specifieke bouwaanduiding maakt tevens de bouw van een beheerschuur ten behoeve van het landgoedbeheer, van maximaal 100 m2 mogelijk.

Ten aanzien van de locatie voor de 'jachtwoning' is de bestemming 'Wonen' toegekend, met daarbij de aanduiding ''specifieke bouwaanduiding-met lettercode b''. In de regels is opgenomen dat ter plaatse van deze bouwaanduiding geen vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan. Hiermee zijn de landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten voor de bouw van een woning ter plaatse van deze aanduiding (één bouwvolume, waarin zowel woning als bijbehorende bouwwerken worden gebouwd) vertaald. De maximale bouwhoogte mag 6 meter bedragen.

Er is binnen de bestemming 'Wonen' een kwalitatieve verplichting opgenomen in verband met het waarborgen dat de landschapsmaatregelen worden uitgevoerd zoals beschreven in het inrichtingsplan "ontwikkeling landgoed Wiggerhoeve". Het realiseren van de nieuwe bebouwing is alleen mogelijk indien de landschapsmaatregelen zijn uitgevoerd. De openstelling van wandelpaden mag plaatsvinden op een ander tijdstip. Binnen één maand na het onherroepelijk zijn van de omgevingsvergunning voor de eerste woning dienen de paden opengesteld te zijn.

De bestemming "Wonen" kent verschillende mogelijkheden om af te wijken van de bouw- en gebruiksregels en kent een aantal wijzigingsregels. Deze komen, voor zover van toepassing, grotendeels overeen met de regels zoals deze in het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest" zijn opgenomen.

Waarde-cultuurhistorie (artikel 7) In het kader van het aanwezige essencomplex is de dubbelbestemming "Waarde-cultuurhistorie" opgenomen.

De voor Waarde - Cultuurhistorie aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de karakteristieke openheid, de bodemgesteldheid, archeologische waarden en het reliëf van essen.

Bouwen binnen deze bestemming is niet toegestaan. Middels een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de archeologische waarden en aan de karakteristiek van de es (openheid) geen onevenredige afbreuk wordt gedaan.

Ter bescherming van de es en de waarden daarvan kent deze bestemming voor verschillende werkzaamheden een vergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde.

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

Voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan is onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden. Er zijn geen illegale situaties geconstateerd waartegen zal worden opgetreden of waarvan onderzocht dient te worden of deze gelegaliseerd kunnen worden.

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. Binnen het plangebied zijn verschillende deelontwikkelingen beoogd, met als hoofddoel de ontwikkeling van een landgoed en de bouw van twee woningen, een bijgebouw en een beheergebouw.

De gronden in het plangebied zijn particulier eigendom.

Exploitatieovereenkomst

De gebieden in het plangebied die geen gemeentelijk eigendom zijn worden in samenwerking met de gemeente Enschede particulier ontwikkeld, waarbij de gemeente de kosten zal verhalen middels het sluiten van een (anterieure) exploitatieovereenkomst met de betreffende particuliere ontwikkelaar. De exploitatieovereenkomst is gesloten. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.24 Wro zal daarvan in de "Huis aan Huis" mededeling worden gedaan.

Exploitatieplan

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro dient de gemeenteraad voor gronden waarop een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro is voorgenomen een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat het kostenverhaal voldoende anderszins is verzekerd en is de economische uitvoerbaarheid van het nu voorliggende bestemmingsplan voldoende aangetoond.