het bestemmingsplan Bolhaar - Roessingh 2016 met identificatienummer NL.IMRO.0153.BP00116-0003 van de gemeente Enschede.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels van het plan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

een locatie waar de consument uitsluitend via internet bestelde goederen kan afhalen of retourneren, waar uitsluitend logistiek en opslag van bestelde goederen gedurende een korte periode plaatsvindt en waarbij geen sprake is van uitstalling ten verkoop en/of overige activiteiten.

een bedrijf waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije dranken en consumptie-ijs, worden verkocht voor consumptie anders dan ter plaatse.

een bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw, niet zijnde een woning, dat vanwege de bestemming daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft:

1. a. een onderwijsgebouw;
2. b. een ziekenhuis;
3. c. een verpleeghuis;
4. d. een verzorgingstehuis;
5. e. een psychiatrische inrichting;
6. f. een kinderdagverblijf

met uitzondering van de delen van het gebouw die een andere bestemming hebben dan verblijfsruimten.

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een op de verbeelding van het plan of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten minste moet of ten hoogste mag worden bebouwd.

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is gevestigd in een woning of een daarbij behorend gebouw en wordt geleid door de bewoners van de betreffende woning. In planologische zin valt een bed & breakfast onder beroep of bedrijf aan huis.

een onderneming gericht op het produceren, vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

een (deel van een) risicovolle inrichting met bedrijfsactiviteiten, waaraan op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen een aan te houden veiligheidszone is verbonden, waarbinnen geen beperkt en/of kwetsbare objecten aanwezig mogen zijn.

een woning in of bij een (bedrijfs)gebouw of op een (bedrijven)terrein kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouwen of het terrein, noodzakelijk is.

de objecten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, zijnde:

1. a. verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens van derden met een dichtheid van maximaal twee woningen, woonschepen of woonwagens per hectare, en dienst- en bedrijfswoningen van derden;
2. b. kantoorgebouwen, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt;
3. c. hotels en restaurants, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt;
4. d. winkels , voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt;
5. e. sporthallen, sportterreinen, zwembaden en speeltuinen;
6. f. kampeerterreinen en andere terreinen bestemd voor recreatieve doeleinden, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt;
7. g. bedrijfsgebouwen, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt;
8. h. objecten die met de onder a tot en met e en g genoemde gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin doorgaans aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voorzover die objecten geen kwetsbare objecten zijn, en
9. i. objecten met een hoge infrastructurele waarde, zoals een telefoon- of electriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voorzover die objecten wegens de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen de gevolgen van dat ongeval.

een beroep of bedrijf, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde en niet zijnde een tijdelijk toegestaan bouwwerk, die op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit plan volgens het geldende recht aanwezig of in uitvoering zijn dan wel na dat tijdstip zijn of mogen worden opgericht krachtens een omgevingsvergunning, die vóór dat tijdstip is aangevraagd.

een bouwwerk dat op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan volgens het geldende recht bestaat of wordt gebouwd, dan wel na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, die vóór dat tijdstip is aangevraagd.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

een complex van ruimten waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs begeleiding), maar niet therapeutisch behandeld worden.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

het doorlopende gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw of kelder en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een verkooppunt van motorbrandstoffen, niet zijnde lpg, voor alleen zakelijke klanten van op het bedrijventerrein gevestigde bedrijven.

vuurwerk dat is ingedeeld in categorie 1, 2 of 3 en dat bij of krachtens het Vuurwerkbesluit is aangewezen als vuurwerk dat ter beschikking mag worden gesteld voor particulier gebruik.

een gebied gekenmerkt met een cultuurhistorisch waardevolle structuur, een waardevol stedenbouwkundig patroon en/of een gebied met een karakteristieke ruimtelijke samenhang.

door burgemeester en wethouders benoemde persoon of groep van personen die expert is op het gebied van monumentenzorg en cultuurhistorie.

de aan een bouwwerk en/of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of gebied heeft gemaakt.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een constructie, niet zijnde een dakkapel, op een hellend dak waarin een of meerdere ramen zijn opgenomen en die voorzien is van zijwanden en een hellend dak, waarbij de nok van deze constructie hoger ligt dan de nok van het oorsponkelijke dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van afhaalzaken.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals een uitzendbureau, reisbureau, kapsalon, wasserette, schoonheidsinstituut, pedicure, belwinkel en internetcafé, met uitzondering van seksinrichtingen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, voor zover het plan die inrichting niet verbiedt.

een bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak is bedoeld voor de verkoop van motorvoertuigen en het onderhoud en/of de reparatie van motorvoertuigen.

een zelfstandig, van bijbehorende bouwwerken te onderscheiden, complex van minimaal twee aaneengesloten gebouwen, kennelijk bestemd voor de stalling van (motor)voertuigen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een standplaats voor een woonwagen of een ligplaats in het water voor een woonschip.

een gevel waarvan de geluidsbelasting ten gevolge van elk van de afzonderlijk te onderscheiden bronnen op grond van de Wet geluidhinder niet hoger is dan de voorkeurgrenswaarde die voor elk van de te onderscheiden geluidsbronnen geldt.

een bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen inrichting die in belangrijke mate geluidhinder kan veroorzaken, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidzone moet worden vastgesteld.

grenswaarde, als bedoeld in artikel 5.1, lid 3 van de Wet milieubeheer en zoals uitgewerkt in het Besluit externe veiligheid inrichtingen ten aanzien van het niveau van het plaatsgebonden risico (PR).

cumulatieve kansen per jaar dat tenminste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel betrokken is.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van woningen, andere geluidgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, die hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een bedrijf, dat in zijn algemeenheid is gericht op het verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, met uitzondering van bed and breakfast, en/of het exploiteren van zaal-, congres- en vergaderaccommodatie; met een horecabedrijf wordt een afhaalzaak gelijkgesteld.

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie tenminste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van die woning.

gebied waarin, volgens bij ministeriële regeling gestelde regels, personen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dat door zijn indeling en inrichting bedoeld is om uitsluitend of in hoofdzaak te worden gebruikt voor zakelijke dienstverlening, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

een zelfstandige ruimte voor kantoren, inclusief eigen toegang (eventueel in een gezamenlijke hal), eigen sanitaire voorzieningen, meters voor gas, elektra en water.

het beneden peil gelegen gedeelte van een gebouw.

bouwwerk voor detailhandel in het openbaar toegankelijk gebied, waar informatie kan worden verkregen en waar hoofdzakelijk lectuur, bloemen, lederwaren, frisdranken, versnaperingen en daarmee vergelijkbare producten worden verkocht.

de objecten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, zijnde:

1. a. woningen, woonschepen en woonwagens, niet zijnde beperkt kwetsbare objecten;
2. b. gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, zoals:
   1. 1. ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
   2. 2. scholen, of
   3. 3. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor de dagopvang van minderjarigen.
3. c. gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, waartoe in ieder geval behoren:
   1. 1. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van meer dan 1500 m² per object, of
   2. 2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto meer dan 1000 m² bedraagt en winkels met een totaal b.v.o. van meer dan 2000 m² per winkel, voorzover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd, en
4. d. kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen.

een plaats in het water, bestemd of aangewezen om door een woonschip bij verblijf te worden ingenomen.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand.

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening alsmede naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

horeca die een functionele relatie heeft met de in de bestemmingsomschrijving genoemde hoofdfunctie en uitsluitend ondergeschikt en ondersteunend is aan die hoofdfunctie.

gebouwde dan wel ongebouwde en/of ondergrondse infrastructurele voorzieningen, met uitzondering van hoogspanningsverbindingen en hoge druk aardgastransportleidingen, ten behoeve van algemene nutsdoeleinden zoals de watervoorziening, afval, energievoorziening, warmte-koude opslag of het (tele)communicatie-verkeer.

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,5 meter boven peil is gelegen.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen die uitsluitend zijn bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

bouwwerk, geen gebouw en/of bijbehorend bouwwerk zijnde.

de grens van een (bouw)perceel.

risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon, die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel betrokken is.

de risicocontour zoals uitgewerkt in het Besluit externe veiligheid inrichtingen die aangeeft waar er een bepaalde effectkans van één op honderdduizend is op een incident met één of meer dodelijke slachtoffers.

de risicocontour zoals uitgewerkt in het Besluit externe veiligheid inrichtingen die aangeeft waar er een bepaalde effectkans van één op een miljoen is op een incident met één of meer dodelijke slachtoffers; deze contour geldt voor kwetsbare objecten als grenswaarde en voor beperkt als richtwaarde.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

richtwaarde als bedoeld in artikel 5.1, lid 3 van de Wet milieubeheer en zoals uitgewerkt in het Besluit externe veiligheid inrichtingen ten aanzien van het niveau van het plaatsgebonden risico (PR).

een bedrijf, niet tevens een risicovolle inrichting zijnde, waarbij het milieu-aspect gevaar bepalend is voor de categorie-indeling als bedoeld in de bij deze regels behorende Lijst van bedrijfstypen.

1. 1. een inrichting als bedoeld in de Wet milieubeheer, waarbij op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde of richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten.
2. 2. een inrichting als bedoeld in de Wet milieubeheer, waarop het Besluit Risico's Zware Ongevallen (BRZO) van toepassing is.

plat dak bestaande uit tenminste twee verschillende bouwhoogten.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

geheel of gedeeltelijk afbreken.

gebouwde en/of ongebouwde voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie.

de op of bij de weg behorende bouwwerken, zoals bouwwerken voor bewegwijzering, beveiliging en regeling van het verkeer, verkeersborden, brandkranen, lichtmasten, parkeermeters, stadsplattegronden, zitbanken, bloem- en plantenbakken, papier-, glas- en andere inzamelbakken, kunstobjecten, gedenktekens, draagconstructies voor reclame alsmede telefooncellen, toiletgebouwtjes, abri's en andere, hiermee gelijk te stellen bouwwerken.

een buiten het gebouw liggend deel van een horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt.

een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat is of mag worden opgericht krachtens een omgevingsvergunning waarbij is bepaald dat het bouwwerk uitsluitend aanwezig mag zijn gedurende de in de omgevingsvergunning genoemde periode.

een voor een ieder toegankelijke verblijfsruimte die is bestemd voor (de aanleg van) erfontsluitingswegen, pleinen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, (openbare) nutsvoorzieningen, waterlopen en -partijen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, overig straatmeubilair en geluidwerende voorzieningen.

de ruimten als bedoeld in artikel 1.1 van het Besluit geluidhinder, zijnde:

1. a. leslokalen en theorielokalen van onderwijsgebouwen;
2. b. onderzoeks- en behandelingsruimten van ziekenhuizen en verpleeghuizen;
3. c. onderrzoeks-, behandelings-, recreatie-, en conversatieruimten, alsmede woon- en slaapruimten van verzorgingshuizen, psychiatrische inrichtingen en kinderdagverblijven;
4. d. theorievaklokalen van onderwijsgebouwen;
5. e. ruimten voor patiëntenhuisvesting, alsmede recreatie- en conversatieruimten van ziekenhuizen en verpleeghuizen.

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, die zoveel mogelijk aansluit bij de ligging van - een deel van de - voorgevels van de bestaande woningen.

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van woningen, andere geluidgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

vuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit

inrichting of bedrijf voor de vervaardiging, verwerking en/of opslag van vuurwerk en/of groothandel in vuurwerk.

besluit houdende regels met betrekking tot consumenten- en professioneel vuurwerk;

energievoorziening in de vorm van het opslaan van warmte en/of koude in de bodem waarbij gebruik wordt gemaakt van de temperatuur van het grondwater om gebouwen te verwarmen in de winter en/of af te koelen in de zomer.

een gebouw of een gedeelte daarvan dat door zijn indeling en inrichting bedoeld is als ruimte voor detailhandel , eventueel met bijbehorende kantoorruimte, en/of ambacht en/of magazijn.

een (gedeelte van een) gebouw met woonfunctie / een complex van ruimten, dat door zijn indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een gebouw , dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

een loods, keet of ander soortgelijk bouwwerk, bestemd om te voorzien in een tijdelijke behoefte aan woongelegenheid.

een schip dat uitsluitend of hoofdzakelijk als woning wordt gebruikt of tot woning is bestemd.

voor bewoning bestemd gebouw dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en op een daartoe bestemd perceel is geplaatst.

een woongebouw, waarin de hoofdfunctie wonen wordt gecombineerd met zorg- en welzijnsvoorzieningen en waarbij tevens ter ondersteuning van deze functies kleinschalige, ondergeschikte detailhandel, dienstverlening en/of horeca kan voorkomen.

het bedrijfsmatig verlenen van administratieve diensten aan of ten behoeve van bedrijven en/of personen, zoals administratie-, advocaten-, advies- en ingenieursbureaus met een beperkt publieksgerichte functie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst.

Een zelfstandige woning die geschikt is voor mensen met een zorgvraag.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Het gedeelte van het bouwwerk dat, voorzover van wanden voorzien, van buitenaf zichtbaar is. Voor bouwwerken die niet of niet aan alle zijden door wanden omsloten worden, wordt de loodrechte projectie van de dakrand op het maaiveld als buitenwerks gevelvlak aangemerkt.

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de perceelsscheiding van het bouwperceel.

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw.

1. a. uit te werken bestemmingen: het aangegeven bebouwingspercentage moet worden berekend over het gehele bestemmingsvlak, met inbegrip van de buiten de bouwgrens gelegen gronden;
2. b. eindbestemmingen: het aangegeven bebouwingspercentage moet worden berekend over het gehele bouwperceel, met inbegrip van de buiten de bouwgrens gelegen gronden.

Voor de berekening blijven bouwwerken gelegen beneden peil buiten beschouwing.

de totale en buitenwerks gemeten vloeroppervlakte van de ruimten van een gebouw met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige ruimten.

de totale overdekte vloeroppervlakte die voor het publiek geheel of grotendeels toegankelijk is, bestemd en feitelijk ingericht voor de verkoop en uitstalling van goederen.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van grond als volkstuin;
2. b. het winnen van zand;
3. c. het houden van een evenement, zonder te hebben voldaan aan het bepaalde in de Algemene Plaatselijke Verordening.

1. a. Het is verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het rooien en verwijderen/afgraven van houtwallen, c.q. het rooien van singels;
   2. 2. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven, ophogen en egaliseren van gronden;
   3. 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, buiten een bouwvlak en met een oppervlakte van meer dan 50 m²;
   5. 5. het verrichten van onderzoeks- en exploitatieboringen ten behoeve van de winning van delfstoffen, water en andere bodemschatten;
   6. 6. het graven en/of dempen van sloten en het door afwateren, ontwateren of afdammen wijzigen van de grondwaterstand;
   7. 7. het leggen van drainagebuizen.
2. b. De onder a genoemde verboden zijn niet van toepassing op werken of werkzaamheden, die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen of die reeds in uitvoering waren op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan.
3. c. De omgevingsvergunning wordt geweigerd, indien door de uitvoering van de aldaar genoemde werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de aanwezige landschappelijke, geomorfologische, natuurlijke en cultuurhistorische waarden in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.

1. a. De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:
   1. 1. bedrijven, die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 uit de hoofdgroep Bedrijven van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1), met uitzondering van risicovolle inrichtingen, garagebedrijven, geluidzoneringsplichtige inrichtingen en vuurwerkbedrijven;
   2. 2. niet-zelfstandige kantoorfunctie als integraal onderdeel van de bedrijfsactiviteiten;
   3. 3. bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding “bedrijf tot en met categorie 3.1”, zijn bedrijven met overeenkomstige bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 3.1 uit de hoofdgroep Bedrijven van bijlage 1 van deze planregels toegestaan met uitzondering van geluidzoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen en vuurwerkbedrijven.
3. c. Ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 01", zijn de gronden tevens bestemd voor zijn de gronden tevens bestemd voor de bedrijfsactiviteiten, zoals die zijn omschreven onder het corresponderende cijfer van de bij deze regels behorende bijlage 3.
4. d. Ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 02", zijn de gronden tevens bestemd voor bedrijven met overeenkomstig de bedrijfsactiviteiten, zoals die zijn omschreven onder het corresponderende cijfer van de bij deze regels behorende bijlage 3.
5. e. Ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 03", zijn de gronden tevens bestemd voor bedrijven met overeenkomstig de bedrijfsactiviteiten, zoals die zijn omschreven onder het corresponderende cijfer van de bij deze regels behorende bijlage 3.
6. f. Het wonen, indien en voorzover op grond van lid 4.2.2 van deze planregels de bouw van een bedrijfswoning is toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 4.2.1, onder a, voor de bouw van gebouwen ten behoeve van de vestiging van een bedrijf dan wel wijziging of aanpassing van een bestaand bedrijf in een bedrijf dat niet is genoemd in de hoofdgroep Bedrijven van bijlage 1 van deze regels dan wel is genoemd in één categorie hoger van die hoofdgroep, mits dat bedrijf, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens artikel 4.1, onder a, op die locatie toegestane bedrijven;
2. b. lid 4.2.4, onder a, voor een bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen tot een maximum van 3 meter;
3. c. lid 4.2.4, onder c, voor een bouwhoogte van andere overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een maximum van 7 meter.

De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Opslag op onbebouwde gronden ten dienste van bedrijven is toegestaan, mits deze niet plaats vindt vóór een naar de openbare weg of het openbaar groen gekeerde gevel;
2. b. geen opslag van goederen mag plaatsvinden binnen een afstand van minder dan 3,5 meter van een niet langs een openbare weg of openbaar groen gelegen zijdelingse perceelsgrens en binnen een afstand van minder dan 5 meter van een niet langs een openbare weg of openbaar groen gelegen achterste perceelsgrens, tenzij de opslag van goederen uit het oogpunt van rampenbestrijding geen gevaar oplevert;
3. c. bestaande bedrijfsmatige opslag, die afwijkt van het bepaalde in lid 4.4, onder a en/of b, mag worden gehandhaafd en/of vernieuwd;
4. d. in afwijking van het bepaalde in lid 4.1, onder a zijn risicovolle bedrijven niet op een afstand van minder dan 30 meter van woningen of andere milieugevoelige bebouwing toegestaan;
5. e. tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel;
   2. 2. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van bewoning;
   3. 3. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van zelfstandige kantoren;
   4. 4. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 4.1, onder a, voor het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet is genoemd in de hoofdgroep Bedrijven van bijlage 1 van deze regels dan wel is genoemd in één categorie hoger van die hoofdgroep, mits die bedrijfsactiviteit, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 4.1, onder a, op die locatie toegestane bedrijfsactiviteiten.
2. b. lid 4.4. onder d, ten behoeve van de vestiging van een risicovol bedrijf op een afstand van minder dan 30 meter van woningen of andere milieugevoelige bebouwing, mits uit onderzoek blijkt dat het risicovol bedrijf aanvaardbaar is in de directe omgeving van woningen of andere milieugevoelige bebouwing.

De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. het wijzigen van de bestemming “Bedrijf” in de bestemming “Wonen” alsmede het toevoegen van een bouwvlak en/of het veranderen van de vorm van een bestaand bouwvlak, indien dit ruimtelijk aanvaardbaar is, met dien verstande dat:
   1. 1. voldaan wordt aan het bepaalde in artikel 23 (algemene aanduidingsregels);
   2. 2. de woningen gebouwd moeten worden in de voorgevelrooilijn;
   3. 3. in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien;
   4. 4. omliggende bedrijven en voorzieningen niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden geschaad en ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd;
   5. 5. voor het overige het bepaalde in artikel 17 ten aanzien van de bestemming “Wonen” van overeenkomstige toepassing is.
2. b. Het verwijderen van de aanduiding “specifieke vorm van bedrijf - 01” en het verwijderen daarvan van de bij deze regels behorende bijlage 3 indien:
   1. 1. de betreffende activiteit ter plaatse gedurende tenminste een half jaar is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet;
   2. 2. met de eigenaar overeenstemming is bereikt over het op korte termijn beëindigen van de betreffende activiteit.
3. c. Het verwijderen van de aanduiding “specifieke vorm van bedrijf - 02” en het verwijderen daarvan van de bij deze regels behorende bijlage 3 indien:
   1. 1. de betreffende activiteit ter plaatse gedurende tenminste een half jaar is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet;
   2. 2. met de eigenaar overeenstemming is bereikt over het op korte termijn beëindigen van de betreffende activiteit.
4. d. Het verwijderen van de aanduiding “specifieke vorm van bedrijf - 03” en het verwijderen daarvan van de bij deze regels behorende bijlage 3 indien:
   1. 1. de betreffende activiteit ter plaatse gedurende tenminste een half jaar is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet;
   2. 2. met de eigenaar overeenstemming is bereikt over het op korte termijn beëindigen van de betreffende activiteit.
5. e. Het verwijderen van de aanduiding “bedrijf tot en met categorie 3.1” indien:
   1. 1. de betreffende activiteit ter plaatse gedurende tenminste een half jaar is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet;
   2. 2. met de eigenaar overeenstemming is bereikt over het op korte termijn beëindigen van de betreffende activiteit.
6. f. Een wijzigingsplan als bedoeld in lid 4.6 onder a kan niet eerder worden vastgesteld dan nadat:
   1. 1. is aangetoond dat de kwaliteit van de bodem geschikt is voor de woonfunctie en dat noodzakelijke bodemsaneringen technisch en financieel kunnen worden uitgevoerd;
   2. 2. in overleg met het bevoegd gezag door middel van een archeologisch vooronderzoek inzicht is gegeven over de aanwezigheid van archeologische waarden;
   3. 3. is aangetoond dat een duurzame waterhuishouding gewaarborgd kan worden;
   4. 4. is aangetoond dat de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde voor de luchtkwaliteit, of per saldo niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit of deze slechts in niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
   5. 5. is aangetoond dat de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling op basis van de wet geluidhinder een aanvaardbaar plan is;
   6. 6. is onderzocht of realisatie van het plan leidt tot verstoring en/of vernietiging/doding van door de Flora- en faunawet beschermde planten- en diersoorten en, indien het laatste het geval is, of er ten behoeve van dit plan voor deze handeling een afwijking op grond van de Flora- en faunawet kan worden verleend;
   7. 7. is aangetoond dat het plan financieel uitvoerbaar is.

1. a. De voor “Bedrijf- Garage” aangewezen gronden zijn bestemd voor:
   1. 1. garagebedrijven, die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 uit de hoofdgroep Autoservicebedrijven uit bijlage 1, met uitzondering van risicovolle bedrijven;
   2. 2. niet-zelfstandige kantoorfunctie als integraal onderdeel van de bedrijfsactiviteiten tot een bruto-vloeroppervlak per bedrijf van maximaal 30% van het bruto-vloeroppervlak van de gebouwen op een bouwperceel;
   3. 3. het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis, uitsluitend toegestaan op de verdiepingen;
   4. 4. bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunningafwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 5.2.1, onder a, voor de bouw van gebouwen ten behoeve van de wijziging of aanpassing van een bestaand garagebedrijf in een garagebedrijf dat niet is genoemd in de hoofdgroep Bedrijven van bijlage 1 van deze regels dan wel is genoemd in één categorie hoger van die hoofdgroep, mits dat garagebedrijf, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 5.1, onder a, op die locatie toegestane garagebedrijven;
2. b. lid 5.2.3, onder b, voor een gezamenlijk oppervlak van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak tot maximaal 75 m², mits het bebouwingspercentage niet meer bedraagt dan 50%;
3. c. lid 5.2.6, voor het vervangen en/of uitbreiden van bestaande gebouwen die zijn gesitueerd buiten het bouwvlak met een vergroting die niet meer bedraagt dan 15% van de oppervlakte van die gebouwen onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de uitbreiding van het gebouw uitsluitend op de begane grond wordt gerealiseerd;
   2. 2. de goot- en bouwhoogte niet toenemen.

De in dit lid genoemde afwijkingen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de woonsituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Opslag op onbebouwde gronden ten dienste van garagebedrijven is toegestaan, mits deze niet plaats vindt vóór een naar de openbare weg of het openbaar groen gekeerde gevel, met uitzondering van opslag van auto's ten behoeve van verkoop en reparatie;
2. b. geen opslag van goederen mag plaatsvinden binnen een afstand van minder dan 3,5 meter van een niet langs een openbare weg of openbaar groen gelegen zijdelingse perceelsgrens en binnen een afstand van minder dan 5 meter van een niet langs een openbare weg of openbaar groen gelegen achterste perceelsgrens, tenzij de opslag van goederen uit het oogpunt van rampenbestrijding geen gevaar oplevert.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.1, onder a, ten behoeve van de vestiging van een garagebedrijf dan wel wijziging of aanpassing van een bestaand garagebedrijf in een garagebedrijf dat niet is genoemd in de hoofdgroep Bedrijven van bijlage 1 van deze regels dan wel is genoemd in één categorie hoger van die hoofdgroep, mits dat garagebedrijf, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 5.1, onder a, op die locatie toegestane garagebedrijven.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. het toevoegen van de aanduiding “kantoor” ten behoeve van de vestiging van een zelfstandig kantoor;
2. b. het toevoegen van de aanduiding “dienstverlening” ten behoeve van de vestiging van een dienstverlenend bedrijf.

Burgemeester en wethouders kunnen uitsluitend toepassing geven aan de in dit lid genoemde wijzigingsbevoegdheden, indien hierdoor geen onevenredige aantasting plaats vindt van:

• de woonsituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor Bos aangewezen gronden zijn bestemd voor bosperceel, de houtproductie en voor de bescherming, instandhouding en verbetering van de landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en natuurlijke waarden, met daaraan ondergeschikt:

1. a. extensieve recreatie;
2. b. openbare nutsvoorzieningen;
3. c. ondergrondse infrastructurele voorzieningen (hoogspanningsverbindingen en hoge druk aardgastransportleidingen uitgezonderd);
4. d. sloten, beken en daarmee gelijk te stellen waterlopen en andere waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan, met dien verstande dat deze functie is beperkt tot maatschappelijke voorzieningen tot en met categorie 2 uit de hoofdgroep Maatschappelijk van bijlage 1 van deze planregels.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. de opslag van mest, hooibalen, zand, stenen of andere goederen op onbebouwde gronden.

1. a. Het is verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het rooien en verwijderen/afgraven van bosbodem en houtwallen, c.q. het rooien van singels;
   2. 2. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven, ophogen en egaliseren van gronden;
   3. 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, met een oppervlakte van meer dan 50 m²;
   5. 5. het verrichten van onderzoeks- en exploitatieboringen ten behoeve van de winning van delfstoffen, water en andere bodemschatten;
   6. 6. het graven en/of dempen van sloten en het door afwateren, ontwateren of afdammen wijzigen van de grondwaterstand;
   7. 7. het leggen van drainagebuizen.
2. b. De onder a bedoelde verboden zijn niet van toepassing op werken of werkzaamheden, die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen of die reeds in uitvoering waren op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan;
3. c. De omgevingsvergunning wordt geweigerd, indien door de uitvoering van de aldaar genoemde werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de aanwezige landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en natuurlijke waarden in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. Het wijzigen van de bestemming 'Bos' in de bestemming 'Groen'.

Burgemeester en wethouders kunnen uitsluitend toepassing geven aan de in dit lid genoemde wijzigingsbevoegdheden, indien hierdoor geen onevenredige aantasting plaats vindt van:

• de woonsituatie;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. De voor “Gemengd - 1” aangewezen gronden zijn bestemd voor
   1. 1. kantoren die zijn genoemd in categorie A uit de hoofdgroep "Kantoren" van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 2), met dien verstande dat deze functie beperkt is tot maximaal 350 m² bruto-vloeroppervlak per bouwperceel;
   2. 2. maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond en beperkt is tot maatschappelijke voorzieningen die zijn genoemd in categorie A uit de hoofdgroep "Maatschappelijk" van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 2);
   3. 3. het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis;
   4. 4. bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals bergingen, trappenhuizen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding “detailhandel" is detailhandel toegestaan, met dien verstande dat:
   1. 1. deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
   2. 2. supermarkten niet zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 7.2.1, onder a, voor de bouw van gebouw ten behoeve van de vestiging van een functie genoemd in lid 7.1 onder a sub 1t/m 4, dan wel wijziging of aanpassing van een bestaande functie in een functie die niet is genoemd in bijlage 2 van deze regels, mits deze functie kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 7.1, onder a sub 1t/m 4, op die locatie toegestane functies;
2. b. lid 7.2.4, onder a, voor een bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen tot een maximum van 3 meter;
3. c. lid 7.2.4, onder c, voor een bouwhoogte van andere overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een maximum van 7 meter;
4. d. lid 7.2.6, voor het vervangen en/of uitbreiden van bestaande gebouwen die zijn gesitueerd buiten het bouwvlak met een vergroting die niet meer bedraagt dan 15% van de oppervlakte van die gebouwen onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de uitbreiding van het gebouw uitsluitend op de begane grond wordt gerealiseerd;
   2. 2. de goot- en bouwhoogte niet toenemen.

De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. De uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis is samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan, indien:
   1. 1. het vloeroppervlak ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis niet groter is dan 30 m²;
   2. 2. bedrijfsmatige activiteiten beperkt zijn tot bedrijven die zijn genoemd in categorie 1 uit de hoofdgroep Bedrijven of Dienstverlening van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1);
   3. 3. geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten, die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
   4. 4. geen sprake is van detailhandel en/of horeca;
   5. 5. geen onevenredige aantasting plaats vindt van het woon- en leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
2. b. Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.
   2. 2. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning met uitzondering van het gebruik ten behoeve van mantelzorg en als gastenverblijf.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 7.1, onder a, voor het toestaan van dienstverlening;
2. b. lid 7.1, onder a sub 1, voor het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet is genoemd in de hoofdgroep "Kantoren" van bijlage 2 bij deze regels, dan wel in die hoofdgroep is genoemd in één categorie hoger, mits die bedrijfsactiviteit, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens artikel 7.1, onder a sub 1, op die locatie toegestane bedrijfsactiviteiten;
3. c. lid 7.1, onder a sub 2, voor het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet is genoemd in de hoofdgroep "Maatschappelijk" van bijlage 2 bij deze regels, dan wel in die hoofdgroep is genoemd in één categorie hoger, mits die bedrijfsactiviteit, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens artikel 7.1, onder a sub 2, op die locatie toegestane bedrijfsactiviteiten;
4. d. lid 7.4, onder a, ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis tot een maximum vloeroppervlak van 49% van het totale vloeroppervlak van de woning met bijbehorende bouwwerken;
5. e. lid 7.4, onder a, ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf aan huis, dat niet is genoemd in de hoofdgroep Bedrijven of Dienstverlening van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1) danwel is genoemd in categorie 2 van de hoofdgroep Bedrijven van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1), mits dat bedrijf, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met een bedrijf dat is genoemd in categorie 1.

De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. het verwijderen van de aanduiding “detailhandel”,
   1. 1. indien de betreffende activiteit ter plaatse gedurende tenminste een half jaar is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet;

Burgemeester en wethouders kunnen uitsluitend toepassing geven aan de in dit lid genoemde wijzigingsbevoegdheden, indien hierdoor geen onevenredige aantasting plaats vindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. De voor “Gemengd - 2” aangewezen gronden zijn bestemd voor:
   1. 1. dienstverlening, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond en beperkt is tot dienstverlenende bedrijven die zijn genoemd in categorie A uit de hoofdgroep “Dienstverlening” uit bijlage 2 bij deze planregels;
   2. 2. maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond en beperkt is tot maatschappelijke voorzieningen die zijn genoemd in categorie A uit de hoofdgroep "Maatschappelijk" uit bijlage 2 van deze planregels;
   3. 3. bedrijven, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond en beperkt is tot bedrijven die zijn genoemd in categorie A uit de hoofdgroep "Bedrijven" uit bijlage 2 van deze planregels;
   4. 4. het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis;
   5. 5. bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals bergingen, trappenhuizen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a sub 3 is de vestiging van risicovolle inrichtingen, vuurwerkbedrijven, garagebedrijven en geluidzoneringsplichtige inrichtingen uitgesloten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding "café" is een café/bar, toegestaan met dien verstande dat deze functie:
   1. 1. uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
   2. 2. beperkt is tot de categorie "café's, bars" zoals is genoemd categorie A van de hoofdgroep “Horeca” uit bijlage 2 van deze planregels”.
4. d. Ter plaatse van de aanduiding “detailhandel” is detailhandel toegestaan:
   1. 1. met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
   2. 2. met uitzondering van supermarkten.
5. e. Ter plaatse van de aanduiding “horeca” is horeca toegestaan, met dien verstande dat:
   1. 1. deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
   2. 2. deze functie is beperkt tot de activiteiten die zijn genoemd in categorie A van de hoofdgroep Horeca uit bijlage 2 van deze planregels, met uitzondering van café's en bars.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 8.2.1, voor de bouw van gebouw ten behoeve van de vestiging van een functie genoemd in lid 8.1 onder a sub 1 t/m 3, dan wel wijziging of aanpassing van een bestaande functie in een functie die niet is genoemd in bijlage 2 van deze regels, mits deze functie kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 8.1, onder a sub 1t/m 3, op die locatie toegestane functies;
2. b. lid 8.2.4, onder a, voor een bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen tot een maximum van 3 meter;
3. c. lid 8.2.4, onder c, voor een bouwhoogte van andere overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een maximum van 7 meter.

De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. De uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis is in samenhang met wonen uitsluitend toegestaan, indien:
   1. 1. het vloeroppervlak ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis niet groter is dan 30 m²;
   2. 2. bedrijfsmatige activiteiten beperkt zijn tot bedrijven die zijn genoemd in categorie 1 uit de hoofdgroep Bedrijven of Dienstverlening van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1);
   3. 3. geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten, die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
   4. 4. geen sprake is van detailhandel en/of horeca;
   5. 5. geen onevenredige aantasting plaats vindt van het woon- en leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
2. b. Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.
   2. 2. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning met uitzondering van het gebruik ten behoeve van mantelzorg en als gastenverblijf.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 8.1, onder a sub 1, voor het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet is genoemd in de hoofdgroep "Dienstverlening" van bijlage 2 bij deze regels, dan wel in die hoofdgroep is genoemd in één categorie hoger, mits die bedrijfsactiviteit, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens artikel 8.1, onder a sub 1, op die locatie toegestane bedrijfsactiviteiten;
2. b. lid 8.1, onder a sub 2, voor het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet is genoemd in de hoofdgroep "Maatschappelijk" van bijlage 2 bij deze regels, dan wel in die hoofdgroep is genoemd in één categorie hoger, mits die bedrijfsactiviteit, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens artikel 8.1, onder a sub 2, op die locatie toegestane bedrijfsactiviteiten;
3. c. lid 8.1, onder a sub 3, voor het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet is genoemd in de hoofdgroep "Bedrijven" van bijlage 2 bij deze regels, dan wel in die hoofdgroep is genoemd in één categorie hoger, mits die bedrijfsactiviteit, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens artikel 8.1, onder a , op die locatie toegestane bedrijfsactiviteiten;
4. d. lid 8.1, onder c, voor het toestaan van een bedrijfsactiviteit in categorie A van de hoofdgroep "Horeca" van bijlage 2 van deze regels, dan wel wijziging of aanpassing van een bestaande bedrijfsactiviteit in een bedrijfsactiviteit, die niet is genoemd in categorie A van de hoofdgroep "Horeca" van bijlage 2 van deze regels dan wel is genoemd in één categorie hoger, mits die bedrijfsactiviteit, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 8.1, onder a, op die locatie toegestane bedrijfsactiviteiten;
5. e. lid 8.1, onder e, voor het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet is genoemd in de hoofdgroep "Horeca" van bijlage 2 bij deze regels, mits die bedrijfsactiviteit, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens artikel 8.1, onder e, op die locatie toegestane bedrijfsactiviteiten;
6. f. lid 8.4, onder a, ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis tot een maximum vloeroppervlak van 49% van het totale vloeroppervlak van de woning met bijbehorende bouwwerken;
7. g. lid 8.4, onder a, ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf aan huis, dat niet is genoemd in de hoofdgroep Bedrijven of Dienstverlening van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1) danwel is genoemd in categorie 2 van de hoofdgroep Bedrijven van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1), mits dat bedrijf, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met een bedrijf dat is genoemd in categorie 1.

De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Ter bescherming van het cultuurhistorische erfgoed is het geheel of gedeeltelijk slopen van bouwwerken, die op de verbeelding zijn aangeduid met de aanduiding "karakteristiek", alleen toegestaan overeenkomstig een door Burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning;
2. b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a kan slechts worden verleend indien:
   1. 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm en karakteristieke elementen van de bebouwing;
   2. 2. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
   3. 3. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet langer te handhaven is;
   4. 4. het delen van een gebouw of bijbehorend bouwwerk betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken en door sloop ervan geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt;
3. c. Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt verleend vragen Burgemeester en wethouders advies aan de stadsbouwmeester;
4. d. een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt niet verleend in geval van een negatief advies van de stadsbouwmeester;
5. e. in afwijking van het bepaalde onder d kunnen burgemeester en wethouders gemotiveerd afwijken van een negatief advies van de stadsbouwmeester en een omgevingsvergunning als bedoeld onder a toch verlenen;
6. f. het genoemde verbod onder a is niet van toepassing op werken en/of werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik of beheer betreffen of reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan.

De voor “Groen” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenstroken, plantsoenen, waterpartijen, -lopen, -bergingen, wadi's, infiltratiestroken en andere voorzieningen in het kader van de waterbeheersing;
2. b. in- en uitritten, wandel- en fietspaden;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. (openbare) nutsvoorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding “waterberging” is tevens waterberging en waterbeheer toegestaan, met de daarbij behorende voorzieningen en bouwwerken ten behoeve van de waterhuishouding, zoals retentiegebieden en retentievijvers;
6. f. bij deze doeleinden behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, straatmeubilair en andere werken.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 9.2.1 onder b en toestaan dat onder 9.2.2 en 9.2.3 genoemde bebouwing wordt gebouwd, mits daardoor het functioneren van het gebied als waterbergingsgebied niet onevenredig wordt belemmerd.

Ter plaatse van de aanduiding "waterberging" is het niet toegestaan wijzigingen aan te brengen in het toegestane gebruik van gronden, voorzover het vormen van gebruik betreft die niet harmoniëren met de functie voor waterberging.

1. a. Het is verboden om ter plaatse van de aanduiding "waterberging" zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het rooien en verwijderen/afgraven van bosbodem en houtwallen, c.q. het rooien van singels;
   2. 2. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven, ophogen en egaliseren van gronden
   3. 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen met een oppervlakte van meer dan 50 m²;
   5. 5. het verrichten van onderzoeks- en exploitatieboringen ten behoeve van de winning van delfstoffen, water en andere bodemschatten;
   6. 6. het graven en/of dempen van sloten en het door afwateren, ontwateren of afdammen wijzigen van de grondwaterstand;
   7. 7. het leggen van drainagebuizen.
2. b. De onder a bedoelde verboden zijn niet van toepassing op werken en werkzaamheden, die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen of die reeds in uitvoering waren op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan.
3. c. De onder a bedoelde aanlegvergunning wordt geweigerd, indien door de uitvoering van de aldaar genoemde werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.
4. d. Aan de aanlegvergunning kan de voorwaarde worden verbonden, dat er wordt herplant.

1. a. De uitoefening van een beroep of exploitatie van een bedrijf aan huis in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan, indien:
   1. 1. bedrijfsmatige activiteiten beperkt zijn tot bedrijven die genoemd zijn in categorie 1 of 2 van de hoofdgroep Bedrijven van bijlage 1;
   2. 2. kleinschalige dagrecreatieve activiteiten op het gebied van cultuur en educatie, het bieden van dagbesteding aan specifieke doelgroepen uit de zorgsector;
   3. 3. het verstrekken van logies en ontbijt, met dien verstande dat de activiteiten plaats moeten vinden binnen een bestaand (eventueel daarvoor geschikt te maken) bedrijfsgebouw;
   4. 4. voor nevenactiviteiten mag maximaal 300 m² bedrijfsvloeroppervlakte per bouwperceel in gebruik zijn.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a, sub 4 mag, voor de uitoefening van een beroep of exploitatie van een bedrijf aan huis in samenhang met wonen, ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - b” maximaal 30 m² bedrijfsvloeroppervlakte per bouwperceel in gebruik zijn.
3. c. Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het permanent bewonen van een bed and breakfast accommodatie;
   2. 2. de exploitatie van een winkel, horecabedrijf, of seksinrichting;
   3. 3. opslag op onbebouwde gronden ten dienste van bedrijven;
   4. 4. het houden van een evenement, zonder te hebben voldaan aan het bepaalde in de Algemene Plaatselijke Verordening.

1. a. Het is verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het rooien en verwijderen/afgraven van bosbodem en houtwallen, c.q. het rooien van singels
   2. 2. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven, ophogen en egaliseren van gronden;
   3. 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, met een oppervlakte van meer dan 50 m², het verrichten van onderzoeks- en exploitatieboringen ten behoeve van de winning van delfstoffen, water en andere bodemschatten;
   5. 5. het graven en/of dempen van sloten en het door afwateren, ontwateren of afdammen wijzigen van de grondwaterstand;
   6. 6. het leggen van drainagebuizen.
2. b. De onder a van dit lid bedoelde verboden zijn niet van toepassing op werken of werkzaamheden, die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen of die reeds in uitvoering waren op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan.
3. c. De omgevingsvergunning wordt geweigerd, indien door de uitvoering van de aldaar genoemde werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de aanwezige landschapselementen en/of de aanwezige archeologische, c.q. cultuurhistorische waarden in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.

1. a. De voor “Groen - Park” aangewezen gronden zijn bestemd voor:
   1. 1. een park met groenstroken, waterpartijen, -lopen, -bergingen, wadi's, infiltratiestroken en andere voorzieningen in het kader van de waterbeheersing;
   2. 2. in- en uitritten, wandel- en fietspaden;
   3. 3. speelvoorzieningen;
   4. 4. recreatief medegebruik;
   5. 5. parkeervoorzieningen;
   6. 6. (openbare) nutsvoorzieningen;
   7. 7. bij deze doeleinden behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, straatmeubilair en andere werken.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan, met dien verstande dat deze functie is beperkt tot maatschappelijke voorzieningen tot en met categorie 2 uit de hoofdgroep "Maatschappelijk" van bijlage 1 van deze planregels;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – schuur' zijn de gronden tevens bestemd voor de instandhouding van een schuur die mag worden gebruikt voor agrarische doeleinden;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'sport' zijn sportvoorzieningen toegestaan, met dien verstande dat deze functie is beperkt tot sportvoorzieningen tot en met categorie 2 uit de hoofdgroep "Sport" van bijlage 1 bij deze regels en bij deze doeleinden behorende bouwwerken, terreinen en voorzieningen, zoals kantines, kleedruimtes, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 11.1, onder b, voor het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet is genoemd in de hoofdgroep "Maatschappelijk" van bijlage 2 bij deze regels, dan wel in die hoofdgroep is genoemd in één categorie hoger, mits die bedrijfsactiviteit, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens artikel 11.1, onder b, op die locatie toegestane bedrijfsactiviteiten.
2. b. lid 11.1, onder d, voor het toestaan van sportactiviteiten die niet zijn genoemd in de hoofdgroep "Sport" van bijlage 2 bij deze regels, dan wel in die hoofdgroep is genoemd in één categorie hoger, mits die sportactiviteit, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens artikel 11.1, onder d, op die locatie toegestane sportactiviteiten.

De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. De voor “Horeca” aangewezen gronden zijn, bestemd voor:
   1. 1. horecabedrijven, die zijn genoemd in categorie 1 uit de hoofdgroep Horeca van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1);
   2. 2. bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 12.2.1, voor de bouw van gebouwen ten behoeve van de vestiging van een horecabedrijf dan wel wijziging of aanpassing van een bestaand horecabedrijf in een horecabedrijf dat niet is genoemd in bijlage 1 van deze regels dan wel is genoemd in één categorie hoger, mits dat horecabedrijf, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 12.1, onder 1, op die locatie toegestane horecabedrijven;
2. b. lid 12.2.4, onder a, voor een bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen tot een maximum van 3 meter;
3. c. lid 12.2.4, onder c, voor een bouwhoogte van andere overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een maximum van 7 meter.

De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 12.1, onder a, voor het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet is genoemd in de hoofdgroep Horeca van bijlage 1 van deze regels, dan wel in die hoofdgroep is genoemd in één categorie hoger, mits die bedrijfsactiviteit, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens artikel 12.1, onder a sub 1, op die locatie toegestane bedrijfsactiviteiten.

De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. De voor “Maatschappelijk” aangewezen gronden zijn bestemd voor:
   1. 1. maatschappelijke voorzieningen, die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 uit de hoofdgroep Maatschappelijk van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1);
   2. 2. kantoren, met dien verstande dat deze functie beperkt is tot maximaal 200 m² bruto-vloeroppervlak per bouwperceel.
   3. 3. het wonen, indien en voorzover op grond van lid 13.2.2 van deze planregels de bouw van een bedrijfswoning is toegestaan;
   4. 4. bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 13.2.1, voor de bouw van gebouwen ten behoeve van de vestiging van een maatschappelijke voorziening dan wel wijziging of aanpassing van een bestaande maatschappelijke voorziening in een maatschappelijke voorziening, die niet is genoemd in bijlage 1 van deze regels, mits die maatschappelijke voorziening, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 13.1, onder a, op die locatie toegestane maatschappelijke voorzieningen;
2. b. lid 13.2.4, onder a, voor een bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen tot een maximum van 3 meter;
3. c. lid 13.2.4, onder c, voor een bouwhoogte van andere overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een maximum 7 meter.

De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.1, onder a, ten behoeve van de vestiging van een maatschappelijke voorziening dan wel wijziging of aanpassing van een bestaande maatschappelijke voorziening in een maatschappelijke voorziening, die niet is genoemd in de hoofdgroep Maatschappelijk van bijlage 1 van deze regels, mits die maatschappelijke voorziening, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 13.1, onder a, op die locatie toegestane maatschappelijke voorzieningen.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. het verwijderen van de aanduiding “kantoor”,
   1. 1. indien de betreffende activiteit ter plaatse gedurende tenminste een half jaar is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet.

Burgemeester en wethouders kunnen uitsluitend toepassing geven aan de in dit lid genoemde wijzigingsbevoegdheden, indien hierdoor geen onevenredige aantasting plaats vindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:
   1. 1. de situering, de oppervlakte, de (goot)hoogte van bebouwing;
   2. 2. de aard, hoogte en de situering van erfafscheidingen.
2. b. De in lid 14.3 onder a, genoemde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld:
   1. 1. indien dit noodzakelijk is voor een verantwoorde stedenbouwkundige, cultuurhistorische en/of landschappelijke inpassing;
   2. 2. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de omliggende waarden;
   3. 3. ter verbetering van de gebiedskwaliteit ten behoeve van duurzaam (agrarisch) grondgebruik;
   4. 4. ten behoeve van de verkeersveiligheid;
   5. 5. ten behoeve van de sociale veiligheid;
   6. 6. in verband met de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding;
   7. 7. ten behoeve van de milieusituatie;
   8. 8. ten behoeve van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
   1. 1. lid 14.2.2 onder d, en toestaan dat de afstand tussen hoofdgebouwen en de perceelsgrenzen minder dan 3 meter mag bedragen;
   2. 2. lid 14.2.4 onder c, voor een bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 5 meter.
2. b. De in lid 14.4 onder a genoemde omgevingsvergunning wordt uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. de woonsituatie;
   2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de brandveiligheid, de externe veiligheid, en de rampenbestrijding;
   6. 6. de milieusituatie;
   7. 7. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Opslag op onbebouwde gronden is niet toegestaan.
2. b. Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, dit behoudens detailhandel, zoals genoemd in lid 14.1.1 onder a, sub 2;
   2. 2. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van horeca;
   3. 3. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.

1. a. De voor “Sport” aangewezen gronden zijn bestemd voor:
   1. 1. sportvoorzieningen, die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 uit de hoofdgroep Sport van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1), met uitzondering van risicovolle inrichtingen;
   2. 2. niet zelfstandige horeca en aan de hoofdfunctie sport ondergeschikte en ondersteunende detailhandel;
   3. 3. bij deze doeleinden behorende bouwwerken, terreinen en voorzieningen, zoals kantines, kleedruimtes, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, (openbare) nutsvoorzieningen, waterpartijen, -lopen, -bergingen, wadi's, infiltratiestroken en andere voorzieningen in het kader van de waterbeheersing.
2. b. ter plaatse van de aanduiding “waterberging” is tevens waterberging en waterbeheer toegestaan, met de daarbij behorende voorzieningen en bouwwerken ten behoeve van de waterhuishouding, zoals retentiegebieden en retentievijvers;
3. c. ter plaatse van de aanduiding “zwembad” is een overdekt zwembad toegestaan met bijbehorende bouwwerken, terreinen en voorzieningen, zoals kantines, kleedruimtes, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 15.2.1, voor de bouw van gebouwen ten behoeve van de vestiging van een sportvoorziening dan wel wijziging of aanpassing van een bestaande sportvoorziening in een sportvoorziening, die niet is genoemd in bijlage 1 van deze regels dan wel is genoemd in één categorie hoger, mits die sportvoorziening, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 15.1, onder a, op die locatie toegestane sportvoorzieningen;
2. b. lid 15.2.4, onder a, voor een bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen tot maximaal 3 meter;
3. c. lid 15.2.6, voor het vervangen en/of uitbreiden van bestaande gebouwen die zijn gesitueerd buiten het bouwvlak met een vergroting die niet meer bedraagt dan 15% van de oppervlakte van die gebouwen onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de uitbreiding van het gebouw uitsluitend op de begane grond wordt gerealiseerd;
   2. 2. de goot- en bouwhoogte niet toenemen.
4. d. Lid 15.2.1 onder b en toestaan dat onder 15.2.2, 15.2.3, 15.2.4 en 15.2.5 genoemde bebouwing wordt gebouwd, mits daardoor het functioneren van het gebied als waterbergingsgebied niet onevenredig wordt belemmerd.

De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Ter plaatse van de aanduiding "waterberging" is het niet toegestaan wijzigingen aan te brengen in het toegestane gebruik van gronden, voorzover het vormen van gebruik betreft die niet harmoniëren met de functie voor waterberging.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 15.1, onder a, ten behoeve van de vestiging van een sportvoorziening dan wel wijziging of aanpassing van een bestaande sportvoorziening in een sportvoorziening, die niet is genoemd in de hoofdgroep Sport van bijlage 1 van deze regels dan wel is genoemd in één categorie hoger, mits die sportvoorziening, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 15.1, onder a, op die locatie toegestane sportvoorzieningen;
2. b. additionele maatschappelijke voorzieningen, die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 uit de hoofdgroep Maatschappelijk van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1);

1. a. Het is verboden om ter plaatse van de aanduiding "waterberging" zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het rooien en verwijderen/afgraven van bosbodem en houtwallen, c.q. het rooien van singels;
   2. 2. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven, ophogen en egaliseren van gronden
   3. 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen met een oppervlakte van meer dan 50 m²;
   5. 5. het verrichten van onderzoeks- en exploitatieboringen ten behoeve van de winning van delfstoffen, water en andere bodemschatten;
   6. 6. het graven en/of dempen van sloten en het door afwateren, ontwateren of afdammen wijzigen van de grondwaterstand;
   7. 7. het leggen van drainagebuizen.
2. b. De onder a bedoelde verboden zijn niet van toepassing op werken en werkzaamheden, die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen of die reeds in uitvoering waren op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan.
3. c. De onder a bedoelde aanlegvergunning wordt geweigerd, indien door de uitvoering van de aldaar genoemde werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.
4. d. Aan de aanlegvergunning kan de voorwaarde worden verbonden, dat er wordt herplant.

De voor “Verkeer - Verblijfsgebied” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. erftoegangswegen;
2. b. woonerven;
3. c. pleinen;
4. d. voet- en fietspaden;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. waterpartijen, -lopen, -bergingen, wadi's, infiltratiestroken en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
8. h. speelvoorzieningen;
9. i. straatmeubilair;
10. j. (openbare) nutsvoorzieningen
11. k. bij deze doeleinden behorende bouwwerken en andere werken.

1. a. De voor “Wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor:
   1. 1. het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis;
   2. 2. bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, tuinen en voorzieningen, zoals woningen, bergingen, trappenhuizen, in- en uitritten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.
2. b. ter plaatse van de aanduiding "café" is een café of bar toegestaan, met dien verstande dat deze functie:
   1. 1. uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
   2. 2. beperkt is tot de categorie "café's, bars" zoals is genoemd in categorie 1 van de hoofdgroep “Horeca” uit bijlage 1 van deze planregels”.
3. c. ter plaatse van de aanduiding “detailhandel” is detailhandel toegestaan, met dien verstande dat:
   1. 1. deze functie alleen is toegestaan op de begane grond;
   2. 2. supermarkten niet zijn toegestaan;
4. d. ter plaatse van de aanduiding “dienstverlening” is dienstverlening toegestaan met dien verstande dat deze functie alleen is toegestaan op de begane grond;
5. e. ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van wonen - garageboxen” zijn garageboxen toegestaan;
6. f. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van agrarisch - schuur" zijn de gronden tevens bestemd voor de instandhouding van een schuur die mag worden gebruikt voor agrarische doeleinden;
7. g. ter plaatse van de aanduiding "zorgboerderij" is een een maatschappelijke voorziening toegestaan voor het bieden van zorg in combinatie met grondgebonden agrarische bedrijfsactiviteiten (zorgboerderij) met ondersteunende horeca ten behoeve van deze functie;
8. h. ter plaatse van de aanduiding "kantoor" zijn kantoren toegestaan, zoals zijn genoemd in de hoofdgroep "Kantoren" uit bijlage 1 van deze planregels, met dien verstande dat deze functie beperkt is tot maximaal 200 m² bruto-vloeroppervlak per bouwperceel. Indien ten tijde van de inwerking treding van dit plan volgens het geldende recht een bedrijfsvloeroppervlak van meer dan 200 m² aanwezig is, dan geldt dat grotere oppervlak als maximum.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 17.2.1, onder c, voor het bouwkundig splitsen van bestaande woningen, niet zijnde woningen in een bestaand woongebouw, in meerdere zelfstandige woningen.
2. b. lid 17.2.5, onder a, voor een bouwhoogte van erf- en perceelafscheidingen in het voorerfgebied tot een maximum van 2 meter;
3. c. lid 17.2.5, onder b, voor een bouwhoogte van erf- en perceelafscheidingen in het achtererfgebied tot een maximum van 3 meter;
4. d. lid 17.2.5, onder d, voor een bouwhoogte van andere overige bouwwerken in het achtererfgebied tot een maximum van 7 meter;
5. e. lid 17.2.8, voor het vervangen en/of uitbreiden van bestaande gebouwen die zijn gesitueerd buiten het bouwvlak met een vergroting die niet meer bedraagt dan 15% van de oppervlakte van die gebouwen onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de uitbreiding van het gebouw uitsluitend op de begane grond wordt gerealiseerd;
   2. 2. de goot- en bouwhoogte niet toenemen.

De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. De uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan, indien:
   1. 1. het vloeroppervlak ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis niet groter is dan 30 m²;
   2. 2. bedrijfsmatige activiteiten beperkt zijn tot bedrijven die zijn genoemd in categorie 1 uit de hoofdgroep Bedrijven of Dienstverlening van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1);
   3. 3. geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten, die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
   4. 4. geen sprake is van detailhandel en/of horeca;
   5. 5. geen onevenredige aantasting plaats vindt van het woon- en leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
2. b. Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.
   2. 2. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning met uitzondering van het gebruik ten behoeve van mantelzorg en als gastenverblijf;
   3. 3. het gebruik van complexen garageboxen voor bewoning.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
   1. 1. lid 17.1, onder c voor het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet is genoemd in de hoofdgroep "Detailhandel" van bijlage 1 van deze regels, dan wel in die hoofdgroep is genoemd in één categorie hoger, mits die bedrijfsactiviteit, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 17.1 onder c, op die locatie toegestane bedrijfsactiviteit met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
   2. 2. lid 17.1, onder d voor het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet is genoemd in de hoofdgroep "Dienstverlening" van bijlage 1 van deze regels, dan wel in die hoofdgroep is genoemd in één categorie hoger, mits die bedrijfsactiviteit, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 17.1 onder d, op die locatie toegestane bedrijfsactiviteit met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
   3. 3. lid 17.4, onder a, ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis tot een maximum vloeroppervlak van 49% van het totale vloeroppervlak van de woning met bijbehorende bouwwerken;
   4. 4. lid 17.4, onder a, ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf aan huis, dat niet is genoemd in de hoofdgroep Bedrijven of Dienstverlening van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1) danwel is genoemd in categorie 2 uit de hoofdgroep Bedrijven van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1), mits dat bedrijf, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met een bedrijf dat is genoemd in categorie 1.
2. b. De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Ter bescherming van het cultuurhistorische erfgoed is het geheel of gedeeltelijk slopen van bouwwerken, die op de verbeelding zijn aangeduid met de aanduiding "karakteristiek" alleen toegestaan overeenkomstig een door Burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning;
2. b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a kan slechts worden verleend indien:
   1. 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke hoofdvorm en karakteristieke elementen van de bebouwing;
   2. 2. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
   3. 3. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet langer te handhaven is;
   4. 4. het delen van een gebouw of bijbehorend bouwwerk betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken en door sloop ervan geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.
3. c. Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt verleend vragen Burgemeester en wethouders advies aan de stadsbouwmeester;
4. d. een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt niet verleend in geval van een negatief advies van de stadsbouwmeester;
5. e. in afwijking van het bepaalde onder d kunnen burgemeester en wethouders gemotiveerd afwijken van een negatief advies van de stadsbouwmeester en een omgevingsvergunning als bedoeld onder lid 1. toch verlenen;
6. f. het genoemde verbod onder a is niet van toepassing op werken en/of werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik of beheer betreffen of reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen door:

1. a. het verwijderen van de aanduiding “dienstverlening”:
   1. 1. indien de betreffende activiteit ter plaatse gedurende tenminste een half jaar is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet;
2. b. het verwijderen van de aanduiding “detailhandel”:
   1. 1. indien de betreffende activiteit ter plaatse gedurende tenminste een half jaar is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet;
3. c. het toevoegen van een bouwvlak en/of het veranderen van de vorm van een bestaand bouwvlak, indien dit ruimtelijk aanvaardbaar is, met dien verstande dat:
   1. 1. voldaan wordt aan het bepaalde in artikel 23 (algemene aanduidingsregels);
   2. 2. de woningen gebouwd moeten worden in de voorgevelrooilijn;
   3. 3. in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien;
   4. 4. omliggende bedrijven en voorzieningen niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden geschaad en ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd;
   5. 5. voor het overige het bepaalde in artikel 17 ten aanzien van de bestemming “Wonen” van overeenkomstige toepassing is.
4. d. Een wijzigingsplan, als bedoeld onder f, kan niet eerder worden vastgesteld dan nadat:
   1. 1. is aangetoond dat de kwaliteit van de bodem geschikt is voor de woonfunctie en dat noodzakelijke bodemsaneringen technisch en financieel kunnen worden uitgevoerd;
   2. 2. in overleg met het bevoegd gezag door middel van een archeologisch vooronderzoek inzicht wordt gegeven over de aanwezigheid van archeologische waarden;
   3. 3. is aangetoond dat een duurzame waterhuishouding gewaarborgd kan worden;
   4. 4. is aangetoond dat de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde voor de luchtkwaliteit, of per saldo niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit of deze slechts in niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
   5. 5. is onderzocht of realisatie van het plan leidt tot verstoring en/of vernietiging/ doding van door de Flora- en faunawet beschermde planten- en diersoorten en, indien het laatste het geval is, of er ten behoeve van dit plan voor deze handeling een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet kan worden verleend;
   6. 6. is aangetoond dat het plan financieel uitvoerbaar is.
5. e. Burgemeester en wethouders kunnen uitsluitend toepassing geven aan de in dit lid genoemde wijzigingsbevoegdheden, indien hierdoor geen onevenredige aantasting plaats vindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Leiding - Hoogspanning' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van ondergrondse hoogspanningsleidingen met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze dubbelbestemming;
2. b. de maximum bouwhoogte voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten bheove van de ondergrondse hoogspanningsleiding bedraagt 10 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 18.2, onder a en toestaan dat in de andere daar voorkomende bestemming(en) genoemde bebouwing wordt gebouwd, mits:

1. a. hierdoor geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de ondergrondse hoogspanningsleiding;
2. b. hierdoor geen blijvend onevenredig afbreuk wordt gedaan aan de belangen van en de veiligheidssituatie rond de betreffende leiding, en;
3. c. er vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen van de betreffende leidingbeheerder.

Tot een gebruik, strijdig met deze dubbelbestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van onbebouwde gronden als permanente opslag-, stort- of bergplaats, voor zover dit tot gevolg heeft dat de betreffende leiding niet eenvoudig bereikbaar is voor de leidingbeheerder(s) en/of er aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de ondergrondse hoogspanningsleiding.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 18.4 onder a, en het gebruik van onbebouwde gronden als permanente opslag-, stort-, of bergplaats toestaan.

1. a. Het is verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren, die de veiligheid kunnen schaden of de continuïteit van de energievoorziening in gevaar kunnen brengen:
   1. 1. het aanbrengen van diepwortelende beplanting en/of bomen;
   2. 2. het wijzigen van het maaiveldniveau door ontgronding of ophoging of anderszins;
   3. 3. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   4. 4. het aanbrengen van gesloten verhardingen;
   5. 5. het indrijven van voorwerpen in de bodem;
   6. 6. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren.
2. b. Het onder a bedoelde verbod geldt niet voor werken of werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik en beheer van de gasleiding betreffen, of die reeds is uitvoering zijn op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt;
3. c. de werken en werkzaamheden als bedoeld onder a zijn slechts toelaatbaar, indien door die werken en werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de belangen van de ondergrondse hoogspanningsleiding en/of energievoorziening ontstaat of kan ontstaan;
4. d. Alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld onder a, wordt het schriftelijk advies ingewonnen van de betreffende leidingbeheerder.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen door:
   1. 1. het verwijderen van de dubbelbestemming "Leiding - Hoogspanning", indien er sprake is van het verwijderen dan wel het permanent buiten gebruik stellen van de bestaande ondergrondse hoogspanningsleiding;
   2. 2. het wijzigen van de situering van de dubbelbestemming "Leiding - Hoogspanning", indien er sprake is van het verplaatsen van een bestaande leiding.
2. b. Burgemeester en wethouders geven geen toepassing aan de onder a.2 genoemde wijzigingsbevoegdheid, indien hierdoor onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het woon- en leefklimaat;
   2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de milieusituatie;
   6. 6. de cultuurhistorische waarde;
   7. 7. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor "Waterstaat - Intrekgebied" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van het grondwater met het oog op de openbare drinkwatervoorziening.

Binnen de voor "Waterstaat - Intrekgebied" aangewezen gronden mag uitsluitend worden gebouwd overeenkomstig het bepaalde in de leden 3.2, 4.2, 6.2,9.2, 12.2, 13.2, 15.2, 16.2 en 17.2.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 19.2 en toepassing geven aan het bepaalde in de leden 4.3, 12.3, 13.3, 15.3, en17.3, mits kan worden aangetoond dat daardoor de risico's op verontreiniging van het grondwater niet toenemen en de grondwaterkwaliteit tenminste gelijk blijft.

Binnen de voor "Waterstaat - Intrekgebied" aangewezen gronden is het niet toegestaan om bij een omgevingsvergunning wijzigingen aan te brengen in het toegestane gebruik van gronden, voorzover het vormen van gebruik betreft die niet harmoniëren met de functie voor de drinkwatervoorziening.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, te laten gebruiken of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel, strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemmingen, tenzij voor dit afwijkende gebruik op grond van de regels in dit plan een omgevingsvergunning is verleend.

Overtreding van dit verbod is een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a onder 2° van de Wet op de economische delicten.

1. a. Het is verboden om de in dit plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken voor opslag, groothandel, verwerking en/of vervaardiging van vuurwerk.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a is de verkoop met opslag van consumentenvuurwerk wel toegestaan op gronden met de functieaanduiding 'detailhandel'.
3. c. De verkoop met opslag van consumentenvuurwerk als bedoeld onder b is alleen toegestaan onder de volgende voorwaarden:
   1. 1. voor de opslag van consumentenvuurwerk geldt een maximum van 10.000 kg;
   2. 2. er wordt voldaan aan de minimale veiligheidsafstanden tot (geprojecteerde) kwetsbare objecten die genoemd zijn in het Vuurwerkbesluit.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit plan:

1. a. voor het afwijken van de in het plan voorgeschreven maten, afmetingen en percentages met ten hoogste 10%;
2. b. voor het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling, indien de verkeersveiligheid en/of verkeersintensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. voor het uitvoeren van een bouwplan, indien op grond van de definitieve uitmeting van het bouwperceel of in verband met de verkaveling of situering blijkt dat aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk zou zijn en de afwijking van de bouwgrens niet meer bedraagt dan 3 meter;
4. d. voor de bouw van antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie en overige antennes, zend- en sirenemasten tot een bouwhoogte van maximaal 15 meter;
5. e. voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een bouwhoogte van maximaal 10 meter, met uitzondering van erf- en perceelsafscheidingen.
   

De in dit artikel genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leeklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen:

1. a. voor het aanpassen van de Lijst van bedrijfstypen (bijlage 1) van deze regels ten behoeve van het verschuiven van soorten bedrijven en/of voorzieningen naar een lagere of hogere categorie, indien dit uit een oogpunt van milieuhygiëne dan wel als gevolg van technische ontwikkelingen wenselijk of noodzakelijk is;
2. b. voor het aanpassen van de Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 2) van deze regels ten behoeve van het verschuiven van soorten bedrijven en/of voorzieningen naar een lagere of hogere categorie, indien dit uit het oogpunt van milieuhygiëne dan wel als gevolg van technische ontwikkelingen wenselijk of noodzakelijk is;
3. c. voor een wijziging in de situering van bestemmingsgrenzen en bouwvlakken, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken, dat verschuivingen in verband met ingekomen bouwplannen wenselijk of noodzakelijk zijn, mits de bestemmingsgrenzen of bouwgrenzen niet meer dan 5 meter worden verschoven;
4. d. voor het wijzigen van de voorgeschreven maten, afmetingen en percentages met ten hoogste 20%;
5. e. voor het bouwen van vrijstaande antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie met een maximum bouwhoogte van 50 meter;
6. f. voor het bouwen van zend- en sirenemasten met een maximum bouwhoogte van 50 meter.

De in dit artikel genoemde wijzigingsbevoegdheden worden uitsluitend toegepast onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaats vindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de cultuurhistorische waarde;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid zoals bedoeld in deze regels, gelden de procedureregels zoals voorgeschreven in artikel 3.9a, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening, met dien verstande dat:

1. a. indien het een besluit op aanvraag betreft, burgemeester en wethouders de aanvrager zo nodig in de gelegenheid stellen te reageren op de naar voren gebrachte zienswijzen;
2. b. indien tegen het ontwerp-besluit zienswijzen naar voren zijn gebracht, het besluit tot het al dan niet vaststellen van de wijziging of uitwerking met redenen wordt omkleed;
3. c. burgemeester en wethouders het besluit tot het al dan niet vaststellen van de wijziging of uitwerking bekend maken aan de aanvrager en eventuele indieners van zienswijzen.

1. a. Indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, dient, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a en b:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.
4. d. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder c wordt niet verleend indien dat tot gevolg zou hebben dat het woon- en leefklimaat in de directe omgeving onevenredig wordt aangetast.

1. a. Hemelwater afkomstig van bebouwing en overig verhard oppervlak op een bouwperceel dient op het bij die bebouwing en overig verhard oppervlak behorende onbebouwde en onverharde terrein te worden geborgen of geïnfiltreerd in de bodem.
2. b. Het bepaalde onder a is niet van toepassing voor bouwpercelen met bestaande bebouwing en terreinverharding, waar op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan reeds op een andere wijze uitvoering wordt gegeven aan het bergen of infiltreren van hemelwater dat van die bestaande bebouwing en terreinverharding afkomstig is.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder b en alsnog het bepaalde onder a geheel of gedeeltelijk van toepassing verklaren indien door gebruikmaking van de daartoe in dit plan opgenomen mogelijkheden het bebouwde en verharde oppervlak wordt vergroot.

De vestiging van geluidzoneringsplichtige inrichtingen op gronden die niet zijn gelegen op een gezoneerd industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder en voor zover dit in de regels van de betreffende bestemmingen en aanduidingen niet reeds expliciet is uitgesloten, is niet toegestaan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan grond en bouwwerken gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kan met het oog op beëindiging op termijn van die met het plan strijdige situatie, ten behoeve van die persoon of personen bij een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht worden afgeweken.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016".

Het bestemmingsplan “Bolhaar - Roessingh 2016” heeft als doel de bestemming van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvan vast te leggen.

De wet verplicht dat elke 10 jaar een bestemmingsplan opnieuw wordt vastgesteld. Een bestemmingsplan dat ouder is dan tien jaar wordt als niet meer actueel beschouwd.

Binnenkort verloopt de termijn van 10 jaar voor het vigerende bestemmingsplan voor het grootste deel van het plangebied: “Bolhaar - Roessingh 2006”.

Het voorliggende bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" beoogt voor het plangebied een actuele planologisch-juridische regeling te geven. Het plan beschermt bestaande waardevolle ruimtelijke structuren en legt hoofdzakelijk het bestaande gebruik ter plaatse vast.

Het bestemmingsplan maakt op één locatie herontwikkeling mogelijk. Het betreft de wijziging van de bestemming "Bedrijf" met specifieke aanduiding "bouwbedrijf" naar "Wonen" aan de Kottendijk tussen de huisnummers 59 en 81. Op deze locatie kunnen twee woningen worden gebouwd. Deze nieuwe ontwikkeling wordt opgenomen omdat de uitwerking van het plan zodanig concreet is dat met een redelijke mate van zekerheid kan worden gesteld dat de realisatie van de betreffende ontwikkeling binnen de looptijd van het bestemmingsplan (10 jaar) zal plaatsvinden en de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling voldoende verzekerd is.

Daarnaast maakt dit bestemmingsplan een beperkt aantal ontwikkelingen mogelijk. Voor een beschrijving van deze ontwikkelingen wordt verwezen naar paragraaf 4.1 van deze toelichting.

Het gebied waarop het bestemmingsplan “Bolhaar - Roessingh 2016” betrekking heeft, wordt globaal begrensd door de Horstlindelaan in het noorden, de Deurningerstraat (tot aan de Landstraat) en Kottendijk in het oosten, de Boddenkampsingel en Hengelosestraat in het zuiden en de Zomerdijksweg en Van Heeksbleeklaan in het westen.

Afbeelding 1: begrenzing plangebied

Voor het gebied Bolhaar en Roessingh gelden thans de volgende bestemmingsplannen:

Voorbereidingsbesluit Cultuurhistorie Enschede

Sinds 1 januari 2012 geldt de wettelijke verplichting om in een bestemmingsplan aan te geven hoe in dat plan rekening gehouden is met cultuurhistorisch erfgoed. Deze verplichting is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Gemeente Enschede heeft in december 2014 de beleidsnota "Erfgoed 2012" vastgesteld. Deze beleidsnota vormt de basis voor de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het voorbereidingsbesluit "Cultuurhistorie Enschede" geldt alleen voor die gebieden die aangewezen zijn op de cultuurhistorische waardenkaart.

Op 27 februari 2015 is het voorbereidingsbesluit "Cultuurhistorie Enschede" in werking getreden. Wanneer er een voorbereidingsbesluit geldt, betekent dit automatisch een aanhoudingsplicht voor aanvragen om omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Daarnaast kunnen er in een voorbereidingsbesluit regels worden opgenomen ten aanzien van het slopen van bouwwerken en wijzigen van het gebruik van bouwwerken en gronden. In het voorbereidingsbesluit "Cultuurhistorie Enschede" is gekozen voor het opnemen van regels ten aanzien van de sloop van bouwwerken, met als doel het cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Enschede te beschermen. Het voorbereidingsbesluit betekent niet dat elke ontwikkeling in het gebied onmogelijk wordt gemaakt. Er kan medewerking aan bouw- of sloopactiviteiten worden verleend, als dit niet in strijd is met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan (bouw) en de karakteristieken van de bebouwing gehandhaafd blijven (sloop). Er wordt een advies gevraagd van de stadsbouwmeester voordat een besluit wordt genomen.

Bij de voorbereiding op een nieuw bestemmingsplan moeten de regels uit het voorbereidingsbesluit worden geïmplementeerd. In dit geval geldt het voorbereidingsbesluit voor gebieden die zijn aangewezen op de gemeentelijke cultuurhistorische beleidskaart. Binnen het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" gaat het om de gebieden met een "te koesteren"-waarde en om beeldbepalende panden. In paragraaf 4.3.2 worden deze gebieden nader toegelicht. Ook wordt aangegeven in deze paragraaf op welke wijze de juridische vertaalslag naar de regels van dit bestemmingsplan is gemaakt.

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Bolhaar - Roessingh 2016” is geen erkend wijkorgaan actief.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Bolhaar - Roessingh 2016” in voorbereiding te nemen op 14 oktober 2015 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Bolhaar - Roessingh 2016” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is op 2 december 2015 gepubliceerd in "Huis aan Huis", in de Staatscourant, op de website van de gemeente Enschede en op de website www.officielebekendmakingen.nl.

Zienswijzen

Van de ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan is een verslag gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan is gevoegd.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De structuurvisie is sinds maart 2012 van kracht en vormt de kapstok voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR beschrijft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland in de richting van het jaar 2040. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen. Provincies en gemeenten krijgen letterlijk de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Het kabinet heeft dertien nationale (gelijkwaardige) belangen opgesteld. Dit zijn concrete belangen waarvoor het Rijk verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan “Bolhaar - Roessingh 2016” is hoofdzakelijk conserverend van aard en de nieuwe ontwikkeling in het bestemmingsplangebied, de herontwikkeling van de locatie aan de Kottendijk tussen de huisnummers 59 en 81, is dusdanig kleinschalig dat een toets aan het hiervoor omschreven rijksbeleid niet noodzakelijk is.

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening die Provinciale Staten van Overijssel op 1 juli 2009 hebben vastgesteld en geactualiseerd bij besluit van 3 juli 2013. De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. In het beleid van de provincie staan daarom de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door vooral in te zetten op het beschermen van bestaande kwaliteiten en deze te verbinden met nieuwe ontwikkelingen. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving staat voorop, in combinatie met een goed vestigingsklimaat, een goede woonomgeving en een fraai buitengebied. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij het uitgangspunt.

Om deze ambities waar te kunnen maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. De filosofie van dit model is dat de provincie samen met partners een gezamenlijke visie of doel deelt en dat vervolgens elke partij in de eigen verantwoordelijkheidssfeer in actie komt. Het uitvoeringsmodel heeft drie niveaus: generieke beleidskeuzes, ontwikkelperspectieven en gebiedskenmerken. Aan de hand van deze niveaus wordt duidelijk of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

In onderstaande afbeelding staat de “vishaak” van het uitvoeringsmodel en de niveaus daarin toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Een voorbeeld van een generieke beleidskeuze is dat gemeenten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen moeten afstemmen met hun buurgemeenten, om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat. Een ander voorbeeld is de 'SER-ladder', die inhoudt dat eerst bestaande bebouwing en herstructureringsmogelijkheden worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Ontwikkelingsperspectieven

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag). Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Omdat dit bestemmingsplan hoofdzakelijk conserverend van aard is en de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het plangebied van kleinschalige aard is, is het niet nodig om nader in te gaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken die van toepassing zijn op het plangebied.

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

Gelet op het conserverende karakter van het bestemmingsplan heeft de Omgevingsvisie Overijssel 2009 geen directe doorwerking op de beheerregeling van het plangebied.

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, Binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie is ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012.

In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer grondgebonden woningen. Daarbij ligt de focus op bouwen in de bestaande stad en met name in het Binnensingelgebied.

De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand.

NB Stedelijke Koers wordt opgevolgd door “Richting aan Ruimte” (RAR). Dit betekent een nieuwe prioriteringsslag voor de plannen voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren. RAR zal in 2016 worden vastgesteld.

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht.

• Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren;
• Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen;
• Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen;
• Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO₂ centraal.
• Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied;
• Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen;
• Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;
• Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen.

Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.

In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.

Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.

De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies

In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook vijf sectorale structuurvisies vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld.

Woonvisie

Op 12 maart 2012 is de Woonvisie Enschede 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen.

Een van de belangrijkste uitgangspunten van de Woonvisie is dat er nog slechts een beperkt aantal woningen aan de woningvoorraad van Enschede in de komende jaren behoeft te worden toegevoegd om aan de vraag te voldoen. Daarbij dient iedere nieuwe woning “raak” te zijn. Dit wordt vertaald in “toekomstgeschikt” dus niet alleen voor de huidige maar ook voor de toekomstige vraag. Toevoeging in segmenten van de woningmarkt waar reeds te veel van aanwezig is, wordt in principe niet meer voorgestaan.

Detailhandelsstructuurvisie

Op 23 januari 2012 is de Detailhandelsstructuurvisie Enschede 2012 vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staan de hoofdlijnen van het gemeentelijk detailhandelsbeleid voor de komende vier jaar. Na een technische aanpassing in de besluitvorming op 12 november 2012 is dit formeel een structuurvisie zoals bedoeld in artikel 2.1 van de Wro.

Functiemenging per woonmilieu

Regeling functiemenging per woonmilieu:

• A. de basisregeling functiemenging: max. 30 m² bebouwde oppervlak, daarboven ontheffing aanvragen per geval;
• B. 30% van het bebouwde oppervlak standaard vrijgeven voor functiemenging, daarboven ontheffing aanvragen per geval;
• C. binnen de kaders van de 'Gids Buitenkans' geheel vrijlaten. Deze gids maakt veel ontwikkelingen mogelijk, mits ze versterkend zijn voor de kwaliteiten van het landschap;
• D. een aantal “hotspots” in de stad aangeven waarbinnen een 49% vrijstelling toegestaan wordt (daarboven is er sprake van bestemmingswijzigingsprocedure per individueel geval).

Deze categorieën gekoppeld aan de woonmilieus geven de volgende indeling:

De binnen de grenzen van het bestemmingsplan "Bolhaar Roessingh 2016" liggende woonmilieus vallen op basis van de Regeling functiemenging hoofdzakelijk onder A en deels onder A met experimenten (B) in de plinten (woonmilieu Groene woonwijken).

Afbeelding 2: Indeling woonmilieus

Watervisie

Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De Watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities.

De op te lossen knelpunten zijn:

• Overbelasting van het rioolstelsel.
• Grondwateroverlast.
• Problemen met waterkwaliteit.

De Enschedese waterambities zijn:

• Daar waar het kan is het regenwaterwater afgekoppeld van het gemengde riool.
• De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken.
• Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen.
• De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar.
• Enschedeers gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad.
• De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede.

Behoud 53 binnenstedelijke werklocaties

Op 3 februari 2011 is de beleidsregel voor behoud van 53 kleine werklocaties (kleiner dan 1,5 ha) op binnenstedelijke terreinen in werking getreden. In de gemeente is een groot aantal kleinere binnenstedelijke bedrijfslocaties aanwezig. In de afgelopen jaren zijn veel van deze locaties van bedrijfsbestemming naar woonbestemming getransformeerd. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat daardoor in een reeks van jaren veel bedrijfslocaties als drager van de economie van de stad verloren zijn gegaan. Om te voorkomen dat nog meer interessante binnenstedelijke bedrijfslocaties “verloren” gaan, is op basis van een aantal uitgangspunten een scan uitgevoerd naar de wenselijkheid deze te behouden als werklocatie. Op basis van de uitkomsten van deze scan wordt geconcludeerd dat voor 53 van deze locaties het wenselijk is reeds nu als uitgangspunt vast te stellen dat vanuit de gemeente niet zal worden meegewerkt aan verzoeken tot bestemmingswijziging.

Afbeelding 3: Binnenstedelijke bedrijfslocaties

Op de kaart in afbeelding 3 wordt onderscheid gemaakt in blauwe en paarse gebieden. De blauwe gebieden zijn de te behouden binnenstedelijke bedrijfslocaties. De paarse gebieden zijn bedrijfslocaties waar functiewijziging op basis van de uitgangspunten uit de beleidsregel gewenst is. In paragraaf 4.2 wordt ingegaan op de bedrijfslocaties binnen het plangebied.

Archeologiebeleid gemeente Enschede

Op 28 januari 2008 is door de gemeenteraad van Enschede het gemeentelijk archeologiebeleid vastgesteld. Hierin is opgenomen hoe Enschede vorm geeft aan "het rekening houden met archeologie". Op basis van het beleid dient archeologie op een dusdanig vroeg tijdstip te worden betrokken bij planontwikkelingen en/of aanvragen voor bouw-, sloop- of aanlegvergunningen dat de risico's voorafgaand aan de werkzaamheden in kaart kunnen worden gebracht. Hierbij is het van belang dat inzicht bestaat in de archeologische verwachtingswaarde en de trefkans dat waardevolle archeologische waarden in de bodem aanwezig zijn. Daarbij geldt dat de geologie, de geomorfologie en de aard van de bodem zeer bepalend zijn voor de archeologische verwachtingswaarde. Gesteld kan worden dat tot de Middeleeuwen nederzettingen meestal gelegen waren op hooggelegen gronden (stroomruggen en oeverwallen). In de Middeleeuwen en daarna heeft zich op een deel van deze gronden een esdek gevormd. In deze hoger gelegen gebieden zijn resten van nederzettingen uit diverse periodes te verwachten. Op basis van kennis over het hiervoor genoemde kan een indicatie worden gegeven over hoe groot de kans is dat ergens waardevolle zaken in de bodem aanwezig zijn. Deze indicaties staan op de Algemene Archeologische Verwachtingskaart van de gemeente Enschede aangegeven. De Algemene Archeologische Verwachtingskaart is opgebouwd uit aparte verwachtingskaarten voor de periode waarin de mensen als jagers en verzamelaars leefden en voor de periode waarin mensen sedentair gingen leven als landbouwers. Daarnaast zijn ontgrondingsgegevens en historische elementen, zoals hoeven, molens en landweren, toegevoegd.

Structuurvisie Cultuurhistorie

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

De cultuurhistorische waardenkaart is de basis voor het beleid. Het doel van de cultuurhistorische waardenkaart is niet om exact aan te geven wat beschermwaardig is. De geïnventariseerde en gewaardeerde objecten en structuren geven op een consistente manier een overzicht van de cultuurhistorische waarden in Enschede om beleidsmatig keuzes te kunnen maken.

In de structuurvisie wordt het ambitieniveau bepaald hoe de Gemeente Enschede haar rol ziet in het beschermen dan wel koesteren van deze waarden. Omdat de Gemeente Enschede haar rol niet ziet in het overal regulerend en controleren optreden, zijn keuzes gemaakt. De keuzes zijn vertaald en verbeeld in de structuurvisiekaart cultuurhistorie.

Afbeelding 4: vertaling cultuurhistorische waardenkaart in cultuurhistorische beleidskaart

Een voorbeeld van deze benadering is de bebouwing aan de Bolhaarslaan. In deze straat liggen veel bijzondere villa's. Deze oude structuur is ingepast bij de aanleg van Bolhaar in de jaren '70 en bepaald voor Bolhaar mede de identiteit. Daarom is deze structuur opgenomen in de waardenkaart.

Andere redenen om objecten en structuren op te nemen zijn:

• Ligging aan de stedelijke hoofdstructuur en daarmee direct beeldbepalend voor de identiteit van Enschede;
• Identiteitsbepalende wijkstructuren dan wel gebouwen;
• Homogene tuindorpstructuren en restanten van het textiele verleden;
• Oude landschapsstructuren en hoeven in het buitengebied.

Structuurvisie Externe Veiligheid

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Externe Veiligheid vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid met betrekking tot het beheersen van risico's die mensen lopen door de opslag, de productie, het gebruik en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarbij is vastgelegd wat in Enschede nog als een toelaatbaar risico wordt beschouwd en hoe ongewenste situaties zoveel mogelijk kunnen worden voorkomen of beperkt. In deze structuurvisie is tevens het beleid voor opslagplaatsen en verkooppunten van consumentenvuurwerk vastgelegd.

Nadere regels bomen(bescherming) Enschede

Op 21 september 2015 heeft het college een uitwerking van Afdeling 3 "Het bewaren van houtopstanden" van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) vastgesteld. In de uitwerking van dit onderdeel van de APV zijn nadere regels opgesteld ten aanzien van het kappen/ vellen van bomen en het nemen van maatregelen tijdens projecten en bouwwerkzaamheden. Voor het bestemmingsplan is het onderdeel "beschermwaardige bomen" van belang. In paragraaf 3.3 van deze toelichting wordt een overzicht gegeven van beschermwaardige bomen in het bestemmingsplangebied "Bohaar - Roessingh 2016". Voor beschermwaardige bomen gelden (ten opzichte van niet-beschermwaardige bomen) andere regels ten aanzien van het kappen/vellen van bomen, maar ook het bouwen onder de krooprojectie van deze bomen.

In de strategische beleidsdocumenten Toekomstvisie, Stedelijke Koers en de diverse structuurvisies zijn voor het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" geen specifieke beleidsdoelstellingen of ontwikkelingsrichtingen benoemd. In hoofdstuk 4 zijn de beleidsdoelstellingen vertaald naar de mogelijkheden binnen dit bestemmingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in mogelijkheden voor bestaande bebouwing en nieuwe ontwikkelingen.

In dit hoofdstuk wordt een algemene beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Daarbij zal voornamelijk worden ingegaan op de huidige ruimtelijke structuur met een beschrijving van de ruimtelijke kenmerken en buurtkarakteristieken. Doel is het aanreiken van een kader waaraan ontwikkelingen in de wijk kunnen worden getoetst.

De hoofdstructuurdragers zijn zowel assen met een openbaar karakter die een functie voor de stad en de gehele wijk vervullen als ook accentpunten die voor de herkenbaarheid en oriëntatie staan. Binnen het plangebied zorgt een aantal doorgaande lange lijnen voor de samenhang tussen de verschillende deelgebieden en de aanhechting met de structuur van de stad. Vooral de inrichting van de openbare ruimte geeft de lijnen continuïteit.

Binnen het plangebied zijn de volgende structuurdragers te onderscheiden:

• De begrenzende radialen Deurningerstraat en Hengelosestraat
• De voortzetting van de Beethovenlaan met de entree aan de Deurningerstraat
• De Kottendijk en de Mozartlaan als doorgaande noord-zuid route
• De Roessinghsbleekweg als oost-west route

Hengelosestraat

De Hengelosestraat is de stedelijke verbinding tussen het centrum van de netwerksteden Enschede en Hengelo. Dit oude lint is van betekenis voor de samenhang binnen de netwerkstad Twente. Komend vanuit Hengelo wordt het ruimtelijke beeld bepaald door de groene wig. De Hengelosestraat werkt als scheiding tussen stad en landschap. In dit landschap ligt onder andere ook de UT Twente. Ter hoogte van Het Sander klapt de bebouwing over de straat heen en de groene wig die weliswaar doorloopt tot aan de Singel, is niet meer beleefbaar. De historisch gegroeide straatwanden worden gevormd door een overwegend aaneengesloten, kleinschalige bebouwing met een vrijwel strakke rooilijn. Het ruime profiel van de Hengelosestraat wordt matig begrensd door de lage lintbebouwing.

Deurningerstraat

De noordelijke provinciale stadsentree heeft een minder stedelijk beeld dan de Hengelosestraat. De bebouwing van het oude lint is kleinschalig en richting het centrum steeds meer aaneengesloten. Ter hoogte van Bolhaar is de bebouwing van de weg afgekeerd en onderdeel van de wijkstructuur. Achter het Stedelijk Lyceum staat de bebouwing in een vrijwel strakke rooilijn, gericht op de Deurningerstraat. De dorpse sfeer van de weg is belangrijk voor de beleving van Enschede en past bij de functie van een provinciale stadsentree.

Overige

De Beethovenlaan, de Kottendijk, de Mozartlaan en de Roessinghsbleekweg vervullen de functie van wijkontsluitingswegen. De continuïteit van de straatwanden en in de inrichting van de openbare ruimte is belangrijk voor de oriëntatie in het gebied. Deze continuïteit is in het plangebied in voldoende mate gegeven. Verbeteringen aan de oriëntatie zijn wenselijk, dan wel rond de kruispunten van deze lijnen met de radiale hoofdstructuur en met elkaar.

Het plangebied kent een grote diversiteit aan stedenbouwkundige en architectonische karakteristieken. Aansluitend op de Welstandsnota worden vervolgens de verschillende karakteristieken nader toegelicht. Afhankelijk van de bijzonderheid en daardoor de kwetsbaarheid van een stedenbouwkundig opzet en zijn bebouwing wordt in de plankaart gedifferentieerd op de verschillende buurtkarakteristieken ingegaan.

Afbeelding 5: buurtkarakteristieken

Regenbogenwijken (A)

Het noordelijke gedeelte van Bolhaar bestaat voornamelijk uit rijwoningen en deels twee–onder–één kapwoningen met twee bouwlagen. De meeste woningen hebben een dak. Bebouwing zonder dak is meestal geclusterd bij elkaar. Een belangrijk kenmerk is de zorgvuldig ingerichte voor- en zijtuin. De halfopen tot open bebouwing kent bijna overal een zijdelingse afstand naar de erfgrens. Omdat de meeste huizen in serie zijn gebouwd, staan de gebouwen in één voorgevelrooilijn. Langs de hoofdwegen in Bolhaar zorgt dit voor een rustig en harmonisch ruimtelijk beeld.

Vrije - kavelwijken (B)

Dit gebied kenmerkt zich door de individualiteit van gebouwen. De meeste huizen zijn vrijstaand, op grote kavels, een of twee lagen hoog met een dak. De tuinen bepalen in hoge mate de sfeer van de omgeving. Kenmerkend is de situering van de gebouwen langs de Bolhaarlaan en rond het groene hart van Bolhaar. Doordat de groene inrichting de nodige samenhang vormt, kunnen de individuele gebouwen in stijl en vorm variëren. Dit geldt voor het aantal bouwlagen, de hoogte en de voorgevelrooilijn.

Stratenrijtjes (C)

De structuur van dit gebied is vrij eenvoudig. Straten met rechte rijtjes van dezelfde woningen, evenwijdig aan de straat, twee bouwlagen hoog en een kap. Soms verspringt de voorgevelrooilijn licht naar achteren. De herhaling van steeds dezelfde structuur geeft de buurt samenhang. De monotone uitstraling van de rijtjes is in de loop der jaren doorbroken door individuele toevoegingen zoals dakkapellen en de diversiteit aan de voortuinen.

Stempelwijken (D)

De bebouwing van Park de Kotten kent een herhaling van steeds dezelfde soort gebouwen, alzijdig georiënteerde meergezinswoningen in 4 bouwlagen. Dit zorgt voor een grote mate aan samenhang in het gebied.

Dorpse linten (E)

Overwegend zijn de gebouwen twee bouwlagen hoog en hebben een dak. Toch kenmerkt zich de bebouwing door een grote diversiteit in bouwstijlen. De meeste panden staan direct aan de straat, weinig kavels hebben een voortuin. Maar er is geen sprake van een strakke, doorgaande voorgevelrooilijn. Sommige panden of hele rijen verspringen licht van elkaar. Daardoor wordt het ontstaan van monotonie vermeden.

Verborgen enclaves (F)

Achter de Dorpse linten liggen de zogenaamde verborgen enclaves. Verborgen achter een aangesloten bebouwing in een meestal gesloten bouwblok is in de loop der jaren vooral ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid ontstaan. Bij de stadsvernieuwing zijn veel van deze enclaves getransformeerd naar woningbouw, parkeren of speeltuin. Doordat de bebouwing niet zichtbaar is vanaf de straat behoeven deze enclaves minder aandacht voor architectuur en uitstraling. Ze zijn bij uitstek geschikt voor het behouden en vestigen van kleinschalige bedrijvigheid in combinatie met wonen. Op die manier dragen zij bij aan de identiteit en levendigheid van de buurt. Om de verborgen ligging te handhaven mag de bebouwing niet boven de randen uitsteken.

Erkerwijken (G)

Deze bebouwing is voor de oorlog planmatig ontstaan. Deze integraal ontworpen buurten wijzen een aantal gezamenlijke kenmerken op die een gaaf beeld geven van de stedenbouwkundige stromingen uit deze periode. Meest kenmerkend is de erker aan de voorzijde van de gebouwen. Maar niet alle panden rond het Minister Dr. Kuyperplein hebben dit kenmerk. De huizen staan op één lijn en hebben dezelfde goot- en nokhoogte. De afwisseling van vrijstaande huizen en twee-onder-één- kap woningen en de voortuinen zorgen voor ritmisch en interessant straatbeeld.

Aan de noordwest-, noordoost- en zuidoostzijde van de stad is de structuur van stedelijke vingers en groene wiggen duidelijk aanwezig. De hoofdzakelijk groene wiggen garanderen een groot raakvlak tussen stad en buitengebied. Dat is in meerdere opzichten gunstig voor de kwaliteit van de leefomgeving. Het vergroot de recreatiemogelijkheden dicht bij huis en brengt de natuur in de stad. De groene wig is een samenhangend groen gebied dat tot aan de Singel reikt. De groene wig verdeelt stadsdeel Noord in twee grote stedelijke gebieden, Twekkelerveld en Enschede Noord. Noordelijk grenst het plangebied aan de Drienerbos, een groot samenhangend bosgebied met een hoge recreatieve waarde voor de stad.

Afbeelding 6: Groenstructuur Bolhaar - Roessingh

De Hengelose wig bestaat uit meerdere parken en landschapstypen die een samenhangend groengebied vormen, te weten:

• Abraham Ledeboerpark en Het Wageler

• G.J. Van Heekpark/ Van Lochemsbleekpark
• Cultuurlandschap met landgoederen, boerenerven
• Stadsrand met vooral sportvoorzieningen
• Woningen c.q. landgoederen

Afbeelding 7: Hengelose wig

Abraham Ledeboerpark / Het Wageler

In tegenstelling tot Het Wageler met zijn landschappelijke karakter heeft het park een gecultiveerd karakter. Het Wageler vertoont kenmerken van het voor Twente typische hoevenlandschap. Vooral de afwisseling van weide, bosjes, houtwallen, akkers en verspreide boerderijen wijzen op de functie voor kleinschalige landbouw, die het gebied voorheen had en nog deels heeft.

G. J. Van Heekpark/ Van Lochemsbleekpark

De ruimtelijke opbouw van het park wordt bepaald door een grote open ruimte gevormd door gras en weiden met transparantie door solitaire bomen, boomgroepen en lage heesters. Kenmerkend is de geometrische opbouw met duidelijke hoofdassen, strakke wanden en open grasvlakten. Dit formele deel bestaat uit het ovale veld en het rechthoekige korfbalveld, de tennisaccommodatie, het jeu des boules terrein, verschillende lanen, die samenkomen bij de gedenknaald en de bomenweide, die de overgang vormt naar het Lochemsbleekpark.

Het karakter van het park is romantisch, geordend door een rangschikking van dichte massa's en open ruimtes met gebogen paden. De zichtlijnen tussen de verschillende ruimtes zijn in dit park essentieel. Aan de Hengelosestraat vormt de dierenweide de entree en een voorgebied van het romantische park. Een bijzonder element in het Van Lochemsbleekpark is de berceau. Deze markante loofgang vormt een verbindend element tussen het Van Lochemsbleekpark en het G. J. Van Heekpark. Het hele park is een rijksmonument.

Cultuurlandschap

Restanten van het agrarische cultuurlandschap zijn nog duidelijk aanwezig in de Hengelose Wig. Enkele boerderijen en landhuizen met vooral een woonfunctie liggen verspreid in het landschap. Beeldbepalend is met name de kleinschalige landschapsstructuur met houtwallen. Deels is het landschap ook nog in agrarisch gebruik. Met name de zorgboerderij “De Viermarken” neemt een groot deel van het beheer van de agrarische gronden voor haar rekening. Dit gebeurt op een zorgvuldige en kleinschalige manier die er voor zorgt dat dit oude cultuurlandschap met haar kleinschalige landschappelijke elementen in stand blijft.

Stadsrand

Tussen de stad en het landschap is een zone waarin vooral sportvelden liggen. Deze zone wordt intensief gebruikt. Daardoor is een duidelijke overgang van stad en landschap gewaarborgd. Kenmerkend voor de stadsrand is een harde rand, bebouwing die tegenover het landschap ligt, met daartussen een weg. Op die manier is de stadsrand vrijwel overal goed beleefbaar.

Wegenstructuur

De verkeersaders Deurningerstraat, Boddenkampsingel en de Hengelosestraat omsluiten de wijk en hebben tevens een belangrijke functie voor de ontsluiting van de stad. Verschillende straten uit de wijk sluiten aan op voornoemde wegen. Het wegenpatroon in de wijk is zodanig van opzet dat er veel 'dwars'verbindingen tussen de verkeersaders door de wijk mogelijk zijn.

Door deze wegenstructuur is er sprake van relatief veel doorgaand verkeer dat gebruik maakt van wegen in de wijk. Dit betreft voornamelijk de Horstlindelaan, Beethovenlaan, Mozartlaan, Lyceumlaan, Walhofstraat en de Roessinghsbleekweg. Uit een grootschalig verkeersonderzoek in 2003 kan worden geconcludeerd dat het doorgaande verkeer voornamelijk zijn herkomst heeft in omliggende wijken en in beperktere mate van buiten de stad komt.

Een bijzonder verkeersregime geldt in en rond het Ledeboerpark; hier geldt een verbod voor gemotoriseerd verkeer (met uitzondering voor bestemmingsverkeer) en is er een uitgebreid (fiets)voetpadennetwerk die deels alleen tussen zonsopgang en –ondergang toegankelijk is.

Langzaam verkeer

Voor voetgangers is in het plangebied een afzonderlijk voetpadennetwerk. Fietsers maken gebruik van dezelfde rijbaan als het gemotoriseerde verkeer. Daarnaast is er voor fietsers een aantal fietspaden, die voor rechtstreekse aanvullende verbindingen zorgen tussen de woonbuurten en het hoofdwegennet.

Openbaar vervoer

Door het plangebied rijdt geen openbaar vervoer. De reguliere busdienst van stads- en streekvervoer maakt gebruik van de Hengelosestraat en de Deurningerstraat. Een deel van het plangebied ligt op loopafstand van een bushalte, maar voornamelijk het noordoostelijke gedeelte valt buiten dit bedieningsgebied.

Autostructuur

De huidige wegenstructuur in het plangebied is te onderscheiden in een noordelijk en een zuidelijk deel. In het zuidelijke deel is gebouwd langs oude stratenpatronen en heeft nauwelijks een hiërarchie. Uitzondering daarop zijn de Roessinghsbleekweg en het zuidelijke deel van de Mozartlaan. Deze genoemde wegen hebben geen tot zeer beperkte woonbebouwing direct aan de weg en hebben daarom een afwijkend verkeersbeeld. Het noordelijke deel is nieuwer van opzet en bestaat uit een rasterpatroon van wegen met daaraan diverse woonhofjes.

Bolhaar –Roessingh behoort grotendeels tot een verblijfsgebied met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Alleen het oostelijke deel van de Beethovenlaan heeft over een beperkte afstand de functie van verkeersader. Daar geldt een snelheid van 50 km/uur. Voor de brandweer is een aantal wegen aangewezen als brandweerroute; dit zijn wegen in het verblijfsgebied waar bepaalde inrichtingseisen gelden. Deze eisen moeten ervoor zorgen dat de brandweer niet te veel wordt gehinderd door snelheidsremmende maatregelen.

Parkeren

Voor bestaande situaties geldt het handhaven van het aantal parkeermogelijkheden. Voor nieuwe voorzieningen zal worden uitgegaan van een parkeernorm zoals die vastgesteld zijn in het kader van het Mobiliteitsplan 2004-2015. Voor nieuwe voorzieningen geldt dat de parkeervoorzieningen zoveel mogelijk worden gerealiseerd op eigen terrein. Afhankelijk van de te realiseren functie zal daarnaast voor bezoekers parkeerplaatsen geclusterd op openbaar terrein beschikbaar moeten zijn.

Verspreid over het plangebied bevindt zich een aantal solitaire bedrijven, die van oudsher gevestigd zijn in het gebied. Daarnaast is een kleinschalig bedrijventerrein aanwezig tussen de Hengelosestraat en het Slagmanpad. Door de ligging op een binnenterrein, vormt het ruimtelijk geen samenhang met de Hengelosestraat.

Bedrijven die wat betreft milieucategorie niet aansluiten bij het gebied waarin ze gelegen zijn, worden in het bestemmingsplan specifiek bestemd waardoor alleen de bestaande bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan.

Afbeelding 8: bedrijventerrein Het Sander tussen Hengelosestraat en Slagmanpad

De Hengelosestraat is een aanrijstraat naar de binnenstad van Enschede. Aan de Hengelosestraat vindt naast het wonen een concentratie plaats van diverse kleinschalige functies, waaronder detailhandel en dienstverlening. Deze diverse lintstructuur is bijna overal langs de oude radiale invalswegen naar Enschede te vinden. Het hele gebied valt in twee deelgebiedjes uit een en zijn bestemd als "Gemengd 1" of "Gemengd 2". Deze bestemmingen maken wisselwerking van functies mogelijk.

Afbeelding 9: detailhandel aan de Hengelosestraat

Aan de Hengelosestraat heeft, ter plaatse van de bestemming "Gemengd 2", een aantal panden de functieaanduiding 'horeca'. Binnen deze functieaanduiding is lichte horeca toegestaan. Voor de zwaardere categorie horeca is een functieaanduiding "café" op de verbeelding aangegeven. In het plangebied hebben twee horecagelegenheden de bestemming "Horeca". In totaal is op vier locaties een café toegestaan in het plangebied: aan de Deurningerstraat, Hengelosestraat, Roessinghsbleekweg en Walhofstraat.

In het plangebied liggen twee stadsparken, te weten het Abraham Ledeboerpark en het G.J. van Heekpark (sinds de jaren '80 van de vorige eeuw samengevoegd met het Van Lochemsbleekpark).

Abraham Ledenboerpark

Afbeelding 10: Mamoetboom in het Ledeboerpark

De hoofdingang van het Abraham Ledeboerpark ligt aan de Hengelosestraat. Deze entree wordt gemarkeerd door een statige poort. Bij de entree is een parkeerplaats aanwezig omdat veel bezoekers met de auto komen. Het park is verder door meerdere paden vanaf alle zijden bereikbaar.

Naast de functie voor uurrecreatie (wandelen, verpozen) is het park gericht op natuureducatie. Door middel van beheer wordt gestreefd naar het vergroten van de natuurwaarden en een versterking van de karakteristieken kenmerken van het oorspronkelijke landschap.

Afbeelding 11: Lammerinkswönner in het Ledeboerpark

In het “Lammerinkswönner” is een bezoekerscentrum ingericht. Hier wordt voorlichting gegeven en informatie verstrekt over allerlei zaken die met natuur en landschap te maken hebben. Het Lammerinkswönner is een authentiek los hoes (een Twentse vakwerkboerderij), dat geplaatst is aan de rand van de oostelijk gelegen es van het Wageler. Het bezoekerscentrum vormt een sterke trekpleister voor bezoekers van het park

Van Heekpark/Van Lochemsbleekpark

Het G. J. Van Heekpark is een in formele Franse stijl aangelegde sportpark, met als doel de inwoners van Enschede en omgeving een geschikte gelegenheid te geven om te ontspannen, te wandelen en het beoefenen van sporten als cricket, tennis, korfbal en voetbal. Tevens moet het dienen als speeltuin voor kinderen. In 1917 werd in opdracht van de familie Van Heek de aanleg van het G. J. Van Heekpark afgerond. Het ontwerp van het park is gemaakt door tuinarchitect P.H. Wattez. In 1918 werd het park door de familie geschonken aan de Gemeente Enschede. Tot 1963 bleef het G. J. Van Heekpark van het Lochemsbleekpark visueel en functioneel van elkaar gescheiden. Na 1963 werd deze scheiding opgeheven en sindsdien ziet men beide parken als één park.

Het park wordt beheerd door een gemeentelijke beheerscommissie die actief het beheer vormgeeft en de nodige vernieuwingen realiseert. Nieuwe toevoeging aan het park is onder andere de inpassing van de Roombeek geweest en de daarbij behorende waterspeelplaats. De meest recente aanpassing is de verplaatsing van de jeu de boules vereniging, inclusief banen en verenigingsgebouw naar een nieuwe locatie binnen het park.

Afbeelding 12: sportvoorzieningen in het G.J. van Heekpark

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar Roessingh 2016" zijn een viertal grotere gebieden te onderscheiden. Deze gebieden verschillen in hun ruimtelijke hoofdopzet. Dit zijn de gebieden Het Sander (A), Kottendijk en omgeving (B), Bolhaar (C) en de Hengelose wig met erbij horende stedelijke enclaves en het Van Heekpark (D).

Afbeelding 13: ruimtelijke hoofdopzet Bolhaar Roessingh

Het Sander (A)

Het Sander is een historisch gegroeid gebied met voornamelijk een woonfunctie langs de Hengelosestraat. De bebouwing aan de Hengelosestraat is een typische lintbebouwing. Deze bebouwing kent een grote diversiteit aan kleinschalige bebouwing met een vergelijkbare hoogte. Bijzonder is de diversiteit aan grondgebonden woningen die overwegend hoger dan breed zijn. De gebouwen staan merendeels in één voorgevelrooilijn en verspringen alleen licht ten opzichte van elkaar. Daardoor ontstond een zeer harmonische verscheidenheid.

Een aantal korte straten sluit haaks aan op de Hengelosestraat. Hier is een stedelijk compact woonmilieu ontstaan. Dit milieu heeft diverse deelbuurtjes die onderling weinig samenhang vormen. De gebieden variëren van gesloten tot open en van kleinschalig, grondgebonden tot grootschalig en gestapeld. De verkaveling varieert eveneens sterk van een strokenverkaveling tot een verkaveling rond een hof. Door de smalle en langgerekte vorm van het gebied zijn veel gebouwen op de Hengelose wig en het Van Heekpark georiënteerd.

Afbeelding 14: Het Sander

Kottendijk en omgeving (B)

In dit woongebied zijn twee deelgebieden te onderscheiden die stedenbouwkundig een andere opzet hebben, maar ruimtelijk op elkaar aansluiten zodat ze wel één gebied vormen.

De bebouwing rond het Minister Dr. Kuyperplein is een stedelijk compact woonmilieu. De bouwblokken bestaan uit grondgebonden woningen in een halfopen bebouwing met voortuinen. De opzet is gebaseerd op een bebouwing rond een centraal plantsoen met volwassen bomen die door straten is omsloten. Rond het plantsoen en in het verlengde daarvan aan de Mr. P.J. Troelstrastraat staan jaren dertig woningen (erkerwoningen) waardoor een helder beeld bestaat. Opvallend is dat er een school is gebouwd in dezelfde architectuurstijl en onderdeel uitmaakt van de structuur. De overige bebouwing bestaat uit rijenwoningen en tweekappers. De verkaveling en de situering van de gebouwen op de kavel wijken af van de strakke bebouwing rond het plein.

Afbeelding 15: Kottendijk en omgeving

Het tweede deelgebied heeft een radiaalstructuur uitgaande van twee ringwegen, de singel en de Walhofstraat. Deze structuur komt voort uit het eerste uitbreidingsplan uit de jaren 30 van de negentiende eeuw. Ook dit woongebied is een stedelijk compact woonmilieu. De hoofdopzet bestaat uit een aantal in noord-zuid lopende lange lijnen met aaneengesloten lintbebouwing. Deze bebouwing vertoont de typische diversiteit van een dorps lint die in schaal en maat op elkaar aansluit. De lange lijnen komen op verschillende knooppunten bij elkaar. Deze ruimtes zijn in de huidige situatie niet of slechts matig geaccentueerd. Door de lijnvoering zijn gesloten bouwblokken ontstaan met een strokenverkaveling en grondgebonden woningen die in een vrijwel strakke voorgevelrooilijn staan. Deze bouwblokken zijn door de loop van de radialen verschillend diep. Binnen de diepe blokken zijn binnengebieden aanwezig die in de loop van de tijd verschillende functies hebben gekregen.

Bolhaar (C)

Bolhaar is een woongebied met verschillende typen grondgebonden woningen. In dit suburbane woonmilieu komen vrijstaande huizen, tweekappers en rijenwoningen voor. De halfopen tot open bebouwing met overwegend grote voortuinen maken het verschil met de overige woongebieden in het plangebied. Stedenbouwkundig kent Bolhaar een grote diversiteit aan verkavelingstructuren. Strokenverkaveling loodrecht op de weg, ruime kavels in open bouwblokken en hofjesverkaveling vertonen een divers beeld. De ruim opgezette openbare ruimte en de variatie aan fraaie tuinen vormen samen met verschillende plantsoenen een samenhangende groenstructuur die het ruimtelijke beeld van Bolhaar bepalen. Dit geeft Bolhaar een luxe uitstraling en de nodige eenheid.

Afbeelding 16: Bolhaar

Hengelose wig (D)

Deze wig aan de noordwestzijde kan gekarakteriseerd worden als een goed toegankelijk gebied. Hij bestaat uit landgoederen (voor een deel als openbaar park in gebruik) afgewisseld met betrekkelijk gave kleinschalige landschappen. Vanaf de belangrijkste ontsluitingsweg, de Hengelosestraat is de wig goed beleefbaar. De wig beschikt over een scherpe grens aan de zuidkant door de Hengelosestraat. Met het van Heekpark raakt de wig de Singelring. Zijn noordelijke begrenzing is veel diffuser, door de aanwezige bebouwing aan de zuidzijde van de Dr. Zamenhof- en Mozartlaan en de flats in Park De Kotten. Revalidatiecentrum Het Roessingh ligt midden in het gebied, aan de Roessinghsbleekweg, een vrij drukke weg die dwars door de wig loopt. Hier is nog wel sprake van bebouwing in een groene omgeving. Door de groene omgeving van het Stedelijke Lyceum aan de Deurningerstraat reikt de groene wig in principe ook tot aan de Deurningerstraat. De sportvelden ten noorden van de school met zijn waardevolle houtwallen rondom heen zorgen voor een ruimtelijke samenhang met deze radialen.

Park de Kotten (D)

Park de Kotten is één integraal plan van Dhr. Bijhouwer. Kenmerk in het plan van Bijhouwer is de afstemming tussen bebouwing en groen. (Oude) zichtlijnen zijn versterkt of juist 'geblokt' om in het gebied openheid of eigen sferen te creëren. De woonblokken zijn daarin zo gelegen dat ze optimaal uitkijken op open groen. De woonblokken zijn visueel ietwat opgetild door een plint waarachter, half verdiept, de bergingen liggen. Deze plint wijkt in schaal en kleur af van de rest van het gebouw. Hierdoor wordt de illusie gewekt dat het landschap onder de gebouwen doorloopt. Een ander kenmerk is dat alle bijkomende functies als voetpaden, wegen en parkeren, op maaiveldhoogte liggen, zonder ze te willen verbergen of juist op te laten vallen.

Het plangebied “Bolhaar - Roessingh 2016” ligt ten westen van de hoger gelegen stuwwal Enschede/Oldenzaal. Op de landgebruikskaart van 1846 was een groot deel van het plangebied van dit bestemmingsplan nog woeste grond en de rest was in gebruik als bouwland. De bodem bestaat afwisselend uit dekzand-enkeerd, dekzand-podzol, dekzand-beekdal en een beetje dekzand-keileem. Het zuidelijk deel is bebouwd in de periode 1901 – 1945. Het noordelijk deel is bebouwd in de periode 1945 – 1965 en een deel in de periode 1945 -2000. In het noordelijkste deel van het gebied is de bodem verstoord. In de periode voor 1950 gingen de fundamenten niet veel dieper dan 50 tot 60 cm. In de onbebouwde delen en onder de bebouwing kunnen in de ongestoorde bodem archeologische waarden aanwezig zijn.

Op basis van deze kennis kan een indicatie gegeven worden over hoe groot de kans is dat ergens waardevolle zaken in de bodem aanwezig zijn. Deze indicaties staan op de Archeologische Verwachtingskaart van de Gemeente Enschede. Op de archeologische verwachtingskaart zijn archeologische vondsten, archeologisch waardevolle terreinen en de ligging van gebieden met een hoge, een middelhoge en een lage verwachtingswaarde weergegeven.

Archeologie en het plangebied "Bolhaar - Roessingh 2016"

Uit de Archeologische Verwachtingskaart van de Gemeente Enschede blijkt dat het gebied “Bolhaar – Roessingh” vooral een middelhoge archeologische verwachtingswaarde met daarnaast gebieden met een hoge verwachtingswaarde. Dit zijn de zogenaamde “archeologische onderzoeksgebieden”. In het gebied worden resten van de verdwenen oude erven Bolhaar en Groot Wageler verwacht. Het gebied kent twee bleken: Van Heeksbleek en Roessink Bleek.

Op basis van het gemeentelijke archeologiebeleid geldt binnen het plangebied grotendeels het beleidstype "Onderzoeksgebied B". Voor gebieden die vallen onder het beleidstype "Onderzoeksgebied B" is het noodzakelijk dat in het bestemmingsplan een onderzoeksplicht wordt opgenomen. Die onderzoeksplicht strekt ertoe dat voor ingrepen in de bodem met een oppervlakte van tenminste 2.500 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 50 cm eerst via archeologisch (voor)onderzoek dient te worden aangetoond of door die voorgenomen ingreep geen waardevolle archeologische resten zullen worden verstoord. In het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" is deze onderzoeksverplichting geborgd in de planregels en via aanduidingen op de verbeelding.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van de archeologie zijn er derhalve geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is overwegend consoliderend van aard. In het plangebied bevinden zich geen archeologische monumenten en waardevolle archeologische terreinen waarvoor een bescherming via het bestemmingsplan noodzakelijk is. Mochten in het gebied bij activiteiten met bodemverstoring toch archeologische resten worden aangetroffen, dan geldt op grond van de monumentenwet een meldingsplicht bij de gemeente. Het archeologische onderzoeksproces treedt dan alsnog in werking.

De rijksmonumenten in het gebied Bolhaar Roessingh zijn:

• I. Hengelosestraat 751: tuin uit 1932;
• II. Van Heeksbleeklaan bij 344: vakwerkschuurtje;
• III. Minister de Savornin Lohmanlaan (ongenummerd): granieten gedenknaald;
• IV. Minister de Savornin Lohmanlaan bij 15: park met gedenknaald;
• V. Deurningerstraat 401: zwerfsteen (scheiding Lonneker- en Esmarke).

De gemeentelijke monumenten in het gebied Bolhaar Roessingh zijn:

• I. Van Heeksbleeklaan bij vijver (ongenummerd): koetshuis;
• II. Van Heeksbleeklaan (ongenummerd): Twents vakwerkboerderijtje;
• III. Van Heeksbleeklaan 25: Twenste vakwerkboerderij;
• IV. Hengelosestraat: Abraham Ledeboerpark;
• V. Hengelosestraat 226- 236, Enschede: dubbele woonhuizen;
• VI. Roessinghsbleekweg 20, Enschede: tuinmanswoning;
• VII. Van Lochemlaan 15, Enschede: zomerhuis;
• VIII. Hengelosestraat 410: landhuis;
• IX. Hengelosestraat 487, Enschede: hek- en ontvangstgebouw.

In het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" zijn diverse monumentale- en daarmee beschermwaardige bomen aanwezig.

De locaties van deze bomen zijn te vinden op de interactieve bomenkaart die is te raadplegen op de website van de gemeente Enschede, bomen.enschede.nl.

afbeelding 17: fragment interactieve bomenkaart

Toelichting legenda afbeelding 17:

• Boomgebieden: gebieden waarbinnen alle bomen binnen dit gebied beschermwaardig zijn.
• Op basis van de Boswet: beplantingen van bomen buiten de bebouwde kom die groter zijn dan 10 are of beplantingen (bij een rijbeplanting) die uit meer dan 20 bomen bestaan.

In het cultuurhistorisch beleid wordt aangegeven hoe bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgegaan moet worden met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Enschede. In paragraaf 2.3.3 werd al kort ingegaan op dit beleidsdocument. Het bestemmingsplan is het instrument waarin invulling gegeven wordt aan het geschetste cultuurhistorisch kader. In het cultuurhistorisch beleid wordt bij de waardering onderscheid gemaakt in:

• Beschermen
• Koesteren
• Basishouding

Hierbij is de doelstelling voor de te beschermen objecten/gebieden een conserverend regime op te nemen in bestemmingsplannen. De objecten/gebieden die benoemd zijn op het ambitieniveau "koesteren", zijn objecten en gebieden met een cultuurhistorische identiteit of worden gezien als een cultuurhistorische drager. De gemeente Enschede wil deze elementen behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. De basishouding voor cultuurhistorische waarden is niet opgenomen in de beleidsnota. De gemeente streeft naar een verankering van deze houding in het ontwikkelingsproces van Enschede. Oog voor cultuurhistorie leidt tot beter herkenbare plannen die bijdragen aan de identiteit van Enschede en daarmee breed worden gedragen.

Cultuurhistorisch waardevolle gebieden

In afbeelding 18 wordt aangegeven voor het plangebied Bolhaar - Roessingh 2016 welke gebieden een cultuurhistorische waarde hebben.

Het gaat de volgende gebieden:

1. 1. Abraham Ledenboerpark/Wageler: Koesteren buitengebied
2. 2. Hengelosestraat/Boddenkampsingel: Koesteren stad
3. 3. Bolhaarslaan: Koesteren stad
4. 4. Park de kotten: Koesteren stad

afbeelding 18: overzicht cultuurhistorisch waardevolle objecten, structuren en bouwwerken

1. 1. Abraham Ledenboerpark/Wageler: (koesteren buitengebied)

Het Abraham Ledeboerpark vormde oorspronkelijk een onderdeel van het landgoed Het Wageler. Dit landgoed behoorde tot het eigendom van de familie Ledeboer. In 1956 is het park aan de Gemeente Enschede geschonken en het draagt sindsdien de naam van Abraham Ledeboer. Het park is ontworpen door P.H. Wattez en in de jaren 80 van de negentiende eeuw aangelegd. In de schenkingsakte werd als voorwaarde opgenomen dat de villa in het park af te breken is.

2. 2. Hengelosestraat/Boddenkampsingel: (koesteren stad)

Herkenbaar voor de identiteit van de stad in de periode van de stadsbrand en textielindustrie (1862 - 1907) is bebouwing van de uitvalswegen. Boddenkampsingel en Hengelosestraat zijn voorbeelden van uitvalswegen van de stad waar de identiteit van de hiervoor geschetste tijd terug te vinden is.

De Singel is samen met het “ei” van de binnenstad de meest typerende stedenbouwkundig structuur van Enschede. Deze structuur- en identiteitsdrager dient te worden gekoesterd. Beeld- en structuurbepalende gebouwen langs de Singel dienen te worden behouden. Herbestemmen gaat voor sloop.

De Hengelosestraat is één van de hoofdstructuren van Enschede. Langs de Hengelosestraat tussen 1900 en 1970 is Enschede in de richting van Hengelo gegroeid. Tussen de spoorlijn en de Hengelosestraat werden kleinere arbeidersbuurten gebouwd. De Hengelosestraat zelf was een solitaire structuur die alleen ter hoogte van buurten een ander gezicht heeft gekregen. De straat bestaat uit typische lintbebouwing, allemaal verschillend, afwisselend in vorm en uitstraling.

Gebouwen langs deze structuren die in de cultuurhistorische waardenkaart staan krijgen een aanduiding karakteristiek. In het geval van ingrijpende veranderingen die de stedenbouwkundige dan wel architectonische waarden gaan aanpassen, is een cultuurhistorische waardenstelling verplicht op te stellen. In de afweging van de ontwikkeling dienen de onderzochte waarden als uitgangspunt voor de nieuwbouw.

3. 3. Bolhaarslaan (koesteren stad)

De Bolhaar is een wijk die in de jaren '70 bebouwd is. Daarbij werd de bestaande Bolhaarslaan ingepast waarvan de meeste gebouwen tussen 1930 en 1940 werden gebouwd.

Afbeelding 19: luchtfoto De Bolhaar 1961

Daarnaast is er een aantal panden in de beleidsnota aangemerkt als panden die gekoesterd moeten worden. In bijlage 3 bij deze toelichting is het overzicht van de betreffende panden opgenomen. De te koesteren panden liggen hoofdzakelijk in de te koesteren gebieden, met uitzondering van het pand aan Park de Kotten 317.

Afbeelding 20: Bolhaarslaan anno 2015

4. 4. Park de Kotten (koesteren stad)

Het park kent een bijzondere geschiedenis. In de 18e eeuw was het nog een gebied met bebossing, weiden en beekjes. Het was er eenzaam en verlaten en er woonden alleen een paar arme boertjes. Aan deze vroegere bewoners dankt het park zijn naam. 'Kot' is afgeleid van het woord 'kate'. Volgens het zogenaamde 'markerecht', dat in de 18e eeuw in Oost-Nederland van kracht was, was een kate een arme, zelfstandige boerenplaats met stemrecht.

Waarschijnlijk is het gebied 'Den Kotten' in de 18e eeuw gesticht door Otmar ten Cate, toenmalig burgemeester van Enschede. Na enkele malen van eigenaar gewisseld te zijn kwam het gebied in 1839 in bezit van de heer H.G. Blijdenstein. Na zijn overlijden verkocht zijn vrouw het terrein aan Gerhard Jannink, wiens dochter Wilhelmina met Helmich van Heek trouwde. Helmich zat in de directie van het textielconcern Van Heek & Co. Hij gaf begin 20e eeuw aan tuinarchitect Wattez de opdracht om het landgoed aan te leggen in de vorm zoals het vandaag de dag nog altijd bestaat. Ook liet hij de villa 'Den Kotten' bouwen, waar de familie in de zomermaanden verbleef. Na het overlijden van Helmich betrok zijn schoonzoon, Ludwig van Heek, de villa. Tijdens de Tweede Wereldoorlog werd het huis gevorderd door de Duitse bezetters, na de oorlog woonde er een zevental gezinnen vanwege de woningnood.

Eind jaren '50 werd de villa afgebroken, om plaats te maken voor tien portiekflats die gebouwd werden in opdracht van het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Na de oorlog vierde het gedachtegoed van het Nieuwe Bouwen hoogtij. Nieuwe woningen werden gebouwd volgens het principe 'licht, lucht en ruimte'. Park de Kotten is hier een goed voorbeeld van. De functionalistisch gebouwde flats met grote ramen staan ruim in het groen. De woningen zijn in particulier bezit. (bron: architectuurgidsenschede.nl)

Te koesteren panden

Daarnaast is er een aantal panden in de beleidsnota aangemerkt als panden die gekoesterd moeten worden. In bijlage 3 bij deze toelichting is het overzicht van de betreffende panden opgenomen. De te koesteren panden liggen hoofdzakelijk in de te koesteren gebieden, met uitzondering van het pand aan Park de Kotten 317.

In dit hoofdstuk worden de ruimtelijke ontwikkelingen (projecten en nieuwe initiatieven) beschreven die dermate concreet zijn dat in dit bestemmingsplan hiervoor een passende bestemmingsregeling is opgenomen. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk een samenvatting gegeven van het toekomstbeeld voor het plangebied zoals dat is beschreven in de Structuurvisie en/of andere ruimtelijk relevante gemeentelijke beleidsnota's.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" ligt één herontwikkelingslocatie en wordt op twee locaties nieuwe bebouwing binnen de bestaande bestemming gerealiseerd. In deze paragraaf worden deze ontwikkelingen kort toegelicht:

Herontwikkeling:

1: Kottendijk tussen nr 59 en 81

Afbeelding 21: locatie Kottendijk

• Bestaande situatie: terrein voormalig bouwbedrijf
• Plan: 2 woningen inpassen in bestaande structuur
• Aandachtspunt: akoestisch onderzoek (met hogere grenswaardenprocedure)
• Het toevoegen van 2 woningen past binnen de gemeentelijke woonvisie

Nieuwe bebouwing bestaande bestemming:

1. 1. Viermarkenweg 15: sloop- en nieuwbouw vrijstaande woning

Afbeelding 22: locatie Viermarkenweg 15

• Bestaande situatie: boerenerf met hoofdgebouw en schuur
• Plan: nieuwbouw één vrijstaande woning ter plaatse van het voormalige hoofdgebouw

2. 2. Viermarkenweg 85: uitbreiding bijgebouwen

Afbeelding 23: locatie Viermarkenweg 85

• Bestaande situatie: zorgboerderij met bedrijfswoning en bijgebouwen
• Plan: herinrichting erf en nieuwbouw bijgebouwen

Afbeelding 24: locatie Hengelosestraat 412-414

Het bestemmingsplan Het Roessingh (vastgesteld in 1950) bood de mogelijkheid tot realisatie van twee landhuizen aan de Hengelosestraat, op het perceel Hengelosestraat 410-418. In het ontwerp van dit bestemmingsplan was de mogelijkheid tot de realisatie van twee landhuizen niet opgenomen. De gemeente Enschede ziet het gebied waarin de twee woningen op basis van het bestemmingsplan Het Roessingh geprojecteerd waren, als waardevol gebied met behoudenswaardige landschapselementen vanwege de ligging in de groene wig en de directe relatie met het Ledeboerpark. Tot 16 december 2015 was er sinds de inwerking treding van het bestemmingsplan Het Roessingh geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot realisatie van één of twee landhuizen. Voor de gemeente Enschede was dit aanleiding om de bouwvlakken niet over te nemen in het bestemmingsplan.

Op 16 december 2015 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend op basis van het op dat moment geldende bestemmingsplan (Het Roessingh). In overleg tussen initiatiefnemer en gemeente is gekozen voor een alternatieve locatie voor de westelijke kavel. Het bouwvlak was, op basis van het bestemmingsplan Het Roessingh gelegen in het gebied dat met een groene lijn omcirkeld is in afbeelding 24. De situering van het betreffende bouwvlak in deze situatie is zo dat het weiland dat grenst aan het Abraham Ledeboerpark visueel gevuld zou worden met een landhuis. De verplaatsing van het bouwvlak zorgt voor het behoud van de hoog gewaardeerde ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Die kwaliteit bestaat hier uit kleinschalige, met houtwallen omzoomde weilanden langs een beek. Deze landschappelijke inrichting is ouder dan 150 jaar en stamt uit de tijd dat deze omgeving voornamelijk uit woeste gronden bestond, behalve dan deze kleine weilanden langs de beek. Het bouwblok was in het bestemmingsplan Het Roessingh middenin een dergelijke weide gepositioneerd.

Het beoogde landhuis is op de locatie zoals ingetekend op afbeelding 24 beter op zijn plek en de impact die het zal hebben op de omgeving is vele malen kleiner. De verplaatsing van het bouwblok zorgt voor het behoud van de hoog gewaardeerde ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Het toekomstige landhuis is op deze locatie vele malen beter op zijn plek en de impact die het zal hebben op de omgeving is vele malen kleiner. Het landhuis wordt gepositioneerd op een soort bestaande huiskavel tussen bestaande oude bomenrijen en niet meer op de oude cultuurgronden langs de beek.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de ontwikkelingsmogelijkheden voor het conserverend bestemde deel van het bestemmingsplan.

Hoofdfuncties in het plangebied zijn wonen, groen/agrarisch, sport en maatschappelijk. Ten aanzien van wonen wordt de bestaande situatie vastgelegd. In het bestemmingsplan is een aantal onbebouwde bouwmogelijkheden opgenomen (Hengelosestraat, Dr. Zamenhoflaan, Van Hogendorpstraat) conform de geldende bestemmingsplannen.

Ten aanzien van de groene functies in het plangebied wordt onderscheid gemaakt in agrarisch gebied, parken, sportvoorzieningen, buurtgroen en een landgoed. Voor deze functies geldt dat er geen concrete plannen zijn ten aanzien van wijziging en/of uitbreiding van deze functies.

In het plangebied is een verhoudingsgewijs groot aandeel maatschappelijke functies aanwezig, waaronder revalidatiecentrum Het Roessingh en diverse onderwijsinstellingen. Voor de maatschappelijke functies geldt dat er geen concrete initiatieven zijn voor wijziging en/of uitbreiding.

Aan de gemeentelijke invalswegen Hengelosestraat en Boddenkampsingel is een diversiteit aan functies aanwezig. Op grond van de gemeentelijke beleidsregel "Functiemenging per woonmilieu" is langs radialen (zoals de Hengelosestraat en Boddenkampsingel) een verhoogde mate van functiemenging is toegestaan. De betreffende panden in het plangebied hebben een flexibele bestemming, waardoor vanuit de markt kan worden ingespeeld op de behoefte. Het betreft de mogelijkheid tot uitwisselen van de functies wonen (met beroep aan huis), maatschappelijke voorzieningen en, afhankelijk van de bestemming Gemengd 1 of Gemengd 2, kantoren, dienstverlening en bedrijven.

In het bestemmingsplangebied is een aantal bedrijfslocaties aanwezig. In de beleidsregel "Behoud 53 binnenstedelijke bedrijfslocaties" is een afweging gemaakt welke van de aanwezige bedrijfslocaties behoudenswaardig is. Binnen het bestemmingsplangebied is, op basis van het gemeentelijk beleid ten aanzien van binnenstedelijke bedrijfslocaties, er één locatie met deze potentie: Het Sander.

Archeologie en het plangebied "Bolhaar - Roessingh 2016"

Uit de Archeologische Verwachtingskaart van de Gemeente Enschede blijkt dat het gebied “Bolhaar – Roessingh” vooral een middelhoge archeologische met verspreide gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Dit zijn de zogenaamde “archeologische onderzoeksgebieden”. In het gebied worden resten van de verdwenen oude erven Bolhaar en Groot Wageler verwacht. Het gebied heeft twee bleken: Van Heeksbleek en Roessink Bleek.

Op basis van het gemeentelijke archeologiebeleid geldt binnen het plangebied grotendeels het beleidstype "Onderzoeksgebied B". Voor gebieden die vallen onder het beleidstype "Onderzoeksgebied B" is het noodzakelijk dat in het bestemmingsplan een onderzoeksplicht wordt opgenomen. Die onderzoeksplicht strekt ertoe dat voor ingrepen in de bodem met een oppervlakte van tenminste 2.500 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 50 cm eerst via archeologisch (voor)onderzoek dient te worden aangetoond of door die voorgenomen ingreep geen waardevolle archeologische resten zullen worden verstoord. In het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" is deze onderzoeksverplichting geborgd in de planregels en via aanduidingen op de verbeelding.

Projecten in het bestemmingsplangebied

Voor de in paragraaf 4.1 genoemde projecten in het bestemmingsplangebied geldt dat deze gelegen zijn in gebieden die aangeduid zijn als "onderzoeksgebied B". Zoals hierboven vermeld geldt een onderzoeksplicht voor ingrepen in de bodem met een oppervlakte van tenminste 2.500 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 50 cm. De projecten komen op basis van deze criteria niet in aanmerking voor een archeologisch onderzoek.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van de archeologie zijn er derhalve geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is overwegend consoliderend van aard. In het plangebied bevinden zich geen archeologische monumenten, waardevolle archeologische terreinen, waarvoor een bescherming via het bestemmingsplan noodzakelijk is. Mochten in het gebied bij activiteiten met bodemverstoring toch archeologische resten worden aangetroffen, dan geldt op grond van de monumentenwet een meldingsplicht bij de gemeente. Het archeologische onderzoeksproces treedt dan alsnog in werking.

Monumenten

Aan de aangewezen rijksmonumenten en gemeentelijk monumenten is in dit bestemmingsplan geen juridische betekenis toegekend. De bescherming van deze objecten vindt plaats op grond van de Monumentenwet 1988 of de gemeentelijke Monumentenverordening.

Cultuurhistorische structuren en objecten

De cultuurhistorische structuren en objecten zijn opgenomen op de cultuurhistorische beleidskaart (zie paragraaf 3.3.4). Bij ruimtelijke ontwikkelingen in deze gebieden is het uitgangspunt behoud, herstel en versterking van cultuurhistorische waarden (koesteren).

Cultuurhistorische objecten

Vooruitlopend op de doorvertaling van cultuurhistorie in bestemmingsplannen is op 16 februari 2015 het voorbereidingsbesluit 'Cultuurhistorie Enschede' door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is bepaald dat gebouwen met een (hoge) attentiewaarden niet geheel of gedeeltelijk gesloopt mogen worden zonder omgevingsvergunning. Een omgevingsvergunning kan worden verleend als de karakteristieken van het gebouw niet onevenredig worden aangetast. Een advies van de stadsbouwmeester is onderdeel van de besluitvorming. In het plangebied zijn verschillende objecten aanwezig die een attentiewaarde hebben. Deze gebouwen zijn op de verbeelding aangeduid met de aanduiding "karakteristiek". In de regels van de verschillende bestemmingen waarbinnen deze objecten gelegen zijn, is een sloopvergunningstelsel opgenomen. Een overzicht van panden met de aanduiding "karakteristiek" is opgenomen in bijlage 3 van deze toelichting. Doel van het vergunningenstelsel is om sloop van cultuurhistorische waardevolle objecten, zonder dat eerst de gevolgen voor de cultuurhistorische waarden in beeld zijn gebracht, te voorkomen.

In deze paragraaf wordt globaal beschreven welke (de voornaamste) welstandsidentiteiten en eventuele beeldkwaliteitplannen in het plangebied van toepassing zijn met de daarbij behorende belangrijkste uitgangspunten en sturingselementen.

Afbeelding 25: overzicht welstandsidentiteiten in het bestemmingsplangebied

Bovenstaande afbeelding laat zien dat ieder woonmilieu een eigen welstandsidentiteit toegekend heeft gekregen. Het gebied Bolhaar heeft de identiteit "regenboogwijk" (met rood aangegeven). Kenmerkend voor deze categorie is dat de huizen in serie onder architectuur zijn gebouwd. Per blok of straatwand is gekozen voor een uitgesproken ontwerp. Per straat of straatwand is er daardoor een eenheid in architectuur, maar tussen de straten onderling zijn grote verschillen. De buurt heeft een heldere stedenbouwkundige structuur, waarin de openbare ruimte van straten, lanen en pleinen voor samenhang zorgt.

Het aangrenzende (met lichtgroen aangegeven) gebied kenmerkt zich door ruim opgezette vrijstaande woningen. Hiervoor geldt de identiteit "Vrije kavelwijken". Het gebied rond de Beethovenlaan/Mozartlaan en Van Hogendorpstraat heeft de identiteit "Stratenrijtjes". Kenmerkend voor dit gebied is de "stempelstructuur", het herhalingspatroon van de woonblokken/woningen.

De hoofdgroenstructuur, waar ook de parken onder vallen, heeft de identiteit "Buitenplaatsen/Landgoederen". Ten aanzien van de inpassing het landschap zijn in de Welstandsnota de volgende criteria opgenomen:

• park en bebouwing moeten een samenhangende eenheid vormen;
• er moet in het park in verhouding veel meer onbebouwde dan bebouwde ruimte zijn, het gaat om bebouwing in een park en niet andersom;
• park en bebouwing moeten samen een compositie vormen van ruimten en zichten;
• nieuwe bebouwing mag de ruimtelijke opzet van het park niet verstoren;
• (nieuwe) bebouwing moet het landgoed ruimtelijk continu laten en mag het niet opdelen in stukken.

Het Wageler is ingedeeld in de identiteit "vrije landelijke bebouwing, nieuwe landschap". Kenmerkende bebouwingselementen in dit gebied zijn: variatie wat betreft grootte, architectuur en stijl. Woningen hebben doorgaans forse tuinen, met beplanting die de bebouwing inkadert.

De erven in Het Wageler hebben de identiteit "Boerenerven". Kenmerk van het boerenerf is het ensemble van losse bouwvolumes. De bouwvolumes zijn enkelvoudig en rechthoekig met een lage dakgoot.

Nieuwe ontwikkeling in het plangebied

In het plangebied wordt op één locatie de functie gewijzigd. Het betreft de wijziging van de bestemming Bedrijf naar Wonen aan de Kottendijk tussen de huisnummers 59 en 81. Op deze locatie worden twee woningen mogelijk gemaakt, vrijstaand of geschakeld. De bebouwing aan de Kottendijk heeft de welstandsidentiteit "Dorpse linten". Kenmerkend voor bebouwing binnen deze identiteit is dat bebouwing individueel te onderscheiden moeten zijn. Variatie is mogelijk in bouwstijl en gevellijn (lichte verspringing is mogelijk) Wel moeten de gebouwen harmoniëren in kleur- en materiaalgebruik.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Dit kan er toe leiden dat in het ene geval ingezet wordt op een zongerichte verkaveling, terwijl in het andere geval gekoerst wordt op het gebruik van bodem- en/of windenergie, c.q. aansluiting op het warmtenet. Ook de aanpassing aan de klimaatverandering is in hoge mate een ruimtelijk vraagstuk. Meer warme zomers en een toenemende kans op extreme weersituaties vragen bij een verdere ontwikkeling van de stad om het vergroten van afvoer- en absorptievermogen in stedelijke watersystemen en het voorkomen van 'hitte-eilanden' en hittestress.

De afgelopen jaren heeft de gemeenteraad van Enschede op verschillende momenten uitgesproken dat haar duurzaamheidsambities verder reiken, dan waartoe wettelijke voorschriften de gemeente verplichten. Nota's waarin die ambities tot uitdrukking komen betreffen de nota Nieuwe energie voor Enschede en de Woonvisie Enschede 2025. In het vervolg van deze paragraaf wordt eerst kort ingegaan op het wettelijk kader en wordt aansluitend ingegaan op de Enschedese energie- en klimaatambities, althans voorzover tot uitdrukking komend in genoemde nota's. In het laatste deel van deze paragraaf wordt nader ingegaan op duurzaamheid in relatie tot het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016".

Wettelijk kader

De minimaal in acht te nemen energetische maatregelen bij nieuw- en verbouw zijn beschreven in het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit schrijft bij nieuwbouw een minimale isolatiewaarde voor de schil van een gebouw (buitenmuren, vloer en dak) en voor deuren, ramen en kozijnen voor. Bij verbouw gelden deze eisen uitsluitend voor dat deel dat wordt verbouwd. Daarnaast stelt het Bouwbesluit bij nieuwbouw eisen aan de energieprestatie van gebouwen met een bepaalde functie, die wordt uitgedrukt in de vorm van een zogenaamde energieprestatiecoëfficiënt. Op grond van artikel 122 Woningwet is het niet toegestaan om bij privaatrechtelijke overeenkomst bouwvoorschriften op te leggen die al publiekrechtelijk zijn geregeld. Om die reden is het niet mogelijk om bij de kaveluitgifte in de koopovereenkomst te bepalen dat bij de bebouwing van de bouwkavels, in afwijking van het Bouwbesluit, andere energieprestatienormen gelden.

Landelijke energieprestatieafspraken

Om energiezuinigheid bij nieuwbouwontwikkelingen de komende jaren een impuls te geven, is in het voorjaar van 2008 het zogenaamde Lente-akkoord gesloten tussen de toenmalige minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu en bouwende en ontwikkelende partijen (Bouwend Nederland, NEPROM en NVB). Belangrijkste onderdeel van dit akkoord is de afspraak dat in de periode tot 2020 de energieprestatiecoëfficiënt als volgt zal worden aangescherpt:

• de energieprestatie-eis voor nieuwe woongebouwen wordt met ingang van 1 januari 2011 verlaagd met 25% (is gebeurd) en in 2015 met 50%.
• de energieprestatie-eis voor utiliteitsgebouwen wordt in 2017 met 50% verlaagd.

De bij dit akkoord betrokken partijen hebben bovendien het streven uitgesproken vanaf 2020 te bouwen met een energieprestatiecoëfficiënt van 0. Bij een energieprestatiecoëfficiënt van 0 wordt bij een langjarig gemiddelde geen energie verbruikt voor de elementaire energiebehoeften van een gebouw, zijnde verwarming, warm tapwater, ventilatie en verlichting.

Energie- en klimaatambities gemeente Enschede

Nieuwe energie voor Enschede

Op 16 november 2009 heeft de gemeenteraad van Enschede de nota Nieuwe energie voor Enschede vastgesteld. In de nota Nieuwe Energie voor Enschede heeft de gemeente Enschede zich het volgende ten doel gesteld op het gebied van energie en klimaat:

• in 2020 hebben we in Enschede 30 procent CO₂ bespaard ten opzichte van 1990;
• in 2020 voorziet duurzame geproduceerde energie in minimaal 20 procent van de behoefte aan energie;
• in 2015 is de gemeentelijke organisatie klimaatneutraal;
• In 2020 zijn alle scholen in Enschede klimaatneutraal.

Woonvisie Enschede 2025

In de op 12 maart 2012 door de gemeenteraad vastgestelde Woonvisie Enschede 2025 is duurzaamheid een van de vier centrale thema's. Rondom dit thema zijn in deze visie de volgende uitgangspunten geformuleerd voor de op te stellen uitvoeringsagenda:

• Inwoners (huurders en eigenaren) krijgen de mogelijkheid om tegen betaling de energiecomponent van de woonlast beheersbaar te houden.
• Gemeente, marktpartijen en corporaties onderzoeken en stimuleren de mogelijkheden voor decentrale energieopwekking in Enschede.
• Vanaf 2015 streven we er naar dat in Enschede alleen nog energieneutrale nieuwbouw wordt gerealiseerd.
• Via de MIO (majeure investeringsopgave) Duurzaam Wonen en Werkgelegenheid worden vragers en aanbieders op het gebied van duurzaamheid gekoppeld.
• Voor woningeigenaren met onvoldoende financiële draagkracht voor noodzakelijke ingrepen aan de woning, wordt door marktpartijen en financiers een financieel instrumentarium ontwikkeld.
• De gemeente geeft het goede voorbeeld met het verduurzamen van haar eigen gebouwen.

Coalitieakkoord 'Duurzaam, Samen, Sterker!'

In het coalitieakkoord 2014-2018, 'Duurzaam, Samen, Sterker!' is duurzaamheid een centraal thema. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu; duurzaam gedrag staat in het coalitieakkoord synoniem voor niet teren op de zak van toekomstige generaties. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. In de voorgaande collegeperiode werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem geen aandacht was, maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was geen sprake.

Actieplan Duurzaamheid

De wens om een meer omvattend duurzaamheidsbeleid te voeren, dat richtinggevend is voor het gemeentelijk handelen, vraagt om kaderstelling. Hiertoe wordt het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren.

Duurzaamheid binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016"

Het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" draagt hooguit op indirecte wijze bij aan het realiseren van de gemeentelijke duurzaamheidsdoelen.

Zo stimuleert het bestemmingsplan in een groot deel van het plangebied door de flexibele wijze van bestemmen hergebruik van bestaande panden, daarmee draagt het bestemmingsplan bij aan de circulaire economie.

Het bestemmingsplan draagt niet bij aan energiebesparing. In dat verband wordt opgemerkt dat de bouw- en gebruiksregels van het bestemmingplan er niet aan in de weg staan dat energiebesparende maatregelen aan panden getroffen kunnen worden en dat het realiseren van zonnepanelen op daken vergunningvrij kunnen worden gerealiseerd. De bouw- en gebruiksregels van het bestemmingsplan staan er ook niet aan in de weg dat bij nieuw- of verbouw van panden groene daken kunnen worden gerealiseerd. Dat is gunstig voor de afvoer van hemelwater maar zorgt ook voor verkoeling in de stad op warme zomerdagen.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" getoetst aan de belangen van milieu, natuur en waterhuishouding.

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de diverse milieuaspecten zoals bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast wordt in deze paragraaf verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en milieu-inventarisatie en de toepassing van milieuzonering.

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten daadwerkelijk een m.e.r.-procedure doorlopen moet worden.

Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er drie mogelijkheden:

1. 1. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht;
2. 2. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of het uitvoeren van een m.e.r. verplicht is;
3. 3. vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar deze activiteit ligt (ruim) beneden de in daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet dan een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitvoeren om na te gaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben. Als uit die vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat aanzienlijke milieugevolgen op voorhand niet kunnen worden uitgesloten, moet er alsnog een verplichte m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd.

Voor activiteiten die niet in het Besluit m.e.r. zijn genoemd, geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.

Besluit m.e.r.

Het bestemmingsplan maakt in totaal drie ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt waarop het Besluit m.e.r. van toepassing is. De genoemde ontwikkelingen zijn aan te merken als stedelijk ontwikkelingsprojecten in de zin van Besluit m.e.r.. Dit zijn de ontwikkelingen aan de Kottendijk tussen de nummers 59 en 81, Viermarkenweg 15 en 85. In paragraaf 4.1 worden deze ontwikkelingen nader toegelicht.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is een toets, waarin aan de hand van in de Europese m.e.r-richtlijn opgenomen criteria wordt beoordeeld of belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten en al of niet sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht. De criteria hebben betrekking op de kenmerken van het project, de locatie van de activiteit en de kenmerken van het potentiële effect. Bij de kenmerken van het project gaat het onder andere om de omvang en de cumulatie met andere projecten. Bij de locatie van de activiteit gaat het onder andere om de mate van kwetsbaarheid van het milieu in gebieden waarop de activiteit van invloed zou kunnen zijn. Bij de kenmerken van het potentiële effect gaat het onder ander om het bereik van de effecten.

Huidig grondgebruik

De kavel aan de Kottendijk tussen de nummers 59 en 81 is momenteel nog onbebouwd en in gebruik als locatie voor opslag van bouwmaterialen ten behoeve van het bouwbedrijf dat hier gevestigd was. Aan de Viermarkenweg 15 heeft een woning gestaan; deze woning is inmiddels gesloopt. Ten behoeve van de zorgboerderij aan de Viermarkenweg 85 worden twee schuren gerealiseerd. Deze grond is thans in gebruik als opslag van landbouwmachines.

Cumulatie met andere projecten

Voor de in deze drie projecten is er geen sprake van cumulatie met andere projecten met andere (vormvrije) m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten.

Toetsing relevante milieu- en omgevingsaspecten

Zie paragrafen 3.1.4 (Verkeer), 5.1.2 (Milieuhinder bedrijven en inrichtingen), 5.1.3 (Bodemkwaliteit), 5.1.4 (Wet geluidhinder), 5.1.5 (Luchtkwaliteit), 5.1.6 (Externe Veiligheid) 5.2 (Waterhuishouding), 5.3 (Natuur) van deze toelichting voor een uitvoerige beschrijving van de toetsing van de voorgenomen ontwikkelingen aan de betreffende milieu- en omgevingsaspecten.

Uit de betreffende conclusies aan de hierboven genoemde omgevingsaspecten blijkt dat er geen sprake is van nadelige milieueffecten.

Conclusie vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op grond van het voorgaande kan aan de hand van de toetsing aan alle relevante milieu- en omgevingsaspecten worden geconcludeerd dat belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten en dat het niet noodzakelijk is om een m.e.r.-beoordeling uit te voeren of een milieueffectrapportage op te stellen.

Bedrijven binnen het plangebied

Uitgangspunt (voor de bestaande situatie) is dat bedrijven en voorzieningen van categorie 1 en 2 doorgaans toelaatbaar zijn in een woonomgeving. Binnen het plangebied bevinden zich diverse bedrijven c.q. voorzieningen (zie bijlage 1). De meeste bedrijven worden ingedeeld in categorie 1 of 2. Een aantal bedrijven zijn aanwezig met een hogere categorie. Deze bedrijven zijn nader beschouwd (bijlage 2). Hieruit is naar voren gekomen dat deze bedrijven geen belemmeringen opleveren voor het plangebied.

Gelet op het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat de aanwezige bedrijven c.q. voorzieningen binnen het plangebied geen belemmeringen opleveren voor het plangebied Bolhaar - Roessingh.

Bedrijvigheid buiten het plangebied

In de omgeving van het plangebied zijn diverse bedrijven en voorzieningen gelegen (zie bijlage 1). Een aantal bedrijven hebben een potentiele hindercontour welke binnen het plangebied is gelegen. Uit een nadere beschouwing (zie bijlage 2) blijkt echter dat deze bedrijven geen knelpunten opleveren voor het plangebied Bolhaar Roessingh.

Gelet op het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat de aanwezige bedrijven en voorzieningen in de omgeving van het plangebied geen belemmeringen opleveren voor het plangebied Bolhaar Roessingh.

Nieuwe ontwikkelingen

Kottendijk tussen 59 en 81

De bedrijfsbestemming van de panden aan Boddenkampsingel 59 en 61 blijft bestaan. De realisatie van de twee woningen betekent belemmeringen voor deze bedrijfsbestemming. In principe is alleen categorie 1 mogelijk. Eventueel kan een vrijstelling worden opgenomen voor categorie 2 indien aangetoond kan worden dat de milieubelasting gelijk is met een categorie 1.

Voor het overige zijn er in de omgeving van de locatie geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de realisatie van de twee woningen.

Viermarkenweg 15

In de nabijheid is zwembad Het Slagman gelegen. Voor een overdekt zwembad geldt een normafstand van 50 m tot woningen. Het zwembad is gelegen op ca. 60 meter. Er wordt dus voldaan aan de normafstand. Dus geen belemmering voor de nieuwbouw van een woning.

Gebiedsgericht geluidbeleid

Het BARIM (Activiteitenbesluit) maakt het mogelijk om gebiedsgericht geluidbeleid voor inrichtingen als bedoeld in de Wm vast te stellen. De gemeente Enschede heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt bij de vaststelling van de Geluidnota Enschede 2009-2012. Dit beleid is vastgesteld in april 2009 en in april 2011 op onderdelen gewijzigd en voor onbepaalde tijd verlengd. Het beleid geldt alleen voor nieuwe inrichtingen. Bij het beleid hoort een gebiedstypenkaart waarop per te onderscheiden gebied, meestal een wijk of buurt, richtwaarden zijn vastgelegd. Hierdoor is de geluidruimte voor inrichtingen direct duidelijk.

Afbeelding 26: gebiedstypenkaart

Volgens de gebiedstypenkaart valt het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" onder de gebiedstypen Woongebied, Gemengd groen en Gemengd gebied. Op basis hiervan dienen inrichtingen ten opzichte van geluidgevoelige bestemmingen de volgende richtwaarden (etmaalwaarden) voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT) aan te houden:

De richtwaarden gelden ter plaatse van geluidsgevoelige objecten of op een afstand van 50 meter van de grens van de inrichting, indien binnen die afstand geen sprake is van geluidsgevoelige objecten.

Conclusie milieuhinder bedrijven en inrichtingen

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuhinder van bedrijven en voorzieningen geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Bodemkwaliteit algemeen

Het bodembeleid in Nederland heeft een hervormingsfase ondergaan. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodems naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van risico's, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk mits er geen risico's zijn voor de gezondheid. Functiegericht saneren is dan voldoende.

Bodemkwaliteit en het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016"

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. De milieuhygiënische bodemgesteldheid kan daarbij een rol spelen. De Wet bodembescherming kan hierop van toepassing zijn.

Het bestemmingsplan "Bolhaar-Roessingh 2016" betreft het vastleggen van de bestaande situatie en maakt woningbouw mogelijk aan de Kottendijk tussen nummer 59 en 81. Deze locatie is in 1993 voor het grootste deel onderzocht. Op basis van de onderzoekresultaten is de locatie deels ontgraven. Hierbij is de puinhoudende bovengrond met plaatselijk verbrandingsresten verwijderd. Op de locatie hebben in het verleden verschillende bedrijfsmatige activiteiten plaatsgevonden. Als gevolg van deze bedrijfsactiviteiten is de bodem plaatselijk verontreinigd geraakt. De verontreinigingen zijn zowel in de grond als in het grondwater aanwezig. Op een aantal terreindelen zijn er de afgelopen jaren bodemsaneringen uitgevoerd. Ook zijn er binnen het plangebied nog lopende bodemsaneringen van het grondwater.

Conclusie

Het is bekend dat er binnen het plangebied lokaal sprake is of kan zijn van bodemverontreiniging. Dit betekent dat de initiatiefnemer bij plannen rekening moet houden met de (mogelijke) aanwezigheid van bodemverontreiniging. De financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt door de aanwezigheid van deze bodemverontreinigingen niet belemmerd. De betreffende bodemverontreinigingen vormen of geen belemmering of kunnen functiegericht worden gesaneerd.

Afhankelijk van het tijdstip van de realisatie en de aard en omvang van de herontwikkeling, kan het nodig zijn dat er voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning een bodemonderzoek volgens de NEN 5470 uitgevoerd dient te worden.

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

Het bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 betreft voornamelijk een conserverend plan. Binnen het plangebied worden geen nieuwe bronnen mogelijk gemaakt. Wel zijn binnen het plangebied drie locaties aanwezig waar (nieuwe) geluidsgevoelige bestemmingen (woningen) worden gerealiseerd. Het betreft de locaties Viermarkenweg 15 en Kottendijk tussen 59 en 81.

Viermarkenweg 15

De locatie is niet gelegen binnen de zone van een op grond van de Wgh gezoneerde weg. De Wgh is niet van toepassing. In de directe omgeving van de locatie zijn 30 km-wegen gelegen, te weten de Viermarkenweg en de Dr. Zamenhoflaan. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet, ondanks dat de Wgh niet van toepassing is, wel aandacht worden besteed aan het wegverkeerslawaai van deze wegen.

In de verkeersmilieukaart (VMK) van de gemeente Enschede zijn alle wegen met een relevante verkeersintensiteit, en daarmee een mogelijk relevante geluidsemissie, opgenomen. De Viermarkenweg is niet opgenomen in de VMK. De geluidsbelasting vanwege de Viermarkenweg is daarmee niet relevant. De Dr. Zamenhoflaan is wel in de VMK opgenomen. Uit de VMK blijkt dat de 48 dB-contour van deze weg op minder dan 10 meter uit de as van de Dr. Zamenhoflaan is gelegen. De locatie Viermarkenweg 15 bevindt zich op meer dan 100 meter van de Dr. Zamenhoflaan. De geluidsbelasting vanwege de Dr. Zamenhoflaan is daarmee niet relevant.

Geconcludeerd kan worden dat wegverkeerslawaai voor de realisatie van een geluidgevoelige bestemming op de locatie Viermarkenweg 15 geen belemmering vormt.

Kottendijk tussen 59 en 81

Het voornemen bestaat om op de locatie Kottendijk tussen 59 en 81 twee woningen te realiseren. De locatie is gelegen binnen de zone van op grond van de Wgh gezoneerde wegen, te weten de Boddenkampsingel en de Deurningerstraat. Verder is de locatie gelegen aan de Kottendijk waarop de Wgh niet van toepassing is omdat het een 30 km-weg betreft.

Voor de locatie is door Akoestisch Buro Tideman een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting vanwege wegverkeer. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in het rapport “Akoestisch onderzoek, Woningen Kottendijk tussen 59 en 81, Geluidbelasting wegverkeerslawaai; rapportnummer 15.113.01, versie 3 van 23 oktober 2015”. Het rapport is als bijlage 4 bij deze toelichting opgenomen.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt voor de op grond van de Wgh gezoneerde wegen het volgende. Vanwege het wegverkeer op de Deurningerstraat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh. Vanwege het wegverkeer op de Boddenkampsingel bedraagt de geluidsbelasting ten hoogste 52 dB (incl. aftrek artikel 110g Wgh). Daarmee wordt vanwege het wegverkeer op de Boddenkampsingel de voorkeursgrenswaarde met 4 dB overschreden.

Onderzocht is of door middel van bron- en of overdrachtsmaatregelen de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de Boddenkampsingel kan worden gereduceerd. Uit het rapport blijkt dat maatregelen die getroffen kunnen worden om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen bezwaren ontmoeten van landschappelijke, stedenbouwkundige en/of financiële aard. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de Kottendijk, waarop de Wgh niet van toepassing is, ten hoogste 55 dB (incl. aftrek artikel 110g Wgh) bedraagt.

De geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de Boddenkampsingel en de Kottendijk wordt ondervonden op de oostgevel (zijde Kottendijk)van de woningen. De cumulatieve geluidsbelasting vanwege deze wegen bedraagt 59 dB (excl. Aftrek artikel 110g Wgh). De achtergevel (westgevel) en de achter de woning gelegen buitenruimte zijn geluidsluw.

Geconcludeerd wordt dat de realisatie van de twee woningen alleen mogelijk is als vanwege het wegverkeer op de Boddenkampsingel een hogere waarde wordt vastgesteld. Aan de voorwaarden, uit de Wet geluidhinder en de Geluidnota, voor het vaststellen van een hogere waarde wordt voldaan. Gelijktijdig met de procedure voor dit bestemmingsplan wordt een procedure gestart voor het vaststellen van de hogere waarden vanwege het wegverkeer op de Boddenkampsingel van ten hoogste 52 dB.

Tevens wordt geconcludeerd dat met de aanwezigheid van een geluidluwe gevel en buitenruimte een aanvaardbaar woon- en leefklimaat aanwezig is.

Hengelosestraat 412 en 414

Uit de verkeersmilieukaart van de gemeente Enschede blijkt dat vanwege het verkeer op de Hengelosestraat op de woning Hengelosestraat 410 wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder.

De bouwvlakken voor de nog te realiseren woningen aan respectievelijk Hengelosestraat 412 en 414 zijn verder van de Hengelosestraat gelegen dan de woning Hengelosestraat 410. Vanwege het wegverkeer op de Hengelosestraat zal de geluidsbelasting op de bouwvlakken daardoor lager zijn dan op de woning Hengelosestraat 410. Op de te realiseren woningen zal vanwege het geluid van het wegverkeer op de Hengelosestraat dan ook worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder.

De wet geluidhinder vormt dan ook zeker geen belemmering voor de bouwvlakken zolang deze verder van de Hengelosestraat zijn gelegen dan de woning Hengelosestraat 410.

Railverkeerslawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 is niet gelegen aan of in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde spoorlijn.

Industrielawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 is niet gelegen in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein. Bovendien voorziet het bestemmingsplan niet in bestemmingen waarop geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht ('grote lawaaimakers') gevestigd kunnen worden.

Luchtvaartlawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 is niet gelegen in de nabijheid van het (voormalige) vliegveld Twente en ook niet binnen de geluidszone van het vliegveld.

Conclusie geluid

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het wettelijk stelsel voor luchtkwaliteitseisen is geregeld in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wm en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

1. a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
2. b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
4. d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Luchtkwaliteit en het plangebied “Bolhaar - Roessingh 2016"

Het bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 betreft voornamelijk een conserverend plan. De enige voor luchtkwaliteit relevante ontwikkeling binnen het plangebied is de realisatie van twee woningen aan de Kottendijk tussen 59 en 81. Daarnaast worden twee onbebouwde bouwvlakken ten behoeve van twee woningen opgenomen uit een gedateerd bestemmingsplan.

Uit de 'Regeling niet in betekenende mate' blijkt dat woningbouwlocaties met één ontsluitingsweg en niet meer dan 1.500 woningen als niet in betekenende mate zijn aan te merken. De realisatie van maximaal twee woningen en het opnemen van twee bouwvlakken voor twee woningen uit een gedateerd bestemmingsplan zijn daarmee zondermeer ontwikkelingen die niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

In de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) zijn gegevens opgenomen met betrekking tot de huidige en toekomstige luchtkwaliteit in Nederland. Uit de monitoringstool 2014 blijkt dat op het plangebied in alle zichtjaren (2015, 2020 en 2030) aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit wordt voldaan.

Conclusie luchtkwaliteit

De realisatie van twee woningen aan de Kottendijk en het toevoegen van twee bouwvlakken op basis van een gedateerd bestemmingsplan binnen het bestemmingsplan Bolhaar-Roessingh 2016 vallen binnen de in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' genoemde kaders. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit (art 5.16 WM, lid 1 onder b) ligt er geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen, buisleidingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10^-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit Risico's Zware Ongevallen (BRZO) zijn het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi en/of het BRZO van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Bolhaar - Roessingh 2016” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016” of in de directe nabijheid daarvan zijn enkele buisleidingen aanwezig / is één buisleiding aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water zijn de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid transportroutes het wettelijk kader. De basis van de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

Basisnet Weg

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" of in de directe nabijheid daarvan zijn geen wegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg.

Basisnet Water

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" of in de directe nabijheid daarvan zijn geen waterwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over water.

Basisnet Spoor

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" of in de directe nabijheid daarvan is geen spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor.

Gebruik van luchthavens

De aanwezigheid van vliegvelden en grote luchthavens in de omgeving is van belang in het kader van de externe veiligheid omdat de kans op het neerstorten van vliegtuigen in de buurt van een vliegveld of luchthaven groter is dan elders. Een luchtvaartongeval is daar dus te voorzien en het is denkbaar dat daarbij (woon)bebouwing wordt getroffen. Een vliegtuig of helikopter kan overal neerstorten, de gevolgen kunnen dus in beginsel op elke plek optreden. Het risico is echter het grootst nabij een vliegveld of luchthaven, vooral bij het opstijgen en landen.

Het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" is hemelsbreed op ca. 3 kilometer van het (voormalige) vliegveld Twente gelegen. Dit betekent dat de kans op een luchtvaartongeluk in het plangebied klein is.

Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Hemelwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Dit kan in beginsel door hergebruik, het toepassen van groene daken en/of halfverharding. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het bestaand stedelijk gebied 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak. In het buitengebied bedraagt de tijdelijke bergingsopgave 40 millimeter. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. Afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. In het buitengebied is niet overal in de openbare ruimte een systeem aanwezig voor de afvoer van hemelwater. In dat geval moet op eigen terrein een individuele behandeling van afvalwater (IBA) of helofytenfilter worden ingericht. Dit dient te gebeuren in overleg met het waterschap Vechtstromen. Uit een doelmatigheidsstudie is gebleken dat drukriolering niet doelmatig is en voor de particulier veel duurder is dan een IBA. Daarom zal er doorgaans geen drukriolering meer worden aangelegd. Er is geen provinciale ontheffing van de zorgplicht meer nodig wanneer de gemeente besluit om in het buitengebied uit doelmatigheidsoverwegingen geen afvalwater in te zamelen.

Oppervlaktewater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijven. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken. Het aftoppen van grondwaterstandspieken middels drainage is wel toegestaan.

Grondwater en ontwatering

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Ontwatering is het verschil tussen het peil van de weg of de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG).

• Wegen: ontwateringsdiepte van 0,70 meter, waarbij een zandbed met minimale dikte van 0,50 m aanwezig moet zijn. Een te hoge grondwaterstand kan opvriezen en opdooi van de fundering van de weg veroorzaken.
• Bebouwing: de ontwateringsdiepte van bebouwing hangt af van het type gebouw. Voor woningen of gebouwen met een niet-waterdichte kruipruimte die goed toegankelijk moet zijn, dient de ontwatering zodanig te zijn dat zich geen grondwater in de kruipruimte bevindt. Als norm wordt vaak gehanteerd dat het grondwater tenminste 0,20 m beneden de vloer van de kruipruimte moet staan. Uitgaande van een 0,50 m hoge kruipruimte en een vloerdikte (woonvloer) van 0,20 m betekent dit een afstand van 0,90 m tussen de GHG en de bovenzijde van de vloer. Door kruipruimteloos te bouwen kan de ontwateringsnorm onder bepaalde voorwaarden met 0,30 m verminderd worden.
• Groen / onbebouwd en onverhard terrein: voor deze bestemming wordt meestal een ontwateringdiepte van 0,50 m –mv geadviseerd. Langdurige te hoge grondwaterstanden beïnvloeden de beworteling nadelig.

Afwatering

Om op perceelsniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende adviesnormen:

• Het vloerpeil van de bebouwing minimaal 0,20 m boven het dichtstbijzijnde wegpeil leggen;
• Perceel vlak of richting de weg af laten lopen;
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.

Afbeelding 27: het gescheiden (geel) en gemengd (bruin) rioleringssysteem met de beken.

Waterhuishouding en het bestemmingsplan “Bolhaar - Roessingh 2016”

Het bestemmingsplan “Bolhaar - Roessingh 2016” is hoofdzakelijk conserverend van aard. Hiermee wordt bedoeld dat ten aanzien van dit plan overwegend de bestaande situatie is vastgelegd. Voor gebieden die in dit bestemmingsplan conserverend zijn bestemd geldt de huidige waterhuishoudingssituatie zoals deze is beschreven in paragraaf 3.1 (Ruimtelijke structuur) van deze toelichting.

Voor de in dit plan voorkomende ontwikkellocaties gelden de hierna genoemde uitgangspunten en randvoorwaarden voor de waterhuishouding.

Projecten

Kottendijk tussen huisnummers 59 en 81

Het bestemmingsplan “Bolhaar - Roessingh 2016” beoogt het planologisch mogelijk te maken dat op de locatie aan de Kottendijk, tussen de huisnummers 59 en 81 twee woningen worden gerealiseerd. Aan de Van Hogendorpstraat zijn vier woningen geprojecteerd. De te bouwen hoofdbebouwing bedraagt maximaal ca. 200 m². In de Kottendijk ligt een gemengd rioolsysteem. Het afvalwater kan afgevoerd worden naar het openbaar gemengd riool in de Kottendijk. Het afvalwater dient apart van hemelwater aangeboden te worden op de perceelsgrens.

Viermarkenweg 15

Op de locatie aan de Viermarkenweg 15 wordt ter plaatse van de gesloopte bebouwing een nieuwe woning met bijgebouw gerealiseerd. Nieuwe bebouwing kan aangesloten worden op het bestaande gemengde rioolsysteem aan de Viermarkenweg. Ook voor dit nieuwbouwproject geldt dat afvalwater apart van hemelwater aangeboden moet worden op de perceelsgrens.

Viermarkenweg 85

Aan de Viermarkenweg 85 wordt een aantal bijgebouwen bijgebouwd. Het verhard oppervlak neemt toe. Echter, gezien de geringe omvang van de toename van verharding zal dit geen gevolgen hebben voor de waterhuishouding.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In de Natuurbeschermingswet 1998 wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden geregeld. Op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 dienen voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan te worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied en op activiteiten die significant verstorende effecten kunnen hebben op voor een Natura 2000 gebied aangewezen soorten. Bestaand gebruik mag worden voortgezet, mits niet conflicterend met de instandhoudingsdoelstellingen en als zodanig vastgelegd in het beheerplan. Voor alle andere activiteiten is een Natuurbeschermingswetvergunning van het bevoegd gezag noodzakelijk. Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of die activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura 2000 gebied. Indien dat op voorhand niet kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld.

De Natuurbeschermingswet 1998 en het plangebied “Bolhaar - Roessingh 2016”

Het plangebied van het bestemmingsplan “Bolhaar - Roessingh 2016” is niet gelegen binnen een gebied dat is aangewezen als Natura 2000 gebied of beschermd natuurmonument of in de nabijheid daarvan. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden “Lonnekermeer” en “Aamsveen” zijn op respectievelijk ca. 3,5 kilometer ten noorden en 6 kilometer ten zuidoosten van het plangebied gelegen. Deze gebieden zijn hoofdzakelijk gevoelig voor stikstofdepositie.

Het bestemmingsplan is conserverend en maakt met uitzondering van een tweetal kleinere ontwikkelingen aan de Viermarkenweg geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Dit betreft de sloop en vervangende nieuwbouw van een woning aan de Viermarkenweg 15 en de realisatie van een tweetal schuren voor de opslag en berging van materiaal en materieel bij zorgboerderij 'De Viermarken' aan de Viermarkenweg 85. Het bestemmingsplan maakt geen uitbreiding mogelijk van agrarische bedrijfsactiviteiten. Significant negatieve effecten voor de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000 gebieden kunnen daarom op voorhand worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan de Natuurbeschermingswet kan daarom achterwege blijven.

Het bestemmingsplan maakt geen uitbreiding mogelijk van agrarische bedrijfsactiviteiten. Significant negatieve effecten voor de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000 gebieden kunnen daarom op voorhand worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan de Natuurbeschermingswet kan daarom achterwege blijven.

Conclusie Natuurbeschermingswet 1998

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende stelligheid worden geconcludeerd dat de Natuurbeschermingswet 1998 op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de meest kwetsbare planten- en diersoorten die in Nederland voorkomen. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om waarborgen om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren niet in gevaar komt. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan.

Indien een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling mogelijk negatieve gevolgen heeft voor in dat gebied voorkomende beschermde soorten dienen passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen en/of dient het plan te worden aangepast om eventuele negatieve gevolgen zoveel mogelijk te voorkomen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor eventueel aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kan worden voorkomen dient ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen te worden gevraagd bij de staatssecretaris van Economische zaken, Landbouw en Innovatie. De ontheffingsregeling is geregeld in artikel 75 van de Flora- en faunawet en nader uitgewerkt in het Besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten.

Niet alleen de soort zelf maar ook zijn functionele leefomgeving is op grond van de Flora- en faunawet beschermd. De functionele leefomgeving van een beschermde soort bestaat vaak uit hoogwaardige natuur maar in sommige gevallen kunnen ook woningen of een industriecomplex hiertoe behoren. Zo is een overwinteringsplek van een vleermuis in een woning strikt beschermd.

De Flora- en faunawet en het plangebied “Bolhaar - Roessingh 2016”

Het bestemmingsplan maakt een tweetal kleinere ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Op de locatie Viermarkenweg 15 wordt de sloop en vervangende nieuwbouw van een woning mogelijk gemaakt. Op de locatie Viermarkenweg 85 wordt de realisatie van een tweetal schuren voor de opslag en berging van materiaal en materieel bij zorgboerderij 'De Viermarken' mogelijk gemaakt. Van deze twee ontwikkelingen is getoetst of de realisatie daarvan mogelijk negatieve gevolgen heeft voor de functionele leefomgeving en/of de gunstige staat van instandhouding van op grond van de Flora- en faunawet (strikt) beschermde soorten. Het bestemmingsplan is voor het overige conserverend en maakt verder geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Eventuele negatieve effecten op vaste rust- en verblijfplaatsen en/of de functionele leefomgeving van mogelijk aanwezige (strikt) beschermde planten- en diersoorten kunnen dan ook op voorhand worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan de Flora- en faunawet kan daarom achterwege blijven.

Kottendijk tussen huisnummers 59 en 81

Op de locatie zijn geen bomen/struiken of waterpartijen aanwezig. Het perceel wordt gebruikt als opslagterrein. Er staat een wat vervallen gebouw met een oppervlakte van ongeveer 30 m².

Binnenstedelijk zijn er naast “overige broedvogels” over het algemeen vier beschermde soorten of soortgroepen waarvan vaste rust- of verblijfplaatsen kunnen worden aangetroffen. Het betreffen: vleermuizen, steenmarter, huismus en gierzwaluw. Van deze laatste 2 soorten zijn de nesten jaarrond beschermd.

Huismus: geschikte nestgelegenheid (bv pannendak) ontbreekt; er wordt niet verwacht dat de locatie door huismussen wordt gebruikt om te nestelen.

Gierzwaluw: geschikte nestgelegenheid (hoge gevels, mansardekap) ontbreekt; er wordt niet verwacht dat de locatie door gierzwaluwen wordt gebruikt om te nestelen.

Vleermuizen: maken gebruik van spouwmuur, holle ruimtes in bomen, ruimtes achter boeien enz. Met name bouwwerken aan of bij groene elementen als houtwallen of bos worden gebruikt. Vleermuizen maken gebruik van tochtloze nagenoeg afgesloten ruimtes. De locatie is geheel versteend en er staat slechts 1 gebouwtje, dat in slechte staat van onderhoud verkeert, er zijn geen spouw of anderszins tochtvrije beschutte ruimtes aanwezig; er wordt niet verwacht dat de locatie door vleermuizen als verblijfplaats, belangrijke vliegroute of foerageergebied wordt gebruikt.

Steenmarter: deze soort is aangetroffen in de onmiddellijke nabijheid van het plangebied. Steenmarter heeft een netwerk van locaties waar hij/zij kan schuilen of haar jongen kan voortbrengen. Vooral rustige rommelhoekjes of ontoegankelijke ruimten in gebouwen worden door steenmarters als verblijfplaatsen gebruikt. Van het aanwezige gebouwtje kan op voorhand niet worden uitgesloten dat het geschikt is als verblijfplaats van de steenmarter. De grondeigenaar heeft toegelicht dat het dak reeds geruime tijd geleden van het bouwwerkje is verwijderd. Hieruit kan de conclusie getrokken worden dat het gebouw niet (meer) geschikt is als verblijfplaats van de steenmarter. Het betreft een onbeschutte plek waar weer en wind vrij spel hebben.

Op basis van de beschikbare informatie kan na aanvulling van de grondeigenaar met aan voldoende zekerheid grenzende stelligheid worden geconcludeerd dat de Flora- en faunawet op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling.

Viermarkenweg 15

Aan de Viermarkenweg 15 was een oude woning in het groen gesitueerd. Inmiddels is deze woning gesloopt, met het oog op herontwikkeling van de locatie.

In de rapportage “Inventarisatie & Analyse ecologische en cultuurhistorische waarden in de Hengelose Wig, gemeente Enschede” van adviesbureau Eelerwoude uit 2009 wordt gesteld dat het erf ecologisch waardevol is (bijlage 6 van deze toelichting). Ten behoeve van de herontwikkeling is een natuurwaardenonderzoek uitgevoerd door Natuurbank Overijssel en opgenomen in bijlage 5 van deze toelichting (dd. oktober 2015, projectnr. 687 versie 1.2). In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat de inrichting en het gevoerde beheer het onderzoeksgebied tot een geschikt functioneel leefgebied maken voor sommige beschermde amfibieen-, grondgebonden zoogdieren en vleermuissoorten en als nestplaats voor sommige vogelsoorten. Overige beschermde flora- en faunasoorten ontbreken in het onderzoeksgebied. Werkzaamheden die leiden tot het verstoren/vernielen van vogelnesten dienen buiten de voortplantings- periode van vogels uitgevoerd te worden. Voor het verstoren/vernielen van bezette nesten en het verwonden/doden van vogels kan in voorliggend geval geen ontheffing verkregen worden. Mogelijk wordt het onderzoeksgebied incidenteel tijdens de nachtelijke uren benut als foerageergebied door sommige amfibieën- en grondgebonden zoogdierensoorten. Grondgebonden zoogdiersoorten bezetten geen vaste verblijf- en voortplantingslocatie in het gebied. Amfibieën benutten de buitenruimte vermoedelijk als foerageergebied en benutten de schuur mogelijk als overwinteringslocatie. Uitvoering van de voorgenomen activiteit, de realisatie van een woning, heeft geen wettelijke consequenties voor deze soorten. Aangezien de bestaande bebouwing reeds is gesloopt, is verder onderzoek niet noodzakelijk.

Viermarkenweg 85

Ook Viermarkenweg 85 betreft een erf met oudere gebouwen gelegen in een groene omgeving. In de rapportage “Inventarisatie & Analyse ecologische en cultuurhistorische waarden in de Hengelose Wig, gemeente Enschede” van adviesbureau Eelerwoude uit 2009 wordt gesteld dat het erf beperkt ecologisch waardevol is (bijlage 6 bij deze toelichting). Mogelijke beschermde waarden op het erf zijn te vinden in de gebouwen en in de bomen op of rondom het erf. De ontwikkeling betreft geen afbraak van bestaande gebouwen of de kap van bomen. De kans is daarom klein dat de geplande ontwikkeling zal leiden tot overtreding van de verbodsbepalingen in de Flora- en faunawet.

Hengelosestraat 412/414

De bouwmogelijkheid voor twee landhuizen was mogelijk op basis van het bestemmingsplan Het Roessingh. Uit dit gedateerde bestemmingsplan is één bouwvlak overgenomen (oostelijke bouwvlak). Voor de situering van het andere (westelijke) bouwvlak is gekozen voor een alternatieve locatie. Het plangebied is in 2009 onderzocht door adviesbureau Eelerwoude: Inventarisatie & analyse ecologische en cultuurhistorische waarden en de Hengelose Wig, Gemeente Enschede (bijlage 6 bij deze toelichting). In dit onderzoek is onder andere aangeven welke ecologische waarden de groenelementen in het plangebied hebben. Voor de oostelijke kavel geldt dat om de woning te realiseren, dienen er bomen verwijderd te worden. De groenelementen rondom de planlocatie zijn in het hiervoor genoemde rapport aangeduid als “zeer waardevol en oud”. Op basis van de habitiateisen en de verspreiding van beschermde soorten kunnen de te verwijderen bomen onderdeel uitmaken van het leefgebied van soorten als bijvoorbeeld eekhoorn en sperwer. Voor de westelijke kavel geldt dat de groenelementen rondom de planlocatie in het hiervoor genoemde rapport aangeduid als “vrij waardevol” (bosperceel langs de Hengelosestraat) en “zeer waardevol” (structuur rondom planlocatie). Recente waarnemingen: in de nationale databank flora en faunawet zijn meerdere waarnemingen aanwezig van de middelzwaar (tabel 2) beschermde eekhoorn in het plangebied. Uit ecologisch onderzoek moet blijken of de voorgenomen realisatie van twee landhuizen negatieve gevolgen heeft voor het functioneel leefgebied van eventueel aanwezige (strikt) beschermde soorten.

Op beide locaties is onderzoek uitgevoerd naar de impact van twee landhuizen op de beoogde locaties (Dhr. P. Oude Elferink, februari 2016). Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 7 van deze toelichting. Gedurende het veldonderzoek zijn geen zeldzame vegetaties aangetroffen, het voorkomen van beschermde of bedreigde planten worden derhalve niet aannemelijk geacht. Wanneer er bomen gekapt worden buiten het broedseizoen is geen Flora- en faunawet onderzoek noodzakelijk. Enkele bossages en solitaire bomen in het plangebied zijn geschikt als broedplaats voor algemene vogelsoorten. Dit betekent dat het vellen van de bomen en het rooien van de landschappelijke beplanting voor aanvang van het broedseizoen uitgevoerd moet worden. Dit voorkomt het voorkomen van nestelen van vogels. Eksters en zwarte kraaien kunnen al van af half februari tot nestbouw overgaan. Om nestbouw van deze soorten te voorkomen, zullen genoemde vellingswerken voor deze periode uitgevoerd moeten worden. Om het broeden van vogels te voorkomen zal de heester begroeiing door het afzetten voor het broedseizoen ongeschikt gemaakt moeten worden als broedplaats. Voor de velling zal middels een flora en fauna scan de mogelijke vaste rust- en verblijfplaatsen van soorten zoals de eekhoorn vastgesteld/uitgesloten moeten worden. Geconcludeerd kan worden dat de velling kan plaats vinden zonder ontheffing van de Flora- en Faunawet, mits er volgens de gedragscode ruimtelijke ontwikkeling van Stadswerk gewerkt wordt.

Conclusie Flora- en faunawet

Op grond van het voorgaande kan voor het gehele plangebied, met uitzondering van de ontwikkellocatie Viermarkenweg 15 met aan voldoende zekerheid grenzende stelligheid worden geconcludeerd dat de Flora- en faunawet op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. De EHS heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit). De EHS beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden. De EHS valt niet onder de werking van de gebiedsbescherming, zoals geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 of de soortenbescherming, zoals geregeld in de Flora- en faunawet. De EHS is een ruimtelijk rijksbelang dat door provincies en gemeenten dient te worden vertaald in ruimtelijke plannen, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen.

De EHS en het plangebied “Bolhaar – Roessingh 2016”

Het plangebied van het bestemmingsplan “Bolhaar – Roessingh 2016” is (gedeeltelijk) gelegen binnen een gebied dat onderdeel uitmaakt van de EHS. Voor zover de gronden in het plangebied onderdeel uitmaken van de EHS zijn deze conserverend bestemd. Het bestemmingsplan maakt op de tot de EHS behorende gronden geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Een verdere toetsing aan de EHS kan daarom achterwege blijven.

Conclusie EHS

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende stelligheid worden geconcludeerd dat de EHS geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

1. a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
2. b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
3. c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
4. d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Voor het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" is gekozen voor de opzet van een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan aangezien het hoofdzakelijk de actualisatie van het bestaand gebied betreft.

Wijze van bestemmen

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

In paragraaf 6.3 van deze plantoelichting wordt nader inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen waarvoor in het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" is gekozen.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
2. b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
3. c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
4. d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016". In artikel 1 Begrippen zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2 Wijze van meten geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

1. a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
2. b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
3. c. nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
4. d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
5. e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
6. f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
7. g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
8. h. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is);
9. i. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels. Daarnaast zijn regels ten aanzien van archeologie, de bescherming van monumentale en bijzonder waardevolle bomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

In het bestemmingsplan Bolhaar - Roessingh 2016 komen de volgende bestemmingen voor:

Artikel 3: Agrarisch met waarden - Agrarische functie met ecologische waarden

Daar waar in het gebied belangrijke landschappelijke waarden voorkomen, moet de landbouw rekening houden met deze waarden. Deze gronden zijn daarom niet alleen bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, maar ook voor het behoud en het herstel van de aanwezige landschappelijke waarden.

De landschappelijke waarden worden voornamelijk bepaald door cultuurhistorische waarde, door de samenhang van het ontginningspatroon met het abiotisch patroon en door de kleinschaligheid, die is ontstaan als gevolg van de vele landschapselementen, hoogteverschillen, beken en de grillige kavel- en wegenpatronen.

De bebouwing in deze oude ontginningen is volgens een cultuurhistorisch patroon geplaatst, bijvoorbeeld rondom essen of in esdorpen. Landbouw is een essentieel onderdeel van deze landschappen en moet als functie aanwezig blijven en moet zich zo mogelijk kunnen ontwikkelen, zij het dat de bestaande waarden minimaal gehandhaafd moeten blijven. Dit betekent dat aan de agrarische sector beperkingen worden opgelegd.

De voorkomende landschapselementen bepalen mede de kleinschaligheid, de grilligheid van het landschap en de samenhang met het abiotisch patroon. Bij verdwijnen van elementen om welke reden dan ook is het van groot belang, dat deze opnieuw worden aangeplant.

Artikel 4: Bedrijf

De bestemming 'Bedrijf' is opgenomen voor bestaande bedrijven in het plangebied. Binnen de bestemming "Bedrijf" zijn bedrijven toegestaan zoals genoemd in de bedrijvenlijst (Lijst van Bedrijfstypen) die als bijlage bij de planregels is opgenomen. Deze bedrijvenlijst is gebaseerd op de categorale bedrijfsindeling uit de herziene uitgave van de publicatie Bedrijven en milieuzonering (Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2007). Het betreft een selectie uit de volledige opsomming van bedrijven, die is gebaseerd op de SBI (Standaard bedrijfsindeling) van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Voor bestaande bedrijven, die volgens de bij de planregels behorende bijlage, zijn ingedeeld in de categorie 3 of hoger, geldt dat ze middels een functie-aanduiding specifiek zijn bestemd. Consequentie van deze bestemmingsmethodiek is dat de bedrijfsvoering van de bedrijven in kwestie kan worden voortgezet; wordt de bedrijfsvoering beëindigd dan kan op die betreffende locatie een zelfde bedrijf zich opnieuw vestigen.

Voor andere bedrijven geldt dat ze moeten worden genoemd in de categorieën 1 of 2 van de bedrijvenlijst, of dat ze hiermee vergelijkbaar moeten zijn.

Artikel 5: Bedrijf - Garage

In het bestemmingsplan is één garagebedrijf gevestigd. Dit bedrijf is gevestigd aan de Drienerweg 171.

Artikel 6: Bos

Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor houtproductie, extensieve recreatie en voor bescherming, instandhouding, en verbetering van de landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en natuurlijke waarden. Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot maximaal 2 meter hoogte toegestaan.

Er is een vergunningenstelsel opgenomen voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde.

Artikel 7: Gemengd - 1

De bestemming “Gemengd - 1” is bedoeld voor een deel van de bebouwing aan de Hengelosestraat in het plangebied, waarbinnen de volgende functies zijn toegestaan: kantoren, met dien verstande dat deze functie beperkt is tot maximaal 350 m² bruto-vloeroppervlak per bouwperceel, maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond en beperkt is tot maatschappelijke voorzieningen die zijn genoemd in categorie A van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 2) en het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis.

Artikel 8: Gemengd - 2

Gronden die in het voorliggende bestemmingsplan zijn aangewezen voor "Gemengd - 2" zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, bedrijven en het wonen.

Artikel 9: Groen

De groenvoorzieningen die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als "Groen". Binnen deze bestemming is het toegestaan om groenstroken, plantsoenen, bospercelen, bermstroken aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn waterpartijen, waterlopen, wadi's en overige voorzieningen in het kader van de waterbeheersing toegestaan. Het aanleggen van wandel- en fietspaden en speelvoorzieningen is eveneens toegestaan.

Bebouwing van de voor “Groen” aangewezen gronden is slechts toegestaan in het kader van de bestemming. Hierbij kan primair worden gedacht aan de plaatsing van straatmeubilair, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Artikel 10: Groen - Landgoedpark

Bepalend voor de in dit plan aan de grond toegekende bestemming is het feitelijke en toekomstige gebruik van grond en niet zozeer de eigendomsverhouding of de rangschikking onder de Natuurschoonwet.

Gronden, op de kaart aangewezen voor 'Groen - Landgoedpark' zijn bestemd voor de instandhouding van een landgoedpark met het zich daarop bevindende landhuis, alsmede voor de bescherming, instandhouding en verbetering van de landschappelijke- en cultuurhistorische- en natuurlijke waarden.

Artikel 11: Groen - Park

De voor "Groen - Park" aangewezen gronden zijn bedoeld voor de stads-, wijk- en/of buurtparken en zijn bestemd voor een park met groenstroken, waterpartijen, -lopen, -bergingen, wadi's, infiltratiestroken en andere voorzieningen in het kader van de waterbeheersing, wandel- en fietspaden en recreatief medegebruik.

Bebouwing van de voor “Groen - Park” aangewezen gronden is slechts toegestaan in het kader van de bestemming. Hierbij kan worden gedacht aan de plaatsing van speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Artikel 12: Horeca

Ook de bestemming 'Horeca' is opgenomen voor viertal locaties in het plangebied. Deze bestemming geldt voor de volgende adressen: Deurningerstraat 547, Hengelosestraat 200 en Roessinghsbleekweg 20.

Artikel 13: Maatschappelijk

De bestemming "Maatschappelijk" is gegeven aan de gronden van de verspreid in de wijk aanwezige maatschappelijke voorzieningen, die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 uit de hoofdgroep Maatschappelijk van de bij de regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (Bijlage 1).

Bebouwing ten behoeve van deze bestemming is slechts toegestaan in de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken met een maximale bouwhoogte zoals die op de verbeelding is aangegeven.

Artikel 14: Maatschappelijk - Zorgboerderij

Binnen het plangebied wordt op het boerenerf aan de Viermarkenweg 85 de agrarische activiteit gecombineerd met (dag-)opvang van kinderen en / of volwassenen, al dan niet op therapeutische basis. Deze zorgboerderij voorziet in het geven van een aangename dagbesteding aan speciale doelgroepen en / of het geven van maatschappelijk-sociale begeleiding.

Artikel 15: Sport

Deze gronden zijn bestemd voor sportvoorzieningen genoemd in categorieën 1 en 2 van de hoofdgroep Sport van de Lijst van Bedrijfstypen (Bijlage 1 van de regels), voor niet-zelfstandige horeca alsmede voor bij de bestemming behorende bouwwerken, terreinen en voorzieningen, zoals kantines, kleedruimtes, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen. Middels een functieaanduiding is aangegeven dat ter plaatse een sporthal is toegestaan. Bebouwing mag worden gerealiseerd binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak met een maximale bouwhoogte zoals die op de verbeelding is aangegeven.

Artikel 16: Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming “Verkeer-Verblijfsgebied” is bestemd voor gebiedsontsluitingswegen, erftoegangswegen en woonerven. Deze bestemming richt zich met name op langzaam verkeer en draagt het karakter van een verblijfsgebied. Dit zijn voornamelijk de 30 km/uur zones waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.

Op de voor “Verkeer-Verblijfsgebied“ aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van deze bestemming, zoals straatmeubilair, nutsvoorzieningen en speelvoorzieningen.

Artikel 17: Wonen

De voor “Wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis. Voor deze bestemming wordt een ruime bestemmingsomschrijving gehanteerd, waarbinnen allerlei soorten woonvormen zijn toegestaan. Hierbij kan worden gedacht aan eengezinswoningen, appartementen, woonzorgwoningen, serviceflats en kamerbewoning. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Waar dit wel het geval is (bijvoorbeeld twee-aaneen, maximaal aantal woningen op een perceel of maximaal twee-aaneen) is dit op de verbeelding aangegeven.

In de planregels zijn algemene bouwregels opgenomen voor de bouw van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken, zoals erf- en perceelafscheidingen. Voor nutsvoorzieningen gelden daarvan afwijkende bepalingen.

De beleidsuitgangspunten voor aan huis gebonden beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten hebben een juridische vertaling gekregen in de specifieke gebruiksregels binnen de woonbestemming. De uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis in samenhang met wonen is toegestaan onder de volgende ruimtelijke en functionele randvoorwaarden:

1. a. het vloeroppervlak ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis is niet groter dan 30 m²;
2. b. bedrijfsmatige activiteiten zijn beperkt zijn tot bedrijven die zijn genoemd in categorie 1 van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1);
3. c. er is geen sprake van verkeersaantrekkende activiteiten, die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;
4. d. er is geen sprake van detailhandel en/of horeca;
5. e. er geen onevenredige aantasting plaats vindt van de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De bestemmingsregels bevatten enkele flexibiliteitsbepalingen, waardoor het mogelijk is om in de concrete situatie af te wijken van de bouwregels voor een groter vloeroppervlak en voor de uitoefening van aan huis gebonden bedrijfsmatige activiteiten in een hogere milieucategorie.

Artikel 18: Leiding - Hoogspanning

De gronden die zijn aangewezen als 'Leiding - Hoogspanning' zijn mede bestemd voor ondergrondse hoogspanningsleidingen.

Artikel 19: Waterstaat - Intrekgebied

De als 'Waterstaat - Intrekgebied' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van het grondwater met het oog op de openbare drinkwatervoorziening.

Artikel 23.1.1: milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied

In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het aanleggen van bouwwerken en het afgeven van een omgevingsvergunning ter plaatse van gronden die deze gebiedsaanduiding hebben.

Artikel 23.2.1: Archeologisch onderzoeksgebied a en artikel 23.2.2: Archeologisch onderzoeksgebied b

Voor de oude erven en verdwenen oude erven respectievelijk gebieden en terreinen met een hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarde (al dan niet in enigermate verstoord) wordt gebruik gemaakt van de gebiedsaanduiding “archeologisch onderzoeksgebied a” (verstoringsoppervlakte > 500 m²) en “archeologisch onderzoeksgebied b” (verstoringsoppervlakte > 2500 m²). In de planregels behorende bij de gebiedsaanduidingen is een onderzoeksplicht en regels met betrekking tot een benodigde omgevingsvergunning opgenomen.

Als bijlage bij de planregels behoort een Lijst van bedrijfstypen en een Staat van bedrijfsactiviteiten, gebaseerd op de gehanteerde indeling uit de herziene publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De Lijst van bedrijfstypen of Staat van bedrijfsactiviteiten vormt het middel voor het uitvoeren van een eerste toets of een bedrijf van een bepaald bedrijfstype op grond van de planregels toelaatbaar is. De concrete bedrijfsvoering in een bedrijf en/of milieuvergunning(en) bieden nader inzicht in hoeverre een bedrijf tot een bepaalde milieucategorie gerekend moet worden en daarom al dan niet toelaatbaar is. Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau. De handreiking is in de praktijk een belangrijk hulpmiddel bij het toepassen van milieuzonering, dat wil zeggen het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies in de ruimtelijke planvorming ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Gebruikelijk is om bij milieuzonering uit te gaan van alle belastende milieuaspecten, waarbij het milieuaspect met het grootste effect of de grootste afstand uiteindelijk maatgevend is. Gemotiveerd toepassen – in plaats van gemotiveerd afwijken - is het uitgangspunt. De richtafstanden zijn geactualiseerd, de toelichting is aangepast aan nieuw beleid en bevat stappenplannen voor veel voorkomende praktijksituaties. In de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" zijn ook richtafstanden ten opzichte van 'gemengd' gebied en een categorie-indeling voor gebieden met functiemenging opgenomen.

De Lijst van bedrijfstypen vermeldt de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Dit is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen er vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven, kantoren, winkels) voor. Hoe gevoelig een gebied is voor bedrijfsactiviteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De gevoeligheid van een gebied kan daarom aanleiding zijn om gemotiveerd af te wijken van de richtafstanden in de Lijst van bedrijfstypen. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied', een gebied met een matige tot sterke functiemenging, kunnen de richtafstanden met één afstandstap worden verminderd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. In gebieden met een grote mate van functiemenging wordt de Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging gebruikt. Deze gaat niet uit van aan te houden richtafstanden tot woningen en andere milieugevoelige functies maar van de mate in hoeverre een activiteit al dan niet aanpandig met woningen of andere milieugevoelige functies aanvaardbaar is.

De Lijst van bedrijfstypen

In de VNG-publicatie zijn de bedrijfstypen ingedeeld in milieucategorieën, die samenhangen met de indicatief aan te houden afstand ten opzichte van een milieugevoelige bestemming vanwege de mogelijke hinder van de milieufactoren geur, stof, gevaar en geluid. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. In de lijst worden zes verschillende hoofdcategorieën onderscheiden. In de Lijst van bedrijfstypen zijn veel activiteiten gedifferentieerd naar bedrijfsgrootte, waardoor kleinschalige activiteiten in een lagere milieucategorie vallen en daardoor beter inpasbaar zijn. Vooral bij productiebedrijven zijn richtafstanden toegevoegd voor kleinschalige activiteiten. Daartoe zijn in de VNG-brochure een aantal hoofdcategorieën onderverdeeld in subcategorieën. Milieucategorie 3 is onderverdeeld in subcategorieën 3.1 en 3.2, milieucategorie 4 in subcategorieën 4.1 en 4.2 en milieucategorie 5 in de subcategorieën 5.1, 5.2. en 5.3. De milieucategorieën 1 en 2 zijn niet onderverdeeld in subcategorieën. Elke milieucategorie of subcategorie heeft een eigen bijbehorende richtafstand die dient te worden aangehouden ten opzichte van milieugevoelige functies en bestemmingen.

Tabel: overzicht milieucategorieën VNG-publicatie met bijbehorende richtafstanden

De Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging

Deze staat van bedrijfsactiviteiten wordt toegepast voor (sterk) gemengde gebieden die gekenmerkt worden door een mix van stedelijke functies, zoals een stadscentrum of binnenstad. In een dergelijk levendig en dynamisch gebied is het de vraag welke bedrijfsmatige activiteiten en andere milieubelastende functies nog aanvaardbaar zijn. De VNG-brochure bevat een specifieke bedrijvenlijst met functies die passen in een gemengd gebied. Een Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden van functiemenging is wenselijk, omdat de activiteiten in dergelijke gebieden qua schaal sterk kunnen verschillen van de activiteiten op bijvoorbeeld een bedrijventerrein of in een rustige woonwijk. In de Staat van bedrijfsactiviteiten voor functiemenging wordt gekozen voor een andere categorieaanduiding dan in de algemene Lijst van bedrijfstypen. De activiteiten in de Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging zijn ingedeeld in de categorieën A, B of C, waarmee een beoordeling van de planologische toelaatbaarheid van activiteiten binnen een gemengd gebied mogelijk is. Binnen een dergelijk gebied wordt het werken met de van oudsher bestaande minimumafstanden niet doelmatig geacht.

De betekenis voor de toelaatbaarheid van activiteiten is als volgt:

Tabel: categorie-indeling Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging

Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden:

• het betreft veelal kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden uitsluitend in de dagperiode plaats;
• de activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig;
• activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

Om de bruikbaarheid van de Lijst van bedrijfstypen of Staat van bedrijfsactiviteiten te vergroten, zijn de in de VNG-uitgave genoemde bedrijfstypen van bedrijven en voorzieningen in de lijst gegroepeerd per hoofdgroep, terwijl binnen elke afzonderlijke hoofdgroep tevens een onderverdeling is gemaakt in subgroepen, waarbinnen bedrijfstypen zijn geclusterd. De hoofdgroepen binnen de lijst zijn: agrarische bedrijven, bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijk, recreatie, sport en verkeer.

Bij de beoordeling van de milieubelasting van een bedrijf of een voorziening (feitelijke milieuhinder) dient te worden gelet op de volgende aspecten:

• potentiële geur-, stof-, geluid- of trillingshinder;
• lucht-, water- of bodemverontreiniging;
• visuele hinder;
• verkeersaantrekkende werking;
• het al dan niet continue karakter van de activiteit;
• externe veiligheid (gevaar).

Specifieke opslagen en installaties

Bij bedrijfsmatige activiteiten van bedrijven en voorzieningen kunnen specifieke opslagen en installaties voorkomen. In de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) is een afzonderlijke Lijst van opslagen en installaties opgenomen. Deze lijst bevat milieuaspecten en richtafstanden voor de daarin genoemde opslagen en installaties. Deze lijst is niet bedoeld voor de vertaling naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten of Lijst van bedrijfstypen in een bestemmingsplanregeling. De lijst opslagen en installaties kan als hulpmiddel worden gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van concrete milieubelastende activiteiten of de inpassing van nieuwe woningen nabij bestaande bedrijvigheid.

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

In het kader van de bedrijven- en milieu inventarisatie is voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de bestaande situatie juridisch vast te leggen. Het plan heeft, op een gering aantal kleinere wijzigingen na, hoofdzakelijk een conserverend karakter. Het accent ligt dan ook voornamelijk op het beheer van de bestaande situatie.

Dat neemt niet weg dat in het voorliggende plan ook een aantal concrete projecten mogelijk worden gemaakt. Het gaat daarbij om: de bestemmingswijziging van bedrijf naar wonen aan de Kottendijk, realisatie van een nieuwe woning aan de Viermarkenweg 15 en uitbreidingsmogelijkheden voor bijgebouwen aan de Viermarkenweg 85.Het betreft hier particuliere initiatieven, waarvan de uitvoering niet afhankelijk is van financiële bijdragen van de gemeente Enschede. Voor de gemeente zijn aan de plannen van de initiatiefnemer geen kosten verbonden. Voor het verhaal van de eventuele planontwikkelingskosten en eventuele fysieke ingrepen in dit gebied is een kostenverhaalovereenkomst met de initiatiefnemer worden gesloten.

In verband met het feit dat de gemeente binnen het plangebied geen ontwikkelingen met financiële consequenties initieert, is bij dit plan geen exploitatieopzet gevoegd. Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat het kostenverhaal voldoende anderszins is verzekerd en is ende economische uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan voldoende is aangetoond.