het bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 399 met identificatienummer NL.IMRO.0153.BP00241-0003 van de gemeente Enschede.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels van het plan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een uitbreiding van een hoofdgebouw op maaiveldniveau, met een rechtstreekse verbinding vanuit het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

kleinschalige consumentverzorgende bedrijfsactiviteiten waarin, geheel of overwegend, door middel van handwerk goederen worden vervaardigd, bewerkt, hersteld en/of geïnstalleerd.

het leveren van goederen is toegestaan, mits:

• dit naar aard en omvang een ondergeschikte activiteit is, en;
• de goederen verband houden met de betreffende bedrijfsactiviteit.

tot 'ambachtelijke bedrijvigheid' kunnen in ieder geval de volgende bedrijfsactiviteiten worden gerekend: fietsenmaker, schoen- en/of kledingreparatie, modeontwerp, kledingmakerij, woningstoffeerderij, lijstenmakerij, naai-atelier, wasserette, sleutelmakerij, klompenmakerij, uurwerkreparatie, reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen, computerservice, digitale en informatietechnische bedrijviigheid, grafische vormgeving, decorbouw, goud- en/of zilversmederij, beoefening van scheppende en beeldende kunst en opslag van goederen voor particulieren.

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch of anderszins en veelal kortdurend verblijf, met de mogelijkheid tot het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is gevestigd in een woning of een daarbij behorend gebouw en wordt geëxploiteerd door de bewoners van de betreffende woning.

een onderneming gericht op het produceren, vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

een dienstverlenend beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, digitaal of technisch gebied of daarmee gelijk te stellen activiteiten of een ambachtelijk bedrijf dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij:

1. a. de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en;
2. b. degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is.

een kamerverhuurpand dat voor 24 december 2016 (het tijdstip van inwerkingtreding van het Voorbereidingsbesluit "Onzelfstandige Bewoning 2017") aantoonbaar onzelfstandig wordt bewoond en dit gebruik niet voor een periode langer dan een jaar is onderbroken.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde en niet zijnde een tijdelijk toegestaan bouwwerk, die op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit plan volgens het geldende recht aanwezig of in uitvoering zijn dan wel na dat tijdstip zijn of mogen worden opgericht krachtens een omgevingsvergunning, die vóór dat tijdstip is aangevraagd.

een woning, zelfstandige wooneenheid of appartement die op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan feitelijk aanwezig is dan wel na dat tijdstip is of kan worden gerealiseerd overeenkomstig een omgevingsvergunning.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

een bij een hoofdgebouw behorend, op maaiveldniveau staand vrijstaand gebouw of een uitbreiding van een hoofdgebouw zonder zonder rechtstreekse verbinding vanuit het hoofdgebouw, dat in functioneel en architectonisch opzicht ondergeschikt is aan en ten dienste staat van het hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

het doorlopende gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw of kelder en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Vrijetijdsbesteding buitenshuis zonder overnachting.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een constructie, niet zijnde een dakkapel, op een hellend dak waarin een of meerdere ramen zijn opgenomen en die voorzien is van zijwanden en een hellend dak, waarbij de nok van deze constructie hoger ligt dan de nok van het oorsponkelijke dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van afhaalzaken.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals een uitzendbureau, reisbureau, kapsalon, wasserette, schoonheidsinstituut, pedicure, belwinkel en internetcafé, met uitzondering van seksinrichtingen.

het terrein en/of bouwwerk dat de aanvrager in eigendom of in gebruik heeft en waarover hij kan beschikken en die bij het te realiseren (bouw)plan en/of het bouwwerk horen.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, voor zover het plan die inrichting niet verbiedt.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een verzameling van één of meerdere personen die samen één zelfstandige huishouding voeren die zich kenmerkt door continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie tenminste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van die woning.

een (te realiseren) woning / zelfstandige wooneenheid, die wordt gebruikt door 3 of meer personen die niet als één huishouden kunnen worden aangemerkt. Een kamerverhuurpand kenmerkt zich door het gezamenlijk gebruik van kook- en wasgelegenheid en / of toilet en in de meeste gevallen met een gezamenlijk gebruikte toegang.

het beneden peil gelegen gedeelte van een gebouw.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt, waarbij de ene horizontale zijde bevestigd is aan de buitenzijde van een gebouw en de daar tegenoverliggende zijde vrij dragend is.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

gebouwde dan wel ongebouwde en/of ondergrondse infrastructurele voorzieningen, met uitzondering van hoogspanningsverbindingen en hoge druk aardgastransportleidingen, ten behoeve van algemene nutsdoeleinden zoals de watervoorziening, afval, energievoorziening, warmte-koude opslag of het (tele)communicatie-verkeer.

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,5 meter boven peil is gelegen.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen die uitsluitend zijn bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

bouwwerk, geen gebouw en geen bijbehorend bouwwerk zijnde.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand, niet zijnde een luifel.

de grens van een (bouw)perceel.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

plat dak bestaande uit tenminste twee verschillende bouwhoogten.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

het aanbieden van ruimten voor tijdelijk onderkomen aan één of meer personen voor een aaneensluitende periode van minimaal vijf werkdagen en maximaal zes maanden.

geheel of gedeeltelijk afbreken.

een uitbreiding van een hoofdgebouw op maaiveldniveau, met een rechtstreekse verbinding vanuit het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

iedere voor mensen toegankelijke ruimte in een gebouw die is gesitueerd boven de ruimte(en) op de begane grond.

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, die zoveel mogelijk aansluit bij de ligging van - een deel van de - voorgevels van de bestaande bebouwing.

energievoorziening in de vorm van het opslaan van warmte en/of koude in de bodem waarbij gebruik wordt gemaakt van de temperatuur van het grondwater om gebouwen te verwarmen in de winter en/of af te koelen in de zomer.

een (gedeelte van een) gebouw met woonfunctie / een complex van ruimten, dat door zijn indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. voor een gebouw, waarvan de dichtstbijzijnde naar de weg gekeerde gevel op minder dan 15 meter van de weg is gelegen: de hoogte van die weg ter plaatse van het gebouw;
2. b. voor een gebouw, waarvan de dichtstbijzijnde naar de weg gekeerde gevel op meer dan 15 meter van de weg is gelegen: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw.

tussen de voorgevel en de achtergevel, gemeten ter hoogte van het peil.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

het aangegeven bebouwingspercentage moet worden berekend over het gehele bouwperceel, met inbegrip van de buiten de bouwgrens gelegen gronden. Voor de berekening blijven bouwwerken gelegen beneden peil buiten beschouwing.

de totale en buitenwerks gemeten vloeroppervlakte van de ruimten van een gebouw met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige ruimten.

de gemeten vloeroppervlakte tussen de dragende muren van de ruimte of groep van ruimtes in een woning, wooneenheid of appartement.

de kleinste afsand tussen de begane grondvloer en de bovenliggende bouwkundige constructie van de betreffende ruimte(n).

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Het gedeelte van het bouwwerk dat, voorzover van wanden voorzien, van buitenaf zichtbaar is. Voor bouwwerken die niet of niet aan alle zijden door wanden omsloten worden, wordt de loodrechte projectie van de dakrand op het maaiveld als buitenwerks gevelvlak aangemerkt.

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de perceelsscheiding van het bouwperceel.

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen.

het grondoppervlak van de te realiseren bebouwing vermenigvuldigd met het aantal millimeters bergingsopgave, uitgedrukt in kubieke meters ( .. m² x 0,02 m of 0,04 m = .. m³), waarbij als volgt wordt gerekend:

• hoofdregel: grondoppervlak te realiseren bebouwing x 0,02 = m³ bergingsopgave;

• bij vervangende nieuwbouw met een groter grondoppervlak dan de oorspronkelijke bebouwing: grondoppervlak oorspronkelijke bebouwing x 0,02 + grondoppervlak uitbreiding x 0,04 = m³ bergingsopgave.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor “Tuin” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voortuinen en zijtuinen, geen erven zijnde, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen woningen;
2. b. een inpandige woning ter plaatse van de aanduiding "karakteristiek ", mits de karakteristieke bebouwing in stand wordt gelaten;
3. c. de bouw en instandhouding van een schuur ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - schuur', ten dienste van de nabijgelegen woningen;
4. d. bij deze doeleinden behorende bouwwerken, voorzieningen en activiteiten, zoals parkeervoorzieningen, laden en lossen en groenvoorzieningen;

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, te laten gebruiken of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel, strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemmingen, tenzij voor dit afwijkende gebruik een omgevingsvergunning voor het handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving is verleend.

Overtreding van dit verbod is een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a onder 2° van de Wet op de economische delicten.

Voor zover dit in de regels van de in het plan voorkomende bestemmingen en aanduidingen niet reeds expliciet is genoemd, is het verboden om de in dit plan begrepen gronden en de daarop aanwezige bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken voor de verkoop, opslag, groothandel, verwerking en/of vervaardiging van vuurwerk.

Voor zover dit in de regels van de in het plan voorkomende bestemmingen en aanduidingen niet reeds expliciet is genoemd, is het verboden om de in dit plan begrepen gronden en de daarop aanwezige bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken als geluidzoneringsplichtige inrichtingen.

Voor zover dit in de regels van de in het plan voorkomende bestemmingen en aanduidingen niet reeds expliciet is genoemd, is het verboden om de in dit plan begrepen gronden en de daarop aanwezige bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken als risicovolle inrichting.

1. a. Ter plaatse van de aanduiding "archeologisch onderzoeksgebied b” mogen, in afwijking van het bepaalde elders in de regels van dit plan, geen bouwwerken worden gebouwd en/of werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden worden uitgevoerd die een bodemverstoring veroorzaken dieper dan 50 cm onder het maaiveld en met een bodemverstoringsoppervlakte meer dan 2.500 m².
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a voor de bouw van bouwwerken of uitvoering van werken, geen bouwwerken zijnde en/of werkzaamheden ten behoeve van de daar voorkomende bestemming(en), indien uit archeologisch vooronderzoek blijkt dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel indien daardoor geen onevenredige aantasting plaats vindt van de aanwezige archeologische waarden.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afzien van het laten uitvoeren van archeologisch vooronderzoek als bedoeld onder b indien zij van oordeel zijn dat door bodemingrepen het terrein ter plaatse reeds zodanig is verstoord dat er redelijkerwijs geen sprake meer is van mogelijke aantasting van archeologische waarden.
4. d. Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen door:
   1. 1. de aanduiding “archeologisch onderzoeksgebied b” geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betreffende locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
   2. 2. aan gronden de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" toe te kennen ter bescherming van de aanwezige archeologische waarden, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betreffende locatie archeologische waarden aanwezig zijn waarvoor op grond van de Erfgoedwet in het bestemmingsplan een beschermende bestemmingsregeling dient te worden opgenomen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit plan:

1. a. voor het afwijken van de in het plan voorgeschreven maten, afmetingen en percentages met ten hoogste 10%, met dien verstande dat geen afwijkingen zijn toegestaan ten aanzien van in het plan opgenomen:
   1. 1. maximum inhoudsmaten van wooneenheden;
   2. 2. maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij wooneenheden en (bedrijfs)woningen.
2. b. voor wat betreft geringe afwijkingen ten opzichte van bouwgrenzen, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken dat in verband met ingekomen bouwplannen het wenselijk of noodzakelijk is de bouwgrenzen te overschrijden, mits die afwijking niet meer bedraagt dan 3 meter.

1. a. Bij de beoordeling van een verzoek om bij een omgevingsvergunning een afwijking als bedoeld in lid 9.1 toe te staan wordt verwezen naar de Kaart landschapstypen en koesteransichten die als bijlage 2 onderdeel uitmaakt van deze regels.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de oppervlakte van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in voorzieningen voor het bergen en/of in de bodem infiltreren van hemelwater afkomstig van bebouwing, bij voorkeur in combinatie met drainage.
2. b. De onder a genoemde voorzieningen worden gerealiseerd en in stand gehouden op eigen terrein, in, op, aan of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. c. de minimum bergingsopgave als bedoeld onder a bedraagt het grondoppervlak van de te realiseren bebouwing vermenigvuldigd met het aantal millimeters bergingsopgave, uitgedrukt in kubieke meters (.... 0,04 m = .. m³), waarbij volgens meetvoorschrift artikel 2.15 inhoud minimum bergingsopgave hemelwater wordt gerekend:
4. d. de onder a bedoelde berging of infiltratie van hemelwater dient het (teveel aan) water af te wateren op een voorziening voor de ontvangst van hemelwater in het openbaar toegankelijk gebied;
5. e. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder b indien berging of infiltratie van hemelwater op eigen terrein redelijkerwijs niet op doelmatige wijze mogelijk is.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan grond en bouwwerken gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kan met het oog op beëindiging op termijn van die met het plan strijdige situatie, ten behoeve van die persoon of personen bij een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht worden afgeweken.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Hoge Boekelerweg 399".

Dit plan is opgesteld om de gewenste rood-voor-rood ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken. Behoud van de bedrijfswoning (Johannahoeve) door twee woningen toe te staan past ook in ons beleid. Dit geldt ook voor het ombouwen van een karakteristieke schuur tot woning. Deze toelichting geeft aan dat de gewenste ontwikkeling ruimtelijk verantwoord en uitvoerbaar is.

Het gebied waarop het bestemmingsplan “Hoge Boekelerweg 399” betrekking heeft betreft het perceel Hoge Boekelerweg 399 dat is gelegen in het buitengebied van de gemeente Enschede. Het plangebied ligt ten oosten van de kern Enschede. Het plangebied ligt in Noord Esmarke, een veldontginningsgebied ten oosten van de bebouwing van Enschede met landgoederen, bos en agrarisch gebruik.

Het erf van de Johannahoeve wordt aan de noord- en zuidzijde begrensd door wegen en aan de oost- en westzijde door landbouwgebied. Het erf is voor gemotoriseerd verkeer ontsloten vanaf de zuidelijke verharde Hoge Boekelerweg; de noordelijke weg betreft de onverharde Bonekampweg.

Langs deze wegen bevindt zich, als duidelijk teken van de landgoedhistorie, een zware boombeplanting. Aan de noordzijde van de Bonekampweg staat een houtwal, die ter hoogte van het erf is onderbroken. Het erf bezit nog de typische Twentse boombeplanting met zware eiken en zelfs drie lindes voor de gevel van de streekeigen boerderij.

Aan de zuidzijde van de Hoge Boekelerweg, tegenover het westelijk gelegen landbouwgebied, liggen 6 woningen en een recreatie / horecabedrijf; tegenover het oostelijk landbouwgebied bevindt zich achter een bosje een agrarisch bedrijf met ook gronden ten zuiden van de Hoge Boekelerweg.

Aan de noordzijde van de Bonekampweg liggen boerderijen en woonbebouwing op circa 300 m afstand met veel tussenliggende randbeplanting en bosschages in een gebied dat in de Welstandskaart van de gemeente wordt getypeerd als Buitenplaatsen / Landgoederen.

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost" dat is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede op 27 mei 2013. Binnen dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming "Agrarisch" met de aanduidingen 'intensieve veehouderij' en 'archeologische onderzoeksgebied'. Het plangebied heeft één bouwblok waardoor in het plangebied één bedrijfswoning is toegestaan. Dit betreft de bestaande woning.

Nadat het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost" is vastgesteld, zijn er nog een paar parapluplannen voor (onder andere) het plangebied vastgesteld. Dit zijn de volgende plannen:

Parkeren Enschede, vastgesteld 11 maart 2019

Het "paraplu" bestemmingsplan "Parkeren Enschede", zorgt ervoor dat de beleidsregel 'Parkeernormennota Enschede 2017' van toepassing is op (bijna) de hele gemeente, waaronder het plangebied. De relevante regels zijn doorvertaald in voorliggend plan. De werking van het bestemmingsplan "Parkeren Enschede" vervalt met de in werking treding van voorliggend bestemmingsplan voor het plangebied.

Buitengebied - zonnepanelen, vastgesteld 2 juli 2018

Het "paraplu" bestemmingsplan "Buitengebied - zonnepanelen", zorgt ervoor dat zonnepanelen op het maaiveld in het buitengebied mogelijk worden gemaakt. De relevante regels zijn doorvertaald in voorliggend plan. De werking van het bestemmingsplan "Buitengebied - zonnepanelen" vervalt met de in werking treding van voorliggend bestemmingsplan voor het plangebied.

Cultuurhistorie, vastgesteld 6 februari 2017

Het bestemmingsplan "Cultuurhistorie" beoogt een planologisch-juridische regeling te geven voor cultuurhistorisch erfgoed. Sinds 1 januari 2012 geldt de wettelijke verplichting om in een bestemmingsplan aan te geven hoe in dat plan rekening is gehouden met cultuurhistorisch erfgoed. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan geen specifieke aanduiding, waardoor bij voorliggend plan geen rekening hoeft te worden gehouden met dit bestemmingsplan.

Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovolle bedrijven, geluid), vastgesteld 18 november 2014..

Het bestemmingsplan "bedrijven met milieuzones" zorgt ervoor dat bedrijven met vuurwerk, risicovolle bedrijven en bedrijven die teveel lawaai maken uitgesloten worden. De relevante regels zijn doorvertaald in voorliggend plan.

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze, die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Hoge Boekelerweg 399” is geen wijorgaan actief.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Het bestemmingsplan “Hoge Boekelerweg 399” maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Vechtstromen, de provincie Overijssel of het Rijk in het geding zijn. Daarom is voor dit bestemmingsplan afgezien van het plegen van vooroverleg.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan, genaamd “Hoge Boekelerweg 399”, in voorbereiding te nemen op 29 november 2023 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage is gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in het Gemeente Blad, "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet. Het bestemmingsplan is tevens toegezonden aan de Provincie.

Zienswijzen

Er zijn geen zienswijzen ingediend. De provincie Overijssel heeft aangegeven dat met dit plan geen belangen van de Provincie worden geschaad.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

GEBIEDSBESCHRIJVING

Ontstaansgeschiedenis

Ook vóór 1850 zal er al een boerderij hebben gestaan op deze plek omdat het hier, te midden van de vochtige heidevelden op de stuwwal, mogelijk was kleine stukjes grond te ontginnen ten behoeve van een gemengd bedrijf met wat akkerbouw en veeteelt. De erven waren verbonden door zandpaden over de heide (woeste gronden). De akkers werden omzoomd door bomenrijen of houtwallen.

Rond 1900 is er meer ontginningsactiviteit in het gebied en ontstaan er meer erven. Een aantal zandpaden is rechtgetrokken. Achter de boerderij is een boomgaard te herkennen en links van de oprit liggen een paar kleine percelen. Tussen de boerderij en de weg ligt een bosje. De omzoming van akkers en weilanden met houtwallen is op deze kaart duidelijker te zien.

De volgende kaart is van rond 1935. Bijna alle heide is ontgonnen tot weiland. De oprit van het erf is hier in noordelijke richting doorgetrokken en ten westen van dit pad is een nieuwe boerderij gebouwd (die wordt hier de Vieker genoemd).

De kaart van 1980 toont een verder uitgebreid erf, dat vanaf nu als Johannahoeve wordt aangeduid. De bijgebouwen aan de noordkant zijn vergroot en ook aan de zuidkant, tussen de oude boerderij en de weg is de bebouwing toegenomen. Het pad over het erf wordt niet meer als doorlopend aangegeven; er is nog wel sprake van een noordelijke toegang tot het erf.

De laatste kaart van 2000 toont een verdere vergroting van het agrarisch bedrijf. De grote stallen aan de noordzijde domineren op het erf.

Huidige situatie

Het voormalige agrarische erf 'de Johannahoeve' bestaat uit een jonge ontginningenboerderij uit de jaren '30 en de oude, oorspronkelijke boerderij, die later in gebruik is genomen als paardenschuur. Tevens zijn er ook andere bijgebouwen zoals een kapschuur aanwezig. De gebouwen vormen samen een erfemsemble zoals dat veel in Twente aanwezig is en is daarmee karakteristiek. De aanwezige varkensschuren achterop het erf zijn landschapsontsierend. Het erf is op meerdere plekken toegankelijk vanaf de Hoge Boekelerweg en heeft ook een ingang vanaf de Bonekampweg (zandweg).

Het erf heeft nog een bosje met zware eiken en voor de hoeve staan drie grote bomen, twee lindes en een eik. Ook de eikenbeplanting langs de wegen aan noord- en zuidkant, is nog grotendeels aanwezig.

PLANBESCHRIJVING

Aspecten kwaliteitsverbetering

De Rood-voor-Rood regeling heeft tot doel om verstening tegen te gaan in het buitengebied en om te zorgen voor een totale kwaliteitsverbetering van het betreffende perceel en de omgeving. Deze kwaliteitsverbetering op het erf van de Johannahoeve bestaat uit drie aspecten:

• Sloop landschapsontsierende bebouwing (2316m2)
• Behoud karakteristieke agrarische bebouwing
• Herstel oorspronkelijke opzet en inrichting van het erf

Sloop bebouwing

Er zijn in totaal 2316 m2 sloopmeters aanwezig. 1700 m2 daarvan wordt ingezet voor twee nieuwe woningen van maximaal 750 m3 en een bijgebouw van maximaal 100 m2. Deze worden op de locatie landschappelijk ingepast.

Behoud karakteristieke agrarische bebouwing

In het kader van de VAB vindt een herbestemming van het bestaande erf plaats. De grote boerderij wordt gesplitst en de waardevolle ontginningsboerderij, nu paardenstal, aan de Hoge Boekelerweg nummer 399 wordt herbestemd naar wonen. De bestaande kapschuur wordt gerenoveerd en met de resterende sloopmeters vergroot ten behoeve van een gezamenlijke garage en berging.

Herstel oorspronkelijke opzet en inrichting van het erf

Het belangrijkste uitgangspunt van het inrichtingsplan is om samenhang te creëren tussen de oorspronkelijke bebouwing en de nieuwe woningen. De eikengaard heeft een belangrijke en beeldbepalende rol op het erf en vormt de basis voor een groen raamwerk van lanen en erfbeplanting waarmee de samenhang op het totale erf wordt verkregen. Er ontstaan als het ware vier groene kamers die voor elke woning zorgen voor privacy. De erfbeplanting bestaat uit een combinatie van Rhododendrongroepen in het binnengebied, struweelhagen aan de randen en geschoren hagen nabij de woningen.

Ter hoogte van de woningen worden in de groene randen doorzichten gecreëerd naar het open weiland. Langs de westelijke rand van het erf wordt ruimte gereserveerd voor energieopwekking die laag bij de grond wordt gesitueerd en met een haag wordt ingekleed.

Door het verwijderen van de coniferen langs de weg, zowel de uitgegroeide grote exemplaren als de kleine boompjes aan de voorzijde van de boerderij, krijgt het erf weer een passend gezicht aan de voorzijde. Nieuwe beplanting aan de voorzijde wordt meer 'cultuurlijk', beplanting aan de achterzijde krijgt een meer natuurlijke uitstraling.

De ontsluiting van de bestaande bebouwing en de nieuwe woningen ligt aan de Hoge Boekelerweg, de ontsluiting aan de Bonekampweg komt te vervallen. Er wordt terughoudend omgegaan met verhardingen en zoveel mogelijk halfverharding toegepast.

Nieuwe woningen

Om er voor te zorgen dat het gehele erf een samenhangend geheel wordt, zullen de nieuwe woningen in de vorm van schuren gebouwd worden. Het is de bedoeling dat alles in dit ene gebouw wordt gerealiseerd. Losse bijgebouwen zijn niet toegestaan op het erf. De bijbehorende bouwwerken worden daarom mee ontworpen met de schuurwoningen. Kenmerkend voor een schuurwoning is een overheersend dakvlak als verbindend element, met rode dakpannen, aansluitend op de bestaande gebouwen. Daarnaast bestaan de gevelvlakken hoofdzakelijk uit hout of een combinatie van hout en metselstenen.

De ruimtelijke ontwikkelingskoers 'Enschede groeit vanuit het hart'

De ruimtelijke ontwikkelingskoers 'Enschede groeit uit het hart' maakt de Visie landelijk gebied onderdeel van de gemeentebrede opgaven. De ruimtelijke ontwikkelingskoers kent vijf opgaven. Deze Visie wil met de kwaliteiten in het landelijk gebied 'talenten' een aantrekkelijke woon- en leefomgeving bieden. Door de verbinding stad-land zet de Visie in op de inclusieve stad met een versterkte band tussen het bestuur en het landelijk gebied. De Visie landelijk gebied gaat bij uitstek over de duurzame, groene stad.

Stedelijke opgaven uit de ruimtelijke ontwikkelingskoers 'Enschede groeit vanuit het hart':

1. 1. Talent aantrekken en vasthouden
2. 2. Bereikbaarheid van banen
3. 3. De inclusieve stad
4. 4. Een duurzame groene stad
5. 5. Goed bestuur

Visie landelijk gebied Enschede

De gemeente wil met de Visie landelijk gebied richting geven aan de verandering, houvast bieden bij keuzen en actief bijdragen aan de toekomst van het landelijk gebied. De Visie gaat over het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving in het landelijk gebied.

De Visie Landelijk gebied geeft eerst enkele algemene ambities. Deze vormen een opmaat naar meer concrete uitspraken in het vervolg van de visie. De algemene ambities zijn op dit abstractieniveau niet zodanig vastomlijnd uitgewerkt dat zij als basis dienen voor latere besluiten met mogelijke milieueffecten.

Vervolgens geeft de visie vier ontwikkelingsprincipes (de "vier V's"). Deze geven aan of ontwikkelingen bijdragen aan de ambitie van de gemeente voor het landelijk gebied:

Versterken groenblauwe structuur: stevige ecologische netwerken en een duurzaam natuurlijk watersysteem t.b.v. behoud van biodiversiteit, natuur en landschap.

Vanuit het landschap ontwikkelen: ontwikkelstrategie a.d.h.v. kwaliteit van landschap: inpassen, aanpassen of transformeren.

Verbinden stad-land: versterken interactie tussen stad en buitengebied. Dat kan op veel manieren inhoud krijgen: fysieke projecten, economisch, met kennis, waardering en betrokkenheid. In de stadsrand is ontmoeting van stad en land het meest intensief met ruimte voor recreatieve ontwikkeling en interactie.

Vernieuwen: ruimtelijke, economisch, sociaal en bestuurlijk. Vernieuwing is nodig, met behoud van wat goed en waardevol is, aangepast aan de huidige tijd. Experimenten zijn nodig om te zien hoe nieuwe oplossingen er uit zien. Het gaat vooral om procesbeschrijving / gebiedsgericht werken.

Wel zijn de ontwikkelprincipes in combinatie met de uitspraken in het vervolg van de visie relevant. Daarin worden per thema de ambities voor het buitengebied van Enschede beschreven en vervolgens een lijst met concrete opgaven/prestaties.

Wonen

Bij wonen en andere 'rode functies' wordt het huidig beleid voortgezet. Belangrijke uitgangspunten zijn behoud van cultuurhistorische waardevolle gebouwen en structuren en beperking van gebouwd volume (verstening tegengaan maar het landelijk gebied zit niet op slot:

Voormalige agrarische bebouwing:

1. als het gebouw zelf of het ensemble van een erf landschappelijk en cultuurhistorisch waardevol is, dan is hergebruik voor wonen en soms ook voor werken toegestaan via de regeling Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB).

2. overige gebouwen kunnen via de Rood voor Rood-regeling worden gesloopt. Een beperkt deel van het volume kan worden benut voor een nieuwe woning of uitbreiding van een bestaande woning. Daarmee is beperkt ruimte voor nieuwe woningen die bijdragen aan de kwaliteit van het landelijk gebied door bijdrage aan natuur en landschap en economische of maatschappelijke vitaliteit.

Gids Buitenkans 2022

De Gids Buitenkans 2014 (vastgesteld door de gemeenteraad op 11-11-2014) biedt een kader voor nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied. De Gids vormt een toetsingskader om de wenselijkheid van initiatieven in het buitengebied te beoordelen. Hierbij wordt maatwerk en een gebiedgerichte aanpak gehanteerd: is er sprake van een evenwicht tussen privébelang van individuele bewoners en gebruikers van het buitengebied en het publieke belang? Hierbij dient de ontwikkeling te leiden tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit en een bijdrage te leveren aan het publieke en maatschappelijke belang. Deze is gebaseerd op het gedachtegoed van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO).

De Rood-voor-Rood regeling is een concrete uitwerking van de weegschaal gedachte. Voorliggend plan is daarom ook aan deze regeling getoetst. Rood-voor-Rood is gebaseerd op het principe dat het afbreken van landschapsontsierende bebouwing het recht geeft op een bouwkavel. Hiervoor moet alle landschapsontsierende (voormalig agrarische) bebouwing worden gesloopt met een minimum van 850 m² en moet een investering in de landschappelijke kwaliteit worden gedaan.

De huidige Gids Buitenkans is met betrekking tot de omvorming van het voormalige agrarische erf met twee nieuwe woningen hier van toepassing. Ook het ombouwen van een karakteristieke schuur tot woning past in de Gids Buitenkans. Het initiatief voldoet aan de concrete regelingen die opgenomen zijn in de Gids Buitenkans 2022 voor Rood voor Rood en Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB).

Overig beleid

Het aantal woningen neemt bij uitvoering van onderhavig bestemmingsplan met het geringe aantal van 4 toe. Een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking kan achterwege worden gelaten.

Het bestemmingsplan "Hoge Boekelerweg 399" maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Vechtstromen, de provincie Overijssel of het Rijk in het geding zijn.

Welstand, beeldkwaliteit

Op de locatie van het erf van de Johannahoeve bevond zich rond 1850 al een erf met wat landbouwgrond rondom, omgeven door uitgestrekte heide en bereikbaar via zandpaden. Vanaf het begin van de 20eeeuw werd steeds meer heide ontgonnen ten behoeve van de landbouw en het erf groeide. Eind jaren '30 werd naast de oude boerderij, aan de andere kant van het toegangspad, een moderne boerderij gebouwd (jonge ontginningsboerderij) en werd de oude boerderij in gebruik genomen als paardenschuur. Meer gebouwen volgden in de loop van de tijd. Op het huidige erf zijn de verschillende tijdslagen goed te zien.

De eikengaard tussen beide gebouwen is nog aanwezig en beeldbepalend. Op het achtererf zijn steeds meer en op den duur steeds grotere stallen bijgebouwd, de laatste decennia ten behoeve van varkens. Een achteruitgang achter deze stallen komt uit op een zandpad met fietspad. Aan de voorzijde, verscholen achter een uitgegroeide coniferenhaag, staan een kapschuur en een kleiner bijgebouw, beide in slechte staat. Het erf is al een aantal jaren niet meer in agrarisch gebruik.

Voor het erf is een rood-voor-roodplan opgesteld en goedgekeurd door het Loket Buitengebied. Als compensatie van de sloop van de voormalige varkensstallen worden twee nieuwe woningen gebouwd. De boerderij zelf wordt gesplitst. In het plan wordt uitgegaan van een erfindeling waarbij de compensatiewoningen ieder hun eigen erfruimte hebben en geen deel uitmaken van het bestaande erf. Zij krijgen hun eigen erftoegang aan de oostzijde van het erf. Deze entree was de toegang tot de stallen vanaf de Hoge Boekelerweg.

Welstand

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Hoge Boekelerweg 399" geldt de welstandsidentiteit ' Boerenerven, jonge ontginnings-erven'.

Om de kwaliteit te bewaken is een beeldkwaliteitsplan ontwikkeld. Dit beeldkwaliteitsplan is opgenomen als bijlage bij de toelichting. Een deel van de eisen is vertaald in de verbeelding (plankaart) en de planregels. Daarnaast wordt het inrichtingsplan gekoppeld aan de regels van het onderhavige bestemmingsplan om tot het gewenste eindbeeld te komen.

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot een onaanvaardbare aantasting van de entiteit "Boerenerven, jonge ontginningserven" en is niet in strijd met redelijke eisen van welstand.

Beeldkwaliteit

De belangrijkste eisen zijn:

• Bouwvlak waarbinnen gebouwd moet worden is 12 x 24 m
• Heldere hoofdbouw massa (één volume), waarbij overheersend dak het verbindende element vormt, met in principe een goothoogte van 3 m
• Breedte gebouw tussen 9 en 12 m, lengte tussen 18 en 24m; dakhelling 45 graden;
• Berging is onderdeel van hoofdgebouw, maximaal 6 m van de lengte is berging;
• Breedtes mogen in de lengte wisselen, mits smalle deel in breedte en lengte ondergeschikt aan brede deel;
• Nieuwbouw verwant/familie van elkaar,

Materiaal en kleuren ziijn natuurlijk en rustig, zwarte gevels of daken alleen toepassen in combinatie met andere kleuren

• Zinvolle gootdoorbrekingen toegestaan
• Gesloten pannenvlak (rood of blauw)
• Geen dakkapellen maar dakvensters om dak niet te breken
• Topgevels in hout of doorgemetseld
• Puien donker hout, aluminium en glas
• Inpandig terras aanbevolen
• Natuurinclusief bouwen en renoveren; afstemmen op gierzwaluw, huismus en vleermuis.

Deze paragraaf gaat in op de milieuaspecten die mogelijk relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling.

Het bestemmingsplan 'Hoge Boekelerweg 399 heeft tot doel het ontwikkelen van een boerenerf met 5 woningen. Deze beoogde ontwikkeling is geen activiteit als genoemd in de bijlage bij het Besluit m.e.r. waarvoor een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd. Een nadere toetsing aan het Besluit m.e.r. kan dan ook achterwege blijven."

5.1.4 Wet geluidhinder

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een (bestemmings)plan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het (bestemmings)plan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

Toetsing bestemmingsplan aan Wet geluidhinder

Wegverkeerslawaai

De locatie Hoge Boekelerweg 399 is niet gelegen binnen de onderzoekszone van op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde wegen. Van een relevante geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de Hoge Boekelerweg zal dan ook geen sprake zijn.

Railverkeerslawaai

Het plangebied van het plan Hoge Boekelerweg 399 s niet gelegen aan of in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde spoorlijn.

Industrielawaai

Het plangebied van het plan HogeBoekelerweg 399 maakt geen onderdeel uit van een gezoneerd industrieterrein en is niet gelegen binnen de geluidszone van een gezoneerd industrieterrein. Bovendien voorziet het plan niet in bestemmingen waarop geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht ('grote lawaaimakers') gevestigd kunnen worden.

Luchtverkeerslawaai

Het plangebied van het plan Hoge Boekelerweg 399 is niet gelegen binnen de geluidszone van het vliegveld. Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat luchtverkeerslawaai geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Conclusie Wet geluidhinder

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Algemeen

De nadruk op het bodembeleid in Nederland ligt op de mogelijkheden die de bodem en ondergrond biedt om een locatie te gebruiken. Daaronder vallen ook eventuele bodemverontreinigingen. Drie aspecten om te komen tot een veilig en gezond gebruik van de bodem en ondergrond staan daarbij centraal:

• Het voorkomen van een nieuwe bodemverontreiniging of aantasting van de bodem en ondergrond.
• Het beheren en/of functiegericht saneren van een bodemverontreiniging bij het wijzigen of toekennen van een functie.
• Het beheren van overige bodemverontreinigingen. Dit geldt met name voor locaties waar de functie en/of bestemming niet wijzigt, maar waar door vroegere activiteiten een bodemverontreiniging is ontstaan.

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem speelt een rol om vast te stellen of een bestemmingsplanwijziging uitvoerbaar is. Dit is geregeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. De Wet bodembescherming kan hierop eveneens van toepassing zijn. Bijvoorbeeld bij de aanwezigheid van een bodemverontreiniging.

Uitgevoerde bodemonderzoeken

Bij het bestemmingsplan is geconcludeerd dat er geen bodemonderzoek nodig is om de bestemming te wijzigen. Binnen het gebied is een drietal locaties aanwezig waar echter wel een bodemonderzoek nodig is. Het gaat daarbij om de twee nieuwe woningen en de karakteristieke schuur die wordt omgebouwd tot woning.

Conclusies

De twee nieuwe woningen zullen in het kader van de omgevingsvergunning (bouwen) onderzocht moeten worden. Dit onderzoek moet voldoen aan de NEN 5740.

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen, buisleidingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10^-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

In de ongeving zijn er geen risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Ook zijn er geen gevaarlijke buisleiding en is er geen transportroute van gevaarlijke stoffen. Er is geen gevaarlijke transportroute over het water, spoor of weg.

Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan of er bestaande en toekomstige bedrijvigheid in en rondom het plangebied van het bestemmingsplan "Hoge Boekelerweg 399" aanwezig is, die van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied.

De bedrijven en voorzieningen op het Euregioterrein liggen op ruime afstand van de woningen in het plangebied en hebben geen invloed op het woon- en leefklimaat.

De locatie is Hoge Boekelerweg 399 is onverdacht met betrekking tot het voorkomen van ontplofbare oorlogsresten. Onderzoek naar het voorkomen van ontplofbare oorlogsresten is niet noodzakelijk. Werkzaamheden in de bodem kunnen regulier uitgevoerd worden. Mocht onverhoopt toch oorlogsresten aangetroffen worden, dan dient gehandeld te worden conform het protocol toevalsvondsten.

Hemelwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet derhalve op eigen terrein worden verwerkt. De bergingsopgave bedraagt 55 millimeter, gerekend over het verharde oppervlak (daken en bestrating). Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Het plangebied van de Johannahoeve bedraagt 11.000 m². het huidig verhard oppervlak bestaat uit het dakoppervlak van de stallen, verharding van het erf, de ontsluiting en de verharding rond de bebouwing. De totale oppervlakte aan verhard oppervlak bedraagt nu circa: 7850 m².

De toekomstige oppervlakte aan verhard oppervlak zal bestaan uit het dakoppervlak van de twee Ruimte voor Ruimte woningen en de verharding direct rond de 5 woningen. De totale oppervlakte verharding bedraagt dan nog circa: 2.550 m². Daarnaast wordt nog circa 2.200 m² waterdoorlatende halfverharding.

Conclusie is dat daarmee de netto oppervlakte aan verharding met circa 5.300 m² afneemt.

Bergingsopgave

De bergingsopgave vervalt als gevolg van de afname van het netto oppervlak aan verharding.

Conclusie hemelwaterberging

In het plangebied is ruim voldoen bergings- en infiltratiecapaciteit aanwezig om te voldoen aan de bergingsopgave van 55 millimeter over het verharde oppervlak.

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. Afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater aangeboden aan de perceelsgrens en aangesloten op de drukriolering. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen.

Oppervlaktewater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijven. In dit geval wordt deze gewijzigd maar behoud zijn drainerende werking. De huidige ligging van de sloot wordt in het plangebied aangepast. Daarmee blijft de oppervlakte gehandhaafd.

Grondwater en ontwatering

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen voor de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Ontwatering is het verschil tussen het peil van de weg of de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG).

Wegen: ontwateringsdiepte van 0,70 meter, waarbij een zandbed met minimale dikte van 0,50 m aanwezig moet zijn. Een te hoge grondwaterstand kan opvriezen en opdooi van de fundering van de weg veroorzaken. Bebouwing: de ontwateringsdiepte van bebouwing hangt af van het type gebouw. Voor woningen of gebouwen met een niet-waterdichte kruipruimte die goed toegankelijk moet zijn, dient de ontwatering zodanig te zijn dat zich geen grondwater in de kruipruimte bevindt. Als norm wordt vaak gehanteerd dat het grondwater tenminste 0,20 m beneden de vloer van de kruipruimte moet staan. Uitgaande van een 0,50 m hoge kruipruimte en een vloerdikte (woonvloer) van 0,20 m betekent dit een afstand van 0,90 m tussen de GHG en de bovenzijde van de vloer. Door kruipruimteloos te bouwen kan de ontwateringsnorm onder bepaalde voorwaarden met 0,30 m verminderd worden.

Groen / onbebouwd en onverhard terrein: voor deze bestemming wordt meestal een ontwateringdiepte van 0,50 m –mv geadviseerd. Langdurige te hoge grondwaterstanden beïnvloeden de beworteling nadelig.

Bovenstaande inrichtingseisen ten aanzien van wegen en groen hebben betrekking op de openbare ruimte en zijn niet van toepassing op particuliere gronden.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van planten- en diersoorten geregeld. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren in gevaar komt en dat vaste rust- en verblijfplaatsen en groeiplaatsen opzettelijk worden vernield of verstoord. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het opzettelijk doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het "nee, tenzij" principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan en daarbij zorgvuldig wordt gehandeld.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen en/of anderszins functioneel leefgebied van beschermde soorten. Indien noodzakelijk dienen tijdig passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen dan wel dient het plan te worden aangepast om overtreding van verbodsbepalingen te kunnen voorkomen en de functionaliteit van het gebied voor de aanwezige beschermde soorten te kunnen waarborgen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kunnen worden voorkomen is een ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen noodzakelijk en dient aannemelijk te worden gemaakt dat deze redelijkerwijs ook verleend zal kunnen worden.

Beschermde soorten en het plangebied "Hoge Boekelerweg 399"

Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om een boerenerf met vijf woningen te realiseren. Voor deze ontwikkeling is een natuuronderzoek uitgevoerd, met als conclusie dat nader onderzoek nog moet worden uitgevoerd.

De doelstelling van dit onderzoek is om duidelijkheid te verkrijgen over de vraag of door de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden ten aanzien van beschermde soorten flora en fauna of Natura 2000-gebieden of uit de Omgevingsverordening van de provincie Overijssel ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland.

Indien op voorhand met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat verbodsbepalingen zullen worden overtreden kan een verdere toetsing aan de Wet natuurbescherming voor wat betreft de bescherming van soorten achterwege blijven.

Uit de onderzoeksrapportage (rapport Quickscan Wet natuurbescherming Hoge Boekelerweg 399 Enschede uitgevoerd door : Econsultancy, versie 11 mei 2023 / D1) opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting) blijkt dat negatieve gevolgen op voorhand met aan onvoldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten.

In maart 2024 is de volgende aanvullende informatie aangeleverd:

Om de effecten van de voorgenomen herontwikkeling volledig te kunnen beoordelen vindt in 2024 aanvullend onderzoek plaats naar de betekenis van de bebouwing voor steenmarter, huismus, boerenzwaluw, torenvalk, kerkuil, steenuil en vleermuizen.

Anders dan onderzoekers eerder concludeerden, kan een negatief effect op soorten als wezel, hermelijn, egel en grote bosmuis op voorhand uitgesloten worden.

Doel van deze notitie

Doel van deze notitie is een doorkijk geven naar de mogelijke belemmeringen bij de realisatie van de voorgenomen herontwikkeling. Naast de mogelijke vervolgstappen, wordt tevens ingegaan op de mogelijkheden om de eventueel benodigde mitigerende en compenserende maatregelen te nemen.

Uitvoering

Iedere soort dient onderzocht te worden volgens het voor die soort geldende onderzoeksprotocol. Het volledige onderzoek start in februari 2024 (steenuil) en loopt door tot september (vleermuizen).

Scenario's

Er zijn twee scenario's mogelijk: de soorten waar onderzoek naar wordt gedaan wordt niet aangetroffen (1) of de soort wordt wèl aangetroffen (2). Hieronder gaan we kort in op de juridische consequenties en noodzakelijke vervolgstappen.

Ad 1.

Indien geen van de soorten, waar aanvullend onderzoek naar wordt gedaan, wordt vastgesteld, is geen sprake van juridische consequenties. Initiatiefnemer dient zich te houden aan de zorgplicht, maar er hoeft geen vergunning o.i.d. aangevraagd te worden. Ook hoeven geen maatregelen genomen te worden.

Ad 2.

Indien wel een soort wordt vastgesteld, heeft het slopen/herontwikkelen wèl juridische gevolgen. Er dient dan een Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit aangevraagd te worden (Ontheffing genoemd in Wet natuurbescherming). Dit korten we in deze notitie verder af met Omgevingsvergunning.

Eén van de drie aspecten, die door bevoegd gezag getoetst worden, is 'wettelijke belang'. Afhankelijk van de soort, zijn verschillende wettelijke belangen toepasbaar. Er wordt onderscheid gemaakt in drie typen wettelijke belangen. Dit is afhankelijk van het wettelijk kader. We onderscheiden:

1. Wettelijke belangen in kader van Habitatrichtlijn. Dit geldt voor vleermuizen

2. Wettelijke belangen in het kader van de Vogelrichtlijn. Dit geldt voor vogels

3. Wettelijke belangen in het kader van Nationaal beschermde soorten. Dit geldt voor steenmarter.

Voor soorten beschermd onder de Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern of het Verdrag van Bonn kan ontheffng of vrijstelling worden verleend op grond van de volgende belangen:

• in het belang van de volksgezondheid, de openbare veiligheid of andere dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard en met inbegrip van voor het milieu wezenlijke gunstige effecten;

Voor vogels beschermd onder de Vogelrichtlijn kan ontheffing of vrijstelling worden verleend op grond van de volgende belangen:

• in het belang van de volksgezondheid of de openbare veiligheid;

Voor andere, 'nationaal' beschermde soorten kan ontheffing of vrijstelling worden verleend op grond van de volgende belangen:

• de belangen die gelden voor soorten van de Habitatricht lijn zoals hierboven genoemd;

• in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied;

Toepasbaarheid wettelijke belangen

Wanneer we kijken naar de voorgenomen herontwikkeling, dan kan succesvol gebruik gemaakt worden van de 'wettelijke belangen'. Er kan voor Habitat- en vogelrichtlijn succesvol aanspraak gemaakt worden op het belang omdat leegstaande schuren met asbest, een milieurisico in zicht hebben vanwege brandgevaar en het gebruik van lege stallen voor bijvoorbeeld drugslabs. Het saneren van onbruikbare stallen met asbest is een positieve maatregelen in het kader van volksgezondheid en openbare veiligheid.

Voor de soorten die vermeld staan op de lijst van Nationaal beschermde soorten, is het wettelijk belang 'herontwikkeling' toepasbaar.

Overige voorwaarden

Er worden voorwaarden gesteld aan het verlenen van de Omgevingsvergunning, zoals afstemmen van werkzaamheden aan de ecologie van desbetreffende soorten en het tijdig aanbrengen van vervangende verblijfplaatsen. In de nieuwe situatie dienen duurzame vervangende verblijfplaatsen aangebrachte te worden. Gelet op de aard van de ontwikkeling, wordt geen enkel probleem voorzien in het aanbrengen van tijdelijk en duurzame vervangende maatregelen.

Uitvoerbaarheid mitigerende en compenserende maatregelen

Indien uit aanvullend onderzoek blijkt dat beschermde vaste rust- en/of voortplantingsplaats worden vastgesteld (waarvoor een Omgevingsvergunning F&F-activiteit vereist is), worden mitigerende en compenserende maatregelen geëist door bevoegd gezag (provincie Overijssel). In deze alinea wordt ingegaan op de haalbaarheid en uitvoerbaarheid voor het uitvoeren van de benodigde mitigerende en compenserende maatregelen. De haalbaarheid en uitvoerbaarheid, bepaalt in grote mate het risico, òf aanwezige beschermde dieren een belemmering vormen voor realisatie van de plannen. Per soort of soortgroep, wordt dit hieronder beoordeeld.

• Vleermuizen

Mogelijk bezetten vleermuizen een verblijfplaats in het plangebied en benutten ze het plangebied als foerageergebied. De functie 'foerageergebied' wordt niet aangetast of de aantasting leidt niet tot wettelijke consequenties. Als gevolg van de sloop gaan mogelijk verblijfplaatsen van één of meerdere soorten verloren. Het betreft mogelijk zomer- en paarverblijfplaatsen. De gebouwen worden niet als geschikte kraamverblijfplaats beschouwd.

Mitigerende maatregelen

Indien een verblijfplaats van vleermuizen verloren gaat, dienen de vleermuizen tijdelijk een alternatieve verblijfplaats aangeboden te worden. Dit kan in de vorm van tijdelijke kasten. Er is voldoende ruimte om deze maatregelen in het plangebied uit te voeren.

Compenserende maatregelen

Indien een verblijfplaats van vleermuizen verloren gaat, dienen de vleermuizen vervangende verblijfplaatsen aangeboden te worden. Dit kan in de vorm van open stootvoegen in de buitengevel of inmetselkasten in de buitengevel. De nieuwe bebouwing is geschikt voor deze maatregelen.

• Steenuil

De steenuil nestelt mogelijk in het plangebied en ze benutten het erf mogelijk als foerageergebied. Als gevolg van het slopen van bebouwing wordt mogelijk de nestplaats vernield. De functie van het erf als foerageergebied wordt niet aangetast.

Mitigerende maatregelen

Geen.

Compenserende maatregelen

De steenuilen dienen twee alternatieve nestplaatsen te krijgen. Dat kan in de vorm van een steenuilenkast in/aan een gebouw, in een boom of als paalkast. Er is voldoende ruimte om deze maatregelen in het plangebied uit te voeren.

• Kerkuil

De kerkuil nestelt mogelijk in het plangebied en ze benutten het erf mogelijk als foerageergebied. Als gevolg van het slopen van bebouwing wordt mogelijk de nestplaats vernield. De functie van het erf als foerageergebied wordt niet aangetast.

Mitigerende maatregelen

Indien niet tijdig een duurzame alternatieve nestkast aangeboden kan worden in het plangebied, dienen twee alternatieve nestplaatsen aangeboden te worden in de directe omgeving. Er lijken voldoende geschikte erven met bijgebouwen aanwezig te zijn in de directe omgeving. Bewoners zijn doorgaans bereid medewerking te verlenen.

Compenserende maatregelen

De kerkuilen dienen twee alternatieve nestplaatsen te krijgen. Dat kan in de vorm van een nestkast in een (bij)gebouw, in een boom of als paalkast. Er is voldoende ruimte om deze maatregelen in het plangebied uit te voeren.

• Huismus

Mogelijk nestelen er huismussen in het plangebied en ze benutten het erf mogelijk als foerageergebied. Als gevolg van het slopen van bebouwing wordt mogelijk de nestplaats vernield. De functie van het erf als foerageergebied wordt niet aangetast.

Mitigerende maatregelen

Indien nestplaatsen verloren gaan, dienen voldoende alternatieve (tijdelijk) nestplaatsen aangeboden worden in de vorm van nestkasten. Er zijn in het plangebied voldoende plekken om kasten te plaatsen.

Compenserende maatregelen

De huismussen dienen alternatieve nestplaatsen te krijgen. Dat kan in de vorm van inmetselkast in de nieuwe bebouwing, of onder dakpannen. Er is voldoende ruimte om deze maatregelen in het plangebied uit te voeren.

• Egel

De egel bezet mogelijk een verblijfplaats in het plangebied en benut het erf mogelijk als foerageergebied. Als gevolg van de ontwikkeling wordt mogelijk de verblijfplaats vernield. De functie van het erf als foerageergebied wordt niet aangetast.

Mitigerende maatregelen

Geen

Compenserende maatregelen

De egel dient twee alternatieve verblijfplaatsen te krijgen. Dat kan in de vorm van een egelkast onder een takkenbos. Er is voldoende ruimte om deze maatregelen in het plangebied uit te voeren.

• Steenmarter

De steenmarter bezet mogelijk een verblijfplaats in het plangebied en benut het erf mogelijk als foerageergebied. Als gevolg van de ontwikkeling wordt mogelijk de verblijfplaats vernield. De functie van het erf als foerageergebied wordt niet aangetast.

Mitigerende maatregelen

Geen

Compenserende maatregelen

De steenmarter dient twee alternatieve verblijfplaatsen te krijgen. Dat kan in de vorm van een steenmarterkast onder een takkenbos. Er is voldoende ruimte om deze maatregelen in het plangebied uit te voeren.

Conclusie Wet natuurbescherming, bescherming van planten- en diersoorten

Gelet op de mogelijk aanwezige beschermde waarden in het plangebied en de aard van de voorgenomen ontwikkeling, kan een belemmering van de realisatie, als gevolg van de aanwezigheid van beschermde diersoorten, op voorhand uitgesloten worden.

Afhankelijk van soort en functie, moeten mogelijk mitigerende en compenserende maatregelen genomen worden. Het plangebied en de omgeving is zeer geschikt om deze maatregelen uit te voeren. Het is niet aannemelijk dat de te nemen mitigerende en compenserende maatregelen niet uitgevoerd kunnen worden.

Het soortenbeschermingsrecht in de Omgevingswet, het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit kwaliteit leefomgeving vormt geen belemmering voor uitvoering van de plannen. Uiteraard dient initiatiefnemer wel in te stemmen met de te nemen maatregelen.

De initiatiefnemer is bereid om bovenstaande maatregelen te nemen indien blijkt dat dit nodig is.

Natura 2000

Het plangebied van het bestemmingsplan "Hoge Boekelerweg 399" is niet gelegen binnen de grenzen dan wel in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen als Natura 2000 gebied of bijzonder nationaal natuurgebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden " Aamsveen" is gelegen op ca. 3,47 kilometer van het plangebied.

Om te bepalen of deze ontwikkeling(en) mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben op de aangewezen natuurlijke habitats en habitats van soorten van de Natura 2000 gebieden "Lonnekermeer" en "Buurserzand & Haaksbergerveen" is door bureau Lycens een voortoets uitgevoerd.

Uit de onderzoeksrapportage (rapport Quickscan Wet natuurbescherming Hoge Boekelerweg 399 Enschede uitgevoerd door : Econsultancy, versie 11 mei 2023 / D1) en bijlage 2 Stikstof Aerius blijkt dat significant negatieve gevolgen op voorhand met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan de Wet natuurbescherming voor wat betreft beschermde natuurgebieden kan daarom achterwege blijven.

Conclusie Wet natuurbesscherming, beschermde natuurgebieden

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat het voorliggende plan geen significant negatieve effecten op Natura 2000 gebieden zal hebben en daarmee in overeenstemming is met het bepaalde in de Wet natuurbescherming voor wat betreft het hoofdstuk Gebiedsbescherming.

NNN

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. Het NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit) en beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden.

De aanwijzing van gebieden als onderdeel van het NNN vindt plaats bij provinciale verordening en dient te worden vertaald in gemeentelijke ruimtelijke plannen zoals structuurvisies en bestemmingsplannen. Het NNN kent geen externe werking, tenzij dit bij provinciale verordening als zodanig is bepaald.

Het NNN en het plangebied "Hoge Boekelerweg 399"

Het plangebied van het bestemmingsplan "Hoge Boekelerweg 399" is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat onderdeel uitmaakt van het NNN.

Voorwaardelijke verplichting inrichting landgoed

De inrichting van Hoge Boekelerweg 399 zal met toepassing van een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan worden vastgelegd. Er wordt een inrichtingstekening met toelichting gekoppeld aan een termijn van realisatie, zodat op voorhand duidelijk is hoe en uiterlijk wanneer het plangebied ingericht is. Enige flexibiliteit is hierbij aan de orde voor zover dit niet ten koste gaat van het beoogde eindbeeld van het plangebied.

3.2 Economische Uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen.

De gronden in het plangebied zijn eigendom van de initiatiefnemer.

Exploitatieovereenkomst

De kosten van de gemeente worden verhaald middels het sluiten van een (anterieure) exploitatieovereenkomst met de betreffende ontwikkelaar. Er is een overeenkomst gesloten. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.24 Wro is hiervan in de "Huis aan Huis" mededeling gedaan.

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat het kostenverhaal voldoende anderszins is verzekerd en is de economische uitvoerbaarheid van het nu voorliggende bestemmingsplan voldoende aangetoond.