In de regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan Buitengebied 2014, 6e herziening Wittensteinse allee 6 met identificatienummer NL.IMRO.0166.00991231-VB01 van de gemeente Kampen.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

(Een installatie ten behoeve van) de vergisting van een combinatie van mest, andere organische (rest)producten en/of energiegewassen om daarmee energie op te wekken.

Een dienstverlenend beroep, dat door de bewoner in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bijbehorend bouwwerk dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woningen en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

Een deeltijd, reëel of volwaardig bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen (met uitzondering van houtteelt) en/of het houden van dieren, waarop een bedrijfsmatige, op de markt gerichte productie plaatsvindt, zoals een intensief kwekerijbedrijf, glastuinbouwbedrijf, intensief veehouderijbedrijf of grondgebonden agrarische bedrijfsvoering.

een bedrijf dat gericht is op het leveren van diensten aan agrarische bedrijven en groene- en recreatiefuncties in het buitengebied zo nodig met behulp van landbouwwerktuigen en apparatuur of op het verrichten van werkzaamheden tot onderhoud of reparatie van landbouwwerktuigen of -apparatuur. Kenmerkende werkzaamheden zijn cultuurtechnische werken en grondverzet, meststoffendistributie en agrarisch loonwerk.

Een werk, geen bouwwerk zijnde.

Onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het College voor de Archeologische Kwaliteit (CvAK/SIKB), beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 MW en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

De gemeentelijk (beleids)archeoloog of een andere door het college van Burgemeester en Wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg.

Een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

Het bieden door de bewoner van recreatief nachtverblijf in de vorm van logies en ontbijt in of bij een woning, waarbij in de ruimte die gebruikt wordt voor bed & breakfast geen zelfstandige kookgelegenheid aanwezig is.

het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten.

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het het terrein gewenst is voor het beheer en toezicht op het terrein.

Een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico dan wel een risicoafstand is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden.

Monument zoals bedoeld in de Monumentenwet 1988 of een monument zoals bedoeld in een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening.

Het gebied dat bij een besluit van de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen en de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen is als beschermd stads- en dorpsgezicht als bedoeld in de Monumentenwet 1988.

• met betrekking tot bebouwing: legale bebouwing die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning;
• met betrekking tot gebruik: het legale gebruik van grond en bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel toegestaan krachtens een omgevingsvergunning.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, zoals dit besluit luidde op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte, bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden.

het voortbrengen van beplantingsgewassen zoals bos- en haagplantsoen, laan- en parkbomen, vruchtbomen, rozenstruiken, sierconiferen en overige sierheesters een en ander in de vorm van volle grondteelt dan wel containerteelt.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

De grens van een bouwvlak.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De som van de binnenwerks gemeten vloeroppervlakten van alle voor mensen toegankelijke ruimten binnen een gebouw.

Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse en het verstrekken van verdovende en/of hallucinerende stoffen, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide kleine etenswaren.

De waarden van een gebied en/of de daarin voorkomende bebouwing, elementen en structuren, die uitdrukking geven aan de beschavingsgeschiedenis en/of het gebruik door de mens in de loop van die geschiedenis.

recreatie in de open lucht uitsluitend gedurende een dagperiode op speciaal daarvoor ingerichte terreinen, zoals een wandelbos, wandelpark, strandbad, vis- en zwemvijvers, speel- en ligweide, speelterrein, kinderspeelplaats, dierenpark, volkstuinen of nutstuinen.

een agrarisch bedrijf met een omvang van minder dan een halve arbeidskracht en dat valt onder de werkingsfeer van de Wet Milieubeheer.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Detailhandel in een assortiment goederen dat is gebaseerd op de behoeftes van een automobilist of diens passagiers.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij, het publiek rechtstreeks al dan niet via een balie te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen belwinkels, internetcafés, kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting..

samenhangend netwerk van natuur- en landbouwgebieden met bestaande en potentiële natuurwaarden van (inter)nationaal belang met als doel de veiligstelling van soorten en ecosystemen.

Een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaande uit een 'lichte' constructie met een overwegende transparante uitstraling.

het beeld dat wordt opgeroepen door het samengaan van gebouwde elementen, beplantingselementen en onbebouwde ruimten.

Een publieke activiteit met een tijdelijk, plaatsgebonden en van het reguliere gebruik afwijkend karakter, plaatsvindend in de open lucht of in tijdelijke onderkomens en in het algemeen bedoeld ter ontspanning en/of vermaak, waaronder begrepen commerciële, culturele, religieuze, recreatieve en/of sportieve, of een daarmee gelijk te stellen activiteiten, zoals markten, braderieën, beurzen, kermissen, festiviteiten, wedstrijden, bijeenkomsten, festivals, en dergelijke.

recreatie in de open lucht uitsluitend gedurende een dagperiode, waarbij vooral het landschap of bepaalde delen ervan sterk beleefd worden, waarbij weinig of geen gebouwde voorzieningen nodig zijn en waarbij tevens in het algemeen het aantal recreanten per oppervlakte-eenheid beperkt is, zoals wandelen, fietsen, verpozen, natuur- en landschapsbeleving en bijbehorende rustpunten.

Een gebouw dat bedoeld is voor de stalling van motorvoertuigen, alsmede als opslagplaats c.q. berging ten behoeve van huishoudelijk gebruik.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een paardenhouderij die is gericht op het africhten en trainen van paarden, het bieden van stalruimte voor paarden, het trainen van paarden en uitbrengen in de sport, verhuur van diensten met behulp van paarden en/of de in- en verkoop van paarden, niet zijnde een manege.

Geluidsgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, zoals woningen, woonwagenstandplaatsen, onderwijsgebouwen (met uitzondering van gymnastieklokalen en andere gebouwdelen welke niet primair voor les of studiedoeleinden worden gebruikt), ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra en poliklinieken (uitsluitend de gebouwdelen die daadwerkelijk voor de behandeling van patienten worden gebruikt), medische kleuterdagverblijven en terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan algemene, categorale en academische ziekenhuizen, alsmede verpleeghuizen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg.

Een woning onderdeel uitmakende van een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en uit twee of meer bouwlagen bestaat, of waarbij (een deel van) de eerste bouwlaag van het gebouw voor andere met de betreffende bestemming in overeenstemming zijnde doeleinden wordt gebruikt.

een bedrijf dat overwegend is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen door gebruik te maken van kassen.

Het groepsrisico als bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, zoals dit besluit luidde op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan.

een agrarische bedrijfsvoering die hoofdzakelijk buiten gebouwen plaatsvindt en waarbij het gebruik van agrarische gronden noodzakelijk is voor het functioneren van het bedrijf, zoals in ieder geval melkrundvee, kalveren van melkvee tot 2 jaar, schapen, paarden, en dieren die worden gehouden op biologische wijze (conform een regeling krachtens artikel 2 van de Landbouwkwaliteitswet) of in hoofdzaak ten behoeve van natuurbeheer. Geiten-, rosékalveren en vleesrundveehouderijen worden als grondgebonden aangemerkt, wanneer er sprake is van een aanzienlijke mate van:

• beweiding op de huiskavel of nabijgelegen gronden;
• mestafzet van het eigen bedrijf hoofdzakelijk op eigen grond;
• voorzien in de voederbehoefte met producten van plaatselijke eigen grond.

Een gebouw, dat uitsluitend één woning omvat.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan wederverkopers dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

Een twee-onder-één-kap-woning.

het houden van vee in geringe aantallen ten behoeve van eigen genot en gebruik.

een maximale waarde voor de geluidsbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Vormen van horeca gericht op het bereiden of verstrekken van etenswaren voor consumptie ter plaatse en welke qua openingstijden nagenoeg aansluiten bij winkelvoorzieningen. Hieronder worden in ieder geval verstaan een broodjeszaak, croissanterie, bistro, crêperie, lunchroom, koffie-/theehuis, koffiebar, tearoom of ijssalon.

Vormen van horeca gericht op het bereiden of verstrekken van etenswaren voor consumptie ter plaatse en voor elders dan ter plaatse, welke qua openingstijden afwijken van de openingstijden van winkelvoorzieningen, in die zin dat ze ook in de avonduren geopend. Hieronder worden in ieder geval verstaan een hotel, restaurant, traiteur, cafetaria, snackbar, grillroom, shoarmazaak, fast-foodrestaurant, automatiek, snelbuffet of proeflokaal.

Vormen van horeca gericht op het verstrekken van dranken of het ten gehore brengen van muziek en gelegenheid geven tot dansen met een dansvloeroppervlak kleiner dan 10 m², zoals een bar-dancing, café, bar of bierhuis. Een biljartcentrum en zaalverhuur voor feesten en partijen worden ook tot deze categorie gerekend.

Vormen van horeca gericht op het verstrekken van dranken of het ten gehore brengen van muziek en gelegenheid geven tot dansen met een dansvloeroppervlak groter dan 10 m², zoals een discotheek.

Het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse, al dan niet in samenhang met het bedrijfsmatig verschaffen van logies en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

bomen, waarvan de omtrek van de stam op 1,30 meter boven het maaiveld gemeten meer dan 30 centimeter bedraagt, en groepen en rijen kleinere bomen en heesters die een min of meer aaneengesloten geheel vormen en een oppervlakte beslaan van niet minder dan 50 m², zoals hagen, houtwallen, broekbosjes, erfbeplantingen en boomgaarden.

Met bomen en struiken begroeide strook, vaak langs een perceelafscheiding, waarbij de begroeiing zich niet bevindt op een aarden wal.

de bedrijfsmatige uitoefening van uitsluitend de functie houtproductie op gronden die in principe hiervoor tijdelijk worden gebruikt en waarvoor daartoe ontheffing is verleend van de melding- en herplantplicht ex artikel 2 en 3 van de Boswet.

Een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree.

een agrarisch bedrijf met een in hoofdzaak niet-grondgebonden agrarische bedrijfsvoering in de vorm van het telen van gewassen, zoals een champignonkwekerij, witlofkwekerij of een combinatie van deze bedrijfsvormen, alsmede naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijfsvormen met (nagenoeg) geen gebruik van daglicht.

een bedrijf met een in hoofdzaak niet-grondgebonden agrarische bedrijfsvoering die is gericht op het houden van dieren, zoals rundveemesterij (exclusief vetweiderij), varkens-, witvleeskalver-, pluimvee- of pelsdierhouderij of een combinatie van deze bedrijfsvormen, alsmede naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijfsvormen. Geiten-, rosékalveren en vleesrundveehouderijen worden als niet-grondgebonden aangemerkt, wanneer er geen sprake is van een aanzienlijke mate van:

• beweiding op de huiskavel of nabijgelegen gronden;
• mestafzet van het eigen bedrijf hoofdzakelijk op eigen grond;
• voorzien in de voederbehoefte met producten van plaatselijke eigen grond.

het uitoefenen van een intensieve veehouderij als ondergeschikt bestanddeel van de totale bedrijfsomvang van een agrarisch bedrijf.

Twee huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van één of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn.

een gebouw dat is bestemd voor recreatief verblijf ten behoeve van groepen, waarbij wordt overnacht in gemeenschappelijke slaapzalen en/of kamers.

Een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf, en geen bouwwerk is waarvoor ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht een omgevingsvergunning is vereist.

een ruimte of complex van ruimten, welke dient voor het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder is begrepen congres- en vergaderaccommodatie.

bebouwing welke vanwege de verschijningsvorm, situering, cultuurhistorische waarde, stedenbouwkundige waarde of landschappelijke inpassing een bijzondere waarde heeft.

een gebouw, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, dienend tot het kweken van vruchten, bloemen of planten.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de onderkant niet boven peil is gelegen.

dienstverlenende bedrijvigheid of ambachtelijke bedrijvigheid dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woning met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en welke een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

Een horecavoorziening die uitsluitend tot hoofddoel heeft het verstrekken van niet-alcoholische dranken en versnaperingen, zoals een theeschenkerij en dergelijke.

Een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico dan wel een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in achtgenomen moet worden.

de aan een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, dat wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van niet-levende en levende natuur.

Een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen.

Educatieve, sociale, medische, culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie (met uitzondering van voorzieningen ten behoeve van gemotoriseerde en gemechaniseerde sporten en sporten met dieren), voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en bijzondere woonvoorzieningen, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen.

een bedrijf waarvan de activiteiten uitsluitend of in hoofdzaak bestaan uit het geven van instructie in diverse disciplines aan derden met gebruik van paarden in eigendom van het bedrijf of aan derden met eigen paarden en het bieden van huisvesting aan die paarden, met de daarbij behorende ondergeschikte functies en voorzieningen.

het bieden van zorg aan een ieder die aantoonbaar hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociaal vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

een complex van menselijke ingrepen in natuur en landschap en regulering van gebruiksactiviteiten gericht op een gewenste ecologische ontwikkeling

de aan een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

activiteiten waarvoor een gedeelte van de vloeroppervlakte van de gebouwen als zodanig mag worden gebruikt, die uitgevoerd worden naast de hoofdactiviteit op het perceel en die zowel ruimtelijk als bedrijfseconomisch ondergeschikt is aan de primair toegekende functie (vaak agrarisch).

werkzaamheden die regelmatig nodig zijn voor een goed beheer van de gronden.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Een bouwwerk, al dan niet aangebouwd aan een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaand uit een slechts van boven afgesloten of afgedekte ruimte van lichte constructie zonder eigen wanden.

een door middel van een afscheiding afgezonderd stuk terrein met een andere ondergrond dan gras, ingericht voor het africhten en/of trainen en berijden van paarden en pony's en/of het anderszins beoefenen van de paardensport, met of zonder de daarbij behorende voorzieningen.

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1. a. Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil.

bewoning binnen de vaste woonplaats.

een vaartuig dat gezien zijn inrichting en uitrusting niet bedoeld is voor (nagenoeg) permanente bewoning op een ligplaats, maar hoofdzakelijk wordt gebruikt en bestemd voor niet bedrijfsmatige varende recreatie.

Drijvende, dichte bak, al dan niet voorzien van een dek met opbouw, niet zijnde een recreatiewoonschip.

Detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

een paardenhouderij waar uitsluitend of in hoofdzaak handelingen aan en/of met paarden worden verricht die primair gericht zijn op het voortbrengen, africhten, trainen en verhandelen van paarden.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming, waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan.

Het kadastraal perceel, zoals dit op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestaat, welke wordt gebruikt voor recreatieve bewoning.

De bewoning die plaatsvindt in het kader van weekend- en/of verblijfsrecreatie.

een woonschip dat naar de aard en inrichting bedoeld is voor recreatieve bewoning.

Een agrarisch bedrijf dat duurzaam werkgelegenheid biedt aan ten minste een halve arbeidskracht (afhankelijk van het aantal dieren, aard van de gewassen de hoeveelheid grond en inrichting van het bedrijf), waarbij de continuïteit op langere termijn gewaarborgd is.

Een woning die deel uitmaakt van een rij van meer dan twee aaneengebouwde woningen.

Het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.

Een op de kaart blijkens de daarop voorkomende verklaring als zodanig aangewezen grens, die binnen een bestemming een scheiding aangeeft tussen gronden waarop een opgenomen aanduiding wel respectievelijk niet van toepassing is.

De voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een bouwwerk ten behoeve van opslagdoeleinden.

Een gebouw, gebouwd, ingericht en bestemd voor recreatief nachtverblijf, dat de kenmerken heeft van een mobiele verblijfseenheid, dat in verband met de afmetingen, samenstelling, inrichting en uiterlijk aanzien en gelet op de mate van mobiliteit niet kan worden aangemerkt als een mobiel kampeermiddel om achter een personenauto deel te nemen aan het verkeer.

De ruimte, die door een mobiele verkoopinrichting (zoals een voertuig, een kraam, een tafel of enig ander middel) wordt ingenomen om daarmee in de uitoefening van ambulante handel goederen te koop aan te bieden, te verkopen of te verstrekken, danwel diensten aan te bieden of te verlenen.

de binnenopslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven, niet bestemd voor handel, zoals (seizoens)stalling van (antieke) auto's, boten, caravans, campers en dergelijke.

een verandering in de agrarische bedrijfsvoering zonder een significante negatieve bijdrage aan de stikstofdepositie op een Natura 2000-gebied, bijvoorbeeld door het toepassen van beste beschikbare technieken of saldering.

het te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van agrarische producten aan particulieren, bij wijze van neventak van een agrarisch bedrijf, voor zover deze agrarische producten op het eigen bedrijf/in de regio zijn geteeld en hooguit op ambachtelijke wijze op het eigen bedrijf/in de regio zijn verwerkt of bewerkt.

Een buiten de besloten ruimte liggend deel van het horecabedrijf waar zitgelegenheid kan worden geboden ten dienste van het horecabedrijf en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie worden bereid of verstrekt.

Gelegenheid om thee en koffie, met daaraan ondergeschikt niet-alcoholhoudende dranken en kleine versnaperingen, tegen betaling te nuttigen.

de plaats waar een persoon (en diens/haar gezin of een daarmee gelijk te stellen groep personen) gedurende een gedeelte van het jaar (ten minste 180 dagen), waaronder in ieder geval een aanzienlijk gedeelte (ten minste 50 dagen) van de maanden december, januari en februari, gehuisvest is.

recreatie in de open lucht en overnachtingen in tenten, caravans, kampeerauto's, zomerhuizen of pleziervaartuigen op speciaal daarvoor ingerichte terreinen.

De voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

een agrarisch bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van tuinbouwgewassen, waarbij de productie overwegend plaatsvindt in de volle grond.

Een agrarisch bedrijf met zodanige omvang en/of structuur dat redelijkerwijs verwacht mag worden, dan wel aantoonbaar is, dat tenminste één persoon een volledige dagtaak met een hoofdinkomen heeft uit het beheer van het bedrijf, de verzorging van het vee, bewerking van het land en/of het uitvoeren van werkzaamheden in kassen of bedrijfsgebouwen.

De naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel dan wel de gevel die met de figuur 'gevellijn' is aangegeven.

De lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

De bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximum waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

een bedrijfswoning, behorend tot of voorheen behorend tot een agrarisch bedrijf, die niet meer wordt bewoond door (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is, en die voor de toepassing van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de daarop rustende bepalingen wordt beschouwd als onderdeel van dat agrarisch bedrijf.

Schuin eindvlak ter plaatse van de kopgevel van een van een kap voorzien gebouw, met een maximum breedte van 40% van de gevel.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

het bouwkundig en functioneel splitsen van een bestaande woning in twee of meer zelfstandige woningen.

Een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd, dat slechts één woning omvat.

Een vaartuig dat hoofdzakelijk wordt gebruikt als of is bestemd tot permanent woonverblijf van één huishouden.

Een voor bewoning bestemd gebouw dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en op een daartoe bestemd perceel is geplaatst.

Een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de scheidingsmuren.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van het agrarisch bedrijf met een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering;
2. b. een (hobbymatige) paardrijbak ter plaatse van de aanduiding 'rijbak';
3. c. bouwwerken;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. recreatief medegebruik in de vorm van extensieve dagrecreatie;
5. e. hobbymatige veehouderij in de directe nabijheid van woningen;
6. f. wegen en paden;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuin behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. erf, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
3. c. parkeervoorzieningen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van grondgebonden woningen, waarbij:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting' het gebruik en bouwen ten behoeve van deze bestemming enkel is toegestaan, nadat het inrichtingsplan en/of de sloopverplichting voor het desbetreffende perceel zoals opgenomen in Bijlage 2 Inrichtingsplannen is uitgevoerd en vervolgens aldus in stand wordt gehouden;
2. b. het gebruik van gebouwen tot ten hoogste 25% van de aanwezige bruto-vloeroppervlakte, tot een maximum van 40 m² voor:
   1. 1. bed&breakfast;
   2. 2. beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis als genoemd in Bijlage 1 Lijst beroep en bedrijf aanhuis, dan wel beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten die naar aard en omvang gelijk te stellen zijn;
3. c. hobbymatige veehouderij;
4. d. recreatief medegebruik in de vorm van extensieve dagrecreatie,

met daarbij behorende bouwwerken, tuinen, erven, parkeervoorzieningen, water en waterstaatkundige voorzieningen.

1. a. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
   1. 1. lid 5.2.1 onder e en toestaan dat de dakhelling van hoofdgebouwen wordt verkleind of vergroot;
   2. 2. lid 5.2.2 onder a en toestaan dat in het kader van de vervanging van bestaande landschapsontsierende gebouwen de gezamenlijke oppervlakte van terug te bouwen bijbehorende bouwwerken maximaal 350 m² mag bedragen, met dien verstande dat:
      • Indien er sprake is van sloop tot 250 m² het gesloopte oppervlak 1 op 1 terug mag worden gebouwd;
      • indien sprake is van sloop van meer dan 250 m², te allen tijde 250 m² terug mag worden gebouwd;
      • van het gesloopte oppervlak boven de 250 m² ten hoogste 1/3 terug mag worden gebouwd tot een maximum oppervlakte van 350 m²;
      • Het hierbij moet gaan om gebouwen die rechtmatig tot stand zijn gekomen of inmiddels onder het overgangsrecht vallen;
      • er sprake moet zijn van een stedenbouwkundige en landschappelijke verbetering;
   3. 3. lid 5.2.2 onder c, en toestaan dat ten behoeve van een opbouw de bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk mag worden vergroot tot de bouwhoogte van het hoofdgebouw, verminderd met 1,5 m.
   4. 4. lid 5.2.2 onder d en toestaan dat de goot- en/of bouwhoogte wordt vergroot met 1 m;
2. b. Een omgevingsvergunning op grond van lid a wordt slechts verleend, wanneer geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. de ervenstructuur;
   2. 2. de woonsituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de parkeergelegenheid;
   5. 5. de sociale veiligheid;
   6. 6. de milieusituatie;
   7. 7. de natuur- en landschapswaarden van de gronden;
   8. 8. de cultuurhistorische waarden;
   9. 9. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

1. a. van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor zelfstandige bewoning;
2. b. van de onbebouwde gronden als stallingsplaats en standplaats van kampeermiddelen;
3. c. van een woning voor bewoning met meer dan 1 huishouden, wanneer niet anders is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden';
4. d. van de gronden ten behoeve van bedrijfsactiviteiten en nevenactiviteiten voor zover niet toegestaan in 5.1.

1. a. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder:
   1. 1. lid 5.4 onder d voor het gebruik van gebouwen tot ten hoogste 25% van de aanwezige bruto-vloeroppervlakte, tot een maximum van 100 m² voor bed&breakfast of beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis als genoemd in Bijlage 1 Lijst beroep en bedrijf aan huis, dan wel beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten die naar aard en omvang gelijk te stellen, met dien verstande dat:
      • behoudens productiegebonden detailhandel, detailhandel niet is toegestaan;
      • het gebruik geen onevenredige parkeerdruk of verkeersoverlast met zich meebrengt;
      • het gebruik zowel naar aard als voor wat betreft de visuele aspecten met het woonkarakter in overeenstemming is;
      • de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft.
2. b. Een omgevingsvergunning op grond van lid a wordt slechts verleend, wanneer geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. de ervenstructuur;
   2. 2. de woonsituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de parkeergelegenheid;
   5. 5. de sociale veiligheid;
   6. 6. de milieusituatie;
   7. 7. de natuur- en landschapswaarden van de gronden;
   8. 8. de cultuurhistorische waarden;
   9. 9. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

De voor 'Waarde-Archeologie 1’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. behoud en de bescherming van te verwachten archeologische waarden (terreinen met een hoge verwachtingswaarde) in de bodem.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door:

1. a. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' geheel of gedeeltelijk te laten vervallen, indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is.

De voor 'Waarde - Landschap' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, bescherming en/of herstel en de ontwikkeling van de landschapswaarden van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komen in:

1. a. de laan-, paden- en groenstructuren van de voormalige landgoederen Wittenstein.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ten aanzien van het bouwen en gebruik krachtens de andere bestemmingen van de gronden als bedoeld in 7.1, nadere eisen te stellen aan de situering van bouwwerken en gebruiksvormen, ten behoeve van de bescherming van de aanwezige landschapswaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met de in het plan aan deze gronden en bouwwerken gegeven bestemming.
2. b. Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, als bedoeld onder a, wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik van de gronden voor de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- en/of vliegtuigen;
   2. 2. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond bodemspecie en puin voor het storten van vuil, anders dan ten behoeve van de uitvoering krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
   3. 3. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de ontheffing gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouw zijnde wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken en toestaan dat de bouwhoogte ten behoeve van de bouw van uitkijkposten wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
6. f. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot niet meer dan 40 m;
7. g. de bestemmingsregels en toestaan dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken;
   3. 3. (hoek)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;

mits de bouwvlakgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden;

8. h. de bestemmingsregels en toestaan dat de grenzen van bestemmings- en bouwvlakken naar de buitenzijde worden overschreden door buitenmuren, mits de grenzen in totaal met niet meer dan 0,50 m worden overschreden;
9. i. het bepaalde over de afstand van uitbouwen tot aan de voorgevel en het verlengde daarvan voor het bouwen van (hoek)erkers, mits de diepte van de (hoek-)erker, gemeten uit de zijgevel, niet meer bedraagt dan 1,50 m;
10. j. het bepaalde ten aanzien van de maximum bouwhoogte (m) van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt vergroot ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen.
11. k. de regels ten behoeve van het gebruik van een bijbehorend bouwwerk bij een (bedrijfs-)woning voor zelfstandige bewoning, mits:
    1. 1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
    2. 2. het gebruik geen onevenredige aantasting van het woongenot van omwonenden oplevert, noch leidt tot beperkingen in de bedrijfsvoering van naburige bedrijven;
    3. 3. de afhankelijke woonruimte binnen de vigerende (bebouwings-)regeling voor bijbehorende bouwwerken wordt ingepast, waarbij de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 80 m²;
    4. 4. Het bevoegd gezag wint voorafgaande aan de afgifte van de omgevingsvergunning nadere informatie bij de verzoeker in, die zeker moet stellen dat er een zorgbehoefte is, inclusief het feit dat deze naar haar aard tijdelijk is;
    5. 5. Het bevoegd gezag stelt bij de omgevingsvergunning nadere eisen, die zijn gericht op eindigheid en intrekking van de omgevingsvergunning, zodra de bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.
12. l. de voorwaarden van een voorwaardelijke verplichting zoals deze gelden ter plaatse van een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting' en toestaan dat gebruik of bouwen overeenkomstig de regels binnen de bestemming, waaronder de afwijkingsregels, plaatsvindt.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en:

1. a. grenzen van bestemmings- en bouwvlakken en van aanduidingen op de plankaart zodanig wijzigen, dat de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot en de grenzen daarbij niet meer dan 10 m worden verschoven;
2. b. aanduidingen wijzigen dan wel verwijderen indien daartoe als gevolg van wijziging in gebruik, bedrijfsvoering, regelgeving of vergunningverlening aanleiding toe bestaat.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a kan het bevoegd gezag eenmalig een omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de richtlijnen 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna, beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2014, 6e herziening Wittensteinse allee 6'.

Deze bijlage bevat de lijst met de beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten voor aan huis.

Kledingmakerij, waaronder:

• (maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf;
• woningstoffeerderij.

Reparatiebedrijven, waaronder:

• schoen-/lederwarenreparatiebedrijf;
• uurwerkreparatiebedrijf;
• goud- en zilverreparatiebedrijf;
• reparatie van kleine (electrische) gebruiksgoederen;
• reparatie van muziekinstrumenten.

In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven uitgezonderd.

Overige dienstverlening, waaronder:

• kappersbedrijf;
• schoonheidssalon;
• pedicure;
• nagelsalon;
• kantoren aan huis;
• tandarts;
• medische hulpverlening (ceso- en fysiotherapie, verloskundige, huisarts, huidtherapeut, alternatief genezer, homeopaat, psycholoog, orthopedagoog, logopedist, medisch specialist, etc.);
• juridisch advies (advocaat, notaris, etc.);
• financieel advies (registeraccountant, belastingconsulent, administratie, etc.);
• bouwkundig advies;
• architect;
• kunstenaar;
• hondentrimsalon;
• computerservicebedrijf;
• bed & breakfast.

In ieder geval zijn seksinrichtingen en internethandel met verkoop aan huis uitgesloten.

Het perceel Wittensteinse Allee 6 is gelegen in Kamperveen, behorend bij de gemeente Kampen. Ter plaatse van het plangebied is een boerderij gevestigd, welke inmiddels geruime tijd leeg staat en in verval is geraakt. De boerderij maakt een historisch onderdeel uit van landgoed Wittenstein. Gravin van Rechteren zou het oude landgoed (gedateerd uit circa 1600) rond 1800 hebben geërfd en voorts drie boerderijen hebben laten bouwen. Hoewel de boerderijen niet streekeigen zijn, betreffen het boerderijen met een zekere cultuurhistorische waarde.

In maart 2014 heeft er een wijziging plaatsgevonden in het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied 2014', waarbij ter plaatse van het plangebied twee nieuwbouwpercelen zijn toegekend. Een voorwaarde aan de realisatie als kwaliteitsimpuls in de groene omgeving is het slopen van alle bestaande bouwwerken, waaronder de boerderij.

Vanwege de historie die verbonden is aan het landgoed Wittenstein, zijn de nieuwe eigenaren van het perceel echter geïnteresseerd in behoud van de boerderij. Ook omwonenden hebben hiervoor hun belangstelling kenbaar gemaakt. De initiatiefnemers zijn voornemens om de bestaande boerderij en de bijbehorende schuur te restaureren naar de oude staat. De overige bouwwerken welke niet tot de oorspronkelijke staat van de boerderij behoren zullen gesloopt worden. Hierbij zal tevens een rijbak voor paarden worden aangelegd alsmede een kleine hooischuur. Op het andere perceel zijn de initiatiefnemers voornemens om een nieuwbouwwoning en een schuur te realiseren.

Zoals hierboven globaal omschreven past de voorgenomen ontwikkeling echter niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Immers richt het huidige bestemmingsplan zich op de realisatie van nieuwbouw en zijn de initiatiefnemers daarentegen voornemens een gedeelte van het perceel te restaureren naar de oorspronkelijke staat. Naar aanleiding van een ingediend principeverzoek ten behoeve van de wenselijke ontwikkelingen, heeft de gemeente Kampen aangegeven in beginsel haar medewerking te willen verlenen aan de noodzakelijke herziening van het bestemmingsplan voor het perceel Wittensteinse Allee 6 te Kamperveen.

In de voorliggende toelichting wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Deze toelichting maakt deel uit van het bestemmingsplan.

Het plangebied omvat het perceel Wittensteinse Allee 6 te Kamperveen. Op onderstaande afbeelding is een luchtfoto van het plangebied opgenomen. De globale ligging van het plangebied is daarop aangeduid. De exacte begrenzing van het plangebied staat aangegeven op de verbeelding.

Afbeelding: Luchtfoto plangebied

Uit onderstaande afbeelding blijkt daarnaast dat het plangebied kadastraal valt binnen twee percelen. Hierna zal het onderste perceel (perceelnummer 936) aangehaald worden als 'perceel 1'. Het bovenste, kleinere perceel (perceelnummer 937) zal aangehaald worden als 'perceel 2'.

Afbeelding: uitsnede kadastrale kaart ter plaatse van het plangebied

Het bestemmingsplan 'Buitengebied 2014, 6e herziening Wittensteinse allee 6' bestaat uit de volgende stukken:

• deze toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding met nummer NL.IMRO.0166.00991231-VB01

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de onder het plan vallende gronden en opstallen aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. In de toelichting zijn een beschrijving van het plan, het relevante beleid en de relevante onderzoeken voor de omgevingsaspecten opgenomen. De onderzoeken die aan dit plan ten grondslag liggen zijn in de bijlagen opgenomen.

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied 2014' van de gemeente Kampen. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 6 maart 2014 door de gemeenteraad van de gemeente Kampen. Op grond van dit bestemmingsplan heeft het plangebied hoofdzakelijk de bestemming 'Wonen 2' gekregen. Overige en voor de wenselijke ontwikkelingen minder van belang zijnde gedeelten van het perceel zijn bestemd met 'Tuin' en 'Agrarisch'. Het plangebied heeft daarnaast de dubbelbestemmingen 'Archeologie 1' en 'Landschap'. Ten slotte is er, ter plaatse van het bouwvlak, sprake van een 'specifieke bouwaanduiding' in het bestemmingsplan. In bijlage 7 van het bestemmingsplan is nader omschreven wat de specifieke bouwaanduiding concreet betekent voor het perceel Wittensteinse Allee 6. Hieruit blijkt dat op een gedeelte van het plangebied de voorwaardelijke verplichting rust om de huidige bebouwing te verwijderen.

Op de volgende afbeeldingen is respectievelijk een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2014' en de afbeelding behorende bij de voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Afbeelding: Bestemmingsplankaart 'Buitengebied 2014'

Afbeelding: Voorwaardelijke verplichting

Dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 wordt de huidige en de toekomstige situatie beschreven.

• Hoofdstuk 3 bevat de relevante beleidskaders van alle betrokken beleidsniveaus.
• Hoofdstuk 4 geeft een beschrijving van het plangebied met de huidige en toekomstige situatie en de diverse onderzoeksaspecten.
• In hoofdstuk 5 komen de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan aan bod.

Momenteel staat aan de voorzijde van het perceel de boerderij, welke dienst heeft gedaan als woning. Daarnaast staan er meerdere bouwwerken op de percelen, waaronder een schuur die deel uitmaakt van de oorspronkelijke situatie.

Afbeeldingen: Impressie huidige situatie

In de toekomstige situatie is de historische boerderij gerestaureerd naar de oorspronkelijke staat. Dit geldt eveneens voor de schuur op het perceel die deel uitmaakte van de oorspronkelijke situatie.

Zoals reeds beschreven zijn er thans meerdere bouwwerken geplaatst op beide percelen. Deze bouwwerken behoren niet bij de oorspronkelijke situatie. De initiatiefnemers zijn daarom voornemens om deze bouwwerken te slopen. Onderstaand overzicht afkomstig uit het principeverzoek door de initiatiefnemers toont welke bouwwerken gesloopt zullen worden.

Afbeelding: overzichtstekening van de te slopen bebouwing

De initiatiefnemers willen daarnaast een paardenrijbak aanleggen. Hiervoor zal een lage omheining (1.30 meter) met houten planken worden gebruikt. Ten behoeve hiervan wordt daarbij een kleine hooischuur gerealiseerd. Daarnaast zijn de initiatiefnemers voornemens een nieuwbouwwoning te realiseren. Daarbij zal tevens een schuur geplaatst worden.

Teneinde de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken zal er een noodzakelijke herziening van het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied 2014' moeten plaatsvinden.

Zoals reeds omschreven in paragraaf 2.1. is er ter plaatse van het plangebied thans sprake van twee bouwvlakken, te weten één bouwvlak per perceel, waarop hoofdgebouwen mogen worden gebouwd. Echter is het gebruik en bouwen op gronden met de van toepassing zijnde bestemming 'Wonen 2' enkel toegestaan, nadat is voldaan aan de voorwaardelijke verplichting die van toepassing is op het perceel. Dit betekent dat alle huidige bebouwing gesloopt zou moeten worden. Gezien deze tegenstrijdigheid met het voornemen van de initiatiefnemers om de oorspronkelijke boerderij en schuur te behouden, dient de voorwaardelijke verplichting om alle gebouwen te slopen gedeeltelijk te worden gewijzigd. In de wenselijke situatie dient het bestemmingsplan het behoud van de boerderij en de schuur mogelijk te maken. De gemeente Kampen heeft middels een principebesluit aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief. Aangezien er opnieuw moet worden voldaan aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, zijn er de volgende voorwaarden gesteld aan de realisatie van het initiatief:

• behoudens de boerderij en de schuur, dient de overige bebouwing gesloopt te worden;

• er dient een landschaps- en erfinrichtingsplan te worden opgesteld door een deskundig bureau;
• er dient inpassing plaats te vinden van de tweede nieuwbouwkavel in een stedenbouwkundige ervenstructuur;
• er moet een architectonisch hoogwaardige uitvoering van de bebouwing op het perceel plaatsvinden, welke uitstijgt boven het normale niveau en waaronder begrepen de uitvoering van de dakbedekking in riet;
• er moet worden bijgedragen aan het herstel van de historische lanenstructuur van de Wittensteinse Allee conform het inrichtingsplan.

De wenselijke paardrijbak wordt gedeeltelijk gerealiseerd op gronden die bestemd zijn met 'Agrarisch'. Omdat een paardrijbak op deze bestemming slechts mogelijk is wanneer er een aanduiding 'rijbak' aanwezig is, moet dit onderdeel van het bestemmingsplan ook worden herzien.

In de keuze van het te voeren beleid dient een gemeente rekening te houden met het opgestelde relevante beleid op diverse overheidsniveaus. In dit hoofdstuk wordt hieraan de nodige aandacht besteed.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels voor de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Deze ruimtelijke onderbouwing raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is er een Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de Ladder) geïntroduceerd welke recentelijk (1 juli 2017) is gewijzigd. De nieuwe Ladder betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe stedelijke ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.

De ladder van duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) bestaat uit 'treden' die doorlopen dienen te worden in het geval van een nieuwe, stedelijke ontwikkeling. Hierom is het van belang om allereerst vast te stellen of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling'. De definitie voor een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 lid 1 onder i Bro) luidt als volgt: ''ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen''.

De voorgenomen ontwikkeling richt zich op behoud van de bestaande bebouwing en daarnaast op de realisatie van een nieuwe woning. De Afdeling is ten aanzien van kleinschalige woningbouw van oordeel "dat de plannen niet voorzien in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro. De plannen kunnen dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling".

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening).

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 "Beken kleur" is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Generieke beleidskeuzes (of-vraag)

Bij de afwegingen in de eerste fase “generieke beleidskeuzes” is met name artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) van de Omgevingverordening Overijssel van belang. In dit artikel is bepaald dat in de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt. Bij de voorgenomen ontwikkeling is er zowel sprake van het benutten van bestaande bebouwing (namelijk het behoud van de boerderij en de schuur) als van herstructurering.

Ontwikkelingsperspectieven (waar-vraag)

Op het plangebied is het ontwikkelingsperspectief 'Ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' van toepassing. Het ontwikkelperspectief richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Enerzijds worden melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen landgebruik gezien, anderzijds gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Naast de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere sectoren, is het doel om behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen nadrukkelijk te verbinden. Het verbinden van de ontwikkelingsmogelijkheden van economische en maatschappelijke functies met het behoud en de versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen draagt namelijk bij aan het behoud van de specifieke kwaliteiten van het kleinschalige mixlandschap in Overijssel. Dit betekent onder andere het behoud van de diverse woonmilieus die voor verschillende groepen aantrekkelijk zijn: buurtschappen, landgoederen, bedrijfswoningen, (knoop)erven.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De Omgevingsverordening is gelijk aan de Omgevingsvisie op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei van kracht geworden. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de beleidskeuzes en uitgangspunten van de provincie Overijssel.

Op 28 mei 2009 is de Structuurvisie 2030 Kampen vastgesteld door de raad. Dit strategische document bevat de uitgangspunten van het ruimtelijk beleid. Hierin wordt aangegeven hoe de gemeente verwacht het ruimtelijk beleid te gaan uitvoeren in de komende jaren. De Structuurvisie is een richtinggevend document.

De gemeentelijke structuurvisie spreekt zich uit over de ruimtelijke ontwikkeling van de gehele gemeente Kampen. Doel is om de verschillende belangen, bijvoorbeeld tussen stad, landschap, water en gemeenschap zorgvuldig af te wegen en de neuzen in dezelfde richting te krijgen. De structuurvisie is niet sectoraal, maar een integraal document. Zij beschrijft de huidige en gewenste waarden en kwaliteiten voor de landschappen, de kleine kernen en de stad en kijkt daarbij tevens vooruit naar 2030. De integrale structuurvisie biedt een kader, waarin aanspraken op de ruimte kunnen worden afgestemd en gecombineerd. De visie is niet primair gericht op uitbreiding, maar net zo goed op behoud en verbetering van de bestaande ruimtelijke en sociale kwaliteiten. In de structuurvisie wordt een beeld geschetst van zowel de samenleving als de ruimtelijke omgeving van Kampen. Er wordt gestuurd op ruimtelijke structuren; waar gebeurt wat, op welke manier, op welk moment en waarom. De structuurvisie is een richtinggevend document, om voor de langere termijn de ruimtelijke samenhang tot stand te brengen en bezit daarom een zekere mate van globaliteit en abstractie. Het vormt de basis voor het toekomstig beleid; ter uitwerking van de structuurvisie zullen masterplannen, uitwerkingsplannen en bestemmingsplannen worden opgesteld.

Ambities voor de gemeente Kampen zijn onder andere:

• Vertrekoverschot ombuigen tot minimaal de nul-migratie. Naast landschappelijk wonen ook inzetten op binnenstedelijke woonmilieus en wonen aan het water.
• Economische ontwikkeling spitst zich toe op watergebonden bedrijvigheid en glastuinbouw. Naast het blijven ontwikkelen van de aanwezige bedrijvigheid echter ook inzetten op de ontwikkeling van nieuwe hoogwaardige bedrijvigheid en zakelijke dienstverlening.
• Uitbouwen van recreatie en toerisme in Kampen, met name in en om de historische binnenstad, in, op en aan het water en in de omliggende landschappen.
• Inspelen op de te verwachten vergrijzing en behouden/verbeteren zorgverlening.
• Behouden en uitbouwen van de landschappelijke kwaliteiten van het Nationaal Landschap IJsseldelta en de ecologische kwaliteiten van de randmeren en open weiden.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de identiteit van de plek niet aangetast en wordt aangesloten op de karakteristiek van de locatie. De ontwikkeling wordt namelijk landschappelijk ingepast en met het behoud van een historische boerderij en de schuur wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Door de sloop van de niet tot de oorspronkelijke staat behorende bebouwing en de realisatie van een extra woning, ontstaat er extra invulling van het perceel. Daarnaast sluit de beplanting en ervenstructuur aan bij de omgeving en wordt met de schuurwoning een bijdrage geleverd aan de hoogwaardige architectonische inpassing.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Structuurvisie Kampen 2030.

In de Woonvisie 2016-2021 worden de verschillende woonbelangen in kaart gebracht en vormt de basis voor het woonbeleid. De visie is gericht op het in balans brengen van de woning voorraad waarbij de inwoners van de gemeente centraal staan. Het voornemen is vanuit een open bestuursstijl samen met inwoners en maatschappelijk partners te investeren in de samenleving.

De komende tien jaar heeft de gemeente plaats voor 1865 nieuwe woningen. Dit aantal sluit aan bij de regionale afspraken die er gemaakt zijn. Naast de aantallen is er duidelijk een kwalitatieve opgave. Het grootste deel van de voorkeur voor het woonmilieu gaat uit naar het stedelijk gebied. Een kleiner deel, circa 5% naar het landelijk/ dorps gebied. In aantallen maakt dit ongeveer een hondertal woningen.

Naast de kwalitatieve en kwantitatieve opgave is er steeds meer vraag naar wonen in het kader van zorg en welzijn. De vraag naar verzorgd wonen, aanleun, woonzorg complexen, en service woningen neemt fors toe. De gemeente stimuleert initiatieven waarbij er ruimer word gekeken naar mogelijkheden voor bijvoorbeeld zelfstandige woonruimtes voor ouderen.

In dit plan wordt een bestaande woning behouden en wordt er daarnaast één nieuwe woning gerealiseerd. De realisatie van één nieuwe woning is dermate gering, dat er geen substantiële wijziging plaatsvindt in de woningvoorraad voor de gemeente Kampen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Woonvisie 2016-2021 & Woningmarkt Kampen in Balans.

Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) is vastgesteld door drie gemeenteraden en beslaat het gehele buitengebied. Het doel van het plan is de bijzondere landschappelijke kwaliteiten van de drie gemeenten verder te ontwikkelen.

Het plangebied behoort volgens het LOP tot het deelgebied ''Kamperveen en Polder Dronthen''. Kenmerken van het gebied zijn een open landschap met weilanden en vergezichten. Er is sprake van een opstrekkende verkaveling met slagen (langgerekte smalle kavels) en blokverkaveling (onregelmatig). De boerenerven hebben erfbeplanting aan de dijk, van waaruit het gebied ontgonnen is. De oude, kronkelende dijken met kolken zijn ontstaan door dijkdoorbraken. Kenmerkend aan het landschap zijn daarnaast de dijken met bomenrijen en lanen, variatie in bebouwing, boerenerven, lintdorpen met dijkwoningen en weteringen en sloten (soms met rietkragen).

Conclusie

Ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling hebben de initiatiefnemers door de ervenconsulent een advies laten opstellen. Het advies is opgenomen onder Bijlage 2 . Hieruit blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling, met inachtneming van het advies, past binnen de waarden die verbonden zijn aan het deelgebied ''Kamperveen en Polder Dronthen'' uit het LOP.

In de Wabo is vastgelegd voor welke bouwwerkzaamheden een omgevingsvergunning nodig is. Bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) is bepaald welke bouwwerken vergunningsvrij zijn en voor welke bouwwerken een bouwvergunning aangevraagd moet worden. Alle vergunningplichtige bouwwerken dienen te worden getoetst aan welstandseisen.

De gemeente heeft een Welstandsnota vervaardigd. Deze Welstandsnota gaat over de kwaliteit van de bebouwing in de gemeente Kampen. Oude en nieuwe gebouwen in al hun verscheidenheid vormen met elkaar het aanzien en daarmee de welstand van de gemeente. De gemeente Kampen wil dan ook zorgvuldig omgaan met de bebouwing in de gemeente. Daarnaast wil zij ook haar burgers inspireren en stimuleren zorgvuldig om te gaan met verbouwingen aan hun gebouwde eigendommen.

De Welstandsnota is bedoeld om te inspireren en waar mogelijk een nieuwe kijk te bieden op de dagelijkse leefomgeving. Door de Welstandsnota wordt de burger en de aanvrager van een bouwaanvraag inzicht geboden en verheldering gegeven over de beoordeling van (zijn of haar) bouwplannen.

De Welstandsnota Kampen uit 2017, regelt het welstandsbeleid voor de gemeente Kampen door middel van gebiedsgerichte criteria. De gemeente heeft per deelgebied vastgelegd welke criteria toegepast dienen te worden. In de Welstandsnota is het gebied rondom de Wittensteinse Allee te Kamperveen opgenomen als 'Buitengebied'.

Karakteristieken Buitengebied

Het buitengebied wordt gekenmerkt door een diversiteit aan landschappen, van het kleinschalige rivierengebied tot de grootschalige verkaveling van de Mastenbroekerpolder. Uit verschillende periodes zijn, voor de IJsseldelta, kenmerkende boerderijen bewaard gebleven. De herkenbaarheid van deze verschillende boerderijtypes is een grote kwaliteit van het gebied en dient te worden behouden en waar mogelijk versterkt. De (her)inrichting van de erven en terpen met nieuwe bijgebouwen zijn een bedreiging voor het karakter en vragen om grote zorgvuldigheid.

Kamperveen en Dronthen

Het slagenlandschap oftewel veenontginningsgebied wordt gekenmerkt door de structuur van lange, rechte, smalle, parallelle kavels, gescheiden door sloten, haaks op lange weteringen, dijken en wegen. De strakke geometrische lijnen worden plaatselijk doorbroken door kolken achter de dijken, de vlakheid door terpen en dijken.

De boerderijen, veelal melkveebedrijven, zijn op regelmatige afstand van elkaar gesitueerd met een meer geconcentreerde bebouwing in o.a. de buurtschappen Zuideinde en Hogeweg. Terpen van voor de aanleg van de Afsluitdijk (waarvan twee in Zuideinde), zijn relatief zeldzaam, de meeste hoger liggende historische bebouwing staat direct tegen de dijken. De boerderijen op maaiveldniveau zijn gesticht na ruilverkaveling en de aanleg van de Afsluitdijk, met grote vrijstaande of, met een tussenlid aan de eveneens grote bedrijfsgebouwen gekoppelde, woningen.

Zuideinde heeft naast woningen aan het lint een school, een kerk en een begraafplaats. Onlangs zijn hier, aan een weg haaks aan het bebouwingslint, enkele kavels voor vrijstaande en half vrijstaande woningen uitgegeven. Kenmerkend voor Hogeweg is de kronkelende weg met kolken.

Beleid

Bij verbouwingen en uitbreidingen aan de oorspronkelijke boerderijen en bijgebouwen dienen de karakteristieken van het desbetreffende boerderijtype te worden behouden en waar mogelijk versterkt. Dit geldt ook voor de karakteristieken van de buurtschappen.

Criteria Buitengebied (m.u.v. De Koekoek)

Situering

• Binnen het erf is het hoofdgebouw ten opzichte van de omringende bijgebouwen beeldbepalend, bijgebouwen hebben een ondergeschikte situering;
• Nieuwe bedrijfswoningen van (van origine) agrarische bedrijven verstoren de bestaande structuur van het erf niet;
• Bij vernieuwbouw van het hoofdgebouw is de bestaande situatie (omtrek fundering) het uitgangspunt;
• Nieuwe bijgebouwen dienen haaks op dan wel parallel aan het hoofdgebouw te staan, binnen de singelbeplanting, waarbij het hoofdgebouw niet aan het zicht wordt onttrokken;
• Nieuwe bijgebouwen dienen met de nok haaks op de weg geplaatst worden, tenzij de locatie een andere situering verlangt;
• Silo’s en andere moderne bouwwerken nemen geen prominente plaats op het erf in.

Vormgeving

• Vernieuwing van de hoofdgebouwen is mogelijk mitsde oorspronkelijke typologie van het betreffende boerderijtype qua hoofdvorm wordt nagevolgd;
• Nieuwe bijgebouwen volgen de karakteristieke hoofd vorm van de bij hettype boerderij horende bijgebouwen;
• De plattegrond van nieuwe bijgebouwen is rechthoekig;
• De verhouding tussen het bouwvolume en de kap van nieuwe bijgebouwen sluit aan op de verhoudingen van de bestaande, oorspronkelijke bijgebouwen. Daarbij is de kap helder van hoofdvorm;
• Aan- op- en uitbouwen, waaronder dakkapellen, voegen zich naar het bestaande bouwwerk;
• Het bedrijfsgedeelte en het woonhuis vormen, indien van toepassing voor een bepaald boerderijtype, één onlosmakelijk geheel;
• Verandering van de functie in een bestaande of voormalige boerderij mag niet ten koste gaan van de uiterlijke verschijningsvorm;
• Het onderscheid tussen woon- en bedrijfsgedeelte dient, indien van toepassing, herkenbaar te blijven;
• De plaats en afmetingen van raam- en deuropeningen in de gevels is op elkaar afgestemd;
• De geleding van de vensteropeningen dient overwegend verticaal te zijn;
• Dakkapellen zijn onopvallend in het dakvlak geplaatst en terughoudend ontworpen.

Detaillering, materiaal en kleur

• Zorgvuldige en consequente detaillering toepassen;
• De detaillering, materialen en kleuren van nieuwe gebouwen is afgestemd op de (oorspronkelijke) omringende bebouwing. Daarbij is de detaillering sober van karakter, de grote kleurvlakken gedekt en de kozijnen en windveren in (gebroken) wit of in wit/groen;
• Bij historische boerderijen, woonhuizen en bijzondere functies, de karakteristieke rijke detaillering handhaven;
• Bij verbouwingen aansluiten op de oorspronkelijke materialen;
• De kleuren van andere bouwwerken, zoals silo’s, zijn gedekt en sluiten aan bij de kleuren van de bijgebouwen;
• De dakbedekking vertoont een duidelijke textuur. Geglazuurde pannen en damwandprofielen zijn niet toegestaan. Voor de daken van bijgebouwen zijn golf profielplaten in gedekte en donkere kleuren toegestaan;
• Geen damwandprofielen toepassen;
• Geen glimmende materialen toepassen;
• Geen felle en contrasterende kleuren toepassen.

Naast de Welstandsnota is door de erfenconsulent een advies voor de voorgenomen ontwikkeling afgegeven. Dit advies is opgenomen in Bijlage 2. De randvoorwaarden uit dit advies gelden als aanvullend op de randvoorwaarden uit de Welstandsnota.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling betreft een restauratie van een oorspronkelijke boerderij en bijbehorende schuur. De karakteristieke kenmerken van de boerderij en de voormalige buurtschap 'Landgoed Wittenstein' worden hierbij behouden. De ontwikkeling past hierdoor binnen de Welstandsnota.

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichte onderzoek naar relevante feiten en belangenafweging (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht).

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s). In dit kader is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De conclusie zal hierna worden toegelicht. Het volledige onderzoek is raadpleegbaar via Bijlage 1.

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de bovengrond en in het grondwater overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden uit de Wet bodembescherming zijn aangetoond. De onderzoekshypothese, zijnde een verdachte locatie, is hiermee derhalve formeel bevestigd. Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de toekomstige woonbestemming van het terrein, is geconcludeerd dat verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn. De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygiënische belemmering in relatie tot de toekomstige woonbestemming van het terrein.

Conclusie

Het aspect bodem levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te 'toetsen op water', de zogenaamde Watertoets. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Voor dit plan is op 8 juni 2017 de watertoets doorlopen. In de navolgende alinea's wordt ingegaan op de desbetreffende toetsresultaten. Voor de gehele watertoets wordt verwezen naar Bijlage 3 van deze toelichting.

Relevant beleid

Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten kunnen worden ingezien op het hoofdkantoor van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wdodelta.nl. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Invloed op de waterhuishouding

Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt door de gemeente Kampen een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 100 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 20 à 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Voor het dempen van watergangen / sloten (ook die niet in beheer zijn bij het waterschap) dient altijd een Watervergunning te worden aangevraagd bij het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Voor de lozing van afvalwater (al het water waarvan de initiatiefnemer zich moet ontdoen) op oppervlaktewater vanuit een woning of een (agrarisch) bedrijf gelden de volgende regels.

Voor lozingen van huishoudelijk afvalwater vanuit woningen geldt het Besluit lozing afvalwater huishoudens (Blah). Uitgangspunt is dat het huishoudelijk afvalwater op een gemeentelijk rioolstelsel wordt geloosd. Indien niet mogelijk is, moet een voorziening worden aangelegd die een gelijkwaardig milieubeschermingsniveau biedt.

Voor lozingen van afvalwater van een (agrarisch) bedrijf geldt het Activiteitenbesluit. Voor deze lozingen gelden de volgende stappen:

1. 1. voorkomen en hergebruik van afvalwater;
2. 2. voorzieningen moeten voldoen aan best bestaande techniek (bbt);
3. 3. restlozing kan worden getoetst aan de effecten op het ontvangend oppervlaktewater (emissie / immissietoets).

Voor lozingen vanuit niet-inrichtingen geldt het Besluit lozen buiten inrichtingen (Blbi). De voorschriften, opgenomen in de algemene regels van bovengenoemde besluiten, voldoen aan het criterium van best bestaande techniek (bbt).

Het generieke beleid ten aanzien van lozingen is opgenomen in het Handboek Water. Dit Handboek kan worden geraadpleegd via de site van Infomil: http://www.infomil.nl/onderwerpen/klimaat-lucht/handboek-water/menu/nieuws/handboek-water/.

Voor lozingen kan een melding of een vergunning noodzakelijk zijn. Naast bovenstaande kunnen op basis van de Keur ook kwantiteitseisen aan de lozing en de bijbehorende lozingswerken worden gesteld. Hiervoor is een vergunning of een melding op basis van de Waterwet noodzakelijk.

Het rioleringssysteem grenzend aan het plangebied bestaat uit een drukrioleringssysteem met een beperkte capaciteit waarop alleen afvalwater van huishoudelijke aard of bedrijfsafvalwater (bijvoorbeeld wasplaatsen) mag worden aangesloten als de capaciteit van het stelsel dit toelaat. Op het drukrioleringssysteem mag geen drainage of regenwater worden aangesloten, omdat het rioleringssysteem daar niet op is berekend.

Het plan bevat een rioleringscomponent, want er wordt een nieuw rioleringsstelsel aangelegd. Door de uitvoering van het bestemmingsplan neemt de belasting van het bestaande rioleringsstelsel toe. Dit levert geen problemen op ten aanzien van de capaciteit van het rioleringsstelsel en de capaciteit van zuiveringstechnische werken (rioolwaterzuiveringsinstallatie, transportleidingen en rioolgemalen).

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij het afvoeren van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromen hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van http://www.dewatertoets.nl. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft een positief wateradvies.

Overstromingsrisicoparagraaf

In de omgevingsverordening (paragraaf 2.14.4) heeft de provincie Overijssel aangegeven dat voor gebieden met het risico op overstroming een onderbouwing in het bestemmingsplan moet worden opgenomen in de vorm van een overstromingsrisicoparagraaf. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen minder snel en ondiep onderlopende gebieden en snel diep onderlopende gebieden.

Quickscan

Het plangebied is gelegen in dijkring 11, IJsseldelta. Deze dijkring ligt in de monding van de IJssel, deels in de provincie Overijssel en deels in de provincie Gelderland. De dijkring wordt aan de westzijde begrensd door het Vossemeer en Drontermeer en aan de zuidzijde door het Veluwemassief. Aangezien het plangebied gelegen is in dijkring 11 en dit een overstroombaar gebied betreft, is een overstromingsrisicoparagraaf verplicht.

Afbeelding: plangebied gelegen in overstroombaar gebied (blauw gestreept)

Risico-inventarisatie

Voor de keringen van dijkring 11 geldt een vastgestelde veiligheidsnorm van 1/2.000 per jaar. Dat betekent dat de keringen bestand moeten zijn op zowel maatgevend hoogwater door opstuwing door storm op het IJsselmeer dat 1/2.000 per jaar kan optreden, als maatgevend hoogwater op de IJssel dat 1/2.000 per jaar kan optreden. In het overgangsgebied tussen 'meergedomineerd' en 'riviergedomineerd' zijn de combinaties van hoogwater door opstuwing van het IJsselmeer en hoogwater door hoge rivierafvoer van belang. De keringen van dijkring 11 hebben weinig overhoogte en oversterkte ten opzichte van dit veiligheidsniveau.

Op basis van de provinciale risicokaart wordt de maximale waterdiepte tijdens een overstroming geschat op 2,0 tot 5,0 meter voor de laagste gedeeltes van het plangebied (zie volgende afbeelding).

Afbeelding: Maximale waterdiepte na dijkdoorbraak (0,5 - 0,8 m), dijkring 11 bij Zuideinde

Voor dijkring 11 zijn 3 verschillende doorbraakscenario's doorgerekend. De maximale waterstand in het plangebied wordt bereikt bij een dijkdoorbraak bij Zalk. De tijd tot het plangebied onder water komt indien een dijk doorbreekt (aankomsttijd) wordt voor het plangebied (dijkdoorbraak bij Zalk) geschat tussen de 0 en 6 uur (zie de volgende afbeelding).

Afbeelding: Tijd tot overstroming na dijkdoorbraak bij Zalk

Geschiktheidsbeoordeling / maatregelen

Dijkring 11 wordt volgens de Omgevingsverordening gecategoriseerd als snel en diep. Dit betekent dat ontwikkelingen binnen deze dijkring alleen mogelijk zijn, indien er sprake is van zwaarwegend maatschappelijk belang. Voor agrarische functies geldt deze regel echter niet. Binnen dit plangebied worden in dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen bestemd. Vooralsnog wordt voor dit gebied bij een dreigende overstroming ingezet op vroegtijdige evacuatie naar de hoger gelegen gronden binnen het plangebied.

In het kader van het project Ruimte voor de Rivier wordt het zomerbed van de IJssel verlaagd en een hoogwatergeul gegraven. Deze hoogwatergeul doorsnijdt dijkring 11 en verbindt de IJssel met het Drontermeer. Dit is nodig om de waterveiligheid in dit gebied ook in de toekomst te kunnen blijven borgen. De maatregelen moeten in 2019 gereed zijn.

Conclusie

Het aspect water levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

De modernisering van de monumentenzorg (MOMO) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Archeologie

In 1992 is het Europese Verdrag van Valletta/Verdrag van Malta gesloten. Bedoeling van het verdrag is om de archeologische waarden in de bodem zoveel mogelijk te beschermen door ze in de bodem (in situ) te behouden. Het verdrag heeft in Nederland geleid tot de Erfgoedwet, welke in 2017 van kracht is geworden. De wet vervangt onder meer de Monumentenwet en de Wet tot behoud van cultuurbezit. De wet verplicht gemeenten om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met belangrijke archeologische waarden die zich in de bodem kunnen bevinden. De belangrijkste uitgangspunten van de wet zijn:

• archeologische waarden moeten zo veel mogelijk in de bodem (in situ) worden bewaard;
• archeologie moet tijdig worden meegenomen in de ruimtelijke planvorming;
• de veroorzaker betaalt de kosten van archeologisch onderzoek en noodzakelijke volwaardige opgravingen, voor zover die kosten redelijkerwijs kunnen worden toegerekend aan de verstoorder.

Uit onderstaande afbeelding blijkt dat er ter plaatse van het plangebied een hoge verwachting met goede conservering bestaat ten aanzien van archeologische resten.

Afbeelding: uitsnede plangebied archeologische waarden- en verwachtingskaart gemeente Kampen

Zoals reeds is aangegeven tijdens de bespreking van het geldend bestemmingsplan, is het plangebied bestemd met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Dit betekent dat de gronden zijn bestemd voor behoud en bescherming van te verwachten archeologische waarden (terreinen met een hoge verwachtingswaarde) in de bodem. Er mag worden gebouwd, echter dient er bij bodemingrepen dieper dan 50 cm en een oppervlakte groter dan 2500 m² een rapport overlegd te worden op basis van archeologisch bureauonderzoek en eventueel inventariserend veldonderzoek. De archeologische waarde van de gronden dient hierin in voldoende mate te zijn vastgesteld. In de voorgenomen ontwikkeling vindt er een bodemingreep van dieper dan 50 cm plaats, doch beslaat de bodemingreep geen groter oppervlakte dan 2500 m². Een archeologisch onderzoek kan hierom achterwege worden gelaten. Wel blijft de meldingsplicht, conform art. 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet van kracht. Indien bij de werkzaamheden zaken van oudheidkundige waarde worden aangetroffen, dan dient het bevoegd gezag (de gemeente) hiervan direct in kennis te worden gesteld.

Cultuurhistorie

Ter plaatse van het plangebied zijn de gronden eveneens bestemd met de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap'. De bestemming richt zich op het behoud, de bescherming en/of het herstel en de ontwikkeling van de landschapswaarden, zoals deze tot uitdrukking komen in de kernwaarden van het Nationaal Landschap IJsseldelta en de laan-, paden- en groenstructuren van de voormalige havezate Buckhorst en de landgoederen Wittenstein en Meerzicht.

Erfgoednota (2013)

De gemeenteraad van Kampen heeft op 19 september 2013 de erfgoednota 'Kampen, rijk aan erfgoed' vastgesteld. Cultuurhistorie is een aspect die centraal staat binnen deze nota en betekent letterlijk beschavingsgeschiedenis. De beschavingsgeschiedenis omvat alles wat in de loop der eeuwen door mensen is gemaakt. De nota richt zich voornamelijk op de ruimtelijke kant van de cultuurhistorie, te weten het onroerend erfgoed, en daarmee het behoud en de versterking van cultuurlandschappen. Het perceel Wittensteinse Allee 6 is niet opgenomen in de bij de erfgoednota behorende lijst met karakteristieke panden, echter zal hierna worden omschreven op welke wijze initiatiefnemers in de voorgenomen ontwikkeling zorgdragen voor het behoud en de versterking van de cultuurhistorie.

De ervenconsulent heeft op 28 maart 2017 advies gegeven over het voorgenomen plan. De structuur, de lanen en markante bomen van landgoed Wittenstein resteren nog, echter is het nu veel kleiner dan destijds en behoorden er destijds meerdere erven bij. Ten aanzien van het behoud van de bestaande boerderij heeft de ervenconsulent randvoorwaarden opgesteld, zoals het behoud van de erfelementen, het behoud en ontwikkeling van een sobere en doelmatige erfinrichting, de herontwikkeling van het bestaande ensemble van bijgebouwen in relatie met de boerderij, het herstel van een eikenrij langs de Zuidwendige weg en de aanleg van een informatie- en zitplek op de hoek bij de ingang van de laan.

De bouw van de nieuwe woning wordt in het lint gerealiseerd. Geadviseerd is daarom om de woning met respect voor de waarden van het bestaande erf te positioneren en te ontwerpen om zodoende het unieke van het stukje landschap, het landgoed en het erf te behouden.

Voorts wordt voor het volledige ervenconsulentenadvies verwezen naar Bijlage 2 van deze toelichting. De realisatie van onderhavig plan zal plaatsvinden conform het advies van de ervenconsulent en draagt zodoende bij aan het behoud van de cultuurhistorie.

Conclusie

Het aspect archeologie en cultuurhistorie levert geen belemmeringen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wet natuurbescherming. In dit kader heeft er een natuurtoets plaatsgevonden. Het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 4.

Dit onderzoek heeft plaatsgevonden na de sloop van van de schuren met asbest. Bij deze schuren met asbest bestond concreet instortingsgevaar. Vandaar dat ecologisch onderzoek voorafgaand aan de sloop niet kon worden uitgevoerd. Bovendien was het in verband met rondzwevende asbestdelen bij wet verboden om bij de schuren naar binnen te gaan. Vandaar dat ecologisch onderzoek heeft plaatsgevonden na de sloop van de schuren met asbest. Het welzijn en voorkomen van het gevaar van de mens is in dit geval de afweging geweest om deze weg te bewandelen, wat een plausibele verklaring lijkt ten aanzien van de Wet natuurbescherming. Afgezien van de schuur is het hele erf onderzocht.

Wat betreft het uitgevoerde onderzoek wordt er onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Hieronder worden de onderzoeksresultaten besproken.

Gebiedsbescherming

Het plangebied grenst niet aan een Natura 2000-gebied, Wetlands, wiedevolgelgebieden of Beschermde- of Staatsnatuurmonumenten. Het plangebied ligt buiten beschermde Natura 2000-gebieden. Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied is de IJsseldelta en ligt op meer dan 4 km afstand. Het plangebied grenst wel aan het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De NNN-wervingsgebied waar het plangebied tegenaan ligt valt onder het gebied “Randmeerkust” en ecologische verbindingszone (EVZ) 19. Dit houdt in dat er gestreefd wordt naar onder andere natte schraalgraslanden, kwelafhankelijke vegetatie en weidevogelgebied. De conclusie van het onderzoek is dat de herinrichting van het plangebied geen effect hebben op beschermde gebieden. Een PAS (aerius) berekening wordt niet nodig geacht omdat er geen aanleiding is dat door het gewijzigd gebruik van het plangebied de stikstofdepositie toeneemt.

Soortbescherming

In het plangebied komen mogelijk verschillende beschermde soorten voor die vermeld staan op de lijsten van de Wet Natuurbescherming.

Zoogdieren en amfibieën

Mogelijk wordt het plangebied gebruikt door enkele soorten grondgebonden zoogdieren en amfibieën die zijn opgenomen op lijst 4 Wnb . Voor deze soorten geldt een vrijstelling: bij het uitvoeren van ruimtelijke ingrepen is het voor deze soorten niet noodzakelijk een ontheffing aan te vragen.

Vleermuizen

Mogelijk in het onderzoeksgebied voorkomende vleermuizen staan vermeld op Wnb bern II HR IV en zijn strikt beschermd. Ten aanzien van foerageergebied geldt dat hieraan geen negatieve effecten optreden. Er zijn geen vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig.

Vogels

Uit het veldbezoek blijkt dat het plangebied voor een aantal vogelsoorten geschikt is als leefgebied. Voor weidevogels is het agrarisch gebied rondom het plangebied uitermate geschikt. In de omgeving van plangebied zijn grutto, tureluur, kievit en scholekster waargenomen (waarnemingen.nl) Ook wordt melding gemaakt van de steenuil (jaarrond beschermd vogelnest). Deze soort maakt gebruik van het plangebied als leefgebied, maar heeft geen nest in het plangebied. Ook zijn geen sporen van een vaste rust- of verblijfplaats aangetroffen. De weilanden om het plangebied heen zijn zeer geschikt als foerageergebied voor de steenuil en in de omgeving staan gebouwen die geschikt zijn als nestlocatie.

Herinrichting van het plangebied zal geen negatief effect hebben op de in de buurt voorkomende steenuil. Er zal geen vaste rust- of verblijfplaats verdwijnen. De weilanden blijven onaangetast.

Voor de huismus (categorie 2 Wet Natuurbescherming) geldt dat er geen nestlocaties verdwijnen. Het plangebied zal na herinrichting nog even geschikt zijn als foerageergebied. Er kunnen tegen de nieuwbouw kasten gehangen worden om eventueel verlies van de huisvesting van huismussen te compenseren.

Conclusie

De herinrichting van het gebied zal geen effect hebben op beschermde gebieden. Het aspect ecologie levert daarom geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling. Wel dienen de aanbevelingen voor vogels, zoals hierboven beschreven, in acht genomen te worden. De werkzaamheden mogen voor de overige soorten in het plangebied geen overtreding van de natuurwetgeving tot gevolg hebben. Ten slotte zal er altijd rekening gehouden moeten worden met de zorgplicht.

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de volksgezondheid en het milieu te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. In deze wet is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies.

De verplichting tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek in relatie tot het opstellen van een bestemmingsplan geldt indien in dat bestemmingsplan mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten.

Aangezien er in de voorgenomen ontwikkeling een nieuwe woning, en daarmee een nieuwe geluidsgevoelige functie, wordt gerealiseerd, is er op 18 juli 2017 een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De geluidsbelasting van de nieuwe woningen wordt getoetst aan de normen uit de Wet geluidhinder (Wgh). Het volledige onderzoek is raadpleegbaar onder Bijlage 5 van deze toelichting.

In de volgende alinea's wordt ingegaan op de geluidsaspecten met betrekking tot wegverkeerslawaai. Gelet op de ligging van het plangebied is zowel spoorweglawaai als industrielawaai niet aan de orde.

Toetsing aan de Wet geluidhinder

De woningen bevinden zich in de geluidzone van de Wittensteinse Allee en de Zuidwendigeweg. Ten gevolge van de Wittensteinse Allee wordt de voorkeusgrenswaarde van 48 dB(A) Lden niet overschreden en ten gevolge van de Zuidwendigeweg is deze overschrijding beperkt tot slechts 2 dB(A). Bronmaatregelen (een stiller wegdek of een snelheidsmaatregel) zijn niet kosten effectief. c.q. gewenst. Overdrachtsmaatregelen zijn eveneens niet gewenst gelet op het landelijk karakter van het gebied. Gelet op de geringe overschrijding en het feit dat de situatie past binnen de kaders van het gemeentelijke ontheffingsbeleid wordt daarom een ontheffing verleend van de voorkeursgrenswaarde tot 50 dB(A) Lden.

Toetsing aan het Bouwbesluit 2012

Op grond van het Bouwbesluit 2012 dient een akoestische binnenwaarde van 33 dB bij woningen ten gevolge van wegverkeerslawaai gegarandeerd te worden. Volgens artikel 3.2 van het Bouwbesluit 2012 bezit een standaard gevelconstructie een minimale geluidsisolatie van 20 dB.

De hoogste cumulatieve geluidsbelastingen in de situatie dat de maximum snelheid op de Zuidwendigeweg buiten de bebouwde kom wordt verlaagd naar 60 km/uur en de minimaal benodigde gevelwering per nieuwe woning zijn weergegeven in de onderstaande tabel:

Conclusie

Gelet op de maximaal toegestane snelheid op de Zuidwendigeweg van 80 km/uur, is er sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Echter is de snelheid praktisch niet haalbaar op de weg. Gelet op de geringe overschrijding en het feit dat de situatie past binnen de kaders van het gemeentelijke ontheffingsbeleid wordt daarom een ontheffing verleend van de voorkeursgrenswaarde tot 50 dB(A) Lden.

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen.

Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

1. a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde, of
2. b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
3. c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
4. d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (in werking getreden per 01-08-2009).

Ruimtelijk-economische besluiten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet individueel getoetst aan die grenswaarden. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Vooralsnog geldt dat:

• voor woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor infrastructuur dat bij minder dan 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie) ook geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor kantoorlocaties is dat bij minder dan 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, of 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen

Bij de voorgenomen ontwikkeling zal per saldo geen sprake zijn van een verslechtering van de luchtkwaliteit als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan. Naast het behoud van de bestaande woning, wordt er slechts één nieuwe woning gerealiseerd. Wat betreft de afstand tussen de rijbak van de hoofdwoning ten opzichte van de nieuwe woning geldt een minimale aanvaardbare afstand van 25 meter in verband met stofhinder. Deze afstand wordt niet gehaald, de afstand tussen de nieuwe woning en de rijbak is 17 meter. Echter gaat het om het hobbymatig gebruik van één paard. Daarmee kan gesteld worden dat er dusdanig weinig overlast te verwachten is wat betreft de mate van stofhinder. Het woongenot wordt niet belemmerd door de aanwezigheid van de rijbak. Nader onderzoek is dan ook niet nodig.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven en inrichtingen kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van al aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Het doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. In de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt, dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

In de VNG-publicatie zijn richtafstanden opgenomen. Op de aangegeven richtafstanden kan een correctie worden toegepast, afhankelijk van de vraag of het gaat om rustige dan wel minder rustige woongebieden. In dit geval gaat het om een zogenaamd 'gemengd gebied'.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

In de huidige situatie is er op de locatie reeds een woning toegestaan. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt hierbij een tweede, nieuwe woning gerealiseerd.

Van plangebied naar omgeving

Binnen het plangebied wordt een paardenrijbak gerealiseerd. Van een rijbak kan stofhinder worden ondervonden. Echter is in paragraaf 4.6 beoordeeld dat de rijbak geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. Verder worden er geen milieubelastende activiteiten mogelijk gemaakt. Vanuit het plangebied naar de omgeving zijn daarom geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Van omgeving naar plangebied

Aan de Wittensteinse Allee 16 is thans een bedrijf met als activiteiten dakdekken en het bouwen van dakcontructies gevestigd. De afstand tussen beide percelen bedraagt ruim 160 meter. In de nabije omgeving van de Wittensteinse Allee 16 is op kortere afstand de woonfunctie toegestaan op meerdere percelen. Gelet hierop levert een extra woning geen belemmering op.

Afbeelding: situatieschets plangbied omringende activiteiten rondom het plangebied

Conclusie

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering. Er is derhalve sprake van een verantwoorde milieuzonering.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor.

Inrichtingen

De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daartoe zijn in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) regels gesteld. Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient onderzocht te worden:

• of voldoende afstand in acht worden genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico;
• of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

Het plangebied is niet binnen de invloedssfeer gelegen van een risicovolle Bevi-inrichting.

Buisleidingen

In of nabij het plangebied zijn geen buisleidingen gelegen waardoor gevaarlijke stoffen worden getransporteerd.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor

In en in de directe nabijheid van het plangebied vinden geen routes met transport van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor plaats.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

In of bij het plangebied zijn geen kabels of leidingen op bestemmingsplanniveau gelegen die een risico vormen voor de veiligheid.

Conclusie

Vanuit het aspect kabels en leidingen zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Teneinde op voorhand de draagkracht van hun gewenste ontwikkelingen vast te stellen, hebben de initiatiefnemers bij buurtgenoten aan de Zuidwendigeweg en de Wittensteinse Allee geïnventariseerd hoe zij tegenover het plan staan. Hiervoor is gebruik gemaakt van een handtekeningenformulier, welke is ondertekend door alle buurtbewoners.

Het bestemmingsplan zal overeenkomstig de Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) gedurende zes weken ter inzage liggen en worden toegestuurd aan overleginstanties. Tijdens deze periode wordt de mogelijkheid geboden voor het indienen van zienswijzen. Verder komt ten aanzien van de omgevingsaspecten, de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding.

Volgens artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient bij een ruimtelijke onderbouwing een onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van dat plan. In het onderhavige geval is er sprake van een particulier initiatief. Dit besluit regelt de restauratie van een historische boerderij en de bouw van tweede woning. De kosten die verbonden zijn aan de uitvoering van dit besluit en de bouw, ontsluiting en aansluiting van de burgerwoning zijn voor rekening van initiatiefnemer. Dit geldt eveneens voor eventuele verzoeken voor planschade. Dit wordt via een planschadeverhaalsovereenkomst vastgelegd. Een beschrijving van de economische uitvoerbaarheid wordt derhalve achterwege gelaten.

januari 2018

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening wordt geeist dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg wordt gevoerd met die diensten van het rijk en de provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Op grond van het tweede lid van deze artikelen is de mogelijkheid gegeven dat onder bepaalde omstandigheden of in bepaalde gevallen geen overleg gevoerd hoeft te worden. De provincie Overijssel heeft dergelijke gevallen aangegeven in de zogenaamde ‘Uitzonderingslijst vooroverleg’. De Inspectie Vrom heeft dit gedaan in een brief van 26 mei 2009.

Voor wat betreft de ‘uitzonderingslijst’ is er sprake van een ontwerpbestemmingsplan in de groene omgeving, waarbij er sprake is van nieuwbouw/ vervanging van een bestaande woning (B1).

Er is geen sprake van een Nationaal belang zoals genoemd in de bijlage bij de brief van 26 mei 2009. Hiernaast is de waterparagraaf zoals deze is opgenomen in het bestemmingsplan al ter toetsing voorgelegd aan het Waterschap Groot Salland via de watertoets, waarbij zij deze op 8 juni 2017 hebben goedgekeurd. Onderhavig bestemmingsplan betreft dan ook een ontwikkeling die voldoet aan de gestelde voorwaarden om af te zien van vooroverleg.

Het ontwerpbestemmingsplan is op 3 april 2018 gepubliceerd in het huis-aan-huisblad De Brug en de Staatscourant en heeft vanaf 4 april 2018 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen binnengekomen.