In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan:

het bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Landgoed TeussinkNL.IMRO.0168.BP008vp03PH02-0401 van de gemeente Losser;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

1.3 aan- of uitbouw:

een onderdeel van een hoofdgebouw dat door de vorm daarvan onderscheiden kan worden en dat door zijn ligging en/of in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan de hoofdvorm;

1.4 aan huis verbonden beroep:

een dienstverlenend beroep dat op kleine schaal in een woning en/of daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

1.5 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.6 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.7 agrarische bebouwing:

alle gebouwen die behoren bij het agrarische bedrijf, waartoe worden gerekend de bedrijfswoning, dierenverblijven, mestopslagplaatsen, sleufsilo's, schuren en andere bijgebouwen;

1.8 agrarisch bedrijf:

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door middel van het houden van dieren, met inbegrip van productiegerichte paardenhouderijen;

1.9 agrarische cultuurgrond:

grond die wordt gebruikt voor het telen van gewassen en het houden van dieren;

1.10 agrarisch medegebruik:

een agrarisch gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit agrarisch gebruik is toegestaan;

1.11 archeologische waarde:

de waarde die van belang is voor de archeologie en voor de kennis van de beschavingsgeschiedenis;

1.12 bed and breakfast:

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening, gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt. Onder een bed and breakfast-voorziening wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur;

1.13 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.14 bebouwingspercentage:

een in het plan aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

1.15 bestaande:

1. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning;

2. het onder 1 bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan, of een andere planologische toestemming;

1.16 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.17 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.18 bijgebouw:

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw dat gelet op de bestemming en door zijn ligging en/of architectonische verschijningsvorm ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

1.19 boerderijappartement:

een (deel van) een (voormalig) agrarisch gebouw dat blijvend is bestemd voor recreatief nachtverblijf, waarbij wordt overnacht in kamers en dat, al dan niet in combinatie met een dagverblijf, beschikbaar is en waar keuken en sanitair in een gemeenschappelijke ruimte worden ondergebracht;

1.20 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.21 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.22 bouwlaag:

een voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd, met uitzondering van onderbouwen, kelders en kappen; de eerste bouwlaag is de bouwlaag op de begane grond;

1.23 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.24 bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel;

1.25 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

1.26 bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.27 bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf:

een bouwwerk dat naar aard en inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning, met een met de grond verbonden constructie van enige omvang en met een plaatsgebonden karakter;

1.28 cultuurhistorische waarde:

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

1.29 dagopvang:

het gedeeltelijk of hele dagen opvangen van personen, die niet in staat zijn alleen te zijn, door mensen die niet tot de ouders, familie of voogden behoren;

1.30 Ecologische Hoofdstructuur (EHS):

samenhangend netwerk van natuur- en landbouwgebieden met bestaande en potentiële natuurwaarden van (inter)nationaal belang met als doel de veiligstelling van soorten en ecosystemen;

1.31 ecologische waarden:

de aan een gebied toegekende waarden die verband houden met de samenhang van dieren en planten en hun leefomgeving en/of tussen dieren en planten onderling;

1.32 erfinrichtingsplan:

plan dat aangeeft op welke wijze een nieuwe ontwikkeling binnen de bestaande erfstructuur wordt ingepast; tot deze inpassing behoren de situering van de opstallen en de inrichting van het erf, waaronder de erfbeplanting ten opzichte van het landschap;

1.33 extensieve dagrecreatie:

die vormen van recreatie die in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving zoals wandelen en fietsen en die in principe plaatsvinden tussen zonsopgang en zonsondergang en niet gericht zijn op het verstrekken van nachtverblijf;

1.34 extensiveringsgebied:

gedeelte van een reconstructiegebied met het primaat wonen of natuur, waar uitbreiding, hervestiging of nieuwvestiging van in ieder geval intensieve veehouderij onmogelijk is of in het kader van reconstructie onmogelijk wordt gemaakt;

1.35 gebouw:

elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.36 gevel:

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen een dak;

1.37 groepsaccommodatie:

een verblijf of meerdere verblijven met meer dan tien slaapplaatsen, niet zijnde kampeermiddelen of stacaravans, in hoofdzaak bestemd voor en gebezigd als verblijf voor vakantiedoeleinden en andere recreatieve doeleinden;

1.38 grondgebonden agrarisch bedrijf:

een agrarisch bedrijf, waarbij hoofdzakelijk gebruik wordt gemaakt van open grond;

1.39 hoofdgebouw:

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmeting, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste gebouw valt aan te merken, met inbegrip van aan- en uitbouwen;

1.40 horecabedrijf:

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt;

1.41 hulpbehoevende in de zin van mantelzorgbehoevende:

een persoon die ten gevolge van ziekte of gebrek aantoonbare beperkingen, zoals genoemd in de Wet maatschappelijke ondersteuning, ondervindt bij het uitvoeren van activiteiten op het gebied van het voeren van het huishouden, bij het normale gebruik van de woning, bij het verplaatsen per vervoermiddel en bij het ontmoeten van medemensen en het op basis daarvan aangaan van sociale verbanden;

1.42 intensieve veehouderij:

een agrarisch bedrijf of een deel daarvan met ten minste 250 m² bedrijfsvloeroppervlak dat wordt gebruikt voor veehouderij volgens de Wet milieubeheer, met uitzondering van bedrijven of delen daarvan:

- waar melkrundvee, schapen of paarden worden gehouden; onder melkrundvee wordt begrepen melkvee met bijbehorend vrouwelijk jongvee dat overwegend wordt gehouden voor de melkproductie, met inbegrip van dieren die in de mestperiode worden gemolken, tijdens de lactatie worden gemest dan wel zijn droog gezet en worden afgemest en vrouwelijk vleesvee ouder dan twee jaar met bijbehorend vrouwelijk jongvee, dat op een met melkvee vergelijkbare manier wordt gehouden voor de vleesproductie en het voortbrengen en zogen van kalveren;

- waar dieren biologisch worden gehouden overeenkomstig de krachtens artikel 2 Landbouwkwaliteitswet gestelde regels;

- waar dieren uitsluitend of in hoofdzaak worden gehouden ten behoeve van natuurbeheer;

1.43 kampeerboerderij:

boerderij (of een deel daarvan) met zeer eenvoudige voorzieningen voor verblijfsrecreatief gebruik waar meerdere personen in dezelfde ruimte verblijven;

1.44 kampeermiddel:

een onderkomen dat naar aard en inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning, maar zonder een met de grond verbonden constructie en zonder plaatsgebonden karakter;

1.45 kampeerterrein:

een terrein, geheel of gedeeltelijk ingericht, en blijkens die inrichting bestemd om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen;

1.46 kas:

een gebouw, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, dienend tot het kweken van vruchten, bloemen of planten;

1.47 kelder/onderbouw:

een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven het peil is gelegen;

1.48 kleinschalige bedrijfsactiviteit:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten, geheel of overwegend door middel van handwerk, geen detailhandel of prostitutie zijnde, waarvan de omvang van de activiteiten zodanig is, dat het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.49 kleinschalig kamperen:

verblijfsrecreatie met een kleinschalig karakter, in de vorm van een kampeerterrein met maximaal 25 kampeerplaatsen en alleen bedoeld voor kampeermiddelen;

1.50 kwetsbaar object:

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico is bepaald, die in acht moet worden genomen;

1.51 landbouwontwikkelingsgebied:

gedeelte van een reconstructiegebied met het primaat landbouw dat geheel of gedeeltelijk voorziet, of in het kader van reconstructie zal voorzien, in de mogelijkheden tot uitbreiding, hervestiging of nieuwvestiging van intensieve veehouderij;

1.52 landgoed:

een groot stuk grond van meerdere hectares, met landerijen, tuinen en daarop vaak een of meerdere landhuizen, een kasteel, grote boerderij of kerk;

1.53 landschappelijk inpassingsplan:

plan dat aangeeft op welke wijze de inpassing van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen in het desbetreffende gebied plaatsvindt; tot deze inpassing behoren de situering van opstallen en de inrichting van het perceel, waaronder de erfbeplanting ten opzichte van het landschap; het gaat om bestaande en gewenste karakteristieken en kwaliteiten van het landschap;

1.54 landschappelijke waarde:

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

1.55 mantelzorg:

langdurige zorg die, niet in het kader van een hulpverlenend beroep, wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt;

1.56 milieusituatie:

de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin die wordt bepaald door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkómen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, licht en/of trilling;

1.57 natuurkampeerterrein:

terrein of plaats gelegen in een natuurgebied, geheel of gedeeltelijk ingericht, en blijkens die inrichting bestemd, om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief nachtverblijf;

1.58 nevenactiviteit:

een activiteit die in ruimtelijk en functioneel opzicht duidelijk ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit;

1.59 niet-grondgebonden agrarisch bedrijf;

een agrarisch bedrijf, waarbij hoofdzakelijk geen gebruik wordt gemaakt van open grond;

1.60 overkapping:

een bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en niet of slechts gedeeltelijk met wanden is omgeven;

1.61 peil:

1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

3. indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil;

1.62 pension:

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies voor langere tijd met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten;

1.63 permanente bewoning:

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf;

1.64 plattelandskamer:

een (deel van) een (voormalig) agrarisch gebouw dat blijvend is bestemd voor recreatief nachtverblijf, waarbij wordt overnacht in kamers en waar keuken en sanitair in een gemeenschappelijke ruimte worden ondergebracht, al dan niet in combinatie met een dagverblijf;

1.65 productiegebonden detailhandel:

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

1.67 recreatiewoning:

een complex van ruimten, dat dient voor recreatief verblijf, waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben;

1.68 restaurant:

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken;

1.69 seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.70 streekeigen producten:

producten die zijn voortgebracht op ambachtelijke wijze op agrarische bedrijven gelegen in de gemeente Losser of in naburige gemeenten;

1.71 teeltondersteunende voorzieningen:

voorzieningen in, op of boven de grond, die door agrarische bedrijven met plantaardige teelten worden gebruikt om de volgende doelen na te streven:

- verbetering van de productie, onder meer door teeltvervroeging en -verlating, terugdringing van onkruidgroei en beperking van vraatschade;

- verbetering van arbeidsomstandigheden, onder meer door gewassen verhoogd te telen;

- bereiken van positieve effecten op milieu en water (bodembescherming, terugdringen van onkruidbestrijding, effectief omgaan met water);

in de vorm van:

- permanente teeltondersteunende voorzieningen, die voor onbepaalde tijd worden gebruikt, zoals waterbassins;

- tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen, die op dezelfde locatie kunnen worden gebruikt zolang de teelt dit vereist, met een maximum van zes maanden. Deze tijdelijke voorzieningen hebben een directe relatie met het grondgebruik. Hieronder worden in ieder geval verstaan: folies, insectengaas, acryldoek, wandelkappen, schaduwhallen, hagelnetten;

1.72 theeschenkerij:

gelegenheid om thee en koffie, met daaraan ondergeschikt andere niet-alcoholhoudende dranken en kleine versnaperingen, tegen betaling te nuttigen;

1.73 trekkershut:

een houten blokhut met een maximale oppervlakte van 30 m², waarvoor een vergunning ingevolge artikel 2.1, lid 1 onder a Wabo is vereist en dat dient als periodiek verblijf voor wisselende groepen van recreanten die hun hoofdverblijf elders hebben; er is sprake van een trekkershut indien er sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie;

1.74 verwevingsgebied:

gedeelte van een reconstructiegebied ingericht op verweving van landbouw, wonen en natuur, waar hervestiging of uitbreiding van de intensieve veehouderij mogelijk is, mits de ruimtelijke kwaliteit of functies van het gebied zich daar niet tegen verzetten;

1.75 voorgevel:

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die door de ligging, de situatie ter plaatse en/of de feitelijke indeling van het gebouw als voorgevel moet worden aangemerkt;

1.76 voorgevelrooilijn:

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen;

1.77 woning:

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.78 woonhuis:

een gebouw dat één woning omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.2 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk:

vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

2.6 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk:

2.7 de afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens:

tussen de (zijdelingse) grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend gebouw, waar die afstand het kortst is.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers met ten hoogste 50% van de gevelbreedte van een hoofdgebouw, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens, dan wel de rooilijn met niet meer dan 1 m wordt overschreden.

De voor 'wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteit, dan wel mantelzorg;
2. b. behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden in de vorm van karakteristieke erven en panden; de kenmerken hiervan zijn beschreven in de inventarisatie van karakteristieke erven en panden in de gemeente Losser die als bijlage 1 bij de regels is opgenomen;
3. c. een bed and breakfast mits:
   1. 1. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   2. 2. er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden;

met daarbij behorende:

4. d. gebouwen;
5. e. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
6. f. tuinen, erven en terreinen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. wegen, paden en parkeervoorzieningen;
10. j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

In de bestemming is het stallen van caravans, campers en boten in bestaande voormalige bedrijfsbebouwing begrepen.

De karakteristieke panden zijn, afhankelijk van hun beschermde status, aangeduid met de ‘specifieke bouwaanduiding – rijksmonument’, ‘specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument’ of ‘karakteristiek’.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

a. lid 3.2.1, sub d:

en worden toegestaan dat de afstand tot de weg wordt verkleind;

b. lid 3.2.1, sub e

en worden toegestaan dat de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens wordt verkleind tot 0 m;

c. lid 3.2.1, sub f:

en worden toegestaan dat de inhoud van het hoofdgebouw ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' wordt vergroot, mits er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het bebouwingsbeeld;

d. lid 3.2.1, sub h:

en worden toegestaan dat de goothoogte wordt verhoogd tot ten hoogste 6 m;

e. lid 3.2.1, sub j:

en worden toegestaan dat de dakhelling wordt verkleind tot 0º;

f. lid 3.2.2, sub c en d:

en worden toegestaan dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw wordt vergroot tot een oppervlakte van ten hoogste 250 m², met dien verstande dat:

1. er sprake is van eigendom van gronden ter grootte van minimaal 5.000 m² grond, direct aansluitend aan het bouwperceel;

2. deze afwijkingsmogelijkheid uitsluitend wordt toegepast ten behoeve van stalruimte voor dieren en/of de opslag van materieel dat gebruikt wordt voor het onderhoud van de eigen gronden;

3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

g. lid 3.2.2, sub c en d:

en worden toegestaan dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw meer bedraagt dan 250 m², mits:

1. bij vervanging boven de in lid 3.2.2, sub c toegestane 250 m² ten hoogste 50% van de gesaneerde oppervlakte wordt teruggebouwd;

2. de vervanging bijdraagt aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit;

3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, het bebouwingsbeeld en de woonsituatie.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 3.4.2, sub c:

en worden toegestaan dat een hoofdgebouw wordt gebruikt door meer dan één huishouden ten behoeve van inwoning, mits:

1. 1. deze afwijkingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast ten behoeve van de huisvesting van een tweede (huishouden van een) persoon;
2. 2. de bestaande bouwmassa niet wordt vergroot en er geen sprake is van splitsing in meerdere woningen;
3. 3. er sprake blijft van één hoofdtoegang, die toegang verschaft tot een gemeenschappelijke hal van waaruit rechtstreekse toegang tot de beide woonruimtes wordt verschaft;
4. 4. er sprake blijft van één aansluiting op de verschillende nutsvoorzieningen er geen toename van het aantal inritten naar het perceel plaatsvindt;
5. 5. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
6. 6. er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
2. b. lid 3.4.2, sub d:

en worden toegestaan dat vrijstaande bijgebouwen worden gebruikt voor tijdelijke bewoning door een hulpbehoevende, met als doel het verlenen van mantelzorg, mits:

1. 1. de hulpbehoevende een naast familielid is;
2. 2. de hulpbehoevendheid wordt geïndiceerd door medewerkers van de afdeling Werk, inkomen en zorg, team zorg;
3. 3. niet reeds een tweede woning of tweede zelfstandige woonruimte aanwezig is;
4. 4. de afstand tussen het hoofdgebouw en het mantelzorggebouw ten hoogste 20 m bedraagt;
5. 5. geen sprake is van een zelfstandige woonunit;
6. 6. voorts wordt voldaan aan de voorwaarden zoals vervat in ter zake vastgestelde beleidsregel Mantelzorgwoningen gemeente Losser;
3. c. lid 3.4.2, sub a:

en worden toegestaan dat een kampeerterrein voor kleinschalig kamperen op het bouwperceel wordt aangelegd, met dien verstande dat:

1. 1. er maximaal 25 kampeerplaatsen zijn toegestaan, gedurende het kampeerseizoen van 15 maart tot en met 31 oktober;
2. 2. er één trekkershut met een oppervlakte van maximaal 10 m² en een bouwhoogte van 3 m is toegestaan;
3. 3. kleinschalig kamperen niet is toegestaan in de gebieden die zijn aangeduid als 'reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied';
4. 4. er ten behoeve van een zorgvuldige landschappelijke inpassing een erfinrichtingsplan, afgestemd op de landschaps- en beheersvisie uit het Landschapsontwikkelingsplan, wordt opgesteld.

Tevens kan een theeschenkerij worden toegestaan bij een kleinschalig kampeerterrein, mits:

1. 1. de theeschenkerij in de bestaande gebouwen wordt gerealiseerd;
2. 2. er alleen koffie, thee en alcoholvrije dranken worden geschonken;
4. d. lid 3.4.2, sub g

en worden toegestaan dat de gronden ten behoeve van een paardrijbak worden gebruikt, mits:

1. 1. deze afwijkingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast in aansluiting op de bestaande bebouwing;
2. 2. ten hoogste één paardrijbak wordt aangelegd met een oppervlakte van maximaal 1.200 m²;
3. 3. de bouwhoogte van de omheiningen van paardrijbakken ten hoogste 1,8 m zal bedragen, met dien verstande dat de afrasteringen en omheiningen transparant zullen worden vormgegeven;
4. 4. een minimale afstand van 30 m wordt aangehouden tot woningen of (agrarische) bedrijven van anderen en overigens ook geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden;
5. 5. de hoogte van lichtmasten ten behoeve van verlichting bij een paardrijbak en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, respectievelijk ten hoogste 4 m en 3 m bedragen;
6. 6. is aangetoond dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan landschappelijke, natuurlijke, geomorfologische en archeologische waarden.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning gebouwen of delen daarvan te slopen, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' en de ‘specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument’.
2. b. Het onder a vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden, die:
   1. 1. het normale onderhoud betreffen;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit plan.
3. c. De onder a genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien:
   1. 1. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het pand kan worden hersteld; of
   2. 2. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet is te handhaven, en/of het delen van het pand betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken en door sloop daarvan geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm veroorzaken; of
   3. 3. er sprake is van verbouw of nieuwbouw met behoud en/of terugbouwen van de karakteristieke hoofdvorm.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de gebieden met een hoge verwachtingswaarde.

In het belang van de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en onder de voorwaarde dat de oppervlakte waarop de aanvraag betrekking heeft groter is dan of gelijk is aan 2.000 m² en de activiteit op een grotere diepte dan 0,3 m wordt uitgevoerd:

1. a. dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen als bedoeld in de Wabo een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld; de verplichting om een archeologisch rapport te overleggen geldt niet voor bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de bestaande oppervlakte met niet meer dan 2.000 m² wordt uitgebreid;
2. b. kunnen aan een omgevingsvergunning als bedoeld in de Wabo de volgende regels worden verbonden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties, tenzij in het rapport als bedoeld onder a naar het oordeel van burgemeester en wethouders is aangetoond dat het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van archeologische waarden.

Er kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 4.2, sub a voor de overlegging van het aldaar genoemde archeologische rapport, indien naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld. Daarbij maakt de gemeente gebruik van de archeologische advieskaart van RAAP (RAAP-rapport 264: Herinrichting Losser Noord, een archeologische inventarisatie, kartering en advieskaart; juni 1997 en RAAP-rapport 640: Herinrichting Losser-Zuid, provincie Overijssel; een archeologische inventarisatie, kartering en advieskaart; maart 2001). De woorden 'het rapport als bedoeld onder a' in lid 4.2, sub b, onder 3 dienen in dat geval te worden gelezen als 'andere beschikbare informatie'.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in lid 40.1 omschreven gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 0,3 m met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 2.000 m², zoals afgraven, diepploegen, egaliseren, frezen, aanleg of rooien van bos of boomgaard, aanbrengen van oppervlakteverhardingen, aanleggen van drainage, aanbrengen en verwijderen van funderingen;

met dien verstande dat de omgevingsvergunning ook verplicht is voor:

1. 1. gebieden met een kleinere oppervlaktemaat dan 2.000 m² en dieper dan 0,3 m die zijn gelegen binnen een afstand van 50 m uit de bestemming ‘Waarde - Archeologie 1‘.
2. b. De in lid 4.4, sub a bedoelde vergunning is niet vereist voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die:
   1. 1. plaatsvinden in of op gronden waarvan schriftelijk is aangetoond dat zich ter plekke geen archeologische waarden bevinden;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn ten tijde van de inwerkingtreding van het plan;
   3. 3. de herdrainage, het uitbaggeren van sloten of het normale onderhoud betreffen;
   4. 4. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning;
   5. 5. op archeologisch onderzoek zijn gericht.
3. c. De in lid 4.4, sub a genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien de plaats waar werken en/of werkzaamheden zullen worden uitgevoerd voldoende archeologisch is onderzocht en vaststaat dat er geen onevenredige afbreuk aan de archeologische en/of cultuurhistorische waarden wordt gedaan, dan wel dat afdoende maatregelen zijn getroffen tot behoud of bescherming van die waarden of de eventuele bodemvondsten naar elders zijn overgebracht.
4. d. Bij de beslissing over de omgevingsvergunning zal worden betrokken de oppervlakte die aantoonbaar reeds eerder door een van de in lid 4.4 sub a genoemde werkzaamheden is verstoord.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming ‘Waarde - Archeologie 2‘ wordt verwijderd, mits na voldoende onderzoek van de vindplaats en het inwinnen van deskundigenadvies blijkt dat voor de archeologisch waardevolle gebieden de waardebepalende elementen niet zijn te handhaven in relatie tot de functie van de gronden en de gebouwen en de aanwezige bodemvondsten naar elders zijn overgebracht.

De voor 'Waarde - Landgoed' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische en andere waarden en elementen, die tezamen de ruimtelijke beheerseenheid van een landgoed vormen. De waarden daarvan bestaan onder meer uit:

1. a. de groenstructuur met lanen en paden;
2. b. cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, zoals landhuizen en bijbehorende landgoed-eigen bebouwing, zoals priëlen, koetshuizen en follies;
3. c. waterpartijen;
4. d. bijzondere landschappelijke en cultuurhistorische elementen, zoals houtwallen en schaapsdriften.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

a. lid 5.2.1:

voor het bouwen van een gebouw met een oppervlakte van 100 m² per landgoed, ten behoeve van het beheer van het landgoed.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan en de bestemming(en) zodanig te wijzigen dat de woning(en) en andere gebouwen op het landgoed en de gronden als bedoeld in lid 5.1 kunnen worden ge- of verbouwd en gebruikt voor :

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. bedrijf (kantoor, ambachtelijke bedrijvigheid);
3. c. kleinschalige recreatie gericht op de beleving van het landgoed; hieronder zijn recreatiewoningen niet begrepen;
4. d. kleinschalige horecavoorziening;
5. e. omzetting van landbouwgrond in natuur, ter versterking van de ecologische waarde;
6. f. ruiling van de bestemming van gronden bij handhaving van de bestaande verhoudingen;

mits:

1. 1. de rangschikking als bedoeld in het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928 niet wordt aangetast;
2. 2. er een evenredige belangenafweging plaatsvindt, waarbij betrokken wordt:
   • de mate waarin de waarden en functies van de betrokken gronden, welke het plan beoogt te beschermen, door de gebruiksverandering worden geschaad;
   • de mate waarin de belangen van de gebruikers en/of eigenaren van de omliggende gronden en/of nabijgelegen agrarische gronden worden geschaad;
   • de uitvoerbaarheid, waaronder begrepen de milieutechnische toelaatbaarheid en de landschappelijke inpasbaarheid;
3. 3. de waarden, zoals genoemd in lid 5.1 niet onevenredig worden geschaad.

De voor 'Waarde - Natuur en landschap' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van de wezenlijke natuurlijke kenmerken en waarden van de ecologische hoofdstructuur, wat in ieder geval de verplichting inhoudt van behoud van areaal, kwaliteit en samenhang van de betrokken gebieden.

Daar waar de bestemming ‘Waarde – Natuur en landschap’ samenvalt met de bestemming ‘Agrarisch – 1’ of ‘Agrarisch – 2’ prevaleert het agrarisch gebruik.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen het gebruik van de gronden en bouwwerken voor activiteiten die significante effecten op de natuurlijke waarden zullen of kunnen hebben.

Daar waar de bestemming ‘Waarde - Natuur en landschap’ samenvalt met de bestemming ‘Agrarisch - 1’ of ‘Agrarisch - 2’ is onder strijdig gebruik niet begrepen het normale agrarische gebruik.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 6.2, maar niet nadat ontheffing is verleend door Gedeputeerde Staten en is voldaan aan de in de Omgevingsverordening gestelde voorwaarden.

1. a. Indien en voor zover deze gronden samenvallen met gronden, waarvoor in een andere bestemming een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is benodigd, geldt dat de daarin genoemde werken en werkzaamheden, voor zover deze althans niet worden uitgevoerd ter realisering of instandhouding van de dubbelbestemming Waarde - Natuur en landschap, uitsluitend toelaatbaar zijn mits door die werken of werkzaamheden tevens geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de wezenlijke natuurlijke kenmerken en waarden als bedoeld in lid 6.1.
2. b. Daar waar de bestemming ‘Waarde – Natuur en landschap’ samenvalt met de bestemming ‘Agrarisch – 1’ of ‘Agrarisch – 2’ is de in lid 6.4, sub a bedoelde vergunning niet vereist voor werken of werkzaamheden die betrekking hebben op het normale agrarische gebruik.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de zin dat de bestemming ‘Waarde – Natuur en landschap’ wordt verwijderd als de basisbestemming wordt gewijzigd in de bestemming ‘Natuur – Natuur en bos’.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik en laten gebruiken van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen, anders dan waar dit krachtens de bestemming of aanduiding is toegestaan;
2. b. het gebruik en laten gebruiken van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
3. c. het gebruik en laten gebruiken van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
4. d. het gebruik van gronden ten behoeve van weekmarkten, jaarmarkten, evenementen, festiviteiten, manifestaties, en horecaterreinen en/of standplaatsen voor detailhandel, indien die activiteiten een aaneengesloten periode van meer dan 14 dagen omvatten;
5. e. het storten van puin en afvalstoffen;
6. f. de stalling en opslag van (aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken) voer-, vaar- of vliegtuigen;
7. g. het gebruik en laten gebruiken van de gronden voor het plaatsen en/of aanbrengen van niet-perceelsgebonden handelsreclame en/of reclame voor ideële doeleinden of overtuigingen.

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - essen' dienen de karakteristieke openheid, bodemkwaliteit en reliëf van de essen en steilranden met bijbehorende beplanting te worden hersteld, behouden en ontwikkeld.

De beperkingen die aan het bouwen en het gebruik van de essen zijn verbonden, zijn opgenomen in de bestemmingsregels.

Ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' geldt dat verschuiving, dan wel uitbreiding van de intensieve veehouderij voor bestaande bedrijven mogelijk is, mits de ruimtelijke kwaliteit of functies van het gebied zich daar niet tegen verzetten.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven afmetingen en percentages, met uitzondering van de oppervlakte- en inhoudsmaten, tot ten hoogste 10% van die afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvangst- en antennemasten, mits:
   1. 1. . de antenne niet kan worden geplaatst op een bestaand hoog bouwwerk, zoals een hoogspanningsmast, een reclamemast, een torensilo, of een daarmee gelijk te stellen hoog bouwwerk;
   2. 2. de antenne wordt geplaatst in aansluiting op grote infrastructuurlijnen;
   3. 3. de mast radiografisch noodzakelijk is;
   4. 4. de hoogte van een mast, inclusief antenne, ten hoogste 40 m zal bedragen;
   5. 5. is aangetoond dat er geen ontoelaatbare verstoring van de radarsystemen van de Koninklijke Luchtmacht plaatsvindt; dit radarverstoringsonderzoek moet worden uitgevoerd indien de mast hoger is dan 85 m ten opzichte van N.A.P.;
3. c. het aantal masten binnen de gemeente niet meer bedraagt dan strikt noodzakelijk is voor de realisatie van een adequaat dekkend netwerk van voldoende capaciteit conform het Plaatsingsplan, zoals vastgesteld door het Rijk, de VNG en de gezamenlijke mobiele telefoonaanbieders;
4. d. is aangetoond dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. het bepaalde in artikel 5 en artikel 6 voor het bouwen van gebouwtjes, waaronder overkappingen, ten behoeve van sanitaire voorzieningen voor kleinschalig kamperen, mits:
   1. 1. de gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen, waaronder overkappingen, per kampeerterrein ten hoogste 50 m² zal bedragen;
   2. 2. de goothoogte van een gebouw of een overkapping ten hoogste 3 m zal bedragen;
   3. 3. de dakhelling van een gebouw of een overkapping ten minste 18º zal bedragen;
   4. 4. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. het bestemmingsplan ten behoeve van (bouw)projecten voor aanleg van nieuwe en aanpassing van bestaande water- en groenvoorzieningen, alsmede aanpassing van bestaande wegvoorzieningen, mits deze kleinschalig zijn, niet samenhangen met een nieuwe planmatige uitbreiding en mits het karakter van de bestaande voorziening c.q. weg niet verandert;
7. g. het bestemmingsplan ten behoeve van (bouw)projecten voor openbare (nuts)voorzieningen, religieuze voorzieningen, voorzieningen voor het openbaar vervoer of het wegverkeer, alsmede voorzieningen ten behoeve van recreatief medegebruik en natuurbeheer met een maximum oppervlakte van 75 m², mits:
   1. 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan of onevenredige hinder of beperkingen oplevert voor aangrenzende of nabij gelegen functies of bestemmingen;
   2. 2. geen sprake is van onevenredige aantasting of afbreuk van natuur en landschap;
   3. 3. naar aard en schaal past in de stedenbouwkundige structuur en omgeving;
8. h. het bepaalde in de regels over de aan te houden afstand tot de zijdelingse perceelgrens en kan een kleine afstand worden toegestaan, mits dit geen onevenredige hinder of beperkingen oplevert voor aangrenzende functies of bestemmingen.

De in het plan geboden ruimte ten aanzien van de situering en de maatvoering van bouwwerken, kan nader worden ingevuld door de in de Woningwet bedoelde welstandscriteria.

Bij toepassing van de bevoegdheid middels een omgevingsvergunning af te wijken en van wijzigingsbevoegdheden in dit bestemmingsplan dient voordat een omgevingsvergunning wordt verleend, dan wel een wijzigingsplan wordt vastgesteld, te zijn aangetoond dat op voorhand redelijkerwijs is te verwachten dat:

- een Wet natuurbeschermingsvergunning, indien vereist, kan worden verleend;

- een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming, indien vereist, kan worden verleend.

Voordat voor ontwikkelingen binnen gebieden die zijn aangewezen als Nationaal Landschap:

- een omgevingsvergunning wordt verleend voor het afwijken van het bestemmingsplan;

- een omgevingsvergunning wordt verleend voor werken en werkzaamheden;

- een wijzigingsplan wordt vastgesteld,

dient afstemming plaats te vinden met het landschappelijk afwegingskader zoals dat vastgelegd is voor het Nationaal landschap en in de regionale en gemeentelijke uitwerkingsplannen.

• A. Overgangsrecht bouwwerken

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. 2. Bij een omgevingsvergunning kan eenmalig worden afgeweken van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

• B. Overgangsrecht gebruik

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening landgoed Teussink.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Lossersedijk 16 te De Lutte. Het betreft de boerderij van het landgoed Teussink, de “Olde Teussink”. Het landgoed, gekoppeld aan nr.16, is door overerving recent in het bezit gekomen van de initiatiefnemer. Het huidige “Teussink” (nr.14) is een onafhankelijk agrarisch bedrijf en staat los van dit plan.

Omdat de agrarische activiteiten op nr.16 al langer gestopt zijn en de initiatiefnemer op zoek is naar financiële middelen om het landgoed te onderhouden is het wenselijk opstallen te verwijderen en een extra woning op het perceel te kunnen bouwen. Daarvoor is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. Met dit bestemmingsplan wordt dit mogelijk gemaakt.

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Losser op circa 1,7 kilometer ten zuidoosten van De Lutte en circa 3 kilometer ten noorden van de kom van Losser. De rijksgrens met Duitsland ligt op circa 700 meter. Kadastraal staat het perceel bekend als gemeente Losser, sectie H, met name nummer 287. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied

Voor het plangebied van circa 5.500 m² geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Losser 2013'. Dit bestemmingsplan is op 19 maart 2013 door de gemeenteraad van Losser vastgesteld. Zie figuur 1.2 voor een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan, waarin het plangebied (twee onderdelen) rood omlijnd is. Voor het bestemmingsplan voor het buitengebied zijn al diverse herzieningen, zogenaamde veegplannen, opgesteld. Het betreffende adres is nooit daarin meegenomen.

Het belangrijke verschil met het nieuwe bestemmingsplan is de transformatie van de bestemming naar 'Wonen'. De twee bestemmingsvlakken zijn met elkaar gekoppeld. Het grotere bestemmingsvlak volgt het zuidelijk deel van het vroegere agrarische bouwvlak. De bestemmingen in de omgeving blijven ongewijzigd.

Afbeelding 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Losser (2013)' met rode contour van nieuw bestemmingsplan.

In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven en getoetst aan de geldende beleidskaders en relevante omgevingsaspecten. Daartoe wordt na deze inleiding in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het nationale, provinciale en gemeentelijke beleid. Hoofdstuk 4 bevat de toets aan de verschillende omgevingsaspecten als bodem en natuur. In hoofdstuk 5 wordt er een toelichting op de regels gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 informatie over de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Het landgoed Teussink is al vanaf de 16e eeuw bewoond. Sinds enkele jaren vinden er geen agrarische activiteiten meer plaats op de planlocatie. De naastgelegen agrariër (nr.14) is pachter van 22 hectare landbouwgrond van het landgoed en staat los van dit plan. De initiatiefnemer en eigenaar van Lossersedijk 16 wenst het agrarische bedrijf te ontmantelen door het slopen van een aantal opstallen. Voor een duurzaam beheer van het erf en het bijbehorende landgoed van circa 67 ha. is een ander beheer noodzakelijk en de oprichting van een nieuwe woning.

De planlocatie bestaat thans uit een boerderij met deel en zes losse schuren. Vier schuren staan los gegroepeerd rond de boerderij, een moderne veestal staat aan de noordzijde van boerderij. Daarnaast is er nog een historische jongveestal op een afstand van circa 60 meter. Deze schuur, aan de rand van de es, lag vroeger aan de voormalige hoofdweg.

Het erf van de boerderij is voornamelijk verhard met asfalt en enkele vakken met klinkers. Op en rond het erf staan enkele grote bomen.

Figuur 2.1: Vogelvluchtfoto van planlocatie aan de Lossersedijk; met zicht vanuit het noorden.

Figuur 2.2: Schets van bestaande situatie

Figuur 2.3: Zicht op kleine kapschuur, grote kapschuur, schuur en deel van boerderij.

Figuur 2.4: Zicht op oude jongveestal aan rand van es.

De intiatiefnemer heeft recentelijk een inrichtingsplan voor het perceel op laten stellen (zie figuur 2.5 en bijlage 1). Dit is het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. De intentie van het initiatief is drieledig:

• Een duurzaam beheer van het landgoed door realisatie van een extra woning en betere gebruiksmogelijkheden van het oude erf.
• Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het erf.
• Het opruimen van milieubelastend materiaal (o.a. asbest op daken) en het verbeteren van de waterafvoer.

Met het plan verwacht de initiatiefnemer beter toegerust te zijn voor de toekomst. Het erf kan bewoond worden door meerdere huishoudens, terwijl er ook werkruimte blijft voor beheer van het grote landgoed.

In het buitengebied van Losser wordt al veel gebruik gemaakt van een bed and breakfast-voorziening om inkomsten te genereren. Voor onderhavig plan met grote landgoed is het wenselijk deze logiesvoorziening voor de hoofd- en bijgebouwen bij recht toe te staan.

De initiatiefnemer is reeds actief om de natuurwaarden van de oevers van de Dinkel te verbeteren, in samenwerking met de provincie Overijssel en het waterschap Vechtstromen. Voor de historische jongveestal is een restauratieplan in ontwikkeling.

Figuur 2.5: Nieuw erfinrichtingsplan voor Olde Teussink op het Landgoed Teussink (bron Bijkerk c.s.).

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld, waarmee het huidige ruimtelijke en mobiliteitsbeleid in werking is getreden. In de structuurvisie schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040. Naast de ambities met betrekking tot de ruimtelijke ordening wordt ook ingegaan op de bijbehorende bestuurlijke verantwoordelijkheden. Iedere bestuurslaag, het Rijk, de provincies en gemeenten, kent haar eigen verantwoordelijkheden. Vanuit nationaal perspectief betekent dit dat er een aantal belangen zijn benoemd die van nationaal belang worden geacht. Daarbij kan in algemene zin worden gedacht aan belangen met betrekking tot mainports, de rivieren of de kustbescherming. Voor Oost-Nederland (Overijssel, Gelderland) gaat het om de volgende nationale belangen:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (wegen, spoorwegen en vaarwegen) die door Oost-Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de Mainports Rotterdam en Schiphol. Hiervoor wordt onder meer een MIRT-onderzoek naar het goederenvervoer over spoor op de lange termijn uitgevoerd, evenals het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer;
• Versterking van de primaire waterkeringen (hoogwaterbeschermingsprogramma) en het samen met decentrale overheden uitvoeren van het gebiedsgerichte deelprogramma Rivieren van het Deltaprogramma ten behoeve van het formuleren van een integrale strategie voor het rivierengebied. In Oost-Nederland gaat het deelprogramma Rivieren over de Waal, Neder-Rijn, Lek, IJssel en IJssel-Vechtdelta;
• Het samenwerken met decentrale overheden in de generieke deelprogramma's Veiligheid, Zoet water en Nieuwbouw en Herstructurering van het Deltaprogramma;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden (zoals de Veluwe);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet en het buisleidingennetwerk.

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de structuurvisie heeft het Rijk op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), verschillende besluiten waarmee dat mogelijk is. Om een directe doorwerking van nationale belangen te behalen zijn deze veelal opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerende ruimtelijk beleid te borgen.

Voorliggend bestemmingsplan betreft een relatief kleinschalige ontwikkeling. Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het initiatief raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de SVIR. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

Op 1 juli 2009 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Overijssel vastgesteld. In deze beleidsnota presenteert de provincie het provinciale beleid, de provinciale belangen en de wijze waarop uitvoering wordt nagestreefd. De provinciale verordening wordt daarbij ingezet om provinciale belangen juridisch te borgen. De verordening bevat daarom dan ook geen nieuwe beleidskaders. Op 3 juli 2013 hebben Provinciale Staten de actualisatie van de Omgevingsvisie Overijssel vastgesteld. Deze actualisatie richt zich alleen op de volgende onderwerpen:

1. 1. Begrenzing Ecologische Hoofdstructuur (EHS/Natura2000/PAS);
2. 2. Streefbeeld Wegencategorisering;
3. 3. Windenergie (rol provincie);
4. 4. Nieuwvestiging van intensieve veehouderijen in landbouwontwikkelingsgebieden (LOG's);
5. 5. Kantorenbeleid;
6. 6. Definitie van lokaal gewortelde bedrijvigheid;
7. 7. Ruimtelijke reserverings gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o.;
8. 8. Aanpassing verordening op basis van eerder uitgevoerde evaluatie.

De beleidsnota bevat de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Overijssel tot 2030. Daarbij wordt aangegeven welke ambities en doelstellingen van provinciaal belang zijn en op welke wijze deze gerealiseerd zullen worden. De provincie heeft daarbij een uitvoeringsmodel vastgesteld, waarmee kan worden bekeken of een plan in lijn is met het provinciale beleid. Daarvoor wordt het plan getoetst aan de generieke beleidskeuzes, het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief en de lokale gebiedskenmerken. Zie onderstaande afbeelding 3.1.

Afbeelding 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Provincie Overijssel)

Generieke beleidskeuzes

Bij de generieke beleidskeuzes gaat het om keuzes van de Europese Unie, het Rijk of de provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn voor het wel of niet toelaten van ontwikkelingen. Hierbij kan worden gedacht aan het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, maar ook aan reserveringen voor waterveiligheid, waterkwaliteit, natuurontwikkeling, externe veiligheid, etc.

Het plangebied maakt deel uit van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente. Nationale Landschappen worden in de provinciale verordening gedefinieerd als de "door het Rijk aangewezen en globaal begrensde gebieden met (inter)-nationaal zeldzame of unieke landschapskwaliteiten en in samenhang daarmee cultuurhistorische en natuurlijke kenmerken". De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente zijn:

1. 1. het samenhangende complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen;
2. 2. de grote mate van kleinschaligheid;
3. 3. het groene karakter.

Conform de verordening mogen bestemmingsplannen binnen het Nationaal Landschap Noordoost-Twente alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken als die bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten. Aan voorliggend plan ligt een landschappelijk inrichtingsplan ten grondslag waaruit blijkt dat het plan recht doet aan het groene karakter van het gebied. Er worden schuren gesloopt en minder opstallen bijgebouwd; de groene aankleding van het erf wordt verbeterd.

Geconcludeerd wordt dat met voorliggend plan de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente worden behouden.

Voor het overige geldt dat het plan niet is gelegen in één van de genoemde reserveringsgebieden. Het plan is in lijn met de generieke beleidskeuzes van de provincie Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven

Met de ontwikkelingsperspectieven geeft de provincie richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daartoe is in de omgevingsvisie een spectrum van zes ontwikkelinsperspectieven beschreven voor de groene en de stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend om flexibiliteit voor de toekomst te hebben.

Het plangebied ligt in het “Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte - Mixlandschap”. Het deel van de jongveestal ligt tevens in de arcering voor “Bestaand – Natuur”. Zie ook afbeelding 3.2.

Het ontwikkelingsperspectief betekent dat er voldoende ruimte is voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid, volgens de gebiedskenmerken.

Voorliggend plan bestaat uit het transformeren van het agrarische erf naar een woonlocatie, met minder bebouwing en meer groen. Bij de jongveestal wijzigt niets buiten het gebouw. De aanwezige landbouw in de omgeving wordt niet belemmerd. Dit past binnen het hierboven benoemde ontwikkelingsperspectief.

Afbeelding 3.2: Ligging deelgebied t.o.v. ontwikkelingsperspectieven (Atlas Overijssel)

Gebiedskenmerken

Voor het plangebied zijn de volgende gebiedskenmerken van toepassing:

• Natuurlijke laag: stuwwallen
• Laag van het agrarisch cultuurlandschap: oude hoevenlandschap
• Stedelijke laag: n.v.t.
• Lust- en leisurelaag: ervaringen - donkerte

De genoemde gebiedskenmerken en daarbij behorende provinciale ambities zijn richtinggevend geweest bij de vormgeving van het erf en de landschappelijke inpassing van deze ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat met voorliggend plan op positieve wijze wordt bijgedragen aan de ter plaatse geldende gebiedskenmerken.

Toetsing aan beleidskader

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Zoals gesteld in paragraaf 1.3 geldt voor het perceel Lossersedijk 16: het bestemmingsplan 'Buitengebied Losser 2013'.

De agrarische bestemming vervalt en wordt vervangen door een woonbestemming. Tevens wordt het mogelijk binnen het nieuwe bestemmingsvlak een extra woning op te richten. Hiervoor is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk.

In mei 2015 is een principeverzoek ingediend voor wijziging van het bestemmingsplan. Dit verzoek is meerdere keren besproken. Met een brief van 1-4-'15 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Losser (zie bijlage 2) positief gereageerd op het verzoek en zich bereid verklaard om in principe medewerking te verlenen aan het verzoek. Daarbij zou gebruik gemaakt worden van de Rood-voor-roodregeling. In overleg is besloten over te gaan tot het opstellen van een herziening van het vigerende bestemmingsplan in plaats van gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid. Met de intiatiefnemer wordt een afzonderlijke overeenkomst gesloten.

Als onderbouwing van de bestemmingsplanherziening is een erf- en landschapsinrichtingsplan opgesteld (zie bijlage 1). Volgens afspraak tussen initiatiefnemer en de gemeente Losser is dit gebeurd in samenspraak met de ervenconsulente van Het Oversticht. In de regels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ter borging dat het erf- en landschapsinrichtingsplan daadwerkelijk wordt geëffectueerd.

Toetsing aan beleidskader

Door de samenwerking met de ervenconsulente van Het Oversticht wordt geconcludeerd dat voldaan is aan de ruimtelijke kwaliteitsvoorwaarden.

Gelet op het feit dat het plan voldoet aan de overige voorwaarden van de gemeente Losser in haar ruimtelijk beleid (zie paragraaf 3.3.2 tot en met 3.3.6) kan geconcludeerd worden dat een bestemmingsplanherziening in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

De gemeente Losser beschikt niet over een actuele structuurvisie. Momenteel is een nieuwe visie in voorbereiding. In een concept-structuurvisie uit 2012 is de locatie gelegen in 'Het beekdal' en 'Het oude hoevenlandschap'. Voor dit deelgebied zijn de o.a. de volgende, te behouden en te versterken, hoofdlijnen opgenomen:

• Kwaliteit van de beek, morfologisch, hydrologisch, ecologisch
• De structuur van het oude hoevenlandschap
• Grondgebonden veehouderij
• Bodemreliëf

Toetsing aan beleidskader

Met voorliggend plan wordt een transformatie mogelijk gemaakt van een agrarisch erf naar wonen. De ruimtelijke impact van het plan is gering; door afname van bebouwing en de aanleg van meer groen wordt de ruimtelijke kwaliteit van de locatie versterkt.

In een landschappelijk inpassingpslan is aangetoond dat het plan in lijn is met het beleid uit de gemeentelijke concept-structuurvisie.

Het gemeentelijk welstandsbeleid is vastgelegd in de 'Welstandsnota Losser, visie op beeldkwaliteit' (vastgesteld 15 oktober 2013). De welstandsnota bevat de welstandscriteria waaraan bouwaanvragen getoetst worden. Afhankelijk van de waarde van een gebied en de gemeentelijke ambitie zijn de criteria meer of minder streng.

De locatie is gelegen in het deelgebied 'Beekdal', volgens welstandsniveau 2. Hierbij zijn de volgende aspecten relevant:

• In de hogere gedeeltes zijn agrarische erven gesitueerd waarbij de positie en orientatie een sterke relatie met het landschap heeft. Afhankelijk van de plek lijken de gebouwen schijnbaar ordenloos gesitueerd. De gebouwen op een erf vormen een compact geheel waarbij de woning een prominente positie inneemt.
• De gebouwen hebben een sobere architectuur gaan door hun kleur- en materiaalgebruik op in de natuurlijke omgeving.
• Op agrarische erven vindt ook grootschalige bedrijfsbebouwing plaats. Over het algemeen zijn deze gebouwen door een zorgvuldige materiaalkeuze en een goede inrichting van de erven ingepast in de omgeving.

Toetsing aan beleidskader

In het plan is sloop van opstallen en nieuwbouw van een nieuwe woning voorzien. Voor het inrichtingsplan is contact geweest met de ervenconsulent van Het Oversticht. Het plan is opgenomen in de regels van het bestemmingsplan, als voorwaardelijke verpichting en borging van de ruimtelijke kwaliteit. De nieuwbouw wordt in het reguliere welstandsoverleg behandeld.

Conform artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt bij een bestemmingsplan een toelichting gegeven op de relatie tussen de voorgenomen ontwikkeling en relevante milieuaspecten. Voor het merendeel van de diverse milieuaspecten is specifieke regelgeving opgesteld (bodem, geluid, water, flora- en fauna, etc.). Toch is er bij de vaststelling van een bestemmingsplan sprake van een aanvullende werking, omdat met het bestemmen van gronden ook richting gegeven kan worden aan de uitvoering van het milieubeleid. Uiteraard geldt ook hier het uitgangspunt dat er sprake dient te zijn van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zal daarom per milieuaspect de relatie tot de voorgenomen ontwikkeling worden beschreven.

Op 1 april 2011 is het nieuwe Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging die daarin is aangebracht, is dat voor de vraag of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen, toetsing aan de drempelwaarden in de D-lijst is niet toereikend. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de grenswaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden liggen een toets moet worden

uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen:

• belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of;
• belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten.

In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.(-beoordelings)-plichtig in het andere geval dient een m.e.r.- beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling.

Toetsing

Voor voorliggend plan is bezien of deze m.e.r.(-beoordelings)-plichtig is. Voor dit bestemmingsplan geldt geen m.e.r.-plicht omdat:

• de activiteiten niet voorkomen in onderdeel C of onderdeel D van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage;
• voor het bestemmingsplan is niet gelegen in een kwetsbaar gebied zoals Natura 2000

Uit voorliggende toelichting blijkt overigens dat het plan niet leidt tot belangrijke nadelige milieueffecten.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De planlocatie is gelegen in een rustig buitengebied waarvoor omgevingstype 'rustige woonwijk' van toepassing is. Daarom gelden de richtafstanden van dit omgevingstype:

Hiernaast gelden ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, deze Wet en haar uitvoeringsbesluiten als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder.

Op 20 december 2004 is voor het naastgelegen agrarisch bedrijf een nieuwe, de gehele inrichting omvattende milieuvergunning verleend. Gezien de activiteiten die plaatsvinden binnen de rundveehouderij kan worden gesteld dat categorie 8 van het Besluit Omgevingsrecht, bijlage 1, onder C van toepassing is. Het bedrijf valt van rechtswege onder de werking van het Activiteitenbesluit en is derhalve meldingplichtig.

Volgens de Staat van Bedrijfsactiviteiten van de VNG behoort het bedrijf tot categorie 3.1. De afstand van het agrarisch bouwvlak tot het nieuwe bestemmingsvlak voor 'Wonen' in het plangebied dient ten minste 50 meter te bedragen.

Toetsing

In het plangebied gaat het om realisatie van een extra woning op een voormalig agrarisch perceel. Er is geen sprake van een toename van milieubelastende activiteiten.

Door de onderlinge afstand van het naastgelegen agrarische bedrijf en het nieuwe bestemmingsvlak Wonen is er geen hinder voor de huidige bedrijfsvoering van het bedrijf. De minimale richtafstand van 50 meter tot aan het agrarisch bedrijf wordt in acht genomen.

Voor het aspect 'milieuzonering' is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Vanuit het milieuaspect 'bodem' moet rekening worden gehouden met de bodemkwaliteit in relatie tot toegelaten functies. De bodem moet geschikt zijn voor de voorgenomen activiteit en andersom mag de activiteit niet leiden tot vervuiling of verontreiniging van de bodem.

Met de voorgenomen aanleg en gebruik van de gronden is een bestemmingswijziging noodzakelijk. Hierop is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd om inzicht te krijgen in de bodemkwaliteit (Econsultancy, zie bijlage 5).

De bodem bestaat voornamelijk uit zwak siltig, matig fijn zand. De bovengrond is bovendien matig humeus.

Op de onderzoekslocatie zijn de volgende deellocaties onderzocht:

A: onderzoekslocatie excl. tanklocatie

Zeer lokaal is de toplaag zwak grindhoudend. In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen aangetroffen. Zowel in de bovengrond als in de ondergrond zijn analytisch geen verontreinigingen aangetoond. Het grondwater is analytisch licht verontreinigd met naftaleen. De concentratie overschrijdt in zeer geringe mate de streefwaarde. Voor deze verontreiniging heeft Econsultancy geen verklaring.

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "verdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, verworpen, ondanks de zeer geringe naftaleenconcentraties.

B: bovengrondse dieseltanks

In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen aangetroffen. De bovengrond is analytisch niet verontreinigd met minerale olie. Het grondwater is, evenals het bij het grondwater elders op het terrein, licht verontreinigd met naftaleen. Aangezien er verder geen aanwijzingen zijn voor een minerale olieverontreiniging wordt een relatie met de voormalige opslagactiviteiten uitgesloten.

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "verdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, ondanks de zeer lichte naftaleenconcentratie, verworpen. Gezien de verontreinigingsbron ten tijde van het onderzoek niet meer aanwezig was, kunnen de onderzoeksresultaten voor deze deellocatie worden beschouwd als een opname van de eindsituatie.

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

Toetsing

Gelet op de in beeld gebrachte bodemkwaliteit, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en kan de onderzoekslocatie als "onverdacht" ten opzichte van haar omgeving worden beschouwd.

Er bestaan met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem dan ook géén belemmeringen voor de bestemmingswijziging van de onderzoekslocatie. Ook bij het aanvragen van een bouwvergunning in de nabije toekomst zal, met het huidige beleid en de huidige normen, de bodemkwaliteit geen bezwaar vormen.

Voor het aspect 'geluid' is de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. De Wgh biedt geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai. Deze bescherming komt tot stand door middel van zonering.

De nieuwe woning die middels dit bestemmingsplan in het buitengebied wordt mogelijk gemaakt komt in een zeer rustig gebied. De eerste geluidsbron die relevant kan zijn ligt op circa 1,5 kilometer afstand.

Toetsing

Bij voorliggend plan is er sprake van een geluidgevoelige bestemming. Door de ligging, veraf van mogelijke geluidsbronnen, is dit aspect niet nader onderzocht.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toetsing

Met dit plan kan geen sprake zijn van een grote toename aan verkeersbewegingen. Een geringe toename kan plaatsvinden op de Lossersedijk door de nieuwe bewoners en eventuele gasten. Door het verwijderen van de agrarische bestemming zal het vrachtverkeer eerder afnemen. Uit berekeningen met de NIBM-tool (Kenniscentrum InfoMil) volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig.

Uit toetsing van het aspect 'luchtkwaliteit' aan de Atlas van Overijssel blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig.

Op basis van de artikel 38a van de Monumentenwet houdt de gemeente Losser rekening met in de grond aanwezige en te verwachten archeologische waarden. Daartoe zijn bepalingen in de erfgoedverordening opgenomen die zijn doorvertaald in het bestemmingsplan Buitengebied Losser 2013. Voor dit nieuwe bestemmingsplan wordt dezelfde vertaling gebruikt. Aangaand het onderhavige plangebied geldt op basis van bestemmingsplanartikel 40, “Waarde – Archeologie 2” van het bestemmingsplan Buitengebied Losser 2013 dat archeologisch onderzoek verplicht bij bodemingrepen groter dan 2000 m² en dieper dan 30 cm.

Archeologische waarden binnen het plangebied

Het erf Olde Teussink ligt ten oosten van de stuwwal van Oldenzaal-Enschede tussen een beekdal in het noorden, het Dinkeldal in het oosten en een oplopende vlakte in het westen en zuiden.

In geomorfologisch opzicht ligt het plangebied in een zone met dekzandwelvingen en vlakten al of niet met een oud bouwlanddek. Op de gedetailleerde hoogtekaart uit het AHN is te zien dat zich direct ten westen van het erf een hoger liggende dekzandrug bevindt waarop waarschijnlijk een plaggendek ligt.

Afbeelding 4.1. Uitsnede uit de archeologische kaart Losser-Zuid

In bodemkundig opzicht ligt het erf volgens de bodemkaart in een zone met hoge bruine enkeerdgronden. Het betreft gronden waarop in de periode vanaf de late middeleeuwen tot aan het begin van de 20e eeuw als gevolg van de bemesting met plaggenmest dikke cultuurdekken zijn ontstaan die ook worden aangeduid als plaggendekken of meer algemener, esdekken. Hoewel het op de bodemkaart een aaneengesloten vlak van deze gronden is te zien valt op grond van historisch kaartmateriaal aan te nemen dat er eerder sprake zal zijn van enkele 'eilanden' met plaggendekken op de van nature aanwezige hogere dekzandkoppen. Het erf Teussink ligt daar tussen en ligt dan vermoedelijk in een zone met veldpodzolgronden (in gleyhoudend grof zand; code gHn30-V). Ter plaatse van het erf zal het bovenste deel van oorspronkelijke bodemprofiel gedurende het bestaan van het erf waarschijnlijk zijn omgewerkt in een geroerd antropogeen pakket.

Doorgaans hebben veldpodzolgronden een middelhoge trefkans op de aanwezigheid van archeologische vindplaatsen uit alle perioden mits er sprake is van een dekzandrug of dekzandkop. Ondanks de afwezigheid van stagnerende lagen is er sprake van een vrij hoge grondwaterstand (grondwatertrap V) wat doorgaans leidt tot een lagere trefkans op vindplaatsen uit de perioden voorafgaand aan de late middeleeuwen.

Gezien de vermoedelijke laatmiddeleeuwse ouderdom van het erf (zie volgende hoofdstuk, cultuurhistorie), kunnen er binnen het plangebied sporen en resten uit de periode van de late middeleeuwen tot in de nieuwe tijd aanwezig zijn. Hoewel het erf mogelijk ook nog ouder kan zijn, worden de voorgangers van het erf niet binnen het plangebied verwacht. Vroegmiddeleeuwse erven liggen doorgaans op hogere delen van het landschap waar na de verplaatsing van de erven vaak de essen met een dik plaggendek zijn ontstaan. Deze moeten dan vooral gezocht worden op de relatief grote es op de rand van het Dinkeldal die westelijk van het erf ligt.

Het historisch-geografisch perspectief is voor het bepalen van de archeologische waarde van belang en is in de onderstaande paragraaf te vinden. Daaruit mag vermoed worden dat het onderhavige erf een laatmiddeleeuwse of latere afsplitsing is van het oudere iets oostelijk gelegen erf Teussink.

Qua mogelijk aanwezige archeologische sporen en resten zullen deze dan dateren uit de periode van de 15e tot de 19e eeuw. Omdat doorgaans het oude nog aanwezige boerderij-woonhuis in die periode altijd op dezelfde plaats heeft gestaan zullen er buiten het bouwvlak van dit gebouw geen sporen van een oudere boerderij aanwezig zijn. Wel moet rekening gehouden worden met sporen van al lang geleden afgebroken bijgebouwen, waterputten en overige sporen van het erf maar door de lange gebruiksduur van het erf en met name subrecente en recentere graafwerken kan er sprake zijn van veel verstoringen van de bodem.

Toetsing

Op grond van de in het bestemmingsplan gestelde grenswaarde van 2000 vierkante meter is er vanwege de voorgenomen ontwikkeling geen archeologisch onderzoek verplicht. Met de bouw van een nieuwe woning (160 m²), een vernieuwde kapschuur (135 m²), een te verbouwen 'veestal' (80 m²) en het nieuw in te richten erf met oprit (700 m²), bedraagt de totale oppervlakte waarin de bodem dieper dan 30 cm. vergraven zal worden 1035 m², ruimschoots onder de grenswaarde voor archeologisch onderzoek.

In historisch geografisch opzicht kan er veel informatie worden verkregen uit met name de kadastrale minuutplan uit 1832 en de topografische kaart rond het einde van de 19e eeuw. Op de kadastrale minuutplan is te zien dat westelijk van het erf een groot heidegebied lag, het “Binkhorsterveld'. De bouwlandkamp die wel afgetekend in de heide ligt, is nog niet als een bouwland aangeduid en is dan vrijwel zeker een ontginning uit het begin van de 19e eeuw. De boerderij bestaat uit een boerenwoonhuis met een bijgebouwtje. Zuidwestelijk ligt een erf dat op de latere topografische kaart als 'Teusman' wordt aangeduid. De boerderij op dit erf is in afmetingen aanzienlijk groter. Het is vrij waarschijnlijk dat dit erf Teusman of Teussink aanzienlijk ouder is en dat het boerderijtje in het plangebied een latere stichting is. Het gaat dan om een zogenaamde lijftocht die op enig moment is opgericht en waar oudere bewoners van het erf Teusman mochten wonen na de overname van het erf door een (eventueel ingetrouwde) zoon. Het boerderijtje waarin de voormalige boer kwam te wonen is dan naar typisch Twents gebruik Olde Teussink genoemd. Dat het erf Teusman ouder is kan mogelijk ook nog bevestigd worden door de ligging dichter bij de grote es aan de oostzijde waar ook een groot deel van de bouwlanden van het erf lagen.

Volgens gegevens van de kadastrale minuut zijn beide erven en bijbehorende landerijen in het begin van de 19e eeuw in bezit van een zekere Jan Hendrik Hulsken, een predikant wonende in Losser. Vermoedelijk heeft deze man of een van zijn voorvaders aan het einde van de 18e eeuw het erf Teusman gekocht, inclusief alle bijbehorende landerijen èn het voormalige lijftocht.

Verder terug in de geschiedenis wordt het erf Teusman of Teussink genoemd in het schattingsregister van 1475 als 'Thoetzing' en is het op grond van de hoogte van het schattingsbedrag een gewaard erf in de buurschap Hengelerheurne van de marke De Lutte. In de verpondingsregister van 1601 en 1602 worden de namen Toesinck en Toessinck genoemd en is het in bezit van Herman van Hovel, die behoorde tot het landadelijke geslacht Van Hövel. Het zal dan net als vele andere erven een hofhorig erf zijn geweest, mogelijk tot aan de verkoop aan Hulsken. In 1886 komen de landerijen en de boerderijen in bezit van de familie Cromhoff.

Afbeelding 4.3. Uitsnede uit de kadastrale minuutplan rond 1832

Afbeelding 4.4. Uitsnede uit de topografische kaart rond het einde van de 19e eeuw

In de jaren tachtig van de vorige eeuw is er sprake van Teusem of Teusink en Old Teusem. De laatste naam heeft betrekking op het voormalige lijftochthuis in het plangebied waarmee aangenomen kan worden dat dit boerderijtje al eeuwen de naam Olde Teussink geheten moet hebben.

Bouwhistorische en cultuurhistorische waarden

Afbeelding 4.5. Het erf Olde Teussink voor 1937 van de voorzijde.

Tot 1937 heeft er het oude boerenhuis gestaan dat qua contour van het grondvlak op de kadastrale minuut van 1832 nog volledig overeenkomt met een oude foto van de boerderij. In verband met de nieuwbouw in 1937 is dit huis afgebroken en is er een door de Twentse architect Jan Jans ontworpen huis gebouwd. Dit huis is in 1965/66 verbouwd waarbij de belangrijkste ingrepen bestonden uit een verlenging van het staldeel met twee traveeën of gebinten en het veranderen van de oorspronkelijke gietijzeren stalramen naar betonramen. De gevel van 1937 is daarbij verplaatst maar in de basis is het ontwerp van Jan Jans in stand gebleven. In recentere tijd zijn met name van het woongedeelte de houten topgevels en ramen vernieuwd.

Afbeelding 4.6. De boerderij zoals deze door Jan Jans is ontworpen

Afbeelding 4.7. De boerderij anno 2017

De oude schuur (schöppe) op het erf (zie afbeelding 4.8) is vermoedelijk ouder dan 1937 gezien de nog aanwezige gebintwerk. Waarschijnlijk bij de verbouwingen in 1966 zijn de zijwanden opnieuw gemetseld en hebben daarbij de oude ijzeren stalramen van de boerderij gekregen. De topgevels zijn in 2013 vernieuwd. De schuur heeft ondanks de veel jongere dubbele inrijdeur een zeer karakteristieke uitstraling.

Afbeelding 4.8. Karakteristieke schuur en kapschuur (links op de foto)

Ook de kapschuur is karakteristiek maar deze is door de afdekking met golfplaten wat minder origineel te noemen. De overige gebouwen op het erf waaronder de loopstal zijn bouwwerken uit de jaren zestig (de smalle schuur naast de kapschuur) en de jaren tachtig (de grote melkveestal).

Voor de bijzondere, vrijstaande veestal (afbeelding 4.9) loopt een subsidieverzoek om de gevels op te knappen. Het gebouw van ongeveer 100 jaar oud is typerend voor het tijdsbeeld. De gevels zijn voornamelijk van populieren- en eikenhout vervaardigd en in de loop der jaren nauwelijks gewijzigd. Voorheen stond het gebouw aan de doorgaande route.

In het vigerende plan kent de stal de bouwaanduiding 'karakteristiek'. Dit wordt met het nieuwe plan overgenomen.

Afbeelding 4.9. Vrijstaande, voormalige jongveestal.

De bouwhistorie van de opstallen is in bijlage 3 nader onderzocht.

Het gehele erf integraal gezien heeft nog een zeer kenmerkende Oost-Nederlandse structuur met een gebouwen die elk een andere oriëntatie hebben (met uitzondering van de melkveestal) en omgeven door hoge houtopstanden en solitaire bomen.

Toetsing

Afgezien van de jongveestal is het erf in het vigerende bestemmingplan niet als 'karakteristiek' aangeduid. Het heeft gezien de bovengenoemde elementen zeker wel karakteristieke waarden vanwege de oorspronkelijke door Jan Jans gebouwde boerderij, de 'schöppe' en de kapschuur. Bovendien is de inrichting van het erf zeer kenmerkend.

In een inventarisatie van Het Oversticht van karakterstieke erven en panden in het buitengebied van de gemeente Losser uit januari 2012 is Lossersedijk 16 opgenomen met een relatief hoge score van 14 (uit 18) punten.

Op een wat grotere schaal vormt het erf Olde Teussink met het nabijgelegen erf Teussink een historisch ensemble en het heeft een fraai inbedding in het landschap.

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Bij dit bestemmingsplan wordt hiervoor gebruik gemaakt van een quickscan flora en fauna (Econsultancy 10 maart 2017; bijlage 6).

Het onderzoek heeft tot doel om in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten, gebieden of houtopstanden aanwezig zijn die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve gevolgen kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Tevens is beoordeeld of de voorgenomen ingreep invloed kan hebben op Natura 2000 gebieden, houtopstanden die middels de Wet natuurbescherming zijn beschermd, of op gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland.

De initiatiefnemer is voornemens de melkveestal en een kleine schuur te slopen en nieuwbouw in de vorm van een woning te realiseren. De houten overkapping wordt gesloopt en ter plaatse herbouwd.

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in tabel I. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Tabel I. Overzicht geschiktheid onderzoekslocatie voor soortgroepen en te nemen vervolgstappen

De initiatiefnemer heeft recent een Versterkingsplan Landschap voor het totale landgoed opgesteld. Hierin wordt de globale indeling van het landgoed naar beplantings- en vegetatietype beschreven. En een aanpak hoe de gebieden in de nabije toekomst zullen worden beheerd. Ook is in dit plan een aanzet gegeven voor de gewenste gedragscode in het kader van de wet natuurbescherming.

Met het plan wordt op het landgoed 5,2 ha nieuwe natuur (binnen Natura 2000) mogelijk gemaakt langs de Dinkel. In het kader van het Subsidiestelsel voor Natuur en Landschapsbeheer (SNL) zijn met de provincie Overijssel afspraken gemaakt over het maaien en verschralen van de gronden. Het betreft onder andere de verspreiding van de Zwolse anjer (Steen- of Vechtdalanjer). Ter compensatie is landbouwgrond voor de pachter aangekocht aan de westzijde van de Lossersedijk.

Afbeelding 4.10. Illustratie uit het Versterkingsplan van het oostelijk deel van het landgoed voor verbetering van de natuurwaarden langs de Dinkel.

Toetsing

Gelet op de gevonden en te verwachten ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling is de verwachting dat de wijziging van het bestemmingsplan uitvoerbaar is.

Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient het bepaalde in de Wet natuurbescherming in acht te worden genomen. Het betreft enkel het behoud van de strook in de bosrand aan de achterzijde van de te slopen schuur en overkapping. Dit vormt geschikt leefgebied voor kleine zoogdiersoorten, amfibieën en de hazelworm. Voor de streng beschermde kamsalamander en hazelworm kan dit overwinteringsgebied zijn. Door het terreindeel geschikt te houden voor deze soort wordt overtreding van de Wet natuurbescherming voorkomen. Wel dient bij het opruimen van het terrein vlak achter de schuur en de overkapping rekening gehouden te worden met zoogdieren en amfibieën. Werkzaamheden in de winterperiode dienen te worden vermeden.

Aanbevelingen

Op het erf zijn geen geschikte broedlocaties voor huismus, steenuil of kerkuil aangetroffen. Ook voor vleermuizen zijn de verblijfsmogelijkheden beperkt. De onderzoekslocatie bevindt zich in een gebied met grote natuurwaarden en voor zowel uilen als vleermuizen is er geschikt leefgebied. Door in de nieuwbouw voorzieningen te treffen voor deze soorten kan een bijdrage geleverd worden aan de instandhouding van de locale populaties. Te denken valt aan het aanbrengen van nestkasten voor steenuil en kerkuil in de nieuw op te richten overkapping en huismuskasten in de nieuwbouw (of verplaatsen van vogelschroot naar de tweede tengel). Voor vleermuizen kan de nieuwbouw worden voorzien van inbouwkasten. De overkapping (en de te behouden houten schuur) kan eenvoudig voor vleermuizen geschikt gemaakt worden door het aanbrengen van een betimmering aan de binnenzijde. Door een kleine tussenruimte te houden (niet dikker dan een pannenlat) ontstaat zo wegkruipruimte waar onder andere de gewone grootoorvleermuis gebruik van kan maken om achter weg te kruipen.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Toetsing

Uit de informatie uit de Risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat er niet in het plangebied en niet in de nabijheid (> 1,5 km.) van het plangebied risicobronnen aanwezig zijn.

De ontwikkeling is dus in overeenstemming met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijke verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Toetsing

Voor dit bestemmingsplan is op 28 maart 2017 de digitale watertoets ingevuld (www.dewatertoets.nl). Daaruit volgt dat de zogenoemde 'normale procedure' van de watertoets van toepassing is. De hierbij behorende 'Standaard waterparagraaf' is opgenomen in bijlage 7 bij deze toelichting. Mailcontact met het waterschap Vechtstromen is bijgevoegd.

Voorliggend plan voorziet in afname van het bebouwings – en verhardingsoppervlak; infiltratie vindt zoveel mogelijk op natuurlijke wijze plaats, zoals voorheen. Op de inrichtingsschets voor de nieuwe situatie is te zien dat daarnaast een nieuwe wadi met kikkerpoel wordt aangelegd ten noordoosten van het plangebied. Hiervoor wordt klinkerverharding verwijderd.

Geconcludeerd wordt dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect water.

In 2016 is een asbestinventarisatierapport Type-A voor de bestaande bebouwing opgesteld (JABOR, bijlage 4). Bij de sloop en wijziging van de opstallen met asbest wordt hiervan melding gemaakt.

Het onderzoek heeft geen consequenties voor onderhavig bestemmingsplan.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

5.2.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begrippen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. afwijkingsregels);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

5.2.2 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

5.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;

• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);

• Afwijkingen van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

5.2.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 7) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 8) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.

• Algemene aanduidingsregels (Artikel 9) In dit artikel zijn de bepalingen in verband met de ligging van het plangebied binnen de gebiedsaanduidingen 'essen' en 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' opgenomen.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 10) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Overige regels. (Artikel 11) Dit artikel bevat een drietal regelingen over de aanvullende werking van de welstandscriteria, de natuur- en landschapstoets.

5.2.5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Wonen (art. 3)

De woonfunctie in het buitengebied levert een positieve bijdrage aan de leefbaarheid. De bestaande boerderij heeft een woonbestemming gekregen en er is mogelijkheid voor het plaatsen van een extra woning. Binnen deze bestemming zijn ook aan huis verbonden beroepen en bedrijven toegestaan alsmede een klein zelfstandig bedrijf tot een maxiamale oppervlakte van 100 m².

De woonbestemming heeft een afwijkingsmogelijkheid tot inwoning, onder andere met oog op mantelzorg, een paardenbak (afwijking van de gebruiksregels). Een bed- and breakfastvoorziening is toegestaan.

Waarde - Archeologie 2 (Artikel 4)

Zoals in paragraaf 5.8 verwoord is in het plangebied sprake van een archeologische verwachtingswaarde. Deze archeologische verwachtingswaarde is in dit plan vertaald in de vorm van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Binnen deze bestemming is bepaald dat, ongeacht het bepaalde in de overige bestemmingen, indien sprake is van een te verstoren oppervlakte groter dan 2.000 m² met een grotere diepte dan 0,3 meter een archeologisch rapport vereist is.

Waarde – Landgoed (art. 5)

De landgoederen zijn in dit bestemmingsplan voorzien van de dubbelbestemming Waarde – Landgoed. Tezamen met het behoud en bescherming van deze gebieden wordt met deze bestemming de eenheid van beheer, het multifunctionele karakter en de economische eenheid van de gronden benadrukt.

Waarde – Natuur en Landschap (art. 6)

Gebieden met bijzondere natuur- en landschapswaarden zijn als zodanig aangeduid. De beperkingen voor het bouwen en het gebruik zijn in de bestemmingsregels opgenomen.

In de algemene aanduidingsregels (art. 9) zijn gebiedsaanduidingen opgenomen voor essen en de zone reconstructie -verweving.

De beperkingen voor het bouwen en het gebruik zijn in de bestemmingsregels opgenomen.

Het plan kent een algemene afwijking van de bestemmingsregels (art. 10) voor onder andere het oprichten van nieuwe antennemasten op nieuwe locaties. Aan deze afwijkingsmogelijkheid zijn voorwaarden verbonden, voortkomend uit het gemeentelijk beleid (onder andere de maximale hoogte) en de aanwezigheid van het radarverstoringsgebied. Verder bestaat de mogelijkheid om bij afwijking van de regels kleine gebouwen voor diverse functies op te richten, zoals kleinschalig kamperen, nutsvoorzieningen, religieuze voorzieningen en natuurbeheer.

Op basis van artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) moet de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vaststellen. Op basis van het tweede lid kan hiervan worden afgeweken in de bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen. Hiervan is in onderhavige situatie sprake omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, van de Wro.

Dit bestemmingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk die geheel voor rekening en risico van de aanvrager komt. Voor dit bestemmingsplan is een exploitatieovereenkomst gesloten tussen

initiatiefnemer en de gemeente Losser. Hierin zijn onder andere afspraken gemaakt over het verhalen van eventuele tegemoetkoming in planschade. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Rijksdiensten

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft een lijst opgesteld van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten van lokale aard waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. In het kader van vooroverleg is het bestemmingsplan daarom aan de provincie voorgelegd. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

Waterschap Vechtstromen

Op 28 maart 2017 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. Daaruit volgde dat de 'normale procedure' op voorliggend plan van toepassing is. In het kader van vooroverleg is contact geweest met het waterschap.

Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van ......... voor een ieder gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn ......... zienswijzen ingediend.