het bestemmingsplan 'Emmelhage, herziening 2010' van de gemeente Noordoostpolder;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0171.BP00513-VS01met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

de in de binnen de woonfunctie van dit plan genoemde bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of nabij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

de uitoefening van een beroep (dan wel het verlenen van diensten) op administratief, maatschappelijk, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij in overwegende mate de woonfunctie blijft behouden en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

erf aan de achterkant en aan de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 3 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheid;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de bebouwde oppervlakte der gebouwen uitgedrukt in procenten van nader aangewezen gronden;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aanhuisverbonden beroep dan wel een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist, tenzij in de regels anders is bepaald;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

de bouwlaag op de begane grond;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en, voor zover een bestemmingsplan van toepassing is, deze die inrichting niet verbiedt;

een voor publiek toegankelijke verrichting van kunst, ontwikkeling, ontspanning of vermaak, feesten en muziekvoorstellingen daaronder begrepen, waarvoor ingevolge regelgeving een melding moet worden gedaan dan wel een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd en verleend;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

bouw waarbij de zijgevel van een woonhuis (gedeeltelijk) aan een aanbouw, uitbouw of bijgebouw van een ander woonhuis grenzen;

een geometrisch bepaald figuur, waarmee een lijn is aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het bebouwen van deze gronden;

een gebouw dat gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

'horeca I':
een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (hotelbedrijf) en het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse (restaurantbedrijf, waaronder ook worden verstaan lunchrooms, eethuizen, bistro's, automaten, broodjeszaken en dergelijke), met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

'horeca II':
een bedrijf dat is gericht op het ter plaatse verstrekken van dranken, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

'horeca III':
elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen, zoals discotheken en dancings, waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel, dan wel de lengte van een bouwperceel, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde bestemmingsgrens;

1. a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde waarvoor ingevolge artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist, één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een ruimte die dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige dan wel financiële, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening -niet zijnde detailhandel- al dan niet met een (publiekgerichte) baliefunctie;

een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dak-constructie gevormd door ten minste twee schuin

hellende dakschilden;

een voorziening ten dienste van een bedrijf, zoals een gas- en elektriciteitsbedrijf, dat opereert in een sector die beschouwd wordt van openbaar nut te zijn omdat het belangrijke producten of diensten ten nutte van het publiek levert;

een vergunning voor het uitvoeren van een project dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo);

omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met dit plan met toepassing van de in dit plan opgenomen regels inzake afwijking, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder c jo. artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van de Wabo;

omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wabo;

functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;

voor verblijf geschikte al dan niet aan de bestemming onttrokken voer- en vaartuigen en kampeermiddelen;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

een grens van een bouwperceel;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het op of aan de weg, vanachter een raam of op een andere voor publiek toegankelijke plaats door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze passanten tot prostitutie te bewegen, uit te nodigen dan wel aan te lokken.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting worden in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf en een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de Staat van Bedrijfsactiviteit die van deze regels onderdeel uitmaakt;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van één huishouden;

een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd, dat slechts één woning omvat;

de bovenste ruimte in een gebouw onmiddellijk onder de kap.

woonvormen in de maatschappelijke sfeer, waaronder in ieder geval worden verstaan intramurale zorgwoonvormen, begeleid wonen en aangepaste woonvormen voor geestelijk en lichamelijk gehandicapten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van scheidingsmuren;

de oppervlakte van gebouwen uitgedrukt in procenten van de nader aangegeven gronden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;
3. c. indien de onder a en b genoemde peilen in het veld aanleiding geven tot onduidelijkheden, een door of namens burgemeester en wethouders aan te wijzen peil.

De voor 'Bos - Beplantingsstrook' aangewezen gronden zijn bestemd voor groen- en beplantingsstrook ten behoeve van erfafscheiding.

Op de tot 'Bos - Beplantingsstrook' bestemde gronden mag niet worden gebouwd.

1. a. Deze gronden mogen uitsluitend worden gebruikt ten behoeve van erfafscheiding.
2. b. Verharding met een maximale oppervlakte van 30 m² per bestemmingsvlak is uitsluitend toegestaan ten behoeve van ontsluitingen van niet direct aan de openbare weg grenzende percelen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;

met daarbijbehorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
3. c. andere-werken;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met hoofdzakelijk een functie voor de ontsluiting van de aanliggende percelen;
2. b. parkeer-, groen-, nuts-, water- en speelvoorzieningen;
3. c. met daarbij behorende bouwwerken en andere-bouwwerken ten dienste van het weg- en waterverkeer, voor fietspaden en voorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen gebouwen, waaronder abri's en gebouwen ten dienste van nutsvoorzieningen, waaronder transformatorhuisjes, en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen met daarbijbehorende aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen, andere-werken, tuinen, parkeerplaatsen, paden en erven;
2. b. water met daarbij behorende andere bouwwerken, zoals steigers en vlonders;
3. c. zorgwoningen, ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning'.

Op de tot 'Wonen' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 6.2.1 j en k ten behoeve van het incidenteel afwijken van de aangegeven nokrichting bij een opeenvolging van ten minste 8 woonhuizen die als samenhangend geheel worden gebouwd, mits dit strekt tot bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en stedenbouwkundige opzet van de omgeving;
2. b. lid 6.2.2 b voor het toestaan van aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen tot op de zijdelingse perceelsgrens, mits er geen afbreuk wordt gedaan aan de goede woonsituatie, en de ruimtelijke kwaliteit en stedenbouwkundige opzet van de omgeving.

Burgemeester en wethouders kunnen ter bevordering van:

1. a. de ruimtelijke kwaliteit;
2. b. de stedenbouwkundige invulling van de gebouwde omgeving; en
3. c. een behoorlijke afstemming op de visuele en functionele kwaliteit van aangrenzende erven;

nadere eisen stellen aan de plaats, positie, afmeting en nokrichting van bebouwing, waaronder in ieder geval is begrepen de plaats van de voorgevelrooilijn van het woonhuis en de positie van deze rooilijn ten opzichte van de naastgelegen woonhuizen.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.1 voor het gebruik van woningen en/of bijgebouwen ten behoeve een aan huis verbonden bedrijf, met dien verstande dat:

1. a. ten hoogste 30% van de oppervlakte van het woonhuis en ten hoogste 60% van de oppervlakte aan aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen mag worden gebruikt ten behoeve van het aan huis gebonden bedrijf, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte per bouwperceel nimmer meer bedraagt dan 75 m²;
2. b. de uitstraling als woning intact blijft;
3. c. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefmilieu;
4. d. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt;
5. e. geen detailhandel is toegestaan;
6. f. het bedrijf uitsluitend door (een van) de bewoner(s) wordt uitgeoefend, en
7. g. het betreft bedrijven die genoemd zijn in de in bijlage 1 opgenomen Lijst van aan huis verbondenbedrijfsactiviteiten, dan wel bedrijven die daarmee qua aard, omvang en invloed vergelijkbaar zijn.

De voor 'Wonen - Boerderijlint' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen met daarbij behorende aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen, andere werken, tuinen, parkeerplaatsen, paden en erven;
2. b. waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. c. instandhouding van de cultuurhistorische waarden.

Op de tot 'Wonen - Boerderijlint' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt niet verstaan het gebruiken van een bijgebouw bij een woning ten dienste van bewoning door een persoon die vanwege zijn gezondheidstoestand is aangewezen op de niet bedrijfsmatige zorg van een bewoner van de woning.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan

1. a. het gebruik(en) of laten gebruiken van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting en ten behoeve van raam- en straatprostitutie;
2. b. het gebruik(en) of laten gebruiken van gronden en bouwwerken als staanplaats voor onderkomens;
3. c. het gebruik(en) of laten gebruiken van gronden en bouwwerken als opslag-, stort- of bergplaats voor al dan niet afgedankte voorwerpen, stoffen, materialen en producten.

Indien niet op grond van een andere bepaling van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning kan worden verleend, kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het plan:

1. a. ten aanzien van ondergeschikte punten met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen in het terrein, met dien verstande dat de minimale afstand tussen enige bouwgrens en enige weggrens niet wordt verkleind, de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwerkelijking van het plan;
2. b. voor afwijkingen ten aanzien van de voorgeschreven afmetingen van de bebouwing, met dien verstande dat de afwijkingen niet meer dan 10% mogen bedragen van de in deze regels genoemde, dan wel op de verbeelding aangewezen of daarvan te herleiden maten; deze afwijking geldt niet voor aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen;
3. c. het bepaalde over het bouwen van (hoofd-) gebouwen binnen het bouwvlak en toestaan dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   3. 3. luifels, balkons en galerijen, mits de bouwgrens wordt overschreden met niet meer overschreden dan 1,5 m;
   4. 4. ingangspartijen en erkers, mits de bouwgrens wordt overschreden met niet meer dan 1,5 m en de breedte niet meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte van het hoofdgebouw;
4. d. het bepaalde over de afstand van uitbouwen tot aan de voorgevel en het verlengde daarvan voor het bouwen van (hoek)erkers, mits de diepte van de (hoek)erker, gemeten uit de zijgevel, niet meer bedraagt dan 1,5 m;
5. e. ten aanzien van de hoogte van andere bouwwerken en toestaan dat, met uitzondering van gronden gelegen binnen de bestemming 'Wonen', de hoogte van andere bouwwerken:
   1. 1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10 m;
   2. 2. ten behoeve van overige andere bouwwerken ten hoogste 3 m;
   3. 3. windmolens, geen gebouwen zijnde die uitsluitend ten behoeve van de waterhuishouding worden gebruikt waarvan de hoogte ten hoogste bedraagt 10 m.

De in lid 10.1 genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. de woonsituatie;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld;
3. c. de verkeerssituatie;
4. d. de parkeercapaciteit;
5. e. het waterbeheer.

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
3. c. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
5. e. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden, en
6. f. de ruimte tussen bouwwerken.

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Het eerste lid, onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder omgevingsvergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 12.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in 12.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 12.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Emmelhage, herziening 2010.

Croonen Adviseurs

Rosmalen, juni 2011.

Vastgesteld door de raad van de gemeente Noordoostpolder in de vergadering van 23 juni 2011.

voorzitter,

griffier,

Voor de nieuwbouwlocatie Emmelhage, aan de noordzijde van Emmeloord, is in 2004 het bestemmingsplan 'Emmelhage 2004' vastgesteld. Daarna hebben nog twee partiële herzieningen van dit bestemmingsplan plaatsgevonden: een herziening van de voorschriften en een herziening voor de woningen aan de Mathilde Wibautsingel en de Jeanne d'Arclaan.

Inmiddels wordt fase 1 van Emmelhage ontwikkeld. Door gewijzigde inzichten en een veranderde woningmarkt blijkt de vigerende bestemmingsplanregeling echter op een aantal plaatsen de gewenste bouwplannen in de weg te staan. Er is daarom een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk.

In dit kader is voorliggend bestemmingsplan 'Emmelhage, herziening 2010' opgesteld, dat het gebruik van een aantal gronden gelegen in Emmelhage regelt. Voor het overig deel van de nieuwbouwlocatie blijft de vigerende planregeling ongewijzigd van toepassing.

Het bestemmingsplan 'Emmelhage, herziening 2010' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (en tevens een analoge verbeelding op papier) NL.IMRO.0171.BP00513-VS01 met legenda;
• regels;
• en voorliggende toelichting.

Voor de analoge verbeelding is de ondergrond van de Gemeentelijke Basis Kaart Nederland (GBKN) en de kaveluitgiftekaart gebruikt.

Met de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden en opstallen aangegeven. De bijbehorende legenda legt een verbinding tussen de bestemmingen en de regels. In de regels zijn bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten, de uitkomsten van het onderzoek en de beschrijving van het plan zijn weergegeven. Tevens worden enige juridisch-technische aspecten belicht.

Het plangebied wordt gevormd door een aantal gronden binnen de nieuwbouwlocatie Emmelhage. De wijk vormt de noordelijke afronding van de bebouwing van Emmeloord. Inmiddels wordt fase 1 van de wijk ontwikkeld. De gronden van voorliggend bestemmingsplan 'Emmelhage, herziening 2010' vallen allemaal binnen deze fase, met uitzondering van het boerderijenlint langs de Espelerweg, de weg die de zuidelijke grens vormt van Emmelhage.

Plangrens nieuwbouwlocatie Emmelhage (Bron: Google Maps, 2010)

Het bestemmingsplan 'Emmelhage, herziening 2010' herziet een deel van de gronden van de nieuwbouwlocatie Emmelhage en bepaalt voor deze gronden de gebruiks- en bouwmogelijkheden. De bij de bestemming behorende omschrijving beschrijft de gebruiksmogelijkheden en in een aantal gevallen is met een aanduiding een afwijkende gebruiksmogelijkheid vastgelegd.

Deze toelichting is als volgt opgebouwd. In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de bij dit plan behorende stukken alsmede een toelichting op de ligging en de planbegrenzing van dit plan. In hoofdstuk 2 worden het beleidskader en de uitkomsten van onderzoek toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt het plan beschreven.

Van belang zijnde juridisch technische aspecten van de (juridisch bindende) regels worden in hoofdstuk 4 toegelicht. Gegevens over de voorbereiding van het plan en de uitvoerbaarheid sluiten deze toelichting af.

In de keuze van het te voeren beleid moet de gemeente rekening houden met het opgestelde eigen beleid en dat van het rijk en de provincie Flevoland. Dit geldt vooral daar waar beleidsuitgangspunten aan de orde komen die betrekking hebben op de inhoud van het plan.

In het kader van de voorgenomen realisatie van de nieuwbouwlocatie Emmelhage is voor het bestemmingsplan 'Emmelhage 2004' reeds een uitvoerige beleidsafweging gemaakt en zijn diverse milieuhygiënische en planologische aspecten onderzocht. Aangezien voorliggend bestemmingsplan slechts enkele gronden binnen Emmelhage herziet, is een nieuwe toetsing van beleid en zijn nieuwe onderzoeken niet noodzakelijk. Hiervoor wordt daarom verwezen naar het moederplan.

In voorliggend bestemmingsplan zijn ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan op een aantal plaatsen wijzigingen doorgevoerd. De wijzigingen vinden plaats binnen fase 1 van Emmelhage, met uitzondering van het boerderijenlint langs de Espelerweg, dat aan de zuidzijde grenst aan Emmelhage. De wijzigingen zijn globaal onder te verdelen in 12 types, deze worden elk in dit hoofdstuk beschreven.

Opgemerkt moet worden dat de wijzigingen zijn uitgevoerd conform de landelijke bestemmingsplansystematiek SVBP2008. Als gevolg hiervan hebben de bestemmingen en aanduidingen een andere naam gekregen. De inhoud van de regeling is echter afgestemd op de vigerende planregeling, waar nodig aangevuld met nieuwe regelingen. Eén wijziging, het boerderijenlint langs de Espelerweg, is niet op basis van de vigerende planregeling doorgevoerd. Voor deze kavels bestaat de wens een actuele regeling toe te kennen, zodat hiervoor is uitgegaan van de huidige gemeentelijke standaardregelingen.

Eén van de uitgangspunten voor het stedenbouwkundig plan voor Emmelhage was dat de wijk een groene bosrijke uitstraling moest krijgen. Om die reden zijn tussen de stroken bebouwing aarden wallen voorzien, die worden beplant met bomen. Samen zorgen deze wallen voor een noord-zuidgerichte groenstructuur in fase 1 van Emmelhage, grenzend aan de achtertuinen van de woningen.

De door verschillende partijen ontwikkelde bouwplannen komen op vijf plaatsen echter in de knel met de aarden wallen. Op deze vijf plaatsen zijn rijwoningen voorzien. Ter plaatse van de aarden wal ontstaat bij realisatie van de rijwoningen een onduidelijke eigendomssituatie en blijft er te weinig grond over voor vrij in te vullen kavelgebruik. Voor het verwijderen van de betreffende aarden wallen op deze vijf plaatsen heeft het college van burgemeester en wethouders reeds op 2 maart 2010 een besluit genomen.

Behalve de aarden wallen zorgt de begrenzing van de woningtypologie voor de woningen aan de Darwinhage en Livingstonehage voor een probleem. Het bouwplan voor de rijwoningen op deze plaats strekt net tot enkele meters zuidelijker dan de grens van de bijbehorende toegestane woningtypologie.

Wijziging bestemmingsplan

Op de betreffende vijf plaatsen is de bestemming 'Bos - Beplantingsstrook' verwijderd en vervangen door de bestemming 'Wonen'.

Bovendien is voor de bouwvlakken langs de Darwinhage en Livingstonehage de woningtypologie 'aaneengebouwd' in zuidelijke richting uitgebreid. Langs de Livingstonehage over een afstand van 1,42 meter en langs de Darwinhage over een afstand van 4,56 meter.

Tussen de Celsiushage en de Marco Pololaan is een verbindingspad bestemd. Bij de ontwikkeling van een bouwplan met rijwoningen ten noorden van dit pad, bleek dat de in het bestemmingsplan opgenomen bestemming 2,07 meter te kort was voor de hier te realiseren woningen. Het verbindingspad dient hiervoor in zuidelijke richting verplaatst te worden.

Wijziging bestemmingsplan

Het verbindingspad is 2,07 meter in zuidelijke richting verplaatst. De bestemming is ongewijzigd gebleven ('Verkeer - Verblijfsgebied').

De ontsluiting van de woningen aan de zuidzijde van de Van Leeuwenhoekhage is in het vigerend bestemmingsplan niet geheel goed geregeld. Aan de voorzijde van deze woningen is de bestemming 'Tuin' opgenomen, wat ter plaatse van de zuidwestelijke woningen een probleem geeft qua ontsluiting. De bestemming 'Tuin' biedt namelijk niet de mogelijkheid voor de aanleg van een weg. Het vigerend bestemmingsplan bevat dus geen mogelijkheid om de betreffende woningen te kunnen ontsluiten.

Wijziging bestemmingsplan

De aan te leggen weg is bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Als gevolg van de situering van de nieuwe weg is het daarbij noodzakelijk het ten noorden gelegen bouwvlak iets te verkleinen. Dit vormt geen problemen met de voorgenomen bouwplannen.

Op drie plaatsen, waar in het vigerend bestemmingsplan sprake is van een 'accentgebouw', is een bouwplan ontwikkeld dat niet binnen het bestemmingsplan past. Ter plaatse van de aanduiding 'accentgebouw' geldt namelijk een afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens van 5 meter, terwijl voor het bouwplan een afstand van 3 meter benodigd is.

Verder zijn op een aantal plaatsen tussen de straten verbindingspaden gepland. Een aantal hoekwoningen die grenzen aan deze paden is in het bouwplan met de zijgevel direct tegen het verbindingspad gesitueerd. In het vigerend bestemmingsplan moet echter voor deze woningen een onbebouwde afstand van minimaal 1,5 meter tussen woning en pad aan worden gehouden.

Wijziging bestemmingsplan

Voor de betreffende drie percelen is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwingsaccent' opgenomen en in de regels is ter plaatse van deze aanduiding bepaald dat de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens 3 meter bedraagt.

Voor hoekwoningen die grenzen aan verbindingspaden (openbaar gebied) is in de regels een minimum bebouwingsafstand van 0 meter tot aan de zijdelinge perceelsgrens vastgelegd.

Het bouwplan voor het bouwblok tussen de Pasteurhage en Picassohage bevat andere woningtypes dan ter plaatse zijn toegestaan. In het noordelijk deel van het blok zijn rijwoningen voorzien, terwijl het vigerend bestemmingsplan in dit deel alleen vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen toestaat.

In het zuidelijk deel zijn zowel aan de Pasteurhage als de Picassohage een rij van twee-onder-een-kapwoningen voorzien, terwijl dit alleen mogelijk is aan de Pasteurhage. Aan de Picassohage is momenteel een deel voor alleen vrijstaande woningen opgenomen.

Wijziging bestemmingsplan

Hoewel een deel van de voorziene twee-onder-een-kapwoningen in dit bouwblok al wel mogelijk is volgens het vigerend bestemmingsplan, is voor de duidelijkheid het volledige bouwblok in voorliggend bestemmingsplan herzien. De gewenste woningtypologie is opgenomen: 'aaneengebouwd' voor het noordelijk deel en 'twee-aaneen' voor het zuidelijk deel. De aanwezige aarden wal heeft voor het zuidelijk deel de bestemming 'Bos - Beplantingsstrook' gekregen. In het noordelijk deel is deze bestemming vervallen, als gevolg van de wijziging genoemd in paragraaf 3.1.1 Aarden wallen.

Net als bij het bouwblok Pasteurhage-Picassohage is het bouwplan voor de voorziene woningen aan de Bonhoefferhage en Newtonsingel strijdig met de toegestane woningtypologie. Ook bevat het bouwplan een kleinere afstand tot de zijdelingse perceelsgrens dan is toegestaan.

Wijziging bestemmingsplan

Voor beide bouwstroken is de woningtypologie 'vrijstaand' en 'twee-aaneen' opgenomen. Ook is een 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende bouwregels' opgenomen, waarbij in de regels voor deze aanduiding is vastgelegd dat de afstand van de vrijstaande zijgevel tot de zijdelingse perceelsgrens bij twee-aaneen woonhuizen niet minder mag bedragen dan 2,5 meter.

Langs de Einsteinhage zijn direct ten noorden van het verbindingspad rijwoningen voorzien, terwijl maximaal twee aaneengebouwde woningen zijn toegestaan.

Wijziging bestemmingsplan

Voor het betreffende bouwvlak zijn zowel de bouwaanduidingen 'aaneengebouwd', 'vrijstaand' als 'twee-aaneen' opgenomen.

Het bouwplan voor enkele woningen aan de Celsiushage komt niet overeen met de toegestane woningtypologie. Ter plaatse zijn in de geldende bestemming W-B maximaal twee aaneengebouwde woningen toegestaan, terwijl er bouwplanontwikkelingen zijn voor rijwoningen.

Wijziging bestemmingsplan

Het betreffende bestemmingsvlak heeft de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' gekregen, zodat er meerdere rijwoningen mogelijk zijn. Voor de kavels Celsiushage 516 t/m 522 is de bouwaanduiding 'twee-aaneen' opgenomen.

Op drie uit te geven kavels bestaat de behoefte vrijstaande of twee-onder-een-kapwoningen te realiseren. In het vigerend bestemmingsplan geldt voor deze kavels echter de bestemming W-B (+), wat inhoudt dat er uitsluitend 2 aaneengesloten woonhuizen gerealiseerd mogen worden.

Op één van deze kavels, aan de Lindberghsingel, bestaat daarnaast de behoefte de woning met een nokrichting haaks op de weg te situeren. Het vigerend bestemmingsplan staat voor deze kavel echter alleen een nokrichting evenwijdig aan de weg toe.

Wijziging bestemmingsplan

Voor de betreffende drie kavels is zowel de bouwaanduiding 'vrijstaand' als 'twee-aaneen' opgenomen. Voor de kavel aan de Lindberghsingel geldt daarnaast de 'specifieke bouwaanduiding - nokrichting 2', waarmee een nokrichting haaks op de weg is voorgeschreven in plaats van evenwijdig aan de weg.

De kavel op de hoek John Daltonhage/Johanna Naberhage gaat deel uitmaken van de naastgelegen rijwoningen. Voor deze kavel zijn echter uitsluitend twee aaneengebouwde woningen toegestaan.

Wijziging bestemmingsplan

Voor het betreffende kavel is de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen, zodat er een rijwoning gerealiseerd kan worden.

Voor alle woonblokken met rijwoningen langs de Niels Bohrhage en John Daltonhage is in het vigerend bestemmingsplan aan de kopse kanten de bestemming 'Tuin' opgenomen voor een strook met een breedte van 3,0 meter tussen weg en bouwvlak. Binnen deze bestemming mag geen bebouwing worden opgericht, terwijl het bouwplan bebouwing tot op een afstand van 1,5 meter tot de weg voorziet. De afstand tot aan de openbare weg (tuinstrook) dient daarom in het bestemmingsplan verkleind te worden tot 1,5 meter.

Wijziging bestemmingsplan

De tuinstroken aan de kopse kanten van de woonblokken met rijwoningen langs de Niels Bohrhage en John Daltonhage zijn verkleind van 3,0 meter naar 1,5 meter. De afstand tot de openbare weg van de eindwoning op het hoekperceel John Daltonhage/Johanna Naberhage is niet gewijzigd.

De lintbebouwing langs de Espelerweg, de zuidelijke rand van Emmelhage, bestaat uit woningen en boerderijen die al vanaf de drooglegging van de Noordoostpolder aanwezig zijn. De bestaande boerderijen zijn als onderdeel van de wijk Emmelhage ingepast en zijn opgenomen in het bestemmingsplan 'Emmelhage 2004'.

De regeling die in het vigerend bestemmingsplan is opgenomen voor een aantal kavels komt echter niet overeen met de bebouwing. Ook passen de opgestelde beeldkwaliteitseisen voor het boerderijenlint niet binnen de bestemmingsplanregeling.

Wijziging bestemmingsplan

De kavels waarvoor een aangepaste bestemmingsplanregeling noodzakelijk is, hebben de bestemming 'Wonen - Boerderijlint' gekregen. Deze bestemming is gebaseerd op de actuele gemeentelijke standaardregeling voor woningen en komt overeen met het bestemmingsplan voor de wijk 'De Erven', gelegen aan de overzijde van de Espelerweg.

De regels vormen een juridisch bindend element van het bestemmingsplan.

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) in werking getreden. Hierdoor is het omgevingsrecht drastisch gewijzigd. Veel toestemmingen en vergunningen die voorheen apart geregeld waren, zijn nu opgenomen in de Wabo. Hierdoor is voor één project nog maar één omgevingsvergunning nodig, die toestemming geeft voor alle benodigde activiteiten. Een aantal vergunningen/toestemmingen die is opgegaan in de omgevingsvergunning zijn de bouwvergunning, binnenplanse ontheffing, sloopvergunning en aanlegvergunning. De inhoudelijke toetsingskaders voor deze vergunningen/toestemmingen zijn niet gewijzigd.

In de regels is de terminologie aangepast aan de Wabo. De ontheffing heet nu 'omgevingsvergunning voor het afwijken'. De bouwvergunning heet 'omgevingsvergunning voor het bouwen'. De sloop- en aanlegvergunning zijn gewijzigd in 'omgevingsvergunning voor het slopen' respectievelijk 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'.

In het bestemmingsplan zijn geen procedureregels opgenomen. De procedure voor een wijzigingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening, en de Wabo bevat een procedureregeling voor de omgevingsvergunning.

Met de Wabo is ook het Besluit omgevingsrecht (hierna: Bor) in werking getreden. Dit Besluit vervangt grofweg het Besluit bouwvergunningvrije en licht-bouwvergunning-plichtige bouwwerken (hierna: Bblb). Wel zijn er enige belangrijke wijzigingen in het vergunningvrij bouwen.

Er zijn nu twee categorieën van omgevingsvergunningvrij bouwen. De eerste categorie is een voortzetting van het Bblb. Deze bouwwerken zijn vergunningvrij, het bestemmingsplan kan hier geen beperkingen aan opleggen. De tweede categorie is nieuw. Deze bouwwerken zijn vergunningvrij voor zover ze conform het bestemmingsplan zijn. Hier is het bestemmingsplan bepalend voor wat zonder omgevingsvergunning gebouwd mag worden. Indien er strijd is met het bestemmingsplan mag niet gebouwd worden, tenzij er een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan verleend kan worden.

De regels geven inhoud aan de op de verbeelding aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, dat noodzakelijk is.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

1. 1. Inleidende regels.
2. 2. Bestemmingsregels.
3. 3. Algemene regels.
4. 4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden enkele in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

In hoofdstuk 2 worden de op de kaart aangegeven bestemmingen omschreven en wordt bepaald op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Tevens worden per bestemming de bouwmogelijkheden vermeld.

Hoofdstuk 3 bevat de bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in een afzonderlijke paragraaf onder te brengen en in hoofdstuk 4 komt het overgangsrecht aan de orde en de slotregel.

Bos - Beplantingsstrook

De bos/beplantingsstroken die structuurbepalend zijn voor het plangebied zijn als zodanig bestemd. De stroken fungeren als erfafscheiding. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd.

Tuin

De gronden die zijn gelegen vóór de woningen hebben de bestemming 'Tuin' gekregen. Er mogen geen gebouwen worden opgericht. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn wel toegestaan.

Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming heeft betrekking op alle (openbare) verkeers- en parkeervoorzieningen in het plangebied. De bestemmingsomschrijving is ruim van opzet, wat inhoudt dat naast wegen en paden ook groenvoorzieningen mogelijk zijn. Deze meer globale wijze van bestemmen maakt enige flexibiliteit binnen het openbaar gebied mogelijk.

Wonen

In de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat deze gronden zijn bestemd voor wonen.

In de bouwregels wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij gebouwen wordt nader onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen enerzijds en aan- en uitbouwen en bijgebouwen anderzijds.

Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Om stedenbouwkundige redenen zijn bouwaanduidingen aangegeven.

Voorts zijn regels gesteld voor wat betreft de maximale hoogtes, de breedte van woningen en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, achter de voorgevel of het verlengde daarvan mag ten hoogste 2,5 meter bedragen. Deze bepaling is met name van belang voor erfafscheidingen.

Gebouwen mogen mede worden gebruikt voor beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis, mits de woonfunctie als hoofdfunctie aanwezig blijft (gemeentelijke beleidsnotitie 'werken in de woonomgeving' (2001)). Onder beroepsuitoefening aan huis wordt onder meer verstaan het verlenen van diensten op administratief, maatschappelijk, juridisch, (para)medisch, therapeutisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen gebied. Deze regeling vloeit voort uit de jurisprudentie zoals die zich heeft ontwikkeld ten aanzien van aan huisgebonden beroepen. Bij twijfelgevallen zal aansluiting moeten worden gezocht bij deze jurisprudentie.

Voor de bedrijfsactiviteiten aan huis geldt een lijst op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering'. Het betreft geselecteerde licht-milieubelastende bedrijven als genoemd in categorie 1, dan wel bedrijven die naar hun aard en invloed op de omgeving hiermee vergelijkbaar zijn.

Voor zowel beroeps- als bedrijfsuitoefening aan huis zijn eisen opgenomen die de inpasbaarheid in de woonomgeving dienen te waarborgen. Zo is bepaald dat ten hoogste 30% van de oppervlakte van de woning en ten hoogste 60% van de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen mag worden gebruikt voor de activiteit tot een maximum van 75 m². Tevens dient de activiteit geen afbreuk te doen aan de uitstraling van de woning en dient er geen nadelige invloed te zijn op het woon- en leefmilieu. Ook is een onevenredige toename van de parkeer-/verkeersdruk niet geoorloofd en is detailhandel niet toegestaan. Tenslotte dient de activiteit aan huis door één van de bewoners te worden uitgeoefend.

Wonen - Boerderijlint

Deze bestemming is opgenomen voor de boerderijwoningen aan de Espelerweg. In vergelijking met de bestemming 'Wonen' biedt deze bestemming ruimere mogelijkheden, passend bij de grotere kavels waar de boerderijwoningen op staan.

Vanwege de voor de Noordoostpolder aanwezige cultuurhistorische waarde van deze oorspronkelijke boerderijen zijn de gronden mede bestemd voor de instandhouding van deze waarde.

Anti-dubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels

In de Wet ruimtelijke ordening is een gebruiksverbod opgenomen. Deze gaat uit van de gedachte, dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk, dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is.

Bepaald is dat het gebruik van behorende bouwwerken bij een woning ten dienste van bewoning door een persoon die vanwege zijn gezondheidstoestand is aangewezen op de niet bedrijfsmatige zorg van een bewoner van de woning, is toegestaan (zogenaamde mantelzorg).

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal regels opgenomen, om het mogelijk te maken dat het plan op ondergeschikte punten wordt aangepast. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden in redelijkheid niet mogen worden aangetast. Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen, dan wel op de kaart aangegeven maten, kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt. Omdat een en ander zich niet beperkt tot één bestemming maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.

Het verlenen van een omgevingsvergunning mag geen automatisme zijn. Het bevoegd gezag zal het verlenen van een omgevingsvergunning zorgvuldig moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht.

Overgangsregels

Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing wordt mogelijk gemaakt. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat is volledige herbouw toegestaan.

Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.

Het concept-ontwerpbestemmingsplan 'Emmelhage, herziening 2010' is conform artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg toegezonden naar de wettelijke (voor)overlegpartners. De VROM-inspectie en de provincie Flevoland hebben hierop een reactie ingediend.

De VROM-inspectie heeft aangegeven geen inhoudelijke opmerkingen op het plan te hebben. De provincie heeft als enige opmerking dat een plangrens van een klein gedeelte niet is weergegeven op de verbeelding. Dit is hersteld in het ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Emmelhage, herziening 2010' heeft van 7 maart tot en met 24 april 2011 voor een periode van zes weken ter visie gelegen, waarbij een ieder in de gelegenheid is gesteld een zienswijze in te dienen. Door één persoon is een zienswijze ingediend.

De zienswijze is samengevat en beantwoord in de Reactie- en antwoordnota zienswijzen, die als Bijlage1 is opgenomen. Naar aanleiding van de reactie is voor de kavels gelegen aan de Celsiushage nummer 516 t/m 522 de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' gewijzigd naar 'twee-aaneen' en is de functieaanduiding 'zorgwoning' verwijderd.

De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan 'Emmelhage, herziening 2010' in haar vergadering van 23 juni 2011 gewijzigd vastgesteld. Zie ook het Vaststellingsbesluit.

Ingevolge artikel 3.1.6. van het Bro geeft de toelichting inzicht in de uitvoerbaarheid van het plan. Op grond van artikel 6.12 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij een besluit tot vaststelling kan de raad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.

In voorliggend geval zijn de gronden volledig in eigendom van de gemeente dan wel zijn er overeenkomsten gesloten met partijen, zodat geen exploitatieplan noodzakelijk is. Er zijn geen financiële consequenties en de marginale aanpassingen waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft passen binnen binnen de geldende grondexploitatie.

Het bestemmingsplan is daarmee financieel uitvoerbaar.