het bestemmingsplan 'Emmeloord, Emmelhage - herziening 2015' met identificatienummer NL.IMRO.0171.BP00547-VS01 van de gemeente Noordoostpolder;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de in Bijlage 1 Lijst van aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

de uitoefening van een beroep (dan wel het verlenen van diensten) op administratief, maatschappelijk, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij in overwegende mate de woonfunctie behouden blijft en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheid;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de oppervlakte van gebouwen uitgedrukt in procenten van de nader aangegeven gronden;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aanhuisverbonden beroep dan wel een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw of ander bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw of bijbehorend bouwwerk;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

een gebouw, waarin de bedrijfsuitoefening hoofdzakelijk is gericht op het bieden van gelegenheid tot dansen op muziek en het serveren van al dan niet alcoholhoudende dranken;

de bouwlaag op de begane grond;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en, voor zover een bestemmingsplan van toepassing is, deze die inrichting niet verbiedt;

een voor publiek toegankelijke verrichting van kunst, ontwikkeling, ontspanning of vermaak, feesten en muziekvoorstellingen daaronder begrepen, waarvoor ingevolge regelgeving een melding moet worden gedaan dan wel eenomgevingsvergunning moet worden aangevraagd en verleend;

vormen van recreatief medegebruik door middel van al dan niet aangelegde en aanwezige voorzieningen, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruimte, zoals wandel-, ruiter- en fietspaden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

bouw waarbij de zijgevel van een woonhuis (gedeeltelijk) aan bijbehorende bouwwerken van een ander woonhuis grenzen;

een woning in een gebouw, dat meerdere geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat;

een locatie, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf, en die daarvoor permanent of regelmatig worden gebruikt;

de lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk is gelegen alsmede het verlengde daarvan. Met deze zijn wordt tevens bedoeld het begrip voorgevelrooilijn als omschreven in artikel 1, lid 1 van bijlage II van het besluit omgevingsrecht;

het gebouw, of gedeelte daarvan, op een perceel dat gelet op de bestemming en uiterlijke verschijningsvorm het belangrijkste is;

'horeca I':
een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (hotelbedrijf) en het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse (restaurantbedrijf, waaronder ook worden verstaan lunchrooms, eethuizen, bistro's, automaten, broodjeszaken en dergelijke), met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

'horeca II':
een bedrijf dat is gericht op het ter plaatse verstrekken van dranken, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

'horeca III':
elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen, zoals discotheken en dancings, waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel, dan wel de lengte van een bouwperceel, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde bestemmingsgrens;

1. a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde waarvoor ingevolge artikel 40 van de Woningwet een bouwvergunning is vereist, één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een ruimte die dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige dan wel financiële, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening - niet zijnde detailhandel - al dan niet met een (publiekgerichte) baliefunctie;

kinderopvang voor maximaal 6 kinderen;

een object als bedoeld in het Besluit externe veiligheid;

een bouwwerk dat de overgang vormt van een grondlichaam naar een brug of een viaduct;

het verlenen van diensten in de medische, sociale, educatieve, culturele, religieuze, (kinder)opvang en administratieve sfeer en andere vormen van dienstverlening, die een min of meer openbaar karakter hebben, en aan zorg gerelateerdewoonvormen voor bewoners en begeleiders, met uitzondering van een seksinrichting;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

een voorziening ten dienste van een bedrijf, zoals een gas- en elektriciteitsbedrijf, dat opereert in een sector die beschouwd wordt van openbaar nut te zijn omdat het belangrijke producten of diensten ten nutte van het publiek levert;

functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;

voor verblijf geschikte al dan niet aan de bestemming onttrokken voer- en vaartuigen en kampeermiddelen;

woonruimte die geen eigen toegang heeft en die niet door een huishouden kan worden bewoond zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b , van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen en ander openbaar gebied, niet zijnde water, dat voor publiek algemeen toegankelijk is;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

vuurwerk, niet zijnde consumentenvuurwerk;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander persoon tegen vergoeding;

een inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels onderdeel uitmaakt;

a. de digitale verbeelding van het bestemmingsplan;

b. de analoge verbeelding van het bestemmingsplan (plankaart);

een perceel grond dat zich niet in de onmiddellijke nabijheid van de woning van de gebruiker bevindt, waarop de gebruiker gewassen teelt voor eigen gebruik;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

inrichting waar professioneel vuurwerk en/of meer dan 10.000 Kg consumentenvuurwerk aanwezig is;

een laagte waarin het regenwater zich kan verzamelen en in de bodem kan infiltreren;

een inrichting als bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht;

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van één huishouden;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd, dat slechts één woning omvat. Met dien verstande dat ter plekke van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied – meergeneratiewoning' maximaal twee woningen per gebouw zijn toegestaan;

de bovenste ruimte in een gebouw onmiddellijk onder de kap.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;
3. c. indien de onder a en b genoemde peilen in het veld aanleiding geven tot onduidelijkheden, een door of namens burgemeester en wethouders aan te wijzen peil.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - wal', tevens een wal;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'geluidwal' voor een geluidwal;
4. d. wadi's;
5. e. kunstwerken;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. evenementen;

met daarbijbehorende:

8. h. gebouwen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, landhoofden daaronder begrepen;
10. j. andere-werken;
11. k. parkeerplaatsen;
12. l. speelvoorzieningen;
13. m. water, waterhuishoudkundige voorzieningen en wadi's;
14. n. voet- en fietspaden;
15. o. in- en uitritten ten behoeve van aangrenzende percelen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. kunstwerken;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. evenementen;

met daarbij behorende:

6. f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bruggen, viaducten en landhoofden daaronder begrepen;
7. g. andere-werken;
8. h. watergangen en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. parkeervoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterberging;
2. b. waterwegen;
3. c. waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. kunstwerken;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. evenementen;

met daarbij behorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, kades, dammen, duikers, bruggen, steigers en landhoofden daaronder begrepen;
8. h. andere-werken;
9. i. recreatieve voorzieningen;
10. j. oevers en groenvoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - wal', tevens voor een wal;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk – kinderopvang' tevens voor een kleinschalige kinderopvang;

met daarbijbehorende:

4. d. gebouwen en bijbehorende bouwwerken;
5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. andere-werken;
7. g. tuinen, erven en paden;
8. h. waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen, waaronder perken, plantsoenen en speelvoorzieningen;
10. j. wegen en parkeervoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. 1. Het is verboden de gronden of opstallen te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de aan de grond gegeven bestemming.
2. 2. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt niet verstaan het gebruiken van een bijbehorend bouwwerk bij een woning ten dienste van bewoning door een persoon die vanwege zijn gezondheidstoestand is aangewezen op de niet bedrijfsmatige zorg van een bewoner van de woning.

Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruiken of het laten gebruiken van:

1. 1. gebouwen ten behoeve van een seksinrichting;
2. 2. vrijstaande bijbehorende bouwwerken als zelfstandige woonruimte;
3. 3. omzetting of verkamering van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte;
4. 4. gronden als staanplaats voor onderkomens;
5. 5. gronden als opslag-, stort- of bergplaats van al dan niet afgedankte voorwerpen, stoffen, materialen en producten, voor zo ver niet noodzakelijk in verband met het normale beheer en onderhoud van de gronden.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat dit niet geldt voor bijbehorende bouwwerken;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast;
3. c. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
4. d. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte daarvan wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
5. e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van kunstwerken en zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 40 m;
6. f. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, wordt vergroot mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10 m² bedraagt;
   2. 2. de totale hoogte niet meer dan 125 % van de toegestane (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
7. g. het bepaalde over het bouwen van een hoofdgebouwen binnen het bouwvlak en toestaan dat dat grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   3. 3. luifels, balkons en galerijen, mits de bouwgrens wordt overschreden met niet meer dan 1,50 meter;
   4. 4. ingangspartijen en erkers, mits de bouwgrens wordt overschreden met niet meer dan 1,50 meter en de breedte niet meer bedraagt dan 50 % van de gevelbreedte van het hoofdgebouw;
8. h. de eis dat bij een aanvraag om omgevingsvergunning blijkt dat voldoende parkeer- of stallingsruimte wordt gerealiseerd, indien op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte wordt voorzien.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van dit plan.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunningvoor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 11.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in 11.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 11.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Emmeloord, Emmelhage - herziening 2015'.

In juni 2014 is bestemmingsplan Emmelhage – herziening 2013 vastgesteld. Sinds het ontwerp van dit plan (al in 2013) zijn er verschillende ontwikkelingen die een nieuwe herziening van het bestemmingsplan (Emmeloord, Emmelhage – herziening 2015) wenselijk maken.

De aanleiding ligt in het verbeteren van de verkoopbaarheid van de nog niet verkochte kavels. Ondergeschikt hieraan kunnen met een bestemmingsplanherziening perceelsgewijs en plantechnisch enkele onvolkomenheden hersteld worden.

Omdat het bestemmingsplan slechts op onderdelen is herzien, zal de toelichting slechts ingaan op die herziene onderdelen en deze onderbouwen. De toelichting van het bestemmingsplan Emmelhage – herziening 2013 is als bijlage bij deze toelichting gevoegd omdat de motiveringen hierin voor het overgrote deel nog gelden voor dit bestemmingsplan.

Deze toelichting is als volgt opgebouwd. In dit hoofdstuk 1 is de aanleiding om het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 te herzien omschreven. In hoofdstuk 2 volgt een overzicht van de aanpassingen die aan het plan zijn gedaan. Hoofdstuk 3 gaat in op het beleidskader en onderzoeken.

Gegevens over de voorbereiding van het plan en de uitvoerbaarheid sluiten deze toelichting af in hoofdstuk 4.

Een analyse van de verkoopsnelheid van de kavels in Emmelhage laat zien dat bij de huidige verkoopcijfers bij de beoogde sluiting van de grondexploitatie in 2021 de twee-onder-een-kapkavels verkocht zullen zijn, terwijl een groot deel van de vrijstaande kavels nog niet verkocht is. Momenteel zijn er 55 vrijstaande kavels nog niet verkocht. Bij het huidige verkooptempo van 1 à 2 per jaar zullen er in 2021 nog 41-48 vrijstaande kavels voor de gemeente resteren om te verkopen. Als de grondexploitatie niet per 2021 afgesloten kan worden dan komen hier jaarlijks kosten uit voort hetgeen een effect kan hebben op de eindwaarde. Het verkopen van vrije kavels voor de bouw van vrijstaande woningen heeft derhalve prioriteit. In het nieuwe marketing- / promotieplan van Emmelhage zal er daarom extra aandacht gevraagd moeten worden voor de verkoop van deze vrije kavels voor de bouw van vrijstaande woningen. Door het planologisch omzetten van deze vrije kavels door het geven van een dubbele bestemming (vrijstaand en twee-onder-een-kap) kan de verkoop gestimuleerd worden. De afgelopen drie jaar zijn er jaarlijks circa 11 twee-onder-een-kapwoningen verkocht en gerealiseerd, hieruit blijkt een stabiele vraag naar twee-onder-een-kapwoningen.

Een aantal op de kavelverkoopkaart (in combinatie met de bijbehorende prijslijst) voor vrijstaand in aanmerking komende kavels komt reeds op basis van het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 in aanmerking voor realisatie als twee-onder-een-kapwoning. Doormiddel van deze bestemmingsplanherziening kan voor meer kavels uitgifte als twee-onder-een-kapwoning mogelijk gemaakt worden. Naast de mogelijkheid voor vrijstaande woningen worden op deze percelen dus ook twee-onder-een-kapwoningen mogelijk gemaakt. Door het op deze wijze vergroten van de flexibiliteit van het bestemmingsplan wordt bijgedragen aan de verkoopbaarheid van de kavels en ingespeeld op de marktvraag.

Niet alle vrijstaande kavels komen voor deze aanpassingsslag in aanmerking, het perceel moet wel voldoende ruimte bieden om een goede twee-onder-een-kapwoning te kunnen realiseren. Bovendien moet de twee-onder-een-kapwoning stedenbouwkundig goed inpasbaar zijn in de omgeving. Daarom is perceelsgewijs gekeken op welke percelen de mogelijkheid om twee-onder-een-kapwoningen te realiseren kan worden toegevoegd. Een groot deel van deze kavels is in het oorspronkelijk stedenbouwkundigplan als 'confetti' over de wijk gestrooid. Dit is gedaan met het oog op realisatie van een aantrekkelijk en afwisselend straatbeeld. Juist deze percelen met afwijkende stedenbouwkundige randvoorwaarden (bouwhoogte, kleurstelling, vrijstaand tussen twee-onder-een-kappers) blijken in de praktijk lastig te verkopen en laten gaten in het (vrijwel) afgeronde straatbeeld achter. De gemeente heeft van enkele omwonenden begrepen dat zij graag afronding van hun straat zien. Door het 'confetti-idee' los te laten kan met deze bestemmingsplanherziening voorzien worden in extra flexibiliteit. Ook voor enkele andere incourante kavels wordt de mogelijkheid opgenomen om de woning als twee-onder-een-kapper te realiseren.

Een andere ingreep die de verkoopbaarheid ten goede kan komen is het wegnemen van de verplichte nokrichting. Bij de reeds gerealiseerde woningen kan deze aanduiding verwijderd worden omdat zij geen doel meer dienen, dit betreft overtollige regelgeving. Ook voor de overige gevallen kan een groot deel van deze aanduidingen van de plankaart verwijderd worden. Hiermee wordt voor deze gevallen een vrije nokrichting mogelijk gemaakt. Een deel van de keuze voor welke percelen de (haakse) nokrichting wordt losgelaten hangt samen met het loslaten van het 'confetti-idee' uit het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. Een ander deel van deze keuze hangt samen met de slecht lopende verkoop van de percelen langs het fietspad (Abel Tasmanpad), hier is in het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 de nokrichting erg gedetailleerd vastgelegd terwijl er feitelijk geen helder stedenbouwkundig idee meer achter zit (mede door bestemmingsplanherzieningen in het verleden). Op deze percelen kan de nokrichting vrijgegeven worden. De welstandsnotitie waarborgt de oriëntering van deze percelen. In het zuidelijke en oostelijke plandeel zijn een aantal rijen woningen waar uit stedenbouwkundige overwegingen een evenwijdige nokrichting gehandhaafd blijft. Aan de noordzijde van de John Daltonhage in het noordwesten van het plangebied blijft de haakse nokrichting gehandhaafd. De hier reeds gerealiseerde woningen zijn ook haaks op de weg gebouwd. Door het grotendeels vrijgeven van de nokrichting wordt de verkoopbaarheid van de onverkochte kavels vergroot.

Op een deel van de Einsteinhage is momenteel een rijtje van drie aaneengebouwde woningen en een vrijstaande woning mogelijk. Het probleem bij deze verkaveling is dat de vrijstaande kavel feitelijk niet breed genoeg is om een goede invulling mogelijk te maken. Door het verwijderen van de aanduiding 'maximaal drie aaneengebouwd' op de verbeelding kan er ter plaatse een rijtje van vijf gerealiseerd worden. Dit komt de verkoopbaarheid ten goede.

Om de verkoopbaarheid van de vier nog niet verkochte 'accentkavels' (1, 231, 367 en 580) te verbeteren zijn deze kavels aangeduid als kavels waar 'meergeneratiewoningen' zijn toegestaan. Vanuit de markt is voor twee van deze kavels geïnformeerd naar de mogelijkheid om 'meergeneratiewoningen' toe te staan. Omdat er in deze gevallen (nog) geen sprake is van een concrete zorgebehoefte kan er geen beroep gedaan worden op de verschillende mogelijkheden die de diverse mantzorgregelingen bieden. Om het gebruik voor meerdere generaties in één gebouw toch toe te staan is in de regels onder artikel 6.2.1 sublid o. toegevoegd. Op deze kavels zijn maximaal twee in plaats van maximaal één woning per gebouw toegestaan. Om dit mogelijk te maken is ook de definitie van 'woonhuis' aangepast. Op deze kavels mogen twee huishoudingen gehuisvest worden. De betreffende kavels zijn voldoende groot en zijn vanwege hun aanduiding als 'ruimtelijk accent' geschikt voor een bijzondere invulling.

Voor deze kavels is bij de vorige bestemmingsplanherziening getracht een bestaand bouwplan voor zes bungalows (twee maal drie aaneengebouwd) mogelijk te maken. De voetprint van het bouwplan is niet goed vertaald naar het op de verbeelding aangeduide bouwvlak. Door het bouwvlak op te rekken tot de perceelsgrens kan het bouwplan gerealiseerd worden. Ruimtelijk zijn hier geen bezwaren tegen. Deze ingreep draagt bij aan de verkoopbaarheid van de percelen. Initiatiefnemer zal een planschadeovereenkomst moeten tekenen alvorens de plannen definitief meegenomen zullen worden.

Op 6 mei 2015 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) uitspraak gedaan in het beroep dat liep tegen bestemmingsplan 'Emmeloord, Emmelhage – herziening 2013' voor wat betreft de percelen aan de Franklinhage. Door deze uitspraak is voor deze percelen bestemmingsplan 'Emmeloord, Emmelhage – herziening 2013' onherroepelijk geworden. Met het oog op deze beroepszaak is de betreffende locatie reeds in de (voor)ontwerpfase buiten het plangebied van de herziening van 2015 gehouden. Nu het bestreden onderdeel onherroepelijk (conform het eerder vastgestelde bestemmingsplan) is geworden, is er geen aanleiding om deze locatie alsnog op te nemen in de nieuwste herziening van het bestemmingsplan.Het bestemmingsplan 'Emmeloord, Emmelhage – herziening 2013' blijft voor deze percelen van kracht.

Op het perceel Marie Curiesingel 1 te Emmeloord is al enige tijd een gastouderopvang gevestigd. Het voornemen is om de gastouderopvang om te zetten naar een kinderopvang voor maximaal 6 kinderen van de leeftijd 0-4 jaar.

1. 1. Een kinderopvang voor maximaal 6 kinderen kan gezien worden als een aan huis verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit. In onderliggend bestemmingsplan moet aan de volgende eisen worden voldaan wil er sprake zijn van een aan huis verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit: ten hoogste 30% van de oppervlakte van een woonhuis of de woning binnen een woongebouw en ten hoogste 60% van de toegelaten oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van het aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte per woning niet meer dan 75 m² bedraagt;
2. 2. de uitstraling van de woning intact blijft;
3. 3. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefmilieu;
4. 4. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt;
5. 5. geen detailhandel wordt uitgeoefend;
6. 6. de activiteit uitsluitend door de bewoner wordt uitgeoefend;
7. 7. in geval van een bedrijfsactiviteit, het een activiteit betreft die genoemd is in Bijlage 1 Lijst van aan huis verbonden bedrijfsactiviteit.

Het realiseren van een kinderopvang met maximaal 6 kinderen staat niet op de lijst van aan huis verbonden bedrijfsactiviteit. Hierdoor valt het niet onder het geoorloofd gebruik zoals bedoeld in artikel 6 lid 6.5.2 van het onderliggende bestemmingsplan.

De gemeente is bereidt medewerking te verlenen aan het verzoek voor het realiseren van een kinderopvang van maximaal 6 kinderen, mits wordt voldaan aan de eisen 1 t/m 6.

1. 1. Op het perceel Marie Curiesingel 1 te Emmeloord is reeds een kapsalon gevestigd van 26,5 m². Hierdoor blijft nog 48,5 m² over. Aan het realiseren van een kinderopvang zitten onder andere regels verbonden met betrekking tot de oppervlakte die per kind aanwezig moet zijn. Deze regels zijn vastgelegd in de regeling kwaliteit kinderopvang. De oppervlakte van de binnenruimte moet minimaal 3,5 m² bedragen per kind en de buitenruimte minimaal 3 m² per kind. Uitgaande van 6 kinderen is een minimale oppervlakte van 21 m² binnenruimte en 18 m² buitenruimte nodig. Dit komt neer op 40 m² voor de kinderopvang. Het totaal komt hierdoor op 66,5 m² (26,5 + 40). Waardoor voldaan wordt aan het maximum van 75 m².
2. 2. De woning blijft intact. Momenteel wordt de woning gebruikt voor gastouderopvang en wordt slechts omgezet naar kinderopvang.
3. 3. Zoals hierboven aangegeven wordt gastouderopvang omgezet maar kinderopvang. De opvang van het aantal kinderen neemt niet toe ten opzichte van de huidige situatie waardoor er geen sprake is van nadelige gevolgen voor het woon- en leefmilieu.
4. 4. Zoals hierboven aangegeven wordt gastouderopvang omgezet maar kinderopvang. De opvang van het aantal kinderen neemt niet toe ten opzichte van de huidige situatie waardoor er geen sprake is van nadelige gevolgen heeft voor de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte wordt veroorzaakt.
5. 5. Op het perceel wordt geen detailhandel uitgeoefend.
6. 6. De kinderopvang wordt door de bewoner uitgeoefend.

In het kader van gastouderschap wordt uitgaan van maximaal 6 kinderen om te kunnen voldoen aan de hierboven genoemde eisen is de gemeente van mening dat er maximaal 6 kinderen opgevangen mogen worden.

In het vigerende bestemmingsplan is op het perceel Espelerweg 10-I per abuis een nokhoogte van 6,5 meter opgenomen terwijl dit de goothoogte had moeten zijn. In deze herziening wordt deze onvolkomenheid hersteld.

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 is per abuis de in de bijlage gevoegde welstandsnotitie niet als separaat beslispunt opgenomen in het raadbesluit. Op basis van artikel 12a lid 1 van de Woningwet had dit wel gemoeten. Op de vaststelling van een welstandsnota is ten gevolge van artikel 12 lid 4 Woningwet de gemeentelijke inspraakverordening van toepassing. Door de stukken samen met het (voor)ontwerp van dit bestemmingsplan ter inzage te leggen wordt aan deze procedure voldaan. De gemeenteraad moet de welstandsnotitie vaststellen.

Inhoudelijk zijn er in de welstandsnotitie enkele aanpassingen nodig. Stedenbouwkundige zaken die in het bestemmingsplan geregeld worden kunnen beter niet aanvullend ook in de welstandsnotitie geregeld worden (bijvoorbeeld nokrichting, bouwhoogte en dakhelling). De welstandsregels zullen op dit punt vereenvoudigd worden en de bijbehorende kaartjes zullen aangepast worden. Hiernaast wordt ook in de welstandsnotitie het 'confetti-idee' uit het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan losgelaten, dit houdt in dat de verplichte lichtere gevelkleur die voor bepaalde percelen opgeheven wordt. Voor erfafscheidingen zullen (net als in de vigerende welstandsnotitie) geen specifieke welstandscriteria opgenomen worden. Hiermee worden de welstandsvrije mogelijkheden optimaal benut.

Per abuis is een verkeerde versie van het akoestisch onderzoek als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 vastgesteld. In dit bestemmingsplan is in Bijlage 3 Akoestisch onderzoek het juiste akoestisch onderzoek toegevoegd.

In de bestemming 'Woongebied' is lid 6.3 Afwijken van de bouwregels als volgt opgenomen:

6.3.1 Afwijken van de bouwregels

1. a. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 6.2.1 onder b en toestaan dat, ter plaatse van de aanduiding 'aaneengesloten', een bijbehorend bouwwerk wordt gebouwd buiten het bouwvlak ten dienste van de aangrenzende woonbestemming over maximaal de gevelbreedte met een diepte van niet meer dan 1,5 m en waarbij de hoogte niet meer bedraagt dan de hoogte van de woning binnen het bouwvlak met een maximum van 2 woningen per blok.
2. b. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 6.2.1 onder b en toestaan dat, ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' en 'vrijstaand', een bijbehorend bouwwerk wordt gebouwd buiten het bouwvlak ten dienste van de aangrenzende woonbestemming over maximaal de halve gevelbreedte met een diepte van niet meer dan 1,5 m en een bouwhoogte van niet meer dan 3,5 m.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde 6.2.1 onder h en toestaan dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijking goot- en bouwhoogte' de goothoogte maximaal 6,5 meter mag bedragen en de bouwhoogte maximaal 12 meter.

Daarbij is in lid 6.3.2 een afwegingskader voor deze afwijkingsbevoegdheden opgenomen.

het begrip gevellijn in artikel 1 van de regels is aangevuld. Aangegeven is dat met deze lijn tevens bedoeld wordt het begrip voorgevelrooilijn zoals omschreven in de begripppen van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht.

Het onderliggende bestemmingsplan past binnen het beleid dat is opgenomen in de "Woonvisie Noordoostpolder 2.0".

Over Emmelhage is het volgende in de Woonvisie opgenomen:

Voor uitbreidingslocaties heeft de Woonvisie grote gevolgen. Het woningbouwprogramma van Wellerwaard en Emmelhage wordt herzien en er komt meer flexibiliteit om in te spelen op de marktvraag. Er wordt gezocht naar locaties binnen Emmeloord waar ruimte is om goed in te spelen op de veranderde vraag. Uitbreidingslocaties bij de dorpen worden in de meeste gevallen eerder afgerond en nieuwe uitbreidingen blijven (in principe) achterwege; er komt voldoende ruimte vrij binnen de dorpen. De precieze keuzes en de ruimtelijke en financiële gevolgen daarvan krijgen een plek in de separate Strategische nota grondvoorraad.

De op het plangebied van toepassing zijnde welstandseisen zijn opgenomen in het Bijlage 2 Welstandsbeleidsplan Emmelhage herziening fase "Boswonen".

Het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid staat beschreven in het Duurzaamheidsplan 2012-2015 (vastgesteld: januari 2012). Het beschrijft de ambities tot 2030 en de doelstellingen tot 2016 van onze gemeente op het gebied van duurzaamheid.

Met betrekking tot duurzaam wonen en leven streeft de gemeente naar een leefomgeving die uitnodigt om in te wonen, te spelen en te recreëren. Deze omgeving is daartoe gezond, veilig, schoon, uitdagend en educatief. Binnen de gemeente Noordoostpolder wordt in 2030 voldoende duurzame energie opgewekt om daarmee energieneutraal te zijn. Woningen in Noordoostpolder zijn of worden duurzaam gebouwd.

Het plangebied is in deze herziening niet veranderd, op de percelen aan de Franklinhage die buiten het plangebied zijn gelaten, na. De waterparagraaf die in de toelichting van het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 is opgenomen is dan ook van toepassing op dit bestemmingsplan

In het kader van het bestemmingsplan "Emmelhage 2004" is in 2003 door Goudappel Coffeng akoestisch onderzoek uitgevoerd (rapport d.d. 22 september 2003).

In het kader van het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 is het door Goudappel Coffeng in 2003 uitgevoerde geluidsonderzoek in 2012 en 2013 door dit bureau geactualiseerd.

Goudappel Coffeng heeft nog nader onderzoek verricht. Van dit onderzoek, Akoestisch onderzoek d.d. 26 november 2013 is aan het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013, de verkeerde versie als bijlage toegevoegd, namelijk die van 13 januari 2013.

In Bijlage 3 Akoestisch onderzoek bij deze toelichting is de juiste versie van het akoestisch onderzoek toegevoegd.

Aangezien de paragraaf geluid in het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013, wel op grond van de juiste versie van het akoestisch onderzoek is geschreven, blijft deze paragraaf en de conclusie daarvan onveranderd van toepassing voor dit bestemmingsplan.

In de toelichting van een bestemmingsplan moet ook zijn neergelegd een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

Het voorontwerp is op de in de gemeente gebruikelijke wijze voor inspraak ter inzage gelegd.

De resultaten zijn in Bijlage 5 Reactienota inspraak en overleg bij deze toelichting opgenomen.

Het voorontwerp zal op de gebruikelijke wijze voor vooroverleg aangeboden aan de provincie, het Rijk en het Waterschap Zuiderzeeland.

De resultaten zijn in Bijlage 5 Reactienota inspraak en overleg bij deze toelichting opgenomen.

In Bijlage 6 Nota ambtshalve wijzigingen ten opzichte van voorontwerp zijn de ambtshalve wijzigingen die zijn doorgevoerd opgenomen.

Ingevolge artikel 3.1.6. van het Bro geeft de toelichting inzicht in de uitvoerbaarheid van het plan. Op grond van artikel 6.12 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij een besluit tot vaststelling kan de raad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.

Voor het voorliggend plangebied is een grondexploitatie opgesteld, i.c. Bijlage 4Grondexploitatie emmelhage Boswonen. Hieruit blijkt dat de exploitatie resulteert in een positief saldo van €10.418.905,00. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het plan financieel uitvoerbaar is.

Door deze herziening wordt voorgestaan om (nog meer) flexibiliteit in de verkaveling van het stedenbouwkundige plan van Emmelhage door te voeren ten einde sneller grond te verkopen. Dit houdt feitelijk de omzetting (lees: het geven van een dubbelbestemming) in van een aantal kavels die nu alleen de bestemming vrijstaand hebben. Het omzetten en verkopen van deze kavels van vrijstaand in twee-onder-een-kapwoningen heeft een prijseffect. De grondprijs onder kavels voor de bouw van twee-onder-een-kapwoningen (€170,- tot €180,- per m² excl. BTW) is namelijk lager dan de prijs van kavels voor de bouw van vrijstaande woningen (€200,- tot €210,- per m² excl. BTW). Door het aanpassen van deze kavels - door de herziening - en het daadwerkelijk uitgeven van deze “omgezette” kavels ontstaan er financiële gevolgen welke ten nadele zijn voor het resultaat van de grondexploitatie. Hier staat tegenover dat een betere verkoopbaarheid er aan toe kan bijdragen dat de grondexploitatie conform tijdshorizont afgesloten kan worden. Hiermee wordt voorkomen dat de grondexploitatie veel later dan 2021 gesloten wordt. De financiële effecten worden bij herziening van de grondexploitatie inzichtelijk gemaakt aan zowel de stuurgroep van Emmelhage en het college.