het bestemmingsplan Marknesse, Zuid - fase 3, 1e partiële herziening met identificatienummer NL.IMRO.0171.BP00585-VS01 van de gemeente Noordoostpolder.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de in Lijst van aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

de uitoefening van een beroep (dan wel het verlenen van diensten) op administratief, maatschappelijk, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij in overwegende mate de woonfunctie blijft behouden en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

erf aan de achterkant en aan de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheid;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de oppervlakte van gebouwen uitgedrukt in procenten van de nader aangegeven gronden;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aanhuisverbonden beroep dan wel een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw of ander bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw of bijbehorend bouwwerk;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

de tweede bouwlaag van een hoofdgebouw, een souterrain of kelde niet daaronder begrepen;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en, voor zover een bestemmingsplan van toepassing is, deze die inrichting niet verbiedt;

een voor publiek toegankelijke verrichting van kunst, ontwikkeling, ontspanning of vermaak, feesten en muziekvoorstellingen daaronder begrepen, waarvoor ingevolge regelgeving een melding moet worden gedaan dan wel eenomgevingsvergunning moet worden aangevraagd en verleend;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

bouw waarbij de zijgevel van een woonhuis (gedeeltelijk) aan bijbehorende bouwwerken van een ander woonhuis grenzen;

het gebouw, of gedeelte daarvan, op een perceel dat gelet op de bestemming en uiterlijke verschijningsvorm het belangrijkste is;

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel, dan wel de lengte van een bouwperceel, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde bestemmingsgrens;

een bouwwerk dat de overgang vormt van een grondlichaam naar een brug of een viaduct;

het bestemmingsplan 'Marknesse, Zuid - fase 3', NL.IMRO.0171.BP00499-VS-01

een voorziening ten dienste van een bedrijf, zoals een gas- en elektriciteitsbedrijf, dat opereert in een sector die beschouwd wordt van openbaar nut te zijn omdat het belangrijke producten of diensten ten nutte van het publiek levert;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b , van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen en ander openbaar gebied, niet zijnde water, dat voor publiek algemeen toegankelijk is;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander persoon tegen vergoeding;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

a. de digitale verbeelding van het bestemmingsplan;

b. de analoge verbeelding van het bestemmingsplan (plankaart);

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een laagte waarin het regenwater zich kan verzamelen en in de bodem kan infiltreren;

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van één huishouden;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd, dat slechts één woning omvat;

de bovenste ruimte in een gebouw onmiddellijk onder de kap.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;
3. c. indien de onder a en b genoemde peilen in het veld aanleiding geven tot onduidelijkheden, een door of namens burgemeester en wethouders aan te wijzen peil.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. behoud, herstel en ontwikkeling van ecologische waarden;
3. c. kunstwerken;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. evenementen;
6. f. speelvoorzieningen, tot een oppervlakte van niet meer dan 500 m² per bestemmingsvlak;

met daarbijbehorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, landhoofden daar onder begrepen;
8. h. andere-werken;
9. i. parkeerplaatsen;
10. j. water, waterhuishoudkundige voorzieningen en wadi's;
11. k. voet- en fietspaden;
12. l. in- en uitritten ten behoeve van aangrenzende percelen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;

met daarbijbehorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
3. c. andere-werken;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten;
2. b. behoud, herstel en ontwikkeling van ecologische waarden;
3. c. voet- en rijwielpaden;
4. d. kunstwerken;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. evenementen;

met daarbijbehorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bruggen, viaducten en landhoofden daar onder begrepen;
8. h. andere-werken;
9. i. watergangen en waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. j. groenvoorzieningen;
11. k. parkeervoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen.

De indeling van de in lid 5.1 genoemde en met een dwarsprofiel aangeduide gronden moet in overeenstemming zijn met het profiel zoals in de toelichting is aangegeven.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterberging;
2. b. behoud, herstel en ontwikkeling van ecologische waarden;
3. c. waterwegen;
4. d. waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. kunstwerken;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. evenementen;

met daarbijbehorende:

8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, kades, dammen, duikers, bruggen, steigers en landhoofden daar onder begrepen;
9. i. andere-werken;
10. j. recreatieve voorzieningen;
11. k. oevers en groenvoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in woningen;

met daarbijbehorende:

2. b. gebouwen en bijbehorende bouwwerken;
3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
4. d. andere-werken;
5. e. tuinen, erven en paden;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. parkeervoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Op het tijdstip van de terinzagelegging van het plan bestaande bebouwing met afwijkingen in maten, afmetingen en/of afstanden mag gehandhaafd worden.

1. 1. Het is verboden de gronden of opstallen te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de aan de grond gegeven bestemming.
2. 2. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt niet verstaan het gebruiken van een bijbehorend bouwwerk bij een woning ten dienste van bewoning door een persoon die vanwege zijn gezondheidstoestand is aangewezen op de niet bedrijfsmatige zorg van een bewoner van de woning.

Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruiken of het laten gebruiken van:

1. 1. gebouwen ten behoeve van een seksinrichting;
2. 2. vrijstaande bijbehorende bouwwerken als zelfstandige woonruimte;
3. 3. omzetting of verkamering van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte;
4. 4. gronden als staanplaats voor onderkomens;
5. 5. gronden als opslag-, stort- of bergplaats van al dan niet afgedankte voorwerpen, stoffen, materialen en producten, voor zo ver niet noodzakelijk in verband met het normale beheer en onderhoud van de gronden.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat dit niet geldt voor bijbehorende bouwwerken;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast;
3. c. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
4. d. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte daarvan wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
5. e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van kunstwerken en zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 40 m;
6. f. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, wordt vergroot mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10 m² bedraagt;
   2. 2. de totale hoogte niet meer dan 125 % van de toegestane (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
7. g. de eis dat bij een aanvraag om omgevingsvergunning blijkt dat voldoende parkeer- of stallingsruimte wordt gerealiseerd, indien op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte wordt voorzien.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van dit plan.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunningvoor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 14.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 14.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 14.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Marknesse, Zuid - fase 3, 1e partiële herziening.

Vastgesteld door de raad van de gemeente Noordoostpolder in de vergadering van ......

voorzitter,

griffier,

Op 9 september 2013 is het bestemmingsplan "Marknesse, Zuid - fase 3" door de gemeenteraad vastgesteld. Het bestemmingsplan "Marknesse, Zuid - fase 3" regelt het gebruik van de gronden en opstallen in een gebied van ca. 10 hectare zuidwestelijk grenzend aan het dorp Marknesse en sluit westelijk op het reeds gerealiseerde Marknesse Zuid fase 2 aan. De gronden waren in eigendom van een projectontwikkelaar. Via een veiling is de gemeente Noordoostpolder eigenaar geworden van de gronden.

In het bestemmingsplan "Marknesse, Zuid -fase 3" is een fasering opgenomen voor het realiseren van de woningen. De gemeente Noordoostpolder heeft een concept grondexploitatie opgesteld. Markttechnisch en ruimtelijk is het wenselijk om de fasering aan te passen waardoor het mogelijk wordt om Marknesse, Zuid - fase 3 per fase logisch af te ronden. Onderliggend plan voorziet in de aanpassing van de fasering.

Het bestemmingsplan "Marknesse, Zuid - fase 3, 1e partiële herziening" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (en tevens een analoge verbeelding op papier) NL.IMRO.0171.BP00585-VS01 met legenda;
• regels.

Voor de analoge verbeelding is de ondergrond van juni 2016 gebruikt.

Met de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden en opstallen aangegeven. De bijbehorende legenda legt een verbinding tussen de bestemmingen en de regels. In de regels zijn bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten, de uitkomsten van het onderzoek en de beschrijving van het plan zijn weergegeven. Tevens worden enige juridisch-technische aspecten belicht.

Deze toelichting is als volgt opgebouwd. In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de bij dit plan behorende stukken. In hoofdstuk 2 wordt het plan beschreven.

Van belang zijnde juridisch technische aspecten van de (juridisch bindende) regels worden in hoofdstuk 3 toegelicht. Gegevens over de voorbereiding van het plan en de uitvoerbaarheid sluiten deze toelichting af.

Dit bestemmingsplan betreft een partiële herziening van het moederplan 'Marknesse, Zuid - fase 3 '.

Het gaat om een aanpassing van de regels en de verbeelding. Voor het overige blijft het moederplan van toepassing. Wat betreft het beleidskader en de onderzoeken wordt verwezen naar het moederplan.

Voor de leesbaarheid is er voor gekozen de regels in het geheel over te nemen van het moederplan. Zie voor aanpassen van de regels paragraaf 2.2 Aanpassen regels.

Artikel 7 lid 7.2 bestemmingsplan Marknesse, Zuid -fase 3 luidt als volgt:

7.2.1 Fasering

Het bestemmingsplan dient gefaseerd uitgevoerd te worden. De gronden op de verbeelding voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 1' komen als eerste voor uitvoering in aanmerking. Daarop volgend mag uitvoering worden gegeven aan de gronden voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 2' en daarna de gronden voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 3'. Als laatste mogen de gronden die op de verbeelding zijn voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 4' worden uitgevoerd.

Gewenste aanpassing:

7.2.1 Fasering

Het bestemmingsplan dient gefaseerd uitgevoerd te worden. De gronden op de verbeelding voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 1' komen als eerste voor uitvoering in aanmerking. Daarop volgend mag uitvoering worden gegeven aan de gronden voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 2' . Als laatste mogen de gronden voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 3' worden uitgevoerd.

In het moederplan wordt uitgegaan van de volgende fasering:

Gewenste fasering:

Algemeen

In het moederplan is tevens onderstaande beeldkwaliteitsparagraaf opgenomen. Ook deze blijft van toepassing in de partiele herziening.

In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de gewenste architectuur, beeldkwaliteit en randvoorwaarden die gesteld worden vanuit het openbare gebied.

Over de beeldkwaliteit van de te realiseren bebouwing wordt opgemerkt dat er drie categorieën randvoorwaarden zijn. Er zijn randvoorwaarden die:

1. 1. als welstandscriteria door de welstandscommissie kunnen worden gehanteerd;
2. 2. niet publiekrechtelijk zijn af te dwingen, maar wens of suggesties zijn vanuit het stedenbouwkundig beeld;
3. 3. opgenomen worden in de bestemmingsplanregels; dit heeft betrekking op onder meer de maatvoering van de te realiseren bebouwing.

Per type woning wordt een beschrijving gegeven. De welstandscriteria zijn aan het einde van deze paragraaf opgesomd. Deze criteria worden te zijner tijd opgenomen dan wel vertaald naar de gemeentelijke welstandsnota. De systematiek en de terminologie van het vastgestelde Welstandsbeleidsplan zijn bij het formuleren van de criteria waar relevant, gehanteerd.

Twee aan een woningen

De twee onder een kap woningen krijgen een voorname architectonische uitstraling, en een duidelijke, heldere en afleesbare vormgeving met een goed passend materiaal gebruik. Het kleurgebruik voor de gevelsteen wordt uitgevoerd in de tinten rood-bruin en de dakpannen in antraciet. Een garage en/of bijgebouw maakt onderdeel uit van het bouwvolume of is vrijstaand gebouwd. Dit bouwonderdeel is minimaal 3 meter achter de denkbeeldige voorgevellijn geplaatst. Bij een carport wordt deze direct ontworpen in de architectonische ontwerpopgave en bevindt deze zich ook achter de denkbare voorgevel rooilijn. De carport is als het ware een onderdeel van de architectuur van het bouwvolume.

Aandacht moet geschonken worden aan de afscheiding prive - openbaar gebied. Zoals de overgangen van de voor- en zijtuinen naar het trottoir. Bij de voortuinen zijn heggen een goed afscheidingsmiddel. Bij zijtuinen wordt een uniforme projectmatige afscheiding gerealiseerd, bijvoorbeeld gemetselde muren in combinatie een hekwerk van hout of staal of schanskorven.

De hoogte van de woningen is maximaal 2 bouwlagen met een kap. De voortuin heeft een minimale diepte van 5 meter. Vanuit het oogpunt van sociale veiligheid, zijn blinde zijgevels niet wenselijk.

Afbeelding; Referentiebeelden

Vrijstaande woningen

De woningen staan op ruime kavels aan het water. De woningen worden op de kavel geplaatst binnen het op de verbeelding weergegeven bouwvlak. Dit houdt in: minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens. Een garage en/of /berging mag onderdeel zijn van het bouwvolume, maar mag ook vrijstaand zijn. De garage en/of berging staat op minimaal 1 meter uit de zijdelingse en/of de achterste perceelsgrens. De kleurstelling bestaat uit een gevelsteen in aardetinten en dakpannen in antraciet.

De hoogte van de woning is maximaal 2 bouwlagen met een kap. De garage en/of berging heeft een hoogte van 1 bouwlaag al dan niet aangekapt aan de woning. Ook de toegestaande kangoeroewoning of een daar aan gelijk te stellen woning heeft een hoogte van 1 bouwlaag.

Aandacht moet geschonken worden aan de afscheiding prive - openbaar gebied. Het gaat hier om de overgang van de voor- en/of zijtuin naar de openbare weg. Bij de voortuin is een heg een uitstekend afscheidingsmiddel.

Afbeelding; Referentiebeelden

Rijwoningen

In het stedenbouwkundig plan is een verkavelingtype uitgewerkt van een woning met een beukmaat van circa 6 meter breedte (rijwoningen). Deze woningen inclusief achtertuinen en de achterontsluiting zijn te beschouwen als een bouwblok, dat in zijn geheel ontworpen moet worden. Dat wil zeggen inclusief alle grenzen aan openbaar en semi openbaar gebied alsmede de aan de achterzijde gelegen semi openbare tussenruimte (de scheiding tuin/ openbaar gebied en de scheiding achtertuin/achterontsluiting). Daarbij zijn de hoekwoningen meer prominent vormgegeven. Dit geeft de entree van de straat meer uitstraling. De kleurstelling van de gevelsteen is rood-bruin en de dakpannen zijn antraciet.

Het parkeren vindt plaats op de openbare weg. Voor dit parkeren worden langsparkeerplaatsen aangelegd in het openbare gebied.

De hoogte van de woningen is 2 bouwlagen met een zadeldak. Vanuit het oogpunt van sociale veiligheid, zijn blinde zijgevels niet wenselijk.

Afbeelding; Referentiebeelden

Beeldkwaliteitscriteria

Zoals gezegd zijn er eisen te stellen aan de gewenste architectuur, beeldkwaliteit en randvoorwaarden die gesteld worden vanuit het openbare gebied. In het plan moet extra aandacht uitgaan naar de bebouwing aan weerszijde van hoofdontsluiting. Deze laan moet een voorname uitstraling krijgen. Dit geldt dan ook voor de hoekwoningen van de direct aansluitende straten.

Situering

• De bebouwing dient zich naar de openbare ruimte te richten;
• Bijgebouwen zijn zodanig gesitueerd dat ze ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw en dat ze het straatbeeld niet verstoren;
• Gebouwd wordt in de voorgevelrooilijn.

Vormgeving

• Extra aandacht wordt besteed aan de vormgeving van zichtbare zijgevels en achtergevels;
• Aandacht voor verbijzondering van de eindwoningen bij rijenwoningen;
• Er dient samenhang in architectuur van de te onderscheiden woongebieden te zijn.

Detaillering, kleuren en materialen

• Waar de zij- en/of achtererven grenzen aan de openbare weg worden uniforme projectmatig erfafscheidingen aangebracht;
• Het kleurgebruik is overwegend rood - bruin en de daken zijn antraciet van kleur;
• Dakkapellen kunnen plat afgedekt worden of aangekapt zijn

In het kader van het onderliggende plan wordt geen inspraak gehouden. De reden hiervoor is dat het gaat om ondergeschikte aanpassingen ten aanzien van het moederplan. Het concept-ontwerpbestemmingsplan is voor vooroverleg aangeboden aan de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland. Van de provincie is een reactie ontvangen. Aangegeven is dat het plan geen aanleiding geeft tot het indienen van een zienswijze.

Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat door een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp bij de gemeenteraad naar voren kunnen worden gebracht.

Het ontwerpplan heeft ter inzage gelegen van 4 augustus 2016 tot en met 14 september 2016. Binnen deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

Wel zijn enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd van technische aard. Dit betreft een aanpassing van de plankaart ten opzichte van de ondergrond en een extra regel om meergeneratiewoningen mogelijk te maken. Nadere uitleg staat in de Nota Ambtshalve

De aanpassing van de fasering van het bestemmingsplan heeft een positief effect op de economische uitvoerbaarheid van het plan. En wel om de volgende redenen:

• De fasering maakt het mogelijk om de gewilde vrije kavels aan het water te ontwikkelen in de eerste fase;
• De eerste fase van het plan sluit beter aan op de bestaande bebouwing, waardoor de noodzakelijke civieltechnische investeringen lager liggen. Omdat direct worden aangesloten op het bestaande openbare gebied;
• De fasering houdt rekening met de mogelijkheid om het plan af te ronden na elke fase (dus ook na fase 1), mocht dat wenselijk zijn gezien de behoefte naar woningbouwkavels op basis van voortschrijdende inzichten.

Onderliggende plan heeft een verwacht resultaat dat financieel positief is. Degrondexploitatie is goedgekeurd door de raad (zie bijlage vaststellingsbesluit Grex en bijlage Grex Marknesse Zuid + de bijzondere veilingvoorwaarden

De regels vormen een juridisch bindend element van het bestemmingsplan.

Zie voor een nadere toelichting het moederplan.