In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Landgoed De Hulst' met identificatienummer NL.IMRO.0173.BP16032-va01 van de gemeente Oldenzaal;

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

de analoge en digitale voorstelling van de in het plan opgenomen digitale ruimtelijk informatie;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

een beroep op het gebied van zakelijke of maatschappelijke dienstverlening, dat door de gebruiker van de woning wordt uitgeoefend in de woning of een daarbij behorend bijgebouw, waarbij de woonfunctie als hoofdfunctie gehandhaafd blijft;

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door middel van het houden van dieren, daaronder niet begrepen een glastuinbouwbedrijf, een champignonkwekerij, een gebruiksgerichte paardenhouderij of een wormenkwekerij;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de bebouwde oppervlakte van de gebouwen uitgedrukt in procenten van de totale oppervlakte van nader aangegeven gronden;

een bedrijfseconomische eenheid gericht op het behalen van winst;

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zich zelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van beplantingsgewassen zoals bos- en haagplantsoen, laan- en parkbomen, vruchtbomen, rozenstruiken, sierconiferen en overige sierheesters, een en ander in de vorm van volle grondteelt dan wel containerteelt;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het kweken van planten/boompjes in potten op een gesloten bed-ondergrond of een open bed-ondergrond met drainage;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

de bouwlaag op de begane grond;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een bedrijf dat is gericht op het opfokken, beleren, trainen en berijden van paarden, waarbij de recreërende mens centraal staat;

een bedrijf dat is gericht op het telen van tuinbouwgewassen hoofdzakelijk in kassen;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op het bouwperceel kan worden aangemerkt;

een persoon of groep personen die een huishouding voert;

een gebouw, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, dienend tot het kweken van vruchten, bloemen of planten;

alle binnen het plangebied gelegen gronden;

de aan een gebied toegekende waarde, in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen, voorkomend in dat gebied;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

een grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag, afgedekt met een dak;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een perceel grond dat zich niet in de onmiddellijke nabijheid van de woning van de gebruiker bevindt, waarop de gebruiker gewassen teelt voor eigen gebruik;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien het een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van een afzonderlijk huishouden;

een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd, dat slechts één woning omvat;

een instelling ten behoeve van wonen in combinatie met een zorgfunctie met bijbehorende maatschappelijke voorzieningen;

een woning, functioneel ingericht op het bieden van zorg voor ouderen en/of jongeren al dan niet door middel van gemeenschappelijke voorzieningen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij het meten worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, dakrandopstanden, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, dakkapellen en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%).

De voor 'Agrarisch met waarden - Natuur en landschap' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf, niet zijnde een boomkwekerij;
2. b. het weiden van vee en/of het verbouwen van gewassen (niet in een volkstuincomplex);
3. c. het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke en/of natuurwetenschappelijke waarde;
4. d. infrastructurele voorzieningen zoals deze bestaan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;
5. e. een ontsluitingsweg ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting';
6. f. water(berging) en de waterhuishouding;
7. g. extensief recreatief medegebruik in de vorm van voet-, fiets- en/of ruiterpaden;

met daarbij behorende bouwwerken geen gebouwen zijnde, voorzieningen, niet zijnde bouwwerken of voorzieningen voor mestopslag, en terreinen.

Op de voor 'Agrarisch met waarden - Natuur en landschap' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

1. a. de bouwhoogte niet meer dan 1,5 m mag bedragen;
2. b. kuilvoerplaten en sleufsilo's niet mogen worden opgericht.

Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden als stort- of opslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen, behoudens opslag die plaatsvindt in het kader van de normale agrarische bedrijfsvoering;
2. b. het gebruik van gronden en opstallen, voor doeleinden van handel en/of andere dan agrarische bedrijfsdoeleinden.

De voor 'Bos' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bos, bebossing en groenvoorzieningen;
2. b. recreatief en/of educatief medegebruik;
3. c. bijgebouwen ten dienste van de bestemming 'Wonen - Landhuis' (artikel 6) en 'Wonen - Wonen en zorg' (artikel 7), ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen';
4. d. infrastructurele voorzieningen zoals deze bestaan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;
5. e. een ontsluitingsweg ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting';
6. f. waterhuishouding en waterberging;
7. g. het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de natuurwetenschappelijke, ecologische en landschappelijke waarden, zoals het aanleggen dan wel verleggen van waterlopen, beken daaronder begrepen;

met daarbij behorende bouwwerken geen gebouwen zijnde, voorzieningen en terreinen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. een ontsluitingsweg ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting';

met bijbehorende gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

De voor 'Wonen - Landhuis' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in een landhuis in:
   1. 1. wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat het vloeroppervlak dat (mede) wordt gebruikt voor de uitoefening van het beroep niet meer mag bedragen dan 20% van het gezamenlijke vloeroppervlak van de woning en de bijgebouwen met een maximum van 30 m², of in;
   2. 2. zorgwoningen;
2. b. voor het behoud en de verbetering van het monumentale karakter van de bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - rijksmonument';
3. c. recreatief, cultureel en/of educatief medegebruik;
4. d. een ontsluitingsweg ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting';

met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, tuinen en erven.

Op de voor 'Wonen - Landhuis' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

Op de voor 'Wonen - Wonen en zorg' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en omvang (lengte-/breedteverhouding) van nieuw te bouwen bebouwing, alsmede de nokrichting van de kappen van gebouwen, zulks teneinde een verantwoorde stedenbouwkundige en landschappelijke situering (bebouwings- en landschapsstructuur) van zowel de bebouwing onderling als ten opzichte van het landschap te verzekeren en ter bescherming van de cultuurhistorische waarde.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de hoge archeologische waarden.

Op deze gronden mogen, in afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemmingen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend definitief archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.

De voor 'Waarde - Landgoed' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen (basis)bestemmingen, tevens bestemd voor het behoud en een samenhangend beheer van een grote bezitting (landgoed).

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt niet verstaan het gebruiken of het laten gebruiken van gronden ten behoeve van kortstondige, incidentele evenementen, festiviteiten en manifestaties, indien en voor zover daarvoor ingevolge een wettelijk voorschrift een vergunning, ontheffing of vrijstelling is vereist en deze is verleend.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. b. de regels en worden toegestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de regels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de vrijstelling gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
4. d. de regels en worden toegestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot maximaal 10 m;
5. e. de regels en worden toegestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
6. f. de regels ten behoeve van jaarlijkse evenementen, festiviteiten en/of manifestaties.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 12.1 kan slechts worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de (aangrenzende) gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

De voorschriften van de bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het bepaalde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de bevoegdheden tot het afwijken van de stedenbouwkundige bepalingen;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
3. c. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
5. e. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
6. f. de ruimte tussen bouwwerken.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Landgoed De Hulst' van de gemeente Oldenzaal.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 24 november 2014.