Het bestemmingsplan Terrein Hogt van de gemeente Oldenzaal.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0173.BP16038-va01 met de bijbehorende regels (en eventueel bijlagen);

de analoge en digitale voorstelling van de in het plan opgenomen digitale ruimtelijke informatie;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

een beroep op het gebied van zakelijke of maatschappelijke dienstverlening, dat door de gebruiker van de woning wordt uitgeoefend in de woning of een daarbij behorend bijgebouw, waarbij de woonfunctie als hoofdfunctie gehandhaafd blijft

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een op de kaart blijkens de daarop voorkomende verklaring als zodanig opgenomen aanduiding, die aangeeft, welke bestemming/aanduiding van toepassing is op de aangepijlde gronden;

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c. van de Wet ruimtelijke ordening;

een werk, geen bouwwerk zijnde

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen bebouwing zijnde

de bebouwde oppervlakte van de gebouwen uitgedrukt in procenten van de totale oppervlakte van nader aangegeven gronden;

een bedrijfseconomische eenheid gericht op het behalen van winst;

een op de plankaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bestemmingsvlak;

een op de plankaart aangegeven vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een gebouw of terrein als geluidsgevoelig object wordt aangemerkt;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige gebouwen of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een woning van het type twee aaneen gebouwd;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn , gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een persoon of groep personen die een huishouding voert;

de situatie waarin twee huishoudens één woning bewonen, waarbij de woning één hoofdtoegang heeft en de ruimten onderling vrij toegankelijk zijn;

vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;

b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

één horecabedrijf, waarin in dat bedrijf volledig bereide maaltijden, alsmede alcoholvrije of alcoholhoudende dranken uitsluitend in combinatie met die maaltijden worden verstrekt voor gebruik ter plaatse tussen 10.00 uu en 24.00 uur; een volwaardige bedrijfskeuken maakt deel uit van de vestiging. Het bedrijfsmatig verschaffen van logies en/of het exploiteren van een zaalaccommodatie of discotheek zijn uitgesloten;

een gebouw dat als een vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

de bouwgrens die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;

een woning die met de hoofdmassa niet begrensd is door scheidsmuren van een andere hoofdmassa;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van een huishouden;

elke ruimte of als eenheid samengesteld aantal ruimten, welke geschikt en bestemd is voor bewoning, zoals eengezinshuizen, bejaardenwoningen, woningen voor 1 en/of 2 persoonshuishoudens, meergezinshuizen en onzelfstandige woonruimte;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een gebouw, dat één woning omvat, danwel twee of meer naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, schoorstenen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m1 bedraagt;

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak van het dak is geplaatst;

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand met kortst is;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf de aan de straat gelegen bouwgrens tot aan de achtergevel van het hoofdgebouw of vanaf de bestaande voorgevel tot aan de achtergevel van het hoofdgebouw;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

Tussen de bovenkant van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen; de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m2);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m3);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%).

Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de lijn.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, bermen en beplanting;
2. b. parken en plantsoenen;
3. c. informeel parkeren langs de ontsluitingsweg;
4. d. speelvoorzieningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'speelvoorzieningen';
5. e. water en voorzieningen voor de waterhuishouding.
6. f. groenvoorzieningen met een visueel afschermende functie, zoals hagen en gebiedseigen bomen ter plaatse van de aanduiding 'houtsingel';
7. g. een dierenweide;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en verhardingen.

De voor Horeca - Restaurant aangewezen gronden zijn bestemd voor één restaurant met daarbij behorende gebouwen andere-bouwwerken, tuinen, erven, terrassen, terreinen, parkeervoorzieningen en water en groenvoorzieningen.

Op de tot Horeca - Restaurant bestemde gronden mogen uitsluitende worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten, wandel- en fietspaden met een functie voornamelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer;
2. b. parkeer- groen- en speelvoorzieningen;
3. c. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen;

met daarbij behorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Wonen-Erfwonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. verblijfsrecreatieve voorzieningen in de vorm van bed en breakfast met een oppervlakte van maximaal 50 m2;
3. c. bijbehorende voorzieningen;
4. d. parkeervoorzienignen;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. tuinen en erven;
6. f. verhardingen;
7. g. voorzieningen ten behoeve van afvoer, tijdelijke berging en infiltratie van hemelwater;

met de daarbij behorende:

8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.1 voor het toestaan van een aan huis verbonden bedrijf, mits:

1. a. het bedrijf is opgenomen in categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten dan wel het een bedrijf betreft dat voor wat betreft de aard en de omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt gelijk kan worden gesteld met een bedrijf genoemd in categorie 1;
2. b. het vloeroppervlak dat (mede) wordt gebruikt voor de uitoefening van het bedrijf niet meer dan 30% van het gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw en de bijgebouwen mag bedragen met een maximum van 30 m². Voor medische dienstverlening kan in verband met scheiding van praktijkruimte en wachtruimte een uitzondering worden gemaakt tot een absoluut maximum van 70 m²;
3. c. het geen detailhandel (met uitzondering van ondergeschikte detailhandel behorende bij de dienstverlening van kapsalons, schoonheidssalons, e.d.) en/of horeca activiteiten en/of prostitutieactiviteiten betreft en het aantal bezoekers dat tegelijkaanwezig is maximaal 5 bedraagt;
4. d. er een directe relatie bestaat tussen het bedrijf en de bewoner van de woning en er geen personeel in dienst wordt genomen;
5. e. er voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of in de directe omgeving aanwezig is waardoor er geen onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte ontstaat.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte en oppervlakte van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet en Wabo tot stand zijn gekomen meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte en oppervlakte in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet en Wabo tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.

In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Bij het oprichten van gebouwen dient de inrichting van elk perceel zodanig te zijn dat voldoende ruimte aanwezig is om het parkeren op eigen terrein te kunnen afwikkelen, waarbij op eigen terrein dient te zijn voorzien in voldoende parkeeraccommodatie. Hierbij gelden in de volgende parkeernormen:

1. a. woningen: ten minste 2 parkeerplaatsen per woning;
2. b. restaurant: ten minste 10 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo.

Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de in artikelen 4 en 6 opgenomen bestemmingsomschrijving zonder de aanleg in instandhouding van de in artikel 3.1 onder f genoemde groenvoorzieningen met een visueel afschermende werking, zoals hagen en gebiedseigen bomen ter plaatse van de aanduiding 'houtsingel'.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlaktematen, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlaktematen, percentages en afstandseisen;
2. b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
3. c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
4. d. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot maximaal 10 m.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 11.1 kan slechts worden verleend, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

Voor bouwen luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig bij het verlenen van een omgevingsvergunning eenmalig afwijken van sub a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%.
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Terrein Hogt

Lebolt VOF is voornemens het gebied globaal gelegen tussen de Schipleidelaan, Binnenweg en de Oude Almeloseweg te herontwikkelen. Binnen het gebied worden een pannenkoekenhuis en een woonerf met 3 woongebouwen met daarin maximaal 5 woningen ontwikkeld.

Het bestemmingsplan "Terrein Hogt" bestaat uit een verbeelding en planregels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de verbeelding zijn de te onderscheiden bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. De verbeelding en de plan regels vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

Het plangebied is gelegen aan de westzijde van Oldenzaal in de overgangszone van de woonwijk de Thij en het recreatiepark het Hulsbeek.

Het plangebied wordt globaal omsloten door de bebouwing aan de Schipleidelaan aan de noordzijde, de Oude Almeloseweg aan de oost- en zuidzijde en de gronden van de Volkstuinvereniging Boeskoolhöfke aan de westzijde.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied (Bron: Google Maps 2013)

Voor het plangebied vigeert het onherroepelijke bestemmingsplan "Het Hulsbeek, partiële herziening 2001", vastgesteld d.d. 25 april 2002 en gedeeltelijk goedgekeurd op 26 november 2002. Op basis van dit bestemmingsplan kunnen ter plekke ten hoogste 70 recreatiewoningen en één dienstwoning worden gerealiseerd.

Afbeelding 2: Vigerend bestemmingsplan Het Hulsbeek, partiële herziening 2001

De toelichting van het bestemmingsplan "Terrein Hogt" is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande ruimtelijke en functionele situatie in het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op de stedenbouwkundige opzet van het plan en de beeldkwaliteit, waarna in hoofdstuk 4 de opzet van het plan en de wijze van bestemmen wordt behandeld. In hoofdstuk 5 wordt de haalbaarheid van het plan behandeld. In hoofdstuk 6 wordt stilgestaan bij de bestemmingsplanprocedure.

De percelen waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft, zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Oldenzaal. Het gebied heeft een van oorsprong agrarische functie. In 2001 was het de bedoeling ter plekke maximaal 70 recreatiewoningen te realiseren. Vanwege voortschrijdend inzicht hebben partijen besloten een nieuw plan voor het gebied te ontwikkelen.

De gemeenteraad heeft daarom op 23 januari 2007 een voorbereidingsbesluit Het Hulsbeek, nr. 15 genomen om ter plekke ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan.

Daarna was het de bedoeling aan te haken bij de integrale visie voor het Hulsbeek. Dat is niet gelukt.

Op 22 september 2013 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan "Het Hulsbeek" gewijzigd vastgesteld. Hierin is het onderhavige plangebied niet meegenomen.

Het plangebied is gelegen in de overgangszone tussen de woonwijk de "Thij" en het recreatiegebied het Hulsbeek.

Het Hulsbeek is een recreatiegebied met veel bos, grote waterpartijen en een grillige ontsluitingsstructuur. De oorspronkelijke boeren gebouwen hebben hun boerderij vorm behouden en zijn daardoor ondanks hun nieuwe functie nog goed te herkennen.

De overige bebouwing op het Hulsbeek, waaronder het plangebied, staat wisselend haaks of evenwijdig op de weg. De vroegere bebouwing is meest eenvoudig met zadeldaken of mansarde kap. Bij de nieuwbouw panden zijn ook andere kenmerken zichtbaar. Er komt meer diversiteit in plattegrond en dakvormen voor.

Behalve agrarische functies komen in de omgeving van het plangebied ook verscheidene andere functies voor, zoals de Volkstuinvereniging Boeskoolhöfke, het sportcomplex van Quicktennis en de kartbaan Oldenzaal.

De braakliggende gronden in het plangebied hebben hun agrarische functie verloren en zijn nog maar nauwelijks herkenbaar als weiland. Langs de Oude Almeloseweg bevindt zich een houtwal. Centraal op het terrein staan de voormalige woning en schuren van de familie Hogt. De bebouwing, één laag met kap, staat reeds vele jaren leeg.

In het plan zijn geen nutsvoorzieningen, kabels en leidingen aanwezig, die van belang zijn voor het bestemmingsplan.

De ruimtelijke karakteristiek van het plangebied wordt gewijzigd. Binnen het gebied wordt een pannenkoekenhuis voorzien (horeca). In het pannenkoekenhuis kunnen tegelijkertijd maximaal 250 bezoekers worden bediend.

Het pannenkoekenhuis wordt direct ontsloten vanaf de Oude Almeloseweg.

Ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen worden de CROW-normen toegepast. De parkeernorm voor het (pannenkoeken)restaurant bedraagt 10 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlak. Het bestemmingsplan Terrein Hogt laat maximaal 647 m2 bebouwing toe, wat neerkomt op 65 parkeerplaatsen. Ten behoeve van het pannenkoekenhuis is voldoende ruimte om op eigen terrein te kunnen voldoen aan de parkeernorm.

Bij het (pannenkoeken)restaurant behoort een dierenweide. De dierenweide is een mooie weide met edelherten, damherten, struisvogels, alpaca's, fazanten, parelhoenders, bokken en geiten. In de weide ligt ook een vijver voor eenden, zwanen en ganzen. De dierenweide behoort bij en is ondergeschikt aan het (pannenkoeken)restaurant. De dierenweide is niet openbaar toegankelijk. Vanuit het (pannenkoeken)restaurant is er zicht op de dierenweide. Uitsluitend de ruimte voor de bokken en de geiten is toegankelijk voor de bezoekers van het (pannenkoeken)restaurant. In de dierenweide kunnen schuilhokken en nachtverblijven voor de dieren worden opgericht.

Het nieuwe landelijke woonerf is een afgeleide van het begrip 'knooperven'. Een knooperf is een voormalig boerenerf dat ruimte biedt aan wonen in een landelijke omgeving, waarbij het karakter van een boerenerf blijft behouden. Bewoners hebben er hun eigen woning en delen er een groot gemeenschappelijk erf. Op de plek waar jarenlang een boerderij met schuren en stallen stonden, komt een buurtschap dat de uitstraling houdt van het oorspronkelijke erf. Zo blijft de cultuurhistorie behouden.

Het nieuwe woonerf op het terrein Hogt bestaat uit maximaal vijf woningen, die het karakter van een boerenerf uitstralen. Het nieuwe woonerf op het terrein Hogt bestaat uit drie gebouwen. De gezamenlijke inhoud van de woningen mag maximaal 3.500 m³ bedragen.

Het meest noordelijk gelegen gebouw kan worden gezien als het hoofdgebouw, waarin één woning mag worden gebouwd en waarvan de inhoud minimaal 1.000 en maximaal 1.500 m³ mag bedragen. De maximale bouwhoogte bedraagt 9 meter. Dit gebouw kan worden beschouwd als de woonboerderij van een boerenerf.

De overige twee gebouwen zijn ruimtelijk gezien ondergeschikt aan het hoofdgebouw. En vertegenwoordigen als het ware de schuren en stallen op een boerenerf. Het is mogelijk om per gebouw twee woningen te realiseren. Afhankelijk van het aantal woningen worden hier per gebouw een vrijstaande woning, danwel halfvrijstaande geschakelde woningen gerealiseerd. De maximale bouwhoogte van de woningen bedraagt 7 meter en de inhoud van de woningen bedraagt maximaal 1.000 m³.

De woningen op het nieuwe woonerf worden landschappelijk ingepast door middel van houtsingels met een visueel afschermende functie, zoals hagen en gebiedseigen bomen. De woningen worden op deze wijze aan het zicht onttrokken van de bestaande woningen aan de Schipleidelaan.

De houtsingels zorgen er tevens voor dat het (pannenkoeken)restaurant met dierenweide niet direct in het zicht van de woningen op het knooperf is. Ook langs de perceelsgrens van de bestaande woningen aan de Schipleidelaan wordt een houtsingel gerealiseerd, waardoor niet alleen de woningen op het knooperf, maar ook het (pannenkoeken)restaurant en de daarbij behorende dierenweide aan het zicht wordt onttrokken.

Het gebied wordt ontsloten door een aansluiting vanaf de Oude Almeloseweg. Ten behoeve van de woningen wordt geparkeerd op eigen terrein. Daarnaast worden 12 parkeerplekken voor bezoekers aangelegd.

De grote woningbouwkavels en de ruimte voor het (pannenkoeken)restaurant met de daarbij behorende dierenweide geven het plangebied een open en groen karakter.

In het groen worden enkele watervoorzieningen getroffen.

Langs de Oude Almeloseweg wordt een wandelpad aangelegd.

Afbeelding 3: Stedenbouwkundig plan

Het plangebied is in de Welstandsnota 2012 (vastgesteld d.d. 21 maart 2012) ingedeeld in het gebied 'stadsrandgebied'.

Afbeelding 4: Gebiedsindeling Welstandsnota 2012

Het stadsrandgebied ligt als een smalle ring rondom de stad met een uitloper richting Deurningen. Het stadsrandgebied is te verdelen in de stuwwal, het agrarisch gebied met boerenerven en het bosrijke Hulsbeek, waarin het plangebied is gelegen.

Voor de bebouwing in het stadsrandgebied geldt dat ze dient aan te sluiten op de beschreven welstandscriteria stadsrandgebied algemeen. De gebiedscriteria het Hulsbeek zijn voor wat betreft het welstandsbeleid bepalend. Voor de recreatieve functies met hun eigen architectuur en kenmerken in de omgeving van Het Hulsbeek geldt dat deze een goede inpassing in de natuurlijke omgeving dienen te krijgen.

De woningen in het stadsrandgebied dienen landschappelijk te worden ingepast en dienen een landelijke uitstraling te krijgen.

Het bestemmingsplan Terrein Hogt bestaat uit een verbeelding, regels en een plantoelichting. De verbeelding en regels vormen tezamen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De wijze waarop dit juridisch bindende deel is vormgegeven, wordt de planmethodiek genoemd. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens nader ingegaan op de opbouw van de verbeelding, de regels en de functie van de plantoelichting. Tevens volgt een toelichting op de diverse bestemmingen in het plan zijn opgenomen.

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt een bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm ook vastgesteld, tegelijk met een volledige analoge verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend.

Het Bro laat echter de feitelijke digitale werkwijze voor een groot gedeelte over aan een ministeriële regeling, de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012, met de daarbij behorende standaarden. Het gaat daarbij om de inrichting, de vormgeving, de verbeelding, de beschikbaarstelling, de authenticiteit, de integriteit, de volledigheid, de vaststelling en de bekendmaking van de digitale ruimtelijke informatie. De relevante standaarden van de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 worden hierna kort toegelicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. Dit om de gewenste vergelijkbaarheid zeker te stellen. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting van het bestemmingsplan. De toelichting maakt immers geen deel uit van het bestemmingsplan. Wel dient het bestemmingsplan van een toelichting vergezeld te gaan. Het bestemmingsplan zelf bestaat uit een verzameling geografische bepaalde objecten, die zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem en die te raadplegen zijn via een interface, zoals een website. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels.

De Standaard toegankelijkheid ruimtelijke instrumenten (STRI2012) schrijft technische vormvereisten, regels rondom de elektronische beschikbaarstelling en vereisten rondom integriteit, authenticiteit en volledigheid van de Wro instrumenten voor. De standaard regelt enkele praktische zaken omtrent het digitale planproces. Hoe moet een bestemmingsplan worden gepubliceerd? Hoe moet een digitaal waarmerk worden gezet? Daarnaast dient het bestemmingsplan te voldoen aan de technische vormvereisten die in deze standaard zijn voorgeschreven.

Bijlage 1 van de Regeling standaarden ruimtelijke ordening beschrijft het Informatiemodel voor de Ruimtelijke Ordening, IMRO2012 Dit is het informatiemodel voor het opstellen en uitwisselen van digitale plannen voor de ruimtelijke ordening (ruimtelijke instrumenten). Het informatiemodel is voor uitwisselen van ruimtelijke instrumenten tussen organisaties in het veld van de ruimtelijke ordening en ook voor uitwisseling naar andere werkvelden. Dit betekent dat het gaat om informatie die voor verschillende partijen van belang is, vandaar de uitwisseling. IMRO2012 is dus het technisch model voor alle Wro-instrumenten.

De Praktijkrichtlijn voor Bestemmingsplannen (PRBP2012) vormt een uitgebreide toelichting op IMRO2012. Dit rapport bevat de praktijkrichtlijn die de gegevensset (de set van objecten en attributen die het bestemmingsplan representeren) beschrijft om conform het IMRO2012 en de SVBP2012 bestemmingsplannen elektronisch vast te leggen. Er is daardoor sprake van een, binnen de juridische context, complete gegevensset. Daarmee wordt de volledige digitale representatie van een bestemmingsplan beschreven.

Voorliggend bestemmingsplan voldoet aan alle genoemde standaarden.

De inrichting van Terrein Hogt past binnen de beleidskaders van Rijk, provincie en gemeente.

Bij het ontwikkelen van een locatie dient vooraf aan de ontwikkeling te worden bepaald of de huidige bodemkwaliteit voldoende is voor het beoogde gebruik. Tevens dient er te worden bepaald of het waarschijnlijk iks dat de boemkwaliteit negatief beïnvloed zal worden door de ontwikkeling.

Onderzoek

Op 24 juni 2014 is door Greenhouse Advies een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd op de planlocatie. Voorafgaand aan dit onderzoek is in september 2013 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Lycens, kenmerk 2013.0060). In de onderzoeken is de milieuhygiënische bodemkwaliteit van het plangebied vastgesteld. De onderzoeken (kenmerk 140602_101411, versie1 en kenmerk 2013.0060) zijn in de bijlagen van dit bestemmingsplan opgenomen.

Op grond van de beschikbare gegevens (inventarisatie gegevens, zintuiglijke waarnemingen gedaan tijdens het veldwerk en de analyseresultaten) kan het volgende worden geconcludeerd.

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, LPG-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Navolgende afbeelding betreft een uitsnede uit de risicokaart.

Afbeelding 7: uitsnede risicokaart met aanduiding plangebied (rood) (bron: provincie Overijssel)

Conclusie: Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het onderhavige plan.

Afkoppelen of het niet-aankoppelen van verharde oppervlakken wordt gezien als een maatregel met milieuhygiënische voordelen. Door af te koppelen reduceert de vuil uitworp via rioolstelsels en verbetert het zuiveringsrendement van RWZI's. Verder draagt afkoppelen bij aan het bereiken van een veerkrachtig watersysteem en het realiseren van het gewenste grond- en oppervlaktewater regime.

In de zogenaamde 'Afkoppelnota' van het waterschap is één van de doelstellingen, dat bij vernieuwing van bestaand bebouwd gebied gestreefd wordt naar het afkoppelen van zoveel mogelijk vierkante meters schoon verhard oppervlak. Ook in de 'Beleidsnota Retentie' wordt de noodzaak tot het vasthouden en bergen van water onderstreept. In het plangebied wordt het hemelwater zichtbaar bovengronds afgevoerd.

Op het parkeerterrein wordt gewerkt met verhard gras of halfverharding en waterafvoer via drainage.

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op 23 oktober 2003 het waterplan vastgesteld. Hierin staat beschreven wat de gemeente wil bereiken op het gebied van water in de komende 30 jaar. De gemeente Oldenzaal streeft naar integraal duurzaam waterbeheer, dit kan met deze principes worden weergegeven:

• geen kwantitatieve afwenteling;
• geen kwalitatieve afwenteling;
• geen verspilling van water, locale benutting;
• water als ordenend principe;
• samenwerking en afstemming, goede communicatie;
• lerende organisatie ontwikkelen.

Op basis van deze principes en de inhoudelijke bijdrage van de workshop is een concreet eindbeeld opgesteld voor 2033. In het waterplan wordt beschreven hoe Oldenzaal er in 2033 uit zal zien, voor wat betreft water. Alle aspecten van onder andere waterkwaliteit, waterkwantiteit, beheer en inrichting, riolering komen aanbod. Onderstaande afbeelding toont een samenvatting van het eindbeeld. In dit eindbeeld zijn de volgende onderdelen te onderscheiden:

• oppervlaktewater met groene, natuurlijke inrichting in het buitengebied;
• schoonwaterafvoer/-stelsel en oppervlaktewater ingepast in omgeving, stedelijk;
• oppervlaktewater met inrichting tussen natuurlijk en stedelijk vijvers;
• inrichting combinatie van beleving, gebruiksfuncties en natuur;
• ruimte voor communale buffers en helofytenfilters;
• nadruk op recreatie.

Afbeelding 8: Waterplan Oldenzaal

Een belangrijk onderdeel in het gemeentelijk waterplan is het ombouwen van een gemengd rioolstelsel naar een zoveel mogelijk gescheiden rioolstelsel. Hierbij worden verschillende waterkwaliteiten gescheiden en apart afgevoerd. Het regenwater wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater. In de gehele stad wordt een schoonwaterstelsel (in delen) aangelegd. Voor het grootste deel zal dat ondergronds plaatsvinden, maar waar mogelijk ook zichtbaar. Op deze manier kunnen diverse problemen of knelpunten worden opgelost. Emissie vanuit het gemengde rioolstelsel op oppervlaktewater kan bijvoorbeeld grotendeels worden voorkomen, wateroverlast kan worden beperkt en drainages kunnen water afvoeren ter voorkoming van grondwateroverlast.

Door deze keuze te maken moet, daar waar mogelijk, in de stad berging (bijvoorbeeld vijvers) gecreëerd worden. In verband met ruimtegebrek zal dat niet in voldoende mate mogelijk zijn, daarom zal aan de rand van de stad ook ruimte beschikbaar moeten komen om het water op te vangen. Daarna kan het water rustig worden afgevoerd naar de afvoerende beken. Het is een duurzame oplossing en hierdoor kan in de toekomst ook beter ingespeeld worden op de veranderingen van het klimaat (langere droge periodes afgewisseld met hevige neerslag).

In 1992 is het Verdrag van Valetta (Malta) door de landen van de EU ondertekend. Dit verdrag verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Het verdrag van Valetta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, gewijzigd in september 2007. Sinds deze wijziging is de gemeente bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie.

Door de provinciaal archeoloog van Het Oversticht is aangegeven dat op de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart het plangebied staat aangegeven met een lage archeologische verwachting.

In overleg met de regio archeoloog is derhalve besloten dat archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

Indien bij de uitvoering van grondwerkzaamheden onverwacht archeologische resten worden aangetroffen, dan is conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien in 2007), aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap , in casu de Rijksdienst voor het Cultureel erfgoed verplicht (vondstmelding via ARCHIS).

Het gebied maakt van oorsprong deel uit van het buitengebied, grenzend aan Erve Het Hulsbeek. In het plangebied bevinden zich geen gemeentelijke en/of rijksmonumenten.

Ten behoeve van de herontwikkeling van het plangebied de Hogt is door Adviesbureau Mertens BV te Wageningen een verkennende inventarisatie uitgevoerd naar het voorkomen van wettelijk beschermde planten, vleermuizen, overige zoogdieren en reptielen (d.d. oktober 2013, projectnummer 2013.1556).

Het plangebied en de directe omgeving is marginaal foerageergebied voor gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger. Gedurende en na de herontwikkeling is het mogelijk dat vleermuizen op en in de directe omgeving blijven foerageren. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Het voorkomen van overige zoogdieren (das, steenmarter, veldspitsmuis) en reptielen (levendbarende hagedis en hazelworm). Het voorkomen van licht beschermde kleine grondgebonden zoogdieren heeft geen procedurele consequenties.

Op grond van het bovenstaande kan worden gesteld dat de herontwikkeling van het plangebied de Hogt niet in strijd is met het gestelde binnen de Flora- en faunawet. Als het plan echter langer dan enkele jaren op zich laat wachten, is actualisatie van het onderzoek noodzakelijk.

Het plangebied wordt ontsloten via de Oude Almeloseweg. Op het terrein worden naast het pannenkoekenhuis 66 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Ten behoeve van de woningen wordt er per kavel uitgegaan van 2 parkeerplaatsen op elke kavel.

Daarnaast wordt langs de ontsluitingsweg van de woningen een 12-tal parkeerplaatsen gerealiseerd ten behoeve van het bezoekersparkeren.

Daarmee wordt voldaan aan de geldende parkeernorm.

De voorgenomen ontwikkeling is een initiatief van Lebolt VOF, waarbij de gemeente de eventuele gemeentelijke kosten zal verhalen door het afsluiten van een exploitatieovereenkomst. Gelet op bovenstaande is de financiële haalbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling voldoende aangetoond.

Ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening plegen burgemeester en wethouders, waar nodig, overleg met de nader in dit artikel genoemde instanties en functionarissen. Van plan tot plan dient te worden beoordeeld met wie dit overleg dient plaats te vinden.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Terrein Hogt' heeft vanaf 27 augustus 2014 zes weken lang ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn 8 zienswijzen ingediend. In de Nota Zienswijzen 'Terrein Hogt' zijn alle zienswijzen gebundeld. De Nota Zienswijzen 'Terrein Hogt' is opgenomen in bijlage 7.