het bestemmingsplan "Hutten 2" met identificatienummer NL.IMRO.0183.GEEBPHUTTEN2-VG01 van de gemeente Tubbergen;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

het uitoefenen van kleinschalige bedrijvigheid dat door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch, of hiermee gelijk te stellen gebied, dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan particulieren, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een in de regels aangegeven percentage dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel dat ten hoogste mag worden bebouwd;

het bieden van, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt binnen de woning aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

een onderneming gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten;

een samenstel van verblijfsruimten, uitsluitend of mede bestemd of gebruikt om daarin aan anderen dan de rechthebbende en de personen behorende tot diens huishouden, woonverblijf, niet in de zin van zelfstandige woongelegenheid, te verschaffen, al dan niet met gehele of gedeeltelijke verzorging; een en ander kan onder meer blijken uit het feit dat voor de kamers afzonderlijk huur wordt berekend en/of betaald en elke kamer zelfstandig wordt bewoond, waarbij al dan niet sprake is van enkele gemeenschappelijke voorzieningen;

de eerste bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau danwel waarvan de bovenkant van de vloer maximaal 1 m boven peil is gelegen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Een aangebouwd bijbehorend bouwwerk is tevens bouwkundig ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is tevens functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van een zolder en vliering;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de vloeroppervlakte van een ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een bouwwerk gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen;

staanplaats, stalling voor een auto onder een vrijstaand dak of afdak aan het huis;

waarden van een gebied en/of de daarin voorkomende bebouwing, elementen en structuren, die uitdrukking geven aan de beschavingsgeschiedenis en/of het gebruik door de mens in de loop van de geschiedenis;

iedere vorm van bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan degenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de bouwlaag op de begane grond;

de tweede bouwlaag van een hoofdgebouw, een souterrain of kelder niet daaronder begrepen;

een uitbouw met beperkte omvang, gerealiseerd voor een naar de weg of openbaar groen gekeerde gevel van het hoofdgebouw;

een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van het hoofdgebouw;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomaat;

een extensief dagrecreatief medegebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, kanoën, vissen, picknicken, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen medegebruik;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een object als bedoeld in artikel 1 van de Wet geurhinder en veehouderij, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan;

een bijbehorende bouwwerk met een beperkte omvang, gerealiseerd voor een naar de weg of openbaar groen gekeerde gevel van het hoofdgebouw;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

het adres/de plaats die fungeert als het centrum van de sociale en maatschappelijke activiteiten van betrokkene, waarbij betrokkene moet zijn ingeschreven in de Gemeente Basisadministratie Persoonsgegevens op dat adres en/of betrokkene het adres heeft opgegeven bij de Belastingdienst als hoofdadres en/of uit de feitelijke omstandigheden blijkt dat het adres als hoofdverblijf moet worden aangemerkt;

een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren worden verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een zelfstandig dan wel samenwonend persoon of personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen, zoals keuken, sanitaire voorzieningen en entree, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan. Bedrijfsmatige kamerverhuur en bijzondere woonvormen wordt daaronder niet begrepen;

wonen in een (ondergeschikt) deel van een woning als medegebruiker van het pand;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, niet te gebruiken als woonruimte, beneden of tot ten hoogste 0,50 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen;

voortbrengsel van de beeldende kunsten in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

waarden in verband met de verschijningsvorm van een gebied en de aanwezigheid van waarneembare structuren en/of elementen in dat gebied;

een door feitelijke terreininrichting aanwezig verschil tussen het beloop van lijnen in het veld en een aangegeven bestemmings- of bouwgrens;

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, waterbeheer, afvalinzameling, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer, waaronder straatmeubilair, abri's, transformatorhuisjes, bergbezinkbassins en retentievoorzieningen;

een geparkeerd voertuig is een voertuig dat langer stilstaat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen.

Onder het peil wordt verstaan:

• voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;

bewoning door een of meer personen die niet elders over een hoofdverblijf beschikken;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een gebouw, voer- of vaartuig, dan wel enig gedeelte daarvan, geheel of gedeeltelijk bestemd, dan wel in gebruik voor het daar uitoefenen van prostitutie;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische- of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

in een garage of andere bewaarplaats zetten;

een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee aan elkaar gebouwde hoofdgebouwen (twee-onder-één-kap);

vervoermiddel dat dient om goederen of personen over land te vervoeren;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die door de ligging, de situatie ter plaatse en/of de indeling van het gebouw als voorgevel moet worden aangemerkt;

de begrenzing van het bouwvlak, waarop de voorgevel van het hoofdgebouw is georiënteerd, alsmede het verlengde daarvan;

een woning waarvan het hoofdgebouw vrijstaat van andere hoofdgebouwen;

voorzieningen ten behoeve en/of ten dienste van de waterhuishouding, waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, bruggen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers, voorzieningen voor infiltratie, buffering, berging en afvoer van water, voorzieningen ten behoeve van biologische waterzuivering en (secundaire en/of tertiaire) bluswatervoorzieningen;

het gehuisvest zijn in een woning;

een complex van ruimten in een gebouw uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte terrein ter plaatse van het bouwwerk;

de afstand tussen de zijdelingse perceelgrenzen en het punt van het op dat bouwperceel voorkomend gebouw waar die afstand het kortst is.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, wolfseinden, gevel- en kroonlijsten, liftkokers, lichtkappen, zonnepanelen en overstekende daken, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%);
5. e. voor hoeken/hellingen in graden (°).

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. speelvoorzieningen;
3. c. kunstwerken;
4. d. kunstobjecten;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer, (tijdelijke)berging en infiltratie van (hemel)water;
7. g. voet- en fietspaden;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. verkeersvoorzieningen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. straatmeubilair;
4. d. kunstwerken;
5. e. kunstobjecten;
6. f. speelvoorzieningen
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer, (tijdelijke)berging en infiltratie van (hemel)water;
10. j. tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en Wethouders kunnen, ten behoeve van de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. oevers;
3. c. extensief dagrecreatief medegebruik;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer, (tijdelijke)berging en infiltratie van (hemel)water;
7. g. wegen en paden.
   

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. speelvoorzieningen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer, (tijdelijke)berging en infiltratie van hemelwater;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. wegen en paden;
8. h. tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en Wethouders kunnen, ten behoeve van de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien ter plaatse sprake is van een bouwvlak, mag een hoofdgebouw uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd, met uitzondering van delen van een hoofdgebouw die noodzakelijk zijn als gevolg van aanpassingen om het hoofdgebouw duurzaam te maken tot ten hoogste 10% van de oppervlakte van het binnen het (bouwperceel gelegen gedeelte van het) bouwvlak.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, dan wel te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen:

1. a. het gebruik van de onbebouwde grond als stort- en opslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als tijdelijke opslag ten behoeve van het normale gebruik en onderhoud;
2. b. de stalling en/of opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- en/of vliegtuigen;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, een erotisch getinte vermaaksfunctie en/of prostitutiebedrijf;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen;
5. e. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van permanente bewoning;
6. f. het gebruik van bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de huisvesting van seizoenarbeiders dan wel elders werkzaam zijnde arbeiders;
7. g. het gebruik van vrijstaande gebouwen, niet zijnde woningen, voor wonen;
8. h. het gebruik van een woning voor de huisvesting van meer dan één huishouden.

1. a. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels voor hoofdgebouwen:
   1. 1. als er vanuit architectonisch oogpunt een hoogwaardige versterking van de ruimtelijke kwaliteit en het omgevingsbeeld wordt bewerkstelligd, mits:
      • de bouwhoogte van het hoofdgebouw ten hoogste 10,00 m zal bedragen
      • geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
   2. 2. als de afwijking noodzakelijk is als gevolg van aanpassingen om het hoofdgebouw duurzaam te maken.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken in die zin dat het beloop of het profiel van de wegen of de aansluiting van de wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of de intensiteit daartoe aanleiding geeft, mits de afwijking niet meer dan 2,5 m bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde in die zin dat:

1. a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
2. b. de bouwhoogte van informatiezuilen mag worden vergroot tot 5 m;
3. c. de bouwhoogte van kunstobjecten mag worden vergroot tot 8 m;
4. d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag worden vergroot tot 10 m;
5. e. de bouwhoogte van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten mag worden vergroot tot ten hoogste 40 m, mits:
   1. 1. de noodzaak tot plaatsing wordt aangetoond;
   2. 2. de te plaatsen mast (deels) door bomen gecamoufleerd wordt dan wel dat bij de plaatsing wordt aangesloten bij bestaande gebouwen en andere verticale elementen;
   3. 3. door middel van een landschapsplan aansluiting wordt gezocht bij de omliggende omgeving en/of landschapselementen;
   4. 4. het principe van site-sharing wordt toegepast;
   5. 5. door de plaatsing de beeldkwaliteit van de omgeving niet wordt verstoord;
   6. 6. er afstemming plaatsvindt met de Nota GSM-UMTS installaties.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Hutten 2' van de gemeente Tubbergen.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op een onbebouwd agrarisch perceel aan de Randweg in het noordwesten van de kern Geesteren. De locatie is in de huidige situatie onbebouwd en ingericht als grasland.

De gemeente Tubbergen is voornemens het perceel te herontwikkelen naar woningbouwlocatie, een en ander met bijbehorende infrastructurele-, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen. Het plan voorziet in totaal in 27 koopwoningen, waarmee in de lokale woningbehoefte kan worden voorzien. Hierbij gaat het om 7 rijwoningen, 18 twee-onder-een kapwoningen en 2 vrijstaande woningen.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Hierbij zal worden aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een ‘goede ruimtelijke ordening'.

Het plangebied is gelegen aan de Randweg te Geesteren. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied in de kern Geesteren en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven. Met de rode omlijning is een indicatieve begrenzing van het plangebied aangegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied in de kern Geesteren en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)

Het bestemmingsplan "Hutten 2" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0183.GEEBPHUTTEN2-VG01) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen)

Op de verbeelding zijn de bestemmingen binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan, maar maakt geen onderdeel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Geesteren, Hutten'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Tubbergen op 30 juni 2015 In dit bestemmingsplan heeft het plangebied nagenoeg volledig de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Een zeer beperkt deel van het plangebied is bestemd tot 'Groen'. In figuur 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven, waarop het plangebied met de rode contour is aangegeven.

Opgemerkt wordt dat op het plangebied tevens de bestemmingsplannen 'Facetbestemmingsplan parkeren Tubbergen', 'Grote kernen, herziening bijgebouwenregeling', '(veeg)bestemmingsplan kernen gemeente Tubbergen' en het voorbereidingsbesluit 'Wonen Kernen' van toepassing zijn.

Het reeds vermelde geldende bestemmingsplan 'Geesteren, Hutten' is in het kader van voorliggend voornemen echter het meest relevant. Daar waar de overige van toepassing zijnde plannen relevant zijn, zijn de regels hieruit in voorliggend bestemmingsplan doorvertaald.

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Geesteren, Hutten' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden' zijn onder meer bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf, boom- en sierteelt en het behoud, de bescherming en/of het herstel van de landschappelijke waarden, zoals deze met name tot uitdrukking komen in het verkavelingspatroon, reliëf (waaronder steilranden en essen), beplanting en in het onverharde wegenpatroon. Uitsluitend mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, een en ander met inachtneming van de maximale hoogten.

Gronden met de bestemming 'Groen' zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen, plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, fiets- en/of voetpaden, parkeer- en speelvoorzieningen, kunstwerken en nutsvoorzieningen. Uitsluitend mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, een en ander met inachtneming van de maximale hoogten.

Het ontwikkelen van het plangebied ten behoeve van de gewenste woningbouw met bijbehorende (infrastructurele) voorzieningen is niet in overeenstemming met de bouw- en gebruiksregels die zijn opgenomen in de ter plaatse geldende bestemmingen. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom vereist. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. In hoofdstuk 3 is de beschrijving van het voorgenomen plan opgenomen. Hoofdstuk 4 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Hoofdstuk 6 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

Al sinds oude tijden wonen er mensen op de zandrug in de veenmoerassen tussen Manderveen, Langeveen en Vriezenveen. In 1207 komt de naam Geesteren voor het eerst in de boeken voor. De oude historie van het dorp laat zich goed lezen uit de oude structuur van wegen, kerkenpaden en waterlopen. Tot diep in de 18^e eeuw was Geesteren niet meer dan een kruispunt van zandwegen. Van één dorp was nog geen sprake. Het was de in Lingen geboren pastoor Cramer die de kern legde voor Geesteren zoals we het nu kennen. Hij werd in 1746 benoemd als pastoor van de parochie Vriezenveen/Geesteren. Cramer zag in dat het van belang was een meer centrale plek te vinden. Hij kreeg van de vermogende boer Mensink (Mensman) de beschikking over een halve hectare heide met daarop een schaapskooi. Rond 1920 bleef het aantal gezinnen, behoudens een kleine terugloop rond het einde van de 19^e eeuw, geleidelijk toenemen tot een aantal van 457 in 1951. Hoewel er rond 1980 wel degelijk sprake was van een soort kern, was van een dorp nog geen sprake. Ter illustratie: in 1960 wonen er nog maar 554 mensen in het dorp tegen 2519 in het buitengebied. Tot aan 1968 staan alle huidige kerkdorpen (Tubbergen uitgezonderd) in de gemeentelijke boeken dan ook als buurtschap aangeduid. Pas in 1992 is het aantal inwoners van het dorp Geesteren hoger dan in het buitengebied. Echt snel gaat het niet met de bevolkingsaanwas. Werd in 1958/1959 de 3000^e inwoner geboren, het duurde tot 27 september 1994 voordat het inwonersaantal van 4000 werd bereikt.

De ontwikkeling die het dorp heeft doorgemaakt als gevolg van deze stedelijke ontwikkeling wordt weergegeven in de (historische) topografische kaarten uit 1848, 1923 en 1965 in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Historische kaarten van Geesteren uit 1848, 1923 en 1965 (Bron: Watwaswaar.nl)

Tegenwoordig is Geesteren het op één na grootste dorp van de gemeente Tubbergen. Geesteren telde per 1 januari 2019 een inwonersaantal van 4.280 inwoners. Het dorp is overwegend van rooms-katholieke signatuur. Wonen vormt de belangrijkste functie. Er zijn verschillende voorzieningen aanwezig. Het betreft onder andere een school en kinderdagverblijf, kerk en begraafplaats, bibliotheek, dorpshuis en centrumgebied met gemengde functie als winkels, horeca en zakelijke dienstverlening. De belangrijkste wegen in en rondom Geesteren zijn de doorgaande wegen Haarbrinksweg, Vriezenveenseweg, Langeveensweg, Dorpsstraat, Denekamperweg en tot slot de Randweg. De wegen leiden door het centrum en zijn de verbindingswegen met omliggende plaatsen.

Het plangebied is gelegen aan de Randweg, in het noordwestelijke deel van de kern Geesteren (grens met buitengebied). Het plangebied wordt globaal begrensd door agrarische cultuurgronden en een bosje aan de noord- en westzijde, de Randweg aan de oostzijde en de Vermolenweg aan de zuidwestzijde.

De ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving bestaat voornamelijk uit woningbouw en agrarische gronden. Ten oosten van het plangebied is daarnaast een bedrijfsperceel gelegen en aan de zuidzijde enkele sportvoorzieningen (o.a. sporthal en tennisvereniging).

Het plangebied zelf is onbebouwd en ingericht als agrarische cultuurgrond. Langs de Randweg loopt een watergang. In figuur 2.2 en 2.3 is de huidige situatie op (lucht)foto's weergegeven.

Figuur 2.2 Huidige situatie plangebied (rode omlijning) (Bron luchtfoto: PDOK)

Figuur 2.3 Foto's van de huidige situatie plangebied (Bron: Natuurbank Overijssel)

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de ontwikkeling zelf ingegaan.

Concreet bestaat het voornemen uit het realiseren van een woningbouwontwikkeling op onbebouwde agrarische. Het plan voorziet in de bouw van in totaal 27 koopwoningen. De huidige invulling gaat hierbij uit van 7 rijwoningen, 18 twee-onder-een-kapwoningen en 2 vrijstaande woningen. Opgemerkt wordt dat het bestemmingsplan de flexibiliteit biedt om wijzigingen aan te brengen.

De 15 woonkavels met een omvang tot en met 250 m² worden aangemerkt als kavels voor een starterswoning. Het gaat hierbij om alle rijwoningen en een aantal twee-onder-een-kapwoningen. De prijs per m² is bij dergelijke kavels verhoudingsgewijs lager dan bij de overige ruimere kavels.

De vrijstaande en overige twee-onder-één-kapwoningen zijn levensloopbestendig en daardoor geschikt voor meerdere doelgroepen. Het plan biedt dan ook enige flexibiliteit in de woningtypen qua situering en aantallen.

In figuur 3.1 is een impressie van de voorlopige inrichtingstekening opgenomen.

Figuur 3.1 Voorlopige verkavelingsvariant

De woningen worden georiënteerd op de nog te realiseren ontsluitingswegen (zie figuur 3.1). De rijwoningen zijn in het noordelijke deel van het plangebied voorzien, het overige gebied kent een mix van vrijstaande woningen en twee-onder-een kapwoningen.

De te realiseren woningen krijgen een goot- en bouwhoogte van respectievelijk maximaal 6 en 10 meter. De nokrichting van de woningen is overwegend parallel met de weg. Tot slot bestaat de mogelijkheid om bij de woningen aan- en bijgebouwen te realiseren. Deze kunnen dienst doen als berging/garage bij de woningen of als (extra) woonruimte (bijv. woon-/slaapkamer) in geval van een levensloopbestendige woning.

De overige gronden binnen het plangebied worden ingericht met infrastructuur, groen- en speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder twee wadi's waarin het overtollige hemelwater zal worden opgevangen (noordoosten en zuiden). De buurt wordt ontsloten via één hoofdontsluitingsweg aan de zuidzijde van het plangebied. De noordelijke toegang betreft een calamiteitenontsluiting voor hulpdiensten.

Het voorliggende stedenbouwkundige plan is, gelet op de omliggende woonomgeving, passend qua opzet en sluit aan op de kenmerken van het gebied (ruim ingericht, groen karakter). Gelet op het vorenstaande wordt gesteld dat het plan leidt tot een stedenbouwkundig verantwoord beeld.

B4O heeft in voorliggend geval een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierna zijn onderdelen uit het plan opgenomen. Het beeldkwaliteitsplan zal gelijktijdig met het bestemmingsplan worden vastgesteld. De welstandscommissie zal bij het beoordelen van bouwplannen het beeldkwaliteitsplan als toetsingskader hanteren.

De nieuwe bebouwing, zowel de rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen hebben een mate van samenhang en eigen identiteit. Er is daarbij niet alleen gekeken naar de hoofdvorm (breedte, diepte en hoogte) van de woningen en bijgebouwen. Er is ook aandacht besteed aan de materialisering, de detaillering en inpassing.

Het toepassen van dezelfde hoofdmaterialen, draagt bij aan de samenhang van de nieuwe woningen. Bijzondere accenten kunnen afwijken in het materiaalgebruik. Zowel de woningen, bijgebouwen als ook de landschappelijke inrichting zullen worden getoetst op beeldkwaliteit. Op deze manier wordt gezorgd voor een zekere kwaliteit, passend bij de sfeer van het plangebied binnen de omgeving.

Ten aanzien van bebouwing worden voorwaarden gesteld aan de ligging/rooilijnen, massa, gevels, detaillering en materiaal- en kleurgebruik. Hierna zijn enkele referenties opgenomen van het beoogde beeldkwaliteit. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan.

N+L Landschapsontwerpers heeft in voorliggend geval een groenplan opgesteld. Hierna zijn onderdelen uit het plan opgenomen. Voor het volledige plan wordt verwezen naar bijlage 1 bij de toelichting.

In onderstaand figuur is een uitsnede van het groenplan opgenomen. Voor een uitvergrote versie wordt verwezen naar het groenplan.

Figuur 3.2 Landschappelijke inpassing (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

De watergang langs de Randweg blijft behouden evenals de bestaande bomenrijen. Er worden slechts enkele bomen gekapt aan de noordzijde, ter plaatse van het bestaande bosje.

In de wadi's en ter plaatse van de speeltuin worden nieuwe boomgroepen aangeplant en langs de Randweg wordt een bomenrij aangeplant. Aan de zuidwestzijde komt een houtwal in de vorm van bosplantsoen, waarbij de gronden tussen de wal en de Vermolenweg wordt voorzien van een wild bloemmengsel. Langs de nieuwe ontsluitingsweg komen op twee plekken blokhagen die de buurt een groen karakter geven. Tot slot worden woonpercelen zelf voorzien van hagen met name aan de voorzijde en klimplanten met name aan de zijkant in geval de perceel grenst aan openbare ruimte. Door de afscheidingen ontstaat er een eenduidige, rustige buurt.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Tubbergen hanteert hiervoor de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren'. In deze notitie zijn geen kencijfers opgenomen ten aanzien verkeersgeneratie.

In het kader van voorliggend plan is een verkeer- en parkeeronderzoek uitgevoerd. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 2 bij deze toelichting.

De verkeersgeneratie van de huidige situatie, met agrarische gronden, is binnen het onderzoek op nul motorvoertuigen per etmaal gesteld.

De ontwikkeling in het plangebied brengt per etmaal circa 210 (weekdag) tot 220 (werkdag) extra voertuigbewegingen met zich mee. De buurt heeft één ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer, namelijk de aansluiting op de Randweg. De ontsluiting aan de noordzijde van het plangebied betreft een calamiteitenontsluiting (uitvoering in grasbetonstenen) en mag formeel alleen in geval van calamiteiten gebruikt worden.

Geconcludeerd in het onderzoek is dat het ontsluitende wegennet op kruispunt- en wegvakniveau het te verwachten extra verkeer op een acceptabele wijze kan verwerken, waarbij er vanuit robuustheid ruim voldoende restcapaciteit beschikbaar is. De oversteekbaarheid van de Randweg is vanuit verkeersafwikkeling als acceptabel beoordeeld. De realisatie van het kruispuntplateau nabij de ontsluiting van het plangebied zal de verkeersveiligheid vergroten.

Tot slot wordt aanbevolen om bij de nadere uitwerking rekening te houden met de toegankelijkheidseisen voor mindervaliden en opstelruimte voor afvalcontainers.

Op basis van de parkeernormen van de gemeente Tubbergen is in het onderzoek het benodigd aantal parkeerplaatsen berekend.

Onderstaande tabel toont de parkeerbehoefte van de planontwikkeling van de gewenste 27 koopwoningen.

Uit de tabel is af te leiden dat de planontwikkeling een parkeerbehoefte kent van afgerond 59 parkeerplaatsen. Dubbelgebruik is niet van toepassing, omdat het ruimteprogramma uitsluitend de functie 'Wonen' bevat. De parkeerbehoefte komt dus overeen met het benodigd aantal parkeerplaatsen in het plangebied.

Gemeentelijk uitgangspunt is dat parkeren in principe binnen het plangebied moet plaatsvinden. Naast parkeervoorzieningen in de openbare ruimte van het plangebied, wordt ook een deel van de parkeervraag op eigen erf van de gewenste woningen gefaciliteerd.

Om de parkeercapaciteit op eigen erf te bepalen zijn de berekeningsaantallen conform de gemeentelijke beleidsnotitie toegepast. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten aangehouden:

• vrijstaande woningen: enkele oprit met garage;
• twee-onder-een-kap woningen: enkele oprit met garage;
• rijtjeswoningen: geen parkeervoorziening op eigen terrein.

Onderstaand tabel toont het aantal te realiseren parkeervakken binnen het plangebied.

Om de parkeerbehoefte van (afgerond 59) te faciliteren worden op eigen erf 20 parkeerplaatsen gerealiseerd en in de openbare ruimte binnen het plangebied nog eens 33 parkeerplaatsen (haaks- en langsparkeervakken). Daarnaast is de rijbaan dusdanig breed (5,5 m), waardoor voertuigen ook langs de zijden van de rijbaan kunnen parkeren. Binnen het plangebied is daarmee voldoende ruimte beschikbaar om de restvraag van de parkeerbehoefte (6 parkeerplaatsen) te faciliteren. Het plangebied kent dan ook voldoende parkeercapaciteit om de parkeerbehoefte te faciliteren.

In artikel 11.1 van de regels zijn bepalingen opgenomen, waarmee wordt verzekerd dat er binnen het plangebied voldoende parkeerplaatsen worden aangelegd ook in geval de daadwerkelijke invulling afwijkt van nu beoogt.

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna 'Ladder') is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo.

BJZ.nu heeft in voorliggend geval een laddertoets uitgevoerd. Hierna zijn de resultaten opgenomen. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar bijlage 3 bij deze toelichting.

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling en daarmee Ladderplichtig zijn.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van maximaal 27 woningen, waardoor het plan dient te worden beschouwd als zijnde een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkeling ligt op een lager schaalniveau en komt grotendeels overeen met de gemeente Tubbergen, in specifiek de kern Geesteren zelf vanwege de sterke interne verhuisbewegingen. Voor de beargumentatie hiervan wordt verwezen naar het rapport.

Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling

Het plan beoogt 27 reguliere grondgebonden koopwoningen, in de vorm van ruime vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen en rijwoningen.

Kwantitatieve behoefte

Op basis van de stand van zaken per 1 januari 2020 is er voor de grote kernen nog een aantal van ruim 100 toe te voegen woningen voor de periode 2020 tot 2029. Bij het bepalen van dit aantal woningen (100) is reeds rekening gehouden met harde plancapaciteit en gereed gemelde woningen. Het plan is dan ook passend binnen de resterende woningbouwopgave. Voor een nadere toelichting op de kwantitatieve behoefte wordt verwezen naar het rapport.

Kwalitatieve behoefte

De gemeente Tubbergen heeft in de 'Uitvoeringsnota woningbouw 2018' het meest recente beleid met betrekking tot wonen opgenomen. Deze nota borduurt voort op de gemeentelijke Woonvisie, RWP Twente/West-Overijssel en het STEC rapport 'Kwalitatief programmeren'.

Het merendeel van de nog resterende kavels in de uitleglocaties zijn bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning, dan wel voor een ruime twee-onder-een kapwoning. Ook is de bestaande voorraad in de gemeente Tubbergen in grote mate niet geschikt voor starters en mensen die levensloopbestendig willen wonen. Hierna wordt nader ingegaan op de doelgroep starters.

Voorliggend plan is met name bedoeld voor starters. Dit betreft, gelet op het feit dat het gaat om personen die voor het eerst een woning kopen, om een zeer brede doelgroep. Deze doelgroep is dan ook diffuus en omvat verschillende huishoudensamenstellingen (een- en tweepersoonshuishoudens als gezinnen). Het segment en de prijsklasse waarin gezocht kent bij deze doelgroep dan ook een zeer ruime bandbreedte.

Het plan voorziet in grondgebonden koopwoningen in de vorm van 7 rijwoningen, 18 twee-onder-een kapwoningen en 2 vrijstaande woningen. De woonkavels met een omvang tot en met 250 m² worden aangemerkt als kavels voor een starterswoning, inhoudende dat 15 woonkavels met rij- en twee-onder-een kapwoningen als kavel voor een 'starterswoning' verkocht zullen worden. De overige 12 woningen betreffen ruimere woonkavels waarop twee-onder-een kap als vrijstaande woningen zijn voorzien. Hoewel de woningen op deze woonkavels niet worden gezien als 'starterswoning' sluiten ze wel aan op de mogelijkheden en woonwensen van een deel van deze brede doelgroep.

Eén van de speerpunten van het college is erop gericht dat toekomstige starters een plek moeten kunnen krijgen op de woningmarkt. Met dit plan wordt daar direct aan bijgedragen, doordat er woningen worden gebouwd voor 'starters' die op zoek zijn naar een nieuwbouwwoning. Daarnaast draagt het plan ook indirect bij aan het voorzien in voldoende woningen voor starters, doordat de in het plan opgenomen woningen in sommige gevallen gekocht zullen worden door zogenaamde doorstromers. Doordat deze doorstromers naar het plangebied verhuizen komen elders in Geesteren bestaande starterswoningen vrij.

Tot slot wordt opgemerkt de twee-onder-een kapwoningen en vrijstaande woningen in voorliggend plan levensloopbestendig kunnen worden uitgevoerd. Bij dergelijke woningen worden op de begane grond, naast de gebruikelijke woonruimten, tevens een slaapkamer en een badkamer gerealiseerd. Hiermee is sprake van een zogenaamde 'nultredenwoning'. Dit betekent dat mensen gedurende iedere levensfase in een woning kunnen (blijven) wonen, aangezien er voldoende ruimte en flexibiliteit is voor het (op termijn) geschikt maken van een woning voor de desbetreffende levensfase.

Geconcludeerd wordt dan ook dat het plan, zowel direct als indirect, voorziet in de kwalitatieve behoefte naar starterswoningen en levensloopbestendige woningen in Geesteren en tevens bijdraagt aan het vergroten van de woningbouwdifferentiatie binnen de kern.

Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Het plangebied is buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) gelegen. Daarom wordt hierna gekeken welke alternatieven de gemeente in de marktregio ziet binnen BSG. De gemeente Tubbergen heeft hiervoor de potentiële alternatieve locaties binnen BSG geïnventariseerd.

Inbreidingslocaties bevinden zich versnipperd door de gemeente Tubbergen en bieden ruimte aan één of enkele woningen. Deze locaties zijn niet geschikt (te maken) voor het plan zoals beoogd, qua aantallen in combinatie met het segment. Daarbij wordt opgemerkt dat juist in Geesteren sprake is van woningbehoefte. Het realiseren van woningen in andere kernen binnen de gemeente zal niet voorzien in deze behoefte, danwel ongewenste verhuisbewegingen tot gevolg hebben.

Bij elkaar kunnen alle potentiële locaties binnen BSG in de gemeente Tubbergen voorzien in een behoefte van ongeveer 75 woningen. In de gehele marktregio (gemeente) is er een totale kwantitatieve additionele behoefte aan circa 210 tot 410 woningen de komende tien jaar. Kwantitatief betekent dit dat er, wanneer al deze inbreidingslocaties zouden worden ingevuld, nog een behoefte binnen de marktregio resteert van ongeveer 135 tot 335 woningen voor de komende tien jaar. Dat wil zeggen dat, ook na de ontwikkeling van de maximaal 27 woningen in voorliggend plan, kwantitatief ruim voldoende Ladderruimte beschikbaar blijft om de inbreidingslocaties in de gemeente 'te vullen'. Voor veel van deze locaties is daarnaast reeds een (zacht) plan beschikbaar.

Geconcludeerd wordt dat de behoefte en dus ook het plan niet binnen het bestaand stedelijk gebied van Geesteren of elders in de gemeente Tubbergen gerealiseerd kan worden en dat het uitbreiden van de kern Geesteren ter plaatse van het projectgebied de enige logische en realistische mogelijkheid betreft.

Conclusie

Voorliggend plan voorziet zowel in een kwantitatieve als kwalitatieve vraag binnen de kern Geesteren. Daarnaast is uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied noodzakelijk om te voldoen aan de vraag naar de woningen in Geesterenwaar voorliggend voornemen in voorziet. Het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld.

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

1. 1. Of - generieke beleidskeuzes
2. 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven
3. 3. Hoe - gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

In figuur 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Figuur 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling goed past binnen de gemeentelijke beleidskaders.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, bedrijven en milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, water en Besluit milieueffectrapportage.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

Het plan voorziet in de realisatie van geluidgevoelige objecten, namelijk de nieuwe woningen.

De Wet geluidhinder vormt in voorliggend geval geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, is een bodemonderzoek verricht conform de richtlijnen NEN 5740.

Ortageo heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek worden hierna toegelicht. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 1 van het waterhuishoudkundig plan (Bijlage 8).

Op basis van het uitgevoerde onderzoek blijkt het volgende:

• in de visueel ‘schone’ boven- en ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aangetoond. De grond is op basis van de indicatieve toetsing aan de Besluit bodemkwaliteit vrij toepasbaar.
• in de mengmonsters van de bovengrond is analytisch geen asbest aangetoond.
• in het grondwater zijn licht verhoogde concentraties barium en zink gemeten welke waarschijnlijk van nature in het grondwater voorkomen.
• voor som-PFOA, som-PFOS en overige PFAS voor de bovengrond boven de in het aangepaste tijdelijk handelingskader PFAS opgenomen voorlopige toepassingsnormen liggen. Hierdoor komt de onderzochte grond, met uitzondering van PFAS-A4 (vrij toepasbaar), in aanmerking voor toepassing in gebieden met bodemkwaliteitsklasse wonen/industrie.
• Conform de CROW400 is bij grondroerende werkzaamheden op deze locatie voorlopig de basishygiëne van toepassing.
• In de samengestelde mengmonsters van de bovengrond is geen asbest aangetoond

De aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit levert geen belemmeringen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het aspect bodem vormt in voorliggend geval geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

Het plan heeft, zoals geconstateerd bij het onderdeel verkeer, ten opzichte van de huidige situatie extra verkeersbewegingen tot gevolg. Via een NIBM-tool berekening is onderzocht of de ontwikkeling wel of niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In deze berekening zijn de vervoersbewegingen zoals gehanteerd bij het verkeersonderzoek overgenomen. Het aandeel vrachtverkeer is op 0% gezet, aangezien het voornemen uitsluitend woningen betreft. De berekening laat het volgende beeld zien.

Uit de berekening blijkt dat voorliggend plan 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Vervolgonderzoek naar effecten op de luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Tot slot wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen'.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb) die op 1 januari 2011 in werking is getreden.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Aan de hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In figuur 5.1 is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven.

Figuur 5.1 Uitsnede risicokaart (Bron: Risicokaart)

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt in een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving inzake externe veiligheid.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

In de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' is een tweetal gebiedstypen onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. Op basis van de VNG-uitgave wordt het buitengebied gerekend tot een met het omgevingstype 'rustige woonwijk' vergelijkbaar omgevingstype.

Het omgevingstype 'gemengd gebied' wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' omschreven als een gebied met een matige tot sterke functiemenging waarbij bijvoorbeeld direct naast woningen andere functies voor kunnen komen zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

De richtafstanden (met uitzondering van het aspect gevaar) uit het omgevingstype rustige woonwijk kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsmaat worden verlaagd indien sprake is van een 'gemengd gebied'. Daarbij wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' opgemerkt dat het vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik de voorkeur verdient functiescheiding niet verder door te voeren dan met het oog op een goed woon- en leefklimaat noodzakelijk is.

Voor het plangebied geldt omgevingstype 'rustig woongebied', aangezien in de omgeving voornamelijk woningen aanwezig zijn.

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader vergunningverlening, als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden.

Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en
• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odeur units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odeur units per kubieke meter lucht.

De Wgv heeft betrekking op twee aspecten. Ten eerste speelt de geurbelasting een rol bij de beoordeling of er in het kader van een goede ruimtelijke ordening een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Ten tweede moet bij de belangenafweging voor een zorgvuldige besluitvorming worden nagegaan of een partij niet onevenredig in haar belangen wordt geschaad. Dit wordt 'de omgekeerde werking' genoemd.

De nieuwe woningen gaan onderdeel uit maken van de kern Geesteren. Daarom dient in voorliggend geval sprake te zijn van een afstand van 100 meter tussen het agrarisch bouwvlak en de woningen danwel een maximale geurbelasting van 3 odeur units per kubieke meter lucht.

Aan de Vermolenweg 8 en 10 bevindt zich een intensieve veehouderij waar kippen worden gehouden. Voor intensieve veehouderijen gelden geurnomen. Op basis van de VNG-uitgave dient ten opzichte van agrarische bedrijven waar kippen worden gehouden minimaal 200 meter afstand te worden gehouden. In voorliggend geval bedraagt de afstand tussen de geuremissiepunten en de woningen meer dan 350 meter, waarmee ruimschoots aan de richtafstand wordt voldaan.

Gesteld wordt dat omliggende agrarische bedrijven niet verder in hun bedrijfsvoering worden belemmerd en ter plaatse van de woningen in het plangebied sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Op basis van de Wgv en een goede ruimtelijke ordening zijn er geen belemmeringen voor de realisatie van het plan.

Vanaf 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. Deze wet vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Met deze wet worden de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen (de Vogel- en Habitatrichtlijn) zo helder mogelijk geïmplementeerd. De Wet natuurbescherming kent een apart beschermingsregime voor soorten van de Vogelrichtlijn, een apart beschermingsregime voor soorten van de Habitatrichtlijn (het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn) en een apart beschermingsregime voor andere soorten, die vanuit nationaal oogpunt beschermd worden. Elk van deze beschermingsregimes kent zijn eigen verbodsbepalingen en vereisten voor vrijstelling of ontheffing van de verboden.

Natuurbank Overijssel heeft een Quickscan natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek worden hierna toegelicht. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 5 bij deze toelichting.

Wat betreft de soortenbescherming is de Wet natuurbescherming van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

De inrichting en het gevoerde beheer maken het agrarisch cultuurland in het onderzoeksgebied tot een matig geschikt functioneel leefgebied voor beschermde diersoorten en tot een ongeschikte groeiplaats voor beschermde plantsoorten. De houtsingel en het bos vormen een geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde diersoorten, maar tot een ongeschikte groeiplaats voor beschermde plantsoorten. Het onderzoeksgebied behoort vermoedelijk tot functioneel leefgebied van verschillende vogel-, vleermuis-, grondgebonden zoogdier- en amfibiëensoorten. Voorgenoemde soorten benutten het onderzoeksgebied vooral als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er ieder jaar vogels in de houtige opstanden, bezetten sommige amfibiësoorten er een (winter)rustplaats en bezetten sommige grondgebonden zoogdiersoorten er een rust- en/of voortplantingsplaats. Vogels nestelen alleen in de houtige opstanden, maar grondgebonden zoogdieren kunnen een rust- en voortplantingsplaats bezetten in zowel de houtige opstanden als het agrarisch cultuurland. Amfibieën bezetten uitsluitend een (winter)rustplaats in de houtige opstanden.

Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten wordt geen vogel gedood en wordt geen nest beschadigd of vernield en wordt geen amfibie gedood en wordt geen (winter)rustplaats beschadigd of vernield. Wel worden mogelijk veldmuizen gedood en hun rust- en voortplantingsplaats beschadigd of vernield.

Voor de veldmuis geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen 'doden' en het 'beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties'. Deze vrijstelling is van toepassing omdat er sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling. De functie van het onderzoeksgebied als foerageergebied, wordt niet aangetast voor de in het plangebied foeragerende vleermuizen, amfibieën en grondgebonden zoogdieren. Het aantasten van de functie van het plangebied als foerageergebied voor vogels leidt niet tot wettelijke consequenties.

Het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten leidt niet tot wettelijke consequenties op het gebied van soortenbescherming.

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Geconcludeerd wordt dat het aspect archeologie voldoende onderzocht is en de gronden vrijgegeven kunnen worden. Daarnaast is er geen sprake van negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

In de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd dat voorafgaande aan het ruimtelijke plan dat voorziet in een grootschalig project met belangrijke nadelige milieugevolgen een milieueffectrapport (MER) opgesteld dient te worden. De activiteiten waarvoor een MER-rapportage opgesteld moet worden zijn opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r. Een bestemmingsplan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn op de volgende manieren:

• Een plan kan m.e.r.-plichtig zijn indien een passende beoordeling op basis van artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming noodzakelijk is;
• Een plan kan m.e.r.-plichtig zijn indien sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit de onderdelen C en D overschrijden en waarbij het plan wordt genoemd in kolom 3 (plannen).
• Een plan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn indien het plan wordt genoemd in kolom 4 (besluiten) en er sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit onderdeel C en D overschrijden. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel C is in dit geval sprake van een m.e.r.-plicht. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel D is het plan m.e.r.-beoordelingsplichtig.

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'.

Het komt er op neer dat voor een bestemmingsplan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen in onderdeel D en beneden de drempelwaarden vallen, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden.

De in deze toelichting beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die (digitaal) bindend is voor overheid en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels;
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels;
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. In paragraaf 6.3 wordt per bestemming een korte uitleg gegeven.

• Anti-dubbeltelregel (artikel 7): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
• Algemene bouwregels (artikel 8): in deze regel is een bepaling omtrent situering van hoofdgebouwen opgenomen.
• Algemene gebruiksregels (artikel 9): in deze regel is aangegeven wat onder verboden gebruik wordt verstaan. Deze regel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming.
• Algemene afwijkingsregels (artikel 10): in deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.
• Overige regels (artikel 11); in dit artikel zijn regels in verband met parkeren opgenomen.

In hoofdstuk van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel is aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Zij zijn het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Groen (Artikel 3)

De bestemming 'Groen' is toegekend aan de grotere en structurerende groenvoorzieningen. Gronden met deze bestemming zijn onder meer bedoeld voor groen- en speelvoorzieningen, kunstwerken, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voet- en fietspaden.

Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen mogen worden gebouwd, met inachtneming van de aangegeven maatvoeringseisen.

Verkeer(Artikel 4)

De bestemming 'Verkeer' is toegekend aan de nieuwe ontsluitingsweg. Gronden met deze bestemming zijn onder meer bedoeld voor wegen, straten en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer, (tijdelijke)berging en infiltratie van (hemel)water.

Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen mogen worden gebouwd, met inachtneming van de aangegeven maatvoeringseisen.

Water(Artikel 5)

De bestemming 'Water' is toegekend aan de bestaande watergang langs de Randweg. Gronden met deze bestemming zijn onder meer bedoeld voor water, oevers, extensief dagrecreatief medegebruik, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, wegen en paden.

Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen mogen worden gebouwd, met inachtneming van de aangegeven maatvoeringseisen.

Wonen (Artikel 6)

De nieuwe woonpercelen in het plangebied zijn bestemd tot 'Wonen'. De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor wonen met de daarbij behorende voorzieningen. In totaal zijn 27 woningen toegestaan.

Hoofdgebouwen: mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, mogen vrijstaand dan wel twee aaneen gebouwd worden. Aaneengebouwde woningen zijn tevens toegestaan, echter uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd'. De dakhelling bedraagt ten minste 18 graden en ten hoogste 70 graden. Bijbehorende bouwwerken mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd. Ook is een bepaling opgenomen voor het maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. De grootte van het perceel bepaalt het toegestane aantal m² aan bijbehorende bouwwerken.

Vereiste hierbij is dat tenminste 50% van het buiten het bouwvlak gelegen bouwperceel onbebouwd en onoverdekt blijft. Dit maximumpercentage is van toepassing omdat anders de kleinere percelen (nagenoeg) volgebouwd worden. Dit is ruimtelijk echter onaanvaardbaar. Daarnaast zijn een aantal afwijkings- en wijzigingsregels opgenomen die de regels van deze bestemming flexibeler maken.

In Artikel 11 van de regels is een parkeerregeling opgenomen. Hierna wordt een toelichting op de betreffende regeling gegeven.

Algemeen

Artikel 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening bevat de mogelijkheid om zogenaamde wetsinterpreterende regels' op te nemen in het bestemmingsplan. Concreet betekent dit dat ten behoeve van 'een goede ruimtelijke ordening' in een bestemmingsplan regels kunnen worden opgenomen, waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Op basis hiervan is het mogelijk om in het bestemmingsplan een regeling voor parkeren op te nemen.

In dit geval vormt de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018' de basis voor de in dit plan opgenomen regeling voor parkeren waarbij voor de regels zelf de voormalige bepalingen van de bouwverordening zijn gebruikt. Het voortborduren op de bepalingen van de bouwverordening heeft als voordeel dat hierover veel jurisprudentie is. De opvattingen van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn bekend. Toegevoegd is het gebruik. De eisen voor het parkeren gelden dus niet alleen meer voor bouwen. Bij een gebruiksverandering moet er ook sprake zijn van voldoende parkeerruimte.

Parkeren op eigen erf en binnen het plangebied

Elke initiatiefnemer van een plan is zelf verantwoordelijk voor het realiseren van zijn eigen parkeervoorzieningen. Een nieuw initiatief (uitbreiding, nieuwbouw of functiewijziging) mag geen onaanvaardbare problemen veroorzaken in de omgeving. Dit betekent dat in beginsel de parkeerbehoefte op eigen erf (de bij het bouwwerk behorende en daartoe bestemde gronden, voor de uitleg van het begrip 'erf' wordt aangesloten bij de definitie uit het Besluit omgevingsrecht) moet worden gerealiseerd. Aanvragers van een omgevingsvergunning zullen bij de aanvraag moeten aantonen hoeveel parkeerplaatsen er op eigen erf worden gerealiseerd. Indien er op het eigen erf onvoldoende parkeerruimte is en initiatiefnemer gebruik wil maken van één van de afwijkingsmogelijkheden, zal de initiatiefnemer moeten aantonen dat op een andere wijze in de parkeerruimte wordt voorzien.

Binnen het plangebied worden ook enkele openbare parkeerplaatsen aangelegd ten behoeve van het bezoek.

Bepalen parkeerbehoefte

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte vormen de gemeentelijke parkeernormen, de rekensystematiek definities, uitgangspunten en de afmetingen van de parkeerplaatsen in de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018' de leidraad. Het betreffen de gemeentelijke normen die gelden op het moment van besluitvorming van een aanvraag om een omgevingsvergunning.

Bij de berekening van het aantal parkeerplaatsen wordt aan het eind van de berekening afgerond naar boven. Reden hiervoor is dat bij afronding naar beneden het aantal aan te leggen parkeerplaatsen niet overeenkomt met de totale parkeerbehoefte.

In de parkeerregeling is een zogenoemde 'dynamische verwijzing' naar het gemeentelijk beleid opgenomen. Als de beleidsinzichten met betrekking tot parkeren gedurende de looptijd van het bestemmingsplan wijzigen en dit in het parkeerbeleid wordt vastgesteld, kan er in het vervolg bij aanvragen om omgevingsvergunning voor bouwen en/of gebruikswijziging aan dit nieuwe beleid worden getoetst (ABRvS 9 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2837). Daardoor hoeven de bestemmingsplannen niet te worden herzien als het gemeentelijk beleid wijzigt.

In deze beleidsregels is nader uitgewerkt wat de parkeerbehoefte bij een bepaald gebruik is (de parkeernormen) en (als de extra parkeerbehoefte niet op eigen erf kan worden gerealiseerd) onder welke voorwaarden er een omgevingsvergunning voor het strijdig gebruik van het bestemmingsplan, de zogenoemde binnenplanse afwijking, kan worden verleend.

Afmetingen parkeerplaatsen

Voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen moet uit worden gegaan van standaardmaten. Zo geldt er een andere afmeting voor parkeren in de lengterichting van de weg dan voor parkeren in dwarsrichting van de weg. Zie bijlage V van de 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018' voor de afmetingen van parkeergelegenheden. Indien tijdens de planperiode deze beleidsnotitie wordt gewijzigd, wordt verwezen naar het nieuwe beleid.

Er dient sprake te zijn van bruikbare parkeerplaatsen. Dit betekent dat de ruimte om de parkeerplaats te kunnen bereiken wel reëel moet zijn en dat de afstanden tussen parkeerplaatsen onderling en tussen parkeerplaatsen en gebouwen voldoende moet zijn om daadwerkelijk gebruik te kunnen maken van de parkeerplaatsen. Bij publieke voorzieningen geldt dat voldoende parkeerplaatsen voor minder valide gebruikers moeten worden aangelegd. Het betreft hier de algemene gehandicaptenparkeerplaatsen.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

Voor project Hutten 2 is een grondcomplex ingesteld met bijbehorende grondexploitatie. Hierin is de verantwoording van de kosten en opbrengsten opgenomen. De exploitatie is uitsluitend. Het plan is dan ook economisch uitvoerbaar.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Het voorontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van het wettelijk vooroverleg, voorgelegd aan de provincie Overijssel.

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg, voorgelegd aan waterschap Vechtstromen. Het waterschap is akkoord met de inhoud van voorliggend plan. Voor een nadere toelichting wordt naar paragraaf 5.9.2.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In dit geval wordt geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

Wel is het plan reeds besproken met een tweetal belanghebbenden, wonende aan de Vermolenweg. In voorliggend plan is rekening gehouden met de wensen van de betreffende omwonenden, onder meer door de aanleg van een groenstrook aan de zijde van de Vermolenweg en het plaatsen van een afrastering aan de noordzijde van het plangebied.

Het ontwerpbestemmingsplan met ingang van 2 september 2020 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is één zienswijze binnengekomen. Deze zienswijze is nadien ingetrokken. Het bestemmingsplan is dan ook ongewijzigd vastgesteld.