het bestemmingsplan Zenderink van de gemeente Wierden;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0189.BP2009000006-0003 met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van een beroep op medisch, paramedisch of therapeutisch gebied, welke door hun beperkte omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij behorende bebouwing worden uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een recreatiewoning, gastenverblijf of bijgebouw, welke een ruimtelijke eenheid vormt met de woning, die voor mantelzorg geschikt is, waarbij sprake is van één huishouden op het perceel;

een werk, geen bouwwerk zijnde;

de waarde die van belang is voor de archeologie en voor de kennis van de beschavingsgeschiedenis;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

het centraliseren van bebouwing;

de bebouwde oppervlakte van de gebouwen uitgedrukt in procenten van de totale oppervlakte van nader aangegeven gronden;

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan niet meer dan vier personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan huis verbonden beroep dan wel een (dienstverlenend) bedrijf of een (dienstverlenende) instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel vallen geen afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten;

de bouwlaag op de begane grond;

de tweede bouwlaag van een hoofdgebouw, een souterrain of kelder niet daaronder begrepen;

de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een locatie, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf, en die daarvoor permanent of regelmatig worden gebruikt;

een woning van het type twee-aaneengebouwd;

een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied;

een maximale waarde voor de geluidsbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder, dan wel het Besluit geluidhinder;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

de lengte en/of breedte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren;

een tent, tentwagen, een kampeerauto of een caravan, niet zijnde een stacaravan;

een gedeelte van een gebouw, dat aan de bovenzijde wordt afgedekt door de begane grondvloer van datzelfde gebouw;

een object als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

de aan een gebied toegekende waarde, in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

educatieve, sociaalmedische, sociaalculturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie - met uitzondering van voorzieningen ten behoeve van gemotoriseerde en gemechaniseerde sporten en sporten met dieren - en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen, voorkomend in dat gebied;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

een bouwwerk (al dan niet aangebouwd aan een gebouw of een bouwwerk) geen gebouw zijnde, bestaande uit een van boven afgesloten of afgedekte ruimte met niet meer dan één wand;

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. het peil zoals door of namens burgemeester en wethouders is bepaald;

1. a. de plankaart van het bestemmingsplan Zenderink, bestaande uit de kaart met nummer NL.IMRO.0189.BP2009000006-0003;
2. b. de digitale verbeelding van het bestemmingsplan Zenderink;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander persoon tegen vergoeding;

een beroeps of bedrijfsactiviteit waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan;

een gebouw dat periodiek dient voor recreatief (nacht)verblijf voor recreanten die hun hoofdverblijf elders hebben;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een woning van het type twee-aaneengebouwd;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een uitwerking als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening;

de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de onderzijde van de begane grondvloer;

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan-en bijgebouwen op de begane grond;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

de maximale waarde voor de geluidsbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder dan wel het Besluit geluidhinder;

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand woonhuis;

een ander-werk al dan niet overdekt, dienend om in het openbaar belang water te ontvangen, te bergen, af te voeren en toe te voeren, de boven water gelegen taluds, bermen en onderhoudspaden daaronder mede verstaan;

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd, dat slechts één woning omvat.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. de breedte van een gebouw:
   tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de scheidingsmuren;
2. b. de afstand van een bouwwerk tot de zijdelingse perceelsgrens:

vanaf de buitenwerkse gevelvlakken dan wel, indien sprake is van overstekende daken met een overstekend gedeelte van meer dan 1 m, respectievelijk overstekken van meer dan 1 m, vanaf de buitenrand van het overstekende dak/de overstek, neerwaarts geprojecteerd, tot de perceelsgrens van het perceel;

3. c. de dakhelling:
   langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
4. d. de goothoogte van een bouwwerk:
   vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
5. e. de inhoud van een bouwwerk:
   tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van de daken en dakkapellen, ondergrondse bouwwerken en/of kelders niet meegerekend;
6. f. de bouwhoogte van een bouwwerk:
   vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
7. g. de oppervlakte van een bouwwerk:
   tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%);
5. e. voor hoeken/hellingen in graden (º).

Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de lijn.

De voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten ten behoeve van het openbaar nut;
2. b. transformatoren, gasvoorzieningen en naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen;

met daarbijbehorende:

3. c. gebouwen - een bedrijfswoning daaronder niet begrepen;
4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
5. e. erven;
6. f. terreinen.

Op de voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. het beginsel van bebouwingsconcentratie;
2. b. het bebouwingsbeeld;
3. c. de landschappelijke inpassing;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de verkeersveiligheid;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'waterberging', tevens voor waterberging;

met daarbijbehorende:

3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
4. d. andere-werken;
5. e. paden en verhardingen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. water;
8. h. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. geluidwerende voorzieningen;

met daarbijbehorende:

4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
5. e. andere-werken, al dan niet gelijkvloerse kruisingen met water;
6. f. water;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen.

Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
2. b. de waterhuishouding;

met daarbijbehorende:

3. c. gebouwen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bebouwing' geen gebouwen mogen worden gebouwd;
4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bebouwing' geen overkappingen mogen worden gebouwd;
5. e. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden;
6. f. tuinen;
7. g. erven.

Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de externe veiligheid.

De voor 'Wonen - 1 - Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
2. b. maatschappelijke voorzieningen;
3. c. openbare nutsvoorzieningen;

met daarbijbehorende:

4. d. gebouwen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bebouwing' geen gebouwen mogen worden gebouwd;
5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bebouwing' geen overkappingen mogen worden gebouwd;
6. f. andere-werken;
7. g. tuinen;
8. h. erven;
9. i. terreinen;
10. j. wegen;
11. k. straten;
12. l. paden;
13. m. verblijfsgebieden;
14. n. water(gangen);
15. o. waterhuishoudkundige voorzieningen;
16. p. groenvoorzieningen en weidegronden;
17. q. speelvoorzieningen;
18. r. parkeervoorzieningen;

met dien verstande dat:

19. s. voor de voorziening in de parkeerbehoefte wordt voorzien in voldoende parkeer- of stallingsruimte.

Burgemeester en wethouders werken de in 7.1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels en bouwregels:

1. a. de uitwerking zal na vaststelling van het plan in procedure worden gebracht;
2. b. van het bestemmingsvlak dient niet minder dan 10% te worden bestemd voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en/of water;
3. c. het bebouwingspercentage van het bestemmingsvlak mag niet meer dan 50 bedragen;
4. d. hoofdgebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd;
5. e. het aantal te bouwen woningen mag niet meer dan 21 bedragen;
6. f. de oppervlakte van een bouwperceel mag niet minder dan 400 m² bedragen;
7. g. een woonhuis mag vrijstaand of twee-aaneen worden gebouwd;
8. h. de oppervlakte van een vrijstaand woonhuis mag niet minder dan 120 m² bedragen;
9. i. de bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 10 meter bedragen;
10. j. het gezamenlijk oppervlak aan aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak mag bij een perceelgrootte van 400 - 500 m² niet meer dan 100 m²bedragen en bij een perceelgrootte groter dan 500 m² niet meer dan 150 m² ;
11. k. er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
12. l. burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het plan en bij een omgevingsvergunning een vermeerdering toestaan van het aantal te bouwen woningen met niet meer dan 15%;
13. m. burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van beeldkwaliteit en een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld nadere eisen stellen aan de plaats, afmetingen, kapsoort en nokrichting van bebouwing.

Zolang en voorzover de in 7.2 bedoelde uitwerking geen rechtskracht heeft, mogen de gronden niet worden bebouwd.

Wanneer gebruik wordt gemaakt van een omgevingsvergunning als bedoeld in 7.4mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in voorbereiding zijnde bestemming worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.3 en toestaan dat er ten dienste van de in voorbereiding zijnde bestemming wordt gebouwd.

De voor 'Wonen - 2 - Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
2. b. maatschappelijke voorzieningen;
3. c. openbare nutsvoorzieningen;

met daarbijbehorende:

4. d. gebouwen;
5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. andere-werken;
7. g. tuinen;
8. h. erven;
9. i. terreinen;
10. j. wegen;
11. k. straten;
12. l. paden;
13. m. verblijfsgebieden;
14. n. water(gangen);
15. o. waterhuishoudkundige voorzieningen;
16. p. groenvoorzieningen en weidegronden;
17. q. speelvoorzieningen;
18. r. parkeervoorzieningen;

met dien verstande dat:

19. s. voor de voorziening in de parkeerbehoefte wordt voorzien in voldoende parkeer- of stallingsruimte.

Burgemeester en wethouders werken de in 8.1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels en bouwregels:

1. a. de uitwerking zal eerst in procedure worden gebracht nadat vergunning is verleend voor de bouw van minimaal 75% van het aantal woningen dat op grond van de bestemming 'Wonen - 1 - Uit te werken' mag worden gebouwd;
2. b. van het bestemmingsvlak dient niet minder dan 20% te worden bestemd voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, wei en/of water;
3. c. het bebouwingspercentage van het bestemmingsvlak mag niet meer dan 50 bedragen;
4. d. hoofdgebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd;
5. e. het aantal te bouwen woningen mag niet meer dan 34 bedragen;
6. f. de oppervlakte van een bouwperceel mag niet minder dan 600 m² bedragen;
7. g. een woonhuis mag uitsluitend vrijstaand worden gebouwd;
8. h. de oppervlakte van een vrijstaand woonhuis mag niet minder dan 120 m² bedragen;
9. i. de goothoogte van een woonhuis mag niet meer dan 3 m bedragen;
10. j. de bouwhoogte van een woonhuis mag niet meer dan 10 meter bedragen;
11. k. de bouwhoogte van een woongebouw mag niet meer dan 12 m bedragen;
12. l. het gezamenlijk oppervlak aan aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak mag niet meer dan 150 m² bedragen;
13. m. er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
14. n. burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het plan en bij een omgevingsvergunning een vermeerdering toestaan van het aantal te bouwen woningen met niet meer dan 10%, en het realiseren van woongebouwen toestaan;
15. o. burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van beeldkwaliteit en een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld nadere eisen stellen aan de plaats, afmetingen, kapsoort en nokrichting van bebouwing.

Zolang en voorzover de in 8.2 bedoelde uitwerking geen rechtskracht heeft, mogen de gronden niet worden bebouwd.

Wanneer gebruik wordt gemaakt van een omgevingsvergunning als bedoeld in 8.4mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in voorbereiding zijnde bestemming worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 8.3 en toestaan dat er ten dienste van de in voorbereiding zijnde bestemming wordt gebouwd.

De voor 'Wonen - 3 - Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
2. b. maatschappelijke voorzieningen;
3. c. openbare nutsvoorzieningen;

met daarbijbehorende:

4. d. gebouwen;
5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. andere-werken;
7. g. tuinen;
8. h. erven;
9. i. terreinen;
10. j. wegen;
11. k. straten;
12. l. paden;
13. m. verblijfsgebieden;
14. n. water(gangen);
15. o. waterhuishoudkundige voorzieningen;
16. p. groenvoorzieningen en weidegronden;
17. q. speelvoorzieningen;
18. r. parkeervoorzieningen;

met dien verstande dat:

19. s. voor de voorziening in de parkeerbehoefte wordt voorzien in voldoende parkeer- of stallingsruimte.

Burgemeester en wethouders werken de in 9.1 omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels en bouwregels:

1. a. de uitwerking zal eerst in procedure worden gebracht, nadat vergunning is verleend voor de bouw van minimaal 75% van het aantal woningen dat op grond van de bestemming 'Wonen - 2 - Uit te werken' mag worden gebouwd;
2. b. van het bestemmingsvlak dient niet minder dan 10% te worden bestemd voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en/of water;
3. c. het bebouwingspercentage van het bestemmingsvlak mag niet meer dan 50 bedragen;
4. d. hoofdgebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd;
5. e. het aantal te bouwen woningen mag niet meer dan 25 bedragen;
6. f. de oppervlakte van een bouwperceel mag niet minder dan 400 m² bedragen;
7. g. een woonhuis mag vrijstaand of twee-aaneen worden gebouwd,met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' uitsluitend vrijstaande woonhuizen mogen worden gebouwd;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'kap' geldt dat uitsluitend met een kap mag worden gebouwd en dat de goothoogte niet meer dan 6 m mag bedragen;
9. i. de oppervlakte van een vrijstaand woonhuis mag niet minder dan 120 m² bedragen;
10. j. de bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 10 meter bedragen;
11. k. het gezamenlijk oppervlak van aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak mag bij een perceelgrootte van 400 - 500 m² niet meer dan 100 m²bedragen en bij een perceelgrootte groter dan 500 m² niet meer dan 150 m² ;
12. l. er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
13. m. burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het plan en bij een omgevingsvergunning een vermeerdering toestaan van het aantal te bouwen woningen met niet meer dan 15%;
14. n. burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van beeldkwaliteit en een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld nadere eisen stellen aan de plaats, afmetingen, kapsoort en nokrichting van bebouwing.

Zolang en voorzover de in 9.2 bedoelde uitwerking geen rechtskracht heeft, mogen de gronden niet worden bebouwd.

Wanneer gebruik wordt gemaakt van een omgevingsvergunning als bedoeld in 9.4mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in voorbereiding zijnde bestemming worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 9.3 en toestaan dat er ten dienste van de in voorbereiding zijnde bestemming wordt gebouwd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Minimaal 60% van het totale plangebied met de bestemming Wonen - Uit te werken wordt in particulier opdrachtgeverschap uitgegeven.

Onder een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het (laten) gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein mits de structuur van het plan niet wordt aangetast en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijn de, en toestaan dat de bouwhoogte wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot niet meer dan 40 m;
6. f. de bestemmingsregels en toestaan dat de grenzen van een bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   3. 3. hoekerkers over maximaal 2/3 van de gevelbreedte tot een maximum van 4 m, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen,

mits de bouwvlakgrens met niet meer dan 1,5 m wordt overschreden, waarbij geldt dat de goothoogte niet meer dan 3 m mag bedragen en de afstand tot de weg niet minder dan 3 m;

7. g. het bepaalde over de afstand van uitbouwen tot aan de voorgevel en het verlengde daarvan voor het bouwen van (hoek)erkers, mits de diepte van de (hoek)erker, gemeten uit de zijgevel, niet meer bedraagt dan 1,5 m;
8. h. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt vergroot ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen.

Een in 14.1 genoemde omgevingsvergunning kan worden verleend indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de sociale veiligheid.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en:

1. a. nadere aanduidingen met betrekking tot de functie van de plankaart verwijderen of aangeven;
2. b. grenzen van bestemmings- en bouwvlakken en van aanduidingen op de plankaart zodanig wijzigen, dat de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 25% wordt verkleind of vergroot en de grenzen daarbij met niet meer dan 25 m worden verschoven.

Voor een besluit tot wijziging of uitwerking van het plan is artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing.

Voor een besluit tot het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

1. a. een ontwerpbesluit ligt, met bijhorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
2. b. de terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het naar voren brengen van zienswijzen gedurende de ondera genoemde termijn;
4. d. burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.

Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijnen 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna, beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.

1. a. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 17.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. b. Indien het gebruik, bedoeld 17.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in 17.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Zenderink.

december 2010.

De gemeente Wierden heeft plannen om het gebied "Zenderink" ten noorden van de kern Wierden te ontwikkelen als woongebied. Deze ontwikkeling is in het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk.

Het onderhavige bestemmingsplan maakt de gewenste nieuwe ontwikkelingen mogelijk door een flexibele planregeling. Wat betreft de planologische juridische regeling wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de regelgeving, zoals die voor de gemeente Wierden vervaardigde bestemmingsplannen is gehanteerd.

Met het voorliggende plangebied wordt beoogd een hoogwaardige woonwijk voor Wierden te creëren. De inzet is om een duurzame en natuurvriendelijke wijk te bouwen. De structuur die is gekozen, moet aansluiten bij de structuur van het huidige karakteristieke esdorpenlandschap, waarbij water een belangrijke(re) rol krijgt toegedeeld. De unieke situatie van een hoge, natte es (met keileem in de ondergrond) en een relatief droger, lager gelegen deel vormt een belangrijke basis voor de identiteit van de nieuwe wijk. Zenderink onderscheidt zich daarnaast van de andere wijken binnen de gemeente Wierden, zoals Zuidbroek en Berghorst, door haar specifieke woonmilieu en woningsegment. Het woongebied zal een parkachtig karakter krijgen, met daarin duurzame woningbouw. Deze duurzaamheid zal onder andere worden bereikt door een zongerichte verkaveling, een duurzaam watersysteem met oppervlakkige afkoppeling, milieuvriendelijk materiaalgebruik en duurzame energievoorzieningen.

In het plangebied zijn twee gebieden te onderscheiden, die aansluiten op de aanwezige bodem- en landschapsstructuur. In het westelijke gedeelte, dat op op de flank van een es gelegen is, wordt qua verkaveling aangesloten op het open en agrarische karakter van de es. In dit deel worden kleinschalige bebouwingsclusters (met "nieuwe erven") gerealiseerd met daar tussen open en groene zones, zodat zichtlijnen door het gebied gewaarborgd worden. Bestaande solitaire bomen worden opgenomen in deze zones.

Het oostelijke gedeelte, dat gekenschetst kan worden als een coulissenlandschap met lijnvormige beplantingen, biedt "Groene kamers", waarbinnen kleinschalige woonerven ontwikkeld worden. Huidige beplantingen worden zo optimaal mogelijk opgenomen in de wijk.

De twee gebieden worden ruimtelijk van elkaar gescheiden door een ruime groenstrook met daarin een wadi en wandelroutes. Daarnaast zullen beide gebieden dooraderd worden door wadi's die zorgen voor inzijging of afvoer van het regenwater.

Qua verkeersontsluiting wordt de structuur zodanig ontwikkeld, dat er sprake is van een autoluwe wijk.

De gronden binnen de onderhavige bestemmingsplangrens zijn geregeld in het bestemmingsplan "Buitengebied 1985". Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 17 juni 1986 en gedeeltelijk goedgekeurd op 3 februari 1987. Gedeputeerde Staten heeft goedkeuring onthouden aan onderdelen van zowel de plankaart als ook de voorschriften. Bij Koninklijk Besluit van 13 juli 1991 is de beslissing van Gedeputeerde Staten gedeeltelijk bevestigd.

Ingevolge artikel 30 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) is een nieuw plan vervaardigd voor die plandelen waaraan goedkeuring is onthouden. Dit plan luidt als volgt: "Buitengebied 1985, artikel 30-herziening Buitengebied" en is vastgesteld op 14 juni 1994 en goedgekeurd op 20 december 1994.

Het bestemmingsplan "Zenderink" bestaat uit de volgende stukken:

• plankaart, schaal 1:1.000 (NL.IMRO.0189.BP2009000006-0003);
• regels.

Op de plankaart zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. Bij de kaart is tevens een bijbehorende verklaring opgenomen. In de regels zijn regels gesteld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten, de uitkomsten van het onderzoek en de beschrijving van de planopzet, waaronder begrepen een uiteenzetting over de juridisch-technische aspecten, zijn vermeld.

Het plangebied "Zenderink” is 17,5 hectare groot en bevindt zich ten noorden van de kern Wierden tussen grofweg de Hexelseweg en de 1e Lageveldseweg/West Kluinveenweg. De noordelijke grens ligt iets te noorden van de Woestendijk en het verlengde daarvan tot de Hexelseweg. Ter verduidelijking is hieronder de situering en de begrenzing van het plangebied weergegeven. Vanwege de ligging van de Loonderesch aan de westkant van het plangebied is er sprake van een hoogteverschil van ongeveer 5 meter.

situering plangebied

De wens om de woningbouwlocatie Zenderink te realiseren speelt al een heel aantal jaren. In de Structuurschets Wierden (vastgesteld in 1994) wordt het gebied genoemd als “toekomstig woongebied 2^e fase”. Ook in de Ontwikkelingsvisie van de gemeente Wierden uit 2005 wordt de locatie genoemd als locatie voor woningbouw. Tevens wordt hierin de ambitie genoemd om te groeien naar een bevolkingsomvang van 25.000 inwoners in 2015, waardoor er in de gemeente 125 à 130 woningen per jaar bijgebouwd moesten worden.

Op 3 maart 2006 zijn prestatieafspraken gemaakt met Gedeputeerde Staten: 650 woningen bouwen in de periode 2006-2010, waarvan 430 in Wierden. Het jaar 2008 wordt als startjaar voor Zenderink genoemd.

In het collegeprogramma 2006-2010 wordt gesteld dat in de komende jaren gestart zal worden met de ontwikkeling van Zenderink als uitbreidingsgebied voor woningbouw.

In september 2006 is vervolgens een Masterplan opgesteld waarin een beeld wordt gevormd van de ruimtelijke en landschappelijke aspecten. In 2007 is er een belemmeringenkaart opgesteld en tegelijkertijd een kansenkaart. Op basis hiervan zijn er modellen gemaakt van de structuur van het plangebied, waarop de verkavelingen gebaseerd zijn.

De gemeente Wierden zet met de woningbouwplannen voor Zenderink in op duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit door middel van duurzaam bouwen en het klimaatprogramma Wierden.

Gelijktijdig met de vaststelling van het Structuurplan Zenderink heeft de gemeenteraad op 24 juni 2008 het voorkeursrecht bestendigd (definitief gevestigd).

Op 28 januari 2010 zijn de Prestatieafspraken Wonen gemeente Wierden 2010-2015 met de provincie Overijssel ondertekend. De ontwikkeling van Zenderink past binnen de hierin gemaakte afspraken voor wat betreft capaciteit en inzet op duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit.

Vervolgens zijn de Prestatieafspraken vertaald in de Woonvisie 2010-2015 'Nieuwe dynamiek in wonen'. Deze Woonvisie is op 14 september 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. In het bijbehorende woningbouwprogramma is Zenderink opgenomen met 80 woningen.

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het relevante ruimtelijk beleid. Ten behoeve van het onderhavige bestemmingsplan is een analyse gemaakt van in het gebied aanwezige functies en waarden. Zo zijn de aspecten milieu, water, ecologie en archeologie onderzocht. De resultaten van deze onderzoeken zijn weergegeven in hoofdstuk 3. De planbeschrijving is opgenomen in hoofdstuk 4, een beschouwing over de uitvoerbaarheid in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de planregels. De resultaten van de inspraak en het gevoerde overleg, zijn neergelegd in hoofdstuk 7 en sluiten deze toelichting af.

In de keuze van het te voeren ruimtelijk beleid is een gemeente in principe vrij. De wetgeving gaat er echter wel van uit dat er rekening wordt gehouden met het door hogere overheden uitgestippelde beleid, vooral daar waar het bovengemeentelijke belangen betreft. Weliswaar is de gemeente niet verplicht dit beleid verder te volgen, echter afwijking ervan zal duidelijk moeten worden gemotiveerd. In dit hoofdstuk wordt dan ook achtereenvolgend ingegaan op het Europese beleid, het rijksbeleid, het provinciale beleid, het regionale beleid en het gemeentelijk beleid ten aanzien van het plangebied.

Het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (het verdrag van Malta) is in 1998 aanvaard. Het verdrag bepaalt dat archeologische waarden als onvervangbaar onderdeel van het lokale, regionale en (inter)nationale culturele erfgoed bij de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen expliciet dienen te worden meegewogen en waar mogelijk ontzien.

Ingevolge dit verdrag is het dan ook noodzakelijk om te bezien of in het plangebied sprake is van te verwachten oudheidkundige waarden. De Archeologische Monumentenkaart (AMK) geeft een overzicht van alle bekende behoudenswaardige archeologische terreinen in Nederland. Daarnaast geeft de Inventarisatiekaart Archeologische Waarden (IKAW) een globaal overzicht van de mate waarin archeologische resten in een gebied kunnen worden aangetroffen.

Wanneer bescherming en inpassing van waardevolle monumenten niet mogelijk blijken, zal de historische informatie door verantwoord archeologisch onderzoek veilig moeten worden gesteld. In het verdrag is op Europees niveau een aantal principes vastgelegd dat kan helpen deze doelstellingen te realiseren. Zo dient archeologische monumentenzorg in nauwe afstemming plaats te vinden met andere activiteiten en beslissingen op het gebied van ruimtelijke ordening.

In de Monumentenwet is vastgelegd dat provincies de bevoegdheid krijgen om archeologisch waardevolle gebieden aan te wijzen. Deze aanwijzing is verplicht en dient te geschieden op basis van bekende archeologische waarden en reële verwachtingen, zoals vastgelegd op de waardekaarten AMK en IKAW. Ook gemeenten kunnen binnen hun gebied (potentieel) archeologisch kwetsbare gebieden aanwijzen, maar alleen in aanvulling op of in afwachting van een provinciale kaart. Daarnaast vormt het bestemmingsplan een belangrijk bestaand instrument dat de gemeente hanteert op het gebied van de ruimtelijke ordening.

Voor het onderhavige plangebied is onderzocht of en in hoeverre in het plangebied sprake is van archeologisch waardevolle elementen. In paragraaf 3.4.3 wordt hier nader op ingegaan.

Vanuit de Europese Unie is beleid geformuleerd ten aanzien van de bescherming en ontwikkeling van natuur en soorten in het kader van de totstandbrenging van de samenhangende Europese Ecologische Hoofdstructuur. Als uitvloeisel daarvan dienen ruimtelijke plannen getoetst te worden aan de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Op 1 oktober 2005 is de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998 in werking getreden. Vanaf dat moment heeft Nederland de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn in nationale wetgeving verankerd.

De Vogelrichtlijn heeft als doel de bescherming van in het wild levende vogels en hun leefgebied op het grondgebied van de Europese Unie. Dit vindt plaats door de aanwijzing van zogenaamde speciale beschermingszones. In principe geldt dit ook voor de Habitatrichtlijn, die is gericht op het instandhouden van het natuurlijke habitat en de bescherming van wilde flora en fauna.

Bij elk plan of project dient te worden onderzocht of het plangebied in of bij een speciale beschermingszone (sbz) als bedoeld in de Vogel- of Habitatrichtlijn ligt. Als een plan of project in of bij een sbz ligt, wordt van een gemeente verwacht dat zij voor aanvang van het plan of project een passende beoordeling maakt, waarbij de significante gevolgen van het plan voor de flora en fauna worden onderzocht. Als er significante gevolgen worden verwacht, kan het project alleen om dwingende redenen van openbaar belang en bij afwezigheid van een alternatief, doorgang vinden. Er moeten dan wel voor aanvang van het plan of project passende maatregelen worden genomen om de natuurwaarden volledig te compenseren. Verder mag de kwaliteit van de speciale beschermingszones niet verslechteren en mogen er geen storende factoren optreden voor de beschermde soorten. Mede gelet op de Flora- en faunawet betekent dit dat voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen niet mogen worden beschadigd, vernield of verstoord. Voor beschermde planten geldt dat ze niet van hun groeiplaatsen mogen worden verwijderd of vernield.

Gezien de afstanden tot de Sallandse Heuvelrug (ruim acht kilometer) en het Wierdense Veld (ongeveer drie kilometer) en de daar voorkomende soorten, kan aangenomen worden dat de nieuwbouwplannen in Zenderink geen significant negatieve gevolgen voor de speciale beschermingszones en de daar voorkomende soorten zal hebben.

Er heeft een nader onderzoek plaatsgevonden naar de in het plangebied voorkomende flora en fauna. In paragraaf 3.4.4 wordt hier nader op ingegaan.

Het rijksbeleid is neergelegd in verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening. Een "doorzetting" van dit beleid vindt veelal plaats in verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota's, beleidsplannen, streek- en bestemmingsplannen. Ook binnen de gemeente Wierden is dit het geval. Het beleid zoals dat door de hogere overheden wordt voorgestaan, is veelal van een andere schaal en aard, dan de schaal die noodzakelijk is waarop een bestemmingsplan wordt opgesteld. Ook in deze situatie is dit het geval zodat in het kader van de opstelling van dit bestemmingsplan niet uitgebreid zal worden ingegaan op het rijksbeleid. In de volgende paragrafen zal daarentegen wel kort worden ingegaan op de Flora- en faunawet, Natuurbeschermingswet en hoogspanningslijnen.

Sinds 1 april 2002 regelt de "Flora- en faunawet" de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. Met de inwerkingtreding van de Flora- en faunawet is een belangrijk deel van de doorwerking van de Vogel- en Habitatrichtlijn geregeld. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden. Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren. Daarnaast is het niet toegestaan om hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren. De "Flora- en faunawet" heeft dan ook belangrijke consequenties voor ruimtelijke plannen.

Sinds 23 februari 2005 is het zogenaamde "Wijzigingsbesluit AMvB Artikel 75" in werking getreden. Dit houdt ondermeer in dat voor veel algemeen voorkomende, maar nog wel beschermde, planten- en diersoorten, in de meeste gevallen automatisch een vrijstelling gaat gelden en geen ontheffing meer hoeft te worden aangevraagd.

Wanneer plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf goed te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn. In beginsel is daarvoor de initiatiefnemer zelf verantwoordelijk. In paragraaf 3.4.4 Ecologie wordt hier nader op ingegaan.

Uitgangspunt van de gewijzigde Natuurbeschermingswet is een integrale bescherming van de aangewezen vogel- en habitatrichtlijngebieden. Dit betekent dat in beginsel elke aantasting, die schadelijke gevolgen kan hebben voor het aangewezen vogel- of habitatrichtlijngebied dient te worden gereguleerd. In het wetsontwerp is gekozen voor een vergunningenstelstel waarbij de habitattoets (de afweging ex artikel 6 uit de Habitatrichtlijn) in beginsel door Gedeputeerde Staten verricht zal worden. Voor alle aangewezen gebieden moeten verplicht binnen 3 jaar beheersplannen worden opgesteld. In een beheersplan staat welke instandhoudingsmaatregelen getroffen dienen te worden voor de instandhoudingsdoelstelling.

Bij activiteiten in of nabij een vogel- of habitatrichtlijngebied wordt een onderscheid gemaakt tussen plannen, projecten en andere handelingen die significante gevolgen kunnen hebben voor het aangewezen vogel- of habitatrichtlijngebied en alle overige handelingen die schadelijk kunnen zijn. Voor plannen, projecten of andere handelingen die geen significante gevolgen hebben, wordt de zware afwegingsprocedure van de Habitatrichtlijn niet verplicht. Dergelijke gebieden liggen op grote afstand (meer dan 3 kilometer) van de toekomstige woonwijk.

Op basis van het voorzorgbeginsel (in verband met gezondheid) adviseert het ministerie van VROM om geen gevoelige bestemmingen (zoals woningen, scholen en crèches) toe te laten binnen een bepaalde afstand van hoogspanningslijnen. Voor de hoogspanningslijn kan worden uitgegaan van een indicatieve afstand van 50 meter aan weerszijden van de hoogspanningslijn.

In voorliggend bestemmingsplan ligt het plangebied op circa 100 meter van de hoogspanningsleiding en zodoende liggen er geen gevoelige bestemmingen binnen de invloedssfeer van de hoogspanningsleiding.

Sinds 1 juli 2009 wordt het ruimtelijk beleid beschreven in de Omgevingsvisie Overijssel. De Omgevingsvisie Overijssel en de bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel bevatten het nieuwe provinciale beleid van de provincie Overijssel voor de fysieke leefomgeving.

In de Omgevingsvisie Overijssel is een uitvoeringsmodel ontwikkeld voor het sturen op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid waarbij voor de toelaatbaarheid van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen drie stappen worden onderscheiden. In het navolgende zal Zenderink aan de hand van dit uitvoeringsmodel worden beoordeeld.

1. Generieke beleidskeuzes

In de eerste plaats moet de ontwikkeling van Zenderink getoetst worden aan generieke beleidskeuzes. Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn.

Voor de vraag of de woonwijk op deze locatie vanuit de generieke beleidskeuzes aanvaardbaar is, moet de ontwikkeling worden beoordeeld aan de hand van de volgende aspecten:

Principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (SER-ladder) en grondwaterbescherming.

SER-ladder voor de Stedelijke omgeving

In de Omgevingsvisie is aangegeven dat voor gebiedsontwikkelingen op het gebied van woningbouw, bedrijfslocaties en (toeristische en recreatieve) voorzieningen de zogenaamde SER-ladder moet worden doorlopen. Hierbij worden ruimtelijke keuzes op de volgende, hiërarchische wijze gemaakt:

• Gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie of door herstructurering (incl. schuifruimte) beschikbaar gemaakt kan worden.
• Vergroot de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen.
• Bij aanleg van nieuwe terreinen worden relevante waarden en belangen in een gebiedsgerichte aanpak afgewogen, onder meer aan de hand van gebiedsspecifieke kwaliteitsvoorwaarden.

Beschikbaarheid ruimte

Er is voor de duurzame woningbouwopgave zoals in Zenderink wordt nagestreefd geen ruimte beschikbaar binnen het bestaande bebouwd gebied. Ook de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied is niet geschikt te maken door middel van herstructurering en/of transformatie. Dit betekent dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Meervoudig ruimtegebruik

Bij de ontwikkeling van Zenderink is de afweging 'inbreiding voor uitbreiding' gemaakt. De afgelopen jaren is invulling gegeven aan dit principe door onder meer de locaties Coberco, Schipper-Vos en Schipdam in ontwikkeling te brengen. Op dit moment zijn er echter geen inbreidingslocaties meer voor handen en wordt met de uitbreidingslocaties Zuidbroek en Zenderink invulling gegeven aan de Wierdense woningbehoefte. Dit zijn ook de enige en laatste uitbreidingslocaties aan de rand van het dorp Wierden.

Relevante waarden

Zenderink onderscheidt zich ten opzichte van Zuidbroek vanwege de aanwezige landschappelijke kwaliteiten. Bovendien wordt ingezet op de realisatie van duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit die aansluit bij de intrinsieke waarden van het plangebied. Zenderink richt zich met deze kwaliteiten op een andere doelgroep dan Zuidbroek.

Ligging in grondwaterintrekgebied

Uitgangspunt van provinciaal beleid is bescherming van het hele intrekgebied van de drinkwaterwinning. Er worden geen functies toegestaan die een risico vormen op grondwaterverontreiniging, tenzij de beschermingssituatie verbetert (stap- vooruitprincipe). Bij grote en grootschalige ruimtelijke ingrepen is een verslechtering op plaatselijk niveau toegestaan, mits op gebiedsniveau een verbetering plaatsvindt (saldobenadering). In Zenderink wordt uitgegaan van een duurzaam watersysteem. Gelet op dit uitgangspunt alsook de nieuwe functie vormt de ontwikkeling van Zenderink geen risico voor de kwaliteit van het grondwater.

2. Ontwikkelingsperspectieven

De tweede stap is de toets van de beoogde ontwikkeling aan de ontwikkelingsperspectieven voor het plangebied. Deze stap stelt de vraag aan de orde waar deze ontwikkeling een plek zou kunnen krijgen.

De nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.

Uitsnede ontwikkelingsperspectieven, bron: Omgevingsvisie.

Op de ontwikkelingsperspectievenkaart zijn de volgende perspectieven te zien:

Gele arcering: buitengebied, accent productie: schoonheid van de moderne landbouw

• Landbouwgebieden die bijdragen aan kwaliteit van grote open cultuurlandschappen en gebieden waar plek is voor intensieve veehouderij.
• Ruimte voor schaalvergroting en verbreding.

Oranje arcering: bijzondere gebiedscondities: stadsrandgebied (sterke stad-land-relatie)

• Overgang tussen bebouwd gebied en groene omgeving, zowel entree van de stad als verbinding met het buitengebied. Kansen voor recreatiemogelijkheden, nieuwe landgoederen en eventueel stedelijke uitbreiding volgens gebiedskenmerken.
• Recreatieve en utilitaire routes van buiten dorp sluiten aan op dorpsstructuur. Veel opgaven en belangen komen hier samen zoals dorpsuitbreidingen, infrastructuur, landbouw landschapsontwikkeling, water en natuur.

Zenderink ligt in het stadsrandgebied. Dorpsuitbreidingen zijn hier mogelijk, mits afgestemd op de gebiedskenmerken. Zoals uit de toets aan de catalogus gebiedskenmerken blijkt, wordt de nieuwe woonwijk afgestemd op de aanwezige gebiedskenmerken en vormen deze de basis voor het plan. Middels ommetjes langs de water- en groenstructuren krijgt het gebied ook een recreatieve ontwikkeling.

3. Gebiedskenmerken

De derde en laatste stap is de toets van deze ontwikkeling aan de gebiedskenmerken en stelt de vraag aan de orde hoe de ontwikkeling op een goede wijze kan worden ingepast. De gebiedskenmerken zijn:

• Natuurlijke laag: stuwwal en ruggen.

Norm: instandhouding reliëf. Richting: beter beleefbaar maken hoogteverschillen.

• Laag van het agrarisch cultuurlandschap: Essenlandschap.

Norm: instandhouding openheid es en reliëf met op de flanken instandhouding kleinschalig patroon. Richting: ontwikkelingen op flanken met behoud van bebouwingsstructuren en versterking raamwerk.

• Stedelijke laag.

Richting: nieuwbouw past in aard, maat en karakter van bestaande bouw en groenplan.

• Lust-en-leisurelaag: sterke stad en landrelaties.

Richting: behoud, herstel en aanleg landschappelijke recreatieve routes, ontwikkelingen versterken stad-landrelatie.

In Zenderink staat ruimtelijke kwaliteit in een hoog vaandel. Vanaf het begin zijn de bestaande ruimtelijke kwaliteiten sturend geweest voor het ontwerp van de wijk. Bestaande groene elementen en bebouwing zijn in het plan opgenomen en vormen als het ware de basis waaraan het plan is opgehangen. Dit heeft geresulteerd in een ontwerp dat onderscheid maakt in twee deelgebieden met verschillende sfeerbeelden. In het oostelijk lager gelegen en meer gesloten plandeel geldt het sfeerbeeld "wonen in de coulissen". De beslotenheid en de beleving van het kleinschalige landschap zijn in dit gebied belangrijke kenmerken. Het westelijk, hogere en open deelgebied wordt getypeerd als ''wonen op de es". Hier wordt in kleine afzonderlijke clusters gebouwd. Behoud van de zichtlijnen is een belangrijk kenmerk. Ook wordt het hoogteverschil beleefbaar gemaakt door de west-oostgerichte wadi's, de routestructuur en beplantingen. Tussen de beide deelgebieden wordt in het midden van het plangebied een centrale wadi gerealiseerd, welke uiteraard fungeert als tijdelijke opvang van regenwater, maar ook een natuurlijke scheiding vormt tussen de twee woongebieden. De bestaande groenstructuren maar ook oude padenstelsels worden hersteld en versterkt. Door de extensieve opzet vormt de wijk als het ware een overgangsgebied van het dorp naar het buitengebied. In de wijk zelf maar ook in de omgeving worden recreatieve "ommetjes" gemaakt.

De gemeente Wierden heeft met Zenderink verder een duurzame woonwijk op het oog. De maatregelen die hier genomen worden kunnen onder andere zijn: Energiezuinige verlichting, dimmen van verlichting, zongericht bouwen, duurzaam watersysteem en autoluwe wijk. Ook het geschikt maken van daken voor zonne-energie en de materialisering moeten bijdragen aan de duurzaamheid van de wijk. Zenderink kan daarmee een wijk zijn die bij uitstek past bij deze doelstelling van de provincie.

De Regge is de blauwe slagader van Twente. Het grootste deel van Twente (inclusief alle steden) worden dooraderd door het Reggestelsel. De veerkracht en dynamiek zijn door het intensieve gebruik uit het systeem. Aangezien iedereen belang heeft bij een gezondere Regge, wil het waterschap het water de ruimte geven. Het Reggesysteem bestaat uit twee sterk verschillende takken. De ene tak loopt vooral door landbouw- en natuurgebied (Laaglandregge); de andere door de stedenband Enschede-Hengelo-Borne-Almelo-Wierden-Vriezenveen-Vroomshoop (Stadsregge). De beide Regges voeren water af. Daarnaast hebben ze verschillende functies te vervullen. De Laaglandregge vooral voor landbouw en natuur. De Stadsregge vooral voor wonen. Sommige doelstellingen, knelpunten en maatregelen gelden dan ook sterker voor de ene dan voor de andere. Er komt een nog duidelijker scheiding tussen de Stadsregge en de Laaglandregge. Stedelijk water, kwalitatief iets minder goed, wordt geconcentreerd in de Stadsregge. Zo kunnen er veel hogere eisen gesteld worden aan het water dat door de Laaglandregge stroomt. Beide takken zijn nog niet helemaal gescheiden. Met een 'doorbraak', dwars door de stedenband, krijgt ook het oostelijk gelegen landelijk gebied aansluiting op de Laaglandregge.

De onderhavige plannen hebben geen gevolgen voor de Regge.

Het voornemen om een woningbouwontwikkeling mogelijk te maken in het gebied aan de noordzijde van Wierden is niet nieuw. De locatie wordt al genoemd in de Structuurschets Wierden die is vastgesteld in 1994. Hierin wordt de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van Wierden beschreven. In de schets is het grootste deel van het plangebied als toekomstig woongebied ingetekend, met een uitbreidingspijl in noordelijke richting. De voorgenomen uitbreiding past daarom al lange tijd in het ruimtelijke beleid van de gemeente.

Door de gemeenteraad van Wierden is op 9 november 2004 de Ontwikkelingsvisie Gemeente Wierden vastgesteld. In de Ontwikkelingsvisie worden verschillende thema's behandeld, waaronder: wonen, werken, leven en recreëren.

Om gezinsverdunning en groei in de toekomst op te vangen zijn er volgens de notitie plannen voor Zuidbroek. Daarnaast wordt een woningbouwlocatie in Enter-Noord en Zenderink genoemd.

Wierden wordt in de visie een populaire plek om te wonen binnen Twente genoemd, waardoor er voldoende mogelijkheid moet worden geboden om aan de vraag te kunnen voldoen. Daarnaast staat voor de gemeente een hoge kwaliteit van wonen en leven hoog in het vaandel. Een van de speerpunten is daarom het bouwen van levensloopbestendige woningen.

Verder is als uitgangspunt gekozen, dat een verhoging van de woningbouwproductie naar tenminste 125-130 woningen per jaar moet worden bereikt. Deze taakstelling kan worden gehaald door onder andere realisering van Zenderink.

Wierden: Een gemeente die verbindt!

Een structuurvisie verwoordt de ruimtelijke visie van een gemeente op de lange termijn. De gemeente Wierden heeft al veel ruimtelijke (beleids)plannen. In de Structuurvisie Wierden hebben we deze plannen op elkaar afgestemd. De Structuurvisie van de gemeente Wierden is een toekomstvisie op de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente: vanaf nu tot 2030. Naast de vraag wat we willen bereiken (ruimtelijke ontwikkelingsvisie), staat er ook in hoe we dit willen bereiken (uitvoeringsparagraaf). De Structuurvisie Wierden is op 5 oktober 2010 vastgesteld door de gemeenteraad.

Ambitieniveau van de gemeente

In 2005 heeft de gemeenteraad een ontwikkelingsvisie voor de gemeente Wierden vastgesteld. In de Structuurvisie wordt ingezet op een verdere uitwerking van de lijnen, die hierin zijn uitgezet. De ambitie is "een actieve en zelfbewuste gemeente zijn, die kwaliteit hoog in het vaandel heeft en die onderneemt". Nog meer dan nu zijn we over 20 jaar een groene, ondernemende, recreatieve gemeente met (deels) stedelijke trekjes en een hele mooie woon- en leefomgeving. Waar nodig werken we samen met andere gemeenten of overheden. In de toekomstplannen zoeken we aansluiting bij de Omgevingsvisie Overijssel. Hierin spelen duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit een belangrijke rol.

Wierden is een gemeente die verbindt

De gemeente verbindt:

• Stad en land
• Wonen, werken en recreëren (kruispunt van snelwegen en spoorlijnen)
• Landschapstypen

Dit wordt de identiteit van de gemeente genoemd.

Dit kan ook nog wat verder worden verfijnt. De gemeente wil deze sterke kanten nog meer verbeteren. Hierdoor wordt Wierden nog meer een gemeente die verbindt. In het figuur hieronder staan de sterke kanten van de gemeente (de kernkwaliteiten en centrale waarden).

Centrale waarden

Wat zijn nu (ruimtelijk gezien) de sterke kanten van de gemeente Wierden? De gemeente Wierden ligt op het overgangsgebied tussen de Sallandse Heuvelrug en het Twentse landgoederenlandschap, dichtbij de natuur en vlakbij de Twentse steden. De gemeente is goed bereikbaar via diverse snelwegen en spoorlijnen. En ook water (De Regge) ontbreekt niet.

In de Structuurvisie kijkt de gemeente vooruit naar 2030. Waar staat de gemeente in 2030? Voor Zenderink kunnen er 2 centrale waarden worden uitgehaald.

Centrale waarde 1: Leefbaar

Ook in 2030 is Wierden een zeer aantrekkelijke woongemeente. Dit komt door de prachtige groene en rustige omgeving, maar ook door haar veilige imago en goede bereikbaarheid. Verwacht wordt dat de bevolkingsgroei in Wierden stagneert. Toch blijft er nog vraag naar nieuwe woningen. Daarom zijn de woonwijken Zenderink en Zuidbroek (Wierden), De Berghorst (Enter) en Kleen Esch (Hoge Hexel) nodig. In 2030 zijn deze wijken helemaal voltooid.

Centrale waarde 5: Groen en blauw

Het landschap is in 2030 nog mooier geworden. Wij hebben hiervoor gezorgd door allerlei regelingen, zoals de uitvoering van groene en blauwe diensten en het Spakenplan plus. Voor de overgang tussen het dorp Wierden en het buitengebied ("stadsrandzone") hebben we een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Hierin staat welke functies (maneges, paardenweiden, kleine bedrijven op erven, en dergelijke) hier wel en niet gewenst zijn. De gemeente heeft verschillende landschappen. In 2030 is deze diversiteit versterkt.

De veranderende woningmarkt en regelgeving hebben ertoe geleid dat de gemeente haar volkshuisvestingplan van 2000 heeft herzien. De Woonvisie 2004+ met als ondertitel "Goed wonen voor iedereen" is tot stand gekomen in samenwerking met de Stichting Wonen Wierden Enter en is op 10 augustus 2004 door de gemeenteraad vastgesteld.

In de Woonvisie worden de volgende ambities verwoord:

• realiseren evenwichtige bevolkingsopbouw;
• verhogen bouwproductie;
• investeren in centrum-dorpse en groen-dorpse woonmilieus;
• 100% levensloopbestendig bouwen;
• actief invullen gemeentelijke regierol;
• zorgen voor leefbare wijken en kernen;
• 33% particulier opdrachtgeverschap.

Kwantiteit en kwaliteit

Om de leefbaarheid in Wierden te vergroten, een evenwichtige bevolkingssamenstelling te houden en ook middensegmenten in huur en koop te kunnen bedienen, is een bouwproductie nodig van 125 tot 130 woningen per jaar. Hierdoor kan de gemeente Wierden een inwoneraantal van 25.000 in 2015 bereiken. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het stimuleren van de bouwproductie een speerpunt is van de provincie Overijssel (in aanvulling op het speerpunt Sturen op Kwaliteit). Zuidbroek is in dit kader op de “Aanjaaglijst woningbouwprojecten provincie Overijssel 2005” geplaatst.

Bij de nieuwbouw wordt ingespeeld op de woonwensen van de bevolking van Wierden. Uit het woningbehoeftenonderzoek blijkt dat ook op langere termijn de behoefte relatief sterk gericht blijft op koopwoningen en eengezinswoningen. Verder zal de huidige vraag naar andere typen woningen zoals seniorengeschikte, levensloopbestendige woningen groeien. De toenemende vergrijzing zal deze vraag verder doen toenemen. Tenslotte is er een toenemende behoefte aan middeldure en duurdere huurwoningen. Met name de toenemende groep ouderen is op deze sector gericht. Wel eisen zij goede kwaliteit: ruime woningen, mooie buitenruimte en dicht bij voorzieningen gesitueerd.

Op basis van het landelijke Woningbehoefteonderzoek 2002 (waarvoor in de gemeente Wierden extra enquêtes zijn afgenomen om op gemeentelijk niveau uitspraken te kunnen doen) kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• er blijven tekorten aan huurwoningen (een- en meergezins, middelduur en duur segment);
• in een goed functionerende markt is de goedkope huursector kwetsbaar. Daar zouden op termijn overschotten kunnen ontstaan, terwijl de huidige praktijk een heel ander beeld laat zien;
• in de koopsector blijven er forse tekorten aan eengezinswoningen (€ 200.000,00 tot € 300.000,00) en in mindere mate aan duurdere eengezinswoningen. Daarnaast is er ruimte voor meergezinswoningen in de koopsector (maximaal € 300.000,00).

Over Zenderink staat in de Woonvisie dat de bouwmogelijkheden nog nader uitgewerkt moeten worden.

Burgemeester en Wethouders van de gemeente Wierden en Gedeputeerde Staten van de provincie Overijssel hebben met elkaar afspraken gemaakt over de uitvoering van het gemeentelijke en provinciale woonbeleid. Dit is vastgelegd in het document "prestatieafspraken Woningbouw gemeente Wierden" van 3 maart 2006.

De belangrijkste beleidskaders voor deze afspraken zijn de gemeentelijke Woonvisie 2004+ van 10 augustus 2004, de streekplanherziening Wonen en de reactie van Gedeputeerde Staten op de gemeentelijke Woonvisie van 5 januari 2005.

Kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogramma

De gemeente Wierden en de provincie komen een woningbouwprogramma overeen van totaal ca. 650 woningen in de periode 2006 tot en met 2010 in de gemeente Wierden.

In de afgelopen jaren bleef de woningproductie sterk achter bij het gewenste programma. De verhuisbalans was sterk negatief, er was geen bevolkingsgroei en de woningtekorten liepen op. Het is volgens de gemaakte afspraken zaak een kentering te brengen in deze ontwikkeling. Gezamenlijk willen gemeente en provincie werken aan het terugdringen van de ontstane tekorten en het wegwerken van de wachtlijsten.

Locatie Zenderink

De gemeente Wierden en provincie Overijssel hebben afgesproken dat, gelet op de grote manifeste vraag en de noodzaak meer zekerheid te scheppen, er tijdig voldoende bouwmogelijkheden in de kern Wierden beschikbaar zijn. Om die reden wordt naast de ontwikkeling van het plan Zuidbroek, de woningbouwlocatie Zenderink ontwikkeld. De provincie zal waar mogelijk meewerken aan het snel doorlopen van de procedures. Gemeente en provincie hebben destijds de ambitie uitgesproken om in de loop van het jaar 2008 te kunnen starten met de woningbouw in Zenderink.

Gezien bovengenoemde prestatieafspraken is de bouw van Zenderink vanuit provinciaal oogpunt wenselijk. De uitgesproken ambitie om te starten in 2008 geeft zelfs aan dat er voortvarend met de bouw van Zenderink gestart moet worden.

In 2007 is de Woonvisie 2004+ van de gemeente Wierden geactualiseerd in het document "Actualisering woonbeleid 2007" (vastgesteld op 29 januari 2008). In de actualisering wordt de ambitie van de gemeente Wierden benadrukt: 25.000 inwoners in 2015. Deze groei moet gebeuren op een evenwichtige manier en heeft als doel de vitaliteit van de dorpskernen te versterken, zodat er draagvlak is voor voorzieningen. De nadruk ligt meer dan in de visie van 2004 op een evenwichtige bevolkingsopbouw en het daarmee samenhangende evenwichtige aanbod van woningen.

Op basis van de verwachte gemiddelde woningbezetting zijn er in de gemeente Wierden 1.340 woningen extra nodig tot 2015 om te kunnen groeien naar de 25.000 inwoners die de gemeente ambieert. Hiervan zijn 860 woningen bestemd voor de eigen behoefte vanuit Wierden en de rest voor mensen die terug willen keren naar de gemeente. Tevens kunnen met deze plancapaciteit tegenvallers worden opgevangen. De gemeente wil bouwen op verschillende locaties om zodoende de differentiatie in woonmilieus en woningaanbod te vergroten en om de positie van de gemeente ten opzichte van projectontwikkelaars te versterken. De groei is grotendeels gepland bij de kern Wierden. Een hoge kwaliteit is bij nieuwbouw een van de belangrijkste ambities.

Voor succesvolle groei van Wierden moet bij nieuwbouw een hoge kwaliteitsambitie als maatstaf gelden. Ruim wonen in een groene omgeving geldt hierbij als het referentiebeeld. De ontwikkeling van Zenderink past binnen deze kwaliteitsambitie.

Op 28 januari 2010 zijn de 'Prestatieafspraken Wonen gemeente Wierden' met de provincie ondertekend. De ontwikkeling van Zenderink past binnen de hierin gemaakte afspraken voor wat betreft capaciteit en inzet op duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit.

De huidige woningvoorraad binnen de gemeente Wierden voldoet op dit moment door een ruim aanbod aan (half)vrijstaande woningen al in voldoende mate aan de woonbehoefte van gezinnen en doorstromers. Ook speelt de geplande nieuwbouw op uitbreidingslocaties kwantitatief in op deze vraag. Wel ligt er voor de groep doorstromers een kwaliteitsopgave.

De gemeente wil aan deze opgave invulling geven door nieuwe woonconcepten te ontwikkelen in Zenderink. De woonconcepten zullen passend in het bestaande groene landschap gerealiseerd worden.

Bij de ontwikkeling van de woonconcepten op ruime kavels zullen de thema's zelfbouw, (C)PO en duurzaamheid een belangrijke rol gaan spelen.

Op grond van de provinciale Omgevingsverordening dient de Woonvisie met de buurgemeenten te worden afgestemd. Alle buurgemeenten hebben aangegeven in te kunnen stemmen met de Woonvisie

De opmerkingen in de ambtelijke reactie van de provincie op de concept-Woonvisie hebben geen (nadelige) gevolgen voor de ontwikkeling van Zenderink. De Woonvisie is op 14 september 2010 vastgesteld door de raad en is conform de Omgevingsverordening aangeboden aan Gedeputeerde Staten.

Algemeen

Het plangebied Zenderink heeft in de huidige situatie een aantal waardevolle landschappelijke en ruimtelijke kwaliteiten. Deze kwaliteiten zijn inzichtelijk gemaakt in een kwaliteitskaart. Deze landschappelijke en ruimtelijke kwaliteiten kunnen als uitgangspunten bij de nadere planvorming worden betrokken. De kwaliteiten worden op de kaart weergegeven en nader beschreven.

Figuur 2: kwaliteitskaart Zenderink

Geomorfologie

In het westelijk deel van het plangebied bevindt zich een hoge stuwwal. In het plangebied is dit hogere deel in het landschap goed ervaarbaar vanaf de Hexelseweg. Ook de overgang van het hogere gedeelte naar het lager gelegen gebied in het oosten is vanaf de omliggende wegen duidelijk zichtbaar. Het hoogteverschil tussen het hoogste en laagste deel bedraagt gemiddeld vijf meter.

Op het hoger gelegen deel is een es aanwezig, dat onder andere blijkt uit de bodemsamenstelling; een al dan niet verstoorde bouwvoor/esdek met daaronder dekzand en/of lemig zand. Uit de interactieve gebiedstoets komt naar voren dat ten aanzien van het grondwater in het gebied sprake is van een relatief unieke situatie. Doordat zich een keileempakket in de ondergrond bevindt, treden in het westelijk deel schijngrondwaterstanden op. In het oostelijk deel ontbreekt de keileem, waardoor in dat deel de grondwaterstanden dieper zijn gelegen. Daarnaast ligt er in het noordelijke deel van het plangebied een zogenoemde zaksloot, welke een belangrijk onderdeel vormt van het afwateringssysteem.

De lage delen in het oostelijk deel van het plangebied komen, gezien de natuurlijke laagte en het feit dat deze niet grenzen aan een waterloop, in aanmerking als locatie voor waterberging. Op dit moment is er vrijwel geen (oppervlakte)water in het gebied zichtbaar. Bovenstaande kenmerken zijn gebiedseigen kwaliteiten die fysiek-ruimtelijk kunnen worden doorvertaald in het nieuwe woongebied.

Cultuurhistorie

Twente, oud cultuurland, een zandplateau met esdorpen, kleine stadjes, een vanouds kleinschalig platteland, waar driehonderd jaar lang de boeren hun rogge verbouwden, een beetje wild hooi voor hun koeien wonnen, hun schapen de hei op stuurden en het elkaar maar zelden lastig maakten. Zij leefden volgens vaste normen van de noaberschap, volgens de regels van de marke, die gericht waren op de instandhouding van een zelfvoorzienende economie.

Het landschap kreeg zijn definitieve vorm tijdens het ijstijdvak. De gletsjers van de Saale-ijstijd lieten hier dikke pakketten keileem achter, onder andere in het gebied van Het Zenderink.

Het gebied rond Wierden ontwikkelde zich tot een lappendeken van bos en moeras, heidevelden en rogge-essen, door houtwallen omzoomde weilandjes en bouwkampen, beekdalen en boerenerven. Deze oorspronkelijke landschappen zijn geleidelijk veranderd.

Op de historische kaart die de situatie rond 1900 weergeeft, is een aantal karakteristieke elementen van Zenderink herkenbaar: de open es op de stuwwal, de Hexelseweg, de oude ontginningswegen Lage Eggeweg en 1e Lageveldsweg, zandpaden die de verbinding leggen tussen deze wegen (dwars op het hoogteverschil), Wierden als klein dorp en kleine bebouwingsclusters aan de randen van het huidige plangebied.

In het plangebied komt een aantal gemeentelijke monumenten (woningen) voor. Het betreft Hexelseweg 39 t/m 55. Rijksmonumenten komen niet voor. Wel zijn ten noorden van het plangebied grafheuvels gelokaliseerd.

Landschap

Het landschap van Zenderink wordt gekenmerkt door een opbouw in een open westelijk deel en een halfbesloten oostelijk deel. De openheid van het westelijk deel hangt samen met de ligging van de stuwwal, zoals hiervoor is beschreven. De open es die zich hier bevindt kenmerkt zich verder door solitaire grote bomen in het open veld (weilanden) op de flanken van de stuwwal, erfbeplantingen rondom de (agrarische) bebouwing in het gebied. De zichtlijnen reiken ver, bijvoorbeeld vanaf de Hexelseweg gezien.

Het oostelijke deel vormt een zogenoemd coulissenlandschap, waarin laanbeplanting wordt afgewisseld met (oorspronkelijke) beplantingselementen langs kavelgrenzen. Weilanden worden omzoomd door beplanting waardoor een afwisselend beeld ontstaat en openheid en geslotenheid. Deze beplanting bestaat uit ofwel een houtwal of als deze is doorgegroeid, uit een rij opgaande bomen, soms met onderbeplanting. De laanbeplanting langs de (oude) wegen bestaat uit lindes, eiken of andere soorten (van lange omloop). De lanen zijn niet doorgaand, maar fragmentarisch.

Daarnaast vallen de netjes verzorgde erven op die vaak een gesnoeide haag hebben, een bloementuin, fruitbomen of andere oude, volwassen bomen.

De bebouwingsclusters zoals die op de historische kaarten reeds waarneembaar zijn, komen ook in huidige situatie nog voor. De clusters worden gekenmerkt door een clustering van bebouwing, die over het algemeen agrarisch van aard is. In één cluster is een school gelegen (Kupersweg).

Aan de bebouwing zijn in de loop der jaren grotere bijgebouwen en stallen toegevoegd. Op de erven binnen de clusters staan veel volwassen bomen en zijn er bloemenborders en hagen aangelegd. Dit zorgt voor een besloten en groen karakter.

De kadernotitie is een document dat de kaders omschrijft voor de planontwikkeling van Zenderink. Deze kaders of randvoorwaarden zijn vastgesteld door de gemeenteraad. De kaders geven richting aan de uitwerking en maken duidelijk wat vaststaat. Dit is van belang omdat het hier gaat om een interactief planproces. De kaders geven duidelijk aan op welke punten belanghebbenden eventueel inspraak kunnen hebben.

In de kadernota worden allereerst de ligging en de plangrens van het gebied weergegeven met daarbij de belemmeringen waar in het plan rekening mee gehouden moet worden. Belemmeringen voor het plan kunnen bijvoorbeeld milieukundig, cultuurhistorisch van aard zijn, maar kunnen ook te maken hebben met externe veiligheid.

Ook zijn in de kadernotitie randvoorwaarden gegeven voor de inrichting van het plan. Zo zijn er randvoorwaarden gegeven over het karakter van de woonwijk, water, openbaar groen en verkeer in het plan.

In het structuurplan, door de raad vastgesteld op 24 juni 2008, wordt een beschrijving gegeven van de belangrijkste uitgangspunten voor de planvorming rondom Zenderink. Ook worden de kansen die er zijn voor het plangebied in het structuurplan beschreven. De kansen die in het structuurplan worden genoemd zijn:

Bodem en water

De opbouw van het gebied biedt de basis voor het aanbrengen van een differentiëring in woonmilieus die inspelen op de landschappelijke opbouw van het gebied. Op de es nieuwe bebouwingsclusters met ieder een eigen identiteit (met wadisysteem en open zichtlijnen tussen de clusters). In het oostelijke deel wordt ingespeeld op het coulissenlandschap door middel van iets hogere dichtheden binnen de "groene kamers". De oude bebouwingsclusters worden ruimtelijk manifest door de waterbergingen of open groene ruimte (speelplekken, paardenweides of iets dergelijks) rondom te situeren.

Cultuurhistorie

Het is gewenst de oorspronkelijke bebouwingsclusters en karakteristieke (monumentale) panden als sfeermakers op te nemen in het nieuwe plan. De mogelijkheden voor toevoeging van (karakteristieke) panden aan deze clusters dient nader te worden onderzocht. Het oude zandpad kan als nieuwe langzaamverkeersroute worden opgenomen. Dit geldt ook voor de Lage Eggeweg en de 1e Lageveldsweg.

Landschap

Voorgesteld wordt om de verschillen in landschappelijke opbouw van het plangebied (open westelijk deel en half open/besloten oostelijk deel) verder te versterken. Dat kan door op de es bepaalde zichtlijnen open te houden. De solitaire bomen in het gebied dienen zoveel mogelijk opgenomen te worden in het plan, zodat de nieuwe bebouwing een volwassen karakter krijgt door de aanwezigheid van deze bomen. Doordat de Hexelseweg onbeplant is, wordt de open es nog als zodanig ervaren. Dit is een waardevolle kwaliteit die zo gehandhaafd moet blijven. In het half open/besloten oostelijk deel dient het landschappelijke casco verder te worden versterkt. De lanen kunnen verder worden aangevuld (door aanplant van nieuwe bomen van lange omloopsoort) en de beplantingselementen (zoals houtwallen en hagen) te verjongen. Op die manier gaat het coulisselandschap als een sterk casco dienen. Binnen deze "groene kamers" kunnen tijdseigen woningen worden ontwikkeld die inspelen op deze ligging.

Ontsluiting

De nieuwe ontsluitingsstructuur dient nader onderzocht te worden. De huidige structuur van oude beplante wegen en het in ere herstellen van (voormalige) zandpaden bieden kansen om deze (deels) als langzaamverkeersverbindingen in het nieuwe plan op te nemen. Als nieuwe ontsluiting kan worden gedacht aan "inprikkers" vanaf onder andere de Hexelseweg. Een verlegging van de bebouwde komgrens van de Hexelseweg in noordelijke richting wordt hierdoor wenselijk geacht. Voor wat betreft het verkeer in het plangebied geldt dat doorgaande routes voor gemotoriseerd verkeer zullen worden voorkomen.

De gemeente heeft voor de realisering van nieuwe uitleggebieden gekozen voor een actieve grondpolitiek. Dat betekent dat de gemeente zelf de gronden verwerft, deze bouwrijp maakt en vervolgens als bouwterreinen uitgeeft. De gemeente kan hierdoor naar eigen inzicht bepalen wanneer, waar en hoe gronden bouwrijp gemaakt moeten worden, teneinde de ontwikkeling van het plangebied naar gemeentelijke behoefte en inzicht te kunnen sturen.

Door de gemeente is een voorkeursrecht gevestigd op een gebied dat globaal begrensd is door de Hexelseweg, Vlierdijk, 1e Lageveldsweg en West-Kluinveenweg. Het besluit voorkeursrecht van de raad dateert van 28-2-2006 en is in werking getreden op 2 maart 2006. Gelijktijdig met de vaststelling van het Structuurplan Zenderink heeft de gemeenteraad op 24 juni 2008 het voorkeursrecht bestendigd (definitief gevestigd).

Door de gemeente is in 2008 een Landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld, waarin de visie van de gemeente ten opzichte van het veranderende landschap wordt verwoord. Het LOP is gericht op het verkrijgen van maatschappelijk draagvlak en het verbeteren van de kwaliteit van het landschap.

In de visie die is opgesteld voor de toekomstige ontwikkeling valt het plangebied onder deelgebied 2: Omgeving kern Wierden. Hier wordt gestreefd naar een aantrekkelijke overgang tussen de kern Wierden en het platteland. Het gebied moet volgens het LOP een aantrekkelijk uitloop-, woon- en werkgebied gaan vormen. Hierin moet ruimte geboden worden aan nieuwe ontwikkelingen.

Verder is het van belang dat de landschappelijke kwaliteit gewaarborgd wordt door waardevolle landschappelijke groenstructuren te behouden en nieuwe toe te voegen.

Bij de planvorming van Zenderink is veel aandacht besteed aan deze landschappelijke kwaliteiten.

Door de gemeente Wierden is een Klimaatprogramma opgesteld waarin zij doeleinden aangeven die nagestreefd dienen te worden bij nieuwe ontwikkelingen. Het moment dat er nieuwbouw gepleegd gaat worden is hierin een belangrijk moment omdat alle mogelijkheden nog open zijn om op duurzame en efficiënte manier de energievoorziening in te vullen. Dat begint al bij de zonoriëntatie en de bouwkundige randvoorwaarden. De Trias Energetica biedt een goed aangrijpingspunt. Door achtereenvolgens de volgende stappen te doorlopen is het ontwerp optimaal:

1. 1. De energievraag zoveel mogelijk verlagen. Dat kan door gebouwgebonden maatregelen die de gehele levensduur van het gebouw besparing opleveren:

• Goede isolatie van de schil (vloer, gevel, glas en dak), en compact ontwerpen.
• Beperken ventilatieverliezen: kierdichting, warmteterugwinning ventilatielucht.
• Korte warmtapwaterleidingen.
• Warmteterugwinning van douchewater.

2. 2. Duurzame bronnen zoals zon, wind en bodemwarmte gebruiken:

• Passieve Zon Energie (PZE).
• Zonnecollectoren (warm water).
• PhotoVoltaische cellen (PV, elektriciteit uit zonlicht).
• Warmtepomp (bodemwarmte).
• Windenergie.
• Biomassa.

3. 3. Dat wat nog nodig is aan fossiele energie zo efficiënt mogelijk opwekken, bijvoorbeeld door te kiezen voor ketels met een zeer hoog rendement.

Daarnaast is het wenselijk om bij de bouw al te anticiperen op toekomstige toepassingsmogelijkheden van duurzame energie. Zo kan het bijvoorbeeld voorkomen dat PV-panelen nu nog niet financieel haalbaar zijn, maar door de dakhelling zongericht te oriënteren kan er in de toekomst wel van zonne-energie gebruik worden gemaakt. Bovendien is aandacht voor comfort en een gezond binnenmilieu van belang. Dat maakt bijvoorbeeld het kiezen voor bodemwarmte met lage temperatuurverwarming interessant.

Door bij nieuwe gebouwen extra energiemaatregelen toe te passen wordt geanticipeerd op de toekomst. De energiemaatregelen komen tot uiting in een berekening van de "Energie Prestatie Coëfficiënt" (EPC). Het streven naar een lagere EPC biedt het handvat voor de invulling van de energiemaatregelen.

Behalve het besparen van energie (en daardoor ook besparing van energiekosten voor de nieuwe bewoners) zijn een gezond binnenmilieu en verhoging van het comfort belangrijke elementen om in de gaten te houden. Dit gaat goed samen met energiebesparing.

Behalve energie worden ook andere duurzaamheidsmaatregelen meegenomen, bijvoorbeeld voor de openbare ruimte, het gebruik van water, het gebruik van materialen en het realiseren van een gezond binnenmilieu.

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient een toelichting vergezeld te gaan van de uitkomsten van diverse onderzoeken zoals bedoeld in artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Ook dient er een beschrijving te zijn van in welke mate er in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan deze verschillende aspecten.

Er heeft overleg plaatsgevonden met het waterschap Regge en Dinkel. Het geplande watersysteem is doorgerekend op de capaciteit. De conclusie is dat deze ruim voldoende is. Het stedenbouwkundig plan van april 2009 biedt ruim voldoende mogelijkheden voor het bergen van water. In de aangepaste stedenbouwkundige schets van september 2010 is het ruimtebeslag voor het bergen van water ongewijzigd.

Aangezien er ruim voldoende ruimte is voor water is het mogelijk om binnen het plan te schuiven met ruimte voor waterberging. De wadi's langs de wegen kunnen bijvoorbeeld minimaal uitgevoerd worden, zodat deze vooral een afvoerende functie krijgen richting de centrale waterbergingsgebieden. Hierbij moet echter wel rekening gehouden worden met de afvoerrichting als gevolg van hoogteverschillen. In het deelgebied "Stroken" betekent dit dat de centrale weg de scheiding is, ten westen van deze weg stroomt water af richting het westen (centrale wadi) en ten oosten van de weg richting het oosten.

Uit toetsing van DHV blijkt dat met de huidige opzet de centrale wadi niet noodzakelijk is voor het invullen van de waterbergingsopgave. Bij de uitwerking van het plan wordt het waterschap nadrukkelijk betrokken.

De Memo water van DHV is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Omdat verschillende milieuaspecten invloed kunnen hebben op de mogelijkheden en wenselijkheden voor de inrichting van een gebied, dient hieraan aandacht besteed te worden middels onderzoek. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan:

• mogelijke geluidhinder vanwege het rail- en wegverkeer;
• mogelijke bodemverontreiniging;
• mogelijke luchtverontreiniging
• geurhinder;
• aspecten van externe veiligheid.

Wegverkeer

In 2009 is een onderzoek uitgevoerd naar geluidhinder voor de nieuw te bouwen woningen. Indien uit akoestisch onderzoek blijkt dat maatregelen om geluidsbelasting te beperken onvoldoende doeltreffend zijn, is de gemeente bevoegd tot het vaststellen van een hogere grenswaarde. Voor nieuwe woningen binnen de bebouwde kom bedraagt de maximale ontheffingswaarde L_den 63 dB.

Voor de berekening is ervan uitgegaan dat het grootste deel van de wijk ontsluit op de Hexelseweg. Tevens is er sprake van de directe ontsluiting van afzonderlijke woningen op de Hexelseweg, de Lage Eggeweg, 1e Lageveldsweg en de West Kluinveenweg.

Figuur 3: ontsluitingsstructuur Zenderink, bron:BVA

Het onderzoek heeft destijds plaatsgehad op basis van de 'oude' stedenbouwkundige schets. In dit onderzoek is rekening gehouden met een plancapaciteit van 125 woningen. Met de huidige capaciteit van 80 woningen kan ervan uit worden gegaan dat de geluidsbelasting gunstiger uitvalt. Derhalve is het niet noodzakelijk nieuw akoestisch onderzoek uit te voeren.

Resultaten

Bij de resultaten is een onderscheid gemaakt tussen nieuwe situaties en reconstructiesituaties. Binnen deze onderverdeling wordt onderscheid gemaakt in de effecten als gevolg van de zoneplichtige wegen en als gevolg van de 30 km/uur-wegen. Op de gepresenteerde resultaten is de wettelijke correctie toegepast.

Nieuwe situaties

Uit het geluidonderzoek blijkt dat bij 7 geprojecteerde (nieuwe) woningen aan de Hexelseweg de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Dit was aanleiding om de plangrenzen aan te passen. De betreffende woningen zullen niet meer worden ontwikkeld. Voor de overige wegen geldt dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Verder blijkt dat de geluidsbelastingen langs de West Kluinveenweg en de ontsluitingstak west het hoogst zijn. Hier wordt de voorkeursgrenswaarde echter niet overschreden.

Reconstructiesituaties

Hoewel de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden als gevolg van de wijziging van de Hexelseweg leidt deze niet tot een reconstructie in de zin van de Wgh. De toename bedraagt in alle gevallen minder dan (afgerond) 2 dB.

Bij zowel de noordelijke aansluiting als de zuidelijke aansluiting op de West Kluinveenweg is sprake van een toename in de geluidsbelasting van 2 dB of meer. In alle gevallen blijft de geluidsbelasting echter onder de L_den 48 dB.

Het Akoestisch onderzoek is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Railverkeer

In 2008 is onderzoek gedaan naar de geluidbelasting in de kern Wierden als gevolg van het spoor. Het doel van het onderzoek was inzicht verkrijgen in de mogelijkheden voor schermplaatsing langs delen van het spoor in Wierden. Aan de Hexelsweg en West Kluinveenweg, in beide gevallen direct ten zuiden van de Industrieweg, zijn waarden van (afgerond) respectievelijk 47 dB en 42 dB berekend. Dit ligt ten zuiden van het plangebied Zenderink. Uit dit onderzoek kan dus worden afgeleid dat in Zenderink de voorkeursgrenswaarde voor railverkeer van 57 dB ruim wordt gehaald.

Het Akoestisch onderzoek railverkeer is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Conclusie

Door de bouwvlakken op de juiste afstand te houden van de Hexelseweg vallen ze buiten de geluidszone. Tevens is als gevolg van het akoestisch onderzoek het meest zuidelijke deel van het plangebied komen te vervallen, waardoor hiervoor geen geluidhinder mee optreedt. Door het plaatsen van geluidsschermen langs het spoor, zal er ook geen sprake zijn van geluidshinder vanwege railverkeer.

Er hoeven geen hogere grenswaarden aangevraagd te worden als gevolg van spoor- en wegverkeer. Geluid vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend plan.

Milieuhygiënische kwaliteit van de bodem

Om de kwaliteit van de bodem te bepalen zijn een verkennend en een nader onderzoek uitgevoerd.

Verkennend onderzoek

Op enkele plekken in het gebied is puin aangetroffen. Dit kon tijdens het verkennend onderzoek zintuiglijk worden vastgesteld tussen Hexelseweg 40 en 42. De boringen in het omringende gebied tonen puin aan in de bovengrond. Analyseresultaten tonen hier een lichte concentratie aan van PAK, zink en kwik. Dit is echter dermate beperkt dat geen maatregelen nodig zijn. Ook op circa honderd tot tweehonderd meter ten noord-noordwesten van de aansluiting West-Kluinveenweg en Hexelseweg zijn puinresten in de bovengrond aangetroffen.

In het noorden van het onderzochte gebied zijn matig puinhoudend materiaal, resten puin, en een lichte verontreiniging met minerale olie aangetroffen. Dit valt echter buiten het plangebied Zenderink.

Het grondwater bevat lichte en matige concentraties van diverse zware metalen (cadmium, nikkel, zink, koper) in het gehele plangebied ten westen van de denkbeeldige lijn van het einde van de Woestendijk tot de aansluiting van de West-Kluinveenweg op de Hexelseweg. De concentraties zijn ook hier dermate beperkt dat er geen maatregelen nodig zijn. Het meest waarschijnlijk is dat er sprake is van een natuurlijke oorsprong voor deze concentraties, vanwege de kleigrond in dit gebied.

Pal ten noorden van de West-Kluinveenweg is op één locatie een sterke verontreiniging met chroom en lood in het grondwater aangetroffen, boven de interventiewaarde. Ook was hier sprake van een matig verhoogde concentratie nikkel en licht verhoogde concentraties arseen en koper. Dit is nader onderzocht.

Nader onderzoek

Het nader onderzoek geeft aan dat de oorzaak van de grondwaterverontreiniging ten noorden van de West-Kluinveenweg afkomstig kan zijn van fosfaat- en nitraathoudende kunstmest. Daarnaast kan voor de nikkelconcentratie een verklaring liggen in de aanwezige keileem in het gebied.

De omvang van de verontreiniging is minder dan 100 kubieke meter bodem. Dat betekent dat er geen sprake is van een ernstig geval van verontreiniging en er strikt genomen niet hoeft te worden gesaneerd. Omdat het grondwater wordt aangetroffen op 2 tot 5 meter onder het maaiveld is er geen sprake van opname door gewas of andere mogelijke blootstelling. Er is geen sprake van humane of ecologische risico's.

Conclusie

In het westen van het plangebied zijn in het grondwater nikkelconcentraties van omstreeks de tussenwaarde aangetoond. Gezien de mogelijke relatie tussen de kleiondergrond en de verhoogde concentraties aan nikkel, is er sprake van een verhoogd achtergrondniveau. Vanwege de diepte van het grondwater is er geen sprake van humane of ecologische risico's door de verhoogde metaalgehaltes in het grondwater. Vanuit het oogpunt van de milieukundige bodemkwaliteit, bestaan er geen belemmeringen voor het uitvoeren van de voorgenomen plannen.

De rapporten van het Verkennend bodemonderzoek en het Nader bodemonderzoek zijn als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Algemeen

Op 15 november 2007 is de nieuwe Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze Wet komt onder hoofdstuk 5.2: luchtkwaliteitseisen in de Wet milieubeheer. De Wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Ter uitwerking van de Wet luchtkwaliteit treden een aantal besluiten en regelingen in werking, waarvan de volgende de belangrijkste zijn:

• Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM);
• Besluit gevoelige bestemmingen;
• Regeling niet in betekenende mate;
• Regeling beoordeling luchtkwaliteit.

Het Besluit NIBM bepaalt dat een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtvervuiling als deze minder dan 3% van de grenswaarde, ofwel 1,2 microgram per m³, bijdraagt aan de concentraties luchtvervuiling. Wanneer een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt kan de toetsing aan de grenswaarden achterwege blijven. Een hulpmiddel voor de toepassing hiervan is de Regeling niet in betekenende mate. In deze regeling is vastgelegd dat in geval van één ontsluitingsweg een plan tot 1.500 woningen als niet in betekenende mate wordt aangemerkt en bij 2 ontsluitingen 3.000 woningen.

Daarnaast is op 16 januari 2009 het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof en stikstofdioxide, met name kinderen, ouderen en zieken. In dit kader voorziet het besluit in zones (300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen) waarbinnen in beginsel geen nieuwe scholen, verzorgingstehuizen en/of kinderdagverblijven zijn toegestaan indien er sprake is van (dreigende) normoverschrijding. Bij uitbreidingen van bestaande gevoelige bestemmingen is een eenmalige toename van maximaal 10% van het totale aantal blootgestelden toegestaan.

Luchtkwaliteit in relatie tot het plangebied

Voorliggend bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van maximaal 80 woningen mogelijk. Hierdoor is op voorhand niet bepalend of er sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde (40 µg/m³, voor 30 zowel van fijn stof -PM₁₀- en stikstofdioxide -NO₂-) uit de nieuwe Wet Luchtkwaliteitseisen.

Wel kan worden bepaald of het betreffende project "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Hiervoor is het "Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)", verder te noemen het "Besluit NIBM" dat door de rijksoverheid is opgesteld.

Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

1. 1. Aantonen dat een project binnen getalsmatige grenzen van een categorie (woningbouw-projecten, kantoorprojecten en enkele inrichtingen) uit de "Regeling NIBM" valt. Er is dan geen verdere toetsing nodig, het project is in ieder geval NIBM;
2. 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project voldoet aan het 1% criterium. Hiervoor kunnen berekeningen nodig zijn. Ook als een project niet kan voldoen aan de grenzen van de Regeling NIBM, is het mogelijk om alsnog via berekeningen aan te tonen, dat de 3% grens niet wordt overschreden.

Als de 3% grens voor PM₁₀ of NO₂ niet wordt overschreden is het project NIBM, en hoeft geen verdere toetsing aan grenswaarden plaats te vinden.

De getalsmatige NIBM-grens voor woningbouw is (bron: Regeling NIBM): 3% criterium: minder dan of gelijk aan 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en minder dan of gelijk aan 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling (voorschrift 3B.2).

Zoals reeds aangegeven omvat het project 80 woningen. Op basis van deze gegevens blijkt dat het plan ruim onder de 3% NIBM-grens (minder dan 1.500 woningen bij 1 ontsluitingsweg) ligt, zodat in principe geen nadere toetsing aan de grenswaarden hoeft plaats te vinden. Ook ligt het project niet binnen de zones als bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen

Conclusie

Zowel in het plangebied Zenderink als in de nabije omgeving wordt ruim aan de luchtkwaliteitsnormen fijn stof en stikstofdioxide voldaan.

Ook naar het aspect Geurhinder en veehouderij is onderzoek uitgevoerd. Het algemeen uitgangspunt van het geurbeleid in Nederland is het zoveel mogelijk beperken van geurhinder en het voorkomen van nieuwe hinder. Dit uitgangspunt vormt samen met het toepassen van het ALARA-principe(As Low As Reasonably Achievable) de kern van het geurbeleid. Lokale overheden moeten de uiteindelijke afweging maken zodat zij rekening kunnen houden met alle relevante belangen om tot een duurzame kwaliteit van de leefomgeving te komen.

Normstelling

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) bevat (afstands)normen die in acht moeten worden genomen. De geurbelastingsnorm wordt uitgedrukt in aantallen Europese odour units in een kubieke meter lucht (ouE/m³). Uitgangspunt is dat de berekende geurconcentratie gedurende 98 procent van het jaar niet wordt overschreden (ouE/m³; P98). Door de gemeente is geen verordening vastgesteld met afwijkende wettelijke normen. De geplande ontwikkeling betreft woningen (bebouwde kom) vallend onder de categorie e. van tabel 2.1 in paragraaf 2.3.

Aanvullend onderzoek

Naast het bovenstaande onderzoek is er onderzoek gedaan naar de varkensstal aan de noordoostelijke zijde van het plangebied. Door middel van een verspreidingsberekening is ter plaatse van de geurgevoelige objecten de geurbelasting bepaald. Het hele plangebied is opgedeeld in de deelgebieden (Stroken/Clusters/Oost). De geurgevoelige objecten (woningen) zijn verspreid over het plangebied gekozen, waarbij voor elke getoetste locatie is aangegeven in welk deelgebied het valt. Tevens is een geurcontour van 3,0 ouE/m³ als 98-percentielwaarde in beeld gebracht. Deze is tevens aangegeven op de verbeelding.

Uit de berekeningen blijkt dat de geurnorm op een aantal locaties in het plangebied wordt overschreden. Zo lang de in het plangebied aanwezige veehouderij in bedrijf is, kan geen woningbouw binnen de geurcontour plaatsvinden. Het gaat hier grotendeels om het gebied dat is aangegeven als "Wonen-3-uit te werken".

Conclusies en aanbevelingen

De resultaten van het onderzoek geven aan dat er in de directe omgeving van het plangebied een aantal veehouderijen gevestigd zijn. Van de contouren liggen er 2 over het plangebied. Eén aan de westkant (Looweg 17) en één aan de oostkant (1^eLageveldsweg) van het plangebied. Beide zones hebben op de verbeelding een geurzone gekregen.

Omdat het bouwblok aan de Hexelseweg verder uit de rijstrook ligt, zullen toekomstige woningen hier buiten de contour vallen. Bij de uitwerking van het gebied aan de oostzijde, zal rekening worden gehouden met de geurcontour die daar ligt.

Zo lang de aanwezige veehouderij in bedrijf is, kan geen woningbouw binnen de geurcontour plaatshebben.

De rapporten van zowel het Geuronderzoek als het Aanvullend geuronderzoek zijn als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid (Indeling Leidraad maatramp) zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Inrichtingen

De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daartoe zijn in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) regels gesteld. Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient onderzocht te worden:

• of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico;
• of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

In het plangebied is alleen een gasdrukregel- en meetstation aanwezig dat een veiligheidscontour van 25 meter heeft. Overige stationaire risicobronnen zijn volgens het rapport "Externe Veiligheidsbeleid gemeente Wierden" (2007) ook niet in of nabij het plangebied aanwezig.

Van de plaatselijke brandweer is het advies ontvangen een waterhoudende vijver aan te leggen binnen het plangebied. Dit is vanwege de waterhuishouding binnen het plangebied moeilijk te realiseren. De mogelijkheden hiervoor worden nog onderzocht. Als het niet mogelijk is een waterhoudende vijver te realiseren, wordt gekeken naar mogelijke oplossingen buiten het plangebied.

Het plangebied ligt buiten de invloedssfeer van een hoogspanningsleiding.

Buisleidingen

Binnen of vlak bij het plangebied lopen geen hogedruk-aardgasleidingen. Deze vormen dan ook geen knelpunt in verband met het plaatsgebonden of groepsrisico.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor

In de Nota Vervoer gevaarlijke stoffen (2005) wordt een Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen aangekondigd. In dat kader zijn op 4 december 2008 de ontwerpen voor de Basisnetten Water en Weg, alsmede het conceptontwerp Basisnet Spoor aan de Tweede Kamer aangeboden. Daarna is op 17 februari 2009 door de Basisnet-werkgroep Weg de eindrapportage "Voorstel Basisnet Weg" gepresenteerd. In deze stukken wordt ook aandacht besteed aan het begrip "Plasbrandaandachtsgebied" (PAG).

Nu wordt het beleidskader nog gevormd door de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (circulaire RNVGS, 4 augustus 2004) en de Nota Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (nota RNVGS, 1995/96). De circulaire is een operationalisering en verduidelijking van het beleid uit de nota. Op basis van deze beleidsstukken gelden er normen voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Voor wat betreft het plaatsgebonden risico geldt ten opzichte van woningen (kwetsbare objecten) een grenswaarde van 10^-6 per jaar.

Het groepsrisico geeft aan waar zich mogelijk een ramp met veel slachtoffers kan voordoen en houdt rekening met de aard en dichtheid van de bebouwing in de nabijheid van de transportroute. Wat betreft het groepsrisico is de oriëntatiewaarde bij het vervoer van gevaarlijke stoffen per transportsegment gemeten per kilometer per jaar:

• 10^-4 voor een ongeval met ten minste 10 dodelijke slachtoffers;
• 10^-6 voor een ongeval met ten minste 100 dodelijke slachtoffers;
• 10^-8 voor een ongeval met ten minste 1000 dodelijke slachtoffers;
• enz.

Weg

De eventueel in aanmerking komende wegen vormen geen (mogelijk) aandachtspunt voor het plaatsgebonden risico en ook niet voor het groepsrisico. Het onderhavige plan maakt dat niet anders.

Water

De dichtstbijzijnde vaarweg is het Twentekanaal dat vlak langs de oostgrens van de gemeente Wierden loopt op circa 3 km van het plangebied. Uit het ontwerp-Basisnet Water blijkt dat het Twentekanaal, geen plaatsgebonden risicocontour heeft van 10^-6 en dat het buitengebied van de gemeente Wierden geen (mogelijk) aandachtspunt vormt voor het groepsrisico.

Spoor

Er lopen twee spoorlijnen in de nabijheid van het plangebied. De spoorlijn Zwolle-Enschede en de spoorlijn Deventer-Wierden. Omdat het Basisnet Spoor nog niet gereed is, moet terug worden gevallen op het zogenaamde Anker-rapport.

Uit het Anker-rapport blijkt dat deze baanvakken geen 10^-6 plaatsgebonden risicocontour hebben en dat ook in de toekomst geen knelpunten voor het plaatsgebonden risico wordt verwacht. Daarmee vormen deze baanvakken geen aanleiding voor een nadere beschouwing. Voor het groepsrisico vormt het plangebied ook geen (mogelijk) aandachtspunt.

Conclusie

In en nabij het plangebied zijn met uitzondering van het gasregelstation geen inrichtingen, buisleidingen of transportroutes aanwezig die invloed hebben op het plaatsgebonden risico en of het groepsrisico. Het gasregelstation met de daarbij behorende veiligheidszone is op de verbeelding weergegeven.

Het aspect externe veiligheid vormt daarmee geen belemmeringen voor de uitvoering van onderhavige ontwikkeling.

Het rapport Externe veiligheid, is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

In 2009 is onderzoek gedaan naar de woningbehoefte in Wierden. Uit dit onderzoek zijn een aantal conclusies te destilleren.

Allereerst speelt Zenderink in op een kwalitatieve behoefte aan 150 woningen in het topsegment, die niet op de andere locaties realiseerbaar zijn.

Zenderink biedt daarnaast een woonmilieu waarmee kwaliteitszoekers uit Wierden de kans krijgen binnen hun gemeente een woning te vinden. Dit sluit aan op de Omgevingsvisie van de provincie, waarin sprake is van een groeiende behoefte aan gevarieerde woonmilieus.

Ook zullen vervolgfasen alleen bij werkelijke vraag ontwikkeld worden, zodat er niet meer dan voor eigen behoefte gebouwd wordt.
Uiteindelijk is 450 woningen tussen 2010 en 2020 een reële behoefte op basis van nadere analyse van woonmilieuvoorkeuren uit het TWO. Zo biedt de huidige bestemmingsplancapaciteit - inclusief Zenderink - ruim voldoende ruimte voor planuitval of vertraging. Het niet ontwikkelen van Zenderink betekent daarom zelfs een risico.

Het behoefteonderzoek is als Bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Om de woningbehoefte voor Zenderink in beeld te brengen, is in het voorjaar 2010 door Inbo een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Alle voor Zenderink ingeschreven woningzoekenden (ruim 500) zijn aangeschreven. Er hebben 150 personen deelgenomen aan de enquête. Als verdiepingsslag hebben vervolgens nog 17 interviews plaatsgehad. De uitkomsten zijn verwoord in het rapport 'Ruimte, privacy en zeggenschap op de rand van het Twentse landschap en Wierden', welke als bijlage bij de toelichting is gevoegd. Hieronder worden de conclusies en adviezen met betrekking tot de locatie-eisen, behoefte, fasering en crisis voor Zenderink weergegeven.

Locatie-eisen

• Het concept voor Zenderink voldoet in grote mate aan de lokale vraag (de wijk wordt met 7,5 gewaardeerd) en biedt een onderscheidend woonmilieu dat woonkwaliteit toevoegt aan Wierden;
• Alle geïnterviewden zijn te spreken over de opzet van Zenderink (ruime opzet, de kavels, het groen en nabijheid van het dorp). Zowel het woonmilieu de es als de coulissen zijn populair;
• Geadviseerd wordt de ruime, groene opzet te behouden en in te spelen op de kernwaarden privacy, vrijheid, rust en ruimte;
• Het is een kritische doelgroep, die zeggenschap en keuzevrijheid over woning (ontwerp, architect en bouwer) en directe woonomgeving erg belangrijk vindt;
• Er is een wens om een duidelijke stap in de wooncarrière te maken. Vooral het woonmilieu Outdoors (buitenleven centraal: rust, ruimte en groen) is erg populair.

Behoefte

• Er is een blijvende vraag naar het duurdere segment in Wierden en er is een stuwmeer van vraag omdat de afgelopen jaren geen vergelijkbare kavels/projecten zijn aangeboden;
• Voor twee derde is Zenderink het enige project dat in aanmerking komt om de gewenste stap in hun wooncarrière te maken;
• 77% van de woningzoekenden heeft een voorkeur voor een vrije kavel en 23% voor projectbouw;
• Geadviseerd wordt bij kavels 70% tot 650 m² aan te bieden en 30% tussen 650 m² en 1200 m²;
• Binnen het woonmilieu 'wonen op de es' is vooral vraag naar kavels tussen 400 m² en 650 m²;
• Bij projectbouw heeft 35% voorkeur voor 2-onder-1-kap en 65% voor vrijstaand;
• 75% zoekt tot maximaal € 500.000,- en 25% boven de € 500.000,-;
• Een ruime vrijstaande woning (45%) is het populairste woningtype, respondenten met voorkeur voor projectbouw zoeken vaker een 2-onder-1-kapwoning;
• Ruim driekwart wil een woonoppervlakte tussen 160 en 180 m² en een inhoud van 460-530 m³.

Fasering

• De ontwikkeling van Zenderink en Zuidbroek kan gelijktijdig plaatsvinden omdat zij verschillende locatiekwaliteiten en concepten bieden en daardoor qua leefstijlgroepen niet concurreren. (Geïnteresseerden voor Zenderink hebben geen belangstelling voor Zuidbroek vanwege compacte opzet, projectbouw, ontbreken plattelandsbeleving, ligging nabij snelweg en beperkte keuzevrijheid);
• Op basis van de huidige plannen (zonder daarbij rekening te houden met concurrentie) is een afzet van 20-30 woningen/kavels binnen 1 jaar haalbaar. Binnen 3 jaar zijn 50-75 kavels en 15-25 woningen haalbaar;
• 40% wil binnen twee jaar verhuizen, 34% tussen 3-5 jaar en voor 27% maakt de fasering niet uit zolang zijn hun wensen maar waar kunnen maken;
• Tijdige besluitvorming over doorgang van Zenderink is gewenst om de interesse van belangstellenden vast te houden en vraaguitval te voorkomen.

Crisis

• De kredietcrisis heeft een beperkt effect op de verhuisgeneigdheid van de respondenten: driekwart geeft aan ondanks de crisis gewoon te willen verhuizen;
• Uit een analyse van de woningtransacties blijkt dat het hogere woningsegment in Wierden minder last van vraaguitval heeft dan gemiddeld in Twente;
• Verkoop van de eigen woning is voor de meeste woningzoekenden een kritische factor. Hieraan kan tegemoet worden gekomen door bijvoorbeeld gefaseerde uitgifte en langere optietermijnen.

Overig

• Duurzaam wonen staat voor bijna de helft van de ondervraagden voor een energieneutrale woning. Ruim 85% is bereid extra te betalen voor duurzame maatregelen. De helft daarvan vindt de terugverdientijd en een eigen keuze over de maatregelen erg belangrijk;
• Zenderink zorgt voor sterke doorstroming op de lokale markt, vooral uit Wierden ten noorden van de spoorlijn.

Er is een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd naar de archeologische waarden in het plangebied van de woningbouwlocatie Zenderink.

Voorafgaand aan het veldonderzoek heeft er een bureaustudie plaatsgevonden om de bekende en potentiële archeologische waarden van het gebied in kaart te brengen. Hierbij is gebruik gemaakt van bodem-, geologische-, topografische- en historische kaarten, Archis II, Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW), de Cultuurhistorische Atlas Overijssel en relevante literatuur.

Uit de bureaustudie is gebleken dat het plangebied relatief hoog in het landschap gelegen is. Deze plaatsen werden in het verleden gezien als een gunstige locatie voor bewoning. Uit de ligging van het plangebied in een esdorpenlandschap kan geconcludeerd worden dat in het plangebied een esdek aanwezig is. Het plangebied heeft een hoge trefkans gekregen op de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW). Er kunnen archeologische resten uit de Steentijd (laat-Paleolithicum- Neolithicum), de Bronstijd-IJzertijd/Romeinse tijd en de Vroege tot Late- Middeleeuwen worden aangetroffen.

Inventariserend veldonderzoek

Het inventariserend veldonderzoek heeft gedurende 8 dagen plaatsgevonden in de periode mei/juni 2007. In het plangebied zijn in eerste instantie 132 handmatige boringen verricht, die gelijkmatig over het terrein zijn verspreid. Deze boringen zijn gecombineerd uitgevoerd met milieukundig onderzoek. Vervolgens zijn op enkele delen van het terrein, waar het bodemprofiel intact is aangetroffen, 27 aanvullende boringen uitgevoerd.

Uit het veldonderzoek blijkt dat bij slechts 20% van de boringen het esdek (deels) intact is aangetroffen. Bij de overige boringen was het esdek minder dan 50 cm dik en/of verstoord. In slechts één boring is een bodem aangetroffen zoals beschreven op de bodemkaart, een intact esdek met daaronder een intacte podzolbodem. In 18% van de boringen is een (deels) intacte podzolbodem aangetroffen. In de boringen zijn geen archeologische vondsten gedaan.

Reeds bebouwde percelen, (percelen in particulier eigendom) zijn buiten beschouwing gelaten. Indien hier graafwerkzaamheden zullen worden verricht dan zal op deze locaties een inventariserend veldonderzoek plaats moeten vinden.

Conclusie

Op basis van de resultaten van het veldonderzoek wordt geen vervolgonderzoek aanbevolen, en het aspect archeologie heeft derhalve geen gevolgen voor dit bestemmingsplan. Mochten tijdens de grondwerkzaamheden toch archeologische waarden, vondsten en/of sporen worden aangetroffen, dan dient direct contact te worden opgenomen met het bevoegd gezag. Voor reeds bebouwde percelen geldt dat daar een inventariserend onderzoek gedaan moet worden indien er graafwerkzaamheden plaatsvinden.

Het rapport Inventariserend veldonderzoek archeologie is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Er is tevens een onderzoek gedaan naar de ecologische waarden van het plangebied. Dit onderzoek is uitgevoerd door middel van twee veldbezoeken op 23 april en 29 juni 2007, om zodoende een inschatting te kunnen maken of beschermde soorten van tabel 2 en 3 Flora- en faunawet in en in de omgeving van het plangebied verwacht mogen worden. Deze inschatting wordt verder aangevuld met bestaande verspreidingsgegevens van de diverse atlassen en Natuurloket.

Natuurbeschermingswet

Op 1 oktober 2005 is de nieuwe Natuurbeschermingswet 1998 in werking getreden en heeft als doel het beschermen en instandhouden van bijzondere gebieden (Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten) in Nederland. Projecten of handelingen die negatieve effecten op deze beschermde gebieden kunnen hebben, zijn verboden. Ook activiteiten buiten de beschermde gebieden kunnen verboden zijn, indien deze negatieve effecten veroorzaken (externe werking).

Bij negatieve effecten is het nodig een vergunning aan te vragen op basis van een verslechterings- en verstoringstoets. Het uitvoeren van een passende beoordeling (uitgebreide effectenstudie, alternatievenonderzoek en onderbouwing dwingende redenen van groot openbaar belang) is noodzakelijk wanneer de negatieve effecten (mogelijk) significant zijn.

Natura 2000

De Natura 2000-gebieden bestaan uit vogel- en habitatrichtlijngebieden. Vogelrichtlijngebieden zijn aangewezen voor de bescherming van bepaalde vogelsoorten (kwalificerende soorten). Habitatrichtlijngebieden zijn aangemeld voor het beschermen van habitattypen (natuurtypen) waarvoor Europa op wereldschaal een bijzondere verantwoordelijkheid draagt. Samen vormen deze gebieden het Europese Natura 2000-netwerk.

Het plangebied is niet gelegen binnen een Natura 2000-gebied. Op circa 3 kilometer afstand van het plangebied ligt het Wierdense Veld, dat als voormalig hoogveengebied is aangemeld volgens de Habitatrichtlijn. Het Wierdense Veld is een restant van een ooit uitgestrekt veenlandschap in Twente. Het gebied is grotendeels afgegraven voor de turf. Het is begroeid met vochtige heide en enkele berkenbosjes. Binnen het hoogveen is het dekzandrelief plaatselijk zo sterk en uitgesproken dat op dekzandruggen droge heide voorkomt. Op de lage delen zijn enkele met water gevulde veenputten.

Wat betreft externe werking zijn negatieve effecten, die vanuit de voorgenomen woningbouw op de instandhoudingsdoelen van het Wierdense Veld invloed hebben, uit te sluiten. De woningbouwlocatie zal extra verkeersbewegingen veroorzaken. De mogelijke extra uitstoot van verzurende stoffen als NO₂ en SO₂ zijn doorgerekend voor wat betreft schadelijke effecten op het Wierdense Veld. De concentraties zullen niet toenemen en er zal geen sprake zijn van externe werking als gevolg van verzuring door toenemend verkeer.

Beschermd Natuurmonument

Het dichtstbijzijnde Beschermde Natuurmonument zijn enkele heideterreinen van Twickel waarvan de dichtstbijzijnde is gelegen nabij Borne op meer dan 10 kilometer afstand. Het plangebied heeft geen negatief effect op deze Beschermde Natuurmonumenten vanwege de grote afstand.

Door het ontbreken van effecten op beschermde gebieden is nader onderzoek en het aanvragen van een Natuurbeschermingswetvergunning niet nodig.

Ecologische Hoofdstructuur

In het streekplan wordt aangegeven hoe om te gaan met onder andere de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), ganzen- en weidevogelbeschermingsgebied. Hieronder worden deze gebieden verder beschreven.

De EHS bestaat in Overijssel uit bestaande en nieuwe natuurgebieden, zoekgebieden beheersgebied, bestaande beheersgebieden en verbindingszones die belangrijke gebieden met elkaar verbinden. Het plangebied is niet gelegen binnen de EHS. De afstand tot het dichtstbijzijnde EHS gebied is ongeveer 1 kilometer. De bosgebieden rondom het hippisch centrum en de Meijerinksberg zijn aangewezen als bestaand natuurgebied. Fysieke aantasting van deze gebieden is niet aan de orde en ook verstoring zal over een afstand van een kilometer niet aan de orde zijn. Daarnaast vindt in de betreffende EHS reeds een behoorlijke mate van verstoring door menselijke activiteit plaats.

Weidevogel- en ganzengebied

Provincie Overijssel neemt een bijzondere verantwoordelijkheid voor een aantal weidevogel- en ganzenbeschermingsgebieden buiten de EHS. Hierop is toegespitst beleid van toepassing, dat inhoudt dat doorsnijding, aantasting van rust en openheid, verlaging van het waterpeil en verstoring niet is toegestaan. De weidegronden ten oosten van het Wierdense veld zijn aangewezen als ganzengebied en/of gebied voor andere wintergasten. Dit is op ca 2 kilometer afstand. Over deze afstand treedt geen verstoring op vanuit het plangebied. Aantasting van dit gebied is dus niet aan de orde.

Flora- en faunawet

Planten

Het plangebied bestaat uit agrarisch gebied waar een natuurlijke ontwikkeling van de vegetatie niet mogelijk is. Beschermde planten in dergelijke gebieden zijn te verwachten langs watergangen en in bermen. De watergangen in het plangebied hebben geen natuurlijke oevers en waren ten tijde van het veldbezoek niet watervoerend. De bermen zijn ruig begroeid met brandnetel, braam en dergelijke. Beschermde soorten van tabel 2/3 zijn niet aangetroffen en worden ook gezien de aanwezige habitats niet verwacht.

Vogels

Broedvogels zijn met name te verwachten in de opgaande begroeiing en de bomen. Verder broeden er onder andere boerenzwaluwen bij verschillende gebouwen in het plangebied. Verstoring van broedende/nestelende vogels is niet toegestaan en hiervoor kan geen ontheffing worden aangevraagd.

De verstorende werkzaamheden (met name verwijdering van de beplanting en sloop gebouwen) dienen daarom te starten voor het broedseizoen, zodat geen nestelende/ broedende vogels verstoord worden. Is dit niet mogelijk dan dient vlak voor uitvoering van de werkzaamheden door een ter zake kundige gecontroleerd te worden of broedvogels in het plangebied aanwezig zijn. In dat geval dienen de werkzaamheden zo te worden uitgevoerd dat verstoring niet aan de orde is (deel van de beplanting laten staan). Tevens is het mogelijk om voor het broedseizoen het plangebied ongeschikt te maken voor broedvogels (verwijderen van beplanting), zodat deze tijdens de uitvoeringsperiode niet aanwezig zijn.

Vaste rust- en verblijfplaatsen van vogels als boombewonende roofvogelhorsten en spechtenholten zijn niet waargenomen. Wel is bekend dat een kerkuil broedt in een schuur aan de Hexelse weg 48 en dat een steenuil (in 2005) een territorium heeft in het plangebied en waarschijnlijk broedt nabij Lage Eggeweg 7/8 (bron: steenuilenwerkgroep Wierden). De nesten van deze vogels zijn jaarrond beschermd wat inhoudt dat deze zonder ontheffing niet verwijderd mogen worden. Tevens mag de omgeving van deze nesten niet zodanig veranderen dat de uilen er niet meer kunnen foerageren en hierdoor hun vaste rust- en verblijfplaats verlaten. Hier zal met de inrichting van het plan rekening mee gehouden moeten worden.

Zoogdieren

In het plangebied zijn alleen algemene zoogdieren te verwachten, zoals mol en veldmuis. Wel zal het plangebied gebruikt worden als foerageergebied voor vleermuizen en mogelijk vormen de bomenrijen langs de wegen vaste trekroutes. Vleermuizen zijn streng beschermd in tabel 3 van de Flora- en faunawet. De lijnvormige elementen moeten behouden blijven (ook vanuit landschappelijk oogpunt) en zonodig versterkt worden. Tevens moet met de verlichting rekening worden gehouden met het mogelijke gebruik van de route door vleermuizen. Negatieve effecten op vleermuizen zijn daarmee niet aan de orde. Indien inpassing van de lijnvormige elementen niet mogelijk is, dient nader onderzoek naar het gebruik van deze elementen door vleermuizen plaats te vinden. Indien het inderdaad een vaste trekroute betreft moet voor aantasting hiervan een ontheffing worden aangevraagd en geldt een compensatieplicht.

Gebouwen herbergen vaak vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen. Indien gebouwen gesloopt worden is nader onderzoek nodig naar het voorkomen van vleermuizen. Indien kolonies worden aangetroffen dient met de periode en wijze van uitvoering hier rekening mee gehouden te worden en dient een ontheffing te worden aangevraagd. Kolonieplaatsen zijn compensatieplichtig.

Reptielen, amfibieën en vissen

De watergangen in het plangebied waren ten tijde van de veldbezoeken niet watervoerend.

Daarmee is het voorkomen van vissen uitgesloten. Ook voor amfibieën is het plangebied dan minder geschikt en zullen hooguit soorten als gewone pad aangetroffen kunnen worden. Deze soort leeft het grootste deel van het jaar buiten het water en kan relatief grote afstanden afleggen.

Beschermde soorten van tabel 2/3 worden gezien de verspreiding in Nederland en de aanwezige habitats niet verwacht. Ook voor reptielen is het plangebied niet geschikt, vanwege het ontbreken van een geschikte habitat en kijkend naar de verspreiding van reptielen binnen Nederland.

Dagvlinders, libellen en overige ongewervelden

Beschermde vlinders zijn in het plangebied niet te verwachten. Beschermde libellen zijn eveneens niet te verwachten omdat de oevers hiervoor geen geschikte habitat bieden. Wel is langs de 1e Lageveldsweg een nest aangetroffen van de rode bosmier. Deze soort staat in tabel 1 van de Flora- en faunawet zodat een ontheffing voor ruimtelijke ontwikkelingen niet nodig is. Wel wordt aanbevolen om het nest te behouden.

Het rapport met daarin het Ecologisch onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Aanvullend onderzoek

Om te komen tot een juiste effectenbepaling in het kader van de flora- en faunawet is een nader onderzoek uitgevoerd naar de soortgroepen vogels en vleermuizen.

Dit onderzoek heeft plaatsgevonden in het najaar van 2009 en het voorjaar en de zomer van 2010.

Bevindingen, conclusies en aanbevelingen

Broedvogels

De broedvogelbevolking binnen het plangebied is met tenminste 34 broedvogelsoorten als gemiddeld te kwalificeren. Beperkingen vanuit de flora- en faunawet zijn hoofdzakelijk te verwachten door het voorkomen van een drietal soorten waarvan de nesten gezien worden als vaste rust- en verblijfplaatsen. Deze nesten en de functionaliteit van de leefomgeving van de nesten zijn jaarrond beschermd. De drie soorten zijn: steenuil, kerkuil en huismus.

Vleermuizen

Er zijn diverse waarnemingen van gewone dwergvleermuis, laatvlieger, gewone grootoorvleermuis, baard/brandts-vleermuis en rosse vleermuis gedaan. Eveneens zijn enkele niet op naam gebrachte Myoten spec. vastgesteld. Van gewone dwergvleermuis en laatvlieger zijn verblijfplaatsen vastgesteld. Van gewone grootoorvleermuis zijn waarschijnlijk dicht bij de aangetroffen foeragerende dieren verblijfplaatsen aanwezig. In de boerderij in het noordwesten van het plangebied is vermoedelijk een verblijfplaats van gewone grootoorvleermuis en laatvlieger aanwezig. Van laatvlieger en gewone dwergvleermuis is minimaal 1 essentiële vliegroute vastgesteld. Vooral het oostelijke en zuidelijke deel van het plangebied is voor vleermuizen van groot belang.

Conclusie

Het realiseren van de voorgenomen plannen zal leiden tot handelingen die in strijd zijn met de verbodsbepalingen, zoals verwoord in de flora- en faunawet. Voor het overtreden van deze verbodsbepalingen kan een vrijstelling gelden of een ontheffing worden verleend.

Aanbevelingen

Voor zowel vogels als vleermuizen wordt in principe geen ontheffing meer verleend. Dit is alleen mogelijk indien sprake is van groot openbaar belang. Dorp- en stadsuitbreidingen worden echter niet altijd gezien als een reden van groot openbaar belang. Om het plan toch doorgang te laten vinden zal middels een activiteitenplan, waarin mitigerende en compenserende maatregelen worden opgenomen, aangetoond moeten worden dat er geen sprake is van een negatief effect op de soorten. Dienst Regelingen van het Ministerie van LNV geeft dan een zogenoemde 'positieve afwijzing' af. Dit betekent dat de compenserende en mitigerende maatregelen voldoende zijn om negatieve effecten op beschermde soorten te voorkomen.

De gemeente Wierden is voornemens een dergelijk activiteitenplan te laten opstellen. De uilenwerkgroep Katoelenkiekers heeft haar medewerking aan het plan toegezegd. De door Eelerwoude voorgestelde (compenserende) maatregelen lijken alle realiseerbaar te zijn. De maatregelen om negatieve effecten te voorkomen, moeten voor de herinrichting worden uitgevoerd.

Het plangebied wordt ingericht voor woningbouw en heeft een oppervlakte van 17,5 hectare. In dit toekomstige woongebied zullen 80 woningen worden gebouwd, die gefaseerd gerealiseerd zullen gaan worden.

Bij de ontwikkeling van Zenderink is de afweging "inbreiding voor uitbreiding" gemaakt. De afgelopen jaren is al invulling gegeven aan dit principe door onder meer de locaties Coberco, Schipper-Vos en Schipdam in ontwikkeling te brengen. Op dit moment zijn er echter geen inbreidingslocaties meer voor handen en wordt met de uitbreidingslocaties Zuidbroek en Zenderink invulling gegeven aan de Wierdense woningbehoefte. Dit zijn de enige en laatste uitbreidingslocaties aan de rand van het dorp Wierden. Daarbij wordt opgemerkt dat Zenderink zich ten opzichte van Zuidbroek onderscheidt vanwege de aanwezige landschappelijke kwaliteiten. Ook is de wijk gericht op een andere doelgroep.

Verder zal er in Zenderink vanwege grotere mogelijkheden stevig worden ingezet op de realisatie van duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit.

Cultuurhistorie

Het plangebied ligt in het oude Twentse cultuurland dat gekenmerkt wordt door een zandplateau met esdorpen, kleine stadjes, een vanouds kleinschalig platteland.

Het landschap kreeg zijn definitieve vorm tijdens het ijstijdvak. De gletsjers van de Saale-ijstijd lieten hier dikke pakketten keileem achter, onder andere in het gebied van Zenderink.

Het gebied rond Wierden ontwikkelde zich tot een lappendeken van bos en moeras, heidevelden en rogge-essen, door houtwallen omzoomde weilandjes en bouwkampen, beekdalen en boerenerven. Deze oorspronkelijke landschappen zijn geleidelijk veranderd.

Op een historische kaart die de situatie rond 1900 weergeeft, is een aantal karakteristieke elementen van Zenderink herkenbaar: de open es op de stuwwal, de Hexelseweg, de oude ontginningswegen Lage Eggeweg en 1e Lageveldsweg, zandpaden die de verbinding leggen tussen deze wegen (dwars op het hoogteverschil), Wierden als klein dorp en kleine bebouwingsclusters aan de randen van het huidige plangebied.

In het plangebied komt een aantal gemeentelijke monumenten (woningen) voor. Het betreft Hexelseweg 53 en 55. Rijksmonumenten komen niet voor, er zijn wel ten noorden van het plangebied grafheuvels gelokaliseerd.

Landschap

Het landschap van Zenderink wordt gekenmerkt door een opbouw in een open westelijk deel en een halfbesloten oostelijk deel. De openheid van het westelijk deel hangt samen met de ligging van de stuwwal, zoals hiervoor is beschreven. De open es die zich hier bevindt kenmerkt zich verder door solitaire grote bomen in het open veld (weilanden) op de flanken van de stuwwal en volwassen erfbeplantingen rondom de (agrarische) bebouwing in het gebied. De zichtlijnen reiken ver, bijvoorbeeld vanaf de Hexelseweg gezien.

Het oostelijke deel vormt een zogenoemd coulissenlandschap, waarin laanbeplanting wordt afgewisseld met (oorspronkelijke) beplantingselementen langs kavelgrenzen. Weilanden worden omzoomd door beplanting waardoor een afwisselend beeld ontstaat tussen openheid en geslotenheid. Deze beplanting bestaat uit ofwel een houtwal of als deze is doorgegroeid, uit een rij opgaande bomen, soms met onderbeplanting. De laanbeplanting langs de (oude) wegen bestaat uit lindes, eiken of andere soorten (van lange omloop). De lanen zijn niet doorgaand, maar fragmentarisch.

Aanpassing plangebied

Ten opzichte van het ontwerpplan dat ter inzage heeft gelegen is het plangebied gewijzigd. De zuidoostelijke punt van Zenderink, die gedeeltelijk tegen het bedrijventerrein Kluinveen aan ligt is aangepast ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Op basis van de adviesafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' is een afstand vanaf de bedrijven van 50 meter (voor woningen) of 25 meter (voor een combinatie wonen/werken) gewenst. De zone ten oosten van de West Kluinveenweg kan daarmee niet of slechts gedeeltelijk bebouwd worden. Als daarnaast nog rekening wordt gehouden met de geluidsbelasting van de Hexelseweg boven de voorkeursgrenswaarde is er sprake van een milieutechnisch overbelaste situatie. Omdat de doelstellling is, om in Zenderink een kwalitatief hoogwaardig en duurzaam woon- en leefmilieu te realiseren, is besloten het zuidoostelijk deel van het plangebied te laten vervallen. Dit is het gebied ten zuiden van het fietspad ter hoogte van Hexelseweg 32 - West Kluinveenweg 15.

Zoals reeds eerder opgemerkt is Zenderink een wijk met een grote ambitie op het terrein van duurzaamheid. De ambities van de gemeente Wierden zijn samengevat als ontwerpprincipe duurzaam bouwen (dubo). Diverse documenten en ateliers liggen ten grondslag aan de doelstelling van dubo. Het klimaatprogramma Wierden (vastgesteld in januari 2009) is hiervan de belangrijkste.

Bij het ontwerp voor Zenderink, en de daarin te bouwen woningen moet rekening worden gehouden met de toekomst. De voorkeur ligt hier bij de toepassing van de slimste oplossing voor een probleem, en niet de gemakkelijkste. Zo zal er bijvoorbeeld met de verkaveling rekening mee worden gehouden dat de woningen zongericht zijn, maar tegelijkertijd mag er ook geen oververhitting optreden in de zomer. Voor wat betreft de energievoorziening wordt uitgegaan van besparingen en de toepassing van duurzame energie nu of in de toekomst. Zo zal er rekening moeten worden gehouden met de eventuele toepassing van zonne-energie in de toekomst door de dakhellingen en de dakoriëntatie daarop af te stemmen.

Het watersysteem zal duurzaam worden ingericht door onder meer het afkoppelen van oppervlaktewater en het gebruik van wadi's. Het water moet op eigen terrein worden geïnfiltreerd of worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Het water is daarbij duidelijk zichtbaar in de wijk. In de wijk is beleving van water belangrijk, en zal ook de educatieve kant van water in de wijk aandacht krijgen, bijvoorbeeld in de vorm van een waterspeeltuin. Verder is drinkwaterbesparing mogelijk door regenwater op te vangen en huishoudelijk te gebruiken. Dit kan door regentonnen te plaatsen of een individueel of collectief opvangsysteem. In plaats van hemelwater kan ook zogenaamd 'grijs' water gebruikt worden voor toiletspoeling.

Qua materiaalgebruik, moeten er materialen worden toegepast, die niet schadelijk zijn voor het milieu en de gezondheid van de bewoners. Zo mogen er geen lood, koper of zink worden toegepast bij regen- goten en afvoeren vanwege uitspoeling (uitloging).

Er ontstaan hierdoor lokaal te grote concentraties verontreinigde stoffen in bodem en/of oppervlaktewater. Verder heeft FSC-hout sterk de voorkeur. Naast de beleving van water is ook de beleving van het groen belangrijk. Er moet daarom een goede verhouding zijn tussen de openbare/groene ruimte en bebouwing, ook speelplaatsen zijn hierin van belang.

Tenslotte moeten woningen levensloopbestendig ontworpen worden zodat mensen lang van hun woning gebruik kunnen maken en zodoende lang in de wijk kunnen wonen.

Karakter van de woonwijk

De woonwijk zal een geheel eigen karakter krijgen gebaseerd op het huidige landschap. De landschappelijke opbouw van het gebied biedt een goede basis voor het aanbrengen van een differentiëring in woonmilieus. De wijk krijgt een parkachtig en landelijk karakter:

• Op de es (hoge deel, westelijk plangebied).

Inspelen op de hoge ligging door het aanbrengen van nieuwe bebouwingsclusters met ieder een eigen identiteit (met wadisysteem en open zichtlijnen tussen de clusters). De bebouwing geconcentreerd in de clusters met daar tussen open en groen gebied (en wadisysteem) ter waarborging van de zichtlijnen.

• Tussen de coulissen (het oostelijke plangebied, lager gelegen deel).

Inspelen op het coulissenlandschap door middel van iets hogere dichtheden binnen de "groene kamers". De huidige (woon)bebouwing wordt opgenomen in de structuur van de nieuwe wijk. Deze vormen "historische linten".

Indicatie verkaveling

Bouwprogramma

• Het bebouwingspercentage van Zenderink zal lager zijn dan gebruikelijk in Wierden. Dit komt doordat op de es een lagere bebouwingsdichtheid zal worden toegepast om de openheid van het landschap beleefbaar te houden. Ook zullen er grotere kavels worden uitgegeven.
• Het totale aantal woningen is afhankelijk van het stedenbouwkundig ontwerp en de noodzakelijke ruimte voor de waterhuishouding. Zeker voor Zenderink geldt dat kwaliteit voor kwantiteit gaat. Het woningaantal is een afgeleide van bovengenoemde aspecten. Uitgegaan wordt van de bouw van 80 woningen.
• Zenderink biedt mogelijkheden voor levensloopbestendig bouwen. De "nieuwe erven" op de es, waarbij boerderijachtige volumes ruimte bieden voor zogenoemde generatiewoningen, zijn daarvan een voorbeeld.
• De gemeente heeft het ambitieniveau ten aanzien van energiezuinig bouwen vastgesteld op 10% energiezuiniger dan het Bouwbesluit.

Water

• Er wordt een hemelwaterstelsel (infiltratie / afvoerwatergangen en/of wadi's) aangelegd om het hemelwater in te bergen. Wadi's worden zoveel mogelijk op de hoogtelijnen aangelegd, zodat een gelijkmatig over het oppervlak verdeelde infiltratie mogelijk is.
• Vanwege de hoogteverschillen en de slechte doorlatendheid van de bodem (keileem in ondergrond) wordt de planontwikkeling begeleid door een hydroloog.

Groen / landschap

• Aansluitend op de bestaande landschappelijke kwaliteiten: beleefbaar houden van de hoogteverschillen van de es (zichtlijnen, lage bebouwingsdichtheid), versterking van het coulissenlandschap.
• De bestaande bomen worden (zoveel mogelijk) behouden en meegenomen in het ontwerp voor de wijk.
• In het ontwerp worden diverse speelplekken gecreëerd (aandacht voor verschillende leeftijdscategorieën).
• In het plan vormen oude routestructuren, zoals oude zandpaden, de inspiratiebron voor het aanbrengen van een langzaamverkeersstructuur, die op verschillende punten aanhaakt op de omgeving.

Flora en fauna

• Bestaande en nieuwe lijnvormige beplantingen kunnen gaan dienen als gidsroutes voor vleermuizen.
• Combinaties tussen waterbergingslocaties en delen van de openbaar groenzones en fourageergebied voor de voorkomende uilen worden kansrijk geacht.

Verkeer en parkeren

• Er zal worden aangesloten op de bestaande infrastructuur. Zenderink wordt grotendeels via de Hexelseweg ontsloten. Ter voorkoming van routes voor sluipverkeer worden paaltjes geplaatst.
• Een verlegging van de bebouwde komgrens van de Hexelseweg in noordelijke richting is wenselijk.
• De huidige structuur van oude beplante wegen en het in ere herstellen van (voormalige) zandpaden bieden kansen om deze (deels) als langzaamverkeersverbindingen in het nieuwe plan op te nemen. Dit wordt nagestreefd.
• Als parkeernorm geldt minimaal 1,5 parkeerplaats per woning, waarbij 1 parkeerplaats op eigen erf wordt meegerekend als er een garage wordt gebouwd.
• Elk wooncluster krijgt twee ontsluitingswegen voor calamiteitenverkeer, via bijvoorbeeld een fietspad.

Planopzet

Het plangebied kent een duidelijke tweedeling: Het gedeelte westelijk van de centrale wadi binnen het plangebied heeft een andere opbouw vanwege de ligging op de hoog gelegen es. Hier is gebouwd in clusters met een variatie in opzet. Bij het ene cluster ligt de weg rondom de kavels en vormt het de scheiding tussen privé en openbaar. Bij het andere cluster grenzen de kavels aan het openbare groen. Binnen elk cluster is telkens ten minste één verbijzonderend element toegevoegd in de vorm van een boerderijerf. De beoogde boerderijbebouwing met grote dakvlakken vormen de blikvangers van de clusters.

Oostelijk van de centrale wadi wordt een sterke kavelstructuur gehanteerd als uitgangspunt voor het plan. De smalle (50 meter brede) strokenverkaveling is versterkt door deze te laten doorsteken tot in de centrale wadi. Als scheiding tussen de stroken onderling is steeds een brede houtwal met ernaast een wadi opgenomen in het plan. De hoge streekeigen bomen in deze houtwal versterken de beleving van de kavelstructuur. Om deze redenen is boomaanplant langs de hoofdontsluiting van dit gedeelte achterwege gelaten. Deze weg staat namelijk haaks op de houtwallen. Langs de bestaande wegen wordt de al aanwezige lintbebouwing versterkt met de nieuwe bebouwing.

Met het toepassen van wadi's op passende plaatsen in het openbaar groen wordt invulling gegeven aan de wens van een duurzame wijk. De centrale wadi in het plan vormt naast een scheiding tussen twee delen van de wijk, de begeleiding van een zichtlijn naar het onbebouwde land. Op plaatsen waar niet gebouwd kan worden door aanwezigheid van bijvoorbeeld een foerageergebied is extra ruimte voor waterberging gecreëerd.

Deelgebieden beeldkwaliteit

Welstandscriteria

Ten aanzien van de beeldkwaliteit van de bebouwing dient in het bestemmingsplan te worden uitgegaan van de hierna beschreven, en nader vast te stellen welstandscriteria. Deze welstandscriteria zullen worden overgenomen in het later op te stellen beeldkwaliteitsplan. Over de beeldkwaliteit van de openbare ruimte wordt in dit bestemmingsplan in zijn geheel nog niets vastgelegd. Dit zal eveneens gebeuren in het nog op te stellen beeldkwaliteitsplan.

Het plangebied is opgedeeld in vier gebieden met afzonderlijke criteria.

Deelgebied 1

In deelgebied 1 is er sprake van bebouwing in een lint langs de wegen Hexelseweg, West Kluinveenweg, 1^e Lageveldsweg en de Lage Eggeweg. De bebouwing bestaat vrijwel geheel uit vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen.

Positie op de kavel

De bebouwing op de kavels langs deze linten dienen binnen een nader te bepalen bandbreedte qua afstand, van de weg te liggen. Van de kavels waarvan de ligging niet direct langs één van deze wegen is, is de positie van de bebouwing vrij. Qua vormgeving en materialisatie wordt uitgegaan van traditionele vormgeving en streekeigen materialen of een moderne vertaling hiervan.

Andere criteria zijn:

• 1 laag met kap met een lage goothoogte (maximaal 3 meter) en nokhoogte op maximaal 9 meter.
• De kapvorm is schilddak of zadeldak.
• Naast een pannendak is ook een combinatie met riet of een volledig rieten kap mogelijk.
• Gevels bestaan hoofdzakelijk uit metselwerk.

Deelgebied 2

Voor deelgebied 2 geldt dat de voorkanten van de woningen aan de Lage Eggeweg liggen. Qua vormgeving en materialisatie wordt uitgegaan van traditionele vormgeving en streekeigen materialen of een moderne variant hiervan.

Andere criteria zijn:

• Afwisselend 1 of 2 lagen met kap waarvan de goothoogte maximaal 6 meter is, en de nokhoogte maximaal 10 meter.
• De kapvorm is bij voorkeur zadeldak.
• Naast een pannendak is ook een combinatie met riet of een volledig rieten kap mogelijk.
• Gevels bestaan hoofdzakelijk uit metselwerk.

Deelgebied 3

Voor deelgebied 3 zijn de welstandscriteria vrijer. Er wordt gestreefd naar modern vormgegeven bebouwing met onderlinge samenhang. Aangezien het gebied is opgedeeld in meerdere stroken, zou in de uitwerking besloten kunnen worden om per strook een andere beeldkwaliteit na te streven. Daarnaast geldt dat in deelgebied 3 het accent ligt op een hoog ambitieniveau op het vlak van Duurzaam Bouwen (DUBO) Dit betekent dat (naast de andere deelgebieden) in dit deelgebied materialen (die voldoen aan DUBO) toegepast kunnen worden.

Een ander criterium is:

• Bouwhoogte van maximaal 10 meter.

Deelgebied 4

Deelgebied 4 bestaat naast vrijstaande woningen uit een aantal boerderijerven waarop grotere bouwvolumes met meerdere wooneenheden gebouwd kunnen worden. De architectuur is afgeleid van een streekeigen boerderijtype of een moderne vertaling daarvan. De materialisatie is streekeigen en duurzaam.

Voor deze grote bouwvolumes gelden de volgende criteria:

• 1 laag met grote en hoge kap. De goothoogte ligt overwegend rond de 2 meter en de dakhelling tussen de 45° en 55°.
• De nokrichting is variabel.
• Als dakvorm wordt een zadeldak toegepast.
• Naast een pannendak is ook een combinatie met riet of een volledig rieten kap mogelijk.
• De uitwerking per boerderijcluster vindt plaats door één architect.
• Per erf wordt een erfinrichtingsplan opgesteld.

Voor de overige bouwvolumes (vrijstaand) gelden de volgende criteria:

• 1 laag met kap waarvan de goothoogte maximaal 3 meter is en de nokhoogte maximaal 10 meter is.
• De nokrichting is variabel.
• De dakvorm is zadeldak.
• Naast een pannendak is ook een combinatie met riet of een volledig rieten kap mogelijk.
• Gevels bestaan hoofdzakelijk uit metselwerk.

De juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan zijn de verbeelding (plankaart) en de regels. Met het oog op de voorgestane ontwikkeling en fasering is sprake van een drietal uit te werken woonbestemmingen met door de raad aangegeven uitwerkingsregels, waarbij de beeldkwaliteit een belangrijke rol zal spelen. Bepaalde delen van het plangebied zijn gedetailleerd bestemd met de bestemming "Wonen", "Tuin", "Bedrijf", "Bedrijf-Nutsvoorziening", "Groen" en "Verkeer".

Ingevolge het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening gaat een bestemmingsplan vergezeld van een toelichting waarin ook inzicht wordt gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan.

Sinds 1 juli 2008 heeft de Grondexploitatiewet als Afdeling 6.4 van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening rechtskracht gekregen. Doel van de wet is te komen tot een verbetering van het stelsel van kostenverhaal en het kunnen stellen van locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. In de wet is opgenomen dat een gemeente de gemaakte kosten op een particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze eigenaar tot ontwikkeling van een bouwplan overgaat. Daarnaast kan de gemeente eisen stellen met betrekking tot de te ontwikkelen locatie, zoals kwaliteitseisen van het openbaar gebied of eisen met betrekking tot woningbouwcategorieën (particulier opdrachtgeverschap en sociale woningbouw).

De wet geeft in principe twee manieren voor gemeenten om de kosten te verhalen op grondeigenaren en locatie-eisen te stellen:

1. 1. Via een privaatrechtelijke (exploitatie)overeenkomst met een grondeigenaar op vrijwillige basis. In deze overeenkomst kunnen beide partijen over alle mogelijke onderwerpen afspraken met elkaar maken.
2. 2. Wanneer het niet lukt om er met de grondeigenaar via een privaatrechtelijke overeenkomst uit te komen, dan moet de gemeente een exploitatieplan opstellen. In het exploitatieplan legt de gemeente het verhalen van kosten bindend op aan de grondeigenaar.

Het exploitatieplan moet tegelijkertijd worden vastgesteld en bekendgemaakt met het bestemmingsplan. Als het kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen via een privaatrechtelijke overeenkomst is geregeld, dan moet de gemeenteraad bij vaststelling van het bestemmingsplan expliciet het besluit nemen geen exploitatieplan vast te zullen stellen.

Bij de realisatie van dit bestemmingsplan zijn niet alle gronden in eigendom van de gemeente en zijn niet voor alle gronden overeenkomsten afgesloten voor kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen. Het kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen wordt dan ook verzekerd door middel van het exploitatieplan “Zenderink” dat gelijktijdig met dit bestemmingsplan wordt vastgesteld. Eventueel kan, nadat het exploitatieplan is vastgesteld, het kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen ook nog worden verzekerd door het sluiten van een overeenkomst met de betrokken grondeigena(a)r(en).

In dit hoofdstuk worden de bij het bestemmingsplan behorende regels van een nadere toelichting voorzien. De regels geven inhoud aan de op de plankaart aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

1. 1. Inleidende regels.
2. 2. Bestemmingsregels.
3. 3. Algemene regels.
4. 4. Overgangs- en slotregel.

In hoofdstuk 1 worden enkele in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze dient te worden gemeten.

In hoofdstuk 2 worden specifieke regels gegeven voor de op de plankaart aangegeven bestemmingen en aanduidingen. De artikelen bestaan in elk geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. In beginsel is de bestemmingsomschrijving bepalend voor het gebruik (zowel in ruime als in enge zin) van de grond.

Hoofdstuk 3 bevat regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in een afzonderlijke paragraaf onder te brengen.

Hoofdstuk 4 bevat de overgangsregels en de slotregel. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, dat werkelijk noodzakelijk is. Niettemin is, gezien het speciale karakter van het gebied de regeling relatief uitvoerig. Het kan in een concrete situatie voorkomen dat afwijking van de gestelde normen gewenst is. Hiertoe zijn in het bestemmingsplan diverse flexibiliteitsregels opgenomen, zoals afwijkings- en wijzigingsregels.

De bevoegdheid om af te wijken van bepaalde normen te verlenen berust bij burgemeester en wethouders. Deze flexibiliteitsregel maakt afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Ontwikkelingsregelingen (wijzigingsregels) maken een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. De uitvoeringsbevoegdheid ligt ook bij burgemeester en wethouders.

In sommige bestemmingen zijn nadere eisen opgenomen. Met deze nadere eisen kan de gemeente de situering van gebouwen toetsen aan de omgeving.

In de volgende paragraaf worden, voor zover nodig, de regels artikelsgewijs van een nadere toelichting voorzien.

Bedrijf- Nutsvoorziening

De binnen het plangebied aanwezige nutsvoorziening is specifiek bestemd. De toegestane bouwhoogte bedraagt 6 m.

Groen

De groenvoorzieningen zijn als zodanig bestemd. Binnen deze bestemmingen zijn onder meer voet- en fietspaden, speelvoorzieningen, water en dergelijke toegestaan. Met een aanduiding is aangeven welke gronden voor de waterberging van groot belang zijn.

Verkeer

Deze bestemming heeft betrekking op alle (openbare) verkeers- en parkeervoorzieningen in het plangebied. De bestemmingsomschrijving is ruim van opzet, wat inhoudt dat naast wegen en paden ook groenvoorzieningen mogelijk zijn.

Wonen

In de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat deze gronden zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf.

In de bouwregels wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij gebouwen wordt nader onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen enerzijds (de woonhuizen) en bijgebouwen, aan- en uitbouwen.

Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Aan de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken zijn twee maxima verbonden: de 50%-norm en het aantal m². De 50%-norm is een beperking op de bouwmogelijkheden op kleine percelen, het maximale aantal m² is een rem op de bouwmogelijkheden op grote percelen.

Met een omgevingsvergunning kan - afhankelijk van de perceelgrootte - meer bebouwing worden toegestaan waarbij de oppervlakte aan bijgebouwen binnen het bouwvlak en verlengde van de zijgevels buiten beschouwing blijft.

Gebouwen mogen mede worden gebruikt voor beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis en onder specifieke gebruiksregels is aangegeven welk gebruik in overeenstemming met het bestemmingsplan wordt geacht. Uitgangspunt is dat de woonfunctie als hoofdfunctie aanwezig blijft (gemeentelijke beleidsnotitie "beroep en bedrijf aan huis gemeente Wierden").

Wonen - Uit te werken

In de uit te werken bestemmingen (in totaal 3) wordt inzicht gegeven in de voorgestane gebruiks- en bouwmogelijkheden (wonen en maatschappelijke voorzieningen). In de uitwerkingsregels komen aspecten in beeld als het aantal te bouwen woningen, oppervlaktes van bouwpercelen en woonhuizen en bouwhoogtes. In de bestemming Wonen - 2 - Uit te werken is ook de bouw van woongebouwen mogelijk.

Op grond van akoestisch onderzoek is komen vast te staan waar met inachtneming van de voorkeursgrenswaarde woningen kunnen worden gerealiseerd. Dit heeft in het plan een vertaling gekregen door het aangeven van een bouwvlak.

Voor de gebieden met een uit te werken bestemming geldt in beginsel een bouwverbod en met een uitwerking zal te zijner tijd tot in detail inzicht worden gegeven in de gebruiks- en bouwmogelijkheden.

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Particulier opdrachtgeverschap

Nadat het ontwerp-bestemmingsplan en het ontwerp-exploitatieplan ter inzage hebben gelegen, heeft onder andere nog een marktonderzoek plaatgevonden (“Zenderink, ruimte, privacy en zeggenschap op de rand van het Twentse landschap en Wierden”. Een belangrijke uitkomst was dat een grote behoefte bestaat aan particulier opdrachtgeverschap. Dit is aanleiding geweest om in het bestemmingsplan de regel met betrekking tot de uitvoerbaarheid gericht op de woningbouwcategorie particulier opdrachtgeverschap op te nemen en hier in het exploitatieplan (globaal) uitwerking aan te geven.

Algemene gebruiksregels

Gebruik mag uitsluitend plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk, dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal regels opgenomen, om het mogelijk te maken dat het bestemmingsplan op ondergeschikte punten wordt verruimd. Omdat een en ander zich niet beperkt tot één bestemming maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regelen in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.

Het toestaan van afwijkingen mag geen automatisme zijn. Belangen moeten zorgvuldig worden afgewogen en besluitvorming dient conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht te worden gemotiveerd.

Overgangsregels

In het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven hoe het overgangsrecht voor bouwwerken en van het gebruik van grond en bouwwerken dient te luiden.

In het kader van het opstellen van de stedenbouwkundige visie hebben op 9 oktober 2008 en op 18 mei 2009 informatiebijeenkomsten over Zenderink voor de bevolking plaatsgevonden. Het proces is interactief ingestoken om te komen tot een gedragen en goed ingepast plan voor Zenderink.

In verband met de zorgvuldige voorbereiding van het plan Zenderink waarbij op verschillende interactieve bijeenkomsten overleg is gepleegd met omwonenden, toekomstige bewoners en belangenpartijen alsook vanwege het globale karakter van voorliggend bestemmingsplan heeft geen inspraak op het voorontwerpbestemmingsplan Zenderink plaatsgehad.

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Bro is het voorontwerpbestemmingsplan Zenderink toegezonden aan een aantal (bestuurlijk) betrokkenen (inclusief het Waterschap Regge en Dinkel). Alleen het Waterschap heeft tijdig een advies gegeven op het voorontwerpbestemmingsplan.

december 2010.