het bestemmingsplan Kobus III - entreegebied met identificatienummer NL.IMRO.0197.BP00089-VG01 van de gemeente Aalten;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het door de gebruik((st)er van de woning uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op zakelijk (niet zijnde detailhandel), maatschappelijk, juridisch, administratief, persoonlijk, medisch, therapeutisch, kunstzinnig dan wel ontwerptechnisch gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning met daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

het door de gebruik(st)er van de woning beroepsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en de woonfunctie behouden blijft.

een bedrijf, gericht op het uitoefenen van een ambacht, zijnde het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen en het installeren van goederen.

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van Burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg.

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het College voor de Archeologische Kwaliteit (CvAK/SIKB), beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 MW en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

de aan gebieden toegekende waarden in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwperceel, bouwvlak of aanduidingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

het aanbieden van recreatief nachtverblijf in de vorm van logies met ontbijt gericht op kortdurend verblijf.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

besluit van 27 mei 2004, Stb. 250, houdende milieukwaliteitseisen voor externe veiligheid van inrichtingen milieubeheer;

1. a. bij bouwwerken:

bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestonden of in uitvoering waren, dan wel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden overeenkomstig de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, of krachtens deze wetten gegeven voorschriften;

2. b. bij gebruik:

gebruik dat op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan, voor zover betrekking hebbend op het desbetreffende gebruik, bestond.

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de wijze van bouwen van een hoofdgebouw, waarbij:

1. a. onder aaneengebouwd wordt verstaan een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen en/of andere functies, waarvan het hoofdgebouw aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd;
2. b. onder twee-aaneen wordt verstaan een woning, waarvan het hoofdgebouw deel uitmaakt van een blok van maximaal twee direct aaneengebouwde hoofdgebouwen (twee-onder-één-kap);
3. c. onder vrijstaand wordt verstaan een woning, waarvan het hoofdgebouw niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen hoofdgebouw is aangebouwd;
4. d. onder gestapeld worden appartementen binnen één gebouw verstaan.

horecagelegenheid waar handel in en gebruik van softdrugs plaatsvindt.

een atelier, bioscoop, creativiteitscentrum, dansschool, museum, muziekschool, muziektheater of theater.

de aan een bouwwerk en/of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of gebied heeft gemaakt.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

hoogste punt van een schuin dak.

laagste punt van een schuin dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden.

een bedrijf dat in hoofdzaak bestaat uit het gelegenheid bieden voor dansen al dan niet in combinatie van het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse.

een natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.

een tijdelijke activiteit in de open lucht -al dan niet in tijdelijke tenten en/of paviljoens en/of daarmee vergelijkbare onderkomens-, gericht op het bereiken van een algemeen of besloten publiek ten behoeve van informerende, educatieve, vermaak, culturele, sport en/of levensbeschouwelijke doeleinden.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gebouwen welke gebruikt worden voor bewoning of daartoe bestemd zijn danwel andere geluidsgevoelige gebouwen en terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder.

niet-grondgebonden agrarische bedrijfsvoering in de vorm van het telen van gewassen,

waarbij de productie (nagenoeg) volledig plaatsvindt in kassen.

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een bedrijf, gericht op het verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken en/of het exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bieden van nachtverblijf.

horecabedrijven zijn in drie categorieën te onderscheiden:

1. 1. horecacategorie 1: vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen en waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije dranken wordt verstrekt en waarvan de exploitatie onder omstandigheden een aantasting van het woon- en leefklimaat met zich mee kan brengen, zoals: broodjeszaken, cafetaria's, ijssalons, eethuisjes, lunchrooms, automatiek, afhaalhoreca.
2. 2. horecacategorie 2: vormen van horeca-activiteiten waar in hoofdzaak maaltijden wordt verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans geen aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt, zoals: café, bars, restaurants, hotels, pensions, bodega's;
3. 3. horecacategorie 3: vormen van horeca-activiteiten met zaalaccommodatie;
4. 4. horecacategorie 4: vormen van horeca-activiteiten waarbij in hoofdzaak alcoholische drank wordt verstrekt en waarvan de exploitatie een aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, zoals: dancings, discotheken en nachtclubs.

een bedrijf dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf.

een verblijfsruimte die door haar aard, indeling en inrichting kennelijk is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijk administratieve aard zonder baliefunctie.

een ruimte waarvan de aard en indeling zijn afgestemd op de uitoefening van administratieve, medische, paramedische, sociaal-wetenschappelijke en andere hiermede vergelijkbare beroepen.

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,0 m boven peil is gelegen.

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, gezondheids-, levensbeschouwelijke, sport- en recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening.

een onderdeel van een bedrijf, dat andere bedrijfsactiviteiten als inkomstenbron heeft en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heeft.

vergunning voor activiteiten als bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een horecavoorziening binnen een bestemming waarvan de functie een andere dan horeca is maar waar men ten behoeve van de hoofdfunctie een ruimte specifiek heeft ingericht voor de consumptie van drank en etenswaren.

het deel van een bouwperceel, waarvoor geen bouwvlak is aangegeven, alsmede gronden binnen een bouwvlak die onbebouwd blijven.

een voor mensen toegankelijke, overdekte en met maximaal 2 wanden omsloten ruimte.

het aansluitend afgewerkte terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

de scheiding tussen bouwpercelen, die niet aan éénzelfde eigenaar behoren dan wel niet door éénzelfde gebruiker worden benut.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden en waaronder in elk geval wordt verstaan een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin hoofdzakelijk goederen van erotisch-pornografische aard aan particulieren plegen te worden verkocht.

geheel of gedeeltelijk afbreken.

een ruimte waarin detailhandel plaatsvindt in psychotrope stoffen.

detailhandel die vanwege de omvang van de te koop aangeboden goederen een groot

oppervlak nodig heeft voor de uitstalling ervan, zoals de verkoop van auto's, boten, caravans, landbouwmachines en - werktuigen, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair, alsmede de verkoop van bouw- en doe-het-zelf producten, meubels, artikelen ten behoeve van de woninginrichting en daarmee samenhangende artikelen en een tuincentrum.

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw, indien een gebouw met meerdere gevels naar de weg is toegekeerd wordt de naar architectuur, indeling en/of uitstraling meest gezichtsbepalende gevel van een hoofdgebouw aangemerkt als voorgevel.

Wet van 6 november 2008 (Stb. 496), houdende regels inzake een vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving en inzake handhaving van regelingen op het gebied van de fysieke leefomgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden (één verblijfsobject met een woonfunctie).

het beschikbaar stellen van accommodatie ten behoeve van congres, studie, vergadering, feesten, partijen e.d. waarbij het verstrekken van dranken en/of etenswaren daaraan ondergeschikt is.

erf grenzend aan de naar de openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant van de woning en dat ligt buiten het bouwvlak.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en erven, met de daarbij horende in- en uitritten en paden, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. het behoud van bomen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. bed & breakfast;
3. c. aan-huis-gebonden-beroepen en/of -bedrijven, met inachtneming van het bepaalde in 4.5;

met bijbehorende voorzieningen, zoals ontsluitingswegen, erven, terreinen, tuinen, parkeervoorzieningen, voorzieningen voor de waterhuishouding.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen
2. b. aan-huis-gebonden-beroepen en/of -bedrijven, met inachtneming van het bepaalde in 5.5.2;
3. c. bed & breakfast, met inachtneming van het bepaalde in 5.5.4;

met bijbehorende voorzieningen zoals (al dan niet openbare) ontsluitingswegen, erven, terreinen, tuinen, parkeervoorzieningen, voorzieningen voor de waterhuishouding.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van ondergrondse gebouwen gelden de volgende regels:

1. a. ondergrondse gebouwen (kelders) zijn uitsluitend toegestaan onder bovengrondse gebouwen, dan wel maximaal 3 m daarbuiten;
2. b. ondergrondse gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in één bouwlaag ondergronds tot maximaal 4 m onder de verdiepingsvloer van de eerste bouwlaag.

In afwijking van het bepaalde in de bouwregels van dit bestemmingsplan geldt voor bestaande gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd in overeenstemming met de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, het volgende:

1. a. indien de bestaande maatvoering, afstanden en/of oppervlaktes van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de voorgeschreven minima of maxima overschrijden, geldt de bestaande maatvoering, afstand of oppervlakte als maximum respectievelijk minimum;
2. b. indien de bestaande situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, afwijkt van de in de regels voorgeschreven situering, is ook de bestaande situering toegestaan.

Tot een gebruik strijdig met de regels van dit bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. gebruik als seksinrichting, escortbedrijf, sekswinkel, smartshop en coffeeshop;
2. b. gebruik als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- en/of opslagplaats voor normaal gebruik.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de regels in het bestemmingsplan ten behoeve van:

1. a. het afwijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein en er geen dringende redenen zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen in het plan is aangegeven niet meer dan 2,5 m bedraagt;
2. b. het afwijken van bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak, niet zijnde bestemmingsgrenzen, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen in het plan is aangegeven niet meer dan 2,5 m bedraagt;
3. c. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan ten behoeve van het afwijken van de voorgeschreven goothoogte, bouwhoogte en oppervlakte van gebouwen, afstand tot perceelsgrenzen en overige maatvoering, eventueel met overschrijding van de bebouwingsgrens, mits deze afwijkingen niet meer bedragen dan 10 % van de in het plan voorgeschreven maatvoering, het beoogde stedenbouwkundig beeld niet wordt geschaad en er geen dringende redenen zijn die zich hiertegen verzetten.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan ten behoeve van de bouw van bouwwerken voor nutsvoorzieningen zoals pompgemalen, verdeel-, regel- of transformatorruimten, telefooncentrales, telefooncellen en schuilgelegenheden, waarvan de inhoud niet meer dan 50 m³ en de bouwhoogte niet meer dan 3 m bedraagt.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in deze regels teneinde de maximaal toegestane goothoogte van het hoofdgebouw over maximaal 1/3e deel van het dakvlak te verhogen, mits het stedenbouwkundig beeld niet onevenredig wordt geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan, met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening wijzigen ten behoeve van het aanpassen van bouwvlakken, met dien verstande dat:

1. a. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. de uitbreiding van het bouwvlak mag niet meer dan 5 m bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan, met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening wijzigen waarbij gronden worden bestemd voor de bouw van bouwwerken voor verdeel-, regel- en transformatorruimten, met dien verstande dat:

1. a. de bouwhoogte niet meer dan 5 m mag bedragen;
2. b. de inhoud niet meer dan 150 m³ mag bedragen.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Kobus III - entreegebied'.

Het verkavelingsplan van nieuwbouwwijk Kobus III gaat uit van een blok van vijf aaneengebouwde woningen aan weerszijden van de Kobusweg nabij de rotonde. Omdat er tot dusver geen belangstelling is voor dit woningtype zijn voor beide locaties alternatieve bouwplannen ontwikkeld. Deze plannen sluiten aan op de vraag naar woningen in het goedkope(re) prijssegment met een ander woningtype dan de gangbare rijtjeswoning. Aan de oostzijde zijn kleine vrijstaande woningen voorzien, aan de westzijde kleinere twee-onder-één-kapwoningen.
Omdat het geldende bestemmingsplan niet voorziet in deze woningtypen op deze locatie is een herziening van het bestemmingsplan nodig.

Dit bestemmingsplan is specifiek gericht op de bouwkavels 1 t/m 10. Tegelijkertijd wordt deze herziening aangegrepen om de rooilijn van de kavels 6 t/m 12 te verleggen. Omdat in het geldend bestemmingsplan één bouwstrook is opgenomen voor de kavels 6 t/m 19 maken al deze kavels deel uit van deze herziening.

Verkavelingsplan met kavelnummers

In het geldend bestemmingsplan "Kobus III - 2012" -dat op 22 mei 2012 door de gemeenteraad is vastgesteld- zijn de percelen bestemd tot Wonen en Tuin. Voor de kavels 1 t/m 5 zijn specifieke bouwregels opgenomen (bouwhoogte), het bouwvlak is op de Kobusweg georiënteerd. Op de kavels 1 t/m 10 zijn uitsluitend aaneengebouwde woningen toegestaan. Op de kavels ten zuiden van De Wieber (6 t/m 12) ligt de rooilijn op 7 meter van de weg, op de kavels ten westen van de weg op 4 meter.

Uitsnede geldende bestemmingsplan

De volgende planonderdelen vormen de aanleiding van deze herziening van het bestemmingsplan:

- entree-oost

- entree-west

- rooilijn De Wieber

Deze onderdelen worden in de navolgende paragrafen toegelicht.
Dit bestemmingsplan is erop gericht om zowel deze nieuwe bouwplannen alsook de oorspronkelijk opzet mogelijk te maken.

Oorspronkelijke opzet
Op de kavels (1 t/m 5) was oorspronkelijk een robuust entreegebouw met een beeldbepalende vormgeving als blikvanger van de wijk gedacht.

Planbeschrijving
Het nieuwe bouwplan gaat uit van vier vrijstaande woningen op relatief kleine kavels. De woning heeft een basisplattegrond van 6 x 6 meter en is optioneel uit te breiden (1.20 of 2.40 meter). Een berging of garage is ook mogelijk. De kavels bieden ruimte om auto's op eigen terrein te parkeren. Hieronder zijn enkele impressies opgenomen van de nieuwe verkaveling en impressies van de aanzichten.

Met deze opzet krijgt de entree een ander karakter. In plaats van een robuust gebouw krijgt de entree met dit concept een 'luchtiger' karakter. Vooral door een andere maat en schaal van de bebouwing (kleinere bouwmassa en lagere bouwhoogte) maar ook door de vorm (kapvorm en -richting). Door de meerzijdige oriëntatie wordt meer aansluiting bij de omgeving gezocht. Zo wordt de Kobusweg niet alleen nabij de rotonde door bebouwing begeleid maar ook 'om de hoek' en aan het doodlopende straatje. Parkeren is op eigen terrein mogelijk (min. 1 parkeerplaats per woning).
Het doodlopende straatje kan door deze opzet iets smaller worden omdat het parkeren hoodfzakelijk op eigen terrein kan worden opgelost. Het profiel van dit straatje is nu gelijk aan dat van de tegenoverliggende straat De Wieber.

Oorspronkelijke opzet
Gezien vanaf de rotonde was in het verlende van de Kobusweg een blok van maximaal vijf aaneengesloten woningen gedacht. De achtertuinen grenzen aan de spoorlijn waar ook de parkeerplaatsen zijn voorzien. De woningen zijn georiënteerd op de straat De Wieber.

Planbeschrijving
Het nieuwe bouwplan gaat uit van vier halfvrijstaande woningen in een lager prijssegment dan gangbaar is bij halfvrijstaande woningen. Dit komt tot uitdrukking in een kleinere inhoud van de woningen door een doorlopende kap (lage goot), een beperkte afstand van de woningen tot de zijdelingse perceelsgrens en een maximale bouwdiepte van 10 meter. De (openbare) parkeerkoffer aan de achterzijde van de woningen blijft gehandhaafd omdat parkeren op eigen terrein bij deze woningen nagenoeg niet mogelijk is.
Hieronder zijn enkele impressies opgenomen van de nieuwe verkaveling en gevelaanzichten.

Deze opzet past goed binnen het stedenbouwkundig kader. Halfvrijstaande woningen passen in het straatbeeld van De Wieber. Het parkeren is aan het zicht onttrokken door de achterliggende parkeerkoffer te gebruiken. De initiatiefnemer spant zich in voor een straatgerichte zijgevel (die is georiënteerd op de Kobusweg). Ook de erfafscheiding krijgt aandacht. Hierboven een impressie van een mogelijke invulling. Er is een erker aan de zijgevel geplaatst en de meeontwerpen erfafscheiding heeft deels een groene invulling.

De rooilijn van de kavels 6 t/m 12 lag op 7 meter afstand van de weg. Bij de kavels 13 t/m 19 bedraagt deze afstand 4 meter. Om een eenduidig straatbeeld te creëren worden de rooilijnen op gelijk afstand van de weg te liggen. De zuidelijke rooilijn komt daarom ook op een afstand van 4 meter van de weg gelegd. Ook ontstaat er bij de zuidelijke kavels ruimte voor iets diepere achtertuinen.

Deze bestemmingsplanherziening bevat enkele ondergeschikte wijzigingen die passen binnen het stedenbouwkundig kader dat in het bestemmingsplan Kobus III-2012 is vastgelegd. Voor de beleidsmatige verantwoording wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Kobus III-2012 die als bijlage bij dit plan is opgenomen.

Wanneer beide nieuwe bouwplannen worden uitgevoerd heeft dat tot gevolg dat er twee woningen minder worden gebouwd dan het bestemmingsplan Kobus III-2012 beoogde. Een vermindering van het aantal te bouwen woningen past in de doelstellingen van het regionale en lokale woonbeleid die onder meer vorm krijgen aan de hand van zogenaamde kernenfoto's. Deze kernenfoto's vormen de opmaat naar een nieuwe regionale (en vervolgens provinciale) Woonagenda.

Deze bestemmingsplanherziening bevat ondergeschikte wijzigingen die passen binnen het stedenbouwkundig kader dat in het bestemmingsplan Kobus III-2012 is vastgelegd. Voor de onderzoeksresultaten wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Kobus III-2012 die als bijlage bij dit plan is opgenomen.
Ter aanvulling op deze onderzoeksresultaten wordt opgemerkt dat de in dit plan geprojecteerde woningen niet dichter bij de spoorlijn danwel de Nijverheidsweg komen te liggen. De in het bestemmingsplan Kobus III-2012 opgenomen bouwgrenzen worden niet overschreden.

Dit plan heeft geen consequenties voor de grondexploitatie. De oppervlakte aan uitgeefbare vierkante meters wijzigt niet met dit plan en er worden geen extra civieltechnische voorzieningen aangelegd. De wijzigingen hebben daarom geen gevolgen voor de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Van 5 augustus tot 19 augustus 2014 konden de bouwplannen worden ingezien en bestond de mogelijkheid om te reageren op deze plannen. Direct omwonenden zijn hiervoor persoonlijk geinformeerd. Ook is dit aangekondigd via de huis-aan-huisbladen en de website. Er zijn geen reacties ingediend.

Het Waterschap Rijn en IJssel heeft per brief van 7 oktober 2014 (nr. 14.10432) laten weten geen op- of aanmerkingen te hebben op het plan.

Het ontwerpbestemmingsplan is gepubliceerd op 2 september en heeft met ingang van 3 september gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn wel zienswijzen ingediend.

Uitgangspunt van dit bestemmingsplan is om zowel de nieuwe bebouwingsvoorstellen alsook de oorspronkelijke planopzet mogelijk te maken. Hieronder is voor de drie planonderdelen aangegeven op welke wijze dit in dit plan is vertaald.

Entree-oost
Alle kavels zijn hier bestemd tot 'Woongebied' zodat meerdere functies zijn toegelaten: 'wonen', 'tuin' en 'verkeer en verblijf'. Deze laatste functie is van toepassing wanneer aaneengebouwde woningen worden gebouwd omdat in dan het profiel van de weg iets breder in verband met parkeervoorzieningen.
Het bouwvlak is aan de noordzijde vergroot om de vrijstaande woningen te bouwen. Binnen het gehele bouwvlak zijn maximaal vijf woningen toegestaan. De goot- en bouwhoogte in het gehele bouwvlak is afgestemd op de vrijstaande woningen: 6, resp. 8,5 meter.
Aaneengebouwde woningen kunnen alleen worden gebouwd op de oorspronkelijke locatie. Hiervoor is de 'specifieke bouwaanduiding - 1' opgenomen. De woningcategorie 'aaneengebouwd' is hier aan gekoppeld (via de verbeelding), net als een grotere goot- en bouwhoogte (in de regels).

Entree-west
Het plan is gericht op het bouwen van de halfvrijstaande woningen. Daarvoor is de aanduiding 'tweeaaneen' toegevoegd. De bouwregels zijn afgestemd op de beperkte(re) bouwmogelijkheden die het concept met zich meebrengt. Het bouwvlak heeft daarom een diepte van 10 meter en de maximale goot- en bouwhoogte bedraagt 4, resp. 9 meter. De 'specifieke bouwaanduiding - 2' voorziet in een kleinere afstand (min. 2 m) van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens.
De aaneengebouwde woningen uit het oospronkelijk plan zijn mogelijk door een afwijkende bouwdiepte en hogere goot- en bouwhoogte te koppelen aan de 'specifieke bouwaanduiding - 2'. Dit is in de regels opgenomen.

Rooilijn De Wieber
Derooilijn ten zuiden van de weg De Wieber is op 4 meter afstand tot de weg gelegd, gelijk aan de rooilijn ten westen van deze weg. Doordat de aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden' uit het bouwvlak is gekoppeld aan het hele bouwvlak worden ook de kavels 12 t/m 19 in deze herziening meegenomen.

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt een bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm ook vastgesteld, tegelijk met een volledige analoge verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend. Het Bro laat echter de feitelijke digitale werkwijze voor een groot gedeelte over aan een ministeriële regeling, de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012, met de daarbij behorende standaarden. Het gaat daarbij om de inrichting, de vormgeving, de verbeelding, de beschikbaarstelling, de authenticiteit, de integriteit, de volledigheid, de vaststelling en de bekendmaking van de digitale ruimtelijke informatie. De meest relevante standaard van de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 wordt hieronder kort toegelicht.
De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. Dit om de gewenste vergelijkbaarheid zeker te stellen. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting van het bestemmingsplan. De toelichting maakt immers geen deel uit van het bestemmingsplan. Wel dient het bestemmingsplan van een toelichting vergezeld te gaan. Het bestemmingsplan zelf bestaat uit een verzameling geografisch bepaalde objecten, die zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem en die te raadplegen zijn via een interface, zoals een website. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en bijbehorend GML-bestand waarin de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat. Het .GML-bestand en de regels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. Inleidende regels;

2. Bestemmingsregels;

3. Algemene regels;

4. Overgangs- en slotregels.

In het navolgende worden de regels per hoofdstuk toegelicht.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied.

De systematiek van de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' zijn gelijk aan die uit het bestemmingsplan Kobus III-2012. Voor het entreegebied-oost is de bestemming 'Woongebied' opgenomen. De systematiek is toegelicht in paragraaf Uitgangspunten.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze gelden voor het gehele plangebied.