Het bestemmingsplan Chw Cobercokwartier met identificatienummer NL.IMRO.0202.1007-0301 van de gemeente Arnhem.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een beroeps-/bedrijfsactiviteit die in of bij een woning wordt uitgeoefend door een bewoner van de op het bouwperceel gesitueerde woning, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de beroeps-/bedrijfsuitoefening een ruimtelijke uitwerking en/of uitstraling heeft die met de woonfunctie ter plaatse in overeenstemming is; groepspraktijken, detailhandel en horeca zijn hiervan uitgesloten.

Een bedrijf, dat is gericht op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen alsook - in verband hiermee en als nevenactiviteit van ondergeschikt belang - het verkopen en/of leveren van deze goederen. Hieronder is in ieder geval begrepen een bierbrouwerij en koffiebranderij.

Eén of meer gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage dat de grootte van een gedeelte van een bouwvlak aangeeft dat ten hoogste mag worden bebouwd.

Overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een kortdurend verblijf voor maximaal 4 personen met het serveren van een ontbijt in een woning, gedreven door de bewoner van die woning.

en onderneming of gedeelte van een onderneming, die een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en is gericht op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten, hieronder begrepen ondernemingen of gedeelten van ondernemingen, die door of vanwege de overheid worden geleid.

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het plan:
   1. 1. bestaat, of;
   2. 2. wordt gebouwd, of;
   3. 3. nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend;
   4. 4. mits het bouwwerk in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime;

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

De grens van een bestemmingsvlak.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aan gebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

Een woonvorm waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs begeleiding) en daar niet verblijven met het doel om therapeutisch behandeld te worden.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceelgrens.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De oppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingswanden, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimtes omhullen, waarbij de oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5 meter niet worden meegerekend.

Bedrijven uit de creatieve sector hoofdzakelijk gericht op:

1. a. creatieve zakelijke dienstverlening: reclame en grafische bedrijven, architecten en technische adviesbureaus, software bedrijven;
2. b. toegepaste kunsten: audiovisuele en fotografiebedrijven, dienstverlenende bedrijven t.b.v. de kunsten, mode en interieurbedrijven etc.;
3. c. autonome kunsten: beeldend kunstenaar, muzikanten, theatermakers etc.

Expositieruimten, ateliers, muziek- en kunstonderwijs en naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen, met uitzondering van musea, muziektheaters, bioscopen en naar aard vergelijkbare voorzieningen.

De aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop, het verkopen of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; dienstverlening door een horecabedrijf en internetverkoop wordt hieronder niet begrepen.

Een bedrijf met een uitsluitend of in hoofdzaak dienstverlenende of verzorgende taak, met een baliefunctie, zoals een uitzendbureau, makelaar, kapsalon, kopieerservicebedrijf en dergelijke. Detailhandel en garagebedrijven worden hieronder niet begrepen.

Gevel zonder te openen delen, tenzij het bij uitzondering te openen delen betreft die niet direct gelegen zijn aan een geluidsgevoelige ruimte, met voldoende geluidswering om het vereiste binnenniveau overeenkomstig het bouwbesluit te halen.

De bouwlaag op de begane grond.

Verhuur van (huur)woningen/wooneenheden voor een middellange periode (tussen 6 en 12 maanden).

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Eén of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Een bedrijf of instelling gericht op het verstrekken van logies, van maaltijden en spijzen of van dranken, alsmede het exploiteren van zaalaccommodatie; detailhandel wordt hier niet onder begrepen.

Horecabedrijven gericht op het verstrekken van etenswaren, niet zijnde maaltijden, en het schenken van (zwak-alcoholische) dranken, met openingstijden overwegend tijdens de dagperiode.

Het betreft horecabedrijven die lichte hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken. Voorbeelden: lunchrooms, broodjeszaken, koffiezaken, juicebars, ijssalon.

Horecabedrijven gericht op het overwegend via counterverkoop verstrekken van etenswaren, zoals fastfood, niet zijnde maaltijden, en (zwak-alcoholische) dranken met openingstijden tijden dag- en avondperiode. Het betreft horecabedrijven die aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken.
Voorbeelden: cafetaria's, snackbars, grill-rooms, shoarmaroom, pizzeria, fastfood restaurants en afhaalcentra.

Horecabedrijven gericht op het serveren van maaltijden en dranken in een restaurantsetting met openingstijden tijdens de namiddag en vroege avond. Het betreft horecabedrijven die lichte hinder kunnen veroorzaken voor omwonenden.
Voorbeelden: restaurants, bistro, fastcasual concepten, grand-cafés en café-restaurants.

Horecabedrijven gericht op het verstrekken van (niet)-alcoholische drank als hoofdfunctie met daaraan ondersteunend het verstrekken van etenswaren met openingstijden zowel tijdens de dag- als avond- en nachtperiode. Het betreft horecabedrijven die aanzienlijke hinder kunnen veroorzaken voor omwonenden.
Voorbeelden: cafés, cocktail-bars, wijnbars, shisha-lounges.

Detailhandel zonder showroom, waarvan de handel voornamelijk via internet en andere media verloopt.

Een ruimte, of bij elkaar horende ruimten, die bestemd zijn om voornamelijk te worden gebruikt voor administratieve werkzaamheden of dienstverlening.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig- constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1. 1. voor een gebouw , waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of pad grenst: de hoogte van die weg of dat pad ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. 2. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. 3. voor een ander bouwwerk: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Degene, die zich beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een vorm van prostitutie waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostitué(e) die door houding, gebaren, kleding of anderszins, vanuit een vitrine de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor het publiek besloten ruimte plaatsvinden.

Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voer- of vaartuig) waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichtingen wordt in elk geval verstaan een (raam)prostitutiebedrijf, een seksclub, een privé-huis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seks- automatenhal, een sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een dakopbouw, die gelegen is op tenminste 1 meter achter de doorgetrokken voorgevel van dat gebouw.

Verhuur van (huur)woningen/wooneenheden voor een korte periode (tussen de 7 nachten en 6 maanden).

Het telen, oogsten en afzetten van voedsel in de stad, met dien verstande dat geen dieren mogen worden gehouden, uitgezonderd de kweek van vissen en insecten voor consumptie.

een gebouw of een ruimte in een gebouw, dat door zijn inrichting kennelijk bedoeld is voor detailhandel in (hoofdzakelijk) een grote verscheidenheid aan levensmiddelen door middel van zelfbediening met een voorzieningengebied in de directe omgeving;

Onverminderd het bepaalde in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht wordt onder straatmeubilair voor de werking van dit bestemmingsplan mede verstaan: papier-, glas- en andere inzamelbakken, toegangsconstructies voor ondergrondse voorzieningen; kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, alsmede abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen.

Vorm van prostitutie waarbij de seksuele dienstverlening plaatsvindt op het woonadres van de prostituté(e) en waarbij ook alleen door deze prostitué(e) op dit adres gewerkt wordt als prostitué(e).

Detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstraling, zoals de verkoop van tuininrichtingsartikelen, meubelen, keukens, sanitair, (elektrische) fietsen, bromfietsen en scooters.

Wijk, zoals gehanteerd wordt in de indeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Voor de werking van dit bestemmingsplan wordt onder wonen mede geval begrepen bijzondere woonvormen en bed and breakfast met ten hoogste vier slaapplaatsen.

Een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één huishouding, een bijzondere woonvorm of een kamerverhuurbedrijf.

een ruimte die vrij in te delen is voor wonen en werken;

Een woning of wooneenheid bestemd voor verzorgd wonen, die niet via de reguliere woningdistributie beschikbaar komt, maar waarvan minimaal een van de bewoners vanwege de beperkte zelfredzaamheid vanaf aanvang van bewoning- op basis van een ter zake van overheidswege gehanteerd systeem- is geïndiceerd voor zorg, waarbij die zorg beschikbaar is in de directe nabijheid van de woning en welke zorg door minimaal een van de bewoners ook daadwerkelijk wordt afgenomen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, onderhoudsinstallaties, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, trappen en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor Bedrijf - Nutsvoorziening aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsbedrijven of soortgelijke instellingen en nutsvoorzieningen;
2. b. voorzieningen ten behoeve van het verkeer en straatmeubilair.

Op deze gronden mogen, met inachtneming van de aangegeven maximum bouwhoogte, uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd.

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maximaal 311 (zorg)woningen, al dan niet in combinatie met aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1' maximaal 6 woon-werk ateliers zijn toegestaan.
2. b. creatieve bedrijven en dienstverlenende bedrijven;
3. c. culturele functies;
4. d. ambachtelijke bedrijven en hieraan ondergeschikte horeca en detailhandel;
5. e. detailhandel, niet zijnde volumineuze detailhandel;
6. f. sportvoorzieningen;
7. g. wonen in de vorm van short-stay en extended-stay;
8. h. een hotel;
9. i. horeca - A1, -A2, -B en -C1 met dien verstande dat:
   1. 1. terrassen zijn toegestaan ten behoeve van aangrenzende horecabedrijven;
10. j. fiets- en voetpaden, entrees ten behoeve van parkeervoorzieningen, pleinen en laden en lossen ten behoeve van deze bestemming met een inrichting hoofdzakelijk gericht op bestemmingsverkeer en verblijfsfuncties, met dien verstande dat het parkeren uitsluitend mag plaatsvinden in gebouwde parkeervoorzieningen;
11. k. parkeervoorzieningen;
12. l. stadslandbouw;
13. m. park- en groenvoorzieningen, waaronder recreatieve- en speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
14. n. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding;

met de daarbij behorende

15. o. nutsbedrijven of soortgelijke instellingen en nutsvoorzieningen;
16. p. voorzieningen ten behoeve van het verkeer en straatmeubilair;
17. q. bestaand gebruik.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel:

1. a. 4.2.1 onder a om ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 1' te bouwen buiten het bouwvlak, mits:
   1. 1. noodzakelijk voor de bouwtechnische uitvoerbaarheid en haalbaarheid van het gebouw;
   2. 2. het niet ten koste gaat van de inrichting van de openbare ruimte waaronder de groeiruimte voor de bomen, het openbare groen en het functioneren van de ondergrondse infrastructuur;
2. b. 4.2.1 onder c om een lagere bouwhoogte van de eerste bouwlaag toe te staan, mits:
   1. 1. noodzakelijk voor de bouwtechnische uitvoerbaarheid en haalbaarheid van de beoogde functie in het gebouw.

De voor Groen - Landschap en park aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. park- en groenvoorzieningen, waaronder recreatieve- en speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
2. b. fiets- en wandelpaden;
3. c. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding;
4. d. het behoud of herstel van de op deze gronden voorkomende dan wel daaraan eigen landschappelijke-, cultuurhistorische, ecologische- en natuurwaarden.

Op deze gronden mag uitsluitend ondergronds worden gebouwd.

De voor Leiding - Riool aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen mede bestemd voor het transport van afvalwater door een hoofdtransportleiding;

Op deze gronden mogen, in afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd tot een hoogte van maximaal 2 meter ten behoeve van in lid 6.1 genoemde bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van de andere bestemming(en) mits:

1. a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig en veilig functioneren van de hoofdtransportleiding;
2. b. vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder.

De voor Leiding - Water aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het transport van water door een beneden peil gelegen watergang.

Op deze gronden mogen, in afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd tot een hoogte van maximaal 2 meter ten behoeve van in lid 7.1 genoemde bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2 voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van de andere bestemming(en) mits:

1. a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig en veilig functioneren van de hoofdtransportleiding;
2. b. vooraf advies wordt ingewonnen van de leidingbeheerder.

De als Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (woon)straten, buurtwegen, pleinen en trottoirs met een inrichting hoofdzakelijk gericht op
   bestemmingsverkeer en verblijfsfuncties;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. groen- en watervoorzieningen;
4. d. wandelgebieden en speelgelegenheden;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. onderdoorgangen, alsmede toegangen tot ondergrondse voorzieningen ten behoeve van
   direct aangrenzende bestemmingen.

1. a. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de genoemde bestemmingen worden gebouwd
2. b. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals entrees tot parkeergarages en straatmeubilair mag ten hoogste 5 meter bedragen.

De voor Verkeer - Wegverkeer aangewezen gronden zijn, met inachtneming van de aangegeven maximum aantal rijstroken, bestemd voor:

1. a. wegen, fiets- en voetpaden, trottoirs met een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer;
2. b. groen- en watervoorzieningen;
3. c. geluidwerende voorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen.

1. a. Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken
   zoals bruggen, viaducten, straatmeubilair en bouwwerken ter geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer worden gebouwd.
2. b. De hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, zoals geluidwerende voorzieningen, mag ten hoogste 5 meter bedragen.

De voor 'Waarde - Archeologie (hoge verwachting)' aangewezen gronden zijn naast de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

Binnen de voor deze bestemming aangewezen gronden mogen:

1. a. bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn;
2. b. bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden aangewezen bestemmingen worden gebouwd, indien het betreft:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid of
   2. 2. een bouwwerk waarvan de binnen de bestemming gelegen oppervlakte ten hoogste 200 m² bedraagt.
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 centimeter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 10.2 met inachtneming van de voor deze gronden geldende overige bouwregels.
2. b. Afwijken als bedoeld in lid 10.3 sub a. kan, indien op basis van archeologisch onderzoek of naar het oordeel van een archeologische deskundige is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.
3. c. Afwijken als bedoeld in lid 10.3 sub a. kan voorts, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het afwijken regels te verbinden gericht op:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. het doen van opgravingen;
   3. 3. begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige.

Het is verboden binnen de voor 'Waarde - Archeologie (hoge verwachting)' aangewezen gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning (omgevingsvergunning) reeds aanwezige bouwwerken te slopen indien het oppervlak groter is dan 200 m², de verstoringsdiepte daarbij meer dan 40 cm bedraagt en deze liggen in een beschermd stadsgezicht.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie (hoge verwachting)' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat:

1. a. op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. wel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn veilig gesteld.

De voor 'Waarde - Archeologie (waardevol gebied)' aangewezen gronden zijn naast de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

Binnen de voor deze bestemming aangewezen gronden mogen:

1. a. bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn;
2. b. bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden aangewezen bestemmingen worden gebouwd, indien het betreft:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid of
   2. 2. een bouwwerk waarvan de binnen de bestemming gelegen oppervlakte ten hoogste 30 m² bedraagt.
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 centimeter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 11.2 met inachtneming van de voor deze gronden geldende overige bouwregels.
2. b. Afwijken als bedoeld in lid 11.3 sub a kan, indien op basis van archeologisch onderzoek of naar het oordeel van een archeologische deskundige is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.
3. c. Afwijken als bedoeld in lid 11.3 sub a kan voorts, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het afwijken regels te verbinden gericht op:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. het doen van opgravingen;
   3. 3. begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige.

Het is verboden binnen de voor 'Waarde - Archeologie (waardevol gebied)' aangewezen gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning (omgevingsvergunning) reeds aanwezige bouwwerken te slopen indien het oppervlak groter is dan 30 m², de verstoringsdiepte daarbij meer dan 40 cm bedraagt en deze liggen in een beschermd stadsgezicht.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie (waardevol gebied)' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat:

1. a. op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. wel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn veilig gesteld.

De als 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden, zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een waterkering en de daarvoor benodigde voorzieningen.

Op deze gronden mogen, in afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen, uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de waterkering.

Burgemeester en wethouders zijn door middel van een omgevingsvergunning bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 12.2, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels worden in acht genomen;
2. b. het belang van de waterkering wordt niet onevenredig geschaad en vooraf wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

1. a. Met het vaststellen van het voorliggende bestemmingsplan worden, gebruikmakend van artikel 7c, lid 9 van het Besluit uitvoering crisis en herstelwet, ter plaatse van de volgende op de plankaart aangegeven deelgebieden de daarbij aangegeven hogere waarden ingevolge de Wet geluidhinder vastgesteld:

Geluidbelasting op gevels van Eusebiussingel en Oranjewachtstraat

Geluidbelasting op gevels van Nijmeegseweg

Geluidbelasting op gevels van Westervoortsedijk

2. b. de hogere waarden zoals bepaald onder sub a zijn van toepassing voor:
   1. 1. deelgebied 1 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1';
   2. 2. deelgebied 2 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2';
   3. 3. deelgebied 3 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 3';
   4. 4. deelgebied 4 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 4';
   5. 5. deelgebied 5 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 5':
3. c. de hogere waarden zoals bepaald onder a zijn toelaatbaar mits:
   1. 1. voor een geluidbelaste woning sprake is van minimaal één geluidluwe gevel;
   2. 2. voor een geluidbelaste woning sprake is van minimaal één geluidluwe (gezamenlijke) buitenruimte.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van bijbehorende bouwwerken als zelfstandige woning;
2. b. het gebruik van de gronden ten behoeve van thuisprostitutie, raamprostitutie en seksinrichtingen;
3. c. het gebruik van gronden of bouwwerken waarbij niet wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de in de geldende Arnhemse beleidsregels voor parkeren opgenomen normen.
   

1. a. de in deze regels opgenomen bebouwingsregels, voor zover betreffende de minimum bouwhoogte, maximum bouwhoogte, het maximum oppervlak, de maximum inhoud en de maximum aantallen, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in de regels vastgelegde maten en aantallen;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het oprichten van:
   1. 1. kunstobjecten en niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals transformatorstations, rioolgemalen, schakelhuisjes, telefooncellen voor zover met een inhoud groter dan 3 m³, en haltes van vervoersdiensten, alle met een inhoud van maximaal 75 m³;
   2. 2. sirenemasten met een hoogte van maximaal 18 meter;
   3. 3. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van (tele)communicatie:
      1. a. voor zover vrijstaand, met een hoogte van maximaal 20 meter;

• voor zover op of aan een ander bouwwerk te plaatsen, met een hoogte van maximaal 8 meter boven de aangegeven maximum bouwhoogte;

1. 1. geluidwerende voorzieningen voor zover deze noodzakelijk zijn ingevolge de bepalingen van de Wet geluidhinder.
3. c. de in deze regels opgenomen bepalingen omtrent de maximum bouwhoogte voor het oprichten van hekwerken ten behoeve van het gebruik van platte daken als dakterras tot een maximum van 1,5 meter boven de maximaal toegestane bouwhoogte mits:
   1. 1. dit passend is in het bebouwingsbeeld van de omringende bebouwing en
   2. 2. de belangen van omwonenden met betrekking tot privacy, uitzicht en bezonning niet onevenredig worden geschaad.

De in lid 16.1 genoemde omgevingsvergunningen worden slechts verleend, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de verkeerssituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
7. g. de belangen zoals genoemd in de artikelen 4 tot en met 8 (dubbelbestemmingen);
8. h. cultuurhistorische waarde.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Chw Cobercokwartier 2022'.

Het bestemmingsplan 'Chw Cobercokwartier' (vastgesteld op 19 januari 2022) maakt de herontwikkeling van het voormalige Cobercoterrein mogelijk naar een nieuw hoogstedelijk stadsdeel rondom en in de gerenoveerde melkfabriek. Hierin is straks onder andere plaats voor 311 woningen en verscheidene commerciële en creatieve functies. Vanwege het geluid van de omliggende wegen is er een hogere geluidbelasting op sommige gevels van de woningen dan de voorkeurswaarde van de Wet geluidhinder (maar niet hoger dan de grenswaarde). Om de woningen toch mogelijk te maken is een ontheffing voor deze hogere waarden nodig. In artikel 10 van de regels van het geldende bestemmingsplan is aangegeven voor welke gevels hogere waarden zijn verleend en onder welke voorwaarden. De volgende voorwaarden zijn opgenomen:

c. de hogere waarden zoals bepaald onder a zijn toelaatbaar mits:

1. 1. het wegdektype SMA-NL8G+ op de Nijmeegseweg wordt toegepast;
2. 2. voor een geluidbelaste woning sprake is van minimaal één geluidluwe gevel;
3. 3. voor een geluidbelaste woning sprake is van minimaal één geluidluwe (gezamenlijke) buitenruimte.

Er is geconstateerd dat de voorwaarde inzake het wegdek van de Nijmeegseweg (en dan specifiek het deel op de John Frostbrug, conform artikel 10, onder c. onder 1.) niet uitgevoerd kan worden. De John Frostbrug is eigendom van Rijkswaterstaat en wordt ook door Rijkswaterstaat onderhouden. Geluidreducerend asfalt zoals SMA-NL8G+ heeft een open structuur. Dat betekent dat dit type asfalt meer water doorlaat dan dichtasfaltbeton ('normaal asfalt'). Doordat geluidreducerend asfalt een open structuur heeft kan er water doorheen sijpelen. Het doorsijpelde water kan schade aanrichten aan de brugconstructie (corrosie). Hierom wil Rijkswaterstaat geen geluidreducerend asfalt op de brug.

Indien voor de nieuwe woningen een omgevingsvergunning wordt aangevraagd, wordt deze getoetst aan het bestemmingsplan. Aan de voorwaarde van het wegdek voor de Nijmeegseweg in de regels (artikel 10 onder c. onder 1.) kan dan niet worden voldaan. Een vergunning kan niet worden verleend vanwege strijdigheid met het bestemmingsplan. Daarom is reparatie van het bestemmingsplan noodzakelijk waarbij de betreffende voorwaarde wordt geschrapt. Daarvoor is het bestemmingsplan Chw Coberco 2022 opgesteld.

Het plangebied betreft het voormalige Cobercoterrein, gelegen naast de John Frostbrug, ten oosten van de binnenstad van Arnhem aan de Nieuwe Kade 1. Het plangebied heeft betrekking op de karakteristieke oude Cobercofabriek en de gronden hieromheen. De locatie wordt aan de noordzijde begrensd door de Westervoortsedijk, aan de oostzijde door de Badhuisstraat, aan de zuidzijde door de Nieuwe Kade en de Rijn en aan de westzijde door de Ooststraat. Op onderstaande afbeeldingen is het plangebied aangeduid.

Globale ligging plangebied (rood omcirkeld)

Globale begrenzing plangebied (wit omkaderd)

Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen door middel van kleuren en aanduidingen aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

Dit plan is conform de Wet ruimtelijke ordening vormgegeven volgens de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen). De SVBP geeft voorschriften over de inrichting van de verbeelding (kleuren en tekens) en de opbouw van de regels.

Diverse facetbelangen zijn door andere regelgeving gewaarborgd, bijvoorbeeld de Wabo, de Wet milieubeheer, de Huisvestingswet en de Erfgoedwet. Het is niet nodig dat het bestemmingsplan dezelfde waarborging nogmaals schept.

Dit bestemmingsplan is een reparatie van het bestemmingsplan Chw Cobercokwartier (vastgesteld op 19 januari 2022). Dit bestemmingsplan bevat slechts één wijziging in artikel 13. Voor de overzichtelijkheid is gekozen om het gehele plangebied met de volledige set met regels opnieuw in procedure te brengen.

Dit bestemmingsplan heeft dezelfde plangrenzen als het bestemmingsplan 'Cobercoterrein'. Dit bestemmingsplan is op 26 mei 2015 vastgesteld door de gemeenteraad van Arnhem. In januari 2021 is het bestemmingsplan Chw Cobercokwartier vastgesteld. De begrenzing van het bestemmingsplan Chw Cobercokwartier was kleiner dan de begrenzing van het bestemmingsplan Cobercokwartier. Dat betekent dat dit nieuwe bestemmingsplan de wegen rondom het Cobercokwartier ook meeneemt.

In de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen met daarin weergegeven het plangebied.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Cobercoterrein' (plangebied: rood omkaderd, bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Zie voor de beschrijving van de bestaande situatie het bestemmingsplan Chw Cobercokwartier (https://arnhem.bestuurlijkeinformatie.nl/Agenda/Document/3d6956e5-1a3d-4675-baf8-e06b43c29f6d?documentId=19da79cc-893d-43fb-a817-76623638a30b&agendaItemId=c5c95891-8d48-49bf-83ec-09fe15d12150).

Het relevante wettelijke- en beleidskader voor het Cobercokwartier is terug te lezen in het bestemmingsplan Chw Cobercokwartier (zie: https://arnhem.bestuurlijkeinformatie.nl/Agenda/Document/3d6956e5-1a3d-4675-baf8-e06b43c29f6d?documentId=19da79cc-893d-43fb-a817-76623638a30b&agendaItemId=c5c95891-8d48-49bf-83ec-09fe15d12150).

De ruimtelijke- en programmatische aspecten van de ontwikkeling van het Cobercokwartier zijn beschreven in het bestemmingsplan Chw Cobercokwartier (zie: https://arnhem.bestuurlijkeinformatie.nl/Agenda/Document/3d6956e5-1a3d-4675-baf8-e06b43c29f6d?documentId=19da79cc-893d-43fb-a817-76623638a30b&agendaItemId=c5c95891-8d48-49bf-83ec-09fe15d12150).

Voor de onderbouwing van het Cobercokwartier zijn alle milieu- en omgevingsaspecten onderzocht en beschreven. Dit is terug te lezen in hoofdstuk 5 van de toelichting van het bestemmingsplan Chw Cobercokwartier. Voor dit bestemmingsplan is alleen het aspect 'geluid-wegverkeer' van belang vanwege het schrappen van één van de voorwaarde voor de hogere waarden.

Geluid-wegverkeer

Ten behoeve van de nieuwbouwontwikkeling op het Cobercoterrein is een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd (zie bijlage 6 bij het bestemmingsplan 'Chw Cobercokwartier'). In dit onderzoek wordt gekeken naar de bestaande situatie en de toekomstige situatie. In beide gevallen wordt uitgegaan van de wegdekverharding van de wegvlakken, maximale snelheden en verkeersintensiteiten. Dit bepaald de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat een deel van de woningen een geluidbelasting hebben van 48 dB of lager. Voor de woningen met een resterende geluidbelasting hoger dan 48 dB dienen hogere waarden te worden aangevraagd. Hogere waarden dienen per weg afzonderlijk te worden aangevraagd voor de Eusebiussingel/Oranjewachtstraat, voor de Nijmeegseweg en voor de Westervoortsedijk.

In het onderzoek is voor de Nijmeegseweg in zowel de bestaande situatie als de toekomstige situatie uitgegaan van normaal asfalt (DAB). Er is dus niet gerekend met een dunnere deklaag die zorgt voor geluidreductie. Het schrappen van de voorwaarde dat het wegdektype SMA-NL8G+ op de Nijmeegseweg moet worden toegepast heeft geen gevolgen voor de uitkomsten van het onderzoek. De opgenomen geluidbelasting in de tabel van artikel 10 is correct en ook het akoestisch onderzoek klopt. Het schrappen van de regel over het wegdek van de Nijmeegseweg (artikel 10 onder a. onder 1.) heeft geen gevolgen voor de akoestische situatie.

Met dit bestemmingsplan wordt een onderdeel van het onderliggende bestemmingsplan Chw Cobercokwartier gerepareerd. Voor de overzichtelijkheid is ervoor gekozen om het bestemmingsplan in zijn geheel opnieuw in procedure te brengen. Dat betekent dat de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan zijn overgenomen. De planologische situatie verandert niet. Er is slechts één zin geschrapt in de regels en dat is in artikel 10 , sub c. onder 1 van het bestemmingsplan 'Chw Cobercokwartier'. Dat betekent dat sub c. van artikel 13 Hogere Waarden in dit bestemmingsplanplan als volgt komt te luiden:

c. de hogere waarden zoals bepaald onder a zijn toelaatbaar mits:

1. het wegdektype SMA-NL8G+ op de Nijmeegseweg wordt toegepast;

2. 1. voor een geluidbelaste woning sprake is van minimaal één geluidluwe gevel;

3. 2. voor een geluidbelaste woning sprake is van minimaal één geluidluwe (gezamenlijke)

buitenruimte.

In het geldende bestemmingsplan Chw Cobercokwartier is een uitgebreide plansbeschrijving en -verantwoording opgenomen.

De begrenzing van dit bestemmingsplan is iets vergroot om zo een logischere aansluiting te krijgen om de omliggende bestemmingsplannen (zie paragraaf 1.4). Hierdoor zijn er drie (dubbel)bestemmingen toegevoegd aan de regels. Deze worden hieronder kort beschreven.

Verkeer

De bestemming verkeer is opgedeeld in een tweetal 'sub-bestemmingen' te weten:

Artikel 8 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.

Artikel 9 Verkeer - Wegverkeer

De bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Vaak zijn dit wegen waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.

Waterstaat - Waterkering (artikel 12)

De Nieuwe Kade grenzend aan het Coberoterrein heeft een beschermingszone. Deze beschermingszone valt binnen dit bestemmingsplan. Voor de beschermingszone is de Keur van het waterschap van toepassing. De waterkering wordt in dit artikel primair bestemd als 'Waterstaat - Waterkering'. Dit om de bescherming van de waterkering te garanderen.

De Wet op de Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat er inzicht verkregen dient te worden in de uitvoerbaarheid van een nieuwbouwplan. Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwbouw mogelijk omdat dit door het bestemmingsplan Chw Cobercokwartier al mogelijk is gemaakt. In dat plan is inzicht gegeven in de exploitatie.

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 rust op de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe bouwplannen mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro en daarom is het maken van een exploitatieplan niet nodig.

Er heeft overleg plaatsgevonden met Rijkswaterstaat naar aanleiding van de voorwaarde uit het bestemmingsplan 'Chw Cobercokwartier'. Rijkswaterstaat heeft aangegeven niet betrokken te zijn bij deze voorwaarde en aangegeven dat dit voor hun ook niet werkbaar en uitvoerbaar is. Daarom moet de voorwaarde uit het bestemmingsplan worden gehaald.

Er heeft verder, gezien de aanleiding van dit plan en de beperkte wijziging, geen vooroverleg plaats gevonden.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Chw Cobercokwartier 2022' heeft vanaf 17 mei zes weken ter inzage gelegen. Er zijn tijdens deze periode geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad op 20 juli 2022 ongewijzigd vastgesteld.