het bestemmingsplanBestemmingsplan Elsweide - Over het Lange Water, gedeeltelijke herziening 2010-01 van de gemeente Arnhem.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0202.751-0601.gml met de bijbehorende regels en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

het gedeelte van een bouwvlak dat in zijn geheel of, indien als zodanig op de plankaart aangegeven, tot een bepaald percentage mag worden bebouwd.

het gedeelte van een bestemmingsvlak waar niet mag worden gebouwd.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of pad grenst: de hoogte van die weg of dat pad ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een ander bouwwerk: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken.

een gebouw dat in bouwkundig- en functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een bouwwerk verbonden met een hoofdgebouw dat bouwkundig ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en in functioneel opzicht onderdeel uitmaakt van het hoofdgebouw.

bouwwerken geen gebouwen zijnde

een geheel van voor personen toegankelijke ruimten, waarbinnen de vloerhoogte niet meer dan 1,20 meter varieert, met uitsluiting van onderbouw en zolder of vliering c.q. kapruimte.

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven peil is gelegen.

het totale gebouwde vloeroppervlak van de ruimte die wordt gebruikt voor de in het plan aangegeven doeleinden, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

voor de werking van dit bestemmingsplan wordt onder wonen in ieder geval begrepen: bijzondere woonvormen.

een woonvorm waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs begeleiding).

een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één huishouding, een bijzondere woonvorm of een kamerverhuurbedrijf.

het op individuele basis, buiten organisatorisch verband, bieden van zorg aan personen die fysiek, psychisch of verstandelijk ernstig hulpbehoevend zijn.

een bijgebouw behorend bij een woning op één bouwperceel, waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg is gehuisvest.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is.

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend.

een ruimte die wordt gebruikt voor de uitoefening van een beroep aan huis.

een onderneming of gedeelte van een onderneming, die een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en is gericht op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten, hieronder begrepen ondernemingen of gedeelten van ondernemingen, die door of vanwege de overheid worden geleid;

een ruimte, of bij elkaar horende ruimten, die bestemd zijn om voornamelijk te worden gebruikt voor administratieve werkzaamheden of dienstverlening;

een in beginsel niet voor het publiek openstaand kantoor;

een kantoor ten behoeve van technische, administratieve of persoonlijke dienstverlening, (hieronder niet begrepen detailhandel of horeca-activiteiten), met een publiekaantrekkend karakter, dan wel met een baliefunctie;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop, het verkopen of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; dienstverlening door een horecabedrijf wordt hieronder niet begrepen;

een winkel gericht op de verkoop van tuingerelateerde artikelen;

een bedrijf met een uitsluitend of in hoofdzaak dienstverlenende of verzorgende taak, al dan niet met een baliefunctie, zoals uitzendbureaus, reisbureaus, kapsalons, snelfoto-ontwikkel- en kopieerservicebedrijven, videotheken en andere verhuurbedrijven, autorijscholen en dergelijke, met uitzondering van garagebedrijven; detailhandel wordt hieronder niet begrepen;

een bedrijf of instelling gericht op het verstrekken van logies, van maaltijden en spijzen of van dranken, alsmede het exploiteren van zaalaccommodatie; detailhandel wordt hier niet onder begrepen;

horecabedrijven gericht op het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet alcoholische dranken zoals cafetaria's, snackbars, lunchrooms, broodjeszaken en daarmee vergelijkbare horecabedrijven;

horecabedrijven gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken, zoals restaurants, bistro's, grillrooms en daarmee vergelijkbare horecabedrijven;

horecabedrijven gericht op het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel daaraan ondergeschikt het verstrekken van etenswaren of maaltijden voor gebruik ter plaatse, zoals (eet)cafés, met uitzondering van discotheken en nachtclubs;

horecabedrijven gericht op het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse, waarbij het doen beluisteren van overwegend elektrisch versterkte muziek en het gelegenheid geven tot dansen een wezenlijk onderdeel vormen, zoals discotheken, alsmede horecabedrijven gericht op het verstrekken van dranken en kleine etenswaren voor gebruik ter plaatse, ook tussen 02.00 en 0.6.00 uur, zoals nachtclubs;

horecabedrijven gericht op het verstrekken van logies met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden of dranken voor gebruik ter plaatse, zoals hotels en pensions.

bedrijven die uitsluitend of in hoofdzaak zijn gericht op:

• de levering van elektriciteit, gas, water en warmte;
• de verzorging van telecommunicatie;
• de afvoer en verwerking van afvalstoffen;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

degene, die zich beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voer- of vaartuig) waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichtingen wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksclub, een privé-huis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een vorm van prostitutie waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostitué(e) die door houding, gebaren, kleding of anderszins, vanuit een vitrine de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor het publiek besloten ruimte plaatsvinden;

vorm van prostitutie waarbij de seksuele dienstverlening plaatsvindt op het woonadres van de prostituté(e) en waarbij ook alleen door deze prostitué(e) op dit adres gewerkt wordt als prostitué(e);

een plaats, waar één prostitué(e) zijn of haar werk verricht;

wijk, zoals gehanteerd wordt in de indeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek;

het beleid neergelegd in de nota "van Rood naar Groen" (vastgesteld 26 juni 2000);

onverminderd het bepaalde in de Woningwet wordt hieronder voor de werking van dit bestemmingsplan mede verstaan: papier-, glas- en andere inzamelbakken, toegangsconstructies voor ondergrondse voorzieningen; kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, alsmede abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

1. 1. vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
2. 2. indien van toepassing, vanaf N.A.P. tot het hoogste, respectievelijk diepste punt van een bouwwerk.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Groen aangegeven gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding;
3. c. fiets- en wandelpaden, straatmeubilair en speelvoorzieningen;

Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken zoals speeltoestellen, voorzieningen ten behoeve van de fiets- en wandelpaden etc. worden gebouwd met een maximumbouwhoogte van 4 meter.

De voor Verkeer-Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (woon)straten, buurtwegen, pleinen en trottoirs met een inrichting hoofdzakelijk gericht op bestemmingsverkeer en verblijfsfuncties met de daarbij behorende
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. groen- en watervoorzieningen;
4. d. wandelgebieden en speelgelegenheden;
5. e. terrassen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. onderdoorgangen, alsmede toegangen tot ondergrondse voorzieningen ten behoeve van direct aangrenzende bestemmingen.

1. a. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de genoemde bestemmingen worden gebouwd.
2. b. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals lichtmasten, trolleymasten, entrees tot parkeergarages en straatmeubilair mag ten hoogste 5 meter bedragen.

De voor Wonen aangegeven gronden zijn bestemd voor het wonen, hieronder niet begrepen bewoning van woonwagens of woonschepen en daaraan ondergeschikt voor:

1. a. groen- en speelvoorzieningen;
2. b. parkeervoorzieningen ten behoeve van het wonen;
3. c. verblijfsgebieden.

Op de in lid 1 van dit artikel bedoelde gronden, voor zover binnen de bouwvlak gelegen, mogen, met inachtneming van de aangegeven:

- maximumbouwhoogten en

- voorzover aangegeven, het maximum aantal wooneenheden

uitsluitend de in de gegeven bestemming passende hoofdbebouwing, aan- of uitbouwen, bijgebouwen en andere binnen de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het gebruik als afhankelijke woonruimte mits:

1. a. het gebruik als afhankelijke woonruimte noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg, waartoe advies van een onafhankelijk deskundige wordt ingewonnen;
2. b. de afhankelijke woonruimte qua oppervlakte past in de voor deze bestemming geldende regeling voor bijgebouwen tot een maximum van 60 m²;
3. c. de belangen van omwonenden en bedrijven niet onevenredig worden aangetast, waarbij rekening wordt gehouden met milieuaspecten als geur, geluid, hinder en externe veiligheid;
4. d. het bijgebouw, dat als afhankelijke woonruimte wordt gebruikt, is gelegen op maximaal 20 meter afstand van het hoofdgebouw (op hetzelfde bouwperceel);
5. e. geen splitsing van eigendom van het betreffende bouwperceel plaatsvindt;
6. f. het aantal gebruikers van afhankelijke woonruimte maximaal twee bedraagt;
7. g. het gebruik als afhankelijke woonruimte onmiddellijk wordt beëindigd, vanaf het moment dat de mantelzorg niet meer is vereist. Hiertoe controleren burgemeester en wethouders tweejaarlijks of nog aan de voorwaarden wordt voldaan, waaronder met een omgevingsvergunning van de regels is afgeweken.

1. a. Onder gebruik van de gronden en opstallen in strijd met de bestemming wordt in elk geval begrepen gebruik als beroeps- of bedrijfsmatige werk- of opslagruimte;
2. b. Het bepaalde in lid 5.4 onder a. is niet van toepassing op het gedeelte van een woning in gebruik als praktijkruimte door de bewoner dan wel door een andere gebruiker van deze woning, mits dit gedeelte niet meer bedraagt dan 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse, noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. 1. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak is aangegeven mag, behoudens andersluidende bepalingen in deze regels, uitsluitend worden gebouwd binnen dit bouwvlak.
2. 2. Indien een bestemmingsvlak of bouwvlak door de "grens tussen verschillende bebouwingspercentages of maximumbouwhoogten" is onderverdeeld in meerdere vlakken, mag uitsluitend worden gebouwd met inachtneming van de in de desbetreffende vlakken opgenomen bebouwingspercentages of maximumbouwhoogten.

1. 1. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak en een bebouwingspercentage zijn aangegeven is het bebouwingspercentage van toepassing op de gronden binnen het bouwvlak.
2. 2. Indien in een bouwvlak of in een deel van een bouwvlak zoals bedoeld in lid 1 van dit artikel geen bebouwingspercentage is aangegeven mag dit bouwvlak of deel van dit bouwvlak voor 100% worden bebouwd.

Onder gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
2. b. het gebruik van de gronden ten behoeve van thuisprostitutie, raamprostitutie en seksinrichtingen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. 1. de in deze regels opgenomen bebouwingsregels, voor zover betreffende de maximum bouwhoogte, de maximumgoothoogte, het maximumvloeroppervlak en de maximuminhoud, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in de regels vastgelegde maten;
2. 2. de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak, zoals bedoeld in lid 7.1 mits:
   1. a. de overschrijding van het bouwvlak niet meer bedraagt dan twee meter, de bestemmingsgrens niet wordt overschreden en het de bouw betreft van erkers, luifels, balkons of galerijen;
   2. b. het de bouw van volledig beneden peil gelegen bouwwerken betreft, mits:
      1. 1. een diepte van 6 meter niet wordt overschreden;
      2. 2. het maaiveld wordt afgewerkt op een wijze die past binnen de bestemming;
      3. 3. geen onevenredige toename van de parkeerdruk plaatsvindt;
      4. 4. de bestemmingsgrens niet wordt overschreden;
3. 3. de bestemmingsbepalingen voor het oprichten van:
   1. a. kunstobjecten en niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals transformatorstations, rioolgemalen, schakelhuisjes, telefooncellen voorzover met een inhoud groter dan 3 m³, en haltes van vervoersdiensten, alle met een inhoud van maximaal 75 m³;
   2. b. sirenemasten met een hoogte van maximaal 18 meter;
   3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van (tele)communicatie:
      1. 1. voorzover vrijstaand, met een hoogte van maximaal 20 meter;
      2. 2. voorzover op of aan een ander bouwwerk te plaatsen, met een hoogte van maximaal 8 meter boven de op de plankaart aangegeven maximumbouwhoogte;
      3. 3. geluidwerende voorzieningen voor zover deze noodzakelijk zijn ingevolge de bepalingen van de Wet. geluidhinder.
4. 4. de in deze regels opgenomen bepalingen omtrent de maximum bouwhoogte voor het oprichten van hekwerken ten behoeve van het gebruik van platte daken als dakterras tot een maximum van 1 meter boven de maximaal toegestane bouwhoogte mits:
   1. a. dit passend is in het bebouwingsbeeld van de omringende bebouwing en
   2. b. de belangen van omwonenden met betrekking tot privacy, uitzicht en bezonning niet onevenredig worden geschaad.
5. 5. het bepaalde in artikel 8 voor de vestiging van maximaal één seksinrichting per wijk onder voorwaarde dat:
   1. a. het geen raamprostitutie betreft;
   2. b. de aanvraag past binnen de ruimtelijk relevante aspecten van het vestigingsbeleid prostitutie;
   3. c. het aantal seksinrichtingen, niet zijnde raamprostitutiebedrijven, op het grondgebied van de gemeente Arnhem na het afwijken van de regels niet meer dan acht zal bedragen;
   4. d. er in de wijk nog geen seksinrichting is;
   5. e. de seksinrichting niet in een appartementengebouw wordt gevestigd;
   6. f. het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast;
   7. g. er geen onevenredige parkeerdruk ontstaat;
   8. h. de afstand tot de dichtstbijzijnde seksinrichting hemelsbreed tenminste 250 meter bedraagt;
   9. i. de inrichting niet meer dan acht werkplekken bevat.

Verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de in de Hoofdstukken 2 en 3 opgenomen regels mag slechts plaatsvinden nadat belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld bij het college gedurende een termijn van twee weken schriftelijk zienswijzen kenbaar te maken.

Op voorbereiding van uitwerkingen en wijzigingen op grond van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening, zoals bedoeld in Hoofdstuk 2 van deze regels is het bepaalde in Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanBestemmingsplan Elsweide - Over het Lange Water, gedeeltelijke herziening 2010-01.

Voor de wijk Presikhaaf is in mei 2003 het Ontwikkelingsplan vastgesteld door de gemeenteraad. In dit plan is een analyse gemaakt van Presikhaaf en is bekeken op welke plaatsen herontwikkelingen noodzakelijk zijn. Voor sommige buurten (zoals Presikhaaf I en II) geldt dat er grote ingrepen worden voorgesteld in de ruimtelijke structuur. Deze delen worden ingrijpend veranderd met onder andere de sloop van woningen, reconstructie van wegen en verplaatsing van voorzieningen. Andere buurten zijn aangewezen als beheergebieden. Dit houdt in dat het in deze gebieden gaat om het verbeteren en onderhouden van de bestaande bebouwing en de openbare ruimte. Ook de verkoop van huurwoningen kan een dergelijke maatregel zijn.

Onderhavig plangebied is aangewezen als veranderlocatie in het beheergebied. Dit houdt in dat hier veranderingen zullen plaatsvinden als sloop en nieuwbouw van functies. Deze veranderlocaties dragen bij aan de centrale doelen van de wijkontwikkeling in Presikhaaf, onder andere:

1. a. verbetering van de leefbaarheid;
2. b. vergroting van de aantrekkelijkheid;
3. c. versterking van de positie van de wijk;
4. d. versterking van de sociaaleconomische basis;
5. e. aanpassing van de woningvoorraad en het mogelijk maken van wooncarrière.

Op onderhavige veranderlocatie wordt een voormalige huishoudschool getransformeerd naar een woongebied. Er zullen 34 woningen worden gerealiseerd voor (door)starters op de woningmarkt.

Voor het te ontwikkelen perceel is het bestemmingsplan “Elsweide - Over het Lange Water” van toepassing, met de bestemming “Maatschappelijk”. De toekomstige woonbestemming past niet binnen deze bestemming. Om het plan te kunnen realiseren, is een wijziging van het planologische regime noodzakelijk, in dit geval een bestemmingsplan in de vorm van een gedeeltelijke herziening. Dit bestemmingsplan gaat uiteindelijk (nadat het plan onherroepelijk is) deel uit maken van het bestaande bestemmingsplan 'Elsweide - Over het Lange Water'. Voor de bouw van de nieuwe woningen zijn tevens bouwvergunningen vereist. Deze bouwvergunningen kunnen pas worden verleend op het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.

Om de ontwikkeling van de 34 woningen mogelijk te maken is wijziging van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies op bepaalde gronden zijn toegestaan en welke bebouwingsmogelijkheden er zijn. Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (verder in dit bestemmingsplan wordt gesproken over plankaart) en regels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de plankaart zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

Deze gedeeltelijke herziening is erop gericht een deel van het vigerende bestemmingsplan te wijzigen. De partiële herziening vervangt dan dat deel van het vigerende bestemmingsplan. Deze partiële wijziging stelt zowel een wijziging van de regels als een wijziging van de plankaart voor.

Het bestemmingsplan "Elsweide-Over het Lange Water" is vastgesteld door de gemeenteraad op 29 juni 2009 en in werking getreden en onherroepelijk geworden op 24 september 2009.

Het plangebied van voorliggende gedeeltelijke herziening betreft de locatie van een voormalige huishoudschool aan de Cannenburglaan te Arnhem. Het gebied is circa 6.000 m² groot en is kadastraal bekend onder sectie T, nummer 1755. Ten noorden van het plangebied bevindt zich een kerk en in het oosten wordt het gebied begrensd en ontsloten door de Cannenburglaan. Ten zuiden van het plangebied scheidt een groenstrook met bomen en een waterpartij het plangebied en zijn omgeving van de N325. Ten westen is de wijkontsluitingsweg Lange Water gelegen, welke de westelijke grens met het plangebied vormt.

Het plangebied is gelegen in het oosten van Arnhem, in de wijk Oost-Presikhaaf. De wijk Oost-Presikhaaf is gebouwd in de jaren '60 van de vorige eeuw. Naast de overheersende woonfunctie, zijn aan de randen de nodige voorzieningen en bedrijven gevestigd. Op navolgende afbeeldingen wordt de ligging van het plangebied weergegeven. Voor een gedetailleerde begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding, behorende bij dit bestemmingsplan.

Ligging van het plangebied (Topografische atlas)

Ligging van het plangebied (Bing Maps, 2009)

Het plangebied maakt deel uit van het geldende bestemmingsplan “Elsweide - Over het Lange Water” zoals dat op 29 juni 2009 is vastgesteld door de raad van de gemeente Arnhem.

In dit bestemmingsplan is aan het plangebied de bestemming “Maatschappelijk” toegekend. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor:

• onderwijs, kinderdagverblijven en buitenschoolse opvang;
• welzijn;
• religie;
• openbare dienstverlening;
• zorginstellingen;
• therapeutische functies;
• voorzieningen ten behoeve van het verkeer, groen- en speelvoorzieningen en straatmeubilair;
• dienstwoningen;
• ondergeschikte horeca en detailhandel, uitsluitend ten dienste van bovengenoemde bestemmingsomschrijvingen.

Uitsnede van het vigerend bestemmingsplan

Daarnaast rust op het plangebied de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie". Dit houdt in dat de aangewezen gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede zijn bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Het geldende bestemmingsplan voorziet niet in de mogelijkheid om 34 woningen te realiseren in het plangebied. Een partiële herziening is dan ook noodzakelijk om deze ontwikkeling mogelijk te maken. Daarbij dient bij de realisatie van onderhavig plan rekening te worden gehouden met de vigerende dubbelbestemming inzake archeologie.

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van de bestaande situatie van het plangebied en de omliggende wijk Presikhaaf gegeven. Allereerst wordt de historische ontwikkeling van Presikhaaf behandeld. Vervolgens wordt de ruimtelijk-functionele structuur van Presikhaaf verwoord en wordt aandacht besteed aan de buurt waarin het plangebied is gelegen (Over het Lange Water).

Het ontstaan van de wijk Presikhaaf vindt haar grondslag in 1865 met de aanleg van de spoorlijn Arnhem richting Zutphen. Deze spoorlijn heeft ervoor gezorgd dat het oude buurtschap Plattenburg, een gebied met kleine buitenplaatsen en onbebouwd land, verdeeld werd in twee delen: buitenplaats Klein Plattenburg ten noorden van de spoorlijn en buitenplaatsen /landgoederen Groot Plattenburg, Groot Presikhaaf en Klein Presikhaaf ten zuiden van de spoorlijn. De buitenplaatsen lagen in de natte Broeklanden en werden dan ook intensief doorsneden met kleinere waterlopen die noodzakelijk waren voor de ontwatering van het gebied. Dat in de huidige situatie nog veel water aanwezig is, is een direct gevolg van deze van nature natte situatie. In de uitbreidingsplannen van Arnhem van vóór de Tweede Wereldoorlog (1917), werd alleen het westelijk deel van het huidige stadsdeel/wijk Presikhaaf (delen van Presikhaaf 1 en 2) meegenomen in de planontwikkeling. De gemeentegrens met Velp bepaalde hier de beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Na de Tweede Wereldoorlog moesten nieuwe prioriteiten worden gesteld in verband met de enorme woningbouwopgave door de woningnood en werd besloten de uitbreidingsplannen voor het stadsdeel Presikhaaf op te voeren. De plannen voor Presikhaaf werden uitgebreid tot aan de huidige Europaweg (autosnelweg A12) waarvoor een deel van het grondgebied van Velp moest worden ingelijfd.

Het stadsdeel Presikhaaf is over een periode van meer dan 25 jaar stap voor stap gebouwd en is opgebouwd uit een aantal buurten en het park Presikhaaf. Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft de locatie van een voormalig schoolgebouw in de (woon)buurt Over het Lange Water (Presikhaaf IV).

De buurt Presikhaaf I (start bouw 1949) en de buurt Presikhaaf II (start bouw 1950) zijn als eerste deelgebieden van Presikhaaf gebouwd. Het ontwerp voor deze deelgebieden dateert nog van vóór het uitbreidingsplan voor geheel Presikhaaf (1950-1957). Het uitbreidingsplan in onderdelen voor de buurt Presikhaaf III dateert uit 1959 en kent al veel veranderingen ten opzichte van Presikhaaf I en II, namelijk minder hoogbouw en meer openbare ruimte. De nieuwe aanpak is geïnspireerd door de "wijkgedachte", die onder andere tot uiting komt in meer groen en meer speelterreinen en een buurtcentrum. Ook de buurt Presikhaaf IV (dit plan dateert uit 1960) heeft een groen hart (park Kinderkamp) dat met zijn parkaanleg veel groter is dan het groene hart van Presikhaaf III. De naam Presikhaaf IV werd overigens al snel veranderd in "Over het Lange Water". Deze naam is afgeleid van de vroegere boerderij "Het Lange Water" die vermoedelijk op haar beurt naar een beek was genoemd. Het vijfde woongebied van

Presikhaaf werd vanaf het begin aangeduid als Elsweide, dit plan dateert uit 1963.

De verschillende buurten van Presikhaaf

De wijk Presikhaaf is een typische naoorlogse uitbreidingswijk. De wijk is gebaseerd op de wijkgedachte, waarbij het geloof in de maakbaarheid van de samenleving een belangrijke rol toekende aan de architectuur en stedenbouw in de ontwikkeling van de maatschappij. Door het bouwen van een nieuwe sociale orde zou het individu weer zijn plaats kunnen herkennen in de gemeenschap, die hij in de moderne stad was kwijtgeraakt. Als model hiervoor werd de wijkgedachte ontwikkeld. Een mix van woningtypen voor uiteenlopende gezinssamenstellingen, een open bouwblokstructuur en voldoende gemeenschappelijk groen voor optimale beleving van de openbare ruimte dienden bij te dragen aan het ontstaan van een hechte sociale structuur. De vanuit de wijkgedachte ontwikkelde wooneenheid vormde een zogenaamde “stempel” van woningen en andere functies. Niet het stratenbeloop en de daaraan gerelateerde situering van woningblokken maakte voortaan de wijkopbouw uit, maar de stempels bepaalden het stratenpatroon.

Een ander belangrijk uitgangspunt is de ruimtelijke scheiding van de functies. Wonen, werken en recreëren zijn ook in Presikhaaf zoveel mogelijk geconcentreerd op de daarvoor meest geschikte plekken. Bij de structuur van een wijk als Presikhaaf valt dan ook op dat alle elementen afhankelijk van de specifieke taak die ze vervullen op wijkniveau, buurtniveau of woonomgeving, hun specifieke plaats in de wijk hebben.

Presikhaaf IV (Over het Lange Water), waar onderhavig plangebied deel van uitmaakt, is een goed voorbeeld van een naoorlogse woonbuurt met een open verkavelingstructuur en strokenbouw. Verschillende kleine buurten en wooneenheden zijn als stempels opgezet en gegroepeerd rond een centraal buurtpark (Kinderkamp) met ringweg (Middachtensingel). Deze opzet is nergens verstoord door latere ingrepen. De buurt wordt op twee plaatsen voor auto's ontsloten vanaf het Lange Water. Voor fietsers is de buurt op meer plaatsen toegankelijk.

De structuur van Over het Lange Water ligt stevig en helder verankerd in de hoofdstructuur van het stadsdeel Presikhaaf. Deze is bepalend en richtinggevend voor het stratenpatroon binnen de buurt. De meeste woningbouw is hier op een 'traditionele' wijze georiënteerd op woonstraten, die toegankelijk zijn voor autoverkeer. De Middachtensingel zorgt er voor dat er een helder onderscheid ontstaat tussen woonbuurten aan de buitenkant en een 'dorpsweide' (park Kinderkamp) met voorzieningen in het centrum.

Ondanks de hoge bebouwingsdichtheid en de nadrukkelijke aanwezigheid van lage hoogbouw (maximaal 8 lagen) heeft de wijk een redelijk groen karakter. Dit komt door de vele plantsoenen, wijkparkachtige delen, binnentuinen binnen de stempelstructuren, tuintjes, hagen en perken, het centrale park en de groenzones langs de noord- en zuidflanken.

Bebouwingstypologie

De bebouwing van Presikhaaf IV bestaat uit een combinatie van laag- en hoogbouw. In de zuidoostelijke hoek, bij de autosnelweg (A12), heeft de hoogbouw de overhand. Deze flatgebouwen zijn bedoeld als een representatief front voor bezoekers die Arnhem via de snelweg binnenkomen. In de overige delen van Presikhaaf IV is er een grotere verscheidenheid aan woningtypen. De hoogbouw bestaat uit portiekflats van drie lagen, galerijflats van drie tot zeven lagen, etageflats van zeven lagen en maisonettes van één en twee lagen boven winkels in het buurtwinkelcentrum. Ook de laagbouw is gevarieerd en omvat eengezinswoningen, kleine woningen van één laag met een kap en bejaardenwoningen.

Functies

Op buurtniveau is er sprake van een menging van woonvormen voor een gevarieerde bevolkingssamenstelling met een buurtcentrum, een klein winkelcentrum, een park en kerk- en onderwijsgebouwen en sportvoorzieningen. Het winkelcentrum van Presikhaaf IV ligt aan het Valkhofplein, bij de Middachtensingel. Hoewel het eigenlijke winkelgedeelte maar klein is, maken de woningblokken erboven en eromheen het winkelcentrum tot een opvallend accent bij de scherpe bocht in de Middachtensingel.

Op dit moment zijn er nog verschillende lagere en middelbare scholen te vinden, onder andere in het park Kinderkamp en aan de Middachtensingel. Aan de zuidzijde van de buurt, richting IJsseloordweg, liggen (buiten)sportvoorzieningen en volkstuintjes.

Het plangebied is gelegen in het zuiden van de buurt Over het Lange Water, in de 'oksel' van de provinciale IJsseloordweg (N325) en de wijkontsluitingsweg Lange Water. Het gebied rondom kent voornamelijk een woonfunctie, waarbij ten noordwesten van het plangebied een kerk is gesitueerd. Rondom het plangebied staan zowel portiekflats in vier lagen, als rijwoningen. Momenteel is op in het plangebied een schoolgebouw gesitueerd, die reeds een aantal jaren wordt verhuurd door Stichting Atelierbeheer SLAK.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het wettelijk, rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het wettelijk en beleidskader is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de plankaart en in de planregels.

Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat ons in Nederland ter beschikking staat.

De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. De nota bevat, in overeenstemming met het Hoofdlijnenakkoord van het kabinet, de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Het gaat om de inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030.

Het ruimtelijk beleid van de provincie is verwoord in het Streekplan Gelderland 2005 “Kansen voor de regio”. Het Streekplan, dat wordt vastgesteld voor een periode van 10 jaar, is een schakel tussen rijks- en gemeentelijke plannen op het gebied van de ruimtelijke ordening.

Hoofddoel van het streekplanbeleid is het scheppen van ruimte voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak.

Het Regionaal Plan 2005-2020 van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen 'Werken aan een aantrekkelijke en concurrerende stadsregio in Noordwest Europa' is de opvolger van het Regionaal structuurplan 2015 uit 1998. Het regionaal plan vormt het richtinggevend kader voor beleid en uitvoering van het regionaal beleid van de stadsregio op gebied van ruimte, mobiliteit, economie en wonen.

Het gebruik van de ruimte in een stad verandert voortdurend. Om plannen en initiatieven goed op elkaar af te stemmen, stelt de gemeente met enige regelmaat een structuurplan vast. Het Structuurplan Arnhem 2010 beschrijft het ruimtelijk beleid voornamelijk in hoofdlijnen. Het plan is flexibel, zodat het kan inspelen op veranderende omstandigheden en inzichten. Formeel is het Structuurplan Arnhem 2010 tien jaar van kracht: van 2000 tot 2010. Maar de inrichting van de ruimte werpt haar schaduw veel verder vooruit. Waar dat mogelijk is, richt het Structuurplan zijn blik daarom op het jaar 2030. Het Structuurplan Arnhem 2010 is op 2 oktober 2000 door de raad vastgesteld.

Het plangebied Elsweide-Over het Lange Water

In het Structuurplan Arnhem 2010 komt het plangebied in beeld vanwege het opstellen van een ontwikkelingsplan voor de herstructurering van Presikhaaf. Een belangrijke ontwikkeling is daarnaast het toevoegen van stedelijk intensieve randen en nieuwe suburbane gebieden.

Als belangrijke ingreep voor de periode 2010-2030 wordt genoemd de herstructurering van delen van Presikhaaf door middel van 'verdunnen en verdichten'.

Bovendien wordt het realiseren van een tweede groene verbinding (een "droge" verbinding via het park Kinderkamp) tussen park Presikhaaf en de IJssel genoemd ter versterking van de recreatieve mogelijkheden en de ecologische verbindingen tussen park Presikhaaf en de IJssel.

Ontwikkelingsplan Presikhaaf

De wijk Presikhaaf is gebouwd in de jaren '50-'70 en is aan een forse opknapbeurt toe. Grote delen van de wijk voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Om deze veroudering tegen te gaan is er door de gemeente een plan opgesteld dat een toekomstvisie voor de hele wijk bevat: het Ontwikkelingsplan Presikhaaf. Het Ontwikkelingsplan is op 8 mei 2003 door de gemeenteraad vastgesteld en is in nauw overleg opgesteld met de woningcorporaties en andere belanghebbenden in de wijk (waaronder de bewoners). Het biedt een samenhangend ruimtelijk en programmatisch kader voor de herontwikkeling van de wijk.

Als basis voor de ontwikkelingen in Presikhaaf gelden de volgende hoofdlijnen:

• Een herkenbare wijk met samenhang
• Een wijk voor iedereen
• Een toegankelijke en veilige wijk
• Een bedrijvige wijk
• Een groene en duurzame wijk
• Een wijk in verandering

Voor het plangebied geldt dat de woonbuurten Elsweide en Over het Lange Water in het Ontwikkelingsplan zijn getypeerd als beheergebied. Dit betekent dat er geen ingrijpende veranderingen van de ruimtelijke structuur zijn gepland. Er zijn wel veranderlocaties aangewezen binnen de beheergebieden. Het gaat daarbij om het gebied tussen het Lange Water en de Singgravenlaan en de hoek Middachtensingel - Lange Water. De locatie Cannenburglaan is benoemd als ontwikkellocatie op termijn.

In de Woonvisie Gemeente Arnhem 2015 (vastgesteld in 2004) is de basis gelegd voor het gemeentelijk te voeren woonbeleid. De Provinciale kaders en ambities voor een kwalitatief woonprogramma maken deel uit van de Regionale Woonvisie van het KAN, deze zijn kaderscheppend geweest bij het opstellen van de Arnhemse Woonvisie. In de Arnhemse woonvisie staat het motto 'Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans' centraal. Dit betekent dat Arnhem inzet op versnelling van de woningbouwproductie, het vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van de woonconsument, het bevorderen van de doorstroming en het doorbreken en verbeteren van de eenzijdige grote goedkope woningvoorraad door datgene te bouwen waar vraag en een tekort aan is.

Op Regionaal niveau zijn voor de komende vijf jaar tot 2009 procentuele afspraken gemaakt voor sociale woningbouw. Voor Arnhem ligt er een inspanningsverplichting om gedurende deze periode op het totaal aan nieuwbouwplannen ten minste 35% betaalbare koop- en huurwoningen in de stad te realiseren. Door het accent te leggen op de bouw van middelduur en duurdere woningen ontstaat er een grotere differentiatie en een ruimer en gevarieerd aanbod van woningtypen en woon- en leefomgevingen. Ook ligt er een inspanningsverplichting om het eigen woningbezit in de stad te bevorderen om zo in 2015 meer evenwicht te bereiken in de eigendomsverhouding van huurwoningen en koopwoningen. In het te voeren woonbeleid spelen de behoefte en wensen van alle woonconsument een belangrijke rol evenals de diversiteit in de bevolkingsamenstelling en de kenmerken die verschillende wijken en buurten in het Arnhemse bezitten.

De landelijke ontwikkelingen op de beleidsdriehoek wonen, welzijn en zorg zijn vertaald in de gemeentelijke kaderstellende nota's, o.a. de Arnhemse Woonvisie en Stad in Balans. Er ligt dan ook op het gebied van wonen, welzijn en zorg bij de gemeente een stevige opgave om de doelstellingen uit deze driehoek in fysieke en sociale zin te realiseren. Dit betekent dat er in woonwijken voor bijzondere doelgroepen en m.n. voor mensen in kwetsbare posities meer geschikt en passend kleinschaliger aanbod aan levensloopbestendige woningen, woonvormen of andere bijz. woonconcepten, gerealiseerd en gefaciliteerd moet worden, eventueel aangevuld met (thuis)zorg, begeleiding, ondersteuning, toezicht of andere vormen van dienstverlening en welzijnsvoorzieningen in de directe of nabije woonomgeving.

Rijksbeleid

In de Nota Ruimte erkent het kabinet een specifieke verantwoordelijkheid voor de borging en ontwikkeling van gebieden en structuren, met zowel internationaal als voor Nederland kenmerkende landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Het beleid is gericht op behoud en ontwikkeling van de kernkwaliteiten.

Het actieprogramma Ruimte en Cultuur staat in het verlengde van de Nota Ruimte. Het programma richt zich op de culturele waarden: het meer betrekken van ontwerpende disciplines bij de ruimtelijke inrichting en een ontwikkelingsgerichte inzet van cultuurhistorie. De uitvoering van het architectuurbeleid en het Belvederebeleid wordt hierdoor in één programma verbonden. Het geeft een vervolg aan de architectuurnota “Ontwerpen aan Nederland” en actualiseert het Belvederebeleid, dat doorloopt tot 2010. Het belangrijkste doel is de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van onze gebouwen, dorpen, steden en landschappen.

Povinciaal beleid

Het hoofduitgangspunt voor cultuurhistorie zoals opgenomen in het Streekplan Gelderland 2005 luidt “behoud door ontwikkeling”. Dit uitgangspunt is overgenomen uit de rijksnota Belvedere en de provinciale Nota Belvoir 2 en is gebaseerd op het idee dat omgaan met cultuurhistorische kwaliteiten niet het bevriezen van ontwikkelingen inhoudt, maar het omgaan met ontwikkelingen, zodanig dat de cultuurhistorische gegevenheden worden ingepast, waarbij ze beleefbaar blijven of juist worden.

Gemeentelijk beleid

In de Monumentennota van de gemeente Arnhem is als uitgangspunt genomen dat de gemeentelijke overheid een duidelijke taak heeft op het gebied van de bescherming van het cultuurhistorisch erfgoed. Tevens wordt in deze nota een belangrijk uitgangspunt van het Verdrag van Malta als gemeentelijk beleid omarmd: het verstoorder-betaalt-principe.

Het gemeentelijk monumentenbeleid is neergelegd in de Arnhemse monumentennota Geen ruimte voor onverschilligheid (1996). Wettelijk is het beleid verankerd in de Monumentenwet 1988 en de monumentenverordening gemeente Arnhem (2000). Aanvullend beleid en regelgeving is te verwachten na afronding van het Monumenten Selectie Project (MSP). Het MSP (een rijksproject) heeft geleid tot de aanwijzing van door het rijk beschermde monumenten en zal leiden tot de aanwijzing van door het rijk beschermde stads- en dorpsgezichten. Daarnaast is het plangebied onderzocht op monumentale en historische waarden. Het plangebied bevat geen monumenten of beeldbepalende objecten.

In 2000 is de Koerswijziging Uitvoering Monumentenbeleid (de Koers) vastgesteld, waarin de gemeente heeft gekozen voor een actieve rol met betrekking tot het cultuurhistorisch erfgoed.

De bescherming van het archeologische erfgoed in de bodem en de inbedding ervan in de ruimtelijke ontwikkeling is het onderwerp van het Europese Verdrag van Valletta (Malta). In 1992 ondertekenden twintig Europese staten, waaronder Nederland, dit Verdrag. De belangrijkste uitgangspunten van het verdrag zijn:

• Archeologische waarden dienen zoveel mogelijk (in situ) in de bodem bewaard te blijven en beheermaatregelen dienen genomen te worden om dit te bewerkstelligen;
• Vroeg in de ruimtelijke ordening dient al rekening gehouden te worden met archeologie;
• Bodemverstoorders betalen het archeologisch (voor)onderzoek en mogelijk opgravingen wanneer behoud in situ niet mogelijk is.

Inmiddels is het verdrag vertaald in de nieuwe Wet op de Archeologische Monumentenzorg die per 1 september 2007 van kracht is geworden.

In de Archeologienota van de gemeente Arnhem staat dat een gemeentelijk archeologisch beleid uit oogpunt van algemeen belang om verschillende redenen relevant is:

• Er bestaat de wetenschappelijke noodzaak om vroegere beschavingen en eigen geschiedenis te leren kennen;
• Het stadsbestuur heeft de culturele verantwoordelijkheid voor beheer en behoud van unieke archeologische artefacten;

Archeologische monumentenzorg maakt onderdeel uit van integraal erfgoedbeleid.

Arnhem kiest er in haar welstandsnota (2004) voor om zoveel mogelijk recht te doen aan de reeds bestaande verschillen in de bebouwde omgeving. Hiervoor is een indeling gemaakt in een aantal logische eenheden in de stad. Elke ruimtelijke eenheid heeft een welstandsniveau, 'zwaar', 'normaal', of 'licht', dat aangeeft in welke mate welstand in dat gebied wordt ingezet.

Voor het plangebeid geldt het welstandniveau stedelijk gebied licht. In deze gebieden vindt de gemeente het voldoende om bouwplannen op hoofdlijnen op welstand te toetsen. De verantwoordelijkheid voor de invulling ligt vooral bij bewoners en eigenaren. Het gaat hier met name om de bestaande na-oorlogse delen van de stad. De criteria geven daar waar nodig de bescherming die noodzakelijk is om de kwaliteit van het publieke domein op redelijk niveau te houden.

Rijksbeleid
De Nota Mobiliteit geeft de hoofdlijnen van het nationale verkeers- en vervoersbeleid voor de komende decennia. Centraal staat dat mobiliteit een noodzakelijke voorwaarde is voor economische en sociale ontwikkeling.

Provinciaal en regionaal beleid
De provincie Gelderland en de Stadsregio Arnhem-Nijmegen kennen respectievelijk het Provinciaal Verkeers- en Vervoersplan-2 en het Regionaal Verkeers- en Vervoersplan.
De provincie Gelderland kiest voor een duurzame mobiliteit, waarbij het verkeers- en vervoerssysteem een sterke economie ondersteunt, welvaart versterkt en de sociale integratie stimuleert. Om dat te bereiken kiest Gelderland voor de volgende aanpak:
voorkomen, beter benutten, bouwen en beprijzen.

De essentie is het verkeersbeleid van de Stadsregio identiek aan dat van de provincie Gelderland. Voor Arnhem is het project RegioRail in het bijzonder van belang. De Stadsregio kiest als ruggengraat van ontwikkeling en vervoer het spoor tussen Zutphen-Zevenaar via Arnhem en Nijmegen naar Boxmeer en Cuijk. Planontwikkeling en –realisatie vinden bij voorkeur in bebouwd gebied en in de omgeving van het spoor plaats.

Gemeentelijk beleid
Als resultaat van de wisselwerking tussen rijk, provincie/regio en gemeente, heeft de gemeente Arnhem haar actuele verkeersbeleid verwoord in het Structuurplan Arnhem 2010 en in het Stedelijk Verkeers- en Vervoersplan SVVP Arnhem 2010. De essentie ervan – overeenstemmend met die van rijk, provincie en regio – is het terugdringen van de verkeersonveiligheid en het geleiden van de mobiliteit. Daarbij geldt het principe van vrijheid van keuze voor de mobilist, die de gemeente probeert te beïnvloeden door “verleidelijke” alternatieven aan te bieden. Ook speelt het prijsmechanisme hierin een steeds grotere rol.

Voor de werkingsduur van voorliggend bestemmingsplan is de uitwerking van het SVVP in het Categoriseringsplan Arnhem 2000 richtinggevend. Het categoriseringsplan werkt uit hoe de verkeersruimte in Arnhem duurzaam veilig (her-)ingericht wordt. Arnhem kent drie typen wegen: de stroomwegen, de verkeersaders (hoofdwegen en ontsluitingswegen) en de verblijfsgebieden.

De stroomwegen hebben als doel om het autoverkeer dat over lange afstanden gebruikt maakt van het wegennet snel te verwerken (maximumsnelheid is 80 km/uur of hoger). In Arnhem zijn dit de autosnelwegen (A12/A50/A325/N325). De verkeersaders zijn de hoofd- en ontsluitingswegen en vormen het Arnhemse hoofdwegennet voor het autoverkeer. Deze wegen kennen een maximum snelheid van 50 km/uur of hoger. Alle andere wegen vallen onder de categorie verblijfsgebieden (behalve bedrijventerreinen). Deze wegen en straten krijgen het karakter van een 30 km/uurzone. Ze hebben een verblijfsfunctie en ontsluiten percelen. Veelal zijn het woonstraten.

De IJsselloordweg die aan de zuidkant van het plangebied loopt, is een stroomweg. Hier geldt een maximum snelheid van 80 km/uur. Het plangebied kent de volgende verkeersaders: IJssellaan, Lange Water en de Middachtensingel. De overige wegen en straten zijn typische woonstraten. De buurten Elsweide en Over het Lange Water zijn ingericht als 30 km/uurzone.

Parkeerbeleid

Als uitwerking van het SVVP Arnhem 2010 is voor het onderdeel parkeren een Parkeernota Arnhem 2003-2010 vastgesteld. In de Parkeernota zijn voor verschillende functies (afhankelijke van type en grootte) de parkeernormen opgenomen.

Met de invoering van de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening (1-7-2009) is de mogelijkheid vervallen om in de bouwverordening stedenbouwkundige voorwaarden op te nemen zoals parkeernormen. Dat betekent dat bij het toetsen van bouwaanvragen niet meer aan de parkeernorm kan worden getoetst. Om er toch voor te zorgen dat bij nieuw- of verbouw voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden, kunnen parkeernormen in het bestemmingsplan worden opgenomen. In dit bestemmingsplan zijn voor een aantal bestemmingen parkeernormen opgenomen.

Wet- en regelgeving

• Flora- en faunawet: De wet beschermt dier- en plantensoorten, waarvoor de soorten in 3 beschermingscategorieën (tabellen) zijn ingedeeld. Het voortbestaan van de soort mag niet in gevaar komen. De zorgplichtbepaling (artikel 2) geldt voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving. Voor ruimtelijke ingrepen en/of plannen geldt een ontheffings- of vrijstellingsprocedure (artikel 75C). De initiatiefnemer of opdrachtgever is hiervoor verantwoordelijk. Bevoegd gezag is het ministerie van LNV.
• Natuurbeschermingswet 1998: De wet beschermt natuurlijke habitats en populaties dier- en plantensoorten zoals vereist door de Vogel- en Habitatrichtlijn. De instandhoudings-doelstelling (zorgplicht, artikel 19l) is van toepassing. Voor ruimtelijke ingrepen en/of plannen geldt een vergunningsprocedure (artikel 19). Voor ontwikkellocaties in of binnen 2 km van het toekomstig Natura 2000 gebied (IJssel, Veluwe en/of Gelderse Poort) geldt een toets uit de Natuurbeschermingswet. De initiatiefnemer of opdrachtgever is hiervoor verantwoordelijk. Bevoegd gezag is Gedeputeerde Staten.
• EHS: Voor de EHS geldt de 'nee-tenzij'-benadering. Vrijstelling van het bestemmingsplan is niet mogelijk als daarmee de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant worden aangetast, tenzij er geen reële alternatieven zijn en er sprake is van redenen van groot openbaar belang.
• Rode Lijst flora en fauna: Rode Lijst soorten worden in meer of mindere mate bedreigd. Voor deze soorten en hun leefgebied is extra aandacht nodig.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Arnhem streeft ernaar om de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden van het groen, door versterking en zonering, optimaal tot hun recht te laten komen, waarbij voldoende ruimte voor gebruikswensen moeten zijn. De uitgangspunten uit het Groenplan 2004 – 2007 / 2015 dienen als randvoorwaarde voor de herontwikkeling te worden meegegeven. De streefbeelden uit de gebiedstyperingen van de groenstructuurkaart moeten behouden blijven of verder ontwikkeld worden. Verder gelden de groencompensatieregels.

De visie ecologie geeft aan dat natuur en natuurnetwerken verder moeten worden ontwikkeld in de natuurdoeltypen. Elk natuurdoeltype heeft een ecologische ambitie, die is geconcretiseerd in doelsoorten met een bepaalde kwaliteit.

Europese richtlijnen

Het doel van het Besluit luchtkwaliteit is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging.

Voor het toetsen van ruimtelijke plannen zijn de grenswaarden voor PM10 (fijnstof) en NO₂(stikstofdioxide) het meest relevant. Voor de overige stoffen waarvoor in het Besluit luchtkwaliteit grenswaarden zijn opgenomen worden in Nederland geen overschrijdingen gerapporteerd.

Wet Luchtkwaliteit 2007

Op 15 november 2007 is de nieuwe Wet Luchtkwaliteit van kracht geworden. In de Wet milieubeheer is een nieuw hoofdstuk opgenomen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk wordt wel de “Wet luchtkwaliteit” genoemd en vervangt het “Besluit luchtkwaliteit 2005”. De nieuwe wet is nodig bevonden omdat de aanleg van een groot aantal bouwprojecten en bestemmingsplannen stilgelegd zijn door uitspraken van de afdeling Bestuursrecht van de Raad van State. De grenswaarden zijn ongewijzigd gebleven maar het de nieuwe wet geeft net als het voorgaande BLK2005 meer armslag om ruimtelijke plannen die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit uit te voeren. Hierbij wordt tevens de term “in betekende mate” geïntroduceerd. Dit wil zeggen dat projecten met een bepaalde mate van verslechtering toch doorgang kunnen vinden. De grens ligt bij een toename van maximaal 3%. Deze 3% is gekoppeld aan de IBM projecten opgenomen in het Nationale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit (NSL). De NSL wordt nog niet gestaafd door de nieuwe Wet luchtkwaliteit. Dit zal medio 2008 gebeuren. Tot die tijd geldt een overgangstermijn waarin een toename van 1% acceptabel wordt bevonden.

Beleidsnota Lucht en Uitvoeringsprogramma Luchtkwaliteit

Het Arnhemse beleid op gebied van luchtkwaliteit is vastgelegd in de Beleidsnota Lucht uit 2005. Deze nota is erop gericht nieuwe overschrijdingen van de normen uit de Wet Luchtkwaliteit te voorkomen en bestaande of dreigende overschrijdingen voor 2010 op te lossen. Daarnaast richt de Beleidsnota Lucht zich op het beperken van overlast door geurhinder. Voor wat betreft het halen van de normen uit Wet luchtkwaliteit is de beleidsnota vertaald naar maatregelen in het Uitvoeringsprogramma Luchtkwaliteit 2005-2010 van februari 2006.

De Wet geluidhinder heeft tot doel de mens te beschermen tegen geluidhinder. Dit is in de wet uitgewerkt in een normenstelsel voor de toelaatbare geluidbelasting in de woonomgeving. Alleen planologisch nieuwe situaties worden getoetst aan de wet. Naast woningen zijn er nog een aantal geluidgevoelige objecten aangewezen zoals bijvoorbeeld scholen en zorginstellingen. De openbare ruimte is in principe niet beschermd. De regels voor geluid binnen de woning zijn opgenomen in het Bouwbesluit en worden getoetst bij de bouwaanvraag.

In de Wet geluidhinder staan regels voor weg- en railverkeerslawaai en voor gezoneerde industrieterreinen. De wet werkt verder met zones: dit zijn aandachtsgebieden rond geluidbronnen waarbinnen regels en normen gelden om de negatieve gevolgen van geluidhinder te beperken. Bij (planologische) wijzigingen moet er akoestisch onderzoek plaatsvinden naar de gevolgen. De bestaande situatie hoeft niet getoetst te worden bij het vaststellen van een bestemmingsplan.

De Wet geluidhinder kent een normenstelsel met een voorkeurswaarde en grenswaarden. Als de geluidbelasting beneden de voorkeurswaarde blijft dan zijn er vanuit de wet geen belemmeringen voor nieuwe geluidgevoelige situaties. Bij een geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de grenswaarde moet er een gemotiveerd besluit genomen worden om nieuwe geluidgevoelige ontwikkelingen mogelijk te maken (hogere grenswaarde).

Beleidsplan Geluid

In december 2006 is het Beleidsplan Geluid door de gemeenteraad vastgesteld. Het Beleidsplan Geluid heeft tot doel geluidsnormen voor nieuwe situaties af te stemmen op de aard en de functie van een gebied. Hierdoor kan beter rekening gehouden worden met ontwikkelingen en verwachting van de gebruikers van een gebied. In het centrum en dichtbij goed openbaar vervoer wil de gemeente Arnhem veel functies mogelijk maken. De beleidslijnen hiervoor zijn opgenomen in het Structuurplan Arnhem 2010. Als gebieden intensiever gebruikt worden neemt de kans op geluidhinder ook toe. Andere gebieden zoals de parken worden juist gewaardeerd om hun relatieve rust. Deze uitgangspunten hebben geleid tot een gebiedsgerichte invulling van geluidskwaliteiten binnen Arnhem. Naar mate de geluidbelasting hoger is neemt het belang van een zorgvuldige invulling van de totale leefomgevingskwaliteit toe.

Het beleidskader voor nieuwe situaties is als volgt samen te vatten:

De gronden gelegen aan de hoofdassen van Presikhaaf (het Lange Water/IJssellaan) zijn benoemd als stedelijke zone/knooppunt. Het overige deel van het plangebied is aangewezen als stadswijk.

In het kader van bedrijven en milieuzonering dienen de effecten van inrichtingen op hun omgeving (gevoelige bestemmingen, in dit geval de nieuw te ontwikkelen woningen) in beeld gebracht te worden. Voorbeelden van hinder zijn geluid, geur, stof of gevaar. In de

VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' is een lijst van inrichtingen opgenomen waarbij de inrichtingen op grond van de hinder die zij veroorzaken, zijn opgedeeld in 6 categorieën. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een inrichting uit categorie 1 relatief weinig hinder veroorzaakt en een inrichting uit categorie 6 bijzonder veel hinder veroorzaakt.

Per type inrichting is aangegeven in welke categorie het valt en is tevens aangegeven wat de grootste hinderafstand is die voor dat type geldt. Hierbij wordt uitgegaan van een inrichting van gemiddelde omvang met een gemiddelde bedrijfsvoering.

Bij beoordeling van de inpasbaarheid van de verschillende inrichtingen dient als richtlijn de grootste hinderafstand en de daadwerkelijke afstand tussen inrichting en milieugevoelige bestemming in acht genomen te worden. Deze methode berust op een gemiddelde situatie (doorsnee inrichtingen) in een rustige woonwijk. Hanteren van kleinere afstanden is mogelijk mits voldoende onderbouwd dat een aanvaardbaar woonmilieu bereikt en gehandhaafd kan worden en hinder niet toeneemt of zal toenemen.

Rijksbeleid

Op 27 oktober 2004 is het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) in werking getreden. In dit Besluit worden milieukwaliteitseisen op het gebied van externe veiligheid gesteld in de vorm van grenswaarden en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico en een oriënterende waarde voor het groepsrisico. Met deze grenswaarden wordt een basisbeschermingsniveau geboden aan mensen die verblijven buiten een inrichting waarin gewerkt wordt met gevaarlijke stoffen.

De opslag van vuurwerk moet voldoen aan de regels en voorschriften zoals gesteld in het Vuurwerkbesluit. Ook in dit besluit worden grenswaarden genoemd waarmee zowel in het kader van de Wet milieubeheer als in het kader van de Wet op de ruimtelijke ordening rekening mee moet worden gehouden.

Het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is op dit moment gebaseerd op de nota “Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen” (RNVGS) van het ministerie van Verkeer en Waterstaat uit 1996.

Gemeentelijk beleid

Op 21 november 2005 is het beleidsplan Externe Veiligheid vastgesteld. Dit beleidsplan beschrijft de mate van gewenste externe veiligheid in Arnhem. Uitgangspunt hierbij zijn de landelijke normen voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In een groot gedeelte van de stad streven we naar het niet doen toenemen van de risico's. Op sommige plekken in de stad, op bedrijventerreinen voor zware industrie en de volgens het structuurplan stedelijke zone accepteren we een hoger risico dan op andere plaatsen. Wel moet daar extra aandacht zijn voor de beschikbare mogelijkheden voor rampenbestrijding, de zelfredzaamheid van mensen en de hulpverlening.

Bij een conserverend bestemmingsplan moet onderbouwd worden dat de kwaliteit van de bodem en grondwater de aanwezige bestemmingen/functies toelaat. Bij de ontwikkelgebieden moet aangegeven worden of de kwaliteit van de bodem en het grondwater de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen toelaat. Daarnaast moeten de gevolgen van de kwaliteit van de bodem en grondwater op de financiële uitvoerbaarheid van het ontwikkelplan worden aangegeven. Tevens worden indien van toepassing kansen voor de ondergrond aangegeven.

Europees beleid

Vanaf 2000 is ter verbetering van de chemische en ecologische waterkwaliteit van alle Europese wateren de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) van kracht. De kaderrichtlijn omvat regelgeving voor zowel het oppervlaktewater als het grondwater. De streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015, maar eventueel kan, mits goed onderbouwd, uitstel worden verleend tot uiterlijk 2027 (derogatie). De plannen voor de (deel)stroomgebied zijn door de verschillende partijen, met uitzondering van het Rijk, in 2009 vastgesteld en bevatten doelen, ambities en maatregelen.

Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is in diverse nota's vastgelegd. Het meest directe beleidsplan is de Vierde Nota Waterhuishouding en het vernieuwde Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW-actueel 2008). Het bestuursakkoord heeft tot doel “om in de periode tot 2015 het hoofdwatersysteem in Nederland te verbeteren en op orde te houden en te anticiperen op de klimaatsverandering”. Verder is de watertoets ook in het NBW-actueel een belangrijk instrument om water verantwoord in te passen in ruimtelijke ontwikkelingen.

In de Nota Ruimte is water een belangrijk, structurerend principe voor bestemming, inrichting en gebruik van de ruimte. Om problemen met water te voorkomen moet, anticiperend op veranderingen in het klimaat, de ruimte zo worden ingericht dat water beter kan worden vastgehouden of geborgen.

Dit anticiperen is ook terug te vinden in de Waterwet die op 22 december 2009 van kracht is geworden. In de Waterwet zijn ondermeer de gemeentelijke watertaken opgenomen: de zorgplicht voor het vasthouden en afvoeren van regenwater en de regierol van gemeenten bij de grondwaterzorgplicht.

Provinciaal en regionaal beleid

Het Waterplan Gelderland 2010-2015 is de opvolger van het derde waterhuishoudingsplan Gelderland (WHP3). Het Waterplan krijgt op basis van de nieuwe Waterwet de status van structuurvisie. In het waterplan is beschreven welke instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening de provincie wil inzetten voor de realisatie van specifieke waterdoelen.

Een belangrijk aanpassing uit de Waterwet is dat de vergunningverlening voor het onttrekken van grondwater grotendeels is overgedragen aan de waterschappen. Slechts in drie gevallen is de provincie hiervoor nog aanspreekpunt;

• onttrekkingen voor drinkwaterwinning;
• onttrekkingen ten behoeve van bodemenergiesystemen zoals koude- en warmte opslag (KWO);
• onttrekkingen meer dan 150.000 m³ per jaar.

Het beleid uit WHP3 wordt grotendeels voortgezet in het waterplan. In het waterplan staan de doelen voor het waterbeheer, de maatregelen die daarvoor nodig zijn en wie ze gaan uitvoeren. Voor oppervlaktewaterkwaliteit, hoogwaterbescherming, regionale wateroverlast, watertekort en waterbodems gelden provinciebrede doelen. Voor een aantal functies, zoals landbouw, natte natuur, waterbergingsgebieden en grondwaterbeschermingsgebieden, zijn specifieke doelen geformuleerd. In het ontwerp waterplan heeft het plangebied de functie 'stedelijk gebied'.

Zowel in nieuw als in bestaand stedelijk gebied streeft de provincie naar een duurzaam watersysteem. Nadelige effecten op de waterhuishouding moeten in beginsel voorkomen worden. Hierbij wordt het water in de stad met het omringende watersysteem als één geheel beschouwd. De inrichting en het beheer van het waterhuishoudkundige systeem zijn in stedelijk gebied gericht op:

het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van wateroverlast;

• de ontwikkeling en het behoud van de natuur in het stedelijk gebied;
• het voorkomen van zettingen;
• het herbenutten van ontwateringswater voor drink- en industriewatervoorziening of voor herstel van verdroogde natuur;
• het weren van de riolering van (diepe) drainage en instromend grond- en oppervlaktewater;
• het beperken van de vuilbelasting door riooloverstorten en hemelwateruitlaten;
• het beperken van de invloed van bronbemaling;
• het realiseren van de basiskwaliteit voor oppervlaktewater.

De gemeenten in Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) hebben het Convenant Duurzaam Bouwen in het KAN (2000) opgesteld. Het 'pakket duurzaam bouwen' maakt hier onderdeel van uit. Voor water is het volgende streefbeeld opgesteld: natuurlijke waterhuishouding (vermindering verdroging) en schoon water in de wijk, waardoor natuurontwikkeling mogelijk is.

Beleid waterschap en gemeente

Het stedelijk waterbeheer in Arnhem-Noord is overgedragen aan het waterschap Rijn en IJssel, waardoor de gemeente Arnhem rekening dient te houden met het vigerende beleid van dit waterschap, vertaald in het vastgestelde Waterbeheerplan (2010-2015) en de keur en de legger van het waterschap. Relevant beleid voor de gemeente Arnhem is het Integraal Waterbeheersplan Gelders Rivierengebied 2002-2006 (IWGR2) verlengd tot 2009.

Het waterbeleid van de gemeente Arnhem is vastgelegd in de volgende beleidsplannen:

• Gemeentelijk RioleringsPlan (2009-2013), vastgesteld op 26 mei 2008; dit plan richt zich op een verbetering van de kwaliteit van het rioleringsstelsel, op de vermindering van de vuiluitworp naar het oppervlaktewater, de bodem en het grondwater, op het voorkomen van overlast en op het vasthouden van schoon hemelwater in stedelijk gebied.
• Waterplan Arnhem (2009-2015). Door de gemeente Arnhem en haar waterpartners is dit Tweede Waterplan Arnhem opgesteld. De gemeenteraad heeft op 19 oktober 2009 het waterplan vastgesteld. Op 26 februari 2010 hebben gemeente en de beide waterschappen de intentieovereenkomst ondertekend. Het waterplan is gebaseerd op 4 hoofddoelstellingen:
  1. Arnhem aantrekkelijke waterstad;
  2. Klimaatbestendig watersysteem en waterketen;
  3. Goede kwaliteit water en waterbodem;
  4. Bewustwording.

Resumé

Uitgangspunt in het huidige beleid van gemeente, waterschap en provincie is dat planontwikkeling moet aansluiten bij een duurzaam integraal waterbeheer. Dit betekent dat:

• er geen negatieve verstoring van de grondwaterstanden en -stromingen mag worden veroorzaakt om grondwateroverlast en/of verdroging op de locatie en het boven- en benedenstrooms gelegen gebied te voorkomen (grondwaterneutraal bouwen);
• er maatregelen getroffen moeten worden ter voorkoming van (grond)watervervuiling;
• bij nieuwbouw het regenwater binnen het plangebied niet aangekoppeld mag worden op de riolering en in eerste instantie op eigen terrein verwerkt moet worden;
• er voldoende oppervlaktewater aanwezig is en op de goede locatie;
• het verhard oppervlak zoveel mogelijk beperkt wordt;
• het gebruik van uitloogbare materialen niet is toegestaan.

Coffeeshopbeleid

De nota Arnhems Coffeeshopbeleid (1998) geeft als hoofddoelstelling: het terugdringen van overlast c.q. het beperken van de inbreuk op het woon- en leefklimaat door softdrugshandel. Er is beleid geformuleerd om de handhaving te intensiveren. Tevens is aangegeven met welk instrumentarium dit wordt gedaan en door wie dit wordt uitgevoerd. Uitvoering van dit beleid waarborgt ook in dit plangebied beheersing van de problematiek. Er is geen aparte bestemmingscategorie voor de coffeeshops gecreëerd. In het plangebied zijn geen coffeeshops aanwezig of toegestaan.

Prostitutiebeleid

In de nota Integraal Prostitutiebeleid Arnhem (2000) is het beleid neergelegd, dat gevoerd wordt in verband met de afschaffing van het wettelijke bordeelverbod per 1 oktober 2000. Gemeenten krijgen hierdoor de mogelijkheid en de verantwoordelijkheid om de prostitutie te reguleren. Ten aanzien van de raamprostitutie, overige seksinrichtingen en de tippelprostitutie voert het gemeentebestuur van Arnhem een actief vestigingsbeleid. Het element van het actief vestigingsbeleid dat voor het plangebied van belang is, is het volgende. Overige seksinrichtingen in heel Arnhem, is gemaximeerd tot 8, waarbij in elke wijk ( CBS- wijkindeling) maximaal 1 seksinrichting gevestigd mag zijn, ook worden hierbij beperkingen toegepast.

Het gemeentebestuur bepaalt hiermee zélf de locatie waar deze vormen van prostitutie zich mogen manifesteren alsmede de omvang ervan en voorkomt hiermee dat de prostitutie zich ongecontroleerd over de stad uitspreidt. De gemeente wil hiermee voorkomen dat bepaalde vormen van prostitutie overlast voor de omgeving veroorzaken. Deze overlast zou kunnen ontstaan doordat er een concentratie van bijvoorbeeld privé-huizen in een bepaalde wijk ontstaat ( eerder zagen we immers dat vooral oudere wijken in Arnhem erg aantrekkelijk lijken te zijn voor de vestiging van seksinrichtingen) of doordat de prostitutiefunctie conflicteert met bepaalde andere functies.

In het plangebied is geen seksinrichting aanwezig. Gezien de aanwezigheid van een seksinrichting binnen het betreffende CBS - telgebied is het niet waarschijnlijk, dat er een situatie zal ontstaan, dat een vergunningaanvraag gehonoreerd zal worden.

Voorliggende partiële herziening maakt de realisatie van 34 woningen, ter plaatse van een voormalige school aan de Cannenburglaan mogelijk. Dit hoofdstuk omvat een beschrijving van het stedenbouwkundig plan, waarop deze partiële herziening is gebaseerd. Hiertoe komen allereerst de uitgangspunten aan bod, die ten grondslag liggen aan de ruimtelijke opzet van het stedenbouwkundig plan. Vervolgens wordt ingegaan op de doelgroep, die met onderhavig plan wordt bediend. Tot slot volgt een gedetailleerde beschrijving van het stedenbouwkundig plan en wordt ingegaan op de wijze waarop aan parkeernormen wordt voldaan.

De wijk Presikhaaf is gebaseerd op de 'wijkgedachte', waarbij architectuur en stedenbouw een belangrijke rol speelden in de maakbaarheid van de samenleving. Dergelijke ideeën waren gangbaar ten tijde van de bouw van Presikhaaf (jaren '50 en '60), maar zijn in het begin van de 21^ste eeuw niet meer relevant.

Momenteel heeft Nederland te maken met een meer en meer individualiserende samenleving, waarbij de actieradius van mensen enorm is toegenomen. Als reactie hierop lijkt de behoefte van het aangaan van relaties op straat- of op blokniveau tussen mensen toe te nemen. Het ontwerp van onderhavig plan wil hier op inspelen door ontmoetingen en het aangaan van sociale verbanden op dit schaalniveau te faciliteren. In het stedenbouwkundig ontwerp is hiertoe voorzien in een semi-openbare ruimte, in de vorm van een verhoogd groen podium. Omwonenden zullen daar een geborgen sfeer ervaren.

Bij de oriëntatie op de Cannenburglaan is het van belang dat de nieuwe bouwvolumes gaan meedoen in het ritme van de stempelstructuur die op deze plek aanwezig is. Getracht is dit te bereiken door aan deze zijde de bouwblokken afwisselend evenwijdig of haaks (met de koppen) op de Cannenburglaan te richten.

Aan de zijde van het Lange Water is het van belang dat onderhavig plangebied zich onttrekt aan het spel van torens en flats als poort van Presikhaaf. De te realiseren woningen worden hiertoe van het Lange Water gescheiden door middel van het doorzetten van de bestaande groenstructuur.

De locatie aan de Cannenburglaan is tot slot onderdeel van de wijkgroenstructuur. Deze groenstructuur bevindt zich hoofdzakelijk aan de randen van Presikhaaf en loopt op diverse locaties de wijk in. De invulling van de groenstructuur heeft momenteel echter weinig kwaliteit. Het ontbreken van duidelijke kwaliteiten van de omgeving is aanleiding geweest om onderhavig plangebied een sterk eigen karakter te geven.

Het profiel van het plangebied en het grote aantal nieuwe woningen dat reeds in Arnhem wordt gerealiseerd, maken het noodzakelijk om ter plaatse complementaire en betaalbare woningen voor specifieke doelgroepen te realiseren. Als beoogde doelgroepen gelden:

• Starters op de woningmarkt
• Doorstarters en doorstromers
• Kleine zelfstandigen met beroep aan huis
• Wijkgebonden bewoners op zoek naar een nieuwe woning in de wijk

De locatie zal worden getransformeerd in een bruisende buurt waar diverse groep jonge mensen beginnen aan hun woon- en werkcarrière. Er wordt specifiek gebouwd voor de behoeften van deze doelgroep. Deze behoeften zijn in kaart gebracht door een panel van potentiële toekomstige bewoners. Hieruit is gebleken dat men niet te duur wil wonen en dat men sociale contacten, ontspanning en ontmoeting als belangrijke aspecten van een buurt ziet.

Onderhavig plan voorziet in de realisatie van 34 woningen. Het plan kent zeven bouwblokken, die wisselen in hun positionering en grootte. Een overeenkomst van de woningen in de bouwblokken is dat ze aan de voorzijde drie lagen kennen en aan de achterzijde twee, met ruimte voor een dakterras. Overigens wordt de mogelijkheid ge-boden enkele woningen ook aan de achterzijde te voorzien van een derde bouwlaag. Met de positionering van de bouwblokken wordt aangesloten op de omliggende stem-pelstructuur van de wijk Presikhaaf. Navolgende afbeelding geeft een indicatie van de toekomstige situatie van het plangebied.

Indicatie toekomstige situatie plangebied (Buro Lubbers, 2010)

De woningen omzomen twee semi-openbare, groene binnenruimtes waar ontmoeten en verblijven centraal staan. Doordat het parkeren aan de randen van de locatie is ge-situeerd, zijn deze collectieve tuinen van gras met bomen tussen de blokken autovrij.

Op woningniveau is er een duidelijk onderscheid te maken tussen een voor- en ach-terzijde. De entrees van de berging en de woning bevinden zich aan de voorzijde. Aan de achterzijde is het semi-openbaar gebied gelegen, dat moet worden gezien als de collectieve tuin van de bewoners van het blok. Hier bevinden zich verblijfs- en ontmoetingsplekken. Ook zijn hier de privé buitenruimtes van de woningen gelegen. Bestaan-de bomen worden waar mogelijk behouden.

Navolgende dwarsdoorsnede geeft het binnenhof en het verschil tussen voor- en achterzijden weer. De daarop volgende afbeelding geeft de plattegrond van de woningen weer.

Dwarsdoorsnede plangebied (Buro Lubbers, 2010)

Parkeervoorzieningen zijn aan de randen van het plangebied voorzien, waardoor het binnengebied autoluw zal zijn. Er worden in onderhavig plan 34 woningen gerealiseerd, waarvoor 51 parkeerplaatsen zijn beoogd.

Om de parkeerbehoefte te bepalen, is conform de gemeentelijke parkeernota gebruik gemaakt van de gemeentelijke parkeernormen.

Onderhavig plangebied voorziet in rijwoningen. Voor rijwoningen in de koopsector geldt op basis van de gemeentelijke parkeernota een parkeernorm van 1,5 parkeerplaatsen per woning. Voor rijwoningen in de huursector geldt op basis van de gemeentelijke parkeernota een parkeernorm van 1,2 parkeerplaatsen per woning. Bij 34 woningen ontstaat een maximale parkeerbehoefte van 51 parkeerplaatsen.

Onderhavige ontwikkeling voorziet in 51 parkeerplaatsen, waaruit blijkt dat het aspect parkeren op een goede wijze kan worden ingevuld bij het onderhavige project.

In dit hoofdstuk worden de beperkingen gegeven die van belang kunnen zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied. De op de kaart aangegeven contouren kunnen beperkingen opleggen aan het gebruik van bepaalde locaties. Het is echter ook mogelijk dat oplossingen worden gevonden door ter plaatse maatregelen te treffen of randvoorwaarden op te nemen in milieuvergunningen. De contouren hebben dus met name een signalerende functie voor eventuele nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Voor het plangebied gelden de invloedssferen van wegverkeerslawaai. Er is akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1) naar de geluidhinder ten gevolge van het wegverkeer op de Middachtensingel, het Lange Water, de IJsseloordweg, de Bethanienstraat en de Vlamoven. Geconcludeerd wordt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op een aantal woningen wordt overschreden als gevolg van wegverkeer op de wegen Lange Water en IJsseloordweg (N325). Gezien de beperkte schaal van dit plan lijkt het niet mogelijk of gewenst om effectieve maatregelen te treffen die de geluidsbelastingen terugbrengen tot een waarde die lager is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Wel zullen er extra gevelmaatregelen genomen worden om te zorgen voor een goed woon- en leefklimaat. De maximaal toelaatbare geluidsbelastingen worden niet overschreden.

Tegelijk met de procedure van het bestemmingsplan is een hogere grenswaarden procedure gevoerd. Het college van b&w heeft op 26 januari 2011 hogere grenswaarden vastgesteld voor 30 woningen.

Binnenwaarde

Op grond van het Bouwbesluit dient een akoestische binnenwaarde van 33 dB bij woningen ten gevolge van wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai gegarandeerd te worden. De hoogste cumulatieve geluidsbelasting bedraagt in onderhavige situatie 66 dB, exclusief aftrek ex artikel 110g. Om de binnenwaarde bij de woningen te halen, moet een minimale geluidsisolatie van (66-33=) 33 dB worden bereikt. Ter indicatie: volgens artikel 3.2 lid 3 van het Bouwbesluit 2003 bezit een standaard gevelconstructie een minimale geluidsisolatie van 20 dB.

Cumulatie

Door cumulatie mag de geluidsbelasting niet sterk toenemen. Als leidraad kan worden aangehouden dat de hoogste cumulatieve geluidsbelasting niet hoger mag zijn dan de hoogst te verlenen hogere waarde +2 dB. In onderhavige situatie neemt de geluidsbelasting op de woning met de hoogst te verlenen hogere waarde als gevolg van cumulatie met maximaal 1 dB toe. Tevens is de hoogste cumulatieve geluidsbelasting lager dan de maximaal toelaatbare geluidbelasting van 68 dB.

Conclusie

Het aspect geluid heeft, met het vaststellen van de hogere grenswaarden, geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan tot gevolg.

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO₂) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichts bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht worden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diversie regio's om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in het NSL in de provincies c.q. regio's waar overschrijdingen plaatsvinden. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof. Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het plan tot maximaal 1,2 øg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het plan op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het plan 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is significant is ten opzichte van een etmaal. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuw vestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een rijksweg is alleen toegestaan aan de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Het project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Ook wordt er geen gevoelige bestemming in onderhavig plan gerealiseerd. Gelet op een goede ruimtelijke ordening blijkt dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in het plangebied onder de grenswaarden liggen. Zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening (Wro) vormt de luchtkwaliteit geen belemmering voor het plan.

Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen milieuhindergevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt. Het plan voorziet in een gevoelige functie in de vorm van woningen.

De meest nabije maatschappelijke voorziening betreft een kerk ten noorden van het plangebied. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geldt voor deze voorziening een aanbevolen richtafstand van 30 meter. Bij benadering is de kortste afstand tussen de nieuwe gevoelige woonfunctie in het plangebied en de kerk minder dan 30 meter. De aanbevolen richtafstand wordt dan ook overschreden. Overige voorzieningen in de wijk bevinden zich op voldoende afstand van het plangebied. De kleinere afstand tussen de kerk en de functie wonen is echter aanvaardbaar. Enerzijds liggen er ten oosten van de kerk woningen op een overeenkomstige afstand en anderzijds kent een kerk een sterk wijkgebonden karakter. Ook dient in het oog te worden gehouden dat de VNG-uitgave richtlijnen weergeeft en geen afstandseisen.

Tot slot is in dit kader het nabijgelegen industrieterrein, ten westen van Lange Water, relevant. Het aspect geluid is voor wat betreft hinder van dit industrieterrein naar verwachting maatgevend. DGMR Industrie en Milieu heeft in juli 2006 een akoestisch onderzoek verricht naar de geluidsbijdrage van dit industrieterrein (zie bijlage 2). Het plangebied is daarbij gekenmerkt als 'Woonwijk in stad', overeenkomstig de Handreiking industrielawaai en vergunningverlening. Hierdoor is ter plaatse van de woningen een geluidsniveau van maximaal 50 dB(A) etmaalwaarde toegestaan. Dit geluidsniveau wordt niet overschreden. De 45 dB(A) contour bevindt zich namelijk op een afstand van circa 60 meter ten westen van onderhavig plangebied. De beoogde woningen in het plangebied ondervinden dan ook geen geluidhinder van het nabijgelegen industrieterrein.

Het aspect bedrijvigheid heeft geen negatieve invloed op de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Bepaalde maatschappelijke activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van de risico's bij de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. De aanwezigheid of het nieuw vestigen van dergelijke activiteiten kunnen beperkingen opleggen aan de omgeving, doordat veiligheidsafstanden tussen risicovolle activiteiten en bijvoorbeeld woningen nodig zijn. Aan de andere kant is het rijksbeleid er op gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed op elkaar worden afgestemd.

Stationaire bronnen

Bij het raadplegen van de risicokaart van de gemeente Arnhem is gebleken dat er zich in de omgeving van het plangebied geen bedrijven of functies bevinden die een risico vormen in het kader van externe veiligheid.

Mobiele bronnen

Rondom het projectgebied bevindt zich de IJsseloordweg (N325), die is aangewezen als route voor vervoer van gevaarlijke stoffen. Het Beleidsplan Externe Veiligheid van de gemeente Arnhem zegt hierover: ”Voor het groepsrisico is een aandachtspunt de geringe overschrijding van de oriënterende waarde op de N325 (wegvak Pleyweg-Arnhem Nijmeegseplein). Bij nieuwe ontwikkelingen langs de N325 moeten aanvullende berekeningen worden uitgevoerd, zowel voor het plaatsgebonden risico als het groepsrisico.” Bezien de “Beleidskaart Groepsrisico Arnhem 2007” ligt het plangebied gedeeltelijk binnen het invloedsgebied van de N325. De afstand tussen de N325 en het plangebied bedraagt circa 150 meter.

In 2008 is er door het adviesbureau AVIV een onderzoek uitgevoerd naar de risico's van het transport van gevaarlijke stoffen door Arnhem (zie bijlage 3). Uit dit onderzoek volgt dat er op de N325 een 10^-6PR contour is van 18 meter vanuit de as van de weg. Daarnaast ligt het groepsrisico ruim onder de oriënterende waarde.

Het maatgevend scenario wordt bepaald door een ongeval/ramp met een tankauto die een brandbaar gas (bijv. LPG) bevat. Deze transporten zullen vooral gedurende de dagperiode plaatsvinden. De afstand (100% letaal) waarbinnen iedereen - zowel binnen als buiten de gebouwen - zal komen te overlijden ligt op 100 meter.

Het plangebied ligt op 150 meter van de N325 en dus buiten de 100% letaal afstand. Daarnaast zal het aantal aanwezige mensen gedurende de dagperiode afnemen, aangezien een voormalige school in het plangebied wordt vervangen door een woonfunctie. Dit betekent dat de onderhavige ontwikkeling nagenoeg geen invloed zal hebben op het groepsrisico en er ook geen aanleiding is om aanvullende externe veiligheidsberekeningen uit te voeren.

Nabij het plangebied zijn geen bovengrondse hoogspanningsleidingen gelegen. Het stralingseffect hoeft dan ook niet verder beoordeeld te worden. In of in de directe omgeving van het plangebied zijn ook geen hoge druk aardgasleiding of buisleidingen aanwezig. Het risico naar dit type leidingen hoeft dan ook niet verder te worden onderzocht.

Conclusie

Ter plaatse van het plangebied wordt voldaan aan de eisen op het gebied van externe veiligheid en van een goede ruimtelijke ordening. Het aspect externe veiligheid heeft hierdoor geen negatieve invloed op de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Algemeen

Voordat het bestemmingsplan kan worden vastgesteld, dient te zijn aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater de gewenste ruimtelijke ontwikkeling toelaat. Het plangebied is in de huidige situatie reeds bebouwd, waardoor met realisatie van het plan slechts in beperkte mate roering van de bodem plaatsvindt. Aangezien er echter een gevoelige functie in de vorm van woningen wordt gerealiseerd en het plangebied bovendien op een voormalige stortplaats is gesitueerd, is een bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Het onderzoek is in 21 augustus 2008 door Grontmij, projectnummer 99041652, uitgevoerd.

Naast dit onderzoek zijn ter plaatse van de Cannenburglaan nog de volgende relevante bodemonderzoeken verricht:

• Historisch onderzoek, MWH, projectnummer B07B0324, d.d. 21-11-2007;
• Verkennend Bodemonderzoek, Syncera, projectnummer B07B0324, d.d. 14-1-2008;
• Aanvullend grondwateronderzoek, Tauw bv, projectnummer 4623968, d.d. 13 maart 2009.
• Saneringsvisie Bethaniënstraat, Tauw bv, projectnummer 4581637, 22 december 2009;
• Deelsaneringsplan, Kobessen Milieu, d.d. 5 mei 2010.

Bodem- en asbestonderzoek

Geconcludeerd wordt dat in het kader van de herontwikkeling saneringsmaatregelen noodzakelijk zijn, aangezien de bodem sterk verontreinigd is met zware metalen. Op 26 november 2002 heeft de gemeente Arnhem een beschikking ernst en urgentie bodemverontreiniging “Bethaniënstraat ongenummerd” afgeven (kenmerk Sb/rwb/02/1315). Hierin staat opgenomen dat de afdeklaag (bovengrond boven het stortmateriaal), het het stortmateriaal en het grondwater als één geval van verontreiniging beschouwd en maakt deze onderdeel uit van het geval van ernstige bodemverontreiniging. In die beschikking ernst en urgentie staat dat het gaat om een ernstig en niet urgent geval van bodemverontreiniging. Een functiegerichtesanering is noodzakelijk. Voorafgaand aan de sanering dienen de saneringsmaatregelen in een deelsaneringsplan te worden uitgewerkt. Dit plan moet worden voorgelegd aan het bevoegd gezag, wat in het kader van de wet Bodemsanering de gemeente Arnhem is.

Saneringsvisie

De gemeente Arnhem heeft een saneringsvisie opgesteld, waarin de aanpak en nazorg van de verontreinigingen van de voormalige stortplaats aan de Bethaniënstraat en omgeving is geregeld. De visie vormt het toetsingskader voor onder andere nog in te dienen deelsaneringsplannen. Ten aanzien van voorziene functiewijzigingen en herinrichtingen, hetgeen van toepassing is in onderhavig plangebied, worden in de visie maatregelen voorgesteld voor onder andere de beoogde functie 'Wonen met tuin'. Gesteld wordt dat minimaal moet worden voorzien in een contactlaag met een dikte van 1 meter, danwel een contactlaag met een dikte van 0,5 meter en daaronder een worteldoek. Met name indien de bestaande deklaag minder dik is dan 0,8 meter en de kwaliteit van deze deklaag bovendien niet voldoet aan de noodzakelijke kwaliteit, kan volstaan worden voor een worteldoek met een nieuwe deklaag van 0,5 meter. Deze optie is naar verwachting financieel aantrekkelijker dan het afgraven van de huidige (vervuilde) deklaag en het aanbrengen van een nieuwe deklaag van minimaal 1,0 meter dik. De Saneringsvisie Bethaniënstraat, Tauw bv, projectnummer 4581637, 22 december 2009 is op 5 mei 2010 vastgesteld en is op 17 juni 2010 def van kracht geworden (6 weken beroepstermijn).

Deelsaneringsplan onderhavig plangebied

Uit het deelsaneringsplan dat voor de onderhavige locatie (Cannenburglaan 6) is opgesteld valt op te maken dat het plan een sanering betreft, waarbij er geen volledige verwijdering van de vervuilde grond (voormalige stort) zal plaatsvinden. Ter plaatse van perceel sectie T, nummer 1755, worden de resten van de stort, met uitzondering van de 7 woonblokken, afgedekt met een leeflaag met een dikte van circa 0,75 m. Onder deze leeflaag wordt, met uitzondering van de parkeervakken, worteldoek aangebracht. Ter plaatse van de woningen wordt in de kruipruimte worteldoek/folie aangebracht met daarboven een zandlaag van 0,1 m, waardoor contactmogelijkheden met het stortmateriaal wordt vermeden. Ter plaatse van sleuven ten behoeve van kabels, leidingen en riolering zal de grond voldoen aan de kwaliteit wonen.

Ter plaatse van perceel sectie T nummer 2228 zal het trottoir opnieuw worden ingericht, waarbij zeven parkeerplaatsen worden aangelegd. Grond zal daartoe tijdelijk worden uitgenomen en worden teruggeplaatst in identieke volgorde. Eventuele aanvulling zal geschieden met grond die voldoet aan de functie wonen. Tevens worden er aansluitingen gemaakt op bestaande leidingen en riolering. Ter plaatse van de sleuven zal de grond voldoen aan de kwaliteit wonen.

De sanering houdt in dat de bodem geschikt zal worden gemaakt voor een specifieke gebruiksfunctie en dat er na saneren sprake zal zijn van een restverontreiniging. Het gaat hier om een zogenaamde functiegerichte sanering, waarbij tijdens en na saneren gebruiksbeperkingen in acht zullen moeten worden genomen.

Beschikking deelsaneringsplan

Op 25 augustus 2010 heeft het College van B&W van de gemeente Arnhem, op basis van het deelsaneringsplan, onder voorwaarden ingestemd met het deelsaneringsplan.

Conclusie

Het aspect bodem heeft wel een beperkte maar geen belemmerende invloed op de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Huidige situatie

Oppervlakte water

Het watersysteem in Over het Lange Water is geregeld met stuwen en heeft een streefpeil van 9,0 m. + N.A.P. Het water komt of uit de watergang evenwijdig aan de A12 of uit Presikhaaf 3. De verbinding met het watersysteem in Presikhaaf 3 bestaat uit drie duikers onder de weg Lange Water waarvan er twee nabij het plangebied gelegen zijn: één ten noorden van het plangebied bij de kerk en één ten zuiden.

Tot enkele jaren geleden werd het peil in dit gedeelte van Arnhem-Noord geregeld door het poldergemaal dat zich in de wijk Arnhemse Broek bevindt. Door de afstand tot aan het gemaal (het natuurlijk verhang) en de vele aanwezige duikers tussen het gemaal en het plangebied was de waterstand in de wijk Over het Lange Water hoger dan het geldende streefpeil (opstuwing). Dit kon oplopen tot bijna 9,3 m. + N.A.P. Ondertussen heeft het waterschap Rijn en IJssel een nieuw gemaal gebouwd aan de Dunoweg. Hierdoor is afvoerrichting van het watersysteem veranderd. Het overtollige water wordt nu via het Dunogemaal richting Velp gepompt, alwaar het uiteindelijk wordt afgevoerd naar de IJssel. Het Broekgemaal heeft hiermee een andere functie gekregen, maar kan bij regenval nog steeds ingeschakeld worden om wateroverlast te voorkomen.

Grondwater

De globale stromingsrichting van het diepe grondwater is noord- zuid, vanaf de Veluwe richting de IJssel en Nederrijn. Het grondwater bevindt zich op ongeveer 9,0 m. + N.A.P. Met een maaiveld ligt ter plaatse van het plangebied op ongeveer 10,0 m. + N.A.P en het diepe grondwater bevindt zich dan ook 1,20 m. 1,30 m. beneden maaiveld. Als gemiddelde ligt de grondwaterspiegel ondiep tot zeer ondiep (zie ook het geohydrologisch onderzoek in bijlage 5). Bij hoge rivierwaterstanden op de IJssel kan een kwelstroom optreden vanaf de rivier landinwaarts. Deze kwelstroom blokkeert vervolgens de grondwaterstroom afkomstig van de Veluwe. Met als gevolg dat het Veluwegrondwater eerder naar het maaiveld gestuwd wordt. Afhankelijk van de waterstanden op de IJssel komt deze kwel in de wijken Wellenstein of Presikhaaf aan het maaiveld. Hoe hoger de waterstand van de rivier, hoe verder landinwaarts dit plaatsvindt. Dit wordt meestal als grondwateroverlast gesignaleerd.

Riolering

De wijk en daarmee ook het plangebied is op dit moment voorzien van een gescheiden rioolstelsel. Het vuilwater wordt afgevoerd naar het gemaal Honigkamp. Regenwater wordt met een eigen buis afgevoerd naar het oppervlaktewater.

Nieuwe situatie

Oppervlakte water

Het plangebied biedt in de huidige situatie ruimte aan een voormalige huishoudschool en is daarmee grotendeels bebouwd. In de toekomstige situatie zijn 34 woningen, in de vorm van 7 bouwblokken, voorzien. Deze bouwblokken worden omgeven door groene ruimten. Het bebouwd oppervlak neemt af ten opzichte van de huidige situatie.

Grondwater

In het kader van de voorziene ontwikkeling is in februari 2008 een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 5). Het doel van dit onderzoek is het toetsen van de ontwikkeling voor wat betreft het effect op de waterhuishouding. Hierbij is overigens rekening gehouden met de realisatie van een ondergrondse parkeergarage tot 3 meter -mv. Aangezien onderhavig plan niet voorziet in ondergrondse bebouwing, kan het onderzoek worden beschouwd als een worst case benadering.

Uit het onderzoek blijkt dat onderhavig plangebied een hoogte heeft van circa NAP +10,8 meter. De locatie is in het verleden opgehoogd met matig grof, zwak siltig en zwak grindig zand. De ophooglaag bedraagt circa 2 meter. Hieronder bevindt zich tot circa 3,0 meter -mv een pakket bestaande uit matig zandige tot uiterst siltige klei. De ondergrond is als redelijk goed doorlatend te karakteriseren.

Voor infiltratie van neerslag wordt een minimale doorlaatfactor van 0,5 m/dag noodzakelijk geacht. In verband met verstoppingen wordt veelal een minimaal vereiste doorlaatfactor van 1 m/dag aangehouden. De doorlaatfactor van pakket onder de ophooglaag is onvoldoende voor infiltratie.

Geconcludeerd wordt dat onderhavig plan, zelfs met realisatie van een parkeergarage, vrijwel geen invloed heeft op de grondwaterstroming in de zandige lagen van de deklaag en ophooglaag. Bij het eventueel afkoppelen van schone oppervlakken moet er rekening mee worden gehouden dat niet in de ophooglaag geinfiltreerd wordt. Dit kan leiden tot schijngrondwaterspiegels (en wateroverlast). De doorlaatfactor van de deklaag is te gering om infiltratie van neerslag te laten plaatsvinden. Diepe infiltratie wordt, gelet op de hoge stijghoogten in het watervoerend pakket, eveneens afgeraden.

Riolering

In de nieuwe situatie verandert de inzameling en afvoer van het afvalwater niet. Ook in de nieuwe situatie wordt het regenwater geloosd op de watergang. Het verschil is dat deze afvoer in nu nieuwe situatie bovengronds plaats vindt. Verschil is ook dat regenwater afkomstig van verontreinigende opeprvlakken, zoals wegen en parkeerplaatsen, eerst gereinigd wordt voordat het mag worden geloosd op het oppervlaktewater.

Watertoets

Ten behoeve van de watertoets is onderhavig plan getoetst aan een twaalftal thema's, die het waterschap van belang acht ten behoeve van het waarborgen van een gunstige waterhuishoudkundige situatie in de toekomst. Het resultaat van deze toets is in de tabel op de volgende pagina verwerkt. Thema's die voor dit plan relevant zijn, dienen vervolgens nader te worden toegelicht.

Conclusies

Onderhavig plan heeft een afname van verhard oppervlak tot gevolg en daarmee geen negatieve invloed op de bestaande waterhuishoudkundige situatie. In het plangebied is sprake van een Veluwekwel maar deze heeft geen nadelige invloed. Bij het afkoppelen van schone oppervlakken moet rekening worden gehouden ongeschiktheid van het plangebied voor infiltratie. Vanwege de slecht doorlatende grond wordt het hemelwater middels bodempassages, conform de eisen van de gemeente, afgevoerd naar de bestaande watergang. Om de waterkwaliteit te behouden, dan wel te verbeteren, wordt het water van vervuilde oppervlakken eerst gereinigd conform de voorwaarden van het Waterschap.

Daarnaast kan geconcludeerd worden dat onderhavig plan, zelfs met realisatie van een parkeergarage, vrijwel geen invloed heeft op de grondwaterstroming in de zandige lagen van de deklaag en ophooglaag.

Bij ruimtelijke ingrepen, zoals nieuwbouw, moet rekening worden gehouden met de aanwezige natuurwaarden in en om het projectgebied. In dit kader is in november 2009 door SAB Arnhem B.V. een quick scan flora en fauna uitgevoerd (zie bijlage 6). Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Groenbalans

Het plangebied biedt in de huidige situatie ruimte aan een voormalige huishoudschool en is daarmee grotendeels bebouwd. In de toekomstige situatie zijn 34 woningen, in de vorm van 7 bouwblokken, voorzien. Deze bouwblokken worden omgeven door groene ruimten. Het bebouwd oppervlak neemt af ten opzichte van de huidige situatie.

Gebiedsbescherming

Het projectgebied bevindt zich circa 470 meter van een speciale beschermingszone als bedoeld in de Vogel- en/of Habitatrichtlijn, namelijk de Uiterwaarden IJssel (Natura 2000). Gezien de binnenstedelijke ligging van het plangebied en ook bezien de barrières die tussen het plangebied en het Natura 2000 gebied liggen, zijn negatieve effecten op de beschermde gebieden niet te verwachten. Gebiedsbescherming is hiermee niet aan de orde.

Soortenbescherming

Voor wat betreft soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige beschermde soorten. Als hiervan sprake is, moet ontheffing worden aangevraagd.

De meeste van deze soorten zijn beschermd maar vallen onder het lichte beschermingsregime van de Flora- en faunawet (tabel 1). Hiervoor geldt dat aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen op basis van een vrijstelling mogelijk is, zonder dat er sprake is van procedurele consequenties.

Een aantal van de mogelijk voorkomende soorten staat vermeld op tabel 2 en 3 van de Flora- en faunawet en is daarmee strikter beschermd. Voor deze soorten geldt dat aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen voorkomen moet worden of een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet moet worden aangevraagd.

Op basis van verspreidingsgegevens, aanwezige habitat en veel toegangsopeningen tot spouwmuren of andere mogelijke schuilplaatsen kan worden gesteld dat zowel boombewonende soorten vleermuizen als gebouwbewonende soorten vleermuizen vaste rust- of verblijfplaatsen kunnen hebben binnen het plangebied. Negatieve effecten van de beoogde ontwikkelingen op deze vaste rust- of verblijfplaatsen zijn niet op voorhand uit te sluiten.

Verder kunnen bij de start van werkzaamheden in het broedseizoen, broedende vogels worden verstoord, of hun nesten worden aangetast. Er is geen vrijstelling te verkrijgen in het kader van de Flora- en faunawet voor activiteiten die vogels in hun broedseizoen zou kunnen verstoren. Werkzaamheden dienen plaats te vinden buiten het broedseizoen of tijdens het broedseizoen, als broedende vogels binnen en in de directe omgeving van het plangebied uitgesloten kunnen worden.

Nader onderzoek

Uit de quick scan is naar voren gekomen dat een aantal strikt beschermde soorten mogelijk voor kan komen in het plangebied. Bij het slopen van de bebouwing is niet uitgesloten dat vaste rust- of verblijfplaatsen van gebouwbewonende soorten vleermuizen worden aangetast.

In het kader van dit project en overige projecten in de wijk Presikhaaf is op basis van eerdere bevindingen al een ontheffing aangevraagd ingevolge artikel 75 van de Flora- en faunawet. Deze ontheffing is, na aanpassingen van een eerdere ontheffing naar aanleiding van een handhavingverzoek, uiteindelijk door het Ministerie van LNV verleend onder nummer FF/75C/2006/0051B. Deze ontheffing is geldig tot 1 juli 2011 en heeft betrekking op het aantasten van vaste rust- of verblijfplaatsen van vleermuizen. In de ontheffing worden een aantal mitigerende maatregelen genoemd die voorkomen dat de ecologische functionaliteit achteruit gaat. Daardoor blijven de soorten behouden en is het nader onderzoek niet noodzakelijk.

In 2011 moet de ontheffing dus worden verlengd. Voor de verlenging wordt in de periode maart – november 2010 een volledige inventarisatie uitgevoerd naar de natuurwaarden in heel Presikhaaf en dus ook in het plangebied Cannenburglaan. De verwachting is dat deze ontheffing zal worden verleend.

Aanbevelingen

Naast de consequenties die voortkomen uit de Flora- en faunawet is ook een aantal vrijblijvende aanbevelingen te doen ten aanzien van de inrichting van het plangebied, zoals:

1. a. voor vleermuizen moeten open stootvoegen aangebracht worden in muren, of vleermuiskasten moeten worden geplaatst tegen de muur op >2,5 meter hoogte op nieuw te bouwen woningen;
2. b. het planten van bomen en struwelen voor vogels en vleermuizen verdient aanbeveling. Het beste zijn, ecologisch gezien, inheemse bes- en bloemdragende struiken en planten;
3. c. er kunnen nestpannen, neststenen of nestkasten worden aangebracht ten behoeve van gierzwaluwen. Deze beschermde soort verliest steeds meer nestmogelijkheden. De huidige bebouwing is voor deze soort niet geschikt.
4. d. er kunnen nestkasten of zogenaamde vogelvides worden aangebracht ten behoeve van huismussen. Ook deze soort verliest door de huidige bouwvoorschriften steeds meer nestgelegenheden.

Archeologie

Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Archeologisch onderzoek zal moeten worden uitgevoerd indien sprake is van een hoge, middelhoge of lage trefkans, of indien het plangebied niet is gekarteerd. Zoals op navolgende kaart is weergegeven, is het plangebied niet gekarteerd wat betreft archeologische waarden.

Uitsnede archeologische waardenkaart van de provincie Gelderland

Zoals beschreven in paragraaf 1.4 kent het gebied op basis van het vigerend bestemmingsplan de dubbelbestemming “Waarde - Archeologie”. Op grond van deze dubbelbestemming en op basis van het feit dat het plangebied niet gekarteerd is, dient archeologisch onderzoek plaats te vinden.

In dit kader is door de gemeente Arnhem in februari 2010 een bureauonderzoek uitgevoerd, met als doel een archeologische verwachting op te stellen voor het plangebied (zie bijlage 7). Hiertoe zijn diverse bronnen geraadpleegd, waaronder geo(morfo)logische kaarten, milieukundige bodemonderzoeken, historisch kaartmateriaal en archeologische gegevens.

Geconstateerd wordt dat bodemingrepen als gevolg van onderhavig plan voornamelijk bestaan uit het slopen van de bestaande bebouwing, het aanleggen van bouwputten voor de te realiseren woningen en het leggen van riolen en leidingen met bijbehorende ingrepen. Rekening wordt gehouden met ingrepen plaatselijk tot een diepte van ongeveer 1,5 meter beneden het maaiveld. De woningen zelf komen op palen, waarbij de bodem plaatselijk nog wordt opgehoogd.

In de bestaande situatie is de bodem plaatselijk tot 3 meter beneden maaiveld verstoord. Eventueel aanwezige archeologische lagen in het plangebied zullen hierdoor voor een belangrijk deel zijn verstoord. Tevens moet rekening worden gehouden met mogelijke verstoringen door loopgraven en bomkraters uit de Tweede Wereldoorlog.

Geconcludeerd wordt dat bij de met de plannen samenhangende diepere bodemingrepen, waaronder rioolaanleg, er slechts een kleine kans dat er archeologische waarden worden verstoord. Dit gecombineerd met het gegeven dat de bodem in het plangebied deels tot vrij grote diepte is verstoord, leidt tot het advies van de gemeente Arnhem om geen archeologisch onderzoek te laten uitvoeren.

Indien bij de werkzaamheden anders dan verwacht toch archeologische sporen of sporen uit de Tweede Wereldoorlog aangetroffen worden, dient hiervan tijdig melding te worden gemaakt aan de bevoegde overheid.

Cultuurhistorie

Het plangebied of de directe omgeving daarvan herbergt geen cultuurhistorische waarden waar in dit bestemmingsplan rekening mee gehouden moet worden.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de plankaart en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de plankaart en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting is een jaar uitgesteld tot 1 januari 2010. Ook de Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) is pas sinds 1 januari 2010 verplicht. Onderhavig bestemmingsplan (inde vorm van een gedeeltelijke herziening) is, conform de wettelijke verplichting, in lijn met deze standaard opgesteld. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. afwijken);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de verbeelding zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, verkeer etc.);
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.);
• Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;
• Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.

In paragraaf 6.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. Daarnaast wordt, indien gekozen wordt af te wijken van de bestemming uit het geldende bestemmingsplan, aangeven waarom daarvoor is gekozen.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

Artikel 6 Antidubbeltelregel

Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Hierin zijn de algemene bouwregels opgenomen, zoals de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn de algemene gebruiksregels opgenomen. Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel worden de voorwaarden beschreven waaronder kan worden afgeweken van een bestemmingsregel. Deze afwijkingen kunnen worden toegepast op alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De afwijkingen die uitsluitend gelden voor een bepaalde bestemming zijn in het betreffende artikel van die bestemming opgenomen.

Artikel 10 Algemene procedureregels

In dit artikel is opgenomen welke procedures gevolgd moeten worden bij het verlenen van een omgevingsvergunning.

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik.

Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van onder andere ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.

Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken.

Per bestemming wordt ingegaan op:

• welke gronden zijn zo bestemd;
• wat houdt de bestemming in;
• eventuele aanduidingen of andere bijzonderheden.

Tot slot wordt ingegaan op het vigerend bestemmingsplan.

Artikel 3 Groen

De bestemming Groen is toegekend aan bestaande en voorziene groenstroken aan de west- en zuidrand van het plangebied en het openbare gebied rond de woningen.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen en bouwwerken. Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken (zoals speelvoorzieningen) worden gebouwd. Gebouwen zijn alleen toegestaan in de vorm van nutsvoorzieningen.

Artikel 4 Verkeer-Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.

Artikel 5 Wonen

De bestemming Wonen is toegekend aan de voorziene woningen, met bijbehorende collectieve tuinen, woonstraten en parkeervoorzieningen.

Binnen de bestemming Wonen komen uitsluitend aaneengebouwde woningen voor. Op de verbeelding staat met een aanduiding het maximum aantal wooneenheden aangegeven. Tevens zijn toegestaan bijbehorende voorzieningen en bouwwerken geen gebouwen zijnde. Bijgebouwen mogen niet worden gebouwd. Binnen de woonbestemming zijn praktijkruimten toegestaan. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bestemmingsplan voor gebruik als afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg.

Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen

In het vigerend bestemmingsplan is aan het plangebied de bestemming “Maatschappelijk” toegekend. Voor nadere informatie over deze bestemming wordt verwezen naar paragraaf 1.4 van deze toelichting. Bovendien is in het vigerend plan voorzien in een dubbelbestemming “Waarde - Archeologie”. Op basis van een archeologisch bureauonderzoek, zoals beschreven in paragraaf 5.9 van deze toelichting, is aangetoond dat het opnemen van een dergelijke bestemming niet noodzakelijk wordt geacht.

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 rust op de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren waarmee niet gecontracteerd is. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5. van het Bro) zoals grondverwervingskosten, plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen verhaald worden door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan, wijzigingsplan of projectbesluit moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van één of meer woningen, bouw van één of meer hoofdgebouwen, bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m²).

Deze gedeeltelijke herziening voorziet in de ontwikkeling van 34 woningen. Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk. Grondeigenaar van het gebied is Portaal Vastgoed Ontwikkeling. De gemeente heeft met deze eigenaar een overeenkomst over grondexploitatie gesloten. Daarin is ondermeer geregeld dat zij een financiële bijdrage aan de gemeente voldoen ter dekking van de gemaakte kosten zoals genoemd in de artikelen 6.2.3 t/m 6.2.5 Bro.

Omdat het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden met deze overeenkomst anderszins verzekerd is, is het maken van een exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro niet nodig.

Artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het concept-bestemmingsplan opgestuurd naar het Waterschap Rijn en IJssel. Zij hadden geen opmerkingen op het bestemmingsplan.

Publicatie voornemen ontwikkeling

Volgens artikel 1.3.1 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet het voornemen tot een op ontwikkeling gericht bestemmingsplan worden gepubliceerd.

Dit is gebeurd op woensdag 29 september 2010 in de Arnhemse Koerier en op de website van de gemeente Arnhem.

Het ontwerp-bestemmingsplan 'Elsweide-Over het Lange Water, gedeeltelijke herziening 2010-01' heeft vanaf 4 november 2010 tot en met 15 december 2010 terinzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingesteld.

Op 31 januari 2011 is het bestemmingsplan zonder wijzigingen vastgesteld door de gemeenteraad van Arnhem.