het bestemmingsplanBestemmingsplan Elsweide - Over het Lange Water, gedeeltelijke herziening 2011-01 van de gemeente Arnhem.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0202.758-0601.gml met de bijbehorende regels en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

het gedeelte van een bouwvlak dat in zijn geheel of, indien als zodanig op de plankaart aangegeven, tot een bepaald percentage mag worden bebouwd.

het gedeelte van een bestemmingsvlak waar niet mag worden gebouwd.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of pad grenst: de hoogte van die weg of dat pad ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een ander bouwwerk: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken.

een gebouw dat in bouwkundig- en functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een bouwwerk verbonden met een hoofdgebouw dat bouwkundig ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en in functioneel opzicht onderdeel uitmaakt van het hoofdgebouw.

bouwwerken geen gebouwen zijnde

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. 1. vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
2. 2. indien van toepassing, vanaf N.A.P. tot het hoogste, respectievelijk diepste punt van een bouwwerk.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Recreatie aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. volkstuinen;
2. b. groenvoorzieningen.

1. a. Op deze gronden mogen met in achtneming van de op de plankaart aangegeven maximumbouwhoogte uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken, zoals een clubgebouw, worden gebouwd.
2. b. In afwijking van het bepaalde in artikel 5.1 met betrekking tot het verbod tot het bouwen in de onbebouwbare zone, mag per volkstuin een tuinhuisje en/of broeikas worden gebouwd tot maximaal 10% van het oppervlak van de volkstuin met een maximum van 15 m² waarbij een bouwhoogte van 2,25 meter niet mag worden overschreden.

Onder gebruik van gronden in strijd met de bestemming wordt in ieder geval verstaan het gebruik als nachtverblijf.

De voor "Waarde - Archeologie" aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Het is verboden behoudens het bepaalde onder 4.2.1. zonder of in afwijking van een schriftelijke
vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) op en in de in lid 4.1 bedoelde gronden de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren, over een oppervlakte van 100 m² of meer:

1. a. het uitvoeren van graafwerkzaamheden, het roeren en omwoelen van gronden, dieper dan 30 cm;
2. b. het verlagen van de bodem en afgraven van gronden, dieper dan 30 cm;
3. c. het graven of anderszins aanbrengen van watergangen en waterpartijen, dieper dan 30 cm;
4. d. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op een andere wijze indrijven van objecten in de bodem dieper dan 30 cm;
5. e. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen;
6. f. het ophogen en egaliseren van gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan zodanig wijzigen dat de bestemming als bedoeld in artikel 4.1:

1. a. naar ligging wordt verschoven;
2. b. naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel
3. c. wordt verwijderd

voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

Op de voorbereiding van een besluit omtrent te wijzigen, is de in Afdeling 3.4 van de Algemene Wet Bestuursrecht geregelde procedure van toepassing.

1. 1. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak is aangegeven mag, behoudens andersluidende bepalingen in deze regels, uitsluitend worden gebouwd binnen dit bouwvlak.
2. 2. Indien een bestemmingsvlak of bouwvlak door de "grens tussen verschillende bebouwingspercentages of maximumbouwhoogten" is onderverdeeld in meerdere vlakken, mag uitsluitend worden gebouwd met inachtneming van de in de desbetreffende vlakken opgenomen bebouwingspercentages of maximumbouwhoogten.

1. 1. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak en een bebouwingspercentage zijn aangegeven is het bebouwingspercentage van toepassing op de gronden binnen het bouwvlak.
2. 2. Indien in een bouwvlak of in een deel van een bouwvlak zoals bedoeld in lid 1 van dit artikel geen bebouwingspercentage is aangegeven mag dit bouwvlak of deel van dit bouwvlak voor 100% worden bebouwd.

Onder gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
2. b. het gebruik van de gronden ten behoeve van thuisprostitutie, raamprostitutie en seksinrichtingen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. 1. de in deze regels opgenomen bebouwingsregels, voor zover betreffende de maximum bouwhoogte, de maximumgoothoogte, het maximumvloeroppervlak en de maximuminhoud, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in de regels vastgelegde maten;
2. 2. de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak, zoals bedoeld in lid 5.1 mits:
   1. a. de overschrijding van het bouwvlak niet meer bedraagt dan twee meter, de bestemmingsgrens niet wordt overschreden en het de bouw betreft van erkers, luifels, balkons of galerijen;
   2. b. het de bouw van volledig beneden peil gelegen bouwwerken betreft, mits:
      1. 1. een diepte van 6 meter niet wordt overschreden;
      2. 2. het maaiveld wordt afgewerkt op een wijze die past binnen de bestemming;
      3. 3. geen onevenredige toename van de parkeerdruk plaatsvindt;
      4. 4. de bestemmingsgrens niet wordt overschreden;
3. 3. de bestemmingsbepalingen voor het oprichten van:
   1. a. kunstobjecten en niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals transformatorstations, rioolgemalen, schakelhuisjes, telefooncellen voorzover met een inhoud groter dan 3 m³, en haltes van vervoersdiensten, alle met een inhoud van maximaal 75 m³;
   2. b. sirenemasten met een hoogte van maximaal 18 meter;
   3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van (tele)communicatie:
      1. 1. voorzover vrijstaand, met een hoogte van maximaal 20 meter;
      2. 2. voorzover op of aan een ander bouwwerk te plaatsen, met een hoogte van maximaal 8 meter boven de op de plankaart aangegeven maximumbouwhoogte;
      3. 3. geluidwerende voorzieningen voor zover deze noodzakelijk zijn ingevolge de bepalingen van de Wet. geluidhinder.
4. 4. de in deze regels opgenomen bepalingen omtrent de maximum bouwhoogte voor het oprichten van hekwerken ten behoeve van het gebruik van platte daken als dakterras tot een maximum van 1 meter boven de maximaal toegestane bouwhoogte mits:
   1. a. dit passend is in het bebouwingsbeeld van de omringende bebouwing en
   2. b. de belangen van omwonenden met betrekking tot privacy, uitzicht en bezonning niet onevenredig worden geschaad.
5. 5. het bepaalde in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening voor de vestiging van maximaal één seksinrichting per wijk onder voorwaarde dat:
   1. a. het geen raamprostitutie betreft;
   2. b. de aanvraag past binnen de ruimtelijk relevante aspecten van het vestigingsbeleid prostitutie;
   3. c. het aantal seksinrichtingen, niet zijnde raamprostitutiebedrijven, op het grondgebied van de gemeente Arnhem na het afwijken van de regels niet meer dan acht zal bedragen;
   4. d. er in de wijk nog geen seksinrichting is;
   5. e. de seksinrichting niet in een appartementengebouw wordt gevestigd;
   6. f. het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast;
   7. g. er geen onevenredige parkeerdruk ontstaat;
   8. h. de afstand tot de dichtstbijzijnde seksinrichting hemelsbreed tenminste 250 meter bedraagt;
   9. i. de inrichting niet meer dan acht werkplekken bevat.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanBestemmingsplan Elsweide - Over het Lange Water, gedeeltelijke herziening 2011-01.

Deze gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan heeft betrekking op de volkstuinen in de wijk Over het Lange Water. Dit volkstuinencomplex is gelegen aan de zuidzijde van de wijk tussen de woonbebouwing en de Pleijweg/IJsseloordweg (zie afbeelding 1). Het volkstuinencomplex is in eigendom van de gemeente maar wordt verhuurd aan de Volkstuindersvereniging Presikhaaf. Zij verhuren de individuele tuintjes onder aan de gebruikers.

In het geldende bestemmingsplan 'Elsweide-Over het Lange Water' is het volkstuinencomplex bestemd als 'Recreatie' en is in regels aangegeven hoeveel bebouwing in welke hoogte per volkstuin is toegestaan. Deze bebouwingsregels komen niet overeen met hetgeen in het (nieuwe) huurcontract met de Volkstuinvereniging is opgenomen. Om te zorgen dat de publiekrechtelijke situatie (bestemmingsplan) en privaatrechtelijk situatie (huurcontract) met elkaar in overeenstemming zijn, wordt het bestemmingsplan gedeeltelijk herzien.

Afbeelding 1. Ligging plangebied

Om de bebouwingsregels van het volkstuinencomplex mogelijk te maken is wijziging van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies op bepaalde gronden zijn toegestaan en welke bebouwingsmogelijkheden er zijn. Een bestemmingsplan bestaat uit een plankaart en regels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de plankaart zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

Deze gedeeltelijke herziening is erop gericht een deel van het vigerende bestemmingsplan te wijzigen. De partiële herziening vervangt dan dat deel van het vigerende bestemmingsplan. Deze gedeeltelijke wijziging stelt uitsluitend een wijziging van de regels voor. De plankaart blijft dus ongewijzigd.

Het bestemmingsplan "Elsweide-Over het Lange Water" is vastgesteld door de gemeenteraad op 29 juni 2009 en in werking getreden en onherroepelijk geworden op 24 september 2009.

Zoals in de inleiding al is aangegeven komen de bebouwingregels in het geldende bestemmingsplan niet overeen met hetgeen in het huurcontract is vastgelegd. Hierdoor is de rechtszekerheid voor de huurders in het geding. Privaatrechtelijk (huurcontact) gelden er andere regels voor de bebouwing dan publiekrechtelijk (bestemmingsplan). Dat kan betekenen dat een bouwaanvraag voor een tuinkas wordt geweigerd in verband met strijd met het bestemmingsplan terwijl deze grootte van de tuinkas wel overeenkomstig de maten in het huurcontract is. Dit is een onwenselijke situatie.

De verschillen tussen de maten uit het huurcontract en het bestemmingsplan hebben betrekking op de maximumbouwhoogte en het maximumoppervlak dat is toegestaan.

Het doel is dat de bebouwingsregels met elkaar in overeenstemming worden gebracht. In het bestemmingsplan zullen de maten uit het huurcontract worden opgenomen. De maximumbouwhoogte wordt dus gewijzigd van 2 meter naar 2,25 meter en de maximumgoothoogte vervalt. Deze bouwhoogtes sluiten aan bij standaard kassen en tuinhuisjes die in bouwmarkten etc. worden verkocht. Door dit mogelijk te maken worden huurders niet verplicht zelf bouwwerken te fabriceren. Dit voorkomt de verrommeling op het volkstuinencomplex.

Daarnaast wordt afgestapt van een maximumoppervlak van (een onbeperkt aantal) bouwwerk(en) maar wordt de maximale hoeveelheid bebouwing van een volkstuin gekoppeld aan de grootte van de volkstuin. Hiervan mag straks 10% worden bebouwd. Hierdoor mag op een grote volkstuin meer worden gebouwd dan op een kleinere maar blijft de bebouwingsdichtheid hetzelfde. Er geldt wel een maximum van de totale bebouwing op één volkstuin van 15 m².

Gezien de ligging van het volkstuinencomplex achter twee flatgebouwen (vier bouwlagen) en aan de Pleijweg/IJsseloordweg is deze geringe aanpassing van de bebouwingsregels stedenbouwkundig en landschappelijk geen probleem. Ook milieutechnisch brengt deze wijziging geen belemmeringen met zich mee. Er was tenslotte al bebouwing op deze volkstuinen mogelijk.

Naast de wijziging van de bouwregels wordt ook het gebruik van de volkstuinen als nachtverblijf in dit bestemmingsplan uitgesloten. Dat is ook een wijziging ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting is een jaar uitgesteld tot 1 januari 2010. Ook de Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) is pas sinds 1 januari 2010 verplicht. Onderhavig bestemmingsplan (in de vorm van een gedeeltelijke herziening) is, conform de wettelijke verplichting, in lijn met deze standaard opgesteld. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. In het geval van deze gedeeltelijke herziening worden alleen de regels gewijzigd. Dat betekent dat de verbeelding (plankaart) ongewijzigd blijft.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. afwijken);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de verbeelding zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. In dit geval betreft het uitsluitend de bestemming 'Recreatie' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

In paragraaf 4.2 wordt ingegaan op de wijzigingen die met deze gedeeltelijke herziening worden beoogd.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

Artikel 5 Algemene bouwregels

Hierin zijn de algemene bouwregels opgenomen, zoals de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak.

Artikel 6 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn de algemene gebruiksregels opgenomen. Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel worden de voorwaarden beschreven waaronder kan worden afgeweken van een bestemmingsregel. Deze afwijkingen kunnen worden toegepast op alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De afwijkingen die uitsluitend gelden voor een bepaalde bestemming zijn in het betreffende artikel van die bestemming opgenomen.

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

De wijziging van het bestemmingsplan heeft betrekking op de regels van het bestemmingsplan en dan uitsluitend op de bestemming 'Recreatie' om precies te zijn artikel 11.2. lid b. Deze luidt nu als volgt:

b. In afwijking van het bepaalde in artikel 20.1 voor het verbod tot het bouwen in de onbebouwbare zone bouwwerken, mogen bouwwerken worden opgericht zoals een broeikas met een maximumgoothoogte van 1,30 meter, maximumnokhoogte van 2 meter en een maximumoppervlak van 6,50 m².

Het voorstel is om dit te vervangen door:

b. In afwijking van het bepaalde in artikel 20.1 met betrekking tot het verbod tot het bouwen in de onbebouwbare zone, mag per volkstuin een tuinhuisje en/of broeikas worden gebouwd tot maximaal 10% van het oppervlak met een maximum van 15 m² waarbij een hoogte van 2,25 meter niet mag worden overschreden.

Hiermee worden bebouwingsregels in het bestemmingsplan in overeenstemming gebracht met de maten die in het huurcontract zijn opgenomen. De juridische wijziging van dit bestemmingsplan heeft uitsluitend betrekking op het bovenstaande artikel (11.2 lid b.).

Naast de wijziging van de bebouwingsmogelijkheden is aan de bestemming Recreatie een derde lid toegevoegd waarin is opgenomen dat het gebruik als nachtverblijf van de volkstuin(en) in strijd is met de bestemming en dus niet toegestaan.

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' geldt ook voor een groot deel van het volkstuinencomplex en is ook opgenomen in de regels. Deze bestemming wijzigt niet ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.

Deze gedeeltelijke herziening heeft betrekking op gemeentegrond. De (plan)kosten van deze gedeeltelijke herziening zijn dan ook voor de gemeente en deze kosten worden binnen de bestaande budgetten gedekt. Deze gedeeltelijke herziening brengt verder geen kosten voor de gemeente met zich mee.

De gedeeltelijke herziening is besproken en in overeenstemming met de wensen van de huurders en gebruikers van de gronden: de Volkstuindersvereniging Presikhaaf. Zij hebben in het vooroverleg dan ook aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de wijziging.

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is de concept-gedeeltelijke herziening opgestuurd naar het Waterschap Rijn-IJssel. Zij hadden geen opmerkingen op de herziening.

De herziening is gezien de inhoud niet toegestuurd aan de Provincie en de VROM-inspectie omdat in de wijziging van de bebouwingsregels voor de volkstuinen geen provinciaal- en rijksbelang aan de orde is.

Het ontwerp-bestemmingsplan 'Elsweide-Over het Lange Water, gedeeltelijke herziening 2011-01' heeft vanaf 24 februari 2011 tot en met 6 april 2011 terinzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingesteld.