het bestemmingsplan Bestemmingsplan Kemperberg - Sylvahoeve van de gemeente Arnhem.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0202.804-0301 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een bouwwerk verbonden met een hoofdgebouw dat bouwkundig ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en in functioneel opzicht onderdeel uitmaakt van het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bijgebouw behorend bij een woning op één bouwperceel, waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg is gehuisvest

één of meer gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage dat de grootte van een gedeelte van een bestemmingsvlak of gedeelte van een bouwvlak aangeeft dat ten hoogste mag worden bebouwd;

overnachtingsaccomodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een kortdurend verblijf met het serveren van een ontbijt in een woning, gedreven door de bewoner van die woning.

een onderneming of gedeelte van een onderneming, die een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en is gericht op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten, hieronder begrepen ondernemingen of gedeelten van ondernemingen, die door of vanwege de overheid worden geleid.

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming

de grens van een bestemmingsvlak.

een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw.

een woonvorm waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs begeleiding) en daar niet verblijven met het doel om therapeutisch behandeld te worden.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een geheel van voor personen toegankelijke ruimten, waarbinnen de vloerhoogte niet meer dan 1,20 meter varieert, met uitsluiting van onderbouw en zolder of vliering casu quo kapruimte.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceelgrens.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouwdat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken.

het op individuele basis, buiten organisatorisch verband, bieden van zorg aan personen die fysiek, psychisch of verstandelijk ernstig hulpbehoevend zijn.

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven peil is gelegen.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

degene, die zich beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een vorm van prostitutie waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostitué(e) die door houding, gebaren, kleding of anderszins, vanuit een vitrine de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor het publiek besloten ruimte plaatsvinden.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voer- of vaartuig) waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichtingen wordt in elk geval verstaan een (raam)prostitutiebedrijf, een seksclub, een privé-huis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

onverminderd het bepaalde in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht wordt onder straatmeubilair voor de werking van dit bestemmingsplan mede verstaan: papier-, glas- en andere inzamelbakken, toegangsconstructies voor ondergrondse voorzieningen; kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, alsmede abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen.

vorm van prostitutie waarbij de seksuele dienstverlening plaatsvindt op het woonadres van de prostituté(e) en waarbij ook alleen door deze prostitué(e) op dit adres gewerkt wordt als prostitué(e).

het beleid neergelegd in de nota "van Rood naar Groen" (vastgesteld 26 juni 2000).

een plaats, waar één prostitué(e) zijn of haar werk verricht.

wijk, zoals gehanteerd wordt in de indeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

voor de werking van dit bestemmingsplan wordt onder wonen in ieder geval begrepen bijzondere woonvormen en bed and breakfast met ten hoogste vier slaapplaatsen;

een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één huishouding, een bijzondere woonvorm of een kamerverhuurbedrijf.

voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf N.A.P. tot het hoogste, respectievelijk diepste punt van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen die behoren bij een woning alsmede voor infiltratie van hemelwater.

1. a. Op deze gronden mag niet worden gebouwd.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a. mag met inachtneming van de op de plankaart aangegeven maximumbouwhoogte, ter plaatse van de aanduiding 'kas' een plantenkas worden gebouwd.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen, hieronder niet begrepen bewoning van woonwagens of woonschepen.

1. a. Op de in lid 4.1 bedoelde gronden, voor zover binnen het bouwvlak gelegen, mogen, met inachtneming van de aangegeven maximum goot- en bouwhoogten, uitsluitend de in de gegeven bestemming passende hoofdbebouwing, aan- of uitbouwen, bijgebouwen en andere binnen de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd.
2. b. Op de in lid 4.1 van dit artikel bedoelde gronden, ter plaatse van de aanduiding 'bg' mogen:

1. 1. bijgebouwen worden gebouwd met een maximumbouwhoogte gelijk aan de goothoogte van het hoofdgebouw, waarbij de goothoogte van bijgebouwen niet meer mag bedragen dan de hoogte van de begane-grondbouwlaag van de hoofdbebouwing.
2. 2. overige bouwwerken, passend binnen de bestemming, met een maximumbouwhoogte van 3 meter worden gebouwd.

Onder gebruik van de gronden en opstallen in strijd met de bestemming wordt in elk geval begrepen gebruik als beroeps- of bedrijfsmatige werk- of opslagruimte met dien verstande dat dit niet van toepassing op het gedeelte van een woning in gebruik ten behoeve van beroep aan huis, hieronder mede begrepen bed & breakfast, door de bewoner, mits dit gedeelte niet meer bedraagt dan 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse, noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan en mag het geen detailhandel, prostitutie of horeca betreffen.

De voor 'Waarde' aangewezen gronden zijn naast de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor:

1. a. de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden;
2. b. behoud, het herstel en de versterking van de op deze gronden voorkomende cultuurhistorische kwaliteiten in de vorm van een terrassentuin;
3. c. behoud, het herstel en de versterking van de op deze gronden voorkomende dan wel daaraan eigen landschappelijke, natuur - en ecologische waarden.

Binnen de voor deze bestemming aangewezen gronden mogen:

1. a. bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn;
2. b. bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden aangewezen bestemmingen worden gebouwd, indien het betreft:

1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid of
2. 2. een bouwwerk waarvan de binnen de bestemming gelegen oppervlakte ten hoogste 200 m² bedraagt of;
3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 centimeter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 5.2 met inachtneming van de voor deze gronden geldende overige bouwregels.
2. b. Afwijken als bedoeld in lid 5.3 sub a. kan, indien op basis van archeologisch onderzoek of naar het oordeel van een archeologische deskundige is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.
3. c. Afwijken als bedoeld in lid 5.3 sub a. kan voorts, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het afwijken regels te verbinden gericht op:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. het doen van opgravingen;
   3. 3. begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige.

het doen van opgravingen;

begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige.

Burgemeester en wethouders kunnen ten aanzien van de situering van bouwwerken die mogen worden gebouwd op grond van de andere bestemming(en) nadere eisen stellen ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de aanwezige landschappelijke, natuur - en ecologische waarden.

Onder gebruik van de gronden en opstallen in strijd met de bestemming wordt in elk geval begrepen:

1. a. het aanbrengen van recreatievoorzieningen, dan wel als standplaats voor onderkomens en stacaravans of voor enige andere vorm van kamperen;
2. b. het aanbrengen van afbeeldingen of tekens voor commerciële doeleinden;
3. c. het opslaan, lozen c.q. storten, als dan niet ten verkoop van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, producten, voer- of vaartuigen of machines;

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat:

1. a. op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. wel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn veilig gesteld.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak is aangegeven mag, behoudens andersluidende bepalingen in deze regels, uitsluitend worden gebouwd binnen dit bouwvlak.
2. b. Indien in een bestemmingsvlak geen bouwvlak is aangegeven, mag uitsluitend worden gebouwd voor zover daartoe in de betreffende bestemmingsregel uitdrukkelijk mogelijkheden zijn opgenomen.

1. a. Indien in een bouwvlak geen bebouwingspercentage is aangegeven, mag dit vlak geheel worden bebouwd.
2. b. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak en een bebouwingspercentage zijn aangegeven is het bebouwingspercentage van toepassing op de gronden binnen het bouwvlak.
3. c. Indien in een bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak slechts één bebouwingspercentage is aangegeven geldt dit percentage voor het gehele bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak.
4. d. Indien in een bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak meerdere bebouwingspercentages zijn aangegeven, gelden deze percentages voor die delen van het bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak waarin ze zijn aangegeven.

Onder gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
2. b. het gebruik van de gronden ten behoeve van thuisprostitutie, raamprostitutie en seksinrichtingen.
   

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. 1. de in deze regels opgenomen bebouwingsregels, voor zover betreffende de maximum bouwhoogte, het maximumoppervlak en de maximuminhoud, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in de regels vastgelegde maten;
2. 2. de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak, zoals bedoeld in lid 7.1 mits:
   1. a. de overschrijding van het bouwvlak niet meer bedraagt dan twee meter, de bestemmingsgrens niet wordt overschreden en het de bouw betreft van erkers, luifels, balkons, keldergaten (koekoeken) of galerijen;
   2. b. het de bouw van volledig beneden peil gelegen bouwwerken betreft, mits:
      1. 1. een diepte van 6 meter niet wordt overschreden;
      2. 2. het maaiveld wordt afgewerkt op een wijze die past binnen de bestemming;
      3. 3. geen onevenredige toename van de parkeerdruk plaatsvindt;
      4. 4. de bestemmingsgrens niet wordt overschreden;
3. 3. de bestemmingsbepalingen voor het oprichten van:
   1. a. kunstobjecten en niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals transformatorstations, rioolgemalen, schakelhuisjes voor zover met een inhoud groter dan 3 m³, en haltes van vervoersdiensten, alle met een inhoud van maximaal 75 m³;
   2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van (tele)communicatie:
      1. 1. voor zover vrijstaand, met een hoogte van maximaal 20 meter;
      2. 2. voor zover op of aan een ander bouwwerk te plaatsen, met een hoogte van maximaal 8 meter boven de aangegeven maximumbouwhoogte;
   3. c. geluidwerende voorzieningen voor zover deze noodzakelijk zijn ingevolge de bepalingen van de Wet geluidhinder.
4. 4. de in deze regels opgenomen bepalingen omtrent de maximum bouwhoogte voor het oprichten van hekwerken ten behoeve van het gebruik van platte daken als dakterras tot een maximum van 1 meter boven de maximaal toegestane bouwhoogte mits:
   1. a. dit passend is in het bebouwingsbeeld van de omringende bebouwing en
   2. b. de belangen van omwonenden met betrekking tot privacy, uitzicht en bezonning niet onevenredig worden geschaad.
5. 5. het bepaalde in artikel 8 voor de vestiging van maximaal één seksinrichting per wijk onder voorwaarde dat:
   1. a. het geen raamprostitutie betreft;
   2. b. de aanvraag past binnen de ruimtelijk relevante aspecten van het vestigingsbeleid prostitutie;
   3. c. het aantal seksinrichtingen, niet zijnde raamprostitutiebedrijven, op het grondgebied van de gemeente Arnhem na het afwijken van de regels niet meer dan acht zal bedragen;
   4. d. er in de wijk nog geen seksinrichting is;
   5. e. de seksinrichting niet in een appartementengebouw wordt gevestigd;
   6. f. het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast;
   7. g. er geen onevenredige vergroting van de parkeerdruk ontstaat;
   8. h. de afstand tot de dichtstbijzijnde seksinrichting hemelsbreed tenminste 250 meter bedraagt;
   9. i. de inrichting niet meer dan acht werkplekken bevat.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Bestemmingsplan Kemperberg - Sylvahoeve.

Het plangebied ligt aan de noordwest zijde van de stad Arnhem op de hoek van de Mentenbergseweg en de Sylvalaan in Schaarsbergen. Het betreft de buitenplaats Sylvahoeve met een deel van haar oorspronkelijk landgoedterrein en haar voormalige conciërgewoning. Deze conciërgewoning heeft, vanaf de jaren zestig van de vorige eeuw, als dienstwoning gefungeerd ten behoeve van het ITBON en RIN, de eerste zakelijke gebruikers van de buitenplaats na de Tweede Wereldoorlog. Een geheime en verdiepte tuin (een zogenaamde giardino secreto) hoorde bij de buitenplaats en is thans nog aanwezig, zij het in vervallen staat en niet meer kadastraal behorend bij de woningen. De geheime tuin maakt dan ook geen onderdeel uit van het plangebied.

Ten noorden van het plangebied ligt een kleinschalige woonwijk met vrijstaande en geschakelde eengezinswoningen. Onderstaand is globaal de ligging van het plangebied weergegeven. De exacte ligging is te vinden op de verbeelding (plankaart).

In 2010 is voor het plangebied Kemperberg een bestemmingsplan vastgesteld. Binnen dit plangebied was de buitenplaats met de voormalige dienstwoning opgenomen. Tegen deze keuze heeft de eigenaar van het perceel Menthenbergseweg 2 beroep aangetekend bij de Raad van State omdat hij van mening is dat het pand een woonbestemming moet hebben omdat zowel de buitenplaats als de concïergewoning al jaren worden gebruikt als burgerwoning. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft de gemeenteraad van Arnhem op 4 april 2012 opgedragen een nieuw besluit te nemen ten aanzien van het bedoelde perceel. Bij dit besluit zouden de belangen van eigenaar moeten worden meegewogen bij het verkrijgen van een woonbestemming. Dit bestemmingsplan is een direct uitvloeisel van de uitspraak. Het bestemmingsplan maakt een woonbestemming mogelijk. Omdat het om twee woningen gaat, nl de buitenplaats zelf en de kadastraal afgesplitste conciërgewoning, wordt met dit bestemmingsplan niet alleen de bestemming van de Menthenbergseweg 2, maar ook de bestemming van Sylvalaan 11 herzien.

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de kaart zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

Dit plan is conform de Wro vormgegeven volgens de SVBP (Standaard voor vergelijkbare Bestemmingsplannen) 2008. Het SVBP geeft voorschriften over inrichting van de kaart (kleuren en tekens) en de opbouw van de regels.

Diverse facetbelangen zijn door andere regelgeving gewaarborgd, bijvoorbeeld de Wabo, de Wet milieubeheer, de Huisvestingswet en de Monumentenwet. Het is niet nodig dat het bestemmingsplan dezelfde waarborgen nogmaals schept.

Het bestemmingsplan "Kemperberg - Sylvahoeve" is een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan Merkendal (vastgesteld: 14-10-1974, goedgekeurd: 21-5-1975), voor zover het betreft het perceel Menthenbergseweg 2 en Sylvalaan 11.

In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de historische ontwikkeling van het plangebied en de omgeving en vervolgens op de ruimtelijke en functionele situatie van het plangebied en de omgeving.

De locatie van de buitenplaats en het terrein waarop RIN in het verleden kantoren heeft gebouwd, is gelegen in de wijk Bakenberg, genoemd naar het oude landgoed Bakenberg. Later is dit landgoed de Menthenberg geworden, genoemd naar de toenmalige bezitter. Dit landgoed maakt deel uit van de historische landgoederenzone ten noorden van Arnhem op de stuwwal van de zuidelijke Veluwe.

Halverwege de 19e eeuw is men begonnen met grootschalige ontginning van dit gebied, als gevolg waarvan het gebied een ingrijpende gedaanteverwisseling onderging. Het groene karakter kreeg steeds meer vorm en ook het wegenstelsel veranderde. Waren er tot aan de 19^e eeuw slechts zandwegen en slingerende karrensporen, hierna ontstonden met grind verharde rechte wegen. Tegelijkertijd ontstond een eenvoudige nederzettingsstructuur, hoofdzakelijk gekenmerkt door lintbebouwing en verspreid liggende ontginningsboerderijen en landgoederen. Hieruit is Schaarsbergen ontstaan.

Het landgoed Bakenberg, later de Menthenberg, was een imposant buiten van 80 ha met een rijke uitstraling. Na een eigendomswisseling in 1876 zien we een enorme inkrimping van De Menthenberg. Sombere tijden waren aangebroken. Lanen en bossen werden gekapt en maakten plaats voor villa's en boerderijen en later voor straten en nieuwbouwwijken. Deze ontwikkeling zet door tot in de eerste helft van de 20e eeuw.

Op grote delen van De Menthenberg overheerst nog steeds de oude geometrische aanleg met rechte lanen en vrijwel vierkante percelen.

Vanaf de late 19^e eeuw is het landgoed deels verkaveld en zijn huizen gebouwd aan de Bakenbergseweg, Strolaan, Schelmseweg en Kemperbergerweg. Rond deze tijd zijn ook twee hoeven gesticht, de Bornshoeve en de Silvahoeve. De Sylvahoeve ontwikkelde zich begin twintigste eeuw tot een nieuw landgoed met bijbehorend huis, villa Sylva geheten, gelegen aan en met een oprijlaan vanaf de Kemperbergerweg 11 (thans 67). Deze oprijlaan is thans nog aanwezig. Het grootste deel van het oorspronkelijke landgoed is verkocht voor de ontwikkeling van woningbouw (Strolaan, Menthenberg, Merkendal). Begin jaren 60 verloor het landgoed definitief zijn woonbestemming omdat het RIN in de buitenplaats haar kantoor ging vestigen en op het landgoedterrein langs de oprijlaan vanaf de Kemperbergerweg twee kantoren liet bouwen. Het gebouw van de buitenplaats, de villa Sylva, en de conciërgewoning alsmede de tuin zijn aangewezen als gemeentelijk monument.

In paragraaf 4.2.8 is een uitgebreide beschrijving van de cultuurhistorische waarde van het pand en perceel opgenomen.

Topografische kaarten uit 1890 en 1931

Landschappelijke en stedenbouwkundige context

Het landgoed Menthenberg grenst aan de zuidzijde aan het plangebied. Het landgoed biedt een interessante confrontatie van een geometrische structuur, bestaand uit een loofgang en een vierkante ruimte, met de landschappelijke stijl, opgebouwd uit slingerende paden en dichte groepen van gevarieerde beplanting. Samen met de uitgestrekte bosgebieden van de Veluwe en de parken Sonsbeek, Zypendaal en Guldenbodem vormt dit een robuuste landschappelijke hoofdstructuur die van grote waarde is voor de ruimtelijke structuur van Arnhem.

Luchtfoto van de omgeving van het plangebied

Het reliëf bepaalt het karakter van het landschap. Zowel in het projectgebied als op het landgoed is dit zichtbaar. De golving in het reliëf kan aanleiding zijn voor bijzondere ontwerp-oplossingen.

Aan de oostzijde ligt het bosgebied van de buitenplaats Sylvahoeve waarop zich thans nog de kantoren van het voormalige RIN bevinden. Aan de andere zijde ligt de bebouwing van Schaarsbergen.

De wijk Schaarsbergen, tussen de Bakenbergseweg en de Kemperbergerweg is een kleinschalige woonwijk die voornamelijk bestaat uit vrijstaande en geschakelde woningen. Ook de architectuur is een dwarsdoorsnede van de tijdsgeest waarin ze gebouwd zijn. Ook het bebouwd oppervlak per woning en de kavelgrootte varieert.

De Menthenbergseweg is de centrale as in de ruimtelijke structuur van de wijk. Mede aan deze weg is rond 1960 een derde ontsluiting gekomen als aanvulling op de hoofdontsluiting Kemperbergerweg en uitsluitend ten behoeve van de afvalauto's van de vuilnisophaaldiensten. Aan de zuidzijde ligt op een deel van het perceel de Sylvalaan. Een halfverharde weg naar de Kemperbergerweg die deels op het terrein van het landgoed Menthenberg ligt.

Bestaande bebouwing en groen

De huidige bebouwing wordt gevormd door de buitenplaats en haar voormalige conciërgewoning. Het gebouw is in gebruik als woning. Het perceel rondom de woning is onderdeel van het oorspronkelijke landgoed. Het groen rondom de buitenplaats vormt samen met het achterliggende bosgebied waarop de RIN-kantoren staan, nog steeds een samenhangend geheel. Om deze waarden te beschermen zijn de huidige karakteristieken van het gebouw en het groen conserverend bestemd.

Luchtfoto Villa Silvahoeve

De kantoren van het Rijksinstituut voor Natuurbeheer (RIN) met het omliggend terrein zijn direct naast het plangebied gelegen.De kantoren met een deel van het voormalig omliggend terrein van de buitenplaats (waaronder de giardino secreto) zijn door Burgerlijk Pensioen Fonds Bouwinvestals ontwikkelende belegger in 2001 aangekocht om het terrein te ontwikkelen voor woningbouw. Een aanvraag voor omgevingsvergunning is in 2011 door de ontwikkelaar ingetrokken. In 2012 wordt een planproces opgestart waarbij de omwonenden zullen worden betrokken om een nieuw plan te maken voor de realisatie van woningbouw.

Het plangebied zelf is conserverend bestemd.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de kaart en in de regels.

Het nationaal ruimtelijk beleid is verwoord in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (maart 2012).

De SVIR schetst het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid van het rijk in het perspectief van 2028 en 2040. De SVIR markeert een trendbreuk waarbij sterk wordt ingezet op decentralisatie van het ruimtelijk beleid naar provincies en gemeenten. In de nationale ruimtelijke hoofdstructuur maakt Arnhem deel uit van één van de negen 'stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren'; expliciet wordt 'Health Valley' in en rond Arnhem-Nijmegen genoemd en 'mode en design' in Arnhem als onderdeel van de aanwezige topsector ' Creatieve industrie'. Een 'aantrekkelijk vestigingsklimaat in en een goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren' wordt in de SVIR gemarkeerd als een nationaal belang.

Het rijk neemt een 'ladder voor duurzame verstedelijking' op in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro):

1. a. eerst bezien of en hoe groot de feitelijke ruimtelijke vraag is;
2. b. dan bezien of bestaand stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt;
3. c. als nieuwbouw echt nodig is, dan een optimale (multimodale) bereikbaarheid garanderen.

Het ruimtelijk beleid van de provincie is verwoord in het Streekplan Gelderland 2005 “Kansen voor de regio”. Bij de herziening van de Wro is het streekplan opgewaardeerd tot provinciale structuurvisie. In de "Wro-agenda" is neergelegd met welke (nieuwe) instrumenten het geformuleerde beleid wordt vormgegeven. In de provinciale verordening is deze structuurvisie doorvertaald naar concrete aanwijzingen waar bestemmingsplannen aan moeten voldoen.
De provincie werkt aan een nieuwe provinciale structuurvisie.

Het Regionaal Plan 2005-2020 van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen 'Werken aan een aantrekkelijke en concurrerende stadsregio in Noordwest Europa' vormt het richtinggevend kader voor beleid en uitvoering van het regionaal beleid van de stadsregio op het gebied van ruimte, mobiliteit, economie en wonen.

Het gebruik van de ruimte in een stad verandert voortdurend. De gemeentelijke structuurvisie is een belangrijk kader voor het beoordelen en entameren van ruimtelijke initiatieven en plannen in de stad. In januari 2012 heeft het college de nieuwe ontwerp-structuurvisie Arnhem 2020, doorkijk 2040 vrijgegeven. Deze zal naar verwachting eind 2012 worden vastgesteld door de raad.

De structuurvisie benoemt de belangrijkste principes voor het ruimtelijk ontwikkelingsperspectief van de stad en geeft een uitwerking van dit perspectief zowel naar een aantal thema's als naar gebieden in de stad, de zogenaamde 'koersgebieden'.

Ook agendeert de structuurvisie drie op te stellen structuurvisie-uitwerkingen: Stad aan de rivier, Wijkvernieuwing in Zuid, Duurzame energie.

Figuur 3.1 -Typologie ruimtelijke milieus; Structuurvisie Arnhem 2020 - 2040

Het plangebied van dit bestemmingsplan maakt deel uit van het koersgebied 'Dorp in de stad'.

Ruimtelijke kenmerken zijn traditionele dorpse structuur, bebouwing en architectuur

Karakteristiek

Het noordelijke buitengebied van Arnhem beslaat ruim de helft van de oppervlakte van de gemeente. Toch woont in dit overwegend groene gebied ten noorden van de Schelmseweg nog geen anderhalf procent van de bevolking.Temidden van bos en hei vinden hier vooral maatschappelijke instellingen, militaire complexen, agrarische bedrijven en dag- en verblijfsrecreatie een plek. Het buitengebied van Arnhem-Noord maakt deel uit van de Veluwe. Eigenlijk is het gebied te karakteriseren als één groot natuurgebied met daarin een aantal min of meer stedelijke functies zoals militaire complexen, (zweef)vliegvelden maatschappelijke instellingen .De kwaliteit van het gebied is allereerst de hoge

natuur- en landschappelijke waarde. Het is dé groene voortuin van Arnhem.

Ook de bijzonder gunstige ligging van het gebied in de nabijheid van de stad is een kwaliteit.

Het is door dit alles een bijzonder aantrekkelijkgebied om te wonen, te werken en te recreëren.

Ontwikkelingsrichting en opgaven

In de voorzienbare toekomst zal er geen sprake zijn van grootschalige ontwikkelingen
of verandering van functies in het gebied. Kleinschalige ontwikkelingen zullen echter nodig

blijven om het gebied in economisch en recreatief opzicht vitaal te houden. Het gebied moet

niet ‘op slot worden gezet’. Daarbij moet welvoorkomen worden dat een veelheid aan kleine

ontwikkelingen sluipenderwijs leidt tot verdere verrommeling en versnippering.

Om dit te bereiken dienen ontwikkelingen altijd samen te hangen met bestaande functies en

bovendien plaats te vinden op plekken waar de betreffende functie nu al sterk aanwezig is.

Woonvisie 2015

In de Woonvisie Gemeente Arnhem 2015 (vastgesteld in 2004) is de basis gelegd voor het gemeentelijk te voeren woonbeleid. In deze Woonvisie staat het motto 'Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans' centraal. Bij het opstellen van de Arnhemse Woonvisie is rekening gehouden met wet- en regelgeving en de beleidskaders van andere overheden zoals Brussel, het Rijk, de provincie en de Stadsregio.

Met instrumenten als het Woningbouwkompas (WK), de Gebiedsgerichte uitwerking van de 24 wijken en een uitvoeringsgericht woonprogramma (de woonagenda) stuurt de gemeente op een gedifferentieerde woningvoorraad in de stad en op o.a. de (fysiek en sociale) samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad en de woon en leefomgeving in wijken.

.

De hoofddoelen van de Woonvisie zijn:

• het bouwen van voldoende nieuwe woningen, daarbij wordt niet alleen gestuurd op aantallen, maar gaat het vooral om de kwaliteit, toekomstwaarde en duurzaamheid van de nieuwe woningen.
• het vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van bewoners bij hun woning en woonomgeving
• het bevorderen van de doorstroming en het doorbreken en verbeteren van de eenzijdige grote goedkope woningvoorraad door te bouwen waar in de woningvoorraad vraag en een tekort aan is.
• het vraaggericht toevoegen van woningen met een gevarieerde mix aan woningtypen in verschillende prijsklassen waarbij naast het toevoegen van betaalbare koop, het accent ligt op toevoegen van woningen in de daarop aansluitende prijscategorieen middelduur en duur.
• het bevorderen van het eigen woningbezit in de stad om zo in 2015 meer evenwicht te bereiken in de eigendomsverhouding van huurwoningen en koopwoningen.
• het stimuleren van allerlei vormen van particulier opdrachtgeverschap of vormen van collectieve samenbouw voor mensen met een grote of kleine beurs, specifieke behoeften (creatieven, zelfstandig ondernemers, idealisten, senioren of mensen met een functiebeperking), die op deze manier hun woonwensen kunnen realiseren.

Het Arnhemse woonbeleid speelt hiermee in op de behoefte en wensen van alle woonconsumenten en draagt bij aan meer diversiteit in de bevolkingsamenstelling en de kenmerken die verschillende wijken en buurten bezitten.

Wonen, welzijn en zorg

Er ligt op het gebied van wonen, welzijn en zorg een stevige fysieke opgave.Dit betekent dat er in woonwijken voor bijzondere doelgroepen en m.n. voor mensen in kwetsbare posities meer geschikt en passend kleinschaliger aanbod aan levensloopbestendige woningen, woonvormen of andere bijz. woonconcepten, gerealiseerd en gefaciliteerd moet worden, eventueel aangevuld met (thuis)zorg, begeleiding, ondersteuning, toezicht of andere vormen van dienstverlening en welzijnsvoorzieningen in de directe of nabije woonomgeving.

Kamerverhuur

Het beleid ten aanzien van kamerverhuur staat het kamersgewijs verschaffen van woonverblijf aan maximaal vier personen per (zelfstandige) woning toe, zonder dat daarvoor een gebruiksvergunning nodig is. De intensiteit van de bewoning en de mate van overlast bij een dergelijk gebruik zijn immers vergelijkbaar met die van een huishouden bestaande uit vier personen. Voor vijf of meer verschillende personen, die niet tot één huishouden zijn terug te voeren, is wel een vergunning vereist. In gebieden waar zich veel kamerverhuurbedrijven bevinden kan het noodzakelijk zijn om een maximum vast te leggen aan het aantal kamerverhuurbedrijven dan wel het aantal vergunningen te bevriezen of terug te dringen om de leefbaarheid in een gebied of wijk te waarborgen.

Arnhem kiest er in haar welstandsnota (2012) voor variatie waar het kan, bescherming waar het moet. Er wordt getoetst op welstand in gebieden waar dat nodig is om een bepaalde samenhang in de omgeving te borgen. Er is een indeling gemaakt in drie welstandsniveaus die van elkaar verschillen de mate waarin getoetst wordt op welstandscriteria: 'zware toets', 'lichte toets', of 'géén toets'. De toetscriteria zijn opgesteld voor meest voorkomende bouwwerken. Voor alle andere bouwwerken gebruiken we de algemene welstandscriteria (zie Welstandsnota 2012). Hierin staat in algemene bewoordingen beschreven waaraan een bouwwerk moet voldoen.

Voor omvangrijkere, planmatige ontwikkelingen gelden de criteria niet. Voor deze opgaven worden speciale uitgangspunten en criteria voor ruimtelijke en architectonische kwaliteit opgesteld, in bijvoorbeeld een masterplan of een beeldkwaliteitplan.

Wanneer het om een gemeentelijk- of rijksmonument gaat dan gelden de standaard criteria niet maar gaat het altijd om maatwerk. De Sylvahoeve is een gemeentelijk monument. Zie voor de omschrijving hiervan paragraaf 4.2.8 van deze toelichting.

Op rijksniveau geeft de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, Nederland concurrerend, bereikbaar leefbaar en veilig (2012) de hoofdlijnen van het nationale verkeers- en vervoersbeleid voor de komende decennia. Het Rijk streeft hiernaar met een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal verstigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Het mobiliteitssysteem moet robuust en samenhangend worden (waaronder knooppuntontwikkeling), meer keuzemogelijkheden bieden en voldoende capaciteit hebben om de groei van de mobiliteit op de middellange (2028) en lange (2040) termijn op te vangen. De ambitie is dat gebruikers in 2040 beschikken over optimale ketenmobiliteit door een goede verbinding van de verschillende mobiliteitsnetwerken via multimodale knooppunten (voor personen en goederen) en door een goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling. De stadsregio Arnhem Nijmegen is aangeduid als stedelijke regio met een concentratie van topsectoren.

De wijze waarop de provincie Gelderland steden, bedrijventerreinen en voorzieningen bereikbaar wil houden staat in het Provinciaal Verkeer en Vervoer Plan (PVVP-2). Daarin staat ook dat het op een veilige manier wordt uitgevoerd, met zo min mogelijk nadelige effecten voor de leefomgeving. De provincie kiest voor een aanpak waarmee problemen op mobiliteitsgebied voorkomen worden door infrastructuur en economische ontwikkelingen beter op elkaar af te stemmen. Bestaande wegen, fietspaden en openbaar vervoerverbindingen worden beter benut. De provincie investeert daarom in fietsvoorzieningen, hoogwaardig openbaar vervoer (zoals Lightrail) en nieuwe stations. Daarbij hoort ook beter onderhoud en veiligheid. Hierin wordt zelfs een inhaalslag gemaakt.

De Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft haar mobiliteitsbeleid voor de periode tot 2020 verwoord in de Regionale Nota Mobiliteit (2006). Deze nota is geactualiseerd onder de noemer Mobiliteitsaanpak, actualisering Regionale Nota Mobiliteit (2011). De mobiliteitsdoelstellingen (bundelen en verknopen) uit de Regionale Nota Mobiliteit zijn onverminderd van kracht: een betere regionale bereikbaarheid, aantrekkelijker openbaar vervoer en het beter op elkaar aansluiten van auto, trein, bus en fiets. De actualisatie richt zich nog meer op een robuust en samenhangend verkeers- en vervoerssysteem in 2020 door te streven naar:

• betrouwbare doorstroming
• voldoende capaciteit, ook bij verstoringen
• keuzemogelijkheden; door verbetering van de overstap
• sublieme reisinformatie; thuis en onderweg.

De gemeente Arnhem heeft haar actuele verkeersbeleid verwoord in het Stedelijk Verkeers- en Vervoersplan Arnhem 2000-2010 (SVVP). De essentie ervan is het terugdringen van de verkeersonveiligheid en het geleiden van de mobiliteit. Daarbij geldt het principe van vrijheid van keuze voor de mobilist, die de gemeente probeert te beïnvloeden door “verleidelijke” alternatieven aan te bieden.

Voor het bestemmingsplan is de uitwerking van het SVVP in het Categoriseringsplan Arnhem 2000 richtinggevend. Volgens het categoriseringsplan wordt de verkeersruimte in Arnhem duurzaam veilig (her-)ingericht. Arnhem kent twee typen wegen: de verblijfsgebieden en de verkeersaders. Deze laatste zijn de hoofd- en ontsluitingswegen en vormen het Arnhemse hoofdwegennet voor het autoverkeer. Deze wegen kennen een maximum snelheid van 50 km/uur of hoger. Langs het plangebied ligt de Menthenbergseweg, die het karakter van een 30 km/uur-zone heeft. De weg heeft een verblijfsfunctie en ontsluit percelen. Het is een woonstraat.

Voor het onderdeel parkeren gelden voor het plangebied de Beleidsregels parkeren, zoals van toepassing voor de bouwverordening.

In de Integrale Milieuvisie 2008-2011 is aangegeven hoe het milieubeleid een positieve bijdrage kan leveren aan maatschappelijke thema's als gezondheid, veiligheid, leefbaarheid, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Uitgangspunten zijn duurzame ontwikkeling en een optimale leefomgevingskwaliteit van de stad.

In 2008 heeft de gemeenteraad Hoofdstuk 3 "Gebiedsgerichte aanpak" van de Integrale Milieuvisie 2008-2011 vastgesteld. De gebiedsgerichte aanpak vormt de kern van de integrale milieuvisie en is een uitwerking van de zonering van milieukwaliteiten die in het Structuurplan Arnhem 2010 zijn opgenomen. Hiermee differentiëren we milieuambities naar verschillende gebieden. Niet overal in de stad streven we immers dezelfde milieuambities na: in een dynamisch centrum accepteren we bijvoorbeeld meer geluid dan in een woonwijk. Wel wordt rekening gehouden met grenswaarden en streefwaarden. Grenswaarden mogen niet worden overschreden. Van streefwaarden kan worden afgeweken als daar - op een hoger schaalniveau- aantoonbare milieuwinst tegenover staat en zolang er geen concentratiegebieden ontstaan waar de milieubelasting zich ophoopt.

Door expliciet te maken welke milieukwaliteiten we in het betreffende gebied willen handhaven of realiseren, wordt ook duidelijk of een bepaalde ontwikkeling wel of niet past in het betreffende gebied.

Wet geluidhinder

De Wet geluidhinder heeft tot doel de mens te beschermen tegen geluidhinder. Dit is in de wet uitgewerkt in een normenstelsel voor de toelaatbare geluidbelasting in de woonomgeving. Alleen planologisch nieuwe situaties worden getoetst aan de wet. Naast woningen zijn er nog een aantal geluidgevoelige objecten aangewezen zoals scholen en zorginstellingen.

In de Wet geluidhinder staan regels voor weg- en railverkeerslawaai en voor gezoneerde industrieterreinen. De wet werkt verder met zones: dit zijn aandachtsgebieden rond geluidbronnen waarbinnen regels en normen gelden om de negatieve gevolgen van geluidhinder te beperken. Bij (planologische) wijzigingen moet er akoestisch onderzoek plaatsvinden naar de gevolgen.

De Wet geluidhinder kent een normenstelsel met een voorkeurswaarde en grenswaarden. Als de geluidbelasting beneden de voorkeurswaarde blijft dan zijn er vanuit de wet geen belemmeringen voor nieuwe geluidgevoelige situaties. Bij een geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de grenswaarde moet er een gemotiveerd besluit genomen worden om nieuwe geluidgevoelige ontwikkelingen mogelijk te maken (hogere grenswaarde).

Voor het verlenen van een hogere grenswaarde is de nota “uitvoeringsbeleid hogere grenswaarde” van de gemeente Arnhem van toepassing.

Beleidsplan Geluid

In augustus 2008 is het geactualiseerde beleidsplan Geluid door de raad vastgesteld. Het beleidsplan Geluid heeft tot doel geluidsnormen voor nieuwe situaties af te stemmen op de aard en de functie van een gebied. Hierdoor kan beter rekening gehouden worden met ontwikkelingen en verwachting van de gebruikers van een gebied. In het centrum en dichtbij goed openbaar vervoer wil de gemeente Arnhem veel functies mogelijk maken. De beleidslijnen hiervoor zijn opgenomen in het Structuurplan Arnhem 2010. Als gebieden intensiever gebruikt worden neemt de kans op geluidhinder ook toe. Andere gebieden zoals de parken worden juist gewaardeerd om hun relatieve rust. Deze uitgangspunten hebben geleid tot een gebiedsgerichte invulling van geluidskwaliteiten binnen Arnhem. Naar mate de geluidbelasting hoger is neemt het belang van een zorgvuldige invulling van de totale leefomgevingskwaliteit toe.

Wet Luchtkwaliteit 2007

De Europese richtlijnen zijn geïmplementeerd in de nieuwe Wet Luchtkwaliteit. Het doel van de Wet Luchtkwaliteit 2007 is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De wet is primair gericht op het voorkomen van negatieve effecten op de gezondheid van de mens. Daarnaast zijn er voor de stoffen zwaveldioxide en stikstofoxiden ook normen opgenomen ter bescherming van ecosystemen.

Voor het toetsen van ruimtelijke plannen zijn de volgende grenswaarden het meest relevant:

• PM10 (fijnstof)
  1. 1. de jaargemiddelde concentratie van 40 µg PM10/m³ mag met ingang van 1 januari 2005 niet worden overschreden;
  2. 2. de 24 uursgemiddelde concentratie van 50 µg PM10/m³ mag met ingang van 1 januari 2005 niet vaker dan 35 keer per jaar worden overschreden;
• NO₂ (stikstofdioxide)
  1. 1. de jaargemiddelde concentratie van 40 µg NO₂/m³ mag met ingang van 1 januari 2010 niet worden overschreden;
  2. 2. de uurgemiddelde concentratie van 200 µg NO₂/m³ mag met ingang van 1 januari 2010 niet vaker dan 18 keer per jaar worden overschreden.

Voor de overige stoffen worden in Nederland geen overschrijdingen gerapporteerd.

Op 15 november 2007 is de nieuwe Wet Luchtkwaliteit van kracht geworden. De nieuwe wet is nodig omdat de aanleg van een groot aantal bouwprojecten en bestemmingsplannen stilgelegd zijn door uitspraken van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De grenswaarden zijn ongewijzigd gebleven, maar de nieuwe wet geeft net als het voorgaande BLK2005 (Besluit Luchtkwaliteit) meer armslag om ruimtelijke plannen die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit uit te voeren. Hierbij wordt tevens de term “in betekenende mate (IBM)” geïntroduceerd. Dit wil zeggen dat projecten met een bepaalde mate van verslechtering toch doorgang kunnen vinden. De grens ligt bij een toename van maximaal 3%. Deze 3% is gekoppeld aan de IBM projecten opgenomen in het Nationale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit (NSL). De NSL is 1augustus 2009 van kracht geworden.

Beleidsnota Lucht en Uitvoeringsprogramma Luchtkwaliteit

Het Arnhemse beleid op gebied van luchtkwaliteit is vastgelegd in de Beleidsnota Lucht uit 2005. Deze nota is erop gericht nieuwe overschrijdingen van de normen uit het toenmalige Besluit Luchtkwaliteit 2005 te voorkomen en bestaande of dreigende overschrijdingen voor 2010 op te lossen. Daarnaast richt de Beleidsnota Lucht zich op het beperken van overlast door geurhinder. Voor wat betreft het halen van de normen uit het BLK2005 en de onlangs van kracht geworden Wet Luchtkwaliteit is de beleidsnota vertaald naar maatregelen in het Uitvoeringsprogramma Luchtkwaliteit 2005-2010 van februari 2006.

In het kader van bedrijven en milieuzonering dienen de effecten van inrichtingen op hun omgeving (gevoelige bestemmingen, waaronder eventueel nieuw te ontwikkelen woningen) in beeld gebracht te worden. Voorbeelden van hinder zijn geluid, geur, stof of gevaar. In de

VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' is een lijst van inrichtingen opgenomen waarbij de inrichtingen op grond van de hinder die zij veroorzaken, zijn opgedeeld in 6 categorieën. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een inrichting uit categorie 1 relatief weinig hinder veroorzaakt en een inrichting uit categorie 6 bijzonder veel hinder veroorzaakt.

Geurhinder van industriële bedrijven

Op 13 december 2010 is het beleidsplan geur vastgesteld. Dit beleidsplan gaat in op geur afkomstig van industriële bedrijven waarvoor de gemeente Arnhem het bevoegde gezag is. Milieubeleid kan een positieve bijdrage leveren aan maatschappelijke thema's als gezondheid, veiligheid, leefbaarheid, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Geur is een milieuaspect dat een belangrijke bijdrage levert aan de leefbaarheid. Het geurbeleid van de gemeente Arnhem sluit, voor zover dat mogelijk is, aan op het geurbeleid van de provincie Gelderland. Het doel van het geurbeleid is dat inwoners van Arnhem nu en in de toekomst niet worden blootgesteld aan geuroverlast door industriële bedrijven.

Met externe veiligheid wordt bedoeld de kans op overlijden van mensen buiten de grenzen van een bedrijf of transportmedium, als rechtstreeks gevolg van een ongeval met (gevaarlijke) stoffen binnen de grenzen van het bedrijf dan wel het transportmedium. In de externe veiligheid worden twee risicobegrippen gehanteerd het PR (Plaatsgebonden Risico) en het GR (Groepsrisico).

Landelijk beleid

Voor bedrijven is op 28 oktober 2004 het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In het Bevi worden milieukwaliteitseisen (artikel 5.1 van de Wet milieubeheer) vastgelegd die in de ruimtelijke planvorming moeten doorwerken. In het Bevi wordt een onderscheid gemaakt in kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. De 10-6 PR contour geldt ten opzichte van kwetsbare objecten als grenswaarde en ten opzichte van beperkt kwetsbare objecten als richtwaarde. Het beoordelingskader voor het groepsrisico is een oriënterende waarde.

Voor de routes (weg, water, spoor en ondergrondse leidingen) waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, komt in 2012 een AMvB transport. In deze AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) worden ook milieukwaliteitseisen vastgelegd die in de ruimtelijke planvorming moeten doorwerken.

Gemeentelijk beleid

Op 21 november 2005 is het beleidsplan Externe Veiligheid 2005-2008 vastgesteld dat op 14 februari 2009 met 2 jaar is verlengd. Dit beleidsplan beschrijft de mate van gewenste externe veiligheid in Arnhem. Uitgangspunt hierbij zijn de landelijke normen voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In een groot gedeelte van de stad streven we naar het niet doen toenemen van de risico's. Op sommige plekken in de stad, op bedrijventerreinen voor zware industrie en de volgens het structuurplan stedelijke zone accepteren we een hoger risico dan op andere plaatsen. Wel moet daar extra aandacht zijn voor de beschikbare mogelijkheden voor rampenbestrijding, de zelfredzaamheid van mensen en de hulpverlening.

Om het bereikte gebiedsgerichte externe veiligheidsniveau vast te houden, en omdat er na 2010 vanuit het Rijk niet veel nieuwe wet- en regelgeving te verwachten is, heeft gemeenteraad op 14 februari 2011 besloten om het beleidsplan met nog eens 4 jaar te verlengen. Wel zijn de punten “risico's in stadswijken” en “objecten in de directe omgeving van risicovolle activiteiten” in het plan verhelderd en duidelijker omschreven.

Flora- en Faunawet 2002

De opdrachtgever / initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de naleving van de Flora- en Faunawet. De wet gaat uit van het “nee-tenzij” principe, waarbij de mogelijkheid wordt geboden bepaalde ingrepen toe te staan middels ontheffing of vrijstelling. Daarnaast kent de wet een zorgplichtbepaling voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving.

Eind januari 2005 is het Besluit houdende wijziging van een aantal algemene maatregelen van bestuur in verband met wijziging van artikel 75 van de Flora- en faunawet en enkele andere wijzigingen (AMvB artikel 75) van kracht. Er zijn 3 beschermingscategorieën:

tabel 1. algemeen beschermde soorten

tabel 2. beschermde soorten

tabel 3. streng beschermde soorten

Vogels zijn met name beschermd in het broedseizoen. Er is echter een lijst uit 2009 met vogelsoorten waarvan de nesten het hele jaar door zijn beschermd. Daarin is ook een lijst met vogelsoorten opgenomen die alleen jaarrond zijn beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen, de categorie 5-soorten .

Compensatie

De uitgangspunten uit het Groenplan dienen als randvoorwaarde voor herontwikkeling. Dit betekent dat het bestaande groen zoveel mogelijk behouden blijft, zo zuinig mogelijk wordt omgegaan met bestaande en potentiële kwaliteiten, op kansrijke plekken groen wordt aangeplant, en versnippering wordt voorkomen. Het oppervlakte groen en de bomen moeten dus eerst geïnventariseerd worden.

Groenplan Arnhem 2004 – 2007 / 2015

Op 28 juni 2004 is het groenplan 2004-2007/2015 vastgesteld. De gemeente Arnhem streeft ernaar om de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden van het groen, door versterking en zonering, optimaal tot hun recht te laten komen, waarbij voldoende ruimte voor gebruikswens moet zijn. De ontwikkelingsinitiatieven en het beheer in en om de stad worden afgestemd op dat streefbeeld.

De uitgangspunten uit het Groenplan dienen als randvoorwaarde voor herontwikkeling. Dit betekent dat het bestaande groen zoveel mogelijk behouden blijft, zo zuinig mogelijk wordt omgegaan met bestaande en potentiële kwaliteiten, op kansrijke plekken groen wordt aangeplant, en versnippering wordt voorkomen. Het oppervlakte groen en de bomen moeten dus eerst geïnventariseerd worden. In het bestemmingsplan is een groenbalans opgenomen, waarin is aangegeven hoe de groencompensatieregels zijn toegepast.

Vanuit ecologisch perspectief vormen gebieds- en soortbescherming het basisdoel.

Achterliggende ambitie is een versterking en verdere ontwikkeling tot een zo volledig mogelijk ecosysteem van kenmerkende Arnhemse natuur. Deze komt tot uitdrukking in de verscheidenheid aan planten en dieren in een samenhangend netwerk. Andere punten zijn:

Alleen inzetten op natuur daar waar deze kansrijk is, waarbij cultuurlijk en natuurlijk beeld en gebruik op elkaar afgestemd zijn;

Barrières van de stedelijke druk opheffen of zoneren.

Er worden 5 samenhangende natuurdoeltypen geformuleerd: Natuurkernen, Natuurzones en stapstenen, Natuurlijke groenzones, Overig groen en De Stenen stad. Aan de natuurdoeltypen zijn doelsoorten gekoppeld.

Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2009-2015. Deze is vanaf 22 december 2009 van kracht. Het plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de planperiode tot 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. De bescherming tegen overstromingen vindt niet alleen meer plaats via preventie (de waterkering zelf) maar ook door de ruimtelijke planning en de krampenbeheersing: het principe van meerlaagse veiligheid.

Daarnaast hebben Rijk, provincies, gemeente, waterschappen, en drinkwaterbedrijven afgesproken om gezamenlijk maatregelen te nemen voor een doelmatiger waterbeheer; het Bestuursakkoord Water (d.d. april 2011. De inzet ligt bij mooi, veilig, schoon, gezond en duurzaam beheer van watersysteem en waterketen. De kwaliteit moet omhoog tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte uit 2012 is water in 3 nationale belangen terug te vinden. Daarbij gaat het om de bescherming van de grondwaterkwaliteit en –kwanteit, de bescherming en verbetering van de waterkwaliteit, een goede zoetwatervoorziening en voldoende ruimte voor waterveiligheid. Nieuw is de aandacht voor klimaatbestendige (her)ontwikkelingen, waarin water een belangrijk aspect is.

In de Waterwet (22 december 2009) zijn ondermeer de gemeentelijke watertaken opgenomen: de zorgplicht voor het vasthouden en afvoeren van regenwater en de regierol van gemeenten bij de grondwaterzorgplicht.

Provinciaal en regionaal beleid

Op provinciaal niveau is het waterbeheer vastgelegd in het Waterplan Gelderland 2010-2015.

Het Waterplan gaat verder op de ingeslagen weg van het derde Waterhuishoudingsplan. Nieuw is de implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water en de verplichtingen die voortvloeien uit de Waterwet. Een belangrijk aanpassing uit de Waterwet is dat de vergunningverlening voor het onttrekken van grondwater grotendeels is overgedragen aan de waterschappen. Slechts in drie gevallen is de provincie hiervoor nog aanspreekpunt;

onttrekkingen voor drinkwaterwinning;

onttrekkingen ten behoeve van bodemenergiesystemen zoals koude- en warmte opslag (KWO);

industriële onttrekkingen meer dan 150.000 m³ per jaar.

Beleid waterschap en gemeente

Het stedelijk waterbeheer in Arnhem-Noord is overgedragen aan het Waterschap Rijn en IJssel waardoor de gemeente Arnhem rekening dient te houden met het vigerende beleid van het waterschap. Relevant beleid voor de gemeente Arnhem is het vastgestelde Waterbeheerplan (2010-2015) en de Keur en legger van het waterschap.

Het waterbeleid van de gemeente Arnhem is vastgelegd in de volgende beleidsplannen.

• Gemeentelijk RioleringsPlan (2009-2013), uit 2008; dit plan richt zich op een verbetering van de kwaliteit van het rioleringsstelsel, op de vermindering van de vuiluitworp naar het oppervlaktewater, de bodem en het grondwater, op het voorkomen van overlast en op het vasthouden van schoon hemelwater in stedelijk gebied.
• Waterplan Arnhem (2009-2015). Door de gemeente Arnhem en haar waterpartners is dit Tweede Waterplan Arnhem opgesteld. De gemeenteraad heeft in 2009 het waterplan vastgesteld. In 2010 hebben gemeente en de beide waterschappen de intentieovereenkomst ondertekend. Het waterplan is gebaseerd op 4 hoofddoelstellingen: Arnhem aantrekkelijke waterstad; Klimaatbestendig watersysteem en waterketen; Goede kwaliteit water en waterbodem; Bewustwording.

Resumé

Uitgangspunt in het huidige beleid van gemeente, waterschap en provincie is dat planontwikkeling moet aansluiten bij een duurzaam integraal waterbeheer. Dit betekent dat:

• negatieve verstoring van de grondwaterstanden en –stromingen niet toegestaan zijn om grondwateroverlast en/of verdroging op de locatie en het boven- en benedenstrooms gelegen gebied te voorkomen.
• maatregelen getroffen moeten worden ter voorkoming van (grond)watervervuiling.
• bij nieuwbouw het regenwater binnen het plangebied afgekoppeld moet worden van de riolering en worden verwerkt op eigen terrein.
• het verhard oppervlak zoveel mogelijk beperkt wordt.
• het gebruik van uitloogbare materialen en chemische bestrijdingsmiddelen niet is toegestaan.

Voor dit gebied zonder ontwikkelingen is getoetst of de kwaliteit van de bodem (inclusief grondwaterkwaliteit) de aanwezige bestemmingen/functies toelaat.

Als toetskader wordt gebruik gemaakt van de volgende bodemregelgeving:

• Wet Bodembescherming (Wbb, 1 januari 2006, gewijzigd 1 oktober 2008 en 1 april 2009);
• Beleidsnota bodem 2008, Provincie Gelderland, gemeente Arnhem en gemeente Nijmegen, januari 2008;
• Besluit Bodemkwaliteit (2008);
• Nota Bodembeheer, vastgesteld september 2011.

Rijksbeleid

Monumentenwet

Cultuurhistorische objecten die zeldzaam of schaars zijn en die voor mensen in hoge mate het beeld van Nederland bepalen, worden aangewezen als monumenten. In de Monumentenwet 1988 is vastgelegd hoe monumenten van bouwkunst en archeologie en stads- en dorpsgezichten moeten worden beschermd. De Monumentenwet 1988 is het belangrijkste instrument voor de bescherming van het cultuurhistorisch erfgoed in Nederland.

Verdrag van Valletta en de Wet op de archeologische monumentenzorg

De bescherming van het archeologische erfgoed in de bodem en de inbedding ervan in de ruimtelijke ontwikkeling is het onderwerp van het Europese Verdrag van Valletta (Malta). In 1992 ondertekenden twintig Europese staten, waaronder Nederland, dit verdrag. De belangrijkste uitgangspunten van het verdrag zijn:

archeologische waarden dienen zoveel mogelijk (in situ) in de bodem bewaard te blijven en beheermaatregelen dienen genomen te worden om dit te bewerkstelligen;

vroeg in de ruimtelijke ordening dient al rekening gehouden te worden met archeologie;

bodemverstoorders betalen het archeologisch (voor)onderzoek wanneer behoud in situ niet mogelijk is.

Inmiddels is het verdrag vertaald in de Monumentenwet 1988.

Provinciaal beleid

Nota Belvoir

Het Belvedere-uitgangspunt “behoud door ontwikkeling” is in 2000 overgenomen in de provinciale Nota Belvoir. Doel is dat cultuurhistorie voortaan prominent wordt meegewogen bij de ontwikkeling van alle ruimtelijke en economische plannen. Om nog meer in te kunnen spelen op de kansen die cultuurhistorie biedt voor de ruimtelijke omgeving, kiest de Provincie met de nieuwe nota Belvoir 3 voor een gebiedsgericht en uitvoeringsgericht beleid. In de nota worden 10 cultuurhistorisch waardevolle gebieden benoemd, waarnaar speciale aandacht zal uitgaan. Relevant voor Arnhem is de aandacht voor het Veluwemassief, de Veluwezoom en het Rivierengebied.

Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 'Panorama Arnhem'

In de Erfgoednota 2008-2012 wordt het accent verschoven van 'behoud door bescherming' naar 'behoud door ontwikkeling'. We gaan er vanuit dat de cultuurhistorie zo op een vroeg moment een actieve rol gaat spelen in veranderingsprocessen en ontwerpkeuzen. Het stadsbeeld van Arnhem verandert de komende twintig jaar in hoog tempo. Het nieuwe erfgoedbeleid wil de cultuurhistorische factor een zichtbare en samenhangende rol geven in deze stedelijke ontwikkelingen. Cultuurhistorie wordt ingezet als ontwikkelingskans en niet als belemmering.

Streven is om bij planontwikkelingen zo vroeg mogelijk onze kennis van de Arnhemse cultuurhistorie in te brengen. De kennis van het Arnhemse erfgoed moet goed toegankelijk zijn. Hiertoe worden nieuwe instrumenten ontwikkeld. De erfgoedkaart biedt een overzicht van alle cultuurhistorische elementen en structuren binnen de gemeente Arnhem. Daarnaast blijft het zichtbaar maken van de bouw- en ontwikkelgeschiedenis van onze stad uitgangspunt.

Archeologie is een integraal onderdeel van het erfgoedbeleid en als zodanig opgenomen in de erfgoednota. In de nota wordt voortgeborduurd op de uitgangspunten van het Verdrag van Malta. Behoud van archeologische waarden is het uitgangspunt en als dat niet mogelijk is, volgt veiligstelling door archeologisch onderzoek. Om permanente aandacht voor deze vorm van erfgoed te krijgen, is ingezet op constante voorlichting en educatie. De cultuurhistorische dimensie van de stad moet, waar mogelijk, worden versterkt en beleefbaar gemaakt. Sinds 2008 beschikt de gemeente over een archeologische verwachtingenkaart voor heel Arnhem. De verwachtingenkaart geeft al in een vroeg stadium van planvorming globaal inzicht in de mate waarin archeologische resten in een gebied aangetroffen kunnen worden.

Conform de Erfgoedverordening geldt dat archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden als grondroerende werkzaamheden:

• in archeologisch waardevolle gebieden (buiten monumenten) dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 50 m²;
• in gebieden met een hoge archeologische verwachting dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 200 m2;
• in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 500 m²;
• in gebieden met een lage archeologische verwachting dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 2000 m².

Voor archeologisch waardevolle gebieden zijnde beschermde gemeentelijke of rijksmonumenten, geldt maatwerk. Voor rijksmonumenten beslist de Minister van OC&W. Gebieden die reeds onderzocht zijn en/of zijn vrijgegeven, zijn vrijgesteld van onderzoek. Aan het archeologische beleid dat in de verordening is verankerd, ligt de archeologische maatregelenkaart als basis.

Om de doelstellingen van het erfgoedbeleid te realiseren zetten we een aantal strategieën in:

• Behouden door ontwikkelen
• Behouden door beschermen
• Adviseren, stimuleren en verleiden
• Kennis verwerven en verspreiden

In dit hoofdstuk worden de beperkingen gegeven die van belang kunnen zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied. De op de kaart aangegeven contouren en straalpaden kunnen beperkingen opleggen aan het gebruik van bepaalde locaties. Het is echter ook mogelijk dat oplossingen worden gevonden door ter plaatse maatregelen te treffen of randvoorwaarden op te nemen in milieuvergunningen. De contouren hebben dus met name een signalerende functie voor eventuele nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Een akoestisch onderzoek is niet noodzakelijk. De woningen vallen buiten de onderzoekszone van de Kemperbergerweg. Verder zijn er geen wegen die van invloed zijn op het akoestisch klimaat van de woningen. Het plan is daarom ook niet getoetst aan de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid.

Conclusie

De Wet geluidhinder en het Arnhemse beleidsplan geluid leggen geen belemmeringen op voor het vaststellen van het bestemmingsplan Kemperberg-Sylvahoeve

Twee woningen zullen niet in betekende mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarom is een onderzoek naar luchtkwaliteit achterwege gelaten.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering.

Binnen het plangebied en in de directe omgeving vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats. Dit betekent dat er vanuit hinder geen belemmeringen zijn voor dit plangebied.

Conclusie

Vanuit hinder zijn er geen voorwaarden. Binnen en in de directe omgeving van het plangebied vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats.

Binnen het plangebied zijn geen risicovolle activiteiten aanwezig. Daarnaast ligt het plangebied niet binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit.

Verantwoording groepsrisico

Omdat het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van het groepsrisico wordt er geen verantwoording van het groepsrisico opgesteld.

Conclusie

Vanuit externe veiligheid zijn er geen voorwaarden omdat het plangebied niet voorziet in nieuwe risicovolle activiteiten. Daarnaast ligt het plangebied niet binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit.

Flora en fauna

Van het plangebied zijn geen waarnemingen bekend. In 2006 en 2008 heeft bureau Waardenburg rond de voormalige RIN-kantoren natuurtoetsen uitgevoerd. In de vijvers voorheen behorende bij de buitenplaats en onderdeel van de geheime tuin, is een kamsalamander waargenomen. In de voormalige kantoorgebouwen van het RIN en elders in de omgeving zijn verblijven van de gewone dwergvleermuis, de gewone grootoorvleermuis en de laatvlieger waargenomen. De Sylvahoeve is mogelijk een verblijfplek voor vleermuizen. Aan de Sylvalaan ligt een vleermuisroute waarbij de beplanting aan de Sylvalaan een begeleiding voor vleermuizen vormt. Er mag geen verstrooiing van (extra) verlichting naar deze laan plaatsvinden.

Groenplan 2004

Het gehele plangebied is structureel groen, voor een deel landgoed/tuin en een deel bos. Uitgangspunt is het behoud van het landschappelijke en cultuurhistorisch groen en de bijbehorende natuurwaarden.

Conclusie

Er zijn geen beperkingen voor het beheergebied.

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied en in de directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig.

Grondwater

Het grondwater bevindt zich op ongeveer 20 m + NAP. Met een maaiveld van ca 60 m + NAP is hier sprake van een zeer diepe grondwaterstand.

Door de ligging op de Veluwerand is het mogelijk dat in de ondergrond van het plangebied leemlagen voorkomen. Bij geo-hydrologisch onderzoek op het naastgelegen terrein (RIN-locatie) zijn deze leemlagen aangetroffen. Aaneengesloten leemlagen zijn voor het watersysteem van groot belang, maar kleine en daarmee lokaal aanwezige leemlagen, zijn dit niet. Echter deze leemlagen kunnen wel belangrijk zijn voor de lokale flora. Deze flora kan in grote mate afhankelijk zijn van regenwater dat stagneert op de leemlagen.

Afvalwatersysteem

De woningen zijn aangesloten op een gemengd stelsel.

Conclusie

De waterparagraaf is opgestuurd naar het waterschap. Eventuele opmerkingen zijn verwerkt in de paragraaf. Voor het beheergebied zijn geen risico's of belemmeringen ten aanzien van de waterhuishouding aanwezig.

Voor onderhavig bestemmingsplan is met behulp van het bodeminformatiesysteem van de gemeente Arnhem een inventarisatie uitgevoerd naar de bekende (mogelijke) gevallen van ernstige bodemverontreiniging in het betreffende plangebied.

Uit de inventarisatie is gebleken dat in het bestemmingsplangebied geen gevallen van ernstige bodemverontreiniging aanwezig zijn. Evenmin zijn grondwaterverontreinigingen bekend, in of direct aangrenzend aan het bestemmingsplangebied.

Conclusie

De geïnventariseerde en getoetste bodemgegevens geven voldoende inzicht in de bodemkwaliteit van het plangebied. Er zijn geen (mogelijke) gevallen van ernstige bodemverontreiniging aanwezig. In of direct aangrenzend aan het plangebied zijn geen grondwaterverontreinigingen bekend.

De kwaliteit van de bodem (inclusief grondwater) vormt geen gevaar voor de volksgezondheid bij de aanwezige bestemmingen/functies binnen het plangebied.

Archeologie

Het plangebied bevindt zich op de flank van de Arnhemse stuwwal. Deze is in de voorlaatste ijstijd ontstaan, toen landijs zich vanuit het noorden naar Nederland uitbreidde. Voor die tijd stroomde de voorloper van de Rijn meer noordwestelijk door Nederland. Door de komst van het landijs en ophoging van de rivierbedding nam zij in de laatste ijstijd ter hoogte van Arnhem echter haar huidige, westelijke loop aan. Het landijs stuwde de oude rivierafzettingen op tot de stuwwalheuvels die we nu kennen. Door de koude condities gedurende de laatste ijstijd ontbrak vegetatie en had de wind vrij spel. Zand werd opgepakt en in luwtes afgezet, het zogeheten 'dekzand'. Door de koude condities was ook de bodem permanent bevroren en konden sneeuw- en regenwater hierin niet wegzakken. Dit water stroomde van de helling, daarbij dalen uitslijtend. Noordelijk van het plangebied bevindt zich een groot noordoost-zuidwest georiënteerd erosiedal, met een uitloop oostelijk van het plangebied. Noordelijk bevindt zich ook een langgerekt, oost-west georiënteerd stuifduingebied, veroorzaakt door bomenkap in de middeleeuwen waardoor de grond niet meer werd vastgehouden.

In het plangebied zijn geen vindplaatsen bekend. Honderd meter noordelijk ligt echter de vindplaats van een neolithische dwarsbijl (5300-2000 v. Chr.) en oostelijk zijn vuurstenen afslagen uit het midden paleolithicum gevonden (80.000-35.000 jaar oud). Laatstgenoemde vondsten zijn achtergelaten door de Neanderthal-mens, tijdens zijn tochten door het landschap op zoek naar voedsel en zijn kortstondige verblijven. De dwarsbijl stamt uit de periode dat Nederland langzaam overging naar de landbouw en het wonen op vaste plaatsen. Die overgang vond hier echter later plaats, maar vanaf 3000 v. Chr. woonden er in Arnhem al boeren. Zij lieten ons, samen met de bronstijdmens (2000-800 v. Chr.) de grafheuvels na, die zich vooral op de rand van het erosiedal bevinden. Zuidelijker komen we ze ook tegen, maar minder frequent. De theorie is dat vanaf de midden bronstijd (1500 v. Chr.) de bewoning zich door uitputting van grond bij het erosiedal zuidelijker heeft verplaatst.

Archeologische verwachtingskaart

Conclusie

Het plangebied heeft een kans op archeologische waarden, maar de rand van het erosiedal en beekdalen gelden als gebieden met een hoge verwachtingskans. Vandaar dat voor het plangebied, ook gezien de vondsten uit de omgeving, een middelhoge verwachtingskans geldt. Bodemingrepen groter dan 500 m² en die daarbij ook dieper dan 40 cm reiken, dienen vooraf te worden gegaan door archeologisch onderzoek.

Cultuurhistorie

Historische ontwikkeling

Het kleine landgoed Sylvahoeve is hoogstwaarschijnlijk in het begin van de 20ste eeuw ontstaan door afsplitsing van gronden van het nabijgelegen grote landgoed Bakenberg (later de Menthenberg), dat zich in de 19de eeuw nog uitstrekte in noordwestelijke richting tot aan de landgoedgrenzen van Warnsborn. In de 19de eeuw bevonden zich ten noordwesten van het huis de Bakenberg uitgestrekte percelen hakhout- en dennenbos, gelegen binnen een regelmatige structuur van elkaar onder rechte hoeken kruisende lanen ("alleeën") en paden. Deze structuur dateert getuige oude kaarten van het gebied in ieder geval reeds uit de eerste helft van de 18de eeuw (zie de kaart van Gijsbert Verbeek uit 1737) en is ook op latere kaarten en vooral de kadastrale minuut van 1832 goed zichtbaar. In de loop van de 19de eeuw en vooral na de eeuwwisseling ondergaat dit gebied ingrijpende wijzigingen, hoewel de regelmatige padenstructuur bleef bestaan (het huidige stratenpatroon volgt het oude padenverloop). Langzamerhand werden de bospercelen gerooid en vervangen door akkerland. Langs de Bakenbergseweg, de Kemperbergerweg en de Stroolaan werden huizen gebouwd. Op de chromotopografische kaart van ca. 1903-1910 is dit proces in volle gang. Inmiddels worden dan ook twee "hoeven" aangeduid, de Bornshoeve, gelegen aan de Bakenbergseweg, en de Sylvahoeve. Alleen rond de Bornshoeve is sprake van een tuinaanleg. De Sylvahoeve lijkt te bestaan uit een eenvoudig erf met drie gebouwen, gelegen temidden van de akkers. Mogelijk is het landgoed dan ook ontstaan uit een laat 19de-eeuws boerenerf (behorend tot de Bakenberg?), dat omstreeks 1915 is opgekocht en bebouwd met het huidige landhuis. Dit landhuis kreeg aan de noordoostzijde de hoofdentree, die aan het eind lag van een lange oprijlaan vanaf de Kemperbergerweg, de hoofdingang van het nieuwe landgoed.

Rond 1915-1920 zal ook de tuin zijn aangelegd, waarvan thans vooral noordwestelijk van het huis nog restanten bewaard bleven. Oorspronkelijk strekte de tuin zich veel verder uit naar het zuidwesten, richting Bakenbergseweg. Een groot gedeelte werd in de jaren '50-'60 echter verkocht, verkaveld en bebouwd met bungalows en woonhuizen. Later raakte het landhuis zijn oorspronkelijke bestemming kwijt doordat zich op het landgoed een bedrijf vestigde (I.T.B.O.N.). Het landhuis werd laboratorium, in de tuinen verrees een modern kantoorgebouw, waarop de infrastructuur werd aangepast en delen van de oorspronkelijke tuin verloren gingen. Het landhuis onderging ingrijpende wijzigingen.

De porticus voor de voorgevel en de oorspronkelijke dakbedekking werden verwijderd en inwendig verdwenen vele oorspronkelijke elementen, zoals plafonds, schoorsteenmantels, kozijnen, etc.

Door de huidige eigenaar is het gebouw inmiddels gerenoveerd, waarbij getracht is het oorspronkelijke karakter te herstellen. Onder meer werd het dak weer voorzien van een leibedekking. Inwendig werden de nog aanwezige authentieke onderdelen hersteld, vele verdwenen elementen en details werden gereconstrueerd.

Cultuurhistorische karakteristieken

Het landhuis uit 1916 werd in een sobere, traditionele stijl vormgegeven, waarbij de op de landelijke bouwkunst geïnspireerde dakvorm en de vensters met roedenramen en luiken het geheel een rustiek karakter geven. Het ver overstekende dak vertoont ook invloeden van de chaletstijl. Ook inwendig werd een traditionele vormentaal gehanteerd. De zeer grote centrale hall, waaromheen de diverse vertrekken zijn gegroepeerd verwijst naar invloeden uit de Engelse landhuisbouw, die in het begin van de 20ste eeuw zeer in de belangstelling stond. Het ruim opgezette, monumentale trappenhuis onderstreept de betekenis van deze centrale ruimte.

Het landhuis is gelegen in een ruime tuin, welke een restant is van de oorspronkelijk veel uitgestrektere tuinaanleg. Met name aan de noordwestzijde van het huis bleef een gedeelte van de terrassentuin uit het begin van de 20ste eeuw bewaard. De tuin toont duidelijke kenmerken van de architectonische stijl, zoals die in het begin van de 20ste eeuw populair was: sterk naar binnen gericht karakter (tuinkamers), rechte paden, grasparterres, terrastrappen en -muren van natuursteen, toepassing van tuinbeelden en vazen. Ondanks de doorsnijding door een toegangsweg naar het jonge bedrijfsgebouw is de historische aanleg van de tuin goed herkenbaar gebleven. De forse hardstenen tuinvaas heeft kunsthistorische waarde.

Vanaf de Kemperbergerweg voert een langgerekte rechte oprijlaan naar het huis. Aan weerszijden van de oprijlaan bevinden zich smalle bospercelen met gevarieerd bomenbestand.

Waardering

Het complex is van belang voor de gemeente Arnhem wegens zijn architectonische waarde en situeringswaarde. Het landhuis (Menthenbergseweg 2) met aangebouwde dienstwoning (Sylvalaan 11) en de nog aanwezige tuinrestanten, waaronder een vrij zeldzame oude terrassentuin uit het eerste kwart van de 20ste eeuw geven als ensemble ondanks de latere wijzigingen nog een goed beeld van een in de vroege 20ste eeuw ontstaan "buiten". Daarmee is de Sylvahoeve een exponent van de ook in de 20ste-eeuw doorlopende traditie, die vooral in de 18de en 19de eeuw rondom Arnhem vele landgoederen en buitenplaatsen had doen ontstaan. In de loop van de 20ste eeuw zouden deze grootschalige buitenplaatsstichtingen echter steeds zeldzamer worden.

Een gedeelte van het voormalige landgoed is op de gemeentelijke monumentenlijst geplaatst. Het betreft het omstreeks 1916 daterende landhuis met aangebouwde dienstwoning en omsluitende tuin/erf, en de oude tuinaanleg aan de noordwestzijde. Het gemeentelijk monument strekt zich buiten de begrenzing van dit bestemmingsplan uit.

Algemene aanbevelingen

Cultuurhistorie moet op basis van de gewijzigde BRO (art 3.1.6 ) goed in bestemmingsplannen verankerd worden. Dit behelst niet alleen een beschrijving van de aanwezige en te verwachten cultuurhistorische waarden, maar ook een waardering ervan en een advies over toekomstige omgang ermee, gelet op de ruimtelijke opgave die in het bestemmingsplan aan de orde is. Bovenstaande inbreng is grotendeels gebaseerd op het architectuurhistorische beschrijving van het monument (bron: AMIS) en op de Cultuurhistorische Effectrapportage Sylvahoeve Kemperbergerweg 67, Arnhem, MAB, 1999. Apart cultuurhistorisch onderzoek lijkt niet nodig.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende plankaart waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze plankaart kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De plankaart en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. afwijkingen);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

1. 1. Artikel 1 Begrippen
   In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
2. 2. Artikel 2 Wijze van meten
   Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de plankaart zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de plankaart is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in o.a.:

1. 1. Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.);
2. 2. Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.);
3. 3. Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;
4. 4. Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.

In paragraaf 5.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. Daarnaast wordt, indien gekozen wordt af te wijken van de bestemming uit het geldende bestemmingsplan, aangeven waarom daarvoor is gekozen.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

1. 1. Artikel 6 Anti-dubbeltelregel
   Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend
2. 2. Artikel 7 Algemene bouwregels
   Hierin zijn de algemene bouwregels opgenomen zoals de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak en de uitleg van het bebouwingspercentage.
3. 3. Artikel 8 Algemene gebruiksregels
   In dit artikel zijn de algemene bouwregels opgenomen. Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.
4. 4. Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
   In dit artikel worden de voorwaarden beschreven waaronder kan worden afgeweken van een bestemmingsregel. Deze afwijkingen kunnen worden toegepast op alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De afwijkingen die uitsluitend gelden voor een bepaalde bestemming zijn in het betreffende artikel van die bestemming opgenomen.

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.

Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Het plangebied kent drie bestemmingen.

De Sylvahoeve met aangebouwde dienstwoning wordt gebruikt om te wonen (twee adressen) en is positief bestemd met de bestemming 'Wonen'. Aan huis gebonden beroepen zijn toegestaan met een maximum van 1/3 van de woonoppervlakte. De bestaande goot- en bouwhoogte ten opzichte van NAP zijn op de plankaart opgenomen. Er is voor gekozen het omliggend gebied te bestemmen als 'Tuin' vanwege het groene, aangelegde karakter van het perceel. Omdat het pand en het perceel gemeentelijk monument zijn, genieten zij op die manier bescherming. Ter waarborging van de ter plaatse aanwezige landschappelijke, cultuurhistorische èn archeologische waarden is in dit bestemmingsplan een dubbelbestemming opgenomen. Voor het uitvoeren van een aantal activiteiten is daardoor een omgevingsvergunning benodigd. Zo kan de tuin niet zonder vergunning worden verhard, kunnen bomen niet zonder vergunning worden geveld en kan er niet zonder vergunning dieper dan 40 cm in de grond worden gegraven.

De bestaande bijgebouwen zijn positief bestemd door het opnemen van een bouwaanduiding 'bijgebouw'.
De bestaande aanwezige kas is ook positief bestemd maar dan binnen de bestemming 'Tuin' met een functieaanduiding 'kas toegestaan'.

vergelijking met vigerend plan

In het vigerende bestemmingsplan "Merkendal" heeft het perceel de bestemming "bijzondere bebouwing; E; algemeen", waarbij culturele/wetenschappelijke instituten zijn toegestaan. De bestemming voor het perceel met de woning en de voormalige conciërgewoning wordt nu met het bestaande gebruik in overeenstemming gebracht.

Bestemmingsplannen zijn bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van buurman en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied binnen de planperiode aan.

In de nota “beleidsuitgangspunten handhaving bestemmingsplannen” zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:

• stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
• géén stilzwijgend gedogen;
• gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren;
• gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Een actualisatie van de voorgenoemde nota handhaving is in voorbereiding. Er is echter geen aanleiding om de bovenstaande uitgangspunten te wijzigen. Het is echter niet reëel om te pretenderen alle strijdigheden op het vlak van bouwregelgeving binnen redelijke termijn op te sporen en daar ook actie op te ondernemen. Daarom zal in deze actualisatie een prioriteitsstelling worden opgenomen waarin wordt aangegeven aan welke handhavingsonderwerpen op het gebied van bouwregelgeving en de gebouwde omgeving de komende periode met name aandacht zal worden besteed.

De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een inventarisatie van het feitelijke gebruik en de bestaande bebouwing zo kort mogelijk voor respectievelijk het in werking treden c.q. het in ontwerp ter visie leggen van een bestemmingsplan. Als gevolg op deze inventarisatie zullen de verleende omgevingsvergunning voor het bouwen en gevolgde afwijkingsprocedures geregistreerd worden.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via de strafrechtelijke weg. In de regels is daartoe de zogenaamde strafbepaling opgenomen, waarin overtredingen van de regels worden aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a, aanhef en lid 2 van de Wet op de Economische Delicten. De bijbehorende strafmaat is hechtenis van ten hoogste zes maanden of een geldboete van de vierde categorie (maximaal € 11.250). Bij ernstige overtredingen zal handhaving ook via de strafrechtelijke weg plaatsvinden. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijke traject zal gelijktijdig worden ingezet.

Het bestemmingsplan "Kemperberg - Sylvahoeve" is beheermatig van aard. De uitvoering van het bestemmingsplan brengt geen kosten met zich mee. Een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid kan achterwege gelaten worden.

Omdat in dit bestemmingsplan een woonbestemming aan de Sylvahoeve en de conciërgewoning is toegekend (waar dit tot nu toe niet mogelijk was op basis van het vigerende bestemmingsplan) is er sprake van een aangewezen bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Bij een aangewezen bouwplan stelt de gemeenteraad in principe een exploitatieplan op, tenzij het totaal van de exploitatiebijdragen dat kan worden verhaald, minder bedraagt dan €10.000. Omdat in dit geval de bijdragen onder de €10.000 blijven is er sprake van een uitzondering als genoemd in artikel 6.2.1.a onder a Bro en wordt geen exploitatieplan opgesteld.

Artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het concept-bestemmingsplan opgestuurd naar Waterschap Rijn en IJssel. Daarnaast is het bestemmingsplan ter informatie naar de eigenaren van de woningen gestuurd en de eigenaar van de RIN-locatie.

Het ontwerp-bestemmingsplan 'Kemperberg-Sylvahoeve' heeft vanaf 23 augustus 2012 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is ingediend door de eigenaar van de Sylvahoeve.
Deze zienswijze geeft aanleiding om het bestemmingsplan te wijzigen. De samenvatting van de zienswijze en de gemeentelijke reactie op deze zienswijze is in de bijlage bij het raadsvoorstel opgenomen.