De afgelopen jaren worden Arnhemse woningen in toenemende mate gesplitst of verkamerd. Splitsingen en verkamering zijn van wezenlijke waarde voor Arnhem, omdat ze voorzien in een bepaalde woonvraag. Ze kunnen echter ook negatieve effecten met zich meebrengen. De afgelopen jaren lijken deze negatieve effecten steeds nadrukkelijker naar voren te komen en groeit de wens om hier meer op te kunnen sturen.

Het beleid op gebied van woningsplitsing is in 2018 geëvalueerd. Uit deze evaluatie is gebleken dat het huidige beleid op het gebied van splitsing en verkamering niet goed functioneert. Op 17 juni 2020 is het 'Plan van aanpak Woningsplitsing en verkamering' (hierna: plan van aanpak) vastgesteld. In het plan van aanpak is een marsroute bepaald om de geconstateerde problematiek aan te pakken. Eén van de acties uit het plan van aanpak is het opstellen van een facetplan dat specifiek ziet op woningsplitsing en verkamering. Het doel van het facetbestemmingsplan is het reguleren van het splitsen en verkameren van woningen in heel Arnhem.

Voor het splitsen of verkameren van een woning zal in de toekomst één vergunning nodig zijn: de omgevingsvergunning voor strijdig gebruik. Momenteel bevat ook de huisvestingsverordening (nog) een deel over 'wijzigingen in de woonruimtevoorraad'. Nadat het facetbestemmingsplan in werking is getreden, zullen deze regels overbodig zijn en dient de gemeenteraad de artikelen uit de huisvestingsverordening in te trekken.

Een facetplan is een bestemmingsplan dat juridisch bindende regels aan vigerende bestemmingsplannen toevoegt. Anders gezegd: dit plan bevat slechts enkele regels, en heeft een aanvullende werking op alle andere bestemmingsplannen in de gemeente. Dit betekent dat met een facetplan de geldende bestemmingsplannen van kracht blijven. Door middel van voorliggend facetplan kan aan alle bestemmingsplannen binnen de gemeente Arnhem, waar wonen wordt toegestaan, een regel ten aanzien van woningsplitsing en verkamering worden toegevoegd.

Het facetplan geldt voor het gehele grondgebied van de gemeente Arnhem. De regels uit het voorliggende facetbestemmingsplan gelden in aanvulling op alle vigerende bepalingen van de bestemmingsplannen waar wonen is toegestaan.

Hoofdstuk 2 beschrijft het juridisch en beleidskader voor dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 volgt een toelichting op de regels van het bestemmingsplan en de economische uitvoerbaarheid. De maatschappelijke uitvoerbaarheid en de procedure van het bestemmingsplan komt in hoofdstuk 4 aan bod.

Van woningsplitsing is sprake wanneer één zelfstandige wooneenheid oftewel een woning (bijvoorbeeld één huis) bouwkundig en/of functioneel wordt gesplitst in meerdere zelfstandige wooneenheden (woningen). Dit worden dan woningen met een eigen voordeur, huisnummer en achter die voordeur voorzieningen voor eigen gebruik.

Figuur 2.1; illustratie woningsplitsing.

Er is sprake van kamerbewoning wanneer één zelfstandige wooneenheid (één woning) wordt verkamerd in meerdere onzelfstandige wooneenheden. In de Huisvestingswet wordt het begrip omzetten gehanteerd. De begrippen 'omzetten' en 'verkameren' betekenen, binnen de kaders van dit plan, hetzelfde. Een onzelfstandige wooneenheid heeft de beschikking tot een eigen woon-slaapkamer, maar overige voorzieningen worden gedeeld met de andere bewoners.

Figuur 2.2; illustratie verkamering

Tot nu toe was woningsplitsen en verkameren in de gemeente Arnhem (uitsluitend) geregeld in de gemeentelijke huisvestingsverordening.

De woningsplitsingsregels uit de huisvestingsverordening waren alleen van toepassing in drie wijken: Spijkerkwartier, Sonsbeek Zuid/Sint-Marten en Centrum. In het Centrum golden verschillende regimes. Voor het gebied 'kernwinkelgebied' golden op grond van de beleidsregels andere eisen dan in de rest van het centrum. Deze uitzonderingsregel is gemaakt in verband met het project Wonen Boven Winkels.

Op grond van de huisvestingsverordening gold alleen voor het kernwinkelgebied een vergunningsplicht voor verkameren.

In Bijlage 1: Huisvestingsverordening Gemeente Arnhem 2020 is een uitwerking van het voorheen geldende regime van de huisvestingsverordening opgenomen.

Ook op rijksniveau gelden regels voor het splitsen en verkameren van panden. Zo dient voor de (eventueel benodigde) bouwactiviteiten een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht te worden aangevraagd Daarnaast moeten kamerverhuurbedrijven (5 of meer wooneenheden) zich melden en voldoen aan landelijk gestelde eisen op het gebied van brandveiligheid op basis van het Bouwbesluit 2012.

In 2019 is de beleidsevaluatie 'Woningen splitsen, lasten delen; Een beleidsanalyse op het gebied van Woningsplitsing en verkamering' uitgevoerd. Uit de analyse kwamen de volgende bevindingen naar voren:

De voorwaarden met betrekking tot woningsplitsing zijn in het verleden gesteld om gezinsbewoning in de desbetreffende wijken mogelijk te houden en de negatieve effecten op de leefbaarheid te verminderen. In de hiervoor genoemde wijken, Spijkerkwartier, St. Marten, Sonsbeek en Centrum, zijn de inwoners tevreden over de regels die zijn vastgelegd om splitsing te reguleren. Door onder andere veranderende woonwensen, de groei van eenpersoonshuishoudens en omdat appartementen voor investeerders interessante producten zijn, komt woningsplitsing steeds vaker en in steeds meer wijken voor.

Alleen voor het gebied Binnenstad en Singels geldt een klein aantal regels voor verkamering. Het gebrek aan regulering leidt steeds vaker tot ongewenste effecten in de stad en bemoeilijkt het behoud van een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit. Ook gaat het bij het verkameren vaak om een intensieve vorm van bewoning. Groepen die over het algemeen afhankelijk zijn van kamerbewoning zijn studenten, arbeidsmigranten en mensen met een zorgvraag. Het gebrek aan regulering van verkamering draagt bij aan stedelijke problematiek (zie hierna).

Uitbreiding van de regels voor verkamering is gewenst omdat:

• Pandeigenaren waarbij een splitsingsvergunning wordt geweigerd in de praktijk vaak overgaan tot verkameren;
• Initiatieven voor verkamering niet worden getoetst. Ze vallen namelijk onder de geldende woonbestemming en passen dus in het bestemmingsplan;
• Verkameren en zeker een concentratie ervan kunnen leiden tot een grote druk op de leefbaarheid;
• Bewoners in de buurt rondom panden waar verkamering is overlast kunnen ervaren: op allerlei gebieden, ruimtelijk, sociaal, geluid etc.;
• De woonkwaliteit voor de kamerbewoners onvoldoende wordt geborgd.

Door het verdergaand reguleren van verkamering wordt aangesloten bij de gangbare praktijk in vrijwel alle steden met grote studentenpopulaties.

Om een woning te mogen splitsen zijn (in de genoemde drie wijken) momenteel twee vergunningen benodigd; een splitsingsvergunning op grond van de Huisvestingsverordening en een omgevingsvergunning voor bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna Wabo). Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning en een splitsingsvergunning lopen momenteel twee (afzonderlijke) sporen. In de huidige situatie kan het zo zijn dat voor een bepaald gebied de Huisvestingsverordening van toepassing is en daardoor een splitsingsvergunning is vereist. De omgevingsvergunning die bijvoorbeeld benodigd is voor de vergunningsplichtige verbouwing van de woning is hiermee echter niet automatisch verkregen. En vice versa; wanneer bij een omgevingsvergunning voor bouwen de vereiste splitsingsvergunning ontbreekt, kan deze omgevingsvergunning ingevolge de systematiek van de Wabo niet worden geweigerd.

De huivestingsverordening is in andere gemeentes geen houdbaar instrument gebleken om splitsing/verkameren te reguleren. Uit jurisprudentie (o.a. Rb. Rotterdam 13 maart 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:1835) blijkt dat de gemeenteraad in een huisvestingsverordening alleen regels met betrekking tot het verdelen woonruimte en het wijzigen in de bestaande woonruimtevoorraad mag vaststellen als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.

De Arnhemse problematiek met betrekking tot verkamering en woningsplitsing betreft echter niet uitsluitend de goedkope woonruimtevoorraad; het gaat juist veelal om dure panden. In steden met een vergelijkbare regeling (bijvoorbeeld Rotterdam) zijn delen van de verordening onverbindend verklaard.

De Vereniging voor Nederlandse Gemeenten heeft hier in dit kader onlangs geadviseerd om de Huisvestingswet op dit punt aan te passen. "Verkamering en splitsing zijn niet alleen in geval van schaarste soms ongewenst, maar ook vanuit leefbaarheid of volkshuisvestelijke doelen".

In de oude beleidsregels wordt er een uitzondering gemaakt voor splitsingen in het winkelgebied, zie paragraaf 2.1.3 deze uitzonderingsregel is gemaakt in verband met het project Wonen Boven Winkels.

In de binnenstad willen we het wonen boven winkels blijven stimuleren.

De afgelopen jaren zijn Arnhemse woningen in toenemende mate gesplitst of verkamerd. Splitsingen en verkamering zijn van wezenlijke waarde voor Arnhem, omdat ze voorzien in een bepaalde woonvraag. Ze kunnen echter ook negatieve effecten met zich meebrengen voor de leefbaarheid en de leefomgeving. De afgelopen jaren lijken deze negatieve effecten steeds nadrukkelijker naar voren te komen en groeit de wens om hier meer op te kunnen sturen. Uit de beleidsevaluatie is gebleken dat het huidige beleid op het gebied van splitsing niet goed functioneert. Enerzijds omdat door de twee sporen de vergunningverlening niet altijd goed verloopt en anderzijds omdat in de praktijk regelmatig wordt overgegaan op verkameren bij het niet verkrijgen van een vergunning voor splitsing. Het grootste knelpunt omtrent woningsplitsing en (vooral omtrent) kamerverhuur is dat de leefbaarheid in wijken steeds meer onder druk staat.

Het nieuwe beleid moet evenwicht brengen in verschillende belangen. Om te voorzien in een (groeiende) woonbehoefte wil de gemeente de realisatie van extra (kleinere) woonruimten blijven faciliteren. Ook moet het voor starters en/of gezinnen met een kleinere portemonnee mogelijk blijven een kleinere gezinswoning te betrekken. Tegelijkertijd moet het mogelijk zijn om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan en de leefbaarheid van de stad te beschermen. Er is behoefte aan een helder kader waarop aanvragen voor woningsplitsing en verkamering worden beoordeeld.

Wat vinden we daarbij belangrijk?

• Criterium 1: Verkameren en splitsen is onder voorwaarden mogelijk
• Criterium 2: Er wordt beter gestuurd op leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en volkshuisvestelijke aspecten.
• Criterium 3: Het stelsel wordt eenduidiger
• Criterium 4: Regels worden gehandhaafd
• Criterium 5: Huurders worden in positie gebracht
• Criterium 6: Het splitsing/omzettingsbeleid draagt zoveel als mogelijk bij aan schone en veilige wijken.

In juni 2020 heeft de gemeenteraad een Plan van Aanpak Woningsplitsing en verkamering vastgesteld met een zestal concrete acties om de bovenstaande doelstellingen te behalen.

• Actie 1: Regulering via het bestemmingsplan
• Actie 2: Goed verhuurderschap/ Excessen op de huurmarkt (aanpakken)
• Actie 3: Aanpak woonoverlast
• Actie 4: Nulmeting verkamerde panden
• Actie 5: Handhaving (bestaande) kamerverhuurbedrijven
• Actie 6: Handhaving bestemmingsplan

De voornaamste maatregel uit het plan van aanpak om splitsing en verkamering voor de toekomst te reguleren (actie 1) is de invoering van een facetbestemmingsplan voor de gehele stad. Door regels voor verkameren en splitsing te verankeren in een facetbestemmingsplan worden alle toekomstige initiatieven daar waar wonen in het geldende plan is toegestaan voor splitsing en/of verkamering getoetst aan een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden houden rekening met de woonkwaliteit, de leefbaarheid, schone wijken en de druk op de openbare ruimte. Ook is het door deze actie mogelijk om de verdere concentratie van verkamerde panden tegen te gaan. Met het facetplan dragen we bij aan een oplossing voor stedelijke problematiek.

Via het bestemmingsplan leggen we de spelregels voor verkameren en splitsen vast voor de gehele stad. Via een (facet)bestemmingsplan leggen we voor de gehele stad een verbod op woningsplitsing en woningonttrekking/omzetting, met een afwijkingsbevoegdheid. Voor het splitsen of verkameren is één vergunning nodig: de omgevingsvergunning voor strijdig gebruik. Momenteel bevat ook de huisvestingsverordening (nog) een deel over 'wijzigingen in de woonruimtevoorraad'. Nadat een facetbestemmingsplan in werking is getreden, zullen deze regels overbodig zijn en dient de gemeenteraad de artikelen uit de huisvestingsverordening in te trekken.

De voornaamste maatregel uit het plan van aanpak om splitsing en verkamering voor de toekomst te reguleren is de invoering van een facetplan voor de gehele stad. Door regels voor verkamering en splitsing te verankeren in een facetplan worden alle toekomstige initiatieven daar waar wonen in het geldende plan is toegestaan voor splitsing en/of verkamering getoetst aan een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden houden rekening met de woonkwaliteit, de leefbaarheid, schone wijken en de druk op de ruimte. Ook gaat het facetplan de concentratie van verkamerde panden tegen. Met het facetplan dragen we bij aan een oplossing voor stedelijke problematiek; we borgen spreiding van studentenkamers, verminderen tijdelijke kamerbewoning - vergelijkbaar met logies - aan werknemers, en borgen spreiding van panden waar via kamerbewoning begeleid of beschermd wonen plaatsvindt.

Initiatieven voor omzetting en splitsing toetsen we aan fysieke en volkshuisvestelijke aspecten. Omdat verkamering leidt tot een grotere druk op de leefbaarheid dan woningsplitsing gelden er voor kamerbewoning aanvullende voorwaarden met het oog op de leefbaarheid. Met de aanvullende voorwaarden kunnen we bij verkamering ervoor zorgen dat we verdere zeer hoge concentraties van kamerbewoning beperken.

Het college gaat bij een aanvraag voor een vergunning voor omzetting of woningsplitsing uit van een belangenafweging tussen enerzijds de belangen van het behoud en/of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en van het behoud van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand en anderzijds het belang van de aanvrager van een vergunning.

In dat kader toetst het college ieder initiatief aan voorwaarden die betrekking hebben op de volgende elementen:

1. De bouwkundige staat van de woning

Ieder initiatief voor woningsplitsing en/of verkamering toetst het college op een aantal fysieke eisen naast de eisen uit het bouwbesluit. Het gaat hierbij onder andere om de gebruiksoppervlakte en de aanwezigheid van een bergingsruimte en een buitenruimte bij woningsplitsing. Door deze fysieke eisen wordt woonkwaliteit voor de bewoners van de (on)zelfstandige wooneenheden beschermd en wordt rekening gehouden met het effect dat de toevoeging van wooneenheden heeft op de ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en leefomgeving.

2. De volkshuisvestelijke implicaties (schaarste)

Uit de Woononderzoeken 2015 en 2018 blijkt dat de woonvoorkeur van de grootste groep Nederlanders uitgaat naar eengezinswoningen. In de woonprincipes van de gemeente Arnhem is opgenomen dat de gemeente streeft naar een gevarieerd wijkaanbod. In het woonbehoefteonderzoek dat in 2019 door Companen is uitgevoerd komt naar voren dat er een grote vraag bestaat naar betaalbare koopwoningen. Deze woningen zullen over het algemeen een lagere financiële waarde hebben dan grotere woningen.

We sluiten een deel van de woningmarkt uit van splitsing en verkamering vanwege deze krapte op de woningmarkt. Hiermee voorkomen we dat kleinere (gezins)woningen (< 110 m² gebruiksoppervlakte) verder worden opgedeeld in nog kleinere wooneenheden en een prijsopdrijvend effect kan ontstaan.

Deze kleine woningen vervullen een belangrijk onderdeel op de woningmarkt en zijn vaak betaalbaar voor starters of kleine huishoudens.

Om een geschikte grens te bepalen is gebruik gemaakt van de mediaan (de middelste waarde) in Arnhem betreffende het gebruiksoppervlakte van de woningvoorraad. Dit getal ligt op 110m². In de gemeente Maastricht wordt eenzelfde grens gehanteerd en is deze grens in een facetplan vastgelegd; ook hier ligt de mediaan op dit aantal. Navraag bij marktpartijen door die gemeente leerde dat kleinere gezinnen veelal zoeken naar woningen rond die oppervlaktemaat. Cijfers van Cobouw laten zien dat eengezinswoningen die worden gebouwd steeds kleiner worden. Gemiddeld zijn deze woningen 143 vierkante meter. Omdat dit gemiddelde ook eengezinswoningen betreft voor grotere gezinnen of duurdere koopwoningen, sluiten we niet aan bij dit gemiddelde, maar bij de eerder genoemde mediaan.

3. Het effect op de leefbaarheid

Omdat uit de evaluatie van het splitsingsbeleid 'Woningen splitsen, lasten delen' is gebleken dat kamerbewoning vaker leidt tot overlast en een negatiever effect heeft op de leefbaarheid dan woningsplitsing, toetsen we initiatieven voor verkamering ook op het effect op de leefbaarheid.

Ten behoeve van het belang van het behoud van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand hanteren we één aanvullend vereiste in het kader van de leefbaarheid bij de verlening of weigering van een omgevingsvergunning. Zo geldt als algemene eis dat er door verkamering geen sprake mag zijn van insluiting. Een niet-verkamerd woonhuis mag niet worden ingesloten door kamergewijs bewoonde gebouwen aan dezelfde straat.

In het Spijkerkwartier geldt hierop een uitzondering. De concentratie van verkamerde panden in het Spijkerkwartier is al dusdanig hoog dat bij verdere verkamering de kans groot is dat een onaanvaarde inbreuk op het woon- en leefklimaat van omwonenden ontstaat. Voor het Spijkerkwartier is daarom een afstandseis opgenomen van 50 meter.

D. Aanvullende eisen

Naast het toetsingskader dat is opgenomen in het facetplan voor omgevingsvergunningen voor splitsen en verkameren gelden nog aanvullende eisen. Zo wordt iedere aanvraag getoetst aan de eis van een goede ruimtelijke ordening op grond van artikel 2.12 lid 1 en aanhef van de Wabo. Daarnaast moet bij het verkameren en het splitsen worden voldaan aan de parkeernormen, zoals beschreven in de actuele beleidsregels Parkeren die voor woningen en kamerverhuurbedrijven gelden, indien het ter plaatse geldende bestemmingsplan dat voorschrijft. Daarmee wordt overlast als gevolg van een toegenomen parkeerdruk voorkomen.

Omgevingsvergunningaanvragen voor bouwen worden tevens altijd getoetst aan het Bouwbesluit 2012. Het Bouwbesluit bevat de technische bouwkundige vereisten. In het Bouwbesluit staan bijvoorbeeld de regels over brandveiligheid.

In dit hoofdstuk staat een toelichting op de regels van het bestemmingsplan en de economische uitvoerbaarheid.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende plankaart waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze plankaart kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De plankaart en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);;
2. Algemene regels (o.a. afwijkingen);
3. Overgangs- en slotregels.

Inleidende regels bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

1. Begripsbepaling
   In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
2. Reikwijdte en toepassing

Dit hoofdstuk geeft de reikwijdte van dit facetbestemmingsplan aan.

Hoofdstuk 2 Algemene regels bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. De regels over strijdig gebruik komen in de algemene regels van de bestemmingsplannen te staan. Het hoofdstuk is opgebouwd uit:

- Artikel 3 Woningsplitsing en verkamering: dit artikel bevat de omgevingsvergunningplicht voor het splitsen en verkameren met de toetsingsgronden.

- Artikel 4 Strijdig gebruik kamergewijze bewoning; dit artikel bevat de activiteiten die in strijd zijn met dit facetbestemmingsplan.

In hoofdstuk 3 staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

Deze paragraaf bevat de juridisch-technische toelichting van de regeling. Voor de toelichting met betrekking tot de gemaakte keuzes wordt verwezen naar paragraaf 2.4 Onderbouwing gemaakte keuzes in het facetplan.

In dit artikel zijn de regels met betrekking tot het gebruik van gronden en opstallen in strijd met het bestemmingsplan opgenomen. Dit artikel bevat een zelfstandig verbod op het gebruik van kamergewijze bewoonde gebouwen in strijd met de weigeringsgronden. Zo mag een dergelijk pand niet worden bewoond door meer dan één persoon per 18m² gebruiksoppervlakte. Het verschaffen van kortdurend verblijf, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden aan werknemers in een kamergewijze bewoning is ook opgenomen als verbod. Ten slotte is ook het gebruik van bijgebouwen als onzelfstandige wooneenheid in een kamergewijze bewoning verboden.

Het bestemmingsplan is bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor de burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van zijn buren en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied aan.

In de nota “beleidsuitgangspunten handhaving bestemmingsplannen” zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:

• stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
• géén stilzwijgend gedogen;
• gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren;
• gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via de strafrechtelijke weg. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijke traject zal gelijktijdig worden ingezet.

De leges dekken de kosten van een eerste controle in het kader van de vergunningverlening.

Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening rust op de gemeente de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is in artikel 6.2.1 een opsomming gegeven van de bouwplannen die worden beschouwd als bouwplan in de zin van 6.12 Wro waarvoor een exploitatieplan dient te worden vastgesteld indien het kostenverhaal niet anderszins is geregeld.

Dit facetbestemmingsplan bevat geen ruimtelijke ontwikkelingen welke op basis van artikel 6.2.1 Bro vergezeld dienen te gaan van een exploitatieplan dan wel waarvan het kostenverhaal anderszins dient te worden geregeld. Voor dit bestemmingsplan behoeft dan ook geen exploitatieovereenkomst of exploitatieplan te worden opgesteld.

Volgens artikel 1.3.1 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet het voornemen tot een op ontwikkeling gericht bestemmingsplan worden gepubliceerd. Het voornemen tot het opstellen van een facetplan ten behoeve van het reguleren van splitsen en verkameren is op 11 juli 2019 gepubliceerd in het Gemeenteblad.

Conform artikel 3.1.1 van het Bro dienen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met de wettelijke overlegpartners. Gelet op de aard van dit facetbestemmingsplan is het voeren van vooroverleg met overlegpartners niet noodzakelijk.

De ontwerpversie van het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens deze periode kan een ieder een zienswijze indienen.

Het bestemmingsplan Facetplan woningsplitsing en verkamering met identificatienummer NL.IMRO.0202.959-0301 van de gemeente Arnhem.

1. bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van de ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan en bouwwerken die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;
2. bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan dat na de inwerkingtreding van het plan niet langer onderbroken is dan een jaar.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Een zelfstandig bouwwerk dat niet in directe verbinding staat met het hoofdgebouw. Het bijgebouw wordt via een aparte toegangsdeur worden bereikt. Het kan wel tegen de woning aangebouwd worden. Voorbeeld van een bijgebouw zijn een garage en een schuur

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

De vloeroppervlakte binnen de bouwmuren bepaald volgens NEN 2580 met dien verstande dat daarbij aangebouwde bergingen, garages en andere niet voor bewoning geschikte ruimtes niet worden meegeteld.

Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming die bestemming het belangrijkst is;

Eén of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen, met de intentie om zelfstandig, bestendig, voor onbepaalde tijd, in gezinsverband of in een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband te wonen.

De 100% economisch en juridisch eigenaar die zélf daadwerkelijk in het gebouw woont en minimaal 50% van de gebruiksoppervlakte van het gebouw gebruikt voor zijn eigen huishouden en maximaal 2 onzelfstandige wooneenheden verhuurt. Kenmerkend voor de hospes/hospita is dat de huurder van een wooneenheid de toiletruimte, badruimte en de keuken deelt met de eigenaar van de woning. De onzelfstandige wooneenheden mogen niet beschikken over eigen voorzieningen, als badgelegenheid, keuken en/of toilet.

Een gebouw waarin zich 3 onzelfstandige wooneenheden bevinden of meer.

Het gebruiken van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan als kamergewijze bewoning. Hieronder wordt tevens verstaan het toevoegen van onzelfstandige wooneenheden aan bestaande gevallen van kamergewijze bewoning.

Een zelfstandig (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de woning is de aanwezigheid van eigen voorzieningen, waaronder minimaal een toiletruimte, badruimte en een keuken met kooktoestel.

Het bouwkundig en/ of functioneel splitsen van één woning of (een gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan tot twee of meer zelfstandige woningen.

Een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één huishouding, een bijzondere woonvorm of een kamerverhuurbedrijf.

Alle binnen de gemeente Arnhem op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan vigerende bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen.

Een onzelfstandig gedeelte van een gebouw bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de wooneenheid is het gezamenlijk gebruik (met andere wooneenheden) van een toiletruimte, badruimte en/of een keuken. Een wooneenheid kan uit meerdere ruimten bestaan.

Het voorliggende facetbestemmingsplan is van toepassing op alle bestemmingsplannen (waaronder tevens wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen) waarin wonen is toegestaan binnen het grondgebied van de gemeente Arnhem. De regels uit het voorliggende facetbestemmingsplan gelden in aanvulling op alle vigerende bepalingen in regels van deze bestemmingsplannen. De regels van alle bestemmingsplannen blijven buiten toepassing voor zover er sprake is van strijdigheid met de regels van dit plan en blijven voor het overige onverminderd van toepassing.

Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning planologisch strijdig gebruik) de volgende activiteiten uit te voeren:

1. het splitsen van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan naar twee of meerdere zelfstandige woningen;
2. het verkameren van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan (vanaf drie onzelfstandige wooneenheden);

tenzij het een bestaande situatie betreft.

Het onder lid 3.1, onder b, vervatte verbod geldt niet wanneer sprake is van het verkameren door een hospes/hospita.

1. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 3.1, onder a, verlenen indien:
   1. de gebruiksoppervlakte van de bestaande woning gelijk is aan of groter is dan 110 m²,en;
   2. de gebruiksoppervlakte van elke zelfstandige woning die als gevolg van splitsing ontstaat niet kleiner is dan 50 m², en;
   3. de gesplitste woningen over een bergingsruimte met een oppervlakte van ten minste 5 m² per woning en;
   4. de gesplitste woningen beschikken over een buitenruimte.
2. Voor zover de gebiedsaanduiding 'overige zone-70m²' geldt kunnen burgemeester en wethouders in afwijking van het bepaalde in 3.3, onder a., een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 3.1, onder a. verlenen indien:
   1. de gebruiksoppervlakte van de bestaande woning gelijk is aan of groter is dan 110 m²,en;
   2. de gebruiksoppervlakte van elke zelfstandige woning die als gevolg van splitsing ontstaat niet kleiner is dan 70 m², en;
   3. de gesplitste woningen over een bergingsruimte met een oppervlakte van ten minste 5 m² per woning en;
   4. de gesplitste woningen beschikken over een buitenruimte.
3. Voor zover de gebiedsaanduiding 'overige zone-kernwinkelgebied' geldt kunnen burgemeester en wethouders in afwijking van het bepaalde in 3.3, onder a., een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 3.1, onder a. verlenen indien:
   1. de gebruiksoppervlakte van elke zelfstandige woning die als gevolg van splitsing ontstaat niet kleiner is dan 40 m².

1. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 3.1, onder b, verlenen indien:
   1. de gebruiksoppervlakte van de bestaande woning gelijk is aan of groter is dan 110 m², en;
   2. het gebouw niet opgedeeld wordt in meer dan één onzelfstandige wooneenheid per 18m²gebruiksoppervlakte; en;
   3. het verkamerde gebouw minimaal beschikt over een bergingsruimte met een oppervlakte van ten minste 3 m² ten behoeve van de stalling van fietsen, afvalcontainer(s) of afvalzakken. Vanaf 4 onzelfstandige wooneenheden geldt als aanvullende eis dat 1m² bergingsruimte per wooneenheid wordt toegevoegd.
2. De omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 3.1, onder b, wordt in ieder geval niet verleend indien:
   1. sprake is van verkameren met als doel het verschaffen van kortdurend verblijf van maximaal 3 maanden, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden, aan werknemers; of
   2. zich door het verkameren een niet-verkamerd gebouw wordt ingesloten door legale kamergewijze bewoning van gebouwen aan dezelfde straat. Voor zover de gebiedsaanduiding 'overige zone- 50 meter' geldt wordt een vergunning niet verleend indien zich binnen een straal van 50 meter rondom het te verkameren pand, gemeten vanaf de kortste afstand tussen de hoofgebouwen, reeds legale kamergewijze bewoning bevindt of is toegestaan door middel van een vergunning; of
   3. indien een bijgebouw in gebruik wordt genomen als onzelfstandige wooneenheid.

Onder gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. het bewonen, of laten bewonen, van een kamergewijze bewoning door meer dan één persoon per 18m² gebruiksoppervlakte;
2. het verschaffen van kortdurend verblijf van maximaal 3 maanden, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden aan werknemers in een kamergewijze bewoning;
3. het gebruik van bijgebouwen als onzelfstandige wooneenheid in een kamergewijze bewoning.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Facetplan woningsplitsing en verkamering.