1. Artikel 1.1 van het Omgevingsbesluit, artikel 1.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving, artikel 1.1 van het Besluit activiteiten leefomgeving en artikel 1.1 van het Besluit bouwwerken leefomgeving, zoals die gelden op de dag van de start van de terinzagelegging van het ontwerp, zijn van overeenkomstige toepassing op dit omgevingsplan, tenzij in het tweede lid daarvan is afgeweken.

2. Voor de toepassing van hoofdstuk 22d gelden de volgende begripsbepalingen:

Activiteiten hoofdzakelijk gericht op:

• creatieve zakelijke dienstverlening: design- en grafische bedrijven;
• toegepaste kunsten: audiovisuele en fotografiebedrijven, dienstverlenende bedrijven t.b.v. de kunsten, mode en interieurbedrijven etc.;
• autonome kunsten: beeldend kunstenaars, muzikanten, theatermakers etc;
• expositieruimten, ateliers, muziek- en kunstonderwijs en naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen, met uitzondering van musea, muziektheaters, bioscopen en naar aard vergelijkbare voorzieningen.

Een woning waarbij sprake is van een mix tussen wonen en creatieve bedrijvigheid of creatieve functies bedoeld voor een huishouding van een persoon welke hiermee een (bedrijfseconomische) binding heeft. Ten minste 1/3 en maximaal 2/3 van de vloeroppervlakte wordt gebruikt voor activiteit creatieve sector bij het gebruiken van een atelierwoning.

Het in procenten uitgedrukte deel van een werkingsgebied dat maximaal mag worden bebouwd

Overnachtingsaccomodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een kortdurend verblijf met het serveren van een ontbijt in een woning, gedreven door de bewoner van die woning.

Een onderneming of gedeelte van een onderneming, die een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en is gericht op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten, hieronder begrepen ondernemingen of gedeelten van ondernemingen, die door of vanwege de overheid worden geleid.

Een bedrijfsmatige activiteit die in een woning, inclusief bijbehorende bouwwerken, wordt uitgeoefend.

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de functie van het gebouw of terrein noodzakelijk is.

De 'Beleidsregels Parkeren Arnhem 2022', dan wel zoals deze regels komen te luiden na wijziging van deze regels.

Een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep of bedrijf dat in een woning, inclusief bijbehorende bouwwerken, wordt uitgeoefend.

a. bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van de ter visie legging van het ontwerp van hoofdstuk [22d] van dit omgevingsplan en bouwwerken die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;

b. bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het hoofdstuk [22d] van dit omgevingsplan dat na de inwerkingtreding van het plan niet langer onderbroken is dan een jaar.

Een sociale koopwoning zoals bedoeld in artikel 5.161c van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

De koopprijs vrij op naam voor een betaalbare koopwoning bedraagt ten hoogste het bedrag zoals opgenomen in de Woonvisie Arnhem 2024-2029/2032. De bedoelde maximale koopprijs wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig het percentage waarmee de NHG kostengrens wordt aangepast, en afgerond op een veelvoud van € 500.

Indien er een nieuwe woonvisie of een programma volkshuisvesting wordt vastgesteld, wordt er bij het bepalen van de maximale koopprijs vrij op naam voor een betaalbare koopwoning rekening gehouden met dit beleid.

Voor de definitie van een betaalbare koopwoning in het lage middensegment en het hoge middensegment wordt verwezen naar de koopprijsgrenzen voor sociale koopwoningen voor het lage middensegment en het hoge middensegment zoals opgenomen in de Verordening doelgroepen woningbouw Arnhem 2021, zoals deze gold ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp.

Een zelfstandig bouwwerk dat niet in directe verbinding staat met het hoofdgebouw. Het bijgebouw wordt via een aparte toegangsdeur bereikt en kan tegen een hoofdgebouw worden aangebouwd. Voorbeelden van een bijgebouw zijn een garage of een schuur.

Een woonvorm waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs begeleiding) en daar niet verblijven met het doel om therapeutisch behandeld te worden.

Een publieke uitgaansgelegenheid die zich hoofdzakelijk toelegt op het vertonen van commerciële films.

Een geheel van voor personen toegankelijke ruimten, waarbinnen de vloerhoogte niet meer dan 1,20 meter varieert, met uitsluiting van onderbouw en zolder of vliering casu quo kapruimte.

Een voorziening hoofdzakelijk gericht op het bieden van parkeergelegenheid voor de buurt.

De oppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingswanden, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimtes omhullen, waarbij de oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5 meter niet worden meegerekend.

De kenmerken van het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van grond en gebouwen heeft gemaakt, zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in de beplanting, de stedenbouwkundig structuur en/of de architectuur.

Een bedrijf dat zich in hoofdzaak richt op digitaal opslaan en verwerken van informatie op computers (servers).

Bedrijven met een uitsluitend of in hoofdzaak dienstverlenende of verzorgende taak, die naar aard, verschijningsvorm en gevolgen voor de omgeving als verwant aan detailhandel kunnen worden aangemerkt, zoals een reis- of uitzendbureau, kap- of schoonheidssalon, zonnestudio, hypotheekwinkel, baliefunctie van banken en van andere kantoren, alsmede andere vormen van dienstverlening met een overwegende baliefunctie.

Onder een dienstverlenend bedrijf wordt niet verstaan:

- Horeca,

- detailhandel,

-bezorgservices of bezorgdiensten zoals dark stores,

- seksinrichting

-garagebedrijven.

Velling, kapping of rooiing die uitsluitend is bedoeld als een verzorgingsmaatregel ter bevordering van de groei van de overblijvende bo(o)m(en), bos of houtopstand.

Maatregelen genomen in het kader van natuurinclusief bouwen, zonnepanelen, warmtepompen en vergelijkbare voorzieningen in het kader van duurzaamheid.

Die vormen van recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving zoals wandelen, fietsen, trimmen, paardrijden, vissen, roeien etc.;

Een overdekte gang langs de buitenkant van een hoofdgebouw.

Een bedrijf, dat gericht is op het te koop aanbieden, waaronder uitstalling ten verkoop, verkopen en herstellen van motorvoertuigen.

De vloeroppervlakte binnen de bouwmuren bepaald volgens NEN 2580 met dien verstande dat daarbij aangebouwde bergingen, garages en andere niet voor bewoning geschikte ruimtes niet worden meegeteld

Geneeskundige verzorging en verpleging zoals:

• ziekenhuizen;
• medische, tandheelkundige en paramedische praktijken;
• apotheken;
• verpleeg- en verzorgingshuizen;
• dag- en nachtvoorzieningen voor gehandicapten, psychiatrische patiënten, jongeren en maatschappelijke opvang met (therapeutische) behandeling inclusief overnachting;
• maatschappelijke dienstverlening zonder overnachting: dienstverlening gericht op ouderen en gehandicapten, kinderopvang en buitenschoolse opvang, jeugdzorg, maatschappelijk werk en dergelijke.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan bedrijven of instellingen, die deze goederen in een door hen gedreven onderneming aanwenden.

Detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstralling, zoals de verkoop van tuininrichtingsartikelen, meubelen, keukens, sanitair, (elektrische) fietsen, bromfietsen en scooters.

Horecabedrijf gericht op het verstrekken van etenswaren, niet zijnde maaltijden, en het schenken van (zwak-alcoholische) dranken, met openingstijden overwegend tijdens de dagperiode, zoals lunchrooms, broodjeszaken, koffiezaken, juicebars en ijssalons.

Horecabedrijf gericht op het overwegend via counterverkoop verstrekken van etenswaren, zoals fastfood, niet zijnde maaltijden, en (zwak-alcoholische) dranken met openingstijden tijden dag- en avondperiode, zoals cafetaria's, snackbars, grill-rooms, shoarmaroom, pizzeria, fastfood restaurants en afhaalcentra.

Horecabedrijf gericht op het serveren van maaltijden en dranken in een restaurant-setting met openingstijden tijdens de namiddag en vroege avond, zoals restaurants, bistro, fastcasual concepten, grand-cafés en café-restaurants.

Horecabedrijf gericht op het verstrekken van (niet)-alcoholische drank als hoofdfunctie met daaraan ondersteunend het verstrekken van etenswaren met openingstijden zowel tijdens de dag- als avond- en nachtperiode, zoals cafés, cocktail-bars, wijnbars en shisha-lounges.

Horecabedrijf gericht op het verstrekken van dranken en eventueel etenswaren in combinatie met (live) entertainment of harde/elektronisch versterkte muziek, met openingstijden tijdens de avond- en nachtperiode, zoals discotheken, (nacht)clubs en andere uitgaansconcepten.

Horecabedrijf gericht op het bieden van nachtverblijf met openingstijden in de regel dagrond, al dan niet met een nachtportier of een onbemande receptie, zoals hotels, bed and breakfast met meer dan 4 slaapplaatsen, hostels en pensions.

Een bedrijf of instelling gericht op het verstrekken van logies, van maaltijden en spijzen of van dranken, alsmede het exploiteren van zaalaccommodatie; detailhandel wordt hier niet onder begrepen.

De 100% economisch en juridisch eigenaar die zélf daadwerkelijk in het gebouw woont en minimaal 50% van de gebruiksoppervlakte van het gebouw gebruikt voor zijn eigen huishouden en maximaal 2 onzelfstandige wooneenheden verhuurt. Kenmerkend voor de hospes/hospita is dat de huurder van een wooneenheid de toiletruimte, badruimte en de keuken deelt met de eigenaar van de woning. De onzelfstandige wooneenheden mogen niet beschikken over eigen voorzieningen, als badgelegenheid, keuken en/of toilet.

Eén of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen, met de intentie om zelfstandig, bestendig, voor onbepaalde tijd, in gezinsverband of in een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband te wonen.

Detailhandel zonder showroom, waarvan de handel voornamelijk via internet en andere media verloopt.

Een gebouw waarin zich 3 of meer onzelfstandige wooneenheden bevinden.

Voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch, softwarematig, ontwerptechnisch gebied of een daarmee naar aard gelijk te stellen functie.

Voorzieningen gericht op onderwijs en zaalsport, gezondheids- en welzijnszorg, levensbeschouwelijke functies, politieke-, belangen- en ideële organisaties, verenigingen en hobbyclubs, openbare dienstverlening en andere vergelijkbare functies.

Een middenhuurwoning zoals bedoeld in artikel 5.161c van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

Bedrijven die uitsluitend of in hoofdzaak zijn gericht op:

• de levering van elektriciteit, gas, water en warmte;
• de verzorging van telecommunicatie;
• de afvoer en verwerking van afvalstoffen.

Voorziening ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van ondergrondse afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven peil is gelegen.

Een horecavoorziening welke dient ter ondersteuning van de hoofdactiviteit en daar onderdeel van uitmaakt, waarbij de horecavoorziening qua oppervlakte, aard en ruimtelijke uitstraling ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit, de horecavoorziening uitsluitend te bereiken is via de entree van de hoofdactiviteit en de openingstijden van de horecavoorziening niet afwijken van de openingstijden van de hoofdactiviteit, zoals een kantine of restaurant/café.

Voorzieningen ter zake van recreatie en ontspanning hoofdzakelijk binnen gebouwen, zoals bowling-, snooker- en biljartcentra, speel- en vermaaksvoorzieningen, sauna's, ballet-, dans- en sportscholen, bioscopen en daarmee naar hun aard vergelijkbare voorzieningen, met bijbehorende kantinevoorzieningen uitsluitend als ondergeschikte nevenactiviteit;

Onder deze voorzieningen zijn in ieder geval niet begrepen seksinrichtingen en daarmee naar hun aard vergelijkbare voorzieningen.

Een onzelfstandig gedeelte van een gebouw bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de wooneenheid is het gezamenlijk gebruik (met andere wooneenheden) van een toiletruimte, badruimte en/of een keuken. Een wooneenheid kan uit meerdere ruimten bestaan.

• openbaar bestuur en overheidsdiensten zoals een politiebureau, gemeentehuis, gerechtsgebouw, brandweerkazerne, bibliotheek en penitentiaire inrichting;
• uitvaartverzorging, crematoria en begraafplaatsen.

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig- constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1. 1. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of pad grenst: de hoogte van die weg of dat pad ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. 2. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. 3. voor een ander bouwwerk: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw.
4. 4. voor zover als zodanig aangegeven in de omgevingplanregels: Normaal Amsterdams Peil (N.A.P.)

Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voer- of vaartuig) waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichtingen wordt in elk geval verstaan een (raam)prostitutiebedrijf, een seksclub, een privé-huis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een sociale huurwoning zoals bedoeld in artikel 5.161c van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

Een gebouw of een ruimte in een gebouw, dat door zijn inrichting kennelijk bedoeld is voor detailhandel in (hoofdzakelijk) een grote verscheidenheid aan levensmiddelen, voornamelijk door middel van zelfbediening, in combinatie met consumptie ter plaatse en - in verband met de detailhandelsfunctie en als nevenactiviteit van ondergeschikt belang – bezorging van levensmiddelen met een bedrijfsvloeroppervlak van maximaal 500 m² voor zover in de regels geen ander maximumoppervlak is gegeven.

Een dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit aarde, levende planten, zoals sedum, mos of vergelijkbare vegetatie. Een vegetatiedak is minimaal 10 cm dik.

Een dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit aarde, levende planten, zoals sedum, mos of vergelijkbare vegetatie. Een vegetatiedak is minimaal 10 cm dik en heeft een minimale waterbergingscapaciteit van 40mm.

Het gebruiken van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan voor kamergewijze bewoning. Hieronder wordt tevens verstaan het toevoegen van onzelfstandige wooneenheden aan bestaande gevallen van kamergewijze bewoning.

Het beleid neergelegd in de nota 'van Rood naar Groen' (vastgesteld 26 juni 2000).

Werken of werkzaamheden die geen wezenlijke verandering van de terreingesteldheid of van een inrichting tot gevolg hebben.

Wijk, zoals gehanteerd wordt in de indeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Activiteit inhoudende de bewoning van een woonruimte. Onder wonen wordt ook begrepen bijzondere woonvormen.

Een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, een bijzondere woonvorm of een kamerverhuurbedrijf kamergewijze bewoning.

Het bouwkundig en/ of functioneel splitsen van één woning of (een gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan tot twee of meer zelfstandige woningen.

Voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

Een zelfstandig (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de zelfstandige woning is de aanwezigheid van eigen voorzieningen, waaronder minimaal een toiletruimte, badruimte en een keuken met kooktoestel.

Wonen in (geclusterde) woningen, waar intensieve zorgverlening mogelijk is. De woningen zijn toegankelijk en hebben voorzieningen waardoor verpleegzorg geboden kan worden

De besluiten op grond van artikel 22.1, onder a, van Omgevingswet zijn niet van toepassing voor zover het gaat over regels opgenomen in een besluit als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder a, b, c, g, h, i, j, k, l of m, van de Invoeringswet Omgevingswet op de locatie, bedoeld in het derde lid.

De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en afdeling 22.3 zijn niet van toepassing voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk.

De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op de locatie TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o. waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0202.TAM1048-0301 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de bovenste goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, (technische) installaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. 1. De gebieden ter plaatse van het werkingsgebied 'Gemengd gebied' hebben de functie gemengd gebied.
2. 2. Binnen deze functie zijn uitsluitend de in hoofdstuk 4 omschreven gebruiksactiviteiten toegestaan op de daarvoor in de regels aangewezen locaties.
3. 3. Binnen deze functie zijn uitsluitend de in hoofdstuk 5 omschreven bouwactiviteiten toegestaan op de daarvoor in de regels aangewezen locaties.
4. 4. De activiteiten zijn uitsluitend toegestaan met inachtneming van de in hoofdstuk 3 genoemde waarden en de voor de afzonderlijke activiteiten gegeven regels.

1. 1. De gebieden ter plaatse van het werkingsgebied 'Groengebied' hebben de functie groengebied.
2. 2. Binnen deze functie zijn uitsluitend de in hoofdstuk 4 omschreven gebruiksactiviteiten toegestaan op de daarvoor in de regels aangewezen locaties.
3. 3. Binnen deze functie zijn uitsluitend de in hoofdstuk 5 omschreven bouwactiviteiten toegestaan op de daarvoor in de regels aangewezen locaties.
4. 4. De activiteiten zijn uitsluitend toegestaan met inachtneming van de in hoofdstuk 3 genoemde waarden en de voor de afzonderlijke activiteiten gegeven regels.

1. 1. De gebieden ter plaatse van het werkingsgebied 'Openbaar gebied' hebben de functie openbaar gebied.
2. 2. Binnen deze functie zijn uitsluitend de in hoofdstuk 4 omschreven gebruiksactiviteiten toegestaan op de daarvoor in de regels aangewezen locaties.
3. 3. Binnen deze functie zijn uitsluitend de in hoofdstuk 5 omschreven bouwactiviteiten toegestaan op de daarvoor in de regels aangewezen locaties.
4. 4. De activiteiten zijn uitsluitend toegestaan met inachtneming van de in hoofdstuk 3 genoemde waarden en de voor de afzonderlijke activiteiten gegeven regels.

1. 1. De gebieden ter plaatse van het werkingsgebied 'Parkgebied' hebben de functie parkgebied.
2. 2. Binnen deze functie zijn uitsluitend de in hoofdstuk 4 omschreven gebruiksactiviteiten toegestaan op de daarvoor in de regels aangewezen locaties.
3. 3. Binnen deze functie zijn uitsluitend de in hoofdstuk 5 omschreven bouwactiviteiten toegestaan op de daarvoor in de regels aangewezen locaties.
4. 4. De activiteiten zijn uitsluitend toegestaan met inachtneming van de in hoofdstuk 3 genoemde waarden en de voor de afzonderlijke activiteiten gegeven regels.

1. 1. De gebieden ter plaatse van het werkingsgebied 'Spoorgebied' hebben de functie spoorgebied.
2. 2. Binnen deze functie zijn uitsluitend de in hoofdstuk 4 omschreven gebruiksactiviteiten toegestaan op de daarvoor in de regels aangewezen locaties.
3. 3. Binnen deze functie zijn uitsluitend de in hoofdstuk 5 omschreven bouwactiviteiten toegestaan op de daarvoor in de regels aangewezen locaties.
4. 4. De activiteiten zijn uitsluitend toegestaan met inachtneming van de in hoofdstuk 3 genoemde waarden en de voor de afzonderlijke activiteiten gegeven regels.

1. 1. De gebieden ter plaatse van het werkingsgebied 'Tuin' hebben de functie tuin.
2. 2. Binnen deze functie zijn uitsluitend de in hoofdstuk 4 omschreven gebruiksactiviteiten toegestaan op de daarvoor in de regels aangewezen locaties.
3. 3. Binnen deze functie zijn uitsluitend de in hoofdstuk 5 omschreven bouwactiviteiten toegestaan op de daarvoor in de regels aangewezen locaties.
4. 4. De activiteiten zijn uitsluitend toegestaan met inachtneming van de in hoofdstuk 3 genoemde waarden en de voor de afzonderlijke activiteiten gegeven regels.

1. 1. De gebieden ter plaatse van de aanduiding 'Waarde - Landschap en natuur' hebben een landschappelijke en natuurwaarde.
2. 2. Deze waarde is gericht op het behoud, het herstel en de versterking van de op deze gronden voorkomende dan wel daaraan eigen landschappelijke-, ecologische-, cultuurhistorische- en natuurwaarden.
3. 3. Voor de gronden met deze waarde gelden mogelijk aanvullende regels voor bouwen en voor werken en werkzaamheden.

1. 1. Ter plaatse van de gebieden met de aanduiding 'Waarde - Tuin' hebben de gebieden een waarde als tuin.
2. 2. Deze waarde is gericht op bescherming van het groene karakter van de bestaande waardevolle groenelementen, de cultuurhistorische waarde en de mogelijkheden voor waterberging.
3. 3. Voor gronden met deze waarde gelden aanvullende regels voor bouwen en voor werken en werkzaamheden.

1. 1. Ter plaatse van de gebieden met de aanduiding 'Waarde - Waterloop' bevindt zich een waterloop.
2. 2. Deze waarde is gericht op de bescherming en instandhouding van de aanwezige boven- en ondergrondse waterlopen ten behoeve van het transport en de afvoer van water.
3. 3. Voor de gronden met deze waarde gelden aanvullende regels voor bouwen en voor werken en werkzaamheden.

Dit artikel is van toepasing ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - algemene regels over activiteiten'.

Indien op de verbeelding omgevingsnormen of maatvoeringen zijn opgenomen, is gebruik uitsluitend toegestaan met inachtneming van deze normen.

De volgende activiteiten zijn in het gehele plangebied toegestaan:

1. a. groen en watervoorzieningen;
2. b. overige voorzieningen en bijbehorende activiteiten, die qua aard, oppervlakte en ruimtelijke uitstraling ondergeschikt zijn aan de hoofdactiviteit, zoals nutsvoorzieningen, fitnessvoorzieningen en kinderopvang ten behoeve van de hoofdactiviteit. Hieronder worden geen ondergeschikte horeca, niet zijnde bedrijfskantines, en detailhandel verstaan;
3. c. parkeren als bijbehorende activiteit, tenzij:
   1. 1. dit binnen de gronden met de functie 'Natuurgebied', 'Bosgebied', 'Heidegebied', 'Tuingebied' of 'Parkgebied' plaatsvindt, dan dient dit expliciet aangegeven te zijn;
   2. 2. dit binnen de gronden met 'Waarde Landschap en Natuur' plaatsvindt, dan dient dit expliciet aangegeven te zijn.

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - activiteit atelierwoning’ is een atelierwoning toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit bedrijf - geschikt voor functiemenging - Schaapsdrift' zijn de volgende bedrijfsmatige activiteiten geschikt voor functiemenging toegestaan op de begane grond:

1. a. het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen;
2. b. verhuur van goederen;
3. c. bouwnijverheid of daarmee vergelijkbare bedrijven;
4. d. onderzoek en ingenieursbedrijven.

In afwijking van het bepaalde in lid 15.1 zijn de volgende bedrijven niet toegestaan:

1. a. agrarische bedrijven.

Tot een met de omgeving strijdig gebruik worden in ieder geval gerekend:

1. a. het exploiteren van een ippc-installatie als bedoeld in bijlage bij artikel 1.1 van de Omgevingswet;
2. b. projecten waarvoor een mer-beoordelingsplicht geldt met een omgevingsvergunningplicht voor een milieubelastende activiteit in de zin van het Besluit activiteiten leefomgeving als aangegeven in kolom 4 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit;
3. c. activiteiten die op grond van in artikel 5.78 b van het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn aangewezen als activiteiten die in aanzienlijke mate geluid kunnen veroorzaken als bedoeld in artikel 2.11a van de Omgevingswet zijn;
4. d. activiteiten met externe veiligheidsrisico's als bedoeld in bijlage VII Besluit kwaliteit leefomgeving.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit bedrijf - geschikt voor functiemenging - Schaapsdrift' zijn de volgende bedrijfsmatige activiteiten geschikt voor functiemenging toegestaan op de begane grond:

1. a. het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen;
2. b. verhuur van goederen;
3. c. bouwnijverheid of daarmee vergelijkbare bedrijven;
4. d. onderzoek en ingenieursbedrijven.

In afwijking van het bepaalde in lid 16.1 zijn de volgende bedrijven niet toegestaan:

1. a. agrarische bedrijven.

Tot een met de omgeving strijdig gebruik worden in ieder geval gerekend:

1. a. het exploiteren van een ippc-installatie als bedoeld in bijlage bij artikel 1.1 van de Omgevingswet;
2. b. projecten waarvoor een mer-beoordelingsplicht geldt met een omgevingsvergunningplicht voor een milieubelastende activiteit in de zin van het Besluit activiteiten leefomgeving als aangegeven in kolom 4 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit;
3. c. activiteiten die op grond van in artikel 5.78 b van het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn aangewezen als activiteiten die in aanzienlijke mate geluid kunnen veroorzaken als bedoeld in artikel 2.11a van de Omgevingswet zijn;
4. d. activiteiten met externe veiligheidsrisico's als bedoeld in bijlage VII Besluit kwaliteit leefomgeving.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit bedrijf aan huis' is bedrijf aan huis toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit bestemmingsverkeer' is aanleg, beheer, onderhoud en gebruik van wegen ten behoeve van bestemmingsverkeer en kort parkeren toegestaan.

Het gebruik als wonen is ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Activiteit behoud bestaande bebouwing veld D - Schaapsdrift ' uitsluitend toegestaan als toepassing is gegeven aan artikel 49.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit buurthub' is een buurthub toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - activiteit bedrijven creatieve sector' zijn activiteit creatievesector toegestaan.

1. a. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit detailhandel - begane grond' is detailhandel op de begane grond toegestaan;
2. b. Op deze gronden zijn supermarkten niet toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit dienstverlening' zijn dienstverlenendebedrijven toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit dienstverlening - begane grond' zijn dienstverlenende bedrijven toegestaan op de begane grond.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit entree buurthub' is de entree naar een buurthub toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit garagebox' zijn voorzieningen ten behoeve van autostalling of de opslag van goederen ten behoeve van het wonen toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit gezondheids- en welzijnszorg' zijn toegestaan:

1. a. gezondheids- en welzijnszorg en daarmee te vergelijken activiteiten, en
2. b. ondergeschikte kleinschalige horeca en detailhandel uitsluitend ten dienste van bovengenoemde activiteiten.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit groen' zijn activiteiten toegestaan met betrekking tot:

1. a. aanleg, beheer, onderhoud en gebruik van groenvoorzieningen en bijbehorende groeiplaatsen en leefgebieden voor dieren (incl faunavoorzieningen);
2. b. aanleg, beheer, onderhoud en gebruik van fiets- en wandelpaden, straatmeubilair, speelvoorzieningen en bestaande ontsluitingswegen;
3. c. extensieve recreatie.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit horeca van categorie 1' zijn horecabedrijven in de categorie horeca - 1 toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit horeca van categorie 1 begane grond' zijn op de begane grond horecabedrijven in de categorie horeca - 1 toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit horeca van categorie 2 begane grond' zijn op de begane grond horecabedrijven van categorie horeca - 2 toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit kantoor' is een kantoor toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit kantoor - begane grond' is een kantoor op de begane grond toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - lichte gezondheidszorg' zijn toegestaan:

1. a. voorzieningen voor niet-institutionele gezondheidszorg, zoals huisartspraktijken, apothekers en paramedische praktijken, zoals fysiotherapie en ergotherapie en daarmee te vergelijken activiteiten toegestaan.
2. b. ondergeschikte kleinschalige horeca en detailhandel, uitsluitend ten dienste van bovengenoemde activiteiten.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit maatschappelijke organisaties' zijn toegestaan:

1. a. politieke-, belangen- en ideële organisaties/ verenigingen en hobbyclubs en de daarmee te vergelijken activiteiten;
2. b. en ondergeschikte kleinschalige horeca en detailhandel uitsluitend ten dienste van bovengenoemde activiteiten.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit maatschappelijke organisaties - begane grond' zijn toegestaan op de begane grond:

1. a. politieke-, belangen- en ideële organisaties/ verenigingen en hobbyclubs en de daarmee te vergelijken activiteiten;
2. b. en ondergeschikte kleinschalige horeca en detailhandel uitsluitend ten dienste van bovengenoemde activiteiten.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit nood- en hulpdiensten' zijn activiteiten toegestaan met betrekking tot aanleg, gebruik en instandhouding van wegen ten behoeve van nood- en hulpdiensten en de afvalophaaldienst.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit park' zijn activiteiten toegestaan met betrekking tot:

1. a. aanleg, beheer, onderhoud en gebruik van groenvoorzieningen en bijbehorende groeiplaatsen en leefgebieden voor dieren (incl faunavoorzieningen);
2. b. aanleg, beheer, onderhoud en gebruik van fiets- en wandelpaden, straatmeubilair, speelvoorzieningen en en bestaande ontsluitingswegen;
3. c. extensieve recreatie.

1. a. Onder gebruik in strijd met het omgevingsplan, wordt in ieder geval begrepen gebruik van gronden:
   1. 1. als standplaats voor onderkomens en stacaravans of voor enige andere vorm van kamperen;
   2. 2. voor het aanbrengen van afbeeldingen of tekens voor commerciële doeleinden;
   3. 3. voor het opstellen, opslaan, lozen c.q. storten, al dan niet ten verkoop, van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, producten, voer- of vaartuigen of machines.
2. b. De in dit lid onder a. genoemde gebruiksvormen zijn niet verboden, indien en voorzover deze onlosmakelijk verbonden zijn met werken en werkzaamheden, waarvoor een omgevingsvergunning is verleend.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit railverkeer' aangewezen gronden zijn de volgende activiteiten toegestaan:

1. a. personen- en goederenvervoer per spoor met de daarbij behorende technische en administratievevoorzieningen, zoals bouwwerken voor energievoorziening ten behoeve van het treinverkeer en wacht- en werkruimtes voor het spoorwegpersoneel;
2. b. stations;
3. c. (on)gelijkvloerse kruisingen, over- en onderbouwingen ten behoeve van voetgangers en weg- en waterverkeer;
4. d. geluidwerende voorzieningen;
5. e. onderdoorgangen, alsmede toegangen tot ondergrondse voorzieningen ten behoeve van direct aangrenzende functies en activiteiten.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit stadswinkel' is detailhandel in de vorm van een stadswinkel met de daarbij behorende voorzieningen toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit tuin' is de aanleg, instandhouding en gebruik van een tuin toegestaan.

1. a. Onder gebruik van de gronden in strijd met de functie, wordt in ieder geval begrepen gebruik van gronden voor het aanbrengen van oppervlakteverhardingen, tenzij het gaat om een ondergeschikte oppervlakte aan noodzakelijke en functionele verharding;
2. b. De in dit lid onder a. genoemde gebruiksvormen zijn niet verboden, indien en voorzover deze onlosmakelijk verbonden zijn met werken en werkzaamheden, waarvoor een omgevingsvergunning is verleend.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit verblijfsgebied' zijn activiteiten met betrekking tot aanleg, bouw, gebruik en instandhouding van de volgende voorzieningen toegestaan:

1. a. ten behoeve van bestemmingsverkeer en verblijfsfuncties;
2. b. aanleg, beheer, onderhoud en gebruik van fiets- en wandelpaden, straatmeubilair en speelvoorzieningen;
3. c. voorzieningen voor het openbaar vervoer, zoals busstations;
4. d. terrassen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. onderdoorgangen, alsmede toegangen tot ondergrondse voorzieningen ten behoeve van
   direct aangrenzende functies en activiteiten.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit wonen' zijn de volgende activiteiten toegestaan:

1. a. het wonen, hieronder niet begrepen bewoning van woonwagens of woonschepen;
2. b. beroep aan huis.

Beroep aan huis, waaronder mede begrepen bed and breakfast, is uitsluitend toegelaten tot maximaal 33% van het vloeroppervlakte van de woning, mits:

1. a. dit door de bewoner wordt uitgeoefend;
2. b. dit geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse of een onevenredige parkeerdruk tot gevolg heeft en;
3. c. het geen detailhandel, internetverkoop hiervan uitgezonderd, prostitutie of horeca betreft.

Onder gebruik van de locaties en opstallen in strijd met het wonen wordt in elk geval begrepen:

1. a. gebruik als beroeps- of bedrijfsmatige werk- of opslagruimte, anders dan voor beroep aan huis.
2. b. het bewonen, of laten bewonen, van een kamergewijze bewoning door meer dan één persoon per 18m² gebruiksoppervlakte;
3. c. het verschaffen van kortdurend verblijf van maximaal 3 maanden, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden aan werknemers in een kamergewijze bewoning;
4. d. het gebruik van bijgebouwen als onzelfstandige wooneenheid in een kamergewijze bewoning.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit wonen - zorgwonen' is zorgwonen toegestaan.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'activiteit wonen woningbouwcategoriëen' geldt dat minimaal het in de omgevingsnorm, zoals opgenomen in hoofdstuk 6 Omgevingsnormen, genoemde percentage van de woningen wordt gerealiseerd als sociale huurwoning, betaalbare koopwoning en als middenhuur.

1. 1. De doelgroep voor sociale huurwoningen bestaat uit huishoudens met een inkomen tot maximaal de hoge inkomensgrens uit het Besluit toegelaten instellingen 2015.
2. 2. De doelgroep voor betaalbare koopwoningen, categorie lage middensegment, bestaat uit huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,5 keer de lage inkomensgrens uit het Besluit toegelaten instellingen 2015.
3. 3. De doelgroep voor betaalbare koopwoningen, categorie hoge middensegment, bestaat uit huishoudens met een inkomen tot maximaal 2 keer de lage inkomensgrens uit het Besluit toegelaten instellingen 2015.

1. 1. Het is verboden een sociale huurwoning, binnen een termijn van 20 jaren nadat de woning voor het eerst in gebruik genomen is, te verhuren aan of te laten gebruiken door een huurder of gebruiker die buiten de doelgroep sociale huurwoning valt.
2. 2. Het is verboden een middenhuurwoning, binnen een termijn van 20 jaren nadat de woning voor het eerst in gebruik genomen is, te verhuren aan of te laten gebruiken door een huurder of gebruiker die buiten de doelgroep middenhuur valt.
3. 3. Het is verboden een betaalbare koopwoning, binnen een termijn van 5 jaren nadat de woning voor het eerst is gebruik is genomen, in eigendom over te dragen dan wel te bezwaren met een persoonlijk recht of beperkt zakelijk recht als daardoor het eigendom of het gebruik van de woning overgaat op een derde welke niet past binnen de doelgroep betaalbare koopwoning. De vestiging van een recht van hypotheek wordt hieronder niet begrepen.

Dit artikel is van toepassing ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - algemene bouwregels'.

1. a. Voor de bouwregels die zijn opgenomen in dit omgevingsplan geldt dat deze moeten worden toegepast met in achtneming van de algemene bouwregels in dit artikel.
2. b. Indien op een locatie meerdere bouwregels van toepassing zijn, moet bij het bouwen worden voldaan aan alle ter plaatse geldende bouwregels.

Bouwactiviteiten zijn uitsluitend toegestaan voor zover deze passen binnen de toegestane activiteiten zoals omschreven in deze regels.

1. a. Indien op de verbeelding een bouwvlak is aangegeven mag, behoudens andersluidende bepalingen in deze regels, uitsluitend worden gebouwd binnen dit bouwvlak.
2. b. Indien geen bouwvlak is aangegeven, mag uitsluitend worden gebouwd voor zover daartoe in de betreffende bouwregel uitdrukkelijk mogelijkheden zijn opgenomen.

Afwijken van het bepaalde in artikel 46.4 is alleen toegestaan indien:

1. a. het gaat om het bouwen van erkers, luifels, balkons, keldergaten (koekoeken) of galerijen, mits de overschrijding maximaal 2 m bedraagt;
2. b. het de bouw van volledig beneden peil gelegen bouwwerken betreft, mits:
   1. 1. een diepte van 6 m niet wordt overschreden;
   2. 2. het maaiveld wordt afgewerkt op een wijze die past binnen de activiteit en de ter plaatse geldende waarden;
   3. 3. geen onevenredige toename van de parkeerdruk plaatsvindt;
   4. 4. de activiteitengrens niet wordt overschreden;

1. a. Indien op de verbeelding ter plaatse van een locatie maatvoeringsaanduidingen of omgevingsnormen zijn opgenomen, mag uitsluitend worden gebouwd met inachtneming van de ter plaatse van deze locatie gegeven maximum-,minimum-, verplichte dan wel andere maten.
2. b. Voor een locatie waar geen maatvoeringsaanduidingen of omgevingsnormen op de verbeelding zijn opgenomen, mag uitsluitend worden gebouwd met inachtneming van de in de regels opgenomen maten die van toepassing zijn op de betreffende locatie.

Bouwen in afwijking van de in deze regels opgenomen bebouwingsregels, voor zover het betreft de maximum bouwhoogte is alleen toegestaan indien:

1. a. de afwijking niet meer dan 10% van de in de regels vastgelegde maten bedraagt;
2. b. geen onevenredig afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de privacy van omwonenden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

Afwijken van de bouwregels voor het oprichten van kunstobjecten en niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut met een inhoud groter dan 3m², zoals transformatorstations, rioolgemalen, schakelhuisjes, is alleen toegestaan indien:

1. a. de inhoud niet meer dan 75 m³ bedraagt;
2. b. voor zover het een sirenemast betreft, de hoogte niet meer dan 18 m bedraagt;
3. c. voor zover het een bouwwerk, geen gebouw zijnde, ten behoeve van (tele)communicatie betreft:
   1. 1. voorzover vrijstaand, de hoogte niet meer bedraagt dan 20 meter;
   2. 2. voorzover op of aan een ander bouwwerk te plaatsen, de hoogte niet meer bedraagt dan 8 meter boven de aangegeven maximum bouwhoogte.
4. d. voor zover het geluidwerende voorzieningen betreft, deze noodzakelijk zijn ingevolge de wet geluidhinder dan wel Aanvullingswet geluid Omgevingswet, zoals die gelden op het moment van ter inzage legging.

Afwijken van de bouwregels voor de maximum bouwhoogte voor het oprichten van hekwerken ten behoeve van het gebruik van platte daken als dakterras is toegestaan indien:

1. a. de bouwhoogte maximaal 1 meter meer dan de maximaal toegestane bouwhoogte bedraagt;
2. b. er geen sprake van onevenredige aantasting van het bebouwingsbeeld van omliggende bebouwing is;
3. c. er geen sprake van onevenredige aantasting van de belangen van omwonenden met betrekking tot privacy, uitzicht en bezonning is.

Voor de bouwactiviteiten genoemd in 46.5, 46.7, 46.8 en 46.9 geldt dat bouwen alleen is toegestaan indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. cultureel erfgoed;
3. c. de woonsituatie;
4. d. de verkeerssituatie;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de milieusituatie;
7. g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
8. h. de belangen zoals genoemd in hoofdstuk 3.

1. 1. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - bouwregel aansluitplicht warmtevoorziening' mogen nieuwe gebouwen uitsluitend worden gebouwd indien deze voor warmte zijn aangesloten op één collectief warmtesysteem per bouwveld of voor enkele aangrenzende bouwvelden samen en warmte en koude geleverd krijgen uit dit warmtesysteem.
2. 2. De regel onder 1 is niet van toepassing op woningen die aanwezig zijn op het moment van inwerking treden van dit hoofdstuk.
3. 3. De regel onder 1 vervalt 20 jaar na inwerkingtreding van dit hoofdstuk van het omgevingsplan.

Het bouwen van nieuwe gebouwen die niet worden aangesloten op het warmtesysteem, als geen gebruik van het warmtesysteem wordt gemaakt is alleen in de volgende gevallen toegestaan:

1. 1. De energieprestatie van de alternatieve voorziening voor warmte en koeling is minimaal gelijkwaardig aan de situatie waarin het gebouw wel een aansluiting op een collectief WKO warmtesysteem krijgt, waarbij geldt dat:
   1. a. koude in de vergelijking wordt betrokken;
   2. b. de gelijkwaardigheid beoordeeld wordt op basis van de energieprestatie van het aanwezige warmtesysteem;
   3. c. de energieprestatie van het warmtesysteem bepaald wordt op basis van NTA 8800;
   4. d. de stikstofoxiden- en fijnstofuitstoot van de alternatieve voorziening moet kleiner of gelijk aan nul zijn.

1. 1. De aanvrager van de omgevingsvergunning voor bouwen zoals bedoeld in artikel 22.36, of diens rechtsopvolger, levert de volgende gegevens:
   1. a. NTA 8800-berekening, voor aansluiting op het warmtesysteem. Hierbij wordt voor het warmtesysteem uitgegaan van de situatie waarin het geplande aantal aansluitingen is gerealiseerd;
   2. b. Indien toepassing wordt gegeven aan 47.2:
      1. 1. NTA 8800-berekening voor het toegepaste alternatief, zonder de aansluiting op het warmtesysteem;
      2. 2. gegevens waaruit aantoonbaar blijkt dat de NOx- en fijnstofuitstoot van het voorgestelde alternatief kleiner of gelijk aan nul is
   3. c. aanvullende documentatie zoals relevante kwaliteitsverklaringen;
   4. d. het beoogde gebruik van het bouwwerk en de bijbehorende gronden waarop de aanvraag betrekking heeft;
   5. e. een opgave van de bruto inhoud in kubieke meters en de bruto vloeroppervlakte in vierkante meters van het deel van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft;
   6. f. een situatietekening van de bestaande toestand van het terrein en een situatietekening van de nieuwe toestand van het terrein met daarop:
      1. 1. de afmetingen van het perceel en bebouwd oppervlak;
      2. 2. de situering van het bouwwerk ten opzichte van de perceelsgrenzen en de wegzijde;
      3. 3. de wijze waarop de locatie wordt ontsloten;de aangrenzende locaties en de daarop voorkomende bebouwing; en
      4. 4. het beoogd gebruik van de gronden behorende bij het voorgenomen bouwwerk;
      5. 5. aansluitpunten voor het warmtesysteem;
      6. 6. de ligging van de omliggende leidingen van het warmtenet;
   7. g. de hoogte van het bouwwerk ten opzichte van het peil en het aantal bouwlagen.
2. 2. In aanvulling in de regel onder 1 moeten bij de aanvraag om omgevingsvergunning gegevens en bescheiden worden aangeleverd die naar het oordeel van burgemeester en wethouders nodig zijn voor een toets aan de beoordelingsregels in lid 47.2.

1. 1. Het is toegestaan ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel afwijkende bouwhoogte – Schaapsdrift', om in afwijking van de ter plaatse geldende maximum bouwhoogte zoals opgenomen in de verbeelding, te bouwen.
2. 2. Als maximale bouwhoogtes gelden de bouwhoogtes zoals opgenomen in Bijlage 3 Afwijkenbouwhoogtes bij de regels.
3. 3. Hierbij dient, in aanvulling op het bepaalde in 46.10 te worden voldaan aan de voorwaarden genoemd in dit lid.

In afwijking van de algemene bouwregels, de bouwregel ondergeschikte bouwonderdelen en de bouwregel bouwverbod Park mag ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – bouwregel behoud bestaande bebouwing veld D - Schaapsdrift' maximaal 34 meter hoog worden gebouwd, indien een gedeelte van de bestaande gebouwen binnen de gebiedsaanduiding behouden blijft.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel bijbehorende bouwwerken' mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, voor zover het betreft:

1. a. uitbreiding van de hoofdbebouwing, tot een maximumbouwhoogte gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag van de hoofdbebouwing, vermeerderd met maximaal 40 cm ten behoeve van isolatie of afschot;
2. b. andere bijbehorende bouwwerken, met een maximumbouwhoogte gelijk aan de goothoogte van het hoofdgebouw, waarbij de goothoogte van vrijstaande bouwwerken niet meer mag bedragen dan de hoogte van de begane-grondbouwlaag van de hoofdbebouwing;
3. c. bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd, passend binnen de activiteit, met een maximumbouwhoogte van 3 m

waarbij de oppervlakte van het totaal van deze bebouwing per bouwperceel de in onderstaand schema opgenomen maten niet overschrijdt.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel bijbehorende bouwwerken' mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, waaronder technische installaties voor de buurthub en nutsvoorzieningen, met een maximale bouwhoogte van 5 meter.

Ter plaatse van de 'overige zone – bouwregel bouwen buiten bouwvlak – ondergeschikte bouwwerken' mogen ondergeschikte bouwwerken zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, onderhoudsinstallaties, gevel- en kroonlijsten, luifels, trappen en overstekende daken

buiten het bouwvlak worden gebouwd.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel bouwverbod - tuin' mag niet worden gebouwd, tenzij in de regels van dit omgevingsplan expliciet wordt aangegeven dat ter plaatse mag worden gebouwd.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'bouwregel gevellijn - Schaapsdrift' 'gevellijn' geldt dat de naar het openbaar gebied gekeerde gevel van een hoofdgebouw op de gevellijn dient te worden gebouwd, met dien verstande dat dit niet geldt voor:

1. a. onderdoorgangen;
2. b. de entrees zoals bedoeld in Artikel 58;
3. c. gebouwen die aanwezig zijn op het moment van inwerking treden van dit hoofdstuk.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel groen' mogen uitsluitend in de activiteiten passende bouwwerken worden gebouwd, zoals speeltoestellen en verlichting met een maximale bouwhoogte van 4 meter.

1. a. In aanvulling op het bepaalde onder Artikel 57, geldt ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - bouwregel groen dak parkeren als verplicht onderdeel klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen' dat indien parkeerplaatsen worden gerealiseerd met een parkeerdek dat de maatregelen dienen te bestaan uit het aanbrengen van een groen dak zoals benoemd in het 'Puntenstysteem Klimaatadaptief en Natuurinclusief bouwen in Arnhem'
2. b. Deze maatregelen worden meegeteld in het benodigde puntenaantal zoals benoemd in Artikel 57 onder b.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt ter plaatse van de ''overige zone - Bouwregel klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen' slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat voldoende klimaatadaptieve en natuurinclusieve maatregelen worden getroffen.
2. b. Aan het bepaalde onder a wordt geacht te zijn voldaan indien door de genomen maatregelen voldoende punten worden gehaald zoals opgenomen in de beleidsregels 'Beleidsregels Klimaatadaptief en Natuurinclusief Bouwen' en het bijbehorende 'Puntensysteem Klimaatadaptief en Natuurinclusief bouwen'.

1. a. Burgemeester en wethouders passen deze regels toe met inachtneming van de door hen vastgestelde beleidsregels met betrekking tot het natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen, zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning zoals bedoeld onder lid 57.1 onder a en onder b.
2. b. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met de wijziging.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift' aangewezen gronden geldt dat:

1. a. bouwwerken uitsluitend mogen worden opgericht indien ten aanzien van het uiterlijk van bouwwerken wordt voldaan aan de bepalingen uit de beleidsregels 'Omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift e.o.';
2. b. in afwijking van het gestelde onder a. wordt indien het hoofdgebouw is gerealiseerd niet meer getoetst aan het 'Omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift e.o.' en gelden de bepalingen behorende bij het op het plangebied toepasselijke toetsniveau zoals dat is aangegeven in de welstandsnota;
3. c. voor gebouwen geldt dat dat deze alleen mogen worden gebouwd indien voor het aantal bouwlagen en de geleding wordt voldaan aan de voorwaarden uit de beleidsregels 'Omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift e.o.';
4. d. ter plaatse van de gebiedsaanduidingen 'overige zone - Omgevingsnormen veld A1 Schaapsdrift', 'overige zone - Omgevingsnorm veld B Schaapsdrift', 'overige zone - Omgevingsnormen veld C Schaapsdrift' en 'overige zone - Omgevingsnormen veld D Schaapsdrift' is per veld een entree toegestaan ten behoeve van parkeren aan de zijde van de Middenstraat;
5. e. ter plaatse van de gebiedsaanduidingen 'overige zone - Omgevingsnormen veld F Schaapsdrift' is per veld één entree toegestaan ten behoeve van een parkeergarage aan de zijde van de Eleanorastraat;
6. f. bij het bouwen van de buurthub zoals bedoeld in Artikel 20, het bouwen in de zone 'overige zone bijbehorende bouwwerken' en 'bijbehorende bouwwerken - Schaapsdrift dient te worden voorzien in een onderhoudspad ten behoeve van de buurthub van ten minste 2 meter aan de westzijde van de buurthub;
7. g. Het is toegestaan om af te wijken van de bepalingen uit de beleidsregels ‘Omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift e.o.’ ten aanzien van het uiterlijk van bouwwerken, het aantal bouwlagen en de geleding van bouwwerken indien dit van belang is voor de ruimtelijke kwaliteit of indien het voldoen aan de regels door bijzondere omstandigheden op zwaarwegende bezwaren stuit.
8. h. Indien door de bouwactiviteiten het totaal aan toe te voegen woningen, ten opzichte van het aantal woningen op het moment van inwerkingtreding van dit hoofdstuk, meer dan 520 bedraagt, dient bij de aanvraag voor bouwen een verkeersonderzoek te worden aangeleverd waaruit volgt dat de verkeerseffecten aanvaardbaar zijn.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding ‘overige zone – bouwregel park geldt dat bouwwerken alleen mogen worden gebouwd indien:

1. a. in de regels van dit omgevingsplan expliciet wordt aangegeven dat ter plaatse mag worden; of
2. b. als wordt volaan aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. geen onevenredig afbreuk wordt gedaan op stedenbouwkundige, landschappelijke, ecologische, cultuurhistorische en natuurwaarden;
   2. 2. de bouwhoogte maximaal 4 m bedraagt.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel railverkeer' gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienst van de genoemde activiteiten, zoals werkruimten worden gebouwd met een maximumbouwhoogte van 10 m vanaf de bovenzijde van de spoorstaaf.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a. mag de bouwhoogte van geluidwerende voorzieningen maximaal 3 m bedragen, te meten vanaf de bovenzijde van de spoorstaaf.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel verblijfsgebied' gelden de volgende regels:

1. a. Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de verbeelding aangegeven maximumbouwhoogte en voor zover aangegeven, het bebouwingspercentage uitsluitend in de gegeven activiteit passende bouwwerken worden gebouwd.
2. b. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals entrees tot parkeergarages en straatmeubilair mag ten hoogste 5 m bedragen.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregels voetgangersbrug' mag een voetgangersbrug worden gebouwd.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel waterloop' is bouwen toegestaan indien:

1. a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de waterloop worden gebouwd
2. b. voor andere bouwwerken ten dienste van overige toegestane activiteiten als de watervoerende functie van de waterloop hierdoor niet wordt belemmerd, gehoord de waterbeheerder.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel wegverkeer' gelden de volgende bouwregels:

1. a. Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de verbeelding aangegeven maximumbouwhoogte en voor zover aangegeven, het bebouwingspercentage uitsluitend in de gegeven activiteit passende bouwwerken worden gebouwd.
2. b. De hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, anders ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, zoals geluidwerende voorzieningen, mag ten hoogste 4 m bedragen.

1. 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnorm Schaapsdrift totaal' bedraagt, na afronding van de gebiedsexploitatie, in het totale gebied met deze gebiedsaanduiding:

1. a. minimaal 20% van de betaalbare koopwoningen en middenhuur een: betaalbare koopwoning;
2. b. het maximum aantal horecabedrijven: 2, ondergschikte horeca wordt hier niet bij geteld;
3. c. het maximum bvo horeca: 400 m^2, ondergschikte horeca wordt hier niet bij geteld;
4. d. het maximum aantal stadswinkels: 1;
5. e. het maximum bvo stadswinkel; 150 m²;
6. f. het maxium bvo kantoor: 535 m², bijbehorende kantoren worden hier niet bij geteld.

2. 2. Zorgwoningen worden niet meegeteld bij het aantal wooneenheden, het bvo voor wonen, of bij de percentages van de woningbouwcategorieën.

1. 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld A1 Schaapsdrift' bedraagt:

1. a. het maximum aantal zorgwoningen: 180;
2. b. het maximum bvo zorgwonen en gezondheids- en welzijnszorg: 12.250 m²;
3. c. het maximum bvo kantoor, ondergeschikte horeca of maatschappelijke organisaties: 300 m².

1. 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld A2 Schaapsdrift' bedraagt:
   1. a. het maximum aantal wooneenheden: 6;
   2. b. het maximum bvo wonen: 450 m²;
   3. c. het minimum percentage betaalbare koopwoningen en middenhuur: 100%;
2. 2. De percentages van de woningbouwcategorieën gelden voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd.

1. 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld B Schaapsdrift' bedraagt:

1. a. het maximum aantal wooneenheden: 170;
2. b. het maximum bvo wonen: 13.500 m²;
3. c. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 250 m²;
4. d. het minimum percentage betaalbare koopwoningen of middenhuur: 30%;
5. e. het minimum percentage sociale huurwoningen: 30%

2. 2. De percentages van de woningbouwcategorieën gelden voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd.

1. 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld C Schaapsdrift' bedraagt:

1. a. het maximum aantal wooneenheden: 58;
2. b. het maximum bvo wonen: 5.500 m²;
3. c. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, bedrijf geschikt voor functiemenging, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 200 m²;
4. d. het minumum percentage betaalbare koopwoningen of middenhuur: 38%;

2. 2. De percentages van de woningbouwcategorieën gelden voor de woningen die nog niet gebouwd zijn wanneer dit hoofdstuk in werking treedt.

1. 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld D Schaapsdrift' bedraagt:

1. a. het maximum aantal wooneenheden: 199;
2. b. het maximum bvo wonen: 15.750 m²;
3. c. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 250 m²;
4. d. het minimum percentage betaalbare koopwoningen of middenhuur: 20%;
5. e. het minimum percentage sociale huurwoningen: 41%.

2. 2. De percentages van de woningbouwcategorieën gelden voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd.

1. 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld E Schaapsdrift' bedraagt:

1. a. het maximum aantal wooneenheden: 8;
2. b. het maximum bvo wonen: 840 m²;
3. c. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 270 m²;
4. d. Het minimum percentage betaalbare koopwoning of middenhuur: 100%

2. 2. De percentages van de woningbouwcategorieën gelden voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd.

1. 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld F Schaapsdrift' bedraagt:

1. a. het maximum aantal wooneenheden: 122;
2. b. het maximum bvo wonen: 9450 m²;
3. c. het minimum percentage betaalbare koopwoningen of middenhuur: 81%;
4. d. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 700 m²;
5. e. het minimum percentage sociale huur: 15%.

2. 2. Minimaal 30% van de gevellengte aan de zijde van de Eleanorastraat dient, bij het in gebruik nemen van de nieuw te bouwen woningen binnen deze gebiedsaanduiding, te zijn ingericht als een Activiteitcreatieve sector of een Activiteit bedrijf - geschikt voor functiemenging - Schaapsdrift. Daarnaast geldt dat minimaal 1.220 m² bvo beschikbaar moet zijn voor deze functies.
3. 3. De percentages van de woningbouwcategorieën gelden voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd.

1. 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld G Schaapsdrift' bedraagt:

1. a. het maximum aantal wooneenheden: 79;
2. b. het maximum bvo wonen: 3630 m²;
3. c. het maximum bvo bedrijven creatieve sector, creatieve functies, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 250 m²;
4. d. het minimum percentage sociale huurwoningen: 100%.

2. 2. De percentages van de woningbouwcategorieën gelden voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnorm maximum bouwhoogte voetgangersbrug 15m boven spoorstaaf' bedraagt de maxium bouwhoogte van de voetgangersbrug 15 meter boven de bovenzijde van de spoorstaaf.

Het is verboden om ter plaatse van de 'overige zone - omgevingsplanactiviteit afwijken instandhoudingsverplichting klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen' zonder een omgevingsvergunning een bouwwerk te gebruiken zonder de vereiste klimaatadaptieve en natuurinclusieve maatregelen in het kader van de vergunningverlening aan te brengen en in stand te houden.

De omgevingsvergunning bedoeld in 75.1 kan worden verleend indien indien op andere wijze kan worden voorzien in het treffen van voldoende klimaatadaptieve en natuurinclusieve maatregelen zoals opgenomen in de Beleidsregels Klimaatadaptief en Natuurinclusief bouwen.

Het is verboden om ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsplanactiviteit landschap en natuur ' zonder omgevingsvergunning de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het vellen, rooien en beschadigen van houtgewassen
2. b. het aanbrengen van beplantingen
3. c. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse leidingen, constructies, installaties of andere apparatuur;
4. d. het verlagen van de bodem of het afgraven van gronden waarvoor geen ontgrondingsvergunning is vereist
5. e. het ophogen van gronden;
6. f. het gebruik van groeistoffen, stoorstoffen of kunstmest
7. g. het aanleggen, verbreden of verharden van voet-, rijwielpaden, ontsluitingswegen en parkeerplaatsen
8. h. het aanbrengen van oppervlakte verharding groter dan 25 m2.
9. i. het aanbrengen van recreatievoorzieningen (incl. raster, wildroosters en ruitervoorzieningen)
10. j. het graven, dichten, verdiepen of verbreden van greppels, sloten, vijvers, beken en andere watergangen;
11. k. het aanleggen van reservoirs.

Het verbod, als bedoeld in lid 76.1 is niet van toepassing indien:

1. a. die van geringe omvang zijn, dan wel het normale onderhoud en beheer betreffen;
2. b. welke op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt, in uitvoering zijn.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 76.1 mag alleen worden verleend indien:

1. a. deze verband houden met de doeleinden, die aan de desbetreffende functies en activiteiten zijn toegekend en
2. b. hierdoor dan wel door daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen de landschappelijke-, cultuurhistorische- en natuurwaarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast.

Het is verboden om ter plaatse van de aanduiding 'overige zone-omgevingsplanactiviteit tuin' in afwijking van het bepaalde in artikel 41 oppervlakteverhardingen aan te brengen.

Een omgevingsvergunning als bedoeld onder 77.1 kan worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde of de waardevolle groenelementen binnen de tuin.

Het is verboden om ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone-omgevingsplanactiviteit verkamering' zonder omgevingsvergunning een (gedeelte) van een gebouw te verkameren (vanaf drie onzelfstandige wooneenheid).

Het verbod, als bedoeld in lid 78.1 is niet van toepassing indien sprake is van verkameren door een hospita.

1. a. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder 78.1 kan worden verleend ten behoeve van verkamering, indien:
   1. 1. de gebruiksoppervlakte van de bestaande woning gelijk is aan of groter is dan 110 m², en;
   2. 2. het gebouw niet opgedeeld wordt in meer dan één onzelfstandige wooneenheid per 18m² gebruiksoppervlakte; en;
   3. 3. het verkamerde gebouw minimaal beschikt over een bergingsruimte met een oppervlakte van ten minste 3 m² ten behoeve van de stalling van fietsen, afvalcontainer(s) of afvalzakken. Vanaf 4 onzelfstandige wooneenheden geldt als aanvullende eis dat 1m² bergingsruimte per wooneenheid wordt toegevoegd.
2. b. De omgevingsvergunning wordt in ieder geval niet verleend indien:
   1. 1. sprake is van verkameren met als doel het verschaffen van kortdurend verblijf van maximaal 3 maanden, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden, aan werknemers; of
   2. 2. indien zich door het verkameren een niet-verkamerd gebouw wordt ingesloten door legale kamergewijze bewoning van gebouwen aan dezelfde straat; of
   3. 3. indien een bijgebouw in gebruik wordt genomen als onzelfstandige wooneenheid.

Het is verboden om ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone-omgevingsplanactiviteit woningsplitsing' zonder omgevingsvergunning een (gedeelte) van een gebouw te splitsen naar twee of meerdere zelfstandige woning

Een omgevingsvergunning als bedoeld onder lid 79.1 kan worden verleend ten behoeve van woningsplitsing, indien:

1. 1. de gebruiksoppervlakte van de bestaande woning gelijk is aan of groter is dan 110 m², en;
2. 2. de gebruiksoppervlakte van elke zelfstandige woning die als gevolg van splitsing ontstaat niet kleiner is dan 50 m², en;
3. 3. de gesplitste woningen over een bergingsruimte met een oppervlakte van ten minste 5 m² per woning en;
4. 4. de gesplitste woningen beschikken over een buitenruimte.

1. 1. Het in gebruik nemen van gebouwen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd overeenkomstig de ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting - buurthub' geldende activiteiten, is uitsluitend toegestaan indien een buurthub is gerealiseerd met minimaal 250 parkeerplaatsen en in stand wordt gehouden.
2. 2. In afwijking van het bepaalde onder het eerste lid, is het in gebruik nemen van gebouwen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd tevens toegestaan indien ten behoeve van het parkeren gebruik wordt gemaakt van tijdelijke parkeerplaatsen uitsluitend vooruitlopend op de definitief gebouwde buurthub.

Het is verboden om de tijdelijke parkeerplaatsen te gebruiken vanaf het moment dat de buurthub is gebouwd en in gebruik is genomen.

Het is uitsluitend toegestaan gebouwen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd binnen de gebiedsaanduiding 'voorwaardelijke verplichting - waterberging bui van 40 mm' in gebruik te nemen, indien een voorziening is aangelegd waarmee een bui van 40 millimeter binnen 45 minuten op eigen terrein kan worden opgevangen en verwerkt.

Het gebruik van gronden en/of bouwwerken zoals bedoeld in het eerste lid, is verboden indien de waterberging niet (volledig) is aangelegd dan wel niet (volledig) in stand wordt gehouden.

Het is verboden zonder omgevingsvergunning een buurthub binnen de gebiedsaanduiding 'overige zone - Geluid veroorzaakt door buurthub' te exploiteren

Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning uit artikel 82.1 alleen als geluidsonderzoek aantoont dat het stemgeluid dat afkomstig is van het gebruik van de parkeerhub op het moment van de aanvraag om omgevingsvergunning, ter plaatse van de gevel van een feitelijk aanwezige of geprojecteerde woning niet meer bedraagt dan 50 dB(A) etmaalwaarde, resulterend in een langtijdgemiddeld beoordelingsniveau van:

1. a. 50 dB(A) in de dagperiode van 7.00 uur – 19.00 uur;
2. b. 45 dB(A) in de avondperiode van 19.00 uur – 23.00 uur; en
3. c. 40 dB(A) in de nachtperiode van 23.00 uur – 7.00 uur.

De aanvrager van de omgevingsvergunning voor bouwen zoals bedoeld in artikel 82.1, levert de volgende gegevens:

1. a. situatietekening van de nieuwe toestand van het terrein met daarop:
   1. 1. de afmetingen van het perceel en bebouwd oppervlak;
   2. 2. de situering van het bouwwerk ten opzichte van de perceelsgrenzen en de wegzijde;
   3. 3. de wijze waarop de locatie wordt ontsloten;de aangrenzende locaties en de daarop voorkomende bebouwing; en
   4. 4. het beoogd gebruik van de gronden behorende bij het voorgenomen bouwwerk;
   5. 5. aansluitpunten voor het warmtesysteem;
   6. 6. de ligging van de omliggende leidingen van het warmtenet;
2. b. de hoogte van het bouwwerk ten opzichte van het peil en het aantal bouwlagen;
3. c. een akoestisch onderzoek.

Waar de regels in dit artikel van het omgevingsplan afwijken van de regels over geluid in paragraaf 22.3.4 van het omgevingsplan, hebben de regels in dit artikel voorrang.

1. 1. De regels uit dit artikel gelden ter plaatse van de 'overige zone - geluid veroorzaakt door bedrijf geschikt voor functiemenging - Schaapsdrift'
2. 2. De regels in dit artikel zijn van toepassing op het geluid dat wordt veroorzaakt door bedrijfsmatige activiteiten geschikt voor functiemenging zoals toegestaan volgens artikel 16 'activiteit bedrijf - geschikt voor functiemenging - Schaapsdrift' waarbij het gaat om activiteiten die worden verricht op dezelfde locatie en die:
   1. a. rechtstreeks met elkaar samenhangen en met elkaar in technisch verband staan; of
   2. b. elkaar functioneel ondersteunen.
3. 3. De waarden in dit artikel zijn niet van toepassing op:
   1. a. het geluid op een niet-geluidgevoelige gevel;
   2. b. het geluid van een activiteit op 'geluidgevoelige gebouwen met een functionele binding of voormalige functionele binding' met die activiteit; en
   3. c. onversterkt menselijk stemgeluid, tenzij het muziekgeluid is of daarmee vermengd is.

Aan dit artikel wordt voldaan door degene die de activiteit verricht, tenzij anders is bepaald. Diegene draagt zorg voor de naleving van de regels over de omgevingsnorm.

De waarden in dit artikel voor het geluid door een activiteit gelden, tenzij anders bepaald:

1. 1. op een geluidgevoelig gebouw dat op grond van dit omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is toegelaten, anders dan een woonschip of woonwagen:
2. 2. op de gevel, als het gaat om een geluidgevoelig gebouw; en
3. 3. op de locatie waar een gevel mag komen, als het gaat om een nieuw te bouwen geluidgevoelig gebouw, tot dat het geluidgevoelige gebouw is gerealiseerd;
4. 4. op een woonschip of woonwagen, op de begrenzing van de locatie voor het plaatsen van dat woonschip of die woonwagen;
5. 5. voor zover er binnen 10 meter vanaf de grens van de locatie waar de activiteit wordt verricht geen geluidgevoelig gebouw is gelegen of toegelaten, gelden de waarden in dit artikel voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau op een afstand van 10 meter van de grens van de locatie waar de activiteit wordt verricht.
6. 6. de onder 3 genoemde afstand van 10 meter wordt verruimd tot maximaal 30 meter, voor zover de locatie grenst aan openbaar gebied en tot zover er geen geluidgevoelige gebouwen zijn gelegen of toegelaten.

Bij het verrichten van een activiteit is het geluid op een geluidgevoelig gebouw niet meer dan de waarden in tabel 5a.

Tabel 5a

Een maatwerkvoorschrift kan worden gesteld over:

1. 1. activiteiten waarbij, anders dan door laden en lossen, regelmatig maximale geluidniveaus LAmax van meer dan 70 dB(A) in de dagperiode optreden, die tot hinder leiden; en
2. 2. activiteiten waarbij door het laden en lossen regelmatig maximale geluidniveaus LAmax van meer dan 75 dB(A) in de dagperiode optreden, die tot hinder leiden.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Gezamenlijk geluid veld A1 Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 62 dB.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Gezamenlijk geluid veld B Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 60 dB.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Gezamenlijk geluid veld E Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 66 dB.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Gezamenlijk geluid veld F Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 64 dB.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - Gezamenlijk geluid veld G Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 65 dB.

Ter plaatse van de 'overige zone - bouwregel geluid - Schaapsdrift' geldt de verplichting dat bij gevels van woningen waar de geluidbelasting hoger is dan 58 Lden door gemeentewegen en hoger is dan 60 Lden door het spoor, de woningen zijn voorzien van een geluidluwe buitenruimte en een verblijfsruimte aan de geluidsluwe zijde.

De regels in dit artikel gaan over fasering in deelgebieden en in tijd en zijn voor wat betreft de deelgebieden van toepassing overeenkomstig Bijlage 1 Kaart deelgebieden en is van toepassing op het gebied aangeduid als 'overige zone - fasering kostenverhaalsgebied Schaapsdrift'.

Voor de ontwikkeling van de deelgebieden in fasen geldt de fasering in deelgebieden in tijd volgens onderstaande faseringstabel:

De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op het gebied aangeduid als 'overige zone – kostenverhaalgebied Schaapsdrift'.

Bij de aanvraag voor een kostenverhaalsbeschikking worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt:

1. a. een lijst met soort en aantal kostenverhaalsplichtige activiteiten die zullen worden uitgevoerd;
2. b. de locatie waar deze activiteiten worden uitgevoerd;
3. c. een opgave van de kosten van zelf verrichte werkzaamheden, blijkend uit facturen. De opgave wordt ingedeeld volgens Bijlage 2 Civieltechnische raming van het bouw- en woonrijp maken;

1. a. Degene die in het kostenverhaalsgebied werken, werkzaamheden en maatregelen verricht nadat de aanvraag voor een kostenverhaalsbeschikking voor het geheel van zijn eigendommen is ingediend, kan verzoeken om een vergoeding voor de kosten van die inrichting voor zover die kosten niet reeds in mindering zijn gebracht op de kostenverhaalsbijdrage in de kostenverhaalsbeschikking.
2. b. De vergoeding wordt geweigerd als:
   1. 1. de gemeente de oplevering van de ingerichte openbare ruimte niet heeft goedgekeurd; en
   2. 2. tussen gemeente en aanvrager geen overeenkomst tot stand is gekomen over het beheer of de koop en verkoop van de grond van die openbare ruimte.
3. c. Bij het verzoek om vergoeding wordt een opgave van de kosten van de verrichte werken, werkzaamheden en maatregelen, blijkend uit facturen. De opgave wordt ingedeeld volgens Bijlage 2Civieltechnische raming van het bouw- en woonrijp maken.
4. d. De vergoeding is niet hoger dan de bedragen die voor de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen in de kostenverhaalsregels van het betreffende kostenverhaalsgebied zijn opgenomen.

Burgemeester en wethouders stellen eindafrekeningen op verzoek, als bedoeld in artikel 13.20, vierde lid, van de Omgevingswet, eenmaal per jaar vast uiterlijk op 15 december. Verzoeken om een eindafrekening dienen tenminste 8 weken voor die datum te worden ingediend.

Voor het kostenverhaalsgebied geldt een tijdvak van een periode van 8 jaren, welk tijdvak ingaat op de prijspeildatum van 1 januari 2025.

De opbrengsten worden geraamd op het bedrag conform de hierna opgenomen tabel.

Tabel 1 Programma per uitgiftecategorie per bouwveld

De totale grondopbrengst per bouwveld is opgenomen in onderstaande tabel:

Tabel 2 Grondopbrengst per bouwveld

De grondopbrengsten zijn vervolgens vertaald naar een gemiddelde grondopbrengst per m² bvo per bouwveld, opgenomen in onderstaande tabel:

Tabel 3 Grondopbrengsten per uitgiftecategorie per bouwveld

Voor elk van de uitgiftecategorieën is een aantal m² BVO aangenomen. De grondopbrengsten zijn vervolgens vertaald naar een gemiddelde grondopbrengst per m² BVO per bouwveld

Tabel 3a Grondopbrengsten van de aantallen m² BVO per uitgiftecategorie en van de totale grondopbrengsten

De inbrengwaarden van de gronden met de daarop eventueel te slopen opstallen in het kostenverhaalsgebied zijn geraamd op de bedragen zoals opgenomen in tabel 4 in de onderdelen:

1. a. Waarde van gronden en te slopen opstallen;
2. b. Kosten vrijmaken van rechten, etc;
3. c. Kosten van sloop en verwijdering/verplaatsing opstallen, obstakels;
4. d. Saneringskosten en kosten van grondwerk

Tabel 4 Inbrengwaarden

Voor de kosten van de werken, werkzaamheden en maatregelen zijn de bedragen geraamd als opgenomen in de volgende tabel 5

Tabel 5 Overige kosten

De uitsplitsing van de kosten van onderzoek en van de milieukosten is opgenomen in tabel 6:

Tabel 6 Onderzoek- en milieukosten

Voor het toerekenen van rente, discontering en indexering van de kosten en opbrengsten zijn de parameters gehanteerd, uitgaande van een prijspeil van 1 januari 2025 en een einde van het in artikel 91.6 bedoelde tijdvak op 31 december 2032, alles conform tabel 7.

Tabel 7 Parameters

Met toepassing van de kosten- en opbrengstenparameters als bedoeld in artikel 91.10 zijn de kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet en contant gemaakt volgens de perioden van de tabel van artikel 90.2.

De kostenverhaalsbijdrage wordt berekend aan de hand van de contant gemaakte kosten en opbrengsten zoals opgenomen tabel 8 en 9:

Tabel 8 Contante kosten

Tabel 9 Contante opbrengsten per bouwveld

Het bedrag aan totaal te verhalen kosten na toepassing van de macroaftopping bedraagt € 23.636.851,-, berekend door het totale niveau van de contant gemaakte kosten te nemen na aftrek van het subsidie, als overige opbrengstpost, en het totale niveau van de contant gemaakte kosten, alles conform tabel 10:

Tabel 10 Verhaalbare kosten

De bruto kostenverhaalsbijdrage in de kostenverhaalsbeschikking wordt voor het kostenverhaalsgebied Schaapsdrift bepaald op een bedrag per m² bruto vloeroppervlak per bouwveld. De grondopbrengsten per bouwveld zijn vertaald als aandeel van de verhaalbare kosten zoals dat volgt uit tabel 10. De uitkomst is de bruto-kostenverhaalsbijdrage per m² per bouwveld

Tabel 11 Bruto-kostenverhaalbijdrage per m² bvo per bouwveld

Dit artikel is van toepassing ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - algemene regels'.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder gebruik van locaties in strijd met het omgevingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning;
2. b. het gebruik van de locaties ten behoeve van thuisprostitutie, raamprostitutie en seksinrichtingen.

Het is verboden om zonder omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 94 voor de vestiging van maximaal één seksinrichting per wijk onder voorwaarde dat:

1. a. het geen raamprostitutie betreft;
2. b. de aanvraag past binnen de ruimtelijk relevante aspecten van het vestigingsbeleid prostitutie;
3. c. het aantal seksinrichtingen, niet zijnde raamprostitutiebedrijven, op het grondgebied van de gemeente Arnhem na het afwijken van de regels niet meer dan acht zal bedragen;
4. d. er in de wijk nog geen seksinrichting is;
5. e. de seksinrichting niet in een appartementengebouw wordt gevestigd;
6. f. het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast;
7. g. er geen onevenredige vergroting van de parkeerdruk ontstaat;
8. h. de afstand tot de dichtstbijzijnde seksinrichting hemelsbreed tenminste 250 m bedraagt;
9. i. de inrichting niet meer dan acht werkplekken bevat.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het fietsparkeren en parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort of in de buurthub artikel 20 met inachtneming van het bepaalde onder c.
2. b. Indien het wijzigen van het gebruik van gronden en/of bouwwerken - waarvoor een omgevingsvergunning is benodigd - daartoe aanleiding geeft, moet, voor wat betreft de toename in de parkeer-of stallingsbehoefte, in voldoende mate ruimte zijn aangebracht op die gronden of op de bij die bouwwerken behorende en daartoe bestemde gronden of in de buurthub.
3. c. Voor de bouwvelden A1, A2, B, C en D geldt dat van de nieuw toe te voegen functies 48-52% van de parkeerbehoefte per bouwveld in de buurthub opgelost dient te worden. Tijdelijke parkeerplaatsen zijn toegestaan buiten de buurthub, uitsluitend vooruitlopend op de definitieve gebouwde buurthub. Bij de aanvraag dient te worden aangegeven welke parkeerplaatsen tijdelijk zijn.
4. d. De onder a. en b bedoelde ruimte voor het parkeren van personenauto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's.
5. e. Aan het bepaalde onder a en b. wordt geacht te zijn voldaan indien de ruimte voor parkeren of stallen voldoet aan de parkeernormen zoals vastgelegd in:
   1. 1. de “Beleidsregels Parkeren Arnhem 2022”;
   2. 2. de fietsparkeerbehoefte, opgenomen in Bijlage 4 bij de regels.
6. f. van de bepaalde parkeernormen onder e.1. kan worden afgeweken. In plaats daarvan kunnen de parkeernormen worden toegepast die zijn opgenomen in 'Bijlage 4 parkeernormen personenauto's' bij de regels.

Indien de functie van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden en lossen van goederen, dient, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in, of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van gronden of bouwwerken waarbij niet in voldoende mate ruimte is aangebracht en in stand wordt gehouden op eigen terrein voor het genoemde in lid 96.1 overeenkomstig de beleidsregels als bedoeld in lid 96.4 zoals die golden op het tijdstip van indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 96.1 onder a en onder b.

1. a. Burgemeester en wethouders passen deze regels toe met inachtneming van de door hen vastgestelde beleidsregels met betrekking tot het parkeren, zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning zoals bedoeld onder lid 96.1 onder a en onder b.
2. b. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met de wijziging.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de leden 96.1 en 96.2:

1. a. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, of
2. b. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

Afwijken van de regels, als bedoeld in de leden 96.1 en 96.2 is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. de parkeersituatie in de openbare ruimte;
2. b. de woon- en leefsituatie.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o..

De voorgestelde parkeernorm voor bezoekers van woningen is 0,1 (bij een gereguleerd parkeren-regime), overeenkomstig met de bezoekersnorm van 0,1 die geldt in alle scenario's uit november 2023. Zonder gereguleerd parkeren is meer ruimte voor bezoekersparkeren nodig. Hiervoor wordt aangesloten bij de beleidsregels parkeren.

Een omgevingsplan bestaat uit regels en gaat vergezeld van deze motivering. Iedere regel heeft een zogenaamd 'werkingsgebied'. Dit werkingsgebied geeft aan waar in de gemeente een bepaalde regel geldt. Het omgevingsplan bevat regels die te maken hebben met de fysieke leefomgeving. Het gaat dan bijvoorbeeld om regels over bouwen (waar, hoe hoog, welke materialen) of het gebruik van gronden (wonen, detailhandel, groen). Maar het kunnen ook regels zijn over monumenten, water of gezondheid, veiligheid et cetera. Het omgevingsplan richt zich op het goed functioneren, beheren en beschermen van onze stad en ons buitengebied.

TAM-IMRO Omgevingsplan

Dit plan is een TAM-IMRO omgevingsplan. TAM staat voor tijdelijke alternatieve maatregel. IMRO voor informatiemodel Ruimtelijke ordening. TAM-IMRO maakt het mogelijk om direct na de inwerkingtreding van de Omgevingswet een plan in procedure te brengen zonder dat wordt voldaan aan de nieuwe standaarden. Via de overbruggingsfunctie zijn deze plannen wel via het Omgevingsloket te raadplegen. Het plan is dan zichtbaar als een laag 'bovenop' het omgevingsplan. Later moet het dit plan nog wel conform de nieuwe standaarden gepubliceerd worden.

Juridisch-inhoudelijk is dit plan een wijziging van het omgevingsplan. Dat betekent dat het plan voldoet aan de eisen die de Omgevingswet stelt.

Tot 2040 moeten minstens 16.000 woningen bijgebouwd worden in Arnhem. Omdat de ruimte schaars is, wordt naar zoveel mogelijk plekken binnen de stad zelf gekeken. Zoals in Schaapsdrift en omgeving, dat onderdeel is van Arnhem-Oost. Voor het plangebied is een Gebiedsvisie vastgesteld door de gemeenteraad op 10 april 2024. Met deze gebiedsvisie wil de gemeente het gebied het karakter geven van een levendige en groene wijk waarin mensen, net als nu, prettig wonen en werken.

Deze gebiedsvisie is verder uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Dit stedenbouwkundig plan bevat de uitgangspunten voor dit omgevingsplan. Binnen de grenzen van het plangebied staan nu 93 woningen en 180 zorgwoningen. In het Stedenbouwkundig plan gaan we uit van zo'n maximaal 50.000 m2 bruto vloeroppervlak woonprogramma dat gecreëerd mag worden, inclusief terug te bouwen woningen. Met het toevoegen van 458-530 woningen komt het totaal op maximaal 623 woningen en 180 zorgwoningen. Bij het toevoegen van 458 nieuwe woningen wordt uitgegaan van een gemiddelde vloeroppervlakte van 90m2 per woning. Bij een verlaging van de vloeroppervlakte naar 80m2 komt dit uit op maximaal 530 woningen. Dit is de bandbreedte die in het plan wordt aangehouden.. Per bouwveld is de massa van de bouwblokken begrensd door het bruto-vloeroppervlak. Elk bouwveld krijgt een duidelijke programmatische invulling en een indeling in woningcategorieën. Dit is nodig om te waarborgen dat ten minste twee derde betaalbaar is, waarvan 30% een sociale huurwoning. Per bouwveld is tevens een bepaald aantal vierkante meters voor niet-wonen toegewezen, zodat de geplande 5.000 m², inclusief de buiten het plangebied gelegen Willibrordkerk, voor werk- en voorzieningenruimte daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Bij dit omgevingsplan hoort een omgevingskwaliteitsplan. In dit plan wordt de ruimtelijke kwaliteit van de gebiedsontwikkeling geborgd. Dit plan wordt tegelijkertijd met het omgevingsplan vastgesteld door de gemeenteraad. In de regels komt een koppeling met dit omgevingskwaliteitsplan om zo de ruimtelijke kwaliteit van de bouwwerken te borgen. Daarnaast is dit document zelfbindend voor de gemeente bij de inrichting van de openbare ruimte en geldt als richtinggevend document bij de verdere uitwerking van het plan.

Het planvoornemen past niet binnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het tijdelijk deel van het omgevingsplan, het bestemmingsplan "Velperweg e.o" en 'Bestemmingsplan Winkelcentrum- en Park Presikhaaf'. Middels dit TAM-IMRO Omgevingsplan wordt de beoogde herontwikkeling van het gebied planologisch mogelijk gemaakt.

Het plangebied wordt ingekaderd door de Velperweg, de Oude Velperweg, de Wichard van Pontlaan, het park Sacré Coeur en in het zuiden het spoorlijn Arnhem - Zutphen met station Presikhaaf. Onderstaande afbeelding geeft indiciatief het projectgebied weer.

Afbeelding 1.1: Plangebied Schaapsdrift

Alleen die gronden, waar de regels gewijzigd moeten worden om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, zijn onderdeel van het plangebied. Woningen die aan de Schaapsdrift of in nabijheid van het plangebied liggen, maar waarvoor geen nieuwe regels hoeven te gelden zijn daarom niet meegenomen.

Dit besluit heeft niet als gevolg dat er onderdelen van het omgevingsplan komen te vervallen.

Aan het plangebied worden de regels toegevoegd die nodig zijn om de gebiedsontwikkeling te kunnen realiseren. Deze regels gelden in plaats van het bestemmingsplan 'Velperweg e.o' en 'Bestemmingsplan Winkelcentrum- en Park Presikhaaf'.

In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de historische ontwikkeling van het gebied. Daarna volgt een beschrijving van de huidige ruimtelijke en functionele structuur in en om het besluitgebied.

Het noordelijk grondgebied van de gemeente Arnhem is voornamelijk gevormd in het Pleistoceen gedurende de voorlaatste ijstijd. De ijsmassa die toen ons land bereikte, heeft vanuit het noordoosten de bodem opgestuwd. In de laatste ijstijd stroomde het smeltwater weg via het Betuwedal, op zijn weg naar beneden de toplaag van de bevroren bodem eroderend. Zo werden in de flank van de stuwwal diepe dalen uitgeschuurd die 'droge dalen' worden genoemd.

Op de rand van de hoge en droge gronden stond klooster Bethanië. Langs dit klooster lag een route (langs een beek) waarover schapen werden geleid, van de weilanden in de uiterwaarden van de Rijn naar de hoge en droge heide. Hieraan dankt de Schaapsdrift haar naam. De beek op de Paasberg die langs de Schaapsdrift loopt, leidde tot bedrijvigheid. De loop zorgde voor de aanvoer van schoon water voor wasserijen. In de Tweede Wereldoorlog is veel bebouwing vernietigd. De beek is ondergronds in een pijp gebracht. De Velperweg en spoorlijn lopen dwars door de reeks van Arnhemse parken. De Velperweg was van oudsher een statige route met een dubbele bomenlaan en diverse stromende beken. Je kwam Arnhem binnen vauit een groen arcadisch landschap, langs prachtig gelegen landgoederen verpakt in de Engelse landschapsstijl. Deze cultuurhistorische landgoederezone maakt onderdeel uit van de 'groene wig oost' en vormt een landschappelijke, ecologische en recreatieve verbinding tussen de Veluwe en Presikhaaf. Het gebied rondom de Schaapsdrift wordt sinds de tweede helft van de 19e eeuw gevormd door de ruimtelijke structuren, met name in de vorm van (spoor)wegen, beek en landgoed. Door de komst van de spoorweg richting Zutphen werd het gebied afgescheiden van landhuis Presikaaf. De oude weg richting landhuis Presikhaaf, de Esperantolaan, bleef bestaan. Het gebied tussen de beek en de Esperantolan werd met een harde scheidslijn opgedeeld in twee functies, bedrijvigheid aan de westzijde en zorg in een parkachtige omgeving aan de oostzijde. Deze situatie is sindsdien ongewijzigd en in de loop van de 20ste eeuw alleen nog maar geïntensiveerd, door zowel verdichting aan de kant van de Schaapsdrift als aan de zijde van Sacré Coeur. Ondanks de uitbreiding van het complex Vreedenhoff dicht op de bedrijven aan de Schaapsdrift is de oorspronkelijke verkaveling en scheiding tussen de gebieden intact en nog herkenbaar.

Het plangebied wordt ingekaderd door de Velperweg, de Oude Velperweg, de Wichard van Pontlaan, het park Sacré Coeur en in het zuiden het spoorlijn Arnhem - Zutphen met station Presikhaaf. Binnen het plangebied zijn drie 'werelden' die met hun ruggen naar elkaar liggen: woningen en de Willibrordkerk aan de westkant, centraal een bedrijventerrein en aan de Esperantolaan een grote zorginstelling.

In het voorgaande hoofdstuk is ingegaan op de bestaande situatie. Dit hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke opzet voor de ontwikkeling en hoe deze programmatisch wordt vormgegeven.

Startnotite Schaapsdrift

Op 31 mei 2023 is de Startnotitie Schaapsdriftvastgesteld door de gemeenteraad. De startnotitie Schaapsdrift was de eerste stap in het proces van planvorming en uitwerking voor Schaapsdrift en omgeving. Het ambitiedocument ‘Ontwikkelperspectief Spoorzone Arnhem-Oost’ vormt de basis en is aangevuld met een ruimtelijke, programmatische en sociaal-maatschappelijke analyse en de ambities voor het gebied op diverse thema’s.

Gebiedsvisie

De Gebiedsvisie bevat de ruimtelijke, functionele en programmatische ontwikkelingsrichting voor Schaapsdrift e.o.

Deze hoofdrichting is vertaald in een ruimtelijk raamwerk, een hoofdstructuur waarmee het breed gedeelde doel van een 'vernieuwde en groene stadsbuurt' verwezenlijkt moet worden. Cruciaal in dit raamwerk is de balans tussen het bestaande en het nieuwe. Het raamwerk bevat verschillende vlakken voor bebouwing (bouwvelden), die in afmeting en verhouding passen bij de omgeving. Op elk bouwveld is plaats voor collectieve voorzieningen die de sociale binding versterken, zoals een buurtkas in de tuin of op het dak, of een gezamenlijke woonkamer in een gebouw.

Twee doorsteken – 'groene lopers' geheten – verbinden de buurt met Park Sacré Coeur (waarbij de zuidelijke loper doorloopt tot de naastgelegen wijk Plattenburg). Deze groene lopers versterken het lommerrijke karakter van de landgoederenzone aan de Velperweg. Deze parkachtige stroken worden richting Sacré Coeur steeds breder, van circa 20 meter in de wijk tot circa 50 meter bij het park. de lopers zelf dragen bij aan biodiversiteitsherstel en het tegengaan van hittestress. Langs de groene lopers staan de meeste nieuwe woningen. Die zorgen voor levendigheid en sociale veiligheid. De omvang van de parkruimtes bepaalt de hoogte van de bebouwing: lagere gebouwen in en bij Schaapsdrift e.o., hogere gebouwen aan het park. Richting het spoor en Park Sacré Coeur is een oplopende bouwhoogte van 3 tot 12 bouwlagen toegestaan.

Aan de zijde van de Velperweg is een brede groenstrook om de lommerrijke Velperweg te accentueren.

Uitsnede gebiedsvisie

De gebiedsvisie is gebaseerd op 4 principes:

1. Zonder vergroening geen verdichting

Dit principe sluit aan bij de wens van de bewoners om groen en water als verbindende elementen te zien. De beek is bovengronds gebracht en de hierboven genoemde groene lopers verbinden 'alles'. Ook bestaande straten – zoals de Schaapsdrift en Reinaldstraat – krijgen waar mogelijk een groene inrichting.

Dit alles is nodig om in lijn met de verdichtingsambitie – lees: het toevoegen van nieuwe woningen – een gezonde leefomgeving te creëren. Dan gaat het om het behouden van bomen en het toevoegen van groenstructuren en waterpartijen. In lijn met de Arnhemse norm voor groen en verkoeling – het '3-30-300-principe'.

Voor de nieuwbouw geldt het puntensysteem voor natuurinclusief bouwen en in de openbare ruimtes, gebouwen en tuinen komen leefgebieden voor diverse dieren.

Door het naar bovenhalen van de ondergrondse beek verbetert de waterhuishouding. Regenwater van de gebouwen en uit de openbare ruimte wordt vertraagd afgevoerd waardoor de wateroverlast vermindert.

Dit alles is nodig om in lijn met de verdichtingsambitie – lees: het toevoegen van nieuwe woningen – een gezonde leefomgeving te creëren. Dan gaat het om het behouden van bomen en het toevoegen

2. Arnhemse Mix

De toekomstige wijk heeft een 'stedelijke mix' van (betaalbaar) wonen, werken en voorzieningen. De benodigde nieuwbouw bestaat volgens de gebiedsvisie uit circa 450 woningen en 5.000 vierkante meter voor werken en voorzieningen (inclusief de 1.100 vierkante meter grote Willibrordkerk).

De nieuwe woningvoorraad is opgebouwd uit:

• minimaal 30 procent sociale huur,
• minimaal 36 procent betaalbaar segment (middenhuur of betaalbare koop), waarvan minimaal 20% een betaalbare koopwoning en
• maximaal 34 procent vrije sector.

Het gros van de nieuwbouw bestaat uit appartementen, bedoeld voor starters, kleine gezinnen en ouderen – hier is in Arnhem grote behoefte aan. Daarnaast is er ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid en buurtvoorzieningen die de wijkeconomie versterken of gerelateerd zijn aan de Kenniscampus. Bedrijven of activiteiten die zorgen voor veel verkeersbewegingen en veel parkeerruimte vergen (zoals bouwmarkten), worden niet toegestaan. Het idee om de Schaapsdrift als hart van de buurt te behouden sluit hierbij aan door de inzet op kleinschalige en aantrekkelijke functies. Nieuwe woon- en werkfuncties en voorzieningen worden zorgvuldig ingepast. De crux is om zoveel mogelijk bestaande woningen en voorzieningen (zoals de cafetaria) te behouden. Daarvoor zijn bouwvelden aangewezen. De ligging van deze velden en de bebouwingshoogte worden deels bepaald door de bestaande bebouwing. De velden bieden ruimte voor verschillende soorten woningen en bedrijven, met toegankelijke binnenterreinen die deels overdekt zijn – mede om een collectieve fietsenstalling en 50 procent van de benodigde parkeerplekken te huisvesten. Groene daken en parkeerdekken zijn te gebruiken als collectieve tuinen voor ontmoeting op bouwblokniveau. Een veld aan de Velpwerweg zal de zorginstelling Innoforte huisvesten

De autovrije 'groene loper' naar Park Sacré Coeur. De Middenstraat – met groene inrichting en de herstelde beekloop – zorgt voor een aangename verblijfsruimte.

3. Autoluwe stadsbuurt

Verschillende loop- en fietsroutes vormen straks één netwerk dat de oude en nieuwe woningen verbindt. De autoluwe opzet sluit aan bij het idee om het groen en het water in te zetten als 'landschappelijke dragers'. Binnen dit alles blijft de cultuurhistorische Schaapsdrift functioneren als de belangrijkste route. Het voetgangersnetwerk valt zoals gezegd samen met de groenblauwe structuur – beplanting, water en een nieuwe verblijfsruimte in het hart van het gebied. Het station, Park Sacré Coeur en alle woningen zijn verbonden door goede wandelpaden. Het stimuleren van de fiets heeft prioriteit.

De buurt ligt gunstig ten opzichte van het stadscentrum (minder dan 10 minuten fietsen), park Presikhaaf en het gelijknamige winkelcentrum. Er komen verbeterde fietsroutes, de Schaapsdrift wordt ingericht als fietsstraat en de Esperantolaan als 'voetfietspad . Zo wordt Schaapsdrift e.o. een buurt waar het vanzelfsprekend is dat mensen de auto laten staan en de fiets pakken of te voet gaan.

NS en ProRail investeren in verbeteringen aan het station, waaronder de toegang voor mensen met een fysieke of visuele beperking en de verbreding van de perrons. De gemeente draagt hieraan bij. Deelmobiliteitsvormen als ov-fiets en deelauto's worden aangeboden. De fietsenstalling wordt uitgebreid en aan het stationsplein komen kleine voorzieningen. Hiermee wordt deze zijde van Schaapsdrift e.o. getransformeerd van een 'achterkant' naar een nieuw 'voorkant'. De buurthub ligt nabij het station en vangt bijna de helft van de parkeerbehoefte van de nieuwbouw op. Parkeergelegenheden bij de nieuwbouw worden op eigen terrein en onder groene daken gerealiseerd. Door de combinatie van deze maatregelen krijgt de auto een kleinere rol in het straatbeeld.

4. Energieke wijk

In het toekomstige Schaapsdrift e.o. staat energieneutraliteit hoog in het vaandel – door in te zetten op schone energie, met een focus op zonne-energie. De hele buurt wordt betrokken bij duurzame ontwikkeling, met speciale aandacht voor het isoleren van bestaande woningen

Het plangebied bevat verschillende vlakken voor bebouwing (bouwvelden), die in afmeting en verhouding passen bij de omgeving. Op elk bouwveld is plaats voor collectieve voorzieningen die de sociale binding versterken, zoals een buurtkas in de tuin of op het dak, of een gezamenlijke woonkamer in een gebouw. Twee doorsteken – 'groene lopers' geheten – verbinden de buurt met Park Sacré Coeur (waarbij de zuidelijke loper doorloopt tot de naastgelegen wijk Plattenburg). Deze parkachtige stroken worden richting Sacré Coeur steeds breder, van 20 meter in de wijk tot circa 50 meter bij het park. In de twee lopers staan grote bomen en struiken, met daartussen kruidenrijke graslanden, passend bij het karakter van landschapspark Sacré Coeur. Er zijn plekken om te sporten en te ontspannen. De lopers zelf dragen bij aan biodiversiteitsherstel en het tegengaan van hittestress. Langs de groene lopers staan de meeste nieuwe woningen. Die zorgen voor levendigheid en sociale veiligheid. De omvang van de parkruimtes bepaalt de hoogte van de bebouwing: lagere gebouwen in en bij Schaapsdrift e.o., hogere gebouwen aan het park.

Uitwerking gebiedsvisie in omgevingsplan, omgevingskwaliteitsplan en stedenbouwkundig plan

De gebiedsvisie is verder uitgewerkt in het omgevingsplan, een Omgevingskwaliteitsplan en het Stedenbouwkundig Plan. In het Stedenbouwkundig Plan hebben de hoofdfuncties zoals bebouwing (bouwvelden), groen, wat er en verkeer hun plek gekregen in het gebieden en is aan de hand van impressies de sfeer geduid voor de wijk. Daarnaast is er nadere programmatische uitwerking gemaakt van het woon-, niet-woonprogramma en parkeren (auto en fiets). Het stedenbouwkundig plan uit van het toevoegen van minimaal 458 en maximaal 530 woningen. Er wordt maximaal circa 50.000m2 aan woonprogramma toegevoegd. Bij woningen met een gemiddelde grootte van 90m2 bvo per woning kunnen er 458 woningen toegevoegd. Bij woningen met een gemiddelde grootte van 80m2 bvo per woning kunnen er 530 woningen worden toegevoegd.

Het Stedenbouwkundig plan en Omgevingskwaliteitsplan geven uitwerking aan de vastgestelde uitgangspunten van de Gebiedsvisie Schaapsdrift e.o. Zo wordt er voor elke nieuwe woning 50m² nieuw groen gerealiseerd, wordt de wijk autoluw, zal er gebouwd worden voor een gemêleerde demografie en worden de hoge ambities voor duurzame wijkontwikkeling mogelijk gemaakt.

Het Stedenbouwkundig Plan is op 11 maart 2025 vastgesteld door het college

Wat is er gewijzigd ten opzichte van de Gebiedsvisie?

Het proces om van gebiedsvisie tot omgevingsplan en stedenbouwkundig plan te komen heeft geleid tot een aantal aanpassingen;

Aanpassingen:

1. 1. Behouden recentelijk opgeknapt pand Schaapsdrift 47-49.
2. 2. Behouden en optoppen van het kopgebouw bij het station en uitbreiden met een terras.
3. 3. Rijrichting Schaapsdrift draaien.
4. 4. Sloop Nijenstede (keuze Innoforte).
5. 5. Getrapte volumes zijn nu losse panden die verschillen van hoogte. Hoogte-accent is verplaatst naar de tweede linie, vanaf de Velperweg gezien.
6. 6. Atelierwoningen in de hoek van de Schaapsdrift en Eleonorastraat.
7. 7. Optie om buurthub te draaien t.b.v. twee lichthoven.
8. 8. Inpassing extra parkeerplaatsen westzijde Casimir State.
9. 9. Geen bebouwing naast het huidige Vivare pand.
10. 10. Doorsteek fietsroute bouwblok Casimir State / Sacré Coeur niet mogelijk i.v.m. perceelgrenzen.
11. 11. Behoud auto-entree Sacré Coeur gebouw aan noordzijde.
12. 12. Beek afkoppelen + oppervlakkig afwateren. Beekriool in Schaapsdrift als hemelwaterafvoer.
13. 13. Mini-stadswoningen en aanpassing groene corridor.
14. 14. Behoud 2-kapper Schaapsdrift 109-111 en mogelijkheid tot vergroting van de tuinen.
15. 15. Behoud onderdoorgang spoorviaduct vanwege de kosten en complexiteit. Extra fietspad.
16. 16. Toevoeging voetgangersbrug over het spoor.
17. 17. Grotere binnentuin Innoforte
18. 18. Woningen plaatsgemaakt voor zorgcomplex.

In onderstaande afbeelding uit het Stedenbouwkundig Plan, op p. 40, zijn deze wijzigingen inzichtelijk gemaakt

De Omgevingswet introduceert het begrip omgevingskwaliteit, als hoofddoel van de wet, waarbij overheid en initiatiefnemer de plicht hebben te zorgen dat de omgevingskwaliteit verbetert. Om dit een goede plek in de gebiedsontwikkeling te geven is een OKP opgesteld. Het OKP bestaat uit twee onderdelen: buitenruimte en bebouwing. Het Omgevingskwaliteitspaln is het toetsingskader voor het Kwaliteitsteam en de Commissie Omgevingskwaliteit.

Het OKP geeft kwalitatieve eisen en wensen mee aan de te maken bouwplannen door

ontwikkelende partijen met hun architecten, en voor de inrichting van de openbare ruimte. Dit document

is zelfbindend voor de gemeente bij de inrichting van de openbare ruimte en geldt als richtinggevend

document bij de gronduitgifte. Daarnaast komt er in de regels van het omgevingsplan een koppeling met

dit omgevingskwaliteitsplan om zo de ruimtelijke kwaliteit van de bouwwerken te borgen.

Het OKP is opgenomen als bijlage bij de motivering in lage resolutie. Tevens wordt dit plan gepubliceerd in het gemeenteblad en is het plan in hogere resolutie te vinden op de gemeentelijke website. TOEVOEGEN LINK GEMEENTELIJKE WEBSITE NA VASTSTELLING.

In dit omgevingsplan wordt uitgegaan van 8 verschillende bouwvelden. Deze zijn genummerd van A tot en met G. Voor ieder bouwveld gelden andere randvoorwaarden. Zo is er sprake van een differentiatie in bouwvolume en bouwlagen. Voor het bouwen moet worden voldaan aan de maxiale bouwhoogte die in meters is opgenomen in de verbeelding. Daarnaast wordt bij het bouwen getoetst aan het OKP t.a.v. het uiterlijk van de bouwwerken, de bouwlagen en de geleding van het bouwwerk.

En zijn er per veld verschillende activiteiten toegestaan. Dit is verder uitgewerkt in deze paragraaf en het woonprogramma opgenomen in 3.3.

Kaartje bouwvelden.

Bouwveld A

Binnen haar eigen bouwveld heeft zorginstelling Innoforte de mogelijkheid om nieuwbouw te realiseren – met tijdelijk behoud van het huidige pand. Dit zorgcomplex ligt goed ingebed in de buurt. Het bouwveld biedt ruimte voor een binnentuin die past bij de doelgroep en zorgt aan drie zijden voor een groene en autoluwe omgeving. Er is voldoende afstand tot de Velperweg waar een groene inrichting tussen gebouw en weg aangelegd wordt, die past bij het groene karakter van de Velperweg. Ten zuiden van Innoforte ligt de autovrije 'groene loper' naar Park Sacré Coeur. De Middenstraat – met groene inrichting en de herstelde beekloop – zorgt voor een aangename verblijfsruimte.

Ten noorden van dit veld is het gebruik voor een bevoorradingsweg en kort parkeren toegestaan. Deze zone ligt binnen een park met landschappelijke waarden. Het aanleggen van deze weg en van parkeerplaatsen is alleen toegestaan indien dit landschappelijk wordt ingepast, bijvoorbeeld door het plaatsen van een heg.

Overige bouwvelden A1, B, C, D, E, F en G algemeen

De overige bouwvelden bieden ruimte voor verschillende soorten woningen en bedrijven, met toegankelijke binnenterreinen die deels overdekt zijn – mede om een collectieve fietsenstalling en 50 procent van de benodigde parkeerplekken te huisvesten. Groene daken en parkeerdekken zijn te gebruiken als collectieve tuinen voor ontmoeting op bouwblokniveau. De complexen bestaan uit meerdere panden met eigen entrees, bij voorkeur in de vorm van portieken. Lange galerijen worden vermeden. De variatie in woningtypen omvat appartementen, stadswoningen, studio's en boven- en benedenwoningen, met ruimte voor werken en voorzieningen op de begane grond (in de plinten).

Bouwveld D

In bouwveld D maken we twee varianten mogelijk in het omgevingsplan. De eerste variant is de volledige sloop van de woningen en nieuwbouw en de tweede variant is gedeeltelijke sloop en nieuwbouw. Indien Vivare kiest voor gedeeltelijke sloop en nieuwbouw moet er van het OKP worden afgeweken, het omgevingsplan maakt dit mogelijk, maar hiervoor is wel een positief advies van de Commissie Omgevingskwaliteit nodig.

Daarnaast biedt het omgevingsplan de mogelijkheid om in dit geval het hoogteaccent (van 34 meter) te verplaatsen en gedeeltelijk buiten het bouwvlak te bouwen.

Bouwveld F - specifiek

Ter plaatse van dit veld wordt een buurthub gerealiseerd met minimaal 250 parkeerplaatsen. Rondom de hub is ruimte voor woningen en aan de zijde van de Esperantolaan komen bedrijven geschikt voor functiemenging en creatieve functies. Op de hoek, aan de zijde van Schaapdrift, zijn atelierwoningen toegestaan. Grenzend aan de bestaande woningen aan de Schaapsdrift, is een uitbreiding van de tuinen mogelijk gemaakt met bijbehorende bouwwerken en de mogelijkheid voor een bedrijf aan huis toegestaan.

Op Schaapsdrift 83 wordt de mogelijkheid geboden voor een buurtfunctie.

Bouwveld E - specifiek

VoorBouwveld E wordt uitgegaan van de bestaande situatie. Dat houdt in dat we activiteiten die zijn toegestaan op basis van het geldende omgevingsplan, ook in dit plan mogelijk maken. Wel maken we het mogelijk om op het bestaande gebouw 3 extra woningen toe te voegen door een extra bouwlaag toe te voegen.

Middenstraat

De Middenstraat is een nieuw aan te leggen straat, die haaks op de 'groene lopers' komt te liggen. Het heeft een dusdanige maat dat het hier wel mogelijk is om de beek – omgeleid vanaf de Schaapsdrift – bovengronds te brengen. Aan de beek ligt een buurtpleintje, met in de gebouwenplint verschillende functies (niet wonen). Daarna verdwijnt de beek weer ondergronds, onder het spoor door naar het watersysteem van de heemtuin.

De Middenstraat loopt vanaf de Velperweg het gebied in voor de ontsluiting van de noordelijke bouwvelden. Aan de zuidzijde is het een kleine insteek vanaf de Eleonorastraat naar de buurthub voor deelmobiliteit. Het grootste deel van de Middenstraat is autoluw en krijgt een 'groenblauwe' inrichting die past bij het karakter van een wandel-, fiets- en verblijfstraat. De straat wordt omringd door gebouwen met vier tot vijf verdiepingen en terugliggende bovenlagen (setbacks genoemd). Aan de kruisingen met de groene lopers komen mogelijkheden voor niet-woonfuncties, zoals een apotheek, buurthuis of kleine bedrijfsruimtes. Hier en daar komen laad- en losplaatsen voor pakketdiensten, bezorging en verhuizingen.

Vanaf de Eleoanrastraat is de mogelijkheid opgenomen om een voorziening aan te leggen voor nood- en hulpdiensten en een vuilophaaldienst.

Om de autoluwe woonwijk te realiseren is gekozen om met twee 'inprikkers' – vanaf de vernieuwde Velperweg en de Eleonorastraat – het gebied te ontsluiten. De inprikker aan de Eleonorastraat komt uit bij de parkeerbuurthub (in het omgevingsplan noemen we dit de buurthub).

Het uitgangspunt is dat per bouwveld maximaal 50% van het autoparkeren wordt opgelost op eigen terrein. Voor het overige wordt gebruik gemaakt van de buurthub. De buurthub ligt nabij het station en vangt bijna de helft van de parkeerbehoefte van de nieuwbouw op. Daarnaast wordt er betaald parkeren ingevoerd. Door een lagere parkeernorm in te voeren, veroorzaken nieuwe bewoners geen extra parkeerdruk op de bestaande straten – zij krijgen immers geen vergunning voor parkeren op straat. Initiatiefnemers voor en ontwikkelaars van de nieuwbouw worden aangemoedigd om in te zetten op deelmobiliteit en fietsparkeren. Parkeergelegenheden bij de nieuwbouw worden op eigen terrein en onder groene daken gerealiseerd. Door de combinatie van deze maatregelen krijgt de auto een kleinere rol in het straatbeeld.

Gezamenlijke fietsenstallingen met fietsparkeernormen (verplicht aantal fietsplekken per gebouw) worden voorgeschreven aan ontwikkelende partijen.

De twee 'groene lopers' en de groene rand aan de Velperweg zijn de voornaamste onderdelen in het ruimtelijk raamwerk. De groene rand aan de Velperweg verstevigt het lommerrijke karakter van de Velperweg in de cultuurhistorische landgoederenzone. De groene lopers verbinden Schaapsdrift e.o. met Park Sacré Coeur. Na de kruising met de Middenstraat (zie verderop) verbreden de profielen zich. In deze parkgebieden is ruimte voor natuur, sport en recreatie. Het bladerdek van de vele nieuwe bomen zorgt voor biodiversiteitsherstel en verkoeling. Ook vormt de beekloop een belangrijk landschappelijk element, de waterloop wordt zichtbaar en beleefbaar gemaakt in de nieuwe inrichting.

De nieuwe gebouwen zijn 'klimaatadaptief', ook om hittestress te voorkomen. Ze worden onderdeel van het zogenoemde 'koele netwerk' van beschutte routes en koele plekken. Voor Schaapsdrift moet klimaatadaptief en natuurinclusief worden gebouwd, dit is als verplichting opgenomen in de regels.

In het toekomstige Schaapsdrift e.o. staat energieneutraliteit hoog in het vaandel – door in te zetten op schone energie, met een focus op zonne-energie. De hele buurt wordt betrokken bij duurzame ontwikkeling, met speciale aandacht voor het isoleren van bestaande woningen.

Ondanks de verwachte netuitbreiding in 2030, kampt ook Arnhem met netcongestie. De drukte op het elektriciteitsnet wordt veroorzaak door de snelle ontwikkeling van nieuwe woonwijken, bedrijventerreinen, zonneparken, windparken, en de toename van elektrisch vervoer en warmtepompen. Aansluiting op het elektriciteitsnet is dus geen vanzelfsprekendheid, en daarom moet de afhankelijkheid van het net tot een minimum beperkt worden. Vraag en aanbod moeten worden afgestemd en verspreid over de dag.

In de herinrichting van Schaapsdrift e.o. is ruimte voor de cruciale energie-infrastructuur, zowel boven als onder de grond. Denk aan transformatorhuisjes, collectieve warmtevoorzieningen, laadpalen, buurtbatterijen, en ondergrondse kabels en leidingen. Die integratie is niet alleen ruimtelijk van aard, ook inpandige oplossingen moeten worden overwogen.

In het plan is een verplichte aansluitplicht opgenomen op een collectieve warmtevoorziening.

Dit omgevingsplan voorziet in de mogelijkheid om 458-530 woningen toe te voegen ten opzichte van het huidige aantal woningen in het plangebied.

In het plangebied bevat momenteel 93 bestaande woningen en 180 zorgwoningen.. De uitsnede van het Stedenbouwkundig Plan is gebaseerd op de sloop van 82 woningen en 180 zorgwoningen, zie onderstaande uitsnede uit het Stedenbouwkundig plan. Van de te slopen woningen zijn 48 woningen een sociale huurwoning. De overige 11 woningen binnen het plangebied kunnen behouden blijven.

Uitsnede p. 33 van het Stedenbouwkundig plan.

Met het toevoegen van 458-530 woningen, en vervangende nieuwbouw, zullen er in totaal maximaal 623 woningen en 180 zorgwoningen in het plangebied aanwezig zijn.

Voor de nieuwe woningvoorraad houden we de op het moment van inwerkingtreding van het plan aanwezige woningen buiten beschouwing. Dit nieuwe programma is opgebouwd uit:

• 30 procent sociale huur,
• 36 procent betaalbaar segment (middenhuur of betaalbare koop), waarvan minimaal 20% een betaalbare koopwoning en
• maximaal 34 procent vrije sector.

Daarnaast geldt de verplichting om 48 sociale huurwoningen terug te bouwen binnen het plangebied.

Per veld wordt het woningbouwprogramma vastgelegd in de regels van het omgevingsplan. Deze percentages worden vastgelegd per veld, hetgeen in totaal leidt tot het vereiste woningbouwprogramma. Daarnaast is de ambitie om voor Schaapsdrift e.o. huisvesting te bieden voor bijzondere doelgroepen. Het streven is om o.a. zorgwonen en jongerenwoningen een plek te geven in het gebied.

Naast wonen maakt dit omgevingsplan ook andere functies mogelijk.

In bouwveld A staan we in het omgevingsplan gezondheids- en welzijnszorg toe, met zorgwonen, zodat Innoforte een haar activiteiten kan blijven uitvoeren.

In de velden A1, B, C, D, en G staan we kleinschalige daghoreca en kantoorlocaties, dienstverlening, creatieve activiteiten, maatschappelijke organisaties en lichte gezondheidszorg (zoals bijvoorbeeld een apotheek of een fysiotherapeut) toe. Ter plaatse van de voormalige stoomwasserij aan de Schaapsdrift 83 wordt uitsluitend een maatschappelijke functie mogelijk gemaakt, om hier ruimte te geven aan een buurtfunctie.

In veld F komen, naast de buurthub en woningen, voorzieningen en bedrijfsruimtes voor 'moderne makers' als een fietsenmaker, schildersbedrijf of naaiatelier. Ook wordt hier ruimte geboden voor atelierwoningen. Ook zijn kantooractiviteiten hier toegestaan.

Wel geldt in het totale plangebied dat maximaal 535 m² bvo kantoor (inclusief het behoud van 35 m2 aan bestaande kantoren) is toegestaan en maximaal 400m2 bvo horeca (inclusief 200m2 bestaande horeca.

Ook wordt in de bouwvelden E, F en G één kleine stads- of gemakswinkel toegestaan.

De bestaande functies ter plaatse van Bouwveld E en Schaapsdrift 47-49 worden ingepast in het plan. In het 'laadvermogen' per bouwveld, dat houdt in het toegestaan brutovloeroppervlak aan functies, is rekening gehouden met de bestaande functies.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• duurzaam economisch groeipotentieel
• sterke en gezonde steden en regio's
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om de beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven:

1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;

2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;

3. Afwentelen wordt voorkomen

Toetsing van het initiatief aan het Rijksbeleid

Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn. Er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Het planvoornemen speelt in op de eerste drie prioriteiten met betrekking tot de maatschappelijke opgaven. Het NOVI vormt geen belemmering voor de in dit TAM-omgevingsplan opgenomen herontwikkeling.

Algemeen

De Ladder voor duurzame verstedelijking is als instructieregel in het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.129g) opgenomen. Doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een evenwichtige toedeling van functies aan locaties door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Situatie plangebied

De provincie Gelderland stuurt op een gezonde regionale woningbouwprogrammering. Hierbij is de provincie opgebouwd in regio's. Arnhem valt binnen de regio Arnhem-Nijmegen en deze regio vormt ook het verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkelingen in Arnhem. Er zijn afspraken gemaakt met de Regio Arnhem Nijmegen over de groei van de woningvoorraad (dus: aantallen nieuwbouw) en over de 'kwaliteiten', zoals het aandeel huur- en betaalbare woningen. Dit is vertaald naar subregio's.

De ontwikkeling van Schaapsdrift maakt onderdeel uit van het NOVEX-gebied Spoorzone-Oost. In de Woondeal die is gesloten met de gemeenten in de woningmarktregio, de provincie Gelderland en het Rijk, is het project opgenomen als versnellingslocatie. Dat betekent dat het project van belang is voor een deel van de regionale productie.

Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

1. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omgang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Voor overige functies geldt dat bij een uitbreiding van 500 m² in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

In voorliggend geval is sprake van een gebiedsontwikkeling van maximaal 530 nieuwe woningen en een werk- en voorzieningen programma. Er is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De laddertoets voor de gebiedsontwikkeling wordt hierna doorlopen.

2. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', moet de ruimtelijke onderbouwing een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en de omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Voor woningbouwontwikkelingen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie. De 'ladder' verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig.

In voorliggend geval is de gebiedsontwikkeling onderdeel van het NOVEX-gebied Spoorzone Arnhem-Oost. De bovengemeentelijke afstemming vindt plaats met het Rijk en de regio Arnhem-Nijmegen-Foodvalley.

3. Wat is de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

De behoefte bij een woonplan wordt bepaald door de confrontatie van de lange termijn prognose van de vraag naar woningen, met het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Bij woningen kan daarbij vooral worden gedacht aan specifieke woontypen, wooncategorieën en woonmilieus. Uit onderzoek blijkt dat er zowel in de regio Arnhem Nijmegen als in de subregio Arnhem nog veel behoefte is aan nieuwe woningen. Vooral in de grote steden is de behoefte aan woningen groot. Voor de subregio is behoefte voor de periode 2017-2027 naar een netto toevoeging van circa 13.500 te realiseren woningen zoals opgenomen in de Subregionale Woonagenda. In dit aantal zit nieuwbouw maar ook woningen die worden gerealiseerd in bijvoorbeeld bestaande leegstaande panden (transformatie). Het aantal wordt niet gezien als hard maximum. Om de twee jaar wordt dit aantal geactualiseerd naar aanleiding van de meest recente provinciale huishoudens- en bevolkingsprognose.

Dit TAM-omgevingsplan staat in totaal maximaal 623 woningen (inclusief vervangende nieuwbouw en te behouden woningen) toe in het plangebied. Dit plan staat beschreven in de woningbouwplanningslijst die jaarlijks aan de provincie Gelderland wordt aangeboden. De woningen passen binnen de plancapaciteit, zoals binnen de subregio is afgestemd (circa 13.500 woningen). Vanuit het Plan van Aanpak Woningbouwontwikkeling en de Woondeal moeten er met het oog op de beschikbaarheid en betaalbaarheid meer woningen worden gerealiseerd de komende jaren.

Dit geldt voor alle soorten woningen en voor alle doelgroepen: aantrekkelijke levensloopbestendige woningen voor ouderen, woningen voor kleine huishoudens, sociale woningbouw in goedkoop en betaalbare segment, de middenhuurcategorie en het hogere segment. Hierbij is in het bijzonder afgesproken dat over de nieuwe projecten 30% uit sociale huur bestaat. In de Woondeal wordt er gevraagd om aandacht voor betaalbaarheid over de gehele breedte. Vanuit de Arnhemse woonprincipes 2025 wordt aangestuurd op een mix aan woningtypes en doelgroepen. Voor de toekomstbestendigheid en brede inzet van de woningen is het belangrijk dat deze levensloopgeschikt worden gebouwd.

De nieuwe woningvoorraad is opgebouwd uit:

1. 1. 30 procent sociale huur,
2. 2. 36 procent betaalbaar segment (middenhuur of betaalbare koop), waarvan minimaal 20% een betaalbare koopwoning en
3. 3. maximaal 34 procent vrije sector.

Indien de 48 sociale huurwoningen van Vivare worden gesloopt, dienen er 48 sociale huurwoningen terug te komen in het plan.

Al met al wordt geconcludeerd dat zowel kwantitatief als kwalitatief sprake is van vraag naar de te realiseren appartementen. Voor een verdere onderbouwing wordt naar paragraaf 4.4.3 Woonbeleid verwezen waar wordt ingegaan op de woonvisie.

Uit de toets in paragraaf 4.4.4 Economisch beleid blijkt dat er ook voldoende behoefte is aan de toe te voegen economische functies.

4. Vindt de stedelijke ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied plaats?

Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie wordt nagenoeg volledig omsloten door het bestaand bebouwd gebied en ligt binnen de bebouwde kom van Arnhem. Ook zijn in het huidig geldende planologische regime al stedelijke functies toegestaan.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de principes van de ladder voor duurzame verstedelijking.

De provinciale Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018 gaat over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving en geeft richting op de strategische hoofdlijnen van het beleid voor wat betreft ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. De provincie Gelderland legt in de omgevingsvisie de focus op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Daarin wordt geïnvesteerd, waardoor meerwaarde ontstaat. Dit gebeurt door zeven met elkaar samenhangende ambities na te streven voor een schoon, gezond, veilig en welvarend Gelderland.

Daarnaast wordt de provinciale Omgevingsverordening Gelderland als instrument ingezet om de doorwerking van dit beleid uit de Omgevingsvisie af te dwingen. De werking van de verordening beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Toetsing van het initiatief aan de omgevingsvisie

Het planvoornemen voorziet in de herontwikkeling van het plangebied. De nieuwe woningvoorraad is opgebouwd uit 30 procent sociale huur, 36 procent middenhuur of betaalbare koopwoningen en 34 procent vrije sector. Daarnaast moeten de 48 sociale woningen terug worden gebouwd in het plangebied. Het beteft een binnenstedelijke herontwikkeling die bijdraagt aan de speerpunten 'innovatie en economische structuurversterking' en ' sociaal economische vitaliteit en verstedelijking'. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland.

Algemeen

De Omgevingsverordening Gelderland wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem.

Relevante artikelen

Dit TAM-omgevingsplan voorziet in een binnenstedelijke ontwikkeling waarbij werkvoorzieningen en woningen worden gerealiseerd. Hierdoor zijn met name de onderstaande artikelen uit hoofdstuk 5 (instructieregels omgevingsplan) relevant.

Artikel 5.44 (beschermen landschap Gelderse streken: Veluwe)

Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Veluwe wordt bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in de bijlage 'Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap van de Gelderse streek Veluwe'.

Toetsing van het initiatief aan artikel 5.44 van de Omgevingsverordening

Bovenstaande artikel is opgenomen met het oog op de instandhouding en versterking van de landschappelijke diversiteit en kwaliteiten. Het accent ligt hier op het buitengebied. Het planvoornemen bevindt zich in het bestaand stedelijk gebied waar de landschapswaarden en kernkwaliteiten van de Veluwe niet meer aanwezig zijn.

Artikel 5.64 (doorwerking regionale woonagenda)

1. 1. Een omgevingsplan laat nieuwe woningen alleen toe als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda.
2. 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de regionale woonagenda, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda die ontwikkeling toch toelaten als:
   1. a. de gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar voren te brengen; en
   2. b. Gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen.

Toetsing van het initiatief aan artikel 5.64 van de Omgevingsverordening

Uit onderzoek blijkt dat er zowel in de regio Arnhem Nijmegen als in de subregio Arnhem nog veel behoefte is aan nieuwe betaalbare woningen. Het regionale woningbehoefteonderzoek (2023) herbevestigt dat de woonopgave het lokale niveau overstijgt. Sterke samenwerking tussen regio(gemeenten), Provincie en Rijk is nodig om deze opgave op te pakken.

In de regio zetten we in op de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030. Rond 2040 gaat dit cumulatief om ongeveer 55.000 woningen in de regio. De corporaties in de regio zetten zich in voor de realisatie van 10.000 sociale huurwoningen in de regio Arnhem-Nijmegen.

Vooral in de grote steden is de behoefte aan betaalbare woningen groot.

Voor de gemeente Arnhem is behoefte voor de periode 2022-2030 naar een netto toevoeging van circa 9.380 te realiseren woningen zoals opgenomen in de Woondeal Arnhem-Nijmegen.

Artikel 5.70 (doorwerking regionaal programma werklocaties)

1. 1. Een omgevingsplan laat een uitbreiding of wijziging van een bestaande werklocatie of een nieuwe werklocatie alleen toe als die ontwikkeling past binnen het vastgestelde regionaal programma werklocaties.
2. 2. Als een ontwikkeling niet past binnen het regionaal programma werklocaties, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van het programma die ontwikkeling toch toelaten als:
   1. a. gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar voren te brengen; en
   2. b. Gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen.
3. 3. Als in een regionaal programma werklocaties afspraken zijn gemaakt over het terugbrengen van overcapaciteit aan een type werklocaties:
   1. a. wordt binnen een jaar na vaststelling van die afspraken bepaald op welke locaties dit type werklocaties boventallig zijn; en
   2. b. wordt binnen drie jaar na vaststelling van die afspraken de bestaande functie van die boventallige werklocaties gewijzigd.
4. 4. In een regionaal programma werklocaties kunnen andere termijnen worden opgenomen als de omstandigheden in een regio daartoe aanleiding geven.

Toetsing van het initiatief aan artikel 5.70 van de Omgevingsverordening

De visie Werklocaties Arnhem 2040 (opgesteld in 2022) heeft als doel te komen tot een integraal en samenhangend perspectief voor de ontwikkeling van werklocaties in de stad voor de komende jaren ten behoeve van groei van werkgelegenheid in een groeiende stad. De bedrijfsruimtemarkt in de gemeente Arnhem staat momenteel onder druk. Onder andere door de hoge uitgifte op bedrijventerreinen in de afgelopen jaren en het eerder veronderstelde overaanbod dat teruggedrongen is, is er behoefte aan nieuwe ontwikkelingen in de periode tot 2030. De ruimte op bedrijventerreinen in de gemeente Arnhem is echter schaars. Op korte termijn is er in de stad geen ruimte om nieuwe locaties te ontwikkelen. Daarom is er sprake van een hoge druk op de bedrijventerreinenmarkt. Deze druk kan mogelijk benut worden om selectiever te zijn in gewenste typen bedrijvigheid. In de Visie Werklocaties Arnhem 2040 wordt onder andere ingezet op het herontwikkelen, revitaliseren en verduurzamen van bestaande bedrijventerreinen. Specifiek wordt benoemd dat het voor de stad van belang is het huidige aanbod van bedrijventerreinen te behouden en niet te veel te 'verkleuren' naar woningbouw of andere functies. Schaapsdrift wordt in de 'Visie Werklocaties Arnhem' niet specifiek benoemd als werklocatie. Ook in het provinciale systeem IBIS is Schaapsdrift niet aangemerkt als bedrijventerrein, waardoor het niet expliciet onderdeel uitmaakt van het Regionaal Programma Werklocaties. In de Visie Werklocatie is opgenomen dat er in het stedelijk gebied voldoende ruimte moet zijn voor wijkeconomie. Met de herontwikkeling van Schaapsdrift tot gemengd woon-werkgebied wordt hieraan voldaan.

Artikel 5.85 (klimaatadaptatie)

1. 1. Voor zover een omgevingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling toelaat, bevat de toelichting op het omgevingsplan een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt.
2. 2. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken:
   1. a. waterveiligheid;
   2. b. wateroverlast;
   3. c. droogte; en
   4. d. hitte.
3. 3. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt.

Toetsing van het initiatief aan artikel 5.85 van de Omgevingsverordening

Voor een uitwerking van het klimaatadaptatie wordt verwezen naar paragraaf 5.7 van deze motivering.

Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsverordening Gelderland

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland.

De Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (GMR) is een samenwerkingsverband van achttien gemeenten, waaronder Arnhem, op basis van een gemeen­schappelijke regeling. De organisatie houdt zich hoofdzakelijk bezig met uitdagingen in het ruimtelijke domein.

Onderdeel hiervan is de Groene Groeiregio, met als doel het terugbrengen van het woningtekort zodat deze groei het landschap versterkt.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het beleid van de GMR.

Algemeen

De wereld om ons heen verandert continu. Ontwikkelingen, zoals de groei van het aantal inwoners en het aantal huishoudens, energietransitie, veranderende economie, klimaatverandering, druk op de natuur en digitalisering hebben een grote invloed op onze fysieke leefomgeving. Onze eisen op het gebied van woonklimaat en gezondheid van mens en dier veranderen ook. Niet alles kan overal zonder de kwaliteit van de stad onrecht aan te doen. We moeten schaarse ruimte goed benutten, prioriteiten stellen en een weloverwogen ruimtelijke koers varen.

Om plannen en initiatieven goed op elkaar af te stemmen heeft de gemeente een omgevingsvisie opgesteld. Een omgevingsvisie schets een beeld voor de fysieke leefomgeving op de langere termijn. In Arnhem hebben we een visie met de blik op 2040. Deze visie beschrijft hoe we keuzes maken in het ruimtegebruik.

Afwegingen maken

De druk op de fysieke leefomgeving vraagt om scherpe en integrale keuzes. In de omgevingsvisie is daarom een aantal afwegingsprincipes opgesteld om bij te dragen aan een aantrekkelijke, duurzame gezonde en sociale stad en dat we slim en klimaatadaptief met onze ruimte omgaan. Dit betekent niet dat overal hetzelfde moet gebeuren. Wel dat we dezelfde afwegingsprincipes hanteren.

• De Arnhemse identiteit versterken

Bij ruimtelijke keuzes staan de kwaliteiten en identiteit van onze stad, wijken en landschappen voorop. Bij de bouw en herinrichting zijn het behoud en de versterking van groenstructuur en cultuurhistorische waarden daarom belangrijke voorwaarden.

• Duurzaam en gezond ontwikkelen.

Voorwaarde voor de groei van de stad is dat natuurwaarden toenemen, klimaat maatregelen een plek krijgen en dat een groene leefomgeving bijdraagt aan het welbevinden van mens en dier. Daarnaast draagt een goed en groen ingerichte leefomgeving bij aan het voorkomen van gezondheidsklachten. Dit betekent dat we bij nieuwe woningen ruimte maken voor groen en natuur, voor ontmoeten en spelen, voor klimaatmaatregelen en duurzame mobiliteit. De clustering van bedrijven en opleidingen op het gebied van energietransitie levert innovatiekracht op en een slag naar een circulaire en duurzame economie.

• Wijken versterken waarin iedereen mee kan doen.

Een voorwaarde voor de groei is dat Arnhem vitaler, veiliger en socialer wordt. Alle Arnhemmers moeten beter worden van de groei van de stad. Dit betekent aandacht in de wijken voor woningen voor álle doelgroepen en voor levensloopbestendige wijken met voldoende werkgelegenheid. Bij groei van woon-, winkel- of bedrijfsruimte moeten tegelijk functies worden toegevoegd die bijdragen aan de sociale samenhang en leefbaarheid in de wijk.

• Slim omgaan met ruimtegebruik.

Ruimte is schaars en moet dus efficiënt gebruikt worden. Dit betekent dat we nieuwe woningen en kantoren zoveel mogelijk bouwen op plekken die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en in de nabijheid van veel voorzieningen. Daar gaan we de hoogte in. We mengen functies en houden ook rekening met ontwikkelingen onder de grond, zoals kabels en leidingen, grondwater en bodemkwaliteit.

Overkoepelende thema's

In de Omgevingsvisie Arnhem 2040 werken we deze keuzes integraal uit in zes overkoepelende thema's: ruimtelijke kwaliteit, gezonde leefomgeving, economische vitaliteit, woningbouw en -transformatie, bereikbaarheid en schone mobiliteit en tenslotte energietransitie.

• Een aantrekkelijk Arnhem

Om de ruimtelijke kwaliteit van onze stad te behouden en te versterken, gaan we de komende jaren flink aan de slag met het verder zichtbaar en meer beleefbaar maken van Arnhem als groene, creatieve en vrije stad.

• Een groene, gezonde en veilige stad

Het Arnhems groen draagt bij aan de fysieke en mentale gezondheid van onze inwoners. De groene ruimte nodigt uit tot bewegen en sporten. Daarnaast heeft groen een sociale functie: mensen ontmoeten elkaar. Het bevordert de psychische gezondheid en de veiligheid en beperkt het gevoel van eenzaamheid (onder andere bij ouderen). De komende jaren gaan we veel woningen in de stad bijbouwen. Hiermee sparen we het groen en de natuur buiten de stad, maar we moeten ook zorgen dat er ín de stad voldoende groen aanwezig blijft. Bij de verstedelijkingsopgave is een klimaatbestendige, schone, biodiverse, veilige en gezonde leefomgeving belangrijk. Ontwikkelen van toegankelijk en aantrekkelijk groen in de nabije omgeving is een cruciaal uitgangspunt.

• Een vitale stad

Arnhem wil een veerkrachtige stad zijn. Een duurzame en dynamische economie is cruciaal in relatie tot de andere uitdagingen die de stad kent. Zoals het welzijn van haar inwoners, onze mobiliteit en bereikbaarheid, de woningbouw en ruimtelijke kwaliteit en de energietransitie. De aanwezigheid van banen, innovaties en investeringen is een impuls voor de ontwikkeling van de welvarendheid van de stad. De werklocaties in Arnhem spelen daarin een cruciale rol. Onder werklocaties verstaan we naast de bedrijventerreinen en kantorenlocaties ook andere delen van de stad waar gewerkt wordt. Zoals de binnenstad en woonwijken. Daarom investeren we de komende jaren in economische kracht, in nieuwe bedrijvigheid, in toekomstbestendige werklocaties en in sterke wijken met voldoende werkgelegenheid en een hoog voorzieningenniveau. Een sterk energiecluster is daarbij ons vlaggenschip.

• Een stad waar het goed wonen is

Om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Arnhem op peil te houden, moeten er meer woningen worden gerealiseerd de komende jaren. Dit geldt voor alle soorten woningen en voor alle doelgroepen: aantrekkelijke levensloopbestendige woningen voor ouderen, woningen voor kleine huishoudens, sociale woningbouw in goedkoop en betaalbaar segment, de categorie middenhuur en het hogere segment. Om tot een inclusieve en vitale stad te komen, streven we onder meer naar een goede mix van allerlei typen woningen en woonmilieus in sociale huur, vrijesectorhuur en koop. Dit in combinatie met de daarbij passende voorzieningen.

• Ruimte voor schone mobiliteit

Voor de ontwikkeling van Arnhem is schone mobiliteit een belangrijke voorwaarde. Om extra druk op de ruimte door autoverkeer te voorkomen, geven we de komende jaren ruim baan aan lopen, fietsen en openbaar vervoer. De Trolleybus is onze grote trots. Deze duurzame manier van verplaatsen is goed voor de gezondheid en de luchtkwaliteit, zorg voor minder lawaai en vraagt om minder ruimte. Daarnaast zetten we in op bereikbaarheid en toegankelijkheid voor iedereen. Daarbij gebruiken we de bestaande infrastructuur zo goed mogelijk.

• Een stad met nieuwe energie

Een klimaatneutraal en duurzaam Arnhem, dat is waar we naartoe willen. Een groene en gezonde stad met schone lucht, waarin het ook voor onze kinderen en kleinkinderen goed wonen is. Een stad met een schone economie die niet meer draait op kolen, olie en gas, maar op schone energiebronnen als zon en wind. Om daar te komen, zetten we de komende jaren vol in op de energietransitie: de strategie om Arnhem in 2050 onafhankelijk te laten zijn van fossiele brandstoffen.

Gebiedsuitwerkingen

In de omgevingsvisie is een uitwerking van deze koers opgenomen voor vijf deelgebieden: Arnhem Centrum, Arnhem West, Arnhem Oost, Arnhem Zuid en Arnhem Noord. Het plangebied maakt onderdeel uit van deelgebied Arnhem Oost.

Spoorzone Arnhem Oost

• Gebiedskansen

Hoewel er diverse uitdagingen liggen in Arnhem Oost, voelt iedereen ook wel de potentie van dit stadsdeel. Het ligt dicht bij de binnenstad, is goed ontsloten en het fraaie landschap is binnen handbereik; De 'groene wig oost' verbindt via parken en watergangen de Veluwe met de uiterwaarden van de IJssel en de Nederrijn . Daarnaast liggen er twee belangrijke hotspots in het gebied; de Kenniscampus regio Arnhem en het IPKW. Voor Arnhem Oost is het dan ook de uitdaging om de verschillende kansen te gaan verzilveren.

• Energiek

Arnhem Oost is een energiek en duurzaam stadsdeel met ruimte voor alle vormen van ondernemerschap. Niet alleen op de bedrijventerreinen in het gebied maar ook in de wijken en de Kenniscampus regio Arnhem. Door de Kenniscampus te verbinden met de campus IPKW werken we aan een 'kennis-as' die ruimte biedt voor bedrijven en ondernemerschap in het energiecluster van de stad. Meer samenwerking en verbinding tussen de verschillende stakeholders zorgt voor een innovatieklimaat en waardencreatie. Hierdoor ontstaat er niet alleen ruimte voor meer kapitaal-, kennis- en arbeidsintensieve bedrijven, maar ook vraag naar ondersteunende werkgelegenheid. Zo laten we de Nieuwe Haven uitgroeien tot een cluster rondom watergebonden bedrijvigheid en energie en stimuleren we in Het Broek intensief en efficiënt ruimtegebruik, zodat er een vitaal, levendig en energiek district ontstaat met volop ruimte om te werken.

• Nieuwe Arnhemse Mix

Arnhem Oost is een aantrekkelijk stadsdeel met een rijk palet aan woon- werk- en onderwijsfuncties. Op dit moment zijn de verschillende functies nog te veel van elkaar gescheiden, waardoor de ruimte niet altijd slim, duurzaam en effectief wordt gebruikt en de samenwerking beperkt is. Ontwikkeling in dit stadsdeel is mogelijk met verdichting rondom bestaande stations en (OV-)hubs, toevoeging van woningen aan de (onbenutte) ruimte op de Kenniscampus en/of het winkelcentrum en op termijn benutting van het gebied rondom het spooremplacement. Deze ontwikkeling gaat gepaard met het diverser maken van de wijken door woningtypes en functies beter te mengen, zodat een mix aan voorzieningen, inkomensgroepen en leefstijlen ontstaat in dit gebied. Vergroening is daarbij een randvoorwaarde.

• Verbonden

De groei van dit deel van de stad vergt slimme duurzame keuzes in het netwerk om de verschillende buurten in Arnhem Oost goed met elkaar te verbinden. Niet alleen binnen Arnhem Oost, maar juist ook met de regio. Een belangrijke opgave daarbij vormt het aanpassen van de railverbindingen in de Spoorzone. Door de aanpassing van de sporen samen met de bereikbaarheid en de ontwikkeling tot aantrekkelijk woon- en werkgebied op te pakken, kunnen we hier een flinke kwaliteitsimpuls genereren. Dat betekent dat met het versterken van het station Presikhaaf, het oplossen van de knoop Arnhem Oost, het gefaseerd herontwikkelen van het spooremplacement en het toevoegen van een nieuwe stadspark zowel de bereikbaarheid als de leefbaarheid wordt versterkt. Door de focus te verschuiven naar groene straten voor lopen en fietsen en tevens te investeren in hoogwaardig openbaar vervoer blijft Arnhem Oost goed bereikbaar in een groeiende stad. De bestaande structuur vormt het uitgangspunt voor verbeteringen, waarbij barrières worden weggenomen en deelgebieden aan elkaar worden verbonden.

• Trots op Oost

Arnhem Oost is een stadsdeel om trots op te zijn en waarmee mensen met verschillende achtergronden zich verbonden voelen. We zorgen voor een nog betere verbondenheid in de wijk door substantiële vergroting van het groen langs het spoor. Op die manier ontstaat er een groen Spoorpark van formaat – de leeflijn van Oost. De 'groene wig oost' groeit uit tot een groen-blauwe verbinding van de Veluwe tot aan de uiterwaarden van de rivieren. Het gevolg is een betere verbinding tussen de omliggende buurten, hogere verblijfskwaliteit, ruimte voor bewegen en ontmoeten, en meer biodiversiteit. We scheppen ook meer ruimte voor dagelijkse voorzieningen op loop- en fietsafstand: scholen, gezondheidscentra en supermarkten waar ook de bestaande wijken gebruik van kunnen maken.

Ambitie-agenda

• We werken samen met het Rijk aan het versterken van de leefbaarheid, veiligheid en duurzaamheid in Arnhem Oost. En streven naar het vergroten van de ruimtelijke samenhang tussen de wijken door zoveel mogelijk bestaande infrastructurele barrières op te heffen.
• We werken samen met de onderwijsinstellingen aan de Kenniscampus regio Arnhem als vitaal, levendig en gemengd cluster van onderwijs en innovatie.
• We zorgen samen met de Kenniscampus, de campus IPKW in samenhang met de Nieuwe Haven en de kennis-as op Het Broek voor een sterk cluster rondom het energie-profiel. Hiermee werken we aan de kwaliteitsimpuls op de bestaande werkgebieden en geven ruimte aan de Arnhemse mix.
• We ontwikkelen multifunctionele stedenbouwkundige concepten, die bijdragen aan de gewenste Arnhemse mix (wonen/werken/voorzieningen) en die gebruik maken van duurzame vormen van mobiliteit.
• We werken samen met rijk en regio in het onderzoek naar de 'spoorse' opgave in Arnhem Oost, waarbij Station Presikhaaf, de spoorknoop en de herontwikkeling van het spooremplacement worden meegenomen. Niet alleen de bereikbaarheid maar ook de kwalitatieve inpassing in de leefomgeving betrekken we hierbij.
• We realiseren een nieuw spoorpark Arnhem Oost, dat de verschillende deelgebieden met elkaar verbindt en bijdraagt aan een gezonde ontwikkeling van dit stadsdeel. Het vormt ook een (fiets-)verbinding tussen de groene wig oost, Stadsblokken Meinerswijk en het Rivierklimaatpark IJsselpoort.
• We zorgen voor ruimte voor flexwonen en tijdelijke woonconcepten.
• We investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte door toevoeging van meer groen voor leefbaarheid, gezondheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit.
• We zorgen voor een veilige openbare ruimte, die uitnodigt tot verblijven en door de inrichting verloedering en onveiligheid tegengaat. We sturen op horeca en winkels die hieraan bijdragen.

Toetsing van het plan aan de Omgevingsvisie

Het plangebied is in de Omgevingsvisie aangemerkt als 'onderzoekslocatie ontwikkel en woon-werk milieu, (flex-)wonen, voorzieningen'. Het planvoornemen speelt hierop in door te verdichten rondom het station en beoogd een diversere wijk door een gevarieerd programma en een mix van functies. De openbare ruimte wordt groen ingericht, ook wordt de beek welke nu ondergronds door het plangebied loopt in ere hersteld. Door het toevoegen van een loopbrug over het spoor worden ook de nabijgelegen onderwijsinstellingen beter bereikbaar. Geconcludeerd wordt dat het planvoornemen aansluit bij de ambities uit de Omgevingsvisie.

Op 9 oktober 2024 is het Plan gezonde leefomgevingvastgesteld door de gemeenteraad. Dit plan omvat een overkoepelende, integrale aanpak die ervoor zorgt dat de gezonde leefomgeving als een van de uitgangspunten wordt meegenomen bij ontwikkelingen in Arnhem, en die inzichtelijk maakt welke plekken in Arnhem aandacht verdienen om gezonder te worden.

Het Plan Gezonde Leefomgeving is het Arnhemse Milieuplan en geeft uitwerking aan de volgende ambities uit de Omgevingsvisie om gezondheidswinst voor iedereen in Arnhem te realiseren:

• een permanente verbetering van de luchtkwaliteit
• lawaai terug dringen
• het stadsklimaat en de natuur beschermen en verbeteren
• een voor het gebruiksdoel geschikte bodem en schoner oppervlakte- en grondwater
• nieuwe verontreinigingen voorkomen
• lichtvervuiling verminderen
• hittestress voorkomen

Arnhem kent vele visies en plannen, zoals voor mobiliteit, vergroenen, gezond en fit, de binnenstad en stadslandbouw. In al deze plannen speelt gezondheid wel een rol, maar is er nog geen integrale sturing op ambities en monitoring ten aanzien van de gezonde leefomgeving. Daar zit de meerwaarde in van het Plan. Kort samengevat zorgen we met dit plan voor:

• Formuleren van gebiedsgerichte ambities en waar mogelijk normen en streefwaarden voor de gezonde leefomgeving
• Integrale monitoring op gezondheid samen met andere onderdelen in de organisatie
• Vroegtijdige, integrale en continue advisering over en verankering van de gezonde leefomgeving bij ontwikkeltrajecten.

Ook draagt het Plan bij aan een brede benadering van gezondheid. Die benadering gaat ervan uit dat gezond zijn meer is dan niet ziek zijn. Gezondheid wordt bepaald door een groot aantal variabelen die invloed op elkaar hebben. De komende jaren wordt dit verder geconcretiseerd door te monitoren op integrale gezondheidseffecten en op basis daarvan het beleid verder aan te scherpen.

Voor dit gebied wordt vanuit gezondheidsperspectief o.a. gevraagd rekening te houden met:

• Geluidshinder van wegen (Wichard van Pontlaan, Oude Velperweg en Velperweg).
• Geluid, trillingen en externe veiligheid (transport van gevaarlijke stoffen) van het spoor.
• Aanwezige bodemverontreiniging in het gebied.

In Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten wordt dit nader uitgewerkt.

In de Woonvisie 2024-2029/2034is opgenomen welke strategische koers we volgen om ervoor te zorgen dat Arnhem ook in de toekomst een aantrekkelijke en eerlijke woonstad blijft waar het voor iedereen goed is om te wonen.

De Woonvisie kent vier strategieën:

1. 1. Woonruimte voor iedereen
   (zie hieronder)
2. 2. De ongedeelde stad

(zie hieronder)

3. 3. Kwalitatief goede woningen

Wij zetten in op kwalitatief goede woningen; verduurzaming van de woningvoorraad en een volledig CO₂ neutrale woningvoorraad in 2050. Tevens zetten wij in op het toepassen van circulair bouwen.

4. 4. Wonen als fundament

In de bouwopgave geven we de komende jaren prioriteit aan betaalbaarheid en aan de huisvesting van mensen de laagste inkomens. De sociale huurvoorraad moet ook voor de laagste inkomens bereikbaar zijn. Ook willen we inzetten op voldoende betaalbare passende woningen voor bijzondere doelgroepen.

Voor dit Omgevingsplan zijn met name de eerste twee strategieën van belang. We geven als volgt richting aan onze nieuwbouwopgave:

1. 1. Om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Arnhem op peil te houden moeten er de komende jaren meer woningen worden gerealiseerd. Dit geldt voor alle soorten woningen en voor alle doelgroepen: aantrekkelijke levensloopbestendige woningen voor ouderen, woningen voor kleine huishoudens, sociale woningbouw in goedkoop en betaalbaar segment, de middenhuurcategorie en het hogere segment.
2. 2. De eerlijke onverdeelde stad bereiken wij door uit te gaan van duidelijke percentages sociale huur per woningbouwproject (zowel transformatie- als nieuwbouwprojecten vanaf 30 woningen) geldt dat minimaal 66% van de woningen in het betaalbare segment moet vallen (sociale huur, middenhuur, of betaalbare koop). Minimaal 30% daarvan moet een sociale corporatiehuurwoning zijn en minimaal 20% een betaalbare koopwoning (conform de NHG-definitie van het Rijk en de Woondeal 2.0 Groene Metropool Regio, landelijke indexering van toepassing).
3. 3. De komende jaren zetten we in op het toevoegen van sociale corporatiehuurwoningen op plekken waar het aandeel lager is dan het gewenst stedelijk gemiddelde van 35%. In wijken waar de beweegrichting voor de sociale huur 'flink omhoog' is, geldt voor nieuwbouwprojecten dat tussen de 60% en 100% een sociale corporatiehuurwoning moet zijn.

In wijken waar de beweegrichting 'omhoog' is, geldt een minimum van 35% (het huidige stedelijk gemiddelde aan corporatiehuur in de bestaande voorraad). In de wijken waar de beweegrichting voor sociale huur niet 'flink omhoog' is, zetten we bij nieuwe woningbouwontwikkelingen in op toevoegingen van woningen in het koopsegment. Er bestaat momenteel beperkte behoefte aan woningen in de vrije sector huur. In de gronduitgifte of in de afspraken met ontwikkelaars, leggen we bij deze projecten vast dat minimaal 50% van de te bouwen woningen een koopwoning dient te zijn.

Bij kleinere woningbouwontwikkelingen 30 woningen leveren we maatwerk. Bij deze projecten toetsen we vooral of de woonkwaliteit in orde is. Is één van deze projecten gelegen in een wijk met veel dure woningen, dan is alsnog een flink deel betaalbare woningbouw wenselijk.

Wonen en zorg

We streven ernaar dat elke Arnhemmer een stabiel en fijn thuis heeft. Dat iedereen woont in een geschikte en betaalbare woning in een buurt met voldoende voorzieningen passend bij diens levensfase en zorgvraag. Voor iedereen is onderdak en de begeleiding of zorg die nodig is om prettig te kunnen wonen. Vanuit regie op het eigen leven of als je door een toenemende of afnemende zorgvraag een ander (t)huis wenst, is dit binnen een acceptabele termijn te vinden. Hierbij richten we ons specifiek op ouderen en op urgente aandachtsgroepen. Ons beleid is vastgelegd in een Nota Wonen en Zorg.

1. 1. In startnotities voor gebiedsontwikkeling of voor een woningbouwontwikkeling nemen we de gewenste woningtypes voor ouderen op. Voor ouderen streven we ernaar dat iedereen in zijn eigen wijk oud kan worden. Hier hebben oudere mensen vaak hun netwerk en kennen zij de voorzieningen. Om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen is het belangrijk om dit te behouden. Om dit mogelijk te maken en om tevens doorstroming op gang te brengen, willen we in de wijk (binnen de randvoorwaarden van de ongedeelde stad) ontbrekende woningtypen voor ouderen toevoegen. Het gaat dan om gewoon levensloopgeschikt wonen, geclusterd wonen met ontmoeten of zorggeschikt wonen Uiteindelijk willen we in elke wijk in Arnhem een geclusterde woonvorm voor ouderen met ontmoeten. Zo dragen we bij aan het ontstaan van een vitale wijk met informele netwerken.
2. 2. Tevens nemen we daar waar we invloed hebben op de programmering van projecten in de startnotitie voor gebiedsontwikkeling of voor een woningbouwontwikkeling op dat een deel van de betreffende woningen bestemd moet zijn voor een urgente aandachtsgroep (definitie BZK) met een bijbehorende (lagere) huurprijs tot maximaal de 1^e aftoppingsgrens. Deze lagere huurprijs is nodig om urgente aandachtsgroepen passend te kunnen huisvesten. Deze mensen zijn nl voor een groot deel alleenstaand en hebben vaak een laag inkomen. We geven pas ruimte aan ontwikkelingen van een corporatie of vastgoedontwikkelaar wanneer duidelijk is hoe urgente aandachtsgroepen een plek krijgen, of wanneer kan worden onderbouwd waarom dat niet haalbaar of onwenselijk is.

Toetsing aan woonbeleid

Dit TAM-omgevingsplan voorziet in het toevoegen van 458-530 plancapaciteit en geeft invulling aan de 2/3 betaalbaarheid van de nieuwbouw voorraad. Dit draagt bij aan de realisatie van de afspraken van de woondeal. Voor Schaapsdrift hanteren we de vastgestelde kaders van de gebiedsvisie en gaan uit van 30% sociale huur en 36% betaalbaar, waarvan minimaal 20% betaalbare koop. Hiermee voldoen we aan de Woonvisie die stelt dat 30% sociale huur moet zijn, 20% betaalbare koop en 16% betaalbare koop of overig betaalbaar. Naast betaalbaarheid geven we invulling aan de ontwikkeling van de kwalitatieve duurzame woonvoorraad en houden in planvorming rekening met een gedifferentieerd programma. We streven niet alleen naar de realisatie van betaalbare en sociale woonvoorraad, maar ook naar de goede huisvesting voor speciale doelgroepen, jongeren, collectieve woonvormen en combinatie van wonen en zorg voor ouderen.

Mise-en-Place: de Arnhemse horecavisie 2017

In Mise-en-Place: de Arnhemse horecavisie 2017 is het beleid voor horeca geactualiseerd. Horeca is steeds belangrijker als drager van verblijfskwaliteit en beleving in de stad. Het gaat de consument in toenemende mate om dynamiek, lifestyle, cultuur, beleven en shoppen. Horeca geeft invulling aan deze consumentenbehoefte met als gevolg dat we een toename zien van het horeca-aanbod in de stad. Daarom is onderzoek gedaan naar de gewenste horecaontwikkeling in zowel kwalitatieve als kwantitatieve zin. Dit heeft geresulteerd in een ruimtelijk-economische horecavisie die een horecaontwikkeling stimuleert die bijdraagt aan de kwaliteit en identiteit van de stad. De visie is tevens bedoeld als toetsingskader waardoor ondernemers, bewoners en andere belanghebbenden weten waar ze aan toe zijn. Hierin ligt een spanningsveld besloten tussen flexibiliteit en zekerheid. De behoefte om te kunnen innoveren en inspelen op wijzigende marktomstandigheden vraagt om een flexibel beleid. Anderzijds willen bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden juist zoveel mogelijk zekerheid over de ontwikkelingen die ze in hun omgeving kunnen verwachten.

In deze visie is juist het midden gezocht tussen flexibiliteit en zekerheid. Dit wordt bereikt door:

• Per focusgebied in de stad een kwaliteitsbeeld van de gewenste horeca te schetsen;
• Voor de onderscheiden focusgebieden naast kwalitatieve kaders ook kwantitatieve parameters op te stellen aan de horecaontwikkeling (gedefinieerd in ontwikkelen, consolideren, terugdringen);
• Voor innovatieve en bijzondere concepten geen beperkingen op te leggen.

Schaapsdrift is geen focusgebied voor horeca. In het gebied is er (beperkte) ruimte voor gebiedsverzorgende daghoreca, die mogelijk gecombineerd kan worden met andere functies (zoals werkplekken). Er wordt ook ondergeschikte en ondersteunende horeca mogelijk gemaakt als onderdeel van de zorgwoningen.

Visie Werklocaties Arnhem 2040

De meeste banen zijn geconcentreerd op een aantal plekken in de stad: de werklocaties. Steeds vaker is de werkfunctie te vinden in gebieden met verschillende functies. Vandaar dat we ook wel praten van werkmilieus. Het is belangrijk dat er in de stad verschillende typen werkmilieus zijn. Op die manier is er ruimte voor verschillende typen bedrijven die banen bieden op alle niveaus voor de inwoners van Arnhem. Arnhem streeft er namelijk naar een groeiende stad in balans te zijn, met ruimte voor wonen, werken en recreëren. Daarvoor is het belangrijk dat er naast de ‘formele’ werklocaties (zoals bedrijventerreinen en kantoorparken) ook voldoende ruimte is voor wijkeconomie. In de Visie Werklocaties Arnhem 2040 zijn de verschillende werklocaties en werkmilieus in Arnhem beschreven. Er is ook aangegeven wat er nodig is om de locaties aantrekkelijk en toekomstbestendig te houden of te maken.

Uit marktbehoefteonderzoek uit 2023, uitgevoerd door adviesbureau Stec, is gebleken dat Schaapsdrift in potentie kan voorzien in de behoefte aan bedrijfsruimten in verschillende verschijningsvormen. De meeste ruimtevraag is er voor de zogenaamde moderne makers en makersplaatsen. Vanwege de opzet van het plan kan er minder ruimte gerealiseerd worden dan dat uit het marktbehoefteonderzoek is gekomen. De belangrijkste concentratie is voorzien in het gebied bij het station. Deze plek is geschikt als makersplaats. Deze verschijningsvorm is aan de hand van het rapport van Stec vertaald naar een verzamelpand waarin verschillende (creatieve) zzp’ers, start-ups en kleine bedrijven zijn gevestigd. Denk aan ambachtelijke en kleinschalige bouw/productiebedrijfjes, ateliers van kunstenaars/creatievelingen, reparatie/verhuur van specialistische producten (audio/videoapparatuur bijvoorbeeld), ICT- bedrijven met een fysieke toepassing (drones bijvoorbeeld). Het kan ook gaan om een verzamelgebouw met bedrijven die zijn gelinkt aan de nabijgelegen kenniscampus. Voor dit omgevingsplan is het van belang dat het gaat om bedrijven die geschikt zijn voor functiemenging en creatieve bedrijvigheid.

Kantorennota 2022-2030

Arnhem heeft van oudsher veel kantoren. De bedrijven en organisaties die gebruikmaken van de kantoren zorgen voor veel banen. Het is daarom belangrijk dat kantoorpanden op goede plekken in de stad beschikbaar blijven voor bedrijven. De beste plek is rondom het station Arnhem Centraal. Daar wordt geprobeerd extra kantoren te bouwen en daar mogen bestaande kantoren niet worden getransformeerd naar andere functies. Op minder goede plekken mogen kantoorpanden een andere functie krijgen, bijvoorbeeld voor wonen. Dit vergroot de kans dat partijen investeren in bestaande kantoorpanden die op goede plekken liggen. Op die manier komen er in Arnhem meer moderne kantoren die duurzaam zijn én geschikt zijn voor de nieuwe manier van werken. Kleinschalige kantoorruimtes in het kader van wijkeconomie blijven mogelijk. In de Kantorennota 2022-2030is aangegeven welke kantoorlocaties toekomstbestendig zijn of met maatregelen toekomstbestendig te maken zijn.

Het gebied is niet geschikt voor grootschalige kantoorontwikkelingen. Voor kleinschalige (al dan niet gecombineerde) kantoorruimtes in de plinten is wel (beperkte) ruimte in Schaapsdrift in het kader van wijkeconomie. Het gaat dan bijvoorbeeld om een plek waar zelfstandigen kunnen werken en kleine bedrijven huisvesting kunnen vinden. Dit zou gecombineerd kunnen worden met een horecaconcept.

Supermarktnota Arnhem 2023

Supermarkten vervullen een belangrijke positie in de winkelgebieden waar vooral de dagelijkse boodschappen worden gedaan. Het is belangrijk dat er een supermarkt aanwezig is in een buurtstrip of (klein) wijkcentrum om de overige winkels levensvatbaar te houden. Daarom is een goede spreiding en afdekking van het woongebied met voorzieningen voor dagelijkse aankopen noodzakelijk. De Supermarktnota Arnhem 2023geeft inzicht in de meest gewenste supermarktstructuur, waarbij het streven is te zorgen voor een goede spreiding, een optimaal aantal supermarkten én een optimale omvang van de supermarkten. In de nota is aangegeven dat de gemeente bij herziening van omgevingsplannen bestaande supermarkten een specifieke bestemming gaat geven en deze in vierkante meters begrenst tot de huidige omvang van de supermarkten. Op die manier kan er bij elke uitbreidingsvraag of bij vestiging van een nieuwe supermarkt de afweging worden gemaakt of de ontwikkeling gewenst is.

Vanwege de bewegingen rondom station Presikhaaf (reizigers, studenten en medewerkers kenniscampus, bewoners) en de mogelijke toekomstige functie van het station, past een kleine gemaks- of stadswinkel als voorziening in de nabijheid van het station. In de nabijheid van Schaapsdrift zijn stadsdeelwinkelcentrum Presikhaaf, buurtwinkelcentrum Vrij Nederlandstraat en het kleine winkelcluster bij High Park aan de Velperweg gelegen. Daar zijn verschillende supermarkten gevestigd. Andere supermarkten en winkels zijn daarom niet toegestaan in Schaapsdrift.

Ruimte voor creativiteit

Een bloeiende culturele sector draagt bij aan de identiteit van een stad en zorgt voor de nodige reuring. In de bruisende stad speelt de creatieve sector een sleutelrol als producent van cultuur. Zowel in het centrum als in de wijken kan de creatieve sector een belangrijke bijdrage leveren aan gebiedsontwikkelingen. De creatieve sector is bij uitstek een vorm van stedelijke economie die zich laat mengen met wonen en andere vormen van bedrijvigheid en die de gewenste levendigheid in deze gebieden kan brengen. Huisvesting ten behoeve van de creatieve industrie is ook goed te verbinden met de maatschappelijke opgaven in de stad. De beleidsregel om bij woningbouwprojecten minimaal dertig procent sociale huur te realiseren, biedt kansen voor de huisvesting van de creatieve en culturele sector. Het gebied leent zich voor het creëren van ontmoetingsplekken in de vorm van permanente creatieve bedrijfsverzamelgebouwen, de realisatie van woon-werkpanden en/of ateliers.

De regels in het omgevingsplan moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit staat in artikel 4.2, eerste lid, Omgevingswet. Hierbij moet rekening worden gehouden met alle betrokken belangen. Het omgevingsplan dient te voldoen aan de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en aan het gemeentelijk beleid.

In dit hoofdstuk worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten onderbouwd.

Het stedenbouwkundig plan is zo opgezet dat er een afgewogen aansluiting is gezocht met de omgeving. Dit vertaalt zich niet alleen in de opbouw van de massa aansluitend aan de bestaande bebouwing aan de Schaapsdrift en Velperweg, maar ook in de positionering van het programma ten opzichte van de bestaande wijk en de omliggende parken. Meer intensief (hoger aantal woningen) richting park Sacré Coeur en minder woningen nabij Schaapsdrift.

De verdichting kan alleen gerealiseerd worden als er voldoende openbare vergroening plaats kan vinden.

Zonder vergroening geen verdichting

De groene rand aan de Velperweg, de groene lopers en de Middenstraat bepalen voor een belangrijk deel het succes van het plan en de toegevoegde waarde voor de bestaande buurt. Ook door het slim programmeren en door de programma's van het niet-wonen op de juiste plek te positioneren ontstaat juist de grootste kans van ontmoeting en synergie tussen “nieuw en oud”.

De Arnhemse Welstandsnota is in 2015 vastgesteld. Arnhem is een aantrekkelijke stad om te wonen en te verblijven. Het uiterlijk van de stad draagt daar aan bij. De gemeente wil dat zo houden. Vanuit het oogpunt dat nieuwe bouwwerken in zijn algemeenheid moeten passen in hun omgeving vormt de bestaande stad het referentie- en inspiratiekader. Voor de meest voorkomende bouwwerken zijn in deze nota gebiedsgerichte criteria opgenomen. Deze criteria zijn per gebied ('géén toets', 'lichte toets' en 'zware toets') anders. Hierna is een kaart met de onderverdeling van de gebieden opgenomen en worden de gebieden nader toegelicht. Schaapsdrift bevindt zich in het gebied met de lichte toets.

Afbeelding 5.1 Welstandskaart 2015; Bron: Welstandsnota 2015

Gebied met lichte welstandstoets
In gebieden die zich kenmerken door samenhang in het straatbeeld – bijvoorbeeld door een eenheid in dakvormen, architectuur of materiaalgebruik – is het van belang dat dit eigen karakter bewaard blijft. Welstandsregels voor dit niveau zijn beperkt en gaan alleen over het gevelbeeld en de daken die vanaf de straat zichtbaar zijn. Voor de achterkanten van gebouwen gelden geen regels, die zijn dus welstandsvrij. De regels zijn bedoeld om de kenmerken van het gevelbeeld in relatie tot het openbaar gebied op hoofdlijnen in stand te houden. Gelet op de welstandskaart kent de locatie een lichte welstandstoets.

Toets in omgevingsplan

Voor de ontwikkeling zullen aparte omgevingskwaliteitseisen komen te gelden. Deze worden vastgesteld als beleidsregels door de gemeenteraad. Nadat de ontwikkeling is afgerond zal weer worden teruggevallen op de algemene welstandsregels uit de welstandsnota.

Wind kan hinder geven of zelfs gevaarlijk zijn. Windhinder treedt vooral op rond hoge gebouwen, hier is dan sprake van verhoogde windsnelheden. Windhinder is dan ook een aspect van de fysieke leefomgeving en dient meegenomen te worden in een afweging voor het evenwichtig toedelen van functies aan locaties.Windhinder op een bepaalde plek is het aantal uur per jaar dat het op deze plek harder waait dan deze gestelde grens van 20 km/h (5 m/s). In NEN 8100 zijn vijf kwaliteitsklassen, A t/m E, gedefinieerd waarbij A overeenkomt met het minst aantal uren en E met het grootste aantal. Als het erg hard waait (circa 50 km/h) kunnen gevaarlijke situaties optreden. Net als windhinder, drukt de norm windgevaar uit in het aantal uur per jaar dat het op een plek harder waait dan deze drempelsnelheid.

In voorliggend geval is door DGMR een windhinderonderzoek¹ uitgevoerd, de rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 14 bij deze motivering. Hieronder zijn de belangrijkste conclusies opgenomen.

Situatie plangebied

In de nieuwbouwsituatie is geen sprake van windgevaar.

Over het algemeen is er ook in de nieuwe situatie sprake van een goed windklimaat, met uitzondering van enkele gebieden. De belangrijkste gebieden met betrekking tot het windklimaat lichten we hieronder toe:

• Gebied 1: windklasse D ten westen van de Esperantolaan. Dit komt door het relatief hoge gebouw aan de noordkant van dit gebied. Dit is slecht windklimaat voor de activiteit 'slenteren' en 'langdurig zitten'.
• Gebied 2 en 3: in het openbaar groen ontstaan gebieden met klasse C. Dit is een matig windklimaat voor de activiteit 'slenteren' en een slecht windklimaat voor de activiteit 'langdurig zitten'.
• Gebied 4 en 5: windklasse C en D. De wind versneld aan de noordkant van de woonblokken waardoor een matig tot slecht windklimaat ontstaat voor de activiteit 'slenteren' en een slecht windklimaat voor de activiteit 'langdurig zitten'.
• Gebied 6 en 7. Deze gebieden liggen in het bestaande park Sacré Coeur en hebben een matig windklimaat voor de activiteit 'slenteren'.

Het aanplanten van bomen zal een gunstige invloed hebben op het windklimaat. De verwachting is dat het windklimaat in de openbare parken hierdoor zal verbeteren. Dit betekent in gebied 1, 2, 3, 6 en 7 het windklimaat zal verbeteren. De invloed van de landschappelijke inrichting in gebied 3 en 4 zal kleiner zijn. Voor deze gebieden is waarschijnlijk de inrichting van de binnentuinen maatgevend. In het OKP is derhalve opgenomen dat het bouwblok zo ontworpen wordt dat er in de binnentuin de kwaliteit langdurig zitkwaliteit is.

1. 1. TAM-IMRO Omgevingsplan Schaapsdrift Arnhem, indhinderonderzoek,M.2024.0123.01.R001 , 18 februari 2025, DGMR.

In de TNO-richtlijn worden eisen gesteld aan de bezonningsduur van woningen. De 'lichte TNO-norm' bevat het volgende criterium: de mogelijke bezonningsduur voor het hoofdwoonvertrek (woonkamer) in de periode tussen 19 februari en 21 oktober (dezelfde zonnestand) moet minimaal twee uur (120 minuten) bedragen. In de richtlijn voor een minimale bezonning staan adviezen voor de mogelijke bezonningsduur voor het hoofdwoonvertrek. De richtlijn stelt dat het hoofdwoonvertrek (gemeten in het midden van de vensterbank, binnenkant raam) minimaal 2 uur zon moet kunnen ontvangen, waarbij 19 februari maatgevend is.

De mogelijke bezonningsduur is de tijd dat de desbetreffende gevel wordt beschenen door de zon op een onbewolkte dag. De mogelijke bezonningsduur is afhankelijk van de oriëntatie en de datum. Omdat de ligging van de hoofdwoonvertrekken niet altijd bekend is, wordt ervan uitgegaan dat de hoofdwoonvertrekken eenzijdig georiënteerd zijn naar de straatgevels toe (de meest nadelige situatie). Als het hoofd-woonvertrek tweezijdig is georiënteerd (bijvoorbeeld 'doorzonwoning' of hoekwoning), kan er meer zon op het hoofdwoonvertrek vallen en wordt eerder aan de bovenstaande criteria voldaan. De norm geldt alleen voor hoofdwoonvertrekken. Er zijn geen eisen voor tuinen. De norm geldt alleen voor hoofdwoonvertrekken. Er zijn geen eisen voor tuinen. Voor de tuinen kan de invloed van de nieuwbouw worden onderzocht.

Situatie plangebied

Dit omgevingsplan voorziet in een verdichting in bestaand stedelijk gebied.D at betekent dat we uitgaan van de lichte TNO norm. In de stedelijke situatie is het niet mogelijk om altijd te voldoen aan de zware norm. Daarbij komt dat zeker in een stedelijk gebied met lichte norm ook nog een goed leefmilieu blijft bestaan of ontstaat.

Om te bezonning op de gevels van de omliggende woningen en nieuwbouw vast te stellen en te beoordelen is door DGMR een bezonningstudie² uitgevoerd. De volledige rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 15 bij deze motivering. In deze bezonningsstudie is rekening gehouden met de laatste versie van het Stedenbouwkundig plan en is op meerdere momenten in het jaar het verschl in bezonning in beeld gebracht. Uit deze bezonningsstudie volgt dat de norm van 2 uren zon op 5 plekken niet gehaald ten opzichte van de huidige situatie. Voor de bezonningssituatie jaarrond geldt echter dat er voor het overgrote deel van het jaar sprake is van minimaal 2 zonuren.

Wichard van Pontlaan 3-135

Bij deze woningen (cirkel 3) liggen de woonkamers aan de voorzijde. De begane grond is berging en wordt niet meegeteld. In totaal zijn er 4 woningen die in nieuwe situatie minder dan twee uur zonlicht krijgen. Desondanks de marginale reductie van 10-20% voldoen deze appartementen niet aan de TNO-norm.

Schaapsdrift 54

Bij deze woning (cirkel 7) wordt in een nieuwe situatie het aantal zonuren minder dan 2 uur. Aan deze zijde bevindt zich de woonkamer. Daarom wordt voor deze woning in een nieuwe situatie niet voldaan aan de TNO-norm.

Aanvulling bezonningsstudie

Naar aanleiding van dit onderzoek is een aanvullende berekening opgesteld door DGMR³ . De optopping op het Kopgebouw met twee bouwlagen zorgt voor de afname van de zonuren op de gevel van de panden aan de / Wichard van Pontlaan. Er is onderzocht wat de effecten zijn indien er in plaats van twee, maximaal één bouwlaag wordt toegevoegd (zie afbeelding). Het voorstel is daarom maximaal één extra bouwlaag toe te staan op het Kopgebouw.

Aan de Schaapsdrift 54 wordt de afname van de bezonning veroorzaakt door een nieuwe woning naast nr. 75. D. Indien de hoogte van deze woning wordt teruggebracht, is er een ontwerp dat voldoet qua bezonning. Het voorstel is dus om voor deze locatie de hoogte terug te brengen. Dit is verwerkt in de verbeelding van het TAM-Omgevingsplan.

Bouwhoogte bouwveld G

Daarnaast is onderzocht wat de gevolgen zijn t.a.v. bezonning indien de hub gedraaid wordt. Deze variant heeft geen negatieve gevolgen voor de bezonning.

In een eerder uitgevoerd onderzoek is de westelijke zijgevel van de noordwesthoek van het complex Casimirstate niet als maatgevend meegenomen, omdat werd aangenomen dat het hoofdverblijf (woonkamer) primair op de noordgevel waren georiënteerd, dit blijkt een beoordelingsfout te zijn. DGMR heeft daarom een nieuw onderzoek uitgevoerd, opgenomen als bijlage34 bij dit omgevingsplan. Met het terugbrengen van het bouwvolume in bouwveld G kan op basis van dit onderzoek wel aan de lichte TNO-

norm worden voldaan.

Bouwhoogte bouwveld F

DGMR heeft in opdracht van de gemeente Arnhem nieuw onderzoek uitgevoerd (Aanvullende

bezonningsstudie Casimirsate, 20 mei 2025) opgenomen als bijlage 35 bij dit omgevingsplan, waarin de gevolgen van het vergroten van het bouwvolume in bouwveld F zijn onderzocht. Uitgangspunt voor de bezonningsstudie is het vigerende bestemmingsplan Velperweg e.o. vastgesteld 27-11-2017, omdat daar al bouwmogelijkheden juridisch worden geboden. Bij het realiseren van bebouwing o.b.v. het bestemmingsplan Velperweg e.o. ontstaat er schaduw op het onderste appartement. Hierdoor wordt voor dit appartement niet voldaan aan de lichte TNO-norm. De bovengelegen appartementen voldoen wel aan de TNO-norm. Het plan met een aangepast bouwblok G (1120m2 bvo minder), geeft hetzelfde

resultaat als het vigerende bestemmingsplan ‘Velperweg e.o.’

Het plan van 14-05-2025, waar bouwblok F opgetopt is met 1120m2 bvo (gedeeltelijk extra bouwlaag) laat zien dat ook nu wordt voldaan aan de lichte TNO Norm op de bovengelegen appartementen. Op het onderste appartement wordt net zoals bij het vigerende bestemmingsplan ‘Velperweg e.o.’ niet voldaan aan de lichte TNO-Norm.

Tuinen

Ondanks de volgens de TNO norm de tuinen niet meewegen is dit toch inzichtelijk gemaakt. De onderstaande afbeeldingen is de bestaande en nieuwe situatie van de bezonning op 21 juni weergegeven. Door de nieuwe ontwikkeling zullen de tuinen achter Schaapsdrift 7 – 9 is te zien dat een deel van de tuinen tegen de woningen aan al minder dan 2 uur zon krijgen. In de nieuwe situatie loopt dat verder terug en in het bijzonder voor de woning Schaapsdrift nr. 9 dat in het bezit is van de gemeente. Daarnaast is ook te zien dat de meest noordelijke 2^1 kapper meer zon op de gevel en tuin krijgt ten opzichte van de huidige situatie doordat het complex Nijenstede verdwijnt en ander volume voor terugkomt.

Dat op sommige achtertuinen aan de Oude Velperweg minder dan twee uur zon is, is aanvaardbaar omdat de reductie ten opzichte van de huidige situatie maar 1-2 uur minder zon betreft en in het noorden zelfs verbeterd, meer zon op het huis en in de tuin. Daarnaast zullen hier 5 woningen in het betaalbare segment tegenover staan en wordt veel groen in de wijk toegevoegd. Uiteraard zal in de verdere planvorming goed moeten bekeken worden hoe dit mogelijk door een andere massa opbouw wellicht verbeterd kan worden, maar het huidige voorstel wordt dus als acceptabel beschouwd. Voor de 2^1 kapper (Schaapsdrift 108-109) wordt een verlenging van de tuin voorzien in het stedenbouwkundig plan om de reductie van zonne-uren in de tuin te compenseren.

1. 2. Gem Arnhem, Milieuonderzoek Schaapsdrift, Bezonningsonderzoek, M.2024.0123.01.R005, 27 februari 2025, DGMR.
2. 3. Gem Arnhem, Milieuonderzoeken Schaapsdrift, Aanvullende berekeningen 28-02-2025, DGMR.

Bij de planvorming is rekening gehouden dat nieuwe bebouwing binnen de bouwvelden op afstand ligt van de bestaande bebouwing en erven. Ook de massa opbouw van de nieuwe bebouwing zoals die is vastgelegd in de bouwvelden zorgt ervoor dat een beperkt aantal woningen/appartementen grenzen aan de bestaande erven. Daarnaast is in het ontwerp met de bijbehorende uitgangspunten dat de buitenruimten (balkons, loggia’s daktuinen) zo georiënteerd, worden dat deze geen zicht bieden op achtertuinen van bestaande woningen. De toegang van daktuinen beperkt zich tot minimaal 1 meter uit de dakrand waardoor er geen inkijk is op naastgelegen kavel, of er moet een andere architectonische oplossing worden ontworpen die zorgt voor de privacy van de bestaande woningen. Ook de leefruimten binnen de woningen dient zo ontworpen te zijn dat deze niet gelegen zijn aan de erven van de aangrenzende bestaande bebouwing.

De gemeente heeft in de Omgevingsvisie richting gekozen. We geven ruim baan aan lopen, fietsen en het openbaar vervoer, en minder ruimte voor het rijden met en parkeren van de auto in de openbare ruimte (maatwerk per wijk). Veiliger en prettiger voor iedereen, minder uitstoot en geluid, meer ruimte voor verblijven en groen en minder verharding. Het college heeft als uitwerking van de Omgevingsvisie een Duurzaam Mobiliteitsplan opgesteld en voorgelegd aan de gemeenteraad. Het plan haakt in op efficiënter ruimtegebruik en daarmee meer gebruik van de vervoerwijzen voet(ganger), fiets en openbaar vervoer. Met de maatregelen in het plan nemen deze vervoerwijzen verhoudingsgewijs toe ten opzichte van de auto in de modal-split, maar de auto blijft een belangrijke vervoerwijze.

Fiets

De 'Accentnota Fiets, Fietsambitie 2019-2024' (vastgesteld in januari 2020) bevat de Arnhemse fietsambitie voor de periode 2019-2024, met een doorkijk naar 2030. De nota is de start van een nieuwe aanpak waarin fietsvriendelijkheid centraal staat en meer tempo wordt gemaakt met uitvoering. Op basis van hoe de stad zich ontwikkelt en de betekenis van de fiets in de stad van de toekomst, wordt bepaald wat er nodig is om bewoners en forenzen te overtuigen om meer met de fiets te gaan. Daarin is de substantiële verbetering van de Arnhemse fietsinfrastructuur belangrijk, door de aanleg van meer stedelijke doorfietsroutes. De Accentnota sluit aan bij de uitgangspunten van de nieuwe regionale fietsambitie 'Samenwerkingsagenda fiets, regio Arnhem Nijmegen'.

De doelen van deze fietsambitie zijn:

• meer fietsgebruik;
• betere ontsluiting van stedelijke bestemmingen voor alle inwoners van de stad;
• de binnenstad beter bereikbaar en aantrekkelijker maken voor fiets;
• schone lucht en verminderen van CO2 uitstoot;
• inspelen op de trend van toenemende stedelijke verdichting en urbanisatie;
• het verduurzamen en toekomstvast maken van het stedelijk vervoersnetwerk;
• het beïnvloeden van duurzaam stedelijk verplaatsingsgedrag.

Op verschillende plekken zijn al fietsroutes aangelegd, ook in de buurt van Schaapsdrift. Een nieuwe verbinding Velp-Arnhem, net ten zuiden van het plangebied bijvoorbeeld. Ook wordt de Velperweg voorzien van vrij liggende fietspaden. Het plangebied wordt aangehaakt op deze voorzieningen. Om de fiets ook echt te gaan gebruiken is het van belang bij de te bouwen woonblokken voldoende en goede fietsparkeervoorzieningen te maken zodat bewoners na de voordeur als eerste de fiets tegenkomen als mogelijke vervoerwijze. Hierbij valt te denken aan voldoende ruimte en gemakkelijke toegang voor fietsen, waaronder ook zware en buitenmodel fietsen. Om dit te bereiken kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een berging op maaiveldniveau en voldoende laaggeplaatste fietsparkeerplaatsen. De fietsparkeernormen zijn nog in ontwikkeling. Vooruitlopend op het (fiets)parkeerbeleid worden de voorlopige normen voor fietsparkeren wel in dit omgevingsplan van toepassing verklaard.

Openbaar vervoer

In december 2018 zijn door de gemeenteraad het HOV-Actieplan en de Stadsnetten-visie vastgesteld. Deze twee beleidsdocumenten voor het openbaar vervoer hebben tot doel om de aantrekkelijkheid en concurrentiekracht van het stedelijk en regionaal OV te vergroten. Om daarmee de bereikbaarheid en economische aantrekkelijkheid van de regio en de steden te verbeteren. Het openbaar vervoer wordt toekomstvast door een kwaliteitsslag met als maatregelen:

• een netwerk van Hoogwaardig Openbaar Vervoer
• een mobiliteit te bieden voor iedereen
• een emissieloos openbaar vervoer door middel van Trolley 2.0.

Langs het gebied Schaapsdrift loopt buslijn 331, lijn 26 en lijn 27 via de Wichert van Pontlaan en Lijn 1 via de Velperweg. Het station Presikhaaf wordt 2x per uur bediend door een stoptrein.

Situatie plangebied

Voor de gebiedsvisie is onderzocht wat de mogelijke gevolgen zijn op het wegennet in de omgeving van Schaapsdrift. Dit is bekeken in samenhang met andere woningbouwontwikkelingen in Arnhem-Oost.

Dit ondezoek is geactualiseerd⁴ en opgenomen als Bijlage 12.

De aansluiting Oude Velperweg op de Velperweg is momenteel al behoorlijk druk. Wanneer de twee richtingen op de Oude Velperweg bij elkaar worden opgeteld komt de totale intensiteit uit tussen de 12.000 en 13.000 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal). Omdat de Oude Velperweg een lagere prioriteit heeft in het wegennetwerk dan de Velperweg krijgt de aansluiting minder groentijd dan de Velperweg. Gezien de hoeveelheid verkeer is het onverstandig om een noord-zuid verbinding door het nieuwe gebied te hebben voor autoverkeer omdat deze dan als alternatief voor de Wichert van Pontlaan zou gaan fungeren. Je trekt dan wijkvreemd verkeer door de buurt. Daarom wordt een deel van het verkeer van de nieuwbouw via een noordelijke ontsluiting afgewikkeld en een deel via een zuidelijke ontsluiting.

De huidige 12.000 tot 13.000 motorvoertuigen per etmaal betekent dat met de huidige vormgeving er weinig ruimte is voor extra verkeer. In de gebiedsvisie worden rond de 500 woningen toegevoegd. Doorgaans wordt gerekend met 5 verkeersbewegingen per etmaal per woning. Wanneer het aantal woningen wordt vermenigvuldigd met het aantal verkeersbewegingen per etmaal dan komt dit uit op 2500 mvt/etmaal wat het nieuwe gebied aan extra bewegingen toevoegt

Wanneer de nieuwe woningen allemaal op de bestaande infrastructuur via de Eleonorastraat wordt ontsloten ontstaat er een knelpunt bij de aansluiting Oude Velperweg op de Velperweg. Dit geeft dan een forse wachtrij oplopend tot aan de Wichard van Pontlaan. Gevolg hiervan is dat de Schaapsdrift niet meer goed bereikbaar is, omdat de automobilisten die wachten op groen om de Velperweg op te draaien de inrit naar de Schaapsdrift blokkeren. Om dit te voorkomen wordt ervoor gekozen om merendeel van de woningen direct te ontsluiten op de Velperweg en de parkeerhub en de overige woningen via de Eleonorastraat. De nieuwe aansluiting op de Velperweg komt ongeveer tegenover de Julianalaan. Hier staat tegenover dat de twee inritten vanaf de Velperweg verdwijnen en dat ook de Esperantolaan niet meer beschikbaar is voor autoverkeer. In totaal gaat het aantal auto-inritten vanaf de Velperweg daarmee van drie naar één.

Het effect van de sloop van de Praxis op de verkeersbewegingen in de spits is beperkt. Dit komt omdat het zwaartepunt van de autobewegingen van en naar de Praxis (zaterdagmiddag) op een ander moment ligt dan bij de woningen (ochtend- en avondspits). De Praxis heeft dus buiten de ochtend- en avondspits zijn verkeerspiek. Doorgaans is de ochtend- en avondspits het drukste moment op het wegennetwerk.

Met het regionale verkeersmodel is gerekend hoe de verkeersafwikkeling zal zijn na het realiseren van de woningen en hoe robuust het netwerk is. De uitkomst hiervan is dat het ontsluiten van maximaal 225 nieuwe woningen via de noordzijde geen probleem is, maar dat meer niet verstandig is omdat de wachtrijen dan te lang gaan worden. Hoewel er ongeveer 350 nieuwe woningen bij komen in de velden B, C en D (met een ontsluitingsweg via de noordzijde), kan hieraan worden voldaan, omdat als eis geldt dat 50% van de parkeerplaatsen wordt opgelost in de hub, zie 5.3.2 Parkeren. Hierdoor worden deze woningen ontsloten via de zuidzijde.

Bij de aansluiting aan de zuidzijde (station op Wichard van Pontlaan) is er voldoende capaciteit, ook als alle nieuwe woningen via de zuidzijde ontsloten zouden worden.

In het verkeersonderzoek is een robuustheidsanalyse uitgevoerd, waarin de mogelijkheid om 520 woningen te realiseren is opgenomen. Het Stedenbouwkundig Plan gaat uit van maximaal 530 (hoge bandbreedte, kleindere woningen). Indien er bij een aanvraag in totaal meer dan 520 woningen worden gebouwd, geldt als aanvullende eis dat het verkeersonderzoek moet worden geactualiseerd.

1. 4. Verkeersafwikkeling Schaapsdrift, 016236.20240924.R1.02, 12 februari 2025, Goudappel

In de Omgevingsvisie en het collegeprogramma staat het beleidsvoornemen opgenomen om de parkeernorm te verlagen rondom stationsgebieden. Hier hoort Schaapsdrift e.o. ook bij.

Er zijn verschillende scenario's opgesteld waarbij altijd geldt dat er betaald parkeren ingevoerd moet worden en er investeringen nodig zijn in en rondom het openbaar vervoer. Verschillende bewoners hebben aangegeven dat nieuwbouw realiseren zonder invoeren van gereguleerd parkeren eigenlijk geen optie is. We gaan uit van: parkeren op eigen terrein, waarbij het parkeren in de hub bij station Presikhaaf ook wordt gezien als parkeren op eigen terrein. Bij de nieuw te realiseren woningen in de blokken A, B, C en D moet minimaal 50% van de parkeerbehoefte opgelost worden in de te realiseren hub bij station Presikhaaf. Om te voorzien in voldoende parkeerplaatsen moet de hub minimaal 250 parkeerplaatsen hebben. Dit is als verplichting opgenomen in het TAM-Omgevingsplan.

Daarnaast hebben de nieuwe bewoners geen recht op een (bewoners)parkeervergunning. De huidige parkeernormen zijn verouderd en algemeen geformuleerd (niet locatie-specifiek). Daardoor sluiten ze onvoldoende aan bij ontwikkelingen zoals Schaapsdrift. Dankzij actuele inzichten in autobezit kunnen we nu locatie-specifieke normen opstellen die beter passen bij de specifieke mobiliteitsbehoefte in verschillende gebieden. De nieuwe parkeernormen voor de nieuwbouw in Schaapsdrift wijken daardoor af van de bestaande, algemene parkeernormen en bieden een realistischer kader voor een parkeeroplossing die past bij de ontwikkeling van Schaapsdrift.

Bij de invoering van een betaald parkeren-regime is een beperkte verlaging gerechtvaardigd voor het bewonersdeel van de parkeernorm van enkele woningtypen. Als Bijlage 5 bij de regels zijn de parkeernormen opgenomen die gehanteerd worden. Het bezoekersdeel kan dan terug naar 0,1 parkeerplaatsen per woning. Met betaald parkeergebied kan de kolom A gebruikt worden. In de regels wordt mogelijk gemaakt dat getoetst kan worden aan deze parkeernorm.

Circa 20% van de totale parkeerbehoefte voor bewoners, mag worden omgezet in deelmobiliteit: 1 deelauto vervangt 5 parkeerplaatsen. Voor dit plan betekent dit circa 16 deelauto's verdeeld over de buurt. Een aantal daarvan moeten in het openbaar gebied staan, zodat ook de bewoners van de bestaande bouw er makkelijk gebruik van kunnen maken.

Op p. 93 van het Stedenbouwkundig plan is een indicatieve parkeerplaatsverdeling opgenomen.

A. Geluid door wegen en spoorwegen

Besluit kwaliteit leefomgeving

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn in paragraaf 5.1.4.2a regels opgenomen voor het geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen ten behoeve van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Er moet akoestisch onderzoek verricht worden wanneer geluidgevoelige gebouwen geheel of gedeeltelijk binnen een geluidaandachtsgebied komen te liggen. Er wordt daarbij gewerkt met een standaardwaarde en grenswaarde. Voor rijkswegen en provinciale wegen, gemeente- en waterschapswegen, hoofd- en lokale spoorwegen en industrieterreinen gelden ieder eigen standaard- en grenswaarden volgens het Bkl.

De standaardwaarden hebben als doel geluidhinder te voorkomen en te beperken tot aanvaardbare geluidniveaus. Maar ook voor het aspect geluid geldt dat wordt gekeken naar een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De aanvaardbaarheid van zowel geluidbelasting als geluidhinder is afhankelijk van de planologische context; in een woonwijk worden andere geluidniveaus aangetroffen en verwacht dan in een bruisend stadscentrum. Een overschrijding van de standaardwaarden kan daarmee door het bevoegd gezag acceptabel worden geacht en hoeft geen obstakel te zijn. Wel geldt dat in het Bkl grenswaarden zijn opgenomen waarboven er doorgaans geen aanvaardbaar geluidniveau kan bestaan. Bij een geluidbelasting boven deze grenswaarde is de ontwikkeling niet zonder meer mogelijk.

Voor gemeentewegen betreft de standaardwaarde 53 Lden en de grenswaarde 70 Lden.

Voor spoorwegen betreft de standaardwaarde 55 Lden en de grenswaarde 65 Lden.

Beleidsplan Geluid

Het beleidsplan Geluid heeft tot doel geluidsnormen voor nieuwe situaties af te stemmen op de aard en de functie van een gebied. Hierdoor kan beter rekening gehouden worden met ontwikkelingen en verwachting van de gebruikers van een gebied. In het centrum en dichtbij goed openbaar vervoer wil de gemeente Arnhem veel functies mogelijk maken. Als gebieden intensiever gebruikt worden neemt de kans op geluidhinder ook toe. Andere gebieden zoals de parken worden juist gewaardeerd om hun relatieve rust. Deze uitgangspunten hebben geleid tot een gebiedsgerichte invulling van geluidskwaliteiten binnen Arnhem. Naarmate de geluidbelasting hoger is neemt het belang van een zorgvuldige invulling van de totale leefomgevingskwaliteit toe.

Vanwege de dominante woonfunctie in de stadswijken is de na te streven milieubelasting laag. Alleen aan de randen van de stadswijken, waar deze grenzen aan verkeerswegen, wordt een hogere geluidsbelasting toegestaan (-1, onrustig (48 dB tot 53 dB) tot –2, zeer onrustig (53 dB tot 58 dB)). De randen van de stadswijken dienen wel het achterliggende woongebied af te schermen.

Situatie plangebied

In voorliggend geval is door DGRM⁵ onderzoek gedaan naar geluidshinder van weg- en railverkeerlawaai, de volledige rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 10 bij deze motivering.

Geluidsonderzoek weg- en railverkeerlawaai

Er is sprake van geluid vanwege weg- en railverkeer hoger dan de standaardwaarde. Het geluid vanwege het wegverkeer blijft op alle gevels beneden aan de grenswaarde. De hoogst gemeten geluidbelasting vanwege wegverkeer bedraagt 65 Lden . De hoogst gemeten geluidbelasting wegens het spoor bedraagt 65 Lden. Het gezamenlijke geluid per bouwveld bedraagt:

• bouwveld A1: 62 dB
• bouwveld B: 60 dB
• bouwveld E: 66 dB
• bouwveld F: 64 dB
• bouwveld G: 65 dB

Deze waarden worden per bouwveld vastgelegd in het omgevingsplan.

Volgens het geluidbeleid valt Schaapsdrift gedeeltelijk binnen het gebiedstype 'stedelijke zone' en gedeeltelijk binnen het gebiedstype 'stadswijken'. Zie onderstaande uitsnede.

In het geluidbeleid zijn de Arnhemse ambities per gebiedstype opgenomen. Waarbij de 'a' staat voor ambitiewaarde, 'i' voor de incidentele waarde en 'p' voor de plafondwaarde.

De plafondwaarde wordt bij hoge uitzondering toegepast. Verdergaande akoestische compensatie is hier vereist. Onder de Omgevingswet hanteren wij de volgende geluidklassen:

In het gebied stadswijk geldt de geluidklasse 'lawaaiig' als de plafondwaarde. Dit houdt in voor spoorwegen maximaal 65 dB en voor gemeentelijke wegen maximaal 70 dB Lden. In het gebied stedelijke zone/ knooppunt hanteren we de geluidklasse 'zeer lawaaiig' als plafondwaarde. De hoogst gemeten geluidniveaus vanwege gemeentewegen en railverkeer blijft daarmee binnen de maximale kaders van het gemeentelijk beleid.

Het toestaan van een hogere waarde in het omgevingsplan dan de standaardwaarde kan alleen indien geen geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen om aan de standaardwaarden te voldoen. Deze maatregelen dienen wel financieel doelmatig te zijn en er dienen geen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard te bestaan.

Dit kunnen zijn maatregelen aan de bron (wegdek, snelheid), in de overdracht (scherm) of gevelmaatregelen zijn.

Volgens het geluidbeleid zijn nieuwe geluidgevoelige functies alleen toegestaan binnen de geluidklasse 'zeer onrustig' en 'lawaaiig' als de volgende afwegingen zijn gemaakt:

1. 1. Indien mogelijk bronmaatregelen (bijvoorbeeld stillere asfalttypen) treffen.
2. 2. Indien mogelijk de afstand tussen de geluidbron en de nieuwe woning(en) vergroten.
3. 3. Het stedenbouwkundig ontwerp vormgeven waarbij zoveel mogelijk afscherming voor het achterliggende gebied ontstaat.
4. 4. Indien mogelijk in het overdrachtsgebied een afscherming realiseren.
5. 5. Bij een aanvraag om bouwvergunning voor een woning, scholen en kinderdagverblijven een akoestisch onderzoek voegen en toetsen of wordt voldaan aan de binnenwaarde van het Bouwbesluit.
6. 6. Geluidaspecten worden vanaf eerste ontwerpstadium bij de ontwikkeling betrokken.
7. 7. Er wordt minimaal een verblijfsruimte aan de geluidluwe zijde gerealiseerd.
8. 8. Bij woningen/appartementen wordt er minimaal één geluidluwe buitenruimte gecreëerd (tuin of balkon).

Maatregelen

Over het hele traject ter hoogte van het plangebied kunnen raildempers worden geplaatst.

De geluidreductie bedraagt maximaal 2 dB en de kosten bedragen circa € 800,-- per strekkende

meter enkel spoor. Over een lengte van 320 meter dubbelspoor bedragen de kosten dan

€ 512.000,-- exclusief btw. Deze maatregel verlaagt het geluid niet tot de standaardwaarde. Dit in combinatie met de hoge kosten, maakt dat bronmaatregelen aan het spoor niet doelmatig zijn.

Het geluid door gemeentewegen kan worden beperkt door stiller asfalt maar het effect is maximaal 1 dB. Het asfalt ter plaatse is nog niet aan vervanging toe. Het is financieel dan ook niet doelmatig het wegdek ter plaatse al te vervangen. In het duurzaam mobiliteitsplan is opgenomen dat de Velperweg afgewaardeerd zal worden naar 30 km/uur. Op wat voor termijn dit gaat gebeuren is op dit moment nog niet duidelijk. Andere verkeersmaatregelen zijn niet doelmatig. Langs het spoor kunnen voorbij de perrons geluidschermen worden geplaatst. Het effect van 2 m hoge geluidschermen blijft beperkt tot 1 dB. Deze schermen zijn daarmee niet doelmatig. Daarnaast is het plaatsen van geluidsschermen stedenbouwkundig onwenselijk en zorgt het voor onoverzichtelijke en daarmee onveilige situaties.

Geluidluwe zijde en buitenruimte

De gemeente stelt in haar geluidbeleid eisen aan het ontwikkelen van woningen als het

geluid hoger is dan de standaardwaarde. Eén van de voorwaarden is dat alle woningen moeten worden voorzien van een verblijfsruimte aan de geluidluwe zijde en een geluidluwe buitenruimte. Deze verplichting is opgenomen in de regels. De gemeente Arnhem beschouwt een gevel op basis van de Omgevingswet als geluidluw, als deze voldoet aan de standaardwaarde. In een aanvullend onderzoek bouwfysica wordt vastgesteld welke woningen op basis van de resultaten voldoen aan de eisen uit het geluidbeleid van de gemeente Arnhem en voor welke woningen aanvullende gebouwmaatregelen nodig zijn.

B. Individuele bedrijvigheid

In het kader van bedrijven en milieuzonering dienen de effecten van inrichtingen op hun omgeving (gevoelige bestemmingen, waaronder eventueel nieuw te ontwikkelen woningen) in beeld gebracht te worden. Voorbeelden van hinder zijn geluid, geur, stof of gevaar. In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' is een lijst van inrichtingen opgenomen waarbij de inrichtingen op grond van de hinder die zij veroorzaken, zijn opgedeeld in 6 categorieën. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een inrichting uit categorie 1 relatief weinig hinder veroorzaakt en een inrichting uit categorie 6 bijzonder veel hinder veroorzaakt.

In de Omgevingswet wordt niet langer gewerkt met de term inrichting en wordt gesproken over milieubelastende activiteiten. Individuele bedrijvigheid bestaan uit milieubelastende activiteiten. In paragraaf 22.3.4 van het gemeentebrede omgevingsplan zijn geluidregels opgenomen voor milieubelastende activiteiten. Deze regels zijn van toepassing op het geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw, zoals een woning, dat is toegelaten op grond van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit

Omdat in voorliggende situatie het gemeentebrede omgevingsplan nog niet gereed is en daarmee de bestemmingsplannen nog onderdeel uitmaken van omgevingsplan, is het kader van de VNG-publicatie nog wel relevant.Schaapsdrift is een gebied waar zowel gewoond als gewerkt wordt. Het gaat hierbij dan naast wonen om verschillende vormen van (creatieve) bedrijvigheid, wijkverzorgende bedrijvigheid voor dienstverlening, ondersteunende horeca en kantoren, daghoreca gecombineerd met dienstverlening.

Dit betekent dat het vooral gaat om milieucategorie 1 en 2 bedrijven met activiteiten met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat ze aanpandig of bouwkundig afgescheiden van woningen kunnen plaatsvinden. Deze bedrijven dienen ofwel te voldoen aan de regels uit de bruidsschat, ofwel aan de specifieke regels voor activiteiten geschikt voor functiemening die op basis van dit omgevingsplan gelden. Indien wordt voldaan aan deze normen is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Omgevingsnorm geluid bedrijf geschikt voor functiemening

In het omgevingsplan worden nieuwe bedrijven toegestaan. Deze bedrijven moeten geschikt zijn voor functiemening met wonen. Om dat te reguleren is er in het omgevingsplan een geluidsnorm opgenomen. De standaardwaarden uit tabel 5.65.1 worden overgenomen. Er wordt dus voldaan aan de instructieregel uit het Bkl. De langtijdgemiddeld beoordelingsniveau L_Ar,LT gelden op gevel van een geluidgevoelig gebouw of (voor zover er binnen 10 meter vanaf de grens van de locatie waar de activiteit wordt verricht geen geluidgevoelig gebouw is gelegen of toegelaten) op een afstand van 10 meter van de grens van de locatie waar de activiteit wordt verricht.

Aanvullende eis buurthub

Daarnaast komt er in het gebied een buurthub. Op basis van de quick scan⁶ uitgevoerd door DGMR (opgenomen in Bijlage 25 bij deze motivering) volgt dat, als de gevels van het parkeergebouw gesloten worden uitgevoerd zal zeker worden voldaan aan de geluideisen uit het omgevingsplan, die zijn opgenomen in de bruidsschat. Er is dan wel een mech anische afzuiginstallatie nodig die de afvoergassen bovendaks afvoert. Het geluid van deze installatie moet voldoen aan de geluideisen die zijn opgenomen in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan. Daarnaast is het de wens om het stemgeluid te binden aan de volgende geluidsnormen 50 dB(A) etmaalwaarde, hetgeen leidt tot een geluidbelasting van 50 dB(A) in de dagperiode (van 07.00 tot 19.00 uur), 45 dB(A) in de avondperiode (van 19.00 tot 23.00 uur) en (-) 40 dB(A) in de nachtperiode (van 23.00 tot 07.00 uur. Om hieraan te kunnen toetsen is opgenomen in de regels van het omgevingspaln dat voor het exploiteren van de buurthub een omgevingsvergunning is benodigd. In deze vergunning wordt getoetst aan het stemgeluid.

Als het parkeergebouw natuurlijk wordt geventileerd vervalt de mechanische ventilatie. In dat geval vindt de ventilatie via de gevels plaats. Bij het ontwerp van het parkeergebouw moet worden nagegaan of met deze constructie wordt voldaan aan de geluideisen. Eventueel kunnen geluiddempende ventilatierooster worden toegepast.

Dit betekent dat hinder geen belemmering vormt voor de ontwikkeling Schaapsdrift. Wel moet er in het kader van de uitwerking van de buurthub worden beoordeeld in hoeverre er aan de geluidnormen in het omgevingsplan wordt voldaan.

1. 5. Schaapsdrift TAM-Omgevingsplan, Geluidonderzoeken weg en spoor, M.2024.0123.00.R003, 3 maart 2025, DGMR.
2. 6. Verkeershub Schaapsdrift, M.2024.0123.03.N, 26 november 2024, DGMR.

De Europese richtlijnen voor luchtkwaliteit zijn geïmplementeerd in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Het doel van deze wetgeving is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De wet is primair gericht op het voorkomen van negatieve effecten op de gezondheid van de mens. Daarnaast zijn er voor de stoffen zwaveldioxide en stikstofoxiden ook normen opgenomen ter bescherming van ecosystemen.

Voor het toetsen van ruimtelijke plannen zijn de volgende omgevingswaarden het meest relevant:

• PM10 (fijnstof)

1. de jaargemiddelde concentratie van 40 pg PM10/m³ mag niet worden overschreden;

2. de 24 uursgemiddelde concentratie van 50 pg PM10/m³ mag niet vaker dan 35 keer per jaar worden overschreden;

• NO2 (stikstofdioxide)

1. de jaargemiddelde concentratie van 40 pg NO₂/m³ mag niet worden overschreden;

2. de uurgemiddelde concentratie van 200 pg NO₂/m³ mag niet vaker dan 18 keer per jaar

worden overschreden.

Voor de overige stoffen worden in Nederland geen overschrijdingen gerapporteerd.

In de artikelen 5.53 en 5.54 van het Besluit kwaliteit leefomgeving is bepaald wanneer activiteiten 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In deze situaties is toetsing aan de omgevingswaarden niet noodzakelijk. Een woningbouwplan van 1.500 woningen (met één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (ten hoogste twee ontsluitingswegen) is een dergelijke categorie. De omvang van het plan in Schaapsdrift, met maximaal 530 nieuwe woningen, is netto veel kleiner. De verwachting is dat de ontwikkeling niet bij draagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Landelijk gebied

Omgevingsveiligheid gaat om de risico's van het gebruik en transport van gevaarlijke stoffen, de veiligheid van inrichtingen en de veiligheid van nieuwe, zich snel ontwikkelende technologieën. Onder omgevingsveiligheid vallen ook de risico's door luchthavens en windturbines. In paragraaf 5.1.2.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn de algemene bepalingen met betrekking tot het waarborgen van de veiligheid opgenomen. Hieruit volgt dat in een omgevingsplan voor risico's van branden, rampen en crises, rekening wordt gehouden met het voorkomen, beperken en bestrijden daarvan, de mogelijkheden voor personen om zich daarbij in veiligheid te brengen en de geneeskundige hulpverlening. Voor zowel de handelingen met gevaarlijke stoffen bij bedrijven als het transport van gevaarlijke stoffen zijn drie aspecten van belang, het plaatsgebonden risico (PR), aandachtsgebieden en het groepsrisico (GR).

Gemeentelijk beleid

Het beleidsplan externe veiligheid van de gemeente Arnhem beschrijft de mate van gewenste externe veiligheid in Arnhem. Uitgangspunt hierbij zijn de landelijke normen voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In een groot gedeelte van de stad streven we naar het niet doen toenemen van de risico's. Op sommige plekken in de stad, op bedrijventerreinen voor zware industrie en de volgens het structuurplan stedelijke zone accepteren we een hoger risico dan op andere plaatsen. Wel moet daar extra aandacht zijn voor de beschikbare mogelijkheden voor rampenbestrijding, de zelfredzaamheid van mensen en de hulpverlening.

Situatie plangebied

Het plangebied ligt langs de spoorlijn Arnhem-Zutphen. Over dit spoor vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Langs deze spoorlijn liggen een brandaandachtsgebied van 30 meter en een explosieaandachtsgbeied van 200 meter. DGMR heeft de omgevingsrisico's onderzocht, dit onderzoek⁷ is opgenomen als Bijlage 20.

Bij voorkeur moeten (zeer) kwetsbare gebouwen buiten een aandachtsgebied worden geplaatst. In voorliggend geval wordt hier aan voldaan door de zorgfuncties binnen het plangebied te beperken tot de noordelijk gelegen bouwblokken, op meer dan 200 meter van de spoorlijn Arnhem-Zutphen. Zo hoeven er geen voorschriftengebieden te worden aangewezen.

1. 7. TAM-IMRO plan Schaapsdrift, Onderzoek externe veiligheid TAM-IMRO plan Schaapsdrift Arnhem, M.2024.123/01/R001, 12 februari 2025.

Voor deze ontwikkellocatie is getoetst of de bodemkwaliteit (inclusief grondwater) de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen toelaat. Ook is getoetst of een eventuele bodemverontreiniging gevolgen heeft voor de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

Als toetskader wordt gebruik gemaakt van de volgende bodemregelgeving:

• Besluit kwaliteit leefomgeving;
• Beleidsnota bodem 2012, Provincie Gelderland, gemeente Arnhem en gemeente Nijmegen, 1 december 2012;
• Nota Bodembeheer, september 2011

Om inzicht te verkrijgen in de bodemkwaliteit is een historisch vooronderzoek uitgevoerd op basis van de NEN 5725:2017 voor het uitvoeren van milieuhygiënisch vooronderzoek, deze is bijgevoegd als Bijlage 21 bij deze motivering.

Situatie plangebied

In de Schaapsdrift is sinds januari 2008 een grondwatersanering in uitvoering. Hierbij is van januari 2008 tot oktober 2016 grondwater onttrokken uit een onttrekkingsfilter (filterstelling 4,0 – 12,0 m-mv) dat net ten noorden van het spoorviaduct bij NS-station Presikhaaf staat. Vanaf oktober 2016 wordt grondwater onttrokken uit een onttrekkingsfilter (filterstelling 2,0 - 7,0 m-mv) ter hoogte van Schaapsdrift 109. Als gevolg van de grondwatersanering zijn de PER-concentraties in het oorspronkelijke brongebied aanzienlijk gedaald. Alleen in het grondwater van peilbuis 38 worden langdurig opvallend hoge PER-concentraties gemeten. Om vast te stellen wat hiervan de oorzaak kan zijn, is een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd.

Het lijkt aannemelijk dat zich in de bodem stroomopwaarts (noordelijk) van peilbuis 38 een (rest)bron van PER bevindt, van waaruit nalevering van PER plaatsvindt. Aangezien de PER-concentratie in het grondwater op korte afstand stroomafwaarts van peilbuis 38 beduidend lager is dan in peilbuis 38, betreft het waarschijnlijk een kleine restbron.

• Aangenomen kan worden dat de aangetoonde PER-verontreiniging bij het huidige gebruik van de locatie geen humane risico's met zich meebrengt.
• Geadviseerd wordt om bij een toekomstige ontwikkeling van de locatie, waarbij de huidige bebouwing gesloopt gaat worden, aanvullend onderzoek te doen om de verontreinigingssituatie in grond en grondwater beter in beeld te brengen. Afhankelijk van de resultaten van dit aanvullend onderzoek kan een sanering worden uitgevoerd waarbij de met PER verontreinigde grond wordt ontgraven en een kortdurende intensieve bemaling/grondwateronttrekking uitgevoerd gaat worden. Dit kan eventueel worden gecombineerd met de bouw van een kelder.
• Afhankelijk van de resultaten van een grondsanering moeten na de sanering mogelijk een leeflaag met eventueel een dampdicht folie worden aangebracht. In dat geval is na sanering sprake van gebruiksbeperkingen, waarbij de leeflaag en het dampdichte folie in stand moeten worden gehouden

Rest van ontwikkellocatie

Uit het onderzoek kan geconcludeerd worden dat er verder nog 19 adressen/locaties aanwezig zijn waarbij rekening moet worden gehouden met al bekende of mogelijk aanwezige bodemverontreiniging.

Bij toekomstige ontwikkelingen op deze locaties is aanvullend bodemonderzoek noodzakelijk. Het historische onderzoek kan daarbij als basis dienen. Asbest en PFAS zijn eveneens aandachtspunten en dienen te worden meegenomen in het bodemonderzoek.

Ook wordt opgemerkt dat in het tankarchief niet de exacte ligging van de ondergrondse tanks zijn aangegeven. Deze dienen nog door aanvullend archiefonderzoek te worden achterhaald indien bodemonderzoek wordt uitgevoerd. Bodemonderzoeken zullen plaatsvinden na verwerving en concretisering van de plannen.

Verhouding plangebied tot gemeentebreed omgevingsplan

Voor dit geval van bodemverontreiniging geldt voor bodem nog het overgangsrecht Wet Bodembescherming en niet de Omgevingswet. Daarom wordt nog verwezen naar de oude wetgeving en beleidsdocumenten en worden er geen specifieke regels opgenomen.

Voor het gedeelte dat buiten het geval ligt geldt wel de Omgevingswet, daarvoor wordt voldaan aan het Besluit activiteiten leefomgeving en bruidsschat. Er wordt niet vooruitlopend op het vaststellen van een definitieve set bodemregels nu voor deze locatie separaat een set regels opgenomen. De bepalingen uit de bruidsschat en het BAL worden naar verwachting in 2025 middels een thematische wijziging vervangen door de regels uit het gemeente-brede omgevingsplan voor het aspect Bodem

Rijksbeleid

De nationale belangen en de strategische keuzes voor het thema Water zijn vastgelegd in de Nationale Omgevingsvisie. De uitwerking hiervan heeft een plek gekregen in het Nationaal Water programma 2022-2027. Het plan geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. De belangrijkste ambities richten zich op schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. De Nationale Adaptatie Strategie (2016) is het overkoepelende beleid voor klimaatadaptatie en het klimaatadaptief maken van Nederland is water één van de belangrijkste thema’s en het thema komt terug in de onderwerpen waterveiligheid, wateroverlast en droogte. In het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie staan de processen en maatregelen beschreven die moeten zorgen dat Nederland in 2050 uiteindelijk klimaatbestendig en waterrobuust ingericht is. Daarnaast is het belang van water als (mede)ordenend principe in de kamerbrief “Water & Bodem sturend” uit 2022 nog eens bevestigd.

In de Omgevingswet zijn onder meer de gemeentelijke watertaken opgenomen: de zorgplicht voor hemelwater indien de eigenaar van het terrein het hemelwater in alle redelijkheid niet op eigen terrein kan verwerken en de regierol van gemeenten bij de grondwaterzorgplicht.

Beleid waterschap en gemeente

De verantwoordelijkheid voor het stedelijk waterbeheer in Arnhem-Noord ligt bij het Waterschap Rijn en IJssel. Relevant beleid voor de gemeente Arnhem is de Waterschapsverordening en de legger van het Waterschap.

Het waterbeleid van de gemeente Arnhem is vastgelegd in de volgende beleidsplannen:

• Gemeentelijk RioleringsPlan; dit plan richt zich op een verbetering van de kwaliteit van het rioleringsstelsel, op de vermindering van de vuiluitworp naar het oppervlaktewater, de bodem en het grondwater, op het voorkomen van overlast en op het vasthouden van schoon hemelwater in stedelijk gebied;
• Aanpak wateroverlast Arnhem-Noord (2015). Het plan heeft tot doel om Arnhem en vooral Arnhem-Noord, beter bestendig te maken tegen zware regenbuien. Hiervoor worden tijdens werkzaamheden in de openbare ruimte maatregelen genomen die wateroverlast verminderen dan wel beperken. Over alle plannen in de openbare ruimte wordt een waterscan gelegd.
• Strategie klimaatadaptatie 2020-2030. In deze 'Strategie Klimaatadaptatie Arnhem' geven we aan hoe en wat we de komende tien jaar, tot 2030, gaan doen om onze stad klimaatbestendiger te maken. Waar we dit kunnen doen door klimaatadaptatie te combineren met vergroenen doen we dat. Waar we werken aan de stad nemen we klimaatadaptatie mee. En we doen het samen; iedereen is nodig voor een succesvolle aanpak: bewoners, bedrijven, organisaties en instellingen en natuurlijk de overheid.

Resumé

Uitgangspunt in het huidige beleid van gemeente, waterschap, provincie en het rijk is dat planontwikkeling moet aansluiten bij een duurzaam integraal waterbeheer. Dit betekent dat:

• negatieve verstoring van de grondwaterstanden en –stromingen niet toegestaan zijn om grondwateroverlast en/of verdroging op de locatie en het boven- en benedenstrooms gelegen gebied te voorkomen;
• maatregelen getroffen moeten worden ter voorkoming van (grond)watervervuiling;
• bij nieuwbouw het regenwater binnen het plangebied afgekoppeld moet worden van de riolering en worden verwerkt op eigen terrein;
• voldoende oppervlaktewater aanwezig is met voldoende obstakel vrije ruimte om dit water doelmatig te kunnen onderhouden en op de goede locatie;
• het verhard oppervlak zoveel mogelijk beperkt wordt;
• het gebruik van uitloogbare materialen en chemische bestrijdingsmiddelen niet is toegestaan;
• ontwikkelingen moeten bijdragen aan het verminderen of beperken van wateroverlast;

Situatie plangebied

Oppervlaktewater

In de huidige situatie komt alleen aan de noordzijde van het plangebied oppervlaktewater voor in de vorm van de Beek op de Paasberg. Op het terrein van Vreedenhoff is een kleine vijver te zien die onderdeel uitmaakt van deze beek. Na de vijver stroomt de beek bovengronds verder achter de woningen aan de Oude Velperweg en de Schaapsdrift langs, om vervolgens bij het eerste bedrijfspand aan de Schaapsdrift met een beekriool ondergronds verder te stromen. De beek ligt eerst nog onder de gebouwen, maar uiteindelijk ligt dit beekriool onder de Schaapsdrift. Bij station Presikhaaf verdwijnt de beek uit het plangebied om uiteindelijk in de heemtuin in park Presikhaaf weer bovengronds te komen. Net ten zuiden van het station was in het beekriool een overloop ingebouwd op het gemengde rioolstelsel. Bij te hoge beekafvoeren stroomde bij deze overloop water in het riool. Deze overloop is nu dichtgezet en het teveel aan beekwater wordt nu afgevoerd naar de eco-zone boven Presikhaaf 1.

Grondwater

Het grondwater in het plangebied maakt onderdeel uit van het Veluwsysteem en stroomt hier bijna noord-zuidoost: vanaf het Veluwemassief naar de IJssel. Door het hoogteverschil in het plangebied zal ook het grondwater verschillende dieptes voorkomen (t.o.v. het maaiveld). Dat “hoogteverschil” is minder groot dan de hoogteverschillen in het maaiveld.

Het is wel de verwachting dat de variatie in grondwaterstanden (de fluctuatie) aan de zuidzijde groter is dan aan de noordzijde. Dat heeft te maken met de invloed van de waterstanden op de IJssel. Bij hoge waterstanden op de IJssel zal de afstroming van Veluwekwel bemoeilijkt worden waardoor opstuwing van grondwater plaatsvindt. Dit effect zal naar verwachting groter zijn aan de zuidzijde van het plangebied.

Door de ligging op de overgang van Veluwe naar de voormalige uiterwaarden (nu oa de wijk Presikhaaf) is het voorkomen van leemlagen niet uitgesloten. Aan de andere kant is door de grondwatersanering aan de Schaapsdrift en de bouw van Vreedenhoff de bodem al zo aangetast dat eventueel aanwezig leemlagen waarschijnlijk geen grote rol meer hebben in de grondwaterhuishouding, wat niet wil zeggen dat op een lokale plek het grondwater misschien wel slecht wegzakt.

Riolering

Het plangebied is nu nog grotendeels gemengd gerioleerd. Het is overigens niet uit te sluiten dat van enkele panden die boven het beekriool staan, het hemelwater al op het beekriool is aangesloten. In de Schaapsdrift ligt een transportriool dat gemengd afvalwater van hoger gelegen wijken, afvoert naar het rioolgemaal Driepoorten in Presikhaaf 2.

Toekomstige situatie

Voor het planvoornemen is een Waterhuishoudkundig advies opgesteld, deze is bijgevoegd als Bijlage22

Oppervlaktewater

Onderdeel van het plan is om het ondergrondse deel van de Beek op de Paasberg terug te brengen in de leefomgeving. Het gedeelte van de beek dat nu nog zichtbaar is, blijft gehandhaafd en vormt het begin van de beekloop die straks door het gehele projectgebied stroomt. Door de aanleg van een eco-duiker krijgt de beek een nieuwe, meer oostelijke kruising met de spoorbaan. Na de spoorbaan wordt de beek aangesloten op de zichtbare beek in de heemtuin in park Presikhaaf.

De huidige beekloop wordt verlaten en krijgt gedeeltelijk een nieuwe functie als hemelwaterriool. Het deel dat onder de woningen ligt en het deel dat in de Schapenwei in park Presikhaaf ligt zal in het geheel buiten gebruik worden gezet (en zo mogelijk verwijderd). .

Grondwater

Onderdeel van het waterhuishoudkundig onderzoek is het plaatsen van zijn 2 peilbuizen die de aankomende jaren lokale gegevens over het grondwater opleveren. Op dit moment geven de peilbuizen aan dat de noordzijde van het plangebied het grondwater zich op ongeveer op 3,5 tot 4 m.-mv. bevindt en aan de zuidzijde op 2,5 tot 3 m.-mv. Daaruit blijkt dat in principe het grondwater geen belemmering hoeft te vormen voor de ontwikkeling.

In de aankomende jaren wordt uit deze peilbuizen aanvullend informatie verkregen die het grondwater definitief goed te kunnen inpassen. Het gaat dan om de bodemopbouw en de grondwaterfluctuatie.

• De bodemopbouw is gedeeltelijk onderzocht, maar omdat het plangebied een gebied is met bestaande bebouwing, was het niet mogelijk om de bodem onder de bestaande gebouwen te onderzoeken. Het kan zijn dat lokaal nog resten van leemlagen aanwezig zijn. Voor het grote(re) watersysteem zijn deze restanten niet meer van belang, maar afhankelijk van de diepte en de positie, zouden ze lokaal wel voor grondwaterproblemen kunnen zorgen. Eventuele restanten van deze leemlagen zijn niet beschermd.
• Het bepalen van de grondwaterstanden in het waterhuishoudkundig onderzoek is een momentopname. Seizoenseffecten of effecten van hoge rivierwaterstanden op de IJssel zijn daarin niet te meten. Metingen over meerdere jaren geven beter inzicht in eventuele fluctuaties. De peilbuizen worden dan ook over meerdere jaren gemonitord. In de volgende fases van de planontwikkeling en realisatie is het noodzakelijk om gebruik te maken van de meest recente gegevens van deze peilbuizen.

Hemelwater

Uit het waterhuishoudkundig onderzoek blijkt dat op de plekken waar de bodem is onderzocht, deze bijna overal goed doorlatend is en daarmee geschikt is voor infiltratie.

Het hemelwater dat op particulier terrein valt moet op het eigen terrein verwerkt worden, in ieder geval tot een hoeveelheid die eens per 10 jaar valt (40 mm. neerslag in 45 minuten). Bij zwaardere buien mag het overschot bovengronds afgevoerd worden naar de openbare ruimte.

Uit de analyse blijkt ook dat in het plangebied bijna overal voldoende groene ruimte aanwezig is om het hemelwater dat afkomstig is uit de openbare ruime, in het gebied te verwerken. De enige uitzondering is aan de zuidzijde langs het spoor. Omdat infiltreren langs de spoorbaan ook risico's met zich meebrengt, wordt voor deze zone vooralsnog gekozen om het water via een leiding af te voeren naar het straks voormalige beekriool in de Schaapsdrift. Deze leiding brengt het hemelwater richting de wadi's in de eco-zone ten noorden van Presikhaaf 1.

Bij zwaardere buien is het de bedoeling dat het hemelwater via de Groene Corridors richting een voormalige vijver in park Sacré Coeur wordt geleid. Door de ligging van het projectgebied aan het einde van het beekdal is het bij zware buien kwetsbaar voor wateroverlast door externe oppervlakkige aanvoer van hemelwater. In het plan is daarom ook voorzien van een overloop van de vijver aan de Velperweg naar een wadi die deels evenwijdig aan de Velperweg komt te liggen. Om de impact van wateroverlast zo klein mogelijk te houden is mede daarom de route van het hemelwater via de Groene Corridors richting park Sacré Coeur ook belangrijk. Tegelijk zullen ook de maatregelen die binnen het project Renaissance van de Velperweg worden genomen ook bijdragen aan het verminderen van wateroverlast.

Calamiteitenberekening

Onderdeel van het waterhuishoudkundig onderzoek is ook een eerste globale berekening naar de effecten van wateroverlast die optreden bij een extreme bui (maatstaf is de bui van 28 juli 2014). Door het hoogteverschil in de buurt en de inpassing van de Groene Corridors lijkt het dat zich geen grote waterproblemen voordoen. In een latere ontwerpfase als meer details en hoogtes bekend zijn, dan zal deze calamiteitentoets herhaald worden. Aandachtspunt is het groene spoortalud. Dat is op zichzelf kwetsbaar voor erosie door langsstromend water. Dat vraagt aandacht in het vervolgproces en zal ook afhangen van het uiteindelijke ontwerp van deze straat.

Riolering

In de nieuwe situatie is het hemelwater van de nieuwe gebouwen niet meer aangesloten op de riolering, maar stoomt oppervlakkig naar groene ruimtes waar het verwerkt kan worden. Alleen het vuilwater wordt nog aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel. Dit vuilwaterstelsel zal aangesloten blijven op het transportriool in de Schaapsdrift.

Geurhinder van industriële bedrijven

Het beleidsplan Geur uit 2010 gaat in op geur afkomstig van industriële bedrijven waarvoor de gemeente Arnhem het bevoegde gezag is. Milieubeleid kan een positieve bijdrage leveren aan maatschappelijke thema's als gezondheid, veiligheid, leefbaarheid, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Geur is een milieuaspect dat een belangrijke bijdrage levert aan de leefbaarheid. Het geurbeleid van de gemeente Arnhem sluit, voor zover dat mogelijk is, aan op het geurbeleid van de provincie Gelderland. Het doel van het geurbeleid is dat inwoners van Arnhem nu en in de toekomst niet worden blootgesteld aan geuroverlast door industriële bedrijven.

Situatie plangebied

In voorliggend geval zijn in en rondom het plangebied geen dergelijke inrichtingen aanwezig die een onderzoek naar geurhinder noodzakelijk maken.

Lichthinder

De Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde (NSVV) heeft in 2021 de geactualiseerde richtlijn Lichthinder uitgegeven. In deze richtlijn zijn grenswaarden opgenomen. De grenswaarden voor de verschillende parameters zijn afhankelijk van de soort verlichting. Grenswaarden zijn opgenomen voor de verticale verlichtingssterkte (Ev lux)en de richtingsafhankelijke lichtsterkte per armatuur (cd). Tevens wordt er een onderscheid gemaakt in de dag- (07.00 tot 19.00 uur), avond- (19.00tot 23.00 uur) en nachtperiode (23.00 tot 07.00 uur). In dit geval gaat het om veldverlichting van de voetbalvelden van MASV. De grenswaarden zijn afhankelijk van het omgevingstype. Op basis van de richtlijn kan de omgeving worden getypeerd als stedelijk gebied(E3).

Situatie plangebied

In voorliggend geval zijn in en rondom het plangebied geen dergelijke inrichtingen aanwezig die een onderzoek naar lichthinder noodzakelijk maken.

Bij de beoordeling van trillingen op het aspect trillinghinder de wordt SBR-richtlijn "Meet-en beoordelingsrichtlijnen voor trillingen, deel B Hinder voor personen in gebouwen" aangehouden. Deze richtlijn heeft geen wettelijke status, maar heeft mede door jurisprudentie een ruim draagvlak opgebouwd en wordt geïnterpreteerd als de meest recente stand der inzichten.

De richtlijn hanteert afhankelijk van de functie streefwaarden voor trillingen ter voorkoming van hinder.

Situatie plangebied

DGMR heeft in opdracht van de gemeente onderzoek⁸ gedaan naar de trillingen door het spoor. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 11.

Vanuit het spoor worden er trillingen veroorzaakt door treinverkeer. Uitgangspunten zijn:

• Voor grondgebonden woningen (2-3 bouwlagen) op minimaal 30 meter van het spoor te situeren
• Voor appartementengebouwen (4-6 bouwlagen) op minimaal 20 meter van het spoor te situeren
• Voor appartementengebouwen (7-10 bouwlagen) op minimaal 15 meter van het spoor te situeren
• Gebouwen worden voorzien van een paalfundering en een betonnen draagconstructie.

Indien deze uitgangspunten worden gehanteerd wordt voldaan aan de Richtlijn SBR B voor nieuwe situaties.

Volgens het stedenbouwkundig plan(versie 20241119) bedraagt de kortste afstand van de nieuwbouw tot het spoor 26 meter. De meest kritische situatie zijn de kopappartementen tot vijf bouwlagen die onderdeel zijn van grotere complex met onder andere een parkeergarage.

Verwacht wordt dat de trillingsopwekking door reguliere treinen in deze appartementen lager is dan de streefwaarde A2 (nieuwbouw/nacht) uit de SBR-B. Uit tabel 6 blijkt dat een incidentele zware goederentrein hierin trillingen Vmax zou kunnen opwekken die licht hoger zijn, maar volgens prognose kleiner dan 0,22. Met de gebruikelijke afronding (één decimaal) voldoet dit aan de SBR-B. Geconcludeerd wordt dat de in de nieuwbouw volgens het stedenbouwkundig plan zal worden voldaan aan de SBR-B.

1. 8. Trillingsonderzoek Schaapsdrift, Onderzoek trillingshinder spoor, M.2024.0123.00.R002, 30 januari 2025, DGMR.

De wetgeving over de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Daarin is bepaald dat het bevoegd gezag bij de voorbereiding van een plan of programma een milieueffectrapport opstelt, als dat plan of programma het kader vormt voor te nemen besluiten voor projecten die zijn aangewezen in artikel 16.43 van de Omgevingswet. Onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMB-richtlijn (EU-richtlijn voor strategische milieubeoordeling), wordt in ieder geval verstaan een omgevingsvisie, programma, omgevingsplan en voorkeursbeslissing. Voor de plannen en programma's waarvoor een plan-milieueffectrapport moet worden opgesteld is in de Omgevingswet een generieke aanwijzing opgenomen. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de SMB-richtlijn. In Bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan de aangewezen categorieën van projecten waarvoor een m.e.r.-procedure verplicht is.

Voor plannen en programma's die betrekking hebben op kleine gebieden op lokaal niveau en/of kleine wijzigingen heeft de Omgevingswet de plan-m.e.r.-beoordeling geïntroduceerd. Voor deze ontwikkelingen is een plan-m.e.r. alleen verplicht als voor de activiteit aanzienlijke milieugevolgen worden verwacht. Een plan-m.e.r.-beoordeling is ook van toepassing op plannen of programma's die een kader vormen voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Omgevingsbesluit zijn genoemd.

De plan-m.e.r.-beoordeling betreft een toets om na te gaan of sprake is van een plan met grote milieugevolgen. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect.

Situatie plangebied

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is gebaseerd op de beschrijving van het plan en de ten behoeve van de ontwikkeling uitgevoerde onderzoeken. Deze aspecten zijn al eerder aan de orde gekomen in de motivering van dit TAM-omgevingsplan. Onderstaande conclusies zijn derhalve een bondige samenvatting van hetgeen eerder in deze motivering is uitgewerkt.

5.10 M.e.r.-beoordeling

De wetgeving over de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Daarin is bepaald dat het bevoegd gezag bij de voorbereiding van een plan of programma een milieueffectrapport opstelt, als dat plan of programma het kader vormt voor te nemen besluiten voor projecten die zijn aangewezen in artikel 16.43 van de Omgevingswet. Onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMB-richtlijn (EU-richtlijn voor strategische milieubeoordeling), wordt in ieder geval verstaan een omgevingsvisie, programma, omgevingsplan en voorkeursbeslissing. Voor de plannen en programma's waarvoor een plan-milieueffectrapport moet worden opgesteld is in de Omgevingswet een generieke aanwijzing opgenomen. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de SMB-richtlijn. In Bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan de aangewezen categorieën van projecten waarvoor een m.e.r.-procedure verplicht is.

Voor plannen en programma's die betrekking hebben op kleine gebieden op lokaal niveau en/of kleine wijzigingen heeft de Omgevingswet de plan-m.e.r.-beoordeling geïntroduceerd. Voor deze ontwikkelingen is een plan-m.e.r. alleen verplicht als voor de activiteit aanzienlijke milieugevolgen worden verwacht. Een plan-m.e.r.-beoordeling is ook van toepassing op plannen of programma's die een kader vormen voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Omgevingsbesluit zijn genoemd.

De plan-m.e.r.-beoordeling betreft een toets om na te gaan of sprake is van een plan met grote milieugevolgen. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect.

Situatie plangebied

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is gebaseerd op de beschrijving van het plan en de ten behoeve van de ontwikkeling uitgevoerde onderzoeken. Deze aspecten zijn al eerder aan de orde gekomen in de motivering van dit TAM-omgevingsplan. Onderstaande conclusies zijn derhalve een bondige samenvatting van hetgeen eerder in deze motivering is uitgewerkt.

1. Kenmerken van het project

Programma

Dit omgevingsplan voorziet in maximaal 530 nieuwe woningen (waardoor het totaal aan woningen in het plangebied maximaal 623 woningen is), 180 zorgwoningen en circa 4000 m² aan andere functies als bedrijvigheid, horeca en maatschappelijk.

2. Plaats van het project

Het project bevindt zich in een binnenstedelijk gebied.

3. Effecten van het project

De te realiseren woningen zijn geluidgevoelig van aard, waarbij inkomend geluid van de omgeving zoals wegverkeerslawaai van invloed is. Voorts wordt op basis van de beoogde overige functie geen belangrijke negatieve effecten op de omgeving (overige woon- en groengebieden) verwacht, deze zijn geschikt voor functiemenging. De verkeerstoename van de woningbouw is in beeld gebracht, dit leidt niet tot een aanaanvaardbare geluidbelasting op de gevels van de bestaande woningen. In het verkeersonderzoek is rekening gehouden met 520 nieuwe woningen. Indien er meer dan 520 woningen worden gebouwd, moeten de verkeerseffecten in beeld worden gebracht.

4. Luchtkwaliteit

Luchtkwaliteit is geen kritiek milieuaspect dat mogelijk tot belemmeringen leidt voor het plan.

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de eerdere categorieën die Niet in betekenende

mate bijdragen opgenomen (1500 woningen met één ontsluitingsweg en 3000 woningen met twee ontsluitingswegen. Dit woningbouwplan is een dergelijke categorie. De omvang van het plan in Schaapsdrift is netto veel kleiner.

5. Bodem

In de Schaapsdrift te Arnhem is sinds januari 2008 een grondwatersanering in uitvoering. Om inzicht te verkrijgen in de bodemkwaliteit is een historisch vooronderzoek uitgevoerd op basis van de NEN 5725:2017 voor het uitvoeren van milieuhygiënisch vooronderzoek, deze is bijgevoegd als Bijlage 21 bij deze motivering.

6. Water

Zie 5.4.5 Water

7. Archeologie

Op basis van de Archeologische verwachtingenkaart geldt voor het plangebied een hoge archeologische verwachting. Daarom is door BAAC een archeologisch vooronderzoek in de vorm van een inventariserend veldonderzoek (verkennend booronderzoek) uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 24. De archeologische waarden worden opgenomen in de thematische wijziging archeologie en geomorfologie.

8. Natuur

In opdracht van de gemeente is er aanvullend onderzoek gedaan door ecogroen. Dit is vastgelegd in het adviesrapport, Natuurtoets herontwikkeling Schaapsdrift e.o., Beoordeling in het kader van natuurwetgeving inclusief resultaten aanvullend onderzoek, Bijlage 19.

1. 1. Door de sloop van bebouwing en verwijderen van groen gaan verblijfplaatsen van vleermuizen, steenmarter en kleine marterachtigen verloren. Voor deze soorten is het aanvragen van een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit noodzakelijk, waar voorwaarden aan gesteld moeten worden.
2. 2. Aanvullend onderzoek is nodig om de effecten van stikstofemissie tijdens de werkzaamheden in beeld te brengen. Op basis van een stikstofberekening met het rekenmodel AERIUS Calculator kan worden beoordeeld of er vervolgstappen in het kader van de Omgevingswet nodig zijn voor Natura 2000-gebieden. Er is stikstonderzoek uitgevoerd zie onder gebiedsbescherming.
3. 3. Voor alle werkzaamheden geldt dat het beschadigen van broedbiotopen van aanwezige vogels te allen tijde voorkomen dient te worden. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering in elk geval op te starten in de periode half maart of na eind juli en het projectgebied voorafgaand aan de werkzaamheden te controleren op broedende vogels en nesten.
4. 4. Voor een aantal waargenomen of verwachte soorten is het nemen van mitigerende maatregelen nodig. Verder geldt voor alle plant- en diersoorten de specifieke zorgplicht. In paragraaf 3.6 zijn voorzorgsmaatregelen genoemd. Geadviseerd wordt om genoemde maatregelen in een ecologisch werkprotocol op te nemen en conform dit protocol te werken, onder begeleiding van een ecologisch deskundige.

Conclusie

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan op zich en in samenhang met andere plannen geen belangrijke negatieve gevolgen zal hebben voor de kenmerken van het gebied zelf, voor de directe omgeving en voor gevoelige gebieden in de omgeving. Het opstellen van een milieueffectrapport is niet noodzakelijk conform bijgevoegd besluit Bijlage 32. Dit besluit is na de terinzagelegging aangevuld.

Omgevingswet

Soortenbescherming

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de aanwezige natuurwaarden in en om het besluitgebied. De Omgevingswet beschermt bepaalde plant- en diersoorten. Het gaat hoofdzakelijk om soorten van Europees belang die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen. Daarnaast betreft het bepaalde soorten van nationaal belang. In principe zijn provincies verantwoordelijk voor de bescherming van soorten (artikel 2.18, lid 1, sub f). Echter kunnen ook andere overheden actief beleid voeren. Zo is het vaststellen van een programma voor soortenbescherming een mogelijkheid.

Soortenbescherming is in de Omgevingswet vooral gericht op het reguleren van flora-en fauna-activiteiten. Een flora en fauna-activiteit is een activiteit met mogelijke gevolgen voor van nature in het wild levende dieren of planten. Door deze brede formulering van een flora-en fauna-activiteit is het bij activiteiten in de fysieke leefomgeving nodig om te controleren of:

1. 1. er soorten aanwezig zijn;
2. 2. welke soorten dat zijn.

Voordat een flora en fauna-activiteit mag worden verricht, moet gecontroleerd worden of er aanwijzingen zijn dat op die plek of in de directe nabijheid bepaalde beschermde soorten of habitats voorkomen. Als er aanwijzingen zijn dat deze aanwezig zijn, dan is het verplicht om na te gaan of nadelige gevolgen voor die dieren of planten uit te sluiten zijn. Als nadelige gevolgen niet uitgesloten kunnen worden, moet degene die de activiteit verricht alle passende preventieve maatregelen treffen om nadelige gevolgen voor dier- en plantensoorten te voorkomen. Voor schadelijke handelingen geldt in de meeste gevallen een vergunningplicht. In een aantal gevallen is echter ook sprake van een vrijstelling.

SAB heeft een Quickscan Natuur, Arnhem Esperantolaan 2, uitgevoerd op 22 juni 2022, (Bijlage18).Hierin is de bestaande bebouwing van woon-zorgcomplex 'Vreedenhoff' van Innoforte onderzocht dat vanwege het voornemen om nieuwbouw te realiseren wordt gesloopt.

Hieruit kwamen de volgende aanbevelingen:

• Houd rekening met de zorgplicht;
• Houd rekening met broedende vogels;

- Laat nader onderzoek uitvoeren naar huismus en vleermuizen en laat een winter-check uit voeren om de bomen te controleren op mogelijke aanwezige nesten en holtes;

- Zorg tijdens de bouwfase dat het besluitgebied niet geschikt wordt voor de rug-streeppad.

In opdracht van de gemeente is er nader onderzoek gedaan door ecogroen. Dit is vastgelegd in het adviesrapport, Natuurtoets herontwikkeling Schaapsdrift e.o., Beoordeling in het kader van natuurwetgeving inclusief resultaten aanvullend onderzoek, Bijlage 19.

1. 1. Door de sloop van bebouwing en verwijderen van groen gaan verblijfplaatsen van vleermuizen, steenmarter en kleine marterachtigen verloren. Voor deze soorten is het aanvragen van een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit noodzakelijk, waar voorwaarden aan gesteld moeten worden.
2. 2. Aanvullend onderzoek is nodig om de effecten van stikstofemissie tijdens de werkzaamheden in beeld te brengen. Op basis van een stikstofberekening met het rekenmodel AERIUS Calculator kan worden beoordeeld of er vervolgstappen in het kader van de Omgevingswet nodig zijn voor Natura 2000-gebieden. Er is stikstonderzoek uitgevoerd zie onder gebiedsbescherming.
3. 3. Voor alle werkzaamheden geldt dat het beschadigen van broedbiotopen van aanwezige vogels te allen tijde voorkomen dient te worden. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering in elk geval op te starten in de periode half maart of na eind juli en het projectgebied voorafgaand aan de werkzaamheden te controleren op broedende vogels en nesten.
4. 4. Voor een aantal waargenomen of verwachte soorten is het nemen van mitigerende maatregelen nodig. Verder geldt voor alle plant- en diersoorten de specifieke zorgplicht. In paragraaf 3.6 zijn voorzorgsmaatregelen genoemd. Geadviseerd wordt om genoemde maatregelen in een ecologisch werkprotocol op te nemen en conform dit protocol te werken, onder begeleiding van een ecologisch deskundige.

Gebiedsbescherming

De bescherming van natuurgebieden is tweeledig; het Rijk is verantwoordelijk voor de bescherming van Natura 2000-gebieden en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een verantwoordelijkheid van de provincies.

Een Natura 2000-gebied is een beschermd natuurgebied van Europees belang. Bescherming van deze gebieden is nodig voor het behoud van de biodiversiteit (soortenrijkdom) en om te voldoen aan de verplichtingen van de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Nieuwe ontwikkelingen (activiteiten) die - afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten – significant negatieve gevolgen kunnen hebben op een Natura 2000-gebied, zijn onder de Omgevingswet gedefinieerd als 'Natura 2000-activiteit'. Deze kunnen zowel binnen als buiten een Natura 2000-gebied plaatsvinden. In de meeste gevallen vindt de activiteit echter plaats buiten een Natura 2000-gebied. Ook dan kan een activiteit effect hebben op het Natura 2000-gebied. Dit wordt ook wel de 'externe werking van een Natura 2000-gebied' genoemd. Als het effect significant kan zijn, is in veel gevallen een omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit nodig.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is verankerd in de omgevingsverordening van de provincies. Daarin zijn de wezenlijke kenmerken en waarden van NNN-gebieden vastgelegd en zijn regels gesteld in het belang van de bescherming, instandhouding, verbetering en ontwikkeling van de kenmerken en waarden van NNN-gebieden.

Toets

Om de stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000-gebied in kaart te brengen is door Soundforceone B.V. een stikstofberekening⁹ uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 23 bij deze motivering, de belangrijkste resultaten worden hieronder uiteengezet.

Het plangebied ligt op ongeveer 1,3 kilometer van het Natura 2000-gebied, de Veluwe. De stikstofdepositie is bepaald voor de aanlegfase met rekenjaren 2025, 2031 en de beoogde gebruiksfase voor het rekenjaar 2031.

Uit de berekeningen voor de aanlegfase 2025 (sloop, grondwerk en bouwrijp) is gebleken dat de stikstofdepositie een toename vertoond ten opzichte van de referentiesituatie. Deze toename is te voorkomen als deels ingezet wordt op elektrificering van de mobiele werktuigen die gebruikt gaan worden.

Uit de berekeningen voor de aanlegfase 2026 (aanlegfase 68 woningen per jaar) is gebleken dat de stikstofdepositie geen toename vertoond ten opzichte de referentiesituatie. Er is mogelijk ook nog een verhoogde productie van het aantal te realiseren woningen per jaar mogelijk.

Uit de berekeningen voor de beoogde gebruiksfase 2031 is gebleken dat de stikstofdepositie geen toename vertoond ten opzichte van de referentiesituatie.

Significant negatieve effecten op de stikstofgevoelige habitats als gevolg van dit plan zijn daarmee nog uitgesloten. Er zijn mogelijkheden om tijdens de aanlegfases te kunnen voldoen aan de grenswaarde met een ambitieuzere planning waarbij tot ongeveer maximaal 95 woningen per jaar gerealiseerd kunnen worden.

1. 9. Onderzoek stikstofdepositie Woningbouwontwikkeling Schaapsdrift Arnhem, Arnh202472 v1.21 , 3 maart 2025

Groenvisie 2017-2035

De Groenvisie gaat over het Groen-blauw raamwerk, de stedelijke hoofdgroenstructuur, vertaald in doelen, ambities en ontwikkelopgaven. Dit Groen-blauw raamwerk van de stad bepaalt het gezicht van de stad en de aantrekkelijkheid van uiteenlopende woon- en recreatiemilieus. Het gaat daarbij om de waarden vanuit landschap, cultuurhistorie, ecologie, water en recreatief gebruik op gemeente en op particuliere terreinen.

Aan groen heeft belangrijke waarden en kwaliteiten voor een leefbare stad. Zo ook het Arnhemse groen. Daarbij valt te denken aan gezondheid, klimaat (verminderen van hitte en van wateroverlast), milieu (verbeteren luchtkwaliteit), stadslandbouw, dierenwelzijn, toerisme en sport en bewegen. Het groen biedt ruimte voor een gezonde, leefbare, aantrekkelijke en daarmee ook toekomstbestendige woon- en werkomgeving.

De Groenvisie legt niet alleen het Groen-blauw raamwerk vast, dus de stedelijke hoofdgroenstructuur, maar geeft ook richting aan het belang van groen in de wijken, zodat initiatieven de waarden van het groen (landschap, biodiversiteit, gezondheid, waterbuffering, koelte) niet aantasten maar juist versterken. Zij vormt daarmee een basis voor de vertaling naar de (planologische) bescherming van waardevolle gebieden en waardevolle bomen in de omgevingsplannen.

Er wordt ingezet op het versterken van de natuurwaarden in het Groen-blauw netwerk en het stedelijke gebied. Bij de realisatie van (nieuw) bouw bestaan er veel kansen voor de vergroting van de biodiversiteit in de stad: de natuurinclusieve stad. Voor het plangebied zetten we in op typische soorten van de gebouwde omgeving: o.a. vleermuizen, gierzwaluw en huismus.

In de Groenvisie zijn de Arnhemse regels groencompensatie 2017 opgenomen. Uitgangspunt blijft dat de totale groenbalans in de stad neutraal moet blijven of toeneemt. Moet er toch groen verdwijnen, dan wordt dat gecompenseerd. Eerst kwantitatief, dan kwalitatief en als laatste financieel. Bij financiële compensatie wordt de waarde van het groen en de boomopstanden gestort in het Groenfonds.

Het provinciale beleid met betrekking tot groencompensatie heeft betrekking op bos binnen het Gelderse Natuurnetwerk. Daar waar de provinciale compensatieregels gelden treden de gemeentelijke terug.

Toets

Afbeelding 5.2 toont het aantal vierkante meters met de bestemmingen 'Groen - Landschap en park' en 'Groen' in het bestemmingsplan "Velperweg e.o." en het aantal vierkante meters 'activiteit groen' en 'activiteit park' in de beoogde situatie van het "TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.". Binnen het plangebied is sprake van een toename van groen en park. Er is in de groenbalans ook rekening gehouden met parkeerplaatsen, ontsluitingen en bebouwingsmogelijkheden buiten het bouwvlak. Ook dan komt de groenbalans positief uit.

Afbeelding 5.2: Groenbalans

Voor de feitelijke groenbalans qua bomen en oppervlak groen is het uitgangspunt dat deze positief moet zijn. Dit wordt in de verdere plan uitwerking als voorwaarde meegenomen.

Bomenplan 2020

Het Bomenplan kent vier pijlers:

1. 1. Vergroten groenmassa

Bij vaststellen van het bomenbeleid heeft de raad besloten dat het kroonvolume, de bladmassa van onze bomen, met minimaal 5% moet toenemen. In wijken met hitte-eilanden (rode en oranje gebieden op de hitte attentiekaart) streven we naar een toename van het kroonvolume met 10%. Dit gaan we doen door behouden van bestaande bomen, het aanplanten van extra bomen en het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden.

2. 2. Beschermen bomen

Groeiplaatsen van bomen worden (fysiek) beschermd. Bomen moeten beter worden beschermd op bouwlocaties en bij de uitvoering van werken. Bij evenementen worden er boombescherming afspraken gemaakt met de organisatie.

Het beleid wordt juridisch geborgd in de APV en het omgevingsplan. Waardevolle particuliere bomen en buitengewone gemeentebomen genieten extra bescherming.

3. 3. Duurzaam toekomstbestendig bomenbestand

Groeiplaatsen voor bomen worden optimaal ingericht met voldoende boven- en ondergrondse groeiruimte. Het handboek bomen 2018 van het Norm Instituut Bomen wordt hierbij gehanteerd. We willen veel variatie en diversiteit. Zowel inheemse als niet inheemse soorten worden toegepast. Geen monoculturen om ziekten en plagen te voorkomen.

4. 4. Bomen krijgen bij planontwikkeling meer gewicht.

Door gebruik te maken van een BoomAfwegingsrapportage (BAR) worden keuzes omtrent bomen zorgvuldig integraal afgewogen. Boominclusief ontwerpen (zoals rekening houden met de reeds aanwezige bomen en bomen vanaf het begin intekenen in de plannen, met hun volwassen kroondiameter en ondergrondse groeiplaats) is uitgangspunt.

Situatie plangebied

In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met de bestaande boomstructuren in de groene zones, o.a. rondom gebouwen van Innoforte en de Esperantolaan. Ten noorden van het bedrijfsgebouw van de Praxis zullen wel bomen worden gekapt. Hier staan de bomen dicht bij de te slopen gebouwen. Per saldo zullen er meer nieuwe bomen worden geplant dan er moet worden gekapt. Hierdoor neemt ook de (toekomstige) kroonoppervlak toe binnen het plangebied naar meer dan 30%. Daarnaast zijn ook tenminste 3 bomen zichtbaar vanuit een woning en is er binnen 300 meter een park (park Sacre Coeur en Park Presikhaaf). Daarmee wordt voldaan aan de 3-30-300 regel.

Ook is de totale groenbalans qua bestemming positief. Het plan geeft daarmee invulling aan het groenbeleid en bomenbeleid. Waarbij in de uitwerking van het stedenbouwkundig plan nog wel middels een Boom Afwegingsrapportage (BAR) een exacte afweging gemaakt moet worden over de boombalans, waarbij boombewust ontwerpen het uitgangspunt is.

Er staat een waardevolle particuliere lindeboom op het terrein van Innoforte, nabij het zorgcomplex langs de Velperweg. Het is niet mogelijk om de nieuwe bebouwing om de boom heen te ontwerpen, omdat dit zou vereisen dat de rooilijn ongeveer tien meter wordt teruggelegd. Dit heeft consequenties voor de binnentuin en het bouwvolume. En daarmee grote financiële gevolgen voor de grondexploitatie. Bovendien zou de boom tijdens de bouwactiviteiten aanzienlijke schade kunnen oplopen, met name aan het wortelstelsel, waardoor deze alsnog zou kunnen afsterven.

Er is onderzocht of het technisch mogelijk is om de boom te verplanten. Dit blijkt mogelijk mits er in de nabije omgeving een geschikte plek is of kan worden gemaakt waar de boom optimaal verder kan groeien. Onderdeel van deze ontwikkelopgave is het herplanten van deze waardevolle boom binnen Schaapsdrift.

Rijksbeleid

Door ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Omgevingswet is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast.

In het Bkl staat in artikel 5.130 dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed met inbegrip van bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten.

Provinciaal beleid
'Beleef het mee!' (2017-2020)
In juli 2016 is het Beleidsprogramma Cultuur en Erfgoed 2017 - 2020 'Beleef het mee!' vastgesteld. In dit programma ligt het accent op de beleving van mensen. Daarnaast zoekt de provincie de balans tussen de maatschappelijke, economische en intrinsieke waarde van cultuur en erfgoed. Cultureel ondernemerschap blijft onverminderd van belang en komt terug in de economische waarde van cultuur en erfgoed. Voor wat betreft erfgoed krijgt vooral het functioneel gebruik ervan aandacht. Daarnaast zoekt de provincie nieuwe manieren van samenwerking waardoor de uitvoeringskwaliteit van restauraties en archeologie wordt vergroot

Situatie plangebied

Het gebied wordt sinds de tweede helft van de 19e eeuw bepaald door enkele ruimtelijke structuren, met name in de vorm van (spoor)wegen,de beek en cultuurhistorische landgoederen. Door de komst van de spoorweg richting Zutphen werd het gebied afgescheiden van Landgoed Presikhaaf. De oude weg richting landhuis Presikhaaf (Esperantolaan) bleef bestaan. Het gebied tussen de beek en park Sacré Coeur aan de Esperantolaan werd met een harde scheidslijn opgedeeld in twee functies, bedrijvigheid aan de westzijde en zorg in een parkachtige omgeving aan de oostzijde. Aan de Velperweg verloor het plangebied zijn aansluiting met de lommerijke Velperweg Deze situatie is sindsdien ongewijzigd gebleven en in de loop van de 20ste eeuw alleen nog maar geïntensiveerd, door zowel verdichting aan de kant van de Schaapsdrift als aan de zijde van park Sacré Coeur. Ondanks de uitbreiding van het complex Vreedenhoff dicht op de bedrijven aan de Schaapsdrift is de oorspronkelijke verkaveling en scheiding tussen de gebieden intact en nog herkenbaar.

De 19e en 20ste -eeuwse bebouwing rondom de Schaapsdrift varieert in stijl en functie. Het bedrijventerrein bestaat uit een grote verzameling van loodsen, voormalige wasserijen en andere bedrijfsgebouwen. Bouwperioden lopen hier uiteen. De (woon)bebouwing rondom de Schaapsdrift is een bonte verzameling van vooroorlogse panden, afgewisseld met (vroeg) naoorlogse gebouwen. Opvallende bouwwerken zijn de – beschermde – R.K. kerk, het café-restaurant met bovenwoningen (Schaapsdrift 96), de voormalige wasserij en enkele begin 20ste -eeuwse panden inclusief het transformatorhuisje aan de Schaapsdrift.

Opvallende panden Schaapsdrift en omgeving.

De gelaagdheid van de gebouwen vertellen het verhaal van 150 jaar aan ontwikkeling langs de Schaapsdrift. Zowel de bedrijfsbebouwing, zorgcomplexen als naoorlogse gebouwen representeren een geschiedenis van continue uitbreiding en ontwikkeling van enerzijds bedrijvigheid en een grootschalige woon- en zorgcomplex, gecombineerd met een woonfunctie. Het bijzonder gevarieerde gebied komt voort uit de oude en nog herkenbaar structuren (Velperweg, Schaapsdrift, beek en Esperantolaan) en ontwikkelingen (spoorweg, diepe percelen en doorbraak). Het zijn deze oude en nieuwe(re) structuren die de ontwikkeling van het gebied hebben vormgegeven, en daarmee waardevolle structuurelementen in het gebied vormen. Met name de eind 19e -eeuwse percelering met de aanwezige bedrijvigheid is nog intact en herkenbaar, als de naoorlogse doorbraak en nieuwe gebouwen en bouwblokken.

Oudelijnen

De bestaande verkaveling en percelering is sinds uitgifte van de percelen geënt op de beek langs de Schaapsdrift. Deze historische percelering kan een goed uitgangspunt vormen voor herontwikkeling van het gebied oostwaarts van de Schaapsdrift. Met het gedeeltelijk behouden of zichtbaar maken van de harde scheiding tussen bebouwing, verharding en anderzijds groen kan recht gedaan worden aan de twee verschillende en gescheiden karakters van de Schaapsdrift en omgeving. Hetzelfde geldt voor de ligging van de Schaapsdrift, de beek en Esperantolaan.

Bedrijfsfuncties en -bebouwing

De uiteenlopende soorten bedrijvigheid hebben het gebied 150 jaar lang vorm gegeven, in verschijningsvorm en functie. Behoud van bedrijvigheid als functie en (voormalige) bedrijfsbebouwing doet recht aan het gemengde karakter van de Schaapsdrift.

Stationsplein

Het stationsplein heeft niet lang gefunctioneerd zoals ontworpen. Het terugbrengen van groen en het omvormen tot een verblijfsplek doet recht aan de locatie. Het oorspronkelijke ontwerp kan hiervoor inspiratie bieden.

Schaapsdrift 96

Het pand vertelt net als de R.K. kerk de geschiedenis van de doorbraak die de Schaapsdrift en omgeving heeft gevormd. Behoud van het gebouw door inpassing kan een goede optie zijn. De locatie heeft potentie voor een stedenbouwkundig gebaar, als entree naar de wijk met de ligging aan het stationsplein. De destijds bedachte en nog steeds bestaande horecafunctie op de begane grond past daarbij.

Velperweg

Aan de noordzijde van het plangebied ligt de Velperweg. Dit is een van de oudste wegen in Arnhem en vormt de verbinding met Velp, Dieren en Zutphen. De historische verbindingsroute leidt langs diverse landgoederen en maakt onderdeel uit van de landgoederenzone Gelders Arcadië. Deze route met een rijke historie, is afgelopen eeuw getransformeerd van een lommerrijke laan geschikt voor paarden, koetsen en wandelaars tot een brede verharde verkeersweg zonder begeleidende groenstructuur. Door toenemende verdichting van de stedelijke agglomeratie en het bereikbaar houden van de stad is deze transformatie naar ontgroening en verharding ontstaan. Ook in de overgang van het plangebied naar de Velperweg is deze transformatie zichtbaar.

Gemeentelijk beleid
Archeologische verwachtingenkaart
Archeologie is een integraal onderdeel van het erfgoedbeleid en als zodanig opgenomen in de erfgoednota. In de nota wordt voortgeborduurd op de uitgangspunten van het Verdrag van Malta. Behoud van archeologische waarden is het uitgangspunt en als dat niet mogelijk is, volgt veiligstelling door archeologisch onderzoek. Om permanente aandacht voor deze vorm van erfgoed te krijgen, is ingezet op constante voorlichting en educatie. Sinds 2008 beschikt de gemeente over een archeologische verwachtingenkaart voor heel Arnhem. De verwachtingenkaart geeft al in een vroeg stadium van planvorming globaal inzicht in de mate waarin archeologische resten in een gebied aangetroffen kunnen worden.

Conform de Erfgoedverordening geldt afhankelijk van de oppervlakte en diepte van grondroerende werkzaamheden archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Gebieden die reeds onderzocht zijn en/of zijn vrijgegeven, zijn vrijgesteld van onderzoek. Aan het archeologische beleid dat in de verordening is verankerd, ligt de archeologische maatregelenkaart als basis.

In het omgevingsplan Arnhem worden regels opgenomen over archeologie door middel van de Thematische wijziging 'Archeologie en geomorfologie 001'. Op het moment dat het TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift ter inzage wordt gelegd hebben deze regels de status van een ontwerp. Dat betekent dat ze nog vastgesteld moeten worden door de gemeenteraad. Pas daarna treden de regels in werking. Wij gaan er van uit dat op het moment van vaststelling van het TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift hier sprake van is.

Situatie plangebied

Op basis van de Archeologische verwachtingenkaart geldt voor het plangebied een hoge archeologische verwachting. Daarom is door BAAC een archeologisch vooronderzoek in de vorm van een inventariserend veldonderzoek (verkennend booronderzoek) uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 9, hieronder is het onderzoek samengevat.

Archeologisch onderzoek

Voor de regels over archeologie wordt verwezen naar de Thematische wijziging Archeologie en geomorfologie 001 van het omgevingsplan Arnhem. Hieruit volgt dat het noordoostelijke gedeelte van het plangebied een hoge verwachting heeft. Dit is in onderstaand kaartje aangegeven met een paarse contour. Voor de gebieden zonder contour (wit) geldt dat deze geen archeologische verwachting hebben.

Binnen het plangebied zijn geen rijksmonumenten aanwezig. Het dichtst bijgelegen rijksmonument is villa 't Haveke aan de Velperweg 148. De cultuurhistorische waarden van dit pand worden geenszins aangetast als gevolg van het planvoornemen.

Als groen erfgoed ligt tegenover het plangebied aan de overzijde van de Velperweg landgoed Rennen Enk. Dit park met haar landhuis is een rijksmonument. Het plangebied is ingesloten tussen monumentale parken. Deze tonen het karakter van de cultuurhistorische landgoederzone ter hoogte van het plangebied aan de Velperweg. Door de bouwhoogten aan de Velperweg passend met de omgeving te houden en tussen de Velperweg en de bebouwing ruimte te creëren voor een groene inrichting, die aansluit bij het lommerrijke karakter van de Velperweg, worden de cultuurhistorische waarden van park Rennen Enk niet aangetast als gevolg van het planvoornemen.

Er zijn ook geen gemeentelijke monumenten binnen het plangebied. Het dichtsbijgelegen gemeentelijke monument is de kerk aan de Oude Verlperweg 54-A. Dit monument is niet betrokken bij de gebiedsontwikkeling van de wijk schaapsdrift. De cultuurhistorische waarden van dit pand worden gerespecteerd en in acht genomen in het stedenbouwkundig plan en zodoende niet aangetast als gevolg van het planvoornemen.

Als groen erfgoed ligt naast het plangebied park Sacré Coeur en tegenover aan de overzijde van de Velperweg park Angerenstein. Beide parken zijn gemeentelijke monumenten. Het plangebied is ingesloten tussen monumentale parken. Deze tonen het karakter van de cultuurhistorische landgoederzone ter hoogte van het plangebied aan de Velperweg. Door de bouwhoogten aan de Velperweg passend met de omgeving te houden en tussen de Velperweg en de bebouwing ruimte te creëren voor een groene inrichting, die aansluit bij het lommerrijke karakter van de Velperweg, worden de cultuurhistorische waarden van park Angerenstein niet aangetast als gevolg van het planvoornemen. Daarnaast vormen twee groene wiggen een verbinding tussen park Sacré Coeur en het plangebied. Door deze in te richten met groen, dat aansluit bij het karakter van landschapspark Sacré Coeur, worden de culthuurhistorische waarden van park Sacré Coeur niet aangetast als gevolg van het planvoornemen.

Het plangebied ligt niet in een rijks- dan wel gemeentelijk beschermd stadsgezicht.

Rijksbeleid

De Kamerbrief 'Water en bodem sturend' (november 2022) introduceert het Rijk toetsing van ruimtelijke keuzes op de invloed op natuur, waterveiligheid, klimaatadapatie (droogte, hitte en wateroverlast) en waterbeschikbaarheid.

Provinciaal beleid

Volgens artikel 5.44 van de provinciale omgevingsverordening moet bij iedere ontwikkeling rekening worden gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap. In voorliggende situatie maakt het besluitgebied onderdeel uit van de Veluwe. Specifiek geldt voor deze zone het behouden en versterken van de landgoederen en buitenplaatsen van het Gelders Arcadië. Ook het ontwikkeldoel herstellen van de loop en vorm van sprengenbeken in hun cultuurhistorische betekening en haar zichtbaarheid vergroten. Binnen het plangebied wordt hier rekening mee gehouden door de beekloop van de Beek op de Paasberg zichtbaar en beleefbaar te maken en met de vergroening aan te sluiten op het omliggende groene erfgoed van de Velperweg en haar omliggende cultuurhistorische landgoederen. .

Regionaalbeleid

Binnen de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen is in het Regioarrangement vastgesteld. In dit plan wordt uitgegaan van drie sturende principes:

• Bij alle ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht zijn voor de kwaliteit van de ruimte, het landschap en het erfgoed.
• Water en bodemsturend, waarbij op de stuwwallen ingezet wordt op het verminderen van verdamping, het beperken van grondwateronttrekking en het vasthouden en laten infiltreren van water
• Brede welvaart; dit gaat over het welzijn van mensen hun leefomgeving

De ontwikkeling van het plangebied haakt landschappelijk in op alle drie deze thema's. Naast meer stad (woningen) wordt er ruimte gegeven aan meer landschap (meer groen), Met het zichtbaar en beleefbaar maken van de beek en het realiseren van hemelwateropvang in het groen wordt aandacht gegeven aan water- en bodemsturende maatregelen. Het doorwaadbare groene karakter van het plangebied sluit aan het verbeteren van de leefomgeving. Het groen komt tot in de haarvaten van het plangebied en is voor iedereen toegankelijk.

Gemeentelijk beleid

De omgevingsvisie zet de komende jaren in op een levendig landschap. Het groen en de beken spelen een belangrijke rol bij de klimaatadaptatie, de biodiversiteit en de gezondheid van de inwoners van Arnhem. Daarnaast is het versterken van het DNA van Arnhem een belangrijke opgave. De ontwikkeling van het plangebied draagt bij aan de thema's van het levendige landschap. Het omliggende cultuurhistorische groen en de beekloop worden het plangebied ingetrokken en benut om tegemoet te komen aan klimaatadaptatie, vergroten van de biodiversiteit en een bijdrage te leveren aan de gezonde leefomgeving.

Steeds belangrijker wordt het aspect klimaatadaptatie. Klimaatadaptatie is niet alleen een eigen thema, maar ook een aspect dat in heel veel andere thema's terugkomt. Het is één van de vier prioriteiten in de NOVI. Belangrijke input voor de NOVI komt uit het Deltaprogramma en de Nationale Adaptatie Strategie (NAS).Bij ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met de aspecten: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. Daarnaast heeft het Rijk, voorlopig nog als hulpmiddel, de maatlat “Groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving” opgesteld.

In de provincie Omgevingsvisie “Gaaf Gelderland” uit 2018 is klimaatadaptatie als één van de 7 ambities opgenomen.

In de Arnhemse Strategie klimaatadaptatie 2020-2030 (vastgesteld in januari 2021, wordt aangegeven hoe en wat de komende jaren gedaan wordt om de stad klimaat bestendiger te maken.

De ambities in de Strategie Klimaatadaptatie zijn:

• Verdichtingsopgave combineren met klimaatadaptatie
• 10% minder verharding, meer groen en water
• Specifiek voor Water: schade en overlast door extreme buien zoveel mogelijk voorkomen
• Specifiek voor Hitte: negatieve effecten van hitte tegen gaan
• Specifiek voor Droogte: negatieve effecten door droogte tegen gaan

Voor de uitvoering van de Arnhemse Klimaatstrategie is een Uitvoeringsagenda opgesteld die elke paar jaar geactualiseerd wordt.

Huidige situatie

Het projectgebied ligt in een deel van de stad waarin sprake is van aanzienlijke hittestress en wateroverlast.

De wateroverlast ontstaat vooral op de Velperweg en bij de tunnel onder het spoor bij het station Presikhaaf en wordt vooral veroorzaakt door hoogteverschillen, zowel in het plangebied maar vooral ook door de verschillen ten noorden ervan.

Berekening van de wateroverlast op basis van de bui uit 2014.

Droogte

Droogte is zover bekend in de huidige situatie geen probleem. De gebouwen staan op een stabiele natuurlijke zandlaag en openbaar groen is in het gebied bijna niet aanwezig.

Hitte

Het plangebied ligt in een deel van Arnhem dat gevoelig is voor opwarming en waar het belangrijk is de opwarming te verminderen. Reden daarvoor is dat wonen in een sterk opgewarmd gebied nadelige gevolgen heeft voor de gezondheid van bewoners van de wijk.

Door de ligging aan de parken Presikhaaf en Sacré Coeur is de nachttemperatuur, voor een stedelijk gebied, nog behoorlijk goed te noemen.

Kaart gevoelstemperatuur		Hitte Attentiekaart

Toekomstige situatie

Wateroverlast

Om de wateroverlast te verminderen worden bovenstrooms van het projectgebied (oa Velperweg) maatregelen genomen om de overlast te verminderen. Ook de ontwikkeling zal bijdragen aan het verminderen van de wateroverlast, zowel door het vasthouden van hemelwater op eigen terrein als in de openbare ruimte. Tegelijk ontstaan meer mogelijkheden om water (vertraagd) af te voeren door het bovengronds halen van de Beek op de Paasberg en het omvormen en hergebruiken van het bestaande beekriool naar hemelwaterriool. Door de ligging aan de voet van de Veluwe en het spoortalud aan de zuidzijde, is wateroverlast bij extreme buien in en om het plangebied niet volledig te voorkomen. Door slimme positionering van de gebouwen kan wel zoveel mogelijk voorkomen worden dat water de gebouwen in stroomt.

Droogte

In de nieuwe situatie wordt het hemelwater van de gebouwen en de openbare niet meer aangesloten op een riool maar wordt dat water lokaal gebufferd en geïnfiltreerd. Daarmee neemt de kwetsbaarheid tegen droogte af.

Hittestress

In het plan zijn meerdere groene oost-westverbindingen gepland die tegelijk dienst (kunnen) doen als waterretentie en -infiltratie. Deze verbindingen trekken het park Sacré Coeur het plangebied in en maken een betere ventilatie van het gebied mogelijk. Ook worden bomen toegevoegd. Hierdoor neemt het oppervlak verharding af, waardoor de kans op sterke opwarming van het plangebied afneemt. Ook bij de realisatie van de gebouwen wordt rekening gehouden met het verminderen van hittestress door slimme keuzes in de omvang van raamoppervlak en kleurgebruik.

In heel Nederland, ook in Arnhem, krijgen we steeds vaker te maken met zware buien, langdurige droogte en extreme hitte. Om ons tegen de gevolgen daarvan te beschermen, is het nodig dat we onze omgeving aanpassen en toekomstbestendig bouwen. Dit doen we door het 'Puntensysteem Klimaatadaptief en Natuurinclusief Bouwen' vast te leggen in de regels van dit omgevingsplan. Het puntensysteem is verankerd in de 'Beleidsregels Klimaatadaptief en Natuurinclusief Bouwen', op 14 november 2023 vastgesteld door het college. De beleidsregels zijn terug te vinden via officielebekendmakingen.nl.

Het puntensysteem geeft initiatiefnemers kaders voor klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen bij ruimtelijke projecten in Arnhem. Er is gekozen voor een puntensysteem om de creativiteit en keuzevrijheid van ontwerpers te bevorderen. Er dient een minimum aantal punten te worden behaald op de thema's hitte, wateroverlast, droogte en natuurinclusiviteit. Met sommige maatregelen zijn punten te behalen op één thema (bijvoorbeeld buitenzonwering, op hitte), met andere maatregelen op meerdere thema's (bijvoorbeeld een groen, waterbergend dak, op alle thema's). Welke maatregelen precies worden gekozen om de punten te behalen is aan de ontwikkelaar. Het projectgebied ligt in een deel van de stad waarin sprake is van aanzienlijke hittestress. Met alle nadelige gevolgen voor de gezondheid van bewoners van de wijk.

Initiatiefnemers kunnen ook maatregelen treffen die niet in het Puntensysteem staan. In dat geval wordt in overleg met de gemeente bepaald hoeveel punten de maatregel waard is.

In de regels van dit omgevingsplan is een koppeling opgenomen met het Puntensysteem. Een bouwvergunning wordt alleen verleend indien voldoende maatregelen op het gebied van klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen worden getroffen. Het puntensysteem dat bij de beleidsregels is gevoegd is opgenomen bij deze motivering ter verduidelijking, zie bijlage Bijlage 17.

Het gemeentelijke beleid op het gebied van energie is vastgelegd in het 'Programmaplan New energy made in Arnhem 2020 - 2030' (vastgesteld door de gemeenteraad op 29 januari 2020).

Arnhem wil een actieve regierol innemen bij de energietransitie in de wijken. De uitgangspunten en aanpak zijn vastgesteld in 'De Arnhemse aanpak van de wijkgerichte energietransitie' (vastgesteld op 17 april 2019). Twee belangrijke uitgangspunten uit dit beleidskader voor deze ontwikkeling zijn:

• De Trias Energetica is leidend: minder energie verbruiken, meer duurzaam opwekken;
• De meest duurzame warmtebron heeft de voorkeur: minder duurzame bronnen zijn tijdelijk en decentrale bronnen gaan voor.

In de Transitievisie Warmte (vastgesteld door de gemeenteraad op 17 februari 2022) is vastgelegd dat alleen lage temperatuur verwarming (LT – 35 – 50 graden Celsius) of zeer lage temperatuur verwarming is toegestaan als warmtevoorziening voor nieuwbouw. De beschikbare midden en hoge temperatuur bronnen zijn nodig om de bestaande stad van het gas af te krijgen.

Op dit moment wordt gewerkt aan de opvolger van de Transitie visie Warmte, een stedelijk energietransitieplan, Energie voor Arnhem – EvA. Dit plan gaat niet alleen over warmte maar ook over elektrische energie. EvA zal naar verwachting eind 2025 worden vastgesteld. Arnhem wordt opgedeeld in ca. 150 zogenaamde energiegebieden. In EvA wordt omschreven wat de meest kansrijke energiemix per energiegebied is. Hierin worden isolatie, warmte, elektriciteit en mobiliteit op elkaar afgestemd en geoptimaliseerd.

Netcongestie en netbewust bouwen

Netcongestie blijft in de voorzienbare toekomst een factor om rekening mee te houden. Duurzaam netbewust bouwen, in combinatie met een reeks maatregelen die de netbeheerders nemen, zorgen ervoor dat er meer kans is dat de geplande woningbouw door kan gaan volgens planning. Daarom is duurzaam netbewust bouwen een randvoorwaarde voor de haalbaarheid van (gebieds)ontwikkelingen. Recent zijn de principes van netbewust bouwen gepubliceerd: https://www.netbeheernederland.nl/publicatie/netbewust-en-netneutraal-bouwen.

Netbewust bouwen is nog niet exact gedefinieerd en genormeerd. De Rijksoverheid werkt hier aan.

Binnen gemeente Arnhem is de Trias Energetica plus ontwikkeld.

Bij netbewust bouwen geldt de trias energetica als basis:

1. 1. Reduceer de vraag (van energie en vermogen, verlaag de warmtevraag)
2. 2. Efficiënte omzetting van warmte (lage temperatuur, voorkeur bodem over lucht)
3. 3. Afstemmen vraag en aanbod (gebouw- en gebiedsniveau: Energie Management Systeem)
4. 4. Opslag en buffering (o.a. elektriciteit, energie, warm tapwater en warmte)
5. 5. Afstemmen vraag en aanbod (extern, bv groepscontracten, gebruiksbeperkende contracten)

Energiesysteem Schaapsdrift

Vanuit de gebiedsvisie Schaapsdrift en energievisie van IF Technologie is lage temperatuur warmte het uitgangspunt. De steeds meer urgente problemen rondom netcongestie maakt dat duurzaam netbewust bouwen randvoorwaardelijk wordt. Mate van netbelasting dient dus meegewogen worden in de keuze van het systeem. Dit blijkt ook uit de gesprekken die gemeente Arnhem voert met de netbeheerder Liander.

Het plan Schaapsdrift zal gefaseerd over meerdere jaren worden gerealiseerd. Deze langere doorlooptijd maakt het realiseren van 1 warmte-koude systeem voor het gehele gebied minder efficiënt, zowel kostentechnisch (vollooprisico) als voor netbelasting. De voorkeur gaat daarmee uit naar een realisatie van een collectief systeem per bouwveld of voor enkele aangrenzende bouwvelden samen. Dit voorkomt dat een groot warmte-koude systeem jarenlang deels onbenut blijft maar wel vermogen vraag van het elektriciteitsnet en gefinancierd moet worden. Door het toepassen van een WKO met buffering voor zowel de verwarming van de woningen als de verwarming van het warmte tapwater en door het systeem regelbaar te maken (d.m.v. EMS), kan de piekbelasting van het systeem worden beperkt gedurende de piekuren op het elektriciteitsnet. Verder is belangrijk om alle gebouwen ook daadwerkelijk van koude te voorzien zodat airco's niet nodig zijn. Samen met een zeer sterke reductie van de warmtevraag draagt dit bij aan de 1e stap van de Trias – beperking van het energieverbruik en de vermogensvraag.
(EMS = energie management systeem)

Alle programmaonderdelen moeten aansluiten op een collectief warmte – koude systeem. Op basis van nadere bodemonderzoeken kan verdere technisch enginering van de energiesystemen plaatsvinden. Daarbij wordt ook gekeken naar de invloed van o.a. fasering, vollooprisico en netcongestie op definitieve keuzes rondom omvang en slimme combinaties van systemen. Er zal een bodemenergieplan worden opgesteld.

Voor enkele meer solitaire onderdelen kan gekozen worden voor een (individuele) maatwerk-oplossing als dat technisch en economisch beter is.

In Schaapsdrift wordt daarnaast maximaal ingezet op lokaal opwekken en lokaal opslaan van energie. Naast zonnepanelen op dak en gevel kunnen ook PVT, thermische opslag of batterijen hierin een rol spelen. Deze onderdelen zullen in de nadere technische uitwerking van het energiesysteem en de gebouwen meegenomen worden. Collectieve onderdelen kunnen ruimtelijk goed ingepast worden in de mobiliteitshub, zoals een zonnedak en een buurtbatterij. Dat brengt het voordeel mee dat slim sturen op energievraag (vermogensvraag van elektriciteitsnet) ook mogelijk is. Slim laden is een belangrijk instrument om pieken in vermogensvraag te spreiden. Daken van nieuwbouw kunnen ook voor zonne-energie en groen worden gebruikt, waarbij sedumdaken helpen de opbrengst van zonnepanelen te optimaliseren.

Bestaande woningen en bebouwing

In de Transitievisie Warmte (vastgesteld door de gemeenteraad op 17 februari 2022) is de doelstelling opgenomen om bij elke ontwikkeling de mogelijkheden te onderzoeken om een deel van de omliggende gebouwde omgeving tevens van het aardgas af te halen. Het doel is om het momentum van de ruimtelijke ontwikkeling te benutten om de energietransitie van de bestaande stad te stimuleren, vooruitlopend op de integrale benadering vanuit de omgevingswet.

Ook in de gebiedsvisie Schaapsdrift e.o. (november 2023) is de vraag gesteld op welke manier de bestaande woningen kunnen profiteren van de duurzame kansen bij nieuwbouw.

Uit het rapport van IF blijkt dat zij geen grote voordelen zien in het koppelen van de warmteoplossing voor de nieuwbouw met bestaande bouw in de directe omgeving maar organisatorische en planningsrisico's met zich meebrengt. Door netcongestie ontstaat nog meer de noodzaak de nieuwbouw in Schaapsdrift te bouwen met een extra lage warmtevraag. De gewenste temperatuur van een collectief systeem voor de nieuwbouw en bestaande bouw komen daarmee nog verder uit elkaar te liggen wat de combinatie in 1 systeem nog minder voordehand liggend maakt.

Indien bij de enginering van een energiesysteem voor de nieuwbouw kansen ontstaan voor de bestaande bouw, zullen deze onderzocht worden.

Ruimte bieden voor Arnhemse innovaties

In het programma NemiA 2020-2030 is ook aandacht voor energie innovaties. Bij (gebieds) ontwikkelingen wordt gevraagd om, waar mogelijk, (Arnhemse) innovatieve bedrijven mee te laten denken en mee te doen.

In de door Arnhem ondertekende woondeal Arnhem-Nijmegen 2.0 van 2023 staat: 'Verduurzamen en toekomstbestendig maken van de bouwsector en vermindering van bouwkosten, doordat circulair en conceptueel bouwen de norm is bij woningbouw. Zo dragen we bij aan de reductie van 55% tot 60% CO2-uitstoot (Paris-proof), 50% primaire grondstoffen en 50% uitstoot van stikstof in 2030.

Partijen werken in nauwe samenwerking met de woningcorporaties en de werkorganisaties Citydeal conceptueel en circulair bouwen en Cirkelstad aan een regionaal programma 'Circulair en conceptueel bouwen'. Dit programma bevat concrete 'bouwstenen' die bijdragen aan het versnellen en opschalen van de transitie naar circulair en conceptueel bouwen.

De regio spant zich in om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% van het aantal woningen industrieel te laten bouwen. En om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% minder primaire grondstoffen in projecten te gebruiken. Deze verschuiving leidt onder meer tot een betere betaalbaarheid, kortere bouwtijd, minder stikstofuitstoot op de bouwplaats en een betere milieuprestatie.'

De gemeente Arnhem heeft de circulair bouwdoelstellingen uit de woondeal overgenomen in verschillende door de gemeenteraad vastgestelde documenten:

Visie Circulaire Economie Arnhem, november 2020

Omgevingsvisie Arnhem 2040 (vastgesteld door de gemeenteraad 6 december 2023)

De Arnhemse Woonvisie (vastgesteld door de gemeenteraad maart 2024)

Voor projecten die worden vastgesteld tussen 2025 en 2030 is 25% circulariteit het minimum, en werken we toe naar 50% circulair bouwen in 2030, gemeten in kg gebruikt materiaal. We toetsen dit aan de hand van de Circulaire Impactladder en Het Nieuwe Normaal, met in ieder geval de volgende onderdelen:

1. 1. Milieu-impact materialen (MPG);
2. 2. Materiaalgebonden CO2 (paris proof);
3. 3. Herkomst van materialen (percentage niet hernieuwbaar);
4. 4. Toekomstwaarde (losmaakbaar en adaptief).

Het is niet mogelijk om regels over circulair bouwen op te nemen in de regels van een omgevingsplan. Dit komt omdat dit al op rijksniveau is geregeld.

In een gezonde buurt is de openbare ruimte geschikt voor spelen, ontmoeten en bewegen. De looproutes en en de openbare ruimte worden zo ingericht dat het aan trekkelijk zijnis voor bewegen voor de verschillende doelgroepen.

De groene lopers zijn bij uitstek de plekken waar men elkaar ontmoet en war aanleidingen zijn om actief te bewegen. Alleen al door paden aan te leggen in deze lopers die aansluiten op Parc Sacre Coeur zorgt ervoor dat mensen meer aanleidingen hebben om een ommetje te maken. Voor kinderen maken we in de groene lopers speelaanleidingen aanleggen.

Deze plekken zullen op strategische punten moeten worden gepositioneerd zodat ze ook gebruikt gaan worden maar ook dat de gebruikers een beperkte invloed hebben op de leefrumte van de andere omwonenden.

De inrichting is juist iets dat in een vervolgfase samen met bestaande en toekomstige bewoners/ondernemers zal worden ontworpen.

De omgeving wordt vergroend, om de huidige en nieuwe bewoners een gezonde leefomgeving te bieden. Het toevoegen van groen is een voorwaarde voor verdichting. Vanuit het Arnhemse groenprincipe 3-30-300, creëren we bijna 7 keer zoveel openbaar groen en voegen we circa 200 bomen toe. Hiervoor worden twee groene lopers in de buurt gerealiseerd. In plaats dat Schaapsdrift met zijn rug naar park Sacré Coeur blijft, toont het zich juist richting het park. De zuidelijke groene loper maakt de verbinding met de wijk Plattenburg. Daarmee bieden de groene lopers grote meerwaarde voor Schaapsdrift en omgeving. Zij bieden ruimte aan verblijfs- en ontmoetingsplekken en speelmogelijkheden, vergroten de biodiversiteit en verminderen de hittestress. Door een nieuwe beek aan te leggen naast de bestaande, gedeeltelijk ondergronds, beek, verbetert de waterhuishouding in het gebied; het maakt de oppervlakkige afvoer van regenwater mogelijk en helpt wateroverlast te verminderen. Bovendien is de ambitie om de bestaande straten zoals de Schaapsdrift en de Reinaldstraat te vergroenen in overleg met bewoners en wat de ondergrondse infrastructuur voor mogelijkheden biedt.

Alle ingrepen samen zorgen voor een klimaatbestendige stadsbuurt.

In het plangebied en de omgeving benutten we kansen voor een verrijking van bestaande buurt met een levensloopbestendig woon- en werkprogramma. Levensloopbestendig betekent dat voor zowel bestaande als nieuwe bewoners een lange wooncarrière in de eigen buurt mogelijk is, dan wel doorstroming van- en naar omliggende gebieden. Hiervoor is een leefbare stadsbuurt met een gevarieerd woonprogramma en nieuwe type woonvoorraad nodig. Dit versterkt en revitaliseert het gebied en creëert meer sociale samenhang tussen bestaande en nieuwe bewoners. Hierbij is het belangrijk dat mensen zich met deze plek verbonden voelen.

In het besluitgebied zijn geen ondergrondse hoge druk aardgasleidingen en hoogspanningslijnen aanwezig.

In de begroting 2024 zijn middelen gereserveerd voor de gebiedsexploitatie van Spoorzone Arnhem Oost. De drie Gebiedsvisies (Schaapsdrift en omgeving, Rijnpark en Presikhaaf 3) hangen nauw met elkaar samen. De noodzakelijke bereikbaarheidsmaatregelen voor de Spoorzone zijn noodzakelijk voor meerdere ontwikkelingen. Daarnaast wordt bij de bepaling van de rentekosten uitgegaan van projectfinanciering voor Spoorzone Arnhem Oost als geheel. Vanwege deze verwevenheid van de verschillende onderdelen van de gebiedsexploitatie is de verwerking van de gebiedsexploitatie in de begroting middels een separaat raadsvoorstel in zijn geheel door de gemeenteraad vastgesteld.

Het plan is hiermee economisch uitvoerbaar.

Afdeling 13.6 van de Omgevingswet gaat over het kostenverhaal bij activiteiten en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen. Daarin is bepaald dat het niet is toegestaan om aangewezen bouw- of gebruiksactiviteiten te verrichten zonder het kostenverhaal geregeld te hebben. Het kostenverhaal kan daarbij zowel via privaatrechtelijke weg met een overeenkomst als via publiekrechtelijke weg met regels in het omgevingsplan worden vastgelegd.

Met een drietal eigenaren in het plangebied is de gemeente in overleg om te komen tot een privaatrechtelijke overeenkomst voor kostenverhaal. Met de overige eigenaren is de gemeente in onderhandeling over verwerving van eigendommen.

Omdat op het moment van vaststelling van deze wijziging van het omgevingsplan nog niet met alle eigenaren in het gebied het kostenverhaal verzekerd is en/of de eigendommen verworven, zijn in dit omgevingsplan kostenverhaalsregels opgenomen. In deze paragraaf wordt het kostenverhaal gemotiveerd.

In het omgevingsplan legt de gemeente vast welke functies waar mogelijk zijn en welke activiteiten binnen die functies ontplooid kunnen worden. Het gaat niet alleen om het gebruik van de grond, maar ook over de bouwmogelijkheden. De regels in het omgevingsplan gelden voor iedereen, dus voor inwoners, bedrijven, maatschappelijke instanties en de gemeente Arnhem zelf.

In hoofdstuk 4 zijn we ingegaan op gebiedsontwikkeling in het plangebied. In dit hoofdstuk leggen we uit hoe de regels in dit omgevingsplan bijdragen aan het verwezenlijken van die doelen. De regels in dit omgevingsplan zijn gebiedsgericht. Dat betekent dat regels per locatie kunnen verschillen en uitsluitend gelezen kunnen worden in combinatie met de digitale plankaart.

Dit omgevingsplan maakt de gebiedsontwikkeling binnen het plangebied mogelijk. In hoofdstuk Hoofdstuk 3 is deze ontwikkeling beschreven. In Hoofdstuk 4 en 5 zijn de milieu- en omgevingsaspecten toegelicht. In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe de verschillende aspecten worden vastgelegd in dit omgevingsplan.

Net zoals nu voorheen bestemmingsplannen, is ook de digitale versie van het omgevingsplan leidend. Omdat het omgevingsplan veel meer regels omvat dan een oud bestemmingsplan is de systematiek met bestemmingen ontoereikend om de veelheid aan regelingen op een gebruiksvriendelijke manier te ontsluiten. In de systematiek van het omgevingsplan wordt daarom niet langer de bestemming centraal gesteld maar de activiteiten die je wil verrichten op een bepaald adres. Door je locatie te koppelen aan de gewenste activiteit: bijvoorbeeld 'bouwen' laat het digitale omgevingsplan straks uitsluitend de regels zien die op die locatie gelden voor die activiteit.

De voormalige bestemmingen zoals Groen, Kantoor of Verkeer noemen we nu functies. Het gaat hier om duidelijk herkenbare hoofdfuncties die voorkomen in de stad en dominant zijn in een bepaald gebied. Onder deze functies hangen de zogenaamde activiteiten. Dit zijn de verschillende meer gedetailleerde gebruiks- en bouwmogelijkheden binnen die functie. Deze nieuwe manier van raadpleging betekent dat de regels in dit omgevingsplan niet langer gekoppeld zijn aan bestemmingen, maar aan functies en activiteiten.

Dit plan is een TAM-omgevingsplan en anticipeert voor een deel alvast op de nieuwe systematiek van het Omgevingsplan zoals die vorm gaat krijgen onder de Omgevingswet. Groot verschil met de bestemmingsplannen is dat in het Omgevingsplan de plankaart met bestemmingen niet langer centraal staan. Reden is dat er zoveel regels in het Omgevingsplan samenkomen dat een heldere en leesbare plankaart met legenda niet meer mogelijk is.

Functies
Onder de Omgevingswet wordt niet langer gesproken over bestemmen, maar over het toedelen van functies aan locaties. Dit doen we in Arnhem door onderscheid te maken in de verschillende functionele gebieden die Arnhem rijk is. Het gebiedstype wordt bepaald door de dominante functie in een bepaald gebied. Zo vallen woningen bijvoorbeeld onder de functie Woongebied, winkelcentra onder de functie Centrumgebied, straten en pleinen onder de functie Openbaar gebied. De functies hebben vooral een structurerende werking en maken de plankaart (verbeelding) leesbaar. De planologische rechten en verplichtingen volgen uit de op de verbeelding aangegeven activiteiten en de met die activiteiten corresponderende planregels.

Activiteiten

De regels ten aanzien van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die voorheen onderdeel uitmaakten van een bestemming hebben we uitgesplitst in verschillende activiteiten (onder andere bouwen, wonen, aanleggen). Iedere activiteit heeft daarmee een eigen regeling met werkingsgebied. Op een locatie kunnen verschillende activiteiten van toepassing zijn: bouwen, wonen, detailhandel et cetera. Dit betekent dat je in dit Omgevingsplan per adres uitsluitend de regels ziet die op dat gebied van toepassing zijn. In tegenstelling tot de functies gaat onder de inhoud van de regels die onder een activiteit vallen een rechtstreeks juridische werking uit.

Waarden
In dit omgevingsplan vervallen de termen dubbelbestemming en gebiedsaanduiding. Hieronder vielen voorheen de objecten en gebieden die nadere bescherming nodig hebben (denk aan een monument of een archeologisch waardevol gebied). In het omgevingsplan noemen we deze objecten en gebieden 'Waarden'. Van deze 'Waarden' gaat vaak een bepaalde beperking uit, bijvoorbeeld een instandhoudings of onderzoeksverplichting of een verbod.

Wij mogen in een omgevingsplan zelf bepalen op welke manier we het omgevingsplan opbouwen en verbeelden.

Het juridisch bindend gedeelte van het omgevingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende plankaart waarop de functies en activiteiten zijn aangegeven. Deze plankaart kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De plankaart en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begripsbepalingen, toepassingsbereik en wijze van meten);
2. 2. Functies;
3. 3. Waarden;
4. 4. Activiteiten;
5. 5. Bouwen;
6. 6. Maatwerkvoorschriften
7. 7. Omgevingsnormen;
8. 8. Omgevingsplanactiviteiten;
9. 9. Voorwaardelijke verplichtingen;
10. 10. Thema geluid
11. 11. Thema kostenverhaal
12. 12. Algemene regels;
13. 13. Thema geluid
14. 14. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 van het omgevingsplan bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

1. 1. Artikel 1 Begrippen:
   In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
2. 2. Artikel 2 Toepassingsbereik:
   Dit artikel geeft het toepassingsbereik weer van dit TAM-Omgevingsplan.
3. 3. Artikel 3 Wijze van meten

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Functies bevat de regels over de functies. Per functie wordt het doeleinde van de betreffende functie aangegeven en welke activiteiten en functies ter plaatse zijn toegestaan. Het aangeven van de functies op de verbeelding geeft een duidelijk beeld van de indeling van de stad. Hierbij sluiten we aan bij de legenda van de Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen 2012.

Hoofdstuk 3 bevat de regels over waarden. Deze regels moeten in samenhang worden gelezen met Hoofdstuk 5 Bouwen en Hoofdstuk 7.

Hoofdstuk 4 Activiteiten bevat de regels over de activiteiten. De activiteitenregels moeten in samenhang worden gelezen met de verbeelding. Op de verbeelding staat aangegeven welke activiteit waar is toegestaan.

Hoofdstuk 5 bevat de regels over bouwen. Onder de Omgevingswet geldt een andere systematiek voor bouwen dan onder de oude wetgeving. De Omgevingswet maakt namelijk onderscheid tussen een technisch en een ruimtelijk deel. Dat levert 2 activiteiten op:

• de technische bouwactiviteit en
• de omgevingsplanactiviteit bouwwerken.

De technische bouwactiviteit gaat over de toets van een aanvraag aan de regels voor de technische bouwkwaliteit uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Bijvoorbeeld de constructieve veiligheid van een bouwwerk. Voor de technische bouwactiviteit wordt dus niet getoetst aan het omgevingsplan. Het Rijk wijst vergunningplichtige en meldingsplichtige technische bouwactiviteiten worden aangewezen

Het ruimtelijk deel van de bouwactiviteit, de omgevingsplanactiviteit, gaat over de toets van de aanvraag aan de regels voor de fysieke leefomgeving. Voorbeelden zijn de bouwhoogte en het bebouwingspercentage. Deze regels staan in het omgevingsplan. In het omgevingsplan staat ook in welke gevallen het ruimtelijk bouwen vergunningplichtig is. Deze bepaling staat niet in dit TAM-Omgevingsplan maar in hoofdstuk 22 van het gemeentebrede omgevingsplan (we noemen dit de bruidsschat). Deze vergunning wordt alleen verleend indien aan de voorwaarden uit het omgevingsplan wordt voldaan.

De bouwregels in dit omgevingsplan gelden dan als beoordelingsregels voor het bouwen. Deze regels moeten in samenhang met elkaar worden gelezen. Het uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen. In Artikel 46 zijn de algemene bouwregels opgenomen zoals de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak en de uitleg van het bebouwingspercentage. Deze regel is van toepassing op het gehele plangebied. De overige regels zijn locatiespecifiek.

Hoofdstuk 6 bevat de omgevingsnormen. Hierin zijn regels over het maximaal aantal woningen opgenomen en het totale bruto vloer oppervlak (met andere woorden de omvang) die mogelijk wordt gemaakt in dit plan.

Hoofdstuk 7 bevat de omgevingsplanactiviteiten. Alleen met een omgevingsvergunning zijn deze activiteiten toegestaan. De vergunningplichten en regels voor het verrichten van werken en werkzaamheden staan in het hoofdstuk met de omgevingsplanactiviteiten.

Hoofdstuk 11 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

1. 1. Artikel 93 Anti-dubbeltelregel
   Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend.
2. 2. Artikel 96 Overige regels - Schaapsdrift

In dit artikel zijn de regels over parkeren ouit het 'Facetplan Parkeren' opgenomen met een specifieke regeling voor Schaapsdrift.

3. 3. Artikel 94 Strijdige activiteiten
   Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het omgevingsplan.
4. 4. Artikel 96 Overige regels - Schaapsdrift
   In dit artikel zijn de regels over parkeren uit het 'Facetplan Parkeren' opgenomen.

In dit hoofdstuk staan de regels over geluid. Hierin wordt het gezamenlijk geluid vastgelegd, de regels voor bedrijven geschikt voor functiemenging en voor de buurthub.

In dit hoofdstuk zijn de regels voor het kostenverhaal opgenomen. In Hoofdstuk 6 Financiëlehaalbaarheid is een uitgebreide toelichting opgenomen.

In Hoofdstuk 12 staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit omgevingsplan.

In het plangebied onderscheiden we de volgende functies:

Wat is het doel van deze functie?
De functie Gemengd gebied voorziet in het behoud van het gemengde karakter van de ter plaatse toegelaten activiteiten, waarbij voldoende vrijheid wordt geboden voor onderlinge uitwisseling tussen deze actviteiten. Hierdoor blijft een flexibel gebruik van grond en gebouwen mogelijk.

Waar geldt deze functie?
Deze functie geldt ter plaatse van de nieuw te bouwen gebouwen voor onder andere de woonfuncties, zorgfuncties, buurthub en bedrijvigheid. Ook de eventuele binnentereinen van deze bouwvlakken zijn voorzien van deze functie.

Welke activiteiten zijn er binnen deze functie mogelijk?

Binnen deze functie zijn onder andere de volgende activiteiten mogelijk, hierbij wordt opgemerkt dat niet alle functies in alle bouwvlakken worden opgenomen.

• Activiteit atelierwoning in bouwveld F.
• Activiteit buurthub in bouwveld F.

• Activiteit bedrijf - geschikt voor functiemenging - Schaapsdrift in bouwveld F.
• Activiteit bedrijf aan huis
• Activiteit creatieve sector
• Activiteit dienstverlening
• Activiteit garagebox
• Activiteit kantoor
• Activiteit gezondheids- en welzijnszorg in bouwveld A1
• Activiteit horeca van categorie 1
• Activiteit maatschappelijke organisaties
• Activiteit stadswinkel
• Activiteit wonen
• Activiteit wonen - zorgwonen in bouwveld A1

Wat is het doel van de functie?

De functie 'Groengebied' behelst: de groeiplaats voor planten, bomen en struiken, een leefgebied voor dieren en een recreatiegebied voor mensen. Binnen deze functie 'Groengebied' is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden/-plekken, faunavoorzieningen) aan te leggen en in stand te houden. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn binnen deze bestemming toegestaan, , mits deze de groene waarden (functie) niet onevenredig aantasten. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeerplaatsen zijn niet toegestaan. Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.

Waar geldt deze functie?

In de Groenvisie 2017-2035 is het groen-blauwe raamwerk op stadsniveau vastgelegd. De functie geldt niet voor solitaire bomen en andere kleinere groenvoorzieningen zoals bloembakken en geveltuinen.

De groene dooradering tussen de bebouwingsblokken aan de westzijde van het plangebied, evenals het fietspad langs het oostelijk gelegen park Sacré Coeur zullen de groenfunctie krijgen. Een groenfunctie voorziet in een groene invulling van het gebied, zonder daarmee afbreuk te doen aan de benodigde flexibiliteit.

De functie 'Openbaar gebied' omvat de infrastructurele voorzieningen in het verkeersluwe, op verblijf gerichte gedeelte plangebied zoals woonstraten, pleinen, voetgangersgebieden en parkeervoorzieningen.

Waar geldt deze functie?
Deze functie geldt ter plaatse van de infrastructuur waar auto's mogen komen. Hieronder wordt verstaan de Eleonorastraat in het zuiden van het plangebied en de de nieuwe aftakking van de Velperweg ter hoogte van de Julianalaan.

Wat is het doel van de functie?

De functie 'Parkgebied' behelst: de groeiplaats voor planten, bomen en struiken, een leefgebied voor dieren en een recreatiegebied voor mensen. 'Parkgebied' is een zwaardere functie dan Groen omdat hieraan een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is gekoppeld. Dat betekent dat binnen de functie een omgevingsvergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het verwijderen van houtgewassen. Binnen de functie 'Park' is geen bebouwing toegestaan. Afwijken is wel mogelijk indien kan worden aangetoond dat de bebouwing geen afbreuk doet aan het park. Het gaat dan om bebouwing die past binnen de functie (zoals speeltoestellen en faunavoorzieningen) waarbij een maximumbouwhoogte geldt van 4 meter.

Waar geldt deze functie?

In de Groenvisie 2017-2035 is het groen-blauwe raamwerk op stadsniveau vastgelegd.

Onder het stadsgroen vallen de gebieden die een landschappelijke, cultuurhistorische, ecologische of recreatieve functie hebben en zijn bestemd als 'Parkgebied'. In het plan gebied is dit de groene dooradering tussen de bebouwingsblokken aan de oostzijde van het plangebied aan de rand van park Sacré Coeur, als ook de groene rand aan de Velperweg. Een parkgebiedfunctie voorziet in een groene invulling van het gebied in aansluiting op de omliggende cultuurhistorische kenmerken van de Velperweg en park Sacré Coeur

Wat is het doel van deze functie?

Deze functie regelt de activiteiten die samenhangen met het functioneren van het spoor.

Waar geldt deze functie?

De spoorlijnen en rangeerterreinen in de stad.

Welke activiteiten zijn er binnen deze functie mogelijk?

Binnen deze functie zijn activiteiten mogelijk die samenhangen met het functioneren van het spoor. Daarnaast is een voetgangersbrug van 15 meter toegestaan.

Wat is het doel van deze functie?
Tuinen dragen bij aan een groene beleving van de stad en de ecologische diversiteit en kunnen bijdragen aan het verminderen van wateroverlast en hittestress.

Waar geldt deze functie?
Deze functie geldt voor de voortuinen aan de Schaapsdrift.

Welke activiteiten zijn er binnen deze functie mogelijk?
Om het groene karakter te bewaren kunnen in de functie Tuin geen gebouwen worden opgericht.

Wat is het doel van deze waarde?

In een aantal wijken dragen de aanwezige voortuinen in belangrijke mate bij aan de groene beleving van onze stad. Daarnaast dragen groene tuinen bij aan de ecologische diversiteit en zorgen ze voor het verminderen van wateroverlast en hittestress. Met deze waarde zorgen we ervoor dat de groene tuinen niet zomaar verhard kunnen worden.

Waar geldt deze functie?
Deze waarde geldt voor een aantal tuinen aangrenzend aan de Schaapsdrift.

Welke activiteiten zijn er binnen deze waarde mogelijk?
Om het groene karakter te bewaren kunnen in de functie Tuin geen gebouwen worden opgericht en gelden er aanvullende voorwaarden om het groene karakter van de tuin te kunnen behouden.

Wat is het doel van deze waarde?
Ter bescherming van deze waterloop heeft deze daarom ook een waarde gekregen.

Waar geldt deze waarde?

De beek loopt in verband met mobiliteit en bereikbaarheid (wegen en pleinen) gedeeltelijk ondergronds via duikers.

Welke activiteiten zijn er binnen deze waarde mogelijk?
Binnen deze waarde zijn alle activiteiten toegestaan die samenhangen met het beheer en de bescherming van het de beek zolang deze het functioneren van de beek niet schaden.

Het TAM-omgevingsplan is bindend voor overheid en burger. Het plan biedt het juridisch kader waaruit de bouw- en gebruiksmogelijkheden per locatie kunnen worden afgeleid. Tegelijkertijd kan de gemeente naleving afdwingen door handhavend op te treden tegen strijdig gebruik en/ of illegale bebouwing.

De raad bepaalt ieder jaar in de begroting waar de handhavingsprioriteiten liggen. Op grond van de hoofddoelstelling uit het gemeentelijke 'Handhavingsplan Fysieke Leefomgeving 2011-2014'':'het zorgdragen voor een aantrekkelijke, leefbare en veilige leefomgeving' is onze inzet gericht op het toezicht en de handhaving van de regels die betrekking hebben op de bescherming van de veiligheid en kwaliteit van de leefomgeving. Handhaving is daarbij geen doel op zich, maar een van de instrumenten om een leefbare en veilige leefomgeving te creëren. Door toe te zien op de naleving van regelgeving wordt een bijdrage geleverd aan de verschillende doelen van de gemeente op het gebied van de veiligheid en leefbaarheid.

De gemeente is in beginsel verplicht om te handhaven. De gemeente mag wel prioriteiten stellen, maar als er een handhavingsverzoek wordt ingediend dan moet de gemeente handhaven. De gemeente kan alleen in bijzondere gevallen van handhaving afzien, als de handhaving onevenredig is. Bijvoorbeeld als vaststaat dat de overtreding op heel korte termijn gelegaliseerd wordt.

Op grond van artikel 10.2 van het Omgevingsbesluit wordt bij het vaststellen van een omgevingsplan aangegeven hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken en wat de resultaten daarvan zijn. Daarbij moet worden aangegeven op welke wijze invulling is gegeven aan het toepassen van eventueel gemeentelijk participatiebeleid.

Het participatietraject voor Schaapsdrift bestaat uit twee hoofdfasen. De eerste fase omvat het traject van de startnotitie tot aan de vaststelling van de gebiedsvisie. De tweede fase loopt vanaf de gebiedsvisie tot aan de bestuurlijke besluitvorming over het omgevingsplan Schaapsdrift. In het participatieverslag is van de eerste fase een feitelijke weergave opgenomen van het doorlopen traject. De tweede fase is uitgebreider beschreven.

Voor de aanpak van de totale participatie is het 'Arnhems stappenplan participatie'

gevolgd. Uitgangspunten daarbij waren:

• We zetten een mix in van participatie-instrumenten
• We halen breed én diep op
• Participatie is een middel om tot het best mogelijke plan te komen
• Oog voor gemeenschappelijk en individueel belang
• Partijen hoeven het niet met elkaar eens te worden
• Transparantie en onafhankelijkheid waarborgen

Er is met een groot aantal partijen gesproken cq. hebben de gelegenheid gehad hun inbreng te leveren, zoals Vereniging tot behoud van Schaapsdrift e.o., huidige bewoners (huurders en eigenaren van woningen), ondernemers (huurders en eigenaren) professionele belanghebbenden en omwonenden van het plangebied

De gebiedsvisie Schaapsdrift e.o. heeft een aantal vaste uitgangspunten benoemd. Die uitgangspunten zijn in het participatieproces niet ter discussie gesteld, de exacte invulling ervan wel. De vaststaande onderdelen/uitgangspunten van de gebiedsvisie waren:

• Realisatie van ca. 450 nieuwe woningen/wooneenheden en 5000m2 ruimte voor bedrijvigheid;
• De realisatie van een onderkomen voor maatschappelijke functies;
• Twee ontsluiting van de wijk;
• Realisatie van twee groene lopers;
• Realisatie beek;
• Opwaardering stationsplein;
• Oplopende hoogte bebouwing richting Park Sacre Coeur.

Er is op verschillende niveau's van de participatieladder geparticipeerd, van adviseren tot co-creëren.

Er zijn gedurende het participatieproces diverse bijeenkomsten gehouden, zoals voor bewoners en ondernemers en huurders van Vivare. Daarnaast hebben er diverse gesprekken plaatsgevonden met belangrijke stakeholders, zoals het bestuur van de bewonersvereniging Behoud Schaapsdrift e.o., de heer Nijenhuis, Innoforte en Vivare.

Om ervoor te zorgen dat iedereen zich op de hoogte kon stellen van de plannen en de mogelijkheid om te participeren, werd er een breed palet van ondersteunende communicatie ingezet:

Website
Op de (project) webpagina van Schaapsdrift zijn alle verslagen en presentaties terug te vinden. Ook stonden daarop de data van de diverse bewoners- en ondernemersbijeenkomsten vermeld.

Nieuwsbrief
De online nieuwsbrief is ingezet om geïnteresseerden actief op de hoogte te houden van ontwikkelingen en mogelijkheden om mee te denken.

Spreekuren

Gedurende de gehele participatieperiode was er de mogelijkheid om gebruik te maken van het gemeentelijk spreekuur in het buurtcentrum Plattenburg.

De totale inbreng van zowel de bewonersvereniging Schaapsdrift e.o. als andere eigenaren, bewoners, ondernemers en professionele belanghebbenden hebben stevige invloed gehad op de uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp.

Het participatieproces heeft bij een aantal locaties geleid tot wezenlijke aanpassingen, zoals bij;

Kopgebouw bij station (Schaapsdrift 96 / Wichard van Pontlaan 2 – 14)

Bocht Eleonorastraat (Schaapsdrift 109-117) en de de Stationsomgeving

Noordelijke groene loper (Schaapsdrift 41-49)

Levendige plint bij station (menging van wonen, werken en leven)

Inpassing buurthub (parkeren)

Inpassing westzijde Casimir state

Inpassing bouwblok Casimir state / sacré Coeur

Ontsluiting Sacré Coeur gebouw

De loop van de beek en vergroening Schaapsdrift / Reinaldstraat

Het participatieverslag is bijgevoegd in Bijlage 29

Informatieavond Schaapsdrift e.o.

Op 18 november 2024 was een informatieavond alle bewoners, ondernemers en eigenaren van Schaapsdrift e.o. Een verslag van deze avond is opgenomen als bijlage Bijlage 30 bij de Motivering.

In het kader van vooroverleg is het TAM-omgevingsplan aan de volgende partijen voorgelegd:

Waterschap Rijn en Ijssel
Het waterschap heeft gereageerd op het plan. De waterparagraaf is aangepast.

Provincie Gelderland
De provincie Gelderland heeft gekeken naar de woningbouwaantallen en naar de betaalbaarheidszaken.

Op grond daarvan staat de provincie Gelderland positief tegenover dit plan.

Prorail

Prorail heeft in haar reactie een aantal zorgpunten meegegeven. Op basis daarvan is het plangebied uitgebreid om de spoorbrug voor voetgangers mogelijk te maken.

Het ontwerp-omgevingsplan heeft gedurende een periode van zes weken voor een ieder ter inzage. In bijlage Bijlage 33 Zienswijzennota bij dit omgevingsplan zijn de binnengekomen zienswijzen samengevat en van een antwoord voorzien.