het bestemmingsplan Molenstraat 3 Ingen met identificatienummer NL.IMRO.0214.INGMolenstraat3-BVA1 (SVBP2012) van de gemeente Buren.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarin gevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

consumentenverzorgende, dienstverlenende en ambachtelijke activiteiten, die in de tot een woning behorende gebouwen worden uitgeoefend, alsmede galeries, vrijwel uitsluitend door de bewoner(s) van de desbetreffende woning.

het beroepsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en de woonfunctie behouden blijft door de gebruik(st)er van de woning.

het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, administratief, persoonlijk, medisch, therapeutisch, kunstzinnig dan wel ontwerptechnisch gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning met daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend door de gebruiker van de woning.

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van het in dat gebied voorkomende bodemarchief.

het totaal van de oppervlakken van bouwwerken voor zover deze een grotere bouwhoogte hebben dan 1,2 m.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het met een aanduiding aangegeven gebied, dat ten hoogste tot het bebouwd oppervlak mag behoren.

een kleinschalige aan de woonfunctie ondergeschikte accommodatie voor uitsluitend logies en ontbijt en bedoeld voor kortstondig, wisselend recreatief verblijf.

1. a. bij bouwwerken:

bouwwerken die:

1. 1. op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan legaal bestonden of in uitvoering waren, of;
2. 2. gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden overeenkomstig de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of krachtens die wetten gegeven voorschriften;
2. b. bij gebruik:
   1. 1. gebruik dat op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan, voor zover betrekking hebbend op het desbetreffende gebruik, legaal bestond.

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk met een dak.

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Indien en voor zover twee bouwpercelen middels de aanduiding relatie met elkaar zijn verbonden worden deze aangemerkt als één bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de aan een bouwwerk, een werk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk, dat werk of dat gebied.

verblijf buiten de woning voor recreatieve doeleinden zonder dat er een overnachting ter plaatse mee gepaard gaat.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden.

de bouwlaag op de begane grond.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw is aan te merken.

een gebouw of een deel van een gebouw dat:

1. a. òf door eenzelfde persoon of huishouden gebruikt wordt als woonruimte op een wijze die, ingevolge het bepaalde in artikel 24 tot en met 31 van de Wet gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens, noopt tot inschrijving van de bewoner(s) in de basisadministratie van de gemeente waarin dat gebouw is gelegen; hiervan is sprake indien er naar redelijke verwachting gedurende een half jaar ten minste twee derde van de tijd in het gebouw wordt verbleven;
2. b. òf indien betrokkene op meer dan één adres woont, het adres is waar hij naar redelijke verwachting gedurende een half jaar de meeste malen zal overnachten; met dien verstande dat van een gebruik als hoofdverblijf voorts wordt geacht sprake te zijn wanneer buiten het zomerseizoen (dat loopt van 1 mei tot 1 oktober) in een kalenderjaar ter plaatse meer dan 70 maal nachtverblijf wordt gehouden en door betrokkene niet aannemelijk is of kan worden gemaakt, dat elders over een hoofdverblijf kan worden beschikt.

onder een huishouden wordt verstaan een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren.

een ruimte of bij elkaar horende ruimten die bestemd is/zijn om voornamelijk te worden gebruikt voor administratieve werkzaamheden of dienstverlening.

een ruimte waarvan de aard en indeling zijn afgestemd op de uitoefening van administratieve, (para)medische, sociaalwetenschappelijke, juridische, therapeutische, kunstzinnige, ontwerptechnische en andere hiermede vergelijkbare beroepen, door de bewoner(s) van de desbetreffende woning.

een al dan niet als bouwwerk aan te merken tent, tentwagen, kampeerauto, trekkershut, (sta) caravan of hiermee gelijk te stellen onderkomen, dat bestemd is voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

een gebouw dat wegens zijn verschijningsvorm of zijn cultuurhistorische betekenis van zodanig belang is voor het karakter van het desbetreffende deel van het plangebied, dat dit belang de toepassing van bijzondere voorschriften ten aanzien van de bouwmogelijkheden rechtvaardigt.

een vorm van kamperen waarbij maximaal 25 kampeermiddelen voor een korte periode en uitsluitend tussen 15 maart en 31 oktober zijn toegestaan.

bouwwerk bestemd en geschikt voor het benutten van windkracht.

een ander gebruik naast het bestaande gebruik, maar daaraan ondergeschikt en waarbij het bestaande gebruik volwaardig blijft bestaan.

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zoals deze wet luidde ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

een bouwwerk, bestaande uit onder meer een steunconstructie en een afdekking van kunststoffolie, bedoeld om gewassen te beschermen tegen weersinvloeden.

Een overdekte en door wanden omsloten ruimte waarin door personen de nacht kan worden doorgebracht.

de scheiding tussen percelen, die niet aan éénzelfde eigenaar behoren dan wel niet door éénzelfde gebruiker worden benut.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden en waaronder in elk geval wordt verstaan een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, seksbioscoop, seksautomaat, sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

de lijn die gelijk loopt aan de naar de straat gerichte voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan. Van een hoofdgebouw gelegen op de hoek van meer dan 1 straat moeten alle gevels van het hoofdgebouw, gelegen aan de straatkant, gezien worden als voorgevel.

wet van 6 november 2008 (Stb. 496), houdende regels inzake een vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving en inzake handhaving van regelingen op het gebied van de fysieke leefomgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan.

een (gedeelte van een) gebouw, niet zijnde een woonwagen, dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd)gebouw, waar die afstand het kortst is;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

Toelichting bij de goothoogte:

Als gootlijn wordt aangemerkt het snijpunt van het verticale gevelvlak met de bovenzijde van het aansluitende dakvlak.

De te toetsen goothoogte is die hoogte die representatief kan worden geacht voor de hoofdmassa. Onderstaande figuur toont voorbeelden wat onder de representatieve goothoogte wordt verstaan en wat onder ondergeschikte delen wordt verstaan. De ondergeschikte goothoogte mag niet meer dan 1/3^e deel van de breedte van het dakvlak bedragen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

3. c. Voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang of voorgevel zich bevindt binnen een maximale afstand van 5 meter tot de rand van de weg (inclusief stoep), geldt de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang.
4. d. Als aan een dijk wordt gebouwd en indien de voorgevel van een bouwwerk binnen een afstand van maximaal 5 meter uit de grens van de weg (dijk) ligt geldt de kruin van de dijk.
5. e. Als in of op de grens van water wordt gebouwd geldt het Nieuw Amsterdams Peil voor het bouwwerk.
6. f. In andere gevallen voor bouwwerken geldt de gemiddelde hoogte van het aanliggende, afgewerkte terrein, dat gelegen is binnen het desbetreffende bestemmingsvlak.

In algemene zin geldt dat:

• Indien een bouwwerk aan meer dan één weg wordt gebouwd, is het peil van de hoogstgelegen weg maatgevend.
• Plaatselijke ophogingen aan de voet van het bouwwerk, die niet bij het verdere verloop van het terrein passen, blijven buiten beschouwing voor de hoogte van het peil. Ophogingen die noodzakelijk zijn voor de bouw, vallen niet onder deze plaatselijke ophogingen.
• Voor een bouwwerk op een erf- of perceelgrens is het maatgevende peil aan die kant waar het aansluitend afgewerkt terrein het hoogst is.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, gevel- en kroonlijsten, regenpijpen, stoeptreden, luifels, balkons en overstekende daken, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor bewoning en daarbij behorende doeleinden, incl. mantelzorg en/of aan huisgebonden beroep of bedrijf en/of webwinkel.

20.4.1 Strijdig gebruik

De voor 'Waarde - Archeologie ' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden van de gronden.

1. a. In het belang van de archeologische monumentenzorg kan het bevoegd gezag regels verbinden aan een sloopregeling.
2. b. Aan de omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag de regel verbinden dat de sloopwerken vanaf het maaiveld en dieper worden begeleid door een deskundige wanneer de latere verstoringsdiepte dieper reikt dan 0,30 m onder maaiveld en het grondoppervlak van de werken meer bedraagt dan 100 m².
3. c. Indien tijdens de begeleiding van de sloop werken van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan onmiddellijk melding gemaakt bij het bevoegd gezag die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorwaarden kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden van de gronden.

1. a. In het belang van de archeologische monumentenzorg kan het bevoegd gezag regels verbinden aan een sloopregeling.
2. b. Aan de omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag de regel verbinden dat de sloopwerken vanaf het maaiveld en dieper worden begeleid door een deskundige wanneer de latere verstoringsdiepte dieper reikt dan 0,30 m onder maaiveld en het grondoppervlak van de werken meer bedraagt dan 1000 m².
3. c. Indien tijdens de begeleiding van de sloop werken van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan onmiddellijk melding gemaakt bij het bevoegd gezag die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorwaarden kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden die eigen zijn aan de desbetreffende gronden.

Tot deze cultuurhistorische waarden worden gerekend:

1. a. reliëf: de ruggen, geulen, dijken, kaden en huisterpen;
2. b. waterhuishouding: de contouren van de waterpartijen;
3. c. verkaveling: de tracés en patronen van de kavelgrenzen, wegen en waterlopen;
4. d. bebouwing: de locaties van de bebouwing, zoals deze op de desbetreffende gronden voorkomen, dan wel uit historische bronnen bekend zijn.

Op gronden met de bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, voorzover deze zijn toegestaan overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen, mits hierbij de cultuurhistorische waarden die eigen zijn aan de desbetreffende gronden, of de mogelijkheid tot het herstel van deze waarden, niet blijvend onevenredig worden geschaad.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Gebouwen dienen binnen een bouwvlak gebouwd te worden.

Hoofdgebouwen dienen, voor zover het woningen betreffen, met een naar de weg gekeerd gevelvlak in de bouwgrens aan de wegzijde van het bouwvlak geplaatst te worden.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het gestelde in artikel 8 lid 3, ten behoeve van het niet bouwen in de bouwgrens aan de wegzijde van het bouwvlak, indien en voor zover de overschrijding van de betreffende bouwgrens niet meer bedraagt dan 1 m.

1. a. voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringsbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 zijn voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. ingeval van herbouw is lid a onder 1 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. op een bouwwerk zoals bedoeld in sub a, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de inrichting en het gebruik van woningen ten behoeve van bed & breakfast, waaronder wordt verstaan een kleinschalige aan de woonfunctie ondergeschikte accommodatie voor uitsluitend logies en ontbijt en bedoeld voor kortstondig, wisselend recreatief verblijf, indien en voor zover:

1. a. het betreft een woning, die tevens bewoond blijft;
2. b. geen groter vloeroppervlak dan 60 m² ten behoeve van bed & breakfast in beslag wordt genomen;
3. c. niet meer dan 3 slaapkamers, ten behoeve van maximaal 6 personen, van de betreffende woning worden ingericht en gebruikt voor bed & breakfast;
4. d. de bed & breakfast voorziening niet functioneert als een zelfstandige woning;
5. e. parkeren plaats vindt op eigen terrein;
6. f. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat het beoogde gebruik geen onevenredig nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefklimaat van de omliggende woningen of voor de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan voor de bouw van kleine uitbouwen aan woningen, indien en voor zover:

1. a. de overschrijding van een krachtens het plan aangegeven begrenzing niet meer bedraagt dan 2 m;
2. b. de oppervlakte van de uitbouw niet meer bedraagt dan 6 m².

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor het gebruik van gronden voor het houden van meerdaagse evenementen, waaronder worden verstaan kermissen, jaarmarkten, tentfeesten en daarmee vergelijkbare evenementen.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan ten behoeve van:

1. a. het afwijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein en er geen dringende redenen zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen in het plan is aangegeven niet meer bedraagt dan 2,5 m;
2. b. het afwijken van bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak, niet zijnde bestemmingsgrenzen, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen in het plan is aangegeven niet meer bedraagt dan 2,5 m;
3. c. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan ten behoeve van de bouw van bouwwerken voor nutsvoorzieningen zoals pompgemalen, verdeel-, regel- of transformatorruimten, telefooncentrales, telefooncellen, geldautomaten en abri's, waarvan de inhoud niet meer mag bedragen dan 50 m³ en de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m, alsmede voor beeldhouwwerken en daarmee gelijk te stellen kunstzinnige elementen met geen grotere bouwhoogte dan 6 m en lichtmasten en vlaggenmasten met geen grotere bouwhoogte dan 10 m.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor het gebruik van gronden ten behoeve van kleinschalige voorzieningen in de toeristische en recreatieve sector, mits voldaan wordt aan het volgende:

1. a. de voorzieningen zijn uitsluitend toegestaan in het achtererfgebied;
2. b. op eigen terrein dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
3. c. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van het woon- en leefmilieu;
4. d. er vindt geen milieubelemmering plaats voor omliggende functies en bedrijven;
5. e. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de verkeersveiligheid;
6. f. er ontstaat geen onevenredige verkeers- en parkeeroverlast voor de omgeving.

Het bevoegd gezag kan, gehoord de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit, eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan voor de realisering van één extra woning, indien en voor zover:

1. a. de extra woning wordt gerealiseerd binnen de bestaande inhoud van een gebouw dat tevens is aangemerkt als karakteristiek en wordt gerealiseerd met als oogmerk de karakteristiek van het desbetreffende gebouw in stand te houden, dan wel te herstellen, of
2. b. de extra woning wordt gerealiseerd binnen een bestaande woning met een grotere inhoud van 1000 m³ en
3. c. de extra woning een inhoud heeft van tenminste 300 m³;
4. d. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat de oppervlakte aan bestaande bebouwing op het desbetreffende erf, voorzover deze geen karakteristieke waarde hebben en voor zover deze meer bedraagt dan 75 m² per woning, wordt gesloopt.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Molenstraat 3 Ingen.

De eigenaar van de Molenstraat 3 te Ingen (hierna ook: initiatiefnemer) is voornemens om de bestaande bebouwing (voormalige molenaarswoning met bijgebouwen) op dit perceel, kadastraal bekend als gemeente Lienden sectie I nummer 1349 te verkopen. De courantheid van deze opstallen met bijbehorend perceel is afhankelijk van de bestemming en de mogelijkheden die deze bestemming biedt.

Op onderstaande foto's is betreffende woning met bijbehorende bouwwerken en het perceel te zien.

_{Figuur 0: aanzicht voormalige molenaarswoning en luchtfoto perceel Molenstraat 3 Ingen}

Zoals aan de orde zal komen in paragraaf 1.4 van deze plantoelichting geldt op deze locatie een bedrijfsbestemming; de woning mag hierdoor gebruikt worden als bedrijfswoning bij een bedrijf, vallend in de milieucategorie 1 en 2. Formeel is burgerbewoning hierdoor niet toegestaan, hetgeen het verkrijgen van een hypotheek niet mogelijk maakt.

Om de woning, welke al ongeveer 100 jaar niet meer als bedrijfswoning wordt gebruikt, in een passend juridisch-planologisch kader vast te leggen, is onderhavig bestemmingsplan opgesteld. In dit bestemmingsplan wordt aan de betreffende locatie een reguliere woonbestemming toegekend. Op 18 maart 2020 heeft het college van Buren besloten om hieraan in principe medewerking te verlenen, onder de voorwaarde dat het woon- en leefklimaat in relatie tot de op het aangrenzende perceel gelegen molen 'Op hoop van beter' nadrukkelijk wordt gemotiveerd en de werking van deze molen niet zal worden belemmerd.

De voormalige molenaarswoning en de molen hebben beiden de bestemming 'Bedrijf' maar hebben een afzonderlijk en niet aan elkaar gekoppeld bouwvlak gekregen. Hierdoor bestaat er planologisch gezien geen gebondenheid meer tussen beide bouwvlakken en worden het beschouwd als twee planologisch los van elkaar staande bedrijven.

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van de kern Ingen, behorende bij de gemeente Buren in de provincie Gelderland. Het plangebied bevindt zich aan de Molenstraat 3, zijnde een hoofdstraat door de kern. Deze gronden zijn kadastraal bekend als gemeente Lienden, sectie I perceelnummer 1349 en heeft een omvang van 1128 m². Op onderstaande figuur is het plangebied aangeduid met een rood kader.

^{Figuur 1: plangebied}

Op onderstaande luchtfoto is het plangebied aan de Molenstraat 3 te Ingen aangeduid met rode 'pin':

^{Figuur 2: luchtfoto kern Ingen}

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. Voorliggende toelichting vormt de onderbouwing van de voorgenomen ontwikkeling. Het bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke eisen voor digitalisering en uitwisseling van bestanden. Bij het opstellen van de regels en de verbeelding zijn de RO Standaarden 2012 als uitgangspunt genomen. Voor de toelichting is het ‘Handboek digitale bestemmingsplannen’ uit 2013 van de gemeente Buren als leidraad gehanteerd.

Het geldende bestemmingsplan voor de Molenstraat 3 is 'Kernen Buren', zoals vastgesteld op 25 juni 2013. In dit bestemmingsplan heeft het perceel onder andere een bestemming 'Bedrijf' met een nadere aanduiding 'Bedrijf tot en met categorie 2.0' gekregen. De voormalige molenaarswoning heeft tevens de bouwaanduiding 'karakteristiek' gekregen. Op onderstaande afbeelding is de uitsnede uit dit vigerende bestemmingsplan weergegeven:

_{Figuur 3: uitsnede vigerende verbeelding}

De toelichting is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 wordt de toets aan het beleidskader weergegeven, waarna in hoofdstuk 4 de haalbaarheid van het plan aangetoond wordt voor wat betreft milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische planopzet. Het laatste hoofdstuk behandelt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Ingen is een dorp in de gemeente Buren, in de Nederlandse provincie Gelderland. Het dorp valt sinds 1999 onder deze gemeente. Daarvoor viel het van 1818 tot 1999 onder de gemeente Lienden en daarvoor, van 1811 tot 1818 onder de gemeente Maurik. De kom van verspreid staande huizen loopt via buurtschap De Ganzert over in die van Eck en Wiel in het westen.

In 1026 komt de plaats voor als Heiningen. Het zou terug gaan op Hangim, wat iets als bij de heiling(en) betekent. Een andere mogelijkheid is dat het zonder h zou moeten zijn, dan zou het op weiland kunnen slaan. Ook wordt gedacht dat Heiningen niet helemaal de plaats Ingen is en dat Ingen pas rond 14e eeuw wordt genoemd. De plaatsnaam zou dan mogelijk afgeleid zijn van Ingeborg, een godheid van de Noormannen of mogelijk van het geslacht Ingenhe uit de 13e eeuw.

Ingen heeft zich, zoals bijna elke nederzetting, verder ontwikkeld op een kruising van wegen. Het centrum wordt gevormd door het dorpsplein, het dr. A.R. Holplein. Dit karakteristieke plein ligt aan de Ingense Wetering welke de kern Ingen doorsnijdt en er komt een drietal kerkpaden op het plein uit. De bebouwing vormt aan de ene zijde een gesloten wand, terwijl aan de andere zijde, door deels voormalige agrarische bebouwing, een open structuur aanwezig is. Langs de kerkpaden zijn moestuinen en boomgaarden aanwezig.

De kern wordt globaal omsloten door de Dorpsstraat, Weverstraat en Molenstraat. De wijken Tabaksland, Woud en Fruithof zijn de latere uitbreidingsgebieden.

Op onderstaande historische kaart uit 1868 is de molen al aangeduid ten noordoosten van de plaatsnaam 'Ingen'.

^{Figuur 4: historische Kuyperkaart 'Lienden (Kad gem Ingen en Ommeren)'}

De oude kern van Ingen bestaat uit lintbebouwing langs de hoofdwegen en de bebouwing rond het historische dorpsplein. In deze gebieden komt een mix voor van wonen, bedrijven en detailhandel. Het riviertje de Ingense Wetering stroomt door de kern (een watergang in een oude rivierbedding) en vormt een belangrijk landschappelijk element in de dorpskern van Ingen. De oude kerkpaden zijn samen met de lintbebouwing en het dorpsplein kenmerkend voor de stedenbouwkundige structuur van het dorp. De nieuwere woonwijken (Tabaksland, Woud en Fruithof) zijn aan de west-, noordoost- respectievelijk de zuidzijde gelegen waardoor de oudere lintbebouwing aan de noordzijde van Ingen zijn waardevolle relatie met het buitengebied heeft behouden.

^{Figuur 5: Overzicht ruimtelijke structuur Ingen (Bron: Groenstructuurplan 2010)}

Ook komen er enkele bijzondere gebouwen als een molen 'Op Hoop van Beter' (welke grenst aan het plangebied), een kerk en enkele karakteristieke boerderijen voor.

De huidige molen kwam in de plaats van een grondkorenmolen, die door zijn lage bouw niet voldoende wind ving. De toen nieuwe molen werd aanzienlijk hoger opgetrokken. Lang is de molen met windaandrijving niet in bedrijf geweest. In 1922 werden de roeden gestreken en gingen kap en de stelling eraf en werd het maalbedrijf met motoraandrijving verder voortgezet. Zo heeft de kale romp erbij gestaan tot 1983. Na een plaatselijk initiatief is de molen weer compleet bedrijfsvaardig gemaakt en in 1985 weer in gebruik genomen voor het malen van broodgraan.

_{Figuur 6: zicht op molen 'Op Hoop van Beter'}

_{Figuur 7: voormalige molenaarswoning met op de achtergrond de molen}

De molenaarswoning welke op bovenstaande foto is te zien dateert van 1671.

In en rondom historische kern heeft in de loop der tijd een verdichting van de bebouwing plaatsgevonden. Omdat deze verdichting een langere periode besloeg, zijn uiteenlopende stedenbouwkundige en architectonische principes toegepast. Het resultaat daarvan is een gevarieerd bebouwingsbeeld met een rafelige stedenbouwkundige structuur.

In de kern bestaan beperkte mogelijkheden voor verdichting van de bebouwing. Met name in het dorpsgebied kern bestaan mogelijkheden voor intensivering, door functiemenging met kleinschalige bedrijven en voorzieningen en de bouw van appartementen. Dit moet wel passen binnen het karakter en de schaal van een landelijk dorp.

In de dorpskern zijn behalve woningen ook winkels, enkele horecagelegenheden, praktijkruimten en kantoren gevestigd. Deze passen binnen de dorpskern. De (beperkte) overlast van vrachtverkeer, het laden en lossen, en de geparkeerde auto's van zowel bewoners als werknemers horen bij de levendigheid van een dorp en kunnen niet als ernstige hinder gezien worden. De voorzieningen liggen verspreid, maar aan het Dr. A.R. Holplein en rondom de kruising Weverstraat - Dorpsstraat - Rijnstraat - Woudstraat is de functiemenging het sterkst.

Ook aan de Molenstraat komen enkele voorzieningen voor en er bevindt zich de molen 'Op Hoop van Beter'.

De uitbreidingen van de woongebieden hebben in het bijzonder aan de zuidzijde van de kern, ten zuiden van de Dorpsstraat, plaatsgevonden.

Op de locatieMolenstraat 3 te Ingen rust een bedrijfsbestemming ten behoeve van bedrijven vallend in de milieucategorie 1 en 2; de woning mag hierdoor gebruikt worden als bedrijfswoning bij dat bedrijf. Burgerbewoning (het gebruik van de woning als reguliere woning zonder dat er sprake is ven enige bedrijvigheid) is niet toegestaan.

Om de woning, welke al ongeveer 100 jaar niet meer als bedrijfswoning wordt gebruikt, in een passend juridisch-planologisch kader vast te leggen, is onderhavig bestemmingsplan opgesteld. In dit bestemmingsplan wordt aan de betreffende locatie een reguliere bestemming 'Wonen' toegekend.

Als gevolg van onderhavige bestemmingsherziening zal de ruimtelijke structuur geen enkele wijziging ondergaan en zal functioneel gezien de bedrijfsbestemming worden ingeleverd ten faveure van een reguliere woonbestemming; dit brengt in het geheel geen wijziging in het feit dat de molenaarswoning al ongeveer 100 jaar niet meer in gebruik is als bedrijfswoning, zodat het feitelijk na bestemmingsherziening ongewijzigd blijft.

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die ruimte geef aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een Europese en mondiale blik. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo ontstaat er ruimte voor maatwerk en ontwikkelingen van burgers en bedrijven. In deze structuurvisie schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040: een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Deze structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vormt de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed.

Deze aspecten zullen in paragraaf 4.6, respectievelijk paragraaf 4.3 en 4.1 aan de orde komen.

Onderhavig plan heeft geen invloed op de beschreven doelen die het Rijk nastreeft. De beoogde ontwikkeling heeft een te kleinschalig karakter om hier effect op te hebben.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) (welke in ontwerp tot 30 september 2019 ter inzage heeft gelegen) is een onderdeel van de nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht het Rijk tot een strategische visie op de fysieke leefomgeving. Het doel is om alle onderdelen van de fysieke leefomgeving met elkaar in samenhang te brengen. Ook gemeenten en provincies maken een omgevingsvisie vanwege deze nieuwe wet.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) richt zich op onderstaande vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe de fysieke leefomgeving wordt ingericht. De Nationale Omgevingsvisie helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes.

Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie

Het klimaat verandert. De gevolgen hiervan worden steeds duidelijker merkbaar. Denk aan de steeds drogere zomers, de hevigere regenval en stijgende zeespiegel. Op deze en andere gevolgen van de klimaatverandering moet tijdig worden ingespeeld. Tegelijkertijd moet de overstap worden gemaakt naar duurzame energie. Het is de bedoeling dat ons land in 2050 een duurzame energievoorziening heeft. Iedereen draagt hier zelf aan bij door bijvoorbeeld zoveel mogelijk woningen aardgasvrij te maken. Maar er zullen ook aanpassingen nodig zijn, bijvoorbeeld met windenergie, die moeten worden ingepast in het landschap. Mensen in de omgeving moeten ook voordelen ervaren van geplaatste windmolens.

De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden

Nederland heeft een sterke internationale concurrentiepositie. Vanuit die positie wordt gewerkt aan een nieuw economisch verdienmodel dat duurzaam is en circulair. Door grondstoffen te hergebruiken in de bouw bijvoorbeeld. De overstap naar duurzame energie en het zorgen voor een gezond milieu zijn belangrijk. Ook zullen bedrijven zich hier goed moeten kunnen vestigen met voldoende ruimte voor bedrijvigheid. Daarvoor is het zaak alle verschillende aspecten te betrekken die hierbij een rol spelen, zodat duurzaam geld kan blijven verdiend.

Onze steden en regio’s sterker en leefbaarder maken

Veel mensen zijn op zoek naar een geschikte, betaalbare woning. Iedereen wil graag wonen in een prettige omgeving. Een omgeving met voldoende groen en met aandacht voor veiligheid en gezondheid. Denk bijvoorbeeld aan groen en fonteinen op plekken waar het erg warm kan worden (hittestress). Tegelijkertijd is het belangrijk dat de woningen goed bereikbaar zijn door goede fiets- en wandelpaden en aansluiting op het wegennet en het openbaar vervoer. Kortom, het gaat niet alleen om voldoende woningen, maar ook om een aantrekkelijke woonomgeving.

Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen

In sommige regio’s staan de natuurlijke systemen en het landschap onder druk. Soms is daar sprake van een verzakkende bodem, onder meer door een te laag waterpeil. Als het waterpeil omhoog wordt gebracht, kan dat gevolgen hebben voor de landbouw en de veeteelt. In sommige gebieden wordt het dan misschien logischer om duurzame energie te produceren in plaats van voedsel. Tegelijkertijd moeten de kwaliteiten van het landschap worden behouden om te kunnen recreëren en ook vanwege het cultureel erfgoed.

In hoofdstuk 4 van onderhavige plantoelichting worden de aspecten duurzaamheid, kwaliteit van leefomgeving, bereikbaarheid, groen en water uitgebreid aan de orde gesteld.

De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat:

• 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.

In casu is er sprake van het omzetten van de bedrijfsbestemming, welke rust op een bestaande bedrijfswoning midden in de bebouwde kom, naar een reguliere bestemming 'Wonen', zonder dat er feitelijk een uitbreiding plaats vindt van het aantal woningen, hetgeen geen stedelijke ontwikkeling betreft; daarom is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.

In het Barro zijn een aantal onderwerpen opgenomen waarvoor het rijk uit het oogpunt van de nationale belangen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte ruimtelijke regels stelt:

• rond rijksvaarwegen wordt ruimte geborgd voor de veiligheid van scheepvaart;
• rond de Maastakken wordt ruimte gereserveerd voor toekomstige rivierverruiming;
• rond verschillende hoofdwegen en op enkele locaties wordt ruimte gereserveerd voor toekomstige uitbreiding van het hoofdwegennet en hoofdspoorwegennet;
• op verschillende locaties wordt ruimte gereserveerd voor (kern)energiecentrales en zones onder hoogspanningsverbindingen worden gevrijwaard;
• de provincies wordt opgedragen de ecologische hoofdstructuur te beschermen;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament krijgen ruimtelijke bescherming;
• in het IJsselmeer wordt verstedelijkingsruimte beperkt mogelijk gemaakt;
• het erfgoed van de Stelling van Amsterdam, de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Romeinse Limes worden ruimtelijk beschermd;
• rond militaire radarposten worden voorwaarden gesteld aan windmolens en hoge bebouwing.

Voor een aantal van de genoemde Barro-onderwerpen, waaronder de uitbreiding van het hoofdwegennet, het hoofdspoorwegennet en de militaire radars, geldt dat de regels worden uitgewerkt in de Rarro.

Op onderhavig project werken geen van de in het Barro genoemde rijksbelangen rechtstreeks door.

Op 19 december 2018 is de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld en op 1 maart 2019 in werking getreden. Deze Omgevingsvisie gaat over ‘Gaaf Gelderland’.

De unieke kwaliteiten en waarden die gekoesterd worden om Gelderland 'gaaf' te houden zijn hier samengevat. Gelderland...:

• ...staat van oudsher bekend om haar Gelderse streken. Gelderse streken en hun inwoners hebben elk hun eigenheid, van waaruit zij elkaar weten te vinden; noaberschap, zorgzaamheid en soms ook een ‘gezonde’ rivaliteit;
• ...is gevormd door haar strategische ligging tussen grote stedelijke netwerken in binnen en buitenland. Onze regio is via wegen, water en spoor, altijd dichtbij. Dit brengt ons handel;
• ...biedt het beste van twee werelden: onze steden en dorpen met bedrijven, anderzijds onze natuur en landschappen. In elke streek worden deze werelden anders ingekleurd;
• ...biedt een variatie aan Gelderse streken met unieke landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten: het coulisselandschap in de Achterhoek, de Veluwe met haar bossen, heidevelden en zandverstuivingen, het rivierenlandschap met dijken, oeverwallen, stuwwallen en uiterwaarden, karakteristieke dorpen en de stedelijke Regio Arnhem-Nijmegen;
• ...heeft groene steden die dynamisch zijn en opereren op menselijke maat;
• ...kent een diepgewortelde handelsgeest. IJzervondsten brachten al vroeg een industrie en handel op gang. Vanuit Hanzeverbonden ontstonden diepgewortelde kwaliteiten als betrouwbaarheid, handelsgeest en innovatief vakmanschap;
• ...geeft ruimte aan Gelderse kampioenen, vaak mkb- en familiebedrijven. Zij weten hoe je op menselijk schaal en in balans met kwetsbare natuur en landschap onderneemt, met de blik gericht op de rest van de wereld;
• ...heeft diverse kenniscentra, waaronder twee universiteiten en verschillende hogescholen, met wereldwijde uitstraling en aantrekkingskracht;
• ...heeft een sterke economie, met topkwaliteiten in de Food-, Health-, Energy- en Techsector;
• ...is een belangrijke schakel in het Europese logistieke netwerk met een sterk ontwikkelde logistieke sector en een goede ligging op de belangrijke Europese Corridors;
• ...heeft een sterke creatieve sector, zoals ArtEZ hogeschool voor de kunsten;
• ...is vakantieprovincie nummer 1 in Nederland, mede dankzij de Veluwe, het grootste aaneengesloten natuurgebied van Noordwest Europa;
• ...is een sportieve regio. Zowel in de breedte (Wandelvierdaagse) als in de top (Papendal, Omnisport);
• ...kent vermaarde culturele voorzieningen, festivals en evenementen (Kröller Müller museum, ArtEZ hogeschool, Nederlands Openluchtmuseum, Gelders orkest).

Om deze waarden en kwaliteiten te behouden wordt ingezet op een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland.

Gezond en veilig:

• een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna.
• voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen.
• aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.

Schoon en welvarend:

• een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen.
• het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen.
• het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

In deze omgevingsvisie wordt specifiek ingegaan op de onderwerpen energietransitie, klimaatadaptatie, biodiversiteit, bereikbaarheid en een dynamische, diverse en duurzame woon- en leefomgeving. De schaal waarop deze aspecten worden beschouwd overstijgen echter het kavelniveau en zien juist op een provinciebrede aanpak. Voor de kern Ingen zijn in de omgevingsvisie geen specifieke waarden opgenomen.

Ten aanzien van het planologisch gewijzigde gebruik van een reeds bestaande woning midden in het bebouwd gebied bepaalt deze omgevingsvisie niets.

Uiteraard dient, waar dit in relatie tot de karakteristieke bebouwing aan de Molenstraat 3 te Ingen mogelijk is, ingezet te worden op duurzaamheid.

Onderhavig plan is niet strijdig met de beleidsuitgangspunten van de omgevingsvisie.

De Omgevingsverordening Gelderland is door Provinciale Staten op 24 september 2014 vastgesteld en op 18 oktober 2014 in werking getreden. De Omgevingsverordening is voor het laatst geactualiseerd op 19 december 2018. Onderhavig plan zal moeten voldoen aan de regels in de omgevingsverordening.

De omgevingsverordening richt zich op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. De verordening voorziet ten opzichte van de omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

Voorliggende ontwikkeling is gesitueerd op gronden binnen de Romeinse Limes (forten (castella), burgerlijke nederzettingen, kampdorpen (vici) grafvelden, de militaire infrastructuur, bestaande uit wegen, waterwerken en wachttorens en scheepswrakken) en de molenbiotoop (erfgoed).

Een bestemmingsplan kan alleen bestemmingen mogelijk maken die deze kernkwaliteiten niet aantasten.

Onderhavig plan, waarbij sprake is van het omzetten van een bedrijfsbestemming in een reguliere woonbestemming om burgerbewoning van de bestaande bedrijfswoning mogelijk te maken, blijft de bestaande bebouwingssituatie intact en zullen de bouwmogelijkheden niet worden verruimd. De voorgenomen ontwikkeling leidt hierdoor niet tot aantasting van de kernkwaliteiten van de Romeinse Limes of de molenbiotoop, waardoor het plan iet in strijd is met de bepalingen uit de Omgevingsverordening Gelderland.

Met ingang van 22 december 2015 tot 22 december 2021 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 “Koers houden, kansen benutten” bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen.

Zo is het van belang dat er bij nieuwe ruimtelijke plannen voldoende waterberging wordt gecreëerd om wateroverlast bij hevige regenval te voorkomen. De benodigde ruimte voor compenserende waterberging wordt berekend op basis van maatgevende regenbuien, de toename aan verhard oppervlak en de maximaal toelaatbare peilstijging.

In de Keur Waterschap Rivierenland 2014 staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de regels van de Keur.

In casu reikt het plangebied niet over een watergang of waterkering; evenmin heeft het plan enige invloed op de werking van de meest nabijgelegen watergangen welke op een afstand van meer dan 150 m vanuit de grens van het plangebied zijn gelegen.

De Structuurvisie Buren 2009-2019 (vastgesteld, 27 oktober 2009) omvat een visie op het gehele grondgebied van de gemeente Buren. Het detailniveau van de structuurvisie beperkt zich daardoor vooral tot de hoofdlijnen en gaat minder in op de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen ingezoomd per kern. Om in de toekomst de juiste keuzes te kunnen maken ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen is een nadere uitwerking per kern wenselijk. Hierbij gaat het zowel om het gewenste ruimtelijke beeld als om de richting waarmee men met de kern op wil (bijvoorbeeld meer nadruk op recreatie en toerisme). Hierbij dient wel de onderlinge samenhang tussen de kernen in beschouwing te worden genomen. De eigen kracht van kernen benutten verdient de voorkeur boven onderlinge concurrentie. De Toekomstvisie zal daarvoor een eerste aanzet zijn. Belangrijk is dat een visie ontstaat welke breed gedragen wordt, politiek, ambtelijk en maatschappelijk draagvlak staat hierbij voorop.

Per kern liggen er nog de volgende ontwikkelingsmogelijkheden voor ná 2019. Voor de kern Ingen geldt dat een goede afronding van de kern in de zuidelijkste punt van Ingen langs de Brei is gewenst middels woningbouw, zodra de mogelijkheid zich voordoet. Ook is een mogelijkheid om het bestaande lint langs de Dorpstraat aan te vullen met circa twee woningen.

Deze op 14 december 2010 door de gemeenteraad van Buren vastgestelde toekomstvisie schept een wensbeeld voor 2030. Deze visie vormt het referentiekader voor toekomstige beleidsbeslissingen.

Via diverse kanalen heeft de raad zich laten informeren over de wensbeelden van burgers, bedrijven en organisaties. Alle beschikbare gegevens en aangegeven richtingen zijn doorvertaald naar vier scenario’s:

1. 1. behoud het goede
2. 2. het woonscenario
3. 3. het economisch scenario
4. 4. het natuurscenario

Hoewel al deze vier scenario’s in hun uitwerking realistisch zijn te noemen, blijkt helder dat het woonscenario het meest recht doet aan het wensbeeld dat de inwoners, bestuurders en politici voor ogen hebben. Aan het woonscenario kunnen nog wel enkele economische plusvarianten voor de gebieden Buren, Lienden en Maurik worden toegevoegd. Vandaar dat als voorkeursscenario gesproken wordt over het ‘Wonenplus-scenario’.

Met het ontwikkelingsscenario Wonen-plus kan koers gezet worden naar een voorzieningenniveau per kern en gebied, waarmee de levensvatbaarheid van de leefgemeenschappen binnen het gemeentelijk grondgebied wordt geborgd. Het hoofdaccent ligt op de fysieke pijler ‘wonen’, maar deze is tevens de motor achter het vitaliseren van de sociale pijler. De economische pijler wordt met enkele ‘plus-varianten’ in de gebieden Buren, Lienden en Maurik invulling gegeven. Bij het invullen van voorzieningen per kern met plus varianten in de gebieden Buren, Lienden en Maurik wordt uitgegaan van de lange termijn visie tot 2030.

Onderhavig plan is door de ruimtelijke kleinschaligheid niet strijdig met deze toekomstvisie.

In 1992 is in Valletta (Malta) door de 20 lidstaten waaronder Nederland het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed ondertekend. Dit Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Het verdrag is in 1998 door Nederland middels een goedkeuringswet bekrachtigd. Op 1 september 2007 is het in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) is daarmee ondermeer verankerd in de herziene Monumentenwet.

De wet zorgt ervoor dat alle bekende en potentiële archeologische waarden volwaardig meetellen in de beslissingen over de ruimtelijke inrichting. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht (artikelen 53 en 54 Monumentenwet) bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

Om inzicht te verkrijgen in de archeologische waarden binnen het grondgebied van de gemeente Buren heeft de gemeente in 2007 een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart laten opstellen. De archeologische verwachtingskaart is samengesteld uit een basiskaart die de geologische ondergrond beschrijft en alle bekende archeologische elementen bevat. Op deze kaart zijn de fossiele rivierlopen met haar oevers en restgeulen, crevasses, en komgronden weergegeven. Hier bovenop zijn de bewoningssporen uit de archeologische perioden aangegeven. Dit zijn alle bekende (vastgestelde) archeologische waarden. Deze gegevens zijn verzameld uit het centrale archeologische informatiesysteem Archis, onderzoeken en meldingen en bevat de archeologische monumenten (AMK-terreinen), aanduiding van oude cultuurgronden en waarnemingen van vondsten en sporen gedaan tijdens archeologische en niet-archeologische graafwerkzaamheden. Op de basiskaart zijn de Romeinse rijksgrens (limes), de historische wegen, steenfabrieken en eendenkooien apart aangegeven. Per kern is een uitsnede gemaakt van de basiskaart. Onderstaand zijn de uitsneden voor de kern Ingen weergegeven:

^{Figuur 8: uitsnede uit Archeologische beleidsadvieskaart}

^{Figuur 9: uitsnede uit archeologische basiskaart}

Uit bovenstaande uitsneden blijkt dat het plangebied is gelegen in de historische kern met hoge archeologische verwachtingswaarden.

Er wordt op de beleidsadvieskaart onderscheid gemaakt tussen bekende waarden en zones met een archeologische verwachting. Uitgangspunt bij de bekende waarden is behoud in de huidige staat (behoud in situ): er vinden in principe geen bodemingrepen plaats.

De bekende waarden zijn wettelijk of planologisch beschermd. Dit zijn de AMK-terreinen en voormalige steenfabrieken. De zones met archeologische verwachting zijn onderverdeeld in zones met een hoge, een middelhoge, een lage en een zone zonder archeologische verwachting. De categorie hoge archeologische verwachting is onderverdeeld in zones die liggen in de historische kern en overige zones. Voor deze categorie en de zone met middelhoge archeologische verwachting geldt in principe behoud in de huidige staat. Mocht behoud in de huidige staat niet gerealiseerd kunnen worden dan dient bij toekomstige ontwikkelingen doorgaans archeologisch vooronderzoek vanaf een bepaalde diepte en/of omvang van het plangebied uitgevoerd te worden. Zones met een lage archeologische verwachting zijn vrijgesteld van archeologisch (voor)onderzoek voor plangebied tot een omvang van 10 hectare. Zones zonder archeologische verwachting (grootschalige bodemverstoringen) zijn in zijn geheel vrijgesteld van archeologisch (voor)onderzoek.

De hoge archeologische verwachtingswaarde van onderhavig plangebied aan de Molenstraat 3 te Ingen geeft aanleiding tot het toekennen van een archeologische dubbelbestemming. In de lijn van het vigerende bestemmingsplan 'Kernen Buren' is de archeologische bescherming ongewijzigd overgenomen.

Als gevolg van het feit dat de aanleiding van onderhavige bestemmingsherziening is gelegen in het feit dat het nu toegestane bedrijfsmatige gebruik van het plangebied niet langer gewenst is en er een functiewijziging plaatsvindt voor het gebruik van de bestaande bebouwing als burgerwoning, en deze gebruikswijziging geen verstoring van de bodem tot gevolg heeft, is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Door deze functiewijziging zullen de archeologische waarden van het gebied geheel behouden blijven.

Ingen heeft zich ontwikkeld op een kruising van wegen. Het zwaartepunt ligt langs de Dorpsstraat. Daarnaast stroomt het riviertje de Ingensche Wetering door de kern in de vorm van een watergang in een oude rivierbedding.

Het centrum wordt gevormd door het Dorpsplein, het dr. A.R. Holplein. Het karakteristieke plein ligt aan de Wetering en een drietal kerkpaden komt op het plein uit. De bebouwing vormt aan de ene zijde een gesloten wand, terwijl aan de andere zijde, door deels voormalige agrarische bebouwing, een open structuur aanwezig is. Langs de kerkpaden zijn moestuinen en boomgaarden aanwezig.

In de kern Ingen is aan het Kerkpad 7 de molen 'Op Hoop van Beter' gelegen. Rondom deze molen is een molenbiotoop opgenomen. Dit zijn zones rondom de molen waarbinnen beperkingen gelden ten aanzien van nieuwe bouwontwikkelingen, om zodoende windvang voor de molen te garanderen. De relevante zone is op de verbeelding bij dit bestemmingsplan overgenomen

De huidige ronde stenen stellingmolen (bouwjaar 1893) kwam in de plaats van een grondkorenmolen, die door zijn lage bouw niet voldoende wind ving. De toen nieuwe molen werd aanzienlijk hoger opgetrokken. Lang is de molen met windaandrijving niet in bedrijf geweest. In 1922 werden de roeden gestreken en gingen kap en de stelling eraf en werd het maalbedrijf met motoraandrijving verder voortgezet. Zo heeft de kale romp erbij gestaan tot 1983. Na een plaatselijk initiatief is de molen weer compleet bedrijfsvaardig gemaakt en in 1985 weer in gebruik genomen voor het malen van broodgraan.

Figuur 10: molen op 8 augustus 1985 vóór restauratie

Figuur 11: molen op 22 november 1985

_{Figuur 12: molen 'Op Hoop van Beter' in huidige staat}

Deze molen is aangemerkt als rijksmonument 25844.

_{Figuur 12: voormalige molenaarswoning met op de achtergrond de molen}

De molenaarswoning welke op bovenstaande foto is te zien dateert van 1671. Het betreft een historisch pand, maar heeft niet de status van rijks- of gemeentelijk monument.

Doordat het van oorsprong de molenaarswoning behorende bij de molen 'Op Hoop van Beter' betreft, is deze woning in het vigerende bestemmingsplan wel als karakteristiek aangeduid. Deze aanduiding is in onderhavig bestemmingsplan ongewijzigd overgenomen.

Die aanduiding heeft tot gevolg dat de kenmerkende aspecten van het pand voor de toekomst zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, behouden blijven.

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Dit besluit is gebaseerd op de Wet milieubeheer (artikelen 5.1 lid 1, 5.2 lid 1, 5.3 lid 1 en 2 en 9.2.2.1) en de Wet ruimtelijke ordening (artikelen 3.37 en 4.3 lid 1 en 2). Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. De normstelling is in lijn met het Bevi en bevat, analoog aan het Bevi, normen voor het plaatsgebonden risico en een verantwoordingsplicht voor het groepsrisico.

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen buisleidingen.

Het plangebied is niet gelegen binnen een (hinder)zone of werkstrook van hoofdleidingen voor olie of water en hoogspanningsleidingen.

Het plangebied is verder niet gelegen binnen een obstakelbeheer- of radarverstoringsgebied van een civiel of militair luchtvaartterrein en over het plangebied loopt geen straalpad van telecomaanbieders.

Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodem- en grondwaterkwaliteit geschikt is voor de beoogde planologische regeling en het daarin toegestane gebruik. Dit betekent dat het aspect bodemkwaliteit in beginsel voor bijna elke functiewijziging naar een gevoelige functie, die met ruimtelijke plannen mogelijk worden gemaakt, beoordeeld moet worden.

Op 18 juni 2020 heeft Econsultancy BV het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem uitgevoerd in het kader van de bestemmingsplanwijziging en verkoop van de onderzoekslocatie. Hierin zijn de volgende geconstateringen gedaan:

"Op basis van het uitgevoerde milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is asbesthoudend (plaat)materiaal in de bodem te verwachten, te weten:

- De huidige dakbedekking ter plaatse van de woning bestaat uit asbestvrije dakplaten. Onbekend is waar de voormalige dakbedekking uit bestond (mogelijk asbestverdacht). De dakgoot en regenpijp bestaan nog wel uit asbestverdacht materiaal, welke afstromen op het maaiveld. Ter plaatse van deze afwateringszone kan in de loop der jaren een verontreiniging met asbest zijn ontstaan.

- De voormalige schuur op het zuidoostelijke deel van het perceel was voorzien van asbestverdachte dakplaten. Onbekend is of deze schuur in het verleden voorzien was van een dakgoot. Mogelijk zijn de voormalige druppelzones verontreinigd met asbest.

Ter plaatse van proefboring 1 is een zwak puinhoudende zandlaag waargenomen (traject 0,1-0,6 m - mv). Gezien het feit dat het slechts gaat om een zwakke bijmenging waarin geen asbestverdacht materiaal is waargenomen (fractie > 20 mm), wordt een verontreiniging met asbest niet aannemelijk geacht in deze bodemlaag. Ter plaatse van proefboring 2 is een volledig bakstenen laag aangetroffen (traject 0,1-0,2 m -mv). Omdat het gaat om een volledig bakstenen laag wordt verontreiniging met asbest niet aannemelijk geacht.

Overige parameters aan oostelijke erfgrens

Op het terrein van de molen, ten oosten van de onderzoekslocatie, heeft in het verleden opslag plaatsgevonden van kolen en olie, en is gebruik gemaakt van verbrandingsmotoren. Deze activiteiten vormen een potentiele bron van bodemverontreiniging met minerale olie en PAK. Ook is het niet duidelijk of de brand bij de molen is geblust met schuim of met water. Een verontreiniging met PFAS in de bodem als gevolg hiervan kan dan ook niet worden uitgesloten. Mede gezien de zuidwestelijke grondwaterstromingsrichting kan een bodemverontreiniging als gevolg van deze activiteiten op de onderzoekslocatie zelf niet worden uitgesloten.

Overige parameters aan noordwestelijke erfgrens

De voormalige HBO-tank op het zuidwestelijke deel van de locatie is in 1999 gesaneerd, waarbij geen verontreiniging met minerale olie in de bodem is achtergebleven. Het tankgat is aangevuld met schone grond. Op het noordwestelijke deel van de locatie is mogelijk eveneens een ondergrondse brandstoftank aanwezig geweest (benzine). Meer gegevens over deze tank zijn niet bekend. Een verontreiniging in de bodem kan dan ook niet worden uitgesloten.

Conclusie en advies

Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem, de terreininspectie en het zintuiglijk bodemonderzoek blijkt, dat er mogelijk sprake is van voormalige en/of huidige bodembelasting op de locatie, waardoor het vermoeden van bodemverontreiniging aanwezig is. Dit in verband met de toepassing van asbestverdachte materialen op de onderzoekslocatie, de voormalige ondergrondse brandstofopslag, alsmede bodembedreigende activiteiten op het ten oosten gelegen perceel."

Op 17 juli 2020 is, naar aanleiding van het historisch onderzoek, een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) en verkennend onderzoek asbest in bodem (NEN 5707) uitgevoerd. Het onderzoek heeft tot doel met een relatief geringe onderzoeksinspanning vast te stellen of op de onderzoekslocatie bodemverontreiniging aanwezig is. Tevens heeft het onderzoek tot doel na te gaan of de verdenking van verontreiniging met asbest van het terrein terecht is en (zo nodig) een indicatieve uitspraak te doen over het asbestgehalte in de bodem. Op basis van de resultaten is bepaald of er milieuhygiënische belemmeringen zijn voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en verkoop van de onderzoekslocatie.

'Verkennend bodemonderzoek (NEN 5740)

De bodem bestaat voornamelijk uit matig siltig, zeer fijn tot matig fijn zand. De bovengrond is bovendien matig humeus. De bodem bestaat verder plaatselijk uit matig humeus, matig siltig, matig tot sterk zandige klei.

In de ondergrond van boring D04, ter plaatse van de voormalige ondergrondse brandstoftank, is een zwakke olie-waterreactie waargenomen op het traject 1,5-2,0 m -mv. Verder zijn in de bodem zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen.

Deellocatie C: Oostelijke perceelsgrens

In de bovengrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Voor de parameter PFAS in de bovenggrond wordt de actuele toepassingsnorm voor de functieklasse Landbouw/natuur niet overschreden. In het grondwater is geen verontreiniging aangetoond.

De vooraf gestelde hypothese dat deze deellocatie als "heterogeen verdacht, niet lijnvormig" dient te worden beschouwd, wordt voor deze deellocatie verworpen. Een nader onderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

Deellocatie D: voormalige ondergrondse brandstoftank op noordwestelijk deel van het perceel

In de ondergrond, op het traject waar de zwakke olie-waterreactie is waargenomen, is geen verontreiniging met minerale olie aangetroffen. Het grondwater is licht verontreinigd met benzeen en xylenen. De zwakke olie-waterreactie in de ondergrond en de lichte verontreiniging met aromaten in het grondwater kunnen worden gerelateerd aan de voormalige ondergrondse opslag van brandstoffen.

De vooraf gestelde hypothese dat deze deellocatie als "plaatselijk verdacht, ondergrondse opslagtanks" dient te worden beschouwd, wordt voor deze deellocatie aanvaard. De aard en de omvang van de verontreiniging is echter van dien aard, dat een nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Verkennend bodemonderzoek asbest in bodem (NEN 5707)

Tijdens de veldwerkzaamheden zijn op het maaiveld van de onderzoekslocatie, alsmede in de bodem, geen puin(resten) of andere asbestverdachte materialen aangetroffen (fractie > 20 mm).

Deellocatie A: Voormalig dak en huidige dakgoot en regenpijp woning

In de toplaag ter plaatse van de druppelzone onder het voormalige dak en huidige dakgoot en regenpijp is asbest aangetoond welke niet direct te relateren is aan erosie van asbesthoudende dakbedekking. Het betreft namelijk 80% niet-hechtgebonden chrysotielasbest.

De vooraf gestelde hypothese dat deze deellocatie als "plaatselijk verdacht, niet lijnvormig" dient te worden beschouwd, wordt voor deze deellocatie derhalve aanvaard met betrekking tot asbest. Het analytisch aangetoonde gehalte (24 mg/kg d.s.) is bevindt zich echter ruim onder de hergebruikswaarde en ruim onder de toetsingswaarde voor nader onderzoek van 50 mg/kg d.s. Een nader onderzoek of bodemsanering is derhalve niet noodzakelijk.

Deellocatie B: Voormalige schuur

In de toplaag ter plaatse van de druppelzone van deellocatie B is analytisch (fractie < 20mm) geen asbest aangetroffen. De vooraf gestelde hypothese dat deze deellocatie als "plaatselijk verdacht, niet lijnvormig" dient te worden beschouwd, wordt voor deze deellocatie derhalve verworpen. Er bestaat dan ook geen aanleiding voor een nader onderzoek asbest in bodem.

Conclusie en advies

De aard en omvang van de aangetroffen verontreinigingen in de grond en het grondwater geven geen aanleiding om verder bodemonderzoek uit te voeren.

In het kader van de bestemmingsplanwijziging kan gesteld worden dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem bij ongewijzigd gebruik niet tot gebruiksbeperkingen of gezondheidsrisico's zal leiden.

Derhalve bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem, volgens Econsultancy, geen belemmeringen voor de bestemmingsplanwijziging en verkoop van de onderzoekslocatie.

Algemeen

Indien er bij werkzaamheden grond vrijkomt die niet op de locatie kan worden hergebruikt, zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit, het “Tijdelijk handelingskader voor hergebruik van PFAShoudende grond en baggerspecie (d.d. 2 juli 2020) of de regionale bodemkwaliteitskaart van toepassing.'

Indien in de toekomst een omgevingsvergunning voor een gebouw wordt aangevraagd ter plaatse van deellocatie B, dan dient aan de hand van een aanvullend onderzoek te blijken dat de potentieel asbestverdachte puinhoudende bodem geen belemmeringen oplevert voor het verlenen van die omgevingsvergunning. Middels een specifieke bouwregel is hiertoe een verplichting in de regels opgenomen.

Het historisch bodemonderzoek (NEN 5725), verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) en verkennend onderzoek asbest in bodem (NEN 5707) zijn integraal aan de planstukken toegevoegd.

De Wet geluidhinder (Wgh) is van toepassing op woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen (onder meer onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen en andere gezondheidszorggebouwen) en geluidsgevoelige terreinen (onder meer woonwagenstandplaatsen). Uit art. 74 Wgh vloeit voort dat in principe alle wegen voorzien zijn van een geluidzone, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/uur geldt. De zonebreedte is afhankelijk van het gebied (stedelijk of buitenstedelijk) en het aantal rijstroken. Binnen de zones moet een akoestisch onderzoek worden verricht. De voorkeursgrenswaarde voor woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en terreinen bedraagt in die zone op de buitengevel 48 dB (art. 82 Wgh).

De wegen in de directe omgeving van het plangebied betreffen allemaal wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/uur geldt. Het plangebied ligt niet in de geluidszone van een gezoneerde weg.

Hieruit kan worden geconcludeerd dat wegverkeerslawaai niet leidt tot een te hoge gevelbelasting en bij een gemiddelde gevelisolatie de binnenwaardes in de (bestaande) woning niet worden overschreden.

Spoorweglawaai

In de nabijheid van het plangebied is geen spoorlijn gesitueerd. Het spoortracé Arnhem-Tiel bevindt zich op een afstand van ruim 4,5 km ten zuiden van het projectgebied.

Kleine en grote projecten

De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en grote' projecten. Kleine projecten dragen niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen). Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in het Besluit “Niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)”.

Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten - die jaarlijks meer dan 3 procent van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van PM₁₀ en NO₂ bijdragen- een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing.

Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

Dit is een Regeling van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 31 oktober 2007, nr. DJZ2007004707, houdende regels omtrent de aanwijzing van categorieën van gevallen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen als bedoeld in artikel 5.16, eerste lid, onder c, van de Wet milieubeheer (Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)).

Het gaat hierbij om de volgende categorieën:

1. 1. inrichtingen
2. 2. infrastructuur
3. 3. kantoorlocaties
4. 4. woningbouwlocaties

Voor woningbouw geldt dat woningbouwprojecten van netto niet meer dan 1500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) niet in betekende mate bedragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit (art. 4 lid 1 Besluit NIBM jo. art. 4 lid 2, bijlage 3B.2 Regeling NIBM).

Het onderhavige project is met de functiewijziging van een bestaande bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning dusdanig beperkt van omvang dat duidelijk de conclusie kan worden getrokken dat het project niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor het project.

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt milieuzonering gehanteerd. Hieronder wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woongebieden. Om milieuzonering hanteerbaar te maken wordt gebruik gemaakt van de Staat van bedrijfsactiviteiten zoals die is opgenomen in de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering', van maart 2009.

Bedrijven en milieuzonering

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd een Staat van bedrijfsactiviteiten die is opgenomen in de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering', van maart 2009. In deze Staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met toenemende potentiële milieuemissies. Op grond van deze Staat kan een beleidsmatige selectie worden gemaakt van de op het plangebied toe te laten bedrijfsactiviteiten. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI-codes) in deze Staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elk ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven die in beginsel moet worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstype 'rustige woonwijk' , 'rustig buitengebied' of vergelijkbare omgevingstypen;
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld.

Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kortere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype 'gemengd gebied', dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting kent. In zo'n geval is het ruimtelijk aanvaardbaar dat de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd.

Invloed milieuhinder op het plangebied en vice versa

Het plangebied ligt in de kern van Ingen en wordt omringd door burgerwoningen en andere functies zoals:

Rondom het plangebied wordt tevens een flink aantal beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis uitgeoefend, zoals (voorzover voorkomend in de gegevens van de Kamer van Koophandel) een kapsalon, handelsbemiddeling in kleding en schoeisel, internethandel in elektronica, bedrijf in technische en medische installaties, Agro Jobs, financieel adviesbureau en een atelier.

Al deze functies zijn gesitueerd binnen een straal van 200 m rondom het plangebied. Er is hierdoor sprake van een omgeving met functiemenging en kan daarom gekwalificeerd worden als 'gemengd gebied'.

Het plangebied bevindt zich binnen de richtafstand van de molen en het garagebedrijf. Nu echter de omgeving gekwalificeerd kan worden als een gemengd gebied, kan de richtafstand voor beide functies met één afstandsstap worden verlaagd. Dit heeft tot gevolg dat het plangebied geheel buiten de milieuzone van 10 m vanaf het garagebedrijf valt, maar nog wel binnen de milieuzone van 10 m behorende bij de molen ligt.

Voordat een verdere verantwoording wordt gegeven van de korte afstand tussen het plangebied en de molen, is het van belang om hier de geschiedenis van de molen kort weer te geven:

Op de plek van de korenmolen "Op Hoop van Beter" (gebouwd in 1893) stond al een standerdmolen die omstreeks 1782 door storm werd geveld. Gelet op het bouwjaar van de molenaarswoning (1671) kan er gevoeglijk vanuit worden gegaan dat de molenaarswoning de bedrijfswoning was behorende bij die standerdmolen. Op de plaats van de verwoest molen werd een nieuwe (achtkantige) molen gebouwd, welke in 1807 afbrandde en werd vervangen door een beltmolen. Doordat deze molen ingebouwd werd en dus de windvang belemmerd werd, werd in 1893 een hogere molen gebouwd, de huidige molen "op Hoop van Beter".

In 1921 biedt de eigenaar de molen (maar niet de molenaarswoning) te koop aan en wordt de molen onttakeld. Er komt een dieselmotor die de taak van de wind overneemt. Dit gaat zo door tot 1963, dan wordt het maalbedrijf in de molenromp geheel gestaakt.

In 1971 wordt de romp (zonder molenaarswoning) aangekocht door de gemeente Lienden.

In 1983 draagt de gemeente Lienden de molen over aan stichting "Vrienden van de Ingense Molen" en het jaar daarop wordt de restauratie gestart. In 1985 wordt de nieuwe kap geplaatst, de roeden gestoken en kan de molen weer doen waarvoor hij bedoeld was, namelijk meel malen.

-> Uit deze historie blijkt dat de molenaarswoning vanaf in ieder geval 1921 een aparte eigenaar heeft, waardoor vanaf dat moment de woning in het kader van milieuzonering beschouwd dient te worden als een 'woning van derden' en niet als 'bedrijfswoning behorende bij de molen'.

Binnen 'gemengd gebied' kent de VNG-brochure het begrip 'gebied met functiemenging', welke typering wordt gebruikt om een gebied aan te duiden waar men te maken heeft met milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd of waar men een grote levendigheid tot stand wil brengen.

Belangrijk is dat de functies in dat gebied tenminste in enige mate elkaar moeten afwisselen. De richtafstanden uit bijlage 1 bij de VNG-brochure (zoals bovenvermeld) zijn in dat geval niet toepasbaar. In bijlage 4 bij de VNG-brochure worden 3 milieucategorieën toegekend:

• A. bedrijven van categorie A: toelaatbaar aanpandig aan woningen
• B. bedrijven van categorie B: toelaatbaar als ze bouwkundig zijn afgescheiden van woningen
• C. bedrijven van categorie C: toelaatbaar indien gesitueerd aan een hoofdweg

De molen valt, hoewel niet met name genoemd in bijlage 4, onder een bedrijf van de categorie B, welke bouwkundig afgescheiden is van de woning aan de Molenstraat 3, nu een molen het beste te vergelijken is de wèl in bijlage 4 genoemde categorieën 'vervaardiging van voedingsmiddelen':

Deze bedrijven zijn toelaatbaar indien ze bouwkundig afgescheiden zijn van woningen.

Detailhandel in voedingsmiddelen en horecabedrijven vallen onder categorie A, welke aanpandig aan woningen toelaatbaar zijn.

Afgezien van het feit dat volgens de VNG-brochure de molen en een woning van derden (welke situatie feitelijk al ongeveer 100 jaar zo bestaat) op korte afstand van elkaar mogen functioneren, is onderstaand ook beschouwd wat de impact van de activiteiten binnen de molen op een woning van derden zal zijn.

Hiervoor worden de activiteiten binnen de molen 'Op Hoop van Beter' vergeleken met de impact van een gemiddelde molen. Een korenmolen met een vlucht van 25 meter en twee maalkoppels heeft een maalcapaciteit van 500.000-530.000 kg graan per jaar (per maalkoppel dus ruim 5000 kg/week). 'Op Hoop van Beter' heeft één maalkoppel en een vlucht van 23,2 meter; per week wordt 800 kg meel gemalen. Beiden met elkaar vergelijkend, kan geconcludeerd worden dat er slechts ongeveer 20% van de (gemaximaliseerde) maalcapaciteit wordt gebruikt, hetgeen niet bedrijfsmatig maar eerder ambachtelijk genoemd moet worden.

In de voorbije 100 jaar (met name de afgelopen 40 jaar, waarin het aspect milieuhinder en milieuzonering steeds meer aandacht heeft gekregen) heeft het bevoegd gezag steeds de afweging gemaakt dat betreffende woning en de molen over en weer niet voor een belemmering zorgen, wat te motiveren valt door de beperkte tijd dat de molen elke week in bedrijf is; deze als ambachtelijk te typeren activiteiten zijn dus niet gekwalificeerd als 'bedrijfsmatige milieuinrichting'. Dit is ook te rechtvaardigen omdat de huidige opbrengst nog geen 20% bedraagt van de maalcapaciteit van de korenmolen.

Dit betekent ook dat de activiteiten waarvan mogelijk hinder ondervonden zou kunnen worden, eveneens slechts 20% van de tijd plaatsvinden, dus ongeveer één dag per week.

Voor het malen van 800 kg meel is niet meer dan 1500 kg graan nodig als grondstof. Voor de aanvoer hiervan kan volstaan worden met een bestelbus die 1x per week de molen bevoorraadt. Het meel dat geleverd kan worden aan de plaatselijke bakkerijen kan met diezelfde bestelbus worden afgevoerd. Overige verkeersbewegingen van en naar de molen hebben te maken met personeel en bezoekers, op de momenten dat de molen geopend is voor publiek (vrijdag en zaterdag van 9.00 - 17.00). Gezien de ligging van de molen zullen bezoekers met auto de molen benaderen via het Doctor A.R. Holplein, waar voldoende parkeergelegenheid is; bezoekers die te voet of met de fiets komen, kunnen de molen ook via de Molenstraat bereiken.

Hinder als gevolg van verkeeraantrekkende werking is dus zeer beperkt.

De vraag is, in hoeverre er voor de beoordeling van de eventuele hinder welke te relateren is aan de activiteiten in de molen, sprake is van een gewijzigde toetsing, indien de bedrijfsbestemming aan de Molenstraat 3 wordt gewijzigd naar een reguliere woonbestemming. Hiervoor moet gekeken worden naar hoe het 'te beschermen object' wordt gedefinieerd. In het Activiteitenbesluit zijn voorschriften opgenomen die bescherming bieden tegen geluidhinder van inrichtingen die onder het Besluit vallen. Deze bescherming wordt geboden aan gevoelige objecten (gevoelige gebouwen en gevoelige terreinen). Omdat de Molenstraat 3 een woning betreft, zal onderstaand worden ingegaan op 'gevoelige gebouwen'.

Gevoelige gebouwen zijn woningen en gebouwen die op grond van art. 1 Wgh worden aangemerkt als andere geluidsgevoelige gebouwen, met uitzondering van die gebouwen behorende bij de betreffende inrichting.

Uit de definitie van woningen blijkt dat een woning geluidsgevoelig is als het als voor het gebouw of gedeelte van een gebouw bewoning is toegestaan volgens het bestemmingsplan, beheersverordening of omgevingsvergunning tot afwijken van het bestemmingsplan of beheersverordening.

Dienst- of bedrijfswoningen die niet tot de eigen inrichting behoren zijn woningen van derden. Deze dienst- of bedrijfswoning is voor andere inrichtingen dan de eigen inrichting een gevoelige gebouw en worden dus beschermd.

Voor het aspect geurhinder wordt een bedrijfswoning welke niet behoort tot het eigen bedrijf eveneens als gevoelige 'woning van derden' beschouwd en dus als zodanig beschermd.

Dit betekent dat de woning aan de Molenstraat 3 te Ingen al in ieder geval sinds 1978 ('Bestemmingsplan Kom Ingen 1977') gekwalificeerd is als een woning van derden, welke dezelfde bescherming ten opzichte van de activiteiten vanuit de molen geniet als een woning welke de bestemming 'Wonen' heeft. Feitelijk (maar uit de archieven van de gemeente Buren is niet te achterhalen of dit planologisch ook het geval is) is de molenaarswoning al sinds 1921 losgekoppeld van de molen en in gebruik als 'woning van derden' en niet als bedrijfswoning behorende bij de molen.

Het logische gevolg hiervan is, dat het functioneren van de molen geen enkele extra belemmering ondervindt door de wijziging van de bestemming 'Bedrijf' in de bestemming 'Wonen' ter plaatse van de Molenstraat 3 te Ingen.

Voor de beschouwing van het 'aanvaardbaar woon- en leefklimaat' ter plaatse van de woning Molenstraat 3 in relatie tot het functioneren van de molen, kan gesteld worden dat, nu de molenaarswoning feitelijk al in 1921 geen bedrijfswoning bij de molen meer was, deze woning bij de wederopbouw en opnieuw in werking stellen van de maalinrichting (1985) en het verstrekken van de hiervoor noodzakelijke milieuvergunningen vanuit het oogpunt van milieu beschouwd is geworden als 'woning van derden'. Als ten opzichte van deze woning van derden op dat moment sprake was van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, dan ligt het in de lijn der verwachtingen dat er eveneens sprake is (blijft) van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat indien de bestemming 'Bedrijf' gewijzigd wordt in de bestemming 'Wonen'.

Hierdoor kan worden gesteld dat het aspect milieuzonering niet aan onderhavig plan in de weg staat en evenmin het functioneren van de molen wordt belemmerd door de bestemmingswijziging.

Risicovolle inrichtingen (bevi)

De veiligheid rond bedrijven wordt gereguleerd in de vigerende milieuvergunning (of een geldende Algemene Maatregel van Bestuur) en het Besluit externe veiligheid inrichtingen van 21 oktober 2004 (Bevi). In het Bevi worden specifieke regels opgenomen voor specifieke risicovoIle inrichtingen. In het Bevi heeft iedere risicovolle inrichting een veiligheidszone gekregen. Dit heet de plaatsgebonden risicocontour (PR-contour). Binnen deze contour mogen nieuwe kwetsbare objecten (zoals woningen, scholen, ziekenhuizen, grootschalige kantoren, hotels, winkelcentra, campings) of beperkt kwetsbare objecten (zoals verspreid liggende woningen, bedrijfswoningen dan wel bedrijfsgebouwen van derden, kleinere kantoren, hotels en winkels, sporthallen, zwembaden) niet of niet zonder meer worden opgericht. Het Bevi gaat uit van een PR-contour 10^-6/jr.

Het kan gaan om inrichtingen waarbij door middel van een vaste afstand wordt voldaan aan deze contour (zogenaamde “categoriale inrichtingen”) en inrichtingen waarbij deze contour individueel moet worden berekend (Quantitative Risk Assement (QRA)). Dit is geregeld in Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi).

Bij het nemen van een planologische besluit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan) moet het bevoegd gezag deze contour in acht nemen voor kwetsbare objecten. Hierbij geldt de PR-contour 10^-6/jr. als grenswaarde. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de contour als richtwaarde, d.w.z. in principe moet PR 10^-6/jr. aangehouden worden, maar er mag gemotiveerd van worden afgeweken.

Naast het plaatsgebonden risico kent het Bevi ook het groepsgebonden risico (GR). Het groepsgebonden risico geeft aan wat de kans is op een ongeval met ten minste 10, 100 of 1000 dodelijke slachtoffers in de omgeving van de beschouwde bron. Het aantal personen dat in de omgeving van de bron verblijft bepaalt daardoor mede de hoogte van het groepsrisico. Voor het GR geldt geen harde juridische norm (zoals de PR-contour 10^-6/jr.wel is) maar een zogenaamde oriënterende waarde. Het berekende groepsrisico wordt weergegeven in een curve, waarbij de kans op een ongeval wordt uitgezet tegen het aantal mensen dat daarbij omkomt. In dezelfde grafiek wordt de oriënterende waarde uitgezet. Als die wordt overschreden door een ruimtelijke ontwikkeling moet dat worden verantwoord. Hiermee wordt in beeld gebracht of en in welke mate het bevoegd gezag het GR wel of niet aanvaardbaar vindt, al dan niet na het nemen van maatregelen.

Volgens de Risicokaart van de provincie Gelderland ligt in de omgeving (in een straal van 600 m) van het plangebied géén risicovolle inrichting.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd. Daarmee wordt de opdracht aan het bevoegd gezag voor ruimtelijke besluiten nadrukkelijk vastgelegd om rekening te houden met de risico's van transport van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor. In het basisnet is de omvang voor de verschillende transportmodaliteiten vastgelegd.

Voor zover het gaat om het vervoer van gevaarlijke stoffen zijn met name de rijks-, provinciale- en spoorwegen van belang. Wegen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, zijn op een afstand van bijna 3 km en meer tot het plangebied gesitueerd.

Het plangebied bevindt zich verder op een afstand van ruim 4,5 km van de spoorlijn Arnhem-Tiel. Er is in de omgeving van de plangebied (binnen een straal van 1 km) geen sprake van een buisleiding voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Het aspect externe veiligheid staat hierdoor niet aan onderhavig plan in de weg.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wn) in werking getreden. Deze vervangt drie wetten; de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. De gebiedsbescherming wordt geregeld in hoofdstuk 2 van de Wn. Met de Wn wordt een eind gemaakt aan de discussies over de implementatie van de Europese richtlijnen.

Naast een aantrekkelijke woonomgeving zal een woonomgeving vooral ook (sociaal) veilig in het gebruik moeten zijn. Het gaat er om dat mensen zich veilig voelen en dat zoveel mogelijk daadwerkelijk zijn. Factoren die kunnen bijdragen aan (het gevoel van) meer veiligheid zijn:

• informeel toezicht op de openbare ruimte
• persoonlijke controle over de ('eigen') omgeving
• het imago van het (totale) gebied

Toegespitst op het plangebied betekent dit, dat door inrichting en beheer van de openbare ruimte een goede sociale controle mogelijk dient te zijn. Een aantal aspecten waarbij de sociale veiligheid bijzondere aandacht vraagt, is:

• stedenbouwkundige inrichting: daarbij gaat het onder meer om de relatie openbaar-privé, menging tuin- en straatgericht wonen, overzichtelijkheid van stratenpatronen, parkeervoorzieningen en openbare verlichting;
• groenvoorzieningen: vooral de waarborging van overzichtelijkheid;
• langzaam-verkeerroutes: primaire routes moeten bij voorkeur 'begeleid' worden door woonbebouwing;

Vanaf de parkeergelegenheid aan de achterzijde van het perceel is er sprake van een verminderd zicht op het reguliere verkeer over de Molenstraat; het is te overwegen om de bestaande hoge haag welke de voortuin van de woning omzoomd, terug te snoeien zodat het zicht op de weg beter wordt. De verkeersveiligheid zal hiermee gebaat zijn. Dit betere zicht zal echter niet mogen leiden tot hogere snelheden bij het vanaf de achterzijde benaderen van de Molenstraat.

De bestaande verkeersstructuur en inrichting van het openbaar gebied is in principe al 'sociaal veilig' en hoeft niet te worden aangepast. Ditzelfde geldt voor de veiligheid om en in de woning zelf. De achtertuin is geheel ommuurd en zorgt hiermee ook voor voldoende privacy voor de bewoners.

Het plangebied wordt ontsloten op de Molenstraat. De Molenstraat is een 30-km-zone met aan weerszijden een molgoot en een smalle trottoirstrook welke op gelijke hoogte ligt als de weg zelf.

De Molenstraat sluit in het zuiden aan op de N320 welke (al dan niet via de N835) leidt in de richting van de A15, in oostelijke of westelijke richting.

Op loopafstand van het plangebied bevindt zich aan de Dorpsstraat een bushalte voor de buslijnen 44 (eenmaal per uur van Wageningen naar Kesteren), 641 (schoolbus, rijdt alleen op schooldagen van Lienden naar Culemborg) en 844 (belbus, rijdt alleen van maandag tot en met vrijdag na 21 uur van Tiel naar Kesteren).

Onderhavig plan heeft geen enkele consequenties voor het verkeer.

Indien de nu vigerende bedrijfsfunctie ten volle zou worden benut, zou de verkeeraantrekkende werking, evenals de parkeerdruk, groter zijn geweest dan in de gewenste situatie als de bedrijfsbestemming voor dit perceel komt te vervallen en een reguliere woonbestemming gaat gelden.

Met betrekking tot onderhavige planontwikkeling dienen de (eventuele) gevolgen voor de verkeersstructuur alsmede het parkeren inzichtelijk te worden gemaakt. De gemeente Buren hanteert de kencijfers van kennisorgaan CROW als leidraad voor het bepalen van parkeereisen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Deze kencijfers worden landelijk geaccepteerd als leidende adviesnormen voor parkeersituaties. De CROW-kencijfers bieden adviesnormen voor verschillende functies en met verschillende bandbreedtes. De gemeente Buren hanteert in beginsel de maximale bandbreedte met de strengste norm, omdat de gemeente niet goed bereikbaar is met het openbaar vervoer.

Ingeval van vrijstaande woningen dient uitgegaan te worden van 2 parkeerplaatsen.

Achter het bijgebouw behorend bij de Molenstraat 3 bevinden zich twee parkeerplaatsen. De parkeerruimte beslaat een oppervlak van ongeveer 56 m² (7x8 m), hetgeen ruim voldoende is om binnen de minimale afmetingen van een parkeervak voor haaks parkeren 2 auto's te kunnen stallen. Op onderstaande foto is deze parkeergelegenheid aangeduid.

_{Figuur 14 : parkeergelegenheid}

Op grond van het Besluit Ruimtelijke Ordening dient in de toelichting van een bestemmingsplan een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding.

De waterparagraaf geeft een beschrijving van de beleidsuitgangspunten, waterhuishoudkundige situatie en wateropgaven in het plangebied, motivatie van meest geschikte oplossingen en ruimtelijke consequenties daarvan. Indien relevant, wordt tevens het advies van het waterschap in de waterparagraaf verwerkt.

Het plangebied is gesitueerd in het historische centrum van de kern Ingen. Het maaiveld ter plaatse varieert in hoogte en ligt tussen 6,2 en 6.,9 meter +N.A.P. (op basis van het actueel hoogtebestand Nederland).

De bodem op de locatie bestaat uit kalkloze ooivaaggronden; zware zavel en lichte klei (bodemcode Rd90C).

Op de planlocatie is sprake van grondwatertrap VII. De gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) ligt op 80-120 cm beneden maaiveld (bron: Atlas Gelderland, provincie Gelderland).

Op ongeveer 150 m ten zuiden van het plangebied stroomt de Ingense Wetering (primaire watergang).

Het project heeft, als gevolg van het feit dat het niet ziet op het toestaan van meer bebouwing maar alleen van een functiewijziging van de bestaande bebouwing, geen consequenties voor de hoeveelheid te infiltreren hemelwater. Binnen het plangebied vindt feitelijk geen toename van het (potentieel) afvoerend verhard oppervlak plaats.

Afvoer van huishoudelijk afvalwater dient plaats te vinden via het aanwezige rioleringssysteem.

Het plan heeft derhalve geen gevolgen voor de bestaande waterhuishoudkundige situatie. De ontwikkeling is hydrologisch neutraal.

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In het gewijzigde Besluit staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is moet een m.e.r.-beoordelingsbesluit worden genomen. Dit houdt in dat in afwijking van voorheen voor iedere activiteit dat wordt genoemd in kolom 1 en onder de drempelwaarde blijft van gevallen in kolom 2, een m.e.r.-beoordelingsbesluit moet worden genomen.

^{Uit bijlage onderdeel D, Besluit milieueffectrapportage}

Wanneer een woningbouwplan wordt getoetst aan onderdeel D en wordt gekeken in kolom 2 van de D-lijst, is hier een drempelwaarde opgenomen voor '2000 of meer woningen'.

In casu behoeft er geen m.e.r.-beoordelingsbesluit te worden genomen. De activiteit voor de functiewijziging van één bestaande woning zonder enige andere ontwikkeling valt niet binnen de definitie van kolom 1, 'een stedelijk ontwikkelingsproject' waarbij de drempelwaarde van 2000 woningen of 100 ha (kolom 2) wordt overschreden.

Duurzaamheid bij bestaande gebouwen gaat voornamelijk om energiebesparende materialen, zoals isolatie. Ook bij karakteristieke panden als onderhavige molenaarswoning uit 1671 kan al veel energie worden bespaard door kleine maatregelen te treffen, zoals een energiezuinige CV- ketel of tochtstrips. Maar ook grotere investeringen zijn mogelijk, zoals zonnepanelen, isolatie of duurzamere warmteterugwin-installaties. Verduurzaming is een kans om het pand klaar te maken voor de toekomst.

Echter, hierbij dient ook de recht gedaan te worden aan de karakteristieke waarden van het pand. Het vinden van een evenwicht hierin is van groot belang.

Indien overwogen wordt om over te gaan naar duurzame energie, dan zal dit evenwicht gevonden moeten worden.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels die vergezeld gaan van een toelichting. De verbeelding en de regels zijn juridisch bindend. De toelichting maakt geen onderdeel uit van het juridisch plangedeelte. Wel fungeert de toelichting als interpretatiekader voor de uitleg van de regels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

De regels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

1. 1. hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;
2. 2. hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), met daarin per bestemming onder meer een bestemmingsomschrijving, bouwregels en afwijkingsregels;
3. 3. hoofdstuk 3 (algemene regels), met daarin een anti-dubbeltelregel en algemene bouwregels, algemene gebruiks-, aanduidings- en afwijkingsregels;
4. 4. hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), met daarin het overgangsrecht en de slotbepaling.

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Daarnaast is ten behoeve van de leesbaarheid enige informatie, bijvoorbeeld topografische gegevens, op de verbeelding opgenomen. Deze ondergrond heeft geen juridische status. Deze informatie is weergegeven bij de verklaring.

Dit bestemmingsplan voorziet in de volgende bestemmingen:

• Wonen
• Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3
• Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4
• Dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie

In de navolgende paragraaf wordt nader ingegaan op de opbouw van de regels van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan op welke manier hoogte, inhoud, oppervlakte van bouwwerken/percelen, peil en diepte moeten worden gemeten. De meetregels kennen 'slechts' een onzelfstandig en ondersteunend karakter. Deze soort planregels zeggen alleen iets over hoe bepaalde bouwregels moeten worden toegepast. Deze planregels kunnen echter niet de (algemene) werking van bouwregels beperken tot (bijvoorbeeld) bouwen boven de begane grondvloer, wanneer er in die bouwregels zelf niets over is bepaald. Meetregels kunnen dus geen afbreuk doen aan de strekking van de bouwregels.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

In artikel 3 is de hoofdbestemming opgenomen: ‘Wonen’. Binnen deze bestemming is het toegestaan om één woning met bijbehorende bouwwerken te realiseren en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Artikel 4 Waarde - Archeologie 3 en artikel 5 Waarde - Archeologie 4

In deze artikelen is de archeologische dubbelbestemming opgenomen, welke voorzover relevant, gelijkluidend is aan de vigerende dubbelbestemming.

Artikel 6 Waarde - Cultuurhistorie

In deze artikelen is de cultuurhistorische dubbelbestemming opgenomen, welke voorzover relevant, gelijkluidend is aan de vigerende dubbelbestemming.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Deze regel strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw een tweede keer zou kunnen worden gebruik gemaakt. Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling is de zogenaamde rustende boer regeling. Aangesloten is bij de standaard antidubbeltelregel die in het Bro is opgenomen.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Ten behoeve van als 'karakteristiek' aangeduide bebouwing gelden bijzondere regels en ten behoeve van situeringen kan middels een omgevingsvergunning afgeweken worden van bouwregels, niet zijde bestemmingsgrenzen.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels van dit bestemmingsplan zijn een aantal activiteiten opgesomd die als strijdig gebruik worden gezien. Het gaat hierbij onder andere om het gebruik ten behoeve van een coffeeshop, escortbedrijf en als stort- en/of opslagplaats.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

Voor het behoud van de onbelemmerde werking van de molen Hoop op Beter, is over het hele plangebied een molenbiotoop opgenomen.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Het artikel heeft onder meer tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Via een door burgemeester en wethouders te verlenen omgevingsvergunning kunnen onder meer geringe wijzigingen in de maatvoering voor bouwwerken worden aangebracht, evenementen worden toegestaan en nutsvoorzieningen worden gerealiseerd.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen. Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande, legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe bestemmingsbepalingen dan wel bebouwingsbepalingen plaatsvindt.

Artikel 13 Slotregel

In de regels van het plan wordt in de Slotregel aangegeven op welke wijze de regels van het wijzigingsplan kunnen worden aangehaald.

Het project geschiedt voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke financiën zijn hierbij niet in het geding. De gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer.

Kostenverhaal zal geregeld worden in een tussen de gemeente Buren en de initiatiefnemer af te sluiten anterieure overeenkomst. Door de vaststelling van deze anterieure overeenkomst is het verhaal van de gemeentelijke kosten van de grondexploitatie over de in dit plan begrepen gronden afdoende verzekerd.

Tenslotte wordt ook een planschadeverhaalsovereenkomst zoals bedoeld in art. 6.4a Wro gesloten. Hiermee wordt gewaarborgd dat eventueel te vergoeden planschade niet voor rekening van de gemeente Buren komt maar voor rekening van de initiatiefnemer.

Elk nieuw bestemmingsplan ontstaat uit een initiatief. De totstandkoming begint met de beslissing dat een bestemmingsplan zal worden opgesteld.

Conform artikel 3.1.1. Bro worden de provincie Gelderland en het waterschap Rivierenland in het kader van dit bestemmingsplan betrokken in het vooroverleg.

Artikel 3.8 Wro regelt de procedure van het bestemmingsplan. Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Awb van toepassing. Hierbij zijn een aantal aanvullingen:

1. kennisgeving, zoals bedoeld in artikel 3:12 Awb, dient tevens te worden gepubliceerd in de Staatscourant en langs elektronische weg te worden verzonden;

2. het ontwerpbestemmingsplan dient te worden verstuurd aan het Rijk, provincie, waterschappen en aan de besturen van bij het plan een belang hebbende gemeenten;

3. kennisgeving aan de eigenaren van percelen welke de bestemming in de naaste toekomst zal worden verwezenlijkt;

4. door een ieder kunnen zienswijzen naar voren worden gebracht;

5. de gemeenteraad dient binnen 12 weken, na de ter inzage termijn beslissen omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan.

Binnen twee weken wordt het besluit tot vaststelling bekend gemaakt. Indien door de Gedeputeerde Staten (GS) of de inspecteur een zienswijze is ingediend en deze niet volledig is overgenomen, dan vindt bekendmaking plaats binnen zes weken na vaststelling. Dit geldt tevens indien de gemeenteraad wijzigingen aanbrengt in het ontwerp. In deze gevallen zend het college na vaststelling onverwijld een afschrift van het raadsbesluit aan de GS en/of de inspecteur.

Indien het Rijk of de provincie gebruik wil maken van haar aanwijzingsbevoegdheid gaat deze termijn niet op. Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt dan, met uitsluiting van het onderdeel waarop het aanwijzingsbesluit ziet, samen met het aanwijzingsbesluit bekend gemaakt.

Het besluit treedt in werking 1 dag na afloop van de beroepstermijn.

In het kader van deze procedure en de oorspronkelijke verbondenheid tussen de molen 'Op Hoop van Beter' en de voormalige molenaarswoning is contact gelegd met de stichting 'Vrienden van de Ingense molen'. Het is in ieders belang om de cultuurhistorische waarden en het onbelemmerd functioneren van de molen bij onderhavig bestemmingsplan te betrekken, omdat het plangebied de voormalige molenaarswoning betreft. De percelen waarop de woning en molen zijn gesitueerd, grenzen aan elkaar. De stichting heeft van initiatiefnemer en het bevoegd gezag alle informatie ontvangen met betrekking tot de achtergronden van onderhavige planologische procedure.

Overige omwonenden hebben alleen maar baat bij de bestemmingswijziging, welke tot gevolg heeft dat er in de woonomgeving minder bedrijvigheid met mogelijke hieraan te relateren hinder mag plaatsvinden.

Inspraak en zienswijzen ontwerp-bestemmingsplan

Het ontwerp-besluit tot wijziging van het bestemmingsplan heeft met ingang van 6 augustus 2020 voor de duur van 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen.

Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.