In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Watertorenkwartier Culemborg met identificatienummer NL.IMRO.0216.BPWATERTOREN-VG01 van de gemeente Culemborg;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

bebouwing waarbij de hoofdgebouwen aan beide zijden in de bouwperceelsgrens zijn gebouwd, met dien verstande dat de eindwoning slechts aan één zijde in de zijdelingse bouwperceelsgrens hoeft te worden gebouwd;

de uitoefening van een beroep aan huis op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen terrein, alsmede een beroep op het terrein van persoonlijke verzorging, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt;

een bijgebouw bij een woning, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met die woning en waar een gedeelte van de huishouding, zoals gehuisvest in die woning, uit een oogpunt van mantelzorg is ondergebracht;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een bouwwerk en/of op een terrein die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1. 1. ten aanzien van bebouwing:
   bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
2. 2. ten aanzien van gebruik:
   het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een vergroting van de begane grondlaag, bestaande uit één bouwlaag, welke al dan niet aan een woning gebouwd is of wordt en geen directe verbinding heeft met de woning;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend zoals escortservices en bemiddelingsbureaus;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een in een gebouw aanwezig zijnde ruimte die beschikbaar is voor een maatschappelijke functie;

bebouwing waarbij de hoofdgebouwen aan één zijde in de zijdelingse bouwperceelsgrens zijn gebouwd en aan de andere zijde niet;

een gebouw, dat door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

het anders dan bedrijfsmatig bieden van zorg aan één of meer leden van een huishouding, die hulpbehoevend is/zijn op fysiek, psychisch en/of sociaal vlak;

functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding;

een seksinrichting met één of meer ramen van waarachter de

prostituee/prostitué tracht de aandacht van passanten op zich te vestigen;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, een (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

het door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze passanten tot prostitutie bewegen, uitnodigen dan wel aanlokken;

het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte(n);

bebouwing van halfvrijstaande hoofdgebouwen;

de als zodanig gewaarmerkte kaart met bijbehorende verklaring, bestaande uit één blad, waarop de bestemmingen van de in het plan aangewezen gronden zijn aangegeven;

bebouwing waarbij de hoofdgebouwen aan beide zijden niet zijn gebouwd in de bouwperceelsgrens;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk

tussen (de lijnen getrokken langs) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van gemeenschappelijke scheidingsmuren)

vanaf het peil tot de onderkant van het ondergrondse (deel van het) bouwwerk, inclusief bijbehorende grond- en funderingswerkzaamheden

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de maaiveldhoogte ter plaatse van het pompgebouw.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan-huis-verbonden beroepen;
3. c. tuinen, erven en verharding;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - landschapswaarden': de instandhouding en ontwikkeling van landschappelijke waarden;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1': een gemeenschapsruimte;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1': een bed & breakfastvoorziening;
7. g. verkeers- en parkeervoorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. j. nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - 1’ een zelfstandige woonbestemming te realiseren naast de woning indien bewoning van de toren niet gerealiseerd wordt met dien verstande dat voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. de goothoogte bedraagt niet meer dan 6 meter;
2. b. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 9 meter;
3. c. daken boven een bouwhoogte van 4 meter dienen te worden afgedekt met een kap met een dakhelling van niet minder dan 40° en niet meer dan 50°, de kap dient haaks op het pompgebouw, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 3' geplaatst te worden;
4. d. platte daken onder de bouwhoogte van 4 meter dienen te worden uitgevoerd met een groen en/of sedumdak;
5. e. de oppervlakte per bouwlaag van de delen van de gebouwen hoger dan 2,5 meter mag niet meer bedragen dan 50 m².

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande bebouwing afwijkt van de in deze regels gegeven voorschriften ten aanzien van:

1. a. goot- en bouwhoogte;
2. b. oppervlakte;
3. c. inhoud;
4. d. afstanden;
5. e. afdekking van gebouwen;

zijn de bestaande maten, hellingen, dan wel afstanden eveneens toegestaan.

Ondergronds bouwen is toegestaan als onderbouw onder gebouwen tot een diepte van maximaal 3 meter onder maaiveld.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

1. a. gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie;
2. b. het gebruik van bijgebouwen bij een woning als zelfstandige woningen en als afhankelijke woonruimte.

1. a. Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone grondwaterbeschermingsgebied' zijn de gronden mede bestemd voor de waterwinning en de bescherming van de kwaliteit van het grondwater.
2. b. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van de andere, expliciet aan deze gronden toegekende bestemmingen worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken:

1. a. van de in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages en oppervlakken tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen, percentages en oppervlakken;
2. b. van de regels en toestaan dat het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. van de regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m³ zal bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 meter zal bedragen;
4. d. van bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, mits:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak zal bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw zal bedragen.

1. a. De in 8.1 bedoelde omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend indien hierdoor de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad en de stedenbouwkundige samenhang niet onevenredig wordt aangetast.
2. b. Er zal sprake zijn van een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige samenhang indien:
   1. 1. de bebouwingskarakteristiek (vrijstaand, twee-aan-een, aaneengebouwd) wordt aangetast;
   2. 2. de karakteristiek van de open ruimte wordt aangetast;
   3. 3. de historische of stedenbouwkundige betekenis van bebouwing wordt aangetast.

De regels deel uitmakende van het bestemmingsplan "Paraplubestemmingsplan Archeologie" (NL.IMRO.0216.BPArcheologie-VG01), vastgesteld op 19 december 2019,

zijn mede van toepassing op dit plan en dienen hier als herhaald en ingelast te worden beschouwd.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan 'Watertorenkwartier Culemborg'

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Watertorenkwartier Culemborg" van de gemeente Culemborg.

Aan de zuidzijde van de Culemborg staat de in 1911 gebouwde, karakteristieke watertoren, die een duidelijk herkenningspunt vormt. Direct naast de toren staat het oude pompgebouw uit dezelfde periode. De watertoren en het pompgebouw waren onderdeel van de winning en verspreiding van drinkwater, maar zijn sinds 2005 niet meer in gebruik.

De watertoren, het pompgebouw en het bijbehorende perceel van 2.335 m² zijn verworven door een particulier, die de volgende ontwikkelingen voorstaat:

• het vervangen van de in 1972 aangebrachte aluminium bovenbouw door een nieuwe bovenbouw, die qua karakter beter past bij de rest van de toren;
• het realiseren van een woning met een B&B in de watertoren;
• het gebruiken van het pompgebouw voor maximaal twee woningen;
• het bouwen van maximaal drie nieuwe woningen op 2 nieuwe bouwkavels, de filtergebouwkavel en de Kastanjeboomkavel;
• de mogelijkheid voor het realiseren van een maatschappelijke functie voor de wijk Lanxmeer.

Het plan heeft de naam ''Watertorenkwartier'' gekregen.

Het bouwen van de nieuwe gebouwen en het gebruik voor wonen is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan "Lanxmeer", omdat dat ter plaatse voorziet in openbare drinkwatervoorziening. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een nieuw planologisch-juridisch kader.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Culemborg, sectie C, nummers 3519 en 3520.

De oppervlakte van het plangebied bedraagt 2.476 m². De gronden zijn in particulier eigendom.

Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen:

• "Lanxmeer";
• "Paraplubestemmingsplan Parkeernormen";
• "Paraplubestemmingsplan Archeologie";
• ''Voorbereidingsbesluit parapluplan wonen''.

Het bestemmingsplan "Lanxmeer" is op 23 september 2010 vastgesteld door de gemeenteraad van Culemborg. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING BESTEMMINGSPLAN "LANXMEER"}

Voor een groot deel van het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijf - Nutsbedrijf', specifiek bedoeld voor de openbare drinkwatervoorziening. Ter plaatse van de aangeduide bouwvlakken zijn gebouwen voor de genoemde functie toegestaan.

Het noordwestelijke deel van het plangebied heeft de bestemming 'Groen', onder meer bedoeld voor groenvoorzieningen. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Naast de bestemmingen gelden de gebiedsaanduidingen 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' en 'milieuzone - waterwingebied'. Die maken het medegebruik voor de waterwinning mogelijk, maar zijn ook bedoeld voor de bescherming van de grondwaterkwaliteit, zonder daar regels aan te stellen.

Ter bescherming van mogelijk in het gebied voorkomende archeologische waarden is een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Inmiddels heeft de gemeente Culemborg een paraplubestemmingsplan vastgesteld ter bescherming van archeologische waarden (zie paragraaf 1.3.3). De dubbelbestemming in het bestemmingsplan "Lanxmeer" is daarmee vervallen.

Op 12 juli 2018 heeft de gemeente Culemborg het "Paraplubestemmingsplan Parkeernormen" vastgesteld, waarin het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd. Toepassing van het parkeerbeleid op onderhavig plan is opgenomen in paragraaf 3.3.3.

Het "Paraplubestemmingsplan Archeologie", dat op 19 december 2019 is vastgesteld, bevat regels voor de bescherming van (mogelijk) in het gebied voorkomende archeologische waarden. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding.

^{UITSNEDE VERBEELDING BESTEMMINGSPLAN "PARAPLUBESTEMMINGSPLAN ARCHEOLOGIE"}

Ter plaatse van het noordelijke deel van het plangebied van voorliggend bestemmingsplan geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3', die archeologisch onderzoek verplicht bij bodemingrepen met een diepte van meer dan 0,3 meter onder maaiveld over een oppervlakte van meer 1.000 m². Het zuidelijke deel van het plangebied heeft geen dubbelbestemming en daarmee ook geen archeologische onderzoeksplicht.
In paragraaf 5.2.1 is opgenomen hoe met het aspect archeologie is omgegaan.

Het voorbereidingsbesluit "Paraplubestemmingsplan Wonen", dat op 15 juli 2021 is vastgesteld, bevat regels die ongewenste ontwikkelingen, op het gebied van wonen, direct tegen gaan (ongewenste vormen van splitsen en verkamering). Het zorgt ervoor dat op het gemeentelijke grondgebied een aanhoudingsplicht geldt voor bouwactiviteiten.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied.

De stedenbouwkundige ontwikkeling van het plangebied en omgeving is weergegeven op onderstaande afbeeldingen. De bouwkundige ontwikkeling van de watertoren is in paragraaf 5.2.2 opgenomen.

^{STEDENBOUWKUNDIGE ONTWIKKELING}

Op de topografische kaart is van 1917 is de watertoren voor het eerst zichtbaar, eveneens twee gebouwen aan de zijde van de Rijksstraatweg, die beide waarschijnlijk zijn verdwenen. Het pompgebouw is er dan nog niet. (Opgemerkt wordt dat de situering van de watertoren onjuist op de topografische kaart is aangegeven en daarom buiten de aanduiding van het plangebied staat.)
De watertoren staat in de langgerekte Polder Langsmeer, die ligt ingeklemd tussen de spoorlijn en de Rijksstraatweg/Bisschopsgraaf. De afstand tot de stad Culemborg bedraagt op dat moment ruim 500 meter.

Hoewel Culemborg in de twintigste eeuw flink wordt uitgebreid, blijft de directe omgeving van de watertoren tot aan de eeuwwisseling nagenoeg ongewijzigd.

Daaraan komt in het eerste decennium van de 21ste eeuw verandering met de bouw van de woonwijk EVA/Lanxmeer. In die periode wordt ook het huidige gebouw van Vitens gebouwd.

Onderstaande afbeelding geeft het plangebied in zijn wijdere omgeving weer.

^{WIJDERE OMGEVING}

Het plangebied is onderdeel van het stedenbouwkundige gebied tussen de spoorlijn Utrecht - 's-Hertogenbosch en de Rijksstraatweg. Dit gebied is vanaf het midden van de 20ste eeuw stapsgewijs getransformeerd van landelijk naar stedelijk gebied. Hierdoor is een strokenverkaveling ontstaan, haaks op de Rijksstraatweg.

Het waterwingebied is onbebouwd en deels bebost. Het legt hierdoor een duidelijke ruimtelijke scheiding en geeft het gebied mede zijn groene karakter. Het landelijke gevoel dringt hier het stedelijke gebied in. Dit wordt versterkt door de waterloop De Meer en de stadsboerderij aan de noordoostzijde van de Rijksstraatweg.

Het plangebied is onderdeel van de groene zone en heeft daardoor een geheel eigen stedenbouwkundig karakter.

Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

^{DIRECTE OMGEVING}

De watertoren en het pompgebouw binnen het plangebied zijn onderdeel van het gebouwenensemble van het oorspronkelijke waterwinbedrijf, waartoe ook de dienstwoning behoort. Inmiddels zijn de waterwinning en -opslag verplaatst naar het gebouw op het naastgelegen perceel. De gebouwen binnen het plangebied worden niet meer gebruikt voor de waterwinning.

De watertoren is in 1911 gebouwd en heeft een hoogte van 36,8 meter gemeten vanaf het peil van het pompgebouw. Oorspronkelijk had de bakstenen toren een eveneens bakstenen bovenbouw, met daarin het waterreservoir. In 1972 heeft het reservoir de huidige metalen ombouw gekregen. De watertoren staat nagenoeg op het midden van het plangebied en neemt ook daardoor een prominente plek in. De watertoren is bovendien een herkenningspunt in de omgeving.

Het pompgebouw staat aan de zuidzijde van het plangebied. Het heeft een oppervlakte van circa 180 m² en een goot- en nokhoogte van circa 6 meter respectievelijk circa 10 meter. Voorheen stonden in dit gebouw de pompen die het grondwater vanuit de bodem oppompten naar het reservoir in de toren. De pompen zijn inmiddels verwijderd. Het gebouw wordt thans tijdelijk gebruikt als leslokaal. Het pompgebouw staat op relatief korte afstand tot de perceelgrenzen.

Het plangebied is via een inrit ontsloten op de Rijksstraatweg. Deze weg heeft de functie van gebiedsontsluitingsweg en legt de verbinding tussen de provincialeweg N320 en het centrum van Culemborg. De verkeersintensiteiten zijn relatief hoog.

De Rijksstraatweg ligt enigszins hoger dan het omliggende gebied. Dat heeft als gevolg dat de inritten naar de aan de weg gelegen percelen duidelijk naar beneden lopen. Mede gezien het vrijliggende fietspad aan de zijde van het plangebied, bemoeilijkt dit het uitrijden van het perceel naar de weg.

Het perceel en de omgeving daarvan hebben een zeer groen karakter, dat onder meer wordt gevormd door de bomen langs de Rijksstraatweg en de langgerekte boomgaard met hoogstamfruit aan de noordwestzijde van het plangebied.

Op het plangebied staat een markante kastanjeboom. De overige opgaande beplanting bestaat uit een groepje van doorgeschoten bomen, direct naast de watertoren.

In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen.

Het hoofddoel van de ontwikkeling bestaat uit het bewoonbaar maken van de markante watertoren, deze een nieuw aanzicht en daarmee een nieuwe toekomst te geven. Om deze ontwikkeling financieel mogelijk te maken is het noodzakelijk meerdere woningen te realiseren in bestaande en nieuwe gebouwen. Het plan bestaat daarom naast de woning in de kop van de watertoren uit maximaal twee woningen in het bestaande pompgebouw en maximaal drie woningen in nieuwe gebouwen.

Het is wenselijk de nieuwe gebouwen zodanig te situeren dat het plan recht doet aan de geschiedenis van de plek en zijn omgeving. Dit wordt onder meer verkregen door:

• het behoud van de watertoren als herkenbaar silhouet;
• te ontwikkelen op basis van de 'draagkracht' van het terrein;
• het programma te beperken tot dat wat financieel noodzakelijk is;
• de maat, schaal en detaillering van de nieuwe gebouwen af te stemmen op de bestaande watertoren en pompgebouw;
• de groene uitstraling van het terrein te benutten als kwaliteit van het gebied;
• een gemeenschappelijke, groene buitenruimte te creëren;
• een gemeenschapsruimte te creëren, die gebruikt kan worden door de bewoners van het Watertorenkwartier en de bewoners uit de buurt.

Een en ander is uitgewerkt in het rapport "Kavelpaspoort Watertorenkwartier Culemborg", dat als bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd. In het rapport is onderstaand voorontwerp voor de inrichting van het plangebied opgenomen.

^{ONTWERP INRICHTING PLANGEBIED}

De bestaande kop van de watertoren, met daarin het waterreservoir wordt verwijderd en vervangen door een nieuwe, eigentijdse kop met daarin één wooneenheid met bed & breakfast-voorziening. De schacht van de toren wordt toegankelijk voor het publiek. In het gedeelte onder de woning wordt een uitkijkplatform aangebracht.
Er is thans nog geen ontwerp van de nieuwe kop beschikbaar. De hoogte van de watertoren zal mogelijk worden vergroot tot maximaal 41,5 meter + 6%. Uiteraard met behoud van de verhoudingen van het gebouw.

De woning krijgt een buitenruimte op het dak van de toren. Vanaf hier is een prachtig uitzicht op de omgeving. Er is daarom geen behoefte aan buitenruimte op het maaiveld.

Het karakteristieke pompgebouw biedt ruimte aan maximaal twee woningen. De gedachte bestaat om de woningen te scheiden middels de bestaande brandmuur. Echter is hier nog geen definitief besluit over genomen. De woningen krijgen een verschillende omvang.

Doordat het pompgebouw op vrij korte afstand van de zijdelingse en achterste perceelgrenzen staat, zullen de buitenruimten van deze woningen aan de voorkant gerealiseerd moeten worden. Omdat het hier niet om een reguliere woonbuurt gaat, is dit stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Het onbebouwde deel tussen het pompgebouw en de grote kastanjeboom, biedt ruimte voor het toevoegen van een gebouw. Dit kan een vrijstaand gebouw zijn, dat als zelfstandige woning gaat dienen; of als een uitbouw aan het pompgebouw gerealiseerd, als uitbreiding van een van de woningen in dat pompgebouw. Overwogen kan worden om, wanneer het niet aan het pompgebouw wordt gerealiseerd, het nieuwe gebouw te verbinden aan de watertoren, zodat een deel van de schacht van de toren bij de nieuwe woningen getrokken kan worden.

De bebouwde oppervlakte op dit kavel bedraagt maximaal 100 m². De goot- en bouwhoogte bedragen maximaal 6 meter respectievelijk 9 meter. Het gedeelte van het gebouw dat hoger reikt dan 4 meter wordt beperkt tot 50 m². Hierdoor gaat het gebouw niet concurreren met het karakteristieke pompgebouw. Het gebouw wordt voorzien van een kap met een dakhelling van 40° tot 50°, of (gedeeltelijk) van een plat dak met sedumbedekking.

Het gebouw op het kastanjeboomkavel zal qua vormentaal aansluiten bij de bestaande bebouwing van pompgebouw en dienstwoning, maar qua detaillering en materialisering afwijken, zodat het nieuwe gebouw als nieuwe toevoeging herkenbaar is.

Op de locatie waar ook het filtergebouw stond, worden één of twee nieuwe gebouwen gerealiseerd met daarin maximaal twee woningen.

De (gezamenlijke) bebouwde oppervlakte van het gebouw/de gebouwen bedraagt 240 m². Het maximale goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 7 en 10 meter. Wederom wordt het gedeelte van het gebouw/de gebouwen dat hoger reikt dan 4 meter beperkt, en wel tot 150 m². Daarmee wordt voorkomen dat er een te grote bouwmassa wordt gerealiseerd. Ook het gebouw/de gebouwen op het filtergebouwkavel worden voorzien van een kap met een dakhelling van 40° tot 50°, of (gedeeltelijk) van een plat dak met sedumbedekking.

Opnieuw geldt dat het gebouw/de gebouwen op het filtergebouwkavel qua vormentaal zullen aansluiten bij de bestaande bebouwing van pompgebouw en dienstwoning, maar qua detaillering en materialisering afwijken.

De initiatiefnemer wenst een gemeenschapsruimte te realiseren, die gebruikt kan worden door de bewoners van het Watertorenkwartier en de omliggende buurt. Bij het gebruik van deze ruimte kan worden gedacht aan vergaderingen, verjaardagspartijtjes en buurtbarbecues. Er zal geen sprake zijn van commerciële uitbating.

De gemeenschapsruimte wordt gerealiseerd ten noordoosten van de watertoren, in een vrijstaand of aan de watertoren gekoppeld gebouw. De maximale oppervlakte van dit gebouw bedraagt 75 m². De maximale goot- en bouwhoogten bedragen respectievelijk 6 en 9 meter. Opnieuw is er een beperking gelegd op het gedeelte van het gebouw dat hoger dan 4 meter reikt, namelijk 50 m². Evenals de andere nieuwe gebouwen wordt oo dit gebouw voorzien van een kap met een dakhelling van 40° tot 50°, of (gedeeltelijk) met een plat dak met sedumbedekking.

Naast de inrit naar het plangebied wordt een gezamenlijke berging/fietsenstalling gerealiseerd. Dit gebouw krijgt een oppervlakte van maximaal 50 m² en een bouwhoogte van maximaal 3,25 meter.

Het plan voor het Watertoenkwartier is nog volop in voorbereiding. Hoewel het de nadrukkelijke wens van de initiatiefnemer is om een woning in de kop van de watertoren te realiseren, is de financiële haalbaarheid hiervan nog niet volledig duidelijk. Om enig flexibiliteit in het plan te behouden, is in de planregels een afwijkingsmogelijkheid opgenomen, waarmee het mogelijk is het gebouw van de gemeenschapsruimte als woning te gebruiken. De kop van de watertoren zou dan als gemeenschapsruimte kunnen worden ingericht. Belangrijke voorwaarde bij toepassing van de afwijkingsmogelijkheid is dat het totaal aantal woningen niet meer mag bedragen dan zes.

Het toevoegen van maximaal zes woningen aan het plangebied heeft invloed op het verkeer. De verkeersgeneratie is berekend aan de hand van de kencijfers die volgen uit de online CROW-module "Toekomstbestendig parkeren" (versie 1 december 2018).

De gemeente Culemborg is te kenmerken als een 'matig stedelijk' gebied. Het plangebied is onderdeel van de schil rondom het centrum. Uit onderstaande tabel volgt de verkeersgeneratie in het geval de nieuwe woningen alle als vrijstaande woningen worden gebouwd. Indien er sprake is nieuwe, aaneengebouwde woningen, dan zal de verkeersgeneratie afnemen. De woningen in het pompgebouw worden gezien als twee-onder-een-kap-woningen.

De gemiddelde verkeersgeneratie van het plan per weekdag bedraagt 47,2 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

Het plangebied is ontsloten via een inrit vanaf de Rijksstraatweg, gelegen aan de noordzijde van het perceel met de dienstwoning. Deze inrit blijft behouden en zal voor de ontsluiting van de nieuwe woningen dienen. Gezien de relatief beperkte verkeersgeneratie is dit verkeerskundig aanvaardbaar.

Voor een goed functioneren van het plangebied en het voorkomen van overlast voor de omgeving is het noodzakelijk voldoende parkeerplaatsen aan te leggen. Zoals in paragraaf 1.3.2 aangegeven bevat het bestemmingsplan "Paraplubestemmingsplan Parkeernormen" de te hanteren parkeernormen voor de gemeente Culemborg. Voor voorliggend bestemmingsplan wordt echter afgeweken van deze parkeernormen, zie memo opgenomen in bijlage 2. Als er parkeerproblemen ontstaan, dan dient van de eigenaar dit op te lossen, door bijvoorbeeld toch parkeervoorzieningen in het binnen gebied aan te leggen. Door de aankoop van extra gronden van Vitens door de eigenaar is er meer ruimte beschikbaar.

Voor de in voorliggend plan opgenomen functies volstaat het totaal van zeven parkeerplaatsen, omdat:

• beperkt autogebruik past bij het duurzame karakter van de wijk Lanxmeer, waarvan het Watertorenkwartier onderdeel gaat vormen;
• gebruik gemaakt kan worden van de centrale parkeervoorzieningen in de wijk Lanxmeer (zonnedakparkeerterrein aan de Hendrick Marsmanstraat);
• het vanaf verkeerskundig oogpunt wenselijk is het aantal verkeersbewegingen van en naar de Rijksstraatweg te beperken;
• volstaan kan worden met één parkeerplaats per woning plus één voor de woonbuurt Watertorenkwartier.

Het stedenbouwkundig plan bevat de aanleg van acht haaksparkeerplaatsen naast de inrit naar het plangebied. Daarmee wordt aan de norm van zeven parkeerplaatsen voldaan.

De aanleg van het benodigde aantal parkeerplaatsen is geborgd door de in artikel 3.4.4 opgenomen verplichting.

Het is wenselijk het groene karakter van het plangebied zoveel mogelijk te behouden, ondanks de toevoeging van nieuwe gebouwen en een functionele inrichting van het terrein.

In de bestaande situatie is de kastanjeboom richtinggevend. Deze kastanje heeft weliswaar geen monumentale status, maar wel een beeldbepalende en ecologische waarde. Het is wenselijk de bebouwing zodanig te situeren dat de kastanjeboom behouden kan blijven. Het overige opgaande groen is minder behoudenswaardig.

Het nieuwe semi-openbare gebied tussen de woonpercelen krijgt een overwegend groen karakter. Dit wordt verkregen door het aanbrengen van hagen tussen de percelen en het beperken van gesloten verharding. Zo wordt de entree uitgevoerd in verharde rijstroken en worden de parkeerplaatsen voorzien van 'gewapend gras'.
Waar nodig voor privacy worden op de erfgrenzen met het omliggende gebied hoge hagen geplaatst. Daar waar openheid gewenst is, worden de hagen lager.

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO₂ drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:

• de woningen worden 'aardgasvrij' gebouwd;
• de woningen zullen voldoen aan het Bouwbesluit ten aanzien van de energieprestatie;
• vanwege de ligging nabij het waterwingebied mag geen koude-/warmteopslag worden toegepast.

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in:

• zo min mogelijk verharding;
• groene / bruine daken;
• aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren;
• groen / bomen aanleggen ten behoeve van opname van stikstof en CO₂, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is één integrale visie, waarin het duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland tot 2050 staat omschreven. Het uitgangspunt van deze visie is dat ruimtelijke ingrepen niet afzonderlijk van elkaar kunnen plaatsvinden, maar dat ze van elkaar afhankelijk zijn.

De NOVI is op 11 september 2020 vastgesteld en inmiddels in werking treden. In de NOVI benoemt het Rijk benoemt 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de maatschappelijke opgaven en de rol van het Rijk in het uitvoeren van deze opgaven. De maatschappelijke opgaven zijn in vier prioriteiten samengevat:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Bovendien is de druk op de fysieke leefomgeving in Nederland groot, waardoor verschillende belangen betreft ruimtelijke ontwikkelingen nu en dan botsen. Hoewel wordt gestreefd het implementeren van de diverse belangen, is dit niet altijd mogelijk. Soms dienen scherpe keuzes gemaakt worden en moeten belangen afgewogen worden. Om dit te bewerkstelligen omvat de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinatie van functies gaan vóór enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

Voorliggend plan voorziet in een nieuwe ruimtelijke kwaliteit binnen de kern van Culemborg en draagt daarmee bij aan een goede woon-en leefomgeving in Culemborg. Het initiatief draagt onder meer bij aan de energietransitie en de klimaatadaptieve aanpak en sluit aan bij het beleid omtrent 'Sterke en gezonde steden en regio's'.

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Projecten die minder dan twaalf woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Gelderland;
• Omgevingsverordening Gelderland.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

De Omgevingsvisie Gelderland heeft de status van structuurvisie. In de omgevingsvisie zijn twee hoofddoelen vervat die bijdragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven:

1. 1. een duurzame economische structuur;
2. 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving.

Een gezonde economie met een aantrekkelijke vestigingsklimaat vraagt om krachtige steden en vitale dorpen met voldoende werkgelegenheid. De provincie richt zich onder meer op een adequaat beheer (kwaliteit en kwantiteit) van bestaande en eventueel nieuwe woongebieden, bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel in Gelderland.
Onderhavig plan voorziet in het realiseren van maximaal zes woningen, deels in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Daarmee wordt invulling gegeven aan de verbetering van de kwaliteit van een bestaande woonvoorziening.

Een aantrekkelijke leefomgeving vergt een goede kwaliteit en beleving van natuur en landschap, een gezonde en veilige leefomgeving, en een robuust bodem- en watersysteem.
Door gebruik te maken van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied hoeft geen inbreuk te worden gedaan op het landschap. Het bouwplan zal worden afgestemd op de huidige woonwensen en geeft invulling aan een gezonde en veilige leefomgeving.

Conclusie

Het plan past binnen de Omgevingsvisie Gelderland.

De Omgevingsverordening Gelderland (inclusief Actualisatieplan 6, 19 december 2019) (hierna: OVG) stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

Woningen
In de OVG is opgenomen dat nieuwe woningen alleen mogelijk zijn als deze in overeenstemming zijn met een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda, of onder voorwaarden vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda.
Een toetsing van het plan aan de regionale woonagenda is opgenomen in paragraaf 4.3.2.

Waterwingebied
Bij de actualisatie van de beschermingsgebieden voor grondwater is de watertoren in Culemborg buiten het waterwingebied, met bijbehorende zones, komen te liggen. Het ligt daardoor in een koude-warmteopslag vrije zone. Voor dergelijke zones is geen ruimtelijke regelgeving opgenomen in de Omgevingsverordening. Wel moet de initiatiefnemer voldoen aan de milieuhygiënische regels die voor dergelijke gebieden gelden. Dat betekent onder andere dat:

• bodemenergie is verboden, omdat die activiteit risico's voor de grondwaterkwaliteit veroorzaakt.
• open bodemenergiesystemen zijn verboden, omdat de warmtetoevoeging in de grond kan zorgen voor bacteriologische en chemische reacties en doordat het eventuele verontreinigingen kan verplaatsen.
• gesloten systemen zijn verboden, omdat er een soort koelvloeistof in het systeem zit om bevriezing te voorkomen. Als de leiding gaat lekken komt die stof in het grondwater.

Ook gelden er regels voor stoffen die in vloeibare vorm zwaarder zijn dan water maar daar zal hier gezien het gebruik geen sprake van zijn. Daarnaast gelden er regels voor boringen. Van de activiteit moet een melding worden gedaan bij de provincie. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van de zones weer.

^{ZONES BEHORENDE BIJ WATERWINNING}

Ter bescherming daarvan zijn diverse regels van toepassing, met een directe werking. Deze regels hoeven dan ook niet in een bestemmingsplan worden vastgelegd.

• Waterwingebied: het plangebied ligt nabij het waterwingebied. De regels binnen dit gebied (opgenomen in paragraaf 3.2.2 OVG) zijn gericht op het tegengaan van de afname van de kwaliteit van het grondwater. Deze regels zijn echter niet op het plangebied van toepassing.
• Boringsvrije zone (niet afgebeeld): het plangebied ligt in de boringsvrije zone behorende bij het waterwingebied. Om te voorkomen dat er warmte aan de bodem en het grondwater worden onttrokken zijn er binnen de boringsvrije zone regels gesteld aan het uitvoeren van activiteiten in de bodem, zoals het uitvoeren van grond- en funderingswerkzaamheden op een diepte van 3 meter (paragraaf 3.2.4 OVG).
• Koude-warmteopslagvrije zone: ook in dit gebied zijn regels gesteld ter voorkoming van het verlies van warmte in bodem en grondwater (paragraaf 3.2.5 OVG). Voor de nieuwe woningen mag geen koude-warmteopslag worden toegepast in de bodem.

Onderhavig plan omvat geen van de activiteiten, zoals genoemd in de artikelen behorende bij de zones van het waterwingebied.

Conclusie

Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Gelderland.

In de Structuurvisie Culemborg 2030 is de gemeentelijke visie op het gebied van ruimtelijke ordening opgenomen, met het jaar 2030 als tijdshorizon. De structuurvisie betreft een kaderstellend document voor ruimtelijke plannen.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de structuurvisiekaart. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE}

De Structuurvisie maakt onderscheid in bestaande woongebieden en ontwikkelingslocaties (inbreiding en uitbreiding). Het plangebied is onderdeel van een bestaand woongebied en niet als ontwikkelingslocatie aangegeven, omdat deze ten tijde van vaststellen van de structuurvisie nog niet actueel was. Het plangebied grenst aan een bestaande groenstructuur in de kern.

De Structuurvisie gaat niet specifiek in op het behoud van de watertoren. Wel worden het uitvoeren van duurzame projecten en de vergroting van het woningaanbod als kansen gezien. Het plan biedt ruimte aan maximaal zes woningen in een bijzonder vorm en omgeving, hetgeen een vergroting van het woningaanbod betreft. Het plan is bovendien een vorm van inbreiding, hetgeen de voorkeur heeft boven uitbreiding.

Woningbehoefte
De gemeente Culemborg vormt met acht andere gemeenten de Regio Rivierenland. In 2020 heeft de Regio het Regionaal Kwalitatief Woningbouwprogramma 2020-2030 en de regionale woonagenda vastgesteld. Op basis van lokale woningbehoefteonderzoeken en provinciale prognoses hebben alle gemeenten een woningbouwprogramma opgesteld. Het woningbehoefteonderzoek en Woonvisie van de gemeente Culemborg stammen uit 2016 en 2017. Als we kijken naar de bevolkingsprognose in relatie tot woningbouw in de gemeente Culemborg dan geeft de huishoudensontwikkeling aan wat de behoefte aan het aantal woningen is voor een bepaalde gemeente. Op basis van de bevolkingsprognose 2019 van de provincie zal tot zeker na 2050 de huishoudensontwikkeling van de gemeente Culemborg stijgen.
De woningen in het project Watertorenkwartier maken onderdeel uit van het gemeentelijk Woningbouwprogramma 2020-2030 en zijn derhalve onderdeel van de invulling van de woningbehoefte van Culemborg.

Woningtype
Actuele data van Primos uit 2019, alsmede het regionale woningbehoefte onderzoek uit 2019 en het lokale woningbehoefteonderzoek uit 2021 laten zien dat er een flinke behoefte is aan woningen in Culemborg. In alle woningbouwsegmenten zijn tekorten. In de woonvisie van de gemeente Culemborg 2017-2026 is vastgelegd welke type woningen er gerealiseerd dienen te worden in Culemborg. In deze woonvisie wordt ook aangegeven dat er in alle woningbouwsegmenten in Culemborg gebouwd moet worden en dat er per project een afweging gemaakt wordt welke woningbouwcategorieën er gerealiseerd worden. De zes duurdere koopwoningen in het project de Watertoren passen dan ook in de woonvisie van de gemeente Culemborg en maken onderdeel uit van de woningbehoefte en het totale woningbouwprogramma van de gemeente Culemborg.

Conclusie
Het plan past binnen het regionale woningbouwbeleid.

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu;
2. 2. waarden;
3. 3. waterhuishouding.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Rivierenland. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

De verschillende overheidslagen hebben hun waterbeleid vastgelegd in diverse beleidsdocumenten. De algemene strekking met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen betreft:

• het scheiden van het schone hemelwater en het vuile afvalwater;
• het verwerken van het hemelwater op het eigen terrein, of middels een gezamenlijke voorziening heeft de voorkeur boven afvoer via het oppervlaktewater.

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.
Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in de Rijksstraatweg geloosd worden.

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

In het kader van dit bestemmingsplan is een digitale watertoets uitgevoerd, bijgevoegd als bijlage 10. Hieruit volgt dat het Waterschap positief adviseert over het plan, onder de voorwaarde dat er voldoende rekening wordt gehouden met bovengenoemde aandachtspunten (bergen van hemelwater, afvoer middels riolering). Het ruimtelijk plan hoeft in het kader van de watertoets niet meer toegestuurd te worden aan Waterschap Rivierenland.

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Voor onderhavig bestemmingsplan wordt de uniforme voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, in samenhang met het gestelde in de Wet ruimtelijke ordening.

Er is overleg geweest met omwonenden. De omwonenden zijn op de hoogte gebracht van de ontwikkeling. De contactmomenten zijn weergegeven in bijlage 11. Om de buurt te informeren is er een website opgezet. Voor de verslagen van informatieavonden en een beantwoording van de meest gestelde vragen kunt u www.watertorenkwartierculemborg.com raadplegen.

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties worden in kennis gesteld en krijgen de mogelijkheid om te reageren. De reacties zijn gebundeld in een nota van beantwoording vooroverleg (Bijlage 12).

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Wonen (artikel 3)
Het gehele plangebied is in de bestemming 'Wonen' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn maximaal 6 woningen toegestaan. De woningen moeten worden gebouwd binnen de op de verbeelding aangeduide bouwvlakken. Tevens zijn maximale goot- en bouwhoogten opgenomen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 4) In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 5) Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels (artikel 6) In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt.

Algemene aanduidingsregels (artikel 7)
In dit artikel zijn regels opgenomen ter bescherming van het grondwaterbeschermingsgebied en het waterwingebied.

Algemene afwijkingsregels (artikel 8) In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Overige regels (artikel 9)
In dit artikel worden de regels van het bestemmingsplan "Paraplubestemmingsplan Archeologie" van toepassing verklaard.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 10) Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 11) Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Inspraak
2. 2. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
3. 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
4. 4. Vaststelling door gemeenteraad
5. 5. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 2 februari 2022 tot en met 15 maart 2022 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode waren belanghebbenden in de gelegenheid om hun zienswijzen in te dienen. Er zijn drie zienswijzen binnen deze termijn binnengekomen bij de gemeente Culemborg. Deze zienswijzen en de beantwoording hiervan kunt u vinden in bijlage 13.

De gemeenteraad heeft op 31 mei 2022 het voorliggende bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld.