het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

een dienstverlenend beroep, waaronder een vrij beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

een bedrijf dat geheel of overwegend is gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van agrarische producten, zoals het telen van gewassen, het fokken en/of houden van dieren, waaronder productiegerichte paardenhouderijen;

bedrijvigheid, geheel of overwegend gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van agrarische producten, zoals het telen van gewassen, het fokken en/of houden van dieren, waaronder productiegerichte paardenhouderijen;

gebied in een zone van 250 m rondom zeer gevoelige natuur in het Gelders natuurnetwerk waar de emissie van ammoniak niet mag toenemen bij uitbreiding van niet-grondgebonden veehouderij;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

Een onderzoek gericht op het opsporen, waarderen en/of behouden van archeologische resten, al dan niet ex-situ, conform de cyclus van de Archeologische Monumentenzorg. Het onderzoek moet worden verricht door een dienst, bedrijf of instelling, gecertificeerd conform artikel 5.1 van de Erfgoedwet en werkend volgens de geldende kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

een gebied met een daaraan toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een percentage, dat de grootte van het deel van een hoofdfunctievlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd met gebouwen en andere bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening, gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt. Hieronder wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur;

een zelfstandige productie-eenheid;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, alleen bedoeld voor (het huishouden van) een persoon en zijn gezin, van wie de huisvesting daar in verband met de hoofdfunctie noodzakelijk is;

op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan legaal aanwezig of op grond van een vergunning toegestaan;

de grens van een bestemmingsvlak;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

opstaande kant van een dakgoot of dakrand, meestal uitgevoerd in hout of plaatmateriaal;

elk terrein waarop bosbouw wordt uitgeoefend, zijnde het geheel van bedrijfsmatige handelingen en activiteiten gericht op de duurzame instandhouding en ontwikkeling van bestaande en nieuwe bossen ten behoeve van één of meer van de volgende functies en aspecten: natuur, houtproductie, landschap, milieu, waaronder begrepen waterhuishouding, en recreatie;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten, in voorkomende gevallen gekoppeld met het figuur 'relatie';

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

recreatie in de vorm van:

1. extensieve dagrecreatie die in hoofdzaak gericht is op natuurbeleving en landschapsbeleving zoals wandelen en fietsen;
2. intensieve dagrecreatie die in hoofdzaak gericht is op het bedrijfsmatig aantrekken van (grote) groepen mensen zoals een speeltuin en kinderboerderij;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ter verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder perifere detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt;

het bedrijfsmatig verlenen van op publiek gerichte diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen (dus geen kantoor);

onderste horizontale lijn van een dakvlak dat geen goot heeft, bijvoorbeeld een rieten dak;

al dan niet bebouwd perceel, of gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en het plan deze inrichting niet verbiedt;

een erker of een uitgebouwd venster is een in plattegrond recht-, drie-, veelhoekige of halfronde uitbreiding van een ruimte in een gebouw, die buiten de gevel uitsteekt en in open verbinding staat met de bedoelde ruimte. De buitenzijde bestaat uit (een borstwering en) raamconstructies (wanden die grotendeels bestaan uit glas);

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend;

de kans om buiten een inrichting te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is;

huisvesting in verband met mantelzorg wordt in dit plan aangemerkt als functioneel verbonden met het hoofdgebouw, een en ander zoals bedoeld in artikel 1, lid 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor);

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebied met een samenhangend netwerk van binnen de provincie Gelderland bestaande en te ontwikkelen natuur van internationaal, nationaal en provinciaal belang dat strekt tot de veiligstelling van ecosystemen met de daarbij behorende soorten;

woningen en andere geurgevoelige gebouwen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geurhinder en veehouderij;

gebied met een andere hoofdfunctie dan natuur dat ruimtelijk is vervlochten met het Gelders natuurnetwerk, waaronder weidevogelgebieden en rustgebieden voor winterganzen;

een zelfstandige verblijfsaccommodatie die naar afmetingen en inrichting specifiek bedoeld is voor een grotere groep van personen, tot uitdrukking komend in o.a. gezamenlijke faciliteiten voor logies, dagverblijf en maaltijdbereiding;

beschermingsgebied grondwater waar het grondwater binnen 25 jaar bij een pompput voor de openbare drinkwatervoorziening kan zijn en waar geen afdoende beschermende kleilaag aanwezig is;

de vestiging van een nieuw op te richten of een van elders te verplaatsen veehouderijbedrijf op een bestaand agrarisch bouwvlak;

gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

bijbehorend bouwwerk dat geïntegreerd is in het hoofdgebouw;

beschermingsgebied grondwater waar het grondwater binnen duizend jaar bij een pompput voor de openbare drinkwatervoorziening kan zijn;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of alleen in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

landbouwhuisdieren, zoals bedoeld in het Activiteitenbesluit milieubeheer;

Gebouw of gedeelte van een gebouw, dat bestemd is voor het bieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak (tot 4 maanden) aan mensen die hun hoofdverblijf elders hebben.

een afdak met een diepte van meer dan 0,75 m, bevestigd aan de gevel van een gebouw zonder directe verbinding met de grond;

bovenkant van een terrein dat een bouwwerk omgeeft;

educatieve, sociale, medische en levensbeschouwelijke voorzieningen evenals voorzieningen voor openbare dienstverlening, of een combinatie daarvan, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

een lijn van een bouwvlak, gekeerd naar de weg, die niet door gebouwen mag worden overschreden, behoudens krachtens deze regels toegelaten;

agrarisch bedrijf dat hoofdzakelijk is gericht op veehouderij waarvan het voer voor de landbouwhuisdieren voor het grootste gedeelte niet geteeld wordt op de gronden die in de nabijheid van het agrarisch bouwvlak zijn gelegen en waarop de veehouderij rechten heeft;

onderdeel van een agrarisch bedrijf dat is gericht op niet-grondgebonden veehouderij;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

een bouwwerk of een gedeelte van een bouwwerk, dat zich geheel onder het niveau van het maaiveld bevindt en daarmee niet gelijk ligt of erboven uit steekt;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk met een open constructie;

1. gebruiksgerichte paardenhouderij: paardenhouderij waar het berijden van de paarden door een ruiter/amazone in het kader van recreatie en sport centraal staat en waar instructie van de ruiter/amazone het belangrijkste element is;
2. productiegerichte paardenhouderij: paardenhouderij waar uitsluitend of in hoofdzaak handelingen aan en/of met paarden worden verricht die primair gericht zijn op het voortbrengen, africhten en trainen en verhandelen van paarden;

een door middel van een afscheiding afgezonderd stuk terrein met een ondergrond, kennelijk ingericht voor het africhten en/of trainen en berijden van paarden en pony's en/of het anderszins beoefenen van de paardensport, met of zonder de daarbij behorende voorzieningen;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. voor bouwwerken op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang vermeerderd met 0,30 m;
2. voor bouwwerken op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. als in of op het water wordt gebouwd: het gemiddeld waterpeil ter plaatse;
4. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: het hoogste punt van het aansluitende afgewerkte bouwperceel (incidentele verhogingen niet meegerekend).

het bestemmingsplan 'Kerkstraat 8 -2023' met identificatienummer NL.IMRO.0222.BgB011-0002 van de gemeente Doetinchem;

een gebouw, uitsluitend bestemd om te dienen voor recreatief verblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders heeft/hebben;

elk voor rijdende voertuigen bestemd weggedeelte met uitzondering van fietspaden;

1. inrichtingen bij welke ingevolge het 'Bevi' een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten en/of;
2. inrichtingen waar opslag, overslag en/of het gebruik van gevaarlijke stoffen plaatsvindt én die behoren tot een categorie van inrichtingen als bedoeld in bijlage 1 van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer én waarvan het invloedsgebied tot over de eigen perceelsgrens reikt en/of;
3. inrichtingen waarvoor, krachtens artikel 3.12, 3.17, 3.18, 3.28, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.7 of 4.81 van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer, regels gelden bij de opslag, overslag en / of het gebruik van gevaarlijke stoffen met betrekking tot minimaal aan te houden afstanden ten aanzien van (beperkt) kwetsbare objecten en/of;
4. een inrichting waarin meer dan 1.000 kilogram consumentenvuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit of waarin professioneel vuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit wordt opgeslagen of bewerkt of;
5. inrichtingen die niet onder 1 tot en met 4 vallen en waarvan de plaatsgebonden risicocontour 10-6 per jaar voor het plaatsgebonden risico is gelegen buiten de eigen perceelsgrens;
6. Transporten van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor die vallen per 1 april 2015 onder het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
7. Transportleidingen voor gas, olie en chemicaliën (buisleidingen) die vallen onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

de aard, de omvang, de intensiteit, maar ook de ruimtelijke uitstraling van het gebruik en/of de functie van gronden en/of bouwwerken

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden;

onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan:

1. een seksbioscoop;
2. een seksautomatenhal;
3. een sekstheater;
4. een parenclub;
5. een (raam)prostitutiebedrijf, waaronder ook begrepen een erotische massagesalon;

al dan niet in combinatie met elkaar of in combinatie met een sekswinkel, met uitzondering van thuisprostitutie;

een bouwwerk ten behoeve van opslagdoeleinden;

een beleidsmedewerker van de gemeente, belast met de stedenbouwkundige en cultuurhistorische adviezen;

een vorm van prostitutie, waarbij de seksuele dienstverlening plaatsvindt op het woonadres van de prostituee en waarbij ook alleen door deze prostituee op dit adres wordt gewerkt als prostituee;

een demontabel en/of relatief eenvoudig verwijderbaar gebouw voor huisvesting voor mantelzorg onder welke benaming ook aangeduid, doch in het spraakgebruik als woonunit wordt aangemerkt, bestaande uit één bouwlaag, geschikt en ingericht ten dienste van woon-, dag- en/of nachtverblijf;

een toegangspartij of een uitgebouwde toegang is een uitbreiding van de toegangsruimte (hal) van een gebouw, die buiten de gevel uitsteekt en al dan niet in open verbinding staat met die ruimte;

vormen van vrijetijdsbesteding waarbij ook in overnachtingsmogelijkheden is voorzien;

bergruimte onder het dak en niet voor bewoning geschikt;

de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw, of als het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

een professionele dienstverlening, voornamelijk bestaande uit hoofdarbeid, waarbij gebruik wordt gemaakt van verworvenheden verkregen door een academische of een hogere beroepsopleiding (zie bijlage 7 Lijst van vrije beroepsbeoefenaars);

een bijbehorend bouwwerk, dat vrij van het hoofdgebouw gebouwd is en in functioneel opzicht geen deel uitmaakt van het hoofdgebouw;

woning die hoogstens door middel van een bijbehorend bouwwerk met een andere woning verbonden is;

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin gelegen bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouden, woonwagens niet inbegrepen;

wonen in enge zin;

ruimte(n) in een gebouw die geheel is (zijn) afgedekt met veelal schuine daken en die in functioneel opzicht deel uitmaakt (uitmaken) van de daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen;

een gebouw of een zelfstandig gedeelte van een gebouw voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en/of lichamelijke verzorging nodig hebben; de verzorging vindt voortdurend plaats en in het gebouw is afzonderlijke ruimte voor de verzorging aanwezig.

De kortste afstand tussen enig punt van een bouwwerk en een perceelsgrens, de overdekte gebouwgebonden buitenruimten (dakoverstekken) tot 0,75 m niet meegerekend.

De som van de oppervlakten van alle op een perceel of een ander terrein gelegen gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, 1 m boven peil neerwaarts geprojecteerd en buitenwerks gemeten.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande dat wanneer de zijgevels niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte.

De som van de horizontale vloeroppervlakten van de bouwlagen, met inbegrip van de daarbij behorende kantoren, magazijnen, werkplaatsen en overige dienstruimten, buitenwerks gemeten.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
Bij een 'half-ronde' of anderszins gebogen kapvorm, wordt de dakhelling berekend als de hoek tussen de lijn die de goothoogte en het hoogste punt van het bouwwerk verbindt ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen. Bij afgeknotte schilddaken is de onderste goothoogte maatgevend, onder de voorwaarde dat de dakhelling van alle dakvlakken maximaal 60° is.

Vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. De inhoud van een eventueel ondergronds bouwwerk niet meegerekend.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Tussen de rand van het dakvlak, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De som van de horizontale vloeroppervlakten van de voor bewoning bestemde vertrekken van een woning, waaronder mede moeten worden verstaan keukens, slaapvertrekken, gangen, toiletten, bad- en doucheruimten, zolders en vlieringen welke gebruikt worden als berging, maar ook inpandige of aangebouwde bergingen die op grond van het bestemmingsplan verbouwd mogen worden tot woonruimte, binnenwerks gemeten.

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. agrarische bedrijvigheid;
2. instandhouding en ontwikkeling van de aanwezige voorkomende dan wel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden, waaronder in ieder geval de instandhouding en versterking van de kenmerkende hoogteverschillen van het landschap ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - reliëf', waarbij als richtlijn geldt de laatste tabel van bijlage 2 Richtlijn 'Verrekening bij landschappelijke inpassing' gebaseerd op de landschapstypen als weergegeven in bijlage 3 Landschapstypen;
3. het hobbymatig houden van dieren en telen van gewassen;
4. extensieve dagrecreatie, zandwegen, fiets- en wandelpaden en picknickplaatsen;
5. waterpartijen, waterlopen, waterbergingen en waterinfiltratievoorzieningen;
6. groen-, natuur- en nutsvoorzieningen;
7. ontsluiting van anders dan voor agrarisch aangewezen gronden en bouwwerken die enkel via 'Agrarisch met waarden' te bereiken zijn.

en bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen.

De voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. extensieve dagrecreatie;
2. intensieve dagrecreatie, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - intensieve dagrecreatie'.
3. verblijfsrecreatie in de vorm van maximaal 2 groepsaccommodaties, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - groepsaccommodatie';
4. museum, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'museum';
5. detailhandel, alleen ten dienste van en ondergeschikt aan de in sub a, b, c en d genoemde functies;
6. dienstverlening, alleen ten dienste van en ondergeschikt aan de in sub a, b ,c en d genoemde functies;
7. horeca, alleen ten dienste van en ondergeschikt aan de in sub a, b, c en d genoemde functies;
8. het hobbymatig houden van dieren, alleen ten dienste van en ondergeschikt aan de in sub a, b,c en d genoemde functies;
9. groen- en nutsvoorzieningen;
10. waterpartijen, waterlopen, waterbergingen en waterinfiltratievoorzieningen.

en bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid 4.1, op gronden met de bestemming 'Recreatie' nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. dakvormen, dakhellingen en nokrichtingen van bouwwerken;
2. de goot- en bouwhoogte van bouwwerken;
3. de afmetingen van bouwwerken;
4. het aantal en de situering van bouwwerken;
5. het aantal en de situering van parkeerplaatsen op eigen terrein.

onder voorwaarde dat de nadere eisen niet op onevenredige wijze een doelmatig gebruik van gronden en bouwwerken in de weg staan.

Naast de hieronder opgenomen afwijking, is ook de afwijking in artikel 14.2.1 van toepassing.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. maximaal 1 woning, uitsluitend in de vorm van een vrijstaande woning ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand';
2. het hobbymatig houden van dieren en telen van gewassen;
3. aan huis gebonden beroepen en bedrijven in of bij de woning;
4. tuinen, erven en (verplichte) erfontsluitingswegen voor woningen;
5. waterpartijen, waterlopen, waterbergingen en waterinfiltratievoorzieningen;

en bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid 5.2, op gronden met de bestemming 'Wonen' nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. dakvormen, dakhellingen en nokrichtingen van bouwwerken;
2. de goot- en bouwhoogte van bouwwerken;
3. de afmetingen van bouwwerken;
4. het aantal en de situering van bouwwerken;
5. het aantal en de situering van parkeerplaatsen op eigen terrein;

onder voorwaarde dat de nadere eisen niet op onevenredige wijze een doelmatig gebruik van gronden en bouwwerken in de weg staan.

Naast de hieronder genoemde afwijkingsmogelijkheid, is ook de afwijkingsmogelijkheid in artikel 14.2 van toepassing.

1. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daarop voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, versterking, bescherming en/of het herstel van archeologische waarden in de bodem;
2. Als een bouwwerk wordt gebouwd, of een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden worden uitgevoerd binnen verschillende archeologische dubbelbestemming op één bouwperceel, moet uitgegaan worden van de waarde die past bij de onderliggende verwachtingszone.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid 6.2, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. de afmetingen van bouwwerken;
2. de situering van bouwwerken;
3. de inrichting en het gebruik van gronden;

als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn er op gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond ('in situ') te behouden.

Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 van Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk te verwijderen als:

1. op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. of er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is.

1. De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daarop voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, versterking bescherming en/of het herstel van te verwachten archeologische waarden in de bodem;
2. Als een bouwwerk wordt gebouwd, of een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden worden uitgevoerd binnen verschillende archeologische dubbelbestemmingen op één bouwperceel, moet uitgegaan worden van de waarde die past bij de onderliggende verwachtingszone.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid 7.2, nadere eisen stellen ten aanzien van:

1. de afmetingen van bouwwerken;
2. de situering van bouwwerken;
3. de inrichting en het gebruik van gronden;

als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn er op gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond ('in situ') te behouden.

Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 van Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen door:

1. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3' geheel of gedeeltelijk te verwijderen, als op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is
2. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3' te wijzigen in 'Waarde - Archeologie' als uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn.

1. De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daarop voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, versterking, bescherming en/of het herstel van te verwachten archeologische waarden in de bodem;
2. Als een bouwwerk wordt gebouwd, of een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden worden uitgevoerd binnen verschillende archeologische dubbelbestemmingen op één bouwperceel, moet uitgegaan worden van de waarde die past bij de onderliggende verwachtingszone.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid , nadere eisen stellen ten aanzien van:

1. de afmetingen van bouwwerken;
2. de situering van bouwwerken;
3. de inrichting en het gebruik van gronden;

als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn er op gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond ('in situ') te behouden.

Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 van Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen door:

1. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 5' geheel of gedeeltelijk te verwijderen, als op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is;
2. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 5' te wijzigen in 'Waarde - Archeologie' als uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn.

1. De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 6' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daarop voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, versterking, bescherming en/of het herstel van te verwachten archeologische waarden in de bodem;
2. Als een bouwwerk wordt gebouwd, of een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden worden uitgevoerd binnen verschillende archeologische dubbelbestemmingen op één bouwperceel, moet uitgegaan worden van de waarde die past bij de onderliggende verwachtingszone.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid , nadere eisen stellen ten aanzien van:

1. de afmetingen van bouwwerken;
2. de situering van bouwwerken;
3. de inrichting en het gebruik van gronden;

als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn er op gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond ('in situ') te behouden.

Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 van Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen door:

1. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 6' geheel of gedeeltelijk te verwijderen, als op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is;
2. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 6' te wijzigen in 'Waarde - Archeologie' als uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het verbod tot bouwen met overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen is niet van toepassing met betrekking tot:

1. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen, voorzover zij de grens van de weg niet overschrijden;
2. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden voor ventilatiekanalen en schoorstenen, voorzover de overschrijding van de naar de weg gekeerde bouwgrens niet meer dan 12 cm bedraagt en daarbij de grens van de weg niet wordt overschreden;
3. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, bloemenkozijnen, balkons, reclame-uitingen, galerijen en luifels, voorzover de overschrijding van de naar de weg gekeerde bouwgrens niet meer dan 50 cm bedraagt en zij niet lager zijn aangebracht dan:
   1. 4,20 m boven een rijbaan of boven een strook ter breedte van 1,50 m langs een rijbaan;
   2. 2,20 m boven een voetpad, voor zover dit voetpad geen deel uitmaakt van de onder nummer 1 genoemde strook;
4. ondergrondse funderingen en ondergrondse bouwwerken, voorzover dezen de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden;
5. goten, ondergrondse afvoerleidingen en inrichtingen voor de verzameling van water en rioolstoffen;
6. hijsinrichtingen aan tot bewoning bestemde gebouwen, voorzover deze hijsinrichtingen in geen enkele stand:
   1. de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 1 m overschrijden;
   2. de grens van de weg overschrijden;
   3. lager zijn geplaatst dan 4,20 m boven een rijbaan.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.1 voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen met ten hoogste 2 m, als het betreft:

1. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen die de grens van de weg overschrijden;
2. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden voor ventilatiekanalen en schoorstenen, die de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 12 cm overschrijden, dan wel die de grens van de weg overschrijden;
3. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, die de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 50 cm overschrijden, met inachtneming van het bepaalde in lid 11.1 onder c, nummers 1 en 2;
4. overbouwingen voor de verbinding van twee bouwwerken, met inachtneming van het bepaalde in lid 11.1 onder c;
5. bloemenkozijnen, balkons en galerijen, mits zij bij overschrijding van de grens van de weg voldoen aan het bepaalde in lid 11.1 onder c;
6. luifels en draagconstructies voor reclame, mits zij bij overschrijding van de weggrens voldoen aan het bepaalde in lid 11.1 onder c;
7. hijsinrichtingen, laadbruggen, stortgoten, stort- en zuigbuizen die in enige stand de naar de weg gekeerde bouwgrens met ten hoogste 1,50 m overschrijden, mits zij niet lager zijn geplaatst dan 4,20 m boven de rijbaan;
8. toegangen van bouwwerken, voor wat de hoogte boven de weg betreft, die de grens van de weg niet overschrijden;
9. kelderingangen en kelderkoekoeken;
10. bouwwerken waarvan de bovenzijde niet hoger is gelegen dan:
    1. de hoogte van de weg, voorzover de bouwwerken in de weg zijn gelegen;
    2. de terreinhoogte bij voltooiing van de bouw, voorzover de bouwwerken niet in de weg gelegen zijn.

Voor een legaal bouwwerk dat op grond van de geldende bestemming is toegestaan, maar waarvan de bestaande situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud afwijken van de bouwregels in dit plan:

1. is de bestaande situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud maatgevend;
2. is herbouw uitsluitend mogelijk op dezelfde plaats;
3. is het overgangsrecht in dit bestemmingsplan niet van toepassing.

In dit plan gelden de bouwregels uitsluitend voor het bovengronds bouwen, niet voor het ondergronds bouwen.

1. Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Onder verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd:
   1. het gebruik als staan- en/of ligplaats voor wagens- en/of onderkomens;
   2. het gebruik als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en/of vaartuigen en/of onderdelen daarvan;
   3. het gebruik als opslagplaats voor gerede en/of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines en/of onderdelen daarvan;
   4. het gebruik als stortplaats voor puin, mest- en/of afvalstoffen;
   5. verblijfsrecreatie en intensieve dagrecreatie;
   6. het omschakelen van een grondgebonden agrarische veehouderij naar een niet-grondgebonden veehouderij;
   7. seksinrichting, tenzij het "thuisprostitutie" betreft;
   8. het racen en/of crossen met gemotoriseerde voertuigen of fietsen;
   9. voorzieningen voor een 24 uurs begeleidwonenvoorziening met zorgplekken voor dak- of thuislozen met een verslavingsproblematiek of justitieel verleden;
   10. het gebruiken of laten gebruiken van een recreatief woonverblijf voor permanente bewoning;
   11. het gebruiken of het laten gebruiken van een bijbehorend bouwwerk als zelfstandige woning of als afhankelijke woonruimte;
   12. het gebruik van meer dan één bouwlaag van een bouwwerk, vrij in het gebouw staande plateau's en vergelijkbare constructies inbegrepen, voor het bedrijfsmatig houden van dieren;
   13. het geheel of gedeeltelijk verwijderen of het niet in stand houden van de beplanting die is aangebracht in het kader van de landschappelijke inpassing, zoals vastgelegd in het landschappelijk inpassingsplan Kerkstraat 8 Gaanderen (Bijlage 1 Landschappelijk inpassingsplan Kerkstraat 8 Gaanderen ) bij de regels, danwel een aanpassing hiervan die op basis van artikel 4.6.1 tot stand is gekomen.
2. het bepaalde onder sub a nummer 1 tot en met 5 is niet van toepassing op (tijdelijk) gebruik voor de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud, gebruik en/of beheer van gronden en/of bouwwerken.

Het is ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten' verboden om:

1. een nieuwe risicobron te vestigen;
2. een bestaande risicobron uit te breiden.

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - ammoniakbuffergebied' is de hervestiging van een niet-grondgebonden veehouderijbedrijf of een niet-grondgebonden veehouderijtak niet toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - intrekgebied' is het niet toegestaan werken tot stand te brengen of handelingen te verrichten ten behoeve van de winning van fossiele energie.

Het bevoegd gezag kan, in uitzonderlijke gevallen, gemotiveerd bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het bestemmingsplan voor:

1. het oprichten van bouwwerken van algemeen nut (zoals abri's, telefooncellen, transformatorhuisjes, gasregelstations en gasdrukstations en conmatics), mits de inhoud van elk van deze bouwwerken niet meer bedraagt dan 100 m³ en de goothoogte ervan niet meer bedraagt dan 4 m;
2. (voor alle bestemmingen, behalve de bestemming 'Wonen') het overschrijden van de bouwregels inzake de goothoogte, de bouwhoogte en de (vloer)oppervlakte van gebouwen, met niet meer dan 10%. Deze regeling geldt niet voor het vergroten van de gebouwen ten behoeve van het houden van landbouwhuisdieren;
3. het overschrijden van de bouwregels inzake de bouwhoogte en de oppervlakte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 10%;
4. het in geringe mate aanpassen van het bestemmingsplan, teneinde enig onderdeel van het bestemmingsplan, zoals een bestemmingsgrens of een bouwgrens, te veranderen, als bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het bestemmingsplan gewenst of noodzakelijk is, en waarbij de grenzen met niet meer dan 3 m worden verschoven;
5. het oprichten van masten voor mobiele (beeld)telefonie en zendmasten tot een bouwhoogte van maximaal 20 m, onder voorwaarden dat:
   1. de betreffende gronden niet zijn gelegen in de bestemming 'Agrarisch met waarden';
   2. landschappelijke verstoringen zo beperkt mogelijk blijven.

Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 van Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen voor:

1. het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bestemmingsgrens of een bouwgrens, te veranderen, als bij definitieve uitmeting of verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwezenlijking van het plan gewenst of noodzakelijk is en de bestemmingsgrens niet meer dan 5 m en de bouwgrens niet meer dan 10 m worden verschoven;
2. het oprichten van gebouwen van openbaar nut (zoals transformatorhuisjes en gemaalgebouwtjes) met een inhoud van maximaal 100 m³ en een goothoogte van maximaal 4 m;
3. het enigszins anders situeren en/of begrenzen van bouwvlakken, als dit voor de uitvoering van een bouwplan nodig mocht blijken, een en ander, mits de oppervlakte van het desbetreffende bouwvlak met niet meer dan 20% van het in het plan vastgelegde afwijkt;
4. het geheel of gedeeltelijk verwijderen of wijzigen van een aanduidingsvlak als bedoeld in artikel 13 algemene aanduidingsregels als vaststaat dat ter plaatse van de aanduiding, hetzij geen functie of waarde meer aanwezig is, hetzij de begrenzing van de functie of waarde veranderd is, hetzij de wijziging meer recht doet aan het beoogde doel van de regeling. Vooraf moet advies worden ingewonnen bij een ter zake deskundige op het gebied van het onderwerp in kwestie.

Waar in dit plan wordt verwezen naar wettelijke regelingen wordt geduid op die regelingen, zoals zij luidden op het tijdstip van vaststelling van het bestemmingsplan.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Indien toepassing van het in lid 17.4 opgenomen overgangsrecht gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kunnen burgemeester en wethouders met het oog op beëindiging op termijn van die met het bestemmingsplan strijdige situatie, voor die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Kerkstraat 8 - 2023'.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Doetinchem in de openbare raadsvergadering d.d. 28 september 2023.

De griffier, de voorzitter,

Aan de Kerkstraat 8 en 8a in Gaanderen is een pluimvee- en rundveebedrijf gevestigd. De initiatiefnemer is voornemens om het agrarisch bedrijf te beëindigen, een groot deel van de niet-cultuurhistorische bebouwing te slopen en de bestemming van de locatie te wijzigen in de bestemmingen 'Recreatie' en 'Wonen'. De te handhaven bebouwing, waaronder de huidige boerderij (bedrijfswoning), zal worden ingericht voor twee groepsaccommodaties. Aan de oostzijde van het perceel wordt een nieuwe woning met bijgebouw gerealiseerd. Het initiatief past niet binnen de geldende beheersverordening 'Landelijk gebied 2020, reparatie 2022'. Om de beoogde plannen mogelijk te maken is een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk. Daarom is het voorliggende bestemmingsplan 'Kerkstraat 8 - 2023' opgesteld. Vooruitlopend op voorliggend bestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing (bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing functiewijziging Kerkstraat 8 en 8a Gaanderen) opgesteld welke als bijlage bij deze toelichting is opgenomen.

Het plangebied is gelegen aan de Kerkstraat 8 en 8a te Gaanderen, in het buitengebied van de gemeente Doetinchem. Het betreft de kadastrale percelen Ambt-Doetinchem, sectie G, perceelnummers 1765, 1766, 2109, 2111 en 2207. De bestemmingsplanwijziging van 'Agrarisch met waarden' naar 'Recreatie' en 'Wonen' heeft betrekking op het kadastrale perceel met nummer 2109. De onderstaande afbeeldingen laten de ligging van het plangebied zien.

Ligging plangebied ten opzichte van Gaanderen

Ligging plangebied in de directe omgeving

Voor het plangebied geldt de 'beheersverordening, Landelijk gebied 2020, reparatie 2022'. De beheersverordening is op 7 juli 2022 vastgesteld door de gemeenteraad en op 21 juli 2022 in werking getreden. Het plangebied heeft in de verordening de hoofdfunctie 'Agrarisch met waarden (AW)' en heeft een bouwvlak met de functieaanduiding 'niet-grondgebonden (ng)'. De huidige bedrijfswoning heeft de functieaanduiding 'cultuurhistorisch waardevol (chw)'. Dat geldt ook voor de naastgelegen stenen opslagruimte/berging. Deze berging heeft huisnummer 8a en was vroeger de woning op de locatie

In de beheersverordening gelden daarnaast voor het plangebied de volgende archeologische verwachtingswaarden:

• 'Waarde - Archeologische verwachting 3';
• 'Waarde - Archeologische verwachting 5';
• 'Waarde - Archeologische verwachting 6';
• 'Waarde - Archeologie'.

Verder is het plangebied in de beheersverordening aangeduid als 'overige zone -nieuwe risicobronnen uitgesloten'. Het plan is niet in strijd met deze beschermingsregel omdat er geen nieuwe risicobronnen worden gevestigd. Daarnaast zijn de gebiedsaanduidingen 'overige zone - groene ontwikkelzone' en 'overige zone - reliëf' van toepassing en de milieuzones 'ammoniakbuffergebied' en 'intrekgebied' van toepassing.

Uitsnede van de kaart van de beheersverordening Landelijk gebied 2020, reparatie 2022 (bron: gis-viewer gemeente).

Op de locatie is een pluimvee- en rundveebedrijf gevestigd. Momenteel wordt er alleen rundvee gehouden. Op het erf bevinden zich de oorspronkelijke boerderij (huisnummer 8), een bijgebouw (huisnummer 8a), twee pluimveestallen, een werktuigenberging en een potstal (rundveestal). Verder zijn er enkele kleine bergingen en een mestsilo aanwezig. Zowel de oorspronkelijke boerderij als de naastgelegen schuur staan op de lijst van karakteristieke en cultuurhistorische waardevolle panden.

Luchtfoto huidige situatie (bron: BAG viewer)

In bovenstaande afbeelding is de locatie met de bebouwing weergegeven. De potstal ligt aan de oostzijde op het erf. Aan de noordzijde van de locatie zijn enkele burgerwoningen aanwezig. Verder ligt Café Restaurant 't Onland in noordwestelijke richting op korte afstand. De directe omgeving kenmerkt zich door de historie van klooster Bethlehem en een oude ijzermolen. Deze zijn beide niet meer aanwezig.

In onderstaande afbeelding is de cultuurhistorisch waardevolle boerderij Kerkstraat 8 en de naastgelegen schuur Kerkstraat 8a te zien.

Foto boerderij Kerkstraat 8 (bron: ROB)

Foto naastgelegen schuur (Kerkstraat 8a) (bron: ROB)

Voor de ruimtelijke analyse wordt verwezen naar hoofdstuk 3 Conclusie van de ruimtelijke onderbouwing (bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing functiewijziging Kerkstraat 8 en 8a Gaanderen).

Het initiatief voorziet in de beëindiging van het agrarische bedrijf en de herontwikkeling van de locatie in samenwerking met de eigenaar van café-restaurant-zalencentrum 't Onland. Alle niet-cultuurhistorisch waardevolle bebouwing (met uitzondering van de potstal) zal worden gesloopt. De te handhaven gebouwen krijgen een recreatieve bestemming: In de huidige bedrijfswoning/boerderij worden 2 groepsaccomodaties gerealiseerd en de bestaande schuur wordt verbouwd tot educatieruimte (museum). De potstal krijgt een dubbelfunctie. Hier zullen in de winter de hobbymatig gehouden natuurgrazers worden gehuisvest en tevens krijgt de potstal een educatieve functie en een rol voor de beleving op het erf. Verder zal deze dienst doen als werktuigenberging.

De bestaande woning (Kerkstraat 8) wordt aan de woonfunctie onttrokken vanwege de verbouwing tot groepsaccommodatie. Aan de oostzijde van het perceel wordt een nieuwe burgerwoning met bijgebouw gerealiseerd. Deze nieuwe woning krijgt een woonbestemming.

Het perceel wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast conform het opgestelde landschappelijke inpassingsplan (bijlage 1 Landschappelijk inpassingsplan Kerkstraat 8 Gaanderen). Ter versterking van de kernkwaliteiten van de Groene Ontwikkelzone wordt 6 hectare maïsakker omgevormd tot kruiden- en faunarijk grasland.

Inrichtingsplan (bron: Landschappelijk inpassingssplan Kerkstraat 8 Gaanderen)

Voor een uitgebreide toelichting van de toekomstige situatie wordt verwezen naar paragraaf 2.2 van de ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing functiewijziging Kerkstraat 8 en 8a Gaanderen ) en het bijbehorende tuin- en landschapsontwerp (Bijlage 2 ROB bijlage 1 - Tuin- en landschapsontwerp)

De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de relevante beleidstukken op rijks-, provinciaal-, regionaal-, en gemeentelijk niveau, zie hoofdstuk 5 van de ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing functiewijziging Kerkstraat 8 en 8a Gaanderen).

In de ruimtelijke onderbouwing is de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling van het plangebied onderbouwd. Verwezen wordt naar hoofdstuk 6 Haalbaarheid van de ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing functiewijziging Kerkstraat 8 en 8a Gaanderen ). In dit hoofdstuk zijn ook de uitkomsten en conclusies terug te vinden van de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd (bijlage 5 ROB bijlage 4 - Bodemonderzoek, bijlage 6 ROB bijlage 5 - Nader bodemonderzoek asbest, bijlage 7 ROB bijlage 6 - Akoestisch onderzoek, bijlage 8 ROB bijlage 7 - Natuurwaardenonderzoek, bijlage 9 ROB bijlage 8 - Aeriusberekening gebruiksfase, bijlage 10 ROB bijlage 9 - Aeriusberekening sloop- en bouwfase en bijlage 11 ROB bijlage 10 - Watertoets).

De stikstofdepositie voor de gebruiksfase is opnieuw berekend op basis van de geactualiseerde AERIUS Calculator met rekenjaar 2023. Ook is op basis van deze calculator een berekening gemaakt voor de sloop- en bouwfase. Hier zat eerst een vrijstelling op. Maar door de uitspraak van de Raad van state op 2 november 2022 is deze vrijstelling vervallen. Beide berekeningen, "Aeriusberekening gebruiksfase" en "Aeriusberekening sloop- en bouwfase" , zijn toegevoegd als respectievelijke bijlage 8 en bijlage 9 bij de ruimtelijke onderbouwing. Met de geactualiseerde AERIUS Calculator is dus voor de sloop- en bouwfase en gebruiksfase de depositie van stikstofdioxiden berekend op Natura 2000-gebieden. In de sloop-, bouw- en gebruiksfase zijn geen rekenresultaten berekend die hoger zijn dan 0,00 mol per hectare per jaar.

Mede op basis van de onderzoeken is te concluderen dat de beoogde ontwikkeling geen problemen oplevert ten aanzien van de onderzochte milieukundige en ruimtelijke aandachtspunten (archeologie en cultuurhistorie, bodem, geluid, luchtkwaliteit, verkeer en parkeren, externe veiligheid, milieuzonering, flora en fauna en water) mits voldaan wordt aan de voorwaarden uit de onderzoeken. Daarbij gaat het om de volgende zaken:

1. Wet natuurbescherming

Op basis van de Wet natuurbeheer dienen werkzaamheden, die mogelijk verstoring/vernieling van vogelnesten tot gevolg kunnen hebben, buiten het broedseizoen uitgevoerd te worden. Als dat niet lukt, dan wordt voor aanvang van de werkzaamheden een broedvogelscan uitgevoerd. Tevens zal bij aanvang van de werkzaamheden eventueel aanwezige grondgebonden zoogdieren worden weggevangen en elders weer worden losgelaten met behulp van de toegelaten vangmiddelen.

2. Bodem

Ten aanzien van de bodemkwaliteit zal de asbestverontreiniging worden gesaneerd. Hiertoe zal een BUS-melding ingediend worden bij de provincie Gelderland.

3. Water

In de huidige situatie infiltreert het hemelwater in de bodem. In de nieuwe situatie zal dit ook zo zijn. Bij de nieuwe woning zal het hemelwater ook in de tuinzone of het achterliggende erf infiltreren. In het landschapsplan staat het volgende: Het gebied heeft een hoge grondwaterstand wat de inrichting tot meer vochtige gras/hooilanden mogelijk maakt. Daarom is ervoor gekozen om het hemelwater zoveel mogelijk naar de achterliggende weilanden af te voeren.

Bij het waterschap zal een watervergunning worden aangevraagd, omdat voor de nieuwbouw sprake is van een waterschapsbelang. De reden hiervan is dat de locatie ligt binnen een grondwaterbeschermingsgebied.

Met dit bestemmingsplan wordt de huidige hoofdfunctie 'Agrarisch met waarden' gedeeltelijk herzien in de bestemmingen 'Recreatie' en 'Wonen'. Hierdoor wordt de realisatie van 2 groepsaccomodaties, het gebruik van het bestaande bijgebouw en het terrein voor recreatieve doeleinden en de bouw van een vrijstaande woning met bijgebouw mogelijk gemaakt. Duidelijk is voor welke doeleinden de grond en de gebouwen mogen worden gebruikt en wat er in (nieuwe) bebouwing wordt toegestaan. Dit biedt rechtszekerheid aan de burger. Het plan is daarom opgezet als gedetailleerd bestemmingsplan.

De regels bestaan uit de volgende onderdelen:

• hoofdstuk 1: Inleidende regels;
• hoofdstuk 2: Bestemmingsregels;
• hoofdstuk 3: Algemene regels;
• hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

De inleidende regels omvatten de in de planregels gebruikte begripsomschrijvingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). Hiermee is planspecifiek vastgelegd wat bedoeld wordt en hoe gemeten moet worden. Als een begrip niet omschreven is, dan geldt de algemeen gangbare uitleg van het begrip.

In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elke bestemmingsregel is, in overeenstemming met de RO-Standaarden 2012 waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (2012), in beginsel opgebouwd uit:

• een bestemmingsomschrijving: een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing;
• de bouwregels: deze bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld in hoeverre deze afwijkingen mogen blijven bestaan.

De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.

Bij de voorbereiding van een planologische wijziging dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

In het plan wordt voldaan aan bovenstaande voorwaarden. De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe heeft de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten, waarin het kostenverhaal in voldoende mate gewaarborgd is. De kosten voor het volgen van de procedure zullen via de gemeentelijke legesverordening aan initiatiefnemer worden doorberekend.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing.

Op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening heeft overleg plaatsgevonden met een aantal instanties. In paragraaf 7.2 wordt het resultaat van dit vooroverleg behandeld.

De resultaten van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden niet toegevoegd aan dit hoofdstuk. Deze maken onderdeel uit van het raadsvoorstel en - besluit omtrent de vaststelling, niet van het bestemmingsplan zelf.

Het plan is op basis van artikel 3.1.1. Bro overlegd met de volgende instanties:

• Provincie Gelderland;
• Waterschap Rijn en IJssel.

Vooroverleg met de rijksoverheid is, op basis van de richtlijnen van deze intantie, niet nodig. Er is geen rijksbelang dat hiertoe aanleiding geeft.

De provincie Gelderland heeft op 1 mei 2023 gereageerd op het bestemmingsplan en heeft aangegeven dat in het plan de volgende provinciale belangen spelen: natuur, recreatie, klimaatadaptatie en bescherming grond- en drinkwater. De provincie heeft geconcludeerd dat deze belangen goed zijn meegewogen in het plan.

Het Waterschap Rijn en IJssel heeft op 1 mei 2023 gereageerd met een positief advies op het bestemmingsplan. Het Waterschap had een aanvullende vraag over hoe er wordt omgegaan met het afkoppelen. In reactie daarop is aanvullende informatie naar het Waterschap gestuurd en is positief geadviseerd.