alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin gelegen bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten;

een beroep en/of bedrijf, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en waarbij het beroep en/of bedrijf een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is (zie 2 Lijst van aan huis gebonden beroepen en/of bedrijven);

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde gestapelde woningen;

een bijbehorend bouwwerk dat met minimaal één gevel tegen de gevel van het hoofdgebouw is gebouwd. Dit op een zodanige wijze dat een rechtstreekse - voor mensen toegankelijke - interne verbinding tussen beide gebouwen mogelijk is;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

een onderzoek gericht op het opsporen, waarderen en/of behouden van archeologische resten, al dan niet ex-situ, conform de cyclus van de Archeologische Monumentenzorg. Het onderzoek moet worden verricht door een dienst, bedrijf of instelling, gecertificeerd conform artikel 5.1 van de Erfgoedwet en werkend volgens de geldende kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie;

een gebied met een daaraan toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een percentage, dat de grootte van het deel van het bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd met gebouwen en andere bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een zelfstandige productie-eenheid;

object zoals gedefinieerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);

op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan legaal aanwezig of op grond van een vergunning toegestaan;

de grens van een bestemmingsvlak;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw of ander bouwwerk, met een dak;

opstaande kant van een dakgoot of dakrand, meestal uitgevoerd in hout of plaatmateriaal;

elk terrein waarop bosbouw wordt uitgeoefend, zijnde het geheel van bedrijfsmatige handelingen en activiteiten gericht op de duurzame instandhouding en ontwikkeling van bestaande en nieuwe bossen ten behoeve van één of meer van de volgende functies en aspecten: natuur, houtproductie, landschap, milieu, waaronder begrepen waterhuishouding, en recreatie;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

recreatie in de vorm van:

a. extensieve dagrecreatie welke in hoofdzaak gericht is op natuurbeleving en landschapsbeleving zoals wandelen en fietsen;

b.intensieve dagrecreatie welke in hoofdzaak gericht is op het bedrijfsmatig aantrekken van (grote) groepenmensen zoals een attractiepark en een dierentuin;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ter verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van op publiek gerichte diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen (dus geen kantoor);

onderste horizontale lijn van een dakvlak dat geen goot heeft, bijvoorbeeld een rieten dak;

al dan niet bebouwd perceel of een gedeelte daarvan dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van dat gebruik van dat gebouw en het plan deze inrichting niet verbiedt;

een erker of een uitgebouwd venster is een in plattegrond recht-, drie-, veelhoekige of halfronde uitbreiding van een ruimte in een gebouw, die buiten de gevel uitsteekt en in open verbinding staat met de bedoelde ruimte. De buitenzijde bestaat uit (een borstwering en) raamconstructies (wanden die grotendeels bestaan uit glas);

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend;

de kans om buiten een inrichting te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

woningen, geluidsgevoelige terreinen en andere geluidsgevoelige gebouwen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder;

een woning in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat, al dan niet met de daarbij behorende bergingen;

stof zoals gedefinieerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);

de als zodanig aangeduide lijn, waar de voorgevel van een hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd;

activiteiten en instellingen gericht op de zorg voor de gezondheid;

de cumulatieve kans per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is;

gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

persoon of groep personen die een huishouden voert, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan, die binnen een woning gebruik maakt van dezelfde voorzieningen;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of uitsluitend in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

een windturbine om energie op te wekken, deze staat op het maaiveld;

object zoals gedefinieerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);

een dakvorm die bestaat uit uitsluitend één dakvlak of dakschild, dat onder een zekere helling is aangebracht;

een afdak met een diepte van meer dan 0,75 m, bevestigd aan de gevel van een gebouw zonder directe verbinding met de grond;

bovenkant van een terrein dat een bouwwerk omgeeft;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

een windturbine om windenergie op te wekken, deze staat op het dak van een gebouw;

een lijn van een bouwvlak, gekeerd naar de weg, die niet door gebouwen mag worden overschreden, behoudens krachtens deze regels toegelaten;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven peil is gelegen;

een bouwwerk of een gedeelte van een bouwwerk, dat zich geheel onder het niveau van het maaiveld bevindt en daarmee niet gelijk ligt of erboven uit steekt;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, maar ook pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar toegankelijk gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

dienstverlening door een overheids- of een semi-overheidsinstelling;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk met een open constructie;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. voor bouwwerken op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang vermeerderd met 0,30 m;
2. voor bouwwerken op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. als in of op het water wordt gebouwd: het gemiddeld waterpeil ter plaatse;
4. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: het hoogste punt van het aansluitende afgewerkte bouwperceel (incidentele verhogingen niet meegerekend);

risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel betrokken is;

plaatsgebonden risicocontour waarbinnen de kans 1 op de 1.000.000 per jaar is dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel betrokken is;

het bestemmingsplan 'Groot Hagen 6' met identificatienummer NL.IMRO.0222.DoB015.0002 van de gemeente Doetinchem;

een vorm van prostitutie, waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostituee, die door houding, gebaren, kleding of anderszins vanuit een vitrine de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor het publiek besloten ruimte plaatsvinden;

een rechtopstaand bouwwerk geen gebouw zijnde dat aanmerkelijk hoger is dan breed voor de uiting van reclame;

elk voor rijdende voertuigen bestemd weggedeelte met uitzondering van fietspaden;

1. inrichtingen bij welke ingevolge het 'Bevi' een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten en/of;
2. inrichtingen waar opslag, overslag en/of het gebruik van gevaarlijke stoffen plaatsvindt én die behoren tot een categorie van inrichtingen als bedoeld in bijlage 1 van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer én waarvan het invloedsgebied tot over de eigen perceelsgrens reikt en/of;
3. inrichtingen waarvoor, krachtens artikel 3.12, 3.17, 3.18, 3.28, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.7 of 4.81 van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer, regels gelden bij de opslag, overslag en / of het gebruik van gevaarlijke stoffen met betrekking tot minimaal aan te houden afstanden ten aanzien van (beperkt) kwetsbare objecten en/of;
4. een inrichting waarin meer dan 1.000 kilogram consumentenvuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit of waarin professioneel vuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit wordt opgeslagen of bewerkt of;
5. inrichtingen die niet onder 1 tot en met 4 vallen en waarvan de plaatsgebonden risicocontour 10^-6 per jaar voor het plaatsgebonden risico is gelegen buiten de eigen perceelsgrens;
6. Transporten van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor die vallen per 1 april 2015 onder het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
7. Transportleidingen voor gas, olie en chemicaliën (buisleidingen) die vallen onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb);

denkbeeldige contour rondom een object (een bedrijf, buisleiding of weg), waarbinnen in geval van een calamiteit de bevolking ongewenste risico's loopt in de zin van doden en gewonden;

de aard, de omvang, de intensiteit, maar ook de ruimtelijke uitstraling van het gebruik en/of de functie van gronden en/of bouwwerken;

een variant op een zadeldak, waarbij de kopse kant van het dak schuin afgesneden wordt, waarmee een dak ontstaat met twee driehoekige schilden aan de korte kant en twee trapeziumvormige vlakken aan de langszijde;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan:

1. een seksbioscoop;
2. een seksautomatenhal;
3. een sekstheater;
4. een parenclub;
5. een (raam)prostitutiebedrijf, waaronder ook begrepen een erotische massagesalon;

al dan niet in combinatie met elkaar of in combinatie met een sekswinkel.

Thuisprostitutie en een escortbedrijf vallen niet onder het begrip seksinrichting.

een woning zoals bedoeld in artikel 1.1.1. onder 1 sub d van het Besluit ruimelijke ordening;

een koopwoning dat volgens de Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Doetinchem 2023 behoort tot de volgende categorieën:

1. goedkope koopwoning met een koopprijs vrij op naam van maximaal €225.000;
2. betaalbare koopwoning (categorie 1) met een koopprijs vrij op naam van maximaal €280.000;
3. betaalbare koopwoning (categorie 2) met een koopprijs vrij op naam van maximaal €355.000;

met dien verstande dat als de gemeentelijke verordening wijzigt met gevolgen voor de maximale koopprijs vrij op naam, rekening wordt gehouden met de wijziging.

bij of op de weg behorende bouwwerken zoals verkeersgeleiders, abri's, zitbanken, reclamezuilen, bloembakken, ondergrondse vuilcontainers en cocons van vuilcontainers;

bij een terras behorende (semi-permanente) bouwwerken zoals terrasschermen, parasols en vlonders;

een vorm van prostitutie, waarbij de seksuele dienstverlening plaatsvindt op het woonadres van de prostituee en waarbij ook uitsluitend door deze prostituee op dit adres wordt gewerkt als prostituee;

een toegangspartij of een uitgebouwde toegang is een uitbreiding van de toegangsruimte (hal) van een gebouw, die buiten de gevel uitsteekt en al dan niet in open verbinding staat met die ruimte;

het afleggen van verantwoording over het genomen besluit om toename van het groepsrisico toe te staan. Hierbij moet aandacht worden besteed aan mogelijke alternatieven en risico reducerende maatregelen en het belichten van de mogelijkheid voor rampenbestrijding en hulpverlening;

bergruimte onder het dak en niet voor bewoning geschikt;

de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw, of als het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

een professionele dienstverlening, voornamelijk bestaande uit hoofdarbeid, waarbij gebruik wordt gemaakt van verworvenheden verkregen door een academische of een hogere beroepsopleiding (zie lijst 1 Lijst van vrije beroepen);

een bijbehorend bouwwerk, dat vrij van het hoofdgebouw gebouwd is en in functioneel opzicht geen deel uitmaakt van het hoofdgebouw;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, woonwagens niet inbegrepen;

wonen in enge zin;

een dak bestaande uit twee tegen elkaar geplaatste hellende dakschilden die elkaar in de nok snijden;

Een zelfstandige of onzelfstandige wooneenheid onderdeel uitmakend van een zorginstelling;

een complex van zorgeenheden uitsluitend bedoeld voor bewoning door personen die vanaf aanvang van bewoning zijn geïndiceerd voor zorg, waarbij die zorg vanwege de (zeer) beperkte zelfredzaamheid en bijbehorende geïndiceerde zorgzwaarte direct en voortdurend beschikbaar moet zijn in het complex en door bewoners ook daadwerkelijk wordt afgenomen. In het complex kunnen ondersteunende zorg- en welzijnsvoorzieningen aanwezig zijn, evenals ruimte voor personeel en gezamelijke voorzieningen/ruimten voor de bewoners en bezoekers;

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand tussen enig punt van een bouwwerk en een perceelsgrens, de overdekte gebouwgebonden buitenruimten (dakoverstekken) tot 0,75 m niet meegerekend;

de som van de oppervlakten van alle op een perceel of een ander terrein gelegen gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, 1 m boven peil neerwaarts geprojecteerd en buitenwerks gemeten;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande dat wanneer de zijgevels niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte;

de som van de horizontale vloeroppervlakten van de bouwlagen, met inbegrip van de daarbij behorende kantoren, magazijnen, werkplaatsen en overige dienstruimten, buitenwerks gemeten;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
bij een 'half-ronde' of anderszins gebogen kapvorm, wordt de dakhelling berekend als de hoek tussen de lijn die de goothoogte en het hoogste punt van het bouwwerk verbindt ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen; bij afgeknotte schilddaken is de onderste goothoogte maatgevend, onder de voorwaarde dat de dakhelling van alle dakvlakken maximaal 60° is;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; de inhoud van een eventueel ondergronds bouwwerk niet meegerekend;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de rand van het dakvlak, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de som van de horizontale vloeroppervlakten van de voor bewoning bestemde vertrekken van een woning, waaronder mede moeten worden verstaan keukens, slaapvertrekken, gangen, toiletten, bad- en doucheruimten, zolders en vlieringen welke gebruikt worden als berging, maar ook inpandige of aangebouwde bergingen die op grond van het bestemmingsplan verbouwd mogen worden tot woonruimte, binnenwerks gemeten;

vanaf de eerste volledig boven maaiveld gelegen bouwlaag tot het hoogste punt van het gebouw; een (gedeeltelijk) verdiepte parkeervoorziening telt niet mee als bouwlaag;

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. uitsluitend woningen in de vorm van gestapelde woningen ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld', waarbij een maximum van in totaal 65 woningen geldt;
2. uitsluitend een maatschappelijke voorziening in de vorm van een zorginstelling ter plaatse van de aanduiding 'zorginstelling', waarbij een maximum van in totaal 64 zorgeenheden geldt;
3. een (gedeeltelijk) verdiepte parkeervoorziening inclusief in- en uitritten ten behoeve van woningen genoemd onder sub a, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
4. verhardingen en parkeervoorzieningen ten behoeve van verkeer;
5. waterbergingen en waterinfiltratievoorzieningen;
6. tuinen en erven;
7. fiets- en wandelpaden;
8. straatmeubilair;
9. groen- en nutsvoorzieningen;

en bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid 3.2, op gronden met de bestemming 'Gemengd' nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. dakvormen, dakhellingen en nokrichtingen van bouwwerken;
2. de goot- en bouwhoogte van bouwwerken;
3. de afmetingen van bouwwerken;
4. het aantal en de situering van bouwwerken;
5. het aantal en de situering van parkeerplaatsen op eigen terrein;

onder voorwaarde dat de nadere eisen niet op onevenredige wijze een doelmatig gebruik van gronden en bouwwerken in de weg staan.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. structurele groenvoorzieningen waaronder houtige opstanden;
2. fiets- en wandelpaden en verhardingen, niet zijnde parkeervoorzieningen;
3. waterlopen, waterbergingen en waterinfiltratievoorzieningen;
4. nutsvoorzieningen;
5. kunstobjecten;
6. bestaande inritten;
7. straatmeubilair en speeltoestellen;

en bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid 3.2, op gronden met de bestemming 'Groen' nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. dakvormen, dakhellingen en nokrichtingen van bouwwerken;
2. de goot- en bouwhoogte van bouwwerken;
3. de afmetingen van bouwwerken;
4. het aantal en de situering van bouwwerken;

onder voorwaarde dat de nadere eisen niet op onevenredige wijze een doelmatig gebruik van gronden en bouwwerken in de weg staan.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. verkeer, verblijf en mogelijkheden voor ontmoeting;
2. waterlopen, waterberging en waterinfiltratievoorzieningen;
3. geluidwerende voorzieningen;
4. straatmeubilair en speeltoestellen;
5. parkeervoorzieningen;
6. groenvoorzieningen;
7. nutsvoorzieningen;
8. kunstobjecten;

en bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid 4.2, op gronden met de bestemming 'Verkeer' nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. dakvormen, dakhellingen en nokrichtingen van bouwwerken;
2. de goot- en bouwhoogte van bouwwerken;
3. de afmetingen van bouwwerken;
4. het aantal en de situering van bouwwerken;

onder voorwaarde dat de nadere eisen niet op onevenredige wijze een doelmatig gebruik van gronden en bouwwerken in de weg staan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het verbod tot bouwen met overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen is niet van toepassing met betrekking tot:

1. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen, voorzover zij de grens van de weg niet overschrijden;
2. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden voor ventilatiekanalen en schoorstenen, voorzover de overschrijding van de naar de weg gekeerde bouwgrens niet meer dan 12 cm bedraagt en daarbij de grens van de weg niet wordt overschreden;
3. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, bloemenkozijnen, balkons, reclame-uitingen, galerijen en luifels, voorzover de overschrijding van de naar de weg gekeerde bouwgrens niet meer dan 50 cm bedraagt en zij niet lager zijn aangebracht dan:
   1. 4,20 m boven een rijbaan of boven een strook ter breedte van 1,50 m langs een rijbaan;
   2. 2,20 m boven een voetpad, voor zover dit voetpad geen deel uitmaakt van de onder nummer 1 genoemde strook;
4. ondergrondse funderingen en ondergrondse bouwwerken, voorzover dezen de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden;
5. goten, ondergrondse afvoerleidingen en inrichtingen voor de verzameling van water en rioolstoffen;
6. hijsinrichtingen aan tot bewoning bestemde gebouwen, voorzover deze hijsinrichtingen in geen enkele stand:
   1. de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 1 m overschrijden;
   2. de grens van de weg overschrijden;
   3. lager zijn geplaatst dan 4,20 m boven een rijbaan.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.1 voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen met ten hoogste 2 m, als het betreft:

1. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen die de grens van de weg overschrijden;
2. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden voor ventilatiekanalen en schoorstenen, die de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 12 cm overschrijden, dan wel die de grens van de weg overschrijden;
3. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, die de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 50 cm overschrijden, met inachtneming van het bepaalde in lid 10.1 onder c, nummers 1 en 2;
4. overbouwingen voor de verbinding van twee bouwwerken, met inachtneming van het bepaalde in lid 7.1 onder c;
5. bloemenkozijnen, balkons en galerijen, mits zij bij overschrijding van de grens van de weg voldoen aan het bepaalde in lid 7.1 onder c;
6. luifels en draagconstructies voor reclame, mits zij bij overschrijding van de weggrens voldoen aan het bepaalde in lid 7.1 onder c;
7. hijsinrichtingen, laadbruggen, stortgoten, stort- en zuigbuizen die in enige stand de naar de weg gekeerde bouwgrens met ten hoogste 1,50 m overschrijden, mits zij niet lager zijn geplaatst dan 4,20 m boven de rijbaan;
8. toegangen van bouwwerken, voor wat de hoogte boven de weg betreft, die de grens van de weg niet overschrijden;
9. kelderingangen en kelderkoekoeken;
10. bouwwerken waarvan de bovenzijde niet hoger is gelegen dan:
    1. de hoogte van de weg, voorzover de bouwwerken in de weg zijn gelegen;
    2. de terreinhoogte bij voltooiing van de bouw, voorzover de bouwwerken niet in de weg gelegen zijn.

Voor een legaal bouwwerk dat op grond van de geldende bestemming is toegestaan, maar waarvan de bestaande situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud afwijken van de bouwregels in dit plan:

1. is de bestaande situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud maatgevend;
2. is herbouw uitsluitend mogelijk op dezelfde plaats;
3. is het overgangsrecht in dit bestemmingsplan niet van toepassing.

In dit plan gelden de bouwregels, met uitzondering van artikel 3.2.5 uitsluitend voor het bovengronds bouwen; niet voor het ondergronds bouwen.

Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het plan.

1. Onder verboden gebruik wordt in ieder geval verstaan (het gebruik als):
   1. staan- en/of ligplaats voor wagens en/of onderkomens;
   2. opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en/of vaartuigen en/of onderdelen daarvan;
   3. opslagplaats voor gerede en/of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines en/of onderdelen daarvan;
   4. stortplaats voor puin, mest- en/of afvalstoffen;
   5. voorziening voor een 24 uurs begeleidwonenvoorziening met zorgplekken voor dak- of thuislozen met een verslavingsproblematiek of justitieel verleden;
   6. het gebruiken van één of meer bouwwerken in een volkstuin ten behoeve van permanente bewoning;
   7. seksinrichting, tenzij het 'thuisprostitutie' betreft;
   8. verblijfsrecreatie en intensieve dagrecreatie;
   9. het racen en/of crossen met gemotoriseerde voertuigen of fietsen.
2. Het bepaalde onder sub a 1 t/m 4 is niet van toepassing op (tijdelijk) gebruik voor de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud, gebruik en/of beheer van gronden en/of bouwwerken.

Het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de bestemmingsregels geoorloofde - voorzieningen op het dak is toegestaan.

Het bevoegd gezag kan, in uitzonderlijke gevallen, gemotiveerd bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan voor:

1. het oprichten van bouwwerken van algemeen nut (zoals abri's, transformatorhuisjes, gasregelstations en gasdrukstations en conmatics), mits de inhoud van elk van deze bouwwerken niet meer bedraagt dan 75 m³ en de bouwhoogte ervan niet meer bedraagt dan 4 m;
2. het overschrijden van de bouwregels inzake de goothoogte, de bouwhoogte en de (vloer)oppervlakte van gebouwen, met niet meer dan 10%, met uitzondering van de regels in de bestemmingen 'Woongebied 6';
3. het overschrijden van de bouwregels inzake de bouwhoogte en de oppervlakte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 10%;
4. het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bouwgrens, te veranderen, als bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan gewenst of noodzakelijk is, en waarbij de grens met niet meer dan 3 m worden verschoven;
5. het oprichten van masten voor mobiele (beeld)telefonie en zendmasten tot een bouwhoogte van maximaal 15 m;
6. het oprichten van kunstobjecten tot een bouwhoogte van maximaal 10 m, voor alle bestemmingen, behalve de bestemmingen 'Groen'.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan voor:

1. Het oprichten van zonnepanelen op de grond onder voorwaarde dat:
   1. de zonnepanelen worden geplaatst op eigen grond, op het perceel dat als erf gebruikt wordt;
   2. de hoogte maximaal 1,5 m is;
   3. de totale oppervlakte van de op de grond geplaatste zonnepanelen maximaal 100 m² bedraagt;
   4. de zonnepanelen landschappelijk zijn/worden ingepast en hiervoor vooraf advies is ingewonnen bij ter zake deskundigen op het gebied van ecologie en landschap;
2. het oprichten van een mini windturbine op het dak van een bouwwerk onder voorwaarde dat:
   1. de as van de mini windturbine maximaal 5 m uitsteekt boven het hoogste punt van het bouwwerk waarop de turbine geplaatst wordt;
   2. de mini windturbine ruimtelijk en milieuhygiënisch aantoonbaar geen overlast veroorzaakt voor de omgeving;
   3. voor de mini windturbine geen vergunningplichtige beplanting verwijderd hoeft te worden
3. het oprichten van een kleine windturbine, onder voorwaarde dat:
   1. de kleine windturbine een maximale as-hoogte heeft van 30 m;
   2. de kleine windturbine niet mag staan in het gebiedstype 'woongebieden', zoals weergegeven op de kaart 'Gebiedstypen' (Bijlage 4) mag staan;
   3. de kleine windturbine moet minimaal (A) m van de dubbelbestemming 'Leiding Gas' af liggen, zoals berekend uit de volgende formule: A = H + 1/3 W;
      Waarin:
      A = minimale afstand
      H = ashoogte
      W = Wieklengte
      De wieklengte = 1/2 ashoogte
   4. de kleine windturbine ruimtelijk en milieuhygiënisch aantoonbaar geen overlast veroorzaakt voor de omgeving;
   5. voor de kleine windturbine geen vergunningplichtige beplanting verwijderd hoeft te worden.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van de in artikel 3.5 opgenomen voorwaardelijke verplichting(en) onder voorwaarden dat:

1. is aangetoond dat een afwijking van de voorwaardelijke verplichting noodzakelijk is en dat de afwijking zich uitsluitend daartoe beperkt;
2. is aangetoond dat aan de bedoeling van de voorwaardelijke verplichting waarvan wordt afgeweken onverminderd invulling wordt gegeven;
3. de afwijking niet leidt tot een kwalitatieve verslechtering van het resultaat dat werd beoogd met de voorwaardelijke verplichting waarvan wordt afgeweken;
4. de afwijking gerealiseerd en in stand wordt gehouden binnen, dan wel voor een bepaalde of onbepaalde termijn overeenkomstig de voorwaardelijke verplichting waarvan wordt afgeweken;
5. over de afwijking advies wordt ingewonnen bij een terzake deskundige adviseur; over de afwijking zo nodig afstemming plaatsvindt met een overlegpartner als bijvoorbeeld het Waterschap, Omgevingsdienst, VNOG en Provincie.

Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 van Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen voor:

1. het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bestemmingsgrens of een bouwgrens, te veranderen, als bij definitieve uitmeting of verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwezenlijking van het plan gewenst of noodzakelijk is en de bestemmingsgrens niet meer dan 5 m en de bouwgrens niet meer dan 10 m worden verschoven;
2. het oprichten van gebouwen van openbaar nut (zoals transformatorhuisjes en gemaalgebouwtjes) met een inhoud van maximaal 100 m³ en een goothoogte van maximaal 4 m;
3. het enigszins anders situeren en/of begrenzen van bouwvlakken, als dit voor de uitvoering van een bouwplan nodig mocht blijken, een en ander, mits de oppervlakte van het desbetreffende bouwvlak met niet meer dan 20% van het in het plan vastgelegde afwijkt;
4. het geheel of gedeeltelijk verwijderen of wijzigen van een aanduidingsvlak als bedoeld in artikel 9 Algemene aanduidingsregels als vaststaat dat ter plaatse van de aanduiding, hetzij geen functie of waarde meer aanwezig is, hetzij de begrenzing van de functie of waarde veranderd is, hetzij de wijziging meer recht doet aan het beoogde doel van de regeling. Vooraf moet advies worden ingewonnen bij een ter zake deskundige op het gebied van het onderwerp in kwestie.

Waar in dit plan wordt verwezen naar wettelijke regelingen wordt geduid op die regelingen, zoals zij luidden op het tijdstip van vaststelling van het bestemmingsplan.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1. Indien toepassing van het in het in lid 13.4 opgenomen overgangsrecht gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kunnen burgemeester en wethouders met het oog op beëindiging op termijn van die met het bestemmingsplan strijdige situatie, voor die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Groot Hagen 6 -2023'.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Doetinchem in de openbare raadsvergadering d.d. PM

Ter plaatse van de locatie Groot Hagen 6 te Doetinchem bevindt zich in de huidige situatie verpleeghuis Den Ooiman van zorgorganisatie Sensire. Deze grootschalige voorziening past niet meer in de visie van Sensire en is bovendien te veel verouderd om op de lange termijn goede zorg te kunnen verlenen. Sensire is van plan op de locatie vervangende nieuwbouw te realiseren. Allereerst zullen in fase 1 twee woonzorggebouwen met ieder 32 studio’s/appartementen voor ouderen worden gebouwd. Dit wordt en is op moment van vaststelling van het bestemmingsplan met een uitgebreide omgevingsprocedure planologisch toegestaan. Het bestemmingsplan Groot Hagen 6 - 2023 verwerkt die toestemming planologisch in een bestemmingsplan. Fase 2 van de herontwikkeling voorziet in de bouw van 65 reguliere appartementen verdeeld over twee woongebouwen.

Fase 2 past niet binnen het geldende bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied – 2021’. Om dit mogelijk te maken is een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk. Daarom is het voorliggende bestemmingsplan 'Groot Hagen 6 - 2023' opgesteld. Voor de onderbouwing van voorliggend bestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing (bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing Den Ooiman fase 2) opgesteld welke als bijlage bij deze toelichting is opgenomen. De onderbouwing van de uitvoerbaarheid van fase 1 heeft plaatsgevonden via de separate procedure die hiervoor is doorlopen. Daarom heeft de ruimtelijke onderbouwing betrekking op fase 2.

Het plangebied ligt aan de rand van de bebouwde kom van Doetinchem tussen de Keppelseweg, Groot Hagen en de Prins Alexanderstraat en heeft een oppervlak van circa 21.950 m². Het plangebied omvat de percelen bekend als Gemeente Ambt-Doetinchem, sectie O, perceelnummer 976 en 977. De onderstaande afbeeldingen laten de ligging van het plangebied zien. Hierbij is het bestaande zorgcentrum (1), het hospice (2) en de nutsvoorziening (3) aangeduid. Omdat er ter plaatse van de nutsvoorziening (3) niets wijzigt ten opzichte van de huidige situatie is dit deel niet meegenomen in onderliggend bestemmingsplan.

_{Ligging plangebied binnen Doetinchem}

_{Kadastrale grenzen met aanduiding plangebied}

Bestemmingsplan Stedelijk gebied - 2021 (vastgesteld 24-6-2021; onherroepelijk)
Voor het plangebied geldt conform het vastgestelde bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied - 2021’ de bestemming ‘Maatschappelijk’ en tevens geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachting 2’ en ‘Waarde – Archeologische verwachting 3’. Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen enkel binnen het bouwvlak worden opgericht. Tevens geldt een maximum bebouwingspercentage van 35% voor het gehele bouwvlak van de maatschappelijke bestemming en een maximum bouw- en goothoogte van 12 meter. Tot slot zijn de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – aardkundige waarden’ en ‘overige zone – nieuwe risicobronnen uitgesloten’ van toepassing op (een deel van) het plangebied.

Parapluherzieningen
Naast genoemd bestemmingsplan gelden de navolgende bestemmingsplannen zijnde parapluherzieningen:

a. 'Parapluherziening Archeologie - 2020', vastgesteld op 27 mei 2021 en onherroepelijk.
b, 'Parapluherziening Externe veiligheid - 2020', vastgesteld op 25 februari 2021 en onherroepelijk.
c. 'Parapluherziening Cultuurhistorie - 2023', vastgesteld 26 oktober 2023.

Ad a.
Voor voorliggend uitwerkingsplan is archeologisch onderzoek uitgevoerd (zie ruimtelijke onderbouwing en bijbehorende bijlagen). Op basis daarvan is het plangebied vrijgegeven door de regioarcheoloog.

Ad b.
Met het opnemen van de gebiedsaanduiding 'overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten' in het voorliggende bestemmingsplan is geen sprake van strijdigheid met de 'Parapluherziening Externe veiligheid - 2020'.

Ad c.
Binnen het plangebied is geen gebiedsaanduiding 'overige zone - cultuurhistorische waarden' aanwezig. Daarmee is deze parapluherziening niet relevant en zijn de regels van deze parapluherziening niet opgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

Werking geldende bestemmingsplannen in relatie tot voorliggend bestemmingsplan

Bij het onherroeplijk worden van voorliggend bestemmingsplan zal voor wat betreft het plangebied van voorliggend bestemmingsplan de werking komen te vervallen van:

a. het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied- 2021' (NL.IMRO.0222.SgB003-0002)
b. het bestemmingsplan 'Parapluherziening Archeologie - 2020' (NL.IMRO.0222.R70B017A-0002)
c. het bestemmingsplan 'Parapluherziening Externe veiligheid - 2020' (NL.IMRO.0222.R70B013A-0002)

Op de locatie is op dit moment het bestaande zorgcentrum en het hospice gevestigd (de nutsvoorziening is niet meegenomen in onderliggend bestemmingsplan). Het plangebied is eigendom van Sensire en onderdeel van een groter zorgcomplex van Sensire, dat op het naastgelegen terrein ligt.

In bovenstaande afbeelding is de locatie met de huidige bebouwing weergegeven. Het hoofdgebouw van het verzorgingstehuis 'Den Ooiman' bestaat uit een T-vormig gebouw van 5 bouwlagen hoog met een kap. Tevens is er een hospice (Stichting Sravana) gevestigd in het plangebied.

Aan de noordoostzijde grenst het plangebied aan woningen met daarachter het half open (agrarische-/weide-) landschap van landgoed Hagen/De Kelder met daarachter de Kruisbergse bossen. Aan de noordzijde, aan Groot Hagen en de Prins Alexanderstraat, is een bebouwingscluster gesitueerd en aan de zuidwestzijde, aan de overzijde van de Keppelseweg, is industrieterrein Keppelseweg-West gesitueerd. In de huidige situatie is er nagenoeg geen verbinding vanuit het plangebied e.o. met het noordoostelijk gelegen open landschap.

Op onderstaande afbeeldingen is de huidige bebouwing te zien vanaf Groot Hagen, de Keppelseweg en de Prins Alexanderstraat.

Voor de ruimtelijke analyse wordt verwezen naar hoofdstuk 3 Ruimtelijke analyse en duurzaamheid van de ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing Den Ooiman fase 2)

De zorginstelling is voornemens de locatie Den Ooiman te revitaliseren. Hiertoe zullen eerst twee zorggebouwen ontwikkeld worden op het terrein. Dit is fase 1 van de herontwikkeling. Fase 2 van de ontwikkeling omvat de sloop van het verzorgingstehuis en het hospice, de bouw van twee wooncomplexen met daarin 65 reguliere appartementen en de herinrichting van het terrein. In de toekomstige situatie ontstaan vier clusters van bebouwing rondom een groot groen 'binnenterrein'. Het noordoostelijke en westelijke blok zijn ten behoeve van de zorginstelling. Het zuidoostelijke en noordwestelijke blok zijn ten behoeve van de reguliere woningen. Het project wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast conform het opgestelde beeldkwaliteitsplan (bijlage 1 uit het bijlagenboek bij de ruimtelijke onderbouwing).

_{Toekomstige situatie met de zorgwoningen (donkerblauw, fase 1) en de reguliere appartementen (lichtblauw, fase 2)}

Voor een uitgebreide toelichting van de toekomstige situatie wordt verwezen naar paragraaf 2.2 van de ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1 Ruimtelijke Onderbouwing Den Ooiman fase 2) en het bijbehorende beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1 uit het Bijlagenboek bij de ruimtelijke onderbouwing in Bijlage 2)

Naast het bestemmingsplan is ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de ontwikkeling van Den Ooiman. In dit beeldkwaliteitsplan zijn de ontwerpprincipes opgenomen voor het ontwikkelen van de woongebouwen. Daarbij wordt op verschillende onderwerpen ingegaan zoals architectuur, duurzaamheid, natuurinclusief bouwen en (globale) regels voor het inrichten van buitenruimte. Het beeldkwaliteitsplan wordt separaat aan de gemeenteraad ter besluitvorming voorgelegd, met de bedoeling dat het beeldkwaliteitsplan onderdeel wordt van het welstandsbeleid. Daarmee kan bij de beoordeling van een omgevingsvergunning toetsing plaatsvinden aan het beeldkwaliteitsplan (als onderdeel van het welstandbeleid). In voorliggend bestemmingsplan zijn op basis van het stedebouwkundig plan regels opgenomen die betrekking hebben op o.a. bouwhoogten, mate van bebouwing en situering van bebouwing. Dit sluit aan bij de reikwijdte van het bestemmingsplan dat zich beperkt tot een goede ruimtelijke ordening en daarmee ruimtelijk relevante aspecten. Door het beeldkwaliteitsplan onderdeel te laten zijn van het welstandbeleid kan toetsing plaatsvinden op welstandsaspecten van bebouwing.

De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de relevante beleidstukken op rijks-, provinciaal-, regionaal-, en gemeentelijk niveau, zie hoofdstuk 4 van de ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1 Ruimtelijke Onderbouwing Den Ooiman fase 2).

Aanvullend Doelgroepenverordening betaalbare woningen Doetinchem 2023
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De Doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijke woonbeleid in bestemmingsplannen. De Doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de rijksoverheid gedefinieerd wat wordt begrepen onder een sociale koopwoning. De definiëring van de doelgroep voor deze woningen wordt in het Bro echter bij de gemeente gelegd. Dit betekent dat de gemeente een Doelgroepenverordening moet hebben om kwalitatieve eisen te kunnen stellen in nieuwe bestemmingsplannen en exploitatieplannen. In de betreffende verordening definieert de gemeente de doelgroep voor sociale huur en sociale/betaalbare koopwoningen. Daarnaast moet in deze verordening de instandhoudingstermijn voor deze woningen worden bepaald, binnen de in het Bro gestelde grenzen. Om de Doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en/of het bijbehorende exploitatieplan vastgelegd worden. Alleen dan kan de Doelgroepenverordening worden toegepast. Het toepassen van de verordening is een keuze die afhankelijk van de afwegingen in elk bestemmingsplan moet worden gemaakt. De doelgroepenverordening geeft aan voor welke doelgroep de te bouwen sociale huur- en betaalbare koopwoningen bedoeld zijn. De doelgroep worden bepaald aan de hand van inkomensgrenzen. Ook regelt de verordening dat deze woningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moet blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroep. Dit zijn de instandhoudingstermijnen. De aanleiding voor deze uitgangspunten en keuzes in de doelgroepenverordening worden gevormd door de Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 “Stadse allure – dorpse gemoedelijkheid”. Het bevorderen van het realiseren van woningen voor starters, senioren en mensen met een laag of middeninkomen is een belangrijke doelgroep van het beleid. In de regels van het bestemmingsplan is opgenomen dat ten minste 40% van het totaal aantal reguliere woningen een sociale huurwoning is. Dit komt neer op een aantal van 26. Ook is opgenomen dat 30% een sociale koopwoning is, wat neer komt op 19 woningen. Dit laatste percentage is op moment van in procedure gaan van het ontwerpbestemmingsplan nog onderwerp van gesprek tussen gemeente en initiatiefnemer en kan daarmee veranderen tussen ontwerpbestemmingsplan en het vast te stellen bestemmingsplan. De resterende 30%, 20 woningen, wordt niet geregeld via de doelgroepenverordening maar voldoet aan het geldende woonbeleid.

Voor de volledigheid wordt vermeld dat in de Doelgroepenverordening gesproken wordt over een goedkope koopwoning. Deze wordt definiteert als een sociale koopwoning in de zin van de Bro. Omdat de Bro limitatief bepaalt voor welke type woningen regels in het bestemmingsplan mogen worden opgenomen, is in het bestemmingsplan conform de Bro sociale koopwoning. De Bro hanteert voor deze categorie een maximale prijsgrens van €200.000. Op basis van de Crisis- en herstelwet is een experimenteer-regeling ingesteld, waarmee gemeenten bij het ministerie van binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties (BZ)K een verzoek kunnen indienen om deze grens op te mogen trekken naar de betaalbaarheidsgrens uit de Nationale woon- en bouwagenda of zelfs naar de grens van de nationale hypotheekgarantie. De gemeente Doetinchem heeft de minister verzocht de grens voor de gemeente Doetinchem op te trekken naar de grens van de betaalbare koop (categorie 2) uit de Woonvisie (€355.000). Het ministerie heeft daarin toegestemd en zal deze toestemming meenemen in de zesde tranche van het experiment in november 2023. Hierdoor is de grens van €355.000 in plaats van €200.000 juridisch mogelijk.

In de ruimtelijke onderbouwing is de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling van het plangebied onderbouwd. Verwezen wordt naar hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten van de ruimtelijke onderbouwing (Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing Den Ooiman fase 2). In dit hoofdstuk zijn ook de uitkomsten en conclusies terug te vinden van de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd (Bijlagenboek bij ruimtelijke onderbouwing: bijlage 3 - Wegverkeerslawaai, bijlage 4 - Industrielawaai, bijlage 5 - Waterparagraaf, bijlage 6 - Flora en fauna, bijlage 7 - Stikstofonderzoek, bijlage 8 - Kaptekening, bijlage 9 - Bomen Effect analyse, bijlage 10 - Verkennend bodemonderzoek, bijlage 11 Archeologisch onderzoek, bijlage 12 Historisch vooronderzoek, bijlage 13 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.). De stikstofdepositie voor de sloop- en bouwfase en voor de gebruiksfase voor fase 2 is berekend op basis van de geactualiseerde AERIUS Calculator met rekenjaar 2023. Met de geactualiseerde AERIUS Calculator is dus voor de sloop- en bouwfase en gebruiksfase de depositie van stikstofdioxiden berekend op Natura 2000-gebieden. In de sloop-, bouw- en gebruiksfase zijn geen rekenresultaten berekend die hoger zijn dan 0,00 mol per hectare per jaar.

Mede op basis van de onderzoeken is te concluderen dat de beoogde ontwikkeling geen problemen oplevert ten aanzien van de onderzochte milieukundige en ruimtelijke aandachtspunten (archeologie en cultuurhistorie, bodem, geluid, luchtkwaliteit, verkeer en parkeren, externe veiligheid, milieuzonering, flora en fauna en water) mits voldaan wordt aan de voorwaarden uit de onderzoeken. Daarbij gaat het om de volgende zaken:

• Wet natuurbescherming
  Op basis van de Wet natuurbeheer dienen werkzaamheden, die mogelijk verstoring/vernieling van vogelnesten tot gevolg kunnen hebben, buiten het broedseizoen uitgevoerd te worden. Als dat niet lukt, dan wordt voor aanvang van de werkzaamheden een broedvogelscan uitgevoerd. Tevens zal bij aanvang van de werkzaamheden eventueel aanwezige grondgebonden zoogdieren worden weggevangen en elders weer worden losgelaten met behulp van de toegelaten vangmiddelen. Voor vleermuizen, gierzwaluwen en/of huismus dient een soorgericht vervolgonderzoek te worden uitgevoerd. Dit vervolgonderzoek zal worden uitgevoerd tussen maart en oktober 2024. Bij aanwezigheid van voorgenoemde soorten dient voor het verwijderen van aanwezige nest- en verblijfplaatsen een ontheffing Wet natuurbescherming bij de provincie Gelderland te worden aangevraagd danwel de opvolger op basis van de Omgevingswet. Vaststelling van het bestemmingsplan vindt plaats na uitvoering van het vervolgonderzoek en al dan niet na het verkrijgen van een aangevraagde ontheffing Wet natuurbescherming op diens opvolger.
• Voorwaardelijke verplichting bergingscapaciteit hemelwater
  Om te borgen dat binnen het plangebied (met oog op klimaatverandering) voldoende bergingscapaciteit voor hemelwater wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, is een voorwaardelijke verplichting.
• Voorwaardelijke verplichting inrichtingsplan
  Om te borgen dat met het oog op klimaatadaptatie de betreffende maatregelen uit het inrichtingsplan worden gerealiseerd en in stand behouden, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen.
• Voorwaardelijke verplichting besluit hogere waarde geluid
  De geluidbelasting door wegverkeer op de Keppelseweg bedraagt op de gevels van de hoogst geluidbelaste woningen ten hoogste 57 dB na aftrek van 2 dB ex art 110-g Wgh. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee overschreden. Voor fase 2 dient voor de zuid- en west- gevels van het westelijke woongebouw en de zuid gevel van het oostelijke woongebouw een besluit hogere waarde te worden genomen. Om te borgen dat bij de daadwerkelijke realisatie voldaan wordt aan de in dat besluit opgenomen normen en bijbehorende maatregelen om aan die normen te voldoen, is in voorliggend bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Met dit bestemmingsplan wordt de huidige hoofdfunctie 'Maatschappelijk' gedeeltelijk herzien in de bestemmingen 'Verkeer', 'Gemengd' en 'Groen'. Hierdoor wordt de realisatie van 2 reguliere woongebouwen (65 appartementen), de herinrichting en opwaardering van het binnenterrein en de ontwikkeling van 2 zorggebouwen (64 zorgappartementen) mogelijk gemaakt. Duidelijk is voor welke doeleinden de grond en de gebouwen mogen worden gebruikt en wat er in (nieuwe) bebouwing wordt toegestaan. Dit biedt rechtszekerheid aan de burger.

De regels bestaan uit de volgende onderdelen:

• hoofdstuk 1: Inleidende regels;
• hoofdstuk 2: Bestemmingsregels;
• hoofdstuk 3: Algemene regels;
• hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

De inleidende regels omvatten de in de planregels gebruikte begripsomschrijvingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). Hiermee is planspecifiek vastgelegd wat bedoeld wordt en hoe gemeten moet worden. Als een begrip niet omschreven is, dan geldt de algemeen gangbare uitleg van het begrip.

In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elke bestemmingsregel is, in overeenstemming met de RO-Standaarden 2012 waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (2012), in beginsel opgebouwd uit:

• een bestemmingsomschrijving: een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing;
• de bouwregels: deze bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld in hoeverre deze afwijkingen mogen blijven bestaan.

De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.

De ontwikkeling die met voorliggend bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer. Zij neemt dan ook alle bijbehorende uitvoeringskosten voor haar rekening. Middels de gemeentelijke legesverordening zullen de kosten voor het opstellen van voorliggend bestemmingsplan en de bijbehorende ruimtelijk-juridische procedure ook worden doorberekend. Met de gemeente Doetinchem is een anterieure overeenkomst gesloten als bedoeld in artikel 6.4a Wet ruimtelijke ordening. Hierdoor zijn de kosten via de overeenkomst anderszins verzekerd waardoor een exploitatieplan niet nodig is. Planschade maakt onderdeel uit van de gesloten anterieure overeenkomst. Daarmee blijft eventueel uit het initiatief voortvloeiende planschade voor rekening van initiatiefnemers. Ook kosten die in de openbare ruimte moeten worden gemaakt, als gevolg van deze ontwikkelingen komen voor rekening van de initiatiefnemer. Voorts zijn er geen twijfels over de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing.

Op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening heeft overleg plaatsgevonden met een aantal instanties. In paragraaf 7.2 wordt het resultaat van dit vooroverleg behandeld.

De resultaten van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden niet toegevoegd aan dit hoofdstuk. Deze maken onderdeel uit van het raadsvoorstel en - besluit omtrent de vaststelling, niet van het bestemmingsplan zelf.

Het plan is op basis van artikel 3.1.1. Bro overlegd met de volgende instanties:

• Provincie Gelderland;
• Waterschap Rijn en IJssel.

Vooroverleg met de rijksoverheid is, op basis van de richtlijnen van deze intantie, niet nodig. Er is geen rijksbelang dat hiertoe aanleiding geeft.

Provincie Gelderland
De provincie Gelderland heeft 27 oktober 2023 gereageerd (zaaknummer 2023-012204) op het bestemmingsplan en heeft aangegeven dat de provinciale belangen Wonen en Klimaatadaptatie goed zijn meegewogen in het plan. Ten aanzien van de Wet natuurbescherming heeft de provincie gewezen op de verantwoordelijkheid van de gemeente zelf voor de uitvoerbaarheid van het plan. Uit de Quickscan natuurwaarden blijkt dat er vervolgonderzoek moet plaatsvinden naar de aanwezigheid van de huismus en gierzwaluw. Ook moet vervolgonderzoek plaatsvinden naar het gebruik van het gebouw door vleermuizen. Daarom is de vaststelling van het bestemmingsplan voorzien na afronding van het vervolgonderzoek en al dan niet het verkrijgen van een benodigde toestemming in het kader van de Wet natuurbescherming danwel Omgevingswet.

Waterschap Rijn en IJssel
Het Waterschap Rijn en IJssel heeft 16 oktober 2023 gereageerd op het bestemmingsplan. Het advies was een aantal tekstuele aanpassingen door te voeren in de waterparagraaf. Dit advies had betrekking op een nadere duideling van de genoemde 40 mm en 70 mm te realiseren waterberging. In de waterparagraaf is opgenomen dat voor de bergingscapaciteit uit wordt gegaan van 40 mm per m2 verhard oppervlak. En dat daarnaast het terrein rondom de panden relatief eenvoudig middels maaiveldprofilering zo ingercht kan worden dat ter plaatse bijkomend tijdelijk (+30mm) kan stromen waardoor in deze situatie vanuit het plangebied geen afschuiving van overlast naar de omgeving / wateroverlast optreedt. In samenhang hiermee is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat 40 mm per m2 verhard oppervlak bergingscapaciteit voor hemelwater wordt gerealiseerd en in stand gehouden. Ook is in de waterparagraaf opgenomen dat eventuele overstort van voorzieningen binnen het plangebied eerst plaatsvindt op IT-riolering van de gemeente ter plekke en daarna op infiltratievoorzieningen van de gemeente elders. Tenslotte zal de definitieve keuze voor en verdere uitwerking van waterberging- en infiltratievoorzieningen binnen het plangebied onderdeel uitmaken van de aanvraag omgevingsvergunning. Het waterschap Rijn en IJssel zal daar bij betrokken worden vanuit de gemeente Doetinchem.

Voor fase 1 van de ontwikkeling is eind 2021 een omgevingsdialoog uitgevoerd. Hierbij zijn de bouwplannen van fase 2 ook betrokken. De rapportage van deze omgevingsdialoog is opgenomen in de bijlagen van de ruimtelijke onderbouwing (BIJLAGE 1 Ruimtelijke onderbouwing Den Ooiman fase 2).