In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Bestemmingsplan Ede, Loevestein met identificatienummer NL.IMRO.0228.BP2022VELA0002-0301 van de gemeente Ede.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een aan een hoofdgebouw toegevoegde ruimte met een dak die qua afmetingen en/of visueel opzicht (onder meer voor wat betreft goothoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

de uitoefening van een dienstverlenend beroep aan huis op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen terrein, alsmede een beroep op het terrein van persoonlijke verzorging, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan een (raam)prostitutiebedrijf;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

• de achterste grens van een bouwvlak, gezien vanaf de weg waarop het hoofdgebouw is georiënteerd;
• indien er niet sprake is van een achterste grens van een bouwvlak dan wel geen bouwvlak is aangegeven: de denkbeeldige lijn die wordt getrokken langs de achtergevel van het hoofdgebouw - zonder aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen - alsmede het verlengde daarvan.

een locatie waar de consument uitsluitend voorafgaand aan het bezoek via internet bestelde goederen kan (betalen,) afhalen of retourneren, waar uitsluitend logistiek en opslag van deze eerder bestelde goederen gedurende een korte periode plaatsvindt, en waarbij geen sprake is van uitstalling ter verkoop en/of overige activiteiten.

een bedrijff dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, waarbij alleen opslag van door het bedrijf voortgebrachte producten is toegestaan.

een kleinschalige agrarische activiteit bij een woning gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen, waaronder begrepen bomen en heesters, en/of het houden van dieren, waarbij opslag van ter plaatse voortgebrachte producten is toegestaan.

een bouwwerk in de vorm van een zend- en/of ontvangstinstallatie voor telecommunicatiedoeleinden.

de hoogte van het centrisch middelpunt van de molenwieken tot de begane grond van de molen.

een werkplaats, in het bijzonder die van een beeldend kunstenaar. Tevens is het binnen het atelier toegestaan om kunstwerken ten toon te stellen en te verkopen die door de kunstenaar zelf zijn vervaardigd.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk en wenselijk is.

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een bouwwerk en/of op een terrein die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

ten aanzien van bebouwing: legaal aanwezige bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;

ten aanzien van gebruik: het legaal gebruik van gronden en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een gebouw dat in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en hoort bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een verzameling bij elkaar horende gebouwen bestaande uit een vrijstaand hoofdgebouw dan wel twee of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen inclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

een dakconstructie vrijstaand zonder wanden, dan wel aan maximaal drie zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen, bedoeld voor de stalling van een motorvoertuig.

het uitoefenen van activiteiten op (sociaal) cultureel en kunstzinnig vlak, waaronder ateliers, galeries, dansscholen, muziekscholen, musea en theaters.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen waaronder zijn begrepen alternatieve geneeswijze, kapperszaken, schoonheidsinstituten, massagesalon, nagelstudio, zonnebankstudio, fotostudio, stomerij, wasserette, videotheek, kleding- eno/f schoenenreparatie, belwinkel, internetcafe, en naar aard en uitstraling daarmee gelijk te stellen bedrijven en instellingen, evenwel met uitzondering van prostitutie.

de bouwlaag op de begane grond.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

ruimte voor het exposeren en verkopen van kunstwerken.

een bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak is bestemd voor verkoop, onderhoud en reparatie van motorvoertuigen, met dien verstande dat de verkoop van motorbrandstoffen is uitgezonderd.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

bebouwing bestaande uit zich in één hoofdgebouw boven en naast elkaar bevindende zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten;

gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, worden gebruikt.

een agrarische bedrijfsvoering die hoofdzakelijk niet in gebouwen plaatsvindt, zoals een melkveehouderij, een akkerbouwbedrijf of een biologisch veehouderijbedrijf, waarbij het gebruik van agrarische gronden noodzakelijk is voor het functioneren van het bedrijf.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen tot aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

een functie waarvoor het hoofdgebouw of de gronden als zodanig mag respectievelijk mogen worden gebruikt.

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor consumptie ter plaatse worden verstrekt (uitgezonderd een maaltijdafhaalcentrum) en/of waar bedrijfsmatig logies wordt verstrekt.

Een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse bereide snacks, ijs en kleine maaltijden voor consumptie zowel ter plaatse als elders, met daaraan ondergeschikt het verstrekken van overwegend niet-alcoholhoudende dranken, zoals een snackbar, cafetaria, lunchroom, broodjeszaak, ijssalon en koffiehuis.

Een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren ten behoeve van consumptie ter plaatse, alsmede het daaraan ondergeschikt verstrekken van alcoholhoudende en niet-alcoholhoudende dranken, al dan niet in combinatie met het verstrekken van nachtverblijf en/of van zaalverhuur, zoals een hotel, een restaurant, pannenkoekhuis, eetcafé en pizzeria.

Een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van overwegend alcoholhoudende dranken voor consumptie ter plaatse, al dan niet in combinatie met kleine etenswaren, zoals een café.

Een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig bieden van gelegenheid tot dansen dan wel tot het uitoefenen van een kans- en behendigheidsspel al dan niet in combinatie met het verstrekken van alcoholhoudende en niet-alcoholhoudende dranken, zoals een dancing, discotheek/nachtzaak, casino of automatenspeelhal.

Verhuur door een particuliere eigenaar van maximaal 2 kamers (aan maximaal 1 persoon per kamer) in de door de eigenaar zelf bewoonde woning.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Een ruimte die door aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of daarmee naar aard gelijk te stellen arbeid, dan wel dat dient voor het uitoefenen van een beroep op medisch, paramedisch of therapeutisch gebied.

Historisch bouwkundig object dat door de zeggingskracht van zijn architectuur, bijzonderheid van het type, interactie met de omliggende bebouwing of plek in het straatbeeld dan wel landschap in sterke mate bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van de omgeving.

een geheel ondergronds gelegen ruimte die grotendeels is gesitueerd onder een bijbehorende bovengronds bouwwerk, en waarvan de bovenkant van de vloer zich op ten minste 1,75 m onder peil bevindt.

een bouwwerk zonder een specifiek gebruiksdoel ter verfraaiing en verrijking van de directe omgeving waarbij de artistieke waarde van het bouwwerk voorop staat;

het op ambachtelijke wijze vervaardigen, herstellen, onderhouden of bewerken van producten en/of diensten in de vorm van bedrijven die voorkomen in categorie A van de van deze regels deel uitmakende Staat van bedrijfsactiviteiten;

Educatieve, (para)medische, sociale, levensbeschouwelijke, religieuze voorzieningen, onderwijs- en kinderopvangvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening.

Bouwwerk waarin kinderen langdurig verblijven, waaronder woningen, kinderdagverblijven en onderwijsgebouwen.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

Inrichting bestemd en geschikt voor het benutten van wind- of waterkracht.

Een agrarische bedrijfsvoering die hoofdzakelijk in gebouwen plaatsvindt, en die als zodanig niet afhankelijk is van agrarische gronden als productiemiddel, zoals een intensief veehouderijbedrijf of een intensief kwekerijbedrijf.

een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant op minder dan 1,20 m boven peil is gelegen.

beperkte op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen, die functioneel rechtstreeks verband houden met de bedrijfsactiviteiten.

functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt.

horeca waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt voor ten hoogste horeca categorie 1.

Een onderdeel van een bedrijf, dat andere bedrijfsactiviteiten als inkomstenbron heeft en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heeft.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

Een dakconstructie zonder wanden, dan wel aan maximaal drie zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen of andere bouwwerken.

Plan waarin de bestaande antenne-installaties binnen de gemeente alsmede de zoekgebieden voor toekomstige installaties zijn aangegeven.

de aangegeven begrenzing van het bestemmingsplan.

Beperkte op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen vanuit een bedrijf dat die goederen vervaardigt/produceert, bewerkt en/of toepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding.

Een ambachtelijk c.q. dienstverlenend bedrijf dat zijn goederen en diensten rechtstreeks levert aan de consument, zoals een goudsmid, schoenmaker, kapper en videotheek, alsmede commerciële en medische dienstverlening, met dien verstande dat de detailhandelsfunctie ondergeschikt en gerelateerd is aan het bedrijf.

Een seksinrichting met één of meer ramen van waarachter de prostituee/prostitué tracht de aandacht van passanten op zich te vestigen.

Recreatief medegebruik van gronden, zoals wandelen, fietsen, varen, zwemmen, vissen en daarmee gelijk te stellen activiteiten (met uitzondering van rust- en picknickplaatsen met bijbehorend meubilair), dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit gebruik is toegestaan. Het medegebruik legt geen specifiek beslag op de ruimte, behoudens ruimtebeslag door voet-, fiets- en ruiterpaden en die in hoofdzaak gericht zijn op natuur- en landschapsbeleving.

Een permanent aanwezig gebouw, bestemd om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar gebruikt te worden uitsluitend voor recreatieve doeleinden.

de kwaliteit van de ruimte als bepaald door de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde van die ruimte.

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, een (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

Een kampeermiddel zonder fundering met een maximale oppervlakte van 55m², inclusief al dan niet vrijstaande bijgebouwen en overkappingen, waarbij onder fundering wordt verstaan, een bouwwerk in de grond als basis voor een, al dan niet tot de constructie daarvan behorend, kampeermiddel.

Een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, ofwel de ruimte die voor de duur van de markt op het marktterrein is aangewezen voor het bedrijven van de markthandel, ofwel de ruimte die is aangewezen voor het plaatsen van een kiosk, waarop of waarbij voorzieningen aanwezig kunnen zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

Het in hoofdzaak op de openbare weg door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze passanten tot prostitutie bewegen, uitnodigen dan wel aanlokken.

het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld, inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte(n).

Een buiten een gebouw gelegen gebied behorende bij een horecabedrijf waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken worden geschonken en/of etenswaren verstrekt.

de vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

Een overdekte ruimte voor weidedieren dat tot doel heeft het bieden van bescherming tegen weersomstandigheden waarbij (buiten)opslag niet is toegestaan met uitzondering van kleinschalige aan het gebruik gerelateerde opslag (onder andere voerproducten, stroo, hooi en mest);

De totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk is gelegen alsmede het verlengde daarvan;

de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;

Een gebouw dat een ruimte omvat die door zijn indeling kennelijk is bedoeld om te worden gebruikt voor de uitoefening van detailhandel.

Een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat kan worden verplaatst.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een inrichting ten behoeve van het al dan niet bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie, waarbij het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren en/of het verstrekken van drank voor consumptie ter plaatse mogelijk is.

Een voorziening die op zichzelf het bedrijf vormt en gericht is op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek al dan niet rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

Woonruimte met een een eigen aparte opgang en voordeur, met eigen voorzieningen waarbij onder andere een keuken, toilet, badkamer, douche, niet met anderen hoeft te worden gedeeld.

Een instelling of complex ten behoeve van wonen in combinatie met een zorgfunctie met bijbehorende voorzieningen dan wel zelfstandige wooneenheden met een bijbehorende zorgfunctie.

een woning of wooneenheid, bestemd voor verzorgd wonen, die niet via de reguliere woningdistributie beschikbaar komt, maar waarvan de bewoner(s) vanaf aanvang van bewoning op basis van een ter zake van overheidswege gehanteerd systeem zijn geïndiceerd voor zorg, die beschikbaar is in de directe nabijheid van die woning of wooneenheid en welke zorg door die bewoner(s) ook daadwerkelijk wordt afgenomen, waarbij bewoning door hoog gevoelige doelgroepen voor geluid en/of luchtkwaliteit is uitgesloten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij de toepasing van deze regels wordt als volgt gemeten c.q. gerekend:

afstand tot de zijdelingse perceelsgrens:
de kortste afstand van de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk;

bebouwd oppervlak van een bouwperceel:
de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen;

bebouwingspercentage:
het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming of binnen een in de regels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;

breedte, diepte c.q. lengte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde:
overeenkomstig de omtreklijn van de horizontale projectie van alle delen van die bouwwerken;

breedte, diepte c.q. lengte van een gebouw:
tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren;

dakhelling:
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van degoot c.q. de druiplijn het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uit zondering van ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

inhoud van een bouwwerk:
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaats geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de hoogte van een windturbine:
vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine;

peil:
het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven. Gemeten aan de zijde van de straat Loevestein.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing gelaten, zoals:

• dakkapellen met een maximale breedte van 50% van de gevelbreedte;
• plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, trappen, balkons en overstekende daken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 2 m.

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplantingen;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. kunstobjecten;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. voet- en fietspaden;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. brandveiligheids- en blusvoorzieningen;
9. i. een parkeerkelder, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.2.1 en een gebouw toestaan ten behoeve van nutsvoorzieningen met in achtneming van de volgende regels:

1. a. De oppervlakte van het gebouw mag niet meer bedragen dan 50 m²;
2. b. De bouwhoogte van het gebouw mag niet meer bedragen dan 4 m;
3. c. in aanvulling op lid a en b geldt dat de nutsvoorziening milieuhygiënisch inpasbaar is.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van gebouwen en bouwwerken.
2. b. De onder a genoemde nadere eisen mogen slechts worden gesteld ten behoeve van:
   1. 1. de bescherming van de groenstructuur;
   2. 2. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met bijbehorende voorzieningen;
2. b. voet- en fietspaden met bijbehorende voorzieningen;
3. c. parkeer- en fietsvoorzieningen;

met daarbij behorende:

4. d. groenvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. kunstobjecten;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. nutsvoorzieningen,
9. i. brandveiligheids- en blusvoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2.1 en een gebouw toestaan ten behoeve van nutsvoorzieningen met in achtneming van de volgende regels:

1. a. De oppervlakte van het gebouw mag niet meer bedragen dan 50 m²;
2. b. De bouwhoogte van het gebouw mag niet meer bedragen dan 4 m;
3. c. in aanvulling op lid a en b geldt dat de nutsvoorziening milieuhygiënisch inpasbaar is.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van gebouwen en bouwwerken.
2. b. De onder a genoemde nadere eisen mogen slechts worden gesteld ten behoeve van:
   1. 1. de bescherming van de groenstructuur;
   2. 2. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning' zijn uitsluitend zorgwoningen toegestaan;
3. c. hospita(kamer)verhuur;

met daarbij behorende:

4. d. aan-huis-verbonden beroep en lichte bedrijvigheid;
5. e. parkeerkelders en/of parkeerplaatsen behorende bij de woonbestemming.
6. f. parkeer- en fietsvoorzieningen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. brandveiligheids- en blusvoorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Indien de bestaande bebouwing afwijkt van de in deze regels gegeven voorschriften ten aanzien van:
   1. 1. goot- en bouwhoogten;
   2. 2. oppervlakte;
   3. 3. inhoud;
   4. 4. afdekking van gebouwen;
   5. 5. afstand tot voorgevelbouwgrens;
   6. 6. afstand tot de perceelsgrens;

zijn de bestaande maten, hellingen, dan wel afstanden eveneens toegestaan, onder de voorwaarde dat herbouw uitsluitend op dezelfde locatie mag plaatsvinden.

2. b. In afwijking van het bepaalde in sub a, kan herbouw op een andere locatie plaatsvinden voor zover dit betrekking heeft op de aan-en uitbouwen en bijgebouwenregeleing van de bestemming Wonen. Hiervoor kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de situering en afmeting van de betreffende gebouwen.

Deze nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld ten behoeve van:

• het stedenbouwkundig beeld;
• de verkeersveiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
3. c. Voor ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen:
   1. 1. ondergronds bouwen is toegestaan;
   2. 2. de verticale diepte van ondergronds bouwen mag maximaal 5 m bedragen;
   3. 3. bij het berekenen van het maximaal te bouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergronds gebouwen mede in aanmerking genomen voor zover deze is gelegen buiten de buitenwerkse gevelvlakken van de bijbehorende bovengrondse gebouwen.
   4. 4. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is tevens een ondergrondse parkeergarage toegestaan.

Onder het gebruiken of laten gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van bebouwde en onbebouwde gronden ten behoeve van een seksinrichting, een escortbedrijf en/of raam- en straatprostitutie;
2. b. het gebruik van bebouwde en onbebouwde gronden ten behoeve van detailhandel;
3. c. het gebruik van bebouwde en onbebouwde gronden ten behoeve van een standplaats en/of het (doen) stallen van (een) woonwagen(s), caravan(s), aanhangwagen(s);
4. d. het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen bij (bedrijfs)woningen voor bewoning;
5. e. het onttrekken van de parkeervoorziening op eigen terrein.

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 1' gelden aanvullende regels voor het in gebruik (laten) nemen en in stand houden van de gronden en gebouwen, conform de maatregelen voor biodiversiteit en natuurinclusieviteit zoals geformuleerd in bijlage 1.

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting 2' gelden aanvullende regels voor het in gebruik (laten) nemen en in stand houden van de gronden en gebouwen, conform de maatregelen zoals geformuleerd in bijlagen 2, 3, 4, 5, 6 en 7.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bouwvlakken te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bouwvlakgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de regels en toestaan dat het bouwvlak met maximaal 2 meter wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels voor de bouw van een luifel aan de voorgevel van een hoofdgebouw, geen woning zijnde, mits:
   1. 1. de diepte gemeten vanuit de voorgevel niet meer bedraagt dan 3m;
   2. 2. de hoogte niet meer bedraagt dan de twee bouwlagen van het hoofdgebouw;
   3. 3. er geen bezwaren bestaan vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid
4. d. de regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer bedraagt dan 60 m³;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 5 m.
5. e. de regels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot:
   1. 1. ten behoeve van de bouw van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 5 m;
   2. 2. ten behoeve van de bouw van waarschuwings- en/of communicatiemasten tot maximaal 6 m;
   3. 3. ten behoeve van de bouw van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 6 m.
6. f. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten wordt vergroot, mits:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer bedraagt dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw.
7. g. de regels en toestaan dat antennes worden gerealiseerd, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 40 m;
   2. 2. de noodzaak van plaatsing is aangetoond;
   3. 3. is aangetoond dat de plaatsing van een antenne niet mogelijk is op bestaande hoogbouw of een bestaande (hoogspannings)mast;
   4. 4. de locatie in overeenstemming is met het plaatsingsplan, waarbij plaatsing bij voorkeur plaatsvindt op bedrijventerreinen, sportterreinen en/of groene gebieden, dan wel nabij kantoren en bij voorkeur niet in de nabijheid van onderwijsinstellingen;
   5. 5. is aangetoond dat de antenne inpasbaar is gelet op de ruimtelijke, landschappelijke of ecologische kwaliteit van het terrein, in relatie tot de kwaliteit van de aangrenzende gebieden. In de afweging omtrent de verlening van omgevingsvergunning worden in ieder geval de beschermde soorten krachtens de Flora- en faunawet betrokken, zodanig dat dient te zijn aangetoond dat redelijkerwijs is te verwachten dat een ontheffing op grond van deze wet, indien vereist, zal worden verleend;
   6. 6. de bouwkundige inpasbaarheid van de antenne is aangetoond.
8. h. de regels en toestaan dat antennes worden gerealiseerd, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 40 m.;
   2. 2. de noodzaak van plaatsing is aangetoond;
   3. 3. is aangetoond dat de plaatsing van een antenne niet mogelijk is op bestaande hoogbouw of een bestaande (hoogspannings)mast;
   4. 4. de locatie in overeenstemming is met het plaatsingsplan, waarbij plaatsing bij voorkeur plaatsvindt op bedrijventerreinen, sportterreinen en/of groene gebieden, dan wel nabij kantoren en bij voorkeur niet in de nabijheid van onderwijsinstellingen;
   5. 5. is aangetoond dat de antennen inpasbaar is gelet op de ruimtelijke, landschappelijke of ecologische kwaliteit van het terrein, in relatie tot de kwaliteit van de aangrenzende gebieden. In de afweging omtrent de verlening van omgevingsvergunning worden in ieder geval de beschermde soorten krachtens Wet natuurbescherming betrokken, zodanig dat dient te zijn aangetoond dat redelijkerwijs is te verwachten dat een ontheffing op grond van deze wet, indien vereist, zal worden verleend;
   6. 6. de bouwkundige inpasbaarheid van de antenne is aangetoond.

Aan de omgevingsvergunning kunnen voorwaarden worden gesteld omtrent de kleur en de exacte locatie van de antennemast c.a. en het aanbrengen van afschermende beplanting.

9. i. het bepaalde ten aanzien van het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen en toestaan dat aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen worden gebruikt voor mantelzorg, onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig worden aangetast;
   2. 2. de mantelzorg niet de bouw of uitbreiding van een geluidgevoelige ruimte tot gevolg heeft, tenzij er kan worden voldaan aan de eisen bij of krachtens de Wet geluidhinder;
   3. 3. wanneer het gaat om een aanbouw de gebruiksruimte voor de mantelzorg ten hoogste 15% van de oppervlakte van het bestaande hoofdgebouw bedraagt en één bouwlaag beslaat;
   4. 4. wanneer de mantelzorg plaatsvindt in een bestaand vrijstaand bijgebouw;
      • dient van het vervallen van de noodzaak van mantelzorg door of vanwege de gebruiker van het hoofdgebouw waaraan of waarbij de mantelzorg is verleend, aan het bevoegd gezag schriftelijk mededeling te worden gedaan;
      • gaat het bevoegd gezag over tot intrekking van de omgevingsvergunning indien de noodzaak van mantelzorg is vervallen.

Bij een afwijking van het bestemmingsplan, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in paragraaf 3.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Bij toepassing van de nadere eisenregeling, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als bedoeld in paragraaf 3.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of het wijzigen van het gebruik van gebouwen en gronden wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de geldende opgave, zoals deze hiervoor is opgenomen in het artikel over de Parkeereis (artikel 3), in het artikel over Halen/ brengen bij scholen (artikel 4 lid 2 en lid 3) en over de Maatvoering (artikel 5) van de Nota parkeernormering gemeente Ede 2017;
2. b. Tot een strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden of bouwwerken waarbij niet in het plangebied bij de ontwikkeling wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de geldende opgave, zoals deze hiervoor is opgenomen in het artikel over de Parkeereis (artikel 3), in het artikel over Halen/ brengen bij scholen (artikel 4 lid 2 en lid 3) en over de Maatvoering (artikel 5) van de Nota parkeernormering gemeente Ede 2017. Voor de definitie van het plangebied wordt verwezen naar de betreffende Nota;
3. c. Indien de onder a en b bedoelde (beleids)regels worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.

1. a. Indien de functie van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik, in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien in het plangebied overeenkomstig met de Nota parkeernormering gemeente Ede 2017;
2. b. Indien de onder a bedoelde (beleids)regels worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een vergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mitsde aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
   

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder sub a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Bestemmingsplan Ede, Loevestein.

Initiatiefnemer wil het voormalige Victoria Vesta/Nationale Nederlanden terrein aan Loevestein 33 in Ede transformeren naar een woongebied. Het totale project betreft het transformeren van drie kantoorgebouwen (Hierna gebouwen 1-2-3) naar appartementen in fase één en de nieuwbouw (na sloop) van een appartementencomplex in fase twee (gebouw 4 ten zuidwesten van gebouw 2).

Voor transformatie van de drie kantoorgebouwen (gebouwen 1-2-3) naar appartementen in fase één, zijn separaat een tweetal ruimtelijke onderbouwingen opgesteld. Deze fase is mogelijk gemaakt middels een omgevingsvergunning. De ruimtelijke onderbouwingen zijn als bijlagen opgenomen in dit bestemmingsplan en fungeren als toelichting op de ontwikkelingen van fase één (Bijlage 20 & Bijlage21).

De nieuwbouw (na sloop) van het appartementencomplex met 70 appartementen aan de zuidzijde van het perceel in fase twee wordt mogelijk gemaakt middels een nieuw bestemmingsplan. De toelichting van voorliggend bestemmingsplan is hierop toegespitst. De regels en verbeelding van voorliggend bestemmingsplan zijn van toepassing op het plangebied en de ontwikkeling van zowel fase één als fase twee om zo tot een ruimtelijk geheel te komen.

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op grond van het vigerend bestemmingsplan, omdat de planlocatie hoofdzakelijk als bestemming 'Kantoor' is bestemd, en tevens het huidige bouwvak geen ruimte biedt aan alle voorgenomen ontwikkelingen. Om het appartementencomplex planologisch-juridisch mogelijk te maken, wordt een procedure tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) gevolgd. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het plan voorzien van een ruimtelijk juridisch kader. In deze toelichting wordt de beoogde ontwikkeling beschreven en wordt aangetoond dat voldaan kan worden aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Het plangebied is gelegen aan de Loevestein in Ede. De locatie ligt in de bebouwde kom waarbij de directe omgeving wordt gekenmerkt door de hoofdzakelijke aanwezigheid van woningen en detailhandel. De planlocatie is gelegen op delen van de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Ede, sectie F, percelen 10076, 10077, 10078, 10079, 10140 en 10141. In de onderstaande figuur is de ligging van het plangebied weergegeven.

Luchtfoto met aanduiding plangebied (bron: Google Maps)

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Veldhuizen A'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Ede op 6 juni 2013.

In het bestemmingsplan kent het plangebied de enkelbestemming 'Kantoor'. Verder zijn er geen dubbelbestemmingen gelegen in het plangebied. Tevens valt alle huidige bebouwing binnen de grenzen van een in het gebied gesitueerd bouwvlak. Enkele bebouwing binnen het gebied hebben de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening'.

Ter plaatse van fase twee waarbij het appartementencomplex van 70 appartementen wordt gerealiseerd geldt enkel de 'Kantoor' bestemming. De bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' is niet gelegen ter plaatse van de locatie van het appartementencomplex. Onderstaande een uitsnede van de vigerende planologische situatie.

Uitsnede bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoor en/of praktijkruimte, met tevens bijbehorende tuinen, erven en verhardingen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en toegangswezen voor aangrenzende bestemmingen. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, met een maximum bouwhoogte van 12 meter.

Conclusie

Onderhavig initiatief is in strijd met het bestemmingsplan 'Veldhuizen A', omdat er binnen de kantoorbestemming geen woningbouw mogelijk is.

Het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Ede, Loevestein' bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• verbeelding;
• planregels.

De toelichting is niet juridisch bindend, maar vormt een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot heeft de toelichting als doel om het bestemmingsplan te begrijpen en de regels op een correcte manier na te leven.

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied;
• in Hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van de verschillende overheden die relevant zijn voor het plangebied;
• de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in Hoofdstuk4 beschreven;
• in Hoofdstuk 5 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
• Hoofdstuk 6 behandelt ten slotte de economische uitvoerbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

De huidige bebouwing bestaat uit een kenmerkend (van bovenaf gezien) kruisgebouw, met hieraan verbonden drie overige gebouwen. Deze drie (deel)gebouwen zitten vast aan het kruisgebouw door middel van lage bebouwing en tussenstukken. Binnen het plangebied zijn naast de kantoorpanden ook twee nutsvoorzieningen aanwezig, deze zijn binnen het vigerend bestemmingsplan als dusdanig bestemd. In onderstaande afbeelding is de huidige situatie zichtbaar.

Luchtfoto huidige situatie (bron: Loos van Vliet)

Aan de Loevestein 33 worden de bestaande kantoorgebouwen van Victoria Vesta herbestemd tot woongebouwen, dit is fase 1. Tevens komt er een nieuw gebouw bij, dat is fase 2. Voorliggend plan zal ingaan op de integrale planontwikkeling op deze locatie. Binnen fase 1 zijn voor de gebouwen 1-2 en 3 ruimtelijke onderbouwingen opgesteld ten behoeve van de omgevingsvergunning. Deze onderbouwingen zijn separaat als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd (Bijlage 20 & Bijlage 21).

Fase 1 is reeds in uitvoering en voorziet, middels transformatie en beperkte sloop van het kantorencomplex, in de realisatie van 270 appartementen. Deze appartementen zijn onderverdeeld in 35 appartementen in gebouw 1, 194 appartementen in gebouw 2 en 41 appartementen in gebouw 3. Gebouw 1 heeft een maximum bouwhoogte van 15 meter, gebouw 2 maximum 18 meter en gebouw 3 maximum 14 meter.

Het plan voor fase 2 voorziet in de nieuwbouw van één woongebouw. Aansluitend aan fase 1, die de transformatie van de huidige kantoorgebouwen tot woongebouwen betreft. Het meest zuidelijke (deel)gebouw van de huidige bebouwing zal worden gesloopt. Hiervoor in de plaats zal de nieuwbouw plaatsvinden (zie ook Bijlage 1)

De nieuwbouw in fase 2 betreft een gebouw van 10 bouwlagen met daaronder een parkeerkelder. In totaal biedt het gebouw plaats aan maximaal 70 appartementen. Het ontwerp voorziet in de volgende zaken. De begane grond heeft twee woningen, daarnaast entree, algemene ruimten en een fietsenstalling. De daarop volgende verdiepingen hebben acht woning per verdieping, in totaal 64 woningen. De bovenste verdieping zal bestaan uit vier woningen. Oppervlakte van de woningen varieert ongeveer tussen de 110 en 75 m². Het gebouw heeft een maximum bouwhoogte van 32 meter.

Minimaal 30% van het totale aanbod woningen (fase 1 + fase 2) wordt ingezet voor sociale huur. In gebouw 3 worden zorgwoningen gerealiseerd.

Gebouwnummers op kaart, fase 1 betreft gebouw 1,2 en 3 en fase 2 betreft gebouw 4.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland.

Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van zich aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen.

De NOVI heeft de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie;
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorgt dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijke keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Conclusie

Onderhavig initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ontwikkeling is passend binnen de NOVI.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit het nationale beleid te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit het nationale beleid.

In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven:

• Rijksvaarwegen;
• Project mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Natuurnetwerk Nederland;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden;
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Conclusie

Het initiatief valt niet onder een van de projecten uit het Barro. Door de gewenste ontwikkeling zal geen nationaal belang worden geschaad.

Het nationale beleid vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Besluit algemeneregels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt:

'De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.'

Om dit te onderbouwen dienen de volgende stappen te worden doorlopen:

1. 1. er dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte;
2. 2. indien er een vraag is aangetoond, dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering benodigd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Stedelijke ontwikkeling

Om aan deze verplichting uit het Bro te kunnen voldoen dient allereerst te worden nagegaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

In het Bro is het begrip stedelijke ontwikkeling als volgt vastgelegd:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

Uit jurisprudentie blijkt dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vanaf de realisatie van 12 woningen. Onderhavig initiatief betreft de bouw van 70 appartementen en een nieuw planologisch kader voor de 270 reeds vergunde appartementenwaardoor het doorlopen van de laddertoets noodzakelijk wordt geacht.

Behoefte

Voor Ede is in de provinciale afspraken (Regionale Woonagenda 2.0) een bandbreedte opgenomen voor de periode 2017 - 2027 van circa 4.500 - 5.500 woningen. Daarbovenop is nog een extra woningbehoefte berekend voor de Regio Food Valley van ruim 800 woningen voor de overloop vanuit de Utrechtse regio. Een belangrijk deel hiervan komt voor rekening van de gemeente Ede.

Ook voor de periode tot 2040 wordt volgens de meest recente prognoses een sterke groei van huishoudens verwacht. In het kader van de verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen-Food Valley is er een woningbouwprognose opgesteld waaruit blijkt dat er in het hele gebied ruimte moet komen voor 100.000 woningen. Voor het deel FoodValley gaat het om ruimte voor 40.000 woningen en voor de gemeente Ede om ruimte voor 15.000 woningen, waarvan een groot deel in Ede Stad zal worden gerealiseerd (tot 2040).

De realisatie van de 70 appartementen sluit aan bij deze woningbouwopgave. Ook de eerder vergundie 270 appartementen passen binnen deze wonigbouwopgave. Het plan valt daarmee onder het gemeentelijk woningbouwprogramma/ Integraal Portefeuillemanagement Woningbouw (IPW). Het woningbouwprogramma maakt op haar beurt weer onderdeel uit van de regionale afspraken zoals opgenomen in de Regionale Woonagenda 2.0 (2018-2021) die begin 2018 is vastgesteld en de opvolger daarvan (Regionaal Actieprogramma Wonen 2021-2024) en is als zodanig afgestemd op provinciaal niveau.

Binnen bestaand stedelijk gebied

De realisatie van de appartementen wordt binnen bestaand stedelijk gebied uitgevoerd. Een deel van de huidige bebouwing wordt getransformeerd tot woningen. Onderhavig initiatief zal een deel van de huidige bebouwing verwijderen, en hiervoor in de plaats een nieuw woongebouw realiseren. De omgeving is aan te merken als een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca en is hiermee bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

De appartementen worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied, waarbij tevens de behoefte aan nieuwe woningen binnen de gemeente Ede aanwezig is voor de toekomst/lange termijn.

Op 19 december 2018 hebben de Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. Het woord 'gaaf' heeft twee betekenissen. Gaaf betekent mooi, en gaat over wat - historisch en landschappelijk gezien - heel mooi en ongeschonden is. Gaaf verwijst ook naar wat nieuw en vernieuwend is; aantrekkelijk voor nieuwe generaties. Het ontwikkelen waard. Beide kanten zijn van toepassing op Gelderland en onlosmakelijk verbonden met de Gelderlanders. Beide aspecten zijn dan ook opgenomen in de Gelderse Omgevingsvisie. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat bij de verschillende provinciale uitdagingen centraal. De focus ligt op duurzaamheid, verbondenheid en een economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities op het terrein van energietransitie, klimaatadaptie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat, wordt richting gegeven aan de focuspunten.

De ambities op het gebied van woon- en leefomgeving zijn in een aparte paragraaf toegelicht. Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekellijk te houden is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan de gezondheid. Goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. Er wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland. Bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied is het uitgangspunt. Het liefst wordt er getransformeerd, maar als het nodig is wordt uitbreiding aan de rand van steden of dorpen toegestaan.

Woonwensen veranderen door de tijd en met de leeftijd. De dynamiek op de woningmarkt is groot, ook als gevolg van ontwikkelingen in de Randstad. Het grootse deel van de woningen die in 2050 in Gelderland nodig zijn, staat er al. Deze moeten worden verduurzaamd, en bij nieuwe woningen wordt duurzaamheid meteen toegepast. Om tot voldoende aanbod te komen gaat de provincie in gesprek met de Gelderse regio's, en worden regionale afspraken gemaakt over een goede balanstussen de vraag en het aanbod van woningen.

Conclusie
De gewenste ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie van de provincie Gelderland. De nieuwbouw van het appartementencomplex sluit aan bij de transformatie van het plangebied. De aanwezige bebouwing op de omliggende percelen krijgt tevens een update, waardoor het gehele gebied een betere woon- en leefomgeving zal zijn.

Bij de Omgevingsvisie is een omgevingsverordening opgenomen. Deze voorziet niet in nieuw beleid, en is daarmee beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Op 1 februari 2022 is Actualisatieplan 8 van de Omgevingsverordening vastgesteld.

De projectlocatie valt binnen de Omgevingsverordening binnen de grenzen van een gebied waar een tijdelijk verbod van uitbreiding van bestaande glastuinbouw, en een tijdelijk verbod op hervestiging van glastuinbouw geldt. Gezien de stedelijke locatie van de Loevestein 33, is het thema omtrent glastuinbouw verder niet relevant voor de ontwikkeling.

Daarnaast valt de projectlocatie binnen de grenzen van 'Intrekgebieden' bij het thema waterbescherming. Binnen deze Intrekgebieden krijgt een bestemmingsplan geen bestemming die de winning van fossiele energie zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steelkoolgas, mogelijk maakt. Gezien de voorgenomen ontwikkeling het realiseren van een nieuw appartementencomplex is, zal dit geen verder probleem worden in relatie met het Intrekgebied. Een appartementencomplex is immers geen functie die als doel heeft het winnen van fossiele energie.

Conclusie
De ontwikkeling past binnen de opgestelde Omgevingsverordening van de provincie Gelderland gezien er geen sprake is van glastuinbouw, en ook niet van een functie die voorziet in de winning van fossiele energie.

De provincie Gelderland maakt met haar regio's kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwafspraken op basis van bevolkingsprognoses, inschatting van marktkansen en feitelijke realisaties in de afgelopen jaren. Deze afspraken zijn opgenomen in de Regionale Woonagenda 2.0 die begin 2018 is vastgesteld en voor de periode 2018-2021 geldt. In deze agenda zijn naast een set kwalitatieve afspraken en uit te werken thema's ook afspraken gemaakt over de te realiseren aantallen woningen per gemeente. Voor Ede is een bandbreedte opgenomen voor de periode 2017-2027 van circa 4500-5500 woningen. Daarbovenop is nog een extra woningbehoefte berekend voor de Regio Food Valley van ruim 800 woningen voor de overloop van de Utrechtse regio. Een belangrijk deel hiervan komt voor rekening van de gemeente Ede. De berekende aantallen woningen zijn opgenomen in het woningbouwprogramma voor de gemeente Ede, het zogenaamde Integraal Portefeuillemanagement Woningbouw (IPW). In het IPW zijn de woningbouwprojecten opgenomen die gaan voorzien in de berekende aantallen (inclusief fasering en voorgenomen typologieën).

In het kader van de verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen-Food Valley is er een woningbouwprognose opgesteld waaruit blijkt dat er in het hele gebied ruimte moet komen voor 100.000 woningen. Voor het deel FoodValley gaat het om de ruimte voor 40.000 woningen en voor de gemeente Ede om ruimte voor 15.000 woningen. De ontwikkeling Loevestein sluit aan bij deze behoefte binnen de gemeente.

Op 12 mei 2022 heeft de raad van de gemeente Ede de Omgevingsvisie Ede 2040 'Dierbaar, Duurzaam en Dynamisch' vastgesteld. In de Omgevingsvisie beschrijft de gemeente Ede de toekomst voor de leefomgeving van de gemeente voor de periode tot 2040. De volgende drie sleutelbegrippen staan hierin centraal:

• Dierbaar: omdat het gaat om leefbaarheid en samenleven. Ede is krachtig in haar sociale verbanden en gemeenschapszin.
• Duurzaam: omdat het gaat om de kwaliteit van de leefomgeving. We willen duurzaam omgaan met onze leefomgeving.
• Dynamisch: omdat het gaat om een stevige economische ontwikkeling met kansen voor iedereen en levendigheid.

Vanuit deze drie begrippen is de toekomstvisie geschetst voor de gemeente Ede richting 2040. De toekomstvisie is uitgewerkt in vijf strategische keuzes:

1. 1. Leven in gezonde wijken, dorpen en buurtschappen

Sociaal en gezond:

• Voorzieningen toegankelijk en dichtbij met focus op bestaande centra (o..a. winkels, welzijn, sport, zorg, onderwijs en cultuur)
• Productie en aanbod van gezond en lokaal voedsel stimuleren
• Stimuleren ontmoeting
• Beweegvriendelijke en schone leefomgeving, die uitnodigt tot gezond gedrag
• Verbetering van de milieukwaliteit (in het bijzonder luchtkwaliteit met 50% gezondheidswinst in 2030)

Wonen

• Gevarieerd woonprogramma gericht op behoefte en doorstroming
• Dorpen bouwen voor eigen behoefte en behoud van voorzieningen
• Aan zuidkant van Foodvalley bouwen voor de (boven)regionale behoefte

2. 2. Duurzame mobiliteit en energie

Duurzame mobiliteit

• In dorpen en wijken accent op lopen, fietsen via aantrekkelijke netwerken
• Auto doet stapje terug in Ede-stad voor kwaliteit openbare ruimte
• Krachtig OV op hoofdroutes (richting Wageningen, Arnhem, Utrecht en Amersfoort)
• Verdichten bij OV-knopen en voorzieningencentra
• Nieuw station Ede-west, goed voor wonen en werken (transformatie)
• Oversteekbaarheid grote (spoor)wegen verbeteren

Duurzame energie

• 70% duurzame energie in 2040, energieneutraal in 2050
• Ruimte maken voor kleinschalig opwekken (zon, wind en andere)
• Energiecorridors langs snelwegen A12/A30 en op bedrijfsterreinen
• Werk maken van energie-infrastructuur (laden, opslaan, transport)

3. 3. De natuur als basis en de Veluwe centraal

Natuurlijke systemen als basis

• Natuur is leidend, dus natuurinclusief, klimaatrobuust, circulair handelen
• In wijken en dorpen bouwen in meer lagen om groen te behouden en toe te voegen
• Werken aan robuuste groen- en waterstructuren voor biodiversiteit/klimaatadaptatie
• Kiezen voor natuurinclusieve circulaire landbouw

Zonering

• Veluwe op 1 met zonering en herkenbare poorten (o.a. station Ede-Wageningen, Otterlo en Ginkelse hei)
• Het Binnenveld is de groene long van de zuidkant van Foodvalley en Ede
• Een overgangsgebied van 1 tot 1,5 km van Veluwe naar Vallei

4. 4. Werk maken van Foodvalley

• Ede kiest voor food en innovatie (KennisAs, agrarische proeftuin en vestigingsklimaat, 1 á 2% extra banen per jaar).
• KennisAs doorontwikkelen met hoogwaardige complementaire woon-werkgebieden.
• (Boven)stedelijke voorzieningen in Ede-centrum en WFC/station.
• Ruimte voor bedrijvenclusters langs de A30 en A12.

5. 5. Compacte groei vanuit eigenheid van Ede

Compacte groei

• Meervoudig ruimtegebruik is het uitgangspunt.
• Compacte groei en een Ede-stad met hoogbouw.
• Anticiperen op toekomstige (technologische) ontwikkelingen.
• Verdichten heeft prioriteit, daarnaast verkennen van drie zoekgebieden: KernhemNoord (uitbreidingsgebied), De Klomp-Ederveen, KennisAs Ede-Wageningen.
• Balans in groei van wonen (11.000-15.000 woningen) en werken (90-110 ha)
• Ontwikkelingen sluiten aan op plaatselijke bereikbaarheid lopend, per fiets, auto of OV

Eigenheid

• Maak Ede-stad, de dorpen en het buitengebied meer onderscheidend met een ruimtelijk raamwerk.
• Het kenmerkende Edese landschap leesbaar houden en versterken.
• Rijke geschiedenis en cultureel erfgoed koesteren.

De vijff strategische keuzes geven richting aan de ontwikkeling van gemeente Ede.

Planspecifiek
De beoogde transformatie van het gehele gebied past binnen de omgevingsvisie van de gemeente Ede. Onder andere de compacte groei en een Ede-stad met hoogbouw sluit hier op aan. Verdichten heeft de prioriteit. Onderhavig initiatief maakt het mogelijk om binnenstedelijk gebied te transformeren en een nieuwe functie te geven. Tevens is hierbij sprake van een gevarieerd woonprogramma afgestemd op de specifieke vraag binnen de stad.

De gemeente Ede stelt in de Woonvisie Ede 2030 het wonen in de toekomst centraal. Uitgangspunt is het prettige en goede wonen uit te bouwen en voor de toekomst te waarborgen. De visie op het gebied van wonen is hierbij gekoppeld aan ambities onder andere op het gebied van wonen en zorg, duurzaamheid, en food.

Het doel van de Woonvisie is om te komen tot een integrale visie op het wonen in de gemeente Ede en daarbij behorend kwantitatief en kwalitatief ontwikkelingskader voor zowel de bestaande woningvoorraad als het nieuwbouwprogramma. Het implementeren van de Woonvisie moet leiden tot realisatie van een woongebied in stad en dorpen dat blijvend voldoet aan de behoeften en wensen van de consument in de breedste zin van het woord en tegelijkertijd passend is bij de ambities die Ede heeft. De Woonvisie geeft richting en benoemt de 'stip op de horizon'. Aangezien de woningmarkt verre van maakbaar is en de toekomst in hoge mate onvoorspelbaar, is de weg ernaar toe niet in 'beton gegoten' maar jaarlijks aanpasbaar. Hierdoor onstaat ruimte om mee te bewegen met de omstandigheden van dat moment, zonder de lange termijn doelstellingen te verliezen.

Om meer differentiatie in het wonen binnen bestaand bebouwd gebied te krijgen en/of zogenaamde 'rotte kiezen' aan te pakken komt er ruimte voor nieuwe kleinschalige binnenstedelijke ontwikkelingen. Hiermee wordt de juiste balans gevonden tussen het realiseren van nieuwbouwlocaties en het accommoderen van woningbouw op binnenstedelijke locaties.

Voor de komende jaren wordt volgens de meest recente prognoses een sterke groei van huishoudens verwacht. In het kader van de verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen-Food Valley is er een woningbouwprognose opgesteld waaruit blijkt dat er in het hele gebied ruimte moet komen voor 100.000 woningen. Voor het deel FoodValley gaat het om ruimte voor 40.000 woningen en voor de gemeente Ede om ruimte voor 15.000 woningen (tot 2040), waarvan een groot deel in Ede Stad zal worden gerealiseerd zowel op binnenstedelijke als uitleglocaties.

Conclusie
Onderhavig initiatief sluit aan bij de ambities binnen de Woonvisie waarbij er binnen bestaand stedelijk gebied woningen worden gerealiseerd, die aansluiten bij de jaarlijkse woningbehoefte. Hierbij wordt ruimte geboden aan een initiatief vanuit de markt, die bestaande bebouwing in het stedelijk gebied transformeert en tevens de bebouwing uitbreidt met nieuwbouw woninglocaties. Het gehele plan Loevestein, waarvan het deelplan wat nu voorligt onderdeel is, voorziet in hoge mate in sociale huurwoningen en voldoet daarmee ruimschoots aan de doelstellingen m.b.t de vergroting van de sociale huurwoningvoorraad in Ede Stad.

Het mobiliteitsbeleid van de gemeente Ede sluit aan op de leidende principes van de Omgevingsvisie. Dat betekent dat de mobiliteit verduurzaamt. Om de gemeente Ede duurzaam bereikbaar te maken, moet de mobiliteit verminderen, veranderen en verschonen. Met verminderen doelen we bijvoorbeeld op een slimme ruimtelijke ordening, maar ook vaker thuiswerken, waarbij de verplaatsingen kort blijven of overbodig worden. Met veranderen en verschonen doelen we primair op het gebruik van andere vervoerwijzen voor niet-noodzakelijke autotrips en van schonere vervoermiddelen voor de noodzakelijke autotrips. Voor het netwerk voor fietsers en voetgangers wordt daarom ingezet op het aanleggen van ontbrekende of verbeteren van zwakke schakels. Ontsluiting met goede fietsroutes is essentieel om de competitiviteit van fietsen naar het werk op niveau te brengen. Voor voetgangers gaat de aandacht vooral uit naar het realiseren van toegankelijke routes tussen huis en primaire voorzieningen. De openbare ruimte nodigt uit tot een actieve leefstijl, waarbij lopen en fietsen op de eerste plaats staan. In deze beweegvriendelijke omgeving wordt ook gezond recreëren gestimuleerd.

De auto blijft belangrijk voor de lange ritten naar verspreid gelegen bestemmingen, en voor vervoersbehoeften waar fiets, lopen en openbaar vervoer niet in kunnen voorzien. Om de leefbaarheid in verblijfsgebieden te beschermen, wordt het wegennet zodanig ingericht, dat doorgaand verkeer waar nodig buitenom wordt geleid. Fietsers verkrijgen hierdoor meer ruimte en vlottere, veilige routes, en daarmee een betere concurrentiepositie ten opzichte van de auto. Voor het openbaar vervoer wordt vooral ingezet op een krachtig netwerk op de langere afstanden met veel potentie. Om het reizen mogelijk te houden voor mensen die niet over fiets of auto beschikken, dient het openbaar vervoer wel over een minimale geografische dekking te beschikken, en daar waar nodig (vraagafhankelijk) maatwerkvervoer aan te bieden. De ruimte voor infrastructuur wordt slim benut. Dit betekent bijvoorbeeld dat de parkeernormen aansluiten op de wijze waarop een gebied bereikbaar is en de ontwikkelingen in het autobezit. De dimensionering van de infrastructuur wordt integraal afgestemd op randvoorwaarden vanuit groen, ecologie en klimaatadaptatie, waarbij een verkeersveilige weginrichting een randvoorwaarde is.

In dit hoofdstuk zullen de relevante uitvoeringsaspecten bij het plan worden besproken. Hierin is aandacht voor de verschillende milieuaspecten zoals flora en fauna en luchtkwaliteit, en is er aandacht voor milieuzonering, verkeer en parkeren en externe veiligheid.

Wet natuurbescherming

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet heeft de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet vervangen. Het doel is om met één wet en minder regels de wet makkelijker te kunnen toepassen. Vanaf 1 januari 2017 bepalen de provincies wat wel en niet mag in de natuur in hun gebied. Ook zorgen de provincies vanaf deze datum voor vergunningen en ontheffingen. De Rijksoverheid blijft verantwoordelijk voor het beleid van grote wateren, zoals het IJsselmeer.

De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden. Ter bescherming van deze Natura 2000-gebieden voorziet de Wet natuurbescherming in een vergunningenregime voor het realiseren of verrichten van projecten en andere handelingen die de natuurlijke kenmerken van een aangewezen Natura 2000-gebied kunnen aantasten.

Voorts voorziet de Wet natuurbescherming in de bescherming van planten- en diersoorten binnen en buiten de beschermde natuurgebieden. Het uitgangspunt is dat beschermde planten- en diersoorten geen schade mogen ondervinden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in de openbare ruimte is het niet altijd nodig een vrijstelling of een ontheffing aan te vragen. Voor onder andere reguliere werkzaamheden of ruimtelijke ontwikkelingen geldt een vrijstelling voor beschermde soorten op voorwaarde dat gehandeld wordt volgens een goedgekeurde gedragscode. Verder worden vrijstellingsregelingen op de nationaal beschermde soorten per provincie vastgesteld.

Wanneer het onmogelijk is schade aan streng beschermde planten en dieren tijdens ruimtelijke ontwikkelingen en inrichting te voorkomen, moet altijd een ontheffing worden aangevraagd. De voorwaarden verbonden aan een vrijstelling of een ontheffing zijn afhankelijk van de status van de planten- en diersoorten die in het plangebied voorkomen.

Zorgplicht

Voorts geldt bij uitvoering van werkzaamheden ten allen tijde een de algemene zorgplicht (artikel 1.11 Wet natuurbescherming). Deze schrijft voor dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel als mogelijk voorkomen moeten worden. Dit betekent dat wanneer tijdens uitvoering van de werkzaamheden een algemeen beschermde soort als konijn, veldmuis of gewone pad wordt aangetroffen zij de ruimte en tijd moet krijgen om een veilig heenkomen te zoeken. Indien nodig kunnen aangetroffen exemplaren verplaatst worden naar een naastgelegen ruimte waar geen werkzaamheden uitgevoerd worden.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. In het NNN liggen onder andere bestaande natuurgebieden en alle Natura 2000- gebieden. Het NNN is op provinciaal niveau uitgewerkt en middels ruimtelijke nota's en verordeningen voorzien van juridische doorwerking. In sommige provincies bestaan er naast het NNN ook nog andere groene zones die een zekere mate van bescherming genieten.

Programma biodiversiteit gemeente Ede

Begin 2019 is door de gemeenteraad van de gemeente Ede het programma biodiversiteit vastgesteld. In dit programma is opgenomen dat alle ruimtelijke ontwikkelingen een bijdrage moeten leveren aan het behoud en waar mogelijk de versterking van de biodiversiteit. Dit natuurinclusief plan is opgesteld voor onderhavig initiatief.

Het plangebied ligt op circa 2.400 meter afstand van het Natura-2000 gebied de Veluwe. Het plangebied is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland.

In het verkennend ecologisch onderzoek dat is uitgevoerd door Els & Linde B.V. (bijlage 2) wordt geconcludeerd dat niet op voorhand is uit te sluiten dat de activiteiten negatieve effecten hebben op Natura 2000- gebieden, In onderstaande paragraaf wordt ingegaan op de uitgevoerde stikstofdepositieberekening.

Stikstofdepositie

Sinds 2015 was het Programma Aanpak Stikstof (hierna: PAS) van kracht. Het programma bevatte een integrale beoordeling van de bron- en gebiedsgerichte maatregelen voor de aanpak van de stikstofproblematiek. Deze maatregelen werden getroffen in en nabij de Natura 2000-gebieden die onderdeel zijn van het PAS.

Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1603) geldt het PAS voor geen enkel Natura 2000-gebied meer. Dit betekent ook dat de collectieve passende beoordeling via het PAS door de uitspraak is komen te vervallen. Met de AERIUS Calculator kunnen de effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op Natura 2000-gebieden worden bepaald. Door de uitspraak is in het kader van dit bestemmingsplan ook gekeken naar de mogelijk te verwachten effecten.

Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State van 2 november 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:3159) geldt de bouwvrijstelling niet meer. Dit betekent dat voor deze ontwikkeling zowel de bouwfase als de gebruiksfase is meegenomen in de berekening.

Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied betreft de 'Veluwe' op een afstand van circa 2,4 kilometer. Voor de ontwikkeling is zowel de bouwfase als de gebruiksfase meegenomen in de berekening. Tevens is het kantoor verdwenen is om deze ontwikkeling mogelijk te maken, meegenomen als referentiesituatie voor het intern salderen van de stikstofdepositie.

Om de effecten van de voorgenomen ontwikkeling in kaart te brengen is een stikstofdepositieberekening uitgevoerd aan de hand van de AERIUS-calculator, bijgevoegd in bijlagen 3 &4. Uit de berekening blijkt dat, na interne saldering zowel in de gebruikersfase als in de bouwfase, er geen sprake is van een te hoge depositie op de Natura 2000-gebieden. Voor intern salderen is sinds de inwerkingtreding van de Spoedwet aanpak stikstof per 1 januari 2020 geen natuurvergunning meer nodig.

Om de effecten van de voorgenomen wijziging op de aanwezige flora en fauna te bepalen is een verkennend ecologisch onderzoek uitgevoerd door Els & Linde B.V. (bijlage 1). Dit verkennend onderzoek zoomt in op de (mogelijke) schadelijke effecten door de activiteiten en op welke wijze in het kader van de wet gehandeld kan worden.

Geconcludeerd kan worden aan de hand van het verkennend ecologisch onderzoek, is dat er binnen het perceel geen beschermde soorten aanwezig zijn. Er is geen verstoring van een essentieel jachtgebied of vaste vliegroute. Wel kunnen er algemeen voorkomende broedvogels en algemeen vookomende grondgebonden soorten worden aangetroffen. Dit betekend dat de ontwikkeling buiten de broedtijd moet starten.

Voor de zekerheid is er tevens een verkennend onderzoek gedaan naar mogelijk aanwezige vleermuizen. Hieruit blijkt dat de groensingel langs de Batenstein een belangrijke vliegroute is voor de gewone dwergvleermuis. Het park en de vijver zijn een essentieel jachtgebied voor de gewone dwergvleermuis. Gelet op het aantal jagende dieren komen er mogelijk ook uit andere richtingen vleermuizen.

Geadviseerd wordt de groensingel langs de Batenstein te behouden en waar mogelijk te versterken. De groensingel en het park mogen niet extra worden verlicht. Niet tijdens de bouw en niet in de gebruiksfase. De zeer beperkt kap van bomen in de oost west singel leidt niet tot een afname van de functionaliteit voor vleermuizen, deze wordt ook niet gebruikt als vliegroute. De adviezen over verlichitn zullen worden opgevolgd. De memo is bijgevoegd in bijlage 5.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er vanuit de flora- en fauna regelgeving geen beperkingen worden opgelegd aan onderhavig initiatief, mits er rekening wordt gehouden met het advies volgend uit de memo omtrent aanwezige vleermuizen in het gebied.

Aanvullend is een natuurinclusief plan opgesteld. Deze is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Hierin is aangegeven op welke wijze er nest- en schuilgelegenheid wordt gegeven aan de diverse diersoorten.

In 2013 is het bomenbeleidsplan vastgesteld. Uitgangspunt van het bomenbeleidsplan is de focus te leggen op de “belangrijke bomen”, het aanplanten van de juiste boom op de juiste plek en diversiteit aanbrengen in het bomenbestand om weerbaar te zijn tegen ziektes en plagen. Vanuit het bomenbeleidsplan zijn de regels voor het kappen van bomen aangepast en zijn de groenstructuren voor de kernen van de gemeente vastgesteld. Op de groenstructuurkaarten zijn de gebieden vastgelegd waar zich de groenstructuren bevinden en zijn de gebieden vastgelegd met belangrijk particulier groen. Dit zijn de gebieden waar het groene karakter gehandhaafd dient te worden.

Om het groene karakter in stand te houden hecht de gemeente er belang aan dat bomen binnen projecten gecompenseerd worden zodat er niet ingeboet wordt op het areaal bomen en groen. Per half 2020 heeft de gemeente een Bomenfonds om dit te borgen. Het gemeentelijk Bomenfonds biedt de mogelijkheid om bomen die niet gecompenseerd kunnen worden als ‘geld op de bank te zetten’, zodat de mogelijkheid bestaat om de financiële middelen van de bomen op een later moment is in te zetten voor de aanplant van bomen op een andere locatie.

Op 14 juli 2020 heeft de gemeenteraad het groenbeleidsplan over het groenblauwe raamwerk vastgesteld. Doel van het robuuste groenblauwe raamwerk is om de toekomstbestendige groenblauwe koers te bepalen voor de komende tien jaar. Het raamwerk geeft vier speerpunten: kwaliteit en identiteit, klimaat en water, ecologie en biodiversiteit, gezonde leefomgeving. Basis zijn de kernkwaliteiten van het cultuurhistorische en natuurlijk landschap en het netwerk van natuurgebieden en ecologische verbindingen. Het raamwerk is herkenbaar op verschillende schaalniveau’s. De landschappen van de Veluwe en de Vallei met het waardevolle overgangslandschap van de Flank vormen de basis van het robuuste groenblauwe raamwerk. Het benut de eigenheid en identiteit van de verschillende Edese landschappen, en specifiek de Flank met het karakteristieke reliëf, de hoge Veluwerand en de overgang naar de lager gelegen Vallei. Versterking van de eigenheid en identiteit draagt bij aan het realiseren van de ambities ten aanzien van cultuurhistorie, klimaat, ecologie en gezonde leefomgeving.

Het gemeentelijk beleid is gericht op het behouden van het structureel groen en blauwe raamwerk. Dit is in kaart gebracht op de groenstructuurkaarten. Een deel van het openbare groen is dusdanig van karakter of omvang, dat het als structureel groen is aan te merken. Het gaat hier bijvoorbeeld om parken en plantsoenen.

Monumentale en waardevolle bomen
Er bevinden zich waardevolle bomen in het plangebied. Waardevolle bomen zijn bomen die duurzaam moeten worden ingepast. Met duurzame inpassing wordt bedoeld dat de te behouden monumentale en waardevolle bomen voldoende onder- en bovengrondse groeiplaatsruimte behouden. Bij de uitwerking van het ontwerp zal hiermee rekening moeten worden gehouden.

Beleid rondom groenstructuren

Het plangebied grenst aan de hoofdgroenstructuur. Het plan dient daarom te worden afgestemd op de aangrenzende hoofdgroenstructuur.

Invasieve exoten

Er bevinden zich geen invasieve exoten in het plangebied.

Conclusie groen:

Van de in totaal 33 te kappen bomen in het plangebied (dus op eigen terrein), hebben 9 bomen de status van waardevolle boom. Daarnaast is er één boom op basis van de stamomtrek en ligging in de groenstructuur vergunningplichtig. Deze bomen zijn kapvergunningplichtig, waarbij een herplantplicht geldt. De mogelijke effecten op de bomen zijn onderzocht, ook is gekeken naar welke bomen wel en niet behouden kunnen blijven voor te ontwikkeling en hoe (in de uitvoering van) de ontwikkeling kan worden aangepast om zoveel mogelijk bomen te behouden (Bijlage 6 & Bijlage 7). In totaal worden 13 bomen geplant in het plangebied na afronding van de werkzaamheden. Deze insteek is in overeenstemming met het groenbeleid van de gemeente.

De Wet Bodembescherming schrijft voor dat in het kader van een ruimtelijk planologische procedure moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het gewenste nieuwe gebruik. De bodemkwaliteit kan (negatief) van invloed zijn op de gewenste nieuwe ontwikkeling.

Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Door middel van een dergelijk onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

Voorliggend initiatief voorziet in een functiewijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen'.

Ten aanzien van het initiatief zullen er graafwerkzaamheden worden uitgevoerd. De nieuwe planologische functie betreft tevens een gevoelige functie, waardoor onderzoek naar de bodemkwaliteit noodzakelijk is. Verhoeven Milieutechniek B.V. heeft diverse actualiserende onderzoeken uitgevoerd omtrent de bodemkwaliteit op locatie. Dit onderzoek is opgeleverd op 26 augustus 2021, en is te vinden in bijlage 8.

Met de data uit de uitgevoerde onderzoeken is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en/of het puin ten behoeve van de ontwikkeling aan de Loevestein 33 in voldoende mate onderzocht. Daaruit is gebleken dat er verontreiniging met PCB aanwezig is binnen het plangebied, ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is deze verontreiniging volledig gesaneerd. Het saneringsplan, te vinden in bijlage 9, is goedgekeurd door de provincie Gelderland op 9 november 2021. Na goedkeuring heeft in december 2021 en januari 2022 sanering plaatsgevonden. Na afloop van de sanering is het evaluatierapport opgesteld, die is bijgevoegd als Bijlage 10.

Op basis van het verkennend bodemonderzoek en de actualisering daarvan is de bodemkwaliteit van het plangebied voldoende in beeld gebracht. Aan de hand van de bevindingen heeft sanering plaatsgevonden, deze is geëvalueerd en als akkoord bevonden. Op basis daarvan kan gesteld worden dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het landelijk beleid over conventionele explosieven is geregeld in ARBO-wetgeving. Vanaf 1994 geldt vanuit de Arbeidsomstandighedenwet voor alle projecten in Nederland een wettelijke verplichting voor opdrachtgevers en werkgevers om voorafgaande aan de werkzaamheden een risico-inventarisatie en evaluatie (RI&E) uit te voeren in de “Veiligheid en Gezondheid” ontwerpfase (artikel 2.26 Arbowet). Dit is om te bepalen of er tijdens de uitvoeringsfase van projecten mogelijke risico´s aanwezig zijn voor het uitvoerende personeel en de directe omgeving. De risico’s moeten duidelijk zijn voordat er (beheers)maatregelen kunnen worden getroffen. Om het maatschappelijk belang van veiligheid en gezondheid van en rondom de arbeid te waarborgen, is door de overheid gekozen voor een wettelijk verplichte certificatieregeling voor de borging van de kwaliteit/veiligheid voor het opsporen van CE. De regelgeving betreffende Arboveiligheid voor het opsporen van CE is vanaf 1 juli 2012 het Werkveld Specifiek Certificatie Schema voor het systeemcertificaat Opsporen Conventionele Explosieven (WSCS-OCE) in Nederland van kracht. In het WSCS-OCE worden eisen gesteld aan het opsporen van CE.

Per 1 januari 2021 is het WSCS-OCE vervangen door het Certificaatschema voor het opsporen van Ontplofbare oorlogsresten (CS OOO). Daarmee is de formele goedkeuring van een projectplan voor opsporing door gemeente vanuit Arbowet komen te vervallen. Ook is daarmee de term Ontplofbare Oorlogsresten van toepassing geworden. In een Convenant van 1 april 2021 is vastgelegd dat de gecertificeerde opsporingsbedrijven de projectplannen nog steeds ter beoordeling voorleggen aan de gemeenten.

De gemeente Ede heeft gekozen voor een redelijk en proportioneel beleid voor het opsporen van CE. Belangrijkste uitgangspunten voor het beleid zijn:

• Redelijke, maatschappelijk verantwoorde en proportionele omgang/beleid. Redelijk betekent onder andere op basis van realistische inschattingen van risico’s. Dit vraagt om onafhankelijke deskundigheid. Ook betekent dit dat erkend wordt dat risico’s nooit tot nul te reduceren zijn, en er per definitie een ‘restrisico’ bestaat. Men moet zich realiseren dat zelfs met detectieonderzoek niet alle CE worden gevonden, maar dat kwaliteit hier wel een belangrijke factor in speelt. Proportioneel betekent dat de kosten van het beleid in verhouding moeten staan tot de opbrengsten.
• De gemeente Ede hanteert een passief CE beleid. Dit houdt in dat er niet actief naar CE wordt gezocht maar dat er pas wordt opgespoord indien de CE een aantoonbaar risico vormen bijvoorbeeld bij bouwactiviteiten of andere grondroerende werkzaamheden. De gemeente Ede hanteert hierbij het motto: “Wat er ligt, ligt er goed”.

Het terrein is reeds volledig geroerd is daarom niet meer verdacht voor conventionele explosieven (CE) of ontplofbare oorlogsresten uit de Tweede Wereldoorlog.

In 2018 is de erfgoednota ‘Erfgoed maakt Ede! Erfgoedbeleid gemeente Ede 2018’ door de gemeenteraad vastgesteld. In deze nota is het integrale erfgoedbeleid van de gemeente vastgelegd, waar archeologie een onderdeel van uit maakt. In de erfgoednota zijn de wettelijke kaders uit de Erfgoedwet uit 2016 verwerkt. Wat betreft archeologie zijn de wettelijke kaders in de Erfgoedwet niet wezenlijk veranderd. Het gemeentelijk archeologiebeleid zoals vastgesteld in de archeologienota uit 2012 ‘Archeologie in Evenwicht, Archeologienota gemeente Ede 2012-2015’ blijft daarom van kracht.

De archeologienota uit 2012 stoelt op de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (2007), een wetswijziging van de Monumentenwet. Met deze wetswijzigingen heeft de zorg voor het archeologisch erfgoed een prominentere plaats gekregen in het proces van de ruimtelijke planvorming. Gemeenten zijn wettelijk verplicht bij vaststelling van een bestemmingsplan en bij het bestemmen van de in dat plan begrepen grond rekening te houden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden.

Op een aantal punten biedt de wet de gemeente ruimte om archeologieregels op eigen wijze in te vullen. Met de archeologienota uit 2012 is deze ruimte benut en is gemotiveerd hoe in Edese bestemmingsplannen met archeologie wordt omgegaan. In de nota zijn onder andere een aantal vrijstellingen voor archeologisch onderzoek opgenomen en is een verruiming (versoepeling) van de in de wet vastgelegde ondergrenzen doorgevoerd. De nota vormt de basis voor de archeologische regeling in dit bestemmingsplan.

Bij de inventarisatie van bekende en te verwachten archeologische waarden in het onderhavige bestemmingsplangebied is gebruikt gemaakt van de Cultuurhistorische Waardenkaart Ede en de resultaten van de in het plangebied uitgevoerde archeologische onderzoek¹ .

1. 1. Keunen, L.J., L.M.P. van Meijel, J. Neefjes, N.W. Willemse, T. Bouma, S. van der Veen & J.A. Wijnen, 2013: Cultuurhistorische Waardenkaart Ede; een interdisciplinaire studie naar het aardkundig, archeologisch, historisch-geografisch, historisch-bouwkundig en -stedenbouwkundig erfgoed in de gemeente Ede, RAAP-rapport 2500, Weesp. Essen, T.van., 2021: Loevestein 33 te Ede. Gemeente Ede. Bureauonderzoek. Synthegra Rapport S210032, Leusden Ransijn, S., 2021: Loevestein 33 te Ede. Inventariserend Veldonderzoek, Verkennend booronderzoek. Synthegra Rapport S210032-B, Leusden

Het plangebied heeft in het bestemmingsplan geen dubbelbesteming met betrekking tot archeologie. Echter heeft het plangebied op de gemeentelijke verwachtings-/beleidskaart een middelhoge archeologische verwachting. Om uit te sluiten of in het plangebied archeologische waarden aanwezig zijn, is door een gekwalificeerd archeologisch onderzoeksbureau een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek in de vorm van verkennende boringen uitgevoerd. Zie Bijlage 11 en Bijlage 12.

Dit onderzoek heeft aangetoond dat het grootste deel van het projectgebied tot diep in de C-horizont verstoord is. Slechts zeer lokaal is er sprake van een relatief intacte bodem, te weten een esdek op de oorspronkelijke C-horizont. Archeologische indicatoren zijn niet aangetroffen. Vermoedelijk is de bodem bij de realisatie van de huidige bebouwing grootschalig verstoord.

Op basis van de resultaten van het uitgevoerde bureau- en verkennend booronderzoek is de kans klein dat tijdens de beoogde werkzaamheden belangrijke archeologische resten worden geraakt. Uitvoering van de bestemming zal niet leiden tot onevenredige aantasting van archeologische waarden. Een beschermende planologische regeling is dan ook niet noodzakelijk. De meldingsplicht bij Onze minister, namens deze de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, van een zaak die in het plangebied wordt aangetroffen en waarvan redelijkerwijs kan worden vermoed dat het een archeologische vondst betreft, blijft van kracht (Erfgoedwet 2016, artikel 5.10).

Het kader voor de doorwerking van cultuurhistorie in ruimtelijke plannen wordt bepaald door wetgeving en beleid op verschillende niveaus, waaronder de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) Ede. De CHW betreft een uitwerking van het gemeentelijke erfgoed- en archeologiebeleid. Het is een integraal ruimtelijk beleidskader waarin alle aardkundige, archeologische, cultuurlandschappelijke en historisch (steden-)bouwkundige sporen bijeen zijn gebracht en integraal zijn gewogen. De cultuurhistorische waardenkaart vormt de basis voor de cultuurhistorische inbreng bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Het plangebied valt grotendeels binnen Cultuurhistorisch Waardevolle Zone 3, waarvoor de volgende beleidsstrategie van toepassing is:

“Het aanwezige erfgoed is een weerslag van de plaatselijke historische ontwikkeling en als zodanig onderdeel van het cultuurlandschap van Ede. Het gebied draagt bij aan de lokale identiteit, maar de samenhang is op onderdelen vertroebeld. Ontwikkelingen bieden een kans om de kwaliteit te verbeteren. Bij deze transformaties dient een basiszorgvuldigheid te worden betracht, met aandacht voor de historische kenmerken van het gebied.”

Fragment Integrale waarderingskaart van de Cultuurhistorische Waardenkaart

In de navolgende paragraaf worden de cultuurhistorische waarden beschreven die binnen en rondom het plangebied voorkomen. Daarnaast wordt ingegaan op de effecten van het planvoornemen voor de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Ontwikkelingsgeschiedenis

Loevestein 33 is een kantoorgebouw uit het begin van de jaren zeventig, dat werd gerealiseerd naar een ontwerp van het Rotterdamse architectenbureau van wederopbouwarchitect ir. Harry Nefkens in opdracht van Nationale Nederlanden, waarvan verzekeringsmaatschappij Victoria Vesta een dochteronderneming was. Het pand kwam tot stand in het kader van de aanleg van de uitbreidingswijk Veldhuizen A. De bebouwing werd destijds zorgvuldig ingepast op grond van een samenhangende stedenbouwkundige visie. Een belangrijke verbindende factor tussen de (middel)hoogbouw langs de Kastelenlaan en het Proosdijpark vormt de horizontale geleding in de architectuur. Dit geldt ook voor het oorspronkelijk hoofdgebouw van Victoria Vesta, dat wordt gekenmerkt door horizontale stroken glas en betonnen banden. Daarnaast vormt de relatie van het oorspronkelijk hoofdgebouw met het Proosdijpark sinds de bouw een waardevolle ruimtelijke karakteristiek. Het kantoorgebouw is ontworpen als langgerekt front naar het park. De oriëntatie van het gebouw hangt mede samen met de daglichttoetreding tot de kantoorruimten en het visueel contact van daaruit met de groene buitenruimte. De kantine aan de westzijde heeft een paviljoenstructuur. Door zijn gelede opbouw vormt dit bouwdeel een subtiele overgang van het kantoorgebouw naar de parkaanleg van het Proosdijpark. Ook de inmiddels verdwenen tuinaanleg aan de zuidzijde van het oorspronkelijk kantoorgebouw was in nauwe samenhang met de kantine en het park ontworpen. Aan de noordzijde waren terreinen ingericht voor parkeren, in aansluiting op de wijkontsluitingswegen (Kastelenlaan en Loevestein). Het oorspronkelijk ontwerp van het kantoorgebouw en zijn omgeving weerspiegelt de stedenbouwkundige en architectonische ontwerpprincipes die begin de jaren 70 van de vorige eeuw in zwang waren en die onder meer tot uitdrukking komen in een scheiding van functies, een hiërachisch wegenpatroon en een woon- en werkomgeving met een menselijke maat.

Aan het begin van de 21ste eeuw zijn twee nieuwe gebouwen op het noordelijk gedeelte van het terrein gerealiseerd. De tuin ten zuiden van het oorspronkelijk hoofdgebouw werd destijds voor parkeren in gebruik genomen, waardoor de samenhang met het park enigszins verloren ging. Door deze wijzigingen is het heldere concept dat ten grondslag lag aan het stedenbouwkundig en architectonisch ontwerp minder herkenbaar geworden.

Ontwerp van het Proosdijpark bij het Victoria-Vesta gebouw en aanleg vijverpartij, ligweide, hertenkamp, boerderij, speelplaats, vogelplantsoen, instructietuin, fontein, voederplaats en terrassen (bron: Gemeentearchief Ede, HME321167)

De kruising Kastelenlaan, Heijendaal en Loevenstein, gezien vanaf de Groenendaalflat. Op de achtergrond het kantoorpand van verzekeringsmaatschappij Victoria-Vesta, dat op 1 februari 1973 officieel in gebruik werd genomen (bron: Gemeentearchief Ede, GA16469)

Victoria Vesta gebouw, datering december 1975 (bron: Historisch Museum Ede)

Cultuurhistorische waarden

Historisch-ruimtelijke structuren

Blijkens de deelkaart ‘Historische stedenbouw’ van de Cultuurhistorische Waardenkaart Ede komen binnen het plangebied enkele cultuurhistorisch waardevolle structuren voor. Het gaat daarbij om historische kavelgrenzen die omstreeks 1832 reeds aanwezig waren (oranje lijnen). Uit de deelkaart blijkt ook dat aan het begin van de 19de eeuw door het plangebied een weg liep, die inmiddels is verdwenen (paarse streepjeslijn).

Fragment deelkaart ‘Historische bouwkunst en stedenbouw’ van de Cultuurhistorische Waardenkaart Ede

Waardevolle historische stedenbouw

Op de deelkaart ‘Historische stedenbouw’ van de Cultuurhistorische Waardenkaart Ede wordt het gebied van de Kastelenlaan e.o. inclusief het Proosdijpark aangeduid als ‘Waardevolle historische stedenbouw - stadsringfragment’. In de toelichting op de Cultuurhistorische Waardenkaart wordt over dit gebied het volgende vermeld:

“Deel van de (beoogde) stadsring waarin wegtracé, bebouwing en groenaanleg in onderlinge samenhang zijn ontworpen op het schaalniveau van de stad. Bij het oudste fragment - de Proosdijerveldweg - gaat het om een onvoltooide structuur met overwegend middelhoge woonbebouwing en verspreide voorzieningen (winkels, kerken) aan weerszijden van een brede weg met gescheiden rijstroken en middenberm met bomen. Bij de jongere fragmenten aan de Keesomstraat e.o. en de Kastelenlaan e.o. gaat het om twee samenhangende stedenbouwkundige composities waarin reeksen hoogbouw en groenelementen structurerend zijn.”

In de toelichting op de Cultuurhistorische Waardenkaart is voor dit waardevol historisch-stedenbouwkundig gebied het advies opgenomen om de stedenbouwkundige structuur met brede profielen, begeleidende vierlaags bebouwing en groen te behouden. Het plangebied grenst aan dit waardevol historisch-stedenbouwkundig gebied.

Rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en karakteristieke panden

De bebouwing binnen het plangebied heeft geen beschermde status als rijksmonument of gemeentelijk monument. Evenmin staat de bebouwing op de lijst van potentiële karakteristieke panden.

Voor de volledigheid wordt vermeld dat in het bestuursakkoord ‘Ruimte voor Ede’ (2018-2022) - op nadrukkelijk verzoek vanuit de gemeenteraad van Ede - is opgenomen dat de bouwkunst uit de periode 1965-1985 de komende jaren nader onderzocht en beschermd gaat worden. Panden als het kantoorgebouw Loevestein 33 komen evenals het naastgelegen winkelcentrum Bellestein zo langzamerhand op de radar van Monumentenzorg. Op basis van een eerste globale verkenning wordt geconstateerd dat de cultuurhistorische, architectuurhistorische en stedenbouwkundige waarden van het oorspronkelijke kantoorgebouw van Victoria Vest relatief hoog zijn. Op dit moment heeft de bebouwing echter geen beschermde status.

Effecten van het plan op de aanwezige cultuurhistorische waarden

Gelet op de beleidsstrategie die behoort bij Cultuurhistorische Waardevolle Zone 3 van de Cultuurhistorische Waardenkaart vormt het uitgangspunt voor onderhavig planvoornemen dat bij transformaties een basiszorgvuldigheid dient te worden betracht, met aandacht voor de historische kenmerken van het gebied.

Tijdens de initiatieffase van de planvorming is vanuit Monumentenzorg geadviseerd om bij de transformatie en herbestemming van het kantoorgebouw rekening te houden met de stedenbouwkundige en landschappelijke kenmerken van de wijk. Mede gelet op de ligging naast een waardevol historisch-stedenbouwkundig gebied (Kastelenlaan e.o., inclusief het Proosdijpark) is aandacht gevraagd voor een goede aansluiting op de stedenbouwkundige en landschappelijke context. Daarnaast is de horizontale geleding benoemd als een belangrijke ruimtelijke karakteristiek van de bebouwing aan het Proosdijpark en de Kastelenlaan. In het kader van de initiatieffase van de planvorming werd geadviseerd om dit architectonisch kenmerk bij transformatie van de bebouwing als inspiratiebron op te pakken.

Tegen de achtergrond van het voornemen van de gemeente Ede om bouwkunst uit de periode 1965-1985 de komende jaren nader te onderzoeken en te beschermen (Bestuursakkoord ‘Ruimte voor Ede’ 2018-2022) is vanuit Monumentenzorg nadrukkelijk aandacht gevraagd voor het transformeren en herbestemmen van het gebouw met behoud van de oorspronkelijke karakteristieken. Het planvoornemen is afgestemd met het advies van Monumentenzorg, hierbij betreft het zowel de uitstraling van het pand als de inrichting van het plangebied.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Wet milieubeheer

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van de luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing). In de Wet milieubeheer zijn onder andere regels en grenswaarden opgenomen voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen.

Omdat titel 5.2 van de Wm ingaat op de luchtkwaliteit, staat dit ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Hierin wordt gesteld dat ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien aan één van de onderstaande voorwaarden is voldaan:

• de plannen leiden niet tot het overschrijden van een grenswaarde;
• de luchtkwaliteit verbetert tengevolge van de plannen (per saldo) of blijft ten minste gelijk;
• de plannen dragen niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de concentratie van NO2 en PM10 in de buitenlucht. Vanaf het in werking treden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit op 1 augustus 2009 wordt onder een NIBM bijdrage een bijdrage van minder dan 3% van de grenswaarde verstaan;
• het project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Lucht (NSL).

AMvB en Regeling niet in betekenende mate (NIBM)

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het niet in betekende mate (NIBM) leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een toename van de NO2 en/of PM10 jaarconcentratie met maximaal 3% van de grenswaarden (of wel een toename van maximaal 1,2 ìg/m3 NO2 en/of PM10). NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Grotere projecten daarentegen kunnen worden opgenomen in het NSLprogramma, mits ook overtuigend wordt aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door maatregelen.

De AMvB en Regeling NIBM bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project van een bepaalde omvang wel of niet als NIBM moet worden beschouwd. Het betreft onder andere de onderstaande gevallen, waarbij een project als NIBM wordt beschouwd:

• Woningbouw: = 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.
• Kantoorlocaties: = 100.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 200.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.
• Woningbouw en kantoorlocaties: 0,0008*aantal woningen+ 0,000012*bruto vloeroppervlak kantoren in m² = 1,2 bij één ontsluitingsweg en 0,0004*aantal woningen+ 0,000006*bruto vloeroppervlak kantoren in m² = 1,2 bij één ontsluitingsweg.

Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven. Tevens is in artikel 5 van het Besluit NIBM een anticumulatie bepaling opgenomen, die zegt dat de effecten van beoogde ontwikkelingen in de omgeving van het plangebied moeten worden meegenomen in de beoordeling van het betreffende plan. Hiermee wordt voorkomen dat verschillende NIBM-projecten samen toch in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

In de Omgevingsvisie Ede 2040 wordt benoemd dat de gemeente Ede samen met de andere gemeente in de regio Foodvalley het Schone Lucht Akkoord (SLA) heeft ondertekend. Dit SLA heeft als hoofddoel een permanente verbetering van de luchtkwaliteit, om zo 50% gezondheidswinst te realiseren in 2030. De inzet is om op alle relevante bronnen de uitstoot van stikstofdioxide en fijnstof terug te dringen. Hierbij wordt uitgegaan van het breder toepassen van Best Beschikbare Technieken (BBT) voor het voorkomen van uitstoot van vervuilde lucht. Hierbij wordt de aanpak gericht op directe maatregelen bij de bron. In de Omgevingsvisie is tevens de ambitie voor het gevoelige bestemmingenbeleid opgenomen:

"Mensen met een kwetsbare gezondheid moeten extra worden beschermd. Daarom hanteren we in de gemeente Ede de landelijke GGD-richtlijnen voor luchtkwaliteit bij realisatie van nieuwe voorzieningen voor ouderen, mensen met een kwetsbare gezondheid en voor onderwijs of (kinder)opvang voor minderjarigen. Bij bijzondere omstandigheden of belangen en na advies van de GGD, kan hiervan eventueel worden afgewerken. Ook kunnen ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld de toename van elektrisch vervoer, aanleiding zijn om het beleid te versoepelen."

Effect van de ontwikkeling op de luchtkwaliteit

De ontwikkeling kan, gezien de beperkte omvang, aangemerkt worden als een project dat niet in betekenende mate van invloed is op de luchtkwaliteit. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Er behoeft dus niet getoetst te worden aan de grenswaarden.

Luchtkwaliteit ter plaatse

Vanuit de wet milieubeheer gelden grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂), fijn stof (PM₁₀) en zeer fijn stof (PM_2,5). Daarnaast hanteert de World Health Organization (WHO) advieswaarden voor stikstofdioxide, fijn stof en zeer fijn stof. In de volgende tabel wordt een overzicht gegeven van de waarden ter plekke van het plangebied, de grenswaarden en de advieswaarden. De concentraties zijn bepaald met behulp van Geomilieu versie 2021.1.

Waarden in het plangebied, grenswaarden en advieswaarden luchtkwaliteit

Op de planlocatie wordt ruimschoots voldaan aan de wettelijke grenswaarden voor NO₂, PM₁₀ en PM_2,5.

De advieswaarden van de WHO liggen ver beneden de wettelijke grenswaarden. In de huidige situatie aan de Loevestein 33 te Ede liggen de concentraties ver beneden de wettelijke grenswaarden. De huidige waarden zijn acceptabel voor een goed woon- en leefklimaat op de planlocatie.

Op basis van de GGD-richtlijnen en het beleid in de Omgevingsvisie Ede 2040 mogen geen functies voor hoog gevoelige groepen worden gerealiseerd binnen 50 meter van een drukke gemeentelijke weg, zoals de Kastelenlaan. Het betreft hier functies zoals kinderopvang, ziekenhuis en verzorgingshuis. Bij wonen met zorg, gaat het weliswaar om een zorgfunctie alleen niet voor de hoog gevoelige groepen.

Het project kan, op basis van bovenstaande, worden beschouwd als een NIBM-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan dan ook achterwege blijven. Daarnaast is luchtkwaliteit ter plaatse goed genoeg voor een goed woon- en leefklimaat op de planlocatie.

Voor fase 1, gebouwen 1 en 2, worden in totaal 187 parkeerplaatsen op maaiveld en 22 parkeerplaatsen onder gebouw 3 gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte voor de eigen bewoners en personeel (gebouw 3). Bezoekersparkeren wordt conform afspraken buiten het plangebied opgevangen. Uit onderzoek is gebleken dat bij het winkelcentrum Bellestein voldoende parkeerruimte voor bezoekers is

In gebouw 3 komen enkel mensen met een zorgindicatie te wonen. Daarmee zal de parkeerbehoefte voor deze bewoners zelf beperkt blijven.

Omwille van het aspect parkeren is er een parkeerbalans opgemaakt door Goudappel. Normaliter wordt voor woningen de parkeerbehoefte berekend aan de hand van de gemeentelijke parkeernormen. Deze parkeernormen zouden voor appartementen in deze woning categorie resulteren in een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning, bestaand uit 1,5 parkeerplaats voor bewoners en 0,3 parkeerplaats voor bezoekers van bewoners. In dit geval is er vanwege de doelgroep (kleine huishoudens en senioren) aanleiding om hiervan af te wijken. Uit een analyse van referentie projecten in de omgeving blijkt een parkeernorm 1,25 per appartement passend. Hierbij er 0,95 parkeerplaats voor de bewoners is gerekend, en 0,3 parkeerplaats voor bezoekers per appartement.

Met een totaal van 70 appartementen leidt dit tot een parkeerbehoefte van 67 parkeerplaatsen voor bezoekers tijdens de werkdag/-nacht. Deze parkeerplaatsen worden gerealiseerd in de ondergrondse privé parkeergarage. Tijdens de piek momenten voor bezoekers, zaterdagavond, is er een aanvullende behoefte van 21 parkeerplaatsen voor bezoekers. Hiermee blijft de parkeerdruk na de ontwikkeling op een acceptabel niveau.

De volledige parkeerbalans met onderbouwing is te vinden in bijlage 13.

Het plangebied wordt ontsloten via de Loevestein en de Batenstein. Een deel van de Loevestein is een 50 km/h weg, en een deel is een 30 km/h weg. De Batenstein is volledig 30 km/h.

De ontsluiting van het gebied zal, net als voorheen bij de voormalige kantoorfunctie, verdeeld worden over de Loevestein en de Batenstein. Qua intensiteiten zal de nieuwe functie niet of nauwelijks toenemen ten opzichte van de kantoorfunctie. Enkel tijdens de spitsen zullen de verkeersstromen tegengesteld zijn.

Voorgenomen initiatief zal niet leiden tot verkeerskundige en/of parkeertechnische problemen. Parkeren wordt op eigen terrein opgelost en de verkeersgeneratie binnen de verkeerssituatie op locatie.

Wegverkeer en railverkeer

Langs alle (spoor)wegen – met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven – bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de (spoor)weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken/spoorstaven en van binnen- of buitenstedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd.

Industrielawaai

Gezoneerde industrieterreinen hebben een vaste geluidzone die wordt vastgelegd door middel van een bestemmingsplan. Buiten de geluidszone wordt de voorkeurswaarde van 50 dB(A) niet overschreden. De maximale ontheffingswaarde binnen de geluidszone bedraagt 55 dB(A) etmaalwaarde voor nieuwe situaties. In tegenstelling tot weg- en railverkeer wordt voor industrielawaai niet getoetst aan de Lden waarde maar aan de etmaalwaarde. De dosismaat Lden is voor wegverkeerslawaai en spoorweglawaai met ingang van 1 januari 2007 in de gewijzigde Wgh vastgelegd. Voor industrielawaai wordt Lden in het kader van de Wgh voorlopig niet ingevoerd.

Gebouw 4

Het plangebied is niet gelegen binnen de geluidzone van een industrieterrein. Wel ligt het plangebied binnen de geluidzone van wegverkeer, hierbij is de geluidzone van de Kastelenlaan maatgevend. Akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting is in november 2022 uitgevoerd door SPA WNP ingenieurs. Hieronder volgt het onderzoeksresultaat, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 14 (Rapport 22100549.r01a, Loevestein 33 in Ede – Gebouw 4,Akoestisch onderzoek Wet geluidhinder Wegverkeerslawaai).

Uit het onderzoek blijkt dat er binnen gebouw 4 meerdere woningen zijn waar de geluidbelasting hoger is dan de voorkeurswaarde van 48 dB, maar lager dan de maximale ontheffing van 63 dB. De voorkeurswaarde wordt alleen overschreden ten gevolge van het verkeer op de Kastelenlaan.

Gezien de situatie en de berekende waarden, zijn er binnen het bouwplan geen reële maatregelen mogelijk om de geluidbelasting bij de nieuwe woningen te reduceren tot maximaal 48 dB (de voorkeurswaarde). Om deze woningen te kunnen realiseren, moet de gemeente Ede hogere waarden ten gevolge van de Kastelenlaan vaststellen (Bijlage 15).

In het kader van goede ruimtelijke ordening is eveneens gekeken naar de geluidbelastingen op de gevels van de woningen ten gevolge van de te realiseren openbare parkeerplaatsen. Hieronder zijn de onderzoeksresultaten weergegeven, het gehele onderzoeksrapport is opgenomen als Bijlage 16.

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op de bestaande woningen, zowel voor als na realisatie van het bestemmingsplan, relatief laag is. De toename van de geluidbelasting is gering. Op basis hiervan is de verwachting dat het extra verkeer ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan niet zal leiden tot extra geluidhinder bij de bewoners van de bestaande woningen.

Gebouw 1 & 2

Uit onderzoek, uitgevoerd voor de reeds gevolgde procedure voor gebouw 1 & 2, blijkt dat er hogere waarden vastgesteld moesten worden. Dit is gedaan bij de vergunning van de ontwikkeling. De bouwtechnische aanpassingen om te voldoen aan de geluidswaarden zijn bij de daadwerkelijke ontwikkeling/uitvoering van de gebouwen in acht genomen. Tevens zijn er aanpassingen doorgevoerd bij de indeling van het plan om te voldoen aan de maximale geluidsniveaus afkomstig van parkeerbewegingen.

Gebouw 3

Uit onderzoek, uitgevoerd voor de reeds gevolgde procedure voor gebouw 3, blijkt dat er aan de randvoorwaarde geluidluwe gevel per appartement en gezamenlijke geluidluwe buitenruimte kan worden voldaan. Hiervoor is een bouwtechnische aanpassing doorgevoerd. Tevens zijn er hogere waarden vastgesteld binnen de procedure.

Vanuit akoestisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor de realisatie van voorliggend plan mits hogere waarden vastgesteld worden voor gebouw 4.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden.

De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de onderstaande richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk' dan wel 'gemengd gebied'.

Richtafstanden en omgevingstype

Hiernaast gelden ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, deze Wet en haar uitvoeringsbesluiten als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder.

Gebouw 4

Voor onderhavig project dient te worden getoetst of de nieuwe functie mogelijk belemmeringen veroorzaakt voor bestaande functies in de omgeving en of de nieuwe functie mogelijk belemmeringen ondervindt als gevolg van de milieuhinder van naburige bedrijven en/of bedrijvigheid.

De omgeving van het plangebied kan gekarakteriseerd worden als rustig woongebied, gelet op de aanwezigheid van woningen in de omgeving en een groene omgeving aan de zuidzijde.

De nieuwe ontwikkeling zal een gevoelige functie betreffen, namelijk de woonfunctie. In de directe omgeving zijn geen inrichtingen aanwezig met een milieucategorie die dusdanig hoog is dat dit de richtafstand tot de planlocatie reikt. Tevens zijn er al woningen gesitueerd tussen de planlocatie en het eerder genoemde winkelcentrum. Enige belemmering voor het winkelcentrum is hiermee niet afhankelijk van de ontwikkeling aan de Loevestein 33.

Gebouw 1 & 2

Het beoogde gebruik wonen is gelegen binnen de richtafstand van de bestemde nutsvoorziening. Tevens is de nutsvoorziening ten zuiden van het gebouw 1 van een schaalgrootte dat het aannemelijk is dat hij de realisatie van woningen op een dusdanig korte afstand niet aan de milieunormen kan worden voldaan. Deze nutsvoorzieningen worden binnen de planontwikkeling wegbestemd. Aanvullend op de nutsvoorzieningen zijn geen functies gelegen die van invloed zijn op het plangebied.

Gebouw 3

Gebouw 3 kent geen belemmeringen door aanwezige bedrijfsfuncties in de omgeving. De beoogde functie wonen met zorg kent tevens geen bedrijfsmatige activiteiten die van invloed zijn op de nabijgelegen woningen. Bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering.

Gelet op het voorgaande vormen de milieubelastende functies vanuit het oogpunt van milieuzonering geen belemmering voor de in dit plan besloten ruimtelijke ontwikkeling. Andersom leidt ontwikkeling van de woningen niet tot milieutechnische problemen voor de omliggende milieugevoelige functies. Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is te achten met een goede ruimtelijke ordening.

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico's:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5 contour.

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Structuurvisie buisleidingen van belang. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico's voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

Een woonfunctie betreft een kwetsbaar object, waardoor de gewenste ontwikkeling getoetst dient te worden aan de wetgeving omtrent externe veiligheid. Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart.

Uitsnede risicokaart met aanduiding (blauwe ster) plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Transport gevaarlijke stoffen

Er ligt in de directe omgeving (binnen 200 meter) van het plangebied geen hoofdvaarweg, spoorbaan of rijksweg waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Ook bevindt zich in of nabij het plangebied geen buistransportleiding met een PR 10^-6 contour.

Inrichtingen

In de nabijheid van het plangebied zijn geen EV-relevantie inrichtingen gevestigd. Anderzijds is de voorgenomen planontwikkeling geen risicovolle inrichting in het kader van de BEVI en vormt de gewenste ontwikkeling geen gevaar voor de omgeving.

Er bestaat vanuit het thema externe veiligheid geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgasleidingen afhankelijk van druk;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Uit de toelichting en verbeelding van bestemmingsplan 'Veldhuizen A' is op te maken dat er geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

Voor de verdere realisatie van het plan zal indien nodig een KLIC-melding gedaan worden om te achterhalen of er relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

Water en ruimtelijke ordening hebben veel met elkaar te maken. Aan de ene kant is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik zoals locaties voor stadsuitbreiding. Aan de andere kant kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding.

Op Europees en nationaal niveau heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de verplichte 'watertoets'. Een watertoets geeft aan wat de gevolgen zijn van een ruimtelijk plan voor de waterhuishouding in het betreffende gebied. Zo'n waterparagraaf moet sinds 1 januari 2003 worden opgenomen in de toelichting bij ruimtelijke plannen. Doel van de watertoets is de relatie tussen planvorming op het gebied van de ruimtelijke ordening en de waterhuishouding te versterken.

Een watertoets is verplicht als het gaat om een functieverandering en/of bestemmingswijziging. Op basis van informatie en randvoorwaarden vanuit waterbeheerder, het waterbeleid en relevante bodemgegevens worden de verschillende wateraspecten uitgewerkt in een waterparagraaf. De waterparagraaf beschrijft het huidige watersysteem alsmede de mogelijkheden en randvoorwaarden voor het toekomstig watersysteem. De waterparagraaf wordt afgestemd met de waterbeheerder.

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding. Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor onderhavige ontwikkeling relevante nota's.

Europa

Met ingang van december 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) van kracht geworden. In het kader van de Kaderrichtlijn worden kwaliteitseisen gesteld, gericht op het beschermen en verbeteren van de aquatische ecosystemen (verplichting per stroomgebied). Deze richtlijn stelt als norm dat oppervlaktewateren binnen 15 jaar na inwerkingtreding moeten voldoen aan een 'goede ecologische' toestand (GET). Voor kunstmatige wateren, zoals de meeste stadswateren, geldt dat de oppervlaktewateren minimaal moeten voldoen aan een 'goed ecologisch potentieel' (GEP). Inmiddels zijn de GEP-normen per stroomgebied uitgewerkt.

Rijk

De Waterwet, die in werking is getreden in 2009, regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Op grond van deze wet moeten de provincies één of meer regionale waterplannen vaststellen die wat betreft de ruimtelijke aspecten de status van provinciale structuurvisie hebben. De Waterwet schrijft eveneens voor dat elke zes jaar een nieuw Nationaal Waterplan uitgebracht wordt. Op 10 december 2015 is het Nationaal Waterplan 2 (NWP2) vastgesteld. Het NWP2 is opgesteld vanuit het perspectief om een nationale Omgevingsvisie te ontwikkelen richting 2018 conform de Omgevingswet in wording. Het NWP2 geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Met dit NWP2 zet het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart. Het beleid en de maatregelen in het nieuwe Nationaal Waterplan dragen bij aan het vergroten van het waterbewustzijn in Nederland.

Gemeente

Het gemeentelijke beleid qua water staat beschreve in het Gemeentelijk Rioleringsplan 2018 - 2022, Verbindend water. Dit plan is een gezamenlijk product van gemeente Ede en Waterschap Vallei en Veluwe. De belangrijkste gidsprincipes voor de omgang met water, die in het Gemeentelijk rioleringsplan worden beschreven, zijn:

• We streven naar een duurzame en gezonde stad
• We blijven gebruikt water hygiënisch verantwoord verwerken
• We houden schoon water schoon
• We hanteren de trits 'vasthouden, bergen en dan pas afvoeren van regenwater'
• We gebruiken regenwater waar het valt
• We benutten de inrichting van de openbare ruimte
• We gebruiken water om de herkenbaarheid van woonmilieus te versterken.

De uitgangspunten uit het gemeentelijk rioleringsplan en de wijze van omgaan met hemel- en grondwater zijn nader uitgewerkt in het document 'hemel- en grondwaterbeleid' van de gemeente Ede.

Zo wordt het hemelwater in het hoge deel van Ede bij voorkeur geïnfiltreerd in de ondergrond, en wordt het water in het lage deel van Ede geborgen in het oppervlaktewater. Hierbij gelden voor infiltratie in de ondergrond de bergingseisen van de gemeente, en zijn bij berging in het oppervlaktewater de eisen van het waterschap van toepassing. Ook wordt er onderscheid gemakt om welk type ontwikkeling het gaat, de bergingseisen bij de ontwikkeling van een nieuwbouwwijk zijn anders dan bij een aanpassing van een particulier perceel zonder gevolgen in de openbare ruimte.

Voor het grondwater geldt dat de grondwaterstand van nature langs de Veluweflank enorm kan fluctueren. Bovendien verwacht de provincie Gelderland in deze zogenaamde 'grondwtaerfluctuatiezone' in de toekomst ten gevolge van klimaatverandering een extra stijging van de grondwaterstand. Nieuwe ontwikkelingen moeten hiermee rekening houden. Per type functie is de gewenste ontwateringsdiepte aangegeven. Met haar grondwaterbeleid streeft de gemeente Ede naar balans in haar stedelijke grondwatersystemen, waarbij enerzijds grondwateroverlast wordt voorkomen en anderzijds wordt gezorgd dat zo min mogelijk grondwater van hoge kwaliteit wordt afgevoerd.

Om het voornemen te toetsen aan het waterbeleid, is de watertoets uitgevoerd. Het resultaat is als bijlage bijgevoegd (bijlage 17). Op basis van de watertoets zijn er geen belemmeringen voor het initiatief. Tevens blijkt dat binnen het gehele plan binnen het perceel het aantal vierkante meters groen toeneemt, en het aantal vierkante meters bebouwing en wegen/paden afneemt. Voor de volledigheid is dit overzicht opgenomen in bijlage 18.

Het plangebied ligt tevens gedeeltelijk in de grondwaterfluctuatiezone. Het plangebied ligt niet in een beschermingszone voor riooltransportleidingen, waterbergingsgebieden, waterkeringen of leggerwatergangen van het waterschap. Het plangebied ligt ook niet binnen een drinkwaterbeschermingsgebied.

Vuilwater
Het vuilwater uit het plangebied kan worden aangesloten op de bestaande gemengde riolering in de Batenstein en Loevestein. Hierover worden nadere afspraken gemaakt met de gemeente.

Hemelwater
Het regenwater dat valt in het plangebied moet binnen het plangebied opgevangen worden in een regenwatervoorziening. Uitgangspunt is dat in deze voorziening een hoeveelheid water geborgen moet worden van 40 mm, berekend over het totale verharde oppervlak (zowel daken als terreinverharding) van het plangebied. Hierbij heeft het vanuit beheer- en onderhoudsaspecten de voorkeur dat de waterberging bovengronds op openbaar terrein wordt gerealiseerd, zoals bijvoorbeeld in een groene berging of wadi. Ondergrondse oplossingen zijn onder voorwaarden ook toepasbaar. Deze voorzieningen moeten worden aangelegd boven de GHG (Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand).

Ondanks dat de grondwaterstand hemelwater infiltreren toe zou laten heeft dit niet de voorkeur vanwege het drainagestelsel dat in deze wijk ligt. Door hemelwater te infiltreren zou dit zwaarder belast worden dan gewenst is. In oude situatie werd het hemelwater op de Proosdijvijver geloosd en aangezien er geen extra afvoerend oppervlak bij komt is ervoor gekozen om deze manier van afvoeren te behouden. Aangezien even veel hemelwater geloosd wordt op de Proosdijvijver als in de oude situatie vindt er geen verslechtering plaats in de nieuwe situatie. Het oude hemelwaterafvoerstelsel wordt aangepast, het water wordt tijdelijk opgevangen in een retentielaag, oa boven de parkeergarage. Dit houdt het hemelwater deels vast, het overtollige water wordt afgevoerd richting de Proosdijvijver. Er wordt niet gewerkt met uiloogende materialen waardoor het hemelwater van goede kwaliteit blijft en afgevoerd kan worden naar het oppervlaktewater. De verwachting is dat de waterkwaliteit hierdoor toeneemt.

Grondwater
Het plangebied dient zodanig te worden ontworpen dat er geen overlast op zal treden vanwege de van nature aanwezige grondwaterstanden in het gebied. De ontwerpnormen voor de ontwateringsdiepte zijn als volgt:

- Woningen met kruipruimte: 0,70 m - vloerpeil
- Woningen zonder kruipruimte: 0,50 m - vloerpeil
- Tuinen en groenvoorzieningen: 0,50 m - maaiveld
- Primaire wegen: 0,90 m - kruin weg
- Secundaire wegen: 0,70 m - kruin weg
- Woonstraten: 0,70 m - kruin weg

Hoogten
Het vloerpeil van de woningen ligt minimaal 30 cm hoger dan de goothoogte van de weg, om te voorkomen dat bij water-op-straat situaties wateroverlast in de woningen ontstaat.

Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen voor onderhavig initiatief. Het waterschap adviseert positief over het voornemen.

Een duurzame leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van de natuur en mens. Voor ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding en/of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in klimaatbestendigheid en energietransitie.

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden heter, langer en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Gemeentelijk beleid

De hoofdlijnen van het klimaatadaptatiebeleid binnen de gemeente Ede staan beschreven in het Programma Klimaatadaptatie. Uitgangspunt is het reduceren van kwetsbaarheden ten gevolge van klimaatverandering. Het betreft hier risico’s als effect van extreme neerslag, extreme hitte en extreme droogte.

Het klimaatadaptatiebeleid biedt doormiddel van onderstaande kaders een uitgangspunt voor een toekomstbestendige stad:

• Wateroverlast wordt, wanneer mogelijk, voorkomen door het realiseren van voldoende bergingsruimte om extreme neerslag tijdelijk op te vangen en vertraagd af te voeren;
• Neerslag wordt zoveel en waar mogelijk op de plek van inslag geïnfiltreerd ter voorkomen van droogte en wateroverlast;
• Onnodige opwarming van publieke en private verblijfsruimtes wordt voorkomen en de aanwezigheid van koele plekken in de nabije omgeving wordt gefaciliteerd.

Situatie plangebied

Hitte
Hoeveelheid verharding neemt in dit plan af (zie bijlage 18). Er wordt ingezet op landschappelijke inpassing en natuurinclusief ontwerp van de groene buitenruimte. De bomen in het plangebied blijven behouden en dienen als koele plek.

Droogte
Door de groenstroken kan hemelwater infiltreren in de bodem en het grondwater aanvullen.

Conclusie

Vanuit klimaatadaptatie is er geen bezwaar tegen dit plan.

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO2 drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Dit kan bijvoorbeeld op de volgende wijzen:

• de woningen zullen voldoen aan het Bouwbesluit en BENG norm ten aanzien van de energieprestatie;
• de woningen worden 'aardgasvrij' gebouwd.

Het aspect duurzaamheid biedt kansen en mogelijkheden voor dit plan. Ten aanzien van bovenstaande wordt opgemerkt dat de woningen zonder gasaansluiting worden opgeleverd.

In de Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat op basis van selectiecriteria vastgesteld dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zal hebben of niet. Onderdeel D van de bijlage bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor het maken van een m.e.r.-beoordeling verplicht is. Daarop aanvullend zijn significante negatieve effecten op Natura 2000-gebieden eventueel aanleiding voor een m.e.r.-beoordeling. Voor elke activiteit die genoemd wordt in kolom 1 van onderdeel D van het Besluit m.e.r. moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) nadelige milieugevolgen. Voor activiteiten die onder de drempelwaarde zoals genoemd in kolom 2 van onderdeel D vallen, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze motivering dient qua inhoud aan te sluiten bij de m.e.r.-beoordeling, maar heeft geen vormvereisten. Voorliggend initiatief kan gezien worden als 'stedelijk ontwikkelingsproject' (D 11.2). De gewenste ontwikkeling blijft ruim onder de drempelwaarde van 2.000 woningen, waardoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling volstaat.

In een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient aandacht te worden besteed aan drie criteria die zijn opgenomen in Bijlage III van de Europese richtlijn 'betreffende milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten'. Dit zijn achtereenvolgens de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in de Bijlage 19.

De in Bijlage 19 opgenomen aanmeldingsnotitie (Rapport 22000471.r01e, Nieuwbouw appartementen Loevestein in Ede aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. opgesteld door SpaWnp op 17 januari 2023) gaat nader in op de vraag of er bijzondere omstandigheden zijn vanwege de aard van het voornemen de kenmerken van de omgeving of de impact van het voornemen op de omgeving, die aanleiding geven om een m.e.r.-procedure te doorlopen voor dit bestemmingsplan.

Gezien de kenmerken van de potentiële effecten van het voornemen in combinatie met de kenmerken/gevoeligheid van de omgeving waarin deze optreden, is de impact van het plan op het milieu gering te noemen. Voor een aantal milieuaspecten is echter zeker aandacht nodig om de beoogde aanpassingen op een voor de ruimtelijke ordening en het milieu verantwoorde manier uit te voeren. Dit is in de voorgaande paragrafen van dit bestemmingsplan nader beschreven en wordt daar waar nodig in de planregels geborgd.

Gelet op de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de effecten van het project, moet worden geconcludeerd dat het project niet leidt tot milieueffecten van dusdanige omvang dat sprake kan zijn van ‘belangrijke nadelige milieugevolgen’. Ook zijn er geen significante effecten te verwachten op een Natura-2000 gebied, waardoor het opstellen van een passende beoordeling niet noodzakelijk is, zie verder ook paragraaf 4.1.2.

Op grond van het ontbreken van belangrijke nadelige milieugevolgen en met het treffen van passende maatregelen (o.a. al in het kader van dit bestemmingsplan), is de conclusie gerechtvaardigd dat “belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten” en dat een volledige m.e.r.-procedure, en daarmee het opstellen van een MER, niet nodig is.

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied op hoofdlijnen door de gronden te beleggen met een bestemming. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In dit hoofdstuk wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht.

De regels en verbeelding zijn opgesteld conform de RO-standaarden 2012, waarbij in het bijzonder het IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) van belang zijn. Voor de regels zijn de bronregels van de gemeente Ede gehanteerd.

Het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Ede, Loevestein' bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting met behorende bijlagen. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de verbeelding heeft geen juridisch betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/BGT ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding.

De inleidende regels bestaan uit de volgende artikelen.

In de begripsregels worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsregels worden opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de 'wijze van meten' uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte e.d. van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de 'wijze van meten' worden in de SVBP 2012 richtlijnen gegeven.

De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat het gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend, welke dient te voldoen aan onder meer de regels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit en de Bouwverordening. De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Groen

De groenbestemming is in hoofdzaak bedoeld voor groenvoorzieningen. Bebouwing is hier niet toegestaan, uitzondering zijn nutvoorzieningen over de hele bestemming en een parkeergarage ter plaatse van de aanduiding.

Verkeer

De verkeersbestemming is bedoeld voor wegen, voet- en fietspaden en parkeer- en fietsvoorzieningen en bij behorden voorzieningen. Bebouwing is hier uitsluitend toegestaan ten behoeve van nutsvoorzieningen.

Wonen

Binnen de woonbestemming is wonen toegestaan, met daarbij onder andere aan-huis-verbonden beroepen en lichte bedrijvigheid en overige functies die aansluiten bij de woonfunctie. Uitsluitend als zorgwoningen ter plaatse van de bijbehorende aanduiding. Het maximum aantal woningen en de bouwhoogte is aangeven op de verbeelding van het bestemmingsplan. Tevens is er een regeling opgenomen over de voorwaarden voor het toestaan van kamergewijze verhuur.

Een anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De opgenomen anti-dubbeltelregel is gelijkluidend aan de in het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven formulering.

Voor het hele plangebied geldt een aantal algemene regels. Het gaat hier om algemene bouw- en gebruiksregels, mogelijkheden om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen, en procedureregels worden behandeld.

Vooraardelijke verplichtingen

In de algemene aanduidingsregels is een voorwaardelijke verplichting voor het ingebruik nemen en hebben van de woningen opgenomen om de eisen uit de akoestische rapporten en het natuurinclusieve plan te borgen.

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en de Wabo, overgenomen.

Als laatste wordt de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald.

De planontwikkeling komt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De ontwikkeling zal geschieden conform hetgeen bepaald is in de Wet Ruimtelijke ordening. De verwezenlijking van het plan is dan ook niet afhankelijk van gemeentelijke investeringen. De kosten voor de ambtelijke afhandeling van de procedure worden verrekend door middel van een overeengekomen anterieure overeenkomst. Voor wat betreft planschade heeft de gemeente met initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten. Het plan wordt dan ook economisch haalbaar geacht.

Voor onderhavig bestemmingsplan wordt de uniforme voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, in samenhang met het gestelde in de Wet ruimtelijke ordening. Het ontwerp bestemmingsplan wordt conform deze procedure worden gepubliceerd, waarna eenieder gedurende een periode van zes weken in de gelegenheid wordt gesteld om een zienswijze in te dienen.

De omgeving is, door middel van buurtinformatiemomenten, achtereenvolgend op 2 juli 2020, 24 juni 2021 en 27 november 2021 geïnformeerd over het planvoornemen. Uit deze overleggen is naar voren gekomen wat de omwonenden als positief en/of negatief in het plan beschouwen, en wat eventuele verbeterpunten zijn. Dit is vastgelegd in een overzicht. Aan de hand van dit overzicht zijn alle punten afgewogen binnen de planvorming. Aan de hand hiervan is de planvorming verder opgesteld.

Voordat het ontwerpbestemmingsplan in procedure is gebracht, zijn diverse instanties in het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening geïnformeerd over de planvorming en in de gelegenheid gesteld om hierover te adviseren. De gemeente heeft alleen van de provincie Gelderland een inhoudelijke reactie ontvangen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft 6 weken ter inzage gelegen. In die periode is één zienswijze ingediend. De zienswijze heeft niet geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan. De inhoudelijke reactie op de zienswijzen is opgenomen in de 'Nota van zienswijzen, die als bijlage bij dit bestemmingsplan zit.

Ook zijn er enkele ambtelijke wijzigingen doorgevoerd (Bijlage 23).

Het is van groot belang dat de gemeente toezicht houdt op de naleving van het bestemmingsplanbeleid. Daarom dienen de planregels van het nieuwe bestemmingsplan consistent te worden gehandhaafd.

Handhaving bestaat uit drie fasen:

1. 1. Handhaving start bij het bieden van de noodzakelijke informatie.
2. 2. Bij concrete overtredingen zal primair in overleg worden getracht om tot een oplossing te komen.
3. 3. Als het minnelijk overleg niet tot het gewenste doel leidt, zal feitleijk optreden onontkoombaar zijn. De gemeente zal dan een keuze maken uit het opleggen van een dwangsom of het uitvoeren van bestuursdwang.

Handhaving vindt plaats aan de hand van controles. Deze vinden op verschillende manieren en momenten plaats:

1. 1. Nadat een aanvraag om omgevingsvergunning bij de gemeente is ingediend, wordt de plaatselijke situatie gecontroleerd.
2. 2. Via controle achteraf op verleende omgevingsvergunningen.
3. 3. Via controles vanaf de openbare weg, luchtfoto's en aan de hand van klachten/meldingen van burgers.

Zodra een overtreding is geconstateerd, zal worden nagegaan of een oplossing (legalisatie) mogelijk is. Kan geen vergunning worden verleend (bijvoorbeeld omdat de overtreding in strijd met het bestemmingsplan of de welstandseisen) dan vindt een gesprek plaats tussen de overtreder en de gemeente. De bedoeling van dit gesprek is om gezamenlijk tot een oplossing te komen. Zo nodig treedt de gemeente op en kan er een dwangsom worden opgelegd of bestuursdwang worden toegepast.