Lageweg 19
Bestemmingsplan - Gemeente Elburg
Vastgesteld op 27-10-2014 - geheel onherroepelijk in werking
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
In deze regels wordt verstaan onder:
1.1 plan:
het bestemmingsplan Lageweg 19 met identificatienummer NL.IMRO.0230.BPLAGEWEG192014-VST1 van de gemeente Elburg;
1.2 bestemmingsplan:
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;
1.3 aanduiding:
een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.4 aanduidingsgrens:
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.5 aan-huis-verbonden beroep of bedrijf:
een beroep of bedrijf aan huis dat op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroeps- of bedrijfsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse. Onder een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf wordt in geen geval verstaan het exploiteren van een seksinrichting in welke vorm dan ook;
1.7 ander bouwwerk:
een bouwwerk, geen gebouw zijnde;
1.8 bebouwing:
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
1.9 bebouwingsprecentage:
een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;
1.10 bedrijfsvloeroppervlak:
de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;
1.11 bestaand:
ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht aanwezige bouwwerken en werkzaamheden:
- bestaand ten tijde van de eerste terinzagelegging van het plan;
ten aanzien van het overige gebruik:
- bestaand ten tijde van het van kracht worden van het plan;
1.12 bestemmingsvlak:
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.13 bijbehorend bouwwerk:
uitbreiding van het hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;
1.14 bouwen:
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.15 bouwlaag:
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;
1.16 bouwperceel:
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.17 bouwperceelgrens:
een grens van een bouwperceel;
1.18 bouwvlak:
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;
1.19 bouwwerk:
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.20 dak:
iedere bovenbeëindiging van een gebouw;
1.21 detailhandel:
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;
1.22 dienstverlening:
het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;
1.23 eerste bouwlaag:
de bouwlaag op de begane grond;
1.24 gebouw:
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.25 hoofdgebouw:
een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht;
1.26 meetverschil:
het door de feitelijke terreininrichting aanwezig verschil tussen het beloop van lijnen in het veld en een aangegeven bestemmings- of bouwgrens;
1.27 nutsvoorziening:
een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie, alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;
1.28 overkapping:
een bijbehorend bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een eigen constructie met maximaal één wand;
1.29 peil:
de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer;
1.30 perceelsgrens:
de scheiding tussen bouwpercelen die niet aan éénzelfde eigenaar behoren dan wel niet door éénzelfde gebruiker worden benut;
1.31 voorgevelrooilijn:
de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een hoofdgebouw tot aan de perceelsgrenzen; op een hoekperceel wordt de zijgevellijn, die naar de weg of het openbaar groen is gekeerd, ook beschouwd als voorgevelrooilijn;
1.32 vrijstaand bijbehorend bouwwerk:
een niet met het hoofdgebouw verbonden, niet voor bewoning bestemd, bijbehorend bouwwerk;
1.33 weg:
alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende parkeergelegenheden;
1.34 woning:
een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.
Artikel 2 Wijze Van Meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1 de dakhelling:
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
2.2 de goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
2.5 de oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
2.6 het bebouwd oppervlak van een bouwperceel:
de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Tuin
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- tuinen;
met daaraan ondergeschikt:
- nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden;
met de daarbijbehorende:
- andere bouwwerken en erven.
3.2 Bouwregels
Het bouwen op de gronden met de bestemming 'Tuin' is aan een aantal regels gebonden.
3.2.1 Bijbehorende bouwwerken
Het realiseren van bijbehorende bouwwerken in de bestemming 'Tuin' is niet toegestaan.
3.2.2 Andere bouwwerken
- een erf- en terreinafscheiding mag een bouwhoogte hebben van maximaal 1,00 meter;
3.3 Nadere eisen
Het is in bijzondere gevallen mogelijk om aan de plaats en afmetingen van de bebouwing nadere eisen te stellen.
Dit kan indien dit noodzakelijk is:
- ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
- ter waarborging van de verkeersveiligheid;
- ter waarborging van de ongestoorde ligging van kabels en leidingen;
- ter waarborging van het uitzicht van woningen.
Artikel 4 Wonen
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- het wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
en mede bestemd voor:
- nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden en parkeervoorzieningen;
met de daarbijbehorende:
- gebouwen, bijbehorende bouwwerken, andere bouwwerken, tuinen en erven.
4.2 Bouwregels
Het bouwen op de gronden met de bestemming 'Wonen' is aan een aantal regels gebonden:
- Het oppervlak aan hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken binnen de bestemming mag niet meer bedragen dan het ter plaatse van de aanduiding 'maximale bebouwingspercentage' aangegeven percentage;
4.2.1 Hoofdgebouwen
- het aantal hoofdgebouwen binnen een bouwvlak mag niet meer bedragen dan 1;
- een hoofdgebouw mag:
- niet buiten gronden ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd;
- een bouwhoogte hebben die niet groter is dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte;
- anders dan onder a en b is bepaald, geldt dat afwijkingen in maten en afmetingen, zoals dielegaal bestaan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan, gehandhaafd mogen blijven.
Bijbehorende bouwwerken mogen:
- een bouwhoogte hebben die niet groter is dan 3 meter.
- anders dan in sub a is bepaald, geldt dat afwijkingen in maten en afmetingen, zoals die legaal bestaan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan, gehandhaafd mogen blijven.
4.2.3 Andere bouwwerken
- een erf- en terreinafscheiding mag een bouwhoogte van maximaal 1,00 meter hebben;
4.3 Nadere eisen
Het is in bijzondere gevallen mogelijk om aan de plaats en afmetingen van de bebouwing nadere eisen te stellen.
Dit kan indien dit noodzakelijk is:
- ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
- ter waarborging van de verkeersveiligheid;
- ter waarborging van de ongestoorde ligging van kabels en leidingen;
- ter waarborging van het uitzicht van woningen.
4.4 Aan-huis verbonden beroep of bedrijf
De hoofdgebouwen en aangebouwde bijbehorende bouwwerken mogen worden gebruikt voor een aan-huis verbonden beroep of bedrijf als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
- de grondoppervlakte bedraagt maximaal 30% van de vloeroppervlakte van de woning, met een maximum van 50 m²;
- er bestaat een rechtstreekse relatie tussen de bedrijfsmatige activiteiten en de bewoner van het hoofdgebouw;
- er vindt geen gebruik plaats dat vergunning- of meldingsplichtig is op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht respectievelijk de Wet milieubeheer;
- er mag geen detailhandel of horeca plaatsvinden;
- er mag geen sprake zijn van een seksinrichting;
- geen verkeersaantrekkende werking optreedt waardoor extra parkeervoorzieningen noodzakelijk zijn of een verkeersonveilige situatie ontstaat;
- geen reclameuitingen worden aangebracht.
Artikel 5 Waarde - Archeologie 2
5.1 Bestemmingsomschrijving
De voor Waarde – Archeologie 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van archeologische waarden in de bodem.
5.2 Bouwregels
5.2.1 Algemeen
Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels:
- bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 120 m2, dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft in voldoende mate is vastgesteld;
- indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag een of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning:
- de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals alternatieven voor heiwerk, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht; of
- de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; of
- de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; en/of
- de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan;
- het overleggen van een rapport is niet nodig indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door de archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld. Het onder sub b bepaalde is van overeenkomstige toepassing.
5.2.2 Advies archeoloog
Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in 5.2.1 sub a, winnen zij advies in bij de archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.
5.2.3 Uitzondering bouwregels
Het bepaalde in 5.2.1 sub a geldt niet indien:
- op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn; of
- het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders; of
- gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden vergroot, met behoud van bestaande funderingen.
- bij de oprichting van het bouwwerk de ondergrond niet dieper dan 0,3 meter wordt geroerd.
5.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot:
- de afmetingen van bouwwerken;
- de situering van bouwwerken;
- de inrichting en het gebruik van gronden;
indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn er op gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.
5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
5.4.1 Algemeen
Onverminderd het in de Monumentenwet 1988 bepaalde is het verboden om zonder omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende andere werken of werkzaamheden
uit te voeren of te laten uitvoeren:
- het ophogen van de bodem met meer dan 1 m;
- grondwerkzaamhedendieper dan 0,3 m onder het maaiveld over een oppervlakte van meer dan 120 m2, waartoe worden gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het graven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage en/of oppervlakteverhardingen;
- bodem verlagen of afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen van bestaande funderingen) van gronden waarvoor geen ontgrondingsvergunning is vereist;
- het verlagen van het waterpeil;
- het tot stand brengen en/of in exploitatie brengen van boor- en pompputten;
- het uitvoeren van heiwerken en/of indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem;
- het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
- het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur door middel van sleuven breder dan 0,80 meter.
5.4.2 Uitzonderingen
Het in 5.4.1 opgenomen verbod geldt niet:
- voor werken en werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,3 m onder het bestaande maaiveld;
- voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
- voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale gebruik;
- voor werken en werkzaamheden binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk;
- voor werken en werkzaamheden in de bodem waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden in dit kader is verleend;
- ingeval op grond van de Monumentenwet 1988 een vergunning is vereist dan wel overige bepalingen van de Monumentenwet 1988 van toepassing zijn.
5.4.3 Beoordelingscriteria
Ten aanzien van de in 5.4.1 genoemde vergunning gelden de volgende beoordelingscriteria:
- de vergunning kan slechts worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, hetgeen moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning dient te overleggen. In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld. Indien het rapport daartoe aanleiding geeft, dient op advies van de archeologisch deskundige zo nodig een opgraving plaats te vinden;
- het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst doorde archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld.
5.4.4 Voorwaarden aan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden
- Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning onder beperkingen verlenen en kan voorschriften aan de omgevingsvergunning verbinden, waaronder:
- de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals het anbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht; of
- de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; of
- de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; en/of
- de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan;
- Voordat het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in 5.4.1 winnen zij advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.
3 Algemene Regels
Artikel 6 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 7 Algemene Bouwregels
Overschrijding bouwgrenzen
De bouwgrenzen mogen, in afwijking van dit bestemmingsplan, uitsluitend worden overschreden door:
- tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
- andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m.
Meetverschil
Bij toepassing van het bepaalde in het plan ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken, worden afwijkingen ten gevolge van meetverschillen buiten beschouwing gelaten, mits dat meetverschil, mede gelet op de aard en omvang van hierdoor toegelaten of toe te laten (bouw)werken of werkzaamheden, als van zeer beperkte betekenis moet worden aangemerkt.
Artikel 8 Algemene Gebruiksregels
- het is verboden om gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken strijdig met de daarvoor geldende bestemming;
Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:
- het gebruik van de gronden voor de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- en/of vliegtuigen;
- het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin voor het storten van vuil, anders dan ten behoeve van de uitvoering krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
- het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
- het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen;
- het stallen van één of meerdere kampeermiddelen, zoals een caravan of een camper vóór de voorgevel van het hoofdgebouw en het stallen van meer dan één kampeermiddel achter de voorgevel van het hoofdgebouw.
Artikel 9 Algemene Afwijkingsregels
In onderhavig bestemmingsplan zijn geen algemene afwijkingsregels opgenomen.
Artikel 10 Overige Regels
De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:
- de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
- de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
- het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
- de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
- de ruimte tussen bouwwerken.
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 11 Overgangsrecht
11.1 Overgangsrecht bouwwerken
Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van hetbestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking niet naar aard en omvang niet wordt vergroot:
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het teniet gaan ten gevolge voor een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gedaan;
- sublid a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
11.2 Overgangsrecht gebruik
- het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
- het is verboden het met het bestemingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
- Indien het gebruik, bedoeld in sublid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
- sublid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 12 Slotregel
De regels worden aangehaald als:
Regels van het
bestemmingsplan Lageweg 19
van de gemeente Elburg
Behorende bij het besluit van de gemeenteraad van Elburg d.d. 27 oktober 2014.
1 Inleiding
1.1 Algemeen
De gemeente Elburg heeft besloten om een nieuw juridisch planologisch kader op te stellen voor het perceel Lageweg 19 te Doornspijk. Deze keuze komt voort uit het feit dat de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in zijn uitspraak van 30 april 2014 het besluit van de gemeenteraad van Elburg tot vaststelling van het bestemmingsplan 'Doornspijk & Hoge Enk' vernietigt heeft voor zover het gaat om de bestemming voor het perceel Lageweg 19. Deze uitspraak van de Afdeling is dan ook richtinggevend voor de wijze waarop het perceel Lageweg 19 in het voorliggende bestemmingsplan bestemd is.
1.2 Ligging
Het perceel Lageweg 19 is gelegen in de kern Doornspijk, aan de rand van de bebouwde kom. De locatie wordt ontsloten door de Lageweg.
1.3 Vigerende Bestemmingsplannen
Het perceel valt (door het uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State) onder het planologische regime van het bestemmingplan 'Dorp Doornspijk'. Het bestemmingplan 'Dorp Doornspijk' is vastgesteld op 25 mei 1989. Het object aan de Lageweg 19 kende in dit bestemmingsplan een bestemming 'bijbehorend erf'. Binnen deze bestemming was de realisatie van een woning niet mogelijk.
1.4 Opzet Van De Toelichting
In deze toelichting wordt omschreven hoe de voorliggende bestemmingskeuze tot stand gekomen is. Daarbij wordt met name verwezen naar de uitspraak van Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 30 april 2014. In hoofdstuk 2 wordt de voorgeschiedenis en de wijze van bestemmen beschreven. In hoofdstuk 3 worden de gebruikte bestemmingen toegelicht. Tenslotte wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven in hoofdstuk 4.
2 Planbeschrijving
Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Lageweg 19 en de daarop voorkomende bebouwing. Op 6 februari 2013 heeft het college van B&W van Elburg besloten om het ontwerpbestemmingsplan 'Doornspijk & Hoge Enk' voor de periode van zes weken ter visie te leggen. Ook het perceel Lageweg 19 was opgenomen in dit ontwerpbestemmingsplan. Op het perceel is thans een woning aanwezig. In het ontwerpbestemmingsplan ‘Doornspijk & Hoge Enk was deze woning niet als zodanig bestemd en viel daarmee onder het overgangsrecht. Het perceel kende in dit bestemmingsplan een woonbestemming, echter zonder dat op dit deel van het perceel een zelfstandige woning mocht worden gerealiseerd. Dit om redenen op basis van een goede ruimtelijke ordening. Het college van B&W heeft getracht om, in overleg met de eigenaren van de percelen Lageweg 19 en Wolter Vynckeweg 9 overeenstemming te bereiken over de beeindiging van de woonsituatie, echter zonder succes.
Het bestemmingsplan is vervolgens vastgesteld door de gemeenteraad zonder dat een woonbestemming toegekend is aan het object aan de Lageweg 19. De eigenaar van het perceel Lageweg 19 is vervolgens in beroep gegaan tegen dit besluit van de gemeenteraad. Door de Raad van State is echter geconcludeerd dat de argumenten op basis van goede ruimtelijke ordening niet opwegen tegen de vergunde rechten uit het verleden. Het onderstaande citaat uit de uitspraak van de Afdeling geeft dit kernachtig weer:
‘Uit zowel de eerder door het college tegen het gebruik van het aanvankelijk bij de woning Wolter Vynckeweg 9 behorende bouwwerk als woning en de verbouwing hiervan tot woning gevolge handhavingsprocedures, het eerder genoemde advies van de (bezwaren)commissie van 12 oktober 1999, waaraan het college zich in beginsel heeft geconformeerd, als uit het voorgenoemde adviesformulier behorend bij de bouwvergunning van 29 februari 2000 blijkt dat het college voorafgaand aan het verlenen van deze vergunning op de hoogte was van de strijdigheid van het bouwplan met artikel 7 van de planvoorschriften van het toen geldende bestemmingsplan ‘Dorp Doornspijk’. Uit het vorenstaande volgt naar oordeel van de Afdeling dat het college onder deze omstandigheden met het verlenen van de bouwvergunning van 29 februari 2000 een impliciete vrijstelling van het vorige bestemmingsplan heeft verleend. Gelet hierop is het gebruik van het bouwwerk op het perceel Lageweg 19 als woning niet in strijd met voorheen geldende bestemmingsplan.
Met betrekking tot bestaand legaal gebruik staat voorop dat in beginsel, gelet op de rechtszekerheid, als zodanig dient te worden bestemd. Een uitzondering hierop kan worden gemaakt als een dienovereenkomstige bestemmingsregeling op basis van nieuwe inzichten niet langer in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en het belang bij de beoogde nieuwe regeling zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen. Gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting is daarvan in dit geval niet gebleken. Het vorenstaande betekent dat de op het perceel Lageweg 19 aanwezige woning ten onrechte niet als zodanig is bestemd.’
Gelezen de uitspraak ontkomt de gemeente er niet aan om het object aan de Lageweg 19 alsnog een woonbestemming toe te kennen. Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan doet recht aan de uitspraak van de Afdeling en kent dan ook een woonbestemming toe aan het object aan de Lageweg 19.
In het voorliggende bestemmingsplan is, in lijn met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, de woning aan de Lageweg 19 als 'legale woning' bestemt. De bestaande afmetingen en het bestaande oppervlak aan bebouwing is vastgelegd in de planregels. Daarmee is het verder uitbreiden van bebouwing op het perceel op basis van het voorliggende bestemmingsplan niet mogelijk. Wel is ervoor gekozen om de situatie enigzins flexibel te bestemmen, zodat eventuele verplaatsing van bebouwing mogelijk is.
In dit geval wordt het bouwvlak om de gehele woonbestemming gelegd en wordt er een maximaal bebouwingspercentage opgenomen. Hierdoor zou de eigenaar (of een toekomstige eigenaar) kunnen beslissen om het perceel in de toekomst anders in te richten, wat de situatie ten opzichte van de bewoners aan de zijde van de Wolter Vynckeweg zou kunnen verbeteren.
Het maximale bebouwingspercentage is bepaald op 58%. Dit percentage is als volgt tot stand gekomen:
Oppervlakte hoofdgebouw: 58 m2
Oppervlakte bergingsschuur: 18 m2
Oppervlakte carport: 22 m2
Totaal oppervlakte aan bebouwing: 98 m2
Oppervlakte bestemming Wonen: 171 m2
Bebouwingspercentage: 98 m2 van 171 m2: 58%
3 Toelichting Op De Regels
3.1 Tuin
DoelHet doel van de bestemming "Tuin" is de (openheid van de) tuin voor de voorgevel en een naar de weg gekeerde gevel bij woningen te behouden.
Functionele mogelijkhedenDe bestemming heeft de functie tuin als hoofdfunctie. Daarnaast zijn echter andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden, erven en parkeervoorzieningen mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.
Bouwmogelijkheden bijbehorende bouwwerken
Het realiseren van bijbehorende bouwwerken in de bestemming Tuin is niet mogelijk.
Bouwmogelijkheden andere bouwwerkenAndere bouwwerken, in dit geval erf- en terreinafscheidingen zijn wel toegestaan. Daarbij mogen erf- en terreinafscheidingen een maximale bouwhoogte van 1,00 meter hebben.
3.2 Wonen
Doel
De bestemming "Wonen" is bedoeld om de woonfunctie en aan het wonen verbonden functies mogelijk te maken. Functionele mogelijkheden
De hoofdfunctie van de bestemming is wonen. Daarnaast worden aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. Deze moeten echter voldoen aan de in de specifieke gebruiksregels opgenomen voorwaarden. Daarnaast zijn, al dan niet ondergeschikt; gebouwen, bijbehorende bouwwerken, andere bouwwerken, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden, tuinen, erven en parkeervoorzieningen mogelijk. Door dit toe te staan worden maximale gebruiksmogelijkheden geboden voor de hoofdfunctie.
Bouwmogelijkheden hoofdgebouwen
Binnen het bouwvlak is één hoofdgebouw ten behoeve van de bestemming mogelijk. In onderhavig bestemmingsplan is het oppervlak aan bebouwing door middel van een maximaal bebouwingspercentage vastgelegd.
Bouwmogelijkheden bijbehorende bouwwerken
Bouwmogelijkheden andere bouwwerken
Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. Daarbij is aangesloten bij een algemene regeling voor bouwmogelijkheden van andere bouwwerken. Ook is aansluiting gezocht bij de mogelijkheden met betrekking tot vergunningvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht. Het gaat bij andere bouwwerken in dit geval om erf- en terreinafscheidingen. De erf- en terreinafscheidingen mogen voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van een hoofdgebouw ten hoogste 1,00 meter hoog zijn. In andere gevallen mag het maximaal 2,00 meter hoog zijn.
3.3 Flexibiliteits- En Ontheffingsregels
Het bestemmingsplan kent geen flexibiliteits- of ontheffingsregels.
4 Uitvoerbaarheid
De uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt enerzijds bepaald door de maatschappelijke uitvoerbaarheid en anderzijds door de economische uitvoerbaarheid. Deze worden in dit hoofdstuk besproken.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Voor dit bestemmingsplan moet aangetoond worden dat het maatschappelijk uitvoerbaar is. Dit betekent dat de nieuwe juridisch-planologische regeling voor het plangebied, zoals deze in dit bestemmingsplan is opgenomen, acceptabel is voor verschillende belanghebbenden
Een methode om de maatschappelijke uitvoerbaarheid te toetsen is door het plan op een goede wijze de bestemmingsplanprocedure te laten doorlopen. Tijdens die procedure hebben de belanghebbenden namelijk op verschillende momenten de mogelijkheid om hun mening / zienswijze op het bestemmingsplan en de daarin opgenomen juridisch-planologische regeling. Het ontwerpbestemmingsplan heeft dan ook voor de periode van zes weken ter visie gelegen. Binnen deze periode zijn twee zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan. Desondanks heeft de raad van Elburg op 27 oktober 2014 besloten om het bestemmingsplan ongewijzgd vast te stellen.
Economische uitvoerbaarheid
De economische uitvoerbaarheid moet aangetoond worden. Bepalend daarbij zijn de grondexploitatieregeling en de financiële haalbaarheid van eventuele ontwikkelingen die in het plangebied mogelijk worden gemaakt.
Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar. Enerzijds omdat de grondexploitatieregeling voor dit bestemmingsplan niet van toepassing is. De grondexploitatieregeling is niet van toepassing omdat er geen (nieuwe) bouwplannen mogelijk worden gemaakt in dit bestemmingsplan. Daarmee vervalt ook de verplichting voor het vaststellen van een exploitatieplan bij dit bestemmingsplan.