Bestemmingsplan "Landgoed de Pirk"

Bestemmingsplan - gemeente Epe

Vastgesteld op 13-12-2012 - geheel onherroepelijk in werking

Bekijk vaststellingsbesluit

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan:

het bestemmingsplan Landgoed De Pirk van de gemeente Epe;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0232.BG013LGDePirk-VBP1 met de bijbehorende regels;

1.3 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 aan-huis-verbonden beroep:

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.6 ander bouwwerk:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

1.7 ander werk:

een werk, geen bouwwerk zijnde;

1.8 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.9 bebouwingspercentage:

de bebouwde oppervlakte der gebouwen uitgedrukt in procenten van nader aangewezen gronden;

1.10 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.11 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.12 bijgebouw:

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist; een aan- en/of uitbouw worden hieronder mede begrepen;

1.13 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.14 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.

1.15 bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

1.16 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.17 bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel;

1.18 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.19 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.20 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of (af-)leveren van goederen aan diegenen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.21 gastenverblijf:

een aan de woonfunctie ondergeschikt tijdelijk verblijf voor gasten van de hoofdbewoner, welke gasten hier niet permanent mogen verblijven;

1.22 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.23 hoofdgebouw:

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

1.24 landschappelijke waarde:

de aan een gebied toegekende waarde, in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

1.25 natuurlijke waarde:

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomend in dat gebied;

1.26 normale onderhouds- en exploitatiewerkzaamheden:

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

1.27 omgevingsvergunning

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

1.28 peil:

gemiddelde hoogte van aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein;

1.29 prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1.30 recreatief medegebruik

een dagrecreatief medegebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, kanoën, een vissteiger, een picknickplaats of een naar de aard daarmee gelijk te stellen gebruik;

1.31 seksinrichting:

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.32 sier- en boomkwekerijbedrijf:

een (tuinbouw-)bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van houtige en niet-houtige siergewassen, zoals bomen, heesters en vaste planten, onder meer bestemd voor tuinen en parken, of gericht op het voortbrengen van vruchtbomen, een en ander in de vorm van volle grond teelt dan wel containerteelt;

1.33 voorgevel:

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan de weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

1.34 wooneenheid:

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.2 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;de breedte van gebouwen:

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.6 de breedte van gebouwen

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van scheidingsmuren;

2.7 de verticale diepte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het laagste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals kelders, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, tenzij in de regels anders is bepaald.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch Met Waarden - Agrarische Functie Met Natuur- En Landschapswaarden

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.1.1

De gronden op de kaart aangewezen voor 'Agrarisch met waarden - agrarische functie met natuur- en landschapswaarden' zijn bestemd voor:

de uitoefening van het agrarisch bedrijf, daaronder niet begrepen het sier- en boomkwekerijbedrijf en de bollenteelt;
het behoud, de bescherming, ontwikkeling en/of het herstel van de landschappelijke en natuurlijke waarden, zoals deze tot uitdrukking komen in het reliëf, de kleinschaligheid of openheid (enken), de beplantingselementen en- structuur (houtsingels en houtwallen), laaggelegen kwelgebieden, bijzondere graslanden en/of met deze biotopen samenhangende fauna;
de waterhuishouding, uitsluitend voor de sloten, sprengen en beken en andere watergangen, zoals die bestonden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan alsmede waterstaatkundige doeleinden;
recreatief medegebruik in de zin van voet-, fiets-, en/of ruiterpaden;

en zijn mede

voor de bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden van deze gronden bestemd;
ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' (os) bestemd voor een onverharde dan wel semi-verharde ontsluitingsweg ten behoeve van het landhuis. Deze toegangsweg mag niet breder zijn dan 3 m.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - veldschuur' bestemd voor de twee veldschuren.

één en ander met daarbij behorende bebouwing en voorzieningen.

3.1.2

De natuur- en landschappelijke waarden zijn in beginsel bovengeschikt aan de overige functies.

3.2 Bouwregels

3.2.1

Op de tot 'Agrarisch met waarden - agrarische functie met natuur- en landschapswaarden' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd andere-bouwwerken ten dienste van de bestemming - niet zijnde voorzieningen ten behoeve van de opslag van mest - met dien verstande dat de hoogte ten hoogste 1 m bedraagt.

3.2.2

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - veldschuur' mogen veldschuren worden opgericht met dien verstande dat:

het aantal veldschuren niet meer mag bedragen dan twee;
de gezamenlijke oppervlakte niet meer dan 62 m² mag bedragen;
de goothoogte niet meer dan 2,30 m mag bedragen, dan wel indien een grotere goothoogte aanwezig is, de bestaande bouwhoogte;
de bouwhoogte niet meer dan 3,70 m mag bedragen, dan wel indien een grotere bouwhoogte aanwezig is, de bestaande bouwhoogte;

3.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.3.1

Het is verboden op of in de tot 'Agrarisch met waarden - agrarische functie met natuur- en landschapswaarden' bestemde gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden de navolgende andere-werken en/of werkzaamheden, geen normale onderhouds- of exploitatiewerkzaamheden zijnde, uit te voeren:

het aanleggen of verharden van voet-, fiets-, en/of ruiterpaden alsmede het aanbrengen van andere oppervlakte verhardingen groter dan 100 m², met uitzondering van het aanbrengen van paden zoals opgenomen in het "Eisen inrichting en beheer Landgoed De Pirk";
het afgraven, ophogen of egaliseren van gronden;
het vellen of rooien van bomen en andere houtopstanden, voor zover het beplanting betreft die niet in de Boswet is geregeld;
het aanbrengen, dan wel wijzigen van drainagesystemen;
het graven, vergraven, dan wel verbreden of dempen van watergangen;
het aanbrengen van oeverbeschoeiingen, kaden, dijken, dammen en vlonders;
het aanbrengen van bovengrondse en ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur, met uitzondering van het aanbrengen van leidingen ten behoeve van de aansluiting van percelen op het openbare voorzieningennet;
het verrichten van exploratieboringen en seismologisch onderzoek.

3.3.2

Het bepaalde in 3.3.1 is niet van toepassing indien het andere-werken en/of werkzaamheden betreft:

die in uitvoering zijn op het tijdstip van het van rechtskracht worden van het plan;
waarvoor een vergunning (te verlenen door de Minister) is vereist krachtens de Natuurbeschermingswet;
die worden uitgevoerd ter realisering van een omgevingsvergunning of worden uitgevoerd krachtens een op basis van artikel 25a van de Natuurbeschermingswet vastgesteld beheersplan.

3.3.3

De andere-werken en/of werkzaamheden als genoemd in 3.3.1 zijn slechts toelaatbaar indien:

deze geen significante gevolgen hebben voor de waarde van gebieden welke zijn aangewezen als speciale beschermingszone in het kader van de Vogelrichtlijn dan wel in het kader van de Habitatrichtlijn.

Artikel 4 Natuur

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

de ontwikkeling, het behoud, beheer en/of herstel van natuurlijke en/of landschappelijke waarden;
de waterhuishouding, uitsluitend voor de sloten, sprengen, beken, poelen en andere watergangen;
recreatief medegebruik in de vorm van voet-, fiets-, en/of ruiterpaden;

en zijn mede:

voor de bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden van deze gronden bestemd;
ter plaatse van de functieaanduiding 'ontsluiting' (os) bestemd voor een onverharde dan wel semi-verharde ontsluitingsweg ten behoeve van het landhuis. Deze toegangsweg mag niet breder zijn dan 3 m.
ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van natuur - beekdalgebied met openheid' (sn-bo) bestemd voor:
1. het behoud en herstel van de landschappelijke, ecologische waarden en het natuurlijke watersysteem;
2. retentie;
3. natuurontwikkeling met behoud van openheid.

met daarbij behorende bouwwerken en voorzieningen.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Algemeen

Op de tot 'Natuur' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken ten dienste van de bestemming.

4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

de hoogte van andere bouwwerken, niet zijnde voorzieningen ten behoeve van de opslag van mest, bedraagt voor informatieborden ten hoogste 2 m en voor overige bouwwerken maximaal 1 m.

4.3 Specifieke gebruiksregels

Onder strijdig gebruik, als bedoeld in artikel 10, wordt in ieder geval verstaan het gebruik van de gronden:

als stort- en opslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen, behoudens voor zover deze opslag geschiedt in het kader van het normale onderhoud;
als sport-, wedstrijd-, speel-, parkeer- en/of kampeerterrein;
voor het beproeven van motorvoertuigen of voor het beoefenen van gemotoriseerde snelheids- en/of behendigheidssporten en de (model-)vliegsport.

4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

4.4.1 Vergunningsplicht

Het is verboden op of in de tot 'Natuur' bestemde gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden de volgende andere werken en/of werkzaamheden, geen normale onderhouds- of exploitatiewerkzaamheden zijnde, uit te voeren:

het aanleggen of verharden van voet-, fiets-, en/of ruiterpaden alsmede het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen groter dan 100 m², met uitzondering van het aanbrengen van paden zoals opgenomen in het "Eisen inrichting en beheer Landgoed De Pirk"
het afgraven, ophogen of egaliseren van gronden;
het vellen of rooien van bomen en andere houtopstanden, voor zover het beplanting betreft die niet in de Boswet is geregeld;
het aanbrengen of veranderen van oeverbeschoeiingen, kaden, dijken, dammen en vlonders;
het graven, vergraven, dan wel verbreden of dempen van watergangen;
het aanbrengen van bovengrondse en ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
het verrichten van exploratieboringen en seismologisch onderzoek;
het planten van solitaire bomen binnen de functieaanduiding 'specifieke vorm van natuur - beekdalgebied met openheid' (sn-bo).

4.4.2 Uitzonderingen

Het bepaalde in 4.4.1 is niet van toepassing indien het andere werken en/of werkzaamheden betreft:

die in uitvoering zijn op het tijdstip van het van rechtskracht worden van het plan en legaal zijn;
voor de uitvoering van het “Eisen inrichting en beheer Landgoed De Pirk”;
waarvoor een vergunning (te verlenen door de Minister) is vereist krachtens de Natuurbeschermingswet;
die worden uitgevoerd ter realisering van een omgevingsvergunning of worden uitgevoerd krachtens een op basis van artikel 25a van de Natuurbeschermingswet vastgesteld beheersplan.

4.4.3 Criteria

De andere werken en/of werkzaamheden als bedoeld in 4.4.1 zijn slechts toelaatbaar indien door die andere werken en/of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct hetzij indirect te verwachten gevolgen de natuurlijke en/of landschappelijke waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

Artikel 5 Tuin

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

tuinen;
groenvoorzieningen;
berging en afvoer van hemelwater;
in- en uitritvoorzieningen

en zijn mede

voor de bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden van deze gronden bestemd;

5.2 Bouwregels

5.2.1

Uitsluitend bouwwerken ten dienste van de genoemde bestemming mogen worden gebouwd.

5.2.2 Andere bouwwerken

Voor het bouwen van andere bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels:

de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 1 m bedragen;
in afwijking van het bepaalde onder art. 5.2.2, sub a, mag de bouwhoogte van antennes, (tuin)verlichting, vlaggenmasten en vergelijkbare andere bouwwerken maximaal 5 m bedragen.

5.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het elders in dit artikel bepaalde, nadere eisen stellen met betrekking tot:

de hoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
de breedte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
de oriëntering van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
de wijze van afdekking van andere- bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

De nadere eisen mogen niet op onevenredige wijze het gebruik van andere bouwwerken en gronden aantasten.

Artikel 6 Water

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

waterhuishoudkundige doeleinden;
waterberging
waterlopen
de waterhuishouding, uitsluitend voor de sloten, sprengen, beken, poelen en andere watergangen;

en zijn mede

voor de bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden van deze gronden bestemd;

met bijbehorende taluds, bermen, groenvoorzieningen, recreatieve voorzieningen, kunstwerken en kademuren.

6.2 Bouwregels

Op de tot 'Water' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat de hoogte ten hoogste 2,50 m bedraagt.

Artikel 7 Wonen

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

woningen, met dien verstande dat per bestemmingsvlak ten hoogste 1 woning is toegestaan - tenzij anders op de kaart is aangegeven;
de uitoefening van een aan huis verbonden beroep in een praktijk- of studioruimte;
parkeren voor bezoekers van het landgoed ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeerterrein' (p).

en zijn mede

voor de bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden van deze gronden bestemd;

met daarbij behorende gebouwen, andere-bouwwerken, tuinen en erven.

7.2 Bouwregels

Op de tot 'Wonen' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

7.2.1 voor hoofdgebouwen geldt:

dat per bouwvlak één vrijstaand hoofdgebouw is toegelaten;
dat hoofdgebouw in het bouwvlak dient te worden gebouwd. De dakoverstekken mogen de bouwgrens van het bouwvlak overschrijden;
dat de inhoud van een hoofdgebouw ten hoogste 600 m³ bedraagt, dan wel indien een grotere woning aanwezig is, de inhoud zoals die bestond op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpplan;
dat de goothoogte ten hoogste 3,50 m bedraagt, dan wel indien een grotere goothoogte aanwezig is, de goothoogte zoals die bestond op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan;
dat de bouwhoogte ten hoogste 10 m bedraagt, dan wel indien een grotere bouwhoogte aanwezig is, de bouwhoogte zoals die bestond op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan;
dat de breedte ten minste 5 m bedraagt;
dat de dakhelling ten minste 30° bedraagt.

7.2.2 voor aan- en bijgebouwen geldt:

dat de gezamenlijke oppervlakte van aan- en bijgebouwen ten hoogste 60 m²bedraagt, dan wel indien een grotere oppervlakte aanwezig is, de oppervlakte zoals die bestond op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan;
dat de bouwhoogte ten hoogste 5 m bedraagt;
dat de vrijstaande bijgebouwen op een afstand van ten minste 4 m achter de voorgevelrooilijn van de woning en het verlengde daarvan dienen te worden geplaatst en op geen grotere afstand dan 30 m ten opzichte van de woning.

7.2.3 voor andere bouwwerken geldt dat de hoogte ten hoogste bedraagt:

indien de andere bouwwerken vóór de voorgevel van de woning en het verlengde daarvan worden gebouwd 1 m;
voor vlaggenmasten 5 m;
in overige gevallen 2,50 m.

7.3 Specifieke gebruiksregels

7.3.1 Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik, als bedoeld in artikel 10, wordt in ieder geval verstaan het gebruik:

van vrijstaande bijgebouwen en gastenverblijven voor bewoning;
van bijgebouwen voor recreatieve bewoning;
van gronden voor de opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voertuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, vuil en afvalstoffen, behoudens deze opslag geschiedt in het kader van het normale gebruik;

7.3.2 Aan huis verbonden beroep

Een aan huis verbonden beroep is toegestaan, met dien verstande dat:

ten hoogste 40% van de gezamenlijke oppervlakte van het woonhuis met de daarbij behorende bijgebouwen mag worden gebruikt ten behoeve van het aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat deze gezamenlijke oppervlakte nimmer meer bedraagt dan 50 m²;
de uitstraling als woning intact blijft;
het gebruik geen nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefmilieu;
het gebruik geen nadelige gevolgen heeft op de normale ontwikkeling van het verkeer en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt;
detailhandel niet is toegestaan.

Artikel 8 Wonen - Landhuis

8.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - Landhuis" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wonen;
de uitoefening van een aan huis verbonden beroep in een praktijk- of studioruimte;

en zijn mede

voor de bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden van deze gronden bestemd;

met daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken, tuinen en erven.

8.2 Bouwregels

Op de tot 'Wonen - Landhuis' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

8.2.1 voor hoofdgebouwen geldt:

dat het maximum aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan het aantal dat is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden';
dat hoofdgebouwen binnen het bouwvlak dienen te worden gebouwd. De dakoverstekken mogen de bouwgrens van het bouwvlak overschrijden;
dat de maximale goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)';
dat de maximale inhoud van een hoofdgebouw is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum volume';
dat het maximale bebouwingspercentage is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage';
de dakhelling bedraagt ten minste 30^o;

8.2.2 voor bijgebouwen geldt:

dat bijgebouwen uitsluitend toegelaten zijn binnen het bouwvlak;
dat per wooneenheid de oppervlakte van aan- en bijgebouwen ten hoogste 100 m²bedraagt;
dat de gezamenlijke oppervlakte van aan- en bijgebouwen niet meer zal bedragen dan 200 m².
dat de goothoogte ten hoogste 3,5 m bedraagt;
dat de bouwhoogte ten hoogste 7 m bedraagt;
dat de vrijstaande bijgebouwen op een afstand van ten minste 4 m achter de voorgevel van de wooneenheden en het verlengde daarvan dienen te worden geplaatst en op geen grotere afstand dan 30 m ten opzichte van de wooneenheden.

8.2.3 voor andere bouwwerken geldt dat de hoogte ten hoogste bedraagt:

voor erfafscheidingen 1 m;
voor vlaggenmasten 5 m;
in overige gevallen 2,50 m.

8.3 Specifieke gebruiksregels

8.3.1 Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik, als bedoeld in artikel 10 wordt in ieder geval verstaan het gebruik:

van vrijstaande bijgebouwen en gastenverblijven voor bewoning;
van bijgebouwen voor recreatieve bewoning;
van gronden voor de opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voertuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, vuil en afvalstoffen, behoudens deze opslag geschiedt in het kader van het normale gebruik.

8.3.2 Aan huis verbonden beroep

Een aan huis verbonden beroep is toegestaan, met dien verstande dat:

ten hoogste 40% van de gezamenlijke oppervlakte van het woonhuis met de daarbij behorende bijgebouwen mag worden gebruikt ten behoeve van het aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat deze gezamenlijke oppervlakte nimmer meer bedraagt dan 50 m²;
de uitstraling als woning intact blijft;
het gebruik geen nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefmilieu;
het gebruik geen nadelige gevolgen heeft op de normale ontwikkeling van het verkeer en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt;
geen detailhandel is toegestaan.

3 Algemene Regels

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing

Artikel 10 Algemene Gebruiksregels

10.1 Strijdig gebruik

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de aan de grond gegeven bestemming. Onder een gebruik strijdig met de bestemming wordt in ieder geval verstaan:

het gebruiken of het laten gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.
een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud.

10.2 Meest doelmatige gebruik

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 10.1, indien strikte toepassing van de verbodsbepalingen zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Artikel 11 Algemene Afwijkingsregels

11.1 Afwijkingsbevoegdheden

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met een omgevingsvergunning af te wijken van de regels van het plan:

ten aanzien van ondergeschikte punten met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen in het terrein, met dien verstande dat de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de omgevingsvergunning gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
voor afwijkingen ten aanzien van de voorgeschreven afmetingen van de bebouwing, met dien verstande dat de afwijkingen niet meer dan 10% mogen bedragen van de in deze regels genoemde, dan wel op de verbeelding aangewezen of daarvan te herleiden maten, afmetingen en percentages;
ten behoeve van de bouw van kleine niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor openbare diensten met dien verstande dat:
1. de inhoud ten hoogste bedraagt 50 m³;
2. in afwijking van het bepaalde onder a de inhoud van een gasdrukregel- en meetstation ten hoogste bedraagt 15 m³;
3. de hoogte ten hoogste bedraagt 5 m;
ten behoeve van het incidenteel gebruik van gronden voor evenementen, vertoningen, feesten en dergelijke, mits daarvoor ingevolge de plaatselijke verordening een vergunning, ontheffing of vrijstelling is verleend, dan wel een melding is gedaan.
ten behoeve van het oprichten van masten ten behoeve van mobiele (beeld)telefonie en zendmasten tot een bouwhoogte van maximaal 40 m.

11.2 Criteria

Van het bepaalde in artikel 11.1 kan slechts met een omgevingsvergunning worden afgeweken indien zich daartegen geen dringende redenen verzetten en indien het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast.

Artikel 12 Algemene Wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig het bepaalde in art. 3.6, sub a, van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen ten behoeve van:

het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bestemmingsgrens of een bouwgrens te veranderen, indien bij definitieve uitmeting of verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwezenlijking van het plan gewenst of noodzakelijk is en de bestemmingsgrens niet meer dan 5 m en de bouwgrens niet meer dan 10 m worden verschoven;
het oprichten van gebouwen van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes en gemaalgebouwtjes met een inhoud van maximaal 100 m³ en een goothoogte van maximaal 4 m;
het enigszins anders situeren en/of begrenzen van bouwvlakken, indien dit ten behoeve van de uitvoering van een bouwplan nodig mocht blijken, een en ander, mits de vorm slechts in geringe mate wordt gewijzigd en de oppervlakte van het desbetreffende bouwvlak met niet meer dan 20% afwijkt.

Artikel 13 Algemene Procedureregels

Bij de voorbereiding van een besluit tot het opleggen van nadere eisen is de navolgende voorbereidingsprocedure van toepassing:

Burgemeester en wethouders maken het voornemen tot het opleggen van nadere eisen en de terinzagelegging van te voren bekend in een huis-aan-huisblad dat in de gemeente wordt verspreid;
Het voornemen tot het opleggen van nadere eisen, alsmede het ontwerpbesluit en de daarop betrekking hebbende stukken liggen gedurende twee weken voor een ieder ter inzage;
De bekendmaking houdt de mededeling in dat een ieder schriftelijk zijn zienswijze over het ontwerpbesluit naar voren kan brengen bij burgemeester en wethouders gedurende de termijn van terinzagelegging;
Het besluit omtrent het opleggen van nadere eisen of het toelaten van afwijking wordt met redenen omkleed;
Burgemeester en wethouders stellen de indiener(s) van een zienswijze in kennis van hun besluit.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

14.1 Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

14.2 Afwijking

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van lid 14.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 14.1 met maximaal 10%.

14.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken

Lid 14.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

14.4 Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

14.5 Strijdig gebruik

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 14.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

14.6 Verboden gebruik

Indien het gebruik, bedoeld in lid 14.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

14.7 Uitzondering op het overgangsrecht gebruik

Lid 14.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 15 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Landgoed De Pirk.

1 Inleiding

1.1 Algemeen

De familie Smeets is in het bezit van gronden aan de rand van Wissel. Wissel is een buurtschap gelegen in de gemeente Epe, provincie Gelderland. De gronden van de familie Smeets bevinden zich op de overgang tussen het Veluwemassief en de IJsselvallei. Het gesloten landschap van de Veluwe gaat over in het halfopen landschap van de Veluwerand en het open landschap van de IJsselvallei. Op het Veluwemassief is het grootste aaneengesloten natuurgebied van Nederland gelegen, de Veluwe. De Veluwe is een Natura 2000-gebied, onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en is één van de Nationale Landschappen die Nederland rijk is.

De Veluwerand is een gebied met vele opgaven, waaronder de EHS-opgave om de Veluwe te verbinden met de IJsselvallei. Dit om het leefgebied van de flora en fauna te vergroten. Voor het behalen van de EHS-opgaven in Nederland is inspanning van zowel private als publieke partijen gewenst. Het stichten van nieuwe landgoederen is een private manier om de EHS-opgaven te realiseren. De familie Smeets is voornemens om op haar gronden een nieuw landgoed te ontwikkelen. Het nieuwe landgoed is gelegen in het zoekgebied voor de ontwikkeling van de “Wisselse Poort”. Eén van de bovengenoemde EHS opgaven om de Veluwe te verbinden met de IJsselvallei.

Nieuw landgoed “De Pirk” (bron:Ruimte voor Advies, R. Harleman 22 december 2010)

Het onderhavige bestemmingsplan vormt de vertaling van de Totaalvisie van Landgoed de Pirk zoals deze op 18 mei 2010 is vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. De Totaalvisie wordt gevormd door het document ""Landgoed De Pirk", Epe; Inrichtingsplan, beheerplan, beeldkwaliteitplan -definitief- van februari 2010". Tijdens het proces om te komen tot een nieuw landgoed, worden een aantal fasen doorlopen (zie de leidraad nieuwe landgoederen). Bij elke fase hoort een document. Bij fase 1 is dat de startnotitie. Deze is vastgesteld op 1 september 2009 en gaf het startsein om een landgoed te mogen ontwikkelen. De Totaalvisie is als bijlage 4 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

1.2 Ligging

Het toekomstige Landgoed “De Pirk” ligt in het dal van de Klaarbeek aan de rand van de buurtschap Wissel en het dorp Epe. Het dorp Epe heeft ruim 15.500 inwoners, de kern Wissel heeft een paar honderd inwoners en enkele vakantieparken. Wissel is vooral bekend van het dierenpark Wissel. Landgoed de Pirk ligt aan de noordwest zijde van het voormalig landgoed de Waaijenberg.

Daarnaast is het landgoed gelegen tussen het terrein in eigendom van het Geldersch Landschap en het nog te ontwikkelen nieuwe landgoed "Beekdal" dat direct aansluit op landgoed “De Pirk”. Het Landgoed “De Pirk” is gelegen aan en wordt ontsloten door de Paalbeekweg. De Paalbeekweg is een zijweg van de Tongerenseweg (N309). De Tongerenseweg is de doorgaande weg tussen Epe en Nunspeet.

De Molenweg vormt de zuidelijke grens, terwijl de Ericaweg, de Oost Ravenweg en de Rauwenhoffweg aan de zuidoost, oost en noordoostzijde de grenzen vormen van het gebied.

Op de volgende afbeelding is een luchtfoto weergegeven, waarin het plangebied met rood omkaderd is.

Situering landgoed De Pirk in Epe (bron: Google maps)

Kenmerken omgeving

De omgeving kenmerkt zich, zoals genoemd, door verschillende landschappen, het Veluwemassief en de Veluwerand. Daarnaast maakt het landgoed “De Pirk” onderdeel uit van het beekdalenlandschap van de Veluwerand.

Het

Veluwemassief

is een landschap met een meer gesloten karakter. Het Veluwemassief wordt gevormd door een stuwwal die vrijwel geheel bebost is. Op plaatsen waar onder invloed van de mens is ingegrepen door middel van ver- en begrazing, houtoogst, strooisel en plaggenwinning zijn open gebieden ontstaan waar men nu veelal zandverstuivingen of heidevelden aantreft. De bebouwing op het Veluwemassief is van een lage intensiteit en beperkt zich tot enkele oude landbouwenclaves en bebouwing, gerelateerd aan de ‘watereconomie’ van de beken en de sprengen. Daarnaast zijn er diverse landgoederen gelegen op het Veluwemassief, zoals de landgoederen Tongeren en Welna.

Het landschap van de

Veluwerand

kenmerkt zich als een half open landschap. De afwisseling van open en gesloten zichtlijnen zijn terug te voeren op het reliëf van het landschap. Op de hoger gelegen dekzandruggen worden droge bossen aangetroffen, deze onderbreken de zichtlijnen en zorgen voor een gesloten karakter. De essen,veengebieden en de vochtige graslanden in de beekdalen geven juist een open karakter. De afwisseling van hoger en lager gelegen gebieden geeft het half open karakter van het landschap weer. De bebouwing in het landschap van de Veluwerand is divers. De dorpen zijn veelal gelegen langs de doorgaande wegen. De buurtschappen liggen verspreid in het landschap, verder is er sprake van lintbebouwing langs de diverse wegen die lopen in het gebied.

Het nieuwe Landgoed “De Pirk” maakt onderdeel uit van het beekdalenlandschap van de Veluwerand. Op het Landgoed “De Pirk” stromen drie beken namelijk de Klaarbeek, Dorpsche beek en de Paalbeek. De beken vormen de ruggengraat van het landschap van Landgoed “De Pirk”. Tussen de beken zijn de weide gronden gelegen.

In het beekdal zijn weinig landschapselementen te vinden. Daardoor heeft het geheel een open karakter heeft en is er veel doorzicht. Het beekdal strekt zich in oostelijke richting uit tot de bebouwde kom van Epe. De boerderijen staan verspreid in het beekdal en zijn veelal omgeven met beplanting. Samen met de beken en de beplantingen van het buurschap Wissel vormen ze mede de begrenzingen van het gebied.

1.3 Vigerend Bestemmingsplan

Het gebied ligt thans binnen de grenzen van het geldende bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente Epe. Dit bestemmingsplan is op 23 juni 2005 vastgesteld door de gemeenteraad van Epe en op 14 februari 2006 goedgekeurd door het college van Gedeputeerde Staten van Gelderland.

Binnen dat plan hebben de betrokken gronden een agrarische bestemming. Behoudens de woning van fam. Smeets hebben alle gronden de bestemming “Agrarische doeleinden met landschappelijke en natuurlijke waarde” (ALN). Het woonperceel heeft de bestemming “Woondoeleinden”. Op de volgende afbeelding is een fragment weergegeven van het geldende bestemmingsplan. Daarop is globaal de begrenzing van het nieuwe landgoed “De Pirk” weergegeven.

Fragment plankaart geldend bestemmingsplan “Buitengebied” (blauwe belijning betreft Landgoed De Pirk)

Gronden met de bestemming "Agrarische doeleinden met landschappelijke en natuurlijke waarde" zijn onder meer bestemd voor:

de uitoefening van het agrarisch bedrijf, daaronder niet begrepen het sier- en boomkwekerijbedrijf
en de bollenteelt;
het behoud, de bescherming, ontwikkeling en/of het herstel van de landschappelijke en natuurlijke waarden, zoals deze tot uitdrukking komen in het reliëf, de kleinschaligheid of openheid (enken), de beplantingselementen en- structuur (houtsingels en houtwallen), laaggelegen kwelgebieden, bijzondere graslanden en/of met deze biotopen samenhangende fauna;
het behoud en herstel van de archeologische waarden;
de waterhuishouding, uitsluitend voor de sloten, sprengen en beken en andere watergangen, zoals die bestonden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan alsmede waterstaatkundige doeleinden;
recreatief medegebruik in de zin van voet-, fiets-, en/of ruiterpaden;

Het plangebied ligt tevens binnen de grenzen van het bestemmingsplan "Buitengebied, 4e partiële herziening (correctieve herziening)". Deze herziening betreft een herziening van het in 2005 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 4 juni 2009. Gedeputeerde Staten van Gelderland hebben het plan goedgekeurd op 28 september 2009 (nr. 2009-012377). De wijzigingen in de voorschriften van de hiervoor genoemde bestemming betreffen de toevoeging van 'en de bollenteelt' in lid a en de toevoeging van het bepaalde in lid c.

De gronden binnen het op de afbeelding weergegeven rode vlak vallen onder de toetsingskaart natte land - natuur. Op de volgende afbeelding is een fragment van die kaart weergegeven.

Fragment toetsingskaart natte land - natuur (bestemmingsplan Buitengebied, 4e partiële herziening (correctieve herziening)

Het plangebied ligt binnen de bufferzone ‘natte land – natuur’. Dit betekent dat gronden met die aanduiding mede ter bescherming zijn van de vochtgebonden natuurlijke waarden van de binnen deze zone gelegen gronden.

Vanwege de omzetting naar een nieuw landgoed zal het grootste gedeelte van deze gronden een andere functie krijgen. Het behoud, te ontwikkelen en herstel van de natuurlijke waarden zullen in het nieuwe plan de boventoon voeren. Bebouwing blijft uitgesloten met uitzondering van de bouw van een landhuis met maximaal twee wooneenheden in de zuidhoek van het landgoed. De bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden wordt via de regels vastgelegd.

Vanwege deze omzetting en ter waarborging van de te beschermen waarden is het onderhavige bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Planbeschrijving

Om het nieuwe landgoed planologisch te maken, is het onderhavige bestemmingsplan opgesteld. Aan de hand van de onderstaande beschrijving van het plan en hetgeen beschreven is in paragraaf 3.3 is bezien of de beoogde ontwikkeling passend is binnen de ruimtelijke kaders van het rijk en provincie. In paragraaf 2.3 wordt stilgestaan bij het gemeentelijk beleid.

In deze paragraaf worden de verschillende onderdelen van het plan beschreven die het nieuwe landgoed gestalte zullen geven. De natuurlijke inrichting van het landgoed kan onderverdeeld worden in de onderdelen natte natuur, Klaarbeek, natuurweide, wegbegeleidende beplanting, struweel, wandelpaden, landhuis, zichtlijnen, openbaar toegankelijk en recreatieve hoofdpunten.

Bij de ontwikkeling van Landgoed “De Pirk” wordt gestreefd naar een 'landhuis-landgoed'. Bij de inrichting van het landgoed zijn de beken en de daarbij horende kwelzones centraal gesteld. Bij de ontwikkeling van Landgoed “De Pirk” wordt gestreefd naar een landschappelijk en architectonisch samenspel van allure, dat past in het landschap en het landschap versterkt.

De architectonische invulling bestaat uit een landhuis van allure. Het landhuis wordt gepositioneerd aan de zuidzijde van het landgoed aan de rand van het voormalig landgoed de "Waaijenberg". Het overige en overgrote gedeelte van het landgoed bestaat uit natte natuur en ‘groen’ in diverse vormen: natuurlijk grasland, wegbegeleidende beplanting en natuurvriendelijke oevers langs de Klaarbeek. De voorgestane elementen resulteren in een transformatie van het gebied naar een inrichting- en gebruiksvorm die de landschappelijke karakteristiek versterkt en de belevingswaarde en de natuurwaarde verhoogt. Op een relatief kleine oppervlakte worden veel elementen gecombineerd.

Het nieuwe landgoed heeft als belangrijke drager natte natuur. Door de unieke ligging, en door de aanwezigheid van een beek is het terrein uitstekend geschikt voor het aanleggen van natte natuur. De natte natuur op Landgoed “De Pirk” zal bestaan uit plas-draszones waarin kwelwater een belangrijke rol speelt. De aanwezigheid van kwelwater in deze plas- dras situaties wordt verwacht dat er kwel gerelateerde flora en fauna gaat vestigen/ontwikkelen. De plas-zones liggen centraal op het landgoed ten zuiden van de vernieuwde beekloop. Door deze inrichting wordt invulling gegeven aan de wensen van de provincie Gelderland en het waterschap.

De beekloop van de op het landgoed aanwezige Klaarbeek is in samenspraak met het Waterschap Veluwe aangepast. Door de verlegging van de beekloop zal de beek op een natuurlijke manier over het landgoed gaan stromen (licht meanderend). De vernieuwde beekloop zal er voor zorgen dat er op kleine schaal een bijdrage wordt geleverd aan waterberging en het verbeteren van de waterkwaliteit. Het geven van ruimte aan het water, waardoor het langer vast gehouden wordt in het gebied zelf, sluit naadloos aan op het overheidsbeleid van vasthouden, bergen en afvoeren.

Geheel passend in het landschap waarin Landgoed “De Pirk” is gelegen, wordt er een natuurweide aangelegd om het open karakter van het landschap te behouden. De natuurweide zal bestaan uit half natuurlijk grasland, dat extensief wordt begraasd door schapen. Een halfnatuurlijk grasland is een extensief beheerd grasland waarbij het streven is dit met 15 inheemse plantensoorten te verrijken.

Vanaf de Paalbeekweg wordt er wegbegeleidende beplanting aangeplant langs de oprit voor het te realiseren landhuis.

De wegbegeleidende beplanting zal niet de gehele weg volgen, maar wordt onderbroken. Dit zorgt er voor dat het gesloten maar toch ook open karakter van het landschap wordt geaccentueerd. Dit om het open landschap te versterken en nieuwe zichtlijnen te ontwikkelen op het landgoed. Op het landgoed zullen diverse solitaire bomen aan worden geplant, die uit kunnen groeien tot monumentale bomen.

Het struweel, gelegen aan de oostzijde van het landgoed, zorgt net als de wegbegeleidende beplanting voor het accentueren van het half open landschap en het onderbreken van zichtlijnen, ter versterking van het landschap.

Het struweel zal bestaan uit elzen, inheemse rozen en besdragende struiken.

De wandelpaden die op het Landgoed “De Pirk” lopen zijn toegankelijk vanaf de oprit van het nieuwe landhuis. Vanaf waar men een rondgang over het natuurterrein kan maken. Het wandelpad sluit aan op het nog te ontwikkelen buurlandgoed "Beekdal". Het is de bedoeling dat in de toekomst hier het wandelpad begint, inclusief parkeerplaatsen. De wandelpaden op het Landgoed “De Pirk” bestaan uit gemaaide grasbanen.

Tussen het bos en de laan wordt een landhuis gerealiseerd. In paragraaf 3.3 wordt ingegaan op het landhuis en de inrichting rondom het landhuis. De bomen bij het landhuis vormen het groene casco en het karakter van het nieuwe landgoed. De inrichting van de tuinen rondom het landhuis is aan de toekomstige bewoners van het landhuis zelf. De vereiste parkeerplaatsen worden direct rondom de bebouwing gerealiseerd en worden zoveel mogelijk uit het zicht onttrokken.

In de Totaalvisie is rekening gehouden met de wensen van de buren. Door de zichtlijnen in takt te houden, blijft het zicht van de buren behouden. Het nieuwe Landgoed “De Pirk” is voor het overgrote deel openbaar toegankelijk. Het terrein rondom het landhuis is echter privé terrein. Verspreid over het landgoed zijn enkele recreatieve hoofdpunten. Een van deze punten is de voorde in de Klaarbeek. De recreant kan doormiddel van de voorde het gehele landgoed bezoeken. Wanneer de recreant het landgoed betreedt via de Paalbeekweg zal men verwelkomd worden door een informatiepaneel met informatie over het landgoed.

Teneinde de duurzaamheid van de voorgenomen inrichting te kunnen waarborgen is ook een beheerplan gemaakt. Het is noodzakelijk om de aangelegde elementen te beheren. Om de voorgestane kwaliteit te bereiken en te behouden is een overzicht opgesteld van de beheermaatregelen per element. Het beheer heeft een doorzicht van circa 5 jaar. Na 5 jaar wordt het beheer geëvalueerd en indien nodig per element op onderdelen bijgesteld. Daarnaast vindt jaarlijks een monitoring plaats die in het volgende hoofdstuk beschreven wordt. De beschrijving van de afzonderlijke elementen is weergegeven in het 'Inrichtingsplan De Pirk Eelerwoude februari 2010' (als bijlage bijgevoegd).

Een nieuw landgoed kan niet zonder meer gerealiseerd worden. Zowel op provinciaal als gemeentelijk niveau wordt nauwkeurig onderzocht of een nieuw landgoed haalbaar is en of voldaan kan worden aan de daaraan te stellen eisen.

Landgoed "De Pirk" ligt in het zoekgebied dat de provincie Gelderland heeft aangegeven voor particuliere landgoederen. De exacte locatiekeuze laat ze over aan de gemeente. De gemeente Epe waarbinnen het landgoed is gelegen, heeft het beleidsdocument 'Kwaliteitsimpuls Buitengebied, toetsingskader nieuwe landgoederen gemeente Epe' vastgesteld. Een nieuw landgoed dient aan dat toetsingskader te voldoen. In de daaraan gekoppelde 'Leidraad nieuwe landgoederen gemeente Epe, procedurebepaling' is een aantal fasen opgenomen die stapsgewijs afgerond moeten worden. In paragraaf 2.3 wordt bij die fases stilgestaan.

1.5 Opzet Van De Toelichting

Voorafgaand aan hoofdstuk 2 is ingegaan op de aanleiding van de planherziening, de ligging van het landgoed en de geldende bestemmingsplannen. Ook is het plan in grote lijnen beschreven.

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het relevante beleidskader van rijk, provincie en gemeente Epe. In hoofdstuk 3 wordt het project omschreven en wordt stilgestaan bij de milieu- en omgevingsaspecten. De ruimtelijke en functionele structuur van het landhuis wordt vooral beschreven in paragraaf 3.3. Hoofdstuk 4 gaat in op de beschrijving van het plan, de bestemmingen en regels. Tot slot worden in hoofdstuk 5 en 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

2 Beleid

2.1 Rijksbeleid

Met de Nota Ruimte is gekozen voor een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid. Met de Nota Ruimte verschuift het accent van ‘het stellen van beperkingen’ naar ‘het stimuleren van ontwikkelingen’. Nieuwbouw wordt gezien als een mogelijkheid om zowel een bijdrage te leveren aan de verbetering van de kwaliteit van natuur en landschap als aan de vergroting van de mogelijkheden om te wonen, werken en recreëren in het landelijke gebied. Nieuwe landgoederen zijn een voorbeeld waarmee financiële middelen kunnen worden gegenereerd voor de aanleg van recreatie- of natuurgebieden. Het rijk vraagt de provincies om dit beleid verder uit te werken en hiervoor een planologisch kader op te stellen.

In de volgende paragraaf wordt het provinciaal beleid beschreven. Geconstateerd kan worden dat de realisatie van landgoed De Pirk binnen de beleidskaders past van de provincie Gelderland. Hierdoor is de realisatie van het landgoed ook in overeenstemming met rijksbeleid.

2.2 Provinciaal Beleid

Het nieuwe Landgoed “De Pirk” is gelegen in de gemeente Epe, provincie Gelderland en valt dus onder de beleidsregels van de desbetreffende gemeente en provincie.

De provincie Gelderland heeft in haar Structuurvisie de gehele provincie gezoneerd en aangegeven waar het stichten van nieuwe landgoederen gewenst is en waar deze ongewenst worden geacht. Vanuit het streekplan van de provincie Gelderland is het reconstructieplan Veluwe 2010 ontwikkeld. Veluwe 2010 geeft aan dat nieuwe landgoederen een wezenlijke bedrage kunnen leveren aan de realisatie van de groene wiggen. Deze groene wiggen komen voort uit het EHS-beleid van de provincie Gelderland. Het streekplan van de provincie Gelderland geeft aan dat het stichten van een landgoed in principe mogelijk is.

Het plangebied voor het nieuwe Landgoed “De Pirk” is door de provincie Gelderland aangeduid als EHS verwevingsgebied. Dit houdt in dat grondgebonden land- en tuinbouw zich duurzaam kan ontwikkelen, voorzover de aanwezige natuurwaarden niet worden geschaad. In de EHS verwevingszone geldt het “nee tenzij” principe. Verder is het plangebied gelegen in het zoekgebied voor de Wisselse poort, een groene wig in het landschap om de flora en fauna de mogelijkheid te geven om vanaf het Veluwemassief de IJsselvallei te bereiken.

Het plangebied grenst aan het bestaande natuurgebied de Veluwe (landgoed "Tongeren" en gemeente Bossen Epe). Dat het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen EHS verwevingsgebied biedt kansen voor het stichten van een nieuw landgoed.

De provincie Gelderland stelt enkele voorwaarden voor het stichten van een nieuw landgoed in de provincie. Een nieuw landgoed is een openbaar toegankelijk natuurgebied, veelal bos, afgewisseld met agrarische gronden, met daarin een woongebouw ‘van allure’ met maximaal drie wooneenheden.

Samen met het waterschap bestaat de wens om de Klaarbeek natuurlijker in te richten. Voor de Paalbeek, die eveneens over het landgoed loopt, bestaan geen nieuwe inrichtingswensen.

De Paalbeek is namelijk enige jaren geleden opnieuw ingericht.

Passend in het landschap

De provincie Gelderland laat de precieze locatietoets over aan de gemeente, in dit geval de gemeente Epe. De gemeente maakt een afweging of een nieuw landgoed past in het landschap, geen strijdigheid oplevert met omliggende functies – met name agrarische – en of het landgoed op die plek de gewenste meerwaarde heeft. Ook kan de gemeente aanvullende eisen stellen. Daarnaast moet de gemeente met de initiatiefnemer van het landgoed een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding afsluiten over de inrichting, het beheer en de openstelling. Bij voorkeur voldoet een initiatief aan alle voornoemde criteria. Er zijn situaties denkbaar waarin dit niet het geval is. Afwegen van negatieve en positieve effecten is dan van belang en maatwerk biedt uitkomst. Aan de zogenaamde ‘harde’ criteria dient altijd voldaan te worden.

Andere landgoederen

In de gemeente Epe werken overheid en particulieren aan de aanleg van een aaneengesloten complex van nieuwe landgoederen. Daarmee wordt de EHS in de Wisselse poort versterkt. In het provinciale boekwerk 'Combineren met natuur, mogelijkheden in de ecologische hoofdstructuur (EHS) in Gelderland zijn de landgoederen in Epe beschreven. Hierbij wordt niet alleen stilgestaan bij landgoed "De Pirk", maar worden ook andere in de omgeving liggende landgoederen beschreven.

De EHS in het plangebied bestaat voor een deel uit EHS-verweven en voor een deel uit EHS-natuur. Op dit moment is een groot deel nog landbouwgrond. De ontwikkeling van nieuwe natuur wordt ingepast in de nieuwe landgoederen. Van het grote bestaande "Landgoed Tongeren" – waarin overigens ook flink wordt geïnvesteerd in de EHS loopt in oostelijke richting een beekdal tot aan het dorp Epe. Het gebied ligt vrijwel geheel binnen de begrenzing van de EHS. De provincie zou hier een gevarieerde mix aan natuur willen realiseren, bestaande uit veel botanisch grasland (in het open beekdal) en ook bosjes en poelen.

Op de volgende afbeelding is een overzicht van de begrenzing van de bestaande nieuwe landgoederen weergegeven. Bij elkaar ontstaat een samenhangend geheel waardoor de verspreidingsmogelijkheden van planten en dieren wordt vergroot. Met rode lijnen is landgoed "De Pirk" aangegeven.

Overzicht landgoederen (bron: provincie Gelderland)

Meestal laat de overheid het stichten van een nieuw landgoed geheel over aan het particulier initiatief. Soms is er ook een actievere rol, bijvoorbeeld in gebieden waar nog veel nieuwe natuur moet worden ontwikkeld.

Een voorbeeld van een dergelijke publiek-private samenwerking is te vinden in de gemeente Epe. Tussen het landgoed "Tongeren" en de kern van het dorp Epe zijn drie initiatieven ontstaan voor nieuwe landgoederen: Landgoed "De Pirk" van initiatiefnemer Peter Smeets, een particulier die al een aantal jaren grond aan het kopen is om er een natuurfunctie aan te geven, landgoed "Beekdal", van eigenaar Van Ee die met zijn landbouwbedrijf is gestopt, en landgoed "De Paalbeek".

Waterhuishoudingsplan

In het Waterhuishoudingsplan van de Provincie Gelderland is beleid opgesteld voor onder andere de natte landnatuurgebieden en beschermingszones rond deze natte natuurgebieden. In het onderhavige bestemmingsplan is de bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden van die gronden in de regels vertaald.

De regeling ter bescherming van de natte natuurgebieden geldt daarmee niet voor de bebouwde percelen. Het beleidsvoornemen om (binnen de hydrologische beschermingszone) voor de bebouwde percelen geen specifieke beperkingen op te leggen, is besproken met het Waterschap Veluwe. Het waterschap heeft hier geen moeite mee, maar vraagt wel om een adviesmoment wanneer het gaat om extra bebouwing. Voor die ontwikkelingen waarvoor een Wro-procedure gevolgd wordt, is dit adviesmoment gewaarborgd via de watertoets.

Via afspraken tussen het Waterschap en de gemeente wordt het waterschap betrokken bij vergunningaanvragen om te bouwen.

Ruimtelijke Verordening Gelderland

Teneinde de provinciale belangen zoals verwoord in de Structuurvisie Gelderland veilig te stellen hebben Provinciale Staten bij besluit van 15 december 2010 (nr. PS2010-780) een ruimtelijke verordening vastgesteld.

In deze verordening wordt onder een nieuw landgoed het volgende verstaan:

"een openbaar toegankelijk bos- of natuurcomplex van minimaal 5 ha, al dan niet met overige

gronden, met daarin een woongebouw met in beginsel maximaal drie wooneenheden".

In artikel 2.3 van de ruimtelijke verordening is bepaald dat in een bestemmingsplan nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen en werken mogelijk mag worden gemaakt bij oprichting van nieuwe landgoederen, mits 1) sprake is van een substantiële verbetering van in de directe omgeving aanwezige kwaliteiten van natuur, water of landschap of de recreatieve mogelijkheden van die omgeving,en 2) in de toelichting bij een bestemmingsplan wordt aangegeven op welke manier nieuwe bebouwing landschappelijk wordt ingepast.

Wanneer hier aan voldaan wordt, mag ook buiten bestaand bebouwd gebied worden gebouwd.

Hierbij dient rekening gehouden te worden met het bepaalde in artikel 21 van de verordening. Dit artikel heeft betrekking op Nationaal landschap met de aanduiding waardevol landschap. Binnen gebieden met deze aanduiding kunnen slechts bestemmingen worden toegestaan, voor zover de kernkwaliteiten van het gebied, zoals vastgelegd in de streekplanuitwerking "Kernkwaliteiten waardevolle landschappen" behouden of versterken.

In hoofdstuk 4 van de uitwerking "Kernkwaliteiten Waardevolle Landschappen, vastgesteld door het college van Gedeputeerde Staten van Gelderland op 16 mei 2006, zijn de kernkwaliteiten uitgewerkt. Het plangebied ligt binnen de één van de wiggen Oost-Veluwe. Het gebied rond Wissel, Emst en Tongeren wordt gekenmerkt door karakteristieke open essen en karakteristieke open ontginningen, waarbij het onderscheid tussen veen, broek en vochtige heide gradueel was. Het gemeenschappelijk kenmerk was en is dat er sprake is van openheid en kwel. Ook de in het gebied aanwezige sprengen en beken vormen een door het water bijeengehouden systeem van relicten: natuurlijke beken, sprengkoppen en sprengbeken.

In de planbeschrijving (paragraaf 1.4) en de beschrijving van de toekomstige situatie (paragraaf 3.3) is beschreven op welke wijze het nieuwe landgoed ingericht wordt. Uit deze beschrijvingen volgt dat er sprake is van een substantiële verbetering van in de directe omgeving aanwezige kwaliteit van natuur, water en landschap. Ook recreatieve (wandel)mogelijkheden nemen toe. In deze toelichting is tevens aandacht besteed aan de landschappelijke inpassing van de nieuwe bebouwing.

Voorwaarden nieuw landgoed provincie Gelderland

Hiervoor is aangegeven wat onder een nieuw landgoed dient te worden verstaan. Voor het landgoed "De Pirk" geldt dat deze openbaar toegankelijk is en vooral uit natuur bestaat. Op het landgoed komt een landhuis van allure met twee wooneenheden. De oppervlakte van het landgoed bedraagt circa 6 ha. De hoofdfunctie van het woongebouw is wonen.

Voor wat betreft de maten wordt voldaan aan de provinciale uitgangspunten.

Nieuwe landgoederen kunnen gesticht worden in delen van het groenblauwe raamwerk (EHS-verweving, EHS-verbindingszones) en in het multifunctioneel gebied, niet in EHS-natuur, waardevol open gebied, in weidevogelen ganzengebieden van provinciaal belang of in het concentratiegebied voor intensieve teelten. Gebieden die met name geschikt geacht worden zijn gebieden met een grote mate van verweving, gebieden waar bosaanleg gewenst is, grondwaterbeschermingsgebieden e.d.

Het landgoed ligt in het EHS verwevingsgebied en voldoet daarmee ook voor wat betreft de ligging aan het provinciaal beleid.

Bij initiatieven voor een nieuw landgoed dient er sprake te zijn van een totaalvisie inclusief

inrichtingsplan, beeldkwaliteitsplan en exploitatieopzet. Behalve de bestemmingsplanwijziging dient de gemeente met de initiatiefnemer voor een nieuw landgoed een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding af te sluiten over de inrichting en beheer van het nieuwe landgoed. Deze overeenkomst dient bij het bestemmingsplan te worden gevoegd. Het gaat immers ook om het duurzaam in stand houden van de landgoedkwaliteiten.

In het onderhavige bestemmingsplan is aandacht besteed aan de totale inrichting van het nieuwe landgoed en de beeldkwaliteit. Tussen de gemeente Epe en de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waar niet alleen op de aanleg en de duurzame instandhouding is ingegaan, maar is ook een kettingbeding en een boetebeding opgenomen, teneinde de kwaliteit van het landgoed in stand te houden.

Conclusie

Met de realisatie van landgoed "De Pirk" wordt een deel van de ecologische hoofdstructuur van de provincie Gelderland gerealiseerd. Het nieuwe landgoed past binnen de doelstellingen van de provincie Gelderland. De bescherming van de vochtgebonden natuurlijk waarden van de gronden in het plangebied is via de regels vastgelegd.

Ten behoeve van de aanleg en een duurzame instandhouding van het landgoed heeft de gemeente Epe met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. In hoofdstuk 5 is de zakelijke beschrijving van deze overeenkomst opgenomen.

Kortom de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling is volledig in overeenstemming met het in de Structuurvisie Gelderland verwoorde en in de Ruimtelijke Verordening Gelderland verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

2.3 Gemeentelijk Beleid

Ruimtelijk Structuurplan Epe

In september 2005 is het Ruimtelijk Structuurplan Epe vastgesteld. Het plan geeft een visie op de ontwikkeling van de woonkernen en het landelijk gebied. Het plangebied ligt in een zogenaamd “dynamisch gebied”. De dynamische gebieden betreffen onder meer de landbouwgebieden in een halfopen akkerlandschap rond de dorpen, waar onder voorwaarden nieuwe ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Het halfverdichte landschap van lintbebouwing met een gemengd karakter en tussenliggende akkers en weilanden wordt als waardevol aangemerkt.

Voor de ontwikkeling van nieuwe landgoederen zijn in het Structuurplan prioritaire vestigingszones aangegeven. Het gebied voor het landgoed "De Pirk" valt niet in deze zone, maar onder voorwaarden zijn ook buiten de prioritaire vestigingszones nieuwe landgoederen mogelijk. Het bijzondere voor het onderhavige gebied is dat twee landgoederen worden gerealiseerd; "De Pirk" en "Beekdal" (voorheen "Van Ee"). Maar ook landgoed "De Paalbeek" aan de overzijde van de Paalbeekweg maakt dat de realisatie van landgoed "De Pirk" passend is binnen het ruimtelijk structuurplan van de gemeente Epe. Op de volgende afbeelding zijn de verschillende landgoederen weergegeven.

Landgoederen nabij landgoed "De Pirk" (bron: Inrichtingsplan, beheerplan, beeldkwaliteitplan -definitief-, Eelerwoude, februari 2010)

Ten westen van landgoed "De Pirk" liggen gronden van het Geldersch Landschap en landgoed Tongeren.

Structuurvisie Veluweflank Epe

Het plangebied ligt binnen de structuurvisie "Veluweflank Epe". Deze structuurvisie is door de gemeenteraad van Epe vastgesteld op 25 maart 2010.

De structuurvisie dient verschillende doelen:

Integraal kader voor ambities; de gemeente Epe wil met deze visie laten zien hoe zij haar ambities voor het buitengebied tussen Apeldoorns Kanaal en Veluwemassief ruimtelijk vorm wil geven.

Waarborg en toetsingskader; de gemeente Epe wil met deze visie de landschappelijke overgangen tussen Veluwemassief en randgebieden beschermen en versterken. Daarbij hoort een visie op balans tussen enerzijds de gewenste openheid en andere kwaliteiten van het landschap en anderzijds gewenste (nieuwe) economische dragers in het gebied.

Ruimtelijk kader en ontwikkelingsrichtingen; de visie geeft al met al een beeld van de ruimtelijke hoofdstructuur van het gebied, van de gewenste ontwikkeling en van de na te streven kwaliteiten. Daarbij hoort een opsomming van randvoorwaarden en condities voor nieuwe ontwikkelingen. De structuurvisie biedt zo mede houvast voor kwaliteitsbeleid en welstand.

Overzicht bestaand beleid; ter onderbouwing van de ambitie en de visie moet er voorts ook een goede weergave zijn van de gevolgen van bestaand beleid dat relevant is voor het plangebied.

Realisatie ambities; in een structuurvisie moet worden aangegeven hoe de gemeente denkt haar ambities te realiseren.

Een deel van de ontwikkelingen (nieuwe landgoederen, groen wonen) valt in de categorie "rood voor groen" ontwikkelingen. In van deze structuurvisie afgeleide bestemmingsplannen kan voorts kostenverhaal worden geregeld, evenals groencompensatie of bovenplanse verevening. De structuurvisie zelf kan de basis vormen voor de totstandkoming van anterieure overeenkomsten (dus vóór bestemmingsplanwijziging).

In genoemde structuurvisie is beschreven dat landgoederen vooral moeten bijdragen aan het ontwikkelen van (verweven) natuur, overige ontwikkelingen vooral aan versterking van het landschap, bijvoorbeeld door aanleg van kleine landschapselementen.

Voor de realisatie van nieuwe landgoederen heeft de gemeente Epe met de nota "Kwaliteitsimpuls buitengebied Epe" een toetsingskader vastgesteld voor de beoordeling van nieuwe landgoederen, met richtlijnen voor de economische basis ervan. Nieuwe landgoederen moeten onder het NSW-regime gaan vallen als waarborg voor duurzame instandhouding.

Met nieuwe landgoederen kunnen diverse beleidsvoornemens op het gebied van natuur (EHS en EHS-verweving), landschap en cultuurhistorie verwezenlijkt worden.

De Nota Kwaliteitsimpuls heeft tot doel "het tot stand brengen van een landgoederenstructuur in delen van het landelijk gebied van Epe die een kwaliteitsimpuls nodig hebben en waarin wonen, werken, recreatie en allerlei hedendaagse en toekomstige maatschappelijke en economische activiteiten en functies duurzaam en in evenwicht met elkaar een plek krijgen". De nota is kaderstellend en richtinggevend bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. Hiertoe dient een puntentabel om locaties te waarderen op geschiktheid. De nota is in 2005 vastgesteld door de raad.

Onder het kopje "Toetsingskader nieuwe landgoederen gemeente Epe", wordt nader op de toetsingscriteria voor nieuwe landgoederen ingegaan.

Nota Cultuurhistorisch beleid 2010-2015

De nota “Epe, historisch centrum van de Veluwe, Cultuurhistorisch beleid 2010-2015” (vastgesteld februari 2010) beschrijft hoe Epe cultuurhistorie de komende jaren wil inzetten bij diverse ontwikkelingen en de kansen die het biedt wil aangrijpen. Voorafgaand aan het beleidskader zijn de cultuurhistorische waarden door middel van een uitgebreide inventarisatie onderzocht en inzichtelijk gemaakt. Onder het begrip ‘cultuurhistorie’ vallen archeologie, bouwhistorie en historische geografie. Doel van het cultuurhistorische beleid is om het cultuurhistorisch erfgoed in Epe zichtbaarder en beleefbaarder te maken, cultuurhistorie te integreren in de diverse beleidsvelden van de gemeenten en het een volwaardig onderdeel te laten uitmaken van de afwegingen binnen de ruimtelijke ordening.

Het gebied voor het landgoed De Pirk doet recht aan de wens om het agrarisch erfgoed te bewaren. De kenmerkende verschillen en overgang tussen het landschap van het Veluwemassief en de Veluwerand en het daaraan toegevoegde landschap van de beekdalen wordt in het landgoedontwerp gerespecteerd en ook benut door de strategische situering van het landhuis.

Toetsingskader nieuwe landgoederen gemeente Epe

Bij de beoordeling of een nieuw landgoed haalbaar en toelaatbaar is, hanteert de gemeente Epe onder meer de volgende documenten:

Kwaliteitsimpuls buitengebied Epe, tevens toetsingskader beoordeling landgoederen
Leidraad nieuwe landgoederen gemeente Epe, procedurebepaling

De kwaliteitsimpuls buitengebied Epe, tevens toetsingskader beoordeling landgoederen dateert uit 2006. De titel zegt het al, de gemeente Epe wil een kwaliteitsimpuls geven aan de ontwikkelingen in het landelijk gebied door het ontwikkelen van nieuwe landgoederen.

Door het stopzetten van agrarische activiteiten treedt een sterke versnippering en verrommeling op van het platteland. Typerende streekeigen landschappen dreigen te verdwijnen. Met het verdwijnen van deze landschappen zullen de daarbij behorende natuur- en recreatiewaarden verder achteruitgaan.

Met het geven van een kwaliteitsimpuls aan een duurzame verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de daarmee samenhangende leefbaarheid in het landelijk gebied, wordt getracht de versnippering en verrommeling tegen te gaan. De kwaliteitsimpulsen richten zich op landschap, natuur en water, bos, landbouw en tuinbouw, recreatie en toerisme en wonen en werken.

De kwaliteitsimpuls heeft een kaderstellende functie en zal richtinggevend zijn bij de beoordeling van initiatieven van nieuwe landgoederen en verzoeken tot functiewijzigingen van het buitengebied van de gemeente Epe. In de kwaliteitsimpuls zijn verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten beschreven.

Voor het nieuwe landgoed “De Pirk” is in de brief van burgemeester en wethouders van 3 september 2009 stilgestaan bij het programma van eisen voor het onderhavige landgoed. Het globale programma van eisen is hieronder weergegeven, en komt voort uit bovengenoemde beleidsdocumenten:

Het landgoed moet worden gerangschikt onder de Natuurschoonwet (NSW);
Het landgoed dient voor 90% te worden opengesteld;
Het landgoed wordt door middel van wandelpaden ontsloten;
Bij het bepalen van de ligging van de wandelpaden wordt aansluiting gezocht met omliggende initiatieven en bestaande structuren;
Het landgoed wordt voor minimaal vijf hectare omgevormd naar natuur;
Bij het bepalen van de natuurdoeltypen wordt aangesloten op het Gebiedsplan Natuur en Landschap Gelderland;
Er dient in ieder geval overleg plaats te vinden met de Dienst Landelijk Gebied, Waterschap Veluwe, Stichting Geldersch Landschap en aangrenzende initiatiefnemers over de inrichting van het landgoed;
Het beekdal dient zoveel mogelijk van haar open karakter te behouden en vrij te blijven van opgaande beplanting;
Op het landgoed mag maximaal één landhuis van allure met maximaal twee wooneenheden worden gerealiseerd;
Het landhuis mag niet in het ‘open’ beekdal worden gesitueerd, maar dient zo veel mogelijk aan te sluiten bij de opgaande beplanting van het aangrenzende landgoed Waaijenberg;
De suggestie uit de startnotitie dat bebouwing in het noordelijk deel van het landgoed mogelijk is, wordt niet onderschreven;
Het landhuis krijgt een passende architectuur, waarbij de kwaliteit van de plek richtinggevend is. In een volgende fase dient dit in een beeldkwaliteitplan vastgelegd te worden;
Een uitgebreide gebiedsinventarisatie/-analyse vormt de basis voor het op te stellen inrichtingsplan;
Het landgoed moet duurzaam in stand worden gehouden, waarbij de initiatiefnemer financieel verantwoordelijk is voor oprichting en onderhoud. Dit dient aangetoond te worden door middel van een exploitatieplan.

Naar aanleiding van deze brief is door Eelerwoude in samenwerking met SIR Gebiedsontwikkeling een inrichtingsplan, beheerplan en beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit document dateert van februari 2010 en is besproken met de gemeente. De Totaalvisie is door burgemeester en wethouders vastgesteld op 18 mei 2010.

Uit de toets aan het Toetsingskader beoordeling landgoederen van de gemeente Epe blijkt dat de locatie van landgoed “De Pirk” een aanzienlijke bijdrage levert aan de kwaliteitsimpuls van het landelijk gebied. De locatie van Landgoed “De Pirk” voldoet aan alle ‘harde’ criteria, zoals die ook door de provincie Gelderland gehanteerd worden voor een locatietoets. Uit de locatietoets blijkt verder dat de locatie van de Pirk geen provinciale beleidsdoelstellingen belemmert, zoals die in het streekplan zijn geformuleerd.

In de “Leidraad nieuwe landgoederen gemeente Epe, procedurebepaling” is een aantal fases beschreven die doorlopen dienen te worden. De 1^e fase betreft de startnotitie en het globale programma van eisen. Deze is met de brief van de gemeente van 3 september 2009 (kenmerk 2009-58613) afgerond. De 2^e fase betrof de gebiedsanalyse en een definitief programma van eisen. De gebiedsanalyse is beschreven in het inrichtingsplan. De Totaalvisie (inrichtingsplan, beeldkwaliteitplan en exploitatieopzet) is afgerond met de vaststelling daarvan (bericht bij brief van 20 mei 2010, kenmerk 2010-11508) door burgemeester en wethouders. Met de vaststelling van de Totaalvisie zijn fase 2 en 3 afgerond. Met de aanvraag voor een herziening van het geldende bestemmingsplan en het startoverleg met betrokken partijen (gemeente Epe, initiatiefnemer, Eelerwoude en Ad Fontem juridisch bouwadvies) op 20 oktober 2010 is de 4^e fase gestart. De 5^e fase betreft de procedure van het bestemmingsplan.

Op basis van de afgeronde fases en de instemmingen van de gemeente Epe, kan gesteld worden dat het nieuwe landgoed een kwaliteitsimpuls voor ruimtelijke kwaliteit van het betreffende gebied met zich meebrengt. Het nieuwe landgoed “De Pirk” voldoet aan de uitgangspunten van de gemeente Epe zoals beschreven in het document “Kwaliteitsimpuls buitengebied Epe, tevens toetsingskader beoordeling landgoederen”.

Landschapsontwikkelingsplan

In 2009 is het landschapsontwikkelingsplan vastgesteld. Dit plan is in samenwerking met de gemeenten Heerde en Voorst in de periode 2007 - 2009 tot stand gekomen.

Landgoed de Pirk ligt in een gebied waarvan het landschap grote kwaliteiten kent. Hierin zijn twee hoofdlijnen aan te geven. De eerste hoofdlijn heeft te maken met de kenmerken van het betreffende landschap. Grote delen daarvan kenmerken zich van oorsprong door kleinschalig agrarisch cultuurlandschap met een sterk verspreide bewoning over het gebied. Er zijn duidelijk dorpen maar er zijn ook heel veel woningen en boerderijen die in linten en zwermen liggen. Die kleinschaligheid en dichte bewoning wringt vaak met de huidige wensen voor het gebruik. Schaalvergroting bij agrariërs leidt tot grotere agrarische bedrijfsgebouwen en rationele grote, rechte kavels. Vele agrarische bedrijven verdwijnen en in de vrijkomende schuren komen allerlei andere soorten bedrijven of, wat nog vaker voorkomt, de bedrijfsgebouwen worden gesloopt in ruil voor de bouw van een nieuwe woning. Door de autonome ontwikkeling van schaalvergroting en functiewijziging verandert de oorspronkelijke schaal en samenhang van het landschap.

De tweede hoofdlijn is dat het gebied veel veranderingsprojecten kent. Diverse hogere overheden (Rijk en Provincie) hebben belangen in het gebied en hebben een beleidsopgave op het gebied gelegd voor een aantal sectorale onderwerpen. Zij voeren deze bovendien voor een deel zelf uit. Het gaat dan om de uitvoering van Ruimte voor de Rivier, het Reconstructieplan Veluwe, de Kaderrichtlijn Water, de realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur, etc. En ook de gemeenten in het gebied Epe, Heerde en Voorst, sturen een aantal veranderingsprojecten aan. Deze veranderingsprojecten omvatten grote delen van het plangebied van dit landschapsontwikkelingsplan. Van noord naar zuid gaat het dan om de volgende belangrijke veranderingsprojecten: de hoogwatergeul Vaassen-Wapenveld, de aanleg van de ecologische poorten op de flank van de Veluwe (Wisselsepoort, Beekbergerpoort, Hattemerpoort), het landbouwontwikkelingsgebied Vaassen, een cluster van ontwikkelingen binnen de stedendriehoek zoals een recreatiegebied en een zoekgebied voor glastuinbouw en de dijkverlegging in de Voorster Klei. Al deze projecten worden in hun eigen planprocessen uitgebreid en met vele betrokkenen besproken.

Het landschapsontwikkelingsplan kent drie doelstellingen:

De betrokken gemeenten willen in de autonome ontwikkeling van het landschap sturen op behoud en op ontwikkeling van landschappelijke samenhang. Tevens willen de gemeenten ontstening van het buitengebied stimuleren en de karakteristieke kenmerken van het landschap ontwikkelen.
De gemeenten willen het landschapsbelang inbrengen in alle ruimtelijke veranderingsprojecten in het gebied. Daartoe willen de gemeenten een ‘landschapskapstok’ bieden die gebruikt kan worden in al de gebiedsprocessen.
Omdat het landschapsplan opgesteld is door drie gemeenten bestaat het overkoepelende doel uit een structuur die een aanpak met zich meebrengt waardoor het mogelijk wordt gemaakt om op regionaal niveau 'het goede landschap te maken'.

Met betrekking tot landgoederen is het volgende in het landschapsontwikkelingsplan beschreven, waarbij een landgoed als een complex bedoeld wordt dat kan bestaan uit een groot stuk grond (meerdere hectares), bossen, landerijen en daarop een buitenplaats, landhuis, grote boerderij, kerk of kasteel.

In de verdeling van landgoederen (met daarop buitenplaatsen of kastelen) en hun landschappelijke situering is binnen het landschap van Veluwe tot IJssel onderscheid te maken in vier hoofdgroepen. Dit zijn de landgoederen op de kampen bij Twello, landgoederen gekoppeld aan de Veluwse Bandijk, landgoederen op de flank van de Veluwe en landgoederen binnen de bossen van het CVN. Landgoederen vertegenwoordigen vaak een mix van landschaps-, natuur- en cultuurhistorische waarden en zijn daardoor van bijzondere betekenis.

In algemene zin wordt voor het landschap van Veluwe tot IJssel gestreefd naar:

Het verhogen van het contrast tussen de hoge delen van het gebied en de lage delen. Het hoog-laagpatroon is de belangrijkste drager van het landschap van de regio. In veel gevallen wordt het contrast versterkt door op de hoge delen meer nieuwe beplanting aan te brengen.
Ontwikkeling van de landschappelijke kenmerken van de hoge, relatief besloten gronden. Het beleid is hier gericht op behoud en versterking van open akkers, paden, beplantingen, ontginningslijnen en op het gebied toegespitste manieren van bouwen.
Versterking van cultuurhistorische kenmerken. Vaak houdt dat in dat door middel van beplantingsvoorstellen deze kenmerken zichtbaarder worden gemaakt.
Versterking van ecologische waarden en biodiversiteit, door herstel van landschappelijke overgangen en bijbehorende systemen en beplanting.
Het behouden van openheid binnen de lage gebiedsdelen.
Het benoemen en beschermen van waardevolle open gebieden. Openheid is een zeer bijzondere maar ook kwetsbare landschapskwaliteit. Een paar lelijke gebouwen in een open gebied tasten de sfeer vaak onherstelbaar aan. ‘Verrommeling’ treed dan ook het snelste op in deze gebieden. Relatief open, waardevolle gebieden zijn onder andere delen van oude bouwlanden en dekzandruggen, delen van de natte heideontginningen, de beekdalen, delen van het weteringengebied en de uiterwaarden.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt in algemene zin gestreefd naar:

Het zoveel mogelijk laten aansluiten van ruimtelijke ontwikkelingen bij de visie op de verschillende landschapseenheden. Een goed voorbeeld is vrijkomende agrarische bebouwing (of meer in het algemeen functieverandering), die met het gebouw en de inrichting van het erf aansluiting moet zoeken bij de kenmerken en inrichtingswensen van het betreffende gebied.
Versterking van de karakteristieken van de bestaande landgoederenzones, door de aanleg van nieuwe landgoederen aansluitend bij de dijklandgoederen langs de Bandijk, de landgoederen op de zandopduikingen, de landgoederen op de overgang van dekzandrug naar beekdalen en de boslandgoederen op de Veluwe. Nieuwe landgoederen worden bij de genoemde plekken bij voorkeur ingezet ter verbetering van de landschapsstructuur. In andere gebiedsdelen is de inzet van nieuwe landgoederen uitsluitend aan de orde als een forse winst in landschappelijke kwaliteit geboekt wordt.
Het beter toegankelijk maken van ons buitengebied.

Bij de totstandkoming van het nieuwe landgoed, is de beoogde ontwikkeling ook getoetst aan de kwalitatieve kenmerken van het landschap zoals deze in het landschapsontwikkelingsplan zijn beschreven. De open gebieden en het beekdal in landgoed de Pirk worden ruimtelijke vastgelegd. Het nieuwe landhuis is zo gepositioneerd dat deze geen geweld doet aan de landschappelijke kwaliteiten. Met de nieuwe landschappelijke inrichting van de gronden vormt landgoed de Pirk een nieuwe kwalitatieve impuls voor het landschap. De waarden van het landschap worden versterkt.

Het nieuwe landgoed voldoet aan de uitgangspunten van het landschapsontwikkelingsplan.

Conclusie

De realisatie van landgoed "De Pirk" past binnen de uitgangspunten van de gemeente Epe zoals deze in de hiervoor beschreven beleidsdocumenten zijn beschreven.

3 Onderzoek

3.1 Algemeen

Een belangrijke factor voor het behouden en verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving is een juiste afstemming tussen bedrijvigheid, wonen, recreëren en natuur. In de ruimtelijke ordening wordt daarom rekening gehouden met de milieuhinder van bedrijven ten opzichte van milieugevoelige functies.

Wet geurhinder en veehouderij

Nabij het plangebied liggen nog twee inwerking zijnde veehouderijbedrijven. Op de ene locatie, Paalbeekweg 24, is een paarden- en hondenfokkerij gevestigd. De andere locatie betreft Paalbeekweg 10, een paardenfokkerij. De afstand tussen paardenstal en een nieuwe woning behoort minimaal 50 m te zijn. Voor honden zal meer dan 50 m aanwezig moeten zijn. Gelet op de ligging van beide veehouderijen ten opzichte van de beoogde locatie voor het nieuw te bouwen landhuis, bedraagt de afstand respectievelijk 640 m en 320 m. dit is voldoende om beide veehouderijbedrijven niet te hinderen in hun bedrijfsvoering.

Op het landgoed zullen schapen worden ingezet om de graslanden te begrazen. Het aantal schapen bedraagt niet meer dan het aantal dat nu al door de initiatiefnemer wordt gehouden. Deze aantallen zijn dermate beperkt dat hiervoor geen omgevingvergunning of melding is vereist. De dieren worden niet bedrijfsmatig gehouden. De wijze waarop de schapen op het landgoed worden gehouden kan gerangschikt worden onder de categorie 'hobbyboeren'.

3.2 Beschrijving Van De Huidige Situatie

In paragraaf 1.2 zijn naast de ligging ook de kenmerken van het gebied beschreven. Het plangebied wordt thans gebruikt voor wonen, agrarische doeleinden, recreatie en water. In het onderhavige bestemmingsplan worden deze doeleinden versterkt waarbij de natuurwaarden eveneens vastgelegd worden. Op de volgende afbeelding is de bestaande situatie schematisch weergegeven. Het wonen vindt plaats in één bestaande en positief bestemde woning.

Schematische weergave van de bestaande situatie zonder nieuw landhuis binnen Landgoed De Pirk (bron: Inrichtingsplan "Landgoed De Pirk Epe", Eelerwoude februari 2010)

3.3 Beschrijving Van De Toekomstige Situatie

De Totaalvisie bevat de uitgangspunten en randvoorwaarden voor o.a. de positie, het bouwvolume en de architectuur van het landhuis met de inrichting van de buitenruimte. In paragraaf 4.1 worden de wijzigingen van het gebied beschreven die in dit plan worden vastgelegd.

Hierna wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele structuur van het plan. Hierbij wordt onder meer aandacht besteed aan het landhuis en de buitenruimte van het landhuis.

Ruimtelijke en functionele structuur

Het nieuwe landhuis dient ingebed te worden in de ruimtelijke structuur van het gebied. Deze structuur is drieledig en ieder deel heeft een landschappelijke structuur, een eigen uitstraling en waarde. Van ‘hoog’ naar ‘laag’ zijn dat de volgende delen. Ten eerste: de hoger gelegen dekzandrug van Wissel; ten tweede het tussenliggende gebied met agrarische percelen en boerderijen; ten derde de laaggelegen beekgronden met natuurterreinen. Het landhuis sluit aan bij het eerst genoemde deelgebied, de dekzandrug van Wissel. Hier grenst het plangebied aan het parkbos van het voormalig landgoed De Waaijenberg, en aan de lineaire structuur van de verhoogde Paalbeek. Het landhuis in het plangebied heeft een oriëntatie in noordoostelijke richting met uitzicht op het open landschap.

Op de volgende afbeelding is het nieuwe landhuis binnen het gebied gepositioneerd.

Schematische weergave van de ligging van het nieuwe landhuis binnen Landgoed De Pirk (bron: Inrichtingsplan "Landgoed De Pirk Epe", Eelerwoude februari 2010)

Op de volgende wijze kan de aansluiting met de dekzandrug van Wissel worden vormgegeven:

plaatsing van het landhuis tegen de bestaande bossen van De Waaijenberg, zodat een eenheid in de bouw- en beplantingsmassa’s ontstaat;
een toegangslaan (passend bij een woonhuis van allure) vanaf de oostzijde, zodat de ligging van het nieuwe landhuis gepositioneerd wordt aan een historische ontsluitingsweg (huidige Paalbeekweg) van De Waaijenberg;
parkachtige, verspreide boomgroepen rondom het nieuwe landhuis. Het gebied tussen het landhuis en de beekgronden is het agrarische landschap met boerderijen en weidepercelen. Het is een landschap met uitzichten en kleine landschapselementen en wordt door wandelaars (en bewoners) hoog gewaardeerd. De boerderijen zijn veelal ingebed in beplanting, de weilanden spaarzaam beplant. Dit type landschap staat onder hoge druk en het is derhalve wenselijk om het te behouden.

Op de volgende wijze kan de aansluiting met het agrarische landschap worden vormgegeven:

de locatie van het landhuis ligt deels tegen de agrarische percelen, zoals die van oudsher bij de boerderijen hebben gehoord. De locatie van het landhuis is zo gekozen dat deze zonering in het landschap zichtbaar blijft;
om het beeld van het agrarisch landschap te versterken zijn hagen, hoogstamfruitbomen en greppels nodig;
wanneer er beweiding kan plaatsvinden met vee (geiten, schapen, streekeigen rundvee), zal dit het beeld completeren. Al deze elementen zijn echter niet gewenst in de directe nabijheid van het landhuis.
in beeld en uitstraling dient het landhuis zich duidelijk te onderscheiden van de agrarische woningen;
de binding tussen landhuis en agrarisch landschap vindt plaats via paden. Deze verbinding is echter nooit rechtstreeks maar vindt langs de randen plaats. Visueel is er minder binding, behalve op de zichtas recht voor het huis.

De lage beekgronden liggen rondom de Klaarbeek en de naastgelegen percelen natuurgrond van Het Geldersch Landschap. Het karakter van het beekdal is open en slechts enkele boomgroepen zijn langs de kavelgrenzen te vinden. Bebouwing ontbreekt.

Het beekdal heeft erg hoge natuurpotenties, met name voor kwelafhankelijke vegetaties.

Karakteristiek en architectuur

De bebouwing van het nieuwe landhuis dient ruimtelijke en architectonisch een eenheid te zijn. Het landhuis is aan de voorzijde representatief en opent zich naar buiten; er is een duidelijke relatie tussen gebouw, functie en omgeving waarneembaar. De achterzijde heeft een meer privaat karakter. De architectuur refereert aan klassieke bouwstijlen, echter met een eigentijds karakter. De architectuur en karakteristiek zijn herkenbaar en doordacht; de kunst is het verleden en de toekomst met elkaar te verbinden. Het landhuis is bedoeld voor hedendaags en toekomstig gebruik. Met toepassing van eigentijdse inzichten, technieken en middelen dient derhalve een gebouw te worden ontworpen dat doelmatig (gebruikers), verantwoord (duurzaam) en efficiënt (energie) is. Vertaald naar uitgangspunten geldt voor de architectuur en karakteristiek van het landhuis:

een hoge, karakteristieke en representatieve voorgevel;
strakke vormgeving met een zorgvuldige detaillering;
ruime gevelopeningen voor de daglichttoetreding van m.n. de hoofdfuncties;
ruimtelijke overgangen van binnen naar buiten (bijv. veranda, balkon, serre);

Bij een verdeling van het landhuis in twee wooneenheden geldt bovendien:

de eenheid dient te worden behouden
de privacy van de gebruikers is van belang
herkenbare hoofdentrees (onderscheid)

Positionering landhuis

Het landhuis wordt geplaatst op een centrale zichtas, waarmee aan de voorzijde uitzicht wordt geboden op het open landschap, en gepositioneerd tegen de begrenzingen van de bestaande bosrand van De Waaijenberg en de verhoogde Paalbeek. De afstand tussen de aangegeven grens van het bouwvlak en de voorste bestemmingsgrens van i.c. de bestemming 'Tuin' (noordoostzijde)bedraagt circa 20 m.

Bouwmassa

Het landhuis heeft een hoofdvolume van maximaal 2100 m3, bij twee wooneenheden te verdelen in 2 x 1050 m3. Het hoofdvolume kan bestaan uit twee tot drie bouwlagen. De onderste laag heeft een hogere bouwhoogte van max. 3,50 meter. De goothoogte is maximaal 7 m, de totale hoogte is niet meer dan 9 m. Deze hoogtes worden gemeten t.o.v. het maaiveld. De maximale gevellengte van het hoofdvolume is 21 m. Binnen het bouwvolume kunnen delen naar voren of achteren geschoven worden om afzonderlijke en beschutte buitenruimten te creëren.

Kapvorm

De kapvorm dient een schilddak te zijn met een hellingshoek tussen de 30 en 45 graden. Dakkapellen zijn alleen toegestaan aan de voor- en achterzijde van het hoofdvolume en alleen mits daarmee de karakteristiek van het landhuis wordt versterkt, bijvoorbeeld met brede dakkapellen die aansluiten op een verdeling in de hoofdvorm of de verdeling van de gevelopeningen. Platte daken zijn beperkt toegestaan zoals het dak van de dakkapellen, het dak van verbindende elementen tussen hoofdgebouw en bijgebouw, en het afdak boven een entree of veranda. Ook hier geldt dat de eenheid behouden moet blijven.

In de volgende afbeelding is de positionering van het nieuwe landhuis scheamtisch weergegeven, waarbij tevens de dwarsdoorsnedes in beeld zijn gebracht.

Schematische weergave van de positionering landhuis met dwarsdoorsnedes

Kleuren en materialen

Kleuren en materialen dienen elkaar, en daarmee de architectuur, te versterken om de kwaliteit van de bebouwing te waarborgen. Met andere woorden, gevels van rode of gele baksteen bijvoorbeeld niet combineren met kunststof kozijnen. Gestucte gevels met aluminium of stalen kozijnen zijn wel toegestaan. De kleuren passen binnen het landschap, en/of zijn vergelijkbaar met kleuren van landhuizen in de omgeving. De materialen van het landhuis moeten duurzaam zijn. Natuurlijke materialen zoals baksteen en/of hout hebben de voorkeur; een combinatie met glas, staal of stucwerk behoort tot de mogelijkheden. Indien mogelijk en toepasbaar zal streekeigen materiaal (bijvoorbeeld Welna-Hout) worden gebruikt.

Bijgebouwen

Bijgebouwen moeten passen binnen de ruimtelijke en architectonisch eenheid. Ze zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw. De kwaliteitseisen van de bijgebouwen zijn dezelfde als van het landhuis. De goothoogte is maximaal 3,50 meter en de totale hoogte is maximaal 7 m.

Erven en tuinen

Het terrein rondom het landhuis dient in principe volgens het omliggende landschap van het nieuwe landgoed ingericht te worden, oftewel met een open karakter (grasvelden, vijvers, lage beplanting e.d.) en met parkachtige, verspreide boomgroepen. In dit privéterrein van erf en tuin overlappen cultuur en natuur elkaar. Ook hier dienen zichtlijnen een grote rol te spelen bij de inrichting.

Wegen

Een laan vormt de toegang tot het landhuis. Deze wordt begeleid door lage beplanting (bijvoorbeeld rhododendrons) en door verspreide boomgroepen. De laan is onverhard, halfverhard of voorzien van een gebakken klinkerverharding, om het natuurlijk karakter te benadrukken. Asfalt en betonklinkers zijn niet toegestaan. De overige wandelpaden dienen onverhard te blijven. Het parkeren en stallen van auto’s, motor e.d. gebeurt bij voorkeur in een aan het landhuis gerelateerd bijgebouw.

Ligging wandelpad (rood) binnen landgoed De Pirk (bron: Eelerwoude)

Poorten en erfafscheidingen

Het terrein van het landhuis is privéterrein. De overgang van privé naar openbaar dient met natuurlijke middelen uitgevoerd te worden, bijvoorbeeld door een dichte haag. Aan het begin van de laan (toegang van het landgoed) is reeds een houten poort geplaatst. Het materiaal- en kleurgebruik dient sober te zijn en te passen bij het landschap.

Tuinmuren, schuttingen

Schuttingen en muren zijn niet toegestaan: privacy dient verkregen te worden, door slim met beplanting om te gaan, bijvoorbeeld d.m.v. hagen en rhododendrons. De hoogte hiervan is max. 2,50 m.

Naast de rode componenten bestaat het landgoed vooral uit natuur. Water en agrarisch landschap met natuurwaarden zijn eveneens aanwezig.

De inrichting van het gehele landgoed is op de volgende afbeelding weergegeven.

Nieuw landgoed “De Pirk” (bron:Ruimte voor Advies, R. Harleman 22 december 2010)

Conclusie

Met de ontwikkeling van het nieuwe Landgoed De Pirk, wordt tegemoet gekomen aan de (gedeeltelijke) realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur van de provincie Gelderland. Daarnaast worden de cultuurhistorische, natuur- en landschappelijke waarden geborgd in een nieuw bestemmingsplan. De totale ontwikkeling vormt daarom een kwalitatieve verbetering van de betreffende gronden.

3.4 Waterhuishouding / Watertoets

Voor de uitvoering van ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met het aspect water. Om dit te kunnen waarborgen is een watertoets verplicht voor diverse ruimtelijke plannen, waaronder het bestemmingsplan. In onderhavige waterparagraaf worden de waterhuishoudkundige situatie en de effecten van de ruimtelijke veranderingen op de waterhuishouding beschreven. Het algemene uitgangspunt is de trits van 'vasthouden - bergen - afvoeren' van water.

Het waterschap Veluwe is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en kwaliteitsbeheer in het plangebied. In nauw overleg met het Waterschap is de verlegging van de Klaarbeek tot stand gekomen. Voor dat plan is door het Waterschap Veluwe een ontheffing van de Keur verstrekt.

In het zuiden van het plangebied ligt de Paalbeek. Dit is eveneens een A-watergang met bovendien een specifiek ecologische doelstelling (SED-water). De Paalbeek zelf valt buiten het plangebied, maar het plangebied valt wel binnen de keurzone. Hier zijn de regels van de Keur van toepassing.

De Keur is een verordening met de regels die een waterschap hanteert bij de bescherming van waterkeringen, watergangen en bijbehorende kunstwerken.

De onderhavige waterparagraaf is voorgelegd aan Waterschap Veluwe. Bij e-mailbericht van 7 december 2010 is door het schap aangegeven dat er geen op- of aanmerkingen zijn met betrekking tot deze waterparagraaf.

Algemeen

Het plangebied wordt via een toegangsweg ontsloten op de Paalbeekweg in het landelijke gebied ten noorden van de kern Wissel. Het valt buiten bestaand stedelijk gebied. Het plan is voor een groot deel gericht op een versterking van natuur- en landschapskwaliteiten en heeft geen nadelige gevolgen voor en door (grond)water in de omgeving. Het gebiedseigen water blijft hierdoor zo lang mogelijk in het plangebied waardoor kansen ontstaan voor de ontwikkeling van waardevolle vegetaties.

Het watersysteem in het gebied waar landgoed “De Pirk” is gelegen, is zeer complex. Het is een systeem dat voor een belangrijk deel afhankelijk is van de gevallen neerslag op lange en korte termijn. De neerslag zijgt in op het hoger gelegen Veluwemassief en de hoger gelegen dekzandruggen en oeverwallen. De neerslag die inzijgt op de hoger gelegen gebieden treedt op grote of kleine afstand naar buiten als kwel. Dit proces van neerslag inzijging en kwel is goed zichtbaar in het gebied rondom landgoed “De Pirk”.

Oude beekloop van de Klaarbeek (bron: sprengenbeken.nl)

Nieuwe beekloop van de Klaarbeek (fragment verbeelding)

Grondater

Tijdens het veldbezoek van 29 september 2009 zijn zes boringen geplaatst. In vijf van de zes grondboringen werd het grondwater aangetroffen op circa 80-90 cm –mv. Roestverschijnselen hoger in de bodem, al vanaf 30 tot 40 cm –mv, wijzen op hogere grondwaterstanden in nattere perioden. Alleen in de boring nabij de opgeleide Paalbeek werd geen grondwater aangetroffen. Deze boorlocatie lag ook wat hoger in het gebied.

De Klaarbeek midden in het plangebied stond op 29 september nagenoeg droog. De beek heeft een drainerende werking. Op de bodem zijn ijzerafzettingen (grondwater) zichtbaar. Tevens wijst de aanwezigheid van een bacterievlies op het water op uittredend (ondiep) grondwater (kwel).

Het bestemmingsplan brengt geen negatieve effecten op de bodemlagen met zich mee. Daardoor verandert het grondwatersysteem niet.

Oppervlaktewater

Door het plangebied stroom de Klaarbeek. Aan de noordzijde van het plangebied ligt de Dorpse beek en aan de zuidzijde ligt de Paalbeek.

Het nieuwe landgoed “De Pirk” maakt onderdeel uit van het beïnvloedingsgebied van de beken, en is gekenmerkt als Bovenstrooms beïnvloedingsgebied SED-wateren. De provincie Gelderland heeft de beken in de omgeving van het landgoed dan ook gekenmerkt als HEN & SED wateren. Dit zijn wateren van het hoogste ecologische niveau (HEN) en met speciale ecologische doeleinden (SED).

Er zal niet geloosd worden op het oppervlaktewater. Het gebied biedt bovendien dankzij het nieuwe landgoed meer mogelijkheden om water op te vangen. De verlegde Klaarbeek heeft aan beide zijden een overloopgebied dat bij een grote toename van water onder kan lopen. Hierdoor kunnen er nieuwe vegetaties ontstaan.

Het principe van "vasthouden, bergen, afvoeren" kan in de nieuwe situatie goed plaatsvinden.

Het bestemmingsplan heeft daarom geen negatieve effecten op het oppervlaktewater.

Natuur

De gronden direct ten noorden en ten zuiden van de verlegde Klaarbeek krijgen in het nieuwe bestemmingsplan de bestemming "Natuur". Met deze bestemming kunnen de natuurlijke en/of landschappelijke waarden ontwikkeld, behouden of hersteld worden. Water (en retentie), recreatief medegebruik en openheid maken eveneens onderdeel uit van de gronden met deze bestemming.

Deze gronden zullen vooral ingezet worden voor de ontwikkeling, het behoud, beheer en/of herstel van natuurlijke en/of landschappelijke waarden en de waterhuishouding. Ook recreatief medegebruik is mogelijk.

In het plangebied krijgt de verlegde Klaarbeek een bestemming "Water" en wordt door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - beekdal met openheid' een accent gelegd op de gronden ten noorden en ten zuiden van de verlegde Klaarbeek. Deze aanduiding brengt met zich mee dat het gebied open dient te blijven en dat water daar een vrije rol heeft.

DWA en RWA

Het hemelwater op de daken en oppervlakteverhardingen van de bebouwing op het landgoed zal worden geïnfiltreerd in de bodem. De wijze waarop dit wordt uitgevoerd wordt in een later stadium bepaald. Door gebruik van niet-uitlogende materialen wordt voorkomen dat het te infiltreren hemelwater het grondwater verontreinigd. Infiltratie zal het grondwater niet verstoren. Er wordt geen hemelwater afgevoerd naar de riolering.

Concluderend worden met het nieuwe plan de waterhuishoudkundige belangen niet onevenredig benadeeld. Integendeel, water krijgt in dit plan een belangrijke betekenis.

3.5 Externe Veiligheid

Externe veiligheid betreft het beheersen van risico’s die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het externe veiligheidsbeleid is erop gericht te voorkomen dat er activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden op locaties die te dicht bij gevoelige bestemmingen liggen. Uit oogpunt van externe veiligheid dient een veiligheidsafstand in acht te worden genomen tussen de risicovolle activiteit en omliggende functies.

De risicokaart van de provincie Gelderland is geraadpleegd. Op de volgende verbeelding is het landgoed globaal met de rode belijning aangegeven.

Fragment risicokaart provincie Gelderland

Op basis van de risicokaart van de provincie Gelderland kan afgeleid worden dat in de directe omgeving van het plangebied geen wegen aangewezen zijn voor vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook bevinden zich geen bedrijven en/of buisleidingen voor transport van gevaarlijke stoffen in de buurt. Ook het plan zelf brengt geen externe veiligheidsrisico's met zich mee. Nader onderzoek naar externe veiligheidsrisico’s wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van externe veiligheid is de planontwikkeling aanvaardbaar.

3.6 Geluid

Om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen schrijft de Wet geluidhinder voor dat bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening dient te worden gehouden met het aspect wegverkeerslawaai. Het plangebied ligt niet binnen de wettelijke geluidzone van de snelweg A50 of andere wegen in het buitengebied.

De afstand tot de Ericaweg bedraagt ± 190 m. De afstanden tot de doorgaande Paalbeekweg, Molenweg en Tongerenseweg bedragen respectievelijk ± 300 m, ± 450 m en ± 760 m.

Conclusie

De verkeersintensiteit op de Ericaweg en andere wegen in de buurt is dermate laag dat er geen aanleiding is om geluidoverlast van deze wegen te verwachten. Derhalve hoeft er geen nader onderzoek plaats te vinden.

3.7 Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Dit is een herziening van de Monumentenwet 1988. Met deze herziening zijn de belangrijkste bevoegdheden aangaande de archeologie bij de gemeente neergelegd. De gemeente dient er voor te zorgen dat de archeologische waarden en verwachtingen bekend zijn en in de ruimtelijke inrichting worden meegewogen.

Bij elke voorgenomen activiteit om de bodem te verstoren in een gebied met archeologische waarde of verwachting moet in een zo vroeg mogelijk stadium worden bepaald of een nader onderzoek noodzakelijk is. De inmiddels verouderde Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) en Archeologische Monumenten Kaart (AMK) worden in navolging op deze ontwikkeling op dit moment vervangen door een Archeologische waarden- en verwachtingskaart voor de gemeente Epe , welke tot het Cultuurhistorisch Beleid van de gemeente behoort. De Archeologische waarden- en verwachtingskaart is vastgesteld op 11 februari 2010.

Op de volgende afbeelding is een fragment van de archeologische waarden- en verwachtingswaardenkaart van de gemeente Epe weergegeven. Het plangebied is rood omkaderd.

Fragment archeologische waarden- en verwachtingskaart van de gemeente Epe

Uit de afbeelding kan afgeleid worden dat de verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische resten laag is.

Conclusie

Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is, conform het Cultuurhistorisch Beleid, dan ook niet noodzakelijk. Het plangebied kan op archeologische gronden worden vrijgegeven.

Mochten er tijdens het uitvoeren van de civiele werkzaamheden archeologische resten aangetroffen worden, geldt een meldingsplicht bij het bevoegd gezag (de gemeente Epe) volgens de Monumentenwet 1988, artikel 53 en 54.

3.8 Flora En Fauna

Elke ruimtelijke ontwikkeling of inrichting dient in het kader van de Flora- en faunawet te worden getoetst op de aanwezigheid van en de mogelijke effecten op beschermde dier- en plantensoorten. Eelerwoude heeft deze toetsing voor het project Landgoed de Pirk in opdracht van familie Smeets uitgevoerd. De resultaten van de toetsing aan de Flora- en faunawet door middel van een oriënterend onderzoek (Quickscan) zijn beschreven in deze rapportage. Het volledige rapport is als bijlage bij dit plan gevoegd.

Het nieuwe landgoed "De Pirk" is gelegen op de rand van het Veluwemassief en de IJsselvallei. In de huidige situatie zijn de gronden in gebruik als grasland. Het grasland is matig voedselrijk en bevat voornamelijk Engels raaigras. Langs de randen van de percelen en in de schapenweitjes zijn de omstandigheden plaatselijk schraler; hier zijn soorten als gewoon reukgras, kropaar, glanshaver, gewone witbol, veldbeemd en rietgras aangetroffen. Afgezien van een enkele solitaire heester komt geen opgaande beplanting binnen het plangebied voor. De directe omgeving van het projectgebied kenmerkt zich door half open landschap met langs de randen grotere boscomplexen. Er liggen enkele lijnelementen (singels en lanen) en vlakelementen (bosjes) in de directe omgeving van het plangebied. Verder stromen er verschillende beken en zijn er diverse landgoederen in directe omgeving van het plangebied aanwezig.

De mogelijke aanwezigheid van beschermde dier- en/of plantensoorten is bepaald aan de hand van de volgende gegevens:

Vrij beschikbare gegevens van het Natuurloket [www.natuurloket.nl]
Regionale en landelijke verspreidingsatlassen en rapporten
Verspreidingsgegevens van amfibieën, reptielen en vissen [www.ravon.nl]
Een oriënterend veldbezoek door Vincent de Lenne, ecoloog bij Eelerwoude, op 2 juli 2010

Een oriënterend veldbezoek is erop gericht te controleren in hoeverre soorten, waarvan op basis van literatuurgegevens wordt aangenomen dat deze aanwezig kunnen zijn, daadwerkelijk in het plangebied voorkomen of in hoeverre het plangebied voldoet aan de eisen die deze soorten aan hun leefomgeving stellen.

Conclusie

Op basis van de quickscan is vastgesteld dat de voorgenomen aanleg van het landgoed niet in strijd is met de Flora- en faunawet. Er worden geen negatieve effecten verwacht op (strikt) beschermde soorten. Er hoeft geen ontheffing van de Flora- en faunawet te worden aangevraagd. Wel blijft de zorgplicht van de Flora- en faunawet van toepassing.

Ondanks dat geen negatieve effecten worden verwacht op vleermuizen, wordt aanbevolen om wel rekening te houden met nachtactieve dieren (vleermuizen en uilen) door het beperken van de verlichting. Tevens kan worden gewerkt met het toepassen van naar beneden gerichte en strooilichtbeperkende armaturen. Tevens dienen de geplande werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd te worden. In verband met de mogelijke aanwezigheid van vroeg broedende soorten als kievit, wordt aanbevolen om vanaf begin april geen werkzaamheden meer uit te voeren.

3.9 Verkeer En Vervoer

Met betrekking tot de bestaande infrastructuur zullen geen wijzigingen optreden. Bij de woning van Paalbeekweg 16 zullen enkele parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Op de verbeelding wordt hiervoor een specifieke aanduiding opgenomen.

Een laan zal de toegangsweg tot het landhuis vormen. Deze wordt begeleid door lage beplanting en door verspreide boomgroepen. De laan is onverhard, halfverhard of voorzien van een gebakken klinkerverharding, om het natuurlijk karakter te benadrukken. Asfalt en betonklinkers zijn niet toegestaan. De overige wandelpaden dienen onverhard te blijven. Het parkeren en stallen van auto's, motor e.d. zullen direct bij het landhuis (in aangebouwde of vrijstaande bijgebouwen) plaatsvinden.

Voor deze toegangsweg is op de verbeelding een specifieke aanduiding opgenomen.

Op basis van de nieuwe situatie (nieuw landhuis en parkeren voor bezoekers) zal het aantal verkeersbewegingen licht toenemen. Deze toename wordt aanvaardbaar geacht. Doordat er voldoende parkeergelegenheid bij het landhuis aanwezig is en het parkeren door bezoekers niet op de openbare weg plaatsvindt, wordt er geen hinder voor de omgeving verwacht. De Paalbeekweg is berekend op een geringe toename. De beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen zal geen nadelige effecten op de kwaliteit van de weg hebben.

Conclusie

De bestaande infrastructuur behoeft geen wijzigingen te ondergaan. Het aantal verkeersbeweging zal licht toenemen, maar zal geen onevenredige hinder voor de omgeving veroorzaken. De weg zelf zal niet lijden onder de geringe toename van het aantal verkeersbewegingen.

3.10 Luchtkwaliteit

Het wettelijke stelsel voor luchtkwaliteitseisen is opgenomen in de Wet milieubeheer en wordt ook wel de ‘Wet luchtkwaliteit’ (Wlk) genoemd. Deze wet is van kracht sinds november 2007.

In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de Wlk bestaat uit in Europees verband vastgestelde normen voor maximumconcentraties voor een aantal stoffen. In Nederland kunnen met name fijn stof (PM10) en stikstofoxiden (NO2) problemen opleveren met betrekking tot overschrijding van de grenswaarden. Fijn stof wordt grotendeels beïnvloed door grote industriële bronnen (met name uit het buitenland), het wegverkeer, natuurlijke bronnen en in mindere mate door lokale bronnen. NO2 wordt voornamelijk beïnvloed door het wegverkeer.

Sinds 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Volgens het NSL draagt een project “niet in betekenende mate” (NIBM) bij zolang de toename van de concentratie fijn stof of stikstofdioxide niet meer dan 3% bedraagt. Volgens de regeling NIBM (VROM, 31-10-07) geldt dat pas bij woningbouwprojecten van meer dan 500 woningen een 1% toename bereikt wordt.

Conclusie

Het initiatief voldoet ruim aan de NIBM grens en draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Een nader onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet noodzakelijk.

3.11 Bodem

Een bodemonderzoek is verplicht, indien de beoogde bouw of verbouw vergunningplichtig is. In bepaalde gevallen is echter vrijstelling van deze verplichting mogelijk. Een dergelijke situatie doet zich hier niet voor; er is sprake van een vergunningplichtige activiteit.

In november 2010 heeft Kruse Milieu BV een verkennend onderzoek naar de gesteldheid van de bodem verricht. Als uitgangspunt is de hypothese 'onverdachte locatie' gehanteerd. Gelet op de omvang van het perceel is er voor gekozen een oppervlakte van 1000 m² te onderzoeken

De resultaten van het onderzoek zijn beschreven in het rapport van 12 november 2010 (projectcode 10051910). Onder verwijzing naar het rapport dat als bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd, worden hierna alleen een korte samenvatting, conclusies en aanbevelingen beschreven.

Een verkennend bodemonderzoek is verricht op een terreindeel met een grootte van maximaal 1000 m² op het kadastrale perceel: gemeente Epe en Oene, sectie T, nummer 1079. Dit perceel is plaatselijk bekend Paalbeekweg ong. te Epe. De onderzoekslocatie is momenteel onbebouwd en onverhard en in gebruik als weiland. Aanleiding voor het bodemonderzoek is de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en de nieuwbouw van een woongebouw.

Het terrein is beschouwd als niet verdacht. In totaal zijn er zes boringen verricht, waarvan één tot 2.7 meter diepte. Er is één boring afgewerkt tot peilbuis. Gebleken is dat de bodem voornamelijk bestaat uit matig tot zeer fijn zand. Zintuiglijk zijn geen bodemvreemde materialen waargenomen. Het freatische grondwater is in peilbuis 1 aangetroffen op 0.76 meter min maaiveld.

Resultaten chemische analyses

Op basis van de resultaten van de chemische analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

de bovengrond is niet verontreinigd;
de ondergrond is niet verontreinigd;
het grondwater is niet verontreinigd.

Hypothese

De hypothese "onverdachte locatie" kan worden aangenomen, aangezien geen overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden zijn aangetoond.

Conclusies en aanbevelingen

In zowel de grond als het grondwater zijn geen verontreinigingen gemeten. Gesteld wordt dat de onderzoekslocatie niet verontreinigd is.

Op basis van het historisch vooronderzoek kan gesteld worden dat de onderzoekslocatie niet asbestverdacht is. Door de veldwerker zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen.

Bij de geplande nieuwbouw komt in de toekomst mogelijk grond vrij. Afvoer van de grond dient te voldoen aan het Besluit Bodemkwaliteit en de voorschriften van het bevoegd gezag (de ontvangende gemeente). Op basis van de huidige onderzoeksresultaten kan een indicatieve toetsing in het kader van het Besluit Bodemkwaliteit worden uitgevoerd. Alle onderzochte grond, die bij de nieuwbouwwerkzaamheden mogelijk vrij komt, is vrij toepasbaar, aangezien geen verontreinigingen zijn aangetroffen in de boven- of ondergrond. Met andere woorden: op basis van de indicatieve toetsing in het kader van het Besluit Bodemkwaliteit gelden er geen beperkingen ten aanzien van het hergebruik van de grond.

Conclusie

Uit milieukundig oogpunt bestaat er geen bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien er geen verontreinigingen zijn vastgesteld. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (agrarisch/wonen met tuin).

3.12 Cultuurhistorische Effectrapportage

De modernisering van de monumentenzorg (MOMO) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan. In dit kader is door Onderzoeks- en adviesbureau Cultuurland Advies een cultuurhistorische effectrapportage opgesteld.

Op de historische kaart uit 1905 (afb.6) is, in het zwarte kader, het landgoed “De Pirk” afgebeeld. De situatie in 1905 is nagenoeg het zelfde als de situatie anno 2009. Het plangebied was ook rond 1905 in gebruik als weide met sloten. Wat opvalt, is dat de beken in 1905 nagenoeg dezelfde beekloop hadden als tegenwoordig. De beken die lopen over het toekomstige landgoed zijn niet rechtgetrokken na 1905.

Fragment historische kaart 1905 (bron: Inrichtingsplan De Pirk Eelerwoude februari 2010)

Al in vroegere tijden zijn de beken aangelegd om vanuit het hoger gelegen natte veengebied het Tongerense Veen water te onttrekken voor de locale industrie. De beken voorzagen de locale industrie van water en waterkracht, tevens hadden ze de functie om de akkers te bevloeien en als proceswater voor wasserijen. Door het ontwateren van de nattere gebieden, zoals het Tongerense Veen, door de beken werd het gebied droger. Daardoor werd het beter geschikt als wei- en hooiland. Er werden percelen in gemaakt, die omgeven werden door slootjes en houtwallen.

Het landgoed "De Pirk" ligt in een open beekdal tussen hoger gelegen dekzandruggen. Landgoederen vormen en rijke bron van identiteitsdragers in het landelijk gebied. De bestaande 'oude' landgoederen vormen bijzondere 'enclaves' in het landelijk gebied.

Door het stopzetten van agrarische bedrijven, het verdwijnen van streekeigen kenmerken en o.a. het verliezen van recreatie- en natuurwaarden zijn nieuwe impulsen nodig om de kwaliteiten in het buitengebied te waarborgen.

In hoofdstuk 2, paragraaf 2.3 is beschreven dat de gemeente nieuwe impulsen toelaat in het landelijke gebied wanneer deze passend worden bevonden binnen haar beleid. Het stichten van nieuwe landgoederen valt daaronder. Nieuwe landgoederen worden onder meer getoetst aan de notitie 'Kwaliteitsimpuls buitengebied Epe'.

Om te kunnen beoordelen of de, voor het landgoed nodige, fysieke landschappelijke ingrepen geen afbreuk doen aan de cultuurhistorische waarden is een cultuurhistorische effectrapportage opgesteld door Onderzoeks- en Adviesbureau Cultuurland Advies te Heerde. De resultaten van het onderzoek zijn beschreven in het rapport "Cultuurhistorische effectrapportage Landgoed De Pirk" van december 2010. Hierna volgt de beschrijving van het cultuurhistorisch effect van de realisatie van het landgoed. Het volledige rapport is te lezen als bijlage bij deze toelichting.

Het cultuurhistorische effect van het landgoed is als volgt beschreven:

"Het van oudsher natte karakter van het plangebied krijgt een prominente rol op het landgoed. Met name in het middendeel van het plan, in het beekdal, vindt extra vernatting plaats door enkele laagtes te creëren en de gronden te gebruiken als natte hooilanden. Het gebruik van de gronden komt daarmee overeen met het vroegere gebruik. Het teruggrijpen naar oude gebruiken mag echter geen vereiste zijn bij ontwikkelingen. Echter binnen dit plan, waar de gronden geen direct economische functie meer kennen, vormt het een meerwaarde om het oude gebruik te laten herleven. Ook vindt het aansluiting bij gebiedsontwikkelingen omtrent de vernatting van het Tongerense Veen. De verkavelingsstructuur wordt niet noemenswaardig aangepast. De hoofdcontouren blijven intact."

Ten aanzien van de sprengen en beken vindt één wijziging plaats door de Klaarbeek enkele meters zuidwaarts te verleggen. De Klaarbeek wordt daarmee naar een lager punt gebracht en krijgt een meer meanderend karakter. De Paalbeek en de Dorpsche beek vormen geen onderdeel van de inrichting en zullen dan ook niet wijzigen. Het laten meanderen van beken, met van oudsher een economische functie, doet niet altijd recht aan de historische achtergrond van sprengen en beken. Ze werden veelal recht gegraven of bijgestuurd om geen onnodige meters te hoeven maken bij de aanleg. Door een veranderende economische functie van sprengen en beken (t.b.v. van natuurwaarden en toerisme) kan het nodig zijn om beeklopen te wijzigen. In de inrichtingsschets is de meandering van de Klaarbeek gering te noemen. De geringe waterhoeveelheid en stroomsnelheid voorziet niet in grote veranderingen daarin. Sprengen en beken blijven volop zichtbaar in het landschap en worden door het aan te leggen wandelpad beter zichtbaar en beleefbaar.

De toekomstige bebouwing wordt aan de zuidrand van het plangebied gepland. De plaatsbepaling volgt daarmee de (historische) bebouwingslinten, zoals afgebeeld in figuur 5, en past daarmee in de bebouwingsontwikkeling van het gebied."

De conclusie van de cultuurhistorische effectrapportage luidt als volgt:

"Het inrichtingsplan van landgoed De Pirk is sober, maar daardoor niet minder kwalitatief opgesteld. Het doet geen afbreuk aan de aanwezige cultuurhistorische waarden en sluit aan bij de ontwikkelingsgeschiedenis van het plangebied en de omgeving. Het Cultuurhistorisch effect kan als positief worden omgeschreven. Er wordt een bijdrage geleverd aan het versterken van de cultuurhistorische kwaliteiten van het beekdal."

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat landgoed "De Pirk" cultuurhistorisch passend is.

4 Toelichting Op Het Plan

4.1 Inleiding

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en procedureregels) en overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit bestemmingsplan opgenomen:

Agrarisch met waarden - agrarische functie met natuur- en landschapswaarden
Natuur
Tuin
Water
Wonen
Wonen - Landhuis

Voor wat betreft het gebruik van begrippen in relatie tot de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is gebruik gemaakt van de 'werkafspraken SVBP begrippen vs Wabo' van september 2010.

Deze werkafspraak licht - vooruitlopend op een aanpassing van de SVBP en de Regeling standaarden ruimtelijke ordening de wettelijke verplichtingen - vanuit de Wabo toe, hoe de begrippen in de dagelijkse praktijk gelezen en gehanteerd kunnen worden in het bestemmingsplan tot de aanpassing van de RO Standaarden.

De RO Standaarden worden bij de inwerkingtreding van de Wabo niet aangepast, dit gebeurt conform het wijzigingsprotocol van de standaarden naar verwachting in 2013. Tot die tijd zijn begrippen als ontheffingsregels nog wel onderdeel van de RO Standaarden en worden zij onder de Wabo met een andere terminologie gehanteerd.

Om de bestemmingsplanregels in afwijking van de SVBP goed te laten aansluiten op de praktijk van de Wabo adviseert Geonovum het volgende:

Vervang de naam Algemene ontheffingsregels in Algemene afwijkingsregels. Dit geldt ook voor de namen van de onderdelen van een bestemming zoals:

Ontheffing van de bouwregels --> Afwijking van de bouwregels.
Ontheffing van de gebruiksregels --> Afwijking van de gebruiksregels.
Aanlegvergunning --> Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.
Sloopvergunning --> Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk.

4.2 Flexibiliteits- En Afwijkingsregels

Binnen de regels zijn algemene afwijkingsmogelijkheden voor burgemeester en wethouders opgenomen. Deze afwijkingsmogelijkheden komen neer op de binnen de gemeente Epe gebruikelijke en gehanteerde afwijkingsmogelijkheden.

4.3 Opzet En Toelichting Regels

Het gehele plangebied ligt binnen een gebied dat mede aangeduid is als 'natte landnatuur'. Deze gronden zijn bestemd voor de bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden. Omdat alle enkelbestemmingen binnen die aanduiding liggen, zijn alle enkelbestemmingen ook mede bestemd voor de bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden.

Met deze bescherming wordt voldaan aan het beleid van de provincie. In het Waterhuishoudingsplan van de Provincie Gelderland is namelijk beleid opgesteld voor onder andere de natte landnatuurgebieden en beschermingszones rond deze natte natuurgebieden.

In de algemene afwijkingsregels is mede bepaald dat bij de toepassing van een afwijking geen onevenredige aantasting van de vochtgebonden natuurlijke waarden in het plangebied mag ontstaan.

In het onderhavige bestemmingsplan worden voor het plangebied de volgende bestemmingen gebruikt:

Agrarisch met waarden - agrarische functie met natuur- en landschapswaarden

Geheel passend in het landschap waarin landgoed “De Pirk” is gelegen, wordt er een natuurweide aangelegd om het open karakter van het landschap te behouden. De natuurweide zal bestaan uit half natuurlijk grasland, dat extensief wordt begraasd door schapen. Een halfnatuurlijk grasland is een extensief beheerd grasland waarbij het streven is dit met 15 inheemse plantensoorten te verrijken.

Natuur

Het nieuwe landgoed heeft als belangrijke drager natte natuur. Door de unieke ligging, en door de aanwezigheid van een beek is het terrein uitstekend geschikt voor het aanleggen van natte natuur. De natte natuur op landgoed “De Pirk” zal bestaan uit plas-draszones waarin kwelwater een belangrijke rol speelt. Door de aanwezigheid van kwelwater in deze plas- dras situaties wordt verwacht dat er kwel gerelateerde flora en fauna gaat vestigen/ontwikkelen.

De plas-zones liggen centraal op het landgoed ten zuiden van de vernieuwde beekloop. Door deze inrichting wordt invulling gegeven aan de wensen van de provincie Gelderland en het waterschap.

Daar waar Klaarbeek is verlegd, is de opvang van meer water mogelijk. Op de verbeelding zal de openheid van dit gebied kenbaar gemaakt worden door de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - beekdalgebied met openheid'. Hoog opgaande beplanting is in beginsel niet mogelijk. Slechts op enkele punten kunnen in overeenstemming met het landschap bijvoorbeeld bomen geplant worden.

Vanaf de Paalbeekweg wordt er wegbegeleidende beplanting aangeplant langs de oprit voor het te realiseren landhuis. De wegbegeleidende beplanting zal niet de gehele weg volgen, maar wordt onderbroken. Dit zorgt er voor dat het gesloten maar toch ook open karakter van het landschap wordt geaccentueerd. Dit om het open landschap te versterken en nieuwe zichtlijnen te ontwikkelen op het landgoed. Op het landgoed zullen diverse solitaire bomen aan worden geplant, die uit kunnen groeien tot monumentale bomen.

Binnen de bestemmingen 'Agrarisch met waarden - agrarische functie met natuur- en landschapswaarden' en 'Natuur' is de functieaanduiding 'ontsluiting' opgenomen. Omdat niet bekend is hoe en waar de ontsluiting precies komt te liggen, is een gebied aangewezen waarbinnen die ontsluiting mogelijk is. In de regels wordt vastgelegd dat de breedte van de ontsluiting niet meer mag bedragen dan 3 m.

Tuin

Rondom de bestemming ‘Wonen – Landhuis’ is de bestemming ‘Tuin’ geprojecteerd. Aan de noorden westzijde bedraagt de breedte van de bestemming ‘Tuin’ 10 m. Aan de oostzijde is een breedte van 5 m aangehouden. Aan de zuidzijde bedraagt die breedte circa 14 m. De totale oppervlakte van het bouwvlak bedraagt nu circa 1.700 m².

De bestemming ‘Tuin’ is bewust gekozen om enige privacy te bieden aan de bewoners van de

wooneenheden in het landhuis.

Met de bestemming ‘Tuin’ wordt de mogelijkheid geboden om de bebouwing en de bijbehorende gronden geleidelijk over te laten gaan naar het omliggende landschap.

Door de gekozen opzet kunnen binnen de bestemming tuin alleen bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd, zoals erfafscheidingen.

Water

De aanwezigheid van de Klaarbeek op het landgoed biedt kansen om deze beek, geheel in stijl met het hedendaagse waterbeheer, meer ruimte te geven. De beekloop is in samenspraak met het Waterschap Veluwe aangepast. De beek stroomt op een natuurlijke manier over het landgoed (licht meanderend). De nieuwe beekloop zal er voor zorgen dat er op kleine schaal een bijdrage wordt geleverd aan waterberging en het verbeteren van de waterkwaliteit. Het geven van ruimte aan het water, waardoor het langer vast gehouden wordt in het gebied zelf, sluit naadloos aan op het overheidsbeleid van vasthouden, bergen en afvoeren.

Wonen

Deze bestemming is van toepassing op de bestaande woning Paalbeekweg 16 te Epe. De regels die binnen deze bestemming zijn opgenomen vinden hun basis in het bestemmingsplan "Buitengebied 2005" en het bestemmingsplan "Buitengebied 4e partiële herziening (correctieve herziening)". Er is geen aanleiding deze regels voor de bestaande woning te wijzigen.

Wonen - Landhuis

Het nieuwe landgoed “De Pirk” is voor het overgrote deel openbaar toegankelijk. Het terrein rondom het landhuis is echter privé terrein (bouwvlak). Het onderscheid tussen openbaar en privé wordt vorm gegeven door de bestemmingen "Tuin" en "Wonen - Landhuis" (privé) en de algemene bestemmingen "Natuur", "Water" en "Agrarisch met waarden - agrarische functie met natuur- en landschapswaarden.

Het landhuis zelf wordt gebouwd in de bestemming 'Wonen - Landhuis'. Deze bestemming biedt de mogelijkheid om binnen het bestemmingsplan 50% te bebouwen. De inhoud van het nieuwe gebouw mag daarnaast niet meer bedragen dan 1.600 m³. De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 7 en 9 m. Bijbehorende bouwwerken dienen eveneens binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden.

4.4 Overige Bijzonderheden

Naast de specifiek voor dit plan bedoelde regels, wordt ook bestaand beleid in de gemeente Epe meegenomen, zoals het Prostitutiebeleid 2000+.

5 Financiële Uitvoerbaarheid

5.1 Economische Uitvoerbaarheid

De initiatiefnemer heeft met de gemeente Epe een anterieure overeenkomst gesloten waarin de exploitatie van het nieuwe landgoed "De Pirk" aan de Paalbeekweg te Epe is beschreven. Hieronder is de zakelijke inhoud van die overeenkomst weergegeven.

Inhoud

De gemeente Epe heeft ten behoeve van het oprichten van het nieuwe landgoed "De Pirk" aan de Paalbeekweg te Epe met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst getekend, als bedoeld in artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening, alsmede een overeenkomst aanleg en duurzame instandhouding landgoed "De Pirk". In de overeenkomsten zijn de voorwaarden geregeld waaronder de gemeente Epe bereid is mee te werken aan een bestemmingsplanherziening om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Het beoogde project voorziet in de realisatie van een nieuwe landgoed van tenminste tien hectare, waarbij in ieder geval vijf hectare landbouwgrond wordt omgezet in natuur. Daarnaast wordt één landhuis met maximaal twee wooneenheden gerealiseerd. Het landgoed wordt in de toekomst opengesteld voor publiek. De exacte ligging van de wandelpaden wordt echter niet geregeld in het bestemmingsplan, maar vormt onderdeel van een nadere uitwerking. De gemeente heeft geen ruimtelijke bezwaren tegen de realisering van het plan. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeente de kosten die zij moet maken in het kader van haar publiekrechtelijke taak te verhalen op de initiatiefnemer. De getekende overeenkomst voorziet hierin. Tevens is in de overeenkomst opgenomen dat de initiatiefnemer verantwoordelijk is voor het uitvoeren en aanleveren van de benodigde onderzoeken in het kader van de ruimtelijke procedure.

Aanleg en duurzame instandhouding

De gemeente heeft de bevoegdheid om in een overeenkomst eisen op te nemen betreffende de inrichting van de locatie. In het voorliggende geval is onder andere overeengekomen dat de initiatiefnemer zorgt voor de aanleg van een natuurweide en nat hooiland, alsmede bloemrijke schapenweides. Tevens dient de initiatiefnemer het open karakter van het beekdal te behouden. Eén en ander is vervat in een inrichtings- en onderhoudsplan welke deel uit maakt van de overeenkomst is gehecht.

Kettingbeding en boetebepaling

Om er zeker van te zijn dat de verplichtingen uit de overeenkomsten ook gelden voor eventuele rechtsopvolgers van de initiatiefnemer is in de overeenkomst een kettingbeding opgenomen. Daarnaast is een boetebepaling opgenomen voor het niet nakomen van de overige verplichtingen, zoals de locatie-eisen en de instandhoudingverplichting.

Het opgenomen kettingbeding en boetebeding zien toe op de duurzame aanleg en instandhouding van het landgoed. Dit komt overeen met de in de Structuurvisie Gelderland neergelegde visie ten aanzien van nieuwe landgoederen.

In lijn met de Wet ruimtelijke ordening heeft de zakelijk omschrijving van de overeenkomst gedurende twee weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn geen reacties ingebracht.

Daarnaast is overeengekomen dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt.

Op basis van de gemaakte afspraken kan gesteld worden dat de gemeente Epe geen financiële risico's loopt. Het plan is economisch uitvoerbaar.

6 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

6.1 Inspraak En Overleg

Het voorontwerp bestemmingsplan "Landgoed de Pirk" voorziet in de juridisch-planologische regeling voor de realisatie van het nieuwe landgoed de Pirk aan de Paalbeekweg te Epe, waarbij landbouwgrond wordt omgezet in natuur en één nieuw landhuis met maximaal twee inpandige wooneenheden wordt gerealiseerd. Daarnaast behoudt de huidige woning van de initiatiefnemer zijn vigerende bestemming "Woondoeleinden" (in het onderhavige bestemmingsplan "Wonen").

Met ingang van 18 april 2012 heeft het plan gedurende zes weken in het kader van de inspraak ter inzage gelegen bij de Publiekswinkel in het gemeentehuis te Epe. Tevens is het voorontwerp bestemmingsplan in het kader van het zogenoemde "artikel 3.1.1 Bro - overleg" verstuurd naar de VROM-inspectie, provincie Gelderland en waterschap Veluwe.

Gedurende de bovengenoemde periode zijn er 2 inspraakreacties ingediend. Beide reacties zijn binnen de gestelde termijn ingediend.

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is er 1 vooroverlegreactie ingediend.

De "Nota inspraak en vooroverleg" bevat de verantwoording van de binnengekomen inspraak- en overlegreacties op het voorontwerp bestemmingsplan "Landgoed de Pirk". Deze nota is als bijlage aan de toelichting gekoppeld.

De gemeente heeft de mogelijkheid om na de inspraakperiode zogenoemde ambtshalve wijzigingen door te voeren in het bestemmingsplan. Dit betreft ondergeschikte wijzigingen ter verbetering van het plan, die geen directe invloed hebben op de aard van het plan. In hoofdstuk 4 van de nota is voor de volledigheid een overzicht gegeven van de ambtshalve wijzigingen die worden doorgevoerd, voorzien van een korte uitleg over de noodzaak van de wijziging.

Na de termijn van terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan, heeft provincie Gelderland bij brief van 10 juli 2012 (zaaknummer 2012-00726), ingekomen bij de gemeente Epe op 11 juli 2012 een overlegreactie gegeven.

In deze reactie wordt aangegeven dat de provinciale belangen 'Ecologische hoofdstructuur' en 'Landgoederen' goed in het plan verwerkt zijn.

Het onderdeel 'Waardevol landschap' is niet duidelijk in het plan verwerkt. Hoewel geen belemmeringen worden gezien voor het plan vanuit het beleid voor waardevolle landschappen, wordt in overweging gegeven alsnog expliciet aandacht te besteden aan dit onderdeel. In de toelichting is onder het onderdeel 'Ruimtelijke Verordening Gelderland' aandacht besteed aan het waardevolle landschap ter plaatse van het plangebied.

6.1.1 Resultaat inspraakreactie

De inspraakreacties, het overleg en ambtshalve opmerkingen hebben geleid tot de volgende

wijzigingen in het bestemmingsplan:

Toelichting

Paragraaf 2.2 is bij het onderdeel Ruimtelijke Verordening Gelderland stil gestaan bij waardevolle landschappen.
In paragraaf 3.3 is een afbeelding van de ligging van het wandelpad toegevoegd.
In paragraaf 3.4 is aangegeven dat het plangebied binnen de keurzone van de Paalbeek valt en dat mitsdien de regels van de Keur van toepassing zijn.
In paragraaf 4.3 is aangegeven dat de bestemming "Tuin" rondom de bestemming "Wonen - Landhuis" is verruimd (10 m breed aan de noord- en westzijde, aan de oostzijde 5 m en circa 14 m breed aan de zuidzijde).
Enkele tekstuele aanpassingen.

Verbeelding

Het bouwvlak van de bestemming "Wonen - Landhuis" is verkleind (van circa 3.400 m² naar circa 1.700 m²), rondom deze bestemming is de bestemming "Tuin" verruimd.
De Dorpsebeek heeft de bestemming "Water" gekregen.
Het noordelijke deel van het landgoed (de beekdalgronden) krijgt ook de functieaanduiding 'specifieke vorm van natuur - beekdalgebied met openheid'.

6.2 Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan “Landgoed de Pirk” heeft van 22 augustus 2012 tot en met 2 oktober 2012 op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening ter inzage gelegen. In deze periode zijn twee zienswijze tegen het plan naar voren gebracht.

In één zienswijze wordt terecht geconstateerd dat het bestemmingsplan de mogelijkheid van het verharden van de toegang naar het beoogde landhuis niet uitsluit. Aangezien het niet wenselijk is dat de toegang in de toekomst verhard wordt, is het bestemmingsplan op dit punt aangepast. Het bestemmingsplan is verder niet aangepast naar aanleiding van de zienswijzen. Een samenvatting van beide reacties, inclusief een gemeentelijke beantwoording en een conclusie is opgenomen in de zienswijzennota welke als bijlage bij dit bestemmingsplan is toegevoegd. Het ontwerp bestemmingsplan is op basis hiervan gewijzigd vastgesteld.

6.2.1 Resultaat zienswijzen

Naar aanleiding van de zienswijzen vinden de volgende wijzigingen aan het plan plaats:

De artikelen 3.1.1 sub g. en 4.1.1. sub e. worden als volgt aangepast: “ter plaatse van de functieaanduiding ‘ontsluiting’ (os) bestemd voor een onverharde dan wel semi-verharde ontsluitingsweg ten behoeve van het landhuis. Deze toegangsweg mag niet breder zijn dan 3 m.”
de maatvoeringsaanduiding 'maximum volume (m3)' binnen de bestemming Wonen - Landhuis wordt aangepast van 2.100 m³ naar 1.600 m³. De toelichtig wordt op dat punt in paragraaf 4.3 (Wonen - Landhuis) eveneens aangepast.

KadastraleKaart.com

Bestemmingsplan "Landgoed de Pirk"

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

Artikel 2 Wijze Van Meten

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch Met Waarden - Agrarische Functie Met Natuur- En Landschapswaarden

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 4 Natuur

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

4.3 Specifieke gebruiksregels

4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 5 Tuin

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.2 Bouwregels

5.3 Nadere eisen

Artikel 6 Water

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.2 Bouwregels

Artikel 7 Wonen

7.1 Bestemmingsomschrijving

7.2 Bouwregels

7.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 8 Wonen - Landhuis

8.1 Bestemmingsomschrijving

8.2 Bouwregels

8.3 Specifieke gebruiksregels

3 Algemene Regels

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Artikel 10 Algemene Gebruiksregels

Artikel 11 Algemene Afwijkingsregels

Artikel 12 Algemene Wijzigingsregels

Artikel 13 Algemene Procedureregels

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

Artikel 15 Slotregel

1 Inleiding

1.1 Algemeen

1.2 Ligging

1.3 Vigerend Bestemmingsplan

1.4 Planbeschrijving

1.5 Opzet Van De Toelichting

2 Beleid

2.1 Rijksbeleid

2.2 Provinciaal Beleid

2.3 Gemeentelijk Beleid

3 Onderzoek

3.1 Algemeen

3.2 Beschrijving Van De Huidige Situatie

3.3 Beschrijving Van De Toekomstige Situatie

3.4 Waterhuishouding / Watertoets

3.5 Externe Veiligheid

3.6 Geluid

3.7 Archeologie

3.8 Flora En Fauna

3.9 Verkeer En Vervoer

3.10 Luchtkwaliteit

3.11 Bodem

3.12 Cultuurhistorische Effectrapportage

4 Toelichting Op Het Plan

4.1 Inleiding

4.2 Flexibiliteits- En Afwijkingsregels

4.3 Opzet En Toelichting Regels

4.4 Overige Bijzonderheden

5 Financiële Uitvoerbaarheid

5.1 Economische Uitvoerbaarheid

6 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

6.1 Inspraak En Overleg

6.1.1 Resultaat inspraakreactie

6.2 Zienswijzen

6.2.1 Resultaat zienswijzen

Onze diensten

Kennisbank

Nuttige links

Over ons