In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Wisselseweg 25-27, Epe met identificatienummer NL.IMRO.0232.BG111Wisselse2527-VBP1 van de gemeente Epe;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0232.BG111Wisselse2527-VBP1 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een dienstverlenend beroep en/of ambachtelijk beroep, dat in of bij een woning, bedrijfswoning of plattelandswoning wordt uitgeoefend, waarbij de woning, bedrijfswoning of plattelandswoning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

zorg die zich richt op het optimaal beheer van de bodem als unieke bron van informatie over de geschiedenis van Nederland;

in een schriftelijke rapportage vastgelegd bureau- en/of veldonderzoek naar de materiële neerslag van menselijke aanwezigheid en menselijk handelen in het verleden;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit in het verleden, tenminste ouder dan 50 jaar;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bestemd voor (het gezin of een daarmee gelijk te stellen samenlevingsvorm van) één persoon, wiens huisvesting daar, met het oog op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is;

• met betrekking tot bebouwing:

Legale bebouwing die op tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning;

• met betrekking tot gebruik:

het legale gebruik van grond en bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel toegestaan krachtens een omgevingsvergunning.

1. a. de activiteit die is toegestaan op grond van een ten tijde van het vaststellen van dit bestemmingsplan verleende vergunning als bedoeld in artikel 2.7 lid 2 van de Wet natuurbescherming, een omgevingsvergunning waarbij de toestemming op grond van artikel 7 lid 5 van de Wet natuurbescherming is aangehaakt, of een melding op grond van artikel 2.7 van de Regeling natuurbescherming of de rechtsopvolger daarvan, of
2. b. indien een vergunning of melding als bedoeld onder a ontbreekt: een aan het bedrijf ten tijde van het vaststellen van dit bestemmingsplan reeds verleende omgevingsvergunning voor het onderdeel milieu, dan wel een melding op grond van het activiteitenbesluit

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

al dan niet aangebouwd gebouw of een gedeelte van een gebouw dat ten dienste van het wonen wordt gebruikt en waarin niet wordt gewoond.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de aan een gebied en/of bouwwerk toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat gebied of dat bouwwerk;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of (af-)leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan diegenen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat, gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

1. a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een toercaravan;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde; één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

de aan een gebied toegekende waarde, in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomend in dat gebied;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

archeologische maatregel waarbij een aangetroffen en gewaardeerde vindplaats ex situ wordt behouden;

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het oorspronkelijke aansluitende terrein;

bewoning van een recreatieverblijf als hoofdverblijf;

een gebouw, dat dient als recreatieverblijf, niet voor permanente bewoning is bestemd, en dat dient als periodiek verblijf voor wisselende groepen van recreanten, die hun hoofdverblijf elders hebben;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting worden in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan de weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van een huishouden, en waarbij alle woonruimtes aan elkaar grenzen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van scheidingsmuren;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen, tenzij anders is aangegeven in de regels;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een transportbedrijf, met dien verstande dat het aantal transportbewegingen met vrachtwagens niet meer mag bedragen dan 20 in de dagperiode, 8 in de avondperiode en 8 in de nachtperiode;
2. b. een inpandige caravanstalling;
3. c. ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijf uitgesloten’ zijn bedrijfsmatige activiteiten uitgesloten;
4. d. bedrijfswoning, met dien verstande dat het aantal bedrijfswoningen per bestemmingsvlak niet meer mag bedragen dan 1;
5. e. praktijk- of studioruimte in de bedrijfswoning en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroep;
6. f. duurzame energieopwekking door middel van zonnepanelen op het dakvlak van gebouwen;

met daarbij behorende:

7. g. terreinen en erven;
8. h. (toegangs)wegen en paden;
9. i. parkeervoorzieningen.

Op de voor Bedrijf bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat voor:

1. a. het bouwen van gebouwen geldt dat:
   1. 1. de gezamenlijke oppervlakte, met uitzondering van de oppervlakte van de bedrijfswoning en de bij de bedrijfswoning behorende bijgebouw(en), per bestemmingsvlak niet meer bedraagt dan het bestaande oppervlak aan bedrijfsbebouwing zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 10 m mag bedragen;
   3. 3. de dakhelling niet minder dan 18° mag bedragen;
2. b. voor het bouwen van bedrijfswoningen geldt dat:
   1. 1. de inhoud niet meer dan 850 m³ mag bedragen, dan wel de bestaande inhoud zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;
   2. 2. de goothoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen;
   3. 3. de bouwhoogte niet meer dan 10 m mag bedragen;
   4. 4. de dakhelling niet minder dan 30° en niet meer dan 60° mag bedragen;
3. c. voor het bouwen van bijgebouwen bij bedrijfswoningen geldt dat:
   1. 1. de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen niet meer dan 75 m² mag bedragen, dan wel de bestaande oppervlakte zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;
   2. 2. de goot- en bouwhoogte niet meer dan respectievelijk 3,5 m en 5 m mogen bedragen;
   3. 3. de afstand van bijgebouwen tot de voorgevelrooilijn van de woning en het verlengde daarvan niet minder dan 4 m mag bedragen en de afstand tot de woning niet meer dan 30 m mag bedragen.
4. d. voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt dat:
   1. 1. de bouwhoogte van erfafscheidingen niet meer dan 2,5 m mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte en de oppervlakte van overkappingen behorende bij de bedrijfswoning niet meer dan respectievelijk 3 m en 20 m² mag bedragen;
   3. 3. de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde niet meer dan 5 m mag bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de externe veiligheid;
7. g. de brandveiligheid.

1. a. Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor:
   1. 1. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
   2. 2. risicovolle inrichtingen;
   3. 3. detailhandel;
2. b. Een aan huis verbonden beroep is toegestaan, met dien verstande dat:
   1. 1. ten hoogste 40% van de gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfswoning met de daarbij behorende bijgebouwen mag worden gebruikt ten behoeve van het aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat deze gezamenlijke oppervlakte nimmer meer bedraagt dan 50 m²;
   2. 2. de uitstraling als bedrijfswoning in tact blijft;
   3. 3. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft voor het woon- en leefmilieu;
   4. 4. het gebruik geen nadelige gevolgen heeft op de normale ontwikkeling van het verkeer;
   5. 5. parkeren op eigen terrein plaatsvindt;
   6. 6. geen detailhandel is toegestaan.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, met dien verstande dat per bestemmingsvlak ten hoogste 1 woning is toegestaan;
2. b. praktijk- of studioruimte ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroep;
3. c. bostuinen;

met daarbij behorende:

4. d. tuinen en erven.

Op de voor Wonen bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat voor:

1. a. het bouwen van woningen geldt dat:
   1. 1. deze binnen een bouwvlak worden gebouwd;
   2. 2. deze vrijstaand worden gebouwd;
   3. 3. de inhoud niet meer dan 750 m³ mag bedragen, dan wel:
      • de bestaande inhoud zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt; of
   4. 4. de goothoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen, dan wel:
      • de bestaande goothoogte zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;
   5. 5. de bouwhoogte niet meer dan 10 m mag bedragen, dan wel de bestaande bouwhoogte zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;
   6. 6. de breedte niet minder dan 5 m mag bedragen;
   7. 7. de dakhelling niet minder dan 30° en niet meer dan 60° mag bedragen;
   8. 8. ter plaatse van de ‘specifieke bouwaanduiding - dove gevel' dient de gevel ter hoogte van de verdieping(en) als dove gevel te worden gebouwd en in stand te worden gehouden;
2. b. voor het bouwen van bijgebouwen geldt dat:
   1. 1. de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen niet meer dan 75 m² mag bedragen, dan wel:
      • de bestaande oppervlakte per bijgebouw zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;
   2. 2. de goot- en bouwhoogte niet meer dan respectievelijk 3,5 m en 5 m mogen bedragen;
   3. 3. bijgebouwen uitsluitend achter de voorgevel van de woning mogen worden gebouwd, met dien verstande dat tevens de bestaande bijgebouwen voor de voorgevel zijn toegestaan;
   4. 4. de afstand van bijgebouwen tot de woning niet meer dan 30 m mag bedragen;
3. c. voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat:
   1. 1. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde vóór de voorgevel van de woning en het verlengde daarvan niet meer dan 1 m mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte en de oppervlakte van overkappingen niet meer dan respectievelijk 3 m en 20 m² mag bedragen;
   3. 3. de oppervlakte van een niet-overdekt zwembad mag niet meer dan 75 m² bedragen;
   4. 4. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag niet meer dan 5 m bedragen;
   5. 5. de bouwhoogte van lichtmasten mag niet meer dan 8 m bedragen;
   6. 6. de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde niet meer dan 2,5 m mag bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de externe veiligheid;
7. g. de brandveiligheid.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 4.2 sub b.1 voor de vermeerdering van de toegestane oppervlakte aan- en bijgebouwen ten behoeve van een agrarisch hobbybedrijf tot ten hoogste 200 m² per woning, mits de noodzaak is aangetoond en het bestemmingsvlak, eventueel in combinatie met de daaraan grenzende en daarmee één eigendomseenheid vormende gronden, een (gezamenlijke) oppervlakte heeft van ten minste 5.000 m², en de belangen van gebruikers danwel eigenaren van aangrenzende gronden en/of (agrarische) bedrijven niet onevenredig worden geschaad;
2. b. lid 4.2 sub b.1 ten behoeve van de gehele of gedeeltelijke vervanging van meerdere bijgebouwen waarvan de gezamenlijke oppervlakte meer bedraagt dan 75 m² door één of meerdere bijgebouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. de vervanging bijdraagt aan een aanmerkelijke verbetering van de landschappelijke situatie ter plaatse;
   2. 2. met de vervanging een vermindering (sanering) van de oppervlakte, voor zover die meer bedraagt dan 75 m² plaatsvindt tot een oppervlakte van ten hoogste 50% van het meerdere tot een oppervlakte van ten hoogste 200 m²;
3. c. lid 4.2 sub b.3 ten behoeve van het bouwen achter de naar de weg(-en) gekeerde gevel(-s) van de woning;
4. d. lid 4.2 sub a.7 ten behoeve van het bouwen van aanbouwen aan de woning zonder dakhelling, mits er sprake is van een aanvaardbaar straat- en bebouwingsbeeld.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. lid 4.1 sub a ten behoeve van de huisvesting van twee huishoudens in één woning, met dien verstande dat:
   1. 1. hierdoor het aantal woningen niet wordt vergroot;
   2. 2. de uiterlijke verschijningsvorm gehandhaafd blijft;
   3. 3. per huishouden 75 m² aan bijgebouwen is toegestaan, dan wel de bestaande oppervlakte zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt.

De voor ‘Waarde - Archeologie 4’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

1. a. Het is verboden voor de ‘Waarde - Archeologie 4’ aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk) de aanwezige bouwwerken te slopen indien de oppervlakte groter is dan 100 m² en dieper is dan 35 cm gemeten vanaf het maaiveld;
2. b. Aan de sloopvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld dat de sloop wordt begeleid door een gekwalificeerd deskundige;
3. c. Indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij burgemeester en wethouders die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning;
4. d. De vergunning kan niet worden verleend indien blijkt dat de sloop een onevenredige aantasting van de archeologische waarden van de gronden tot gevolg heeft.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door de bestemming 'Waarde -Archeologie 4' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Binnen het plangebied mag onder gebouwen, met uitzondering van bouwwerken voor recreatief verblijf, ondergronds worden gebouwd, tenzij anders is aangegeven in de regels, onder de volgende voorwaarde:

1. a. de diepte van de ondergrondse bebouwing mag niet meer bedragen dan 3,5 m onder peil.

Bed and breakfast is toegestaan binnen (bedrijfs)woningen, mits:

1. a. bed and breakfast ondergeschikt is aan de woonfunctie;
2. b. het aantal slaapplaatsen niet meer bedraagt dan 4.

Onder gebruik in strijd met het plan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik of laten gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruiken of het laten gebruiken van een gedeelte van een (bedrijfs)woning dan wel aan- en bijgebouwen als zelfstandige woning.

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone' zijn de gronden tevens bestemd voor bescherming, behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken, alsmede het voorkomen van significante effecten op kernkwaliteiten van het betreffende gebied.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het plan:

1. a. ten aanzien van ondergeschikte punten met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen in het terrein, met dien verstande dat de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de omgevingsvergunning gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
2. b. voor afwijkingen ten aanzien van de voorgeschreven afmetingen van de bebouwing, met dien verstande dat de afwijkingen niet meer dan 10% mogen bedragen van de in deze regels genoemde, dan wel op de verbeelding aangewezen of daarvan te herleiden maten;
3. c. ten behoeve van de bouw van kleine niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor openbare diensten met dien verstande dat:
   1. 1. de inhoud niet meer dan 50 m³ mag bedragen;
   2. 2. in afwijking van het bepaalde onder 1 de inhoud van een gasdrukregel- en meetstation niet meer dan 15 m³ mag bedragen;
   3. 3. de bouwhoogte niet meer dan 5 m mag bedragen;
4. d. voor de bouw van masten ten behoeve van het landelijke alarmeringsnet, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 20 m bedraagt en de belangen van de gebruikers en/of eigenaren van de aanliggende gronden niet onevenredig worden geschaad. Bij de plaatsing van masten binnen een laagvliegroute worden de Dienst Gebouwen, Werken en Terreinen en/of de Nederlandse Luchtvaart Autoriteit gehoord;
5. e. ten behoeve van het incidenteel gebruik van gronden voor evenementen, vertoningen, feesten en dergelijke, mits daarvoor ingevolge de plaatselijke verordening een vergunning, ontheffing of vrijstelling wordt verleend, dan wel een melding is gedaan;
6. f. ten behoeve van het incidenteel gebruik van gronden voor een kampeerterrein ten behoeve van kampeermiddelen, evenwel met uitzondering van bouwwerken voor recreatief verblijf.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, ten behoeve van een verbetering van de ruimtelijke inpassing van een woning, het plan te wijzigen en een bestemmingsvlak 'Wonen' te verschuiven, met dien verstande dat:

1. a. de bestaande woning wordt gesloopt;
2. b. de nieuwe woning op ten hoogste op 100 m afstand van de gesloopte woning wordt opgericht;
3. c. de oppervlakte van het verschoven bestemmingsvlak ten hoogste bedraagt de oppervlakte van het bestaande bestemmingsvlak;
4. d. voldaan wordt aan het bepaalde in de Wet geluidhinder;
5. e. met de wijziging een verbetering van de ruimtelijke inpassing van een woning wordt bereikt, wat moet blijken uit:
   1. 1. het ontstaan van een betere woonsituatie en/of;
   2. 2. het verhogen van de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit en/of;
   3. 3. het dienen van de verkeersveiligheid en/of;
   4. 4. het dienen van het natuurbehoud.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bedrijfswoning met de daarbij behorende tuinen erven en inritten binnen de:

• bestemming 'Bedrijf'

te wijzigen in de bestemming 'Wonen' alsmede in de aangrenzende bestemming, mits:

1. a. het gebruik als wonen vanuit een oogpunt van een goed woon- en leefklimaat aanvaardbaar is;
2. b. de wijziging niet leidt tot een onevenredige aantasting van:
   1. 1. de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen;
   2. 2. de cultuurhistorische, landschappelijke en/of natuurlijk waarden die artikel 9 beoogt te beschermen;
3. c. het aantal woningen na wijziging niet meer mag bedragen dan 1, tenzij het bestaande aantal meer bedraagt;
4. d. voor wat betreft de bouw- en gebruiksregels wordt de bestemming Wonen in acht genomen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om de bestemming 'Bedrijf', te wijzigen ten behoeve van een uitbreiding van de aangegeven maximale oppervlakte van de gebouwen behorende bij bestaande bedrijven, met dien verstande dat:

1. a. indien de gronden zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groeneontwikkelingszone' geldt dat:
   1. 1. een uitbreiding van ten hoogste 10% tot een maximum van 750 m2 is toegestaan;
   2. 2. een uitbreiding van ten hoogste 30% is toegestaan indien het betreft een functie in de recreatie dan wel zorg;
2. b. indien de gronden niet zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groeneontwikkelingszone' geldt dat:
   1. 1. een uitbreiding van ten hoogste 20% is toegestaan, indien de bestaande oppervlakte niet meer bedraagt dan 500 m²;
   2. 2. een uitbreiding van ten hoogste 10% tot een maximum van 1000 m² is toegestaan, indien de bestaande oppervlakte groter is dan 500 m²;
3. c. in afwijking van en in aanvulling op het bepaalde in lid 45.5 onder b geldt indien:
   1. 1. de gronden niet zijn gelegen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groeneontwikkelingszone' een verdere afwijking van de aangegeven maten is toegestaan van 20%.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van het vergroten van de inhoud van een (bedrijfs)woning tot maximaal 1.200 m³, mits alle voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen worden gesloopt, uitgezonderd de bij recht toegestane oppervlakte aan aan- en bijgebouwen en een landschappelijke inpassing is gewaarborgd.

Ter beoordeling van de toelaatbaarheid van de wijzigingen welke zijn opgenomen in artikel 11 vindt een evenredige belangenafweging plaats waarbij betrokken worden:

1. a. de mate waarin de waarden en functies van de betrokken gronden welke het plan beoogt te beschermen, door de gebruiksverandering worden geschaad;
2. b. de mate waarin de belangen van de gebruikers en/of eigenaren van de aanliggende gronden en/of nabijgelegen gronden worden geschaad;
3. c. de uitvoerbaarheid - waaronder begrepen de milieutechnische toelaatbaarheid - en het behoud, bescherming en herstel van de cultuurhistorische, landschappelijke en natuurlijke waarden.

Voor een besluit tot het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

1. a. een ontwerpbesluit ligt, met bijhorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
2. b. de terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het naar voren brengen van zienswijzen gedurende de in lid 12.1 onder a genoemde termijn;
4. d. burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

1. a. Bij een feitelijke gebruiksverandering, bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of de in dit plan opgenomen afwijkingen en bij het toepassen van de in dit plan opgenomen wijzigingsbevoegdheden dient, indien de omvang of de bestemming van een gebouw en/of het terrein daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen, of andere voertuigen, in voldoende mate ruimte aanwezig te zijn of aangebracht te worden in, op of onder de bij dat gebouw of terrein behorende gronden of bouwwerken, zoals aangegeven in het gemeentelijk 'Parkeerbeleidsplan' (29 september 2009).
2. b. De in sub a bedoelde ruimte voor het parkeren van auto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare auto's. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan:
   1. 1. indien de afmetingen van bedoelde parkeerruimten ten minste 2,00 m bij 5,5 m (voor langsparkeren), 2,50 m bij 5,00 m (voor haaksparkeren) en ten hoogste 3,25 m bij 6 m bedragen;
   2. 2. indien de afmetingen van een gereserveerde parkeerruimte voor een gehandicapte - voorzover die ruimte niet in de lengterichting aan een trottoir grenst - ten minste 3,50 m bij 5 m bedragen.
3. c. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
4. d. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a en c:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere redelijke wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.
5. e. Ruimte(n) voor het bepaalde onder a en c dient, voor zover de aanwezigheid van deze ruimten krachtens deze regels nodig is, beschikbaar te blijven. Ander gebruik wordt aangemerkt als strijdig gebruik met de bestemming.
6. f. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd lid a te wijzigen door het vermelden van andere parkeernormen, indien het gemeentelijk 'Parkeerbeleidsplan' wordt gewijzigd of herzien.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van bepaalde in lid 14.1 onder a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde in lid 14.1 onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 14.2 onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 14.2 onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde in lid 14.2 onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Wisselseweg 25-27, Epe'.

Initiatiefnemer is woonachtig in een bedrijfswoning aan de Wisselseweg 27 in Epe. Hoewel deze woning oorspronkelijk is bestemd als bedrijfswoning, wordt deze niet langer als zodanig gebruikt. Het verzoek heeft betrekking op het wijzigen van de bestemming van deze woning naar 'Wonen', zodat het losgekoppeld wordt van het aangrenzende bedrijf aan de Wisselweg 25 en de planologische situatie wordt aangepast aan de feitelijke omstandigheden, namelijk het gebruik als burgerwoning.

In de huidige situatie geldt voor zowel Wisselseweg 25 als Wisselseweg 27 een bedrijfsbestemming, waarbij onduidelijk is welk type bedrijvigheid hier is toegestaan. Beoogd is het toekennen van de bestemming 'Wonen' aan de Wisselseweg 27 en het behouden van de bestemming 'Bedrijf' voor Wisselseweg 25, waarbij dient te worden gespecificeerd welke bedrijfsactiviteiten hier worden toegestaan.

Om een en ander planologisch-juridisch mogelijk te maken, wordt een procedure tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) gevolgd. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het plan voorzien van een ruimtelijk juridisch kader. In deze toelichting wordt de beoogde ontwikkeling beschreven en wordt aangetoond dat voldaan kan worden aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Het plangebied betreft de Wisselseweg 25 en 27 in Epe. Onderstaande plattegrond geeft de betrokken locatie weer in haar omgeving. Ten noordoosten ligt op ca. 600 meter de bebouwde kom van het dorp Epe. De bebouwing van buurtschap Wissel begint aan de overkant van de weg. Aan zuidzijde is het allemaal agrarisch gebied met agrarische bedrijven.

Direct naast nummer 27 ligt op nummer 25 een kleine transportonderneming met caravanstalling, wat voorheen een veehouderij betrof. Daar weer naast is een veehouderij gevestigd waar momenteel alleen rundvee wordt gehouden.

Luchtfoto met aanduiding plangebied (bron: Google Earth)

Uitsnede kadastrale kaart (bron: Perceelloep)

Vigerend voor de planlocatie is het bestemmingsplan 'Buitengebied Epe'. Dit bestemmingsplan is op 23 maart 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van Epe. De betreffende locatie heeft de enkelbestemming 'Bedrijf´ en dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 4'. De locatie ligt in de Groene Ontwikkelingszone. Er is rechtens één bedrijfswoning toegestaan. Zie onderstaande plattegrond met aangegeven de plek van de planlocatie.

Overigens is in de huidige situatie onduidelijk welk type bedrijvigheid is toegestaan binnen het plangebied. In de bestemmingsomschrijving van de vigerende bedrijfsbestemming wordt verwezen naar een bij de regels gevoegde bedrijvenlijst, echter wordt de locatie Wisselseweg 25/27 hierin niet genoemd.

Een bestemmingswijziging door middel van toepassen van een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid is niet mogelijk. De gewenste ontwikkeling moet buitenplans worden geregeld. Daarbij moet een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt voor de locatie. Hierin moet worden opgenomen dat Wisselseweg 27 een woonbestemming krijgt. Wisselseweg 25 kan binnen het nieuwe bestemmingsplan de bedrijfsbestemming behouden en er kan worden gespecificeerd welke bedrijfsactiviteiten hier worden toegestaan.

Uitsnede bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het bestemmingsplan 'Wisselseweg 25-27, Epe' bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• verbeelding;
• planregels.

De toelichting is niet juridisch bindend, maar vormt een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot heeft de toelichting als doel om het bestemmingsplan te begrijpen en de regels op een correcte manier na te leven.

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied;
• in Hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van de verschillende overheden die relevant zijn voor het plangebied;
• de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in Hoofdstuk 4 beschreven;
• in Hoofdstuk 5 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
• Hoofdstuk 6 behandelt ten slotte de economische uitvoerbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Het plangebied bestaat uit de percelen op Wisselseweg 25 en 27, met momenteel één bedrijfsbestemming. Het maakt deel uit van het buitengebied van de gemeente Epe. Het plangebied ligt tussen buurtschap Wissel aan de noordzijde en het agrarische gebied aan de zuidzijde. Binnen het huidige bestemmingsvlak 'Bedrijf' bevindt zich een caravanstalling en kleine transportonderneming, alsmede twee bedrijfswoningen.

Luchtafbeelding huidige situatie: één bestemming Bedrijf (bron: Google Earth)

Door bestemmingswijziging krijgt Wisselseweg 27 met de bestaande woning de bestemming 'Wonen'. Wisselseweg 25 met de bestaande bedrijfswoning en bedrijfsbebouwing behoudt de bestemming 'Bedrijf' maar er wordt nader gespecificeerd welke bedrijfsactiviteiten hier zijn toegestaan.

Op dit moment bestaan de bedrijfsactiviteiten aan de Wisselseweg 25 uit een transportbedrijf (parkeren vrachtwagens in de open lucht) en een caravanstalling in de voormalige ligboxenstal. De schuur die het dichtst bij de weg staat is voor opslag machines, werktuigen en materialen.

Er worden door de bestemmingswijziging geen bouwmogelijkheden toegevoegd.

Luchtafbeelding toekomstige situatie: één bestemming Bedrijf en één bestemming Wonen (bron: Google Earth)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland.

Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van zich aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen.

De NOVI heeft de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie;
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorgt dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijke keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Conclusie

Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het project Wisselseweg 25 en 27 nauwelijks raakvlak met dit nationale kader. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit het nationale beleid te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit het nationale beleid.

In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven:

• Rijksvaarwegen;
• Project mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Natuurnetwerk Nederland;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden;
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Conclusie

De voorgenomen wijziging aan de Wisselseweg 25 en 27 ligt niet in of nabij een gebied waarin het Rijk een ander nationaal belang heeft aangewezen. Daarom heeft het Barro geen consequenties voor voorliggend plan.

Het nationale beleid vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Besluit algemeneregels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt:

'De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.'

Om dit te onderbouwen dienen de volgende stappen te worden doorlopen:

1. 1. er dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte;
2. 2. indien er een vraag is aangetoond, dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering benodigd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Stedelijke ontwikkeling

Om aan deze verplichting uit het Bro te kunnen voldoen dient allereerst te worden nagegaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

In het Bro is het begrip stedelijke ontwikkeling als volgt vastgelegd:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

Uit jurisprudentie blijkt dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vanaf de realisatie van 12 woningen. Aangezien het project aan de Wisselseweg 25 en 27 geen nieuwbouw mogelijk maakt, is de ladder voor duurzame verstedelijking niet relevant.

Conclusie

Op basis van jurisprudentie blijkt dat het doorlopen van de laddertoets voor voorliggend initiatief niet noodzakelijk is.

Het provinciaal ruimtelijk beleid is vastgesteld in de Omgevingsvisie Gelderland en de Omgevingsverordening Gelderland. Het initiatief wordt met name aan de Omgevingsverordening getoetst.

In de Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' beschrijft de provincie het beeld op de toekomst. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Gelderland bevindt zich op een cruciaal punt in de tijd. De wereld verandert ingrijpend met nieuwe vraagstukken zoals het energievraagstuk, klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, digitalisering, internationalisering. Bij de taakinvulling legt de provincie de focus op duurzaamheid, verbondenheid en een krachtige economie als werkende bestanddelen voor een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Dit wordt gedaan door het nastreven van zeven met elkaar samenhangende ambities:

1. 1. energietransitie;
2. 2. klimaatadaptie;
3. 3. circulaire economie;
4. 4. biodiversiteit;
5. 5. bereikbaarheid;
6. 6. vestigingsklimaat;
7. 7. woon- en leefomgeving.

Alleen ambitie 7 kan eventueel een rol spelen bij de onderhavige wijziging van het bestemmingsplan.

De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland staat in constante wisselwerking met de Omgevingsverordening Gelderland en geeft richting aan de beleidskeuzes binnen de provinciale grenzen.

Conclusie

Het voornemen voorziet niet in extra bouw- en/of gebruiksmogelijkheden. Er is dus geen of nauwelijks sprake van een ontwikkeling in het buitengebied. De zeven genoemde ambities spelen daarbij geen rol.

De geconsolideerde Omgevingsverordening Gelderland van januari 2023 bevat alle vastgestelde actualisaties sinds het moederplan door Provinciale Staten is vastgesteld op 24 september 2014. De omgevingsverordening is het juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen en het is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om de provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Conclusie

Onderhavig plan maakt geen nieuwe bebouwing mogelijk. Het plan voor splitsing van het huidige bouwperceel en het planologisch wijzigen van bestaande bebouwing is op geen enkele wijze strijdig met de Omgevingsverordening, het betreft hier een ontwikkeling die de provinciale belangen niet schaadt.

Met de Omgevingsvisie Epe, vastgesteld op 9-12-2021, geeft de gemeente Epe haar visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het gehele gemeentelijk grondgebied

De omgevingsvisie geeft het handelingsperspectief voor de fysieke leefomgeving aan: het zet de koers uit en geeft richting. Met de omgevingsvisie wil Epe iedereen faciliteren en inspireren om ideeën waar te maken die passen bij de waarden, opgaven en doelstellingen. In de omgevingsvisie 'Natuurlijk goed leven' staat de waardevolle leefomgeving centraal. En zijn de vier kernopgaven van de gemeente Epe benoemd, te weten: duurzame toekomst, gezondheid, zorg en welzijn, goed wonen én ondernemen. Ook zijn er doelstellingen, ontwikkelrichtingen en ruimtelijke keuzes geformuleerd en is het handelingsperspectief van de omgevingsvisie beschreven.

Planspecifiek

De planlocatie bevindt zich binnen het deelgebied 'de Veluweflank', zie onderstaande plattegrond. De omgevingsvisie richt zich in dit gebied vooral op de randen van de natuurgebieden waar Epe kiest voor een strategie van zonering en waar stap voor stap gaat worden geëxtensiveerd: geen uitbreidingsmogelijkheden voor agrariërs, alleen natuurinclusieve veranderingen. Dit kan alleen door nieuwe verdienmogelijkheden en meer concreet flexibiliteit te bieden in de functiewensen van agrariërs die er gaan komen. Verder wil Epe de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en ensembles in dit gebied beschermen.

Conclusie

De wijziging van het bestemmingsplan brengt geen extra bouw- of gebruiksmogelijk heden met zich mee. Hierdoor is het niet in strijd met de Omgevingsvisie van Epe.

In dit hoofdstuk zullen de relevante uitvoeringsaspecten bij het plan worden besproken. Hierin is aandacht voor de verschillende milieuaspecten zoals flora en fauna en luchtkwaliteit, en is er aandacht voor milieuzonering, verkeer en parkeren en externe veiligheid.

Wet natuurbescherming

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet heeft de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet vervangen. Het doel is om met één wet en minder regels de wet makkelijker te kunnen toepassen. Vanaf 1 januari 2017 bepalen de provincies wat wel en niet mag in de natuur in hun gebied. Ook zorgen de provincies vanaf deze datum voor vergunningen en ontheffingen. De Rijksoverheid blijft verantwoordelijk voor het beleid van grote wateren, zoals het IJsselmeer.

De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden. Ter bescherming van deze Natura 2000-gebieden voorziet de Wet natuurbescherming in een vergunningenregime voor het realiseren of verrichten van projecten en andere handelingen die de natuurlijke kenmerken van een aangewezen Natura 2000-gebied kunnen aantasten.

Voorts voorziet de Wet natuurbescherming in de bescherming van planten- en diersoorten binnen en buiten de beschermde natuurgebieden. Het uitgangspunt is dat beschermde planten- en diersoorten geen schade mogen ondervinden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in de openbare ruimte is het niet altijd nodig een vrijstelling of een ontheffing aan te vragen. Voor onder andere reguliere werkzaamheden of ruimtelijke ontwikkelingen geldt een vrijstelling voor beschermde soorten op voorwaarde dat gehandeld wordt volgens een goedgekeurde gedragscode. Verder worden vrijstellingsregelingen op de nationaal beschermde soorten per provincie vastgesteld.

Wanneer het onmogelijk is schade aan streng beschermde planten en dieren tijdens ruimtelijke ontwikkelingen en inrichting te voorkomen, moet altijd een ontheffing worden aangevraagd. De voorwaarden verbonden aan een vrijstelling of een ontheffing zijn afhankelijk van de status van de planten- en diersoorten die in het plangebied voorkomen.

Zorgplicht

Voorts geldt bij uitvoering van werkzaamheden ten allen tijde een de algemene zorgplicht (artikel 1.11 Wet natuurbescherming). Deze schrijft voor dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel als mogelijk voorkomen moeten worden. Dit betekent dat wanneer tijdens uitvoering van de werkzaamheden een algemeen beschermde soort als konijn, veldmuis of gewone pad wordt aangetroffen zij de ruimte en tijd moet krijgen om een veilig heenkomen te zoeken. Indien nodig kunnen aangetroffen exemplaren verplaatst worden naar een naastgelegen ruimte waar geen werkzaamheden uitgevoerd worden.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. In het NNN liggen onder andere bestaande natuurgebieden en alle Natura 2000- gebieden. Het NNN is op provinciaal niveau uitgewerkt en middels ruimtelijke nota's en verordeningen voorzien van juridische doorwerking. In sommige provincies bestaan er naast het NNN ook nog andere groene zones die een zekere mate van bescherming genieten.

Het dichtstbijzijnde Natura2000-gebied vanaf de planlocatie betreft de Veluwe dat op ca. 975 meter afstand ligt. Zie de onderstaande plattegrond met daarop aangeduid de planlocatie ten opzichte van Natura2000-gebied De Veluwe.

De splitsing van het huidige bedrijfsbouwperceel in een perceel 'Bedrijf' en een perceel 'Wonen' brengt geen nieuwe bouwmogelijkheden of gebruiksmogelijkheden met zich mee. Ook de woonsituatie met het aantal verkeersbewegingen wijzigt niet. Er hoeft dan ook geen Aerius-berekening te worden opgesteld. Een inrichtingsplan of natuurmaatregelen zijn, gelet op de aard en omvang van het plan, niet benodigd. De conclusie is dat gebiedsbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming geen belemmering vormt voor de wijziging van het bestemmingsplan.

De splitsing van het huidige bedrijfsbouwperceel in een perceel 'Bedrijf' en een perceel 'Wonen' brengt geen nieuwe bouwmogelijkheden of gebruiksmogelijkheden met zich mee. Er wordt ook niet gesloopt. De conclusie is dat soortbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming geen belemmering vormt voor de wijziging van het bestemmingsplan.

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

De Wet Bodembescherming schrijft voor dat in het kader van een ruimtelijk planologische procedure moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het gewenste nieuwe gebruik. De bodemkwaliteit kan (negatief) van invloed zijn op de gewenste nieuwe ontwikkeling.

Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Door middel van een dergelijk onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

Er is door Boluwa Eco Systems BV een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op 14 maart 2023. De rapportage is opgenomen als Bijlage 1. Op basis van de resultaten van het onderzoek kan worden geconcludeerd:

• In de bovengrond van MM1 is een licht [>achtergrondwaarde] verhoogd gehalte arseen aangetoond. Het aangetroffen licht verhoogde gehalte arseen is op basis van de thans bekende gegevens niet exact te verklaren. Hoogstwaarschijnlijk is dit van natuurlijke oorsprong.
• In de ondergrond van MM2 zijn geen verhoogde gehalten aangetoond.
• In het grondwater van de peilbuis B01-1-1 zijn licht [>streefwaarde] verhoogde gehaltenbarium en kwik aangetoond.De aangetroffen licht verhoogde gehalten barium en kwik zijn waarschijnlijk van natuurlijkeoorsprong. Zware metalen kunnen van nature in de ondergrond aanwezig zijn. In de loop der jaren zijn deze metalen uitgespoeld naar het grondwater.

De resultaten van het onderzoek geven geen milieuhygiënische belemmeringen voor de bestemmingsplanwijziging. De aangetroffen licht verhoogde gehalten in de bovengrond en het grondwater geven geen aanleiding tot nader onderzoek.

Vanaf 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Doelstelling van de wet is de bescherming en het behoud van archeologische en cultuurhistorische waarden. In de Erfgoedwet is vastgelegd hoe met het erfgoed van nationaal belang wordt omgegaan, wie welke verantwoordelijkheden daarin heeft en hoe het toezicht wordt geregeld.

Als gevolg van deze wet wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het erfgoed meegewogen zoals alle andere aspecten die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

Op 29 juni 2021 is door het college besloten om rapport 3536 van adviesbureau RAAP d.d. 09-06-2021 en de bijbehorende kaarten als basis te gebruiken voor de actualisatie van het gemeentelijk cultuurhistorisch beleid.

De bebouwing binnen het plangebied kent geen aanduiding als rijks- of gemeentelijk monument en is niet aangemerkt als beeldbepalend of karakteristiek in het geldende bestemmingsplan. Ook worden de omgeving en het landschap niet aangeduid als cultuurhistorisch waardevol. Het aspect cultuurhistorie levert geen belemmering op voor het planvoornemen, temeer omdat er met de bestemmingswijziging geen nieuwe bouw- of gebruiksmogelijkheden worden geschapen.

Gemeenten zijn verplicht om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden.

Voorts geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren.

Het plangebied kent in het gemeentelijk archeologisch beleid een hoge archeologische verwachtingswaarde (met vrijstellingsgrenzen 100 m² en 35 cm -Mv). Er is door de herbestemming van een bedrijfswoning tot burgerwoning weliswaar sprake van een planologische ontwikkeling, er worden evenwel geen nieuwe bouw- of gebruiksmogelijkheden mogelijk gemaakt. Ook zijn er geen bodemroerende werkzaamheden voorzien. Archeologisch onderzoek hoeft dan ook niet plaats te vinden. In onderhavig plan is een archeologische dubbelbestemming opgenomen, gebaseerd op de gemeentelijke archeologische waarden- en verwachtingenkaart 2021 en het gemeentelijk conceptbeleid 2023.

Met de gewenste ontwikkeling worden cultuurhistorische panden of structuren niet aangetast. Voorts wordt er geen nieuwe bebouwing opgericht in het beschermd archeologisch gebied. De bestaande archeologische dubbelbestemming is met voorliggend plan overgenomen. Er zijn dan ook geen belemmeringen vanuit cultuurhistorie en archeologie voor onderhavig initiatief.

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het niet in betekende mate (NIBM) leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een toename van de NO₂ en/of PM₁₀ jaarconcentratie met maximaal 3% van de grenswaarden (of wel een toename van maximaal 1,2 ìg/m³ NO₂ en/of PM₁₀). NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Grotere projecten daarentegen kunnen worden opgenomen in het NSL-programma, mits ook overtuigend wordt aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door maatregelen.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen. Door de splitsing van het bouwperceel moet berekend worden of de toekomstige burgerwoning op Wisselseweg 27 ontoelaatbaar met fijnstof (PM10) wordt belast als gevolg van de uitstoot van de naburige veehouderij op nummer 23. Hiertoe is een fijnstof berekening gemaakt met ISL3a. De uitkomst hiervan staat in onderstaande tabel.

De jaargemiddelde concentratie fijnstof (PM₁₀) is gesteld op maximaal 40 micogram/m³. De maximale 24-uurs gemiddelde concentratie, waarbij de grenswaarde op 35 microgram/m³ is gesteld, mag maximaal 35 keer per jaar worden overschreden.

De uitkomst van het fijnstofonderzoek t.b.v de toekomstige burgerwoning Wisselseweg 27 is dat de jaargemiddelde concentratie fijnstof (PM₁₀) 17,05 micogram/m³ bedraagt. Dit is ruim binnen de gestelde norm. Het aantal dagen dat de norm voor de maximale 24uurs gemiddelde concentratie wordt overschreden bedraagt 6,0. Ook dit is ruim binnen de gestelde norm.

Wellicht ten overvloede is ook de bedrijfswoning op nummer 25 betrokken in de berekening. Ook deze blijkt ruim binnen de gestelde luchtkwaliteitsnormen te blijven.

Het aspect fijnstof is geen belemmering voor het splitsen van het bouwperceel.

Met betrekking tot onderhavige planontwikkeling dienen de eventuele gevolgen voor de verkeersstructuur alsmede het parkeren inzichtelijk te worden gemaakt. Aangezien er geen fysieke wijzigingen middels het projectplan mogelijk worden gemaakt zijn er wat betreft verkeer en parkeren betreft geen negatieve gevolgen. Daarbij zij vermeld dat er afdoende eigen parkeergelegenheid op de erven van Wisselseweg 25 en 27 aanwezig is.Het onderhavig initiatief heeft geen negatieve effecten op het aspect verkeer en parkeren.

Voorgenomen initiatief zal niet leiden tot verkeerskundige en/of parkeertechnische problemen.

Wegverkeer en railverkeer

Langs alle (spoor)wegen – met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven – bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de (spoor)weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken/spoorstaven en van binnen- of buitenstedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd.

Industrielawaai

Gezoneerde industrieterreinen hebben een vaste geluidzone die wordt vastgelegd door middel van een bestemmingsplan. Buiten de geluidszone wordt de voorkeurswaarde van 50 dB(A) niet overschreden. De maximale ontheffingswaarde binnen de geluidszone bedraagt 55 dB(A) etmaalwaarde voor nieuwe situaties. In tegenstelling tot weg- en railverkeer wordt voor industrielawaai niet getoetst aan de Lden waarde maar aan de etmaalwaarde. De dosismaat Lden is voor wegverkeerslawaai en spoorweglawaai met ingang van 1 januari 2007 in de gewijzigde Wgh vastgelegd. Voor industrielawaai wordt Lden in het kader van de Wgh voorlopig niet ingevoerd.

Het plangebied is niet gelegen binnen de geluidszone van een industrieterrein. Wel ligt het plangebied binnen de geluidzone van wegverkeer (o.a. de Wisselseweg)

Voorliggend plan ziet hoofdzakelijk op het omzetten van een bestaande bedrijfswoning naar een reguliere woning.

De Wgh kent het begrip bedrijfswoning als zodanig niet. De bestaande bedrijfswoning wordt derhalve reeds gezien als een woning als bedoeld in de Wgh. Gezien voorliggend plan enkel een planologische wijziging behelst en er geen nieuwe bouw- of gebruiksmogelijkheden gecreërd worden, is akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai niet noodzakelijk.

Vanuit akoestisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden.

De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de onderstaande richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk' dan wel 'gemengd gebied'.

Richtafstanden en omgevingstype

Hiernaast gelden ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, deze Wet en haar uitvoeringsbesluiten als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder.

De gewenste reguliere woonbestemming aan de Wisselseweg 27 betreft een gevoelige functie. Voor onderhavig project dient te worden getoetst of de nieuwe functie mogelijk belemmeringen veroorzaakt voor bestaande functies in de omgeving en of de nieuwe functie mogelijk belemmeringen ondervindt als gevolg van de milieuhinder van naburige bedrijven en/of bedrijvigheid.

Gelet op de ligging en directe omgeving van het plangebied kan dit gekarakteriseerd worden als gelegen in rustig gebied.

In de nabijheid van het plangebied komt de volgende bedrijvigheid voor:

• Wisselseweg 23: agrarisch bedrijf waar momenteel alleen rundvee wordt gehouden. Op de milieuvergunning staan vleesrundvee en varkens. Omdat dit bedrijf op korte afstand van het plangebied is gelegen wordt in paragraaf 4.7.3 aandacht besteed aan de geursituatie.
• Wisselseweg 25: Als het huidige bouwperceel wordt gesplitst heeft Wisselseweg 27 te maken met dit naburig transportbedrijf/caravanstalling. Voor een caravanstalling wordt uitgegaan van milieucategorie 2, met een richtafstand van 30 meter. Gezien de onderlinge afstand minder bedraagt wordt deze richtafstand niet gehaald. Voor het huidige transportbedrijf geldt dat deze lastig is in te schalen in een milieucategorie. Gelet op de aard van de bedrijvigheid geldt echter voor zowel het transportbedrijf als de caravanstalling dat enkel het aspect geluid relevant is. Om de gewenste bestemmingswijziging mogelijk te maken is zodoende een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Zie voor dit onderzoek en de verdere akoestische onderbouwing paragraaf 4.7.4.
• Wisselseweg 9: paardentrain- en verhuurbedrijf. Dit betreft een niet-agrarisch bedrijf met een ligging op ca 400 meter van de beoogde ontwikkeling. Door deze afstand is dit bedrijf niet relevant voor het plangebied. Bovendien zijn andere woningen op kortere afstand gelegen en daarmee maatgevend voor dit bedrijf.
• Wisselseweg 47: detailhandel ten westen van het plangebied op ca. 200 meter afstand. Door de ruime afstand is deze detailhandel niet relevant voor het plangebied. Bovendien zijn andere woningen op kortere afstand gelegen en daarmee maatgevend voor dit bedrijf.
• Wisselseweg 74: autogaragebedrijf ten westen van het plangebied op ca. 190 meter afstand. Door de ruime afstand is deze detailhandel niet relevant voor het plangebied. Bovendien zijn andere woningen op kortere afstand gelegen en daarmee maatgevend voor dit bedrijf.

De naburige veehouderij op nummer 23 heeft een milieuvergunning van 13 april 2007. Hiermee worden de dieraantallen vergund zoals vermeld in onderstaande tabel, die afkomstig is uit deze vergunning.

Voor de rundveestallen geldt een vaste richtafstand van 50 meter tot naburige woningen. Hieraan wordt ruimschoots voldaan.

Voor de varkensstallen moet een geurberekening worden gemaakt met het geurverspreidingsmodel V-stacks. De norm van 14 odeureenheden die voor deze locatie geldt mag niet worden overschreden.

Zie onderstaande tabel voor de uitkomsten van de geurberekening.

Er zijn twee varkensstallen vergund, beide met mechanische ventilatie. De V-stacks berekening laat zien dat de geurbelasting op de twee woningen van het plangebied ruimschoots onder de norm van 14 odeureenheden blijft. De conclusie is dan ook dat het aspect geur geen belemmering vormt voor de planontwikkeling.

Er is door Sain Milieuadvies een onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting ten gevolge van het transportbedrijf. Het rapport van het onderzoek is toegevoegd als Bijlage 2. In de onderstaande tabel zijn de resultaten van het onderzoek weergegeven.

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de geluidsbelasting voor wat betreft het langtijdgemiddelde geluidsniveau voldoet aan de normstelling. Voor wat betreft het maximaal geluidsniveau wordt op de zijgevel in de nachtperiode niet voldaan aan de normstelling. Op de achtergevel wordt wel voldaan.

Door Peutz is onderzoek gedaan naar de grenswaarden voor piekgeluiden in verband met de in ontwikkeling zijnde Omgevingswet. Uit dit onderzoek blijkt dat LAmax-niveaus in de nachtperiode tot zelfs 65 dB(A) à 70 dB(A) op de gevel aanvaardbaar kunnen zijn. Gezien de conclusies uit het rapport van Peutz en de berekende geluidsbelasting van 63 dB(A) hoeft voor slaapverstoring niet te worden gevreesd. Omdat verder het dakvlak waarop de overschrijding is berekend feitelijk doof is en er op de begane grond wel aan de normstelling voldaan wordt, kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon en leefklimaat.

Bij toetsing aan het Activiteitenbesluit hoeft een gevel die doof is niet getoetst te worden. Daarom voldoet de onderzochte situatie aan de normstelling uit het Activiteitenbesluit. De woonbestemming beperkt de bedrijfsvoering van het transportbedrijf daarom niet onevenredig.

Gezien de berekeningsresultaten is er ter plaatse van de woonbestemming sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en wordt het transportbedrijf niet beperkt wordt in zijn bedrijfsvoering (voor zover het gaat om geluid). Geadviseerd wordt om in het bestemmingsplan vast te leggen dat de oostelijke zijgevel van de woning ter plaatse van de verdieping doof moet zijn uitgevoerd.

In de regels is geborgd dat de oostelijke zijgevel van de woning aan de Wisselseweg 27 ter plaatse van de verdieping(en) doof moet zijn uitgevoerd. Ook is het maximum aantal transportbewegingen van het transportbedrijf in de dag-, avond- en nachtperiode vastgelegd in de regels. Tenslotte zijn (toekomstige) bedrijfsactiviteiten ten westen van de bestaande bedrijfswoning aan de Wisselseweg 25 middels een aanduiding uitgesloten.

Gelet op het voorgaande vormen de milieubelastende functies vanuit het oogpunt van milieuzonering geen belemmering voor de in dit plan besloten ruimtelijke ontwikkeling. Andersom leidt onderhavig plan niet tot milieutechnische problemen voor de omliggende milieugevoelige functies. Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is te achten met een goede ruimtelijke ordening.

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico's:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels en horeca. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5 contour.

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Structuurvisie buisleidingen van belang. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico's voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

Een woning betreft een kwetsbaar object, waardoor de gewenste ontwikkeling getoetst dient te worden aan de wetgeving omtrent externe veiligheid. Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart.

Uitsnede risicokaart met aanduiding plangebied (bron: Atlas Leefomgeving)

Transport gevaarlijke stoffen

Er ligt in de directe omgeving (binnen 200 meter) van het plangebied geen hoofdvaarweg, spoorbaan of rijksweg waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Ook bevindt zich in of nabij het plangebied geen buistransportleiding met een PR 10^-6 contour. Het plangebied is derhalve niet gelegen binnen een bijbehorende invloedssfeer.

Inrichtingen

In de nabijheid van het plangebied zijn geen EV-relevantie inrichtingen gevestigd; het plangebied is derhalve niet gelegen binnen een bijbehorende invloedsfeer. Anderzijds is de voorgenomen planontwikkeling geen risicovolle inrichting in het kader van de BEVI en vormt de gewenste ontwikkeling geen gevaar voor de omgeving.

Er bestaat vanuit het thema externe veiligheid geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgasleidingen afhankelijk van druk;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Uit de toelichting en verbeelding van bestemmingsplan 'Buitengebied Epe' is op te maken dat er geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn. Mede gelet op het feit dat er geen graaf- en/of bouwwerkzaamheden benodigd zijn, vormt het aspect kabels en leidingen geen belemmeringen voor onderhavig plan.

Water en ruimtelijke ordening hebben veel met elkaar te maken. Aan de ene kant is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik zoals locaties voor stadsuitbreiding. Aan de andere kant kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding.

Op Europees en nationaal niveau heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de verplichte 'watertoets'. Een watertoets geeft aan wat de gevolgen zijn van een ruimtelijk plan voor de waterhuishouding in het betreffende gebied. Zo'n waterparagraaf moet sinds 1 januari 2003 worden opgenomen in de toelichting bij ruimtelijke plannen. Doel van de watertoets is de relatie tussen planvorming op het gebied van de ruimtelijke ordening en de waterhuishouding te versterken.

Een watertoets is verplicht als het gaat om een functieverandering en/of bestemmingswijziging. Op basis van informatie en randvoorwaarden vanuit waterbeheerder, het waterbeleid en relevante bodemgegevens worden de verschillende wateraspecten uitgewerkt in een waterparagraaf. De waterparagraaf beschrijft het huidige watersysteem alsmede de mogelijkheden en randvoorwaarden voor het toekomstig watersysteem. De waterparagraaf wordt afgestemd met de waterbeheerder.

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding. Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor onderhavige ontwikkeling relevante nota's.

Europa

Met ingang van december 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) van kracht geworden. In het kader van de Kaderrichtlijn worden kwaliteitseisen gesteld, gericht op het beschermen en verbeteren van de aquatische ecosystemen (verplichting per stroomgebied). Deze richtlijn stelt als norm dat oppervlaktewateren binnen 15 jaar na inwerkingtreding moeten voldoen aan een 'goede ecologische' toestand (GET). Voor kunstmatige wateren, zoals de meeste stadswateren, geldt dat de oppervlaktewateren minimaal moeten voldoen aan een 'goed ecologisch potentieel' (GEP). Inmiddels zijn de GEP-normen per stroomgebied uitgewerkt.

Rijk

De Waterwet, die in werking is getreden in 2009, regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Op grond van deze wet moeten de provincies één of meer regionale waterplannen vaststellen die wat betreft de ruimtelijke aspecten de status van provinciale structuurvisie hebben. De Waterwet schrijft eveneens voor dat elke zes jaar een nieuw Nationaal Waterplan uitgebracht wordt. Op 10 december 2015 is het Nationaal Waterplan 2 (NWP2) vastgesteld. Het NWP2 is opgesteld vanuit het perspectief om een nationale Omgevingsvisie te ontwikkelen richting 2018 conform de Omgevingswet in wording. Het NWP2 geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Met dit NWP2 zet het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart. Het beleid en de maatregelen in het nieuwe Nationaal Waterplan dragen bij aan het vergroten van het waterbewustzijn in Nederland.

Voor onderhavig initiatief is op 4 oktober 2022 de watertoets uitgevoerd via de Digitale Watertoets. Het resultaat is bijgevoegd als Bijlage 3. Uit de ingevoerde gegevens blijkt dat er geen waterschapsbelangen worden geraakt bij de bestemmingswijziging

Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

In de Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat op basis van selectiecriteria vastgesteld dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zal hebben of niet. Onderdeel D van de bijlage bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor het maken van een m.e.r.-beoordeling verplicht is. Voor elke activiteit die genoemd wordt in kolom 1 van onderdeel D van het Besluit m.e.r. moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) nadelige milieugevolgen. Voor activiteiten die onder de drempelwaarde zoals genoemd in kolom 2 van onderdeel D vallen, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze motivering dient qua inhoud aan te sluiten bij de m.e.r.-beoordeling, maar heeft geen vormvereisten.

Uit jurisprudentie blijkt dat wanneer de bebouwde oppervlakte als gevolg van de functiewijziging niet wordt vergroot er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het besluit m.e.r (ECLI:NL:RVS:2018:348). Onderhavige ontwikkeling ziet op een functiewijziging waarbij het bebouwd oppervlak niet wordt vergroot. Er worden geen nieuwe bouw- of gebruiksmogelijkheden gecreeërd. Zodoende is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoel in onderdeel D van besluit m.e.r.

Op grond van het voorgaande is het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r-beoordeling niet vereist.

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied op hoofdlijnen door de gronden te beleggen met een bestemming. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In dit hoofdstuk wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht.

De regels en verbeelding zijn opgesteld conform de RO-standaarden 2012, waarbij in het bijzonder het IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) van belang zijn. Voor de regels is aansluiting gezocht bij het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Epe'.

Het bestemmingsplan 'Wisselseweg 25-27, Epe' bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de verbeelding heeft geen juridisch betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/BGT ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan 'Wisselseweg 25-27, Epe' zijn opgebouwd conform de door de SVBP 2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels de overgangs- en slotregels.

De inleidende regels bestaan uit de volgende artikelen.

In de begripsregels worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsregels worden opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de 'wijze van meten' uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte e.d. van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de 'wijze van meten' worden in de SVBP 2012 richtlijnen gegeven.

De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat het gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend, welke dient te voldoen aan onder meer de regels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit en de Bouwverordening. De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• Wijzigingsbevoegdheid.

'Bedrijf'

De bedrijfsbestemming is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Epe' en nader gespecificeerd op de bestaande bedrijfsactiviteiten ter plaatse. Het oppervlak aan bedrijfsbebouwing bedraagt ten hoogste het oppervlak aan bestaande bedrijfsbebouwing.

'Wonen'

Met oog op de gewenste reguliere woonfunctie voor de bestaande woning aan de Wisselseweg 27 is een woonbestemming opgenomen. Qua regels is aansluiting gezocht bij de woonbestemming uit het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Epe'.

'Waarde - Archeologie 4'

De archeologische dubbelbestemming dient ter bescherming van potentieel aanwezige archeologische waarden en is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Epe'.

Een anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De opgenomen anti-dubbeltelregel is gelijkluidend aan de in het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven formulering.

Voor het hele plangebied geldt een aantal algemene regels. Het gaat hier om algemene bouw- en gebruiksregels, mogelijkheden om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen, en procedureregels worden behandeld.

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en de Wabo, overgenomen.

Als laatste wordt de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald.

De planontwikkeling komt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De ontwikkeling zal geschieden conform hetgeen bepaald is in de Wet Ruimtelijke ordening. De verwezenlijking van het plan is dan ook niet afhankelijk van gemeentelijke investeringen. De kosten voor de ambtelijke afhandeling van de procedure worden verrekend op basis van de daarvoor geldende leges. Voor wat betreft planschade zal de gemeente met initiatiefnemer een overeenkomst afsluiten. De gemeente ondervindt derhalve geen negatieve financiële gevolgen ten aanzien van deze ontwikkeling en loopt geen financieel risico.

Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van voorliggend plan voldoende aangetoond.

Voor onderhavig bestemmingsplan wordt de uniforme voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, in samenhang met het gestelde in de Wet ruimtelijke ordening.

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties worden in kennis gesteld en krijgen de mogelijkheid om te reageren.

Er heeft overleg plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer en omwonenden. Door middel van een schriftelijk omgevingsdialoog is het planvoornemen voorgelegd aan de direct omwonenden. Het verslag hiervan is op genomen als Bijlage 4. Er zijn op voorhand geen bezwaren vernomen. De reacties uit de omgevingsdialoog hebben daarom niet geleid tot aanpassingen aan het plan. Richting de omwonenden is aangegeven dat betrokkenen tijdens formele procedure van het bestemmingsplan nog bezwaar kunnen maken.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 19 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er drie zienswijzen ingediend. Tevens heeft naar aanleiding van de zienswijzen een hoorzitting plaatsgevonden met reclamanten. Van de binnengekomen zienswijzen en de hoorzitting is in Bijlage 5 een samenvatting en, voor wat betreft de zienswijzen, de gemeentelijke reactie opgenomen. De zienswijzen hebben geen aanleiding gegeven om het bestemmingsplan aan te passen.