Droogsestraat 13a en 13b Malden
Bestemmingsplan - Gemeente Heumen
Vastgesteld op 01-02-2024 - geheel in werking
Bestanden
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
1.1 plan:
het bestemmingsplan Droogsestraat 13a en 13b Malden van de Gemeente Heumen;
1.2 bestemmingsplan:
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0252.BPDroogsestraat-VA01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);
1.3 aanduiding:
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.4 aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit:
een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit, uitgeoefend door de bewo(o)n(st)er van de woning, op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, ambachtelijk, kunstzinnig, ontwerptechnisch of daarmee gelijk te stellen gebied, alsmede het beroepsmatig verlenen van diensten op deze gebieden, persoonlijke dienstverlening dan wel het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten en dat niet krachtens een milieuwet vergunning- of meldingsplichtig is;
1.5 achtergevel:
de gevel van een gebouw, die is gesitueerd tegenover de voorgevel van het betreffende gebouw;
1.6 bebouwing:
eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
1.7 bed & breakfast:
een inpandige voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt als ondergeschikte toeristisch recreatieve activiteit;
1.8 bestaande situatie:
- bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;
- bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan;
1.9 bestemmingsgrens:
de grens van een bestemmingsvlak;
1.10 bijgebouw:
een niet voor bewoning bestemd vrijstaand gebouw, dat dienstbaar is aan en in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;
1.11 bouwen:
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.12 bouwgrens:
de grens van een bouwvlak;
1.13 bouwlaag:
een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;
1.14 bouwperceel:
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.15 bouwperceelgrens:
een grens van een bouwperceel;
1.16 bouwvlak:
een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;
1.17 bouwwerk:
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct hetzij indirect steun vindt in of op de grond;
1.18 detailhandel:
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;
1.19 eerste bouwlaag:
de bouwlaag op de begane grond;
1.20 erker:
een ondergeschikte transparante toevoeging aan de wegzijde op de begane grond;
1.21 functie:
doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan;
1.22 gebouw:
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.23 growshop:
een ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en /of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen) voor psychotrope stoffen, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps-of bedrijfsactiviteit. Ook ruimten die een andere benaming hebben dan growshop, maar waarin voornoemde activiteiten plaatsvinden, vallen onder het begrip 'growshop';
1.24 hoofdgebouw:
een gebouw, inclusief alle aan- en uitbouwen met uitzondering van carports, dat op een bouwperceel door zijn indeling of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;
1.25 kamerverhuur:
een voorziening gericht op de verhuur van een losse kamer binnen een woning, ten behoeve van permanente bewoning;
1.26 ondergeschikte bouwdelen:
bouwdelen, ondergeschikt aan een woning, zoals stoepen, stoeptreden, hellingbanen, funderingen balkons, erkers, entreeportalen, veranda's, overkappingen en afdaken;
1.27 propaantank:
opslagvoorziening voor propaangas;
1.28 prostitutiebedrijf:
een inrichting of instelling gericht op het tegen betaling doen plaatsvinden van seksuele omgang met prostituees op een naar buiten toe kenbare wijze, zoals een bordeel of escortservice;
1.29 seksinrichting:
een voor publiek toegankelijk, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoning van erotische-pornografische aard plaatsvindt. Hieronder wordt in elk geval verstaan een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;
1.30 smartshop:
een ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en /of leveren van psychotrope stoffen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Ook ruimten die een andere benaming hebben dan smartshop, maar waarin voornoemde activiteiten plaatsvinden, vallen onder het begrip 'smartshop';
1.31 twee-aaneen:
bebouwing in half-vrijstaande en/of geschakelde hoofdgebouwen, waarvan het hoofdgebouw aan maximaal één zijde grenst aan een ander hoofdgebouw en daardoor aan één zijde in de perceelsgrens is gebouwd;
1.32 uitbouw:
de vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
1.33 voorgevel:
de kennelijke voorgevel van een gebouw;
1.34 voorste bouwgrens:
elke naar de weg of de openbare ruimte gekeerde bouwgrens;
1.35 voorzieningen voor de waterhuishouding:
voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit, waaronder duikers, stuwen, gemalen, inlaten en voorzieningen ten behoeve van berging en infiltratie van hemelwater;
1.36 vrijstaand:
bebouwing waarbij de hoofdgebouwen aan beide zijden niet in de perceelsgrens zijn gebouwd;
1.37 werk:
een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde;
1.38 woning:
een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een zelfstandig wonend persoon of een samenwonende groep van personen;
1.39 woongebouw:
een gebouw of een gedeelte van een gebouw, waarin uitsluitend woonfuncties zijn gelegen, die zijn aangewezen op een of meer gemeenschappelijke verkeersruimten;
1.40 zijerf:
de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat gebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel.
Artikel 2 Wijze Van Meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1 Afstand tot de (zijdelingse) (bouw)perceelsgrens:
de maat tussen de zijdelingse grens van een (bouw)perceel en een bepaald punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd)gebouw, waar die afstand het kortst is;
2.2 Bebouwd oppervlak van een bouwperceel:
de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen;
2.3 Bebouwingspercentage:
de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen op een bouwperceel, in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel;
2.4 Breedte, diepte c.q. lengte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren;
2.5 Goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2.6 Inhoud van een bouwwerk:
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
2.7 Bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
2.8 Bruto vloeroppervlak van een gebouw:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidsmuren;
2.9 Oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
2.10 Peil:
de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Wonen
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit, bed & breakfast en/of kamerverhuur;
- tuinen en erven;
- (ondergronds)parkeren;
met bijbehorende bebouwing, wegen en paden, groenvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding.
3.2 Bouwregels
3.3 Specifieke gebruiksregels
Artikel 4 Waarde - Archeologische Verwachting 1
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden in de gronden.
4.2 Bouwregels
- Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen, voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 200 m², een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld;
- Indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning:
- De verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
- De verplichting tot het doen van opgravingen;
- De verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties;
- Het overleggen van een rapport is niet nodig indien wordt aangetoond dat de grond dieper dan 0,40 m is gewoeld of indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, welke is getoetst door een archeologische deskundige, afdoende is vastgesteld;
- Alvorens de gevraagde omgevingsvergunning voor het bouwen te verlenen, vraagt het bevoegd gezag een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg om advies.
4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
4.4 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' te verwijderen indien is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn.
3 Algemene Regels
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 6 Algemene Bouwregels
6.1 Bestaande afwijkende maatvoering
Met betrekking tot bestaande maten gelden de volgende regels:
- De op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
- De op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden;
- In geval van herbouw is het bepaalde onder a en b slechts van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
6.2 Ondergronds bouwen
- Op plaatsen waar hoofd- en bijgebouwen zijn of gelijktijdig worden gebouwd mag eveneens ondergronds gebouwd worden, direct aansluitend mogen in- dan wel uitritten ten behoeve van de ondergrondse bouwwerken worden gebouwd;
- De verticale diepte mag bij ondergronds bouwen niet meer bedragen dan 3,50 m;
- Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde onder a voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken op andere locaties dan onder het hoofdgebouw of bijgebouw mits hierdoor de in het gebied aanwezige waarden niet onevenredig worden aangetast.
Artikel 7 Algemene Gebruiksregels
7.1 Strijdig gebruik
Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
- een gebruik van de onbebouwde grond als stort- en opslagplaats van aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als tijdelijke opslag ten behoeve van het normale gebruik en onderhoud;
- een gebruik van gronden en bouwwerken voor een prostitutiebedrijf en/of seksinrichting;
- een gebruik van gronden en bouwwerken voor de realisatie van propaantanks;
- een gebruik van gronden en bouwwerken voor een smartshop en /of growshop.
Artikel 8 Overige Regels
8.1 Parkeren
- Bij het bouwen zoals toegestaan op grond van de bestemmingen genoemd in hoofdstuk 2, alsmede voor een gebruikswijziging van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 6.5, dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid (inclusief fietsparkeren) overeenkomstig de parkeernormen zoals opgenomen in de 'CROW-publicatie 317 'kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', of de rechtsopvolger daarvan.
- Van het bepaalde onder a kan worden afgeweken, indien kan worden aangetoond dat op andere wijze is voorzien in voldoende parkeergelegenheid.
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 9 Overgangsrecht
9.1 Overgangsrecht bouwwerken
- Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
- Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
- Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
9.2 Overgangsrecht gebruik
- Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
- Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
- Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
- Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 10 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan Droogsestraat 13a en 13b Malden.
Bijlagen Bij Toelichting - 1
Bijlagen Bij Toelichting - 2
Bijlagen Bij Toelichting - 3
Bijlage_3_quick_scan_flora_fauna
Bijlagen Bij Toelichting - 4
Bijlagen Bij Toelichting - 5
Bijlage_5_archeologischonderzoek
Bijlagen Bij Toelichting - 6
Bijlage_6_selectiebesluit verkennend onderzoek
Bijlagen Bij Toelichting - 7
Bijlage_7_archeologischonderzoek2