In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Buitengebied herziening 2014, Zandweg 17 met identificatienummer NL.IMRO.0263.BP1104-VG01 van de gemeente Maasdriel

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van:

• het telen van gewassen, waaronder mede begrepen de houtteelt, en/of
• het houden van dieren

met dien verstande dat maneges, kennels en dierenasiels niet als agrarische bedrijven worden aangemerkt

een bouwwerk, geen gebouw zijnde

een of meer gebouwen en/of andere bouwwerken

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een of meer bedrijfsactiviteiten

een woning, in of bij een bedrijf of instelling, bestemd voor (het gezin van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming noodzakelijk is; deze woning wordt begrepen onder de bedrijfsgebouwen

het vervaardigen, bewerken en/of verwerken van stoffelijke objecten/goederen

• bij bouwwerken: bestaand ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan;
• bij gebruik: bestaand op het tijdstip van het van kracht worden van het betreffende gebruiksverbod

de grens van een bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen niet als hoofdgebouw kan worden aangemerkt

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk

de grens van een bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct hetzij indirect steun vindt in of op de grond

een agrarisch bedrijf dat is gericht op het telen van champignons en andere paddenstoelen en zwammen in gebouwen

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan degenen die deze goederen kopen voor eigen gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit

elk voor het publiek toegankelijke verdichting van vermaak die in tijd is begrensd en herhaaldelijk terugkeert

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt

een bedrijf, dat is gericht op de teelt of veredeling van gewassen, ruimtelijk gezien geheel of nagenoeg geheel met behulp van kassen

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is

begroeiing die geheel of gedeeltelijk bestaat uit bomen en/of struiken, voor zover niet vallend onder de Boswet en behoudens laagstamfruitbomen met de bijbehorende windsingels en erfbeplantingen

1. 1. een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan;
2. 2. enig ander onderkomen en enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde,

één en ander voorzover de onder 1 en 2 bedoelde onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn in- of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf

een gebouw, bestaande uit glas of ander lichtdoorlatend en transparant materiaal dienend tot het kweken of trekken van bomen, vruchten, bloemen of planten

een sportactiviteit waarbij motorisch of mechanisch geluid wordt geproduceerd dat zodanig is dat het omgevingsgeluid wordt overschreden, waaronder in ieder geval begrepen de rallysport, motorsport, (model)vliegsport; de jachtsport wordt hier niet onder begrepen

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken woonwagens, woonschepen, kampeermiddelen, schuilhutten en keten, al dan niet ingericht ten behoeve van recreatief buitenverblijf, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken

het exploiteren van een gelegenheid voor het consumeren van betaalde (kleine) eetwaren en/of dranken in een inrichting die geen hoofdbestemming horeca heeft, waarbij:

1. a. de horeca-activiteit uitsluitend in samenhang met en ondersteunend aan de hoofdactiviteit plaatsvindt;
2. b. de openingstijden van de horeca-activiteiten gelijk zijn aan de openingstijden zoals genoemd in de Algemene Plaatselijke Verordening voor horecabedrijven als (ondersteunende) ondergeschikte nevenactiviteit bij een agrarisch bedrijf;
3. c. de toegang tot de horeca-activiteit dezelfde toegang betreft als die van de hoofdactiviteit;
4. d. er in het pand (vrij toegankelijke) sanitaire ruimte aanwezig is;
5. e. er voor de horeca-activiteit geen reclame mag worden gemaakt, bijvoorbeeld door middel van uithangborden, menukaarten voor het raam, 'sandwichborden' op straat, in de media;
6. f. de ondersteunende horeca-activiteiten tijdens openingsuren enkel toegankelijk is voor derden die gebruik maken van de hoofdactiviteit;
7. g. verhuur aan derden tijdens en buiten openingstijden voor al dan niet besloten feesten en partijen niet is toegestaan

een niet overdekt terrein ingericht ten behoeve van het paardrijden, met daarbij behorende voorzieningen

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is

bij gebouwen in geaccidenteerd terrein: de bestaande gemiddelde hoogte van de grond op het punt waar deze direct grenst aan de gevel welke is gericht naar de weg;

bij gebouwen niet gelegen in geaccidenteerd terrein: vanaf de kruin van de weg waaraan het bouwvlak gelegen is;

bij andere bouwwerken: vanaf de laagste hoogte van de aan het ander bouwwerk aansluitende grond

vorm van recreatie waarvoor geen specifieke inrichting van het gebied noodzakelijk is, maar waarvoor kan worden volstaan met de voorzieningen die reeds ten behoeve van de hoofdfunctie aanwezig zijn en ondergeschikte voorzieningen zoals bewegwijzeringsbordjes, picknickbanken en draaihekjes

een gelegenheid waarin beroepsmatig of bedrijfsmatig:

• voorstellingen en/of vertoningen van hoofdzakelijk porno-erotische aard plaatsvinden, en/of
• verkoop en/of uitstalling van hoofdzakelijk goederen van erotische aard plaatsheeft, en/of
• tegen vergoeding seksuele diensten worden verricht

een terrein voor recreatieve doeleinden, ingericht voor het spelen in de buitenlucht in een natuurlijke/agrarische setting, gebruikmakend van zoveel mogelijk natuurlijke materialen, en dat tevens een educatieve functie heeft

een complex van ruimten, krachtens zijn indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van één huishouden, met de daarbij behorende niet voor bewoning bestemde bergingen, stallingsruimten alsmede kantoor- en/of praktijkruimten, die in de woning worden opgericht dan wel daaraan worden aangebouwd

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of harten van scheidsmuren boven de begane grondvloer;

een en ander met dien verstande dat bij het bepalen van de bebouwde oppervlakte van woningen de bebouwde oppervlakte van de bijbehorende bijgebouwen niet wordt meegerekend

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 3.4.1 onder e, teneinde maximaal 25 kampeermiddelen toe te staan, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. de vrijstelling kan slechts worden verleend voor de periode tussen 15 maart en 31 oktober;
2. b. er dient te worden voorzien in een goede landschappelijke inpassing.

De voor 'Waarde - Archeologie A' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende te verwachten archeologische waarden.

Het bevoegd gezag kan de dubbelbestemming wijzigen door:

1. a. voor een of meer bestemmingsvlakken de dubbelbestemming geheel of gedeeltelijk van de verbeelding te verwijderen, indien:
   1. 1. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
   2. 2. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.
2. b. de onderlinge begrenzing tussen verschillende dubbelbestemmingen te verschuiven.

De voor 'Waarde - Archeologie B' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende te verwachten archeologische waarden.

Het bevoegd gezag kan de dubbelbestemming wijzigen door:

1. a. voor een of meer bestemmingsvlakken de dubbelbestemming geheel of gedeeltelijk van de verbeelding te verwijderen, indien:
   1. 1. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
   2. 2. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.
2. b. de onderlinge begrenzing tussen verschillende dubbelbestemmingen te verschuiven.

De voor 'Waarde - Archeologie C' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende te verwachten archeologische waarden.

Het bevoegd gezag kan de dubbelbestemming wijzigen door:

1. a. voor een of meer bestemmingsvlakken de dubbelbestemming geheel of gedeeltelijk van de verbeelding te verwijderen, indien:
   1. 1. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
   2. 2. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.
2. b. de onderlinge begrenzing tussen verschillende dubbelbestemmingen te verschuiven.

De voor 'Waterstaat - Waterlopen' aangewezen gronden, met inbegrip van een strook van 4 meter aan weerszijden van de watergang, zijn primair bestemd tot aanleg en onderhoud van een watergang.

Op of in de gronden als bedoeld in 7.1 zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van deze bestemming, met een maximale hoogte van 1 meter.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 7.2 teneinde het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende hoofdbestemming toe te staan, mits hierbij uit hoofde van de bescherming van de watergang geen bezwaar bestaat; dienaangaande wordt voor de verlening van de omgevingsvergunning door door het bevoegd gezag advies ingewonnen bij de betrokken beheerder van de watergang.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'karakteristiek komgebied' zijn specifieke regels van toepassing die zijn opgenomen bij: 3.1.1 en 3.6.1.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'waterberging zoekgebied' zijn specifieke regels van toepassing die zijn opgenomen bij: 3.7.1, 3.7.2 en 12.2.

Het bevoegd gezag mag, tenzij reeds eerder op grond van deze regel voor de betrokken gronden is afgeweken, met een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan voor het vergroten van de inhoud, goothoogte, bouwhoogte en bebouwde oppervlakte met maximaal 10%, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in de omgeving aanwezige architectonische, cultuurhistorische of natuurwaarden;
3. c. de verkeersaantrekkende werking mag niet toenemen.

Het bevoegd gezag mag met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in deze regels teneinde evenementen toe te staan, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1. a. de omvang van het evenement mag niet meer dan 6 ha bedragen;
2. b. de duur van het evenement mag niet meer dan 1 week bedragen;
3. c. er mogen geen onomkeerbare gevolgen voor het landschap optreden;
4. d. de belangen van de betreffende bestemming worden niet onevenredig aangetast;
5. e. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad;
6. f. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in de omgeving aanwezige architectonische, cultuurhistorische of natuurwaarden en evenmin verzetten de belangen van de in de nabijheid gelegen functies zich tegen dit gebruik.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om, overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de begrenzingen met maximaal 10 meter te verschuiven, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in de omgeving aanwezige architectonische, cultuurhistorische of natuurwaarden;
3. c. de belangen van de betreffende bestemming(en) worden niet onevenredig aangetast.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om, overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de aanduiding 'waterberging zoekgebied' te laten vervallen en eventueel geheel of deels te vervangen door de aanduiding 'waterberging', mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. de belangen van de waterberging mogen niet worden aangetast; hiertoe wordt het Waterschap gehoord;
2. b. voor zover nieuwe voorzieningen ten behoeve van de waterberging worden aangebracht, dient sprake te zijn van een goede landschappelijke inpassing;
3. c. voor het overige gelden de bepalingen ingevolge de bestemming 'Agrarisch met waarden- Landschaps- en cultuurhistorische waarden'.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied herziening 2014, Zandweg 17'

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2014, Zandweg 17" van de gemeente Maasdriel.

Op het adres Zandweg 17 te Ammerzoden is champignonkwekerij "De Hopwaag" van de heer en mevrouw Van Hemert gevestigd. Ten noorden van de kwekerij liggen "Hoppies Dooltuinen", een terrein met onder andere doolhoven en een midgetgolfbaan, dat eveneens in eigendom van de familie Van Hemert is.

De initiatiefnemers zijn voornemens om de bebouwing ten behoeve van de kwekerij uit te breiden. Hiervoor is een vergroting van het agrarisch bouwperceel aan de noordwestzijde noodzakelijk. Omdat het agrarisch bouwperceel thans al een oppervlakte heeft van meer dan 1,5 ha en derhalve niet verder vergroot mag worden, zal aan de zuidoostzijde een deel van het bouwperceel verwijderd worden.

Daarnaast wenst de initiatiefnemer de huidige dooltuinen ten noorden van de kwekerij uit te breiden tot een speellandschap van zo'n 7 hectare met een groter recreatief en educatief aanbod.

De vormverandering van een agrarisch bouwperceel is in principe mogelijk via een wijziging ex artikel 11 WRO van het bestemmingsplan "Buitengebied, binnendijks deel". In dit geval wordt niet aan alle voorwaarden voor de wijzigingsbevoegdheid voldaan. Ook voor het realiseren van het speellandschap is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Daarom wordt voor beide ontwikkelingen één bestemmingsplanprocedure doorlopen.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{topografische situatie}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{kadastrale situatie}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Maasdriel, sectie M, nummers 104, 703 en 704.

De oppervlakte van het plangebied bedraagt ca 94.160 m² (circa 9,42 ha). De gronden zijn eigendom van de heer J.M. van Hemert.

Ter plaatse van het plangebied gelden de bestemmingsplannen:

1. 1. "Buitengebied, binnendijks deel":

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 22 februari 2006;
• goedgekeurd door Gedeputeerde Staten d.d. 17 oktober 2006;
• onherroepelijk door uitstpraak Raad van State d.d. 13 februari 2008;
  

2. 2. "Buitengebied herziening 2009 reparatieplan":

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 26 januari 2012;
• onherroepelijk na uitspraak Raad van State d.d. 24 oktober 2012.
  

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart behorende bij het bestemmingsplan "Buitengebied, binnendijks deel". De ligging van het plangebied is aangegeven. De verbeelding van het bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2009 reparatieplan" is voor dit plan niet relevant. Er wordt getoetst aan het bestemmingsplan "Buitengebied, binnendijks deel".

^{uitsnede plankaart bestemmingsplan "Buitengebied, binnendijks deel"}

Het gehele plangebied ligt binnen de bestemming 'Agrarisch gebied met landschaps- en cultuurhistorische waarden'. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor:

• agrarisch (bedrijfsmatig) grondgebruik;
• behoud en herstel van de openheid van de gronden met de aanduiding 'karakteristiek komgebied';
• waterstaatkundige doeleinden;
• extensief recreatief medegebruik;
• paden en landwegen;
• verkeersvoorzieningen;

een en ander met de bijbehorende bouwwerken en voorzieningen.

De nadere detaillering van de doeleinden is als volgt:

• per op de kaart aangegeven agrarisch bouwperceel is maximaal één agrarisch bedrijf toegestaan;
• een champignonbedrijf is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding "champignons";
• het hele gebied binnen deze bestemming mag in beginsel worden gebruikt voor extensief recreatief medegebruik. Ter ondersteuning van het recreatief medegebruik zijn beperkte recreatieve voorzieningen toegestaan, zoals picknicktafels, bankjes, bewegwijzering.

Op de gronden binnen deze bestemming zijn uitsluitend gebouwen toegestaan ten behoeve van agrarische bedrijven, burgerwoningen en openbaar nut. Een en ander met inachtneming van de volgende bepalingen.

Voor gebouwen bij agrarische bedrijven geldt:

• de maximale goothoogte bedraagt 6,5 meter;
• de maximale bouwhoogte bedraagt 11 meter;
• op de inhoud van bedrijfsgebouwen is geen beperking gelegd.

Naast deze bestemming ligt het plangebied tevens binnen twee aanduidingen:

• karakteristiek komgebied: deze aanduiding dient ter behoud en herstel van de openheid van deze gronden;
• waterberging zoekgebied: nieuwe ontwikkelingen binnen gronden met deze aanduiding mogen de belangen van de waterberging niet aantasten; hiertoe wordt het betrokken waterschap gehoord.

Wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO
Binnen deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van verandering/vergroting van het agrarisch bouwperceel, niet zijnde een glastuinbouwbedrijf. De inhoud van de wijzigingsbevoegdheid alsmede de toetsing van de voorgestane ontwikkelingen aan deze bevoegdheid is volledigheidshalve opgenomen in paragraaf 2.4.2.

Dit rapport is voorts als volgt opgebouwd.

• Hoofdstuk 2 geeft een overzicht van het beleid waaraan het plan moet voldoen.
• In hoofdstuk 3 is een gebiedsanalyse van het plangebied en omgeving opgenomen.
• In hoofdstuk 4 wordt het feitelijke (steden)bouwkundig plan beschreven.
• Hoofdstuk 5 vervolgt met de met het plan samenhangende uitvoeringsaspecten: waarden, waterhuishouding en milieu.
• Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische aspecten (planregels en plankaart).
• De financiële aspecten komen in hoofdstuk 7 aan bod.
• Hoofdstuk 8 tenslotte bevat een rapportage van de resultaten van de procedure.

In dit hoofdstuk wordt kort het relevante vigerende beleid met betrekking tot onderhavig project toegelicht. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• regionaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

Op 13 maart 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het rijk voor minder nationale belangen en eenvoudige regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het betreffen:

1. 1. Het Project Mainportontwikkeling Rotterdam
2. 2. Militaire terreinen en -objecten
3. 3. De Wadden
4. 4. De kust (inclusief primaire kering)
5. 5. De grote rivieren
6. 6. De Werelderfgoederen
7. 7. Reserveringen uitbreidingen weg en spoor
8. 8. Veiligheid vaarwegen
9. 9. Het netwerk voor elektriciteitsvoorziening
10. 10. De buitendijkse uitbreidingsruimte in het IJsselmeer
11. 11. Bescherming van de (overige) primaire waterkeringen
12. 12. Reservering voor rivierverruiming Maas
13. 13. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS)

Voor het plangebied is geen sprake van een van de bovenstaande nationale belangen.

Conclusie Het plan is niet in strijd met het beleid in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig plangebied ligt niet binnen een gebied waarbinnen het Barro van toepassing is.

Conclusie
Het Barro is niet rechtstreeks van toepassing op het plan.

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Op 29 juni 2005 is het Streekplan Gelderland 2005 vastgesteld. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het streekplan de status van structuurvisie gekregen. Het beleid is derhalve van kracht gebleven.

Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van de Beleidskaart ruimtelijke ontwikkeling weergegeven.

^{uitsnede Beleidskaart ruimtelijke ontwikkeling}

Analyse
De provincie Gelderland beschouwt voedselproductie als de primaire functie van agrarische bedrijven. Hiervoor zijn ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Op basis van het Streekplan is de vormverandering van het agrarische bouwperceel mogelijk.

Voor intensieve recreatievoorzieningen binnen de waardevolle landschappen geldt het 'ja-mits'-beginsel. Het al dan niet toestaan is naar de aard, schaal en verschijningsvorm van initiatieven in deze gebieden nadrukkelijk afhankelijk van de effecten op de kernkwaliteiten en gebiedskenmerken. Binnen het plangebied is sprake van een 'karakteristiek komgebied'. Het speellandschap speelt in op de karakteristieke openheid van het landschap, zie ook paragraaf 4.1.2. Daarnaast is rekening gehouden met het waterbergingszoekgebied door ontwikkeling van nieuwe waterlopen en een waterpartij.

Er wordt in hoge mate rekening gehouden met de aanwezige kernkwaliteiten en gebiedskenmerken.

Conclusie
Voorgestane ontwikkelingen voldoen aan het bepaalde in het Streekplan Gelderland 2005.

Op 1 maart 2011 is de Ruimtelijke Verordening Gelderland in werking getreden. Deze Verordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

Het plan omvat de vormverandering van een agrarisch bouwperceel en de toevoeging van een recreatief speellandschap. Deze twee onderdelen worden hierna apart getoetst aan de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

Voor deze ontwikkeling is artikel 2, lid 2 en lid 3, onder a. van toepassing.

"Artikel 2 - Verstedelijking

[...]

2.2 Nieuwe bebouwing toegestaan
In een bestemmingsplan is nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen en werken slechts toegestaan:

1. a. binnen bestaand stedelijk gebied,
2. b. binnen de woningbouwcontour van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen,
3. c. binnen de zoekrichting woningbouw van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen, mits 90% van de woningen wordt gebouwd in de betaalbare huur en/of koopsector, met dien verstande dat voor de gemeente Doesburg een percentage van 70 geldt,
4. d. binnen de zoekzones bedrijventerreinen van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen,
5. e. binnen de zoekzones wonen en werken uit de Streekplanuitwerking Zoekzones stedelijke functies en landschappelijke versterking, zoals opgenomen in bijlage 8.

[...]

2.3 Nieuwe bebouwing onder voorwaarden toegestaan
In afwijking van 2.2 kan in een bestemmingsplan nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen en werken tevens mogelijk worden gemaakt:

1. a. indien de nieuwe bebouwing functioneel gebonden is aan het buitengebied;
2. b. [...];
3. c. [...];
4. d. [...]."

Analyse
Het plangebied is geen onderdeel van de in artikel 2, lid 2, genoemde gebieden.

Op basis van het bepaalde in artikel 2, lid 3, onder a kan medewerking worden verleend aan de uitbreiding van de champignonkwekerij, omdat het agrarische bebouwing betreft die functioneel gebonden is aan het buitengebied. De bebouwing behorende bij het speellandschap is verbonden aan de champignonkwekerij en daarmee ook functioneel verbonden met het buitengebied.

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening is overigens geen beleid opgenomen aangaande het speellandschap.

Conclusie
Het plan is niet in strijd met de Ruimtelijke Verordening Gelderland.

Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

In het kader van de voorbereiding van het Streekplan Gelderland 2005 is de Structuurvisie Rivierenland 2004-2015 opgesteld. Ten aanzien van de ontwikkeling van agrarische activiteiten is in de Structuurvisie Rivierenland geen specifiek beleid opgenomen.

Het beleid van Waterschap Rivierenland is opgenomen in de waterparagraaf (paragraaf 5.2). Het overige regionale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Op 20 oktober 2011 is het document Structuurvisie en plan-MER Maasdriel vastgesteld. Deze structuurvisie betreft een actualisering van de StructuurvisiePlus Maasdriel 2004-2015.

Champignonkwekerij De Hopwaag
Onderhavig plangebied ligt binnen de komgronden waar openheid is. De gemeente wil de bestaande agrarische bedrijven hier de mogelijkheid bieden om naar redelijkheid uit te breiden. Verdergaande verstedelijking en ongewenste bebouwing in het open gebied is niet toelaatbaar.

Het plan betreft de uitbreiding van de bestaande champignonkwekerij door verlenging van de bestaande champignoncellen. Dit is passend binnen het structuurvisiebeleid.

Hoppies Dooltuinen
Op de komgronden kan de mogelijkheid worden geboden om nevenactiviteiten op agrarische bedrijven te laten ontwikkelen. Gedacht wordt aan zaken als extensieve recreatie en zorg op de boerderij. Hierbij geldt als voorwaarde dat verbreding niet ten koste mag gaan van de ruimtelijke kwaliteit. Ook mag de openheid van het landschap niet worden aangetast. Een andere voorwaarde is dat deze ontwikkelingen niet mogen leiden tot een substantiële toename van het aantal verkeersbewegingen en tot extra beperkingen van de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven in de omgeving.

Het plan betreft de schaalvergroting van de bestaande dooltuinen. Dit is een ontwikkeling van extensieve recreatie. Het speellandschap is zodanig vormgegeven dat het past binnen de open karakteristiek van het komgebied. De openheid van het landschap is gewaarborgd, zoals beschreven in paragraaf 4.1.2. Ook de invloed op de verkeersafwikkeling en de omgeving is beperkt, zoals beschreven in paragraaf 4.2.1 en 5.3. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het beleid van de structuurvisie.

Conclusie
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat voorliggend plan past in c.q. niet in strijd is met de Structuurvisie Maasdriel.

In het bestemmingsplan "Buitengebied, binnendijks deel" geldt binnen de bestemming 'Agrarisch gebied met landschaps- en cultuurhistorische waarden' een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO voor de vormverandering van een bouwperceel. Deze wijzigingsbevoegdheid wordt niet gebruikt, maar er wordt voorzien in een volledige bestemmingsplanherziening. Volledigheidshalve zijn de delen van de wijzigingsbevoegdheid hieronder integraal opgenomen. De toetsing vindt plaats voor de uitbreiding van de champignonkwekerij. De realisatie van het speellandschap valt niet binnen het toetsingskader van de wijzigingsbevoegdheid.

“4.5 Burgemeester en wethouders kunnen met toepassing van het bepaalde in artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening het bestemmingsplan wijzigen teneinde:

[…]

4.5.2. de op de kaart ingetekende grenzen van het bouwperceel van een agrarisch bedrijf, niet zijnde een glastuinbouwbedrijf, te verleggen, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1. a. de vergroting of vormverandering is noodzakelijk voor de continuïteit of ontwikkeling van het agrarische bedrijf; hierover dient tevoren advies te zijn ingewonnen bij een door de gemeenteraad van Maasdriel aan te wijzen, onafhankelijke, agrarische deskundige; [I]
2. b. de waardevolle landschapselementen moeten behouden blijven; [II]
3. c. voor zover de vergroting/verandering plaatsvindt in een gebied met de aanduiding 'archeologisch en/of cultuurhistorisch waardevol terrein' mag de archeologische en/of cultuurhistorische waarde niet worden aangetast; dit dient te blijken uit een overgelegd archeologisch onderzoek.
   Hierover dient tevoren advies te zijn ingewonnen bij de provincie Gelderland of een andere door het College van Burgemeester en Wethouders van Maasdriel aan te wijzen terzake deskundige; [III]
4. d. voor zover de vergroting/verandering plaatsvindt in een gebied met de aanduiding 'Grondwaterbeschermingszone, milieubeschermingsgebied categorie II voor drinkwater' of 'Waterwingebied' mogen de grondwaterbeschermingsbelangen niet worden aangetast. Hierover dient tevoren advies te zijn ingewonnen bij de grondwaterbeheerder; [IV]
5. e. voor zover situering plaatsvindt in het op de kaart bestemmingen aangegeven 'karakteristiek komgebied' mag deze openheid niet onevenredig worden aangetast; [V]
6. f. voor zover situering plaatsvindt in het op de kaart bestemmingen aangegeven 'weidevogelgebied' mag de uitbreiding geen aantasting betekenen van de biotoopeisen voor weidevogels; [VI]
7. g. voor zover de situering plaatsvindt in het op de kaart bestemmingen aangegeven 'karakteristiek oeverwallenlandschap' mag geen aantasting plaatsvinden van de aanwezige landschappelijke waarden; [VII]
8. h. voor zover de situering plaatsvindt in het op de kaart bestemmingen aangegeven 'karakteristieke verkaveling' mag geen aantasting plaatsvinden van de aanwezige perceleringskenmerken; [VIII]
9. i. de natuurwaarden mogen niet onevenredig worden aangetast; [IX]
10. j. bij bouwperceelvergroting bedraagt de maximale oppervlakte van het bouwperceel 1,5 ha; [X]
11. k. de breedte van het bouwperceel bedraagt ten minste 30 m; [XI]
12. l. de verhouding tussen de breedte en diepte van het bouwperceel bedraagt maximaal 1:3 en minimaal 1:1; [XII]
13. m. uit een over te leggen onderzoek naar de bodemkwaliteit dient te blijken dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie; [XIII]
14. n. er mag geen aantasting van de waterhuishoudkundige situatie optreden met betrekking tot de waterkwantiteit en -kwaliteit; evenmin mag de regionale wateropgave belemmerd worden. Hiertoe dient het betrokken waterschap te worden gehoord; [XIV]
15. o. voor zover verandering/vergroting plaatsvindt binnen de gronden met de aanduiding 'waterberging zoekgebied' mogen de belangen van de waterberging niet worden aangetast; hiertoe wordt het betrokken waterschap gehoord. [XV]”

De met Romeinse cijfers aangeduide voorwaarden zijn hieronder nader uitgewerkt.

Ad I
De Stichting Advisering Agrarische Bouwplannen (SAAB) heeft advies uitgebracht inzake de geplande uitbreiding van de champignonkwekerij. Dit advies is als bijlage 1 opgenomen. De SAAB concludeert dat: "sprake is van een ruim volwaardig agrarisch bedrijf. Om de onderneming in zijn huidige hoedanigheid en naar de toekomst bedrijfseconomisch gezond te houden, vormt een uitbreiding/verandering van de champignonkwekerij een positieve ontwikkeling. De SAAB is dan ook van oordeel dat het voornemen tot uitbreiding van de bestaande kwekerij noodzakelijk kan worden geacht uit oogpunt van een doelmatige en toekomstgerichte agrarische bedrijfsvoering".

Ad II
In het plangebied ter plaatse van de voorgenomen uitbreiding bevinden zich geen waardevolle landschapselementen. Het plangebied bestaat volledig uit grasland zonder landschappelijke waarde. Aan deze voorwaarde wordt derhalve voldaan.

Ad III
De voorgestane vergroting van het agrarisch bouwperceel vindt niet plaats binnen een gebied met de aanduiding 'archeologisch en/of cultuurhistorisch waardevol terrein' zoals ingetekend op kaart 1 bestemmingen van het vigerende bestemmingsplan. De vergroting vindt echter wel plaats binnen een gebied waar volgens kaart 2 indicatieve archeologische waarden van het vigerende bestemmingsplan, een hoge verwachtingswaarde is. Ook binnen het nieuwere gemeentelijke archeologiebeleid valt het plangebied binnen een zone met archeologische verwachtingen. De beoordeling van het aspect archeologie is opgenomen in paragraaf 5.1.3.1. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Ad IV
De voorgestane vormverandering van het agrarisch bouwperceel vindt niet plaats binnen een gebied met de aanduiding 'Grondwaterbeschermingszone, milieubeschermingsgebied categorie II voor drinkwater' of 'Waterwingebied'. Een advies van de grondwaterbeheerder is niet nodig.

Ad V
De voorgestane vormverandering van het agrarisch bouwperceel vindt plaats binnen een gebied met de aanduiding 'karakteristiek komgebied'. Voorgenomen ontwikkeling omvat een relatief kleine uitbreiding van de bebouwing ten behoeve van de champignonkwekerij. Een groot deel van deze uitbreiding vindt plaats in het vigerend agrarisch bouwperceel. Een kleine uitbreiding van het agrarisch bouwperceel aan de noordwestkant is hiervoor noodzakelijk, terwijl aan de zuidoostzijde het bouwperceel verkleind wordt. Per saldo zal de oppervlakte van het agrarisch bouwperceel afnemen. Door de beperkte toename van het bebouwd oppervlak buiten het vigerend bouwperceel wordt de openheid niet onevenredig aangetast. Hiermee wordt aan deze voorwaarde voldaan.

Ad VI
De voorgestane vergroting van het agrarisch bouwperceel vindt niet plaats binnen een gebied met de aanduiding 'weidevogelgebied'. Hiermee wordt aan deze voorwaarde voldaan.

Ad VII
De voorgestane vergroting van het agrarisch bouwperceel vindt niet plaats binnen een gebied met de aanduiding "karakteristiek oeverwallenlandschap". Hiermee wordt aan deze voorwaarde voldaan.

Ad VIII
De voorgestane vergroting van het agrarisch bouwperceel vindt niet plaats binnen een gebied met de aanduiding 'karakteristieke verkaveling'. Hiermee wordt aan deze voorwaarde voldaan.

Ad IX
In paragraaf 5.1.1 zijn de aanwezige natuurwaarden beschreven. Deze worden niet onevenredig aangetast door de voorgenomen ontwikkeling. Aan deze voorwaarde wordt derhalve voldaan.

Ad X
Er is geen sprake van een vergroting van het bouwperceel. Per saldo zal het bouwperceel zelfs kleiner worden. In de wijzigingsvoorwaarde wordt een oppervlakte van maximaal 1,5 ha toegestaan. De oppervlakte van het vigerend bouwperceel bedraagt thans al 1,75 ha. Dit wordt 1,70 ha. Er is dus slechts sprake van een vormverandering, maar er wordt niet voldaan aan deze wijzigingsvoorwaarde. Dit is mede een reden waarom een procedure voor de herziening van het bestemmingsplan wordt doorlopen.

Ad XI
De grootste breedte van het toekomstige bouwperceel bedraagt circa 105 meter. De huidige grootste breedte bedraagt ook circa 105 meter. Er wordt dus aan deze voorwaarde voldaan.

Ad XII
Bij een breedte van circa 105 meter mag de diepte van het agrarisch bouwperceel variëren van minimaal 105 meter tot maximaal 315 meter. Onderhavig agrarisch bouwperceel wordt gewijzigd tot een diepte van circa 200 meter. Hiermee wordt voldaan aan deze wijzigingsvoorwaarde.

Ad XIII
In paragraaf 5.3.1 wordt de bodemkundige situatie beschreven. Hiermee wordt aan deze voorwaarde voldaan.

Ad XIV
In paragraaf 5.2 wordt de waterkundige situatie beschreven. Hieruit blijkt dat de waterhuishoudkundige situatie niet aangetast wordt.

Dit concept wordt tevens ter toetsing aan het Waterschap Rivierenland toegezonden.

Ad XV
De voorgestane vormverandering van het agrarisch bouwperceel vindt niet plaats binnen een gebied met de aanduiding 'waterberging zoekgebied'. Hiermee wordt aan deze voorwaarde voldaan.

Conclusie
Het plan voldoet aan alle voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO, op een na. De oppervlakte van het bouwperceel voldoet niet. Zoals eerder gemeld wordt echter geen gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid.

Concreet houdt het beleidskader het volgende in voor de ontwikkeling van het plangebied:

1. 1. het plan past binnen het nationale, provinciale en gemeentelijke beleid;
2. 2. voor de vormwijziging van het agrarisch bouwperceel wordt aan bijna alle wijzigingsvoorwaarden zoals genoemd in artikel 4.5.2 van het vigerend bestemmingsplan 'Buitengebied, binnendijks deel' voldaan. Er wordt echter geen gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid, maar er wordt een procedure voor de herziening van het bestemmingsplan doorlopen.

In dit hoofdstuk is de gebiedsanalyse opgenomen. Uitgangspunt daarbij is de lagenbenadering, bestaande uit:

• de onderste laag;
• de aanwezige infrastructuur;
• de ruimtelijke en functionele structuur.

Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de wijdere omgeving weer.

^{wijdere omgeving}

Ammerzoden ontstond op een oeverwal, een vruchtbaar gebied langs de Maas. Vanaf het ontstaan van Ammerzoden was de landbouw de belangrijkste economische activiteit. Van de 9e eeuw tot circa 1300 is de Bommelerwaard langzaam ontgonnen en voor landbouw geschikt gemaakt. Men werkte vanaf de oeverwallen (en de stroomruggen) steeds verder de komgronden in. In de late middeleeuwen werkten de boeren voor hun heer en (steeds meer) voor zichzelf. Op de oeverwal deed men aan akkerbouw, terwijl de zware klei van de komgronden enkel geschikt was voor hooiland, de teelt van wilgenhout en soms weidegrond. Ook de uiterwaarden werden als weidegrond gebruikt.

In de decennia na de oorlog groeide het dorp stapsgewijs, vooral in westelijke richting. De naoorlogse ruilverkaveling (jaren '60 en '70) zorgde ervoor dat veel gronden rondom Ammerzoden vruchtbaar zijn gemaakt. De landbouw werd hierdoor grootschaliger.

Zoals reeds vermeld ontstond de kern Ammerzoden op een oeverwal langs de Maas. De buurtschap Wordragen is een van oudsher op woerden (kunstmatige woonheuvels) gesitueerde nederzetting. De oeverwallen en woerden liggen op ca 3,20 m +NAP en liggen daarmee bijna 1 m hoger vergeleken met de omliggende gronden (op ca 2,20 m +NAP). Ook de bebouwing binnen het plangebied zelf ligt op een dergelijke hogere plek, terwijl het agrarische perceel laag ligt (bron: www.ahn.nl).

De bodemsoort ter plaatse van het plangebied is een zogenaamde poldervaaggrond bestaande uit zavel en lichte klei (bron: www.bodemdata.nl). Poldervaaggronden zijn gronden waarin de verschillende bodemvormende processen nog weinig invloed hebben gehad. Dit zijn relatief jonge gronden met een eigen, onafhankelijk van zijn omgeving geregelde waterhuishouding. Het zijn over het algemeen goede landbouwgronden.

Ter plaatse van het plangebied is de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) tussen de 40 en 80 cm onder maaiveld (bron: www.bodemdata.nl).

Ten zuiden van Ammerzoden stroomt de Maas. In het verleden heeft deze rivier aan de noordzijde om Ammerzoden heen gelopen. Hier is nog steeds de oude Maasarm in het landschap en de structuur van Ammerzoden herkenbaar.

Op het terrein zelf bevindt zich geen oppervlaktewater.

Het plangebied vormt geen onderdeel van de ecologische hoofdstructuur (EHS) of andere ecologische structuren.

Het plangebied ligt in het rivierenlandschap, bestaande uit oeverwallen, kommen en dijken. Meer specifiek ligt het plangebied in een karakteristiek komgebied, dat zich kenmerkt door grootschalige openheid. Het opgaande groen blijft hier beperkt tot laanbeplanting (onder andere langs de Zandweg en de Achterdijk) en kleine bosjes.

Binnen het plangebied zelf bevindt zich naast de erfbeplanting in de tuin rondom de woning geen opgaand groen. De grootste delen van het erf zijn verhard. Het perceel achter het bouwperceel is in gebruik als maïsakker, waarin jaarlijks verschillende maïsdoolhoven worden gemaaid.

De kern Ammerzoden ligt aan de uiterwaarden van de Maas. Rondom de kern zelf liggen twee ringvormige linten met daaraan lintbebouwing. Deze ringvormige structuur volgt een oude riviermeander die geheel rondom Ammerzoden liep (Ammerzoden lag vroeger ten zuiden van de Maas). De belangrijke ontsluitingsroute voor Ammerzoden, de N831 - N832, loopt deels over deze binnenste ring. Deze route loopt vanaf Aalburg en Heusden langs de Maas richting Ammerzoden en gaat via de binnenste ring naar het noorden, richting Gameren en Zaltbommel. Haaks op de ringstructuur ligt een aantal wegen naar het buitengebied. Onderhavig plangebied ligt aan zo'n weg die het buitengebied in loopt.

Een andere belangrijke ontsluitingsroute voor Ammerzoden vormt de Ammerzodenseweg in oostelijke richting naar Hedel en de autosnelweg A2.

Het plangebied zelf is direct ontsloten op de Zandweg. Het bouwperceel grenst aan de oostzijde aan deze weg en wordt aan de andere zijden omgeven door het open buitengebied. Via de Zandweg kan men in zuidelijke richting naar de kern Ammerzoden en noordwaarts via de Vamerenweg en de Kerkwijksekade (niet afgebeeld) naar Kerkwijk. Van hieruit is de N832 te bereiken. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Lange Achterdijk.

Het wegprofiel van de Zandweg is behoorlijk smal, zeker gezien er veel vrachtverkeer over de weg rijdt. De bermen zijn op verschillende plekken stukgereden.

Het perceel heeft twee opritten naar de Zandweg. Over de zuidelijke oprit is de woning en het 'boerenerf' bereikbaar. Hier zijn parkeerplaatsen voor de woning en bezoekers aan het bedrijf.

De noordelijke oprit biedt de mogelijkheid om het gebouw met de bestaande champignonkwekerij te bereiken. Langs de noordelijke gevel van de kwekerij ligt een strook van betonplaten. Met name deze toegang wordt door het vrachtverkeer gebruikt. Via deze noordelijke toerit zijn ook "Hoppies Dooltuinen" te bereiken. Het parkeren voor de dooltuinen vindt plaats op een grasstrook parallel aan de Zandweg.

In de polders rondom Ammerzoden ligt een groot aantal grotere en kleinere gegraven waterlopen, sloten en weteringen, die het rivierengebied voldoende droog houden. Het plangebied is volledig omgeven door sloten. Aan de zuid- en oostkant van het plangebied loopt de Kleine Wetering; een waterloop van ca 3 meter breed, tussen het plangebied en de Zandweg in.

Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

^{directe omgeving}

Algemeen
De dorpskern Ammerzoden heeft een overwegende woonfunctie. De bebouwing aan de twee ringen rondom Ammerzoden bestaat uit (agrarische) bedrijven afgewisseld met woningbouw. Aan de rand van de dorpskern liggen her en der verspreid enkele concentraties van bedrijven. Ten noorden van de kern ligt (gedeeltelijk deel uitmakend van de buitenste ring) de buurtschap Wordragen. In dit cluster is de functie met name agrarisch. Onderhavig plangebied ligt in deze buurtschap.

Direct aan de zuidoostkant grenzend aan het plangebied staat een burgerwoning (op de afbeelding aangegeven met 'w'). Wat verder ten zuidoosten daarvan liggen twee agrarische bedrijven met ieder een bedrijfswoning (op de afbeelding aangegeven met 'bw'). Ook aan de Lange Achterdijk ligt een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning.

De bebouwing aan de Zandweg bestaat uit boerderijen en woonhuizen uit één laag met kap, direct aan de weg gelegen. Daarachter bevindt zich het agrarische bedrijf in een grootschaliger bebouwingscomplex. In het geval van onderhavig plangebied ligt de bedrijfsbebouwing deels achter de woning, maar is deze ook gedeeltelijk langs de weg gesitueerd.

Champignonkwekerij De Hopwaag
De heer Van Hemert is in 1986 op deze locatie gestart met een klein melkveebedrijf. Daarbij huurde hij twee champignoncellen elders in Ammerzoden. Tussen 1990 en 2008 zijn op het agrarisch bouwperceel verschillende champignoncellen en -loodsen gebouwd. De heer Van Hemert is in 1997 gestopt met de melkveehouderij en heeft zich volledig gericht op de champignonteelt.

Er staat nu een vijftal kleinere en grotere bedrijfsgebouwen ten behoeve van de champignonkwekerij en opslag. De bedrijfsgebouwen hebben een gezamenlijke oppervlakte van circa 6.640 m². Ten noorden van de grote champignonhal ligt een laad- en losvloer van betonplaten. Deze heeft een oppervlakte van circa 1.250 m².

In de zuidoosthoek van het perceel staat het woonhuis, bestaande uit één laag met een rieten kap met een oppervlakte van zo'n 140 m².

Naast de familie van Hemert zijn thans dagelijks 24 personen werkzaam bij de champignonkwekerij.

Hoppies Dooltuinen
Aan de noordzijde van het champignonbedrijf exploiteren de initiatiefnemers sinds 2006 tevens "Hoppies Dooltuinen"; een doolhofpark met thans onder andere de volgende voorzieningen:

• verschillende maïsdoolhoven;
• 18 holes midgetgolfbaan;
• traptractoren;
• speeltoestellen;
• klauterberg;
• blote voetenpad;
• horecagelegenheid in een oude SRV-wagen.

De maïsdoolhoven liggen op het gehele westelijke terreindeel achter de champignonkwekerij. De andere activiteiten vinden plaats in de noordoosthoek van het perceel, in de hoek tussen de Zandweg en de Achterdijk. Deze zijn direct zichtbaar vanaf de openbare weg en ogen wat rommelig. Ook het parkeerveld dat direct aan de Zandweg ligt, zorgt voor een rommelige aanblik.

Jaarlijks komen er tussen de 3.000 en 4.000 bezoekers naar "Hoppies Dooltuinen".

Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van het feitelijke plan. Het plan valt onder te verdelen in twee initiatieven die in het volgende hoofdstuk apart worden beschreven en toegelicht, te weten:

• vormverandering van het bouwperceel ten behoeve van de champignonkwekerij;
• ontwikkeling van de nevenactiviteiten van "Hoppies Dooltuinen".

Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. bouwplan;
2. 2. verkeer en parkeren;
3. 3. groen en water.

De onderdelen van het bouwplan zijn op onderstaande afbeelding weergegeven.

^{bouwplan champignonkwekerij en recreatieruimte}

Binnen het plangebied functioneert thans een champignonkwekerij met champignoncellen en -loodsen. Ten behoeve van de continuïteit van de bedrijfsvoering is een uitbreiding van champignonkwekerij "De Hopwaag" noodzakelijk. De inititatiefnemer is voornemens de champignonkwekerij uit te breiden door de bestaande champignoncellen te verlengen. Met deze vergroting is een nieuwe manier van werken mogelijk met voordelen als lage plukkosten, betere kwaliteit en teeltduurverkorting.

De uitbreiding wordt gebouwd aan de noordzijde van de bestaande champignoncellen, daar waar nu de betonnen rijplaten liggen. De oppervlakte van het aan te bouwen bedrijfsdeel bedraagt circa 2.300 m². De laad- en losvloer met een oppervlakte van 1.250 m², wordt langs de nieuwe noordgevel gesitueerd.

De goothoogte van de uitbreiding bedraagt 4,5 m en de bouwhoogte niet meer dan 7 meter. De uitbreiding heeft daarmee dezelfde goot- en bouwhoogte als het reeds bestaande kwekerijgebouw. Door de nieuwbouw wordt de bebouwing met circa 24 m naar het noorden toe uitgebreid.

De bebouwing bestaat evenals het bestaande gebouw uit rood metselwerk met een donkergroene stalen beplating van de topgevels. De dakbedekking is van antraciet-kleurig eternit.

Op onderstaande afbeelding is het nieuwe aanzicht van de noordgevel weergegeven.

^noordgevel

De afgelopen jaren is ook de nevenactiviteit "Hoppies Dooltuinen" steeds verder ontwikkeld. De familie Van Hemert is voornemens de dooltuinen nog verder te professionaliseren, waarbij het volledige buitenterrein wordt heringericht tot een zogenaamd 'speellandschap'. De prognose is dat de nieuwe dooltuinen circa 10.000 bezoekers per jaar zullen trekken (bron: ZLTO raming). Voor het speellandschap wordt het maximum aantal bezoekers op één dag dan ook op 160 geraamd. Het ontwerp van het terrein met het speellandschap is opgesteld door HAS Kennistransfer in samenwerking met twee studenten (Niek van Dijk en Cédric Ketzer) en is opgenomen als bijlage 2 (definitief ontwerp).

De geologie van het gebied heeft gediend als inspiratie voor het vlekkenplan. Een oude meandergordel van de Maas die door het plangebied loopt, bepaalt voor een groot deel de vormgeving. Parallel aan de oude meandergordel worden enkele waterlopen met flauwe oevers toegevoegd. In overleg met het waterschap worden de nieuwe waterlopen gevoed door de Kleine Wetering ten zuiden van het plangebied. De bestaande sloot aan de noordzijde krijgt een meer natuurlijke, meanderende uitstraling, wat past binnen het gemeentelijk beleid van zoekgebied voor waterberging. Aan de noordzijde wordt het water via deze sloot weer afgevoerd. Een waterpartij midden in het terrein dient als retentievijver, met een overstort naar de nieuwe waterlopen. Een meer uitgebreide beschrijving hiervan staat in paragraaf 5.2.

Het terrein wordt ingedeeld in verschillende thema's. Zo wordt er ruimte ingericht als speelnatuur voor oudere en voor jongere kinderen en een picknickweide met midgetgolfbaan. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van natuurlijke materialen bij de inrichting.

Naast de recreatieve functie streeft de opdrachtgever ook een belangrijke educatieve functie na. Via het programma "Boerderij Educatie Rivierenland" kunnen basisschoolklassen een educatief lesprogramma op de boerderij volgen. Zo kunnen kinderen zelf beleven waar hun voedsel vandaan komt.

Om de bestaande kwaliteiten van het gebied (openheid, grote schaal van de polder) te waarborgen is door BTA-Design een beeldkwaliteitsplan opgesteld: "Beeldkwaliteitsplan natuurspeellandschap" (27 juni 2014). Dit beeldkwaliteitsplan is bij deze toelichting opgenomen als bijlage 3.

Het ontwerp leidt tot de volgende juridische regelingen zoals deze ook zijn opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan:

1. 1. Ten behoeve van het speellandschap wordt op de verbeelding de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - recreatie en educatie' opgenomen, waarbinnen speellandschap met ondersteunende horeca zijn toegestaan. Binnen deze aanduiding mogen speeltoestellen tot een hoogte van maximaal 5 meter komen. Gebouwen buiten een bouwvlak zijn uitgesloten. Er is een maximum totaal bezoekersaantal van 160 personen per dag opgenomen.
   
2. 2. Evenwijdig aan de Lange Achterdijk (noordzijde plangebied) is een strook van 25 meter breed waar de 'specifieke bouwaanduiding - bouwwerken tot 100 m²' geldt. Hier zijn speeltoestellen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde slechts tot een oppervlakte van 100 m² toegestaan. Dit om hier de openheid te waarborgen.
   
3. 3. Er wordt een nieuwe ruimte ten behoeve van recreatie en educatie gebouwd. Deze ruimte is gesitueerd tegen de westzijde van de bestaande en nieuwe champignonkwekerij aan. Deze ruimte heeft een oppervlakte van maximaal 615 m² en doet dienst als entree en toiletruimte en als educatieve ruimte voor lezingen, rondleidingen, (kook)workshops en ondersteunende horeca.

Ten behoeve van de uitbreiding van de champignonkwekerij en de bouw van de recreatieruimte vindt een vormverandering plaats van het agrarisch bouwperceel. Het vigerend agrarisch bouwperceel heeft een oppervlakte van circa 17.500 m² (1,75 ha). Het toe te voegen deel is circa 2.000 m² groot. Daarentegen wordt aan de andere kant van het bouwperceel zo'n 2.500 m² verwijderd. Dit resulteert in een gepland agrarisch bouwperceel van circa 17.000 m² (1,70 ha); per saldo circa 500 m² kleiner dan het vigerend bouwperceel.

De vergroting van het bouwperceel vindt plaats aan de noordwestzijde, terwijl ter compensatie aan de zuid- en oostkant een strook van het bouwperceel verwijderd wordt.

Onderstaande afbeelding geeft de situatie van het nieuwe bouwperceel weer.

^{situering nieuw bouwperceel}

Champignonkwekerij
De voorgenomen uitbreiding van de agrarische bedrijfsbebouwing heeft een oppervlakte van circa 2.300 m². De uitbreiding betreft met name een optimalisering van het werkproces. In de nieuwe situatie werken in de champignonkwekerij, naast de initiatiefnemer zelf, 48 personen; een toename van 24 personen. Dit zijn in het algemeen werknemers van Oosteuropese afkomst. Aangenomen wordt dat zij via een uitzendbureau werken en met een personenbusje vanaf hun verblijfsadres komen, met acht personen per busje. Derhalve is er per dag een toename van drie busjes (3 x 8 = 24) die heen en terug rijden. Als gevolg van de toename in personeel zijn derhalve zes verkeersbewegingen te verwachten.

De uitbreiding van de kwekerij leidt naar verwachting tevens tot zes extra verkeersbewegingen per etmaal voor vrachtverkeer. De totale toename van het aantal verkeersbewegingen per etmaal is dus twaalf bewegingen. De extra verkeersbewegingen hebben geen noemenswaardige impact op de verkeersafwikkeling op de Zandweg.

Hoppies Dooltuinen
In de huidige situatie is sprake van circa 4.000 bezoekers per jaar.

Met de professionalisering van "Hoppies Dooltuinen" tot het geplande speellandschap kan uitgegaan worden van een maximum van 10.000 bezoekers per jaar (bron: ZLTO raming) in de periode van april tot en met september (zes maanden). Bij twintig openingsdagen per maand resulteert dat in gemiddeld 83 bezoekers per dag. Op een drukke dag kan uitgegaan worden van ongeveer het dubbele aantal, namelijk 160 bezoekers. In de bestaande situatie met een jaarlijks bezoekersaantal van 4.000 personen bedraagt het aantal bezoekers op een drukke dag circa 66 personen.

Gesteld kan worden dat de bezoekers allen met de auto naar de locatie komen. Per auto zijn gemiddeld drie inzittenden (één volwassene en twee kinderen). Dit resulteert voor de huidige situatie in 22 auto's die ieder voor twee verkeersbewegingen zorgen (komen en gaan). Er is derhalve sprake van 44 verkeersbewegingen per etmaal, op een erg drukke dag. In de geplande situatie zijn er 54 auto's die ieder voor twee verkeersbewegingen zorgen. Er is dan sprake van 108 verkeersbewegingen per etmaal, op een erg drukke dag (piekbelasting).

De toename van het aantal verkeersbewegingen pet etmaal is derhalve 64 bewegingen. De extra verkeersbewegingen hebben geen noemenswaardige impact op de verkeersafwikkeling op de Zandweg.

De inrit aan de zuidzijde blijft onveranderd. De inrit aan de noordzijde dient door de uitbreiding van de bebouwing verder naar het noorden op te schuiven. Er worden geen extra inritten aangelegd.

Het huidige profiel van de Zandweg is, gezien de huidige verkeersdruk, al vrij smal. Omdat de verkeersbewegingen als gevolg van het plan nog iets verder zullen toenemen, zijn maatregelen nodig. Aan weerszijden van de rijweg wordt een strook slijtvaste bermverharding (bijv. grasbetonkeien) van 50 cm breed aangebracht.

Ten behoeve van de verkeersveiligheid van met name het langzame verkeer wordt tevens aan de westzijde van de sloot langs de Zandweg een vrijliggend fietspad aangelegd. Ter hoogte van de Achterdijk sluit het fietspad met een overbrugging over de sloot aan op de Zandweg. Het fietspad sluit binnen het plangebied aan op de te verplaatsen inrit voor Hoppies Dooltuinen. Het vrijliggende fietspad wordt dus alleen langs het noordelijke deel van het plangebied, langs het speellandschap, aangelegd.

Ten behoeve van de verkeerskundige maatregelen hoeven geen bomen gekapt te worden, geen sloten te worden verlegd en geen kabels en leidingen te worden verplaatst.

De gemeente Maasdriel heeft geen eigen parkeerbeleid of parkeernormen vastgesteld. In deze paragraaf wordt de parkeerbehoefte beschreven aan de hand van de verwachte bezoekersaantallen. Op de afbeelding 'bouwplan champignonkwekerij en recreatieruimte' is de parkeersituatie binnen het plangebied inzichtelijk gemaakt.

Champignonkwekerij
Ten gevolge van de uitbreiding van de champignonkwekerij is naar verwachting sprake van een toename van de parkeerbehoefte van drie parkeerplaatsen voor de personenbusjes waarmee het personeel komt. Op het zuidelijke deel van het terrein is meer dan voldoende ruimte voor deze parkeerplaatsen. Er is ruimte voor 12 parkeerplaatsen, maar daarnaast is nog voldoende verhard terrein waar auto's kunnen parkeren.

Hoppies Dooltuinen
Zoals in paragraaf 4.2.1 reeds beschreven is het verwachte bezoekersaantal op een zeer drukke dag ongeveer 160 personen. Gesteld kan worden dat de bezoekers allen met de auto naar de locatie komen. Per auto zijn gemiddeld drie inzittenden (één volwassene en twee kinderen). Dit resulteert in 54 auto's op een drukke dag. Er wordt daarom uitgegaan van een parkeerbehoefte van 54 plaatsen voor Hoppies Dooltuinen.

Ten noorden van de nieuwe laad- en losvloer van de kwekerij zullen minstens 60 parkeerplaatsen worden aangelegd. Dit is meer dan de te verwachten parkeerbehoefte bij een erg drukke dag. Er is voor grasparkeerplaatsen gekozen om het geheel landschappelijk in te laten passen. Ten noorden van de parkeerplaatsen is nog ruimte voor eventuele extra parkeerplaatsen.

Conclusie
Het plangebied biedt voldoende ruimte om aan de verwachte parkeerbehoefte van zowel de kwekerij als van het speellandschap te voldoen.

Ten behoeve van de ontwikkeling van het plan hoeft geen (waardevolle) opgaande beplanting te worden verwijderd. Ter plaatse van de nieuwbouw bevindt zich thans deels de verharde laad- en losvloer en deels grasland.

Er worden enkele nieuwe watergangen en een waterpartij aangelegd. Het nieuwe water dient als waterberging en staat via een dam met een duiker in verbinding met de bestaande A-watergang. In paragraaf 5.2 wordt er dieper op de waterhuishouding ingegaan. Ook wordt nieuwe beplanting in het speellandschap aangebracht. Een en ander conform de beschrijving in paragraaf 4.1.2 en bijlage 2.

In dit hoofdstuk worden de gevolgen van het plan voor de omgeving beschreven.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

De waterparagraaf betreft een beschrijving van de waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater) in de huidige en toekomstige situatie.

Voor het opstellen van deze waterparagraaf zijn de volgende bronnen geraadpleegd:

1. 1. bodemonderzoek "Resultaten bodemonderzoek ter plaatse van de huidige en toekomstige mestplaat" (31 januari 2012, nr. B11.4777/BRFRPP-01/MV);
2. 2. website www.bodemdata.nl.

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in de Zandweg geloosd worden.

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

De waterlopen en waterpartij evenals de manier van waterberging zijn ontworpen in overleg met het waterschap. Waterschap is dan ook akkoord met deze aanpak, mits de nodige informatie ten behoeve van de watervergunning tijdig wordt aangereikt.

De volgende conclusies kunnen worden getrokken

1. 1. Ter plaatse is sprake van een zwak tot matig zandige kleibodem. De waterdoorlatendheid is naar verwachting slecht. Het zomerpeil bevindt zich op circa 1,95 m -mv. Hiermee ligt het grondwater relatief diep.
2. 2. De totale toename van de verharding is 4.125 m². Derhalve is een waterberging van 274 m³ nodig. Het hemelwater wordt geleid naar een nieuw aan te leggen waterpartij met een capaciteit van circa 375 m³. Er is een overstort naar de omliggende waterlopen.
3. 3. Het afvalwater wordt geloosd op het bestaande riool in de Zandweg.
4. 4. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.
5. 5. Er wordt extra waterbergend vermogen toegevoegd in de vorm van een waterloop langs de Lange Achterdijk. Deze ligt binnen het waterbergingszoekgebied zoals ook aangeduid op de vigerende bestemmingsplankaart.
6. 6. Het ontwerp van de watervoorzieningen is opgesteld in overleg met het waterschap. De informele reactie van het waterschap op deze waterparagraaf wordt te zijner tijd toegevoegd.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkeling aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Agrarisch met waarden - Landschaps- en cultuurhistorische waarden (artikel 3)
Binnen deze bestemming is de bestaande champignonkwekerij inclusief de uitbreiding geregeld. Deze is geheel opgenomen binnen het agrarisch bouwvlak. Het speellandschap is in dit artikel geregeld met de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - recreatie en educatie'. Voor beide ontwikkelingen zijn tevens bouwregels opgenomen inzake de toegestane hoogten en de situering.

Ook zijn er mogelijkheden tot het afwijken van de bouwregels in bepaalde specifieke gevallen. Daarnaast zijn er regels opgenomen voor een omgevingsvergunning voor werken, geen gebouwen zijnde en werkzaamheden en wijzigingsbevoegheden ten behoeve van vorm- en functieverandering.

Waarde - Archeologie A (artikel 4)
De bescherming en veiligstelling van de op en in deze gronden mogelijk voorkomende archeologische waarden is geregeld in dit artikel. Er is een vergunningenstelsel opgenomen voor bodemverstorende werken en werkzaamheden vanaf een diepte van 80 cm en een totale oppervlakte vanaf 250 m².

Waarde - Archeologie B (artikel 5)
De bescherming en veiligstelling van de op en in deze gronden mogelijk voorkomende archeologische waarden is geregeld in dit artikel. Er is een vergunningenstelsel opgenomen voor bodemverstorende werken en werkzaamheden vanaf een diepte van 50 cm en een totale oppervlakte vanaf 250 m².

Waarde - Archeologie C (artikel 6)
De bescherming en veiligstelling van de op en in deze gronden mogelijk voorkomende archeologische waarden is geregeld in dit artikel. Er is een vergunningenstelsel opgenomen voor bodemverstorende werken en werkzaamheden vanaf een diepte van 40 cm en een totale oppervlakte vanaf 250 m².

Waterstaat - Waterlopen (artikel 7)
In dit artikel is de onderhoudsstrook met een breedte van 4 meter vanaf de insteek van de watergang geregeld. De watergang waarvoor deze onderhoudsstrook geldt, ligt buiten het plangebied.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 8) In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 9) Dit artikel bevat regels ten aanzien van de afstand van bebouwing tot wegen.

Algemene aanduidingsregels (artikel 10)
De gebiedsaanduidingen 'karakteristiek komgebied' en 'waterberging zoekgebied' zijn geregeld in dit artikel.

Algemene afwijkingsregels (artikel 11) In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages. Ook zijn onder voorwaarden evenementen toegestaan.

Algemene wijzigingsregels (artikel 12)
De wijzigingsregel betreft een afwijking van de bestemmingsgrenzen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 13) Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen.
Het gebruik van de bebouwing daarentegen wordt indien mogelijk positief bestemd of indien noodzakelijk door handhaving aan de gebruiksregels van de betreffende bestemming aangepast.

Slotregel (artikel 14) Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's voor rekening van de initiatiefnemer komen. Dat geldt ook voor mogelijke planschadevergoedingen waaromtrent een verhaalsovereenkomst met de gemeente is gesloten.

Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

De gemeente en de grondeigenaren hebben een (anterieure) overeenkomst gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal conform artikel 6.12 Wro. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins' verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet vereist.

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
2. 2. Vaststelling door gemeenteraad
3. 3. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

In het kader van de voorbereiding, als bedoeld in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening, heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken, van 2 oktober 2014 tot en met 12 november 2014, ter inzage gelegen. Tijdens de termijn van terinzagelegging zijn geen zienswijze ingebracht.

Er is slechts een kleine ambtelijke aanpassing in artikel 1.31 van de regels, waarbij de openingstijden van de ondersteunende horeca beperkt worden tot die zoals genoemd in de APV.

Op 29 januari 2015 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2014, Zandweg 17" gewijzigd vastgesteld.