Het wijzigingsplan Alem wijziging 2016, Leimuidenstraat ong. met identificatienummer NL.IMRO.0263.BP1137-VG01 van de gemeente Maasdriel.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

De regels deel uitmakende van het bestemmingsplan "Alem" (NL.IMRO.0263.BP1035-OH01), vastgesteld op 16 december 2010, blijven onverminderd van toepassing.

Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het wijzigingsplan Alem wijziging 2016, Leimuidenstraat ong.'.

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Alem wijziging 2016, Leimuidenstraat ong." van de gemeente Maasdriel.

Op het adres Sint Odradastraat 35b staat een vrijstaande woning op een perceel dat tevens aan de Leimuidenstraat grenst. Initiatiefnemer de heer J.W. Steenbekkers wenst een deel van de achtertuin af te splitsen met als doel het realiseren van een nieuwe, vrijstaande woning.

Het bouwen van een extra woning is niet rechtstreeks mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan "Alem", maar het bestemmingsplan bevat wel een wijzigingsbevoegdheid (artikel 14.7.1) op basis waarvan onder voorwaarden het toevoegen van woningen mogelijk is. Het initiatief omvat één woning.

Voorliggend wijzigingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische ligging weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend wijzigingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Maasdriel, sectie L, nummers 1848 en 1896.

De oppervlakte van het plangebied bedraagt 415 m². De gronden zijn eigendom van de heer J.W. Steenbekkers.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Alem", vastgesteld door de gemeenteraad op 16 december 2010.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Het plangebied ligt binnen de bestemming 'Wonen'. Per bestaand bouwperceel is één woning toegestaan, die voorts binnen een bouwvlak moet worden gerealiseerd. Tevens zijn aan huis verbonden beroepen toegestaan.
Het plangebied is onderdeel van het bouwperceel Sint Odradastraat 35b, waarop reeds een vrijstaande woning staat. Op basis van het vigerende bestemmingsplan kan de nieuwe woning niet rechtstreeks worden gerealiseerd.

Artikel 14.7.1 bevat een bevoegdheid voor het wijzigen van de bestemming voor het toevoegen van woningen. In paragraaf 7.1 zijn de regels van de wijzigingsbevoegdheid integraal overgenomen en is het plan daaraan getoetst.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het betreffen onder meer militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en de ecologische hoofdstructuur.

Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde. Er hoeft derhalve niet aan het Barro getoetst te worden.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van toepassing op het plan. Specifiek aandachtspunt is het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2, waarin de verplichting is opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren; de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij moet achtereenvolgens worden aangetoond of er een actuele regionale behoefte is (trede 1), deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en - in geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied - of de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).

Analyse

Trede 1 - actuele regionale behoefte
De toetsing aan de regionale behoefte is opgenomen in paragraaf 2.2.3, Woonvisie Gelderland. Daaruit volgt dat het bouwplan past binnen de actuele regionale behoefte.

Trede 2 - bestaand stedelijk gebied
Het plan ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van Alem. Aan de voorwaarde in deze trede wordt voldaan. Een nadere toetsing aan trede 3 is niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening en aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Gelderland;
• Omgevingsverordening Gelderland.

Het provinciale woningbouwbeleid is vastgelegd in de nota:

• Woonvisie Gelderland, Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019.

Op 9 juli 2014 is de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie heeft de status van structuurvisie. In de omgevingsvisie zijn twee hoofddoelen vervat die bijdragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven:

1. 1. een duurzame economische structuur;
2. 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving.

Het eerste hoofddoel wordt onder meer verkregen door een adequaat beheer (kwaliteit en kwantiteit) van bestaande en nieuwe woongebieden.
Het ontwikkelen met kwaliteit, passend in de kenmerken van de omgeving draagt mede bij aan het tweede hoofddoel; evenals het creëren van een gezonde en veilige leefomgeving.

Analyse
Het plan omvat het realiseren van een nieuwe woning op een open plek in het bestaand stedelijk gebied van Alem. Het betreft een ontwikkeling die bijdraagt aan een duurzame ontwikkeling van dat woongebied.

Het plangebied bevat weinig tot geen waardevolle kenmerken. Met het plan is aangesloten bij de kenmerken van het omliggende gebied. Het plan heeft zelf geen of nauwelijks invloed op de veiligheid. Het plangebied ligt echter wel binnen het invloedsgebied externe veiligheid van een buisleiding. Dit komt in paragraaf 5.3.3 nader aan de orde.

Conclusie
Het plan past binnen de Omgevingsvisie Gelderland.

Op 24 september 2014 heeft Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De omgevingsverordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

In de Omgevingsverordening is ten aanzien van woningen opgenomen dat nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts zijn toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma voor de betreffende regio.

Een toetsing van het plan aan het Kwalitatief Woonprogramma is opgenomen in paragraaf 2.2.3.

Conclusie
Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Gelderland.

In het Kwalitatief Woningbouwprogramma is per regio beleid opgenomen ten aanzien van:

• de verhouding huur-koop;
• het bouwen van betaalbare woningen;
• het bouwen van nultredenwoningen;
• het totaal aantal toe te voegen woningen;
• woningbouw op korte termijn.
  

Analyse

De verhouding huur-koop
In de periode 2010-2019 moeten conform het provinciale referentiekader in de regio Rivierenland 10.850 woningen worden gebouwd, waarvan 1.100 in de gemeente Maasdriel. Hiervan moet 55% (605) in de huursector vallen.
Onderhavig bouwplan omvat één woning in de koopsector. In de woonvisie is aangegeven dat 55% van de nieuwe woningen tot de huursector moet behoren. Dat houdt in dat de overige 45% koopwoningen mogen zijn. Dit plan past daarmee uitstekend in het in het woningbouwprogramma opgenomen aantal.

Het bouwen van betaalbare woningen
De vergelijking tussen het referentiekader en het regionale totaalprogramma laat zien dat er te weinig in de betaalbare segmenten (goedkope huur, betaalbare huur en goedkope koop) gebouwd gaat worden.
Het plan omvat een vrijstaande woning. Gezien de beperkte omvang van het perceel wordt deze woning gezien als een betaalbare woning binnen de kern Alem.

Nultredenwoningen
De woning bevat een slaapkamer en badkamer op de begane grond en mag dus als nultredenwoning worden aangemerkt.

Totaal aantal toe te voegen woningen
Zoals vermeld zijn in de periode 2010-2019 in de regio Rivierenland bruto 10.850 nieuwe woningen nodig. Doordat er ook sloop zal plaatsvinden betekent dit een netto toename met 9.800 woningen. De gezamenlijke woningbouwprogramma's van de gemeenten in deze regio laten een ruime overprogrammering zien. Uit de monitoring volgt echter dat het aantal nieuw gebouwde woningen fors achterblijft bij het provinciale referentiekader. Er is derhalve geen directe aanleiding de gemeentelijke woningbouwprogramma's aan te passen.

Conclusie
Het plan past binnen c.q. is niet in strijd met de Woonvisie Gelderland.

Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Op 20 oktober 2011 is de Structuurvisie en plan-MER Maasdriel vastgesteld. De structuurvisie fungeert als een document op hoofdlijnen, dat kaderstellend is voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente.

Analyse
Uitgangspunt voor de bestaande kernen en linten is inbreiden vóór uitbreiden. Nieuwbouw dient in maat en schaal te passen in zijn omgeving. Er dient op een dorpse manier gebouwd te worden.

Het plan betreft een vorm van inbreiding en past binnen de maat en schaal van de Leimuidenstraat.

Conclusie
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het plan past in de Structuurvisie en plan-MER Maasdriel.

De gemeente Maasdriel beschikt over een woningbouwprogramma tot het jaar 2020. Op 30 januari 2014 heeft de gemeenteraad - als gevolg van de economische omstandigheden - een 'herijking' van het woningbouwprogramma vastgesteld.

In het herijkte woningbouwprogramma zijn voor de kern Alem, en buiten het plan 'Terrein Den Teuling' in de periode 2014-2017 24 nieuwe woningen voorzien. De woning in voorliggend plan betreft een van die woningen. Het plan past derhalve in het gemeentelijk woningbouwprogramma.

Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied en omgeving. Onderstaande afbeelding en foto's geven de bestaande toestand van het plangebied met directe omgeving weer.

^{BESTAANDE TOESTAND PLANGEBIED EN DIRECTE OMGEVING}

^{PLANGEBIED GEZIEN VANAF LEIMUIDENSTRAAT EN VANAF WONING SINT ODRADASTRAAT 35B}

Het plangebied is onderdeel van de bebouwde kom van Alem. Van oorsprong bestond Alem uit het organisch gegroeide bebouwingslint Sint Odradastraat. In de tweede helft van de twintigste eeuw heeft een meer planmatige uitbreiding naar het oosten plaatsgevonden. De Leimuidenstraat is hier onderdeel van.

Op het perceel Sint Odradastraat 35b staat een woonboerderij. De tuin van dit perceel grenst tevens aan de Leimuidenstraat. In het gedeelte van de tuin dat wordt afgesplitst staan enkele volwassen bomen en overige erfbeplanting. Het plangebied is onbebouwd.

Aan weerszijden van de Leimuidenstraat staan voornamelijk vrijstaande woningen. Op enkele plaatsen betreffen het twee-onder-een-kap-woningen of een blokje van drie woningen. De woningen bestaan uit één of twee bouwlagen en zijn afgedekt met zadeldaken.
Het plangebied vormt thans als het ware een gat in de straatwand.

De Sint Odradastraat ligt op een dijk die de functie van primaire waterkering heeft. Het plangebied ligt in de buitenbeschermingszone van de dijk. In paragraaf 5.2.3.4 is opgenomen hoe hiermee is omgegaan.

In dit hoofdstuk wordt het feitelijke plan beschreven. Onderstaande afbeelding geeft de situering van het bouwplan weer.

^{SITUERING BOUWPLAN}

Door het afsplitsen van een deel van het perceel Sint Odradastraat 35b ontstaat een nieuw woonperceel met een oppervlakte van circa 415 m².

Op het perceel wordt een vrijstaande woning gerealiseerd. De woning bestaat uit een hoofdmassa van twee bouwlagen met zadeldak evenwijdig aan de straat, en een aanbouw aan de achterzijde en beide zijkanten. Het totale bebouwde oppervlak bedraagt circa 140 m². De maximale goothoogte bedraagt circa 5,2 meter en de bouwhoogte circa 8 meter.

Aan de zuidzijde wordt een overkapping in de vorm van een carport gerealiseerd.

De woning wordt tot op de achterste perceelgrens gebouwd. Het terras bij de woning zal derhalve aan de noordzijde worden aangelegd. In de tuin wordt een klein vrijstaand bijgebouw (oppervlakte 10 m²) gerealiseerd. Voor wat betreft de terreinverharding (inrit en terras) wordt uitgegaan van een oppervlakte van 100 m².

Verkeersaantrekkende werking
Het plan omvat de bouw van één woning. Voor woningen geldt een verkeersaantrekkende werking van zes motorvoertuigbewegingen per etmaal.

Ontsluiting
Het nieuwe woonperceel wordt rechtstreeks op de Leimuidenstraat ontsloten. Hiervoor wordt een extra inrit aangelegd. Gezien het karakter van de Leimuidenstraat - een rustige woonstraat (erfontsluitingsweg) - is dit verkeerskundig aanvaardbaar. De straat heeft bovendien voldoende capaciteit om deze geringe verkeerstoename te verwerken.

Parkeren
Voor het plan zijn de parkeernormen zoals opgenomen in het Mobiliteitsplan Maasdriel 2020 van toepassing. Voor woningen geldt een norm van twee parkeerplaatsen per woning, waarvan tenminste 0,3 parkeerplaats in de openbare ruimte moet worden aangelegd.

Het plan omvat een brede oprit die naar een carport leidt. Binnen het plangebied is voldoende ruimte om in twee parkeerplaatsen te voorzien. Omdat het plan slechts één woning omvat wordt er geen extra parkeerplaats in de openbare ruimte aangelegd.

Een deel van de aanwezige erfbeplanting is inmiddels verwijderd. Na de bouw van de woning wordt nieuwe erfbeplanting aangebracht.

Er ligt geen oppervlaktewater binnen het plangebied of binnen de aangrenzende gronden.

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. actuele waarden;
2. 2. water;
3. 3. milieu.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Rivierenland.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater zal op het DWA-deel van het gescheiden riool in de Leimuidenstraat geloosd worden.

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden in principe geen uitlogende materialen toegepast.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

De economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan/wijzigingsplan betreft een aantal aspecten. Ten eerste moet het realiteitsgehalte van de plannen worden aangetoond; is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Ten tweede moet de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd. Dat wil zeggen, zijn alle kosten die de gemeente moet maken ten behoeve van het initatief gedekt.

Het plan betreft een kleinschalige, particuliere ontwikkeling. De behoefte aan het type woning is in de beleidsparagraaf verwoord.

Kostenverhaal
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend wijzigingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren niet tot de in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet verplicht.

Gemeentelijke grondexploitatie
De gemeente heeft geen gronden binnen het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan de wijzigingsbevoegheid en wordt tevens aandacht besteed aan hoe de regels tot stand zijn gekomen en hoe zij toegepast moeten worden.

Zoals in paragraaf 1.3 vermeld, bevat voorliggend wijzigingsplan de onderbouwing voor het toevoegen van een woning binnen het bestaand stedelijk gebied van Alem. De voorwaarden voor het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid zijn beschreven in artikel 14.7.1 van het bestemmingsplan "Alem". Dit artikel is hierna overgenomen.

"14.7.1 - Wijziging voor de bouw van extra woningen

Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - bebouwd gebied' zijn burgemeester en wethouders bevoegd de bebouwingsmogelijkheden van gronden met deze bestemming te wijzigen teneinde de toevoeging van bouwvlakken en bouwaanduidingen voor de bouw van extra woningen mogelijk te maken, mits:

1. a. de benodigde onderzoeksgegevens beschikbaar zijn om een afweging aangaande de aanwezige waarden en belangen en milieu- en wateraspecten te kunnen maken teneinde een goede ruimtelijke ordening te kunnen waarborgen; uit de onderzoeksgegevens moet de geschiktheid van de gronden blijken voor de nieuwe functie;
2. b. de woningbouw past binnen het woningbouwprogramma van de gemeente Maasdriel;
3. c. de woningbouw inpasbaar is binnen het stedenbouwkundig beeld;
4. d. aangrenzende waarden en belangen niet onevenredig worden geschaad;
5. e. de haalbaarheid van de bestemmingswijziging ook financieel is aangetoond;
6. f. de regels van dit artikel onverminderd van toepassing blijven."
   

Hieronder wordt het plan aan de voorwaarden getoetst.

Conclusie
Samenvattend kan worden gesteld dat aan de alle voorwaarden wordt voldaan.

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan "Alem", vastgesteld door de gemeenteraad op 16 december 2010.

Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels. Het wijzigingsplan vormt daarom geen zelfstandig bestemmingsplan.

In het wijzigingsplan zijn de volgende aanpassingen opgenomen:

• Regels:
  1. 1. toevoeging van enkele begrippen;
  2. 2. opname van een slotregel.
     
• Verbeelding:
  1. 1. toevoeging van een bouwvlak en enkele bouwaanduidingen.

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure op grond van artikel 3.9a Wro. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
2. 2. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan ten behoeve van zienswijzen
3. 3. Vaststelling door college van burgemeester en wethouders
4. 4. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan ten behoeve van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 29 april 2016 tot en met 9 juni 2016 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingekomen.