Het wijzigingsplan 'Hedel wijziging 2018, Hondsneststraat - Molendijk' met identificatienummer NL.IMRO.0263.BP1174-VG01 van de gemeente Maasdriel.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

De regels deel uitmakende van het bestemmingsplan "Hedel" (NL.IMRO.0263.BP1016-VG01), vastgesteld op 15 september 2011, zijn mede van toepassing op dit plan en dienen hier als herhaald en ingelast te worden beschouwd.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:
'Regels van het wijzigingsplan Hedel wijziging 2018, Hondsneststraat - Molendijk'.

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Hedel wijziging 2018, Hondsneststraat - Molendijk" van de gemeente Maasdriel.

De heer Van der Hoeven heeft op de hoek van de Hondsneststraat en de Molendijk het perceel H2741 aangekocht. Het perceel is thans in gebruik als grasland. De heer Van der Hoeven wenst op dit perceel een vrijstaande woning te realiseren. De gewenste ontwikkeling kan plaatsvinden op basis van een wijzigingsbevoegdheid zoals is opgenomen in het geldende bestemmingsplan. Voorliggend wijzigingsplan voorziet daarin, met specifiek:

• het omzetten van de bestemming 'Groen' in de bestemming 'Wonen';
• het toevoegen van een bouwvlak, waarbinnen een vrijstaande woning gerealiseerd kan worden.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Hedel, sectie H, nummer 2741.

De oppervlakte van het plangebied bedraagt 1.260 m². De gronden zijn eigendom van de heer Van der Hoeven.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Hedel", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 15 september 2011.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING GELDEND BESTEMMINGSPLAN}

Toetsing van het plan aan het geldende bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de bestemming 'Groen' en de gronden binnen deze bestemming zijn onder andere bestemd voor groenvoorzieningen, paden en inritten, speelvoorzieningen en watergangen. De bouw van een woning is er niet rechtstreeks toegestaan.

Binnen het plangebied is tevens de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' van toepassing. Deze gronden zijn primair bestemd voor de bescherming, het instandhouden en het onderhoud van de waterkering, gericht op de kering van het rivierwater.

Artikel 12.4.1 bevat een wijzigingsbevoegdheid, aangeduid met 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' waarmee de bestemming gewijzigd kan worden in de bestemming 'Wonen'. Met gebruikmaking van deze wijzigingsbevoegdheid is de realisatie van de geplande woning wel mogelijk. In paragraaf 6.1 zijn de regels van de wijzigingsbevoegdheid integraal overgenomen en is het plan daaraan getoetst.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het:

• nationaal beleid;
• provinciaal beleid;
• regionaal beleid;
• gemeentelijk beleid.

In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het betreffen:

1. 1. Het Project Mainportontwikkeling Rotterdam
2. 2. Militaire terreinen en objecten
3. 3. De Wadden
4. 4. De kust (inclusief primaire kering)
5. 5. De grote rivieren
6. 6. De Werelderfgoederen
7. 7. Reserveringen uitbreidingen weg en spoor
8. 8. Veiligheid vaarwegen
9. 9. Het netwerk voor elektriciteitsvoorziening
10. 10. De buitendijkse uitbreidingsruimte in het IJsselmeer
11. 11. Bescherming van de (overige) primaire waterkeringen
12. 12. Reservering voor rivierverruiming Maas
13. 13. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS)

Voor onderhavig plan is het belang "Bescherming van de (overige) primaire waterkeringen" aan de orde. Dit belang is beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (zie paragraaf 2.1.2). Als aan dat besluit wordt voldaan, wordt tevens aan de SVIR voldaan.

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit

algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig plangebied ligt, zoals in paragraaf 2.1.1 beschreven, in een gebied waarbinnen het Barro van toepassing is: "primaire waterkeringen buiten het kustfundament". Voor het plan is artikel 2.11.3 "regels primaire waterkering en gronden in de beschermingszone" van het Barro van toepassing.

Artikel 2.11.3 - regels primaire waterkering en gronden in de beschermingszone

"Met betrekking tot gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben, of een beschermingszone, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het ten tijde van inwerkingtreding van deze titel geldende bestemmingsplan, voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de instandhouding of de versterking van de primaire waterkering."

Het plangebied ligt binnen de beschermingszone van de Molendijk. Met het Waterschap Rivierenland zijn afspraken gemaakt over dit plan. Het waterschap staat de realisatie van de geplande woning binnen de vastgestelde bouwgrens onder voorwaarden toe. Deze voorwaarden en hoe daar met dit plan op in is gespeeld, is beschreven in paragraaf 4.2.

Bovendien krijgt deze zone de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. De regels van deze dubbelbestemming strekken tot de bescherming, het instandhouden en het onderhoud van de primaire waterkering. Ook is een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden van kracht. Hiermee wordt voldaan aan de regels van het Barro.

Conclusie
Het plan voldoet aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van toepassing op het plan. Specifiek aandachtspunt is het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2, waarin de verplichting is opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren: de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij moet achtereenvolgens worden aangetoond dat er een actuele regionale behoefte is (trede 1), of deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en dat - in geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied - de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).

Projecten die minder dan elf woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921) niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening en aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Gelderland;
• Omgevingsverordening Gelderland;
• Woonvisie Gelderland, Kwalitatief Woningbouwprogramma 2010-2019.

Het plan wordt aan deze drie nota's getoetst.

Op 9 juli 2014 is de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie heeft de status van structuurvisie. In de omgevingsvisie zijn twee hoofddoelen vervat die bijdragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven:

1. 1. een duurzame economische structuur;
2. 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving.

Een gezonde economie met een aantrekkelijke vestigingsklimaat vraagt om krachtige steden en vitale dorpen met voldoende werkgelegenheid. Adequaat beheer van bestaande en nieuwe woongebieden op basis van de ladder van duurzame verstedelijking (kwalitatief en kwantitatief) vergt een goede kwaliteit.

Een aantrekkelijke leefomgeving vergt een goede kwaliteit en beleving van natuur en landschap, een gezonde en veilige leefomgeving, en een robuust bodem- en watersysteem.

Analyse

Het plan omvat het realiseren van één koopwoning op een thans braakliggende locatie. Het betreft een locatie waarvoor middels een wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan een woning is toegestaan.

Het plangebied bevat weinig tot geen waardevolle kenmerken. De woning levert een positieve bijdrage aan de kwaliteit van de omgeving en de openbare ruimte, door aan te sluiten bij de kenmerken van het gebied. Het plan ligt binnen de beschermingszone van de primaire waterkering. Er is rekening gehouden met de veiligheid waardoor geen belemmeringen voor het initiatief zijn.

Conclusie

Het plan past binnen de Omgevingsvisie Gelderland.

Op 24 september 2014 heeft Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De omgevingsverordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

In de omgevingsverordening is opgenomen dat nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts zijn toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma voor de betreffende regio.

Een toetsing van het plan aan het Kwalitatief Woonprogramma is opgenomen in paragraaf 2.2.3.

Conclusie

Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Gelderland.

In het Kwalitatief Woningbouwprogramma is per regio beleid opgenomen ten aanzien van:

• de verhouding huur-koop;
• het bouwen van betaalbare woningen;
• het bouwen van nultredenwoningen;
• het totaal aantal toe te voegen woningen;
• woningbouw op korte termijn.

In totaal mogen er in de periode 2010-2019 in de regio Rivierenland netto 9.800 woningen worden toegevoegd. Voor de regio Rivierenland geldt dat 63% van de nieuw te bouwen woningen in de koopsector mag zijn. In totaal mag 54% van de nieuwe woningen een woning in het dure segment zijn.

Analyse

Het plan omvat één koopwoning in het dure segment. De initiatiefnemer is voornemens om zelf in de geplande woning te gaan wonen.

Conclusie

Het plan past binnen c.q. is niet in strijd met het woningbouwprogramma.

De programmering van de woningbouw vraagt om (sub)regionale afstemming. De provincie Gelderland stelt dit ook als voorwaarde om nieuwe bouwplannen uit te kunnen voeren. In 2015 is een regionale woonagenda opgesteld. Hierin zijn verschillende thema's uitgewerkt tot actiepunten, zijnde een 'agenda' voor de komende jaren. Thema's zijn onder andere een regionaal afgestemd woningbouwprogramma, goede huisvesting voor arbeidsmigranten en statushouders, verbetering van de bestaande woningvoorraad en zorg gerelateerde woningen. Het regionale woningbehoeftenonderzoek Rivierenland is een van de onderzoeken die als onderlegger dienen voor de regionale woonagenda.

De gemeenten van Regio Rivierenland hebben zich vervolgens ingespannen om gezamenlijk een regionaal woningbouwprogramma op te stellen. Hierbij is tegelijkertijd gewerkt aan het inventariseren van alle projecten, een methodiek voor de kwalitatieve toetsing van projecten en afspraken voor het actueel houden van het regionale woningbouwprogramma. De toetsing van alle projecten heeft inmiddels plaatsgevonden. Dit heeft geresulteerd in het regionale woningbouwprogramma 2015-2025 en staat verder beschreven in paragraaf 2.4.2.

Op 20 oktober 2011 zijn de Structuurvisie en plan-MER Maasdriel vastgesteld. De structuurvisie fungeert als een document op hoofdlijnen, dat kaderstellend is voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de kaart 'ruimtelijk casco'. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE MAASDRIEL}

Analyse

Het plangebied ligt op de oeverwal tussen het bebouwde gebied van de kern Hedel en de dijk. De gronden aan de zuidzijde van Hedel zijn aangemerkt als 'afweegbaar gebied voor dorpsuitbreiding'. Ook het plangebied ligt binnen deze aanduiding. Deze gebieden kunnen worden getransformeerd van onbebouwd gebied naar bebouwd gebied, in de vorm van wonen en daarbij horende voorzieningen. Voorwaarden waaraan ruimtelijke plannen in deze gebieden moeten voldoen zijn:

1. 1. De voorgestelde plannen moeten aansluiten bij de bestaande ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur van de kern of van dusdanige omvang zijn dat ze min of meer op zichzelf kunnen staan.
2. 2. Bij de inrichting van ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden met de kwaliteiten en structuren in het gebied en de omgeving.
3. 3. Bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen is het uitgangspunt zorgvuldig met de ruimte om te gaan.
4. 4. De natuurlijke ondergrond en de historisch gegroeide structuur van Maasdriel moeten meegenomen worden bij de planvorming.

Ad 1.

De woning sluit aan op het bestaande bebouwd gebied van Hedel. Door de vrijliggende situering parallel aan de dijk en de verhoogde ligging van de architectonisch hoogwaardige woning, vormt deze echter een bijzonder beeldbepalend en op zichzelf staan gebouw. Aan deze voorwaarde kan worden voldaan.

Ad 2.

Bij de planvorming is in grote mate rekening gehouden met de kwaliteiten en structuren in het gebied en de omgeving, zoals nader beschreven in hoofdstuk 4 en paragraaf 5.1. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Ad 3.

Het plangebied ligt binnendijks op gronden die thans als grasland in gebruik zijn. Ter plaatse van de voorgenomen ontwikkeling geldt een wijzigingsgebied, waarbinnen de woning reeds op basis van het vigerende bestemmingsplan is toegestaan, zij het niet rechtstreeks maar via een wijzigingsplan. Een eventuele dijkverzwaring is mee-ontworpen. De toekomstige verbreding van de dijk kan tegen de woning aan worden gerealiseerd, zodanig dat de ruimtelijke kwaliteiten behouden blijven.

Ad 4.

Het plan speelt sterk in op de natuurlijke en cultuurhistorische ondergrond aan de dijk. Het benadrukt de ruimtelijke kwaliteit van de dijk als losse lijn en speelt in op de cultuurhistorie van droogschuren in het riviergebied.

Conclusie

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het plan past in de Structuurvisie en plan-MER Maasdriel.

De gemeente Maasdriel beschikt over een woningbouwprogramma tot het jaar 2025. Op 30 januari 2014 heeft de gemeenteraad - als gevolg van de economische omstandigheden - een 'herijking' van het woningbouwprogramma vastgesteld. Dit wordt nu nog gehanteerd.

In het Woningbouwprogramma 2015-2025 zijn in de periode tot 2024 110 nieuwe woningen als gevolg van diverse particuliere initiatieven voorzien. De woning in voorliggend plan betreft een van die woningen. Bovendien is op deze locatie in het vigerende bestemmingsplan "Hedel" een wijzigingsgebied van kracht, waarmee de vestiging van één woning reeds mogelijk is. Het plan past derhalve in het gemeentelijk woningbouwprogramma.

In dit hoofdstuk is de gebiedsanalyse opgenomen. Uitgangspunt daarbij is de lagenbenadering, bestaande uit:

• de onderste laag;
• de aanwezige infrastructuur;
• de ruimtelijke en functionele structuur.

Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de wijdere omgeving weer.

^{WIJDERE OMGEVING (BRON: KESP-ARCHITECTUUR)}

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de geomorfologische kaart weer.

^{UITSNEDE GEOMORFOLOGISCHE KAART}

Het plangebied ligt binnendijks op een rivieroeverwal, tegen de Molendijk aan. Het ligt hiermee op een hoger gebied. Het maaiveld ter plaatse van de geplande woning ligt op ongeveer 3,80 meter +NAP (bron: www.ahn.nl). Aan de andere kant van de dijk zijn de nattere uiterwaarden 'De Benedenwaarden' op circa 3,50 meter +NAP. De Molendijk heeft ter hoogte van het plangebied een hoogte van circa 7,15 meter +NAP, dus zo'n 3,35 meter hoger.

Het plan omvat de realisatie van een woning aan de rand van de kern Hedel. Hiermee is sprake van nieuwbouw op een logische plek.

De bodem bestaat, conform het verrichte bodemonderzoek (zie bijlage 3), tot een diepte van circa 4,5 meter -mv overwegend uit matig fijn, kleiig zand. Met name de bovengrond is humushoudend.

De bodemkaart (www.bodemdata.nl) geeft informatie over de grondwaterstand. Voor het plangebied zelf is geen informatie beschikbaar, maar direct ten westen van het plangebied - aan de overzijde van de Hondsneststraat binnen de dijk - is sprake van een gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) van 80 tot 140 cm -mv. Dit is een relatief lage grondwaterstand in het rivierengebied.

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Het plangebied is geen onderdeel van Natura 2000-gebied, het Gelders Natuurnetwerk (GNN) of andere ecologische structuren en netwerken. Direct grenzend aan het plangebied zijn wel gebieden - delen van de uiterwaarden ten zuiden van de Molendijk en de wielen ten westen van de Hondsneststraat - aangewezen als 'Gelders Natuurnetwerk'. Zoals in paragraaf 5.1.1 beschreven heeft het plan geen effect op de natuurwaarden van die gebieden.

Het plangebied ligt in het open rivierenlandschap dat wordt gevormd door dijken en kommen. De geplande woning komt te liggen tegen de dijk op de rand van de oeverwal waarop Hedel is gegroeid. Het opgaande groen in de omgeving wordt gevormd door kleine landschapselementen als de bosschages rondom de wielen ('t Werdje en Dronkaardswiel), solitaire bomen in de uiterwaarden langs de Maas en het groen op de individuele percelen en erven.

^{MOLENDIJK IN WESTELIJKE RICHTING MET LINKS DE UITERWAARDEN EN RECHTS DE RAND VAN HEDEL}

Het plangebied is ontsloten op de Hondsneststraat die noordwaarts de kern Hedel in loopt. Ten zuiden ligt de Molendijk die tussen de Hondsneststraat en de brug over de Maas richting Den Bosch in het oosten bereikbaar is voor alle verkeer. Voor langzaam verkeer (bromfiets, fiets, voetgangers) is de dijk in westelijke richting ook bereikbaar. Het plangebied is hiermee goed ontsloten.

In het plangebied of de directe omgeving daarvan liggen geen leidingen die zijn opgenomen in het bestemmingsplan ofwel die zichtbaar zijn op de Risicokaart Nederland. Er is nog geen Klic-melding uitgevoerd. Voor de bouwwerkzaamheden van start gaan wordt een oriëntatiemelding gedaan.

Ten zuiden van het plangebied ligt de rivier de Maas. De afstand van het plangebied tot de rivier bedraagt circa 280 meter.

De dichtstbijzijnde A-watergang van het waterschap (leggerwatergang) ligt ten noorden van het plangebied op een afstand van zo'n 230 meter.

Ten westen van het plangebied ligt het Dronkaardswiel - het gevolg van een dijkdoorbraak in 1658 - op een afstand van 80 meter tot het plangebied.

Ten zuiden van het plangebied ligt de Molendijk, een primaire waterkering, met een bijbehorende beschermingszone. Deze zone is ook opgenomen middels de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' in het vigerende bestemmingsplan "Hedel". Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de verschillende zones langs de primaire waterkering weer.

^{BELEMMERINGEN WATERKERING}

Voor deze waterkering gelden een aantal belangrijke zones, die vastgelegd zijn in de Legger 2016:

1. 1. kernzone / waterstaatswerk;
2. 2. beschermingszone met bouwgrens;
3. 3. leggervlakken.

'De kernzone / het waterstaatswerk' betreft de dijk zelf tot 4 meter buiten de teenlijn. De meest zuidelijke strook van het plangebied ligt binnen deze aanduiding. Hier zijn geen (bouw)werkzaamheden toegestaan. Deze zijn ook niet voorzien.

Ter bescherming van het waterstaatswerk (de dijk) is een 'beschermingszone' opgenomen. Hierbinnen gelden voorschriften en beperkingen voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Halverwege de beschermingszone is in dit geval tevens een 'bouwgrens' opgenomen. Via deze bouwgrens reserveert het waterschap ruimte voor het eventueel plaatsen van een 'pipingscherm' in de bodem. Piping betekent dat kwelwater met zand door drukverschil onder de dijk door richting de binnendijkse zone stroomt, waardoor de dijk verzwakt. Om een dergelijk pipingscherm ook echt te kunnen plaatsen mag er tussen de bouwgrens en de dijk geen nieuwbouw meer plaatsvinden.

Bij het opstellen van de nieuwe legger heeft het waterschap echter rekening gehouden met bestaande bouwrechten. Op basis van de toen geldende bestemmingsplannen zijn deze rechten opgenomen in de legger. Dit is gebeurd in de vorm van 'leggervlakken' die altijd geheel of gedeeltelijk tussen de bouwgrens en de dijk zelf liggen. Hier worden bestaande bouwrechten gerespecteerd en geldt het absolute bouwverbod niet. Nieuwbouw is hier, onder voorwaarden, nog altijd mogelijk.

Voor het plangebied zelf is geen leggervlak vastgesteld, maar omdat binnen het plangebied in het vigerende bestemmingsplan "Hedel" een wijzigingsgebied ten behoeve van de bouw van een woning is opgenomen, behandelt het waterschap deze locatie als ware hiervoor wel een leggervlak vastgesteld. Voorliggend bouwplan is concreet met het Waterschap Riverenland voorbesproken. De voorwaarden voor de nieuwbouw in deze zone zijn verwerkt in het ontwerp. In paragraaf 4.2 is beschreven hoe deze voorwaarden hun doorwerking hebben gevonden in het ontwerp.

Onderstaande afbeelding en de foto's geven het plangebied en de directe omgeving daarvan weer.

^LUCHTFOTO

Het plangebied ligt ten zuiden van de kern Hedel, waar een gemengd bebouwingsbeeld is. In het stedenbouwkundige blok langs de Molendijk, Hondsneststraat en Korenstraat bestaat de aan de straat gelegen bebouwing voornamelijk uit woningen bestaande uit één of twee lagen met een kap. Daar waar sprake is van een bedrijfsperceel staat de bedrijfsbebouwing achter de woning. In deze zone komen veel grote bedrijfsloodsen voor.

Binnen het plangebied zelf is geen bebouwing aanwezig. Het plangebied is gebruik als grasland.

^{ZICHT OP HET PLANGEBIED VANAF DE MOLENDIJK}

^{ZICHT OP HET PLANGEBIED VANAF DE HONDSNESTSTRAAT}

De directe omgeving kent een menging van functies. Direct naast burgerwoningen komt veel bedrijvigheid voor. In deze specifieke zone worden naast de lichte activiteiten ook de wat zwaardere bedrijfsactiviteiten uitgeoefend. Onderstaand overzicht geeft de bedrijfstypen weer van de bedrijven in de directe omgeving van het plangebied.

In paragraaf 5.3.4 is de milieuzonering van deze bedrijven nader onderzocht en beschreven.

Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van het feitelijke plan. Achtereenvolgens komen aan de orde:

• hoofdstructuur;

• randvoorwaarden waterkering;
• bebouwing;
• verkeer en parkeren;
• groen en water.

Het concept van de woning is afkomstig uit het landschap.

De woning is een element naast een landschappelijke lijn. De woning staat los van deze lijn, maar gaat wel een interactie aan. De Hondsneststraat is een oude dijkopgang, van oorsprong buitendorps. Buiten de dorpen domineert de dijk het beeld. Een weg het achterland in werd vaak gemarkeerd door bebouwing. De nieuwe woning kan gezien worden als aankondiging van een dijkopgang.

De woning anticipeert op de eventuele toekomstige dijkverzwaring. Met een robuuste onderbouw opgebouwd uit dijkstenen reageert de woning op het landschap. De bovenbouw refereert naar de droogschuren in het rivierenlandschap, bestaande uit langwerpige elementen in het landschap en een lichte bouw met doorzichten. Vanaf de Molendijk wordt alleen het schuurdeel ervaren.

Voor de bouw van de woning gelden de 'Beleidsregels behorende bij de Keur Waterschap Rivierenland 2014'. Zoals in paragraaf 3.3 beschreven ligt de geplande woning tussen de bouwgrens en de waterkering zelf in. Het waterschap beschouwt deze locatie als ware het een locatie in een leggervlak. Voor nieuwbouw in een leggervlak gelden de toetsingscriteria A, zoals hieronder integraal opgenomen.

Toetsingscriteria A

1. 1. Nieuwbouw in/op de waterkering is niet toegestaan.
2. 2. Nieuwbouw van permanente bouwwerken, speciale constructies en andere kapitaalintensieve werken (bijvoorbeeld tennis/golfbanen), is toegestaan, mits de funderingen het profiel van vrije ruimte en het leggerprofiel niet doorsnijdt. Een uitzondering hierop zijn de palen van paalfundaties.
3. 3. Bij bouwwerken in/op een waterkering en bijbehorende beschermingszone mogen geen holle ruimtes (kruipruimten of ringbalken) worden gemaakt of aanwezig zijn, ook niet boven het profiel van vrije ruimte.
4. 4. Als bouwwerken binnen de beschermingszone en buiten het profiel van vrije ruimte worden gerealiseerd, moet dat boven het bestaande maaiveld plaatsvinden. Daarbij mag het maaiveld niet worden verlaagd. Wel kan de aanleg van fundatie-/randbalken en vorstranden die horen bij plaatvloeren toegestaan worden als deze niet dieper dan 0,60 meter beneden maaiveld (vorstvrij) worden aangelegd.
5. 5. Afwijken van de beleidsregels ten aanzien van het aanbrengen van werken beneden het maaiveld is alleen mogelijk als aangetoond en eventueel berekend wordt dat hierdoor geen negatieve invloed op de stabiliteit en piping ontstaat.
6. 6. De daadwerkelijke aanleg van het profiel van vrije ruimte nu of in de toekomst moet mogelijk zijn zonder dat hierdoor schade aan het aan te brengen werk ontstaat. Ook moet voor toekomstige dijkversterking voldoende werkruimte aanwezig blijven. De aanvrager moet door middel van berekeningen aantonen dat de bebouwing en/of fundatie daarvan geen schade op zal lopen door de belasting van het grondlichaam conform het toekomstige profiel van vrije ruimte.
7. 7. Voor de kabel- en leidingenstrook die beschikbaar moet zijn aan de dijkzijde na een eventuele dijkversterking en de gronddekking die nodig is bij het leggen van kabels en leidingen, moet nieuwbouw op ten minste 4,00 meter uit het binnentalud van het profiel van vrije ruimte worden gerealiseerd (punt A in onderstaande figuur).

^{BINNENDIJKS BOUWEN (BRON: WATERSCHAP RIVIERENLAND)}

Het dichtsbijzijnde dwarsprofiel met daarop het profiel van vrije ruime (pvvr) is genomen bij dijkpaal RK144 en is hieronder weergegeven.

^{DWARSPROFIEL RK144 INCL. PROFIEL VAN VRIJE RUIMTE (BRON: WATERSCHAP RIVIERENLAND)}

Hieronder is het plan getoetst aan de voorwaarden van toetsingscriteria A. Algemeen geldt dat het ontwerp van de woning uitvoerig is besproken met Waterschap Rivierenland, waarbij het ontwerp geheel is afgestemd op de waterschapsbelangen en een mogelijk toekomstige dijkversterking.

Ad 1.

De nieuwbouw ligt buiten de kernzone van de waterkering zelf, zoals ook te zien op de afbeelding in paragraaf 3.3. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Ad 2.

Onderstaande afbeelding geeft het dijkprofiel met het profiel van vrije ruimte weer met de projectie van de geplande woning daarin weergegeven.

^{DWARSDOORSNEDE DIJKPROFIEL MET GEPLANDE WONING}

Op de afbeelding is te zien dat de geplande woning geheel buiten het profiel van vrije ruimte ligt. Bij het ontwerp van de begane grondlaag (het basement) is rekening gehouden met de eventuele toekomstige dijkverzwaring. Van overige permanente bouwwerken is geen sprake.

Ook overige constructies zullen buiten het profiel van vrije ruimte plaatsvinden. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Ad 3.

In het ontwerp van de geplande woning worden geen holle ruimtes (kruipruimten of ringbalken) gerealiseerd. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Ad 4.

De geplande woning wordt boven het bestaande maaiveld gerealiseerd. Van een maaiveldverlaging is in dit plan geen sprake. De fundering voor de geplande woning zal een diepte hebben van niet meer dan 60 cm. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Ad 5.

Van werken beneden het maaiveld is geen sprake. Deze voorwaarde is dan ook niet van toepassing op het plan.

Ad 6.

Het ontwerp is in een vroeg stadium met het Waterschap Rivierenland besproken. Bovengenoemde toetsingscriteria en een eventuele toekomstige dijkversterking zijn in het ontwerp meegenomen. Er is voldoende werkruimte voor een toekomstige dijkversterking. Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Ad 7.

De afstand van de geplande woning tot het binnentalud van het profiel van vrije ruimte bedraagt circa 15 meter. Dit is ruim voldoende voor de kabel- en leidingenstrook aan de dijkzijde. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Conclusie

Aan de toetsingscriteria voor nieuwbouw in een leggervlak tussen de bouwgrens en de waterkering zelf wordt voldaan. In het ontwerp is rekening gehouden met een eventueel toekomstige dijkversterking. De waterkeringsbelangen zijn hiermee voldoende beschermd.

Het volume van de woning komt voort uit het concept.

De basisvorm zal bestaan uit een lichte schuur die is gebouwd op een zwaar basement van dijkstenen. De hoofdvorm is eenvoudig en langwerpig. Door het basement te splitsen in twee delen, ontstaat een functionele doorgang. Daarnaast is er ook een doorzicht onder de woning door. De volumes van het basement zijn verschoven, zodat interessante buitenruimtes ontstaan die interactie met de binnenruimtes hebben.

Bovenstaande hoofdstructuur en concept resulteert in het (voorlopige) ontwerp zoals op onderstaande afbeeldingen weergegeven en zoals opgenomen in Bijlage 1 Voorlopig ontwerpwoonhuis jan/feb 2017. Op 28 februari 2017 heeft Het Geldersgenootschap een positief welstandsadvies afgegeven op basis van onderstaand (voorlopig) ontwerp.

^{SITUERING BOUWPLAN}

De woning staat parallel aan de Molendijk op een afstand van circa 15 meter uit de binnenkruin van de dijk. Het hoofdvolume heeft een footprint van 27 x 6,5 meter en derhalve een oppervlakte van circa 175 m². Het gebouw heeft een langgerekte vorm met een zadeldak parallel aan de dijk. Met de nieuwe woning wil de architect de horizontaliteit van dit rivierenlandschap benadrukken.

Het stevige basement van dijkstenen heeft ongeveer dezelfde hoogte als die van de dijk, namelijk circa 2,70 meter ten opzichte van het aangrenzende maaiveld. Daarbovenop staat de luchtige schuurvorm bestaande uit hout. De goothoogte is 7 meter en de bouwhoogte bedraagt bijna 10 meter.

De massa is gesplitst in twee delen van verschillende lengte waardoor, door het transparante middendeel, een luchtig doorzicht ontstaat. In dit middendeel is op de eerste en tweede bouwlaag een serre voorzien en kan men op de begane grondlaag onder de woning door lopen. Een en ander is verduidelijkt via de impressies zoals hieronder weergegeven.

^{IMPRESSIE VANAF DE MOLENDIJK}

^IMPRESSIE

^{IMPRESSIE VANAF WEILAND}

Voor een woning geldt een verkeersaantrekkende werking van zes motorvoertuigbewegingen per etmaal aangehouden. De extra verkeersbeweging als gevolg van dit plan hebben geen noemenswaardige impact op de verkeersafwikkeling op de Molendijk of de Hondsneststraat.

Voor de nieuwe woning wordt een nieuwe inrit vanaf de Hondsneststraat aangelegd. Gezien het karakter van deze weg is dit verkeerskundig aanvaardbaar.

Voor het plan zijn de parkeernormen zoals opgenomen in het Mobiliteitsplan Maasdriel 2020 van toepassing. Voor woningen geldt een norm van twee parkeerplaatsen per woning, waarvan tenminste 0,3 parkeerplaats in de openbare ruimte moet worden aangelegd.

Het plan omvat de nieuwbouw van een woning. Derhalve zijn twee parkeerplaatsen nodig, waarvan er in principe één in de openbare ruimte moet worden aangelegd. Het plan biedt ruimte voor de aanleg van twee parkeerplaatsen op het nieuwe woonperceel. Hiermee wordt qua aantal voldaan aan de norm, maar is er een beperkte afwijking voor wat betreft de situering van de parkeerplaatsen.

Langs de Hondsneststraat en Molendijk liggen thans echter geen openbare parkeerplaatsen. Ook bij bestaande woningen vindt al het parkeren plaats op eigen terrein. Parkeren langs de Molendijk is onwenselijk in verband met het straatbeeld en de verkeersveiligheid. Ook langs de Hondsneststraat is geen ruimte om een parkeerplaats in de openbare ruimte te realiseren. Het plangebied bevat meer dan voldoende ruimte om de parkeerbehoefte geheel op het eigen terrein op te vangen.

Het plangebied maakt deel uit van een grotere weide als open zone tussen de dijk en de kern Hedel. De woning komt als markant gebouw vrijliggend in te staan. Tussen de woning en de dijk wordt het terrein ingericht als een grasveld. De inrichting van het buitenterrein wordt nog nader uitgewerkt. De entree met het parkeerterrein ligt aan de zijde tussen de woning en de kern Hedel. Als afscherming tussen het nieuwe woonperceel en de bebouwing van Hedel wordt een bomenrij geplant. Deze lange lijn benadrukt nog eens extra het horizontale karakter van het rivierengebied.

Er wordt geen oppervlaktewater gerealiseerd.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Rivierenland.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

De initiatiefnemer is voornemens om een helofytenfilter te realiseren voor de verwerking van het afvalwater. De haalbaarheid en uitwerking van deze voorziening is nog niet bekend en zal in het kader van de omgevingsvergunning nader vorm krijgen. Als blijkt dat het toepassen van een helofytenfilter op deze locatie niet realistisch is, zal het afvalwater geloosd worden op het bestaande riool onder de Hondsneststraat.

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

Met het waterschap heeft overleg plaatsgevonden. De resultaten zijn in deze paragraaf verwerkt.

De volgende conclusies kunnen worden getrokken:

1. 1. De waterdoorlatendheid van de bodem ter plaatse van het plangebied is naar verwachting redelijk tot slecht, in verband met het mogelijk voorkomen van leemlagen in de bodem die water tegenhouden.
2. 2. Er ligt een belangrijke beschermingszone van algemeen belang ten behoeve van de waterkering. Met dit belang is uitvoerig in het ontwerp van de woning rekening gehouden.
3. 3. De toename van de verharding met 500 m² resulteert niet in een verplichte compenserende waterberging. Het hemelwater wordt geloosd op het bestaande riool onder de Hondsneststraat.
4. 4. De initiatiefnemer is voornemens om het afvalwater te zuiveren via een helofytenfilter. Deze voorziening wordt in het kader van de omgevingsvergunning nader op haalbaarheid onderzocht en uitgewerkt. Als blijkt dat het toepassen van een helofytenfilter op deze locatie niet realistisch is, zal het afvalwater geloosd worden op het bestaande riool onder de Hondsneststraat.
5. 5. Er worden geen uitlogende materialen gebruikt.
6. 6. Het plan voldoet aan het relevante waterschapsbeleid.
7. 7. Het waterplan is in samenspraak met het waterschap en de architect in een vroeg stadium opgesteld. In eerdere correspondentie met het waterschap in juni 2017 is afgestemd dat de beleidsregels m.b.t. 'nieuwbouw' in 'een leggervlak, tussen bouwgrens en de buitendijkse zijde van de waterkering' van toepassing zijn op dit plan. Voor het plangebied is geen leggervlak vastgesteld, maar omdat binnen het plangebied in het vigerende bestemmingsplan 'Hedel' een wijzigingsgebied ten behoeve van de bouw van een woning is opgenomen, behandelt het waterschap deze locatie als ware hiervoor wel een leggervlak vastgesteld. Het waterschap heeft ingestemd met deze waterparagraaf.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan de wijzigingsbevoegdheid en wordt tevens aandacht besteed aan hoe de regels tot stand zijn gekomen en hoe zij toegepast moeten worden.

Zoals in paragraaf 1.3 vermeld, bevat voorliggend wijzigingsplan de onderbouwing voor de functieverandering van een groenbestemming naar burgerwonen. De voorwaarden voor het

toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid zijn beschreven in artikel 12.4.1 van het bestemmingsplan "Hedel". Dit artikel wordt hierna geciteerd.

"12.4.1 Wijziging in de bestemming Wonen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de gronden met deze bestemming ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' te wijzigen in de bestemming 'Wonen' teneinde het gebruik voor bewoning mogelijk te maken, mits:

1. a. geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en het woon- en leefmilieu;
2. b. er sprake is van vrijstaande, halfvrijstaande, of gesloten woningen en de woningen worden gesitueerd, zodanig dat wordt aangesloten op het bestaande stedenbouwkundig patroon;
3. c. uit onderzoek naar geluidhinder, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geurhinder en hinder van bedrijfsactiviteiten of overig noodzakelijk geachte onderzoeken blijkt dat de gronden geschikt zijn voor de nieuwe functie;
4. d. de regels van Artikel 21 van toepassing worden verklaard."

Hieronder wordt het plan aan de voorwaarden getoetst.

Ad a.

Een toetsing aan de effecten van het plan op aangrenzende gronden en op het woon- en leefmilieu is opgenomen in paragraaf 5.3. Het plan voldoet aan het beleid.

Ad b.

Het plan voorziet in een vrijstaande woning. Er is sprake van een bijzondere architectuur, waardoor de woning een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de omgeving en de openbare ruimte. Een en ander zoals is beschreven in hoofdstuk 4.

Ad c.

Een toetsing van het plan aan de milieuwetgeving is opgenomen in paragraaf 5.3. Het plan voldoet aan het beleid.

Ad d.

Deze voorwaarde is overgenomen in de planregels. De regels voor de bestemming 'Wonen' en 'Water - Waterkering' zijn van toepassing verklaard. De regels zijn opgenomen als Bijlage5.

Conclusie

Samenvattend wordt gesteld dat aan alle voorwaarden wordt voldaan.

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan "Hedel", vastgesteld door de gemeenteraad op 15 september 2011.

Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels. Het wijzigingsplan vormt daarom geen zelfstandig bestemmingsplan.

In het wijzigingsplan zijn de volgende aanpassingen opgenomen:

• Regels:

1. 1. toevoeging van enkele begrippen;
2. 2. opname van slotregel.

• Verbeelding:

1. 1. wijziging van de bestemming 'Groen' in de bestemming 'Wonen';
2. 2. verwijdering van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1';
3. 3. toevoeging van een bouwvlak;
4. 4. toevoeging van de aanduiding 'vrijstaand'
5. 5. toevoeging van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' van 7 respectievelijk 10 meter;
6. 6. toevoeging van de aanduiding 'bijgebouwen'.

Als Bijlage 5 Artikel 21 Wonen en 26 Waterstaat - Waterkering - BP Hedel zijn de regels behorende bij de bestemming 'Wonen' uit het bestemmingsplan "Hedel" opgenomen. Deze regels zijn van toepassing op het plangebied.

Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's voor rekening van de initiatiefnemer komen. Dat geldt ook voor mogelijke planschadevergoedingen waaromtrent een verhaalsovereenkomst met de gemeente is gesloten.

Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

De gemeente en de grondeigenaar hebben een (anterieure) overeenkomst gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal conform artikel 6.12 Wro. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins' verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet vereist.

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure op grond van artikel 3.9a Wro. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
2. 2. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan ten behoeve van zienswijzen
3. 3. Vaststelling door college van burgemeester en wethouders
4. 4. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan ten behoeve van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het concept Ontwerpwijzigingsplan is in vooroverleg gezonden aan de vooroverleginstanties.

Waterschap Rivierenland heeft een reactie ingediend. Het Waterschap heeft gevraagd om de bestemming 'Water-waterkering' aan te passen aan de legger waterkeringen en de aanduiding 'Vrijwaringszone-dijk-1' op de verbeelding en in de te nemen. Omdat het hier echter een wijzigingsplan betreft kunnen er geen andere bestemmingen/aanduidingen worden opgenomen dan aangegeven in de wijzigingsbevoegdheid.

Het Waterschap is akkoord met deze verklaring en de aanpassing hoeft niet te worden doorgevoerd. De waterparagraaf is wel aangevuld met uitleg aangaande het toestaan van nieuwbouw binnen een wijzigingsbevoegdheid waar geen leggervlak is opgenomen. Het waterschap heeft aangegeven positief te reageren wanneer de verduidelijking werd opgenomen.

Het Ontwerpwijzigingsplan ‘Hedel wijziging 2018, Hondsneststraat - Molendijk' en de daarbij horende stukken hebben van 11 januari tot en met 21 februari 2018 voor iedereen ter inzage gelegen.

Een ieder heeft tijdens de inzagetermijn kunnen reageren op het plan. Hiervan is gebruik gemaakt en er is één zienswijze ingediend. De zienswijze was ontvankelijk maar gaf geen aanleiding het wijzigingsplan op punten aan te passen.

Het college heeft het wijzigingsplan op 20 maart 2018 ongewijzigd vastgesteld.