De regels van het Inpassingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit wijzigingsplan.

het wijzigingsplan Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard wijziging 2019, Kievitsham 62 van de gemeente Maasdriel;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0263.BP1189-VG01 met de bijbehorende regels.

het Reparatie Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard, zoals vastgesteld op 27 september 2017.

voor het overige zijn de begripsbepalingen van het Inpassingsplan van overeenkomstige toepassing op dit wijzigingsplan.

De regels van het Inpassingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit wijzigingsplan.

De regels van de bestemming Agrarisch van het Inpassingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit wijzigingsplan.

De regels van de bestemming Wonen van het Inpassingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit wijzigingsplan;

De regels van de bestemming Waarde - Archeologie 7 van het Inpassingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit wijzigingsplan.

De regels van het Inpassingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit plan.

In aanvulling op het bepaalde in de andere voorkomende bestemming gelden de volgende regels;

1. a. Indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, moet het gebouw en moet de andere bebouwing op het betreffende bouwperceel zodanig worden geplaatst of ingericht, dat ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's op of onder het gebouw dan wel op of onder het onbebouwde gedeelte van het bouwperceel voldoende ruimte aanwezig is, zoals is opgenomen in de Parkeernormen van de gemeente Maasdriel welke op 11 april 2009 door de gemeenteraad van de gemeente Maasdriel zijn vastgesteld dan wel zijn rechtsopvolger;
2. b. De onder a bedoelde ruimte voor het parkeren van auto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Aan deze eisen wordt geacht te zijn voldaan:
   1. 1. indien de afmetingen van bedoelde parkeerruimten ten minste 1,80 m bij 5,00 m en ten hoogste 3,25 m bij 6,00 m bedragen;
   2. 2. indien de afmetingen van een gereserveerde parkeerruimte voor een gehandicapte - voorzover die ruimte niet in de lengterichting aan een trottoir grenst - ten minste 3,50 bij 5,00 m bedragen.
3. c. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden en lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate worden voorzien aan, in of onder het gebouw dan wel op of onder het onbebouwde gedeelte van het betreffende bouwperceel;
4. d. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a en c:
   1. 1. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien;
   2. 2. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, tot welke bijzondere omstandigheden in elk geval worden gerekend:
      • een te verwachten meer dan gemiddeld aantal gehandicapte gebruikers of bezoekers van het gebouw;
      • een te verwachten meer dan gemiddeld aantal klanten of bezoekers, indien het gebouw bestemd is voor de vestiging van één of meer detailhandelsbedrijven, dan wel openbare dienstverlening of vermakelijkheid;
      • een bestemming van het gebouw als parkeergarage, dan wel garagebedrijf.

In aanvulling op het bepaalde in de andere voorkomende bestemming gelden de volgende regels;

Een omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten als bedoeld in Artikel 3 wordt niet verleend dan nadat de bedrijfsbebouwing uitgezonderd een gedeelte van 100 m2 dat als bijgebouw in gebruik mag worden genomen en de overtollige bedrijfsverharding, blijvend is geamoveerd.

De regels van het Inpassingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard wijziging 2019, Kievitsham 62.

Op de locatie Kievitsham 62, te Hoenzadriel is een kalvermesterij gevestigd geweest met een bedrijfswoning. Op de locatie wil de eigenaar de voormalige bedrijfswoning betrekken als burger. Er wordt gebruik gemaakt van de regeling inzake hergebruik van voormalige agrarische bebouwing. De mogelijkheid op basis van deze regeling om een woning te realiseren kan niet plaatsvinden op het perceel Kievitsham 62 en er is een alternatieve locatie gevonden aan de Doorningstraat te Rossum. Om de woning in het buitengebied te kunnen realiseren dient volgens het zogenaamde VAB-beleid een kwaliteitsverbetering te worden geleverd. De bedrijfsactiviteiten aan de Kievitsham 62 zijn beëindigd en overeenkomstig het VAB-beleid de bedrijfsgebouwen zullen worden gesloopt waarmee de gevraagde kwaliteitsverbetering wordt geleverd.

Voor de locatie aan de Kievitsham 62 wordt met een wijzigingsplan het gebruik voor reguliere (burger)bewoning toegelaten.

Voor de locatie aan de Doorningstraat moet een bestemmingsplan worden opgesteld om de bouw van een woning mogelijk te maken. Het bestemmingsplan voor de Doorningstraat en voorliggende wijzigingsplan worden parallel opgesteld en in procedure gebracht.

Met behulp van voorliggende wijzigingsplan kan de functiewijziging van de voormalige kalvermesterij naar wonen planologisch-juridisch mogelijk worden gemaakt.

Het plangebied betreft het perceel aan de Kievitsham 62 te Hoenzadriel, kadastraal bekend Maasdriel sectie P, perceelsnummer 420.

Het plangebied ligt aan de zuidzijde van de kern Kerkdriel. Aan de Kievitsham bevindt zich de lintbebouwing, deels bestaande uit burgerwoningen en agrarische en niet-agrarische bedrijven.

Voor de planlocatie gelden:

• het inpassingsplan "Tuinbouw Bommelerwaard" (identificatie: NL.IMRO.9925.IPBommelerwaard-VST1) dat op 25 februari 2015 is vastgesteld.

• het inpassingsplan "Tuinbouw Bommelerwaard" (identificatie: NL.IMRO.9925.IPBommelerwaard-VST2) dat op 28 september 2016 is vastgesteld.

• het inpassingsplan "Reparatie InpassingsplanTuinbouw Bommelerwaard" (identificatie: NL.IMRO.9925.RepIPBommelerwaard-VST1) dat op 27 september 2017 is vastgesteld.

Voor de locatie geldt de bestemming "Agrarisch" en de dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie 7". De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Voor het bouwen overeenkomstig de regels (Archeologie - 7) voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van een omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen, voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 1.000 m² en dieper dan 30 centimeter, een archeologisch onderzoek plaats te vinden.

De planlocatie maakt enkel grondgebonden agrarische bedrijven mogelijk. Het voorheen geldende bestemmingsplan liet de vergunde kalvermesterij toe. De bedrijfswoning heeft een specifieke aanduiding.

In het bestemmingsplan ‘Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard’ is in artikel 28.4 een wijzigingsbevoegdheid ten aanzien van de gebruikswijziging van een agrarisch bouwperceel opgenomen.

Mits aan alle bijbehorende voorwaarden (waaronder die uit het VAB-beleid) wordt voldaan, zijn burgemeester en wethouders bevoegd om middels een procedure ex artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening medewerking te verlenen om de bestemming ‘Agrarisch’ om te zetten in de bestemming "Wonen". Op deze manier kan de bedrijfswoning planologisch worden omgezet naar burgerwoning.

In deze toelichting wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied. Daarbij komen zowel de ruimtelijke als functionele opbouw aan bod. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het aanwezige beleidskader behandeld. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de sectorale aspecten en volgen de randvoorwaarden die voortkomen uit planologische- en milieuaspecten. In hoofdstuk 5 wordt ten slotte de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan behandeld.

Via de Kievitsham en van oorsprong oudere wegen zoals de Teisterbandstraat en de Hoenzadrielsedijk is het plangebied en omgeving verbonden met omliggende kernen. Aan de zuidkant van de dijk ligt het recreatie- en natuurgebied de Zandmeren met daarachter de Maas met bijhorende uiterwaarden

De planlocatie is gelegen op de oude oeverwalstructuur die parallel aan de Hoenzadrielsedijk loopt. Het binnendijks gebied, gelegen op de oeverwal direct achter de dijk kent een enigszins regelmatig verspreide lintbebouwing.

Dit in tegenstelling tot de meer open en grootschalige komgronden. Naast de gemengde karakteristiek van gebouwde functies, is ook het grondgebruik divers en kleinschalig. Weidebouw, akkerbouw en tuinbouw komen gemengd voor.

Door het gemengde karakter in dit gebied en relatief kleinschalige agrarische bedrijven, zowel grondgebonden als niet-grondgebonden vormen, is er te weinig perspectief voor een volwaardige agrarische bedrijfsvoering in de toekomst. In de omgeving zijn er meerdere initiatieven (uitgevoerd) om tot transformatie te komen, waaronder onderhavig initiatief. Evenwel blijft de karakteristiek van een kleinschalig gemengd agrarisch gebied onveranderd aanwezig. Dit vormt een aantrekkelijk landelijk woongebied.

De omgeving van het plangebied bestaat derhalve voornamelijk uit vrijstaande woningen en open weiland, afgewisseld met enkele bedrijven.

Op het perceel wordt een gedeelte van de voormalige bedrijfsbebouwing op grond van het VAB-beleid gesloopt. Een gedeelte van de opstallen blijft rechtens de regels behouden als bijgebouw bij de woning.

De bedrijfswoning blijft bestaan en wordt aangewend voor niet-agrarische woondoeleinden. De woning wordt opgeknapt. Er is geen sprake van bouwactiviteiten.

Met gebruikmaking van de VAB regeling worden voormalige bedrijfsgebouwen aan de achterzijde van de bedrijfswoning gesloopt. Het behouden en ingebruiknemen van een gedeelte bedrijfsgebouwen met een oppervlakte van 100m2 is toelaatbaar op grond van Reparatie Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard. Begin 2020 is reeds een groot gedeelte van de opstallen gesloopt vooruitlopend op de inwerkingtreding van voorliggend wijzigingsplan en het hieraan gekoppelde bestemmingsplan voor Doorningstraat ongenummerd. Indien initiatiefnemer een groter oppervlak wil behouden kan daarvoor uitsluitend via een separate omgevingsvergunningprocedure op grond van een binnenplanse afwijkingsbepaling in het Reparatie Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard medewerking aan worden verleend.

Het deel van het bouwvlak waar de bedrijfsgebouwen zijn gesloopt wordt omgezet in de agrarische gebiedsbestemming. Het bouwvlak is verwijderd. De bedrijfsverharding wordt verwijderd buiten het gedeelte dat als erf bij de woning en binnen de paddock van de paarden behouden blijft (zie onderstaande figuur). In het kader van dierenwelzijn is het wenseljk dat de paarden buiten op een droge ondergrond kunnen staan.

Huidige situatie (bedrijfsgebouwen grotendeels gesloopt)

In dit hoofdstuk komen alle relevante nationale, provinciale en gemeentelijke beleidsdocumenten aan de orde. Per beleidsdocument worden de relevante aspecten behandeld.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben de centrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Deze AMvB is het juridisch beleidskader van het Rijk en geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang.

Het Barro bewerkstelligt dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) of met het vrijwaren van functies.

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie Gelderland en de bijbehorende Omgevingsverordening Gelderland. De Omgevingsvisie en -verordening, vastgesteld in 2014, worden tweemaal per jaar geactualiseerd.

Provinciale Staten hebben op woensdag 19 december 2018 de nieuwe Omgevingsvisie en geactualiseerde Omgevingsverordening vastgesteld.

In de Omgevingsvisie zijn doelen benoemd met betrekking tot de versterking van de economische structuur en het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving. Naast de Omgevingsvisie is een Omgevingsverordening opgesteld, waarin de beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie zijn vertaald in concrete regels.

In de Omgevingsvisie wordt niet langer strikt vastgelegd wat wel en wat niet mag, maar is ruimte voor initiatieven in een veranderende omgeving. De hoofdthema's zijn:

• Dynamisch: economische structuurversterking, duurzaamheid, innovatie, bereikbaarheid;
• Mooi: natuur, landschap, cultuurhistorie, ruimtelijke kwaliteit;
• Divers: regionale diversiteit, andere werkwijze.

De Omgevingsvisie beschrijft hoe de provincie Gelderland in de komende jaren wil omgaan met ontwikkelingen en initiatieven. In de Omgevingsvisie wordt een sterker accent gelegd op de stedelijke netwerken als economische kerngebieden van Gelderland. Zowel in de stedelijke gebieden als op het vitaal platteland ligt de focus voornamelijk op de kwaliteit van het bestaande. De regionale afspraken over wonen en werken blijven het uitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen. Bij nieuwbouw in het landelijk en stedelijk gebied is daarbij per geval een goede afweging van belang.

De provincie wil en durft hierin te variëren: grote ontwikkelingen dienen in principe in of dichtbij stedelijke gebieden plaatsvinden, maar kleinschaligere ontwikkelingen zijn ook in het landelijk gebied mogelijk, mits de ontwikkeling iets toevoegt ('een plus is'). De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik is een belangrijk hulpmiddel om tot een goede locatiekeuze te komen. Deze ladder is gebaseerd op de rijksladder voor duurzame verstedelijking en is een richtinggevend instrument om te komen tot goed gemotiveerde ruimtelijke keuzes. In de Omgevingsverordening, vastgesteld op 24 september 2014, is vastgelegd dat in de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt aangegeven dat er sprake is van een actuele behoefte waarin wordt voorzien. Vervolgens geldt de volgende voorkeursvolgorde:

1. 1. opvang van de behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio door hergebruik van bestaande gebouwen, herstructurering of transformatie;
2. 2. opvang van de behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio door nieuwbouw op beschikbare gronden;
3. 3. opvang van de behoefte in het landelijk gebied van de regio door hergebruik van bestaande gebouwen, herstructurering of transformatie;
4. 4. opvang van de behoefte in het landelijk gebied van de regio op een locatie aansluitend aan het stedelijk gebied, die passend is of wordt ontsloten;
5. 5. opvang van de behoefte in het landelijk gebied van de regio op een locatie die niet aansluit aan het stedelijk gebied, maar die passend is of wordt ontsloten.

Voor woningbouwlocaties geldt aanvullend dat de woningen dienen te passen in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma voor de regio respectievelijk het door Gedeputeerde Staten vastgestelde Regionaal Programma Wonen.

In het Streekplan 2005 waren zoekzone en rode contouren de provinciale leidraad waar verstedelijking vanuit het provinciaal belang mag plaatsvinden. Met de komst van de Omgevingsvisie Gelderland zijn niet meer de contouren maar een beleidsprincipe leidend, waaruit moet blijken dat met de nieuwe ontwikkeling sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Belangrijke criteria voor duurzame verstedelijking is dat stedelijke ontwikkelingen zoveel als mogelijk plaatsvinden in stedelijke gebieden. Voorkomen dient te worden dat voor een ontwikkeling uitbreiding ruimte wordt gebruikt terwijl dit binnen het bestaand gebied op te lossen is.

Een omgevingsverordening is een juridische vastlegging van de provinciale omgevingsvisie. In de geactualiseerde Omgevingsverordening Gelderland van december 2018, staan de regels die de provincie Gelderland stelt aan de bestemmingsplannen van gemeenten. De verordening voorziet niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

In de Omgevingsverordening Gelderland staan regels over onderwerpen die van provinciaal belang zijn:

• verstedelijking
• wonen
• detailhandel
• recreatiewoningen en -parken
• glastuinbouw
• waterwingebied
• grondwaterbeschermingsgebied
• oppervlaktewater voor drinkwatervoorziening
• ecologische hoofdstructuur
• waardevol open gebied
• nationaal landschap.

Al deze kwaliteiten wil de provincie behouden, duurzaam beheren en waar mogelijk versterken, zonder de leefbaarheid van het gebied aan te tasten. Alleen door een goed samenspel tussen grondgebruikers en overheden kan een duurzaam landgebruik en een aantrekkelijk landschap worden gerealiseerd.

Op 6 juni 2008 is het Beleidskader hergebruik vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied voor de regio Rivierenland vastgesteld. Op 5 maart 2015 heeft de gemeenteraad van Maasdriel een besluitdocument vastgesteld, waar op een aantal onderdelen het regionale VAB beleid is aangevuld. In maart 2017 is het beleid geheel geactualiseerd door gemeenten Zaltbommel en Maasdriel.

De Structuurvisie Plus, die is vastgesteld op 8 april 2004, geeft de gemeentelijke kaders voor het beheer en de ontwikkeling van stedelijk en landelijk gebied in de periode 2004-2014. Op 20 oktober 2011 heeft de gemeenteraad van de gemeente Maasdriel de 'Structuurvisie en plan-MER gemeente Maasdriel vastgesteld. Deze structuurvisie is de actualisering van de Structuurvisie Plus Maasdriel 2004-2014 en is daarnaast de ruimtelijke vertaling van de 'Visie Maasdriel 2020+.

Deze structuurvisie vertaalt de beleidsmatige visie en uitgangspunten door in een helder en leesbaar ruimtelijk beeld (het zogenaamde "ruimtelijke casco"), met bijbehorende uitvoeringsprogramma. In de Structuurvisie zijn wat betreft de ontwikkelingsmogelijkheden per dorpskern alleen algemene handvatten gegeven. Voor wat betreft de mogelijkheden nieuwe woningen te realiseren zijn de analyse en visie per dorpskern uit de Structuurvisie Plus uit 2004 en de zoekgebieden voor toekomstige woningbouw (de zogenoemde "rode contour") als uitgangspunt gehanteerd.

Het plangebied is aangeduid als groene geledingszone. De groene geledingszones hebben als ondergeschikte functie het fungeren als landschappelijke of ecologische verbinding tussen de agrarische gebieden of natuurgebieden, waar mogelijk gecombineerd met recreatief medegebruik. Uitgangspunt bij realisatie is een breedte van ca. 200 meter. De zone moet ook een betekenis hebben voor de bewoners. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan een sportpark of een parkachtig gebied, dat fungeert als uitloopgebied.

De voorgestelde gebruikswijziging van het bouwperceel is getoetst aan de voorwaarden, behorende bij de wijzigingsbevoegdheid, zoals deze vermeld zijn in artikel 29.4 van het Reparatie Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard.
Het initiatief bestaat uit het wijzigen van de bestemming ‘Agrarisch’ in de bestemming ‘Wonen’, om zodoende de bedrijfswoning te kunnen gebruiken voor burgerbewoning. De kalvermesterij met bijbehorende stallen zijn gesloopt.

De voorwaarden die in artikel 29.4 zijn opgenomen, luiden als volgt (met erachter cursief de verantwoording):

• het bestaande bedrijf dient geheel te worden beëindigd;

De bestaande kalvermesterij is reeds beeindigd. De bedrijfsgebouwen zijn grotendeels gesloopt waardoor de bedrijfvoering ook niet meer mogelijk zal zijn.

• voorafgaand aan de wijziging dient de op het perceel aanwezige voormalige bedrijfsbebouwing, inclusief bijbehorende installaties, verhardingen en wat dies meer zij, te worden gesloopt, respectievelijk verwijderd dan wel dient zekerheid voor de sloop en/of verwijdering te worden gesteld in de vorm van een bankgarantie. Uitgezonderd hiervan is de hoeveelheid bij recht toegestane bijbehorende bouwwerken en de monumentale gebouwen of gebouwen die door de gemeente zijn aangemerkt als karakteristiek en/of beeldbepalend;

De agrarische voorzieningen, zoals mestsilo's etcetera, zijn reeds verwijderd. De bedrijfsgebouwen zijn gesloopt (uitgezonderd een gedeelte van 237 m2 dat tijdelijk als bijgebouw bij de woning in gebruik is genomen-dit wordt nog gesloopt uitgezonderd een gedeelte van 100m2 dat blijvend als bijgebouw in gebruik mag worden genomen) en de bedrijfsverharding wordt verwijderd. De bestemming wordt gewijzigd naar Wonen en via een privaatrechtelijke overeenkomst alsmede voorwaardelijke verplichting (zie 6.2) wordt geborgd dat de bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Indien initiatiefnemer een groter oppervlak wil behouden kan daarvoor uitsluitend via een separate omgevingsvergunningprocedure op grond van een binnenplanse afwijkingsbepaling in het Reparatie Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard medewerking aan worden verleend.

• het bestaande bedrijf dient aantoonbaar vijf jaar operationeel in bedrijf te zijn geweest;

Het bedrijf is in de jaren '70 gerealiseerd. Een vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 voor een veebezetting van 614 vleeskalveren werd op 17 december 2012 verleend. Zodoende is het meer dan vijf jaar in bedrijf geweest.

• nieuwbouw vindt plaats binnen een maximale afstand van het hoofdgebouw van 20 m, tenzij initiatiefnemer aantoont dat dit vanuit landschappelijke en/of ruimtelijke overwegingen ongewenst is, in welk geval tevens dient te worden aangetoond dat de alternatieve locatie op basis van de genoemde overwegingen wel aanvaardbaar is;

Er is geen sprake van nieuwbouw op de slooplocatie. De VAB-woning wordt elders gerealiseerd omdat het ruimtelijk-stedenbouwkundige niet goed mogelijk is om op deze locatie een extra woning in te passen. Het perceel is veel te smal om een woning achter de voormalige bedrijfswoning te plaatsen en is stedenbouwkundig onwenselijk.

• de wijziging vindt niet plaats binnen gronden ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - intensiveringsgebied' en 'overige zone - reserveconcentratiegebied';

De gronden zijn niet aangeduid als 'overige zone - intensiveringsgebied' en 'overige zone - reserveconcentratiegebied'. Er is sprake van extensiveringsbied.

• van de bevoegdheid wordt geen gebruik gemaakt indien de aanwezige bedrijfsbebouwing geschikt is of is te maken voor agrarisch gebruik;

Er is al lange tijd geen agrarisch gebruik meer van de bedrijfsgebouwen. De locatie heeft circa 7 jaar te koop gestaan als agrarisch object. Dit heeft geen agrariërs geïnteresseerd. Het is niet reeel om te veronderstellen dat er nog een volwaardige agrarische bedrijfsvoering zal plaatsvinden.

• alle vrijgekomen bebouwing zonder karakteristieke of monumentale waarde, voor zover het betreft boventallige bebouwing, welke buiten het bereik van de na wijziging maximaal toegestane oppervlakte valt, wordt afgebroken;

Van de 1647 m² voormalige bedrijfsgebouwen is een oppervlakte van 1410 m² gesloopt. Het restant, uitgezonderd een gedeelte van 100m2 dat op grond van het Reparatie Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard als bijgebouw in gebruik mag worden genomen moet worden gesloopt. Het behouden en ingebruiknemen van een groter gedeelte is uitsluitend toelaatbaar met een aanvraag omgevingsvergunning op grond van Reparatie Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard, artikel 12.3.3 onder b. Het deel van het bouwvlak waar de bedrijfsgebouwen zijn gesloopt wordt omgezet in de agrarische gebiedsbestemming zonder bouwvlak. Via een privaatrechtelijke overeenkomst alsmede voorwaardelijke verplichting is geborgd dat de bedrijfsgebouwen worden gesloopt.

• bij de maatvoering wordt aangesloten bij de bestaande hoofdvorm;
• voor Wonen:

1. mag, naast de voormalige bedrijfswoning, na sloop, vervangende nieuwbouw ten behoeve van een woongebouw plaatsvinden overeenkomstig de opgenomen maatvoering in de tabel.

Er wordt een woning (geen woongebouw) toegevoegd aan de Doorningstraat met een inhoud van maximaal 750 m3.

met dien verstande, dat de oppervlakte van een nieuw woongebouw maximaal 50% mag bedragen van de oppervlakte van de gesloopte bedrijfsgebouwen;

2 t/m 7: Is niet van toepassing omdat er geen sprake is van een woongebouw

8. dient het nieuwe woongebouw of woning en de bijgebouwen landschappelijk en stedenbouwkundig verantwoord ingepast te worden;

Er wordt een woning gerealiseerd waarvoor een bestemmingsplanprocedure wordt doorlopen en een beplantingsplan is opgesteld;

9. zijn na wijziging, in aanvulling op de voorwaarden zoals genoemd onder 1 t/m 2, de regels voor 'Wonen' van toepassing;

Behalve de bedrijfsgebouwen wordt de verharding verwijderd. De bestemming ter plaatse van de bedrijfswoning en het bijbehorende erf wordt gewijzigd naar Wonen. De regels voor Wonen zijn opgenomen in voorliggende wijzigingsplan.

10. in afwijking onder 9 mag indien alle bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en dit minder is dan 500 m² mag 60% van de gesloopte bebouwing teruggebouwd worden als bijgebouw tot maximaal 200 m².

Er is sprake van meer dan 500 m2 sloopoppervlakte.

Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en is opgesteld voor de planperiode 2009 - 2015. Het Nationaal Waterplan is in december 2009 door de ministerraad vastgesteld.

Het Nationaal Waterplan beschrijft de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid. Het Rijk streeft naar een duurzaam en klimaatbestendig waterbeheer en heeft de ambitie om de komende decennia te investeren in bescherming tegen overstromingen en in de zoetwatervoorziening.

Voor een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem is het van belang bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met waterhuishoudkundige eisen op de korte en de lange termijn. Om een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem te bereiken moet het water meer bepalend zijn bij de besluitvorming over grote ruimtelijke opgaven dan voorheen. De mate van bepalendheid wordt afhankelijk gesteld van, onder meer, de omvang en de aard van de ingrepen, bestaande functies, nieuwe andere ruimteclaims en de bodemgesteldheid van een gebied.

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Het Nationaal Waterplan is gedetailleerder dan de SVIR en blijft als uitwerking van de SVIR bestaan. Specifiek gaat het over de gebieden die deel uitmaken van de ruimtelijke hoofdstructuur, het IJsselmeer, de Noordzee en de rivieren. Ook de bescherming van vitale functies en kwetsbare objecten is een onderwerp van nationaal belang. Hiervoor geldt het Barro.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van de waterkeringen, het oppervlaktewater en het grondwater, verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening en zorgt voor een eenduidige bestuurlijke procedure en daarbij behorende rechtsbescherming voor besluiten. De Waterwet dient als paraplu om de Kaderrichtlijn Water (KRW) te implementeren en geeft ruimte voor implementatie van toekomstige Europese richtlijnen.

De waterschappen hebben een bevoegdheid voor het verlenen van vergunningen voor grondwateronttrekkingen, bemalingen en infiltraties, met uitzondering van onttrekkingen voor drinkwater, koude en warmteopslag en grote industriële onttrekkingen van meer dan 150.000 m3/jaar. Gemeenten hebben verdergaande taken en bevoegdheden in het kader van de zorgplicht voor het inzamelen van afvalwater in de riolering en voor hemelwater en grondwater.

Nationaal Bestuursakkoord Water

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is het kabinetsstandpunt over het waterbeleid in de 21^e eeuw vastgelegd. De hoofddoelstellingen zijn: het waarborgen van het veiligheidsniveau bij overstromingen en het verminderen van wateroverlast. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan ruimtelijke maatregelen boven technische maatregelen.

In het NBW is ook de watertoets als procesinstrument opgenomen. De watertoets is het proces van vroegtijdig informeren, adviseren en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van dit instrument is waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet in beschouwing worden genomen als het gaat om waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Uitvoering van de watertoets betekent in feite dat de gemeente en de waterbeheerder samenwerken bij het uitwerken van ruimtelijke plannen, zodat problemen in het gebied zelf en de omgeving worden voorkomen. De watertoets is sinds 2003 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en hiermee verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten.

In 2008 is het NBW geactualiseerd met als doel de watersystemen in 2015 op orde te krijgen, met name op het gebied van wateroverlast en watertekort.

Kaderrichtlijn water

De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) geeft een kader voor de bescherming van de ecologische en chemische kwaliteit van oppervlaktewater en grondwater. Zo dienen alle waterlichamen in 2015 een ‘goede ecologische toestand’ (GET) te hebben bereikt en dienen sterk veranderende c.q. kunstmatige wateren in 2015 een ‘goed ecologisch potentieel’ (GEP) te hebben bereikt. De chemische toestand dient in 2015 voor alle wateren (natuurlijk en kunstmatig) goed te zijn.

Waterbeheer 21e eeuw (WB21)

In september 2000 heeft de commissie Waterbeheer 21e eeuw advies uitgebracht over het toekomstig waterbeheer in Nederland. Belangrijk onderdeel van WB21 is het uitgangspunt van ruimte voor water. Er mag geen afwenteling plaatsvinden. Berging moet binnen het stroomgebied plaatsvinden. Dit betekent onder andere het aanwijzen en in stand houden van waterbergingsgebieden. Daarnaast wordt verdroging bestreden en worden watertekorten verminderd.

Beleid waterschap Rivierenland

Met ingang van 27 november 2015 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 “Koers houden, kansen benutten” bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Op grond van deze wet zijn de Natura 2000-gebieden beschermd. Daarnaast regelt de Wet natuurbescherming ook de bescherming van planten- en dierensoorten. In deze wet zijn de EU-richtlijnen voor de bescherming van soorten opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). Nationaal beschermde soorten vallen ook onder deze wet.

De doelstelling is de bescherming en behoud van in het wild levende planten en dieren. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten zonder ontheffing verboden zijn.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen vooraf de effecten op Natura 2000-gebieden onderzocht te worden. Ook dient vooraf onderzocht te worden of en welke beschermde dier- en plantensoorten voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de gevonden soorten.

Onder de Wet natuurbescherming zijn de tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen vervallen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten.

Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

In het kader van de bestemmingsplanwijziging is Blom Ecologie verzocht het plangebied te onderzoeken (zie Bijlage 3) op aanwezigheid van beschermde flora en fauna en vervolgens deze te toetsen aan de effecten van de werkzaamheden en vigerend beleid.

In deze paragraaf wordt nog ingegaan op de aspecten parkeren, bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Dit bestemmingsplan maakt de functiewijziging van een agrarische bestemming naar wonen mogelijk. Dit levert een andere parkeer- en verkeerssituatie op.

Dit bestemmingsplan maakt de functiewijziging van een agrarisch bedrijf met bijbehorende bedrijfswoning naar wonen mogelijk. Dit levert een nauwelijks andere parkeer- en verkeerssituatie op.

In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r.

Onderdeel D van het Besluit m.e.r. bevat grotendeels dezelfde activiteiten als onderdeel C. Voor activiteiten, die boven de drempelwaarden van onderdeel D, maar beneden die van onderdeel C vallen, geldt niet een directe m.e.r.-plicht, maar een m.e.r.-beoordelingsplicht. In deze m.e.r.-beoordelingsplicht moet het bevoegd gezag beoordelen of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben.

Voor activiteiten die beneden de indicatieve drempelwaarden van onderdeel D vallen dient een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden.

Op 7 juli 2017 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. Dit houdt in dat voor elk besluit, plan of activiteit dat na 16 mei 2017 is ingediend, en betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst, aandacht moet worden besteed aan m.e.r.

Omdat op deze locatie het bebouwd oppervlak niet toeneemt en de woonfunctie van de woning al bestaat, is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld op de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage.

Het hergebruik valt evenmin onder een andere categorie op de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage.

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw daarvan planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van één of meer woningen en de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De ontwikkelingskosten worden geheel door de initiatiefnemer gedragen.
Op grond van artikel 6.2.1 Bro is er geen sprake van een ‘aangewezen bouwplan’. Initiatiefnemer voert voor eigen rekening en risico de bouwwerkzaamheden uit. Hiermee is sprake is van een financieel uitvoerbaar plan. Voor dit wijzigingsplan is afgezien van een exploitatieplan aangezien het kostenverhaal anderzins is verzekerd. De gemeente Maasdriel sluit met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst en planschadeovereenkomst af.

De economische uitvoerbaarheid van het onderhavige plan is verzekerd.

Artikel 3.1.1 van het Bro bepaalt dat bij de voorbereiding van een wijzigingsplan het college van Burgemeester en Wethouders overleg voert met betrokken instanties en overheden. In het kader van het vooroverleg wordt kennisgeving gedaan verschillende belanghebbende organisaties en overheden inzake de terinzagelegging van het ontwerpwijzigingsplan.

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Op 25 juni 2018 heeft het waterschap wateradvies gegeven in het kader van de watertoetsprocedure. Behoudens een opmerking over de beschermingszone van 1 meter bij c-watergangen (zoals in deze paragraaf is verwerkt) is het plan in overeenstemming met de eisen en wensen van het waterschap.

De provincie Gelderland heeft aangegeven te kunnen instemmen met het plan.

Zienswijzen

Het ontwerpwijzigingsplan heeft vanaf 11 juli 6 weken ter visie gelegen.

Er is één zienswijze ontvangen. Voor de beantwoording daarvan wordt verwezen naar bijgevoegde reactienota (Bijlage 4).

De zienswijze heeft op een aantal punten geleid tot aanpassing van het wijzigingsplan. Deze aanpassingen zijn terug te lezen in bijgevoegde nota.

Een bestemmingsplan of PIP en een daarop gebaseerd wijzigingsplan is een planologische regeling die zowel de burger als de overheid rechtstreeks bindt. De regels en verbeelding dienen als één geheel te worden beschouwd en kunnen niet los van elkaar worden gezien.

De toelichting op de regels en verbeelding is niet juridisch bindend, maar biedt wel inzicht in de belangenafweging die tot de aanwijzing van bestemmingen heeft geleid. Bovendien draagt de toelichting bij aan de planinterpretatie.

Om inzicht te geven in de juridische opzet zijn hierna de systematiek en de opbouw van het wijzigingsplan toegelicht. Eerst wordt ingegaan op de verbeelding. Vervolgens wordt aangegeven op welke wijze de regels in algemene zin zijn opgebouwd en de bestemmingsartikelen in het bijzonder. Daarna wordt ingegaan op een aantal toetsingsaspecten.

Het onderhavige wijzigingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het plangebied. Dit wijzigingsplan sluit aan bij moederplan 'Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard' van de provincie Gelderland. Het plangebied van onderhavig wijzigingsplan heeft in het moederplan de bestemming "Agrarisch" en de dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie 7".

Middels dit wijzigingsplan wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid conform artikel 29.4 van het inpassingsplan. In onderhavig geval wordt de bestemming "Agrarisch" ter plaatse van de bedrijfswoning en bijbehorende achtererf gewijzigd in "Wonen" en het bouwvlak' voor het overige deel van het bouwperceel verwijderd.

De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012). De opbouw is als volgt:

Hoofdstuk 1 bevat de begripsbepalingen en bepalingen over de wijze van meten; deze worden opsommingsgewijs in alfabetische volgorde gegeven en dienen als referentiekader voor de overige regels;

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen;

Hoofdstuk 3 bevat enkele algemene regels, zoals de antidubbeltelregel, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels;

Hoofdstuk 4 tenslotte bevat het overgangsrecht en de slotregel met daarin de titel van het bestemmingsplan.

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden opgebouwd (voor zover relevant voor het betreffende artikel):

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• Wijzigingsbevoegdheid.

In het plan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

• Agrarisch;
• Wonen;
• Waarde – Archeologie 7.

Agrarisch

De agrarische voorzieningen, zoals mestsilo's etcetera, zijn reeds verwijderd. De bedrijfsgebouwen zijn reeds deels gesloopt en de bedrijfsverharding wordt verwijderd. De gronden, die zijn gelegen buiten het toegekende woonbestemmingsvlak zijn voorzien van de geldende bestemming ‘Agrarisch’, waarbij het bouwvlak is verwijderd. Op deze gronden zijn geen gebouwen toegestaan. Via een privaatrechtelijke overeenkomst alsmede voorwaardelijke verplichting (zie 6.2) is geborgd dat de bedrijfsgebouwen blijvend worden geamoveerd.

Op de gronden met de bestemming Agrarisch is uitsluitend agrarisch grondgebruik toegestaan.

Wonen

De gronden binnen “Wonen” zijn bestemd voor woondoeleinden. Voor de situering en maatvoering van de woningen zijn er bepalingen opgenomen met betrekking tot onder andere situering en oppervlakte bijgebouwen, goot- en bouwhoogte van hoofdgebouw en bijgebouwen. Van de voormalige bedrijfsgebouwen mag een overblijvend gedeelte van 100 m2 als bijgebouw bij de woning in gebruik worden genomen. Indien initiatiefnemer een groter oppervlak wil behouden kan daarvoor uitsluitend via een separate omgevingsvergunningprocedure op grond van een binnenplanse afwijkingsbepaling in het Reparatie Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard medewerking aan worden verleend

Archeologie

Conform het gemeentelijk archeologiebeleid is de voor dit plangebied van toepassing zijnde gemeentelijke modelregel toegepast. Deze vereist dat bij ingrepen groter dan 1.000 m2 en dieper dan 30 cm allereerst archeologisch onderzoek wordt gedaan.

Voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling heeft een dermate geringe omvang, dat voor realisatie ervan geen nader onderzoek is vereist. Om de mogelijk aanwezige archeologische waarden ook te beschermen tegen eventuele toekomstige grootschaligere ingrepen is een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 7’ opgenomen.