In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Well herziening 2022, Dreef 5 en 7 van de gemeente Maasdriel;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0263.BP1261-VG01 met de bijbehorende regels en bijlagen;

het verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid welke zijn opgenomen in categorie 1 en 2 van Bijlage 1, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn, dat de activiteit in de (bedrijfs)woning en/of de daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie ter plaatse, kan worden uitgeoefend. Detailhandel, niet zijnde ondergeschikte detailhandel, behoort niet tot een aan huis verbonden (bedrijfs)activiteit;

het in een (bedrijfs)woning met bijbehorende gebouwen beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied, zulks met behoud van de woonfunctie als hoofdfunctie van de betreffende woning;

een ruimte die aan het hoofdgebouw is gebouwd, die functioneel één geheel vormt met het hoofdgebouw, maar die ruimtelijk een ondergeschikte aanvulling vormt op het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

een bedrijf dat gericht is op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, met dien verstande dat maneges, paardenhouderijen, kennels en dierenasiels niet als agrarische bedrijven worden aangemerkt;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt, als ondergeschikte toeristisch-recreatieve activiteit. Onder een bed & breakfast-voorziening wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid.

onderneming die zich bezighoudt met het maken en/of verhandelen van bepaalde goederen en/of het leveren van bepaalde diensten waarbij sprake moet zijn van van voldoende technische, functionele en organisatorische samenhang tussen de verschillende bedrijfsonderdelen;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die bedoeld is voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van de grond ter plaatse van het gebouw of het terrein, noodzakelijk moet worden geacht;

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

de op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloer van een doorlopend gedeelte van een gebouw, voor zover die vloer gelegen is op niet meer dan 1 meter boven en niet minder dan 1 meter beneden de bestaande gemiddelde hoogte van de grond op het punt waar deze grond direct grenst aan de voorgevel van het gebouw;

bestaand:

ten aanzien van bebouwing:

bebouwing die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan legaal aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een verleende omgevingsvergunning;

ten aanzien van gebruik:

het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde bouwperceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of bouwwerk, geen gebouw zijnde dat zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Daarbij geldt dat een overkapping geen bijbehorend bouwwerk betreft;

een vrijstaand of aan het hoofdgebouw aangebouwd gebouw, dat zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en ten dienste staat van dat hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een kelder en de ruimte(n) in de kap;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de wijze van bouwen van een woning, te weten vrijstaand, twee-aaneen, aaneengebouwd of gestapeld, waarbij:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' wordt het hoofdgebouw van een woning niet begrensd door scheidsmuren van andere hoofdgebouwen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' wordt het hoofdgebouw van een woning naar één zijde door een scheidsmuur van een naastgelegen hoofdgebouw begrensd;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' wordt het hoofdgebouw van een woning naar twee zijden door scheidsmuren van naastgelegen hoofdgebouwen begrensd, met uitzondering van de hoofdgebouwen die de aldus gevormde rij beëindigen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' wordt in één gebouw, bestaande uit meer lagen, meerdere woningen gebouwd.
   

een bedrijf dat tot hoofddoel heeft het bedrijfsmatig in opdracht van derden verstrekken van gerechten en dranken voor consumptie elders.

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse en het verstrekken van verdovende en/of hallucinerende stoffen, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide kleine etenswaren.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending, alsmede webshops, anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt;

binnen de looptijd van het plan zoals bedoeld in artikel 3.1, tweede lid Wro, in één of meerdere fasen;

elk voor het publiek toegankelijke verdichting van vermaak die in tijd is begrensd en herhaaldelijk terugkeert;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt.

de horecabedrijven zijn in drie categorieën te onderscheiden:

1. a. categorie 1: vormen van horeca-activiteiten waar in hoofdzaak maaltijden, (alcoholische) dranken en/of logies worden verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans in de avonduren of zowel overdag als in de avonduren plaatsvindt, zoals een café, restaurant, hotel en pension;
2. b. categorie 2: vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije dranken worden verstrekt, en waarvan de exploitatie zowel overdag als in de vroege avonduren plaatsvindt, zoals een lunchroom, broodjeszaak, ijssalon, cafetaria, snackbar, automatiek;
3. c. categorie 3: vormen van horeca-activiteiten waarbij in hoofdzaak alcoholische drank wordt verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans in de avonduren plaatsvindt, een aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, zoals bardancings, discotheken, nachtclubs en coffeeshops.

voorzieningen ten behoeve van openbaar bestuur, religie, verenigingsleven, cultuur, onderwijs, opvoeding, gezondheidszorg en openbare dienstverlening.

een bedrijfsmatige activiteit die voorziet in een aanvulling van het inkomen van de uitvoerder van de hoofdactiviteit, waarbij die nevenactiviteit in ruimtelijk, functioneel en economisch opzicht ondergeschikt blijft aan de hoofdactiviteit die is toegestaan op het perceel;

het exploiteren van een gelegenheid voor het consumeren van betaalde (kleine) eetwaren en/of dranken in een inrichting die geen hoofdbestemming horeca heeft, waarbij:

1. a. de horeca-activiteit uitsluitend in samenhang met en ondersteunend aan de hoofdactiviteit plaatsvindt;
2. b. de openingstijden van de horeca-activiteiten gelijk zijn aan de openingstijden zoals genoemd in de Algemene Plaatselijke Verordening voor horecabedrijven als (ondersteunende) ondergeschikte nevenactiviteit bij een agrarisch bedrijf;
3. c. de toegang tot de horeca-activiteit dezelfde toegang betreft als die van de hoofdactiviteit;
4. d. er in het pand (vrij toegankelijke) sanitaire ruimte aanwezig is;
5. e. er voor de horeca-activiteit geen reclame mag worden gemaakt, bijvoorbeeld door middel van uithangborden, menukaarten voor het raam, 'sandwichborden' op straat, in de media;
6. f. de ondersteunende horeca-activiteiten tijdens openingsuren enkel toegankelijk zijn voor derden die gebruik maken van de hoofdactiviteit;

verhuur aan derden tijdens en buiten openingstijden voor al dan niet besloten feesten en partijen niet is toegestaan;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met maximaal één gesloten wand.

• in geaccidenteerd terrein (in de nabijheid van dijken): ten hoogste 15 cm boven het gemiddelde oorspronkelijke omliggende terrein;
• in vlak terrein, voor zover dat oorspronkelijk hoger ligt dan de kruin van de weg: ten hoogste 15 cm boven het oorspronkelijke terrein;
• in vlak terrein, voor zover dat oorspronkelijk lager ligt dan de kruin van de weg: ten hoogste 15 cm boven de kruin van de weg.

een inrichting waarvoor op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden tot kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een sekstheater, een parenclub, een privéhuis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een naar de openbare weg en/of fiets- en voetpad en/of groenvoorziening toegekeerde gevel of gevels van een hoofdmassa;

het huisvesten van een huishouding in een woning/wooneenheid;

een (gedeelte van een) gebouw dat uitsluitend mag worden gebruikt voor voor de huisvesting van één huishouden;

een zelfstandig gedeelte van een gebouw dat uitsluitend mag worden gebruikt voor voor de huisvesting van één huishouden;

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of harten van scheidsmuren boven de begane grondvloer;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

een in de regels aangegeven percentage van de gronden, nader bepaald in de regels, dat ten hoogste mag worden bebouwd.

De voor 'Gemengd - Kasteel' aangewezen gronden zijn met inachtneming van de aanwezige cultuurhistorische waarden bestemd voor:

1. a. een doelmatig hergebruik van Slot Well, beperkt tot:
   1. 1. horeca van categorie 1;
   2. 2. vergaderaccommodatie;
   3. 3. evenemententerrein;
   4. 4. maatschappelijke doeleinden;
2. b. watergangen, waterretentie, waterzuivering en -infiltratie;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', wonen,

met de daarbij behorende voorzieningen.

Bij de beslissing omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning kunnen Burgemeester en Wethouders nadere eisen stellen met betrekking tot de situering en maatvoering van bebouwing, indien en voor zover dit noodzakelijk is:

1. a. om de ruimtelijke samenhang met de overige bebouwing veilig te stellen;
2. b. om een milieuhygiënisch verantwoorde situering te bevorderen;
3. c. om een onevenredige inbreuk op het aanwezige woon- en leefmilieu te voorkomen;
4. d. om een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende terreinen te voorkomen.

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10 Wro wordt tenminste verstaan het gebruik van gronden en/of opstallen voor:

1. a. detailhandel, behoudens detailhandel als nevenactiviteit van de toegelaten activiteiten;
2. b. het geplaatst houden van kampeermiddelen;
3. c. lawaaisporten;
4. d. permanente bewoning, tenzij het betreft de bestaande bedrijfswoning.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. beplantingen, waaronder landschappelijke inpassing;
2. b. het instandhouden, herstellen dan wel ontwikkelen van de ecologische, natuurlijke en landschappelijke waarden gericht op het territorium van beschermde diersoorten;
3. c. bestaande paden en inritten en verhardingen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. beeldende kunstwerken;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden van water, bergen, aan- en afvoeren van water en natuurvriendelijke oeverzones langs watergangen;
7. g. behoud en herstel van cultuurhistorische en archeologische waarden;
8. h. overige voorzieningen van openbaar nut,

één en ander met de bijbehorende voorzieningen.

Eén en ander onder de navolgende voorwaarden en regels.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. watergangen, waterpartijen, natuurvriendelijke oevers, taluds, onderhoudspaden en kaden;
2. b. natuurvriendelijke oevers;
3. c. de berging en afvoer van water;
4. d. behoud, bescherming en ontwikkeling van natuurwaarden;

inclusief de bijbehorende voorzieningen zoals duikers, bruggen, bermen, beschoeiingen, paden, eenvoudige waterbouwkundige bouwwerken en bestaande verkeersvoorzieningen ten behoeve van de ontsluiting van naastgelegen percelen.

Eén en ander onder de navolgende voorwaarden en regels.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan huis verbonden beroepen;
3. c. waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden van water, bergen, aan- en afvoeren van water en natuurvriendelijke oeverzones langs watergangen;
4. d. bestaande bermen en taluds;
5. e. ontsluiting van en parkeren ten behoeve van (aanliggende) percelen;

één en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, paden e.d.

Eén en ander onder de navolgende voorwaarden en regels.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn primair bestemd voor instandhouding en bescherming van oudheidkundig waardevolle elementen en terreinen

Op en in de gronden als bedoeld in 7.1 mag uitsluitend gebouwd worden, nadat door middel van archeologisch vooronderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden in het geding zijn, dan wel nadat door nader archeologisch onderzoek de aanwezige archeologische waarden veilig zijn gesteld.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Eén en ander onder de navolgende voorwaarden en regels.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen worden gebouwd, mits vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij een ter zake deskundige.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' geheel of gedeeltelijk te doen laten vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de instandhouding en versterking van cultuurhistorisch waardevolle elementen.

Op en in de gronden als bedoeld in 9.1, met daarop beschermde rijksmonumenten, aangewezen ingevolge de Erfgoedwet, en gemeentelijke monumenten, aangewezen ingevolge de gemeentelijke monumentenverordening, mag uitsluitend worden gebouwd indien en voor zover zulks nodig is voor inrichting en/of behoud en/of herstel van bestaande bebouwing, met dien verstande, dat:

1. a. de gevels in de aangegeven bouwgrenzen zullen worden gebouwd;
2. b. geen wezenlijke veranderingen worden aangebracht in de aangegeven kapvorm, hoogtematen, gevel- en raamindeling, zulks met inbegrip van waardevolle details als erkers, dakkapellen, kroonlijsten, pilasters, plinten, stoeptreden, kozijnen, dorpels en soortgelijke bouwdelen, zoals vastgelegd in de aanwijzing tot beschermd monument ex artikel 6 van de Monumentenwet, dan wel op grond van de gemeentelijke monumentenverordening.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de onderliggende bestemmingen bepaalde ten aanzien van het aantal te realiseren woningen in rijks- en gemeentelijke monumenten, ten behoeve van het splitsen van woningen, mits:

1. a. dit noodzakelijk is voor het herstel of de verbetering van de architectonische en cultuurhistorische waarden van het monument;
2. b. de woningen/ wooneenheden na splitsing ieder afzonderlijk over een woonoppervlak van ten minste 100 m² beschikken.

De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor instandhouding en versterking van de samenhang tussen abiotische (niet-levende natuur) en biotische (levende natuur) kenmerken van de betreffende plangebiedsdelen.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de aanleg, het beheer en de bescherming van de waterkering.

Eén en ander onder de navolgende voorwaarden en regels.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering van bouwwerken, in geval dit noodzakelijk is in verband met de aanleg of het functioneren van de waterkering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.2 ten behoeve van op grond van de andere daar voorkomende bestemmingen toegestane bebouwing, mits in dit kader de beheerder van de waterkering wordt gehoord.

De voor 'Waterstaat - Waterlopen' aangewezen gronden, met inbegrip van een strook van 4 m aan weerszijden van de watergang, zijn primair bestemd tot aanleg en onderhoud van een watergang.

Op of in de gronden als bedoeld in 12.1 zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van deze bestemming, met een maximale hoogte van 1 m.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in 12.2 teneinde het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende hoofdbestemming toe te staan, mits hierbij uit hoofde van de bescherming van de watergang geen bezwaar bestaat; dienaangaande wordt voor de verlening van de omgevingsgunning door het bevoegd gezag advies ingewonnen bij de betrokken beheerder van de watergang.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Als een gebruik strijdig met het bestemmingsplan wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:

1. a. als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voor zover het betreft parkeren of voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
3. c. als opslagplaats van hout en/of aannemersmaterialen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
4. d. voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie;
5. e. ten behoeve van het plaatsen van reclame-uitingen indien het gronden betreffen welke zijn gelegen:
   1. 1. buiten het bouwvlak van de bestemming Gemengd - Kasteel';
   2. 2. ter plaatse van de bestemming 'Water'.

Als een gebruik strijdig met het bestemmingsplan wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:

1. a. van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van:
   1. 1. goederen, waarvan de verkoop deel uitmaakt van de functie die is toegelaten op het perceel;
   2. 2. agrarische producten, afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
2. b. van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
3. c. van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, tenzij de functie is toegestaan op basis van de regels uit Hoofdstuk 2 van dit plan.

In aanvulling op het bepaalde in de andere voorkomende bestemming gelden de volgende regels;

1. a. Voor evenementen en bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw en/of voor het veranderen van de functie van een bouwperceel, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de beleidsregels en bijlagen van het 'Mobiliteitsplan Maasdriel 2020' wordt gerealiseerd.
2. b. Indien gedurende de planperiode de beleidsregels parkeren en/of bijlagen wijzigen, gelden de gewijzigde regels/bijlagen.
3. c. Als in de onder a en b genoemde beleidsregels en bijlagen geen eisen zijn opgenomen met betrekking tot de omvang en toegankelijkheid van parkeerplaatsen gelden de volgende regels:
   1. 1. de afmetingen van parkeerplaatsen moeten zijn afgestemd op gangbare personenauto's en bedragen ten minste 2,5 m bij 5,00 m en ten hoogste 3,25 m bij 6,00 m;
   2. 2. de afmeting van een gereserveerde parkeerplaats voor een gehandicapte – voor zover die parkeerplaats niet in de lengterichting aan een trottoir grenst – bedraagt ten minste 3,50 m bij 5,00 m;
   3. 3. er dient voldoende manoeuvreerruimte beschikbaar te zijn voor het kunnen functioneren van de parkeerplaatsen;
4. d. Een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw en/of voor het veranderen van de functie van een bouwperceel waarbij een behoefte bestaat voor ruimte voor het laden of lossen van goederen wordt slechts verleend, indien is aangetoond dat op het betreffende bouwperceel in voldoende mate ruimte voor het laden of lossen van goederen is of zal worden aangebracht.

Ter plaatse van de aanduiding ''wetgevingszone - bebouwd gebied'' is uitbreiding van de bebouwing toegestaan conform de provinciale structuurvisie Streekplan Gelderland 2005.

1. a. Het bevoegd gezag kan, voor zover niet reeds op grond van een andere regels van dit plan een omgevingsvergunning om af te wijken kan worden verleend, met een omgevingsvergunning afwijken voor:
   1. 1. het oprichten van bouwwerken voor algemeen nut (zoals abri's, telefooncellen, transformatorhuisjes, gasregel- en drukstations), mits de inhoud van elk van deze bouwwerken niet meer zal bedragen dan 75 m³ en de bouwhoogte ervan niet meer zal bedragen dan 4 m;
   2. 2. het in geringe mate aanpassen van enig onderdeel van het plan, zoals een bouwgrens, indien bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan gewenst of noodzakelijk is, waarbij de grenzen met niet meer dan 3 m worden verschoven;
   3. 3. het overschrijden van in deze regels genoemde maten en percentages, zoals goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte van gebouwen, bebouwingspercentages en afstanden tot een bouwperceelgrens, met niet meer dan 10%;
   4. 4. het overschrijden van de regels inzake de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van hoogspanningsmasten, met niet meer dan 20%;
   5. 5. overschrijdingen van de maximale oppervlakte of de bestemmingsgrenzen door ondergeschikte bouwonderdelen, zoals erkers, balkons, bordessen, luifels, galerijen, trappen, overhangende verdiepingen, toegangen, lifthuizen en dergelijke, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m;
2. b. Een omgevingsvergunning zoals bedoeld onder a kan niet worden verleend voor:
   1. 1. gasdrukregel- en gasdrukmeetkastjes met een grotere inhoud dan 8 m³ en voor verkooppunten voor motorbrandstoffen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om het plan te wijzigen ten behoeve van het verschuiven van de in het plan opgenomen grenzen van bouwvlakken, bestemmingsvlakken en aanduidingsvlakken met maximaal 10 meter, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in de omgeving aanwezige architectonische-, cultuurhistorische- of natuurwaarden;
3. c. de belangen van de betreffende bestemming(en) worden niet onevenredig aangetast.

Een beslissing omtrent het stellen van nadere eisen wordt niet eerder genomen dan het moment nadat belanghebbenden gedurende twee weken, na publicatie van het voornemen tot het stellen van nadere eisen in een van overheidswege uitgegeven blad of een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad, in de gelegenheid zijn gesteld schriftelijk zienswijzen tegen het voorgenomen besluit bij het college van burgemeester en wethouders in te dienen.

Voor zover in deze regels wordt verwezen naar een wet, een algemene maatregel van bestuur, een verordening, een richtlijn of een andere (wettelijke) regeling, dan geldt deze wet, algemene maatregel van bestuur, verordening, richtlijn of andere (wettelijke) regeling zoals die luidt dan wel van kracht is op het moment van de inwerkingtreding van dit plan.

1. a. Waar een enkelbestemming uit dit plan samenvalt met een dubbelbestemming geldt primair het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming;
2. b. Waar dubbelbestemmingen samenvallen gelden:
   1. 1. in de eerste plaats de regels van de bestemming Waterstaat - Waterkering';
   2. 2. in de tweede plaats de regels van de bestemmingen Waarde - Cultuurhistorie'.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van bepaalde in lid 20.1 onder a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde in lid 20.1 onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 20.2 onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 20.2 onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in lid 20.2 onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Well herziening 2022, Dreef 5 en 7'.

Aan de Maasdijk in Well staat het slot van Malsen, dat ook het Slot van Well wordt genoemd. Het slot zelf heeft adres Dreef 7. Binnen de terreingrenzen van het slot is bedrijfsbebouwing aanwezig met adres Dreef 5. Beide panden zijn aangeduid als bedrijfswoning en, samen met het terrein en bijbehorende bouwwerken bestemd als Gemengd-Kasteel. De bewoning van het slot (Dreef 7) staat tegenwoordig los van de bedrijfsvoering. Zodoende is de wens ontstaan om de bestemming van het slot zelf, met bijbehorend terrein en bouwwerken, te wijzigen naar Wonen.

Met behulp van voorliggende bestemmingsplan wordt de bestemmingswijziging van Gemengd-Kasteel naar Wonen voor een groot deel van het kasteelterrein gerealiseerd. De plangrenzen zijn ruimer dan het slotterrein en omvatten ook het landgoed met siertuin, boomgaard en weide.

Het plangebied bestaat uit het kasteelterrein van Slot Well, ten noordoosten van de kern Well (gemeente Maasdriel). Het Slot Well is een waterburcht, oorspronkelijk een versterkte woontoren op een strategisch gekozen plek, langs een bocht in de Maas.

Ligging plangebied (bron: www.pdok.nl)

Het planvoornemen heeft betrekking op het perceel kadastraal bekend als gemeente Maasdriel sectie H, perceelsnummer 466. In navolgende figuur is de topografische kaart met de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Kadastrale situatie in en om het plangebied

Voor de planlocatie is op 30 augustus 2011 het bestemmingsplan "Well en Wellseind" vastgesteld.

Voor het kasteel, koetshuis en de rest van het kasteelterrein binnen de slotgracht geldt de bestemming "Gemengd-Kasteel" met drie bouwvlakken: voor het slot, het koetshuis en de garage. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen de bouwvlakken. Overkappingen zijn ook toegestaan buiten de bouwvlakken.

Zowel het slot als het koetshuis zijn voorzien van een aanduiding 'bedrijfswoning', waar wonen is toegestaan. Dit is niet beperkt tot wonen ten behoeve van de bedrijfsvoering; regulier wonen ís al toegestaan. Ook de speccifieke regels zijn hierover duidelijk. Omdat het een bestaande bedrijfswoning betreft (hiervoor is de aanduding 'bedrijfswoning' opgenomen) is "permanente bewoning" toegestaan, zonder dat daarbij is bepaald dat die bewoning noodzakelijk moet zijn gelet op de bestemming.

De slotgracht is bestemd als Water. Het terrein buiten de slotgracht, bestaande uit een siertuin, een boomgaard en een weide, is bestemd als Groen.

Verder gelden er een aantal dubbelbestemmingen: "Waarde - Archeologie", "Waarde - Cultuurhistorie", "Waarde-Ecologie"en "Waterstaat - Waterkering". De voor "Waarde - Archeologie" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van oudheidkundig waardevolle elementen en terreinen.

Bouwen overeenkomstig de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen kan alleen wanneer uit archeologisch vooronderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden in het geding zijn, dan wel nadat door nader archeologisch onderzoek de aanwezige archeologische waarden veilig zijn gesteld.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de instandhouding en versterking van cultuurhistorisch waardevolle elementen. Slopen van de monumenten is niet toegestaan en bouwen binnen het gehele terrein wordt getoetst aan de aanwijzing tot beschermd monument ex artikel 6 van de Monument.

De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor instandhouding en versterking van de samenhang tussen abiotische (niet-levende natuur) en biotische (levende natuur) kenmerken van de betreffende plangebiedsdelen. Voor bepaalde werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunning benodigd.

Het oostelijk deel van de planlocatie is de buitenbeschermingszone van de waterkering. Bij het bouwen en werken of werkzaamheden wordt door het waterschap beoordeeld of de waterstaatkundige en waterkerende functies niet in gevaar wordt of kan worden gebracht.

In deze toelichting wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied. Daarbij komen zowel de ruimtelijke als functionele opbouw aan bod. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het aanwezige beleidskader behandeld. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de sectorale aspecten en volgen de randvoorwaarden die voortkomen uit planologische- en milieuaspecten. In hoofdstuk 5 wordt ten slotte de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan behandeld.

Aan de Maasdijk in Well staat het slot van Malsen, dat ook het Slot van Well wordt genoemd.

Het kasteel van Well, een oorspronkelijke woontoren, dateert uit de veertiende eeuw. Het was het stamhuis van de Heren van Malsen. Tijdens het Rampjaar 1672 werd ook dit kasteel zwaar beschadigd. In latere jaren werd het weer opgebouwd. In 1884 kreeg het kasteeltje een nieuwe voorbouw met een ronde toren.

In de jaren twintig en dertig van de 20ste eeuw werden wederom ingrijpende werkzaamheden verricht. De woontoren en de middenvleugel werden aan binnen- en buitenzijde gerestaureerd en kruisramen met glas-in-lood werden ingebracht. Op het voorplein tussen kasteel en koetshuis kwam een grote zandstenen leeuw met het Nederlandse wapen te staan.

In 1934 werden een poortgebouw, koetshuis en de ophaalbrug over de buitengracht gerealiseerd. Op de brug naar het huis werden twee schilddragende leeuwen geplaatst. In de loop van de 20ste eeuw zijn in de westelijke wandeltuin stukken beeldhouwwerk rond en bij het 'bastion' gerangschikt. Een laatste grote wijziging aan de tuin is van 1974. In dat jaar is een deel van het terrein ten noordwesten van het huis door Mien Ruys opnieuw ingericht.

De historische buitenplaats Well wordt aan de noordkant door de buitengracht omgrensd. Aan de westzijde loopt de omgrenzing langs de dijk buiten het water, aan de zuidkant langs de Dreef en aan de oostkant langs de Horenkamp.
Buiten de slotgracht die het kasteel omsingelt ligt een landgoed met een siertuin, een boomgaard en een weide.

Het geldende bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor commercieel gebruik van het kasteel met bijgebouwen en parkachtige tuin. Dit commercieel gebruik bestond met name bestaan uit het voltrekken en het vieren van huwelijken, het houden van vergaderingen, en het aanbieden van een kleinschalige bed&breakfastvoorziening (max. 4 kamers) voor bruiloftsgasten. Momenteel wordt alleen het koetshuis bedrijfsmatig gebruikt.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt ter plaatse van een gedeelte van de bestemming Gemengd-Kasteel gewijzigd naar Wonen. Het geldende bestemmingsplan laat al regulier wonen toe. Ter plaatse van de nieuwe bestemming Wonen nemen de gebruiksmogelijkheden daardoor af.

Het koetshuis behoudt de bestemming Gemengd-Kasteel. De regels worden niet gewijzigd zodat hetzelfde gebruik ook in de toekomst kan worden voortgezet. Omdat het gehele terrein wordt ontsloten via één inrit en er een gezamenlijk voorterrein (met parkeerruimte) is, wordt in de bestemming Wonen bepaald dat er geparkeerd kan worden voor aanliggende terreindelen.

Doordat het plan verder conserverend van aard is, kunnen gebiedswaarden niet worden aangetast. Om dit naar de toekomst toe ook te borgen zijn de dubbelbestemmingen onverminderd overgenomen in voorliggend plan.

De gewijzigde bestemmingen zijn op onderstaande figuur weergegeven.

In dit hoofdstuk komen alle relevante nationale en provinciale beleidsdocumenten aan de orde. Per beleidsdocument worden de relevante aspecten behandeld.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. De Structuurvisie
Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is daarmee vervallen. Deze Omgevingsvisie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• duurzaam economisch groeipotentieel;
• sterke en gezonde steden en regio's;
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Conclusie

Het initiatief heeft geen betrekking op één van de rijksbelangen die zijn opgenomen in de NOVI. Het initiatief past dan ook binnen de beleidskader van de NOVI.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Deze AMvB is het juridisch beleidskader van het Rijk en geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang.

Het Barro bewerkstelligt dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) of met het vrijwaren van functies.

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

De doorwerking van dit nationaal beleid voor het plan waarvoor voorliggende bestemmingsplanwijziging is opgesteld, is opgenomen in 3.1.4.

Op 1 oktober 2012 is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), geactualiseerd in juni 2017. De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de (bestaande) ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

De ladder duurzame verstedelijking is van toepassing bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt op basis van artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i van het Bro verstaan: "Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Ten aanzien van het vorenstaande wordt opgemerkt dat de Raad van State in diverse uitspraken richting heeft gegeven aan wat onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden verstaan. In een uitspraak van 24 december 2014 (201405237/1/R2) heeft de Raad van State geoordeeld dat een woningbouwontwikkeling van 8 woningen buiten de bebouwde kom niet voorziet in een woningbouwlocatie of een andere stedelijke voorziening als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Om die reden werd de ontwikkeling van 8 woningen buiten de bebouwde kom niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is.

Ook in het Besluit van 21 april 2017 tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in verband met de aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is aangegeven dat ontwikkelingen en regelingen die geen extra verstedelijking mogelijk maken, maar bebouwing reduceren of verplaatsen niet worden gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder.

Het plangebied is niet gelegen binnen de in de door het rijk aangeduide gebieden met een nationaal belang.

Gezien het planvoornemen de functiewijziging van een bestaande woning betreft, wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is derhalve niet van toepassing op dit plan. Daarnaast is er geen sprake van een lokale ontwikkeling waar nationale belangen, zoals verwoord in de NOVI en Barro, mee zijn gemoeid.

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie Gelderland en de bijbehorende Omgevingsverordening Gelderland. De Omgevingsvisie en -verordening, vastgesteld in 2014, worden tweemaal per jaar geactualiseerd.

In de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie (moederplan vastgesteld door PS op 9 juli 2014) zijn de wijzigingen van een aantal besluiten verwerkt. Dit is nu de meest actuele versie van de Omgevingsvisie Gelderland.

De provincie legt de focus op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland door zeven met elkaar samenhangende ambities na te streven waar het verschil kan worden gemaakt voor een schoon, gezond, veilig en welvarend Gelderland.

Een van de ambities is het streven naar een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat.

In de aanpak hiernaartoe wordt aangegeven dat het concentreren van economische activiteiten daarbij de voorkeur heeft, boven versnippering. En: het omvormen van bestaande en leegstaande bedrijvenlocaties gaat boven de aanleg van nieuwe terreinen.

Planspecifiek

Het initiatief is niet strijdig met de ambities van de Omgevingsvisie.

Een omgevingsverordening is een juridische vastlegging van de provinciale omgevingsvisie. In de Omgevingsverordening Gelderland staan de regels die de provincie Gelderland stelt aan de bestemmingsplannen van gemeenten. De verordening voorziet niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

De provincie zet de Omgevingsverordening als juridisch instrument in om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen op die onderdelen waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen te waarborgen of om te voldoen aan wettelijke verplichtingen. De regels uit de verordening zijn kaderstellend voor gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen. Daarnaast worden de gebieden waarbinnen bepaalde regels gelden in de Omgevingsverordening concreet begrensd. De verordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. De regels en overige voorwaarden uit de verordening hebben onder meer betrekking op (nieuwe) woningbouwlocaties, (nieuwe) bedrijventerreinen, detailhandel, recreatieterreinen, land- en tuinbouw, natuur en landschap (Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszones, Waardevol Open Gebied en Nieuwe Hollandse Waterlinie), waterwingebieden en duurzame energie.

Het plangebied is aangeduid als Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone. Nieuwe activiteiten of ontwikkelingen zijn alleen toegelaten als die geen nadelige gevolgen kan hebben voor de kernkwaliteiten, oppervlakte of samenhang als bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone.

Planspecifiek

In de Omgevingsverordening zijn regels voor Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone van toepassing voor de met dit bestemmingsplan voorgestane ontwikkeling. Voorliggende bestemmingsplan maakt enkel functiewijziging van bestaande gebouwen mogelijk. De functiewijziging is geen activiteit die nadelige gevolgen kan hebben voor het Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone.

In het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is bepaald of bij de voorbereiding van een plan of een besluit een m.e.r.-(beoordelings)procedure moet worden doorlopen.

Dat is het geval wanneer het een plan of besluit kaderstellend is voor m.e.r.(beoordelings)plichtige activiteiten als genoemd in onderdeel C of D.

Onderdeel D van het Besluit m.e.r. bevat grotendeels dezelfde activiteiten als onderdeel C. Voor activiteiten, die boven de drempelwaarden van onderdeel D, maar beneden die van onderdeel C vallen, geldt niet een directe m.e.r.-plicht, maar een m.e.r.-beoordelingsplicht. In deze m.e.r.-beoordelingsplicht moet het bevoegd gezag beoordelen of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben.

Voor activiteiten die beneden de indicatieve drempelwaarden van onderdeel D vallen dient een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden.

Op 7 juli 2017 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. Dit houdt in dat voor elk besluit, plan of activiteit dat na 16 mei 2017 is ingediend, en betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst, aandacht moet worden besteed aan m.e.r.

Onderzoek en conclusie

Dit plan is geen activiteit die is genoemd in de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) . Het planologisch maken van de burgerwoning hoeft in dit geval niet te worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling omdat het bebouwd oppervlak door dit plan niet zal toenemen. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling hoeft daarom niet te worden uitgevoerd.

Nationaal Waterplan

Het 2e Nationaal Waterplan (NWP2) beschrijft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de periode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050.

Het beleid met betrekking tot waterveiligheid en zoetwater is met de vastgestelde deltabeslissingen in 2014 fundamenteel veranderd. Het rijksbeleid dat voortvloeit uit de voorstellen voor deze deltabeslissingen, is in 2014 met een tussentijdse wijziging verankerd in het Nationaal Waterplan 2009-2015 en opgenomen in het nieuwe Nationaal Waterplan voor de periode 2016–2021.

Het kabinet heeft de afgelopen jaren over verschillende beleidsterreinen afspraken gemaakt die raakvlakken hebben met water, zoals afspraken over energie (Energieakkoord), natuur (Natuurvisie), internationale inzet en vernieuwde bestuurlijke verhoudingen (onder meer Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, Bestuursakkoord Water en Deltaprogramma). Deze afspraken zijn verwerkt in het Nationaal Waterplan. De betreffende beleidsdocumenten blijven van kracht.

Met de vaststelling van het NWP voldoet Nederland tevens aan de Europese eisen om actuele plannen en maatregelenprogramma’s op te stellen volgens de Kaderrichtlijn Water (KRW), de Richtlijn Overstromingsrisico’s (ROR) en de Kaderrichtlijn Mariene Strategie (KRM).

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens een structuurvisie. In het Nationaal Waterplan legt het Rijk onder meer de strategische doelen voor het waterbeheer vast. Rijkswaterstaat (RWS) neemt in het Beheer- en Ontwikkelplan voor de Rijkswateren (Bprw) de condities en maatregelen op voor het operationeel beheer om deze strategische doelen te bereiken. Het NWP is kaderstellend voor het Bprw. Het kabinet vraagt andere overheden het NWP te vertalen in hun beleidsplannen.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van de waterkeringen, het oppervlaktewater en het grondwater, verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening en zorgt voor een eenduidige bestuurlijke procedure en daarbij behorende rechtsbescherming voor besluiten. De Waterwet dient als paraplu om de Kaderrichtlijn Water (KRW) te implementeren en geeft ruimte voor implementatie van toekomstige Europese richtlijnen.

De waterschappen hebben een bevoegdheid voor het verlenen van vergunningen voor grondwateronttrekkingen, bemalingen en infiltraties, met uitzondering van onttrekkingen voor drinkwater, koude en warmteopslag en grote industriële onttrekkingen van meer dan 150.000 m3/jaar. Gemeenten hebben verdergaande taken en bevoegdheden in het kader van de zorgplicht voor het inzamelen van afvalwater in de riolering en voor hemelwater en grondwater.

Nationaal Bestuursakkoord Water

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is het kabinetsstandpunt over het waterbeleid in de 21^e eeuw vastgelegd. De hoofddoelstellingen zijn: het waarborgen van het veiligheidsniveau bij overstromingen en het verminderen van wateroverlast. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan ruimtelijke maatregelen boven technische maatregelen.

In het NBW is ook de watertoets als procesinstrument opgenomen. De watertoets is het proces van vroegtijdig informeren, adviseren en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van dit instrument is waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet in beschouwing worden genomen als het gaat om waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Uitvoering van de watertoets betekent in feite dat de gemeente en de waterbeheerder samenwerken bij het uitwerken van ruimtelijke plannen, zodat problemen in het gebied zelf en de omgeving worden voorkomen. De watertoets is sinds 2003 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en hiermee verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten.

In 2008 is het NBW geactualiseerd met als doel de watersystemen in 2015 op orde te krijgen, met name op het gebied van wateroverlast en watertekort.

Kaderrichtlijn water

De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) geeft een kader voor de bescherming van de ecologische en chemische kwaliteit van oppervlaktewater en grondwater. Zo dienen alle waterlichamen in 2015 een ‘goede ecologische toestand’ (GET) te hebben bereikt en dienen sterk veranderende c.q. kunstmatige wateren in 2015 een ‘goed ecologisch potentieel’ (GEP) te hebben bereikt. De chemische toestand dient in 2015 voor alle wateren (natuurlijk en kunstmatig) goed te zijn.

Waterbeheer 21e eeuw (WB21)

In september 2000 heeft de commissie Waterbeheer 21e eeuw advies uitgebracht over het toekomstig waterbeheer in Nederland. Belangrijk onderdeel van WB21 is het uitgangspunt van ruimte voor water. Er mag geen afwenteling plaatsvinden. Berging moet binnen het stroomgebied plaatsvinden. Dit betekent onder andere het aanwijzen en in stand houden van waterbergingsgebieden. Daarnaast wordt verdroging bestreden en worden watertekorten verminderd.

Beleid waterschap Rivierenland

Met ingang van 27 november 2015 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 “Koers houden, kansen benutten” bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. De nieuwe Wet natuurbescherming vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. Op grond van deze wet zijn de Natura 2000-gebieden beschermd. Daarnaast regelt de Wet natuurbescherming ook de bescherming van planten- en dierensoorten. In deze wet zijn de EU-richtlijnen voor de bescherming van soorten opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). Nationaal beschermde soorten vallen ook onder deze wet.

De doelstelling is de bescherming en behoud van in het wild levende planten en dieren. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten zonder ontheffing verboden zijn.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen vooraf de effecten op Natura 2000-gebieden onderzocht te worden. Ook dient vooraf onderzocht te worden of en welke beschermde dier- en plantensoorten voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de gevonden soorten. Hierover wordt ten aanzien van het plangebied ´Well herziening 2022, Dreef 5 en 7' het volgende gemeld.

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatief effect op beschermde flora en fauna en natuurwaarden. In het kader van de Wet natuurbescherming kan een oriënterend onderzoek achterwege blijven.

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent gebiedsbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming.

In deze paragraaf wordt nog ingegaan op de aspecten parkeren, bereikbaarheid en verkeersveiligheid.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt ter plaatse van een gedeelte van de bestemming Gemengd-Kasteel gewijzigd naar Wonen. Juridisch planologisch is dat geen wijziging omdat het geldende bestemmingsplan al regulier wonen toelaat. Ter plaatse van de bestemming Wonen nemen de gebruiksmogelijkheden af. Dit levert een andere parkeer- en verkeerssituatie op.

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw daarvan planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van één of meer woningen en de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De ontwikkelingskosten worden geheel door de initiatiefnemer gedragen.
Op grond van artikel 6.2.1 Bro is er geen sprake van een ‘aangewezen bouwplan’. Er is sprake van een financieel uitvoerbaar plan. Voor dit bestemmingsplan is afgezien van een exploitatieplan aangezien het kostenverhaal anderzins is verzekerd. De gemeente Maasdriel sluit met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst af, waarin ook de verantwoordelijkheid voor eventuele planschadekosten wordt vastgelegd.

De economische uitvoerbaarheid van het onderhavige plan is verzekerd.

Artikel 3.1.1 van het Bro bepaalt dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan het College van Burgemeester en Wethouders overleg voert met betrokken instanties en overheden. In het kader van het vooroverleg wordt kennisgeving gedaan verschillende belanghebbende organisaties en overheden inzake de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan.

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Voor het plan is de digitale watertoets uitgevoerd op 15 april 2022 via de website www.dewatertoets.nl. Er is geen waterschapsbelang. Het ruimtelijk plan hoeft in het kader van de watertoets niet te worden toegestuurd aan Waterschap Rivierenland.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is 6 weken ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Een bestemmingsplan is een planologische regeling die zowel de burger als de overheid rechtstreeks bindt. De regels en verbeelding dienen als één geheel te worden beschouwd en kunnen niet los van elkaar worden gezien.

De toelichting op de regels en verbeelding is niet juridisch bindend, maar biedt wel inzicht in de belangenafweging die tot de aanwijzing van bestemmingen heeft geleid. Bovendien draagt de toelichting bij aan de planinterpretatie.

Om inzicht te geven in de juridische opzet zijn hierna de systematiek en de opbouw van het bestemmingsplan toegelicht. Eerst wordt ingegaan op de verbeelding. Vervolgens wordt aangegeven op welke wijze de regels in algemene zin zijn opgebouwd en de bestemmingsartikelen in het bijzonder. Daarna wordt ingegaan op een aantal toetsingsaspecten.

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het plangebied. Dit bestemmingsplan sluit inhoudelijk aan bij moederplan 'Well en Wellseind' van de gemeente Maasdriel. Wel is er voor wat betreft de plansystematiek en een aantal begrippen een actualisatie doorgevoerd door aan te sluiten bij bestemmingsplan Buitengebied.

De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012). De opbouw is als volgt:

Hoofdstuk 1 bevat de begripsbepalingen en bepalingen over de wijze van meten; deze worden opsommingsgewijs in alfabetische volgorde gegeven en dienen als referentiekader voor de overige regels;

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen;

Hoofdstuk 3 bevat enkele algemene regels, zoals de antidubbeltelregel, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels;

Hoofdstuk 4 tenslotte bevat het overgangsrecht en de slotregel met daarin de titel van het bestemmingsplan.