Het wijzigingsplan Ammerzoden wijziging 2023, Kerkstraat ong. met identificatienummer NL.IMRO.0263.BP1282-VG01 van de gemeente Maasdriel.

het bestemmingsplan Ammerzoden met identificatienummer NL.IMRO.0263.BP1051-VG01, zoals vastgesteld op 15 september 2011.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

voor het overige zijn de begripsbepalingen van het bestemmingsplan van overeenkomstige toepassing op dit wijzigingsplan.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0263.BP1282-VG01 met de bijbehorende regels.

• Voor gebouwen, waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang van de woning
• In andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein dat aansluit op het plangebied.

De overige inleidende regels deel uitmakende van het bestemmingsplan zijn naast de in dit plan opgenomen regels van toepassing op dit plan en dienen hier als herhaald en ingelast te worden beschouwd.

De regels van de bestemming "Wonen" van het Bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op de bij dit wijzigingsplan behorende verbeelding voor "Wonen" aangewezen gronden. Met dien verstande dat:

• artikel 19.2.2 onder f wordt gewijzigd naar "de bovenkant van de begane grondvloer (vloerpeil) dient 30-35 cm boven de kruin van de weg te liggen".
• in artikel 19.2.4 de zinsnede "Erfafscheidingen en/of terreinafscheidingen gelegen voor de naar de weg gekeerde bouwgrens " wordt gewijzigd in "Erfafscheidingen en/of terreinafscheidingen gelegen voor de bouwgrens gekeerd naar openbaar toegankelijk gebied".
• aan artikel 19.4 een sublid wordt toegevoegd dat luidt: "Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen ten aanzien van de hoogte van het maaiveld en peilhoogte indien dit voor een goede inrichting en afwatering van de gronden en aangrenzende percelen noodzakelijk is."

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Eén en ander onder de navolgende voorwaarden en regels.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen worden gebouwd, mits vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij een ter zake deskundige.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' geheel of gedeeltelijk te doen laten vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Eén en ander onder de navolgende voorwaarden en regels.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen worden gebouwd, mits vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij een ter zake deskundige.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 5' geheel of gedeeltelijk te doen laten vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De algemene regels van het Bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit plan.

In aanvulling op het bepaalde in de andere voorkomende bestemming gelden de volgende regels;

1. a. Indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, moet het gebouw en moet de andere bebouwing op het betreffende bouwperceel zodanig worden geplaatst of ingericht, dat ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's op of onder het gebouw dan wel op of onder het onbebouwde gedeelte van het bouwperceel voldoende ruimte aanwezig is, zoals is opgenomen in de Nota Parkeernormen 2020 dan wel zijn rechtsopvolger;
2. b. De onder a bedoelde ruimte voor het parkeren van auto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Aan deze eisen wordt geacht te zijn voldaan indien voldaan wordt aan de afmetingen zoals omschreven in de Nota Parkeernormen 2020 dan wel zijn rechtsopvolger;
3. c. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden en lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate worden voorzien aan, in of onder het gebouw dan wel op of onder het onbebouwde gedeelte van het betreffende bouwperceel;
4. d. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a en c:
   1. 1. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien;
   2. 2. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, tot welke bijzondere omstandigheden in elk geval worden gerekend:
      • een te verwachten meer dan gemiddeld aantal gehandicapte gebruikers of bezoekers van het gebouw;
      • een te verwachten meer dan gemiddeld aantal klanten of bezoekers, indien het gebouw bestemd is voor de vestiging van één of meer detailhandelsbedrijven, dan wel openbare dienstverlening of vermakelijkheid;
      • een bestemming van het gebouw als parkeergarage, dan wel garagebedrijf.

Ten behoeve van het voorzien in voldoende waterberging gelden de volgende regels:

1. a. Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt slechts verleend nadat afdoende is verzekerd dat wordt voorzien in voldoende waterberging;
2. b. Het gebruiken en het (doen) laten gebruiken van de gronden waarop de onder a. bedoelde omgevingsvergunning betrekking heeft, is slechts toegestaan wanneer voldoende waterberging in stand wordt gehouden;
3. c. Onder voldoende waterberging als genoemd onder a. en b. wordt verstaan dat wordt voldaan aan het hemelwaterbeleid genoemd in het vigerende WRP. Het vigerende WRP is in te zien via de volgende webpagina: https://www.maasdriel.nl/bestuur-en-organisatie/bekendmakingen-regelgeving-en-beleid/regelgeving-en-bekendmakingen

De regels van het Bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing op dit plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan Ammerzoden wijziging 2023, Kerkstraat ong..

Initiatiefnemer is voornemens om aan de Kerkstraat te Ammerzoden een vrijstaande woning te realiseren. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een grasveldje.

Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Ammerzoden' is het voornemen niet bij recht toegestaan. Het geldend bestemmingsplan bevat in artikel 19.7.1 een wijzigingsbevoegdheid die de toevoeging van een extra woning mogelijk maakt. Op basis daarvan wordt de toevoeging van een woning mogelijk gemaakt, voorliggend plan voorziet in een passend juridisch-planologisch kader voor de gewenste ontwikkeling.

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Ammerzoden en wordt begrensd door verschillende woningen gelegen aan de Mr. la Grostraat en zorgcentrum Het zonnelied. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 910 m² en staat kadastraal bekend als gemeente Ammerzoden, sectie K, nummer 3432. Op onderstaande afbeeldingen wordt de ligging en globale begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding, behorende bij dit wijzigingsplan.

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Ammerzoden'. Dit bestemmingsplan is op 1 maart 2012 vastgesteld door de raad van de gemeente Maasdriel. In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Wonen'. Binnen de bestemming 'Wonen' is de realisatie van een woning uitsluitend mogelijk binnen een bouwvlak, deze is niet aanwezig binnen het plangebied. Daarnaast heeft het plangebied de gebiedsaanduiding 'wro-zone - bebouwd gebied'. Onderstaande afbeelding geeft de verbeelding weer van het vigerende bestemmingsplan.

Paraplubestemmingsplan Parkeren 2018

Op 6 juni 2018 is voor het gehele grondgebied van de gemeente Maasdriel een partiële herziening met de naam 'paraplubestemmingsplan parkeren 2018' vastgesteld.

In het 'paraplubestemmingsplan parkeren 2018' is bepaald dat een omgevingsvergunning voor bouwen of veranderen van functie slechts wordt verleend als vaststaat dat voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de beleidsregels van de Nota Parkeernormen 2020 wordt gerealiseerd.

Parapluherziening verkamering woningen 2020

Op 8 oktober 2020 zijn voor alle bebouwde kommen binnen de gemeente Maasdriel een partiële herziening met de naam 'Parapluherziening verkamering woningen 2020' vastgesteld.

In het 'Parapluherziening verkamering woningen 2020' is bepaald dat het gebruiken van woningen ten behoeve van huisvesting van meer dan een huishouden strijdig is met het bestemmingsplan. Op deze wijze wordt verkamering niet bij recht mogelijk.

In deze toelichting wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied. Daarbij komen zowel de ruimtelijke als functionele opbouw aan bod. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het aanwezige beleidskader behandeld. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de sectorale aspecten en volgen de randvoorwaarden die voortkomen uit planologische- en milieuaspecten. In hoofdstuk 5 wordt ten slotte de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan behandeld.

Ammerzoden ligt in het zuiden van de Bommelerwaard, ten noorden van de Maas. Rondom het dorp ligt het cultuurlandschap van de Meersloot: een oude Maasarm die onderbroken wordt door de buitengracht van kasteel Ammersoyen.

De lagere komgronden bestonden uit onvruchtbare en zware klei en waren lastig begaanbaar. Ze dienden als hooiland en heel soms als weiland of waren in gebruik voor de wilgenteelt. Samen met Kerkdriel was Ammerzoden tot in de twintigste eeuw het centrum van de mandenmakerij in de Bommelerwaard. Van wilgentenen werden manden gevlochten. Andere inkomsten kwamen uit het ‘juin pellen’, uitjes pellen en schoonmaken voordat die werden ingelegd.

In de jaren ‘60 en ‘70 van de twintigste eeuw vond ruilverkaveling en bodemverbetering plaats en werden nieuwe wegen aangelegd, waaronder de N831 en de N832. De verbeterde economische situatie, de bevolkingsgroei en infrastructuur zorgde ervoor dat de Ammerzodense industrie en dienstverlening groeide en professionaliseerde.

Het plangebied betreft een inbreidingslocatie, gelegen ten oosten van Het Zonnelied. De bebouwing in de omgeving is gevarieerd en bestaat uit vrijstaande woningen. Op navolgende foto's is de huidige situatie in het plangebied te zien vanaf de straat.

Foto vanuit westelijke richting (zijde van Het Zonnelied)

Foto vanuit het noorden, ontsluiting van het perceel

Het onderhavige wijzigingsplan biedt ruimte voor een vrijstaande woning met erf binnen het plangebied. De woning is gelegen op een perceel van circa 910 m2 met daarbinnen een bouwvlak van circa 120 m2. De bouwmogelijkheden binnen de bouwkavel sluiten aan op de geldende regels uit het bestemmingsplan Ammerzoden.

Het plan is om de oprit aan de noordzijde van het perceel te laten aansluiten, deze 3 parkeerplaatsen hebben al reeds een recht van overpad voor het perceel in de oude situatie. Het plan is om deze ontsluiting te handhaven en hier er uitrit van de woning de situeren. Parkeren vindt plaats op eigen terrein, dit wordt nader toegelicht in paragraaf 4.5.1.2. De parkeerplaatsen worden gesitueerd aan de zijkant van de woning, bij de entree (inrit). Daarmee wordt de woning ontsloten via het parkeerterrein van Het Zonnelied, welke (schriftelijk) heeft ingestemd met de ontwikkeling.
De nieuwe woning krijgt een volume met één laag en een kap, zodat deze in lijn ligt met de omliggende woningbouw en dorpse structuur. De goothoogte zal ca. 4,0m1 bedragen en de nokhoogte 9,0m1.Het bouwvlak van ca 10 x 12m is afgestemd op de omliggende bebouwing en de grootte van het perceel. Het bouwvlak wordt gepositioneerd in het midden van het kavel, met aan de zijkanten ca.7,7m1 tot de perceelsgrens. De voorgevelrooilijn heeft een afstand van 10,0meter vanaf de linker perceelgrens.

De nieuwe vrijstaande woning bestaat uit één bouwlaag met een dwarskap. Dit sluit aan bij de omliggende woningen. De woning krijgt een hoofdvolume met de kopgevel richting het westen, naar het verzorgingstehuis gericht. De voorgevel zou dan georiënteerd kunnen worden richting het zuiden, aansluitend op de steeg aan de zijde van de Cello.

Voor de riolering en nutsvoorzieningen wordt aangesloten op Mr Lagrostraat via het perceel van Mr. Lagrostraat 11, hiervoor hebben de eigenaren schriftelijk toestemming verleend en zal zakelijk recht worden gevestigd.

Het beeldkwaliteitplan is opgenomen in Bijlage 1.

In dit hoofdstuk komen alle relevante nationale, provinciale en gemeentelijke beleidsdocumenten aan de orde. Per beleidsdocument worden de relevante aspecten behandeld.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kan worden ingespeeld op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050, brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Het Rijk wil sturen op en richting geven aan nationale belangen. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Bij kleinschalige ontwikkelingen op lokaal niveau dient rekening gehouden te worden met een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan is een kleinschalig initiatief passend binnen de nationale omgevingsvisie NOVI.

Betekenis voor het project

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een NOVI-gebied. Uit hoofdstuk 4 blijkt dat de genoemde milieuaspecten geen belemmering vormen voor het planvoornemen. Verder is het plan niet in strijd met de NOVI.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. Op 30 december 2011 (wijziging 1 oktober 2012) is het Barro in werking getreden. In de Structuurvisie is aangegeven dat het Rijk drie hoofddoelen heeft:

1. 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
2. 2. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
3. 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn.
Structuurvisies hebben op zichzelf geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen worden daarom geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. In het Barro zijn verschillende bepalingen opgenomen, o.a. ten aanzien van Rijksvaarwegen, hoofdwegen en - spoorwegen. Er zijn geen bepalingen die direct betrekking hebben op het plangebied.

Op 1 oktober 2012 is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), geactualiseerd in juni 2017. De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de (bestaande) ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

De ladder duurzame verstedelijking is van toepassing bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt op basis van artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i van het Bro verstaan: "Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Ten aanzien van het vorenstaande wordt opgemerkt dat de Raad van State in diverse uitspraken richting heeft gegeven aan wat onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden verstaan. In het Besluit van 21 april 2017 tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in verband met de aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is aangegeven dat ontwikkelingen en regelingen die geen extra verstedelijking mogelijk maken, maar bebouwing reduceren of verplaatsen niet worden gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder.

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie Gelderland en de bijbehorende Omgevingsverordening Gelderland. De Omgevingsvisie en -verordening, vastgesteld in 2014, worden tweemaal per jaar geactualiseerd.

Op 9 juli 2014 is de huidige Omgevingsvisie Gelderland door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld. In de Omgevingsvisie 'Gelderland anders' zijn doelen benoemd met betrekking tot de versterking van de economische structuur en het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving. In januari 2019 is een geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie (inclusief de actualisaties) gepubliceerd.

Naast de Omgevingsvisie is een Omgevingsverordening opgesteld, waarin de beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie zijn vertaald in concrete regels.

In de Omgevingsvisie wordt niet langer strikt vastgelegd wat wel en wat niet mag, maar is ruimte voor initiatieven in een veranderende omgeving. De hoofdthema's zijn:

• Dynamisch: economische structuurversterking, duurzaamheid, innovatie, bereikbaarheid;
• Mooi: natuur, landschap, cultuurhistorie, ruimtelijke kwaliteit;
• Divers: regionale diversiteit, andere werkwijze.

De Omgevingsvisie beschrijft hoe de provincie Gelderland in de komende jaren wil omgaan met ontwikkelingen en initiatieven. In de Omgevingsvisie wordt een sterker accent gelegd op de stedelijke netwerken als economische kerngebieden van Gelderland. Zowel in de stedelijke gebieden als op het vitaal platteland ligt de focus voornamelijk op de kwaliteit van het bestaande. De regionale afspraken over wonen en werken blijven het uitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen. Bij nieuwbouw in het landelijk en stedelijk gebied is daarbij per geval een goede afweging van belang.

De provincie wil en durft hierin te variëren: grote ontwikkelingen dienen in principe in of dichtbij stedelijke gebieden plaatsvinden, maar kleinschaligere ontwikkelingen zijn ook in het landelijk gebied mogelijk, mits de ontwikkeling iets toevoegt ('een plus is'). De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik is een belangrijk hulpmiddel om tot een goede locatiekeuze te komen. Deze ladder is gebaseerd op de rijksladder voor duurzame verstedelijking en is een richtinggevend instrument om te komen tot goed gemotiveerde ruimtelijke keuzes. In de Omgevingsverordening, vastgesteld op 24 september 2014, is vastgelegd dat in de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt aangegeven dat er sprake is van een actuele behoefte waarin wordt voorzien. Vervolgens geldt de volgende voorkeursvolgorde:

1. 1. opvang van de behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio door hergebruik van bestaande gebouwen, herstructurering of transformatie;
2. 2. opvang van de behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio door nieuwbouw op beschikbare gronden;
3. 3. opvang van de behoefte in het landelijk gebied van de regio door hergebruik van bestaande gebouwen, herstructurering of transformatie;
4. 4. opvang van de behoefte in het landelijk gebied van de regio op een locatie aansluitend aan het stedelijk gebied, die passend is of wordt ontsloten;
5. 5. opvang van de behoefte in het landelijk gebied van de regio op een locatie die niet aansluit aan het stedelijk gebied, maar die passend is of wordt ontsloten.

Een omgevingsverordening is een juridische vastlegging van de provinciale omgevingsvisie. In de Omgevingsverordening Gelderland van 16 oktober 2014, vastgesteld naar aanleiding van de omgevingsvisie, en geactualiseerd in december 2017, staan de regels die de provincie Gelderland stelt aan de bestemmingsplannen van gemeenten. In januari 2019 is een geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening (inclusief de actualisaties) gepubliceerd.

De regels in een omgevingsverordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied of delen daarvan. In de Omgevingsverordening Gelderland staan regels over onderwerpen die van provinciaal belang zijn:

• verstedelijking
• wonen
• detailhandel
• recreatiewoningen en -parken
• glastuinbouw
• waterwingebied
• grondwaterbeschermingsgebied
• oppervlaktewater voor drinkwatervoorziening
• ecologische hoofdstructuur
• waardevol open gebied
• nationaal landschap.

Al deze kwaliteiten wil de provincie behouden, duurzaam beheren en waar mogelijk versterken, zonder de leefbaarheid van het gebied aan te tasten. Alleen door een goed samenspel tussen grondgebruikers en overheden kan een duurzaam landgebruik en een aantrekkelijk landschap worden gerealiseerd.

Sinds februari 2022 is artikel 2.65 lid b in de Omgevingsverordening opgenomen aangaande Klimaatadaptatie. Eerder stond dit als ambitie in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland.Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen vraagt de provincie om een toelichting op de maatregelen die worden getroffen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of beperken en de afweging die daarbij is gemaakt.Het gaat hierbij om risico’s als waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. Met betrekking tot waterveiligheid en wateroverlast zijn normen vastgesteld in de waterverordeningen.Ruimtelijke ontwikkelingen en weersextremen zijn hierop van grote invloed. Het is daarom van belangrijk dat het waterschap betrokken wordt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

In de omgevingsvisie Bommelerwaard hebben de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel beschreven hoe de Bommelerwaard er in de toekomst uitziet en hoe ervoor gezorgd wordt dat de Bommelerwaard nu en in de toekomst een aantrekkelijke omgeving blijft om in te wonen, werken, winkelen en recreëren.De Omgevingsvisie Bommelerwaard is op donderdag 13 oktober 2022 vastgesteld door de raad van Maasdriel en op donderdag 20 oktober in Zaltbommel.

De omgevingsvisie gaat over een groot aantal onderwerpen, onder te verdelen in de volgende kernthema's:

• Klimaat, duurzaamheid en landschap
• Landbouw, economie, toerisme en cultuurhistorie
• Milieu, gezondheid en leefbaarheid
• Wonen, welzijn en voorzieningen

Het plangebied is zowel op de waardenkaart als de visiekaart aangeduid als 'stad/ dorp'.

De gebiedsgerichte opgaven hiervoor zijn:

• Voldoende woningen realiseren voor alle doelgroepen.
• Meer woningen voor specifieke doelgroepen, ouderen, jongeren, kwetsbare inwoners.
• Verduurzaming van de woningvoorraad en van de mobiliteit.
• Goede verdeling van voorzieningen over de kernen.
• Inzetten op een groene, klimaatadaptieve openbare ruimte met ruimte voor sport, spel en ontmoeting.
• Inzetten op leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en ondernemen.
• Verplaatsing hinderlijke bedrijven uit kernen naar bedrijventerreinen.
• Ruimte voor verduurzaming van erfgoed, op een manier die past bij het beschermde stads- en dorpsgezicht.
• Samenwerking en promotie van alle (cultuurhistorisch) waardevolle elementen en structuren.

Vanaf 2015 wordt binnen de provincie Gelderland gewerkt met een regionale woonagenda, waarin de verschillende doelstellingen met betrekking tot de woningenvoorraad staan beschreven. In de woonagenda worden onder andere de volgende thema's behandeld: betaalbaarheid, statushouders, wonen en zorg en huisvesting buitenlandse arbeidskrachten. Hiervoor is in 2015 een Regionaal Woningbehoeftenonderzoek Regio Rivierenland uitgevoerd met een daaraan gekoppelde doorvertaling naar de kernen.

In de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030 is aangegeven dat in de regio Rivierenland een toevoeging van minimaal 7900 en maximaal 12550 woningen nodig zijn in de periode 2020-2030. Voor de gemeente Maasdriel is de woningbouwopgave in deze periode minmaal 700 en maximaal 1250 woningen.

De gemeenten van de regio Rivierenland hebben zich vervolgens ingespannen om gezamenlijk een regionaal woningbouwprogramma op te stellen. Dit vormt de kwantitatieve uitwerking van de opgestelde woonagenda's. Hierbij zijn alle projecten geïnventariseerd en getoetst aan de kwalitatieve afspraken uit de woonagenda's. Het regionaal woningbouwprogramma wordt hierna behandeld.

Met het woningbouwprogramma 2021-2030, d.d. 10 december 2020, dat voorziet in de realisatie van 988 woningen, kan voor een substantieel deel voldaan worden aan de geprognotiseerde woningbehoefte voor de komende tien jaar. De geprognotiseerde woningbehoefte, de bandbreedte van 700 tot 1250 woningen, is vastgelegd in de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030 en vormt daarmee de onderbouwing voor de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Naast de projecten in het programma is er nog beperkte ruimte om mee te werken aan verzoeken voor woningbouw. Er is een maximum verbonden aan het aantal woningen waaraan medewerking verleend kan worden. Het gaat om 'diverse particulier' (tot max. 5 woningen) en dit zijn er in totaal maximaal 150 tot het jaar 2030.

Betreffende initiatief leidt tot het toevoegen van één woning.

Ontwikkelingen van maximaal 5 woningen passen binnen de reservering voor particuliere initiatieven, kleine woningbouwplannen en herstructureringen en hiervoor kunnen direct de afspraken gemaakt worden om de benodigde ruimtelijke procedure op te starten.

Dit wijzigingsplan voorziet in een planologische wijziging ten opzichte van het geldend bestemmingsplan waarbij 1 woning wordt mogelijk gemaakt. De realisatie van het plan is daarmee in overeenstemming met het gemeentelijke woningbouwprogramma.

De resultaten van het woningbehoefteonderzoek 2018 zijn verwerkt in de "Woonvisie Bommelerwaard". In deze visie trekken de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel waar mogelijk gezamenlijk op en stemmen de woonbehoeften op elkaar af. De centrale thema's van de woonvisie zijn:

• Snel voldoende woningen
• meer variatie
• duurzame woningvoorraad
• wonen en zorg
• leefbaarheid

In de woonvisie hebben de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel de intentie uitgesproken om de woningenbouwplannen af te stemmen op de concrete behoefte van de burger. De gemeente Maasdriel heeft de ambitie om de systematiek van woningbouwprogrammering samen met de regio Rivierenland en de provincie Gelderland verder te ontwikkelen volgens de principes van het adaptief programmeren.

Het programma wordt in eerste instantie als uitgangspunt gehanteerd bij toetsing van nieuwe initiatieven van meer dan 10 woningen.

Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2009-2015 en is opgesteld voor de planperiode 2016 - 2021. Het Nationaal Waterplan beschrijft de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid. Het Rijk streeft naar een duurzaam en klimaatbestendig waterbeheer en heeft de ambitie om de komende decennia te investeren in bescherming tegen overstromingen en in de zoetwatervoorziening.

Voor een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem is het van belang bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met waterhuishoudkundige eisen op de korte en de lange termijn. Om een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem te bereiken moet het water meer bepalend zijn bij de besluitvorming over grote ruimtelijke opgaven dan voorheen. De mate van bepalendheid wordt afhankelijk gesteld van, onder meer, de omvang en de aard van de ingrepen, bestaande functies, nieuwe andere ruimteclaims en de bodemgesteldheid van een gebied.

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Het Nationaal Waterplan is gedetailleerder dan de SVIR en blijft als uitwerking van de SVIR bestaan. Specifiek gaat het over de gebieden die deel uitmaken van de ruimtelijke hoofdstructuur, het IJsselmeer, de Noordzee en de rivieren. Ook de bescherming van vitale functies en kwetsbare objecten is een onderwerp van nationaal belang. Hiervoor geldt het Barro.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van de waterkeringen, het oppervlaktewater en het grondwater, verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening en zorgt voor een eenduidige bestuurlijke procedure en daarbij behorende rechtsbescherming voor besluiten. De Waterwet dient als paraplu om de Kaderrichtlijn Water (KRW) te implementeren en geeft ruimte voor implementatie van toekomstige Europese richtlijnen.

De waterschappen hebben een bevoegdheid voor het verlenen van vergunningen voor grondwateronttrekkingen, bemalingen en infiltraties, met uitzondering van onttrekkingen voor drinkwater, koude en warmteopslag en grote industriële onttrekkingen van meer dan 150.000 m3/jaar. Gemeenten hebben verdergaande taken en bevoegdheden in het kader van de zorgplicht voor het inzamelen van afvalwater in de riolering en voor hemelwater en grondwater.

Nationaal Bestuursakkoord Water

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is het kabinetsstandpunt over het waterbeleid in de 21^e eeuw vastgelegd. De hoofddoelstellingen zijn: het waarborgen van het veiligheidsniveau bij overstromingen en het verminderen van wateroverlast. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan ruimtelijke maatregelen boven technische maatregelen.

In het NBW is ook de watertoets als procesinstrument opgenomen. De watertoets is het proces van vroegtijdig informeren, adviseren en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van dit instrument is waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet in beschouwing worden genomen als het gaat om waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Uitvoering van de watertoets betekent in feite dat de gemeente en de waterbeheerder samenwerken bij het uitwerken van ruimtelijke plannen, zodat problemen in het gebied zelf en de omgeving worden voorkomen. De watertoets is sinds 2003 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en hiermee verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten.

In 2008 is het NBW geactualiseerd met als doel de watersystemen in 2015 op orde te krijgen, met name op het gebied van wateroverlast en watertekort.

Kaderrichtlijn water

De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) geeft een kader voor de bescherming van de ecologische en chemische kwaliteit van oppervlaktewater en grondwater. Zo dienen alle waterlichamen in 2015 een ‘goede ecologische toestand’ (GET) te hebben bereikt en dienen sterk veranderende c.q. kunstmatige wateren in 2015 een ‘goed ecologisch potentieel’ (GEP) te hebben bereikt. De chemische toestand dient in 2015 voor alle wateren (natuurlijk en kunstmatig) goed te zijn.

Waterbeheer 21e eeuw (WB21)

In september 2000 heeft de commissie Waterbeheer 21e eeuw advies uitgebracht over het toekomstig waterbeheer in Nederland. Belangrijk onderdeel van WB21 is het uitgangspunt van ruimte voor water. Er mag geen afwenteling plaatsvinden. Berging moet binnen het stroomgebied plaatsvinden. Dit betekent onder andere het aanwijzen en in stand houden van waterbergingsgebieden. Daarnaast wordt verdroging bestreden en worden watertekorten verminderd.

Waterschapsbeleid

Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 ‘Versterken, verbinden, vergroenen’ beschrijft wat Waterschap Rivierenland in de planperiode 2022-2027 wil bereiken, met wie, hoe men dat wil gaan doen en waarom. In het waterbeheerprogramma zijn voor het waterbeheer de kaders gegeven en de opgaven gedefinieerd. De visie van Waterschap Rivierenland is vertaald in 8 hoofdthema’s: beschermen tegen overstromingen; water eerlijk verdelen; voorbereiden op extreem weer; streven naar schoon water van een goede biologische kwaliteit; bijdragen aan een fijne leefomgeving voor mens en natuur; kwaliteitsverbetering zwemwater; toewerken naar klimaat- en energieneutraliteit; toewerken naar circulariteit.

Water- en rioleringsplan Bommelerwaard 2022-2026

Vanuit de Wet Milieubeheer is het verplicht om een gemeentelijk rioleringsplan te hebben. Sinds 2012 stellen gemeente Maasdriel en gemeente Zaltbommel een water- en rioleringsplan op. Het Water- en Rioleringsplan Bommelerwaard 2022-2026 met bijbehorend uitvoeringsprogramma en kostendekkingsplan is op 19 mei 2022 vastgesteld.

Bij (her)ontwikkelingen die invloed kunnen hebben op de waterhuishoudkundige situatie moeten zowel de gemeente Maasdriel als het waterschap Rivierenland hun goedkeuring geven op de plannen.

De initiatiefnemer is verantwoordelijk dat het watertoetsproces met de gemeente alsmede het waterschap doorlopen wordt. Indien wenselijk dan kan op wens en op initiatief van de initiatiefnemer een gezamenlijk proces doorlopen worden.

In afwijking met het waterschapsbeleid, komt het gemeentelijk beleid erop neer dat voor een T=10+10% situatie water geborgen dient te worden over 100% van het verhard oppervlak, voordat het geloosd wordt op het oppervlaktewater.

Om voldoende droge voeten te houden zijn er normen gesteld aan de minimale ontwatering en drooglegging.

De volgende ontwateringseisen worden gesteld bij nieuwbouw:

- woningen met kruipruimte 1 m;

- woningen zonder kruipruimte 0,30 m;

- tuinen en groenvoorzieningen 0,5m

Keur en beleidsregels

Het Waterschap Rivierenland heeft als regelgeving haar verordening “de Keur”. Deze verordening is bedoeld om watergangen, wateren, onderhoudspaden, kaden en dijken te beschermen tegen beschadiging. In de verordening “de Keur” is geregeld dat langs A- en B-waterlopen een beschermingszone in acht dient te worden genomen. Dit houdt in dat binnen de beschermingszone van een A- of B-waterloop niet zonder toestemming van het Waterschap Rivierenland werkzaamheden mogen plaatsvinden die schade kunnen aanbrengen aan de watergang. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de Keur. Het onderhoud en de toestand van de waterlopen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Op grond van deze wet zijn de Natura 2000-gebieden beschermd. Daarnaast regelt de Wet natuurbescherming ook de bescherming van planten- en dierensoorten. In deze wet zijn de EU-richtlijnen voor de bescherming van soorten opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). Nationaal beschermde soorten vallen ook onder deze wet.

De doelstelling is de bescherming en behoud van in het wild levende planten en dieren. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten zonder ontheffing verboden zijn.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen vooraf de effecten op Natura 2000-gebieden onderzocht te worden. Ook dient vooraf onderzocht te worden of en welke beschermde dier- en plantensoorten voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de gevonden soorten.

Het wijzigingsplan is een besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde dier- of plantensoorten kan betekenen. Per 1 januari 2017 is de voormalige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Er zijn circa 200 soorten niet langer beschermd en er zijn enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht.

De Wet Natuurbescherming vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

In deze paragraaf wordt nog ingegaan op de aspecten parkeren, bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Dit wijzigingsplan maakt de functiewijziging van 'Wonen' naar 'Wonen' met bouwvlak mogelijk. Dit levert een andere parkeer- en verkeerssituatie op.

Dit wijzigingsplan maakt een extra woning mogelijk. Dit levert een andere parkeer- en verkeerssituatie op.

In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r.
Het stedelijk ontwikkelingsproject is als activiteit 11.2 omschreven op de D-lijst bij het Besluit m.e.r. In de Nota van Toelichting bij het Besluit m.e.r. wordt deze activiteit als volgt omschreven: “Bij een stedelijk ontwikkelingsproject kan het gaan om bouwprojecten als woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan.” Onder deze categorie kan dus een groot aantal ruimtelijke ontwikkelingen worden geschaard. Het is in de praktijk echter de vraag of elke stedelijke ontwikkeling, waaronder de kleinschalige, gezien moet worden als een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject.

Naar het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State moet worden gekeken naar de concrete omstandigheden van het geval. Onder meer de aard, de omvang en de milieugevolgen van de stedelijke ontwikkeling zijn relevant. Als een ontwikkeling aanzienlijke negatieve milieugevolgen heeft - bij een uitbreiding is daar in de regel eerder sprake van dan bij sloop en herbouw - dan wijst dit op een stedelijk ontwikkelingsproject.

In dit geval is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject omdat:

• het plangebied ligt in de bebouwde kom/kern van Ammerzoden, en;
• het plangebied heeft momenteel al een 'stedelijke bestemming', namelijk wonen. Het betreft geen wijziging van bijvoorbeeld agrarisch, groen of natuur naar wonen;
• het bebouwd oppervlakte neemt niet wezenlijk toe door dit plan.

Op basis hiervan, kan geconcludeerd worden dat een milieueffectbeoordeling achterwege kan blijven.

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw daarvan planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van één of meer woningen en de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen. Ook de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd, valt daaronder. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. 5.1.1 beoordeling.

Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De ontwikkelingskosten worden geheel door de initiatiefnemer gedragen. Op grond van artikel 6.2.1 Bro is er sprake van een 'aangewezen bouwplan'. Er is reden voor de gemeenteraad om een exploitatieplan vast te stellen of het verhaal van kosten van de grondexploitatie 'anderszins te verzekeren'. Initiatiefnemer voert voor eigen rekening en risico de bouwwerkzaamheden geheel op eigen terrein uit. Hiermee is sprake is van een financieel uitvoerbaar plan. Voor dit wijzigingsplan is afgezien van een exploitatieplan aangezien het kostenverhaal anderszins is verzekerd door het afsluiten van een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft met de initiatiefnemer een planschade overeenkomst gesloten, waarin de verantwoordelijkheid voor eventuele planschadekosten is vastgelegd.

De economische uitvoerbaarheid van het onderhavige plan is verzekerd.

Artikel 3.1.1 van het Bro bepaalt dat bij de voorbereiding van een wijzigingsplan het College van Burgemeester en Wethouders overleg voert met betrokken instanties en overheden. In het kader van het vooroverleg wordt kennisgeving gedaan aan verschillende belanghebbende organisaties en overheden inzake de terinzagelegging van het ontwerp-wijzigingsplan.

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In deze paragraaf wordt verslag gedaan van de uitkomsten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro. Voor het plan is de digitale watertoets doorlopen. Hierover is verslag gelegd in Bijlage 5.

Zienswijzen

Ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) juncto afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft het ontwerpwijzigingsplan vanaf 27 december 2023 zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is zijn geen zienswijzen naar voren gebracht. Wel een (informele) reactie, die is opgenomen in de Nota van zienswijzen (zie Bijlage 6).

Het geheel is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 1 komen de Inleidende regels aan bod. Het betreft hier de Begrippen (artikel 1). In hoofdstuk 2 Bestemmingsregels is de van toepassing verklaring van de planregels, behorende bij de verschillende bestemmingen in het wijzigingsplan opgenomen. Tot slot zijn de Overgangs- en slotregels opgenomen in hoofdstuk 3.

Voorliggend wijzigingsplan bevat de onderbouwing voor het wijzigen van de bestemming Wonen (zonder bouwvlak) naar Wonen (met een bouwvlak). De voorwaarden voor het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid zijn beschreven in artikel 19.7.1 van het bestemmingsplan 'Ammerzoden'. Dit artikel is hierna overgenomen.

Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - bebouwd gebied' kunnen Burgemeester en wethouders de bebouwingsmogelijkheden van gronden met deze bestemming te wijzigen teneinde de toevoeging van een bouwvlak en bouwaanduidingen voor de bouw van extra woningen mogelijk te maken, mits:

1. a. de benodigde onderzoeksgegevens beschikbaar zijn om een afweging aangaande de aanwezige waarden en belangen en milieu- en wateraspecten te kunnen maken teneinde een goede ruimtelijke ordening te kunnen waarborgen; uit de onderzoeksgegevens moet de geschiktheid van de gronden blijken voor de nieuwe functie; Voorliggende toelichting gaat nader in op de relevante milieukundige en ruimtelijke aspecten.
2. b. de woningbouw past binnen het woningbouwprogramma van de gemeente Maasdriel; Voor een onderbouwing wordt verwezen naar paragraaf 3.3
3. c. de woningbouw inpasbaar is binnen het stedenbouwkundig beeld; De nieuwe woning krijgt een volume met één laag en een kap, zodat deze in lijn ligt met de omliggende woningbouw en dorpse structuur. De goothoogte zal ca. 4,0m1 bedragen en de nokhoogte 9,0m1.Het bouwvlak van ca 10 x 12m is afgestemd op de omliggende bebouwing en de grootte van het perceel. De nieuwe vrijstaande woning bestaat uit één bouwlaag met een dwarskap. Dit sluit aan bij de omliggende woningen.
4. d. aangrenzende waarden en belangen niet onevenredig worden geschaad; Er is sprake van een inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied. Een dergelijke ontwikkeling is passend. Verder wordt door voldoende ruimte tussen het bouwvlak en de zijdelingse perceelsgrenzen gezorgd voor het waarborgen van voldoende privacy en voorkomen van schaduwhinder. De ontwikkeling is kleinschalig en heeft zodoende weinig hinder voor de omgeving. Parkeren geschiedt op eigen terrein. Omliggende bedrijven worden niet gehinderd in ontwikkelingsmogelijkheden.
5. e. de haalbaarheid van de bestemmingswijziging ook financieel is aangetoond; Voor een onderbouwing wordt verwezen naar paragraaf 5.1
6. f. de regels van dit artikel onverminderd van toepassing blijven. Deze zijn in de regels van het wijzigingsplan van toepassing verklaard.

Samenvattend kan worden gesteld dat aan de alle voorwaarden van artikel 10.6.2 wordt voldaan.