bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018, veegplan 1
Bestemmingsplan - Gemeente Nijkerk
Vastgesteld op 22-04-2021 - geheel in werking
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
1.1 plan
het bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018, veegplan 1 van de gemeente Nijkerk;
1.2 bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0267.BP0167-0002 met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen;
1.3 aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.4 achtererfgebied
erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorgevel, van het hoofdgebouw;
1.5 bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde;
1.6 bebouwingspercentage
een in de regels dan wel op de plankaart aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;
1.7 bedrijf
een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en/of verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;
1.8 bedrijfsgebouw
een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;
1.9 bedrijfswoning
een woning in of bij een gebouw of op een terrein, slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon die functioneel verbonden is met het bedrijf en wiens huisvesting gelet op de bestemming van het gebouw of terrein ter plekke noodzakelijk is;
1.10 beperkt kwetsbare objecten
- verspreid liggende woningen van derden met een dichtheid van maximaal twee woningen per hectare;
- dienst-/bedrijfswoningen van derden;
- kantoorgebouwen en hotels met een b.v.o. van minder of gelijk aan 1.500 m2 per object;
- restaurants voor zover hierin geen grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig plegen te zijn;
1.11 bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.12 Bevi-inrichting
inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;
1.13 bijbehorend bouwwerk
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw of ander bouwwerk met een dak en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.
1.14 bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.15 bouwgrens
de grens van een bouwvlak;
1.16 bouwlaag
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;
1.17 bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.18 bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde zijn toegelaten;
1.19 bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.20 dak
iedere bovenbeeïndiging van een gebouw;
1.21 erf
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;
1.22 gebruiksoppervlakte woonfunctie
de oorspronkelijke vloeroppervlakte binnen de bouwmuren bepaald volgens NEN 2580
met dien verstande dat daarbij aangebouwde bergingen, garages en andere niet voor
bewoning geschikte ruimtes niet worden meegeteld;
1.23 gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.24 geldend planologische regime
het planologisch kader zoals dat van toepassing was voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018, veegplan 1;
1.25 geluidgevoelige functies
bewoning of andere geluidgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder dan wel het Besluit geluidhinder;
1.26 geluidgevoelige ruimten
ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van ten minste 11 m2 (artikel 1 Wgh);
1.27 gestapelde woning
een woning die zich bevindt in een woongebouw dat bestaat uit twee of meer boven -of nagenoeg boven- elkaar gesitueerde woningen;
1.28 hoofdgebouw
een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, dat gelet op die bestemming het belangrijkst is;
1.29 huishouden
een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is die duurzaam door onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan een woongemeenschap of huisgezin voeren;
1.30 instelling
formeel gestructureerde organisatie met een bepaalde taak;
1.31 internetdetailhandel
detailhandel waarbij het te koop aanbieden en de verkoop van goederen plaatsvindt via het internet;
1.32 kantoor
het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;
1.33 kwetsbaar object
- woningen niet zijnde:
- verspreid liggende woningen van derden met een dichtheid van maximaal 2 per hectare;
- dienst-of bedrijfswoningen van derden;
- gebouwen bestemd voor het verblijf van al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten;
- gebouwen waarin grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig plegen te zijn, te weten kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m2 per object;
1.34 maatschappelijke voorzieningen
educatieve, sociale, medische, culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van kinderopvang, al dan niet gecombineerd met voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie - met uitzondering van voorzieningen ten behoeve van gemotoriseerde en gemechaniseerde sporten en sporten met dieren - en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;
1.35 monument
object dat op grond van de Erfgoedwet, de gemeentelijke erfgoedverordening, het omgevingsplan of een andere rijks, provinciale of gemeentelijke regeling is beschermd vanwege zijn geschiedenis, schoonheid, belang voor de wetenschap of andere cultuurhistorische waarden;
1.36 nadere eis
een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening;
1.37 niet-woonactiviteiten aan huis
alle beroeps- en bedrijfsactiviteiten in een woning of een bijbehorend bouwwerk, die passen in categorie 1 van bijlage bij de regels, bijlage 1 (Staat van bedrijfsactiviteiten), dan wel daarmee gelijk te stellen zijn, gelet op de aard van die activiteiten en de invloed ervan op de omgeving;
1.38 normale onderhouds- of exploitatiewerkzaamheden
werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;
1.39 onderbouw
een bouwlaag, afgedekt door een vloer, die geheel of gedeeltelijk is gelegen beneden peil;
1.40 ondergeschikte detailhandel
detailhandel die wordt uitgeoefend als ondergeschikt onderdeel van een bedrijf of instelling en die in directe relatie staat tot het bedrijf dan wel de betreffende instelling;
1.41 ondergeschikte horeca
horeca die wordt uitgeoefend als ondergeschikt onderdeel van een bedrijf of instelling en die in directe relatie staat tot het betreffende bedrijf dan wel de betreffende instelling;
1.42 onzelfstandige woonruimte
een woonruimte met een eigen toegangsdeur voor de eigen woon(slaap)kamer, maar met gedeelde overige voorzieningen, zoals een keuken met aanrecht en/of sanitair;
1.43 perceelgrens
de grens van een bouwperceel;
1.44 peil
- voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; - voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; - indien in of op het water wordt gebouwd:
het Normaal Amsterdams Peil of de hoogte van het terrein ter plaatse van de meest nabij gelegen locatie waar het water grenst aan het vaste land;
1.45 Staat van Bedrijfsactiviteiten
de bijlagen bij de regels bijlage 1 die van deze regels onderdeel uitmaakt;
1.46 seksinrichting
de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;
1.47 splitsing
het splitsen van één woning of woonlaag in meerdere (on)zelfstandige woonruimtes;
1.48 verbeelding
de digitale verbeelding van het bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018, veegplan 1;
1.49 voorgevel
de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;
1.50 voorgevelrooilijn
denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel en de naar de weg gekeerde zijgevels van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen;
1.51 vuurwerkbedrijf
inrichting waar professioneel vuurwerk en/of meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk aanwezig is;
1.52 waterhuishoudkundige voorziening
voorzieningen ter regulering en ondersteuning van de waterhuishouding, daaronder mede begrepen al dan niet ondergrondse bergbezinkbassins;
1.53 weg
alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten;
1.54 Wgh-inrichting
een inrichting als bedoeld in onderdeel D van bijlage 1 van het Besluit omgevingsrecht;
1.55 wijziging
een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;
1.56 wonen
huisvesting waarbij de bewoner(s) van een woning gezamenlijk één afzonderlijk huishouden vormen;
1.57 woning/wooneenheid
een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
1.58 zelfstandige woonruimte
een woonruimte met een eigen toegangsdeur en eigen voorzieningen die niet met een andere woonruimte of met andere woonruimtes gedeeld wordt.
Artikel 2 Wijze Van Meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1 Gebouwen en bouwwerken
- De afstand van een bouwwerk tot de zijdelingse perceelgrens:
vanaf de buitenwerkse gevelvlakken dan wel, indien sprake is van overstekende daken met een overstekend gedeelte van meer dan 0,75 m, respectievelijk overstekken van meer dan 0,75 m, vanaf de buitenrand van het overstekende dak/de overstek, neerwaarts geprojecteerd, tot de kadastrale zijgrens van het perceel.
- De bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
- De breedte van een gebouw
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de scheidingsmuren.
- De dakhelling:
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
- De goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
- De inhoud van een bouwwerk:
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
- De oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
2.2 Ondergeschikte bouwdelen
Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, overstekende daken en andere uitstekende delen van ondergeschikte aard buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.
2.3 Maatvoering
Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:
- voor lengten in meters (m);
- voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
- voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
- voor verhoudingen in procenten (%);
- voor hoeken/hellingen in graden (º).
2.4 Meten
Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de lijn.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Bedrijf
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- bedrijven tot en met categorie 2 van bijlagen bij de regels bijlage 1;
- wonen, waarbij het aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan het aantal wooneenheden op het moment van tervisielegging van het ontwerp van deze parapluherziening;
met daarbij behorende:
- ondergeschikte detailhandel;
- gebouwen;
- bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
- tuinen;
- erven;
- terreinen;
- ontsluitingspaden;
- waterhuishoudkundige voorzieningen;
- groenvoorzieningen;
- parkeervoorzieningen;
met dien verstande dat:
- detailhandel niet is toegestaan;
- Bevi-inrichtingen niet zijn toegestaan;
- vuurwerkbedrijven niet zijn toegestaan;
- Wgh-inrichtingen niet zijn toegestaan;
- inrichtingen die zijn genoemd in bijlage C en D van het Besluit milieu-effectrapportage 1994 niet zijn toegestaan.
3.2 Bouwregels
Op de voor 'Bedrijf' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.
3.3 Nadere eisen
3.4 Specifieke gebruiksregels
3.5 Afwijken van de gebruiksregels
3.6 Wijzigingsbevoegdheid
Artikel 4 Centrum
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn:
- detailhandel, niet zijnde een supermarkt of volumineuze detailhandel;
- wonen, uitsluitend op de verdieping in het bestaande aantal woningen danwel het op de verbeelding aangeduide aantal;
- wonen op de begane grond, waarbij het aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan het aantal wooneenheden op het moment van tervisielegging van het ontwerp van deze parapluherziening;
- in afwijking van het bepaalde onder b en c is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen op de begane grond toegestaan' maximaal één zelfstandige woonruimte op de begane grond toegestaan;
- in afwijking van het bepaalde onder b is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen op de verdieping niet toegestaan' geen zelfstandige woonruimte op de verdieping toegestaan;
- dienstverlenende bedrijven in ten hoogste categorie 1 van bijlagen bij de regels bijlage 1;
- horeca(bedrijven) in horecacategorie 1 en 2 danwel in een hogere categorie waar aangeduid op de verbeelding en opgenomen in bijlagen bij de regels bijlage 2;
- ateliers;
- musea;
- kantoren met baliefunctie tot een maximum vloeroppervlak van 150 m², dan wel het bestaande vloeroppervlak indien meer;
- maatschappelijke voorzieningen;
- ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - sociaal-cultureel centrum' tevens een sociaal-cultureel centrum, inclusief een theater tot een maximale omvang van 300 m².
- ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument' of 'specifieke bouwaanduiding - rijksmonument' tevens voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de cultuurhistorische waarden van de bebouwing;
met daarbij behorende:
- gebouwen;
- bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
- al dan niet ondergrondse parkeervoorzieningen;
- bij een en ander behorende binnenplaatsen, tuinen en groenvoorzieningen,
- bij een en ander behorende in- en uitritten, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en andere voorzieningen, waaronder begrepen nutsvoorzieningen.
4.2 Bouwregels
Op de voor 'Centrum' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.
4.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen te stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:
- een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
- een goede woonsituatie;
- de verkeersveiligheid;
- de sociale veiligheid;
- de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
4.4 Afwijken van de bouwregels
4.5 Specifieke gebruiksregels
4.6 Afwijken van de gebruiksregels
Artikel 5 Detailhandel
5.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- detailhandel, niet zijnde een supermarkt of volumineuze detailhandel;
alsook ondergeschikte en daarbij behorende:- dienstverlening;
- horeca;
- ter plaatse van de aanduiding 'wonen' tevens voor wonen in het bestaande aantal woningen, met dien verstande, dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de verdieping(en);
met daarbij behorende:
- gebouwen;
- bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- tuinen;
- erven;
- terreinen;
- waterhuishoudkundige voorzieningen;
- groenvoorzieningen;
- parkeervoorzieningen.
5.2 Bouwregels
Op de voor 'Detailhandel' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.
5.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- de milieusituatie;
- de verkeersveiligheid;
- de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
- de sociale veiligheid;
- de externe veiligheid.
5.4 Specifieke gebruiksregels
5.5 Wijzigingsbevoegdheid
Artikel 6 Maatschappelijk
6.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- maatschappelijke voorzieningen;
- ter plaatse van de aanduiding 'zorginstelling' ten behoeve van een zorginstelling;
- ondergeschikte horeca;
- ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument' of 'specifieke bouwaanduiding - rijksmonument', tevens het behoud, de bescherming en/of het herstel van de cultuurhistorische waarden van de bebouwing;
met daarbij behorende:
- gebouwen;
- bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
- tuinen;
- erven;
- terreinen;
- waterhuishoudkundige voorzieningen;
- groenvoorzieningen;
- parkeervoorzieningen.
6.2 Bouwregels
Op de voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.
6.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- de milieusituatie;
- de verkeersveiligheid;
- de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
- de sociale veiligheid;
- de externe veiligheid;
6.4 Afwijken van de bouwregels
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 6 lid 2.1 sub g, met dien verstande dat:
- advies wordt gevraagd aan de daartoe aangewezen adviescommissie, welke (mede) toeziet op het behoud, de bescherming en/of het herstel van de cultuurhistorische waarden van het betreffende pand en zijn omgeving;
- Burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen, indien zij dit nodig acht voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de cultuurhistorische waarden van het betreffende pand en zijn omgeving.
6.5 Specifieke gebruiksregels
Artikel 7 Tuin
7.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- tuin behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;
met daarbij behorende:
- bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- voorzieningen.
7.2 Bouwregels
Op de voor 'Tuin' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.
Artikel 8 Verkeer - Verblijfsgebied
8.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- wegen, straten, pleinen en paden met een verblijfsfunctie;
- ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' tevens voor bijgebouwen;
met daarbij behorende:
- gebouwen voor zover het betreft garageboxen;
- bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden, al dan niet gelijkvloerse kruisingen met spoorwegen en water;
- water;
- waterhuishoudkundige voorzieningen;
- groenvoorzieningen;
- parkeervoorzieningen.
8.2 Bouwregels
Op de voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.
8.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- de milieusituatie;
- de verkeersveiligheid;
- de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
- de sociale veiligheid;
- de externe veiligheid.
8.4 Specifieke gebruiksregels
Tot een gebruik strijdig met deze bestemming als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval gerekend:
- het gebruik van de gronden als terras voor horecadoeleinden zonder een hiervoor afgegeven vergunning;
- Onder een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt niet verstaan het gebruiken of het laten gebruiken van gronden ten behoeve van kortstondige, incidentele evenementen, festiviteiten en manifestaties, indien en voor zover daardoor ingevolge een wettelijk voorschrift vergunning, ontheffing of vrijstelling vereist is en deze is verleend, dan wel een melding is gedaan.
Artikel 9 Wonen
9.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- het bestaande aantal woningen met dien verstande dat waar op de verbeelding ‘maximum aantal wooneenheden’ staat vermeld het maximum aantal wooneenheden is toegestaan;
- ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument' dan wel ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - rijksmonument', tevens voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de cultuurhistorische waarden van de bebouwing;
met daarbij behorende:
- gebouwen;
- bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
- tuinen;
- erven;
- parkeervoorzieningen.
9.2 Bouwregels
Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.
9.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- een goede woonsituatie;
- de verkeersveiligheid;
- de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
- de sociale veiligheid;
- de externe veiligheid.
9.4 Afwijken van de bouwregels
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 9 lid 2.1 sub f, met dien verstande dat:
- advies wordt gevraagd aan de daartoe aangewezen adviescommissie, welke (mede) toeziet op het behoud, de bescherming en/of het herstel van de cultuurhistorische waarden van het betreffende pand en zijn omgeving;
- Burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen, indien zij dit nodig acht voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de cultuurhistorische waarden van het betreffende pand en zijn omgeving.
9.5 Specifieke gebruiksregels
9.6 Afwijken van de gebruiksregels
Artikel 10 Waarde - Archeologie
10.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming van de aanwezige archeologische waarden in de bodem dan wel de te verwachten archeologische waarden in de bodem.
10.2 Bouwregels
10.3 Afwijken van de bouwregels
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 10 lid 2.1 met inachtneming van de voor deze gronden geldende overige bouwregels en de volgende bepalingen:
- op basis van archeologisch onderzoek en/of advies van een archeologisch deskundige namens de gemeente moet zijn aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad, dan wel de grond waarop het bouwplan betrekking heeft aantoonbaar geroerd is beneden het archeologische niveau door de bestaande c.q. voormalige niet historische bebouwing of andere handelingen, een en ander ter beoordeling van een archeologisch deskundige namens de gemeente;
- op basis van archeologisch onderzoek en/of advies van een archeologisch deskundige namens de gemeente moet zijn aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden beperkt door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden gericht op:
- het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
- het doen van opgravingen inclusief bijbehorende rapportage;
- begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige inclusief bijbehorende rapportage.
10.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
10.5 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening dit plan te wijzigen door:
- de dubbelbestemming Waarde - Archeologie en een daarbij behorende aanduiding geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van onderzoek is aangetoond dat de in artikel 10 lid 1 genoemde waarden geheel of gedeeltelijk niet meer aanwezig zijn, dan wel het niet meer noodzakelijk wordt geacht deze waarden te beschermen;
- de dubbelbestemming Waarde - Archeologie en een daarbij behorende aanduiding toe te kennen aan gronden, grenzend aan deze dubbelbestemming, indien uit onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde dubbelbestemming, gelet op ter plaatse aanwezige waarden, aanpassing behoeft.
Artikel 11 Waarde - Cultuurhistorie
11.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de cultuurhistorische waarden in het gebied.
11.2 Bouwregels
11.3 Afwijken van de bouwregels
11.4 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
3 Algemene Regels
Artikel 12 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 13 Algemene Bouwregels
Afwijkingen in maten en afmetingen zoals die bestaan op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan en die zijn toegestaan op grond van het voorheen geldend planologisch regime, mogen gehandhaafd worden.
Artikel 14 Algemene Afwijkingsregels
14.1 Bed & Breakfast
Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken ten aanzien van het toestaan van bed & breakfast, indien voldaan wordt aan de navolgende eisen:
- maximaal 40% van de gebruiksoppervlakte van het hoofdgebouw en van de bijbehorende bouwwerken en van het erf mag gebruikt worden voor niet-woonactiviteiten aan huis met een maximum van 60 m²;
- de bed & breakfast voorziening dient in functionele zin een ondergeschikte activiteit te zijn;
- de voorziening mag door de bouwkundige opzet, indeling, maatvoering niet functioneren als een zelfstandige woning. Dit betekent mede dat een aparte kookgelegenheid niet is toegestaan;
- bed & breakfast mag aan maximaal 6 personen worden aangeboden;
- parkeren door bewoners en gasten vindt uitsluitend plaats op eigen terrein;.
- er mogen geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woon- en leefklimaat van omwonenden en de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven ontstaan.
14.2 Algemene afwijkingen
14.3 Splitsen hoofdgebouw
Artikel 15 Algemene Wijzigingsregels
15.1 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en grenzen van bestemmings- en bouwvlakken en van aanduidingen op de verbeelding zodanig wijzigen, dat de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot en de grenzen daarbij met niet meer dan 10 m worden verschoven.
15.2 Afwegingskader
Artikel 16 Overige Regels
16.1 Werking wettelijke regeling
De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.
16.2 Administratieve bepaling
In aanvullend op het geldende planologische regime gelden voor het gehele plangebied de aanvullende bepaling:
- Voor wat betreft bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten van het 'Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018' wordt verwezen naar de als bijlagen bij de regels bijlage 1 bij het voorliggende bestemmingsplan gevoegde Staat van bedrijfsactiviteiten (categorie 1 t/m 2).
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 17 Overgangsrecht
17.1 Overgangsrecht bouwwerken
- Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
- Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
- Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
17.2 Overgangsrecht gebruik
- Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
- Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
- Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
- Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 18 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018, veegplan 1.
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Dit bestemmingsplan heeft betrekking op verschillende locaties in de Gemeente Nijkerk. In dit bestemmingsplan worden enkele aanduidingen toegevoegd, regelingen verduidelijkt, bestemmingen aangepast en gewijzigd en wordt de bedrijvenlijst aangepast.
Het doel van dit bestemmingsplan is het geven van een actueel en correct beeld van de functies en een kader waaraan (toekomstige) aanvragen voor omgevingsvergunningen kunnen worden getoetst. Door de verschillende locaties in één bestemmingsplan op te nemen, hoeft slechts eenmaal een bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen.
1.2 Plangebied
Het plangebied bestaat uit 13 specifieke locaties in de gemeente Nijkerk. Op de navolgende afbeelding is de ligging van deze verschillende locaties weergegeven.
Het betreft de volgende locaties:
- Kolkstraat 9 en 11, Nijkerk
- Vetkamp 28, Nijkerk
- Holkerstraat 47-51, Nijkerk
- Groenestraat 39a-41, Nijkerk
- Venestraat 50, Nijkerk
- Kleterstraat 21, Nijkerk
- Venestraat 12-14, Nijkerk
- Koetsendijk, Nijkerk
- Holkerstraat 43a, Nijkerk
- Watergoorweg 2, Nijkerk
- Torenstraat 9, Nijkerk
- Kloosterstraat 3-5, Nijkerk
- Kleterstraat 14, Nijkerk
Naast de wijzigingen voor de specifieke locaties, bevat dit veegplan ook een algemene aanpassing. Dat betreft de Staat van bedrijfsactiviteiten.
Kaart ligging locaties
1.3 Geldende Bestemmingsplan
Voor de locaties die deel uitmaken van het plangebied geldt het 'Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018', vastgesteld door de raad van de gemeente Nijkerk op 18 oktober 2018. De navolgende afbeelding toont de verbeelding van het 'Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018'.
'Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Na de vaststelling van het bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018 zijn er voor enkele locaties binnen het plangebied omgevingsvergunningen verleend. Daarnaast is gebleken dat het geldende bestemmingsplan enkele kleine fouten bevat. In dit veegplan zijn deze foutjes gecorrigeerd. In het volgende hoofdstuk zijn de aanpassingen nader toegelicht, waarbij kernachtig is beschreven op welke wijze de aanpassing is meegenomen in het voorliggende veegplan.
1.4 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk worden in hoofdstuk 2 de verschillende aanpassingen beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het bestemmingsplan op haalbaarheid getoetst. Hoofdstuk 4 bevat vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot bevat hoofdstuk 5 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.
2 Planbeschrijving
2.1 Correcties Geldende Bestemmingsplan
2.1.1 Kolkstraat 9 en 11
Door middel van een zienswijzennota is aangegeven dat aan de bestemming voor de Kolkstraat 9 en 11 de aanduiding voor horecacategorie 3 moet worden toegevoegd. Echter is deze aanpassing is niet verwerkt in het vastgestelde bestemmingsplan.
Vertaling in het bestemmingsplan
Voor de locatie Kolkstraat 9 en 11 wordt binnen de bestemming 'Centrum' de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3' opgenomen. Hierdoor zijn op de betreffende locatie horecabedrijven tot en met categorie 3 (middelzware horeca) toegestaan.
2.1.2 Vetkamp 28
Ter plaatse van de locatie Vetkamp 28 geldt de bestemming 'Maatschappelijk'. Tevens is de aanduiding 'zorginstelling' opgenomen. Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is ter plaatse van de aanduiding 'zorginstelling' huisvesting ten behoeve van zorg toegestaan. Reguliere bewoning van het gebouw is niet toegestaan. Bovendien is een definitie van het begrip 'zorginstelling' opgenomen.
Tevens is in het 'Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018' in de 'Specifieke gebruiksregels' van de bestemming 'Maatschappelijk' (artikel 10.5.1 onder a) opgenomen dat de bewoning van gebouwen voor maatschappelijke functies of bijgebouwen valt onder strijdig gebruik binnen de bestemming.
Om verwarring over het bewonen en huisvesten van zorgbehoevende binnen de bestemming 'Maatschappelijk' te voorkomen, wordt de toelichting op dit punt in voorliggend bestemmingsplan verduidelijkt.
Vertaling in het bestemmingsplan
In het 'Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018' komt de functieaanduiding 'zorginstelling' voor binnen een bestemming ‘Maatschappelijk’. Het begrip ‘zorginstelling’ is nader verklaard in de begripsbepaling als 'gebouw waarin huisvesting en zorg wordt geboden aan zorgbehoevenden'. Ten aanzien van de bestemming ‘Maatschappelijk’ is in een specifieke regeling vastgelegd dat 'de bewoning van gebouwen voor maatschappelijke functies of bijgebouwen' niet is toegestaan.
Hieruit kan worden geïnterpreteerd dat uitsluitend bewoning is toegestaan voor zover dit noodzakelijk is voor en in het kader van het bieden van zorg en zo lang de zorgbehoefte bestaat. Voorbeeld is de noodzaak van 24-uurs toezicht. Reguliere bewoning noch bewoning met een zorgvraag, zoals begeleid wonen of de ambulante zorg van een verpleegkundige of arts, is toegestaan. Wonen zonder een specifieke indicatie ten behoeve van deze zorgbehoefte is in de bestemming niet toegestaan. Dat is de uitleg die aan die bepaling moet worden gegeven.
2.1.3 Holkerstraat 47-51
De gronden aan de Holkerstraat 47-51, kadastraal bekend als de gemeente Nijkerk Gelderland, sectie B, percelen 5883, 11368 en 11369, beschikken in het 'Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018' over de bestemming 'Bedrijf'. Conform de bestaande vergunning uit 2000 is de bedrijfsbestemming voor de Holkerstraat 47a te groot. De tuinschuren binnen de huidige bedrijfsbestemming behoren toe aan de woningen 49-51.
Vertaling in bestemmingsplan
De bestemming 'Bedrijf' voor de Holkerstraat 47a is conform de vergunning uit 2000 verkleind. Het oostelijke deel, het perceel van de woning Holkerstraat 47 en een perceelsgedeelte achter Holkerstraat 49-51, is voorzien van de bestemming 'Wonen'. Hierbij is geregeld dat ter plaatse reeds een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken aanwezig is (circa 100 m²), dan regulier wordt toegestaan (maximaal 70 m²) binnen de bestemming 'Wonen'.
2.1.4 Groenestraat 39a-41
Met het vaststellen van het 'Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018' zijn de bouwmogelijkheden voor het perceel aan de Groenestraat 39a-41 gewijzigd ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan 'Nijkerk 1'. Hierbij is de bestemming 'Wonen' verkleind en is één van de bouwvlakken verwijderd. Hiervoor in de plaats zijn de gronden voorzien van de bestemming 'Detailhandel'. De gronden worden in de huidige situatie gebruikt als parkeerterrein en is onbebouwd.
Al zeker 20 jaar is er geen bebouwing meer aanwezig ter plaatse van het bouwvlak. Vermoedelijk is de woning aan het einde van de vorige eeuw gesloopt. Ongeacht of de gronden al voor een lange rijd onbenut zijn, is het wegbestemmen van een bouwrecht niet zomaar mogelijk. De gemeente Nijkerk voert geen beluid voor het wegbestemmen van onbenutte bouwmogelijkheden voor woningen. De eigenaar van de planlocatie is niet op de hoogte geweest van het voornemen om het bouwvlak weg te bestemmen en is ook niet benaderd ten tijde van het opstellen van het geldende bestemmingsplan. De gronden zullen door middel van dit bestemmingsplan weer een woonbestemming met bouwvlak moeten krijgen.
Vertaling in bestemmingsplan
De bestemmingen worden conform het voorheen geldende bestemmingsplan 'Nijkerk 1' gewijzigd. De betreffende gronden zijn gewijzigd van 'Detailhandel' naar 'Wonen'. Tevens zijn de gronden voorzien van een bouwvlak van 6 m bij 11,5 m. Binnen het bouwvlak is één woning toegestaan met een maximale goothoogte van 4 m en een bouwhoogte van 9 m, conform het bestemmingsplan ‘Nijkerk 1’.
2.1.5 Venestraat 50
Door middel van de kruimelgevallenregeling is door de gemeente Nijkerk toestemming verleend om de voorzijde van het gebouw aan de Venestraat 50 te voorzien van de bestemming 'Wonen'. Echter beschikken de gronden in het geldende bestemmingsplan nog over de bestemming 'Kantoor'.
Vertaling in het bestemmingsplan
De voorzijde van het gebouw aan de Venestraat 50 zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'. Hierbij is uitgegaan van de kadastrale eigendomsgrenzen.
2.1.6 Kleterstraat 21
Aan de voorzijde van de Kleterstraat 21 bevindt zich een vergunde tochtsluis. Binnen de bestemming 'verkeer-Verblijfsgebied' is de tochtsluis niet toegestaan. Met een bestemmingswijzing naar de bestemming 'Centrum' is de tochtsluis wel toegestaan.
Vertaling in het bestemmingsplan
De gronden ter plaatse van de tochtsluis aan de voorzijde van de Kleterstraat 21 zijn gewijzigd naar de bestemming 'Centrum'. Het perceel is voorzien van een bouwvlak. Hiermee is de tochtsluis juridisch-planologisch toegestaan.
2.1.7 Venestraat 12-14
Met een ambtshalve wijziging, die bij de vaststelling van het 'Bestemmingplan Binnenstad Nijkerk 2018' is doorgevoerd voor het perceel aan de Venestraat 12-14, is ten onrechte voor het hele pand de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen op de verdieping niet toegestaan' opgenomen. Deze functieaanduiding had niet op het voorste gedeelte van het pand gelegd moeten worden. De functieaanduiding zal op het voorste gedeelte van het pand verwijderd moeten worden zodat wonen hier wel is toegestaan.
Vertaling in het bestemmingsplan
De functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen op de verdieping niet toegestaan' is op het voorste gedeelte van het pand verwijderd. Voor het overige gedeelte van het pand blijft de functieaanduiding behouden.
2.1.8 Koetsendijk
Ten noorden van de Koetsendijk 75 staan in de openbare ruimte enkele containers die gebruikt worden door een aantal horecaondernemers in de omgeving. Het zicht op de afvalcontainers zorgt voor een rommelig aanzicht en is niet passend in de cultuurhistorisch waardevolle omgeving. Ook trekken de afvalcontainers ongedierte aan.
Ter plaatse wordt een klein bijgebouw gerealiseerd waar de afvalcontainers binnen staan. Hiermee staan de afvalcontainers niet meer in het zicht van de openbare ruimte en wordt de toegankelijkheid voor ongedierte afgesloten.
Vertaling in het bestemmingsplan
Ter plaatse van het beoogde bijgebouw is de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen. Tevens is er in de regels een maximale bouwhoogte van 3 m opgenomen.
2.1.9 Holkerstraat 43a
De nieuw vastgestelde detailhandelsstructuurvisie van de gemeente Nijkerk stelt dat nieuwe detailhandel zich alleen in de binnenring van de binnenstad mag vestigen. In de huidige situatie komen er buiten deze ring verspreid in het plangebied enkele detailhandelbestemmingen voor. Voor zover er ter plaatse nog steeds detailhandel uitgevoerd wordt, behouden de gronden er deze bestemming.
Op de locatie Holkerstraat 43a, buiten de binnenring, geldt de bestemming 'Detailhandel'. Op deze locatie wordt de bestemming gewijzigd naar een bestemming conform het feitelijke gebruik ter plaatse.
Vertaling in het bestemmingsplan
Ter plaatse van de Holkerstraat 43a, kadastraal bekend als de gemeente Nijkerk Gelderland, sectie B, perceel 2348, geldt de bestemming 'Detailhandel' en is de aanduiding 'wonen' opgenomen. Hiermee is wonen op de verdieping(en) toegestaan.
2.1.10 Kleterstraat 14
Het perceel Kleterstraat 14 heeft in het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad Nijkerk 2018' ten onrechte geen aanduiding gekregen dat het wonen er op de begane grond ook is toegestaan. Al in het voorheen geldende bestemmingsplan uit 1999 beschikte het perceel over een woonbestemming. Het hele pand op het perceel van de Kleterstraat is dan ook al vele jaren in gebruik als woning. Met het voorliggende veegplan is de bestemming weer in overeenstemming met het feitelijk gebruik. Daarnaast is het mogelijk om de begane grond te splitsen in twee of meer (on)zelfstandige woonruimtes, zoals dit thans al geldt voor de verdiepingen van het pand. Voor de binnenstad zijn criteria opgenomen onder welke voorwaarden woningsplitsing kan worden toegestaan.
Vertaling in het bestemmingsplan
De gronden ter plaatse van het perceel Kleterstraat 14 zijn voorzien van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – wonen op de begane grond toegestaan’, waardoor de bestemming van het perceel weer in overeenstemming is met het feitelijk gebruik.
2.1.11 Aanpassing bedrijvenlijst
De bedrijvenlijst die bij die bij het bestemmingsplan 'Binnenstad Nijkerk 2018' als bijlage bij de regels is toegevoegd is behoorlijk uitgebreid met bedrijven in de categorie 1 en 2. In de bedrijvenlijst zijn ook bedrijven opgenomen zoals horeca (o.a. hotel, restaurants, bars, etc.) en detailhandel (apotheken, bouwmarkten, tuincentra, etc.). De gemeente Nijkerk wil deze functies niet in de binnenstad toestaan. De bedrijvenlijst dient aangepast te worden, waarbij de niet wenselijke functies worden verwijderd.
Vertaling in het bestemmingsplan
De niet wenselijke bedrijven zijn uit de bedrijvenlijst verwijderd. De nieuwe bedrijvenlijst is als bijlage 1 bij de regels 'Staat van bedrijfsactiviteiten (categorie 1 t/m 2)' toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan. Middels een administratieve bepaling is die nieuwe Staat van bedrijfsactiviteiten ook aan de regels van het 'Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018' toegevoegd.
2.1.12 Woningsplitsing en voorgevelrooilijn
De raad van de gemeente Nijkerk heeft op 30 januari 2020 de 'Beleidsnota woningsplitsing en kamerbewoning' vastgesteld. In deze nota is het beleidskader voor het splitsen van bestaande panden, waaronder begrepen woningen in twee of meerdere zelfstandige of onzelfstandige wooneenheden (kamerbewoning). De nota is opgesteld omdat er een maatschappelijke wens bestaat voor het splitsen van woningen. Daarnaast helpt het te voorzien in een goed en meer gedifferentieerd woningaanbod, wordt de ruimtelijke kwaliteit bewaakt en zorgt het voor het behoud van een evenwichtige toedeling van functies in de fysieke leefomgeving.
Voor het vertalen van het beleid uit deze nota is het bestemmingsplan 'Parapluherziening (on)zelfstandige woonruimte en voorgevelrooilijn' vastgesteld op 24 september 2020. Het parapluplan bevat een concrete juridisch-planologische uitwerking van de uitgangspunten en voorwaarden uit de nota.
Met ingang van 1 juli 2018 zijn de stedenbouwkundige voorschriften in de gemeentelijke bouwverordening komen te vervallen. Om die reden is in het parapluplan de definitie van het begrip 'voorgevelrooilijn' opgenomen. Hiermee is sprake van afstemming met artikel 1 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. Tevens biedt het een eenduidige uitleg en toepassing van de voorgevelrooilijn in alle bestemmingsplannen voor het grondgebied van de gemeente. Door regels uit het parapluplan op te nemen in voorliggend veegplan is op termijn het parapluplan overbodig.
Vertaling in het bestemmingsplan
In het voorliggende veegplan zijn de regels voor het splitsen van panden ten behoeve van wonen opgenomen. Tevens zijn, naast het begrip 'voorgevelrooilijn', ook andere begrippen uit die parapluherziening overgenomen.
2.2 Verleende Omgevingsvergunningen
2.2.1 Watergoorweg 2
Op 9 mei 2019 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van een woning op het perceel Watergoorweg 2 in Nijkerk. Het vervangen van de bestaande schuur door een woning is op basis van het geldende bestemmingsplan 'Nijkerk Binnenstad 2018' planologisch niet mogelijk. Om de woning mogelijk te kunnen is met een ruimtelijke onderbouwing aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
Het college van burgemeester en wethouders heeft positief beslist op de aanvraag, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1. De vergunning is op 16 september 2019 definitief verleend.
Vertaling in bestemmingsplan
Voor het perceel aan de Watergoorweg 2 in Nijkerk worden de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' opgenomen. Ter plaatse van de nieuwe woning worden de gronden voorzien van een bouwvlak. De maximale goot- en bouwhoogte voor de woning bedragen 3 en 7 m.
Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Waarde - Cultuurhistorie' conform het geldende 'Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018' overgenomen. Voor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' geldt de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - 10'.
2.2.2 Torenstraat 9
Op 26 juni 2029 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het verbouwen van het kantoorgebouw aan de Torenstraat 9 in Nijkerk tot 4 woningen. Hierbij vindt een ontwikkeling plaats die destijds in strijd was met het geldende bestemmingsplan 'Binnenstad Nijkerk 2018'. De gronden waren voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen op de begane grond toegestaan'. Er was slechts één zelfstandige woonruimte toegestaan in het gehele pand.
Het college van burgemeester en wethouders heeft positief beslist op de aanvraag, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2. De vergunning is op 13 januari 2020 definitief verleend.
Vertaling in bestemmingsplan
Met voorliggend bestemmingsplan wordt voor het gehele perceel aan de Torenstraat 9 de bestemming 'Wonen' opgenomen. De gronden worden voorzien van een bouwvlak en een aanduiding voor het maximaal aantal woningen van 4.
Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Waarde - Cultuurhistorie' conform het geldende 'Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018' overgenomen. Voor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' geldt de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - 10'
2.2.3 Kloosterstraat 3-5
Op 28 april 2017 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het herbouwen van de panden op het perceel Kloosterstraat 3-5/5A in Nijkerk. Het perceel is kadastraal bekend als de gemeente Nijkerk, sectie B, perceelnummers 907 en 1743. Het perceel waarop de aanvraag was voorzien had op basis van het destijds geldende bestemmingsplan 'Nijkerk - binnenstad 1999' de bestemming 'Centrumvoorzieningen'. Het beoogde gebouw is gedeeltelijk buiten het bouwvlak gesitueerd, waardoor een omgevingsvergunning noodzakelijk was.
Het college van burgemeester en wethouders heeft positief beslist op de aanvraag, zie bijlagen bij toelichting bijlage 3. De vergunning is op 19 december 2018 definitief verleend.
Vertaling in bestemmingsplan
De bestemming 'Centrum' wordt in dit bestemmingsplan overgenomen met een nieuw bouwvlak ter plaatse van de nieuwe bebouwing aan de Kloosterstraat 3-5/5A. De maximale goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 8,8 en 12,1 m. Voor het bouwvlak is de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3' opgenomen.
De bebouwing zal gebruikt gaan worden ten behoeve van een maatschappelijke, culturele en culinaire functie, waarbij de nadruk op het maatschappelijke deel ligt. Naast dat er sprake is van een theaterfunctie en horecafunctie, zijn er diverse ruimtes die worden benut voor onderwijs, inspiratie en workshops. Hierbij ligt de nadruk op sociale en culturele activiteiten. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - sociaal-cultureel centrum' opgenomen.
Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Waarde - Cultuurhistorie' conform het geldende 'Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018' overgenomen. Voor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' geldt de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - 9'.
3 Haalbaarheid
De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet aangetoond worden. Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.).
Ruimtelijk relevante aspecten
Het bestemmingsplan omvat verschillende wijzigingen van bestemmingen, reeds vergunde ontwikkelingen, correcties van het geldende bestemmingsplan en het toevoegen van nieuwe regelingen. Wat betreft de correcties gaat het uitsluitend om een beperkte aanpassing of wijziging van de geldende bestemming, waarbij geen nieuwe benoemenswaardige bouwmogelijkheden worden gegeven. Het betreft voornamelijk het vastleggen van de bestaande situatie / bestaande rechten die in de geldende bestemmingsplannen niet juist zijn opgenomen of verwijderd, alsmede het mogelijk maken van een kleinschalig bouwwerk. Aanvullende onderzoeken zijn hiervoor niet noodzakelijk. Ook voor de reeds vergunde ontwikkelingen is aanvullend onderzoek niet noodzakelijk. In het kader van een eerdere procedure (omgevingsvergunning) is voor deze ontwikkelingen namelijk al een ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarin de uitvoerbaarheidsaspecten aan de orde zijn gekomen.
4 Juridische Planopzet
4.1 Algemeen
Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.
4.2 Verbeelding
Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT)).
4.3 Planregels
De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen.
4.4 Wijze Van Bestemmen
Dit bestemmingsplan bevat de navolgende (dubbel)bestemmingen:
Bedrijf
De locatie aan de Holkerstraat 47a blijft bestemd voor 'Bedrijf', voor bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Voor wat betreft de goot- en bouwhoogtes geldt dat deze ten hoogste de goot- en bouwhoogte bedragen, zoals die bestond op het tijdstip van de terinzagelegging van dit ontwerpplan. Voorts bevat het plan voor het college de bevoegdheid de bestemming te wijzigen naar ‘Wonen', indien de ondernemer alle bedrijfsactiviteiten op het perceel beëindigd. In beide voornoemde situaties verleent de gemeente medewerking, als voldaan is aan enkele voorwaarden. Deze voorwaarden zijn in de regels opgenomen.
Staat van bedrijfsactiviteiten
De Staat van Bedrijfsactiviteiten is als bijlage bij de regels opgenomen, als aanvulling op het geldend planologisch regime. Het betreft een aangepaste lijst, opgeschoond ten aanzien van activiteiten die niet wenselijk geacht worden in de binnenstad van Nijkerk.
Centrum
Aan enkele locaties is de bestemming 'Centrum' toegekend met onderling uitwisselbare centrumfuncties. Daarmee is het mogelijk dat de markt zelf sturing geeft aan de ontwikkeling van het gebied. Een uitzondering hierop is wonen op de begane grond. Dit is niet wenselijk vanuit het oogpunt om aantrekkelijke en aaneengesloten winkelfronten te behouden. Dit met uitzondering van de bestaande situaties waar wonen op de begane grond voorkomt; dit is als zodanig aangeduid op de verbeelding.
Binnen deze bestemming zijn bij recht horecabedrijven toegestaan als genoemd in categorie I (Horeca) van Bijlage 2 Staat van inrichtingen (horeca). Hiervoor is op de verbeelding geen aanduiding opgenomen. Horecabedrijven, in een andere horecacategorie van voornoemde Bijlage zijn op de verbeelding nader aangeduid. Daarnaast is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen teneinde horecabedrijven als genoemd in categorie II van Bijlage 2 Staat van inrichtingen (horeca) mogelijk te maken indien deze ruimtelijk inpasbaar zijn.
Op de verbeelding is onderscheid gemaakt tussen de hoofdbebouwing en de zone achter deze hoofdbebouwing. Voor beide zones gelden andere bouwregels. Voor de hoofdbebouwing wordt de bestaande hoofdvorm van de bebouwing vastgelegd teneinde het bestaande afwisselende bebouwingsbeeld te waarborgen. Voor de zone achter de hoofdbebouwing is uitsluitend een maximale bouwhoogte bepaald, aangezien hier minder cultuurhistorische aspecten in het geding zijn en deze zone bovendien niet zichtbaar is vanuit de openbare ruimte.
Voor het wonen geldt dat het wonen op de verdieping en daar waar het wonen op de begane grond is toegestaan is beperkt tot het bestaande aantal woningen.
Op de verbeelding is de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - sociaal-cultureel centrum' opgenomen. Hier is tevens een sociaal cultureel centrum, inclusief een theater tot een maximale omvang van 300 m² toegestaan.
Detailhandel
Voor de gronden aan de Groenestraat 41 en de Holkerstraat 43a is de bestemming 'Detailhandel' opgenomen. Deze gronden zijn bestemd voor detailhandel, niet zijnde een supermarkt of volumineuze detailhandel. Daarnaast is er ondergeschikte dienstverlening en horeca toegestaan. Tevens is uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'wonen' het wonen op de verdieping(en) toegestaan.
Gebouwen dienen binnen een bouwvlak gebouwd te worden. De goot- en bouwhoogte bedragen ten hoogste de goot- en bouwhoogte die bestond op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.
Maatschappelijk
Deze bestemmingen heeft betrekking op de locatie Vetkamp 28. Om verwarring over het bewonen en huisvesten van zorgbehoevenden binnen de bestemming 'Maatschappelijk' te voorkomen, is de toelichting op dit punt in voorliggend bestemmingsplan verduidelijkt.
Tuin
De bestemming 'Tuin' heeft betrekking op, in beginsel, onbebouwde tuinen en erven bij woningen. Gebouwen mogen hier niet worden gebouwd, een enkele, nader afgewogen, uitzondering daargelaten. Ook komt deze bestemming voor in combinatie met de bestemming 'Centrum – 1' teneinde waardevolle groene achtererven te kunnen behoeden tegen bebouwing en/of toenemende verharding.
Verkeer - Verblijfsgebied
Deze bestemming is toegekend aan een groot deel van de binnenstad ‘binnen de ring’. De inrichting is hier veelal afgestemd op het gebruik als voetgangerszone. Binnen deze bestemming is aangegeven, dat het Plein tevens gebruikt mag worden als evenemententerrein. Voorts zijn de grote openbare parkeervoorzieningen nader aangeduid.
Wonen
De bestemming 'Wonen' heeft betrekking op de bestaande woningen, voor zover deze zijn gelegen buiten het centrumgebied. In de regels zijn aparte bepalingen opgenomen voor de toelaatbaarheid van bijgebouwen.
Voorts bevat het artikel een specifieke gebruiksregel waarin geregeld is dat splitsing van woonpanden in meerdere wooneenheden niet is toegestaan. Zie hiervoor ook de toelichting onder het kopje ‘Centrum’.
Op de verbeelding zijn aanduidingen opgenomen waar detailhandel, kantoren of een maatschappelijke voorziening is toegestaan op de begane grond.
Waarde - Archeologie
Deze dubbelbestemming is opgenomen voor het behoud, de bescherming van de aanwezige archeologische waarden in de bodem, dan wel de te verwachten archeologische waarden in de bodem. Op de verbeelding is door middel van een aanduiding aangegeven welke 'specifieke vorm van waarde' aanwezig is.
Waarde - Cultuurhistorie
De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' is opgenomen voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de cultuurhistorische waarden in het gebied.
Algemene afwijkingsregels
Hierin zijn regels voor het splitsen van panden ten behoeve van wonen opgenomen, conform de 'Parapluherziening (on)zelfstandige woonruimte en voorgevelrooilijn'.
Overige regels
Een correctie is aangebracht door middel van een administratieve bepaling. Dat betreft een aangepaste Staat van bedrijfsactiviteiten (categorie 1 t/m 2). Via deze weg is die nieuwe Staat van bedrijfsactiviteiten ook aan de regels van het 'Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018' toegevoegd.
5 Uitvoerbaarheid
5.1 Economische Uitvoerbaarheid
Er zijn voor de gemeente aan de uitvoering van dit veegplan geen kosten verbonden waarvoor een specifiek onderzoek naar economische aspecten moet worden uitgevoerd. De correcties en nieuwe ontwikkelingen die in het bestemmingsplan zijn verwerkt hebben betrekking op particuliere percelen. Voor deze ontwikkelingen hoeft de gemeente Nijkerk geen maatregelen uit te voeren. Ook hoeft de gemeente geen aan- of verkopen te doen. Er is evenmin sprake van een bouwplan (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening). Overige kosten zijn op grond van de legesverordening op de initiatiefnemers verhaald. In de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwingen is nader ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van dat specifieke plan. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende gewaarborgd.
5.2 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.
Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen kenbaar te maken over het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
5.2.1 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg
Met voorliggend bestemmingsplan zijn geen belangen van overlegpartners in het geding. Expliciet vooroverleg is derhalve niet noodzakelijk.
5.2.2 Verslag zienswijzen
Van 17 december 2020 tot en met 28 januari 2021 heeft het ontwerpveegplan bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018 ter inzage gelegen. Binnen de gestelde termijn is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is samengevat en voorzien van een reactie in de 'Notitie beantwoording zienswijze en ambtshalve aanpassing Ontwerpveegplan bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018'; zie bijlagen bij toelichting, bijlage 4.
Daarnaast is het plan ambtshalve voor één perceel aangepast. Deze ambtshalve aanpassing is eveneens in de notitie toegelicht.
De aanpassingen uit voornoemde notitie zijn in het bestemmingsplan verwerkt.
1 Bijlage 1 Staat Van Bedrijfsactiviteiten
Bijlage 1. Staat van bedrijfsactiviteiten v2
2 Bijlage 2 Staat Van Inrichtingen (Horeca)
Bijlage 2 Staat van inrichtingen (horeca)