het bestemmingsplan Nijmegen Kanaalhavens - 11 (Wolfskuilseweg 254) met identificatienummer NL.IMRO.0268.BP10011-VG01 van de gemeente Nijmegen.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw, dat op de grond staat, dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een aparte ruimte vormt die al dan niet vanuit het hoofdgebouw bereikbaar is.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bijgebouw dat direct grenst aan een aan- of uitbouw en niet tevens aan het hoofdgebouw. Voor een aangebouwd bijgebouw geldt de definitie van een bijgebouw, met uitzondering van de eis van vrijstaandheid. Wanneer een aangebouwd bijgebouw wordt gebruikt ten behoeve van aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten of huisvesting in verband met mantelzorg, dan is de eis van functionele ondergeschiktheid niet van toepassing.

een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Prostitutie is uitgesloten.

• het verlenen van diensten en/of;
• het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid (geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen) en/of;
• het voeren van de administratie van bedrijfsactiviteiten die (behoudens genoemde administratieve werkzaamheden) niet ter plaatse worden uitgeoefend;
• het verstrekken van logies en ontbijt (bed and breakfast);

waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in of bij de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend. Een seksbedrijf is uitgesloten.

de bestaande achtergevel van het hoofdgebouw.

de achterste grens van het bouwvlak en het verlengde daarvan.

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of houden van dieren.

de gemeentelijk (beleids)archeoloog of een andere door het College van Burgemeester en Wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologie.

Onder archeologische waarden kunnen worden verstaan:

• archeologische verwachtingswaarden;
• vastgestelde archeologische waarden of resten.

de kans op archeologische vondsten of informatie.

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling beschikkend over een certificaat conform de Erfgoedwet.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een overnachtingsmogelijkheid gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed- en breakfast heeft maximaal 4 kamers en 8 slaapplaatsen.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel plaatsvindt uitsluitend als niet zelfstandig en ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein kennelijk slechts bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk moet worden geacht.

het uitoefenen van een bedrijf, met aanverwante activiteiten als laden, lossen en parkeren.

Onder beperkt kwetsbaar object wordt verstaan:

• verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens van derden met een dichtheid van maximaal twee woningen/woonschepen/woonwagens per hectare, en dienst- en bedrijfswoningen van derden;
• kantoorgebouwen, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt.
• hotels en restaurants, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt;
• winkels, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt.
• sporthallen, zwembaden en kampeerterreinen;
• sport- en kampeerterreinen en terreinen voor recreatieve doeleinden, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt;
• bedrijfsgebouwen, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt;
• objecten die met bovenstaande gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin doorgaans aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voorzover die objecten geen kwetsbare objecten zijn;
• objecten met een hoge infrastructurele waarde, zoals een telefoon- of electriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voorzover die objecten wegens de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen dat ongeval.

stadsbeelden die overeenkomstig de bepalingen van de gemeentelijke monumentenverordening zijn aangewezen als beschermde stadsbeelden en waarvan een kaart met daarop aangegeven de begrenzing van het te beschermen gebied is opgenomen in het gemeentelijk monumentenregister Nijmegen.

stadgezicht dat ingevolge artikel 9.1 Erfgoedwet jo. artikel 35 van de Monumentenwet 1988 is aangewezen, met ingang van de datum van publicatie van die aanwijzing in de Nederlandse Staatscourant.

woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg en toezicht. Met nabij wordt hier gedoeld op zorg die permanent aanwezig is in het gebouw.

betreft de situatie waarbij een huishouden in een levensloopgeschikte woning woont en gebruik kan maken van verpleging of verzorging. Er zijn faciliteiten om elkaar te ontmoeten (spontaan of georganiseerd).

1. a. bestaande bouwwerken: een legaal bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning;
2. b. bestaand gebruik: het legale gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bedrijf vallend onder de werkingssfeer van artikel 2, lid 1 onder a tot en met f van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen.

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

een, vrijstaand, in functioneel en bouwkundig opzicht aan het hoofdgebouw ondergeschikt gebouw op hetzelfde bouwperceel, dat op de grond staat. Onder een functioneel ondergeschikt gebouw wordt verstaan een gebouw dat bedoeld en ingericht is ten behoeve van (huishoudelijke) berging, hobby- en/of stallingsruimte. Als een vrijstaand bijgebouw wordt gebruikt ten behoeve van aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten of huisvesting in verband met mantelzorg, dan is de eis van functionele ondergeschiktheid niet van toepassing.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

in een schriftelijke rapportage vastgelegd onderzoek naar de bouw-, verbouwings- en gebruiksgeschiedenis en bouwhistorische kwaliteit van een monument in de vorm van een bouwhistorische inventarisatie, -verkenning, -opname of -ontleding, uitgevoerd overeenkomstig de “Richtlijnen Bouwhistorisch Onderzoek”.

de grens van een bouwvlak.

gebouwen zijn bouwkundig afgescheiden indien er sprake is van zelfstandige bouwkundige eenheden die in constructief en functioneel opzicht te onderscheiden zijn.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder. Daar waar gesproken wordt over de 'eerste bouwlaag' wordt bedoeld de bouwlaag op (dan wel bij benadering op) de begane grond. De 'tweede bouwlaag' is de bouwlaag direct boven de 'eerste bouwlaag'.

een geheel of gedeeltelijk overdekt detailhandelsbedrijf met een overdekt verkoopvloeroppervlak van minimaal 1.000 m², waarop een volledig of nagenoeg volledig assortiment van bouw- en doe-het-zelf producten uit voorraad wordt aangeboden.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een speelcasino zoals bedoeld in artikel 27 lid g van de Wet op de kansspelen, te weten de voor het publiek opengestelde of bedrijfsmatig gedreven inrichting, waar door middel van gemeenschappelijk beoefende kansspelen aan de deelnemers de gelegenheid wordt gegeven om mede te dingen naar prijzen of premies, indien de aanwijzing der winnaars geschiedt door enige kansbepaling, waarop de deelnemers in het algemeen geen overwegende invloed kunnen uitoefenen.

voor wonen bestemd gebouw, waarbij in het gebouw één of meer ontmoetingsruimte(n) aanwezig zijn.

waarden die zijn gekoppeld aan de beschavingsgeschiedenis, ondergebracht als historisch (steden)bouwkundig erfgoed, historisch landschappelijk erfgoed of archeologisch erfgoed.

voorzieningen gericht op cultuur en ontspanning, zoals een atelier, bioscoop, bowlingbaan, creativiteitscentrum, dansschool, museum, muziekschool, muziektheater, sauna, speelautomatenhal, theater en wellness. Een seksbedrijf is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'seksinrichting'. Een casino is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'casino'.

een dakkapel is een uitbouw in een schuin dakvlak, waardoor stahoogte ter plaatse verkregen wordt, voorzien van een verticaal raamkozijn, een dakvlak en zijwanden. Een dakkapel wordt geplaatst in een schuin dakvlak. Dat wil zeggen dat er rondom de dakkapel sprake moet zijn van een dak (met uitzondering van dakkapellen vanuit de nok). Wanneer een voorgevel gedeeltelijk wordt doorgebouwd boven de goot dan is er geen sprake van een dakkapel maar van een dakopbouw. Ook wanneer het bouwwerk boven de bestaande nok uitkomt is er sprake van een dakopbouw.

hoogste punt van een schuin dak.

een uitbreiding op een bestaand dak. Bij platte daken: het gedeelte van een gebouw boven het oorspronkelijke platte dakvlak, uitgevoerd als kap of extra bouwlaag. Bij schuine kappen: een toevoeging aan een schuin dakvlak, niet zijnde een dakkapel, bedoeld om de woonruimte te vergroten, waarbij er tevens sprake kan zijn van een nokverhoging.

verblijfsruimte op een plat dak ingericht als terras en/of tuin.

laagste punt van een schuin dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te nuttigen. Onder detailhandel wordt niet verstaan grootschalige- en perifere detailhandel. Een supermarkt is uitsluitend toegestaan wanneer dit in de bestemming is aangegeven.

een bedrijf met een uitsluitend of in hoofdzaak dienstverlenende of verzorgende taak al dan niet met een baliefunctie, zoals: uitzendbureaus, reisbureaus, wasserettes, kapsalons, bijkantoren van banken en van sociaal-culturele instellingen, postagentschappen, telefoon-, internet-, telegraaf- en telexdiensten, snelfoto-ontwikkel- en copyshops, videotheken, autorijscholen en dergelijke.

de gronden met eenzelfde bestemming gelegen binnen het bouwperceel maar buiten het bouwvlak.

de activiteit, bestaande uit het bedrijfsmatig gelegenheid geven tot prostitutie in de vorm van bemiddeling tussen klant en prostituee.

evenement zoals bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening voor de gemeente Nijmegen (APV).

Bestaande gebieden met functiemenging of waar functiemenging wordt nagestreefd. Het gaat om gebieden waar bedrijven en/of andere milieubelastende functies in de nabijheid van woningen en/of andere milieugevoelige functies geaccepteerd worden. Het gaat veelal om kleinschalige functies, waarbij de activiteiten hoofdzakelijk inpandig en in de dagperiode plaatsvinden.

een bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak is bestemd voor verkoop (zowel nieuwe als gebruikte motorvoertuigen), onderhoud en reparatie van motorvoertuigen, met dien verstande dat de verkoop van motorbrandstoffen is uitgezonderd.

overdekte berg- en bewaarplaats, stalling voor auto's en (motor)fietsen.

deze gebieden onderscheiden zich vanwege een hoge tot zeer hoge verwachting op het aantreffen van archeologische resten.

voor deze gebieden staat het vast dat zich archeologische resten in de bodem bevinden.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

aan- of uitbouw in de openbare ruimte ten behoeve van een aangrenzend horecabedrijf waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken worden geschonken en/of spijzen voor directe consumptie ter plaatse worden verstrekt.

geluidsgevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder, te weten:

geluidsgevoelige gebouwen

1. a. woningen;
2. b. andere geluidsgevoelige gebouwen:

1. 1. onderwijsgebouwen;
2. 2. ziekenhuizen;
3. 3. verpleeghuizen;
4. 4. verzorgingstehuizen;
5. 5. psychiatrische inrichtingen;
6. 6. kinderdagverblijven.

geluidsgevoelige terreinen

• I. een standplaats als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder e, van de Huisvestingswet (woonwagen);
• II. ligplaats in het water, bestemd om door een woonschip te worden ingenomen.

gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt zoals bedoeld in Wet geurhinder en veehouderij.

de breedte van de gevel waar tegenaan wordt gebouwd.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

winkels met een ondergrens van 1.500 m² bedrijfsvloeroppervlak, gebruikt voor de perifere vestiging van winkels in andere branches dan perifere detailhandel.

fysieke verschijningsvorm en geschiedenis van de gebouwde omgeving.

fysieke verschijningsvorm en geschiedenis van landschap en geografie.

een aan- of uitbouw die buiten de gevelbreedten van het hoofdgebouw wordt gerealiseerd en die een verbinding vormt tussen een aan- of uitbouw aan de voorgevel en een aan- en/of uitbouw aan de zijgevel van het hoofdgebouw.

hoofdgebouw(en) inclusief aan- en/of uitbouwen.

gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meerdere gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op de bestemming het belangrijkst is.

een vorm van openbaar vervoer die gepositioneerd kan worden tussen de traditionele bus en trein, waarbij de nadruk ligt op het snel en betrouwbaar en comfortabel vervoeren van passagiers over vrijliggende HOV-infrastructuur.

een bedrijf of instelling waar als hoofddoel bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, niet zijnde detailhandel en/of ondersteunende horeca of bed en breakfast.

De 100% economisch en juridisch eigenaar die zélf daadwerkelijk in de zelfstandige woonruimte woont en minimaal 50% van deze woonruimte gebruikt voor zijn eigen huishouden en maximaal 2 onzelfstandige woonruimten verhuurt aan maximaal twee personen.

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met eventueel als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse.

een alleenstaande of twee of meer personen die hun hoofdverblijf in dezelfde woonruimte hebben en een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

een (deel van een) gebouw waarin zich 3 of meer onzelfstandige woonruimten bevinden en/of dat wordt bewoond door drie of meer personen die geen gezamenlijke huishouding voeren.

een ruimte welke door de aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratieve en/of ontwerptechnische arbeid, al dan niet met een ondergeschikte baliefunctie.

onmiddellijk nadat het voertuig tot stilstand is gebracht bij voortduring inladen of uitladen van goederen van enige omvang of enig gewicht, gedurende de tijd die daarvoor nodig is.

waarden gebaseerd op aardkundige, cultuurhistorische en visueel-ruimtelijke aspecten, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

een gebouw, al dan niet met een (gebouwd) terras, van beperkte omvang, veelal geplaatst in de openbare ruimte, gericht op het ter plaatse aan passanten te koop aanbieden van producten zoals souvenirs, kranten, tijdschriften, bloemen en planten, vis, groenten, versnaperingen, niet-alcoholische en licht alcoholische dranken, rookwaren, e.d.

• woningen, woonschepen en woonwagens, niet zijnde beperkt kwetsbare objecten;
• gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, te weten:
  1. 1. ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
  2. 2. scholen;
  3. 3. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen;
• gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, zoals:
  1. 1. kantoorgebouwen waaronder begrepen bedrijfskantoren en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m² per object;
  2. 2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijke bruto vloeroppervlak meer dan 1.000 m² bedraagt, en winkels met een totaal bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m² per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd;
• kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen.

het openbaar bestuur, medische, sociale, educatieve en levensbeschouwelijke diensten, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen diensten, zoals: huisarts, apotheek, school, sportzaal, kinderdagverblijf, wijkcentrum, kerkgebouw, verzorgingstehuis, begeleid wonen met permanent aanwezige zorg (24-uurs zorg), uitvaartcentrum en bibliotheek.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

een kleinschalige zelfbedieningswinkel, waar voedingsmiddelen en huishoudelijke artikelen worden verkocht, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van winkelwagens.

een functie die gevoelig is voor hinder door geur, stof, geluid en/of, gevaar, zoals wonen, en wordt uitgeoefend in een milieugevoelig object.

een gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt door mensen voor wonen of verblijf waarbij het gebruik daarvoor permanent is, dan wel een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik.

gronden waarop op kleine schaal groenten, kruiden, kleinfruit en/of bloemen worden verbouwd dan wel geteeld.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige, ecologische en biologische elementen voorkomende in dat gebied.

voorziening ten behoeve van productie, distributie, winning, opslag of zuivering van gas, water of elektriciteit.

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 en 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1. a. een (gedeelte van een) gebouw dat gelegen is onder het niveau van de begane grondvloer van dat gebouw, waarbij de hoogte van die begane grondvloer nergens hoger ligt dan 0,25 meter boven het aansluitende maaiveld ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. een zelfstandig voor mensen toegankelijk bouwwerk waarvan de bovenkant nergens hoger is dan het maaiveld van het bouwperceel ter plaatse van dat bouwwerk.

detailhandel waarbij de detailhandelsactiviteit een directe relatie heeft met de hoofdactiviteit maar daaraan ondergeschikt is.

kantoren waarbij het kantoor een directe relatie heeft met de hoofdactiviteit maar daaraan ondergeschikt is.

horeca waarbij de horeca-activiteit ondersteunend is aan de hoofdactiviteit maar daaraan ondergeschikt is.

het hoofdgebouw zoals dat ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaamheden, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning, is opgeleverd.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

woonruimte (kamer) in een (deel van een) gebouw, die door de aard van de inrichting en het gebruik het privédomein van de bewoner is, die (mede) is aangewezen op het gebruik van gezamenlijke voorzieningen elders in dat (deel van het) gebouw.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een op de grond staand bouwwerk, bestaande uit ten minste een dak, niet zijnde een gebouw.

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

plat dak dat als parkeerplaats gebruikt kan worden.

onder- of bovengrondse voorziening waar automobilisten (meestal) overdekt hun auto's kunnen parkeren.

een voertuig dat langer stilstaat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen.

de grens van een bouwperceel.

detailhandel die niet of moeilijk inpasbaar is in bestaande en/of traditionele winkelcentra vanwege de volumineuze aard van de goederen en vanwege de benodigde (wijze van) bevoorrading, zoals: detailhandel in keukens, tegels en sanitair, tuininrichtingsartikelen, bouwmarkten en woninginrichting.

vestiging buiten bestaande winkelstructuur, bestaande uit hoofdwinkelcentra, stadsdeelcentra en buurtwinkelcentra.

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf door dezelfde persoon.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waar de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

degene die zich beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

de activiteit, bestaande uit het bedrijfsmatig gelegenheid geven tot prostitutie.

de activiteit, bestaande uit het bedrijfsmatig gelegenheid geven tot prostitutie, waarbij het werven van klanten gebeurt door een prostituee die zichtbaar is vanuit een voor publiek toegankelijke plaats.

op verblijfs- en dagrecreatie gerichte voorzieningen, niet zijnde een sportvoorziening, zoals: kampeerterrein, kampeerboerderij, recreatiewoning en een volkstuin.

woning bestemd voor zelfstandig wonende ouderen (55+).

de activiteit, bestaande uit het bedrijfsmatig gelegenheid geven tot prostitutie of tot het verrichten van seksuele handelingen voor een ander tegen betaling of uit het bedrijfsmatig aanbieden van vertoningen van erotisch-pornografische aard in een seksinrichting tegen betaling. Onder een seksbedrijf wordt in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een escortbedrijf of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al of niet in combinatie met elkaar.

voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, onderdeel van een seksbedrijf.

een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen, als bedoeld in artikel 30c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen.

gebouwde en niet-gebouwde voorzieningen gericht op sport, niet zijnde een recreatieve voorziening, zoals: fitnesscentrum, ijsbaan, manege, speelterrein, sporthal, sportveld, stadion, tennisbaan en zwembad.

een caravan, die, ook als deze niet omgevingvergunningplichtig is, toch als bouwwerk valt aan te merken.

het telen, oogsten en afzetten van voedsel in of in de nabijheid van een stad.

in een garage of andere bewaarplaats zetten.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

de op of bij de weg behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals: verkeerstekens, wegbebakeningen, bewegwijzeringen, verlichting, halteaanduidingen, parkeerregulerende constructies, road barriers, afvalinzamelsystemen, openbare toiletvoorzieningen, brandkranen, informatieborden, fietsenstallingen, papier- en plantenbakken, zitbanken, communicatievoorzieningen, abri's en dergelijke.

het door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze passanten tot prostitutie te bewegen, uit te nodigen dan wel aan te lokken.

een grote zelfbedieningswinkel, vaak onderdeel van een supermarktketen, waar hoofdzakelijk levensmiddelen, voedingsmiddelen - inclusief versartikelen, zoals groente, brood, vlees en/of zuivel - en huishoudelijke artikelen worden verkocht.

een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een bedrijf of instelling waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken worden geschonken en/of spijzen voor directe consumptie ter plaatse worden verstrekt.

een detailhandelsbedrijf, al dan niet geheel overdekt, waar het volledige assortiment aan levende en niet levende huis- en tuingerelateerde artikelengroepen alsmede daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen wordt aangeboden, waaronder snijbloemen, droogbloemen, (kunststof) planten, plantenbakken, potten en vazen, alsmede detailhandel in artikelen voor de inrichting en het onderhoud van tuinen, waaronder tuinmeststoffen, tuingereedschappen, bouwmaterialen voor de tuin, serres, hobbyschuurtjes, tuinmeubelen en tuinverlichting, alsmede detailhandel in dierbenodigheden.

een op de grond staand en aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting betreft van een in het gebouw gelegen ruimte.

binnen de bestemming Verkeer gelegen gronden vooral bedoeld voor voetgangers en niet voor doorgaand verkeer.

het gebruiken of laten gebruiken van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan ten behoeve van kamergewijze bewoning. Hieronder wordt tevens verstaan het toevoegen van onzelfstandige woonruimten aan bestaande situaties van kamergewijze bewoning.

het op of aan de weg of aan een openbaar water dan wel op een andere wijze - al dan niet met enige beperking - voor publiek toegankelijke en in de openlucht gelegen plaats met een voertuig, een kraam, een tafel of enig ander middel standplaats innemen of hebben teneinde in de uitoefening van de handel goederen te koop aan te bieden, te verkopen of te verstrekken dan wel diensten aan te bieden.

een object dat bedoeld is om personen of goederen te vervoeren.

vervoermiddel dat dient om goederen of personen over land te vervoeren.

de bestaande voorgevel.

de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde ervan.

voorziening voor de infiltratie van regenwater. Een wadi is een laagte waarin het regenwater zich kan verzamelen en in de bodem kan infiltreren.

een werk, geen bouwwerk zijnde.

een cluster van winkels, al dan niet in combinatie met andere functies, die in ruimtelijk-economisch opzicht als eenheid beschouwd moet worden.

de huisvesting van één of meerdere personen in een gebouw, niet zijnde een woonwagen of woonboot.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een of meer personen, niet zijnde een woonwagen of woonboot.

een vaartuig, niet zijnde een woonschip, dat feitelijk niet geschikt en bestemd is om te worden gebruikt als middel tot verplaatsing te water en dat wordt gebruikt of is bestemd tot woon- en nachtverblijf.

elk vaar- of drijftuig dat uitsluitend of in hoofdzaak wordt gebezigd als, of te beoordelen naar zijn constructie en/of inrichting in hoofdzaak bestemd is tot, hoofdbewoning geldend dag- en/of nachtverblijf van één of meer personen. Hieronder vallen zowel woonschepen als woonarken.

onder woonschip verstaan we een (voormalig) schip met een (metalen) scheepsromp, dat is ingericht of verbouwd voor permanente bewoning waarbij de oorspronkelijke verschijningsvorm grotendeels behouden is gebleven. Met schip wordt in deze bedoeld: elk van oorsprong watergaand vaartuig, met eigen voortstuwing, dat gebruikt wordt (of werd) om goederen, passagiers of beide te vervoeren.

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een inrichting ten behoeve van het al dan niet bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie, waarbij het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren en/of het verstrekken van drank voor consumptie ter plaatse mogelijk is.

een object dat bestemd is voor groepen beperkt zelfredzame personen. Van beperkte zelfredzaamheid is sprake wanneer personen in geval van een calamiteit niet in staat zijn zichzelf zonder hulp van buitenaf in veiligheid te brengen, zoals kinderen, ouderen, gehandicapten en gedetineerden. Voorbeelden van zeer kwetsbare objecten zijn grote zorgcomplexen, ziekenhuizen, detentiecentra, peuterspeelzalen, kinderdagverblijven, basisscholen en begeleid wonen met 24-uurs zorg.

woonruimte met een eigen toegang die door één huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van één of meer gezamenlijke voorzieningen (zoals toiletruimte, badruimte en keuken) buiten die woonruimte, dan wel een standplaats voor een woonwagen.

de zijkanten van een perceel.

de bestaande zijgevel.

de huisvesting van één of meerdere personen in een gebouw, niet zijnde een woonwagen of woonboot, waarbij met behulp van zorg/ondersteuning door derden, zelfstandig gewoond wordt.

een woning in een wooncomplex die bedoeld is voor mensen die uitsluitend met behulp van zorg/ondersteuning door derden zelfstandig kunnen wonen. Het betreft daarbij een woning die geschikt is voor rollatorgebruik dan wel voor rolstoelgebruik. In het wooncomplex zijn extra voorzieningen aanwezig, zoals een ontmoetingsruimte.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

afstanden tussen lijnen worden gemeten van het hart van de ene lijn tot het hart van de andere lijn.

de afstand gemeten vanaf het dichtst bij de perceelsgrens gelegen punt van het gebouw tot aan de zijdelingse perceelsgrens.

de buitenwerks gemeten oppervlakte van de verticale projectie van alle, al dan niet met vergunning gebouwde, in een nader aan te geven gebied aanwezige bouwwerken, met uitzondering van ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals pompputten, luifels en balkons. Ondergrondse bouwwerken worden meegerekend.

het percentage dat de oppervlakte van (een gedeelte van) het bouwvlak aangeeft dat binnen de aanduiding 'bouwvlak' maximaal mag worden bebouwd. Dit percentage geldt voor elk afzonderlijk bouwperceel. Bij kavelsplitsing geldt dit percentage zowel voor de gezamenlijke bouwpercelen als voor ieder afzonderlijk bouwperceel.

de totale vloeroppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle op een bouwperceel aanwezige bebouwing, boven en onder peil, ten dienste van één bepaalde binnen een bestemming toegestane activiteit/functie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen, lucht- en liftkokers, (brand)trappen, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies en antennes.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

de afstand gemeten vanaf het verste punt van het bouwwerk loodrecht op de gevel waartegen het bouwwerk wordt aangebouwd.

de plaats vanaf waar de bouw- en goothoogte van het aangrenzende maatvoeringsvlak wordt gemeten.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen, lucht- en liftkokers, (brand)trappen, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies en antennes.

Voor de meest voorkomende dakvormen is in onderstaande schetsen aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald:

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de plaats van waar in het kader van dit bestemmingsplan de hoogte wordt gemeten wordt als volgt bepaald:

1. a. voor bouwwerken boven het maaiveld, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een (al dan niet openbare) weg grenst: de plaats op de verbeelding aangeduid met "meetpunt peil" of in andere gevallen de hoogte van de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor bouwwerken boven het maaiveld, waarvan de hoofdtoegang niet onmiddellijk aan de hiervoor bedoelde weg grenst: de plaats op de verbeelding aangeduid met "meetpunt peil" of in andere gevallen de hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de hoofdtoegang;
3. c. voor bouwwerken onder het maaiveld, het peil van het bijbehorende bovengrondse hoofdgebouw;
4. d. voor drijvende bouwwerken: de waterlijn;
5. e. in de andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

Bij het bepalen van de hoogte van het aansluitend afgewerkte maaiveld blijven plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing.

de totale oppervlakte van de voor publiek toegankelijke ruimten, etalages en ruimten achter toonbanken.

de totale oppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle ruimten ondergronds, op de begane grond, de verdiepingen, de zolder en de bijbehorende aan- en uitbouwen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen en groenvoorzieningen;
2. b. gebouwen behorend bij het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw(en);
3. c. ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, zoals (brand)trappen, luifels, balkons en overstekende (dak)goten, ten behoeve van het aangrenzende hoofdgebouw in de naastgelegen bestemming;
4. d. in- en uitritten, parkeervoorzieningen en overige verhardingen (waaronder terrassen) behorend bij het op hetzelfde bouwperceel gelegen bebouwing;
5. e. wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met een functie voor verblijf en verplaatsing, verkeerswegen (waaronder fiets- en voetpaden);
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' uitsluitend voor parkeerplaatsen;
3. c. bijbehorende voorzieningen zoals: groen- en speelvoorzieningen en taluds;
4. d. wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen;
5. e. erfafscheidingen;
6. f. (bouw)werken ten algemenen nutte zoals bedoeld in artikel 8.2.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw' voor een bijgebouw;
3. c. aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten zoals bedoeld in artikel 9.1;
4. d. bijbehorende voorzieningen zoals verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen;
5. e. wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen.

De voor Waarde - Archeologie 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening de beheersverordening te wijzigen door:

1. a. de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 als bedoeld in lid 6.1 geheel of gedeeltelijk te doen laten vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek of anderszins is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn en niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is;
2. b. de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 te wijzigen in een andere archeologische dubbelbestemming indien op basis van archeologisch onderzoek of anderszins is aangetoond dat de archeologische waarde moet worden bijgesteld.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, ten behoeve van beeldende kunst en gedenktekens zijn binnen alle bestemmingen toegestaan tot een maximum bouwhoogte van 10 meter, met dien verstande dat de regels van de dubbelbestemmingen en algemene aanduidingsregels onverkort van toepassing zijn.

Het oprichten van bouwwerken ten algemenen nutte, zoals: transformatorhuisjes, schakelhuisjes, bemalingsinrichtingen, kabels en leidingen, straatmeubilair, infiltratievoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van koude- en warmteopslag, wachthuisjes voor verkeers- en parkeerdiensten en schuilgelegenheden, is binnen alle bestemmingen toegestaan, met dien verstande dat:

1. a. de inhoud van elk gebouw niet meer mag bedragen dan 50 m³;
2. b. de oppervlakte van elke overkapping niet meer mag bedragen dan 20 m²;
3. c. de goothoogte van gebouwen niet meer dan 3 meter mag bedragen en de bouwhoogte van gebouwen niet meer dan 5 meter mag bedragen;
4. d. de bouwhoogte van overkappingen niet meer dan 3 meter mag bedragen;
5. e. voor de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, de bouwregels van de geldende bestemming van toepassing zijn;
6. f. de regels van de dubbelbestemmingen en algemene aanduidingsregels onverkort van toepassing zijn.

Bouwen onder peil ten behoeve van de bestemming is toegestaan, met dien verstande dat:

1. a. bouwen onder peil is toegestaan binnen de aanduiding 'bouwvlak' ten behoeve van op de begane grond toegestane functies;
2. b. bouwen onder peil is toegestaan binnen de aanduiding 'bouwvlak' ten behoeve van ondergrondse parkeervoorzieningen;
3. c. bouwen onder peil binnen de bestemming Wonen is tevens buiten de aanduiding 'bouwvlak' toegestaan, voor zover bovengronds aan- en uitbouwen zijn toegestaan dan wel tot zover als de bestaande bovengrondse aan- of uitbouw reikt;
4. d. bouwen onder peil binnen de bestemming Tuin is toegestaan, mits grenzend aan het hoofdgebouw met een maximum diepte van 1,5 meter dan wel tot zover als de bestaande bovengrondse aan- of uitbouw reikt;
5. e. bouwen onder peil ten behoeve van bouwwerken ten algemenen nutte zoals bedoeld in artikel 8.2 is toegestaan;
6. f. bestaande ondergrondse gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan;
7. g. de regels van de dubbelbestemming en algemene aanduidingsregels onverkort van toepassing zijn.

Op gronden gelegen ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' mag, ongeacht het bepaalde in de geldende bestemmingen, geen bebouwing voor geluidsgevoelige functies worden opgericht, tenzij een hogere waarde in het kader van de Wet geluidhinder is vastgesteld.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning maximaal 0,5 meter afwijken van de maximale goot- en bouwhoogte van dit plan, voor zover dit vanuit architectonisch en/of bouwkundig opzicht een verbetering is.

Bij toepassing van de bestemmingen uit Hoofdstuk 2 geldt, indien op deze gronden een (enkelvoudige) bestemming samenvalt met een dubbelbestemming, primair het bepaalde met betrekking tot de dubbelbestemming.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Nijmegen Kanaalhavens - 11 (Wolfskuilseweg 254)'.

Met het plan wordt beoogd om de bestaande bedrijfsbebouwing te slopen en een vrijstaande woning of een twee-onder-een-kapwoning te realiseren in de nabijheid van de bestaande woning op het perceel van de Wolfskuilseweg 254. Het plan is vormgegeven vanuit het voormalige agrarische verleden van de directe omgeving en zoekt aansluiting bij Park West. De nieuwe vrijstaande woning of een twee-onder-een-kapwoning oriënteert zich niet rechtstreeks op de Wolfskuilseweg maar vormt een vervolg van het bestaande 'erf', omzoomd door hagen en een boomgaard, dat bereikbaar is via een landelijk vormgegeven nieuwe inrit. In het verlengde van de inrit komt een nieuw voetpad, dat wordt gekoppeld aan de bestaande padenstructuur van Park West via een route langs het resterende deel van de paardenwei.

Het plangebied is gelegen aan Wolfskuilseweg 254 te Nijmegen. De Wolfskuilseweg ligt tussen de aansluitingen met de (Korte) Bredestraat en de Energieweg. Vooraan op het westelijke deel van het terrein staat het woonhuis (een voormalige boerderij), op korte afstand tot de Wolfskuilseweg. Achter de boerderij bevindt zich een oppervlakte aan schuren en bijgebouwen. Het oostelijke deel is in gebruik als paardenweide. De achterzijde van het terrein is onbebouwd en kent een open inrichting in aansluiting op Park West.

De gronden in het plangebied zijn kadastraal bekend als gemeente Neerbosch, sectie G, perceelnummers 235 en 237. Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 2650 m².

Op onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied in de directe omgeving weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

^{Figuur 1: ligging plangebied}

Het vigerend bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan Nijmegen Kanaalhavens. Dit bestemmingsplan is door de raad op 26 juni 2013 vastgesteld; het plan is op 17 april 2014 onherroepelijk geworden.

De beoogde ontwikkeling past niet in het vigerend bestemmingsplan, omdat ter plaatse van de nieuwbouw geen bouwvlak is opgenomen.

Onderhavige bestemmingsplanherziening vormt vanwege deze strijdigheid met het vigerend bestemmingsplan het juridisch en planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling. Daarnaast gelden hier de facetbestemmingsplannen 'Parkeren' en 'kamerverhuur'.

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels en gaat vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan.

De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met (separate) bijlagen. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.).

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 'Planbeschrijving', dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Daarnaast worden de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt op een rij gezet. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit en water wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd juridisch wordt geregeld. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan wordt verslag gedaan van het (voor)overleg en de zienswijzen.

Het perceel ligt in een groene zone aan de noordzijde van de Wolfkuilseweg. De omgeving wordt gekenmerkt door een lage dichtheid met naar de straat gerichte, vrijstaande (historische) bebouwing in een losse korrel. Tussen de bebouwingen liggen grote, groene ruimten bestaande uit oude agrarische percelen, parken en (volks)tuinen. De agrarische sfeer die het perceel en de omgeving uitademt herinnert aan de tijd dat het tuinbouwdorp Hees omringd werd door landerijen en buitenplaatsen.

De locatie ligt in Park West. Park West is sinds het begin van deze eeuw aangelegd met als doel de ruimtelijke kwaliteit in Nijmegen West te versterken door het versnipperde groen samen te voegen tot een kralensnoer van groen: grotere groengebieden die met elkaar verbonden zijn door een snoer van routes (groene fiets- en wandelpaden). Park West vormt geen strak afgebakend park, maar is veeleer een verzameling van deelparken en verbindende groenzones die tussen de woonwijken en bedrijfskavels door vloeit. Het park voorziet in verschillende functies zoals recreatie, sportvelden, en volkstuintjes. Het totale gebied strekt zich globaal uit tussen het kanaal bij Neerbosch tot aan de Waal.

Het plan is vormgegeven vanuit het voormalige agrarische verleden van de directe omgeving en zoekt aansluiting bij Park West. Het bebouwde oppervlakte bij de oude schuren wordt een stuk kleiner en ingericht met groen. De nieuwe vrijstaande woning (of twee-onder-een-kapwoning) oriënteert zich niet rechtstreeks op de Wolfskuilseweg maar vormt een vervolg van het bestaande 'erf'. Een voorlopig inrichtingsplan geeft een suggestie van een zoom van hagen rond het nieuwe perceel en een boomgaard. Het perceel wordt bereikbaar via een landelijk vormgegeven nieuwe inrit. In het verlengde van de inrit komt een nieuw voetpad naar het noorden, dat gekoppeld kan worden aan de bestaande padenstructuur van Park West.

De paardenwei en de inrichting van landschappelijke zones op eigen terrein moeten bijdragen aan een groen en landelijk-agrarisch beeld.

Met het plan ontstaat een nieuw ensemble van bebouwing dat op een mooie manier aansluit bij de context. Met de ontwikkeling neemt het bebouwd oppervlak op de locatie aanzienlijk af doordat er circa 650 m² aan bestaande bijgebouwen wordt gesloopt. Deze verplichting is opgenomen in de planregels. Tegelijkertijd wordt er een sterke bijdrage geleverd aan Park West en de doorwaarheid van het gebied.

Besluit ruimtelijke ordeningMet ingang van 1 januari 2012 is het gewijzigde Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd. Daartoe is een artikellid ingevoegd op grond waarvan overheden nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen dienen te motiveren. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Per 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Voortaan geldt een onderbouwing op basis van “behoefte” (in plaats van 'actuele regionale behoefte'). Dit houdt in dat de reikwijdte van de stedelijke ontwikkeling die een bestemmingsplan mogelijk maakt, leidend is voor het ruimtelijk verzorgingsgebied waarbinnen de Laddertoets moet worden gedaan. Ook is dit leidend voor het al dan niet plegen van regionale afstemming.

Zowel bij een ontwikkeling binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied blijft het van belang de behoefte te onderbouwen (ook al lijkt artikel 3.1.6, lid 2, Bro anders te suggereren).

De derde trede van de eerdere Ladder onderbouwing (de eis dat gemotiveerd moet worden in hoeverre ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied passend zijn of worden ontsloten) is geschrapt.

Er is een nieuw onderdeel toegevoegd aan artikel 3.1.6 (lid 3) Bro waarmee de Laddertoets bij flexibele planvormen (wijzigings- of uitwerkingsplan) kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan.

De in het plan voorziene ontwikkeling kan niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro van toepassing is. Aangezien onderhavig bestemmingsplan slechts ziet op het realiseren maximaal twee woningen is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing op onderhavig ontwikkeling. Bovendien vindt de ontwikkeling plaats in bestaand stedelijk gebied.

Benutting van beschikbare gronden

Er is hier sprake van herontwikkeling van binnenstedelijk gebied. Het plan voorziet hiermee in een goede benutting van het bestaande stedelijke gebied.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met dit beleid omdat de ontwikkeling voorziet in een behoefte.

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (vastgesteld 19 december 2018, in werking getreden 1 maart 2019) staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. De doelstelling van de "Omgevingsvisie Gaaf Gelderland" is een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Hierbij ligt de focus op duurzaamheid, verbondenheid en een krachtige economie. De Omgevingsvisie omschrijft de doelstelling als volgt:

• Gezond: een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, en de bescherming van onze flora en fauna.
• Veilig: voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En aandacht voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.
• Schoon: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen. En het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.
• Welvarend: een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen.

Duurzaamheid, verbondenheid en een krachtige economie worden in onderlinge samenhang bekeken. Dit resulteert in ambities op het gebied van de energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en de woon- en leefomgeving. Deze ambities zijn gerelateerd aan de kerntaken van de provincie. Elke ambitie kent zijn eigen doelstellingen en aanpak.

Voor de uitvoering hanteert de provincie vier 'doe-principes':

• doen: de provincie kijkt breed met focus en zoekt actief ruimte;
• laten: de provincie stimuleert niets buiten haar visie;
• zelf: de provincie neemt zelf verantwoordelijkheid en geeft het goede voorbeeld;
• samen: de provincie werkt samen met partners en stimuleert innovatie en kennisdeling.

Bij het ruimtelijke beleid is het provinciaal belang het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit, het vergroten van klimaatbestendigheid en behoud van natuur- en landschappelijke kwaliteit. De kwantitatieve regionale opgave bij wonen en werklocaties is eveneens van provinciaal belang. Hiervoor zijn er provinciale kaders voor het terugdringen van leegstand en overcapaciteit in gemeentelijke plannen. De uitwerking van de Omgevingsvisie vindt plaats in sectorale of regionale programma's, waaronder de Regionale Energiestrategieën, Programma Mobiliteit, en Regionale Woonagenda's.

De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat kan anticiperen op ontwikkelingen Een goede balans tussen vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën en specifieke doelgroepen staat voorop. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen en een mooie natuur zijn hierbij ook van belang. Er wordt hierbij gestreefd naar een efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag.

Daarnaast wordt gewerkt aan een gevarieerd aanbod aan goed ontsloten, kwalitatief hoogwaardige, duurzame werklocaties. Het concentreren van economische activiteiten en omvormen van bestaande en leegstaande bedrijvenlocaties heeft daarbij de voorkeur.

De doelstellingen uit de Omgevingsvisie zijn juridisch vertaald in de Omgevingsverordening Gelderland (vastgesteld 24 september 2014), inclusief een 8-tal herzieningen (geconsolideerde versie, februari 2022). De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De Omgevingsverordening heeft de status van een Ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1 Wet ruimtelijke ordening.

Op het plangebied zijn geen specifieke regelingen uit de Omgevingsverordening van toepassing, behalve dat voor de beleidsvelden wonen, werklocaties, bedrijventerreinen en detailhandel geldt dat ontwikkelingen passend moeten zijn binnen regionaal afgestemde programma's.

Belangrijke provinciale doelstellingen van de regionale woonagenda's betreffen:

• het energieneutraal en klimaatbestendig maken van nieuwe en bestaande woningen;
• het bouwen van betaalbare, toekomstbestendige en duurzame woningen met aandacht voor flexibel programmeren en flexibele woonvormen.

Als een ontwikkeling niet past binnen de geldende regionale woon-agenda, kan een bestemmingsplan toch mogelijk worden gemaakt onder de volgende voorwaarden:

• Er wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.
• De ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid.
• Er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling.
• Gedeputeerde Staten stemmen in met de ontwikkeling.

Randvoorwaarden voor nieuwe werklocaties betreffen onder meer:

• Bedrijven die gemengd kunnen worden met andere functies, kunnen een plek krijgen in stedelijke gebieden met gemengde milieus buiten bedrijventerreinen of op bedrijventerreinen waar dit passend is (denk aan binnensteden, gemengde werklocaties);
• Een bedrijf moet qua aard en schaal passen bij de omgevingskwaliteiten van de locatie;
• Een integrale afweging bij de locatiekeuze is noodzakelijk.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met dit beleid omdat de voorgenomen programmering van het plangebied voorziet in een aantoonbare behoefte, die passend is binnen regionaal afgestemde programma's.

Met het voornemen wordt binnen bestaand stedelijk gebied tegemoet gekomen aan de grote woonbehoefte in de regio. Door de herontwikkeling van het gebied wordt de ruimtelijke kwaliteit vergroot en kan worden bijgedragen aan de ambities op het gebied van duurzaamheid en klimaatbestendigheid.

In de Omgevingsvisie 'Nijmegen Stad in Beweging' beschrijft de gemeente haar visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de stad tot 2040. De Omgevingsvisie gaat om meer dan alleen ruimtelijke aspecten, zo beschrijft de visie hoe de inrichting van de fysieke leefomgeving kan bijdragen aan sociale, maatschappelijke en economische doelen.

De Omgevingsvisie vervangt sectorale beleidsvisie voor thema's die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen. Hiermee biedt de Omgevingsvisie één integraal document met de kaders voor het ruimtelijk beleid van Nijmegen.

De Omgevingsvisie bouwt o.a. voort op bestaand beleid, het coalitieakkoord 2018-2022, en de structuurvisie uit 2013. In oktober 2020 is de Omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. Door actualisatie blijft de Omgevingsvisie actueel

De Omgevingsvisie dient 4 doelen:

1. 1. Een kader en inspiratie bieden voor initiatiefnemers uit de stad
2. 2. Het geven van spelregels voor afstemming met de omgeving bij ontwikkelingen
3. 3. Het in samenhang presenteren van de Nijmeegse ambities, als uitgangspunt bij het werk van medewerkers van de gemeente
4. 4. Te gebruiken als sturingsinstrument voor het college van B&W en de gemeenteraad bij ruimtelijke ontwikkelingen en investeringen

Uitgangspunt: Groei binnen de bestaande stad

De Omgevingsvisie constateert dat Nijmegen tot 2040 blijft groeien in aantal inwoners, werknemers en bezoekers. Het streven om die toekomstige groei te accommoderen binnen de bestaande grenzen van de stad is een belangrijk uitgangspunt van de Omgevingsvisie. Zo blijft het aantrekkelijke landschap rondom de stad intact en bovendien helpt verdichting om het draagvlak voor voorzieningen in stand te houden.

Ruimte voor nieuwe woningen en werkgelegenheid wordt dus gezocht binnen de bestaande stadsgrenzen, waarbij de focus ligt op de volgende gebieden: Waalsprong, Waalfront, centrum/stationsomgeving, Kanaalzone/Winkelsteeg en campus Heyendaal.

Opgaven en ruimtelijke keuzes
4 opgaven en 8 richtinggevende keuzes staat centraal in de Omgevingsvisie (zie figuren). Nieuwe ruimtelijke initiatieven dienen altijd bij te dragen aan de 4 grote opgaven uit de Omgevingsvisie en bij voorkeur aan meer dan één tegelijkertijd.

^{Figuur 2: Opgaven en integrale oplossingen}

4 opgaven
De Economisch veerkrachtige stad, Sociale en gezonde stad, Aantrekkelijke stad, en Duurzame stad zijn de vier opgaven die de basis vormen van het bestuursakkoord (2018-2022) en de Omgevingsvisie. Van hieruit wordt de ontwikkeling van de stad bekeken en worden ambities geformuleerd.

1. 1. Economisch veerkrachtige stad

We gaan onze economische kansen beter benutten. We willen dat de banengroei in onze stad zich gaat verhouden tot de bevolkingsgroei en mobiliseren ons onbenutte potentieel. Dit doen we met de stad én met de regio, die de motor is van onze economische groei. We hebben economisch sterke sectoren in de stad, maar we hebben ook dringend behoefte aan meer werkgelegenheid, zowel voor hooggeschoolden als voor praktisch werkenden.

2. 2. Sociale en gezonde stad

Nijmegen is en blijft een sociale stad. We werken aan gevarieerde, gemengde wijken en willen sociale tegenstellingen en maatschappelijke onvrede verkleinen.

3. 3. Aantrekkelijke stad

Nijmegen is een prachtige stad en dat blijven we. De kwaliteit van de stedelijke omgeving is voor ons een prioriteit. We willen onze sterke identiteit als stad met historie in een groene omgeving behouden en uitdragen. Nijmegen staat landelijk in de top drie van steden met het hoogste percentage woningtekort. We blijven groeien. Het aantal ouderen neemt toe, maar er vestigen zich ook meer jongeren. Deze voor Nederland bijzondere dubbele groei vraagt veel van onze stedelijke voorzieningen.

4. 4. Duurzame stad

Nijmegen loopt voorop in de uitvoering van de duurzaamheidsopgaven voor Nederland. We hebben de ambitie en de potentie om samen met de regio koploper op het gebied van duurzaamheid en circulariteit te blijven. De oplossingen die we samen met de stad en regio uitwerken voor de energietransitie, duurzame mobiliteit, klimaatadaptatie en circulaire economie zijn ook voor de rest van het land van belang.

Conclusie

De woningbouwplannen voldoen aan en versterken opgaven 3 en 4. De ontwikkeling vergroot het woningaanbod en verkleint het woningtekort.

8 richtinggevende keuzes

De vier opgaven voor Nijmegen zijn goed te combineren en daarom kijken we naar integrale oplossingen. Waarbij een vraagstuk vanuit meerdere invalshoeken bekijken en de oplossing bijdraagt aan het oplossen van meerdere problemen. Hieronder de kern van de richtinggevende keuzes uit de Omgevingsvisie.

1. 1. Compacte, dynamische stad
2. 2. Toekomstbestendige wijken
3. 3. Groene, gezonde stad
4. 4. Duurzame mobiliteit
5. 5. Energieopgave
6. 6. Groter centrumgebied
7. 7. Sterke campussen
8. 8. We omarmen het kanaal

Conclusie

Richtinggevende keuzes 2, 3 en 4 zijn van toepassing op het plangebied. Het plangebied en in groter geheel onderdeel van de bestaande stad, biedt een mix van woningen en woonmilieus, met voorzieningen in de buurt.

De afgelopen jaren is al gewerkt aan een mooier, schoner, veiliger, duurzamer, groener en prettiger Nijmegen. Die lijn houden we vast. Met extra stappen en daadkracht waar dat kan. Dat doen we niet alleen, maar met de stad.

We gaan de stad nog meer vergroenen, onder meer door veel nieuwe bomen te planten. Daardoor is er meer schaduw en minder hitte in de stad en voelen meer diersoorten zich er thuis. Ook doen we extra ons best om de luchtkwaliteit verder te verbeteren. We willen in 2045 energieneutraal en aardgasvrij zijn. We bouwen in Nijmegen tot 2040 15.000 nieuwe woningen. Die komen voor een groot deel in het Stationsgebied, Winkelsteeg/Kanaalzone, Waalsprong en Waalfront en op vrijkomende locaties in de stad. Van die woningen wordt tweederde betaalbare koop en huur. Nijmegen is een snelgroeiende stad die we voor iedereen bereikbaar willen houden. Daarom geven we meer ruimte aan voetgangers, fietsers en openbaar vervoer. We zorgen voor goede doorstroming van het verkeer, dat geeft ook schonere lucht. We investeren in het erfgoed dat Nijmegen uniek maakt als oudste stad van Nederland. We hebben een hardwerkende MKB-sector: starters, groeiende en gevestigde ondernemers geven we allemaal ruimte. We willen dat zij kunnen uitblinken en de omslag naar een circulaire productie en dienstverlening kunnen maken. We gaan de komende jaren fors extra investeren, in wonen, klimaat, energietransitie, bereikbaarheid, luchtkwaliteit en zorg en welzijn voor de mensen die dat nodig hebben. We zullen er alles aan doen om Nijmegen nog mooier, groener en socialer te maken, samen met iedereen in deze prachtige stad.

Na de sloop van ca. 600 m² aan schuren en bijgebouwen achter de voormalige boerderij wordt er nieuwbouw gerealiseerd op het voorste deel van de paardenweide, aan de Wolfskuilseweg in de vorm van één vrijstaande woning of een twee-onder-een-kapwoning. De nieuwe woning oriënteert zich niet rechtstreeks op de Wolfskuilseweg maar vormt een vervolg van het bestaande 'erf', omzoomd door hagen en een boomgaard, dat bereikbaar is via een landelijk vormgegeven nieuwe inrit aan de Wolfskuilseweg. In het verlengde van de inrit komt een nieuw voetpad, dat wordt gekoppeld aan de bestaande padenstructuur van Park West via een route langs het resterende deel van de paardenwei. Overige ingrepen, zoals de aanleg van een boomgroep in de paardenwei en het inrichten van landschappelijke zones op eigen terrein, dragen bij aan een groen beeld en behoud van de landelijk-agrarische sfeer.

Het plan is vormgegeven vanuit het voormalige agrarische verleden van de directe omgeving en zoekt aansluiting bij Park West. Met het plan ontstaat een nieuw ensemble van bebouwing dat op een mooie manier aansluit bij de context. Per saldo neemt het bebouwd oppervlak op de locatie aanzienlijk af. Tegelijkertijd wordt er een sterke bijdrage geleverd aan Park West en de doorwaarheid van het gebied.

Het voorkomen van aantasting van het milieu is van groot maatschappelijk belang. Het is daarom zaak om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. Om hier in de praktijk vorm aan te geven is het instrument milieueffectrapportage of te wel m.e.r. ontwikkeld. De m.e.r.-beoordeling is een instrument met als hoofddoel het milieubelang volwaardig te laten meewegen bij de voorbereiding en vaststelling van plannen en besluiten. De voorgenomen ontwikkeling is opgenomen in eerste kolom van de zogenaamde D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage. De realisatie van de woningen kan worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject, maar blijft ruim onder de drempelwaarde. Dit neemt niet weg dat in dit geval een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient plaats te vinden. Dit dient plaats te vinden aan de hand van drie criteria:

1. 1. Kenmerken van het project;
2. 2. Plaats van het project;
3. 3. Kenmerken van het potentiële effect.

Kenmerken van het project

Met het plan wordt beoogd om op de locatie Wolfskuilseweg 254 maximaal twee woningen toe te voegen.

Plaats van het project

De planlocatie ligt in de bestaande stad. Het plangebied is gelegen aan de Wolfskuilseweg. De gronden in het plangebied zijn kadastraal bekend als gemeente Neerbosch, sectie G, nummers 235 en 237. Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 2650 m².

Op onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied in de stad en in de directe omgeving weergegeven.

^{figuur 3: ligging plangebied}

Kenmerken van het potentiële effect.

Op het perceel bevindt zich momenteel één woning.

In de nieuwe situatie wordt een vrijstaande woning of een twee-onder-een-kapwoning gerealiseerd in de directe omgeving van de bestaande woning.

Het plan valt in de categorie D 11.2 “aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen” van de bijlage behorende bij het Besluit milieueffectrapportage. De drempelwaarden voor een m.e.r. voor deze activiteit zijn:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

De voorgenomen activiteit blijft ruim binnen deze drempelwaarden.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn verder in de toelichting van het bestemmingsplan diverse milieuaspecten zorgvuldig afgewogen. Uit de afweging is gebleken dat er geen negatieve milieueffecten zijn te verwachten, waardoor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling of MER niet aan de orde is.

Conclusie

Het potentiële effect door het voorgenomen bestemmingsplan kan niet worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid die het opstellen van een m.e.r. voor de aangevraagde activiteit noodzakelijk maakt.

In deze verantwoording zal de toelaatbaarheid van bedrijven en bedrijfsactiviteiten worden getoetst aan de ruimtelijk relevante milieuaspecten waaronder geluid, geur, stof en gevaar. Uitgangspunt hierbij is de systematiek van de VNG publicatie “Bedrijven en milieuzonering”. Daarnaast wordt getoetst of kan worden voldaan aan de goede ruimtelijke ordening waarbij uitgangspunt is dat sprake moet zijn van een goed woon- en leefklimaat met het zoveel als mogelijk in stand houden van bestaande rechten van bedrijven. Deze afweging is breder dan alleen het toepassen van de VNG publicatie en betreft ook de afweging van mogelijke hinder van bijvoorbeeld licht, spuitzones, elektromagnetische velden, etc.

Het plangebied voegt een bouwvlak toe in een bestemming waar wonen al is toegelaten.

Het bedrijventerrein aan de zuidzijde van Wolfskuilseweg dat in bestemmingsplan Nijmegen West is gelegen laat bedrijvigheid toe met een verwijzing naar de Staat van bedrijvigheid, bijlage 1. Er is in de regels geen maximale categorie genoemd. In de toelichting is echter beschreven dat er in Nijmegen West slechts bedrijvigheid tot categorie 2 is toegelaten. Daarnaast behoudt de bestaande bedrijvigheid zijn rechten. Deze bedrijven zijn genoemd in de toelichting. Hieruit blijkt dat er tegenover het plan (Wolfskuilseweg 251, Meubelmakerij van den Hoek) bedrijvigheid is gevestigd met een categorie 3.2 activiteit. Het plangebied is te duiden als een gemengd gebied vanwege de ligging aan een drukke doorgaande weg en de bedrijvigheid in de directe omgeving. De richtafstand van de bestaande bedrijvigheid tot aan het plangebied is derhalve 50 meter. Hinder van deze bedrijvigheid valt dus niet geheel uit te sluiten. De bedrijvigheid die op dit moment bekend is op deze locatie is Meubelmakerij Van den Hoek bepalend welke geldt als categorie 3.2.

Uit paragraaf 4.5 Geluid blijkt dat er sprake is van een goed woon en leefklimaat. Het is zeer onwaarschijnlijk dat de bestaande bedrijfsactiviteiten beperkt worden in haar mogelijkheden aangezien er al een woning (nr. 249) op nog kortere afstand ligt van het bedrijf.

Ten noorden van het plangebied is direct aansluitend een kwekerij mogelijk. De afstand tot dit plangebied is echter dusdanig groot dat hiervan geen hinder of gezondheidseffecten worden verwacht. Verder naar de westzijde van de Energieweg bevindt zich het bedrijventerrein Noord-Oostkanaalhavens. Direct aan de westzijde van de Energieweg laat dit bestemmingsplan bedrijven tot categorie 4.2 toe. De richtafstand tot aan een gemengd gebied is 200 meter. Deze valt niet over het plangebied (zie onderstaande figuur).

^{Figuur 4: richtafstand gemengd gebied 200 meter}

^{Figuur 5: Richtafstand bedrijventerrein 500 meter}

Binnen het kerngebied van de Noord Oostkanalhavens is bedrijvigheid tot categorie 5.2 toegelaten. Dit deel van het bedrijventerrein heeft een richtafstand van 500 meter naar het plangebied en ligt dus over het plangebied. Nader onderzoek is derhalve noodzakelijk om te kunnen aangeven of sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Gezien het feit dat het bedrijventerrein een geluidgezoneerd industrieterrein is een hogere waarden besluit noodzakelijk. Zie paragraaf 4.5 Geluid.

Voor wat betreft stofhinder (zichtbaar stof) is op deze grote afstand van de bedrijven ook geen hinder te verwachten. Voor wat betreft het geuraspect is het voornamelijk de Asfalt Productie Nijmegen (APN) welke geurhinder kan veroorzaken binnen het plangebied. Dit blijkt ook uit het grote aantal klachten uit het gebied. Overige bedrijven die geur uitstoten zoals ARN, de waterzuivering, de NIJG, Duynie en Smit Draad liggen op een dusdanig grote afstand van het plangebied dat cumulatie van geur binnen het plangebied onwaarschijnlijk is. Het is tevens zeer onwaarschijnlijk dat de activiteiten van de APN zelf worden beperkt door de planontwikkeling. De APN mag volgens de revisievergunning van 2002 en latere uitspraken van de Raad van State tot 5 OUe/m3 als 99,99 percentiel ter plaatse van geurgevoelige objecten veroorzaken. Er liggen echter meerdere geurgevoelige objecten dichter bij de APN dan het plangebied, zoals de Helicon opleidingen (MBO) aan de Energieweg 19 en de woning aan de Wolfskuilseweg 254. Met diverse metingen na 2002 is aangetoond (ook nog in 2022) dat de APN kan voldoen aan de voorgeschreven maximale emissie van geur-eenheden. APN zal dan ook niet belemmerd worden in zijn huidige vergunde activiteiten door de planontwikkeling.

De gemeente Nijmegen volgt bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van geur op leefniveau het beleidskader van de provincie Gelderland. De geuremissie van de APN is gemaximeerd en volgens het huidige beleid van Nijmegen te kenschetsen als aanvaardbaar voor de bestaande situatie. Het plangebied ligt op de grens van het gebied waar de richtwaarde voor hinderlijke geur afkomstig van de APN wordt overschreden voor nieuwe woningen. Enkele uren per jaar is er dus mogelijk geurhinder van de asfaltcentrale. Gezien de beperkte omvang van dit project en de afstand tot aan de APN is deze situatie acceptabel.

De iniatiefnemer zal toekomstige kopers/bewoners informeren dat er enkele uren per jaar mogelijke geurhinder is van de asfaltcentrale. Recentelijk heeft de gemeenteraad besloten om de APN aan te kopen. Zodra de vergunning definitief is ingetrokken vervalt de informatieplicht.

Stedenbouwkundig wordt er positief gereageerd op het ingediende voorstel om in het kader van rood voor rood regeling een schuur te slopen en daarvoor in de plaats een vrijstaande woning of een twee-onder-een-kapwoning toe te voegen.

Gezien deze beoordeling is het initiatief ook beoordeeld op basis van het woonbeleid. Het woonbeleid is vastgelegd in de Uitvoeringsagenda Wonen 2020 – 2025: Mix op maat. Op basis van de uitvoeringsagenda zetten we in op alle doelgroepen. We zetten ons daarbij extra in voor de doelgroepen die hulp nodig hebben op de woningmarkt. In de huidige markt zijn dat één- en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens en studenten. Daarnaast zetten we gericht in op ouderen en mensen met een hulpvraag. Voor alle woningbouwplannen geldt dat we uitgaan van een goede woonkwaliteit; zowel toekomstbestendig, functioneel als esthetisch.

Ter onderbouwing van het woonbeleid is een woonbehoefteonderzoek gedaan. Kwalitatief ligt de behoefte op het uitbreiden van de sociale woningvoorraad; met name de behoefte aan appartementen. In de vrije sector huur richt de vraag zich ook met name op appartementen. In de koopsector is er vraag naar alle segmenten, grondgebonden woningen en appartementen, goedkoop, middelduur en duur. In de woonmilieus met veel functiemenging richt de kwalitatieve woningbehoefte zich sterk op appartementen (met name sociale huur en vrije sector huur). In de andere woonmilieus gaat de voorkeur naar grondgebonden koopwoningen uit.

Het plan stuit niet op bezwaar vanuit het woonbeleid omdat het initiatief maximaal 2 woningen betreft. De Uitvoeringsagenda Wonen is sterk ingestoken op het verminderen van het woningtekort als het gaat om betaalbare woningen en geeft zo richting aan het woningbouwprogramma voor de komende jaren. We zien voor veel woningmarktsegmenten een uitbreidingsvraag. Het is van belang dat de woningen levensloopgeschikt zijn. Onder levensloopgeschikt verstaan we een woning die geschikt is voor een bewoner met een fysieke woningbeperking, die minimaal voldoet aan de richtlijnen als bedoeld in bijlage 2 van de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020.

De Wet Geluidhinder vraagt te toetsen of er voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeer, spoorweglawaai en industrielawaai. Om te bepalen of deze toets nodig is, moet er gekeken worden of een bouwplan binnen de geluidszone van een van die bronnen valt.

Dit plan ligt binnen de geluidszone van het Industrieterrein Nijmegen-West- Weurt en de Wolfskuilseweg. Het plan ligt niet binnen de geluidszone van een spoorweg.

Zowel voor industrielawaai als voor wegverkeerslawaai wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden aan meerdere zijden van het bouwvlak overschreden. Voor industrielawaai wordt de maximaal toelaatbare waarde bereikt maar niet overschreden. Wegverkeerslawaai blijft meerdere dB's onder de maximaal toelaatbare waarde. Omdat er bestaande bebouwing vervangen wordt kan er een Hogere Waardebesluit voor deze locatie worden afgegeven. Dit besluit brengt bij nieuwbouw verplichtingen mee die opgenomen zijn in dat besluit en in de beleidsregels.

Overige bronnen

Aan de overzijde van de weg bevinden zich diverse afzonderlijke bedrijven De afstand tot deze bedrijven bedraagt minimaal 30 tot 50 meter. Kijkend naar de aard en omvang van de bedrijven en het gegeven dat deze bedrijven reeds gehouden zijn aan de geluidsnormen bij dichterbij gelegen woningen, is er geen hinder vanuit deze bedrijven te verwachten.

Cumulatie

Als meerdere bronnen een gevel belasten treed er cumulatie op. Voor dit object is er sprake van cumulatie van wegverkeerslawaai en industrielawaai. Voor de optelling van verschillende bronsoorten wordt de alom geaccepteerde methode Miedema toegepast waarbij elke bron wordt omgerekend naar een mate van verkeerslawaai met een gelijke hinder.

Hoewel er me de berekende geluidbelasting voor industrielawaai geen aanvullende eisen komen voor geluidwering, is de conclusie als hier het verkeerslawaai bij opgeteld anders. Uit het akoestische onderzoek uitgevoerd door de gemeente Nijmegen met kenmerk HW2022337, versie 4.0. volgt dat de ervaren geluidbelasting aan de westzijde 2dB hoger ligt dan de hoogst berekende geluidbelasting per bronsoort.

Op basis van cumulatie is het daarom aan te bevelen de geluidwering hierop af te stemmen. Dit kan als voorwaarde in het Hogere Waardebesluit worden opgenomen. Omdat er sprake is van een groot vrij perceel is er de mogelijkheid maatregelen te treffen op het perceel en nabij de woning. Wij adviseren hierbij om voor de buitenruimte maatregelen te treffen die het geluid 2 dB meer reduceren dan op basis van de afzonderlijke geluidbelasting zou moeten.

Toetsing aan regelgeving

Bij toetsing van een ruimtelijk plan op luchtkwaliteit moet conform regelgeving gelet worden op de volgende 2 aspecten:

1. a. Het plan als veroorzaker van verkeer en daardoor bron van slechte luchtkwaliteit.
2. b. Het plan als te beschermen object tegen slechte luchtkwaliteit.

Ad a. Het plan als veroorzaker van verkeer en daardoor bron van slechte luchtkwaliteit.

In de Wet milieubeheer titel 5.2 (‘Wet luchtkwaliteit’) zijn luchtkwaliteiteisen opgenomen. Deze betreffen de stoffen: zwaveldioxide, stikstofdioxide (NO₂), stikstofoxiden, fijn stof (PM₁₀), koolmonoxide, benzeen, benzo(a)pyreen, lood en ozon. In Nederland worden over het algemeen alleen overschrijdingen geconstateerd voor de stoffen NO₂ en PM₁₀. Het luchtkwaliteitonderzoek beperkt zich dan ook tot deze twee stoffen. De grenswaarden voor NO₂ en PM₁₀ uit de Wet luchtkwaliteit zijn weergegeven in onderstaande tabel. De regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteitseisen is verder uitgewerkt in AMvB’s en Ministeriële regelingen. Bij het faciliteren van ruimtelijke plannen moet volgens de Nederlandse wetgeving de verandering van de luchtkwaliteit door het plan worden getoetst.

Tabel luchtkwaliteit

Een ruimtelijke ontwikkeling kan doorgang vinden indien aannemelijk kan worden gemaakt dat:

- de ruimtelijke ontwikkeling, al dan niet in combinatie met aan het project verbonden maatregelen, niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit, of;

- de luchtkwaliteit door de ruimtelijke ontwikkeling, al dan niet in combinatie met aan het project verbonden maatregelen, per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft (Wm artikel 5.16.1.b.1°), of;

- bij een beperkte verslechtering van de luchtkwaliteit vanwege de ruimtelijke ontwikkeling, de luchtkwaliteit in een gebied rondom het project per saldo verbetert (Wm artikel 5.16.1.b.2°). De verbetering en verslechtering zullen beide moeten gelden voor overschrijdingssituaties en dienen te worden betrokken op de concentraties van NO₂ en/of PM_10, of;

- De ruimtelijke ontwikkeling is beschreven in, past binnen, of is in elk geval niet strijdig met een vastgesteld programma zoals het NSL (Wm artikel 5.16.1.d), of;

- er geen grenswaarden worden overschreden door de ruimtelijke ontwikkeling.

De Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) stelt dat blootstelling aan PM_2,5 schadelijker is dan blootstelling aan PM₁₀. De kleinere deeltjes van PM_2,5 dringen dieper in de longen door (WHO, 2006; Brunekreef en Forsberg, 2005). In de Europese richtlijn voor luchtkwaliteit van zijn daarom sinds 2008 grens- en richtwaarden voor PM2,5 opgenomen. Voor PM2,5 geldt een Europese grenswaarde van 25 µg/m3 voor het jaargemiddelde. De WHO beschouwt deze grenswaarde als interimdoelstelling op weg naar een advieswaarde van 10 µg/m³ (WHO, 2006).

Momenteel ligt een nieuwe EU-richtlijn voor luchtkwaliteit ter consultatie waarin nieuwe advieswaarden zijn opgenomen voor PM_2,5; PM₁₀ en NOx van respectievelijk 5 µg/m3, 15 µg/m3 en 10 µg/m3.

Wat betreft de bijdrage van een plan aan de luchtkwaliteit is het Besluit Niet In Betekenende Mate Bijdragen (Luchtkwaliteitseisen) van belang, die gelijk met de wetswijziging van kracht is geworden. Plannen die niet meer dan 3% bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de luchtkwaliteitseisen in de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5.

Het plan voorziet in de realisatie van een vrijstaande woning of een twee-onder-kapwoning. De verkeersaantrekkende werking van het nieuwe plan veroorzaakt ten opzichte van de bestaande situatie geen toename. Hierdoor zal geen verslechtering van meer dan 3% ontstaan. Het plan is daarmee NIBM.

Ad b. Het plan als te beschermen object tegen slechte luchtkwaliteit.

Op 16 januari 2009 is het Besluit “gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)” in werking getreden. Met deze amvb wordt de bouw van zogenaamde gevoelige bestemmingen in de nabijheid van (snel)wegen beperkt. Het besluit heeft als doel het beschermen van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Over gemeentelijke wegen zegt het besluit niets en is derhalve geen beperking voor het plan. De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming: scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Ziekenhuizen, woningen, sportaccommodaties en horeca worden dus niet als gevoelige bestemming gezien.

Woningen zijn geen gevoelige bestemmingen. Ter plaatse van het plan worden de grenswaarden niet overschreden. Luchtkwaliteit is daarom geen beperking voor het plan.

In de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is een beoordelingskader opgenomen voor geurhinder van veehouderijen die vergunningplichtig zijn op basis van de Wet milieubeheer (Wm). Per 1 januari 2013 zijn agrarische activiteiten onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit gebracht. In het Activiteitenbesluit zijn voor alle agrarische activiteiten, waaronder akkerbouwbedrijven en veehouderijen, eisen opgenomen. Voor de veehouderijen is aangesloten bij de systematiek uit de Wgv, dat wil zeggen dat in bepaalde gevallen een maximaal toegestane geurbelastingen geldt (diercategorieën waarvoor een geuremissiefactor is vastgesteld, bijvoorbeeld varkens en pluimvee) en in andere gevallen vaste afstandseisen gelden (diercategorieën waarvoor geen geuremissiefactor is vastgesteld, waaronder melkrundvee).

Doorwerking plangebied

Omdat er in de directe omgeving van het plangebied geen agrarische bedrijven aanwezig zijn, vormt het aspect geur geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De gemeente heeft de wettelijke plicht externe veiligheid mee te wegen in de besluitvorming over ruimtelijke ontwikkelingen. In deze afweging is het van belang de risico's te beschouwen die ontstaan door inrichtingen vallend onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en door risicovolle transportroutes (Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en Besluit externe veiligheid buisleidingen). Voor het plaatsgebonden risico (PR) zijn grenswaarden voor kwetsbare objecten aangegeven en richtwaarden voor beperkt kwetsbare objecten. Het groepsrisico (GR) dient verantwoord te worden binnen het invloedsgebied. Dit plan biedt de mogelijkheid om een of twee woningen te bouwen. Dit bouwvlak ligt echter in geen enkel invloedsgebied van een Bevi bedrijf. Ook ligt het plangebied net buiten het invloedsgebied van de hogedrukaardgas transportleiding die parallel aan de Energieweg loopt. Het plangebied ligt tevens net buiten de 200 meter vanaf de Energieweg die geldt als transportroute vervoer gevaarlijke stoffen. Gezien het feit dat er geen bedrijven op de Kanaalhavens liggen die met grote hoeveelheden explosieve stoffen werken is het zeer onwaarschijnlijk dat hierdoor een hoog groepsrisiconiveau gaat ontstaan. Verder is er mogelijk nog enige invloed van het Maas- Waalkanaal. De afstand naar het plangebied is echter dusdanig groot dat alleen een toxisch scenario het plangebied kan bereiken. Op pagina 34 van de beleidsvisie externe veiligheid uit 2014 is een verantwoording opgesteld voor dit zeer onwaarschijnlijke scenario. Het bedrijf Econsultancy heeft in bijgaande (Rapportage onderzoek externe veiligheid, Wolfskuilseweg 254, 12 oktober 2022) rapport alle risico's nog een keer op een rij gezet.

Conclusie

Er is op grond van de externe veiligheidsrisico's in het plangebied en de directe omgeving geen belemmering voor de planontwikkeling.

Het bestaande bestemmingsplan wordt gewijzigd. Wij beoordelen de bodemkwaliteit om vast te stellen of deze wijziging financieel en maatschappelijk uitvoerbaar is. Dit moet in het kader van artikel 9 Besluit op de Ruimtelijke Ordening.

Daarvoor is normaal gesproken een bodemonderzoek nodig. Dit bodemonderzoek kan uitgesteld worden omdat op dit moment nog geen bouwactiviteiten gepland staan en er geen bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. De initiatiefnemer van de bestemmingsplanwijziging wil in een latere fase een vergunning aanvragen in het kader van de Omgevingswet voor het bouwen van een vrijstaande woning of een twee-onder-een-kapwoning op het zuidwestelijk deel van de locatie. Deze locatie is niet verdacht van bodembedreigende activiteiten uit het verleden.

Informatie uit Atlas Nijmegen.

Wanneer in een later stadium een vergunning wordt aangevraagd in het kader van de Omgevingswet, zal wel een bodemonderzoek gedaan moeten worden.

Conclusie

Voor deze bestemmingsplanwijziging is momenteel geen bodemonderzoek nodig. In een later stadium zal dit bodemonderzoek er wel moeten komen. Bij het realiseren van de gewijzigde bestemming verwachten we vooralsnog geen maatschappelijke en financiële belemmeringen ten gevolge van een bodemverontreiniging.

Voor de ruimtelijke aspecten heeft het Nationaal Waterplan de status van structuurvisie. Hierin zijn water en ruimtelijke ontwikkelingen geïntegreerd, conform de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, de Woningwet, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, het Bouwbesluit 2012 en de Waterwet. Binnen het Besluit ruimtelijke ordening (21 april 2008) is de watertoets verankerd.

Algemeen

Het plan behelst de bouw van een vrijstaande woning of een twee-onder-een-kapwoning op het perceel Wolfskuilseweg 254. De intentie is om een aantal schuren op het perceel te slopen en op het perceel een bijzonder woongebouw te situeren.

Het plangebied ligt in de wijk Nijmegen-West en maakt deel uit van de waterhuishoudkundige inrichting van het bemalingsgebied De Biezen. Voor dit gebied zijn het Gemeentelijk Rioleringsplan Nijmegen 2017 tot en met 2023 en de nota 'Afkoppelen en infiltreren hemelwaterafvoer' (2013) relevant. Er vinden wel wijzingen plaats als gevolg van de voorgenomen bestemming.

Het beleid van het waterschap Rivierenland is beschreven in het Waterbeheerprogramma 2022-2027 Versterken Verbinden Vergroenen. Daarnaast beschikt het waterschap over een verordening, de Keur voor waterkeringen en wateren. Daarin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op waterkeringen en watergangen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in of nabij waterkeringen of watergangen kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden worden getoetst aan de beleidsregels.

De aanwezige bebouwing in het plangebied wordt gesloopt (circa 600 m²) en er komt circa 300 m² nieuwbouw (verhard) terug. Het totale opgenomen plangebied bedraagt circa 2650m².

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied en directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig. Langs de Energieweg ligt een watergang waarop het gescheiden rioolsysteem van de Energieweg uitkomt. Het plangebied gaat in principe geen regenwater lozen op deze watergang, ook niet in de vorm van bypasses vanuit de wadi's.

Grondwater

Het plangebied bevindt zich in niet een grondwaterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Voor infiltratie van hemelwater gelden hierdoor geen aanvullende specifieke eisen.

Het uitgangspunt bij stedelijke uitbreidingen is grondwaterneutraal bouwen. Dat wil zeggen dat de oorspronkelijke grondwaterstanden en stromen in de omgeving niet wijzigen. Dit kan bereikt worden door:

• een aan grondwater gerelateerde keuze van de locatie, bijvoorbeeld geen stedelijke uitbreidingen in gebieden met (kans op) hoge grondwaterstanden;
• maatregelen tijdens bouwrijp maken en bouw, bijvoorbeeld ophogen, goede structuur van het oppervlaktewatersysteem, voorkomen verdichting bodemstructuur;
• een waterbestendig bouwkundig ontwerp van woningen en gebouwen, bijvoorbeeld kruipruimteloos bouwen.

Om grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken zet de gemeente in eerste instantie in op bouwkundige maatregelen. Pas als die onvoldoende soelaas bieden, komen drainerende of onttrekkende oplossingen in beeld. Dit sluit ondergronds bouwen niet uit. Dat is mogelijk mits voldoende technische maatregelen worden getroffen zodat de bouw waterdicht is.

In de Waterwet is naast de gemeentelijke zorgplicht voor regenwater ook een zorgplicht voor grondwater opgenomen. Gelet op de verantwoordelijkheden van particulieren strekt deze zorgplicht niet zover dat gemeenten ook gehouden zijn (ter voorkoming van grondwateroverlast) maatregelen te nemen op percelen die in particulier eigendom zijn. Eigenaren moeten zelf zorgen voor een goede staat van de bij hen in eigendom zijnde percelen en gebouwen. Zij moeten in dat kader zelf bouwkundige maatregelen treffen. Dit speelt vooral bij ondergronds bouwen.

Voor indicatieve informatie over de grondwaterstanden wordt verwezen naar de milieuatlas van de gemeente Nijmegen die te vinden is via http://kaart.nijmegen.nl/milieu/. De grondwaterstand is van belang voor de eventuele bouw van een kelder of een verdiepte parkeervoorziening en het (tijdelijk) lozen van het bronneringswater. Op de milieuatlas is ook informatie te vinden over (resultaten en onderzoek naar) de waterdoorlatendheid van de bodem.

Riolering/hemelwater

De riooltechnische ontsluiting van het plangebied bevindt zich aan de Wolfkuilseweg. De riolering is uitgevoerd als gemengd stelsel. Vanuit het bouwbesluit 2012 geldt de verplichting om afvalwater en hemelwater op verantwoorde wijze te verwerken. Afvalwater moet verplicht op de openbare riolering aangesloten worden. Hemelwater moet op eigen terrein verwerkt worden. De gemeente Nijmegen hanteert bij de duurzame omgang met hemelwater de nota 'Afkoppelen en infiltreren hemelwaterafvoer'.

^{Figuur 6: Gemengde riolering Wolfkuilseweg}

Op grond van het Bouwbesluit (artikel 6.18) moet hemelwater van daken en andere verharding in beginsel op eigen terrein verwerkt worden. Schoon hemelwater dient in de bodem te worden geïnfiltreerd. Voor gebieden langs en aan de Energieweg geldt een compenserende bergingseis van 60 mm, waarbij hemelwater bovengronds moet worden aangeboden aan de gemeente. Bij de infiltratie van hemelwater dient waar mogelijk conform het convenant 'Duurzaam bouwen in het KAN' (2000) gebruik te worden gemaakt van duurzame bouwmaterialen. Het niet toepassen van uitlogende materialen is een voorbeeld. Het convenant is in 2013 geactualiseerd als Het groene akkoord.

Voor plannen waarbij hemelwater in de bodem geïnfiltreerd wordt, moet een waterhuishoudkundig plan bij de gemeente worden ingediend. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen moet een goedgekeurd waterhuishoudkundig plan gevoegd zijn. Belangrijke keuzen die al in het stadium van het schetsontwerp gemaakt moet worden, zijn:

• het type infiltratievoorziening/filtervoorziening;
• dimensies en het globale functioneren van de infiltratievoorziening(en);
• de locatie(s) van infiltratievoorziening(en) en noodoverlopen naar openbaar gebied;
• de locatie voor eventuele uitbreiding van wateroppervlak (indien extra berging nodig is).

Conclusie

Voor de werkzaamheden is geen watervergunning nodig.

Aansluiting riolering

Het afvalwater van de gebouwen in het plangebied moet worden aangesloten op de openbare riolering. Het is niet uitgesloten dat van bestaande aansluitingen gebruik gemaakt kan worden. Voor het maken van nieuwe aansluitingen op de riolering in de openbare ruimte vanaf de perceelgrens tot aan de riolering moet een aanvraag worden ingediend bij Kwaliteitsbeheer Riolering (zie www.nijmegen.nl > Diensten > Bouwen en wonen > Rioolaansluiting aanvragen). Op grond van de 'Verordening éénmalig rioolaansluitrecht' worden de kosten voor het maken van deze aansluiting op de aanvrager verhaald. Indien voor de afvoer van bestaande aansluitingen gebruik gemaakt kan worden, zijn geen kosten verschuldigd.

Bouwen boven gemeentelijke riolering is niet toegestaan en kan betekenen dat riolering verlegd of dat de inrichting gewijzigd moet worden. Bij hoofdtransportleidingen dient rekening gehouden te worden met niet te bebouwen stroken aan weerszijden van de leiding van 6 meter. Deze eis is vastgelegd in artikel 2.5.19 van de Nijmeegse bouwverordening.

Afvalwater en hemelwater moeten gescheiden ingezameld en afgevoerd worden. Het verdient aanbeveling afvalwater en hemelwater per woning of bedrijf via eigen aansluitingen op de riolering af te voeren. Het verdient tevens aanbeveling goede afspraken te maken over de afvoer van afvalwater en hemelwater over de percelen van derden als die situatie zich voordoet en die afspraken goed vast te leggen. Voorzieningen voor de afvoer van afvalwater en hemelwater dienen op particulier terrein te liggen. In alle voorzieningen moet op particulier terrein een controleput geplaatst worden. Inpandige controleputten zijn toegestaan. Let op bij gescheiden stelsels dat foutieve aansluitingen voorkomen worden omdat deze de waterkwaliteit nadelig beïnvloeden.

De Wet natuurbescherming (WNB) vormt het toetsingskader voor zowel de beschermde soorten, de beschermde gebieden (Natura 2000-gebieden), als houtopstanden.

De WNB is 1 januari 2017 inwerking getreden Deze wet staat in het teken van de verbinding tussen ecologie en economie en bescherming van natuur. Het uitgangspunt van de wet is dat geen schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. Onder de Wet natuurbescherming geldt, dat onderzocht moet worden of (ruimtelijke) ingrepen effect hebben op beschermde gebieden, beschermde soorten en beschermde bosopstanden.

Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden en vormt daarmee de basis voor het beleid van de EU voor behoud en herstel van biodiversiteit. Natura 2000 is niet enkel ter bescherming van gebieden maar draagt ook bij aan soortenbescherming. Het Natura 2000 netwerk omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn van 1979 en de Habitatrichtlijn van 1992. In en om Nijmegen gaat het om de Natura 2000 gebieden 'Uiterwaarden Waal' en de 'Gelderse Poort'.

Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die handelingen uitvoert met eventuele nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken. Het bevoegd gezag kan schadelijke activiteiten beperken en eisen dat een vergunning Natuurbeschermingswet wordt aangevraagd. Deze vergunning moet bij de provincie aangevraagd worden. Regulier beheer en bestaand gebruik zijn (of worden) opgenomen in Natura 2000-beheerplannen. Na vaststelling van deze beheerplannen hoeft daarvoor geen vergunning aangevraagd te worden.

Voor de Natura 2000 gebieden geldt tevens de externe werking. Ontwikkelingen in de nabijheid van deze gebieden mogen geen significante gevolgen hebben voor de aanwezige natuurwaarden in deze gebieden. Houd ook rekening met de stikstofdepositie. In de paragraaf luchtkwaliteit wordt hier in detail op in gegaan.

Het plangebied heeft geen directe relatie met de beschermde natuurgebieden (Natura 2000) in de omgeving van Nijmegen, er is ook geen significante schade te verwachten.

Stikstof

Voor de berekening van stikstofdepositie op stikstofgevoelige gebieden wordt onderscheid gemaakt in de gebruiksfase en in de realisatiefase. In bijlagen bij deze toelichting is de berekening en rapportage bij de stikstofberekeningen opgenomen. Het betreffen hier de berekeningen voor zowel de gebruiksfase als de realisatiefase.

Uit berekeningen met AERIUS Calculator voor beide fases blijkt dat er geen toename is van sitkstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Op basis van de berekening zijn significante negatieve effecten op Natura 2000-gebied in de realisatie- en gebruiksfase uitgesloten. De beoogde ontwikkeling is derhalve uitvoerbaar in het kader van , de Wet natuurbescherming.

De soortenbescherming regelt de bescherming van dier- en plantensoorten. De Wet natuurbescherming kent drie aparte beschermingsregimes: Beschermingsregime soorten Vogelrichtlijn (Europees); Beschermingsregime soorten Habitatrichtlijn (Europees); en Beschermingsregime andere soorten (Nationaal). Elk van deze beschermingsregimes kent zijn eigen verbodsbepalingen en vereisten voor vrijstelling of ontheffing van de verboden.

De wet hanteert daarbij het "nee, tenzij principe". Alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden. Dit betekent dat voor nieuwe ontwikkelingen waar negatieve effecten niet zijn uit te sluiten, een oriënterend onderzoek moet worden uitgevoerd: een quick scan 'flora en fauna' en zo nodig een vervolgonderzoek. Alleen onder strikte voorwaarden zijn afwijkingen van de verbodsbepalingen mogelijk. Hiertoe moet een Wet natuurbescherming ontheffing voor soorten bij de Provincie aangevraagd worden.

Daarnaast is in de wet een zogenaamde 'algemene zorgplicht' opgenomen. De zorgplicht houdt in dat een ieder voldoende zorg in acht moet nemen voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving. Bij uitvoering van activiteiten moeten negatieve gevolgen zoveel mogelijk worden voorkomen dan wel beperkt of ongedaan gemaakt worden.

Op 4 oktober 2022 heeft Gras advies een quick scan beschermd soorten uitgevoerd ter plaatse van de Wolfskuilseweg 254 te Nijmegen. (notitie met kenmerk P04405).

Op basis van de onderhavige quick scan Wet Natuurbescherming dient voor uitvoering van de plannen middels nader onderzoek meer duidelijkheid te worden verkregen omtrent de aan- of afwezigheid van een beschermde functie ten aanzien van kleine marterachtigen en de steenmarter.

Het projectgebied is onderdeel van het leefgebied voor zangvogels. Het is aannemelijk dat zangvogels de bomen en bosschages in het projectgebied als broedlocatie gaan gebruiken. Verstoring van broedvogels kan voorkomen worden door de voorgenomen werkzaamheden buiten het broedseizoen, globaal tussen 15 maart en 15 juli, uit te voeren.

Op 18 juli 2023 heeft Gras advies het vervolg onderzoek afgerond ter plaatse van de Wolfskuilseweg 254 te Nijmegen. (notitie met kenmerk P04733). De volgende conclusie komt uit het onderzoek.

Er is aanvullend onderzoek uitgevoerd voor kleine marterachtigen en de steenmarter. Op basis van de resultaten van het aanvullend ecologisch onderzoek is beoordeeld of er bij de uitvoering van de voorgenomen herontwikkeling van de onderzoekslocatie sprake zal zijn van overtreding(en) van de Wet natuurbescherming ten aanzien van voorgenoemde beschermde soorten.

Tijdens het onderzoek zijn geen waarnemingen gedaan van de steenmarter of andere kleine marterachtigen door de aanwezige wildcamera. Tevens zijn er geen verdere sporen van de steenmarter of kleine marterachtigen waargenomen die duiden op een rust- en/of nestplaats.

Op basis van de waarnemingen is het gebied niet in gebruik als leef- en foerageergebied voor de onderzochte soorten. Hierom is geen ontheffing op de Wet natuurbescherming benodigd voor de uitvoering van de werkzaamheden.

Daarnaast is de zorgplicht altijd van toepassing voor alle voorkomende soorten in het gebied.

In de Omgevingsvisie Gelderland staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. In de omgevingsvisie zijn de waardevolle natuurgebieden opgenomen: het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Groene Ontwikkelingszone (GO).

Met de ondertekening van het Verdrag van Valletta (Malta) in 1992 is in Nederland de beleidsmatige zorg voor het archeologisch bodemarchief aanzienlijk toegenomen. In het verdrag staat: Archeologische waarden dienen als onvervangbaar onderdeel van het culturele erfgoed te worden meegenomen en te worden ontzien bij de ontwikkeling en besluitvorming van ruimtelijke plannen. Mocht bescherming onvoldoende mogelijk zijn dan dient, volgens dit verdrag, de informatie te worden onttrokken aan de bodem via archeologisch onderzoek. Uitgangspunt hierbij is dat de initiatiefnemer van de verstoring van het bodemarchief de kosten van het onderzoek en de eventuele op te leggen maatregelen dient te dragen. Inmiddels zijn de uitgangspunten van het Verdrag in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd in de (voormalige) Monumentenwet 1988 via de Wijzigingswet Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz, 1-9-2007).

Met het in werking treden van de Erfgoedwet op 1-7-2016 is de Monumentenwet 1988 grotendeels vervallen. Tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn de hoofdstukken II, paragrafen 2 en 3, IV, V, paragrafen 1 en 9, en VI van de Monumentenwet 1988, zoals die luidden voor inwerkingtreding van deze wet, nog van toepassing. Hoofdstuk V regelt de Archeologische Monumentenzorg.

Het Besluit ruimtelijke ordening Artikel 3.1.6, lid 5 regelt de omgang van het bestemmingsplan met de in een gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten. Dit wordt straks onderdeel van de Omgevingswet. Dit komt er op neer dat tenzij dit reeds in een milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer is vastgelegd, er ten minste in het bestemmingsplan wordt aangegeven hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Het archeologiebeleid van de gemeente Nijmegen is er, in overeenstemming met Malta en de Erfgoedwet, op gericht om het bodemarchief zoveel mogelijk te ontzien. Indien dat niet mogelijk is, wordt voorafgaande aan de bodemverstoring archeologisch onderzoek verricht. De wijze van onderzoek wordt bepaald op basis van de vast te stellen archeologische waarden en de aard en omvang van de bodemingrepen. De archeologische (in bredere zin: cultuurhistorische) kennis die hierbij wordt vergaard, levert informatie op die mede als inspiratiebron kan dienen voor het ontwerp van een gebouw of bij het inrichten van de openbare ruimte. Zo kan het 'verhaal van de plek' ook door toekomstige generaties nog worden gelezen. De Structuurvisie voor Nijmegen uit 2013 legt nadrukkelijk een koppeling tussen archeologie en lokale identiteit, en als bron of inspirator voor toerisme, een economisch belangrijke factor in de economie van de gemeente Nijmegen.

Het zal duidelijk zijn dat een betere bescherming van het bodemarchief en vooral ook het tijdig meewegen van de archeologische belangen vraagt om een zo goed mogelijk inzicht in de verwachte ligging, verspreiding en aard van het bodemarchief. Om deze reden heeft de gemeente Nijmegen een archeologische beleidskaart ontwikkeld (ABK), waarop de belangrijkste archeologische vindplaatsen en zones en hun waardering zijn aangegeven. Deze kaart is onderdeel van de Nota Nieuw Beleid (2013) en in een bijgewerkte vorm van het facetbestemmingsplan archeologie (2023). De op de kaart aangeduide waarden vormen de basis voor nieuwe bestemmingsplannen, waar nodig aangevuld met nieuw onderzoek.

Het streven van de gemeente Nijmegen is in eerste instantie gericht op behoud in situ. Planaanpassingen kunnen de kosten voor archeologisch onderzoek overbodig maken of sterk beperken. Initiatiefnemers wordt dan ook aangeraden in een vroeg stadium met de gemeente in overleg te gaan inzake de mogelijkheden om te kijken naar de best mogelijke opties. Het kan daarbij gaan om adviezen voor de soort van archeologisch onderzoek die het beste gekozen kan worden of om de mogelijkheden van archeologie sparend bouwen te bekijken.

Bestaande archeologische waarden in het plangebied

Het plangebied ligt momenteel in een gebied met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 en Waarde Archeologie - 4.

Een waarde 2 gebied heeft een zeer hoge archeologische waarde, die door de dubbelbestemming beschermd wordt. Aan een waarde 2 gebied zijn ondergrenzen verbonden, waarbij archeologisch onderzoek noodzakelijk wordt. Deze grenzen bedragen voor de geplande ingreep een oppervlak van tenminste 50 m² en een verstoring of bodemingreep die dieper dan 30 cm gaat.

Een waarde 4 gebied heeft een middelhoge archeologische waarde, die door een dubbelbestemming beschermd wordt. Aan een waarde 2 gebied zijn ondergrenzen verbonden, waarbij archeologisch onderzoek noodzakelijk wordt. Deze grenzen bedragen voor de geplande ingreep een oppervlak van tenminste 500 m² en een verstoring of bodemingreep die dieper dan 30 cm gaat.

Een bestemmingsplan moet (ook financieel) haalbaar zijn. De aan- of afwezigheid van archeologische waarden in de ondergrond kan van invloed zijn op de haalbaarheid, bijvoorbeeld omdat beschermende maatregelen noodzakelijk zijn of dat delen van het gebied opgegraven dienen te worden.

Om de haalbaarheid van het nieuwe bestemmingsplan vast te stellen is een bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek uitgevoerd.

Van het genoemde onderzoek is het volgende rapport verschenen:

• I.G. Delwel & J. Bex, Archeologisch onderzoek Wolfskuilseweg 254 te Nijmegen Bureauonderzoek (BO) en Inventariserend veldonderzoek (IVO-O), Greenhouse Advies bv, GRA-rapport 2022.42, Huissen, 2023.

Het volledige rapport is als bijlage opgenomen bij de toelichting.

Het gebied ligt in een archeologisch rijk gebied, tegen de kern van het oude dorp Hees. Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek, waarbij een esdek is herkend, wordt vervolgonderzoek geadviseerd. Op basis van het booronderzoek is niet uit te sluiten dat er in de top van de C-horizont (gele zandondergrond) een sporenniveau voorkomt. Bij voorgenomen graafwerkzaamheden kunnen deze mogelijk worden verstoord.

Er is aanvullend (gravend) onderzoek nodig om eventuele archeologische waarden in beeld te brengen. In eerste instantie in de vorm van een Inventariserend veldonderzoek door Proefsleuven, mogelijk gevolgd door een Opgraving.

Omdat dit onderzoek niet uitgevoerd kan worden voorafgaand aan de bestemmingsplanherziening wordt de omgang met archeologie in dit bestemmingsplan geborgd middels een voorwaardelijke verplichting waaraan ter plaatse van de beoogde bouwvlakken dient te worden voldaan.

Voor de overige delen van het bestemmingsplangebied blijven de vigerende waarden volgens het Facetbestemmingsplan Archeologie 2023 van kracht, respectievelijk de Waarde - Archeologie 2.

Een waarde 2 gebied heeft een zeer hoge archeologische waarde, die door de dubbelbestemming beschermd wordt. Aan een waarde 2 gebied zijn ondergrenzen verbonden, waarbij archeologisch onderzoek noodzakelijk wordt. Deze grenzen bedragen voor de geplande ingreep een oppervlak van tenminste 50 m2 en een verstoring of bodemingreep die dieper dan 30 cm gaat.

Archeologische vondsten dan wel waarnemingen gedaan bij niet-archeologisch onderzoek moeten gemeld worden op basis van de artikelen 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet. Dit soort vondsten wordt aangeduid als toevalsvondst.

Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze minister (artikel 5.10).

Degene die bij het opsporen van archeologische monumenten, zonder het verrichten van een opgraving, waarnemingen doet, waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat die waarnemingen van belang zijn voor de archeologische monumentenzorg, meldt die waarnemingen zo spoedig mogelijk bij Onze minister (artikel 5.11). Deze melding kan in de praktijk worden gedaan bij het bevoegd gezag archeologie van de gemeente Nijmegen.

Bebouwing

Het pand Wolfskuilseweg 254 is niet beschermd als monument of gelegen binnen een rijksbeschermd stadsgezicht of gemeentelijk beschermd stadsbeeld. In de directe omgeving van de planlocatie bevinden zich echter wel een aantal beschermde panden: Bredestraat 100en 114 zijn gemeentelijke monumenten.

De nieuwe schuur naast Wolfskuilseweg 254 staat min of meer op de voetafdruk van de te slopen bijgebouwen. De nieuwe schuur is een stuk kleiner, waardoor de algehele uitstraling van agrarisch ensemble verandert. Het blijft echter wel een boerderij met bijgebouwen en daarmee karakteristiek voor de omgeving.

De oriëntatie van het pand in het plangebied zoekt aansluiting bij de belendende panden aan de Bredestraat en vormt zo een continuering van de historische percelering.

^{Figuur 8: .historische percelering}

Het voorgestelde ontwerp verandert het open karakter van dit perceel, dat hiermee aansloot op het agrarische karakter van het gebied ten noorden van de Wolfskuilseweg. Terwijl het perceel door de toegevoegde woning en het extra groen het vergezicht vanaf de Wolfskuilseweg zullen ontnemen, blijft de noordzijde van het perceel voelen als een onderdeel van het landelijke verleden van Hees.

In relatie tot het voetpad Westerpark blijft de beleving van de historische structuren in het landschap dus beleefbaar. De toegevoegde groenstructuren op het achtererf sluiten aan op de historische parcelering die georiënteerd is op de Bredestraat.

Met de ontsluiting naar het plangebied wordt gerefereerd naar de Veldweg die langs Wolfskuilseweg 254 loopt. Deze ontsluiting is tevens een zichtlijn door het perceel. Zodoende is het terzijde plaatsen van de parkeerplaatsen hier een voorstel dat wij als een voorstelbare oplossing zien.

Conclusie

Vanuit de discipline cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen om mee te werken aan de voorgestelde wijziging van het bestemmingsplan.

Gemotoriseerd verkeer

Het plangebied is gelegen aan de Wolfskuilseweg, tussen de Bredestraat en de inrit van perceel Wolfskuilseweg 254. Het gemotoriseerd verkeer wordt via een inrit die aansluit op de Wolfskuilseweg ontsloten, deze aansluiting is geschikt voor twee woningen.

De Wolfskuilseweg is een gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom.

Langzaam verkeer

Het plangebied wordt voor de voetganger en fietser via een inrit die aansluit op de Wolfskuilseweg ontsloten. De Wolfskuilseweg is voorzien van infrastructuur voor fietsers en voetgangers.

Openbaar vervoer

Voor gebruik van het openbaar vervoer is het plangebied aanwezen op de haltevoorzieningen aan de Energieweg, deze bevinden zich op circa 400 meter loopafstand.

Het expeditie verkeer ontsluit op dezelfde wijze als het overige gemotoriseerde verkeer.

Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de beleidsregels parkeren. Dit is een uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde nota “Parkeren in Nijmegen, auto en fiets, 2020 - 2030” en “Beleidsregels Parkeren Nijmegen, Parkeernormen Auto en Fiets”.

De gemeente Nijmegen heeft een stedelijkheidsgraad 'sterk stedelijke' het plangebied 'Wolfskuilseweg 254 bestemmingsplanherziening' valt in gebied "Rest bebouwde kom".

De parkeernorm voor een vrijstaande koopwoning bedraagt 1,7 parkeerplaats. De verkeersgeneratie 7,8 m.v.t./etmaal.

De parkeernorm voor een twee-onder-een-kapwoning bedraagt 1,6 parkeerplaats. De verkeersgeneratie 7,4 m.v.t./etmaal.

Om de verkeersveiligheid te vergroten richten we onze wegen, waar mogelijk en wenselijk, in als 30 km/u straten. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat de auto-intensiteit voldoende laag is. Dit is verwoordt in het Ambitiedocument mobiliteit 2019-2030 'Nijmegen Goed op Weg'.

Op de wegen binnen de bebouwde kom geldt voor de GOW-plus, GOW-basis en de industrieterreinen een maximum snelheid van 50 km/u. Voor de overige wegen binnen bebouwde kom geldt 30 km/u.

De ontsluiting van het plangebied ligt aan een gebiedsontsluitingsweg, binnen bebouwde kom, hiervoor geldt een maximumsnelheid van 50 km/u.

De maximale planologische invulling leidt tot 7,8 m.v.t. per etmaal. Deze toevoeging leidt niet tot problemen op de Wolfskuilseweg.

Nijmegen als duurzame stad is een van de 4 hoofdopgaven van de Omgevingsvisie. We hebben de ambitie om voorop te lopen op het gebied van duurzaamheid en toekomstbestendigheid. We gaan uit van duurzaam grondgebruik, waarbij ontwikkelingen waarde aan de stad toevoegen en een bijdrage leveren aan het oplossen van onze grote opgaven. Circulair bouwen, klimaatadaptatie, natuurinclusief bouwen en energieneutraal zijn hierbij centrale (samenhangende) thema's, die ook elders in de stad vorm krijgen.

De hoofdambities van Nijmegen voor duurzaamheid richten zich op de energietransitie (streven energieneutraal in 2045), stimulering van circulaire economie (streven circulaire regio in 2050) en klimaatadaptatie (streven volledig klimaatneutrale stad in 2050).

Circulaire stad

De regio Arnhem-Nijmegen wil zich profileren als circulaire regio. Dit uit zich onder meer in de met het Rijk afgesloten woondeal waarin nadrukkelijk deze groene ontwikkeling aan de groeiopgave van de regio gekoppeld is.

In de nieuwe woningbouwplannen spannen wij ons in om minimaal 25% circulair te laten ontwikkelen. Vanaf 2030 wil de regio minimaal 50% circulair bouwen om uiteindelijk in 2050 te komen tot een circulaire leefomgeving. We streven daarom naar circulaire woningbouw, het liefst met gebruik van hernieuwbare organische bouwmaterialen (bijvoorbeeld hout, vlas, schapenwol etc.). We gebruiken de GPR methodiek als ontwerptool en beoordelingsmethodiek om de duurzaamheid van gebouwen in beeld te brengen.

Onze ambitie is om van de bouw een drijvende kracht te maken voor de circulaire economie. Daarom hebben we ons ook aangesloten bij de City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen. We willen laten zien dat het grootschalig circulair en conceptueel bouwen van woningen niet ten koste gaat en mag gaan van snelheid en betaalbaarheid. Daarbij zijn er verschillende manieren om circulair bouwen in te vullen:

1. 1. 1. Biobased bouwen, waarbij de ambitie is om structureel meer biobased materiaal toe te gaan passen in woningbouwprojecten, en tevens beleidsmatig te verankeren en te stimuleren. 'Biobased materiaal' is hierbij materiaal dat CO2 opslaat en hernieuwbaar is.
2. 2. Geïndustrialiseerd conceptueel bouwen, waarbij de ambitie is om zoveel mogelijk nieuwbouwwoningen:
   1. a. Geïndustrialiseerd te laten produceren, om de productie te versnellen, de kwaliteit van de woningen te optimaliseren en afval- en reststromen te minimaliseren tijdens de productie;
   2. b. Conceptueel te realiseren, waarmee variatie mogelijk is in woningtype, -vorm en -stijl.
3. 3. Waarderings- en financieringsmodellen, waarbij de ambitie is om circulair bouwen zo te gaan

waarderen, dat de totale kosten en opbrengsten over de gehele levensduur – inclusief restwaarde en maatschappelijke kosten en baten – kunnen worden meegenomen in de financiering en waardering van vastgoed.

In de Grond- weg en waterbouw onderschrijft Nijmegen de uitgangspunten van de Green Deal Duurzaam GWW 2.0; samen met onze ketenpartners willen we de verduurzaming in de sector structureel aanjagen. Voor het afwegen van duurzame keuzen maken we o.a. gebruik van het ambitieweb en Dubocalq. We streven naar een gesloten grondbalans.

Er worden bestaande schuren gesloopt. Wij adviseren de mogelijkheden te onderzoeken om de materialen her te gebruiken in andere vorm, bijvoorbeeld voor het opslagschuurtje. Er wordt veel hout toegepast bij de bouw. Wij adviseren hier nog verder te gaan en te onderzoeken of meer hergebruikte en biobased materialen kunnen worden toegepast.

Klimaatadaptief

Nijmegen ligt in een kwetsbaar landschap dat gevoelig is voor hitte, droogte en wateroverlast. Klimaatverandering heeft bijvoorbeeld effect op piekbuien. Plekken in de stad met dichte bebouwing zijn gevoelig voor hittestress. Samen met partners in de regio, zoals gemeenten, provincie en waterschapen en vele andere organisaties, werken we daarom aan een regionale adaptatie strategie om een klimaatbestendige regio te zijn. In deze strategie staat beschreven wat de ambities en doelstellingen zijn voor de korte en langere termijn en hoe we binnen (en buiten) de regio met klimaatadaptatie aan de slag willen gaan. Thema's voor Nijmegen in deze strategie zijn 'een groenblauwe stad' en 'klaar voor de hitte'. Op 26 maart 2019 heeft het college de Regionale Adaptatie Strategie (RAS) vastgesteld. De regionale klimaateffectatlas geeft een overzicht van de huidige stand van zaken van kennis en informatie over de potentiële klimaatkwetsbaarheden van de regio.

Water, droogte en hitte

De opgave voor een klimaatbestendige wijk vraagt om een integrale blik waarbij de combinatie van inrichting, architectuur, (bodem)infrastructuur en beplanting zorgen voor een aangenaam klimaat. Concreet gaat het bijvoorbeeld om de situering van gebouwen voor schaduwwerking, schaduw van bomen en verkoeling door beplanting, keuze van materialen, het beperken van verharding en de keuze van het type verharding, wortelruimte en kwalitatief goede grond voor planten en bomen, groene daken en natuurlijk de waterhuishouding om wateroverlast en droogte te voorkomen.

Het is onze ambitie dat het watersysteem zichtbaar (bovengronds) is en een positieve bijdrage levert aan het woon- en verblijfsklimaat en recreatieve en ecologische kansen schept. De waterhuishouding vormt een integraal onderdeel van de stedenbouwkundige opgave. We maken een robuust watersysteem dat rekening houdt met de impact van klimaatverandering, en zodoende zowel toenemende piekbuien als drogere perioden aankan. We belasten het riool niet met regenwater maar laten het via een bodempassage naar het oppervlaktesysteem stromen. Zo zorgen het watersysteem en het groennetwerk voor een klimaatbestendige, gezonde openbare ruimte.

Denk bijvoorbeeld aan maatregelen als:

• Een zoveel mogelijk groen ingerichte omgeving met niet meer dan noodzakelijke verharding van wegen, fiets-/voetpaden en terrassen. Met het vele groen ontstaat een natuurlijke piekberging voor neerslag en het zorgt voor minder hittestress en droogte.
• Inpassen van bestaande bomen vanwege de hoeveelheid schaduw die ze direct geven in vergelijking met nieuwe bomen. En ook vanwege de biodiversiteit die al in de bestaande bomen aanwezig is.
• Het verwerken van hemelwater op de plek waar het valt zodat het verderop in het afvoertraject geen overlast kan veroorzaken. Groen en water dragen bij aan het ter plekke vasthouden en verwerken van regenwater zowel in de openbare ruimte als op particulier grondgebied. Zie de paragraaf Water en Groen voor nadere uitwerking.
• Vermijd grote gesloten verharde parkeervlakken en zorg voor voldoende schaduw op parkeerterreinen.
• Gevelgroen en groendaken dragen bij aan een betere waterberging en terugdringen van hittestress.
• Overstekken en geïntegreerde zonneweringen in gebouwen kunnen bijdragen aan de vermindering van hittestress in de woning.

Natuurinclusief bouwen

In de Omgevingsvisie kiezen we voor natuurinclusief bouwen. We nemen de natuur vanaf het begin mee bij de planontwikkeling en gaan uit van de gebiedsspecifieke kansen. Dat betekent dat nieuwe ontwikkelingen bewust ruimte creëren voor natuur, in de groenstructuur en bij/in gebouwen. Natuurinclusief bouwen is een van de maatregelen om die ambitie te realiseren. Dit is niet alleen goed voor de flora en fauna, maar ook voor klimaatadaptatie en de belevingswaarde van toekomstige bewoners. We bouwen hiervoor voort op de Toolbox Natuurinclusief Bouwen en Ontwikkelen die we voor de Waalsprong en het Waalfront hebben opgesteld. Kijk in de paragraaf Groen voor een nader uitwerking van natuurinclusief bouwen.

De gemeente stelt een klimaatadaptatieplan op. Hierin zijn verschillende doelstellingen opgenomen. Wij adviseren het gebied klimaatbestendig in te richten door aan de volgende doelstellingen te voldoen:

• Pas het bestaand groen zoveel in en realiseer niet meer verharding dan noodzakelijk. De streefwaarde hierbij is minstens 40% groen. Het plangebied bestaat nu grotendeels uit groen. Door de planontwikkeling zal de verharding toenemen. De streefwaarde van minstens 40% is hier van toepassing.
• We infiltreren 75% van het regenwater dat jaarlijks valt lokaal. Het watersysteem in de Waalsprong leent zich voor een goede infiltratie van hemelwater. Aan de noordzijde van het terrein wordt een watersingel aangelegd. Het water kan afwateren naar het singelsysteem en blijft binnen het gebied. Door het WIW toe te passen, zal aan deze doelstelling worden voldaan.
• De bergingscapaciteit voor privaat en openbaar gebied moet in totaal voldoen aan 70 mm in een uur. Met het huidige watersysteem in de Waalsprong voldoen we hieraan.
• De belangrijkste loop- en fietsroutes liggen op het heetst van de dag voor minimaal 40% in de schaduw. Het gaat hierbij om het percentage schaduw van bomen en gebouwen. Bij het aan te leggen fietspad dient hier rekening mee te worden gehouden.
• De dichtstbijzijnde koelteplek bevindt zich ten noorden van de Wolfskuilseweg op circa 300-400 meter van de geplande locaties van de woningen. Vanuit iedere woning is de norm dat zich binnen 5 minuten lopen (300 meter) een koelteplek bevindt. De geplande woningen voldoen hiermee grotendeels aan de norm.

Met het plan worden bestaande schuren gesloopt en woningen gerealiseerd die goed aansluiten op de directe omgeving en Park West. Het plan is vormgegeven vanuit het voormalige agrarische verleden van de directe omgeving en zoekt aansluiting bij Park West. De bebouwde oppervlakte bij de oude schuren wordt een stuk kleiner en ingericht met groen. De nieuwe vrijstaande woning (of een twee-onder-een-kapwoning) oriënteert zich niet rechtstreeks op de Wolfskuilseweg maar vormt een vervolg van het bestaande 'erf'. Een voorlopig inrichtingsplan geeft een suggestie van een zoom van hagen rond het nieuwe perceel en een boomgaard. De paardenwei en de inrichting van landschappelijke zones op eigen terrein moeten bijdragen aan een groen en landelijk-agrarisch beeld.

De te slopen schuren beslaan 2.240 m³ en de totale nieuwbouw bedraagt 1.410 m³. Het bebouwd oppervlak op de locatie neemt aanzienlijk af door de ontwikkeling, waardoor meer ruimte ontstaat voor waterberging en groen.

Energieneutraal

Nijmegen heeft de ambitie om uiterlijk in 2045 energieneutraal en aardgasvrij te zijn. Energiebesparing is een eerste vereiste om de energievraag te minimaliseren. De energie die we dan nog gebruiken wekken we zoveel mogelijk duurzaam op. Het instrument GPR kan de energieprestaties van een gebouw in beeld brengen. Deze software staat via de gemeente Nijmegen ter beschikking aan ontwikkelaars in dit gebied. De ontwikkelaar kan deze systematiek ook gebruiken om haar ontwerpen te optimaliseren en te toetsen op bouwbesluitaspecten zoals energieprestatie en materiaalprestatie.

Energiebehoefte beperken

Vanaf 1 januari 2021 is bijna energie neutrale bouw (BENG) de norm. De energiebehoefte van een gebouw bestaat uit de warmte- en koudevraag en kan in kaart worden gebracht met een energiescan. De energiebehoefte wordt bepaald door een samenspel van factoren, zoals de verhouding glas ten opzichte van dichte gevel, de mate van isolatie, de mate van kierdichting, de aanwezigheid van koudebruggen, de vorm (geometrie), de ligging en de bezonning van een gebouw. Hierbij kan ook onderzocht worden of oververhitting in een gebouw een probleem kan zijn en hoe de ventilatie geoptimaliseerd kan worden.

Hernieuwbare energie opwekken

De resterende energiebehoefte kan (deels) worden opgewekt met zonne-energie. Nijmegen heeft de ambitie dat alle geschikte daken vol liggen met zonnepanelen. Naast de standaard zonnepanelen komen er steeds meer opties op de markt, denk aan geïntegreerde zonnedaken en -gevels en zonnedakpannen.

Aardgasvrij

Per 1 juli 2018 moeten nieuwbouwwoningen aardgasvrij zijn. Het gaat om alle nieuwbouwwoningen die op of na 1 juli 2018 worden ingediend voor een omgevingsvergunning. Alternatieven voor verwarmen met aardgas zijn aansluiten op het warmtenet (indien mogelijk) of verwarmen met een warmtepomp of infraroodpanelen. Het gebied is onder voorwaarden geschikt voor een Warmte-Koude opslagsysteem. Voor het bepalen van deze voorwaarden zal afstemming gezocht moeten worden met eventuele nabijgelegen andere gebruikers van bodemwarmte en zal de milieu hygiënische situatie van de bodem in ogenschouw genomen moeten worden. Een bijkomend voordeel van een WKO is dat de woning hiermee in de zomer kan worden gekoeld.

Voor het energieverbruik en isolatie wordt een apart rapport opgesteld dat bij de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt ingediend.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (met legenda) en planregels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen.

De planregels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezige en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en planregels. In de volgende twee paragrafen wordt de systematiek van de planregels uiteengezet en wordt een uitleg per bestemming gegeven.

Voor het bestemmingplan wordt gebruik gemaakt van het Standaard bestemmingsplan van de gemeente Nijmegen. Het Standaard bestemmingsplan is gebaseerd de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) waarin landelijke standaarden voor planregels en verbeelding zijn geformuleerd. De standaardisatie maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op een vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Het bestemmingsplan wordt zowel in analoge als digitale vorm opgesteld. Bij interpretatieverschillen heeft het digitale bestemmingsplan voorrang.

De planregels van het bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsplanregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen.

5.2.1 Inleidende regels

Bij de inleidende regels wordt ingegaan op de begrippen en de wijze van meten.

5.2.2 Bestemmingsplanregels

De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is.

Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen hebben verleend. Een omgevingsvergunning wordt verleend indien zij voldoet aan onder meer de planregels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit, de Bouwverordening en de welstandsnota.

De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijking van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijking van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van;
• werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

5.2.3 Algemene regels

Onder het kopje algemene regels zijn de regels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden. Hierbij gaat het om de volgende bepalingen:

• Anti-dubbeltelregel: deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
• Algemene bouwregels: regels over beeldende kunst, bouwwerken ten algemenen nutte en ondergronds bouwen.
• Algemene gebruiksregels: er zijn regels opgenomen over het toestaan van aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten. Daarnaast is een bepaling over evenementen opgenomen en wordt aangegeven welk gebruik in ieder geval strijdig is met de bestemmingen in hoofdstuk 2.
• Algemene afwijkingsregels: in deze bepaling wordt aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om een omgevingsvergunning te verlenen ten behoeve van niet-ingrijpende bouwactiviteiten. De criteria, die bij toepassing van de bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven.
• Overige regels: in de overige regels staan bepalingen omtrent parkeren opgenomen. Daarnaast is een bepaling opgenomen over de uitsluiting van bepalingen van de bouwverordening en is uitleg opgenomen over de voorrang van dubbelbestemmingen op enkelbestemmingen.

Enkelvoudige bestemming

Wonen

De gronden die bestemd zijn als 'Wonen' zijn primair bedoeld voor het wonen. Daarnaast zijn aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten toegestaan.

Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:

1. a. gebouwen en overkappingen;
2. b. bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde.

De hoofdgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak, dat geheel mag worden bebouwd. De goot- en bouwhoogte zijn op de verbeelding weergegeven. Aan- en uitbouwen en erfafscheidingen zijn binnen en buiten het bouwvlak toegestaan.

Algemene aanduidingsregels

Behalve bestemmingen en een dubbelbestemming zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen de dubbelbestemming met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Aanduidingen komen zowel op de verbeelding als in de planregels voor.

In dit bestemmingsplan komen verschillende functie- als gebiedsaanduidingen (bouwvlakken, maatvoeringsaanduidingen (maximum goot- en bouwhoogte) voor.

Overgangs- en slotregels

Hierin wordt ingegaan op het overgangsrecht en de slotregel.

De gemeentelijke kosten ten gevolge van deze ontwikkeling worden middels het heffen van leges in rekening gebracht bij de initiatiefnemer.

Uit de gevraagde herziening van het bestemmingsplan kan schade voortvloeien als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening om welke reden er gerede twijfel bestaat over de vereiste economische uitvoerbaarheid van de gevraagde planologische maatregel. Er dient voorkomen te worden dat de gemeente voor initiatieven planschade betaalt. Om die reden is in een overeenkomst opgenomen dat de initiatiefnemer zich ten behoeve van de economische uitvoerbaarheid van de planologische maatregel bereid verklaart de daaruit voortvloeiende voor vergoeding in aanmerking komende planschade volledig aan de gemeente te compenseren.

Voor dit bestemmingsplan is op 29 november 2023 een vooraankondiging gepubliceerd. Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter visie gelegd. De tervisielegging is gepubliceerd op www.overheid.nl . Gedurende deze periode is er geen zienswijze ingekomen.

Er heeft geen vooroverleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening plaatsgevonden. Er spelen geen rijks- , provinciale of waterschapsbelangen.

Iniatiatiefnemer heeft met de direct omwonenden en Dorpsbelang Hees gesprekken gevoerd over hun voornemen. Alle gesproken omwonenden waren positief. Het particiaptieverslag is als bijlage opgenomen bij de toelichting.