het bestemmingsplan Buitengebied Dorp Lent - 22 (Oosterhoutsedijk 76) van de gemeente Nijmegen.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0268.BP140W22-OH01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw, dat op de grond staat, dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een aparte ruimte vormt die al dan niet vanuit het hoofdgebouw bereikbaar is.

een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

het verlenen van diensten, het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid (geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen), het voeren van de administratie van bedrijfsactiviteiten die (behoudens genoemde administratieve werkzaamheden) niet ter plaatse worden uitgeoefend, het verstrekken van logies en ontbijt (bed and breakfast) waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de achterste grens van het bouwvlak en het verlengde daarvan;

de gemeentelijk (beleids)archeoloog of een andere door het College van Burgemeester en Wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologie.

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door de gemeente Nijmegen of namens de gemeente Nijmegen door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het College voor de Archeologische Kwaliteit (CvAK/SIKB), beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 MW en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of houden van dieren.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een activiteit waarbij het verstrekken van logies en ontbijt plaatsvindt in de woning en ondergeschikt is aan de woonfunctie.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel plaatsvindt uitsluitend als niet zelfstandig en ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein kennelijk slechts bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk moet worden geacht.

het uitoefenen van een bedrijf, met aanverwante activiteiten als laden en lossen en parkeren.

1. a. bestaande bouwwerken: een legaal bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning;
2. b. bestaand gebruik: het legale gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een vrijstaand, in functioneel en bouwkundig opzicht aan het hoofdgebouw ondergeschikt gebouw op hetzelfde bouwperceel dat op de grond staat en alleen bedoeld en ingericht ten behoeve van (huishoudelijke) berging, hobby- en/of stallingruimte.

het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

in een schriftelijke rapportage vastgelegd onderzoek naar de bouw-, verbouwings- en gebruiksgeschiedenis en bouwhistorische kwaliteit van een monument in de vorm van een bouwhistorische inventarisatie, -verkenning, -opname of -ontleding, uitgevoerd overeenkomstig de “Richtlijnen Bouwhistorisch Onderzoek”.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een geheel of gedeeltelijk overdekt detailhandelsbedrijf met een overdekt verkoopvloeroppervlak van minimaal 1.000 m², waarop een volledig of nagenoeg volledig assortiment van bouw- en doe-het-zelf producten uit voorraad wordt aangeboden.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

waarden die zijn gekoppeld aan de beschavingsgeschiedenis, ondergebracht als historisch (steden)bouwkundig erfgoed, historisch landschappelijk erfgoed of archeologisch erfgoed.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te nuttigen. Onder detailhandel wordt niet verstaan detailhandel in volumineuze goederen.

detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, zoals: verkoop van auto's, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, grove bouwmaterialen, keukens, meubels en woninginrichting en sanitair.

een bedrijf met een uitsluitend of in hoofdzaak dienstverlenende of verzorgende taak al dan niet met een baliefunctie, zoals: uitzendbureaus, reisbureaus, wasserettes, kapsalons, bijkantoren van banken en van sociaal-culturele instellingen, postagentschappen, telefoon-, internet-, telegraaf- en telexdiensten, snelfoto-ontwikkel- en copyshops, videotheken, autorijscholen en dergelijke.

de gronden met een woonbestemming gelegen binnen het bouwperceel maar buiten het bouwvlak.

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend (escortservices, bemiddelingsbureaus, overige).

evenement zoals bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening voor de gemeente Nijmegen (APV).

een bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak is bestemd voor verkoop, onderhoud en reparatie van motorvoertuigen, met dien verstande dat de verkoop van motorbrandstoffen is uitgezonderd.

overdekte berg- en bewaarplaats, stalling voor auto's en (motor)fietsen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

geluidsgevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder, te weten:

geluidsgevoelige gebouwen

1. a. woningen;
2. b. andere geluidsgevoelige gebouwen:

1. 1. onderwijsgebouwen;
2. 2. ziekenhuizen;
3. 3. verpleeghuizen;
4. 4. de volgende 'andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen':

• verzorgingstehuizen;
• psychiatrische inrichtingen;
• medische centra;
• poliklinieken;
• medische kleuterdagverblijven.

geluidsgevoelige terreinen

• I. terreinen die behoren bij de hiervoor lid b onder 4 bedoelde 'andere gezondheidszorggebouwen dan algemene, categorale en academische ziekenhuizen, alsmede verpleeghuizen', voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg;
• II. woonwagenstandplaatsen.

de breedte van de gevel waar tegenaan wordt gebouwd.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

fysieke verschijningsvorm en geschiedenis van de gebouwde omgeving.

fysieke verschijningsvorm en geschiedenis van landschap en geografie.

een aan- of uitbouw die buiten de gevelbreedten van het hoofdgebouw wordt gerealiseerd en die een verbinding vormt tussen een aan- of uitbouw aan de voorgevel en een aan- en of uitbouw aan de zijgevel van het hoofdgebouw.

hoofdgebouw(en) inclusief aan- en of uitbouwen binnen het bouwvlak.

gebouw of gebouwen, die op een bouwperceel door zijn/hun aard, constructie en/of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk(en) is/zijn aan te merken.

een bedrijf of instelling waar als hoofddoel bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, niet zijnde detailhandel en/of ondersteunende horeca of bed and breakfast.

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse.

een ruimte welke door de aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratieve en/of ontwerptechnische arbeid, al dan niet met een ondergeschikte baliefunctie.

waarden gebaseerd op aardkundige, cultuurhistorische en visueel-ruimtelijke aspecten, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

een gebouw, al dan niet met een (gebouwd) terras, van beperkte omvang, veelal geplaatst in de openbare ruimte, gericht op het ter plaatse aan passanten te koop aanbieden van producten zoals souvenirs, kranten, tijdschriften, bloemen en planten, vis, groenten, versnaperingen, niet-alcoholische en licht alcoholische dranken, rookwaren, e.d.

het openbaar bestuur, medische, sociale, educatieve en levensbeschouwelijke diensten, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen diensten, zoals: huisarts, apotheek, school, sportzaal, kinderdagverblijf, wijkcentrum, kerkgebouw, verzorgingstehuis, onzelfstandige woonvormen, uitvaartcentrum en bibliotheek.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige, ecologische en biologische elementen voorkomende in dat gebied.

1. a. een (gedeelte van een) gebouw dat gelegen is onder het niveau van de begane grondvloer van dat gebouw, waarbij de hoogte van die begane grondvloer nergens hoger ligt dan 0,25 meter boven het aansluitende maaiveld ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. een zelfstandig voor mensen toegankelijk bouwwerk waarvan de bovenkant nergens hoger is dan het maaiveld van het bouwperceel ter plaatse van dat bouwwerk.

detailhandel waarbij de detailhandelsactiviteit een directe relatie heeft met de hoofdactiviteit maar daaraan ondergeschikt is.

kantoren waarbij het kantoor een directe relatie heeft met de hoofdactiviteit maar daaraan ondergeschikt is.

voor de ondergrond van het plan is gebruik gemaakt van de Grootschalige Basiskaart Nederland (GBKN), als vervat in het bestand BP140W22_GBKN20100414.dxf.

horeca waarbij de horeca-activiteit ondersteunend is aan de hoofdactiviteit maar daaraan ondergeschikt is.

een op de grond staand, plat afgedekt bouwwerk, bestaande uit ten minste een dak, niet zijnde een gebouw.

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies voor langere tijd met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse.

de grens van een bouwperceel.

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf door dezelfde persoon.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waar de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding.

een seksinrichting met één of meer ramen van waarachter de prostituee/prostitué tracht de aandacht van passanten op zich te vestigen.

op verblijfs- en dagrecreatie gerichte voorzieningen, niet zijnde een sportvoorziening, zoals: kampeerterrein, kampeerboerderij, recreatiewoning en een volkstuin.

een voor het publiek toegankelijk gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde dan wel onderkomen, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al of niet in combinatie met elkaar.

gebouwde en niet-gebouwde voorzieningen gericht op sport, niet zijnde een recreatieve voorziening, zoals: fitnesscentrum, ijsbaan, manege, speelterrein, sporthal, sportveld, stadion, tennisbaan en zwembad.

de op of bij de weg behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals: verkeerstekens, wegbebakeningen, bewegwijzeringen, verlichting, halteaanduidingen, parkeerregulerende constructies, road barriers, afvalinzamelsystemen, brandkranen, informatie- en reclameobjecten, fietsenstallingen, papier- en plantenbakken, zitbanken, communicatievoorzieningen, beeldende kunst, gedenktekens, sport- en speelvoorzieningen, jongerenontmoetingsplaatsen, abri's en dergelijke.

het op straat door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze, passanten tot seksuele handelingen te bewegen, uit te nodigen dan wel aan te lokken.

een caravan, die, ook als deze niet omgevingsvergunningplichtig is, toch als bouwwerk valt aan te merken.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

een (grootschalig) detailhandelsbedrijf, veelal onderdeel van een supermarktketen, met een grote verscheidenheid aan levensmiddelen.

terreinen met een hoge verwachtingswaarde op het aantreffen van archeologische resten in de bodem of waarvan bekend is dat er in beperkte mate waardevolle archeologische resten in de bodem aanwezig zijn.

terreinen waarvan bekend is dat er waardevolle archeologische resten aanwezig zijn.

een op de grond staand en aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting betreft van een in het gebouw gelegen ruimte.

de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde ervan.

voorziening voor de infiltratie van regenwater. Een wadi is een laagte waarin het regenwater zich kan verzamelen en in de bodem kan infiltreren.

een werk, geen bouwwerk zijnde.

een cluster van winkels, al dan niet in combinatie met andere functies, die in ruimtelijk-economisch opzicht als eenheid beschouwd moet worden.

de huisvesting van één of meerdere personen in een gebouw, niet zijnde een woonwagen of woonschip.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een of meer personen.

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

elk vaar- of drijftuig dat uitsluitend of in hoofdzaak wordt gebezigd als, of te beoordelen naar zijn constructie en/of inrichting in hoofdzaak bestemd is tot, hoofdbewoning geldend dag- en/of nachtverblijf van één of meer personen.

een inrichting ten behoeve van het al dan niet bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie, waarbij het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren en/of het verstrekken van drank voor consumptie ter plaatse mogelijk is.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand gemeten vanaf het dichtst bij de perceelsgrens gelegen punt van het gebouw tot aan de zijdelingse perceelsgrens.

afstanden tussen lijnen worden gemeten van het hart van de ene lijn tot het hart van de andere lijn.

de totale oppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle op een bouwperceel aanwezige bebouwing, boven en onder peil, ten dienste van één bepaalde binnen een bestemming toegestane activiteit/functie.

de afstand gemeten vanaf het verste punt van het bouwwerk loodrecht op de gevel waartegen het bouwwerk wordt aangebouwd.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen, lucht- en liftkokers, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies, hekwerken en antennes.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen, lucht- en liftkokers, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies, hekwerken en antennes.

Voor de meest voorkomende dakvormen bij woningen is in onderstaande schetsjes aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald. Daarbij geldt dat voorzover het gaat om een bestaand zadeldak deze niet mag worden uitgebouwd tot een afgetopte dakvorm.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de buitenwerks gemeten oppervlakte van de verticale projectie van alle in een nader aan te geven gebied aanwezige, al dan niet ondergrondse, bouwwerken, met uitzondering van ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals pompputten, luifels en balkons.

het percentage dat de oppervlakte van (een gedeelte van) het bouwvlak aangeeft dat binnen de aanduiding 'bouwvlak' maximaal mag worden bebouwd. Dit percentage geldt voor elk afzonderlijk bouwperceel.

de plaats vanwaar in het kader van dit bestemmingsplan de hoogte wordt gemeten als bedoeld “bouw- en goothoogte” en als volgt bepaald:

1. a. voor bouwwerken boven het maaiveld, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een (al dan niet openbare) weg grenst: de hoogte van de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor bouwwerken boven het maaiveld, waarvan de hoofdtoegang niet onmiddellijk aan de hiervoor bedoelde weg grenst: de hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de hoofdtoegang;
3. c. voor bouwwerken onder het maaiveld, het peil van het bijbehorende bovengrondse hoofdgebouw;
4. d. voor drijvende bouwwerken: de waterlijn;
5. e. in de andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

de totale oppervlakte van de voor publiek toegankelijke ruimten, etalages en ruimten achter toonbanken.

de totale oppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle ruimten ondergronds, op de begane grond, de verdiepingen, de zolder en de bijbehorende aan- en uitbouwen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen en groenvoorzieningen;
2. b. gebouwen en overkappingen behorend bij het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw(en);
3. c. verhardingen en parkeervoorzieningen behorend bij het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw(en);
4. d. wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen.

Het totale oppervlak van ongebouwde parkeervoorzieningen mag:

1. a. indien de aangrenzende gronden binnen het bouwperceel bestemd zijn tot Wonen, niet meer dan 50% van de tot “Tuin” bestemde gronden bedragen;
2. b. in overige gevallen mag de tot "Tuin" bestemde gronden geheel gebruikt worden ten behoeve van parkeren.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, met dien verstande dat geluidsgevoelige functies alleen zijn toegestaan voorzover voldaan wordt aan de Wet geluidhinder en dat alleen al bestaande geluidsgevoelige functies zijn toegestaan;
2. b. bijbehorende voorzieningen zoals verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen;
3. c. wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.2 om uitvoering te kunnen geven aan de Wet maatschappelijke ondersteuning, met dien verstande dat:

1. a. het totaal bebouwd oppervlakte ten hoogste 60% van de oppervlakte van het erf mag bedragen, met een maximum van 75 m²;
2. b. deze ontheffingsmogelijkheid enkel geldt ten aanzien van bouw en/of uitbreiding van aan- en uitbouwen.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval verstaan:

1. a. bewoning van bijgebouwen;
2. b. uitoefening van (aan huis verbonden) beroeps- of bedrijfsactiviteiten in bijgebouwen.

De voor Waarde - Archeologie 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden (gebied van archeologisch belang).

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door:

1. a. de bestemming Waarde - Archeologie 2 als bedoeld in lid 5.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is;
2. b. gronden alsnog te bestemmen als Waarde - Archeologie 2 indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor:

1. a. het in stand houden, het beheer, het onderhoud en de verbetering van de waterkering;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken, dijksloten en andere waterstaatswerken.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 6.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw of overkappingen zijnde, mag niet meer dan 4 meter bedragen, met dien verstande dat palen en (licht-)masten hoger mogen zijn;
3. c. op deze gronden mag ten behoeve van de overige voor deze gronden geldende bestemmingen, in afwijking van het bepaalde in de bijbehorende bouwregels, niet worden gebouwd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het oprichten van bouwwerken ten algemenen nutte, zoals: transformatorhuisjes, schakelhuisjes, bemalingsinrichtingen, gasdrukregel- en meetstations, straatmeubilair, infiltratievoorzieningen, wachthuisjes voor verkeers- en parkeerdiensten en schuilgelegenheden, is binnen alle bestemmingen toegestaan, met dien verstande dat:

1. a. de inhoud van elk gebouw niet meer mag bedragen dan 50 m³;
2. b. de oppervlakte van elke overkapping niet meer mag bedragen dan 20 m²;
3. c. de goothoogte van gebouwen niet meer dan 3 meter mag bedragen en de bouwhoogte van gebouwen niet meer dan 5 meter mag bedragen;
4. d. de bouwhoogte van overkappingen niet meer dan 3 meter mag bedragen;
5. e. voor de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, de bouwregels van de geldende bestemming van toepassing zijn;
6. f. de regels van de dubbelbestemmingen onverkort van toepassing blijven.

Bouwen onder peil ten behoeve van de bestemming is toegestaan, met dien verstande dat:

1. a. bouwen onder peil is toegestaan binnen de aanduiding 'bouwvlak'. Bebouwing onder peil mag uitsluitend worden gebruikt ter ondersteuning van ingevolge deze regels op de begane grond toegestane functies;
2. b. bouwen onder peil is toegestaan binnen de aanduiding 'bouwvlak' ten behoeve van ondergrondse parkeervoorzieningen;
3. c. bouwen onder peil binnen de bestemming Wonen is tevens buiten de aanduiding 'bouwvlak' toegestaan, voor zover bovengronds aan- en uitbouwen zijn toegestaan dan wel tot zover als de bestaande bovengrondse aan- of uitbouw reikt;
4. d. bouwen onder peil binnen de bestemming Tuin is toegestaan, mits grenzend aan het hoofdgebouw met een maximale diepte van 1,5 meter dan wel tot zover als de bestaande bovengrondse aan- of uitbouw reikt;
5. e. bouwen onder peil ten behoeve van een woning binnen de bestemming [Gemengd] is tevens buiten de aanduiding 'bouwvlak' toegestaan, mits grenzend aan de woning met een maximale diepte van 3 meter achter de achtergevelrooilijn dan wel tot zover als de bestaande bovengrondse aan- of uitbouw reikt;
6. f. bouwen onder peil ten behoeve van een woning binnen de bestemming [Gemengd] is tevens buiten de aanduiding 'bouwvlak' toegestaan, mits grenzend aan de woning met een maximale diepte van 1,5 meter voor de voorgevellijn danwel tot zover als de bestaande aan- of uitbouw reikt;
7. g. bouwen onder peil ten behoeve van bouwwerken ten algemenen nutte zoals bedoeld in artikel 8.1 is toegestaan.

Ter voorkoming van wateroverlast mag uitsluitend worden gebouwd en verharding worden aangelegd als de berekende retentiecapaciteit in oppervlaktewater, voor de berging van hemelwater, in dan wel buiten het plangebied gerealiseerd wordt.

Bij toepassing van de bestemmingen uit Hoofdstuk 2 geldt, indien op deze gronden een (enkelvoudige) bestemming samenvalt met een dubbelbestemming, primair het bepaalde met betrekking tot de dubbelbestemming.

Indien twee of meer dubbelbestemmingen samenvallen, dient de volgende prioriteitenvolgorde te worden aangehouden:

1. a. in de eerste plaats de planregels in artikel 6 Waterstaat - Waterkering;
2. b. in de tweede plaats de planregels van artikel 5 Waarde - Archeologie 2;

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Buitengebied Dorp Lent - 22 (Oosterhoutsedijk 76).

Bepalen van de gemeentelijke parkeernorm

Voor het bepalen van de parkeernorm wordt gebruik gemaakt van de parkeernormen van het CROW (publicatie 182 "Parkeerkencijfers-Basis voor parkeernormering, 3e gewijzigde druk, september 2008). De parkeernormen zijn opgenomen in onderstaande tabel. Daarbij wordt in de gemeente Nijmegen uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• conform de werkwijze van het CROW wordt ten eerste gekeken naar de stedelijkheidsgraad van de gemeente. Op basis van de CBS-cijfers van de omgevingsadressendichtheid valt Nijmegen in de klasse "stedelijk gebied";
• ten tweede wordt de stad onderverdeeld in verschillende stedelijke zones. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt naar: centrumgebieden (1), schil/overloopgebieden (2) en rest bebouwde kom (3). Onder de centrumgebieden vallen de binnenstad, Brabantse Poort, Heyendaal, Winkelsteeg en centrum Waalspronggebied. In de regel heeft iedere centrumzone een schil/overloopgebied. Onder rest bebouwde kom vallen alle overige gebieden, niet zijnde centrum- en schil/overloopgebieden. Wat betreft Winkelsteeg en Citadel Waalsprong dienen de grenzen nog vastgelegd te worden (zie kaart stedelijke zones);
• in de parkeerkencijfers wordt een onderscheid gemaakt in vaste parkeerbehoefte (privé) en publieke parkeerbehoefte (aandeel bezoekers: openbaar). De vormgeving en toegang van parkeerplaatsen moet hierop aansluiten;
• voor studio's (zelfstandige wooneenheden <50 m²) en seniorenwoningen gelden dezelfde normen als voor goedkope woningen;
• in afwijking van de CROW normen geldt voor studentenhuisvesting de norm van 0,2 parkeerplaats per eenheid. Deze norm is alleen geldig voor ontwikkelaars die voldoen aan de Campuswet en statutair hebben vastgelegd alleen voor studenten te bouwen. Voor bouwplannen voor studentenhuisvesting die gerealiseerd worden door ontwikkelaars die niet aan de vorengenoemde voorwaarden voldoen, geldt een norm van 0,4 parkeerplaats per eenheid;
• voor centrumgebieden (1) geldt ten aanzien van wonen boven winkels dat als er geen verandering in het feitelijk aantal m² bruto woonvloeroppervlak (m²) optreedt, de parkeernorm gesteld is op nul. Er hoeft dan niet te worden voldaan aan de parkeernormen. Als er wel een uitbreiding van het aantal m² bvo's plaatsvindt, dan gelden de parkeernormen wel;
• in het centrumgebied van de binnenstad wordt voor nieuwe functies alleen de vaste parkeerbehoefte (privé) berekend. De publieke parkeerbehoefte (aandeel bezoekers: openbaar) wordt in dit deel van de stad opgelost in de openbaar toegankelijke parkeergarages;
• per functie wordt een minimum en een maximum parkeerbehoefte aangegeven. Dit is de bandbreedte. Voor het bepalen van de gemeentelijke parkeernorm bij een bouwplan wordt standaard uitgegaan van de gemiddelde parkeerbehoefte. De bandbreedte wordt gebruikt bij de beoordeling van aanvragen die afwijken van de gemiddelde parkeerbehoefte. In specifieke gevallen kan er met een omgevingsvergunning beargumenteerd worden afgeweken van het gemiddelde;
• bij bouwplannen met meerdere verschillende functies wordt voor het bepalen van de gemeentelijke parkeereis een parkeerbalans opgesteld conform de voorgeschreven methode van het CROW.

kaart: stedelijke zones

tabel: parkeernormen

¹ In de tabel is het aantal parkeerplaatsen per eenheid aangegeven. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in het aantal parkeerplaatsen per woning, kamer, 100 m² bruto vloeroppervlak, meter kraam, zitplaats, ligplaats, ha. netto terrein, baan, hole, baan/tafel, 100 m² opp. bassin, box, bed, wooneenheid, behandelkamer, collegezaal, leslokaal, student, arbeidsplaats, perceel of gelijktijdige begrafenis/crematie.

² Het “aandeel bezoekers” staat voor het percentage of het aantal bezoekers waarmee in het kencijfer rekening is gehouden. Het weergegeven kencijfer is dus inclusief bezoekersparkeren.

Aanleiding voor het bestemmingsplan vormt een verzoek tot herziening van het bestemmingsplan ten behoeve van de bouw van een woning waarbij het perceel kadastraal gesplitst zal worden.

De locatie bevindt zich aan de Oosterhoutsedijk 76 te Lent, onderdeel uitmakend van het buitengebied van Nijmegen. De locatie wordt voornamelijk omgeven door weiland. Ten zuiden en westen van het perceel bevindt zich het uiterwaarden gebied van de rivier de Waal. Ten oosten bevinden zich meerdere vrijstaande woningen. Aan de noordkant wordt het perceel omsloten door grasland. Op het kadastraal perceel ten zuiden van de Oosterhoutsedijk 76 is een historische 19^e eeuwse villa gelegen aan de teen van de dijk (nummer 74). Aansluitend aan de achterzijde van de villa is een dijkwoning (nummer 76) gelegen. Het perceel Oosterhoutsedijk 76 wordt ontsloten via een eigen weg vanaf de dijk. Het terrein is ruim omgeven door groen. Zie onderstaande luchtfoto voor een indruk van het perceel en de directe omgeving, met daarin roodomlijnd een globale weergave van het plangebied.

Het plangebied is gelegen in het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Dorp Lent" en heeft hierin de bestemmingen "Woondoeleinden" en "Agrarische Doeleinden". De gronden aangewezen voor "Agrarische Doeleinden" zijn bestemd voor gebruik ten behoeve van een agrarisch bedrijf met uitzondering van intensieve veehouderij. De gronden aangewezen voor "Woondoeleinden" zijn uitsluitend bestemd voor het gebruik ten behoeve van niet-agrarische woondoeleinden, per gedeelte van de plantekening, waaraan de bestemming "Woondoeleinden" is aangegeven, mag maximaal één woning worden gebouwd.

Op het gedeelte van de plantekening waarop de planontwikkeling is voorzien is al een woning gebouwd. Het bouwen van nog een woning op dit gedeelte van de plantekening is strijdig met het vigerende bestemmingsplan. In de bestemming "Agrarische Doeleinden" mag één bedrijfswoning binnen het als zodanig op de plantekening aangegeven bouwperceel worden gebouwd mits de woning noodzakelijk is voor/ten behoeve van de uitoefening van een agrarisch bedrijf en/of agrarisch hulpbedrijf.

De hierboven beschreven planontwikkeling past niet in het vigerende bestemmingsplan. Middels het onderliggende bestemmingsplan "Buitengebied Dorp Lent - 22 (Oosterhoutsedijk 76)" wordt de planontwikkeling op het perceel Oosterhoutsedijk 76 te Lent mogelijk gemaakt.

De komende jaren zal het gebied tussen Lent en Oosterhout transformeren naar een nieuw stadsdeel, Nijmegen Noord, met ruim 12.000 woningen, winkels bedrijven en voorzieningen. Het plangebied en een aantal andere woningen en bedrijven zullen worden ingeklemd door de toekomstige Hof van Holland aan de westzijde en de planontwikkeling van de Schans aan oostzijde. Hof van Holland wordt het centrumgebied van Nijmegen Noord. Een intensief stedelijk gebied met allerlei functies en woningen in een hoge dichtheid. De Schans maakt onderdeel uit van de Dijkverleggingszone en krijgt eveneens een intensief stedelijk karakter met een statige en robuuste architectuur. Ook hier wordt een menging van functies voorgestaan.

De komende jaren zal Lent en Oosterhout veranderen van een landelijk, agrarisch dijkengebied naar een stedelijke gebied. Conform de huidige plannen geldt voor het kavel aan de Oosterhoutsedijk 76 en de directe omgeving dat hier de huidige situatie gehandhaafd blijft en onderdeel uitmaakt van de plannen. Handhaven van een fragment van de oorspronkelijke situatie herinnert aan dit verleden en levert een bijdrage aan de identiteit en het karakter van nieuwe stedelijke gebied. Uit stedenbouwkundig oogpunt vinden wij dit gebied daarom waardevol en zijn wij voor behoud hiervan.

Vanwege de grote stedenbouwkundige ingreep op korte afstand van belanghebbende lijkt het echter niet redelijk om op het ruime kavel een uitbreiding van de woning te weigeren. Onlangs is tevens tegemoet gekomen aan het verzoek om op naastgelegen perceel (Oosterhoutsedijk 64) een zogenaamde "kangoeroe-woning" te realiseren. Het bestaande bouwvolume is hier van 600 m3 vergroot naar ruim 2100 m3.

Het doel van onderhavig bestemmingsplan is het juridisch planologisch kader te scheppen voor het gebruik van het betreffende gebouw en bijbehorende gronden ten behoeve van het wonen.

Het bestemmingsplan "Buitengebied Dorp Lent - 22 (Oosterhoutsedijk 76)" kent de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' aan de gronden toe.

De bestemming Tuin is gelegen aan de voorzijde van de woning. Op deze gronden is het toegestaan aanbouwen (denk aan bv een erker), bijgebouwen en erfafscheidingen te bouwen.

De bestemming wonen wordt opgenomen voor het wonen met bijbehorende voorzieningen, zoals verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen.

Voor de gebieden met bekend archeologisch belang (waarde 2) is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen. Voor deze gebieden geldt dat ten behoeve van de overige geldende bestemming(en) niet mag worden bebouwd tenzij op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat er geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken. Er kan wel ontheffing, na advies van de archeologisch deskundige, worden verleend voor bouwwerken ten behoeve van de overige geldende bestemmingen.

Voor gronden gelegen in de kern- en beschermingszone van de waterkering is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. Voor deze gronden geldt dat ten behoeve van de van de andere voor deze gronden geldende bestemming(en) niet mag worden gebouwd. Burgemeester en wethouders kunnen hiervan met een omgevingsvergunning afwijken, mits het belang van de waterkering niet onevenredig wordt geschaad en vooraf advies wordt ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

Met de ondertekening van het Verdrag van Valletta (Malta) in 1992 is in Nederland de beleidsmatige zorg voor het archeologisch bodemarchief aanzienlijk toegenomen. In het verdrag staat: Archeologische waarden dienen als onvervangbaar onderdeel van het culturele erfgoed te worden meegenomen en te worden ontzien bij de ontwikkeling en besluitvorming van ruimtelijke plannen. Mocht bescherming onvoldoende mogelijk zijn dan dient, volgens dit verdrag, de informatie te worden onttrokken aan de bodem via archeologisch onderzoek. Uitgangspunt hierbij is dat de initiatiefnemer van de verstoring van het bodemarchief de kosten van het onderzoek dient te dragen. Inmiddels zijn de uitgangspunten van het Verdrag in de Nederlandse wetgeving geimplementeerd in de Monumentenwet 1988 via de wijzigingswet Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz, 1-9-2007).

Het archeologiebeleid van de gemeente Nijmegen is, in overeenstemming met Malta en de Monumentenwet 1988, er op gericht om het bodemarchief zoveel mogelijk te ontzien. Indien dat niet mogelijk is, wordt voorafgaande aan de bodemverstoring archeologisch onderzoek verricht. De wijze van onderzoek wordt bepaald op basis van de vast te stellen archeologische waarden en de aard en omvang van de bodemingrepen. De archeologische (in bredere zin: cultuurhistorische) kennis die hierbij wordt vergaard, levert informatie op die mede als inspiratiebron kan dienen voor het ontwerp van een gebouw of bij het inrichten van de openbare ruimte. Zo kan het 'verhaal van de plek' ook door toekomstige generaties nog worden gelezen.

Het zal duidelijk zijn dat een betere bescherming van het bodemarchief en vooral ook het tijdig meewegen van de archeologische belangen vraagt om een zo goed mogelijk inzicht in de verwachte ligging, verspreiding en aard van het bodemarchief. Om deze reden heeft Bureau Archeologie en Monumenten van de gemeente Nijmegen een archeologische beleidskaart ontwikkeld waarop de belangrijkste archeologische vindplaatsen en zones en hun waardering zijn aangegeven.

De locatie Oosterhoutsedijk 76 heeft op de laatste versie van de beleidskaart de waardering “terrein met een archeologisch belang” gekregen, vanwege de nabije ligging van de resten van een korenmolen, die in ieder geval dateert uit de 16^e eeuw. De bedoelde molen is namelijk al te zien op de kaart van Jacob van Deventer uit 1557.

In verband hiermee moet voorafgaand aan de bodemingrepen voor de nieuwbouw (groter dan 30m2) archeologisch onderzoek uitgevoerd worden.Hiervoor dient een Programma van Eisen te worden opgesteld, dat moet worden goedgekeurd door het bevoegd gezag.

De kosten van het archeologisch onderzoek (inclusief uitwerking en rapportage) zullen als gevolg van de implementatie van het Verdrag van Valletta ten laste komen van de verstoorder van het bodemarchief (verstoorder betaalt-principe).

Informatieplicht

Een persoon die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt, waarvan deze weet of redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is (in roerende of onroerende zin), is verplicht hiervan binnen drie dagen aangifte te doen (artikel 53 Monumentenwet 1988). Deze aangifte dient te gebeuren bij de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten of bij Bureau Archeologie en Monumenten van de gemeente Nijmegen.

Op het kadastraal perceel ten zuiden van de Oosterhoutsedijk 76 is een historische 19^eeeuwse villa gelegen aan de teen van de dijk (nummer 74). Aansluitend aan de achterzijde van de villa is een dijkwoning (nummer 76) gelegen. Beide woningen zijn aangewezen als een beschermd Gemeentelijk Monument. De locatie van de nieuwe woning achter op het perceel van de Oosterhoutsedijk 76 is zodanig dat de monumentale kwaliteiten van de bestaande woning niet aangetast zullen worden.

In de naaste omgeving van het plangebied liggen een aantal bedrijven/inrichtingen, waaronder een dakdekkerbedrijf. In het ter plaatse vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Dorp Lent" heeft het perceel van het dakdekkersbedrijf de bestemming "Bedrijfsdoeleinden" met de aanduiding "dakdekkersbedrijf". De gronden zijn uitsluitend bestemd voor het gebruik van die doeleinden als bij de aanduiding is aangegeven.

De aanwezige bedrijvigheid en de bestemming "Bedrijfsdoeleinden, dakdekkersbedrijf" ligt echter op een zodanige afstand van het plangebied, dat de planvorming hierdoor niet wordt beïnvloed.

De nieuw te bouwen woning ligt binnen de zone van de spoorlijn Nijmegen-Arnhem. Uit akoestische berekeningen blijkt dat de geluidsbelasting op de bovenste verdieping 60 dB bedraagt, dat is 5 dB meer dan de voorkeurswaarde van de Wet geluidhinder. Geluidsbelastingen boven de voorkeurswaarden zijn alleen toegestaan als er geen maatregelen kunnen worden getroffen om de geluidsbelasting te verlagen. Deze hogere waarden moeten worden vastgelegd in een collegebesluit waarvoor een procedure hogere waarden worden gevolgd.

Aan een hogere waardenbesluit kunnen voorwaarden worden verbonden over de situering en indeling van de woning.

Geluidscherm

Voor het nog te ontwikkelen gebied Hof van Holland zal een geluidsscherm langs het spoor worden aangelegd met een hoogte van 1,5 m ten opzicht van de bovenkant van het spoor. Dit scherm heeft ook een gunstig effect op de geluidsbelasting bij de nieuwbouw Oosterhoutsedijk 76. De geluidsbelasting zal met scherm dalen tot onder de voorkeurswaarde (55 dB) van de Wet geluidhinder.

Indien het bovenomschreven geluidsscherm wordt gerealiseerd wordt voldaan aan de voorkeurswaarde van de Wet geluidhinder. Er zijn dan geen verdere procedures nodig.

De bodemkwaliteit is beoordeeld op basis van het onderstaand rapport.

• Verkennend bodemonderzoek Oosterhoutsedijk 76, JSP/VN-75191, d.d. 26-10-2009 uitgevoerd door Envita Nijmegen bv.

Uit het bodemonderzoek blijkt:

Zintuiglijk worden in de bovengrond lichte bijmengingen aangetoond van puin.

• De bovengrond is licht verontreinigd met zware metalen, PAK(som) en PCB's;
• De ondergrond is niet verontreinigd met de onderzochte stoffen;
• Het grondwater is licht verontreinigd met barium en tetrachlooretheen.

Op basis van het onderzoek blijkt geen sprake te zijn van een geval van ernstige bodemverontreiniging, omdat geen sterke verontreiniging is aangetroffen. De aangetroffen lichte verontreinigingen vormen geen risico voor het beoogde gebruik voor wonen met tuin. Bij het realiseren van de gewijzigde bestemming verwachten we zodoende geen maatschappelijke en financiële belemmeringen ten gevolge van een bodemverontreiniging.

Luchtkwaliteitseisen

Op 15 november 2007 is de Wet Milieubeheer uitgebreid met hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteiteisen. De regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteitseisen is verder uitgewerkt in AMvB's en Ministeriële regelingen. Wat betreft de bijdrage van een plan aan de luchtkwaliteit is het Besluit Niet In Betekenende Mate Bijdragen (Luchtkwaliteitseisen) van belang, die gelijk met de wetswijziging van kracht is geworden. Daarnaast is de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) van belang, die aanwijzingen geeft welke concrete grens geldt voor woningbouw, kantoren, inrichtingen etc. voor wat betreft de grens tussen “niet in betekenende mate” en “in betekenende mate” bijdragen.

Per 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit van kracht geworden, vanaf die datum wordt gerekend met de 3% grens. Plannen die niet meer dan 3 % bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven niet afzonderlijk getoetst te worden aan de luchtkwaliteitseisen in de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5. Dit ligt vast in artikel 4, lid 1 van het Besluit. In de Regeling is nader uitgewerkt dat een plan met bijvoorbeeld minder dan 1500 woningen minder dan 3 % bijdraagt. Daarbij wordt uitgegaan van 5 extra verkeersbewegingen per etmaal per woning, derhalve resulterend in totaal 7500 extra verkeersbewegingen per etmaal.

Het plan betreft het realiseren van één woning op het achtergelegen deel van het perceel Oosterhoutsedijk 76. Het bouwplan veroorzaakt daarmee slechts een zeer gering aantal extra verkeersbewegingen per etmaal.

Volgens artikel 4, lid 2 van de regeling Niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) hoeft dit plan niet getoetst te worden aan de eisen in hoofdstuk 5 van de Wet Milieubeheer.

Met betrekking tot externe veiligheid kunnen twee typen risico's worden onderscheiden

1. 1. Externe veiligheid door inrichtingen c.q. bedrijven;
2. 2. Externe veiligheid door het vervoer van gevaarlijke stoffen over transportwegen.

1. 1. Inrichtingen en bedrijven

Een inrichting waarop het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) van toepassing zou zijn is in de naaste omgeving van het plangebied niet aanwezig.

2. 2. Vervoer van gevaarlijke stoffen

Algemeen

In de nabijheid van het plangebied zijn er de volgende potentiële risicobronnen:

• vervoer van gevaarlijke stoffen over de Waal;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Nijmegen-Arnhem.

In de nabijheid van het plangebied zijn verder geen modaliteiten aanwezig waarover vervoer van gevaarlijke stoffen mogelijk is. Ook zijn er geen hogedruk aardgasleidingen aanwezig.

Vervoer over het water

1. a. Het plaatsgebonden risico (PR) van de Waal ligt binnen het zomerbed van de rivier, hier behoeft dus verder geen rekening mee te worden gehouden bij de planontwikkeling.
2. b. Het plangebied ligt binnen de 1%-letaliteitgrens (risicogebied groepsrisico)van de rivier de Waal, echter aan de rand hiervan. De 1%-letaliteitgrens bij de meest ongunstige weerklasse ligt op 1000 meter, het plangebied ligt op ongeveer 600 meter uit het hart van de Waal. De grootste invloed op het groepsrisico komt van personen in een zone van ongeveer 300 meter langs deze modaliteit (de Waal). De invloed van personen op het groepsrisico buiten deze zone neemt snel af en is bij een afstand van 1000 meter nihil.

De planontwikkeling voorziet in de nieuwbouw van één woning. De invloed hiervan op het groepsrisico zal gezien de kleine schaal van het bouwplan en de afstand tot de Waal geen aanleiding geven tot een inhoudelijke toename van het groepsrisico. Het realiseren van het plan zal leiden tot een verwaarloosbare stijging van het groepsrisico

Vervoer over de spoorlijn Nijmegen-Arnhem

Aan de oostzijde van het plangebied loopt de spoorlijn Nijmegen-Arnhem. Hierover is in principe vervoer van gevaarlijke stoffen mogelijk. Dit veroorzaakt echter nergens een overschrijding van het plaatsgebonden- of het groepsrisico.

In de nabijheid van het perceel Oosterhoutsedijk 76 te Lent zijn verder geen modaliteiten aanwezig waarover vervoer van gevaarlijke stoffen mogelijk is.

Vanuit externe veiligheid zijn geen belemmeringen aanwezig voor de beoogde ontwikkeling.

De klimaatverandering noopt tot aanpassingen in ruimtelijke ontwikkelingen. De Gemeenteraad van Nijmegen heeft haar visie hierop in het actieplan klimaat 2008-2012 van de gemeente Nijmegen vastgelegd. Voor utiliteitsbouw en woningbouw liggen kernpunten bij terugdringen van de CO₂ uitstoot en aanpassing aan veranderde weersomstandigheden.

Het uitbreiden van het voor het bouwplan noodzakelijke EPC-onderzoek tot een energiescan, waarbij zowel warmtevraag als koelingsbehoefte en de inzet van collectieve systemen onderzocht worden, kan de bijdrage van dit project aan deze doelstelling in beeld brengen.

Het aspect fysieke (brand)veiligheid stelt voorwaarden aan de inrichting van de openbare ruimte, de situering van gebouwen ten opzichte van elkaar, de bluswatervoorziening en de bereikbaarheid. De van toepassing zijnde voorwaarden worden genoemd.

Hoe de openbare ruimte is ingericht, is van invloed op de mate waarin hulpdiensten de incidentlocatie kunnen bereiken en betrokkenen bij een incident in staat zijn een locatie te ontvluchten.

In dit kader zijn de mogelijkheden voor ontvluchting en zelfredzaamheid binnen het plangebied getoetst. Hierbij gaat het er bijvoorbeeld om dat vluchtroutes in het gebouw goed aansluiten op de omgeving. Aan de hand van het voorgelegde plan kunnen geen beperkingen worden geconstateerd.

In verband met brandveiligheid kan het Bouwbesluit voorwaarden stellen aan de afstand tussen gebouwen onderling en de positionering ten opzichte van elkaar.

Op basis van het huidige plan zien wij op voorhand geen bijzondere beperkingen ten aanzien van de situering van gebouwen onderling.

De brandweer stelt eisen aan de beschikbaarheid van bluswater. De capaciteit van een dergelijke voorziening dient minimaal 30 m³ water per uur voor een nieuwbouw-eengezinswoning te bedragen. Afstand van de primaire bluswatervoorziening tot de brandweertoegang(en) van de gebouwen mag maximaal 40 meter bedragen.

Op dit vlak voldoet het plan niet: de bluswatervoorziening in de omgeving van Oosterhoutsedijk 76 is ontoereikend. Er is geen primaire bluswatervoorziening in de vorm van een brandkraan op het drinkwaternet. De enige bluswatervoorziening in de omgeving is een geboorde put op particulier terrein (andere eigenaar dan aanvrager planwijziging) op ca. 450 m, gemeten over de Oosterhoutsedijk. Overigens geldt dit probleem ook voor naburige panden.

Wat bereikbaarheid betreft, zijn voor dit plan met name de dimensionering van de wegen en de bereikbaarheid van de hoofdtoegang en/of brandweertoegang van het gebouw vanaf de weg van belang. De afstand van de straat (al dan niet op particulier terrein) tot de brandweertoegang, mag niet meer dan 10 meter bedragen en er dient een opstelplaats voor het voertuig te zijn.

Het geplande pand (brandweertoegang is nog niet bekend) is via de huidige ontsluiting door het brandweervoertuig slechts te benaderen tot op ca. 60 meter; vanaf die plaats leidt een pad naar het pand met een breedte van ca. 2,40 m. Het huidige pad is daamee te smal voor een brandweervoertuig (4,5 meter breedte waarvan 3,5 meter verhard is benodigd). Voor de bereikbaarheid van het pand dient in de verdere uitwerking van het traject (bouwvergunning) dus aandacht te zijn.

De conclusie luidt dat vanuit het oogpunt van fysieke veiligheid de brandweer een aantal knelpunten ziet ten aanzien van het voorliggende bestemmingsplan. De bereikbaarheid van het pand (in de huidige situatie) en de bluswatervoorziening voldoen niet aan resp. 2.5.3 lid 1 en 2.5.3 lid 4 van de Bouwverordening.

Het advies van de brandweer ten aanzien van dit bestemmingsplan is daarmee in principe negatief, tenzij de bereikbaarheid ten opzichte van de huidige situatie verbeterd wordt en er maatregelen getroffen worden om de bluswatervoorziening te verbeteren (hetzij in de openbare ruimte (voorkeursoptie); hetzij op particulier terrein). Als alternatief voor het aanleggen van bluswatervoorziening zouden aanvullende (installatietechnische) voorzieningen getroffen kunnen worden in het kader van de bouwvergunning, waarmee toch een acceptabel niveau van brandveiligheid wordt bereikt (bijvoorbeeld woningsprinkler).

De voorwaarden t.a.v. bereikbaarheid en bluswatervoorziening zijn opgenomen in de 'Nijmeegse Bouwverordening' (artikel 2.5.3 en artikel 5.1.2) en de nota 'Randvoorwaarden en Richtlijnen Brandweer Nijmegen m.b.t. bluswater en bereikbaarheid'.

In het kader van de watertoets heeft het overleg met het waterschap plaatsgevonden en is de volgende inhoud voor de waterparagraaf vastgesteld.

Het plangebied maakt deel uit van de bestaande waterhuishoudkundige inrichting van het gebied Lent. Voor dit gebied is het “Waterplan Nijmegen” relevant. Er vinden geen wijzingen plaats als gevolg van de voorgenomen bestemming.

Aangrenzend aan het plangebied is oppervlaktewater aanwezig. Het betreft hier een watergang welke tevens op de legger van het waterschap staat. Voor afkoppeling van het verhard oppervlak op deze watergang moet ontheffing worden aangevraagd bij het waterschap.

Het plangebied bevindt zich niet in een grondwaterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied.

Uitgangspunt bij nieuwe stedelijke in- en uitbreidingen is dat er grondwaterneutraal wordt gebouwd. Dat wil zeggen dat de oorspronkelijke grondwaterstanden en -stromen in de omgeving niet wijzigen. Dit kan bereikt worden door:

• een grondwatergerelateerde locatiekeuze: geen stedelijke uitbreidingen in gebieden met (kans op) hoge grondwaterstanden;
• maatregelen te treffen bij bouwrijp maken en tijdens de bouw (ophogen, goede structuur van het oppervlaktewatersysteem, voorkomen verdichting bodemstructuur);
• een waterproof bouwkundig ontwerp van woningen en gebouwen (bijvoorbeeld kruipruimteloos)

Om grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken zet het waterschap in eerste instantie in op bouwkundige maatregelen. Pas als dit onvoldoende soelaas biedt komen drainerende of onttrekkende oplossingen in beeld.

De riooltechnische ontsluiting van het plangebied bevindt zich aan de Oosterhoutsedijk. De riolering is uitgevoerd als gescheiden stelsel. In het kader van het bevorderen van het duurzaam omgaan met water geldt als gemeentelijk beleid, om schoon hemelwater af te koppelen van het gemengde rioolstelsel. Schoon hemelwater kan door de bodemopbouw en de hoge grondwaterstanden achter de waterkering niet in de bodem worden geïnfiltreerd. Schoon hemelwater moet daarom geloosd worden op de watergang waarop in paragraaf 5.2 al wordt gewezen.

Ter voorkoming van wateroverlast mag uitsluitend worden gebouwd en verharding worden aangelegd als de berekende retentiecapaciteit in oppervlaktewater, voor de berging van hemelwater, in dan wel buiten het plangebied gerealiseerd wordt.

Een belangrijke taak van het Waterschap is de zorg van voor de functie van waterkeringen en daarmee voor de veiligheid van het gehele beheergebied. Het waterschap geeft daarbij ook uitvoering aan wet- en regelgeving van rijk en provincies. De waterkeringen hebben vaak een bovenregionaal belang. In het plangebied is een beschermingszone voor een waterkering gelegen. Op deze zone is een aanduiding 'vrijwaringszone - dijk' gelegd. In de aanduiding zijn de gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), primair bedoeld voor het keren van water door dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de nabijgelegen waterkering. Indien het belang van de waterkering niet onevenredig wordt geschaad kent het bestemmingsplan de mogelijkheid om met een omgevingsvergunning af te wijken. Alvorens met een omgevingsvergunning af te wijken moet Burgemeester en wethouders schriftelijk advies inwinnen bij de beheerder van de waterkering over de vraag of door de voorgenomen activiteit(en) het belang van de waterkering niet onevenredig wordt geschaad en welke voorwaarden aan de omgevingsvergunning moeten worden verbonden.

De keur van Waterschap Rivierenland, geeft onder andere aan welke beperkingen en verboden er op en rond de waterkering gelden. Tevens geeft de keur aan eigenaren en andere gerechtigden aan welke zaken zij dienen te gedogen en welke geboden eigenaren dienen te volgen. Tenslotte geldt dat op de eigendommen van het waterschap geen (bouw) activiteiten worden toegestaan. Het bestuur van het waterschap kan ontheffing verlenen van de in de Keur gestelde verboden.

Ontheffingsbeleid

Voor handelingen die voldoen aan de algemene regels gesteld in het Keur is geen ontheffing nodig; deze kunnen afgedaan worden met een melding. Van alle verboden werken en/of werkzaamheden die niet voldoen aan de criteria van de algemene regels, moet ontheffing worden aangevraagd. Eventuele ontheffingen worden alleen verleend als waterstaatkundige belangen niet in het gedrang komen. Om op dit punt zoveel mogelijk duidelijkheid en zekerheid te bieden zijn duidelijke, vaste uitgangspunten geformuleerd en vastgelegd in beleidsregels.

Gemotoriseerd verkeer:

Ontsluiting van het gemotoriseerd verkeer vindt plaats via de Oosterhoutsedijk via de bestaande inrit van huisnummer 76.

Langzaam verkeer:

Het plangebied kan vanuit elke toegang ontsloten worden door fiets en voetganger.

Openbaar vervoer:

Voor gebruik van het openbaar vervoer is het plangebied aanwezen op de haltevoorzieningen van de Griftdijk Zuid in Lent.

Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde parkeervisie en de hierin aangegeven parkeerkencijfers van het CROW publicatie 182. Het plangebied valt in de sterk stedelijke zone “Rest bebouwde kom”. Voor de bouw van de woning zijn minimaal 2 parkeerplaatsen noodzakelijk.

Het gebied is ingericht en aangewezen als 50-kmzone.

Expeditie vindt plaats vanaf de inrit aan de Oosterhoutsedijk 76.

Binnen het plangebied is geen groen uit de groene hoofdstructuur aanwezig.

Het betreffende groen valt niet onder het beschermd stadsgezicht.

Voor alle te handhaven bomen geldt dat de volledige boven- en ondergrondse groeiplaats gedurende de bouwactiviteiten beschermd moet worden. Dat betekent binnen deze zone: geen graafwerkzaamheden en bodembewerking, geen transport en opslag materialen, geen ophoging van maaiveld, geen omvorming van open maaiveld naar verharding en geen (tijdelijke) verlaging of verhoging van grondwaterniveau.

Binnen het plangebied is waardevol groen aanwezig. Het gebied grenst namelijk aan de EHS. Behoud van zoveel mogelijk bestaand groen is dan ook wenselijk.

Het ruimtelijk beleid voor de EHS is gericht op behoud en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden. Daarom geldt in de EHS een 'nee, tenzij'-regime. Indien een voorgenomen ingreep de 'nee, tenzij'-afweging met positief gevolg doorloopt kan de ingreep plaatsvinden, mits de eventuele nadelige gevolgen worden gemitigeerd en resterende schade wordt gecompenseerd. Indien een voorgenomen ingreep niet voldoet aan de voorwaarden uit het 'nee, tenzij'-regime dan kan de ingreep niet plaatsvinden. Bevoegd gezag voor de beoordeling van het beoogde project en eventuele compensatieverplichtingen is de provincie Gelderland.

Gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998

De gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998 richt zich op gebieden die zijn aangewezen op basis van de Vogel- en Habitatrichtlijn. Dit zijn de Natura 2000-gebieden. Natura 2000 is een samenhangend Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. Het plangebied ligt op enige honderden meters van het Vogelrichtlijngebied “Waal”.

Bij ruimtelijke ingrepen dient er altijd te worden nagegaan of er een vergunning nodig is op grond van de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998. In het vergunningentraject speelt het voorzorgsbeginsel een belangrijke rol. Het voorzorgbeginsel houdt in dat alle aspecten die met een project samenhangen (zowel op zichzelf als in combinatie met andere projecten) en de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar kan brengen, moeten worden onderzocht. Toestemming wordt alleen verleend als op basis van de beste wetenschappelijke kennis zekerheid kan worden verschaft dat het project de instandhoudingsdoelstellingen niet in gevaar brengt. Bij twijfel wordt geen toestemming verleend. Als een project niet in een Natura 2000-gebied plaatsvindt, kan het mogelijk toch schade aanbrengen aan een Natura 2000-gebied. Dit wordt ook wel de zogenaamde “externe werking” genoemd. Ook kan het project mogelijk schadelijke gevolgen hebben in combinatie met andere projecten. Dit wordt “cumulatieve effecten” genoemd.

Aan de hand van het flora en fauna onderzoek Oosterhoutsedijk 76, Nijmegen blijkt dat er geen verstoring aan de EHS zal plaatsvinden.

De Flora- en faunawet is op 1 april 2002 in werking getreden. Deze wet regelt de bescherming van planten- en diersoorten. In de Flora- en faunawet zijn EU-richtlijnen voor de bescherming van soorten opgenomen (Habitatrichtlijn, Vogelrichtlijn) en het internationale CITES-verdrag voor de handel in bedreigde diersoorten. De doelstelling van de wet is de bescherming en het behoud van in het wild levende planten- en diersoorten. Het uitgangspunt van de wet is: 'Nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten in principe verboden zijn. Van het verbod op schadelijke handelingen ('nee') kan onder voorwaarden ('tenzij') worden afgeweken. Daarnaast stelt de wet dat ook dieren die geen direct nut opleveren voor de mens van onvervangbare waarde zijn (erkenning van de intrinsieke waarde).

Zorgplicht en Verbodsbepalingen

In de Flora- en faunawet is een zorgplicht opgenomen. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen geen nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben. De zorgplicht geldt voor alle planten en dieren, beschermd of niet. In het geval van beschermde planten of dieren geldt de zorgplicht ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend. De zorgplicht voor dieren betekent niet dat er geen dieren mogen worden gedood, maar wel dat dit, indien noodzakelijk, met zo min mogelijk lijden gepaard gaat. De Flora- en faunawet bevat daarnaast een aantal verbodsbepalingen om ervoor te zorgen dat in het wild levende soorten zoveel mogelijk met rust worden gelaten. Deze verbodsbepalingen houden onder andere in dat (beschermde) planten niet geplukt mogen worden. Dieren (beschermd of niet) mogen niet gedood, verwond of gevangen worden. Ook de plaatsen waar dieren verblijven zijn beschermd. Het uitzetten van dieren of planten in de vrije natuur is niet toegestaan, net zomin als het kopen of verkopen van (beschermde) planten of dieren, of producten die van (beschermde) planten of dieren zijn gemaakt.

Flora en fauna onderzoek

Aan de hand van het flora en fauna onderzoek, Oosterhoutsedijk 76, Nijmegen van 7 oktober 2009, uitgevoerd door Bureau Waardenburg bv, blijkt dat er geen beschermde lijst soorten binnen het plangebied voorkomen. Er is dan ook geen ontheffing nodig op de natuurwetgeving en flora en faunawetgeving.

Wel moet bij het verwijderen van bomen en beplanting verstoring van broedvogels worden voorkomen.

Voor het rooien van bomen op het terrein is een rooivergunning nodig en zal de ontwikkelaar als compensatie een herplantplicht dan wel storting in het gemeentelijk bomenfonds worden opgelegd.

Uitgangspunt bij het ontwerp van het openbaar groen vormt het IBOR-niveau.

Voor alle te handhaven en nieuw te planten bomen op het terrein geldt dat er voldoende boven- en ondergrondse ruimte moet zijn:

• voor boom 1e grootte of omloop 80 jaar: per boom 30 m3 doorwortelbare ruimte en 10m afstand t.o.v. bebouwing en 2m t.o.v. rijweg;
• voor boom 2e grootte of omloop 40 jaar: per boom 15 m3 doorwortelbare ruimte en 7m afstand t.o.v. bebouwing en 2m t.o.v. rijweg;
• voor boom 3e grootte of omloop 20 jaar: per boom 7 m3 doorwortelbare ruimte en 5m afstand t.o.v. bebouwing en 1m t.o.v. rijweg.

De betreffende locatie is particulier terrein. De eventueel te maken aanpassingen, kosten e.d., tengevolge van de realisatie van voorgestelde wijziging, in het openbaar gebied, zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Conform het gestelde in artikel 6.12 Wro is er geen exploitatieplan opgesteld. Op 3 maart 2010 is met de initiatiefnemer een overeenkomst afgesloten waarin de gemeentelijke kosten, ten gevolge van deze ontwikkeling, in rekening worden gebracht bij de ontwikkelaar. Tevens zijn de mogelijkheden van artikel 6.12 lid 2, sub b en c Wro niet noodzakelijk.

Uit de gevraagde herziening van het bestemmingsplan kan schade voortvloeien als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening om welke reden er gerede twijfel bestaat over de vereiste economische uitvoerbaarheid van de gevraagde planologische maatregel. Er dient voorkomen te worden dat de gemeente voor particuliere initiatieven planschade betaalt. Om die reden is in de overeenkomst opgenomen dat de initiatiefnemer zich ten behoeve van de economische uitvoerbaarheid van de planologische maatregel bereid verklaart de daaruit voortvloeiende voor vergoeding in aanmerking komende planschade volledig aan de gemeente te compenseren.

Derhalve kan gesteld worden, dat de bestemmingswijziging financieel-economisch uitvoerbaar is.

Voor dit bestemmingsplan is op 11 maart 2009 een vooraankondiging gepubliceerd. Conform de inspraakverordening zal er inspraak plaatsvinden via de zienswijzeprocedure. Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende 6 weken ter visie gelegen. De tervisielegging is gepubliceerd in het weekblad "De Brug" en in de "Staatscourant". Er is tegen het plan geen zienswijze ingediend.

Over het concept ontwerp bestemmingsplan van 12 november 2010 heeft vooroverleg plaatsgevonden met:

• Waterschap Rivierenland

Hieronder is de inhoud van de reactie weergegeven.

Waterschap Rivierenland
Het waterschap Rivierenland heeft in haar brief van 28 juli 2009 en mail van 30 juli 2009 in het kader van artikel 3.1.1 Bro overleg een reactie gegeven. Het waterschap is van mening dat de primaire waterkering onvoldoende is bestemd met de aanduiding 'vrijwaringszone-dijk'. Het verzoek is om de aanduiding 'Vrijwaringszone-dijk' te laten vervallen en de kern- en beschermingszone van de waterkering met een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' te bestemmen. In de toelichting is opgenomen dat het afgekoppelde regenwater geïnfiltreerd moet worden in de bodem. Door de bodemopbouw en de hoge grondwaterstanden achter de waterkering is dit hier niet mogelijk. Schoon hemelwater moet daarom geloosd worden op de watergang waarop in paragraaf 5.2 van de toelichting al wordt gewezen.

Bovenstaande opmerking van het Waterschap zijn overgenomen en verwerkt in onderliggend bestemmingsplan.

VROM inspectie

In juni 2008 heeft het kabinet de Realisatieparagraaf Nationaal ruimtelijk beleid vastgesteld. Deze paragraaf geeft inzicht in welke nationale belangen het kabinet heeft gedefinieerd en op welke wijze het rijk deze wil verwezenlijken. Het resultaat is een helder en scherpe markering voor gevallen waarvoor de medeoverheden afstemming moeten zoeken met het Rijk.

Inzicht wanneer het Rijk vooroverleg van belang acht is te herleiden uit de nationale belangen zoals opgenomen in de Realisatieparagraaf. De volgende nationale belangen zijn opgenomen in de Realisatieparagraaf:

• Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten
• Grote rivieren
• Kustfundament
• IJsselmeergebieden
• IJsselmeergebied Regionale watersystemen
• Ecologische hoofdstructuur
• Nationale Landschappen
• Rijksbufferzones
• Recreatie
• Derde Nota Waddenzee
• Tweede Structuurschema Militaire Terreinen
• Project Mainport Rotterdam

Voor het nationale ruimtelijke belang Grote rivieren geldt het beleidskader voor buitendijkse gebieden en voor reserveringen voor lange termijn locaties voor ruimte voor de rivier.

Het perceel Oosterhoutsedijk 76 te Lent is binnendijks gelegen en valt buiten de gebieden voor reservering van lange termijn locaties voor ruimte voor de rivier (dijkteruglegging bij Lent, bron: startnotitie milieu effect rapportage Ruimte voor de Waal Nijmegen, april 2009).

Onderhavig project doorkruist geen van bovengenoemde nationale belangen en is geen vooroverleg ex. artikel 3.1.1. Bro met de VROM inspectie noodzakelijk.

Provincie Gelderland
Bij brief van 5 juni 2008 heeft de Provincie Gelderland aangegeven op welke wijze waarop en de mate waarin de Provincie betrokken willen worden bij het vooroverleg ex. artikel 3.1.1. Bro. In deze brief is gesteld dat voor plannen van puur lokaal belang geen rol is weggelegd voor de provincie en geen vooroverleg hoeft plaats te vinden.

Het onderhavige plan betreft de ontwikkeling van één woning en is vanwege de kleinschaligheid van puur lokaal belang en hoeft niet aangeboden te worden aan de Provincie voor het artikel 3.1.1 Bro vooroverleg.